Betreft: Warmtewet funest voor studenten Utrecht, 6 november 2014

!

Tweede Kamer der Staten Generaal Aan de leden van de commissie Economische Zaken Betreft: Warmtewet funest voor studenten Utrecht, 6 november 2014

Geachte commissieleden, Op maandag 17 november spreekt u in een Wetgevingsoverleg over onder meer de Warmtewet. Ter voorbereiding op het overleg breng ik u met deze brief op de hoogte van onze zorgen over de Warmtewet bij studentenhuisvesting. Warmtewet schiet zijn doel voorbij Sinds 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht. De wet heeft als doel de bescherming van de (gebonden) consument. Een mooi doel, maar volgens Kences schiet de wet zijn doel voorbij. De wet leidt voor huurders van woningcorporaties niet tot extra bescherming, omdat huurders al beschermd waren via de huurprijsregelgeving. Sterker nog, huurders verliezen de sterke positie die zij nu hebben. De wet leidt voor huurders in veel gevallen tot hogere kosten voor de levering van warmte. Kences heeft zich steeds kritisch uitgelaten over de wet, omdat hiermee de betaalbaarheid van het wonen als student in gevaar komt. Betaalbaarheid steeds belangrijker Studenten krijgen het financieel zwaarder met invoering van het leenstelsel. Nu al hebben veel studenten het krap. Woonquotes van 60% zijn geen uitzondering. Het is onze missie om wonen voor studenten betaalbaar te houden. Een belangrijk instrument voor betaalbaarheid is het delen van voorzieningen. Daarmee kunnen we de kosten laag houden. Maar de Warmtewet maakt dat onmogelijk. Waarom verslechtert de positie van huurders? Door invoering van de Warmtewet verandert onze rol in die van leverancier. En de huurder wordt verbruiker. Daardoor heeft de consument geen mogelijkheid meer tot inspraak of overleg, zoals wel gebruikelijk is in de Overlegwet waar woningcorporaties zich aan moeten houden. De verwarmingsinstallatie viel onder het gehuurde, maar is onder de Warmtewet een apart product. De wet ontneemt huurders hun rechten, en zet ze in de positie van verbruiker. Daar krijgen ze wel wat voor terug. Er zijn maximumtarieven, er zijn regels bij storingen, er zijn procedurele eisen waaraan een leverancier moet voldoen. Maar die bescherming komt tegen een hoge(re) prijs. Waarom nemen de kosten toe voor de huurder? De wet beschermt de consument tegen te hoge warmtetarieven. Het maximumtarief is gebaseerd op een situatie waarbij elke verbruiker zijn eigen gasgestookte HR-ketel heeft. De verbruiker betaalt in elk geval nooit meer dan die situatie (‘niet meer dan anders’). En toch kunnen de kosten voor de verbruiker straks hoger zijn dan voorheen. Dat komt omdat de leverancier extra kosten maakt als gevolg van de Warmtewet. Er moeten nieuwe contracten worden opgesteld, er worden nieuwe meters geplaatst, er moet een extra administratie worden opgezet, er moet geld worden gereserveerd voor toekomstige storingen, enzovoorts. Al deze extra kosten zal de leverancier in rekening brengen bij de consument. De extra kosten voor huurders kunnen zomaar enkele tientjes per maand bedragen. De leverancier blijft wel binnen de grenzen van de Warmtewet, maar de verbruiker is toch duurder uit.

!

1

!

Doorlevering van stadsverwarming Bij doorlevering van stadsverwarming is er vooral een risico voor verhuurders. Die moeten leveren volgens de Warmtewet, maar de levering aan de verhuurder is daar niet aan gebonden. Dat kan een verlieslijdende doorlevering betekenen. Ook de storingscompensatie is een probleem. Als de storing buiten het gebouw ontstaat, zou je denken dat de stadsverwarmingsleverancier dit opvangt. Helaas is hiervoor de verhuurder (die nu leverancier is) voor verantwoordelijk. Die extra kosten en risico’s komen uiteindelijk voor rekening van (andere) huurders. Kences zet zich in voor het terugleggen van deze storingscompensatie bij de oorspronkelijke leverancier. Het gaat hier immers om een ‘geïmporteerde storing’. Verduurzaming in gevaar Ook de mogelijke gevolgen voor verduurzaming van de gebouwde omgeving zullen groot zijn. Gebouweigenaren zullen mogelijk afzien van het plaatsen van WKO-installaties (al dan niet in combinatie met een centrale ketel), vanwege de toegenomen administratieve lasten en bijbehorende kosten. Hierdoor komt een speerpunt in het beleid van de regering ten aanzien van een meer duurzame energievoorziening ernstig in gevaar. Kleine woningen passen niet in de Warmtewet De Warmtewet gaat voorbij aan het rechtens verkregen niveau van bestaande bouw, de verworvenheden in de bouwregelgeving en de dagelijkse installatiepraktijk. De verplichtingen uit deze wet staan daarbij niet in verhouding tot de verbruiken van kleine woningen (vaak voor studenten, starters en ouderen). Daarom pleiten wij om, net als in de ons omringende landen, deze vormen van huisvesting van de Warmtewet uit te sluiten. Daarbij kan een oppervlaktegrens van 50 m2 worden gesteld, zoals ook in het Bouwbesluit wordt gehanteerd. Oplossingen voor onze problemen Kences heeft nagedacht over mogelijke oplossingen en denkt vooralsnog aan de volgende oplossingen: -

Sluit kleine woningen (<50 m2) uit van de Warmtewet; Laat gemeenschappelijke installaties die tot het gehuurde behoren buiten de Warmtewet; Verleg bij voeding van gemeenschappelijke installaties door een externe warmteleverancier de consumentenbescherming naar die externe leverancier; Sta bij gebouw gebonden installaties een eenvoudige tarieftoets toe op complexniveau. Is de huurder goedkoper uit zonder de Warmtewet, dan blijft alles bij het oude. De huurder krijgt hiervan een overzicht. Is de huurder goedkoper uit via de Warmtewet, dan geldt de Warmtewet of wordt de prijs aangepast. We noemen dit Warmtewet-light;

We zien deze voorstellen graag meegenomen in de door minister Kamp aangekondigde aanpassing van de Warmtewet. Ook de Autoriteit Consument en Markt kan wellicht elementen van onze oplossingen meenemen in de beleidsregels. Huurdersorganisatie zijn het met ons eens! We staan in ons pleidooi niet alleen. Onze huurders steunen ons. Acht van onze huurdersorganisaties schreven u ook een brief met daarin belangrijke aandachtspunten. Zij maken zich zorgen over de lastenverzwaring voor studenthuurders en vragen aandacht voor de verslechtering van hun (rechts)positie als verbruikers. We voegen een kopie van hun brief bij als bijlage.

!

2

! Hopelijk kunt u tijdens het Wetgevingsoverleg aandacht besteden aan de bovenstaande knelpunten. Met vriendelijke groet, Stichting Kences Vincent Buitenhuis Directeur @ T G

[email protected] 030-2525777 06-11004207

Bijlage: brief van acht huurdersorganisaties

!

3

Tweede Kamer der Staten Generaal Commissie EZ Postbus 20018 2500 EA Den Haag 16 oktober 2014 Betreft: Warmtewet Geacht Heer Leegte, Acht verschillende studenten huurdersorganisaties, uit acht verschillende studentensteden, willen middels deze brief hun zorgen onder de aandacht brengen over de Warmtewetgeving. Wij verzoeken u om de studentenhuisvesting bij de revisie uit te zonderen van de Warmtewet en weer volledig terug te brengen onder de servicekosten. Daarvoor voeren wij drie gronden aan, die hieronder nader zullen worden toegelicht: 1) De Warmtewet gaat gepaard met een lastenverzwaring voor studenthuurders 2) De rechtsbescherming van huurders neemt af 3) Studentenhuisvesting heeft een uitzonderingspositie op de sociale huurmarkt Lastenverzwaring studenthuurders Allereerst gaan onze zorgen uit naar de bescherming van de studenthuurders. De invoering van de Warmtewet heeft als doel de huurder, gebonden warmteafnemer, te beschermen tegen onredelijke prijzen voor het leveren van warmte. Echter, voor studenthuurders van zelfstandige woonruimte betekent de Warmtewet een lastenverzwaring, welke leidt tot een mogelijk hoger uitvallende huurprijs. Ten eerste zullen studenthuurders met een gedeelde warmte-installatie de kosten dubbel doorberekend kunnen krijgen: enerzijds via de kale huur, anderzijds via de afrekening van de warmtekosten. Bij zelfstandige woonruimte zitten een aantal onderdelen die deel uitmaken van de puntentelling, zoals de stookinstallaties, verborgen in het energielabel. De prijsstelling in de Warmtewet gaat ervan uit dat het tarief toereikend moet zijn om de installatie te onderhouden en/of te vernieuwen. De puntentelling van de kale huur gaat uit van hetzelfde principe. Hierdoor wordt deels twee keer hetzelfde betaald. Met de invoering van de Warmtewet zal er een aparte afrekening moeten plaatsvinden voor zowel de installatie, als voor het verbruik. Naar ons inzicht is hier geen noodzaak toe vanuit het perspectief van bescherming van een ‘gebonden’ gebruiker. Deze aparte afrekeningen brengen een zwaardere administratieve last voor de verhuurders met zich mee, welke vervolgens afgewenteld kan worden op de huurder via hogere servicekosten. Voorts is over de servicekosten afgesproken dat deze nooit hoger mogen zijn dan de werkelijk gemaakte kosten. Bij de Warmtewet is dit niet van toepassing. De ACM stelt hiervoor jaarlijks een maximumtarief vast dat per definitie hoger ligt dan de werkelijk gemaakte kosten, aangezien er een ‘redelijk’ rendement mag worden gemaakt. Ten derde bestaat in bepaalde gevallen de mogelijkheid dat de kale huurprijs van zelfstandige woonruimte wordt verlaagd, waardoor ook de huurtoeslag afneemt, terwijl de kosten van de warmtelevering aanzienlijk meer stijgen. Veel studenthuurders zijn afhankelijk van huurtoeslag. Een verlaging van de kale huur kan een verlaging of ontzegging van de huurtoeslag tot gevolg hebben. Voor een uitgebreidere toelichting op de lastenverzwaring van studenthuurders verwijzen wij ook graag naar een brief van IVBN, Vastgoed Belang, Vastgoedmanagement Nederland, Kences en Forumvast, aan de Commissie EZ over de Warmtewet en gebouwgebonden installaties van 9 juli j.l. (briefnummer: 2014.114). Rechtsbescherming huurders Voorheen viel warmtelevering met de Wet Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) onder het servicekostenbeleid. Op grond van art. 5a WOHV jo. 7:237 BW genoten huurders bescherming doordat de huurdersorganisaties instemmingsrecht verkregen over de servicekosten en daarmee het warmtebeleid. Met de invoering van de huidige Warmtewet dreigt de sterkte van de positie van de huurdersorganisaties af te nemen. Het zij hier opgemerkt dat het instemmingsrecht het sterkste rechtsmiddel is voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies. De rechtsbescherming omtrent servicekosten van huurders is in het Burgerlijk Wetboek en het Besluit Servicekosten beter geregeld

dan in de Warmtewet. Het beoogde doel van de Warmtewet wordt daardoor niet verwezenlijkt. Graag zien wij opheldering over het instemmingsrecht van huurdersorganisaties omtrent de Warmtewetgeving. Uitzonderingspositie van studentenhuisvesting op de sociale huurmarkt Binnen de sociale huurmarkt verkeert de studenthuurder in een bijzondere positie. Studentenhuisvesting wordt gekenmerkt door uitzonderlijke situaties omtrent de samenstelling van de panden. Naar onze mening is een rechtvaardige kostenverdeling in complexen waar gedeeltelijk onzelfstandige woonruimte, gemeenschappelijke woonruimte en zelfstandige woonruimte worden verhuurd vrijwel onmogelijk. Vaak betreft het oudere woningen waarin bemetering technisch niet haalbaar of financieel niet redelijk is. Verder wijzen wij u erop dat de omloopsnelheid van studentenwoningen aanzienlijk hoger ligt dan de omloopsnelheid van andere sociale huisvesting. Realistische vragen, zoals op wie de kosten worden verhaald voor het plaatsen van de bemetering, moeten hierbij in acht genomen worden. Wij doen een beroep op de Tweede Kamer gehoor te geven aan onze aandachtspunten. Wij zijn bereid om met u in gesprek te gaan om een nadere toelichting te geven. Met vriendelijke groet,

Namens de volgende huurdersorganisaties van de sociale studentenhuisvesting:

Vereniging Bewoners Uilenstede (Amsterdam) Stichting Huurdersbelang Stadswonen (Rotterdam) BRES (Leiden) BOKS XL (Utrecht) GROBOS (Groningen) SFO(Wageningen) SPH (Nijmegen) WijWonenDelft (Delft)

Bijlage Contactpersonen Vereniging Bewoners Uilenstede Dimphy Severijnen Uilenstede 2 1183 AH Amstelveen 06-51233001 [email protected]

Huurdersvereniging SHS Michelle de Vries Goudsesingel 128 – 2.01 3011 KD Rotterdam 0624617154 [email protected]

Huurdersvereniging BRES Egge Luining Pelikaanhof 136 2312 EH Leiden [email protected]

Huurdersvereniging Boks XL Vincent Luijnenburg Postbus 13124 3507 LC Utrecht [email protected]

Huurdersvereniging GROBOS Jenna Hulzenbos Visserstraat 56 9712CX Groningen [email protected]

Huurdersvereniging SFO Martijn Klaver Hoevestein 239-1d 6708 AK Wageningen [email protected]

Huurdervereniging SPH Job Buiting Nijmegen [email protected]

WijwonenDelft Papenstraat 20 2611 JC Delft [email protected]