Verslag van de thema-avond Woningbouw Hoorn Georganiseerd door GroenLinks en D66 Hoorn Datum: 24 mei 2013 Verslag: Mickel Reemer ---------------------------------------Inleiding Wouter Hakhoff trapt af en heet iedereen welkom en geeft het woord aa n de initiator van het debat: René Bruijne (afdelingsvoorzitter D66 Hoorn). Bruijne geeft aan dat hij veel specialisten heeft gezien in zowel het panel als de zaal . Buijne geeft aan dat de meeste partijen in Hoorn momenteel bezig zijn met het maken van hun verkiezingsprogramma voor 2014 . Hij hoopt dan ook dat hij vanavond door de deskundigheid van de zaal en het publiek de aanwezige partijen inzicht krijgen in wat de partijen in hun programma’s op moeten nemen om de woningmarkt in Hoorn weer wat aan de ga ng te krijgen zonder daarbij steeds naar centrale overheid in Den Haag te wijzen. Als daar vanavond een (deel) antwoord op gevonden komt is de avond wat hem betreft geslaagd. Wouter Hakhoff trapt af en heet iedereen welkom. De voorzitter René Bruijne ope nt de avond met een woord van welkom. Bruijne geeft aan dat hij veel specialisten heeft gezien; in het panel én in de zaal. Buijne vertelt over het verkiezingsprogramma. Hij vraagt zich af wat we zelf kunnen doen zonder de invloed van de centrale overheid in Den Haag. Dat is de reden waarom we hier bij elkaar zijn. Wouter neemt het woord en geeft aan dat politieke partijen steeds vaker met elkaar samenwerken en vindt dat een prachtig gegeven. Voor de pauze zullen vijf sprekers een pitch geven. Na de pauze z al de zaal in vijf groepen worden verdeeld worden en zal er worden gevraagd wat er nu goed is en wat er beter kan. Dat zal ongeveer 20 minuten duren. Daarna zal er over alle oplossingen worden gedebatteerd. Matthijs Wolff stelt vervolgens de sprekers voor: Fred Gardner, initiatiefnemer Duurzaam Zwaag Dick Olie, makelaar Jos Feijtel, PvdA ex-politicus Peter van Oeveren, ontwikkelingsmanager Bouwfonds Robbert Jan Wijntjes, HzA stedebouw & landschap
Pitch Iedere spreker kreeg 10 minuten de tijd om de eigen ste lling te pitchen. De sprekers hebben dit als volgt ingevuld: Jos Feijtel Er is een simpele aanpak om de woningmarkt aan te pakken: stimuleren. Eén woning extra van € 200.000 betekent € 100.000 extra voor het rijk door inkomsten uit BTW, loonkosten, etc. He t CPB heeft berekend dat een impuls van 1miljard euro 5000 arbeidsplaatsen betekent. Minister Blok blijft echter bladstil. Er komen geen nieuwe maatregelen; geen generieke stimuleringsmaatregelen en geen verlaging van de BTW. Blok wil “RUST”. Feijtel noemt dit “uitzieken”. De huursector staat op ‘stationair’ en zit op slot door de verhuurdersheffing. Woningcorporaties kunnen daarom niet investeren. Voor de koopsector geldt dat de prijzen van nieuwbouw mee moeten zakken met de prijzen van de bestaande woningvoorraad. Voorspelling NVB: er zullen dit jaar niet 60.000, niet 40.000 (EIB) maar slechts 10.000 nieuwe koopwoningen worden gebouwd. Bouwondernemer Heijmans heeft het eerste kwartaal van dit jaar slechts 60 woningen verkocht. Jos bestempelt dit als desast reus. Een woning die in 2011 nog € 200.000 waard was, is nu nog € 166.000 waard. Dat is een daling van circa 7% per jaar. De nieuwbouw kan de concurrentie met de bestaande woningen niet meer aan. Wat kan je dan nog wel doen: BTW verlaging (alleen voor goedkope o f starterswoningen) Hypotheekverruiming (in relatie tot energiezuinige woningen) Doorstarterslening Grondprijzen verlagen Woningmarkt-pers toepassen Gemeentegaranties geven voor huurwoningen zonder onrendabele top voor corporaties Verhuurders heffing ander s verdelen Derivatenblokkade omlaag Ontslakken Gemeentefonds anders verdelen Aangedragen oplossing van Feijtel: de energiekosten van nieuwbouw woningen zijn vaak lager dan die van bestaande bouw. Toch is het niet mogelijk om een hogere hypotheek krijgen om dat de consument bijvoorbeeld minder geld aan energie kwijt is en dus meer aan hypotheeklasten zou kunnen dragen. Conclusie: hypotheekmogelijkheden voor de nieuwbouw verruimen (€ 75 minder stookkosten per maand geeft een hypotheekruimte van € 35.000 a € 40 .000). Dick Olie Dick Olie: “De grondprijzen moeten met 40% omlaag!”. De financierbaarheid is de afgelopen 10 jaar afgenomen door stijgende prijzen. Vervolgens zijn de acceptatienormen van banken en AFM verzwaard, en worden er hogere eisen gesteld aan (ver plichte) aflossing. Daarnaast is de rente -aftrek op hypotheken beperkt. Het consumentenvertrouwen is sinds begin jaren ’80 nog nooit zo laag geweest: -40. De gemiddelde koopsom in West-Friesland is meer dan 20% gedaald en daalt verder door. De gemiddelde d aling is 27% geweest. Deze dalende prijzen heeft gevolgen voor de nieuwbouw.
De bouwkosten van een woning zijn in tien jaar met 40.0000 euro (extra) gestegen door: Bouwbesluit eisen, energieprestaties, etc. De nieuwbouw zal zich met zijn prijs op de enorm e concurrentie van de bestaande bouw moeten aanpassen en zich met zijn product van de bestaande bouw moeten onderscheiden. Het voordeel van nieuwbouw is dat je een authentieker product kan maken ten opzichte van de seriematige bestaande bouw. De verkopen van bestaande bouw zijn gehalveerd en het aanbod verdubbeld. Niewbouwafzet zal bij handhaving van het huidige grondprijsniveau nog verder inzakken. Wanneer het eind van de prijsdaling is bereikt, betekent dit nog steeds geen doorstroming, omdat 50% van de huiseigenaren onder water staat en daar eerst vanaf moet. Een groot aantal bouwbedrijven verzwakt of valt zelfs om. Heijmans verkocht landelijk 60 woningen en dat is 10% van de ‘normale’ verkoop. Daarnaast zullen steeds meer ontwikkelaars zichzelf opheffen. Aangedragen oplossing van Olie: We moeten ons daarom aanpassen aan de realiteit, waarbij de markt altijd gelijk heeft. Dus huizen aanbieden die de gebruiker wil; marktconforme woningen. Wat kan de gemeente doen? Startersleningen geven (dit verbreedt kopers publiek) de grondprijzen verlagen en flexibel met regelgeving en procedures omgaan, zodat er meer slagvaardigheid en tijdwinst ontstaat. Ten aanzien van de grondprijs voor een 2-onder-1 kapwoning toont hij een residuele grondwaardeberekening waaruit blij kt dat door de gewijzigde markt de grondprijs sterk verlaagd dient te worden. Fred Gardner “Uw huis is geen kluis”. Gardner geeft aan dat zijn organisatie veel met innovatie bezig is; zij neemt afstand en kijkt verder. Tijdens een interview vernam Gardner dat een huis geen investering is. Het is een gebruikersvoorwerp. Een huis is als een jas of een auto. Gardner heeft al 30 jaar een huis en dat is wat kapot, maar moet wel 2x zoveel kosten. Dat kan niet , aldus Gardner. Een huis wordt gebruikt voor climaat, gezondheid, comfort, ruimte, energie en exploitatie (=gebruik). Een huis is meer dan een financiële waarde; het moet in een leuke buurt staan en gezellig zijn. Wanneer een huis zo wordt renoveert dat het geen energie kost, scheelt dat snel tussen de 50.00 0 en 80.000 euro over een periode van 10 jaar. Aangedragen oplossing van Gardner: Gardner suggereert een collectieve aanpak Deze begint bij een publiek -private samenwerking; dus... o De gemeente (heeft vertrouwensrelatie) o Initatiefnemers en /of coöperaties o Bedrijven (Produbo) En kent een lange adem... o Mondige intelligente mensen (we wachten wel tot de oplossing van een ander komt) o Complexe materie o Vertrouwen o Kost geld en investeringsmogelijkheden zijn beperkt o Durf nodig o Niet alleen denken, maar ook doen... De rol van de overheid is duurzaam renoveren. Dit levert voor de overheid geld op. Subside is investeren. De omzetbelasting, loonbelasting (ca 40%) vloeit terug naar de overheid. Een maatregel moet daarbij wel een (langdurige) kans krijgen. Dus niet na twee maanden roepen dat een maatregel geen effect heeft.
Advies aan de gemeente Ga doen! Zo ontstaat er energie om dingen mogelijk te maken Zet demo en experimenten op. Goed voorbeeld doet goed volgen Publiek – private samenwerking opzetten Onderschat uw goed opgeleide burger niet! Peter van Oeveren “De klant is koning”. Zeker in deze tijd moet steeds beter naar de consument worden geluisterd. Er is in het verleden teveel gebouwd en te weinig geluisterd naar de consument. Hierdoor blijven consumenten langer in hun bestaande woning zitten. De woningbouw moet dus consumentgericht worden. Hoe wordt de klant verleid om toch voor een andere woning of nieuwbouw te kiezen? Wie zou nu een nieuwe woning willen hebben in welke tijd? Eind vorig jaar werd duidelijk dat de st arters nog in aanmerking komen voor een hypotheek. Daar moet snel op worden ingespeeld. Aangedragen oplossing van Van Oeveren : De gemeente stuurt, zoals de gemeente Hoorn in de Bangert/Oosterpolder doet. De gemeente geeft ruimte voor ontwikkelingen in de B angert/Oosterpolder. Bouwfonds heeft een smaaktest gehouden voor de volgende fase in de Bangert/Oosterpolder adhv plaatjes obv de consument kon aangeven of die goed of slecht waren. Peter laat zien wat wel en niet gewenst is. De consument heeft vooral een voorkeur voor een stijl uit de eerste helft van de vorige eeuw. Concreet: Zorg dat de consument krijgt waar hij/zij om vraagt. Robbert Jan Wijntjes Robbert Jan: “De visie op de woningmarkt moet kantelen”. Hij geeft een voorbeeld uit Londonhaven, Purmerend waarbij de flexibiliteit tijdens het bouwen zo lang mogelijk gerekt moest blijven, zodat op het laatste moment nog op de wensen van de consument ingespeeld kon worden. In de Polderweijde in Obdam is een stuk ingevuld met heel veel draagvlak. Communicatie e n promotie waren heel goed. Echter, toen puntje bij paaltje kwam, kwamen er geen kopers opdagen. Het is belangrijk dat er constant overleg is met de (potentiële) bewoners over smaak. Hij noemde een positief voorbeeld uit Langedijk, waar dit gebeurt . Verder liet hij een geslaagd CPO voorbeeld zien met drijvende woningen. De bouwwereld reorganiseert zich en zoekt aansluiting door kleinschaliger te worden waardoor ze flexibeler worden. We zijn voorlopig nog niet klaar met de veranderingen. Het zal nog wel 10 o f 20 jaar duren. Aangedragen oplossing van Wijntjes: wanneer een terrein braakligt, zet er dan (tijdelijk, vanaf 6 jaar) zonnepanelen op. Maak een gebied van mix to the max; bijvoorbeeld organische woningbouw op maat in de binnenstad. Verlaag tijdelijk de grondprijzen. Kijk naar de mogelijkheden van het bouwen op het water. Misschien dat de ‘grondprijzen’ van water lager zijn. Betrek bij dit alles nadrukkelijk de burger. Maak samen met (potentiële) bewoners plannen . Resultaat van debatten binnen de verschil lende groepen Fred Gardner Het moet anders! Zet vooral in op bestaande bouw (rennovatie, etc). Kijk naar nieuwe materialen en bijvoorbeeld niet meer naar werken met bakstenen. Dat is wel mooi, maar onpraktisch en duur.
Betrek de huurmarkt in het gezichtsv eld. Stel consumenten in de gelegenheid om hun huurwoning te kopen om te verbeteren of geeft de consument de mogelijkheid tot verkoop van de eigen woning om de woning vervolgens terug te huren. De markt heeft niet altijd gelijk. Steve Jobs: “Ik bepaal wel wat de markt wil”. Een reactie uit het publiek: “Zorg er eerst voor dat alle bestaande woningen worden verkocht. Daarmee komt de nieuwbouw vanzelf op gang.” Antwoord Gardner: “we moeten een potje maken. Woningbouwcorporaties kunnen deze woningen kopen en s ociaal verhuren om later weer te verkopen.” Dick Olie: “De grote opdracht ligt in de bestaande bouw. Daar is meer winst te halen. De woningcorporaties zijn lam gemaakt door de overheid.” Reactie Cees Franke: “De gemeente zou bestaande woningen moeten opkop en en daar het verlies van nemen. Bij 900 woningen zou dat ongeveer 27 miljoen euro kosten.” Gardner: “Dit is een puur verdienmodel omdat dit 160 miljoen euro zou opleveren”. Reactie uit het publiek: wanneer dit echt zo winstgevend zou zijn, dan zou er toc h allang een marktpartij zijn ingestapt. Dat gebeurt dus niet. Dan zou de gemeente er al helemaal niet aan moeten beginnen. De overheid moet meer als ondernemer denken: elke gerenoveerde woning levert 1 manjaar werkt op. Jos Feijtel Er moet naar behoefte n ieuwbouw worden gebouwd en 80% was het daarmee eens. Er moet ook naar de levensloop van de consument in een woning worden gekeken en er moet voor worden gezorgd dat de woning naar de levensloop van de consument kan worden aangepast Alle prijzen zijn gedaald, behalve de grondprijzen. Dat is niet marktconform Bestaande woningvoorraad revitaliseren. Dat zou rekening moeten houden met ouderen, zodat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. Immers, de overheid maakt in de ouderenzorg een terugtrekkende beweging Wat is de marge van grondprijzen? Voor minder dan € 150 per vierkante meter kan niet worden verkocht. Immers de nutszaken als riool en energie moet in de grond worden gezet. De grond moet bouwrijp worden gemaakt. Er is wel consensus over het feit dat de overheid niet langer meer aan de grond zou moeten verdienen. We zullen moeten leren leven met de realiteit dat de woning geen investeringsobject is, maar een gebruikersobject. Over vijf of zes jaar hebben we weer woningnood wanneer we nu niet ingrijpen. He t aantal huishoudens stijgt immers. Feijtel: “Laten we de ervaring in de bouwindustrie niet verloren gaan en ervoor zorgen dat de bouwindustrie niet kapot gaat”. Peter van Oeveren Aanbod moet aansluiten bij de vraag van de consument. Wat wil de consument? Verdeeld over jongeren, ouderen, gezinnen, etc. Bij de bouw moet al rekening worden gehouden met de veranderende omstandigheden van een jongere (naar een gezin, naar een oudere). Denk aan erfpacht in plaats van dure koopgrond. Reactie van Arthur Helling: “ erfpacht is een complexe materie, maar die discussie zal er wel komen.” Arthur Helling geeft daarnaast aan dat er bij woningbouw rekening moet worden gehouden met nieuwe doelgroepen; bijvoorbeeld seizoensarbeiders. Zorg voor regelarme/vrije ruimte waar de welstandscommissie niets over zegt en waar regelgeving vrijer is waardoor consumenten meer naar eigen inzicht kunnen bouwen.
Dick Olie Mark(t) heeft altijd gelijk Anders onderhandelen over de kavelprijs om de grondprijs naar beneden te krijgen Er wordt gezegd dat in de bouwprijs echt geen ruimte meer zit. Kan daar echt niet nog een keer naar gekeken worden? Geen (subtiele) marge kostprijs We halen nooit meer de hoeveelheid woningen die we nu bouwen Het aantal startersleningen moet drastisch worden uitgebou wd. De gemeente moet kijken naar de grondprijs. In het hogere segment gebeurt dat binnen Hoorn al. Opdracht voor de gemeente is om misschien nu een een klein verlies te nemen om een nog groter verlies in de toekomst te voorkomen Reactie uit het publiek: “ Hoe verhoudt “de markt heeft altijd gelijk” met “de woningmarkt zit muurvast”. Antwoord Olie: “Er is op dit moment geen markt en de markt zal aantrekken wanneer het consumentenvertrouwen weer groeit door o.a. een lagere werkloosheid.” Reactie uit het publiek: “De doorstroming ontbreekt. Hoe ga je daarmee om?” Antwoord Olie: “Prijs verlagen en de het product zo goed mogelijk in de markt zetten. Bijvoorbeeld: renoveren.” Reactie uit het publiek: “Kan het mogelijk worden om je huis in te ruilen?” Antwoord van Fred Gardner: “De banken bestaan nog vijf jaar. Daar moeten we het niet van hebben.” In Amerika wordt nog maar 20% door banken gefinancierd. Robbert Jan Wijntjes Hoe moeten wij anders gaan denken? Goed kijken naar wat een consument nu eigenlijk wil! Architecten en stedenbouwkundigen spelen hierin een minder grote rol Laat de regels los. Schaf bestemmingsplannen af en toets niet langer meer We moeten durven experimenteren, buiten de gebaande paden, bijvoorbeeld door te kijken naar het drijvend wonen (= wonen op het water). Reactie uit het publiek: “We kijken nu vooral naar de ‘buitenkant’ van de woning. Moeten we niet naar de binnenkant van de woning(en) kijken?” Wijntjes is het daarmee eens, maar dat kost wat meer. Het is wel in lijn met consumentgericht bo uwen. Reactie René Bruijne: “Ligt er een kans, omdat er wel groei verwacht wordt in en rond Amsterdam, om te stellen dat we zo dicht bij Amsterdam liggen dat we nagenoeg in Amsterdam wonen?” Het antwoord van meerdere sprekers is dat Hoorn niet bij de Rand stad hoort. De randstad stopt bij Purmerend. Alleen als de reisafstand tussen het centrum van Hoorn en Amsterdam verlaagd kan worden zou die kans er wellicht liggen.
Een aantal losse reacties tijdens de avond Reactie Marjon van der Ven van VVD Hoorn: “Goed dat het besproken wordt, maar veel van wat hier is gezegd is reeds (h)erkend” Reactie Judith de Jong van PvdA Hoorn:
“We moeten ook kijken naar de stad als geheel en de inrichting daarvan”
Reactie Wethouder Ronald Louwman (VVD) Wethouder Ronald Louwman heeft beloofd tijdens de avond af te zien van reacties en toegezegd dat hij op het einde van de avond een reactie zou geven op hetgeen wat is gezegd en besproken. Louwman weet niet of we met wilde ideeën uit deze crisis komen. Hij heeft bijv het woord ‘erfpacht’ gehoord. Erfpacht is door de gemeente geprobeerd bij de Huesmolen en de gemeente heeft daar geen goede ervaringen mee. Hij vond het idee van Fred Gardner om levensloopbestendig te bouwen erg interessant. Experimenteren met vrije bouw (zonder regels) is ook een goed idee, maar men moet wel rekening blijven houden met de buurt en de buren. Er zijn spectaculaire prijsdalingen in de bouw; zelfs voor onder de € 100.000. Er zijn ook initiatieven die goedkope woningen aanbieden met een contract voor onderhoud voor de komende jaren (25 jaar). Louwman zou graag zien dat de markt ook deze mogelijkheden onderzoekt en blijft onderzoeken. Louwman vond tenslotte het doorbreken van bestaande afspraken een goed idee. Afsluiting Wouter Hakhoff geeft aan dat het hier niet stopt. Deze thema -avond is een goed begin geweest. Mensen moeten elkaar op blijven zoeken en met elkaar in gesprek blijven om de discussie levend en actueel te houden. Onder dankzegging aan de sprekers en de organisatie van de avond, wordt de avond vervolgens met een drankje afgesloten.
