Verslag hoorzitting sanering Groene Wal 8 november 2004
Van de 52 uitgenodigde huurders zijn er 35 aanwezig of vertegenwoordigd door familie. 1. VOORSTELLING PROJECT (Marc Putman) Na een algemene verwelkoming wordt het 100-jarig bestaan van de Gentse Maatschappij voor de Huisvesting nogmaals in het daglicht gesteld. Naar aanleiding hiervan werd de Gentse Maatschappij voor de Huisvesting in een nieuw kleedje gestoken. Voortaan heten we WoninGent. De Vlaamse Wooncode stelt kwaliteitseisen aan de woningen. De 95 woningen in de wijk Groene Wal voldoen niet meer aan deze opgelegde eisen. Deze woningen mogen in hun huidige toestand niet meer verhuurd worden na 1 november 2007. Een grondige renovatie dringt zich op. Vandaar dat WoninGent ervoor opteert om in een stroomversnelling de huizen te ontruimen en in onderaanneming te renoveren. 2. VOORSTELLING PLANNEN (Thierry Rondas) De 95 te renoveren panden bestaan momenteel uit 79 eengezinswoningen en 8 duplexwoningen met 16 appartementen. Ze zullen gerenoveerd worden in 3 fases. De eerste fase (40 eengezinswoningen) omvat: - Porfierstraat 1, 3, 5, 7 - Kristalstraat 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 - Kiezelstraat 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 - Granietstraat 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32 - Arduinstraat 32, 34, 36, 38 De start van de werken wordt in deze fase voorzien in het najaar 2005. De tweede fase (21 huizen) omvat: - Arduinstraat 2, 4, 6, 8, 10 ,12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30 - Groenewalstraat 21, 23, 25, 27, 29, 31 De start van de uitvoeringswerken wordt hier gepland in het najaar 2006 De derde fase (18 huizen en 8 duplexwoningen) omvat: - Albaststraat 2, 4, 6, 8, 10 12, 14, 16 - Basaltstraat 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 8, 9, 10, 11, 12, 14, 16 - Silexstraat 1, 3, 5, 7 - Groenewalstraat 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19
1
Hier wordt de start van de uitvoeringswerken voorzien voor het najaar 2007. Iedere fase zal ongeveer anderhalf tot 2 jaar in beslag nemen. De Vlaamse Wooncode verplicht ons tot een grondige renovatie. Gelet op de economische beperkingen zal het karkas, d.i. de ruwbouw en het dak evenwel behouden blijven. De renovatie bestaat o.a. uit het verwijderen (en vernieuwen) van - bevloeringen en plafonds: nieuwe tegelvloeren voor het gelijkvloers, nieuwe linoleum voor de slaapkamers op de verdieping - binnendeuren - ramen: dubbele isolerende beglazing in pvc-ramen - thermische isolering van de zoldervloer - slopen van schouwen en schoorstenen - openbreken van binnenmuren tussen keuken en woonkamer - technische uitrusting Onder technische uitrusting wordt verstaan - nieuwe elektriciteitsuitrusting - nieuwe centrale verwarming met plaatradiatoren: de gaswandketel voor cv en sanitair warm water wordt voorzien in de badkamer of berging - nieuw net koud/warmwater bedeling - nieuwe binnenriolering - nieuwe keukenuitrusting – meubilair - nieuwe badkamer (douche(geen ligbad!), lavabo, aansluiting wasmachine,…) - nieuwe wc met lavabo De woonkamer op het gelijkvloers zal een L-vorm krijgen en wordt maximaal verruimd met een open keuken die achteraan gelegen is. De huizen met 4 slaapkamers worden huizen met 3 slaapkamers. De huidige duplexwoningen die nu verhuurd worden als appartement, zullen een woning met 2 slaapkamers worden. 3. WEDERHUISVESTING MET ONDERSTEUNENDE MAATREGELEN (Carlos De Stoop) 3.1. Wederhuisvesting WoninGent verbindt er zich toe iedereen die zijn plichten van sociaal huurder nakomt te herhuisvesten en een aangepaste woning te geven in functie van de gezinssamenstelling en conform het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 oktober 2000. Iedere huurder met minimum 2 kinderen mag, indien hij dit wenst, na de renovatie terugkeren naar zijn oorspronkelijke woonst. De basishuur zal na de renovatie evenwel een flink stuk hoger liggen dan de huidige huur. De huurders met minder dan 2 kinderen kunnen niet terugkeren naar hun woning. Zij zullen door WoninGent geherhuisvest worden, rekening houdend met de rationele bezetting. Dit betekent concreet: - een alleenstaande verhuist naar een appartement met één slaapkamer - een koppel verhuist naar een appartement met twee slaapkamers - een alleenstaande bejaarde of bejaard koppel kan opteren voor een bejaardenwoning met één slaapkamer - een alleenstaande met één kind verhuist naar een appartement met twee slaapkamers
2
-
een koppel met één kind verhuist naar een appartement of huis met twee slaapkamers een koppel of alleenstaande met minimum 2 kinderen verhuist naar een appartement of huis met 3 slaapkamers
In bijlage 1 treft u een overzicht van het patrimonium van WoninGent, waaruit de inwoners een keuze kunnen maken. Bij de herhuisvesting zal eerst voorrang gegeven worden aan de huurders uit fase 1. Daarna gebeurt de herhuisvesting van fase 2 en als laatste fase 3. Huurders uit fase 2 die nog recht hebben op een huis met 2 of 3 slaapkamers zullen in principe kunnen doorschuiven naar een gerenoveerde woning uit fase 1. Hetzelfde principe geldt voor huurders uit fase 3 die zullen kunnen doorschuiven naar fase 2. Een aantal huurders heeft reeds een mutatie aangevraagd. De overige huurders kunnen zich op kantoor komen inschrijven bij Mw. Van Den Abeele. Dit kan gebeuren iedere werkdag tussen 8.00 en 11.30 uur en de woensdag tussen 16.00 en 18.00 uur. Huurders die zich moeilijk kunnen verplaatsen kunnen contact opnemen met Mw. Neyt om een huisbezoek aan te vragen. Naast WoninGent zijn er nog andere sociale huisvestingsmaatschappijen werkzaam binnen Gent. Ook bij die maatschappijen kan men een aanvraag doen voor een sociale woning (zie adressenlijst in bijlage 2). Gelieve ons te verwittigen van een inschrijving bij een andere maatschappij. Wij zullen dan bemiddelen bij die maatschappij. 3.2. Hulp derden Voor huurders die, voor de praktische verhuis, niet kunnen rekenen op hulp van familie of vrienden, kan WoninGent bemiddelen bij andere sociale organisaties. We denken hierbij aan buurtwerking, O.C.MW., …… 3.3. Waarborg Bij ieder nieuw huurcontract dient er een nieuwe waarborg betaald te worden van minimum 309,87 euro en maximum 678 euro. Vanaf 1 januari 2005 bedraagt de waarborg maximum 684 euro. De oude waarborg plus opgebrachte intrest wordt echter wel automatisch overgeschreven, zodat er enkel nog een opleg dient betaald te worden. Huurders die het financieel moeilijk hebben om de waarborg zelf te betalen, kunnen zich eventueel wenden tot het OCMW, waar men een aanvraag kan doen voor een zekerheidsstelling. 3.4. Huuropzeg Normaal dient er een opzeg gegeven te worden van 3 maand. Dit wordt nu ingekort tot 1 maand. Bij mutatie binnen de maatschappij moet geen enkele huurder dubbele huur betalen en krijgt men 2 maanden verhuisgemak. Dit betekent dat men de sleutels dient af te geven aan de technische dienst ten laatste 2 maanden na datum huuropzeg. Huurders die naar een woning buiten WoninGent verhuizen geven 1 maand huuropzeg en dienen de sleutels af te geven op het einde van die opzegperiode. 3.5. Terugbetaling investeringswerken Sommige huurders hebben eventueel, al dan niet met toestemming van WoninGent, veranderingswerken aangebracht aan hun woning.
3
Hoewel de maatschappij daartoe niet verplicht is, is zij bereid om onder volgende voorwaarden, een deel van die investeringswerken terug te betalen. - Er moet een schriftelijke toestemming gegeven zijn door WoninGent voor de uitgevoerde werken. Dubbel van deze vergunning kan op onze kantoren bekomen worden. - Er moeten facturen voorgelegd worden. Zwartwerk wordt niet terugbetaald. - Enkel investeringen jonger dan 10 jaar komen in aanmerking en worden verminderd met afschrijvingen van 10 % per jaar. Dus per jaar 10 % minder dan het factuurbedrag. - Huurders die via een vorige huurder een overname gedaan hebben van een toegestane verandering (jonger dan 10 jaar), komen in aanmerking indien ze hiervan de nodige documenten kunnen voorleggen. - Schilder- en verfraaiingswerken komen niet in aanmerking. Werken die eventueel in aanmerking zouden kunnen komen voor terugbetaling zijn de volgende: aanbrengen van badkamer of douche, het plaatsen van een geïnstalleerde keuken,…. 4. VRIJMAKEN VAN DE WONING (Peter Vermaercke) Alle inboedel moet uit de woning meegenomen worden, zoniet wordt er door WoninGent ontruimd op kosten van de huurder. De huurder mag alles meenemen uit de huizen (lavabo, gootsteen, stopcontacten, schakelaars, binnendeuren….). Alles wat bouwkundig is en wat vast is aan het gebouw mag blijven. Voorbeelden hiervan zijn: een veranda, een tuinhuis, een kamer op zolder, een rolluik, een valse plafond,… Roerende zaken of rommel moet weg. Er wordt nog een plaatsbeschrijving opgemaakt, maar er is wel kwijtschelding van eventuele beschadigingen. De huurder staat in voor het afsluiten van de tellers voor de nutsvoorzieningen en dient dan ook zelf contact op te nemen met de respectievelijke energieleveranciers. De kosten voor het afsluiten van de tellers voor water, gas en elektriciteit worden door WoninGent aan de huurder terugbetaald op simpel vertoon van de factuur. Het afsluiten van water kost 42,35 euro inclusief BTW. Men belt hiervoor naar de aquafoon, tel. 078/35 35 99 Het afsluiten van gas en elektriciteit kost 96,80 euro inclusief BTW. Men belt hiervoor naar zijn energieleverancier. Bij de meeste huurders is dit wellicht Electrabel , 078/ 35 35 35 5. INDIVIDUELE HUURSUBSIDIE EN INSTALLATIEPREMIE (Linda Neyt) De Vlaamse Gemeenschap stelt onder bepaalde voorwaarden 2 premies ter beschikking: - een éénmalige installatiepremie of verhuispremie - een maandelijkse huursubsidie De installatiepremie bedraagt 247,89 euro. De huursubsidie bedraagt maximum 123,94 euro en is afhankelijk van het inkomen en de basishuurprijs. Bij toekenning wordt deze rechtstreeks verrekend door WoninGent.
4
Bij verhuis naar een sociale woning krijgt men de subsidie gedurende drie jaar, bij verhuis naar een privé-woning krijgt men die subsidie eventueel gedurende maximum 15 jaar en bejaarden krijgen die (binnen de privé) eventueel levenslang. Deze subsidie dekt het verschil tussen de oude reële huur en de nieuwe reële huur, wanneer het verschil minimum 12,39 euro is. Voorwaarden om eventueel recht te hebben op een premie: - de aanvraag moet ingediend zijn binnen de 6 maanden na het betrekken van de nieuwe woonst - 2 jaar geleden mag men geen eigendom in volle eigendom of vruchtgebruik gehad hebben - het gezamenlijk belastbaar inkomen van 2 jaar terug mag niet hoger liggen dan 13.930 euro, verhoogd met 991,57 euro per persoon ten laste - de nieuwe huurprijs mag niet hoger liggen dan 371,84 euro als men maximum 2 personen ten laste heeft. Bij meer dan 2 personen ten laste mag de huur maximum 446,21 euro bedragen - de nieuwe woning moet een gezonde woning zijn en groot genoeg Bij verhuis binnen een sociale huisvestingsmaatschappij is dit meestal geen probleem. Bij verhuis naar een woning op de privé-markt, kan men bij twijfel, een vooronderzoek van de nieuwe woning laten doen. Iemand van de Vlaamse Gemeenschap komt dan onderzoeken of de nieuwe woning wel degelijk een gezonde woning is en in aanmerking kan komen voor een eventuele premie. Bij huurders boven de 65 jaar moet de woning nog eens voldoen aan speciale voorwaarden. Ze moet immers aangepast zijn aan bejaarden. De huursubsidie en/of installatiepremie kan per huurder maar éénmaal toegekend worden. Huurders die bij een vroegere verhuis ooit al eens de subsidie en/of installatiepremie toegekend kregen, kunnen die nu niet meer krijgen. WoninGent zal instaan voor de begeleiding en bijstand geven bij het invullen van deze papieren. Bij ondertekening van het nieuwe huurcontract worden u deze formulieren automatisch meegegeven. Huurders die verhuizen naar de privé kunnen een aanvraagbundel op onze kantoren bekomen. 6. VARIA -
De basishuurprijzen zullen bijna overal hoger liggen dan in de huidige woonst. U kunt zich steeds tot onze kantoren wenden om de huurprijs te laten uitrekenen in andere wijken. Bij aanvraag tot verhuis naar een andere sociale huisvestingsmaatschappij moet men er voldoen aan de inkomstenvoorwaarden. Bij verhuis binnen WoninGent is de inkomstengrens van geen belang. Men mag een aangeboden sociale woning weigeren (maximum driemaal), zolang men maar realistische verwachtingen stelt en niet moedwillig obstructie pleegt.
7. VRAGEN 7.1. Heeft WoninGent huizen of appartementen op Nieuw-Gent? Neen, de wijk Nieuw-Gent behoort toe aan drie andere maatschappijen, nl. Gentse Haard, Volkshaard en Goede Werkmanswoning.
5
7.2. In sommige leegstaande woningen werden alle ramen uitgegooid. Wat kan WoninGent hieraan doen? WoninGent probeert als eigenaar zijn leegstaande woningen zoveel mogelijk te beschermen en te vrijwaren tegen eventuele krakers of personen met slechte bedoelingen. Wij zijn evenwel geen politie en kunnen ook niet sanctioneren bij eventueel vandalisme. 7.3. Wat gebeurt er met de duplexappartementen? Een duplexwoning met momenteel een appartement op het gelijkvloers en een appartement op de eerste verdieping, zal gerenoveerd worden tot één woning met 2 slaapkamers. 8. CONTACTPERSONEN BIJ WONINGENT Van Den Abeele Cathy (09/265 75 40) Inschrijving iedere werkdag tussen 8.00 u en 11.30 u woensdag eveneens tussen 16.00 u en 18.00 Neyt Linda (09/265 75 44 tussen 8.00 u en 12.00 u) Aanvraag huisbezoek Toewijs nieuwbouwprojecten
Gent, 17 november 2004
M. PUTMAN
Directeur
6
