VERSLAG DEBAT ARCHITECTUURCENTRUM AORTA 6 JUNI 2007
UTRECHT STUDENTEN STAD In het kader van de tentoonstelling ‘Utrecht Studenten Stad’ organiseert Architectuurcentrum Aorta een debat in de Spiegelzaal van Nationaal Museum Van Speelklok Tot Pierement. De avond wordt geleid door MarieLouise van Kleef (voormalig wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen Gemeente Utrecht). Speciale gast is Pieter Hooimeijer (hoogleraar Sociale Geografie en Demografie Univeristeit Utrecht), die samen met studenten zogenaamde studentenmonitoren opstelde om de kamernood in beeld te brengen. Hij presenteert deze avond de nieuwste monitor, aan de hand waarvan zal worden gediscusieerd over onder meer het verschil tussen werkende jongeren en studenten, de woonkwaliteit, favoriete locaties en het grote belang van goede doorstroom. Het panel bestaat uit Irene van der Broeck (LSVB), Ton Jochems (SSH) en Gijsbert Mul (DuWo). Oplettende betrokkenen op de eerste rij zijn Ed de Groot (corporatie Volksbelang Vianen), Art Zaaijer (Stedenbouwkundige De Uithof), Anneke Bochem (RABO Vastgoed), Koos Lieshout (Dienst Stadsontwikkeling Gemeente Utrecht), Harrie Bosch (wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen), Mark Lagewaard (Studentenvakbond Utrecht) en J. Scherrenberg (Vereniging Particuliere Verhuurders). Aan het begin van de avond maakt ieder van hen op uitnodiging van Van Kleef een opmerking over de huidige stand van zaken en de knelpunten die in het debat aan de orde kunnen komen. Zaken die dan genoemd worden, betreffen onder meer de huisjesmelkers, het relatief nieuwe fenomeen short Ssay, het succes van koop- en huurwoningen in één complex en het campuscontract. Monitoren Pieter Hooimeijer presenteert de laatste monitor, die hij opstelde samen met Gijs Bos en Eveline de Bruijn. De eerste monitor werd gedaan in 2001, toen de huisvesting aan de Cambridgelaan net was gerealiseerd. Studentenhuisvesting was tot die tijd geen gangbaar onderwerp om te onderzoeken. Van studenten werd gedacht dat die ‘later toch wel goed voor zichzelf zouden zorgen’, in tegenstelling tot de werkende jongeren. In 2001 werd het van belang geacht het probleem van de studentenhuisvesting te kwantificeren. Bij het eindresultaat in 2002 bleek dat er structureel 2000 kamers tekort waren. Sindsdien hebben de gemeente, grote corporaties en marktpartijen elkaar gevonden om dit probleem op te lossen. Er zijn nieuwe, grote complexen geopend en er komen er op korte termijn nog meer bij. De contacten met de particuliere verhuurders zijn verbeterd. Maar er is nog wel een lange strijd met het Rijk over maatregelen zoals huursubsidie voor studenten en campuscontracten, ofwel de verplichting te verhuizen wanneer de studie afloopt. De verhuisdrift van afgestudeerde studenten kwam in de monitoren steeds aan de orde. Bij studenten in een riant binnenstadspand, zonder vooruitzicht op een goed alternatief, is de wil om te verhuizen als de studie afloopt niet groot. Zij zijn meestal geen starter op de eengezinswoningmarkt. Maar er is weinig alternatief. Dit is één van de ‘losse eindjes’ die volgens Hooimeijer vanavond boven tafel zou moeten komen. De voorganger van directeur Ton Jochems bij de SSH liet in 1996 een onderzoek uitvoeren naar de populariteit van twaalf studentencomplexen. De Cambridgelaan eindigde op de vijfde plaats. Bij oplevering was het complex echter meteen vol en ontstond een wachtlijst van twaalf maanden. Kortom, de woonwens en het huurgedrag van de student blijken lastig te meten. Op de vraag naar de woonwens, wordt steevast geantwoord: ‘een kamer van 400 m2 voor €200 aan de Oudegracht’. Dit is een onbruikbaar antwoord voor onderzoek. De onderzoekers stelden daarom minder open en meer aan de realiteit gebonden vragen. De studenten waar het over gaat Er zouden 62.000 studenten studeren aan de universitieten en hogescholen van Utrecht. Om dit getal te relativeren merkt Hooimeijer op dat er ook 9 miljoen fietsers in Peking zouden zijn. De studenten van Utrecht zijn onder te verdelen in 45.000 studenten die wonen in Utrecht en
de randgemeenten, waarvan 35.000 op kamers, 3000 bij ouders en 7000 zelfstandig, en 17.000 buiten de regio, waarvan 10.000 bij ouders. De laatste groep zijn meestens studenten van de hogeschool. Het einde van de kamernood Wat betreft het einde van de kamernood kan worden gemeld dat 9500 studenten actief op zoek zijn, waarvan er 3300 nog geen eigen woonruimte in Utrecht hebben. Daarvan zijn er 1800 actief op zoek en wachten er 1500 op een betaalbare huurwoning. Van de 9500 zoekende studenten zoekt 5400 iets beters (2300 een kamer, 2300 betaalbare huurwoning, overig dure huur- of koopwoning) en 800 zelfstandigwonenden zoeken iets anders. Er kan dus worden geconcludeerd dat er veel potentieel is voor doorstroom. Er zijn 3100 studenten die een zelfstandige woning zoeken, met een slaagkans van 20%. De vraag naar kwaliteit De eisen van studenten zijn realistisch. Het meerendeel zoekt een kamer tussen de 11 en 20 m2, sommigen tussen de 21 en 30 m2 of zelfstandige woonruimte. Wat betreft de grootte van de kamer blijken de studenten niet kritisch en kijken ze wat voorhanden is. De onderzoekers stelden de vraag ‘zou u deze kamer accepteren als deze werd aangeboden?’ De Cambridgelaan (18 m2, €200) is minder populair (60% nee) vanwege de afstand tot het centrum van de stad. De Voorstraat (17m2, €390) is minder populair (95% nee) vanwege de prijs. De populariteit van Campus MAX (28 m2, €300) is nog onduidelijk. Favoriete wijken In de lijstjes met favoriete wijken zijn geen verschuivingen sinds de eerste monitor in 2002. De binnenstad en Utrecht Oost zijn onverminderd populair, gevolgd door Utrecht West en daarna de andere wijken. De leegstand van morgen en de vraag van koopstarters Er zijn 10.000 afgestudeerde woningzoekenden onder de 35 jaar via Woningnet op zoek naar andere woonruimte. Van de afgestudeerden zoekt 5600 een goedkope woning en 1000 een duurdere woning. Er zijn 3400 koopstarters. Als zij allemaal zouden verhuizen, is de kamernood opgelost en komen er zelfs 2500 kamers leeg te staan. Maar studenten zijn niet de enige woningzoekenden. Bijna in heel Nederland groeit het aantal huishoudens. Zelfs in Utrecht, waar al veel is bijgebouwd. Kortom, de inspanning om te bouwen blijft nodig, aldus Hooimeijer. Meer bouwen Harrie Bosch reageert als eerste op de nieuwe cijfers, die een aantal beelden voor hem bevestigen. Maar het gaat om het beleid er tussenin. Discussies blijven nodig en met deze cijfers is ook duidelijk waarover wordt gediscusieerd. Bosch concludeert dat de situatie verbeterd is en dat studenten in Utrecht meer keus hebben dan starters en gezinnen. Hij wil dan ook de prioriteit leggen bij starters en gezinnen. Een maatregel hiertoe zou kunnen zijn om geen omzetting meer toe te staan van huur naar koop. Ten tweede wil Bosch doorgaan met verstandig te bouwen en verstandig locaties aan te wijzen. Utrecht blijft onverminderd populair als vestigingsplaats. In de nieuwbouw komt 50% van de bewoners uit de stad, 25% uit de regio en 25% van buiten, vanwege de aantrekkelijke ligging van Utrecht en de mooie omgeving. Er zou meer nieuwbouw kunnen komen in de sociale huursector, maar daarbij moet goed gelet worden op duurzaamheid en het sociale klimaat. Tenslotte zouden er open gesprekken moeten worden gevoerd met het Rijk en de Provincie over intelligent en duurzaam bouwen in het Groene Hart. Koos Lieshout ziet een parallel tussen studenten en gewone huurders. De druk op de markt blijft, het tekort aan studentenhuisvesting is nog altijd hoog, ondanks wat er allemaal is bijgebouwd. De wachttijd bij woningnet is 7 jaar voor een zelfstandige huurwoning. Doorstroom lijkt een belangrijk punt de komende jaren. Marie-Louis van Kleef vraagt of de avond over woningnood zal gaan of over kamernood. Hooimeijer schakeert de studenten die driftig op zoek zijn naar een kamer onder kamernood en de studenten die graag van een kamer naar zelfstandige woonruimte willen onder woningnood.
Studenten en Utrechters Van Kleef merkt op dat studenten die een woning zoeken er lang niet bij hebben gehoord. Hoe lang moet je eigenlijk in de stad wonen voordat je je Utrechter mag noemen? Momenteel is waarschijnlijk maar 30% van de Utrechters ‘authentiek’. Als alle ex-studenten de stad zouden verlaten is het probleem van de woningnood ook opgelost. Hooimeijer benadrukt dat alle studenten ook Utrechters zijn en alszodanig serieus worden genomen. Niet studerenden zijn als woningzoekende niet zieliger dan (ex) studenten. Ook merkt hij op dat woningnood iets anders is dan druk op de woningmarkt. De echte kamernood vindt je bij 10.000 studenten, waarvan 3000 nog bij hun ouders woont. Daarnaast blijkt dat afgestudeerden in sommige gevallen ook graag blijven wonen in het studentenhuis, dus een kamer bezet houden en helemaal niet wensen te verhuizen naar een andere woning. In het studentenhuis waar Hooimeijer op kamers had gewoond, bleek tijdens het onderzoek voor de monitor nog iemand te wonen van zijn eigen leeftijd. Particuliere kamermarkt Mark Lagewaard vindt het in reactie op de monitor prettig dat de druk iets is afgenomen en benadrukt dat er voor beide groepen gebouwd moet blijven worden. Verder zijn er vooral op de particuliere kamermarkt nog veel problemen en hier ligt een taak voor de studentenvakbond. J. Scherrenberg vindt het goed dat studenten mondiger worden en kwaliteit eisen. Hij is blij dat de particuliere verhuurders ook aan die eisen voldoen. Wel ziet hij dat het aanbod van particuliere kamers de laatste tijd daalt, wat misschien samenhangt met die hogere eisen. Verhuisketens Scherrenberg denkt dat er niet alleen gebouwd moet worden in de goedkope huursector, maar ook voor de doorstroom van goedkope huur naar dure huur. Hooimeijer zegt dat dat altijd de gedachte is geweest. Bovenaan bijbouwen in de dure huursector, zou lange verhuisketens opleveren. De planning van Leidsche Rijn was daar in eerste instantie ook op gebaseerd. Maar hoog inzetten bleek juist korte verhuisketens op te leveren vanwege de toevoer van nieuwe bewoners, uit andere plekken in Nederland. Scherrenberg denkt dat je dan juist koopwoningen tot 2 ton zou moeten bijbouwen. Harrie Bosch wil niet alleen bijbouwen op een bepaald niveau van de keten. Hij wil oog blijven houden voor de stabiliteit in de wijken en het op gang brengen van doorstroom in wijken als Kanaleneiland. In Leidsche Rijn zou je dus juist moeten bijbouwen in de goedkope sector. In Leidsche Rijn zitten mensen nu al in hun derde huis, op weg naar een parkwoning. Hooimeijer vindt dat Utrecht een dure woningvoorraad heeft en een tekort aan goedkope huurwoningen. ‘Niet de huisjesmelkers maar de projectontwikkelaars zijn nu eigenlijk verkeerd bezig’. Het beeld van de kamernood Ook Gijsbert Mul merkt op dat de cijfers van de monitor zijn beeld bevestigen. De corporatie waarvoor hij werkt is actief in de westelijke Randstad. Daar zijn dezelfde bewegingen te zien. Wanneer grote aantallen woningen op de markt worden gezet, worden deze moeiteloos geabsorbeerd door de studentenmarkt. ‘Maar het is verkeerd om te zeggen dat de kamernood over is! We kunnen niet achterover leunen, maar moeten nadenken over nieuwe locaties. En ik vind het campuscontract een goed instrument voor doorstroom’. Irene van der Broeck herhaalt de eerder gemaakte opmerking dat de kamernood op dit moment nog niet voorbij is. Bovendien zijn er momenteel ook veel tijdelijke woningen in het kameraanbod opgenomen. Zonder deze tijdelijke woningen ontstaat een minder rooskleurig beeld. Van der Broeck vindt het campuscontract niet de goede oplossing voor doorstroom. Met zo’n contract leg je het probleem van de één volgens haar neer bij de ander. Ton Jochems is blij met de cijfers van de monitor, al voelt hij zich ook een beetje een rennende hond met een worst voor zijn neus. In 2003 moesten er 2000 kamers worden bijgebouwd om de kamernood op te lossen. Inmiddels zijn er 3000 kamers bijgebouwd en zijn er nog 1800 kamers nodig. De manier waarop naar het probleem van de kamernood gekeken wordt, is belangrijk voor hem, net als de politieke agenda. ‘Utrecht ging jarenlang slecht om met de studenten en ex-studenten. Maar ex-studenten zijn belangrijk voor de stad! Anders
hebben we hier zometeen hetzelfde probleem als in Rotterdam (braindrain). Nu al zijn de kamernood en de hoge prijzen een argument om niet in Utrecht te gaan studeren’. Toekomstige studenten en kameraanbod Vanuit de zaal komt een vraag over het aantal studerenden. Hooimeijer zegt dat er vroeger 20.000 studenten studeerden aan de universiteit en tegenwoordig 28.000, maar dat het budget hetzelfde is gebleven. Zowel de hogeschool als de universiteit zetten in op verdere groei. Gijsbert Mul vult aan dat er weinig prognoses zijn over de internationale student. Wat wel bekend is, is dat de gaststudent gegarandeerd een kamer nodig heeft. Jochems laat weten dat de SSH momenteel 800 kamers heeft bestemd voor buitenlandse studenten. Jean Baptiste Benraad (publiek) heeft ervaring met doorstroom bij de Studentenhuisvesting in Rotterdam. Wanneer er fors wordt gebouwd voor de doorstroom, valt de druk op de kamermarkt weg en verschuift de vraag van de studenten. De statistieken in Rotterdam laten bij een ruimere markt verschuivingen zien op het vlak van de kwaliteitsvraag. In Rotterdam wordt daarom door de SSHR ook zonder kamernood bijgebouwd in het centrum, door grote kantoorgebouwen op te kopen en te verbouwen. ‘In de complexen aan de rand van de stad raak je de kamers niet meer kwijt’. ‘In Sluis in Zeeuw Vlaanderen kun je inderdaad nog een huis kopen voor €70.000’, reageert Hooimeijer. ‘Het is fictie dat het woningtekort de komende 10 jaar zal worden ingelopen. In Utrecht kun je meer geld vragen voor minder kwaliteit. De studenten blijken hun eisen bij te stellen zodra ze weten hoe de situatie reëel ligt. Elk jaar komt er een nieuwe lading studenten binnen en de meesten daarvan blijven hangen. Je mag geen misbruik maken van de schaarste, maar je hoeft niet bang te zijn voor een ontspanning op de kamermarkt. Als dit gebeurt, valt hoogstens het complex De Varande in Zeist eruit’. Scheefwonen Een andere vraag vanuit het publiek (David Os) betreft de relatie tussen sociale huur en inkomen ofwel het zogenaamde scheefwonen. Zou er voor de mensen met hoge inkomens in goedkope huurwoningen ook een soort campuscontract kunnen worden opgesteld? Corporaties beschikken om redenen aangaande recht op privacy niet over actuele inkomensgegevens van hun huurders. Marie-Louise van Kleef schat in dat in de goedkope huurwoningen circa 45% inmiddels een te hoog inkomen heeft. Hooimeijer vindt scheefwonen een kwestie van definitie. Als je €100 per maand meer verdient, zou je al kunnen scheefwonen. Het mediale inkomen ligt toch dicht bij het modale inkomen. Ook denkt hij dat scheefwoners best willen doorstromen, maar niets vinden dat aan hun wensen voldoet. ‘De bouw loopt eenvoudigweg 15 jaar achter op de vraag. De rol van de Provincie is hier ook belangrijk’. Ton Jochems vindt dat als je kijkt naar scheefwonen, je ook zou moeten kijken naar dingen als hypotheekrenteaftrek en huursubsidie. Veel bewoners of huurders betalen uiteindelijk eigenlijk minder dan gevraagd. ‘En je voelt ‘m al aankomen, alleen de student betaalt altijd het hele bedrag zelf’. Bouwen voor de toekomst Vanuit het publiek komt de vraag of net als in Delft de onderwijsgebouwen in het centrum niet bestemd zouden kunnen worden voor studentenbewoning. De Universiteit Utrecht wil op veel locaties in de binnenstad echter de onderwijs faciliteiten handhaven. Het deel dat wel wordt afgestoten komt maar beprekt in aanmerking voor een woonfunctie, omdat er ook wordt geruild en verkocht. Voortgaand op dit idee, vraagt Van Kleef zich af of het eigenlijk een probleem is om de kamernood in Utrecht op te lossen. Anneke Bochem vindt het geen probleem. RABO Vastgoed wil ontwikkelen met rendement, maar ook maatschappelijk verantwoord. RABO probeert dit zorgvuldig te doen, met oog voor de vragende partij, in dit geval de studenten en jongeren. De SSH heeft 70% van de woningen van MAX afgenomen, de rest verkoopt RABO zelf. Bochem is bereid om dit soort projecten elders voort te zetten. ‘Je moet voorkomen dat je niet teveel op één plek gaat localiseren, dan krijg je te eenzijdige wijken. Bij een groter project zou ik meer typen woningen willen samenvoegen. Studenten zijn een bijzondere groep, vanwege hun tijdelijke karakter. Je moet ze opnemen in een groter geheel. Maar je kan niet overal in de stad MAX
torens bouwen’. Bochem vindt het niet netjes om een student vijf jaar lang in een kamer van 2 bij 2 meter te laten wonen. Zij pleit voor grotere huisvesting voor betere prijzen. Is de vraag naar huisvesting momenteel vooral kwalitatief, vraagt Van Kleef. Irene van der Broeck noemt mevrouw Tjang, ‘huisjesmelker van het jaar’, een grote vis, ‘maar er zijn er nog een heleboel’. Studenten wennen snel aan situaties. Uit een rapport uit 2003 over de prijskwaliteitverhouding bleken de prijzen in drie jaar met 30% te zijn gestegen. Over deze enorme prijsstijging kwam bij de vakbond geen enkele klacht binnen. Trends Gijsbert Mul geeft aan dat ook zijn corporatie regelmatig onderzoek doet naar de vraag van de woningzoekende studenten. Hier is de trend waarneembaar van een voorkeur voor zelfstandig wonen of voor onzelfstandig wonen in kleinere groepen. DuWo heeft veel oud en eenzijdig bezit, waar 10 tot 15 personen één keuken delen. DuWo bouwt nu dus veel zelfstandige eenheden, vanwege de trend, vanwege het bestaande bezit en vanwege het voordeel van huursubsidie. Eigenlijk zou Mul ook graag voor kleinere groepjes bouwen. Dit is tot nog toe alleen gebeurd bij 700 voormalige asielzoekwoningen, onder andere in Oegstgeest, die momenteel worden omgebouwd tot kleine groepswoningen. Ton Jochems herkent de door Mul genoemde trend. De SSH bouwt daarom op de Uithof nu ook zelfstandige eenheden. Bovendien bouw je dan eigenlijk voor een ruimere markt. Ook Scherrenberg heeft gemerkt dat de vraag naar zelfstandige woonruimte stijgt. Hij plaatst als kanttekening dat ook de vaste lasten erg gestegen zijn de afgelopen periode. W. Van der Haak, RABO Vastgoed merkt vanuit het publiek op dat het aantal jongeren in de toekomst klein zal zijn. De economie zal een strijd voren om de jongeren. Steden zullen straks meer moeite moeten doen om de jongeren binnen te halen en binnen te houden. De factor kwaliteit wordt in de toekomst dus heel belangrijk. Ed de Groot noemt de kwaliteit van de wooneenheden op het University College redelijk hoog. Studenten schuiven hier volgens afspraak ieder jaar op en verlaten aan het einde van de studie het terrein. Harrie Bosch komt terug op de monitor, waar kwaliteit niet erg belangrijk bleek, in tegenstelling tot de locatie, prijs en maat van de kamers. En met de kwantiteit vindt hij het wel goed zitten. ‘We voegen veel toe, ook voor de groeiende groep van mensen tussen de 24 en 35 jaar die alleen willen blijven wonen’. Dit levert een veranderende markt op met 1,5 kamer of 2 kamer wooneenheden. Hooimeijer komt naar aanleiding van deze opmerking terug op de cijfers: 1800 studenten zoeken een kamer en 3300 zouden verhuizen als het kon. Dat is volgens hem precies de groep die Bosch bedoelt. In andere steden is de voorraad kleine huurwoningen groter. ‘Vul het gat op tussen de studentenkamer en de eengezinskoopwoning. Er zijn hier in de stad genoeg plekken om dit te doen in een hoge dichtheid, met leuke architectuur’. Flatsharing Vanuit de zaal introduceert Machteld Versnel (Rietveldprijs/ D66) het begrip flatsharing. Dit zou ook een oplossing kunnen zijn voor de genoemde tussensituatie. In het buitenland is het heel gebruikelijk, maar in Nederland lijkt de woningverdeling er niet op toegerust. Koos Lieshout meent dat het wel kan, maar één van de bewoners is dan hoofdhuurder. Daardoor zijn de lasten en rechten inderdaad niet gelijk verdeeld. Technisch gezien kan het dus wel maar het komt niet vaak voor. Gijsbert Mul heeft ervaring met het room mate model (ofwel flatsharing) bij de gemeubileerde kamers die DuWo verhuurt aan buitenlandse studenten. ‘Het is niet ideaal als de studenten elkaar niet kennen en het werkt goed als ze elkaar wel kennen’. Irene van der Broeck werpt hiertussendoor dat ze hoopt dat dit geen pleidooi wordt voor twee studenten op één cel. Ton Jochems heeft ook ervaring met het room mate model. De SSH heeft geprobeerd om tijdelijke woningen in Ondiep te verhuren aan twee personen maar dat werkte helemaal niet. Nu worden ze succesvol verhuurd aan één persoon. Ook een ander complex, voor buitenlandse studenten, blijkt niet populair vanwege de flatsharing aldaar.
Studenten strategisch inzetten Marlies de Nes (Stedenbouwkundige Gemeente Utrecht) vraagt zich af of studenten ook als een strategische groep worden gezien. De Gemeente streeft naar het opwaarderen van de Merwedekanaalzone. Studenten kunnen hiervoor ingezet worden, een aandachtswijk kan een prachtwijk worden. Marie Louise Van Kleef betwijfelt of het voorkeurslijstje in de loop van de tijd nog veel zal veranderen. Hooimeijer onderschrijft die twijfel. In Sterrenwijk hebben nooit veel studenten gewoond. Oudwijk en Wittevrouwen daarentegen waren vroeger ook probleemwijken. Eerst kwamen er meer studenten, later gingen die er ook samenwonen in gezinsverband en werden de wijken populairder. Daarna kwam Lombok in beeld, omdat die voormalige probleemwijken te duur waren geworden. Het is de vraag of Kanaleneiland ooit als een goede wijk zal worden gezien door studenten en of zij er vervolgens willen blijven wonen. En het duurt nog langer voordat de buitenwereld zo’n ontwikkeling door heeft. De beheerder van het Titus Brandsmacomplex in Overvecht merkt vanuit de zaal op dat er van tevoren twijfels waren over het succes van dit tijdelijke SSHcomplex, maar dat er uiteindelijk een lage mutatiegraad was. Niemand wilde er weg. De SSh verhuurde er kamers van 28 m2 met een eigen douche en toilet voor €200. Marie Louise van Kleef vraagt of er ook studenten naar Leidsche Rijn moeten. Harrie Bosch antwoordt dat niks moet, maar dat het studentenleven het beste gedijdt in een gevarieerde structuur, in het centrum of dichtbij het centrum. Zijn programma koerst niet af op studenten in Leidsche Rijn. Bosch zou liever meer studenten zien in het gebied richting de Uithof. Dat zou een logische keuze zijn. Hij is erg benieuwd hoe het uit gaat pakken met MAX aan de rand van Kanaleneiland. Ton Jochems concludeert dat hier dus geen discussie over zal ontstaan omdat de SSH ook helemaal niet voor studenten wil bouwen in Leidsche Rijn. Hij herinnert zich dat de gemeente dit vroeger nog wel wilde. De SSH wil overigens wel starterswoningen op het station van Leidsche Rijn bouwen, of appartementen in de buurt van de stations. Wonen in de Uithof Marie-Louise van Kleef vraagt Art Zaaijer naar het tijdperk dat bouwen op de Uithof nog ondenkbaar was. Zaaijer legt uit dat dit samenhing met het beleid van de universiteit, vanwege onder meer de gevaarlijke proeven in de laboratoria. In 1988 zijn alle woonfuncties gebannen van de Uithof. De Gemeente wilde wel een woonfunctie op het universiteitsterrein maar het Rijk steunde de universiteit en overrulede de Gemeente. Zaaijer werkte in die tijd al aan de stedenbouwkundige reorganisatie van de Uithof en wilde juist graag blijvend studentenleven toevoegen. Hij geeft toe dat hij zijn stedenbouwkundige plan maakte in de hoop dat de woonfunctie alsnog zou worden toegestaan. Toen de Nederlandse universiteiten in 1992 concurrentie met andere universiteiten moesten aangaan, kwam de woonfunctie er inderdaad alsnog. Studenten bleken niet te kiezen voor de Universiteit Utrecht vanwege de kamernoood. De universiteit gaf direct toestemming voor de bouw van het grote studnetencomplex aan de Cambridgelaan. Dit ligt feitelijk overigens maar 2 kilometer van de stad ligt, een heel andere afstand dan Leidsche Rijn. Van Kleef vraagt of de functiemenging compleet is nu er zelfs een pizzatent, uitzendbureau, café en supermarkt op het terrein zijn gevestigd. Zaaijer zegt dat er tegenwoordig voor het eerst ook een beetje sprake is van fun, terwijl het eerder voor de bewoners toch wel wat karig was. De studenten kunnen nu kiezen wat ze gaan eten: pizza, een mensa maaltijd in de kantine van het Educatorium of iets chiquers in de Basketbar. Zaaijer raakt erdoor in een juichstemming. Hij verwacht dat het in de tekomst nog veel diffuser wordt, als door het Science Park en het UMC een draagvlak wordt gecreëerd voor bewoning door andere groepen dan studenten. Verder valt te denken aan buitenlandse studenten, gastdocenten en verpleegkundigen van de hogeschool. Anco Schut (hoofd Stedenbouw Gemeente Utrecht) vraagt zich af wat er nodig is om de Uithof deel te laten uitmaken van de populaire wijk Oost. Hooimeijer denkt dat het wonen op de Uithof mede een succes is geworden door de kamernood. De beelden over leuke woonlocaties zijn tamelijk vastgeroest. Schut denkt dat er meer aandacht zou moeten zijn voor het tussengebied, dat de Uithof scheidt van de stad. Misschien zou de Uithof dan anders gelabeled worden. Hooimeijer vindt dit een goed idee.
Wonen bij de Jaarbeurs Iemand in het publiek vraagt zich af of er geen vierkante meters Jaarbeurs beschikbaar zouden kunnen komen voor studentenbewoning. Ook dat vindt Hooimeijer een goed idee, om aan die kant van de stad een contramal te creëren voor het supermoderne uitgaanscentrum dat daar ontstaat. Harrie Bosch bevestigt dit. ‘Ik noem het wel eens Las Vegas, maar dat moet je niet doen want dat is negatief. Wat er gebouwd wordt is deels modern uitgaanscentrum, deels woongebied. Verderop aan het Merwedekanaal wordt er met MAX dus al iets dergelijks gebouwd voor studenten’. Hans versnel oppert vanuit het publiek dat het Kromhoutterrein misschien kan woren gekocht door de Gemeente. Het Ministerie van Defensie is tenslotte op zoek naar geld. Dan kan op het Kromhouterrein gewoond worden in plaats van dat het Ministerie van Defensie er neerstrijkt. Van Kleef legt uit dat na vijf jaar onderhandelen bleek dat het Ministerie van Defensie helemaal geen geld nodig had. Bosch vult aan dat de huidige situatie voor Defensie ideaal is en dat er niet veel kans is dat ze willen verkopen. Hij hoopt dat er nog wel een klein deel van het terrein beschikbaar zal komen voor de stad. Maar de komst van het ministerie is volgens hem niet slecht voor de stad. Koopstarters Koos Lieshout merkt op dat steeds meer jongeren van een onzelfstandige woning direct naar een goedkope koopwoning gaan (onder 2 ton). Het zijn er zo’n 800 tot 1000 per jaar en deze groep groeit. Vandaar dat er een nota is geschreven in opdracht van de Gemeente om deze groep prioriteit te geven bij de verkoop van bestaande bouw en om er speciaal nieuwbouw voor te bouwen. Er is een koopstarter in de zaal die voor €150.000 een zelfstandige jaren dertig woning heeft gekocht in Zuilen, van 60 m2 met 30 m2 tuin. Ook is er een zoekende koopstarter in de zaal, die niet heel actief is maar zich eigenlijk beweegt tussen zoeken en dromen. Hij zou eveneens iets willen kopen van rond de 60 m2. Het zou een bestaande woning moeten zijn, omdat nieuwbouw te lang zou duren. En de woning zou in de schil rond de binnenstad moeten staan. De binnenstad valt af vanwege de slechte ontsluiting en de buitenwijken omdat ze te ver van het centrum liggen. Anneke Bochem moest voor RABO Vastgoed 16 eengezinswoningen ontwikkelen in Terwijde, Leidsche Rijn. Zij vond de locatie echter veel geschikter voor koopstarters en zette de opdracht om in 48 appartementen, waarvan 4 grote tussen de 50 en 70 m2, met half ondergronds parkeren. De prijs komt uit rond de €150.000. De appartementen zijn meerendeels verkocht aan jongeren die direct uit het ouderlijk huis komen. Hoewel de SSH zich in eerste instantie richt op de huurmarkt, maakt Ton Jochems zich zorgen over wijken die voor een groot deel uit sociale huurwoningen bestaan. Hier zou toch minstens 20% koopwoning moeten zijn. Van Kleef zegt dat deze verhouding ook het streven is van de politiek. Ed de Groot suggereert een koopvariant waarin je de woning van de corporatie koopt met een korting en de verplichting om terug te verkopen aan de corporatie inclusief die korting. De dromerig zoekende koopstarter vindt dat een goed idee, omdat je dan de zekerheid hebt dat je je huis weer kwijtraakt. Harrie Bosch zegt dat een koopstarter die nu voor €150.000 iets koopt in Zuilen ook een spekkoper is, omdat die wijk, net als Tolsteeg, momenteel erg in de lift zit door inspanningen van de Gemeente. Hier zal qua populariteit hetzelfde gebeuren als in Lombok. Winkelcentrum Overkapel is ook zo’n voorbeeld. Hier zijn koopappartementen op gebouwd, die allemaal snel verkocht waren. De kopers hebben wel vertrouwen in deze gebieden. Ed de Groot werpt tegen dat de Berberhof een ander beeld laat zien. Jean Baptiste Benraad gunt het grondbedrijf een lage grondprijs. Maar als de woningen op die laag geprijsde grond voor een laag bedrag worden doorverkocht aan koopstarters, steken deze uiteindelijk de winst in hun zak bij verkoop. Je zou moeten denken aan een methode waardoor de winst op de grondprijs terug zou kunnen vloeien naar de Gemeente of corporatie. Zodat het rendement maatschappelijk vastgehouden kan worden.
Harrie Bosch is het hier deels mee eens. In Utrecht is inderdaad een scheve verhouding tussen de lusten voor de koper en de lasten voor de overheid. De koper steekt vaak de toegevoegde waard in de eigen zak terwijl de Gemeente kosten maakt om te investeren in de kwaliteit van een wijk. De koper van ene huis in zo’n wijk kan de kosten er in 2 jaar 100% uit hebben. Het is een goed punt om serieus te kijken naar een goede balans tussen de lusten en lasten. Machteld Versnel suggereert terug te keren naar het systeem van de erfpacht. Hooimeijer denkt dat het aantal gewenste koopstarters de komende jaren niet te overzien is. In de jaren zeventig kwam de overheid met de Premie A koopwoning. Hooimeijer vraagt zich af waarom je de koper zou ondersteunen in zijn aanpak wanneer er een tekort is op de markt. Door het Premie A systeem zou de bewoner 2,5 jaar eerder eigenaar zijn, maar ondertussen stegen de prijzen. Hooimeijer vraagt zich af waarom je mensen de koopsector in zou jagen. Ook Koos Lieshout vindt dat je in een gespannen markt niet aan vraagondersteuning zou moeten doen. Maar hij constateert wel een structureel tekort aan woningen. Het lijkt Hooimeijer beter om de corporaties te verplichten die koopwoningen voor starters ergens bij te bouwen in ruil voor de bouw van studentenwoningen. Lieshout denkt dat bijbouwen en aanbieden van starterswoningen op de korte termijn een goede oplossing is voor de kameren woningnood. Ton Jochems waarschuwt: ‘als veel mensen fouten maken, blijven het fouten hoor!’ Maar ook Harrie Bosch wil het bouwen van koopstartwoningen stimuleren, omdat het sociale huurwoningen zal opleveren. Hooimeijer ziet een probleem in de hoogte van de prijzen. Hij heeft nooit begrepen dat wanneer de prijs van goederen stijgt het inflatie wordt genoemd, terwijl als de prijs van huizen stijgt, gesproken wordt van welvaartstijging. ‘Je moet altijd de contramal bekijken. Je moet ook huurwoningen bijbouwen. Koopstarters stimuleren is niet nodig, hier ligt het probleem niet. Het probleem ligt bij de huurwoningen voor deze sector.’ Marie-Louise van Kleef sluit de lange en geanimeerde debatavond af met de opmerking dat de discussie een andere was dan die van vijf jaar geleden. Ze vindt dat leuk en ziet het als een goed teken. Er wordt nagepraat in de caféruimte van Architectuurcentrum Aorta. Verslag Martine Bakker
