Verslag van debat: 'Hoe betaalbaar blijft de sociale huurwoning?' in: Pakhuis De Zwijger, 25 november 2013
Steven Kromhout (RIGO Research en Advies): RIGO deed in opdracht van de Woonbond onderzoek naar de vraag: “Wat zijn acceptabele woonlasten?” Dit wordt als volgt gespecificeerd: Wat zijn woonlasten? • huur c.q. hypotheeklasten (netto); • energielasten. Andere factoren die nog mee kunnen tellen: • water; • heffingen; • onderhoud; • verzekeringen. Wat is betaalbaar? Welke definities worden er gehanteerd? • een percentage van het inkomen: 'woonquote'; • de budgetbenadering van het NIBUD: ook de andere factoren erbij betrekken en dan het gemiddelde nemen: het besteedbare inkomen minus de woonlasten. Opvallend: • Grotere huishoudens hebben meer uitgaven en minder bestedingen. • Heel lang is gedacht: de huurtoeslag compenseert dit maar dit geldt niet voor de grotere huishoudens! De betaalbaarheid staat onder druk: • huren stijgen; • koopwoningen worden duurder; • strengere hypotheekregels; • de energierekening is gestegen; • de koopkracht is afgenomen. De Woonbond signaleert dat de armoede onder huurders toeneemt: • 28% van de huurders zit onder de armoedegrens. We sturen op woonlasten en inkomen maar we moeten aan andere knoppen draaien: Voor het betaalbaar houden van woningen moet je kijken naar: • prestatieafspraken; • energiebeleid: energiebesparende maatregelen; energiezuinig gedrag van huurders. Het huidige beleid is een combinatie van: • toewijzingsnormen hanteren (dit is nu minder gangbaar geworden); • voorlichting geven aan huurders (de woning moet bij het inkomen passen).
1
Verslag van discussie van Mieke van den Berg (Eigen Haard), Anne Wilbers (De Alliantie), Ronald Paping (Woonbond) en Jeroen Olthof (wethouder gemeente Zaanstad, PvdA). Voorzitter: Bert Pots (hoofdredacteur 'Nul20'). In: Pakhuis De Zwijger, 25 november 2013. Voorzitter Bert Pots, hoofdredacteur Nul20: Zijn corporaties er voor betaalbare huisvesting? Mieke van den Berg (Eigen Haard): “Ja en nee...” Anne Wilbers (De Alliantie): “Ja, al 100 jaar!” Ronald Paping (Woonbond): “Ja.” Jeroen Olthof (wethouder gemeente Zaanstad, PvdA): “Ja.” Ronald Paping (Woonbond): Het kabinet Rutte heeft de Verhuurdersheffing ingevoerd. We financieren betaalbaarheid via de huurtoeslag. Uitgangspunt van Wonen 4.0 was integrale aanpak van de woningmarkt: o.a. de hypotheekrenteaftrek zou moeten verdwijnen. Vrijkomende middelen zouden we primair benutten voor investeringen in de woningmarkt. Nu hebben we een Verhuurdersheffing, schaarste, enorme huurstijgingen: een heel andere aanpak! Mieke van den Berg (Eigen Haard): Betaalbaarheid en beschikbaarheid blijven een taak voor corporaties. Iedereen moet zijn aandeel nemen. Het Rijk via de huurtoeslag. Anne Wilbers (De Alliantie): Zowel de overheid als de corporaties doen aan betaalbaarheid. Aedes heeft Wonen 4.0 ondertekend! Ronald Paping (Woonbond): Corporaties falen qua beschikbaarheid. Corporaties zijn te zeer geneigd tot huurtoeslag. Dit heeft een perverse invloed op de prijsvorming. De huurtoeslag verdubbelt in 10 jaar; dit kan niet goed gaan! Jeroen Olthof (wethouder gemeente Zaanstad, PvdA): zitten we gevangen in het bestaande systeem. Wonen 4.0 wil dit systeem doorbreken. De wereld verandert enorm maar de woningmarkt zijn we nog traditioneel aan het inrichten. Doel van markt is: iedereen in Nederland moet een kwalitatief goede en betaalbare woning hebben. Dit zijn we uit het oog verloren! Wonen 4.0 gaat uit van de volgende uitgangspunten: • Iedereen moet een marktconforme huurtoeslag hebben. • Via de Inkomstenbelasting kun je sturen. We voeren een discussie over 'scheefwonen'. Wat is dat? Het systeem heeft veel nadelen. We werken met man en macht om het iets te verbeteren maar het blijven halve maatregelen. Het hele systeem moet overboord en we moeten met een schone lei beginnen. Probleem is echter: het loopt in de praktijk heel anders; het kabinet heeft de melkkoe (Verhuurdersheffing) ontdekt... Anne Wilbers (De Alliantie): Het gaat om de vragen: Waarvoor? Voor wie? Hoe lang? Voorzitter: Breek de taboes open. 2
Ronald Paping (Woonbond): Ik heb aan de totstandkoming van Wonen 4.0 meegewerkt. Het moet niet verkeerd begrepen worden. We gaan richting markthuren maar eerst de verstoringen aanpakken. We hebben nu 'schaarstehuren'. Jeroen Olthof (wethouder gemeente Zaanstad, PvdA): Stel: de huur wordt 800 euro. In het huidige systeem kan een ZZP-er eerst 'sociale huurder' zijn en daarna 'scheefwoner' worden. Jacques Monasch (Tweede Kamerlid, PvdA) die hier eerder langskwam zei toen: “Ik vertrouw het de overheid niet toe!” Maar moeten we het dan aan de markt overlaten? Dit systeem heeft tientallen jaren bestaan. We moeten het heroverwegen. Gelijk afchecken: hypotheekrente en huurtoeslag opheffen. We wilden geen bezuinigingen. Nu is er een 'cherry-picking' plan. Het is heel onevenwichtig! Voorzitter: Wat is jullie voorgenomen huurbeleid? Mieke van den Berg (Eigen Haard): Wat Eigen Haard betreft: we hebben het over de gereguleerde voorraad. • 5% van de voorraad is in het vrije segment. Drie jaar geleden was dit nog 2%. We zijn behoorlijk op weg. Het gaat om woningen met een huur boven de 681 euro. We hebben beleid voor liberalisering. De maximale liberalisering is 10% in 2016. Dit gaat ons lukken. Het beleid is evenwichtig. Er is goed overleg met gemeenten. • We toppen niet af in het middensegment. We houden ons aan de afspraak: eerst de markt haar werk laten doen en kijken waartoe dit leidt. Wat zijn de effecten? Bedien je ook de doelgroepen die tussen de 34.000 euro tot 43.000 euro, oplopend tot 50.000 euro zitten? • Wat het sociale segment betreft: bij Eigen Haard hanteren we vier categorieën: 5% van de voorraad zit onder de 375 euro; 15% zit onder de 432 euro; 50% gaat tot 575 euro; de resterende 30% zit in het segment tussen de 575 en 681 euro. Zo werken wij. Wij maken dit waar in onze toewijzingen! Anne Wilbers (De Alliantie): • Wij hebben een subjectgerichte benadering. Wij geloven in een inkomensafhankelijke huur. Wij geven een korting op de maximaal redelijke huur; die stemmen we af op het inkomen. • Bij huurtoeslag wordt 20% gekort op de maximaal redelijke huur. Voor de rest wordt er 10% gekort op de maximaal redelijke huur. 375 euro is voor ons een maatstaf. • Het verhaal van de 'perversiteit' klopt. We hanteren verschillende huurprijzen. De korting is gekoppeld aan de inkomens. Dit is ons huurbeleid. Het is géén pilot! Het zijn halve maatregelen maar we kunnen niet meer op dit moment! Gaat het om driejaarlijkse of vijfjaarlijkse toeslag? Is er meer of minder korting? Mieke van den Berg (Eigen Haard): Het zijn twee verhuurders met een totaal verschillend huurbeleid. We moeten iets met elkaar doen... Voorzitter: Bent u gerustgesteld? Ronald Paping (Woonbond): Totaal niet! We moeten naar het verhaal van Wonen 4.0! Wat is betaalbaar voor de mensen? Gelukkig gaat de Tweede Kamer er deze week over praten: “U wordt hier niet vrolijk van.” 10% van de huurwoningen is geliberaliseerd. Steeds meer vrijkomende woningen worden 3
geliberaliseerd. De afgelopen tijd was het 20%, nu is het al 25%! De huur van van 700 á 800 euro is gigantisch geworden. Dit kunnen de mensen niet betalen! Het zijn woonlasten van 40%; dit gaat mis! De inkomens dalen. Huren wordt voor velen onbetaalbaar! Jeroen Olthof (wethouder gemeente Zaanstad, PvdA): We zijn bezig om een goede relatie op te bouwen met de corporaties. We willen samenwerkingsafspraken maken. We willen met de corporaties een keuze maken: kwaliteit vs. betaalbaarheid. De keuze is niet gemakkelijk! Voor ons geldt: “Hoe wil ik de opbouw van de stad hebben?” Het wordt lastig om écht te kunnen investeren in de woningmarkt. Dankzij het nieuwe puntenstelsel kunnen huren binnen de Ring enorm stijgen: tot de liberalisatiegrens en veel verder! Wat moet je dan doen? Moet je de huren hier verhogen om het geld voor de stedelijke vernieuwing te gebruiken? Het is een duivels dilemma! Voorzitter: Is de ongedeelde stad haalbaar? Mieke van den Berg (Eigen Haard): Je moet je afvragen: wat vindt de stad haalbaar? Als op de Prinsengracht de juiste doelgroep zit en we kunnen er niets aan doen... We kunnen nu in Nieuw-West bepaalde investeringen niet doen! Dit is een duivels dilemma! Moeten we sociale huurwoningen aan de Prinsengracht in stand houden terwijl er in Nieuw-West niets meer kan gebeuren? Wij houden vast aan beschikbaarheid. Anne Wilbers (De Alliantie): In Amsterdam houden we allemaal vast aan de ongedeelde stad maar de interpretatie loopt steeds meer uiteen! Wij kiezen in principe voor betaalbare huisvesting maar kun je in alle delen van de stad daaraan voldoen? De Alliantie is voor minder sociale huurwoningen binnen de Ring ten gunste van investeringen buiten de Ring. Jeroen Olthof (wethouder gemeente Zaanstad, PvdA): In Zaanstad voeren we een discussie over de vraag: liberaliseren of verkopen? Als corporaties willen investeren, dan verkopen we meer. Maar daar willen we goed op letten. Als je een ongedeelde stad wilt: betekent dit dan ook dat je alle segmenten moet aanbieden? Wat is nodig voor een goede verdeling? Ik ben hier bezorgd over. Ronald Paping (Woonbond): Er moet een ongedeelde stad zijn. De prijs-/kwaliteitsverhouding moet beter worden. Ik ben niet voor inkomensafhankelijke huur; ik wil overstappen op een huursombenadering. Voorzitter: Als we het hebben over stedelijke vernieuwingsgebieden: kunnen corporaties dan aan meer knoppen draaien? Ronald Paping (Woonbond): Ja. De meest efficiënte corporaties hebben ook een goede dienstverlening. Er zijn bezuinigingen mogelijk tot 1,7 miljard euro; dat is vrij veel... Corporaties hebben enorme verliezen geleden op commerciële hobbyprojecten (bijvoorbeeld koop van duur vastgoed: meer dan 2,5 miljoen euro per jaar). Als je daarmee stopt houd je de jaarlijkse exploitatie in de hand. Verkoop enkele woningen maar pak de huurders niet!
4
Mieke van den Berg (Eigen Haard): We zijn voorstander van het zakken van bedrijfslasten. Corporaties zijn ermee bezig. Er is veel beeldvorming! Het is een duivels dilemma: op laaghangend fruit is 10% bezuinigd. Je kunt dingen anders doen of dingen niet meer doen. Gaat het om efficiency om over dingen niet meer willen doen? Voorzitter: Is de nieuwe afgrendeling van corporatietaken die het Rijk bepaald heeft voldoende? Anne Wilbers (De Alliantie): Dat is lastig. Het geld dat we verdiend hebben stoppen we in de sociale sector. We zijn bezig het laaghangende fruit te plukken. We willen zo laat mogelijk schrappen in de taken, behalve als de zaken echt niet anders kunnen. We willen vooral slimmer en doelmatiger handelen. Wat de substantiële hervormingen betreft, we willen streven naar slimme productiemethoden. Daar is veel te halen. We willen niet minder investeren maar met minder geld hetzelfde doen! Voorzitter: Zoveel percentage binnen de aftoppingsgrens doen. Wat zijn sociale huurwoningen? Er zijn nieuwe afspraken met de gemeente nodig. Anne Wilbers (De Alliantie): In de stad Amsterdam en in de regio moeten kijken naar ieders beleid. We moeten analyseren. Er zijn afstemmingsafspraken nodig. We moeten met zijn allen kijken: “Waar koersen we op af?” “Is de huuraftoppingsgrens een ijkpunt voor afspraken?” Mieke van den Berg (Eigen Haard): Onder het gereguleerde deel wordt in principe 70% onder de 575 euro aangeboden. 30% zit tussen de 575 en 686 euro. Dit doen we vanuit het gedrag van woningzoekenden vanuit het verleden. Het gaat ook om de betaalbaarheid van woningen in de stad. We sturen met systemen. Vroeger waren het alleen aanvullende woningen, nu werken we met aanbiedingsafspraken. Er zijn voldoende sociale huurwoningen maar ze komen niet vrij! De politiek moet keuzes maken! Het is een heikele discussie maar we kunnen er niet omheen! Anne Wilbers (De Alliantie): 50% van het bestand zit onder de 574 euro; 25% tussen de 674 en 684 euro; 25% zit erboven. Ik juich toe dat er andere partijen komen maar vooralsnog is er een tekort. Dit kun je niet landelijk trekken. Voorzitter: De gemeente heeft straks steeds meer sturingsmogelijkheden. Welke? Jeroen Olthof (wethouder gemeente Zaanstad, PvdA): Wat is je werkelijke invloed? Ik geloof meer in samenwerkingsovereenkomsten met corporaties. Het gaat om een leefbare stad te creëren. Wellicht moeten we overleggen: wat heeft de stad nodig? In Zaanstad hebben we een goede relatie met de corporaties. We moeten samen aan de knoppen draaien. Mijn wens is: We moeten terug van '95% van de maximale huur' naar betaalbare huren. Ronald Paping (Woonbond): Mijn advies is: je moet het niet zoeken in specifieke maar in algemene maatregelen. Ik sprak laatst met een wethouder van Eindhoven en zei toen: “Je moet de huurverhoging boven de inflatie laten 5
vervallen.” Ik ben voorstander van een liberalisatieverbod: “Nee, tenzij”. Wat nu gebeurt is dramatisch voor huurders; dit geldt met name voor de Verhuurdersheffing. Huurdersorganisaties en gemeente moeten samenwerken om te streven naar betaalbare huurwoningen. Kandidaats-raadslid GroenLinks voor het stadsdeel Centrum: Ik val onder de armoedegrens. Ik kan niet meer in het centrum wonen. Er moet met corporaties gesproken worden. Men moet consequent voor iedereen aftoppen! Anne Wilbers (De Alliantie): We doen nog veel projecten. Mensen kunnen altijd terugkeren naar een betaalbare woning. Dat garanderen we! In Amsterdam hanteren we 34.000 euro als norm. Als iemand meer dan 50.000 euro verdient komt hij niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Mieke van den Berg (Eigen Haard): Voor corporaties is het uitermate belangrijk om te kunnen verkopen en dat wij daar medewerking voor krijgen. Anne Wilbers (De Alliantie): In hoogstedelijke gebieden kan ik me verkoop van sociale huurwoningen voorstellen. De betaalbaarheid van woningen staat bij ons voorop. We willen matigen in de woonruimte. Liever een betaalbare woning dan een te grote huurwoning! Mieke van den Berg (Eigen Haard): Veel van ons woningbezit is al kleine woningen. We willen niet méér kleine woningen! Vraag van iemand uit de zaal: Is het denkbaar dat pensioenfondsen weer in de markt voor sociale huurwoningen stappen? Antwoord van een van de panelleden: Nee! De Verhuurdersheffing werkt hier heel nadelig. Woningcorporaties moeten steeds meer snijden in eigen vlees. Dit is de realiteit! Voorzitter: Op 10 februari 2014 vindt in Pakhuis De Zwijger een debat met politieke partijen plaats over hun verkiezingsprogramma's voor de gemeenteraadsverkiezingen in 2014.
Verslag: Richard Bakker, 26-11-2013.
6
