INHOUD Vragen over huurverhoging
1
Vragen over inkomensverklaringen Vragen over bezwaarmogelijkheden Vragen over huurverlaging
3 4
5
======================================================
VRAGEN OVER HUURVERHOGING Hoe hoog mag dit jaar de huurverhoging zijn van een sociale huurwoning? De maximale huurverhoging is afhankelijk van uw huishoudinkomen (peiljaar 2013). Voor de verschillende inkomensgroepen geldt de volgende verdeling: Inkomen ≤ 34.229 euro
basishuurverhogingspercentage = 2,5% (inflatiepercentage 2014 + 1,5%)
Inkomen > 34.229 - ≤ 43.786 euro
basishuurverhogingspercentage + 0,5% = 3%
Inkomen > 43.786 euro
basishuurverhogingspercentage + 2,5% = 5%
Welke huurverhoging stelt Seyster Veste dit jaar voor (sociale huurwoning)? Inkomen ≤ 34.229 euro
1%
Inkomen > 34.229 - ≤ 43.786 euro
1%
Inkomen > 43.786 euro
maximaal 5%
Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? De inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van een woning samen. Tellen alle inkomens mee? Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2015 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging? Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2015. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2013. Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste opvraag van de inkomensindicaties? Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van de aanvraag – bijvoorbeeld in maart of april 2015 – bij de Belastingdienst bekend zijn. U kunt bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel als tussen het moment van de eerste gegevensopvraag en 1 juli 2015 (het officiële peilmoment) uw huishouden is gewijzigd waardoor het huishoudinkomen lager is geworden.
1
Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen? Ja, dat mag als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd? Dat kan als uw huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken. Of als uw huishoudinkomen in 2014 lager was dan in 2013. Uiteraard moet het inkomen van 2014 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2013. Omdat Seyster Veste deze gegevens niet vooraf heeft, zult u die informatie moeten inbrengen in een bezwaarprocedure. Welke groep gehandicapten en chronisch zieken zijn door de minister aangewezen? U kunt bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een huurverhogingsvoorstel van meer dan 2,5%) als u behoort tot de groep gehandicapten en chronisch zieken waarbij: a.
b.
c.
d.
e.
in geval u of een ander lid van uw huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt; in geval u of een ander lid van uw huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van uw huishouden; u of een ander lid van uw huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a van die wet, of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet; aan u of aan een ander lid van uw huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of u of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat u of het ander lid van uw huishouden blind is.
Kunt u een inkomensafhankelijke huurverhoging verwachten als u alleen een eenvoudige woningaanpassing heeft gehad? Als u of een van de andere bewoners een beschikking op grond van de Wet voorzieningen gehandicapten of de Wet maatschappelijke ondersteuning heeft voor voorzieningen aan de woning, is bezwaar mogelijk tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De regeling waarmee de groep chronisch zieken en gehandicapten wordt aangewezen, maakt geen onderscheid naar het soort voorziening aan de woning. Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst? Een geliberaliseerde huurovereenkomst is een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten? Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten. Als u een geliberaliseerde huurovereenkomst heeft (vrije sector) kunt u wel een huurverhoging krijgen van meer dan 2,5%,maar die mag niet inkomensafhankelijk zijn. De hoogte van de huurverhoging is afhankelijk van de afspraken die daarover met u zijn gemaakt.
2
Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgt? Als u vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, behoudt u het recht op huurtoeslag ook als de huur boven de liberalisatiegrens uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens). Welke huurverhoging krijgt u als uw inkomen onbekend is? Dat is 1%. Het huurverhogingsvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensverklaring van de Belastingdienst kan worden bijgevoegd. Ontvangt u de woningwaardering bij het huurvoorstel en moet het huurvoorstel ook de maximale huurprijs voor de woning vermelden? Nee. Dit zijn verplichtingen uit het verleden die inmiddels zijn vervallen. U heeft klachten over het onderhoud van uw woning. Daarom wilt u de huurverhoging weigeren. Kan dat? Bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging vanwege ernstige onderhoudsgebreken kan niet. Daarvoor bestaat een andere procedure. Met klachten over het onderhoud van de woning, kunt u het hele jaar bij de Huurcommissie terecht. Voordat de commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk bij ons melden. Wij hebben dan zes weken de tijd om het gebrek te verhelpen. Wat zijn handige contactgegevens voor meer informatie? Woonbond. Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is. www.woonbond.nl Belastingdienst. Informatie over huurtoeslag vindt u op www.toeslagen.nl. U kunt ook de Belastingtelefoon bellen met uw vragen over huurtoeslag. Telefoonnummer 0800 0543. Dit nummer is gratis. Huurcommissie. Als u bezwaar wilt maken tegen uw huurverhoging, belt u dan met de Huurcommissie. U vindt meer informatie op: www.huurcommissie.nl Rijksoverheid. Op de website www.rijksoverheid.nl vindt u meer informatie over bijvoorbeeld huurbescherming, servicekosten en het woningwaarderingsstelsel. Telefonisch bereikbaar via 1400. Kunt u bezwaar maken als uw huishoudinkomen in de laagste categorie (tot 34.229 euro) valt? Dat kan. Als u het niet eens bent met uw huurverhoging, dan kunt u daar schriftelijke bezwaar tegen maken. Er zijn verschillende redenen om bezwaar te maken: -
De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. De huur komt door de verhoging boven de maximale huurprijsgrens uit. De brief over de huurverhoging bevat fouten, zoals een onjuiste ingangsdatum. De brief over de huurverhoging is minder dan twee maanden voor de ingangsdatum verstuurd. De huur is door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken en deze gebreken zijn nog niet verholpen.
VRAGEN OVER INKOMENSVERKLARINGEN Wanneer wordt een inkomensverklaring aan Seyster Veste verstrekt? Er wordt door de Belastingdienst alleen een inkomensverklaring afgegeven als het huishoudinkomen van de huurder boven 34.229 euro ligt. Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld? Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld.
3
Waarvoor mag Seyster Veste de inkomensverklaring gebruiken? De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het doen van een huurverhogingsvoorstel. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken. Moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd? Ja, de inkomensverklaring moet wordt gelijktijdig met de huurverhogingsbrief verstuurd. Niet apart, maar in dezelfde envelop. Het is niet toegestaan de inkomensverklaring apart en/of later te versturen. Mag Seyster Veste inkomensindicaties opvragen voor alle woningen? Nee. Dat mag alleen voor gereguleerde zelfstandige woningen (sociale huurwoningen). Voor woonruimte waarvoor geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk is (geliberaliseerde woningen) mag geen inkomensverklaring worden opgevraagd. Wordt u op de hoogte gesteld als voor uw woning een inkomensverklaring is opgevraagd? Ja, u ontvangt van de Belastingdienst een melding per brief. Daarin staan geen details over de verstrekte gegevens, alleen een melding dat de gegevens zijn verstrekt.
VRAGEN OVER BEZWAARMOGELIJKHEDEN Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen? 1. Het inkomen vermeld op de inkomensverklaring klopt niet. 2. Het inkomen in 2014 is lager dan het inkomen in 2013. 3. Uw huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. Wanneer ben is Seyster Veste verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen? Als u stelt dat het inkomen op de inkomensverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. Wanneer vraagt Seyster Veste een tweede inkomensverklaring op? In juli 2015. Hoe kunt u aantonen dat uw huishoudinkomen in 2014 lager was dan in 2013? Dat kunt u aantonen door ons de volgende stukken te geven: 1. een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring omtrent het inkomensgegeven (Inkomensverklaring, voorheen IB60-formulier) van alle bewoners van de woning over het jaar 2014 en 2. een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning Hoe vraagt u een inkomensverklaring aan? Dat kan via de BelastingTelefoon: 0800 - 0543. De inkomensverklaring voor 2014 kan worden aangevraagd vanaf juni 2015. Zie voor meer informatie de website van de Belastingdienst: www.belastingdienst.nl Hoe kunt u bezwaar maken? U kunt bezwaar maken met het bezwaarschriftformulier. Dit formulier kunt u downloaden via de Huurcommissie: www.huurcommissie.nl. Het ingevulde formulier moet uiterlijk 30 juni 2015 in ons bezit zijn (Seyster Veste, Postbus 1000, 3700 BA ZEIST).
4
1. Voor 1 juli 2015 kunt u bij ons schriftelijk bezwaar maken. Als wij vervolgens de huurverhoging handhaven, dan zullen wij de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. 2. U kunt ervoor kiezen de huurverhoging niet te betalen. Wij sturen u dan binnen zes weken na de voorstelde datum van de huurverhoging een herinneringsbrief. Blijft u het oneens met de huurverhoging, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. Wat gebeurt er nadat u bezwaar heeft gemaakt? U krijgt van ons een schriftelijke reactie. Hierin leest u of wij uw bezwaar als terecht of niet terecht beoordelen. Is uw bezwaar niet terecht, dan ontvangt u ook een toelichting waarin wij uitleggen hoe wij tot onze conclusie zijn gekomen. Bent u het niet met die conclusie eens, dan kunnen wij uw bezwaar doorsturen naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet vervolgens een uitspraak over de redelijkheid van de huurverhoging. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen. Kunt u een betalingsherinnering verwachten als u de huurverhoging niet heeft betaald? Als u een bezwaar heeft ingediend vóór 1 juli, mag het niet-betalen van de huurverhoging niet als een huurachterstand worden behandeld. Hoe werkt de rappelprocedure? De rappelprocedure geldt voor huurders die niet voor 1 juli bezwaar tegen de huurverhoging hebben gemaakt, maar ook de huurverhoging niet betalen. Wij sturen dan vóór 1 oktober een aangetekende herinnering van het voorstel tot huurverhoging. U heeft vervolgens tot 1 november de tijd om alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie in te dienen. In de rappelprocedure ligt het initiatief bij u om naar de Huurcommissie te gaan. U levert inkomensverklaringen aan waarop nog geen definitief inkomen staat. Is dat een geldige onderbouwing van het inkomen in 2014? Ja, ook inkomensverklaringen met een ‘voorlopig’ inkomen accepteren wij. De inkomensverklaringen over 2014 die de Belastingdienst nu afgeeft, geven nog bijna nooit het definitief vastgestelde inkomen. Wel geven die verklaringen de definitieve inkomensgegevens van werkgevers en uitkeringsinstanties en zijn daarom volgens de regelgeving correct bewijsmateriaal. U levert na 1 juli bewijsstukken voor uw bezwaar. Mag dat? Ja, u kunt een bezwaar dat vóór 1 juli is ingediend nog na 1 juli nader onderbouwen. Bij voorbeeld door het later leveren van een BRP-uittreksel (voorheen GBA-uittreksel), inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulier) of bewijsmateriaal voor de categorie chronisch zieken en gehandicapten. Hoe en wanneer worden door ons bezwaren tegen de huurverhoging naar de Huurcommissie verzonden? De bezwaren die vóór 1 juli zijn ontvangen worden binnen zes weken na de voorgestelde huurverhogingsdatum doorgestuurd naar de Huurcommissie. VRAGEN OVER HUURVERLAGING Wanneer kunt u een huurverlaging voorstellen? Als er sprake is van een inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen boven het basishuurverhogingspercentage.
5
Welke stukken moet u bij uw verzoek om huurverlaging voegen? 1. Een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring omtrent het inkomensgegeven (inkomensverklaring, voorheen IB60-formulier) van alle bewoners van de woning, en 2. een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning. Om hoeveel verlaging kunt u vragen? U kunt vragen om een verlaging van maximaal twee keer de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierbij geldt de nieuwe inkomensgroep als ondergrens. Als uw huishoudinkomen is gezakt tot onder de huurtoeslaginkomensgrens, kunt u vragen om huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens. Welke termijn moet u in acht nemen? Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. Werkt de huurverlaging met terugwerkende kracht? Nee. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorstelde ingangsdatum van de huurverlaging.
6
