Verslag Klankbordgroep Brittenstein 17 februari 2015 Aanwezig: Rijnhart Wonen: Annemarie Rook, Erik Bruns, Haiko Meijer (architect) Leden Klankbordgroep: Annemieke van Vondelen, Hans Jansen, Henk Segijn, Jos Hoogzaad, Rob Galavazi Gemeente Leiderdorp: Petra de Goei (voorzitter), wethouder Kees Wassenaar, Anita Truijers (verslag) Afwezig:
Corneel Barendse, Hans van Hees
1. Welkom en mededelingen De voorzitter opent de vergadering. Er zijn geen mededelingen. RW voegt graag voorafgaand aan de verkenning een agendapunt toe: “Wat hebben we tot nu toe gedaan? Wat kunnen we vandaag doen?” benadert vanuit RW. 2. Verslag Iedereen heeft het aangepast verslag met de daarin verwerkte opmerkingen ontvangen. Het verslag wordt vastgesteld. Naar aanleiding van: KBG vraagt waarom RW op pagina 4 de zin “Blijft KBG bij standpunt van maximaal 3 à 4 lagen en 52 woningen dan komt er een galerijflat” heeft laten verwijderen. Het was niet zo stellig bedoeld als in het verslag stond en om deze reden heeft RW de zin laten weghalen. Voor KBG was dit wel een trigger en kwam het wel stellig over, maar geen probleem dat zin is verwijderd. We kunnen constateren dat het iets genuanceerder ligt. 3. Rijnhart Wonen: Vanavond had RW eigenlijk een presentatie willen geven om te focussen wat we hebben bereikt. Het focust nu op hoogte en massa. RW denkt dat op het moment dat hierover consensus is invulling aan rest kan worden gegeven. In advies van de KBG staat dat de denkrichting goed is van het plan bestaande uit twee volumes. Er is discussie over de ‘hoogbouw’ van 6 lagen en niet over de ‘laagbouw’. RW wil graag weten wat de ondergrens is van de KBG. Vanavond gaan we kijken waar we elkaar kunnen vinden qua massa en volume. Of blijkt er een dermate verschil te zijn dat we eerst wat anders moeten doen. 1
De KBG heeft per email gereageerd of het misschien efficiënter is als je de gebouwen tegen elkaar aanbouwt en niet de hoogte in. Dit kan ook kosten besparen, doordat dan maar één hoofingang en één lift nodig zijn. Verder heeft de KBG geopperd om te kijken naar de mogelijkheid van het bouwen van een soortgelijk gebouw als de Orangerie. Wat volgens de KBG goed is aan het plan Orangerie, is dat er een goede invulling is gegeven aan de bestaande situatie. Het is de manier waarop het is ingepast. De vierde verdieping valt wat terug, waardoor het niet zo erg aanwezig is. Er zijn in het gebied veel overeenkomsten met de Brittenstein, zoals het water, de huizen. Het gaat om de massa, niet de materialisering. Zoals het parkeren bij de Orangerie is opgelost (half verdiept), is niet mogelijk bij de Brittenstein. Bij sociale woningbouw valt parkeren op het dak of half verdiept niet binnen het kader. Dit is te duur voor sociale woningbouw Het doel van vanavond is ook out-of-the- box denken. Laten we het samen verkennen. 4. Maquette: verkenning hoogte & massa deel 2 Er liggen nu twee suggesties: - Plan A. Het eerste plan met 2 bouwblokken waar het accent op de 6e laag is afgehaald, zodat het gebouw nu wat lager is en 56 woningen bevat. - Plan B. Variant op Orangerie, aangepast naar sociale woningbouw: 1 compact gebouw. De hoogste laag van 5 verdiepingen langs het water en de laagste van 3 verdiepingen aansluitend aan de Brittenburg. In totaal 56 woningen: 16 woningen op 1e en 2e verdieping, 9 woningen op 3e verdieping en 6 woningen op 4e verdieping en dakaanzicht. Op de begane grond 9 woningen en parkeerplaatsen. Verder parkeerplaatsen conform plan A: in het groen aan zijde plantsoen en parkeerkoffers aan zijde Brittenburg/Vd Valk Boumanweg. Totaal 68 Parkeerplaatsen. (De architect heeft een kartonnen maquette meegenomen; plan B is globaal ingepast en niet zover uitgewerkt als plan A). Opmerkingen bij plan B: - Het pluspunt van plan B is dat er een mooie vijverpartij kan worden gecreëerd. Er is minder hoogbouw confronterend tegen de woningen. Er is meer lucht voor iedereen die er tegen aankijkt. Het gebouw is een stuk compacter en neemt minder ruimte in. Langs het water komt wel een wand van 5 lagen. Het gevelbeeld kan wel minder massief gemaakt worden. Het hoge gedeelte is minder storend voor de omgeving dan plan A. - De architect noemt twee belangrijke punten t.a.v. plan B. Het bestaande blok Orangerie is ingetekend. De gevel komt dichter op de straat - Bij dit plan moet je de waterlijn doorzetten en afbuigen naar de vijverpartij. Het talud loopt op gebouw af en ergens verdwijnt deze. Het gebouw staat 2
-
gedeeltelijk in het water. Het gebouw zit wat krap in de maat tussen straat en water, maar alles is wel op verantwoorde wijze. In de tekeningen zijn verschillende schalen gebruikt. In grondoppervlakte is plan B een stuk kleiner dan de Orangerie. Het gebouw een kwartslag draaien om daarmee meer ruimte naar de straat te creëren, is parkeer-technisch niet wenselijk. Bij dit plan krijg je twee ontsluitingen op de Brittenburg. Dit is nog een aandachtspunt. Qua parkeren is nu gerekend met factor 1,2 op eigen terrein.
Er wordt nog gekeken naar een optie van twee geschakelde gebouwen naast elkaar. Het nadeel hiervan is dat het een groot parkeerveld geeft, een lange gevelmassa en één schaduwkant, wat voor de groep toekomstige huurders aan deze kant, niet plezierig wonen is. Ook voor omwonenden is dit niet wenselijk. Hans merkt op dat bij de Orangerie de topverdieping inspringt, waardoor het compacter oogt. Deze variant (plan B) is een laag hoger. Het is een behoorlijke massa die de hoogte in gaat. En door niet inspringen oogt het hoger. De KBG vraagt of zij betere schetsen kan krijgen Hoe ligt het ten opzichte van de omgeving en met de Tollenaersingel? Actie: De architect stuurt aan de KBG een situatietekening op grotere schaal met de Tollenaersingel. Een dak aanzicht met lagen erin volstaat. De presentatie wordt ook toegestuurd. 5. Conclusies en argumenten De verkenning wordt afgesloten met een rondje wat er van de plannen wordt gevonden en naar welk plan in eerste instantie de voorkeur uitgaat: Annemarie: Geen absolute voorkeur. Eerste opzet is mooi, omdat er veel lucht in zit. Andere variant heeft waterpartij en meer ruimte aan de Vd Valk Boumanweg. Geen voorkeur. Annemieke: het is goed om de voor- en nadelen van beide varianten nog een keer af te wegen. Aan de kant van het water blijft een laag met 5 verdiepingen. Tijd nodig om het te laten bezinken. Hans heeft het meeste al gezegd. Bij het eerste plan is er duidelijk meer lucht door het los trekken van gebouwen. Er zijn weer andere nadelen zoals de hoogte. Henk: out-of-the- box gedachte is verassend. Zie er kansen in. Vraagt of er 3
meer luchtigheid of speelsheid in gevel van 5 hoog kan worden gebracht door bijvoorbeeld bovenste laag wat terug te leggen. Anders is er wel een lange wand. Mooie waterpartij, mooie entree. Compact, dus goed beheren en aandacht besteden aan hoe je het gebouw netjes houdt. Hier meer naar elkaar toe gericht wonen wat kan leiden tot een sociaal aspect. Het is belangrijk hoe het gebouw ligt ten opzichte van de omgeving. De grondgedachte is niet verkeerd. Voorkeur gaat uit naar plan B. Het is compacter, minder massaal. Jos: Als er nog een laag afgaat van het eerste plan heeft dat plan de voorkeur. Als dat niet kan, dan gaat de voorkeur uit naar plan B. Rob: lichte voorkeur voor plan B. Kijkt nog wel tegen hoge wand aan. De plek is gunstiger. Erik: Ruimtelijk gezien kan plan A in alle gevallen. Het is ontwikkel technisch gezien het meest interessant. Sta niet negatief tegenover plan B. Opmerkingen zijn voor de uitwerkingsfase. Voorkeur voor oorspronkelijk plan van Onix. Kees: de hoogte van 6 lagen is uit beide varianten en dat is winst. Lichte voorkeur voor Plan A, omdat dat meer statuur heeft. Meer nuanceringen in plan B en voordeel in parkeren wordt zeker niet afgewezen. Vier lagen in plan A is bijna niet te realiseren. Voor huurders zit er meer kwaliteit in plan A. Petra: nu lichte voorkeur voor eerste variant, maar grote vijver bij compacte variant B heeft ook kwaliteit en biedt mogelijkheden. Haiko: kijk naar typologie. Voor Vd Valk Boumanweg oogt het tweede gebouw klassieker. Er is een ander spel met de ruimte. Van binnenuit gezien heeft plan A een brede woning. Er is meer geveloppervlakte voor het eventueel realiseren van een tweede slaapkamer. Dit is moeilijker te realiseren in plan B. Vanuit omliggende woningen gezien tweede plan beter. Ook in tweede variant zitten kwaliteiten. Lichte voorkeur voor plan A, maar ook bij plan B is iets moois te maken. Groencompensatie moet worden opgelost. Water blijft of wordt zelfs meer. De gemeente vraagt of RW nog iets kan toelichten over de ondergrens voor het minimaal aantal woningen en de haalbaarheid. Hoe komt RW tot aantallen? 4
Erik: Dit is gebaseerd op bouwkosten en efficiëntie. Het is sociale woningbouw. Meest belangrijke is de grondexploitatie (GREX). In basis komt het erop neer dat grondwaarde gedekt moet worden met aantal toekomstige bewoners/huurprijs. Er worden allerlei kosten gemaakt om grond bouwrijp te maken. Het pakket kosten moet dekkend zijn t.a.v. aantal woningen. RW moet nog de grond kopen bij de gemeente en gaat nog in gesprek over de grondprijs. Dit alles is gekoppeld aan de renteteller. RW wil graag realiseren. Er zijn aannames gemaakt en hiermee kom je op een bepaald aantal. Het minimum aantal zit op ca. 60 woningen. Actie: Er wordt afgesproken dat de KBG over beide varianten nadenkt en vanuit haar rol een advies uitbrengt. Het aanbod van RW om de maquette te bekijken blijft staan. 6. Nieuwsbrief In eerste nieuwsbrief is gemeld dat de volgende in maart/april verschijnt. Zijn er punten te melden? Als in maart het volgend overleg is, is er waarschijnlijk meer nieuws te melden. Dit afwachten. Anita stuurt aantal data voor overleg half / eind maart door. 7. Rondvraag Haiko merkt op dat er tot nu toe alleen gekeken is waar het minder kan. Hij vraagt aan KBG of ze ook na willen denken waar het meer mag zijn. Dit kan meehelpen tot een oplossing. Kees: Vanavond goed ons best gedaan om te verkennen wat mogelijk is. 8. Afsluiting De voorzitter sluit vergadering om 21.30 uur.
5
