VERSLAG VAN DE STAKEHOLDERSBIJEENKOMST WSP – 28 AUGUSTUS 2012 Aanwezig namens de stakeholders: - Gemeente: Eva Krabbenbos - Huurdersorganisatie: Christine van Meerveld en Trees Verbeek - Raadsleden: Peter Brink, Lubbert van den Heuvel en Bert Cornelissen (CU) (vanaf 3), Rien Hoek en Wilma van Voorst (Wij Putten), Arres Huijgen (CDA), Bert Klompenhouwer (VVD), Evert van Rijn (SGP, vanaf 2), - VAC: Nel Schilleman en Dick Lubbersen. - Zorg/welzijn: Joop Huisman (Careander), Ger de Zeeuw en Margreet Kaspers (Zorggroep), Jantine Dekker en Lieneke Mulder (Maatsch Werk), Thalia Silvius (SWP) Aanwezig namens de RvC: Kees Bakker, Daan Bijl (vanaf 3), Bernard van der Heijden, Evert Kous, Elly van Sluis. Aanwezig namens de werkorganisatie: Monique Boeijen (directeur-bestuurder), Bram Born (hfd Vastgoed), Jan van der Meulen (hfd Woondiensten), Lineke Snapper (med sociaal beheer en communicatie), Ruud van Zeumeren (hfd Financiën). 1. Excursie De middag begint met een rondtoer langs enkele projecten van de Woningstichting. In Bijsteren rijden we langs de eengezinswoningen aan de Muntersgoed en de Aaltsengoed en staan we stil bij het park rond de school Bijstergoed, vanwaar een mooi zicht is op de Kievitlaan en de Jan Nijenhuisstraat. Bram Born licht toe dat in deze hoek een project met een gedifferentieerd woningbouwprogramma is gerealiseerd, van goedkopere en duurdere appartementen en goedkopere en duurdere eengezinswoningen. Lineke Snapper wijst erop dat er hier veel bewoners dicht bij elkaar wonen, wat al snel tot wat leefbaarheidsknelpunten kan zorgen. Daarom vervult de Stichting Grensverleggende Talenten, die hier enkele appartementen huurt voor hun deelnemers, de rol van bewoner/toezichthouder. Deze opzet, waarin bewoners als toezichthouders fungeren, hebben wij overigens ook in de Van Dedemstraat/Verbruggenstraat ingevoerd. Zo proberen wij de contacten tussen bewoners te versterken en de saamhorigheid te vergroten. Vervolgens komen we bij de De Schauw, waar Bram Born in het nieuwe atrium een toelichting geeft over het totale plan. Tot nu toe is fase 1 van de nieuwbouw gerealiseerd, waar invulling is gegeven aan het principe van scheiden wonen en zorg. Er zijn 36 appartementen gebouwd onder de maximale huurprijsgrens (variërend in kale huurprijs tussen € 544 en € 618). In fase 2 komen 40 plaatsen voor lichtere zorg en 21 plaatsen voor zwaardere zorg. Over de invulling van fase 3 wordt momenteel nog gesproken. We gaan twee appartementen van binnen bekijken. Na de Schauw rijden we langs de Roggestraat, waar er gelet op de toekomstige verhuurbaarheid wordt geïnvesteerd in de verbetering van de entreepartij. Dit is ook gebeurd bij de Van Oldenbarneveltstraat en de Van Goltsteinstraat, twee complexen waar de minst gewilde appartementen van Putten zijn te vinden. Door de verbetering van de entree en het
afsluitbaar maken van de bovenverdieping wordt de leefbaarheid vergroot. Wel is er extra aandacht nodig voor verbetering van het binnengebied (gemeentegroen). De Woningstichting heeft geïnvesteerd in nieuwe erfafscheidingen voor bewoners. Zo wordt het straatbeeld uniformer en het complex aantrekkelijker. Vervolgens komen we langs de Hoek Van Damstraat, waar plannen zijn gemaakt om 26 bestaande woningen te vervangen door 20 appartementen en 15 grondgebonden woningen (onder € 650). Welstand was heel positief over de plannen en voor de herhuisvesting van de huidige bewoners wordt naar maatwerk gezocht. Via de Garderenseweg rijden we naar de Veldstraat, waar de verouderde twee-ondereenkapwoningen inmiddels allemaal zijn vervangen door 5 blokken met ieder 4 appartementen: een heel ander gezicht! Vervolgens rijden we langs de fors opgeknapte seniorenwoningen aan de Vijverhof, waar de bewoners gezamenlijk veel zorg hebben voor het beheer van het binnengebied. In de Schoolstraat wordt gebouwd aan 8 appartementen (€ 480 en € 540) en 4 grondgebonden woningen (€ 630), op de plek van 5 bestaande eengezinswoningen. Dicht bij het dorp, dus bij uitstek ook geschikt voor ouderen. Tenslotte rijden we langs de Brinkstraat, waar momenteel hard wordt gewerkt aan 14 koopappartementen en 13 vrije sector huurwoningen (op de plek van de Krakerr). De markt zit voor wat betreft de koopappartementen helaas niet mee, er zijn er nog 8 te koop. Er is veel (prijs)concurrentie van bestaande appartementen. Na realisatie van deze twee blokken volgen nog twee bouwblokken in de huursector, deels voor begeleid zelfstandig wonen. 2. Discussie in de Huifkar In de Huifkar geeft Monique Boeijen een beeld van de projecten die de Woningstichting Putten de afgelopen jaren heeft gerealiseerd en van de projecten die nog in ontwikkeling zijn: een enorm aantal voor een kleine corporatie als de WSP! Daarnaast geeft ze een schets van Woningstichting Putten en de omgeving waarin de WSP werkzaam is. In positieve zin kan over Woningstichting Putten worden genoemd: - Kleine, slagvaardige organisatie - Kwaliteit van het woningbezit - De kwaliteit van de dienstverlening - De lage bedrijfslasten - Gezonde financiële positie - Grote ruimte tot maximaal toegestane huurprijs - Sterke positie in de lokale markt In negatieve zin kan over Woningstichting Putten worden genoemd: - Kleine en daardoor kwetsbare werkorganisatie - De eenzijdigheid van het bezit - De energetische prestaties van een deel van het bezit - Geen eigen grondposities - Veel scheefwoners in huidige bezit - Lage mutatiegraad Ook de omgeving wordt verkend, in positieve zin en in negatieve zin: In positieve zin kan over de omgeving worden genoemd: - Sterke woningmarkt - Geen bevolkingskrimp
- Grote vraag naar huurwoningen - Sterke binding wzk met Putten - Scheiden wonen en zorg - Goede kwaliteit woonomgeving - Invoering Huisvestingswet In negatieve zin kan over de omgeving worden genoemd: - Beslag op kasstromen corporaties (Heffing huurtoeslag, Vennootschapsbelasting e.d.) - Financierbaarheid duurdere huur en koop - Verhuurbaarheid duurdere huurwoningen - Minder nieuwbouwmogelijkheden (KWP) - Inperking doelgroep tot € 34.000 (90%) - Toenemende individualisering - Bezuinigingen huurtoeslag - Bezuinigingen op onderhoud woonomgeving - Bezuinigingen op welzijnsondersteuning Vervolgens wordt aan de hand van een 7-tal vragen/stellingen in kleine groepjes gediscussieerd over enkele thema’s. De gemaakte opmerkingen zijn verwoord in de bijlage. In de centrale terugkoppeling onder leiding van Jan van der Meulen komen de volgende zaken naar voren: Waar denkt u aan als u aan WSP denkt? Genoemd zijn: - Degelijk, kwaliteit, ‘Monique’, sociaal, heel betrokken, dicht bij de mensen, toegankelijk en open, soms wat ongeduldig in eerste contact woningzoekende (balie). Dit laatste wordt overigens niet breed herkend. Wat kan beter bij WSP en /of wat verdient meer aandacht? Genoemd zijn: - Betere afstemming met programma/activiteiten Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe. - Sociaal gezicht (ook een valkuil). - Marktconform bouwen (toekomstgericht, ook in zorgconcepten). Afstemmen in zorgaanbiedersoverleg. - Verder ondersteunen/uitwerken Noabuurschap (meer onderlinge contacten tussen bewoners, bv ook bij onderhoud woonomgeving). - Gerichtere toewijzing (voorkomen van huisvesten probleemsituaties naast andere probleemsituaties). - Kopen met korting (bv nieuwbouw voor starters in Ede). - Aandacht voor middeninkomens. - Wees voorzichtig met dure koop (leegstand Brinkstraat). - Duurzame energie. - Alertheid bij mogelijkheden grondaankopen. - Aandacht voor levensloopbestendig bouwen (meerdere doelgroepen). - Blijf vooral zelfstandig (Wij Putten). - Speel een rol bij KWP-nieuwbouwaantallen discussie. - Wees helder over wat je het grote aantal woningzoekenden daadwerkelijk te bieden hebt.
Voor de overige opmerkingen wordt verwezen naar de bijlage. 3. Afsluiting Monique Boeijen concludeert uit de gemaakte opmerkingen dat de relatie tussen WSP en de stakeholders goed is. Dit is ook uiterst belangrijk om goede resultaten in het volkshuisvestingsbeleid te realiseren. Ze hoopt dat de aanwezigen ook in de toekomst de WSP weten te vinden als er aandacht voor (andere) zaken moet zijn. Zij bedankt alle aanwezigen voor hun suggesties en inbreng en nodigt iedereen uit om na te praten tijdens het informele buffet. Putten, 29 augustus 2012
Bijlage: gemaakte opmerkingen per vraagstelling 1.
Waar denkt u aan als u aan Woningstichting Putten denkt?
Groep 1: Groep 2:
Groep 3:
Groep 4:
2. a. b.
Geografische oriëntatie WSP moet zich niet beperken tot Putten. Als volkshuisvestelijk elders belangrijker problemen liggen, gaan die voor. WSP kan genoeg ondernemen in Putten en juist die lokale verankering en verbondenheid levert meerwaarde.
Groep 1:
Groep 2:
Groep 3: Groep 4:
3. a.
b.
dicht bij de mensen, open communicatie, visie is marktconform, actueel, behulpzaam, huisvesting biedend aan de doelgroep, up to date sociaal heel betrokken, open netwerker, toegankelijk, correcte/goede afstemming, partij waar de Puttenaar niet omheen wil/hoeft/kan, unieke werkplek, verhuur van woningen, afhandeling van urgentieverzoeken ‘Monique’, uniek pand, hebben beste met huurders voor, goede naam bij klachtenbehandeling en contact met de buurt bij nieuwbouw en renovatie (er wordt geluisterd), plaatje p.9 uit concept-ondernemingsplan is herkenbaar kwaliteit, je kunt er aankloppen, helpen lagere inkomens, grote variatie in projecten, degelijk, goed benaderbaar, goede samenwerking met gemeente, laagdrempelig, ongeduldig soms aan de balie.
Voor Careander zou regionalisering (één aanbieder) voorkeur hebben. Raadslid geeft voorkeur voor oriëntatie op Putten. Maatsch Werk pleit voor uniforme woonruimteverdelingsregels in regio. Hou ontwikkeling in regio goed in de gaten, ook de gemeente zal niet altijd zelfstandig kunnen blijven. Gemeente staat voor 45 mln garant voor WSP, hou daarom voldoende basis! Maar oriëntatie op eigen gemeente is ook logisch gelet op grote aantal wzk. Behoudt de goede contacten op lokaal niveau! Voorkeur voor Putten. Maar als zich kansen voordoen in de regio, zou hierover nagedacht kunnen worden. Richt je op Putten! De naam zegt het al.
Doelgroep/scheefheid We moeten niet zoveel sturen op huur-inkomensverhoudingen en juist blij zijn dat er ook mensen met hogere inkomens in onze woningen wonen. Die moeten we niet wegjagen met hogere huurstijgingen. We moeten onze taak veel breder opvatten en niet zo focussen op de mensen met de smalle beurs. We zijn er primair voor mensen met de smalle beurs, dus als we mensen met hogere inkomens kunnen laten plaatsmaken (of meer kunnen laten betalen), dan heeft dat de voorkeur.
Groep 1:
Richt je op de smalle beurs, er is al voldoende aanbod in de vrije sector (weliswaar koop, maar toch). Er zullen keuzes moeten worden gemaakt. Als de keuze voor het ene wordt gemaakt, gaat het ten koste van het andere. Bij het maken van de keuze kan ‘de intrinsieke functie’ van de WSP leidend zijn.
Groep 2:
Groep 3: Groep 4:
4. a.
b.
Vraag en aanbod We moeten veel meer uitgaan van de wensen van de woningzoekenden. Mensen moeten zelf kunnen bepalen hoe ze de woning betrekken (als koop- of als huurwoning). We moeten daarom veel meer mogelijkheden geven om hun woning te kopen (met kortingsconstructies en terugkoopverplichtingen). Als we meer woningen als mogelijke koopwoning zouden aanbieden, leidt dat tot verdringing van lagere inkomensgroepen, die niet kunnen kopen en uitsluitend op ons huuraanbod zijn aangewezen.
Groep 1: Groep 2:
Groep 3:
Groep 4:
5. a. b.
De Puttenaar/Veluwenaar wil in de praktijk niet huren in het dure segment, ook al bestaat uit onderzoek een ander beeld. Dit in tegenstelling tot andere gebieden in Nederland. Focus moet liggen bij doelgroep met de smalle beurs. Een beetje scheefheid is niet erg, maar liever geen extremen. Richt je primair op mensen met de smalle beurs. De mogelijkheden om hogere inkomens meer te laten betalen zijn echter tot nog toe beperkt gebleken.
Woningen verkopen biedt geen oplossing voor het probleem ‘woningtekort’! Als er weinig wordt verkocht, komen lagere inkomens nauwelijks in de verdrukking (theoretische stelling). Verkoopmogelijkheden zijn erg afhankelijk van de huurprijs die mensen nu betalen. Maar het is geen goede zaak als het aanbod huurwoningen afneemt. Een woningstichting is er primair voor huurders. Er is een kans dat de goede woningen verkocht worden en de WSP met de ‘mindere’ woningen blijft zitten. Soms kunnen belangen bij elkaar komen. Niet verkopen als je plannen hebt voor toekomstige herstructurering. De vraag naar huurwoningen is te groot om woningen te verkopen. Evt wel strategisch verkopen om vraag en aanbod in evenwicht te houden.
Omvang werkorganisatie De werkorganisatie is veel te klein om de zaken te leveren waar Putten behoefte aan heeft. Dit is veel beter gewaarborgd als we ons aansluiten bij een grotere organisatie Opgaan in een grotere organisatie leidt niet automatisch tot kwaliteitsverbetering voor onze klanten of tot betere volkshuisvestelijke prestaties. Het kan eerder tegengesteld werken.
Groep 1: Groep 2:
Groep 3: Groep 4:
Niet besproken. In Putten doet de WSP het goed, daarom geen meerwaarde om in een grotere organisatie op te gaan. Maar als de woningmarkt helemaal inklapt, ontstaat er mogelijk voor de gemeente een risico omdat zij garant staan voor 45 mln leningenportefeuille. Wel samenwerken maar niet samenvoegen. Hiermee worden kwaliteiten behouden. Niet te groot worden. Voordeel van grotere organisatie is beperkt.
6. a.
b.
Maatschappelijk vastgoed/leefbaarheid Woningcorporaties zijn er primair voor goede en betaalbare woningen. De omgeving is bijzaak en hoort primair tot het domein van anderen (gemeente bv). Dit geldt ook voor het begeleiden bij sociale problematiek e.d. Woningcorporaties kunnen een wezenlijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid en moeten veel meer inzetten op investeringen in sociaal-culturele ontmoetingsplekken (bv Kulturhuzen) en op individuele begeleiding van bewoners om problemen te voorkomen.
Groep 1: Groep 2: Groep 3: Groep 4:
Niet besproken. Niet besproken. WSP is primair voor goede en betaalbare woningen, maar moet ook een bijdrage leveren aan de leefbaarheid (woonomgeving e.d.). Kulturhuzen niet. Niet besproken.
