Vergelijking van de sociale huurwoning voorraad met de particuliere huurwoning voorraad Inleiding Op 1 oktober 2012 is een meting van de nultredenwoningen binnen de sociale huurwoning voorraad, die in het bezit zijn van regionale of landelijke corporaties en regionale zorgaanbieders, geactualiseerd en aangevuld. Dit is een proces dat de komende jaren herhaald zal gaan worden. Een nultredenwoning bevindt zich op de begane grond of is per lift bereikbaar. In de woning zijn alle primaire voorzieningen (woon-, slaap-, badkamer en keuken) gelijkvloers. In die meting werden aan de hand van een nieuw ontwikkeld classificatiesysteem met 18 criteria, woningen beoordeeld op hun geschiktheid voor bewoning met hulpmiddelen (rollator, rolstoel of brancard). Afhankelijk van de mogelijkheden om de woning te bewonen met hulpmiddelen, kan een nultredenwoning 1 tot 5 oogjes op de dobbelsteen krijgen. In het kader van de RAP is de toegankelijkheid van de particuliere woningmarkt in de regio Gooi en Vechtstreek recent onderzocht door middel van een quickscan. Een vergelijking van de particuliere en de sociale huurwoning voorraad is interessant, omdat dit inzicht kan geven in de toegankelijkheid en zorggeschiktheid van de totale woningvoorraad in de regio. In de quickscan van de particuliere sector draait het om het wel of niet toegankelijk zijn van de woningen, terwijl het bij de (verfijning van de) nulmeting draait om de mate van toegankelijkheid, geclassificeerd aan de hand van het aantal oogjes op de dobbelstenen (van 1 t/m 5). Deze analyse is zodoende uitgesplitst in twee vergelijkingen. Deel A vergelijkt de mutaties in de sociale huurwoning voorraad in de regio Gooi en Vechtstreek in de periode 2011 met die van 2012. Daarin speelt de mate van toegankelijkheid, dus in hoeverre een woning bewoond kan worden met hulpmiddelen, een belangrijke rol. Deel B vergelijkt de sociale huurwoning voorraad met de particuliere woning voorraad. De resultaten uit de quickscan worden vergeleken met de analyse van de sociale woningvoorraad.
Deel A. Vergelijking sociale huurwoning voorraad periode 2011 met 2012 De stand van zaken op 1 oktober 2012 is vergeleken met de woningvoorraad op december 2011, toen de nulmeting werd afgesloten. Onderstaande tabel laat zien hoeveel sociale huurwoningen er zijn met een 1, 2, 3, 4 of 5 oogje op de dobbelsteen classificatie, per gemeente. Tabel 1 Aantal oogjes op de dobbelsteen van de sociale huurwoning voorraad per gemeente Gemeente Blaricum Bussum Hilversum Huizen Laren Muiden Naarden Weesp Wijdemeren Totaal
1 oogje op de dobbelsteen 268 419 1194 844 55 81 137 597 355 3938
2 oogjes op de dobbelsteen 12 185 595 281 25 0 153 247 59 1557
3 oogjes op de dobbelsteen 22 109 627 131 0 0 0 0 37 926
4 oogjes op de dobbelsteen 0 27 0 0 0 0 94 0 1 122
5 oogjes op de dobbelsteen 0 0 0 95 0 0 0 10 20 125
Conclusies tabel 1: Het verschil in verschuivingen in het aantal oogjes op de dobbelsteen of het aantal woningen vergeleken met de nulmeting van december 2011 komt onder meer doordat sommige complexen nog niet waren ingemeten bij de nulmeting en deze woningen inmiddels alsnog zijn ingemeten, en soms doordat er nieuwbouwwoningen bij zijn gekomen. Soms is er sprake van nieuwe gegevens: de woningen zijn opnieuw opgemeten, waardoor ze een hogere of lagere classificatie hebben gekregen (of zelfs zijn afgevoerd uit de meting omdat ze nul oogjes op de dobbelsteen kregen). Soms zijn de aantallen woningen bij de complexen aangepast, omdat die niet juist waren. Hierbij moet worden opgemerkt dat de meting nog niet compleet is, want van enkele partijen zijn de gegevens nog niet bekend. Er kan worden geconstateerd dat in 2012 het aantal woningen met 1 oogje op de dobbelsteen (woningen die niet met hulpmiddelen te bewonen zijn) overheersen net als bij de nulmeting van 2011. Regionaal gezien is het aantal woningen met 3, 4 en 5 oogjes op de dobbelsteen sterk in de minderheid.
Deel B. Vergelijking meting sociale huurwoningvoorraad met de particuliere woningvoorraad In de onderstaande tabel wordt een vergelijking gemaakt tussen de quickscan van de particuliere woning voorraad (kolom A) en de meting van de sociale huurwoning voorraad (kolom B). Cijfers zijn gecombineerd uit beide onderzoeken. Kolom D geeft de CBS cijfers van 2011 weer. In principe moeten deze cijfers overeenkomen met de som van particuliere en sociale huurwoningen. Er wordt nog niet naar de toegankelijkheid van de woningen gekeken. De particuliere woningvoorraad omvat zowel koopwoningen als huurwoningen. Tabel 2 Vergelijking sociale huurwoning voorraad met particuliere huurwoning voorraad Gemeente
Blaricum
3084
Totale sociale huurwoning voorraad B 902
Bussum
11184
3648
14832
14937
24%
Hilversum
26513
13416
39929
38841
35%
Huizen
10922
5741
16663
18220
32%
Laren
4089
847
4936
4925
17%
Muiden
Onbekend
833
Onbekend
2764
30%
Naarden
5840
1652
7492
7477
22%
Weesp
4889
3249
8138
8414
39%
Onbekend
1836
Onbekend
9941
18%
-/-
32054
-/-
109611
29%
Wijdemeren Totalen:
Totale particuliere woning voorraad A*
Totale woning voorraad (A+B) C 3986
Totale woning voorraad volgens CBS D** 4092
% sociaal t.o.v. totale woning voorraad (B/D) 22%
* bron: Quickscan ** bron: CBS Demografische Kerncijfers per gemeente 2011
Conclusies tabel 2: Ten eerste valt het verschil tussen de CBS cijfers en de som van de twee onderzoeken op. Kleine verschillen zijn verklaarbaar door een mogelijk verschillend meetpunt in tijd of verschil in brongebruik. Echter, bij de gemeente Huizen bedraagt het verschil maar liefst 1557 (18220-16663) woningen, oftewel 8,5%. Een verklaring kan niet worden gegeven. Ook opvallend is het hoge percentage (39%) sociale huurwoningen in de gemeente Weesp ten opzichte van de totale woning voorraad. In Laren (17%) ligt dit percentage juist erg laag. Over Muiden en Wijdemeren kan geen uitspraak worden gedaan t.a.v. de totale particuliere woning voorraad omdat cijfers ontbreken.
Tabel 3 Toegankelijkheid van sociale huurwoningen vergeleken met particuliere huurwoningen Gemeente
Sociale huur toegankelijk
Totale sociale huurwoning voorraad
% toegankelijk t.o.v. totaal sociaal
Totale particuliere woning voorraad *
% toegankelijk t.o.v. totaal particulier
33%
Particuliere woning voorraad toegankelijk * 57
Blaricum
302
902
3084
2%
Bussum
740
3648
20%
715
11184
6%
Hilversum
2416
13346
18%
2772
26513
10%
Huizen
1351
5741
24%
412
10922
4%
Laren
80
847
9%
109
4089
3%
Muiden
69
833
8%
Onbekend
Onbekend
Onbekend
Naarden
384
1652
23%
576
5840
10%
Weesp
854
3249
26%
790
4889
16%
Wijdemeren
472
1836
26%
Onbekend
Onbekend
Onbekend
Totalen:
6668
32054
21%
Onbekend
Onbekend
Onbekend
6127
29385
21%
5431
66521
8%
Totalen excl. Muiden& Wijdemeren *bron quickscan
Conclusies tabel 3: In principe moeten de totalen uit bovenstaande tabel qua sociaal en particulier gelijk moeten zijn aan de totale woningvoorraad (pagina 13 uit de quickscan). Hier zitten verschillen in. Hierover is al een opmerking gemaakt in de toelichting op tabel 2. Geconcludeerd kan worden dat het totaal aantal toegankelijke sociale huurwoningen dicht bij het aantal toegankelijke particuliere huurwoningen zit (6127 om 5431). Een exacte uitspraak hierover is niet mogelijk omdat er voor de particuliere woningvoorraad geen gegevens beschikbaar zijn van Muiden en Wijdemeren. Het totale percentage aan toegankelijke woningen in de regio bedraagt 21% van de sociale huurwoning voorraad. Dat is aanzienlijk meer dan de 8% die toegankelijk is in de particuliere huursector. Het procentuele verschil is het grootst in de gemeente Blaricum. Daar wordt van de particuliere huurwoningen slechts 2% als toegankelijk beoordeeld, terwijl dat bij de sociale huurwoningen 33% is. Ook blijkt uit dat de tabel dat het aantal toegankelijke sociale huurwoningen in Laren en Muiden procentueel gezien laag ligt, namelijk respectievelijk 9% en 8%. Tot slot Wat betreft de rolstoeltoegankelijkheid komen de bevindingen uit de meting van de sociale huurwoning voorraad overeen met de conclusie uit de quickscan dat de gemiddelde toegankelijkheid in de regio erg laag ligt, aangezien de 3, 4 en 5 oogjes op de dobbelsteen classificaties weinig voorkomen in de sociale woningvoorraad. Een 3-oogjes op de dobbelsteen classificatie komt in 5 van de 9 gemeenten voor (926 woningen in Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen en Wijdemeren), een 4oogjes op de dobbelsteen classificatie komt in maar 3 van de 9 gemeenten voor (122 woningen in Bussum, Naarden en Wijdemeren) en alleen in Huizen, Weesp en Wijdemeren komt de 5-oogjes op de dobbelsteen classificatie voor met een totaal van 125 woningen. Een andere conclusie uit de quickscan is dat hoe groter de gemeente, hoe meer eengezinswoningen er zijn en dat de grotere gemeenten een hogere kans op fysiek toegankelijke woningen hebben. De grootste gemeenten in de regio zijn respectievelijk Hilversum, Bussum en Huizen. In de particuliere huursector is de toegankelijkheid het hoogst in de gemeenten Weesp, Naarden en Hilversum. Uit de meting van 1 oktober is gebleken dat bij de sociale woningvoorraad de verhoudingen zo liggen: de gemeente Hilversum is de grootste gemeente, maar de gemeente heeft geen 4 of 5 oogjes op de
dobbelsteen woningen en er is wat betreft dit type woningen geen toegankelijkheid. Je kunt dus niet concluderen dat de grootste gemeente ook de hoogste kans op fysieke toegankelijkheid heeft. In een andere grote gemeente, Bussum, zie je dat er een klein aantal woningen (27) is met 4 oogjes op de dobbelsteen en ook hier ontbreken de 5 oogjes op de dobbelsteen woningen. Ook hier is de toegankelijkheid niet erg groot voor dat type classificatie, terwijl dit een van de grootste gemeenten in de regio is. Bij de derde grote gemeente, Huizen, zie je juist het omgekeerde: hier zijn geen 4 oogjes op de dobbelsteen woningen en juist wel een laag aantal 5 oogjes op de dobbelsteen woningen. Er is dus een tekort aan 4 en 5 oogjes op de dobbelsteen classificaties in deze relatief grote gemeente. Over de verhouding sociale huur en vrije sector huurprijzen van woningen kan helaas geen goede uitspraak worden gedaan, wegens het ontbreken van voldoende gegevens. Van Woningstichting Naarden zijn de percentages bekend: sociale verhuur: 97,3% en vrije sector verhuur: 2,7% en van De Woningbouw Weesp is het percentage sociale verhuur 95,7% en van de vrije sector verhuur 4,3%.
