Verslag gemeenteraadscommissie lokale economie 13.06.2013 – 20 u cafetaria stadhuis ____________________________________________________________________________________ De voorzitter Bart Den Hondt verwelkomt iedereen en opent de vergadering. Strategisch commercieel plan De stad Aarschot heeft in 1998 een strategisch commercieel plan naar aanleiding van het Mercuriusproject laten opstellen. Dit plan gaf inzicht in de aanbodstructuur van de stad en in de kooporiëntatie en het koopgedrag van de inwoners en omwonenden op het handelsapparaat van de stad. Dit traject ging gepaard met een actie- en prioriteitenplan om de detailhandel in Aarschot de nodige impulsen te geven en de afgebakende winkelgebieden verder te versterken. Ondertussen onderging de stad heel wat veranderingen : herinrichting Grote Markt en autoluw maken van het stadscentrum, realisatie van het stadsvernieuwingsproject ‘Aarschot op Sporen’, uitbreiding gratis P-centrum, ontwikkeling van het Kapitain Gilsonplein, site Cristal Monopole… Momenteel staan er verschillende nieuwe projecten op stapel, waaronder de ontwikkeling van site ‘De Torens’ met mogelijk 8.000 m² aan commerciële ruimte. Uiteraard zorgen dergelijke ingrepen voor de nodige commotie bij handelaars, belangenorganisaties en andere betrokkenen. Omwille hiervan en om de lokale economie te ondersteunen en een boost te geven nam het stadsbestuur onlangs de beslissing om een nieuw strategisch commercieel plan op te stellen. De stad blijft werken aan een kernversterkend beleid waarin wonen, werken, diensten en handel optimaal met elkaar verweven zijn. Anderzijds dient ook vastgesteld te worden dat aangrenzende gemeenten en steden hun handelsapparaat doorheen de jaren aanzienlijk hebben zien veranderen wat mogelijkerwijze een invloed geeft gehad op de koopstromen van en naar Aarschot. Omwille hiervan heeft de stad aan BRO België in samenwerking met M.A.S. Research de opdracht gegeven om een geactualiseerd strategisch commercieel plan op te stellen waarbij de volgende onderdelen dienden uitgewerkt te worden: -
-
-
Een grondige analyse van het handelsapparaat of de aanbodzijde: een inventarisatie, zowel kwantitatief, kwalitatief als ruimtelijk van het commercieel apparaat op basis waarvan de winkelgebieden worden afgebakend (rekeninghoudend met de ontwikkeling van de stationsomgeving, de Geenssite en de Demervallei), een vergelijking van het aanbod met andere regionale centra, etc…; Een analyse van de koopstromen of de vraagzijde: middels een ruime bevraging van de consument en de regio dienen de afbakening van de commerciële invloedssfeer van Aarschot als winkelstad en de in- en uitgaande koopstromen in kaart worden gebracht en dient te worden gepolst naar kwalitatieve aspecten van het koopgedrag; Een sterkten- en zwakten analyse van het commercieel apparaat van Aarschot in het algemeen en van de diverse winkelgebieden in het bijzonder op basis van de resultaten van de aanbod- en vraaganalyse en rekeninghoudend met de ontwikkeling van toekomstige projecten; De ontwikkeling van een toekomstvisie voor het handelsapparaat van Aarschot in het algemeen en de verschillende winkelgebieden in het bijzonder. Deze ontwikkelingsvisie dient geconcretiseerd te worden in specifieke acties en een instrumentarium. Het actieplan voor de handel en horeca moet duidelijk, realistisch en financieel haalbaar zijn en onderverdeeld in acties op de korte, middellange en lange termijn.
Gemeenteraadscommissie lokale economie
Eind deze maand beschikken we over de rapportering van het strategisch commercieel plan en zullen de resultaten ter harte genomen worden. Leegstand Uit een eerste ‘analyse aanbod – leegstand’ stellen wij vast dat 46 panden met een totaaloppervlakte van 4.549 m² leeg staat binnen het winkelkerngebied. De stad wil samen met de eigenaars een project opzetten, bedenken en uitvoeren hoe deze leegstaande panden intensiever gebruikt kunnen worden en welke ingrepen nodig zijn om te winkelen in een aangename omgeving. Omwille hiervan werden de betrokken vastgoedeigenaars uitgenodigd om samen met het lokaal bestuur krachten te bundelen om zo terug een bruisend Aarschot te creëren. De opzet van deze vergadering: -
Hoe zien jullie de problematiek? Wat kunnen wij als overheid eraan doen? Wat kunnen wij er samen aan doen?
Concreet wordt er een antwoord gezocht op de vragen betreffende leegstaande handelpanden en bovenverdiepingen en het wegwerken van de lage kwaliteit van de winkelgevels en het herstel van de relatie tussen gelijkvloers en bovenverdiepingen.
Oorzaak leegstand
te kleine oppervlakte - gebrek aan comfort te hoge EPC waarde bij oude panden slecht gelegen afwezigheid van publiekstrekkers gebrek aan interesse van derden geen geld voor renovatie bouwaanvraag voor renovatie is geweigerd – ruimtelijke ordening aspecten beschermde, waardevolle gevels etage is niet geschikt voor bewoning te lage verkoopsprijzen reinheid : vuile plaatsjes die aangegeven worden door handelaars worden al dan niet behandeld te smalle gevels voor creatieve mogelijkheden voor boven winkel wonen moeilijk verhuurbaar boven horecazaken – geluidshinder gebrek aan parking horeca - brouwerijen haken af omwille van het terrassenreglement te streng parkeerbeheer startende ondernemers verkrijgen geen lening ketens onderdrukken de detailhandel zeer slechte bereikbaarheid van het centrum
Doelstellingen
Verhogen van de kwaliteit en leefbaarheid van het winkelgebied Verfraaiing van de Grote Markt Versterken van het winkelaanbod Versterken van de beleving in het kernwinkelgebied
Voorstellen acties
Verbeteren van de kwaliteit van winkelgevels Stimuleren van het wonen boven winkels – ter bevordering van levendigheid en sociale veiligheid na sluitingstijd Aantrekken van ontbrekende ketens Aantrekken van nieuwe lokale aanbieders Organiseren van evenementen Samenvoegen van percelen – potentiële handelspanden geschikter te maken qua vloeroppervlakte Aparte toegang
Gemeenteraadscommissie lokale economie
Stimuleren van starters
Voorstellen instrumenten
Gevelrenovatiepremie Proactieve benadering pandeigenaren door projectleider Hergebruikpremie Vestigingspremie Starterspremie Verminderde onroerende voorheffing bij verbouwing in kernwinkelgebied tot nieuwe handelszaak
Aanpak leegstaande handelspanden kortetermijnoplossingen In winkelgebieden waar in de loop der jaren een structurele leegstand is ontstaan, wordt vaak met beschuldigde vinger gewezen naar de falende lokale overheid, naar de opkomst van nieuwe (buitenstedelijke) shoppingcentra, naar mobiliteits- en parkeerproblemen, enz… Het is van cruciaal belang om voor de getroffen winkelstraat of –kern eerst een concrete en haalbare visie en strategie op te stellen die door alle betrokken partijen wordt gedragen. Pas als dat gebeurt, kunnen volgende acties worden opgenomen in een passende strategie om de leegstand systematisch weg te werken. 1. Bestickeringsacties Meer en meer lokale besturen roepen de eigenaars van leegstaande handelspanden op om hun etalages te laten bestickeren om zo op korte termijn de uitstraling van het pand en het gebied in zijn geheel te verbeteren. De leegstaande etalage wordt dan geheel of gedeeltelijk afgeplakt met op maat gemaakte, kleurrijke stickers. Die kunnen een louter esthetische functie hebben, maar kunnen ook specifiek worden aangepast om ondernemers en investeerders aan te spreken om hun nieuwe handelszaak in het pand te vestigen. U kan via stickers ook aangeven welke soort winkel u in het pand zou willen zien starten. De stickers kunnen ook gebruikt worden om promotie te voeren voor evenementen in de kern of voor lokale handelaars die hun zaak een eindje verderop hebben. U kan ook werken rond bepaalde thema’s, seizoenen, feestdagen, of bepaalde eigenheden van het gebied in de verf zetten, om een aangepaste sfeer te creëren en de belevingswaarde van de consument te verhogen. Als stickers om de zoveel tijd wijzigen, blijft dit niet alleen de aandacht en nieuwsgierigheid opwekken van bezoekers, maar ook van potentiële nieuwe handelaars. Voor het ontwerp van de stickers kan u beroep doen op onze kunstacademie. 2. Etalage-invullingen Jonge creatievelingen, kunstenaars of modeontwerpers gaan meer en meer op zoek naar alternatieve manieren om hun creaties te tonen aan het grote publiek en naamsbekendheid te verwerven. Vanuit de creatieve opleidingen is er veel vraag naar beschikbare en goedkope tentoonstellingsruimte. Het groot aantal leegstaande handelspanden kan hier een oplossing bieden. Bovendien is een etalagetentoonstelling voor de eigenaar een manier om het pand positief onder de aandacht te brengen en de mogelijkheden ervan te tonen. Zulke tentoonstellingen kunnen vaak op zeer korte termijn opgesteld (en weer afgebroken) worden en zijn goedkoper in installatie dan bijvoorbeeld een bestickering. Naast de niet commerciële invullingen kunnen de etalages van leegstaande handelspanden eveneens gebruikt worden voor commerciële doeleinden. Dit kan gaan van het aanbrengen van advertenties tot het plaatsen van producten in de etalages, waardoor die er uitziet als een etalage van een normale, functionele winkel. Geïnteresseerden in die commerciële invullingen kunnen naburige winkels zijn die bijkomende etalageruimte zoeken, maar ook webwinkels die hun merk of producten meer visibiliteit willen geven. Het blijft nog steeds de bedoeling om de ruimtes een commerciële invulling te geven, maar als de panden dan toch leeg staan en de eigenaar gaat ermee akkoord, kunnen we ze beter op een mooie manier gebruiken. 3. Pop-up store (promotiestunt, ter ondersteuning van webwinkels of stockverkoop) De winkel schiet als een paddenstoel uit de grond en is soms even snel weer weg. Op het eerste gezicht ziet de consument geen verschil met een klassieke winkel. De inrichting is trendy en verzorgd, de collectie Gemeenteraadscommissie lokale economie
vernieuwend, maar is van tijdelijk karakter. In plaats van te investeren in dure mediacampagnes proberen retailers met een tijdelijke winkel op zeer korte tijd veel media aandacht te halen en de nieuwsgierigheid van het publiek te wekken. Ondernemers die er voor kiezen om een pop-up store te openen, kunnen dit vanuit verschillende motieven doen:
Als test voor een eventuele permanente winkel Ter ondersteuning van een webwinkel, omdat zichtbaarheid en advertentieruimte op het internet duur is en omdat de traditionele consument nog altijd moeilijk te bereiken is via het internet, worden op tijd en stond tijdelijke fysieke verkopen georganiseerd Als promotiekanaal voor startende ondernemers Ter voorstelling van een nieuwe collectie of een nieuw product
Pop-up stores mogen niet de bedoeling zijn een aanval te plegen op de aanwezige middenstand. Voordelen van tijdelijke invullingen: -
Ze verbeteren de uitstraling van leegstaande handelspanden en bijgevolg ook de beeldkwaliteit van de omgeving, waardoor de handelskern aantrekkelijk blijft voor de consument. Door achtereenvolgens tijdelijke invullingen toe te laten, blijft het pand permanent ingevuld en wordt verloedering en vandalisme tegengegaan. De eigenaar zet zijn pand in de kijker en verhoogt daarmee zijn scoringskans bij mogelijke huurders, kopers of investeerders. Ze brengen een nieuwe dynamiek in buurten met een hoge concentratie leegstand.
Herontwikkeling van bedrijventerreinen in Aarschot Het bedrijventerrein van Aarschot is verouderd. De Provincie Vlaams-Brabant in samenwerking met heeft de opdracht gegeven aan Creosum voor het strategie en instrumentarium voor de optimalisering van het bedrijventerrein. Zij voert momenteel een onderzoek uit naar herontwikkelingsmogelijkheden voor de bedrijventerreinen aan de Nieuwlandlaan, Nijverheidslaan en Ter Heidelaan. In een analysenota werden de verschillende elementen samengelegd: de bestaande ruimtelijke structuur, de beleidsvisies, het juridische aspect, de rol van de verschillende betrokken actoren, … om na te gaan welke problemen en mogelijkheden in dit gebied aanwezig zijn. Door middel van terreinbezoeken, gesprekken met de projectgroep, workshop met bewoners en bedrijven hebben we inzicht verworven in de ruimtelijk-functionele structuur en de werking van het bedrijventerrein. Op basis van al deze informatie kunnen we aangeven waar knelpunten en sterkten, bedreigingen en opportuniteiten zich (kunnen)voordoen. Positieve elementen aan het bedrijventerrein vandaag: - Dicht bij het centrum - Parkmanagement bevordert het netwerk tussen de ondernemers - Functies niet scheiden, maar bundelen - Veel potenties om relaties te creëren op verschillende vlakken: functioneel, ruimtelijk – stedenbouwkundig - Een combinatie van bedrijvigheid met kantoren, wonen, toonzaal/verkoop is zeker positief - Kansen om in te zetten op identiteit: structuur creëren/binding - Er zijn voldoende mogelijkheden om binding te zoeken met de Demervallei, het station, het Elzenhof - De Betekomsesteenweg is de as naar het centrum - Het Elzenhof is een belangrijke groene long voor het bedrijventerrein - Bereikbaarheid vanuit de regio is zeer vlot Negatieve elementen aan het bedrijventerrein vandaag: - Leegstand - Geen binding - Geen structuur/geen oriëntatie/geen herkenning - Geen duurzaam ruimtegebruik – veel ruimteverspilling Gemeenteraadscommissie lokale economie
-
Te weinig groen Geen doorsteken voor de zwakke weggebruiker Geen parking voor opleggers – staan op de berm langs de ring Nood aan parking voor overnachting van vrachtwagenchauffeurs De link met het station voor fietsers en voetgangers ontbreekt Geen glasvezelkabel aanwezig – internet te traag Te strenge voorschriften van Interleuven die gelden voor het terrein gelegen ten zuiden van de Demer – voorkooprecht Vraag opdeling in kleinere units
In een latere fase zullen jullie opnieuw toegelicht worden over de toekomstvisie van zowel het strategisch commercieel plan als voor de optimalisatie van het bedrijventerrein.
Gemeenteraadscommissie lokale economie
