Vereniging van Eigenaars De Egelshoek 1 Graaf Floris V weg 32 3739 NB HOLLANDSCHE RADING
1
Luchtfoto van de drie parken aan de Graaf Floris V weg 2
Bungalowpark De Egelshoek De geschiedenis van het park gaat ruim 60 jaar terug. Begonnen als een locatie waar je „bij de boer‟ kon kamperen, worden er in 1951 al de eerste tenthuisjes geplaatst. In 1957 neemt de heer v. Schaik het over. Hij legt de basis voor het park zoals het er nu uitziet. In 1980 verkoopt hij een gedeelte aan de toenmalige pachters door een Vereniging van Eigenaars op te richten. In 1983 neemt de Fam. Comes de resterende eigendommen van de heer v. Schaik over en bouwt het park verder uit naar het huidige prachtige park. Het bungalowpark de Egelshoek bestaat sinds 1980 uit de volgende deelgebieden: 1. Het voorterrein: Het parkeerterrein met de slagboom, de receptie, de bistro, de wasserette, de loods, de afvalcontainers en 5 bungalows. 2. Het terrein van de “VvE de Egelshoek 1”, in de wandelgangen E1 genoemd, bestaat uit 102 appartementsrechten. 3. Het achterterrein: E2: bungalows, die commercieel door de Egelshoek BV (de BV van de fam.Comes) worden verhuurd. E3: voornamelijk pachtgrond met caravans en bungalows, waarvan een aantal commercieel worden verhuurd door de Egelshoek BV, en het weiland met het hondentoilet en de opslagloods. Het VvE-terrein Op het kaartje hiernaast ziet u hoe de grenzen van het VvE-terrein lopen. Het VvE-terrein meet ong. 3,4 ha. waarvan 1. ongeveer 2,4 ha. verdeeld is in 102 kavels. In totaal zijn 96 kavels bebouwd en 6 onbebouwd: 2. ongeveer 1 ha. de gemeenschappelijke ruimten zijn, t.w. de paden, het speelveld en het zwembadje 3
Uw appartementsrecht omvat het eigendom van ongeveer 1/102 deel (zie Splitsingsakte) van het totale VvE-terrein en het uitsluitend gebruik van uw kavel. Op of in de gemeenschappelijke ruimten zijn ook voorzieningen geplaatst. De VvE is daarmee eigenaar van de lantaarnpalen, de elektriciteitskabel en de waterleiding in de grond, van het zwembadje met filterinstallatie en van de speelwerktuigen. Alhoewel de slagboom niet op het VvE-terrein staat, is de VvE hiervan - inclusief de toegangspasjes – eigenaar. Zij heeft de slagboom betaald en zorgt voor het onderhoud. De riolering is daarentegen eigendom van de gemeente De Bilt, omdat de gemeente deze op haar kosten heeft aangelegd. Hiervoor betaalt u dan ook apart rioolreinigingsrecht. Ook de kabel voor de televisie ligt in de verenigings-grond maar is om dezelfde reden als bij de riolering eigendom van Ziggo.
De Egelshoek BV Toen de fam. Comes het bedrijf overnam, bestond de vereniging uit 70 appartementsrechten van individuele eigenaars en 32 van de heer v.Schaik. Het beleid van de Egelshoek BV was gericht op de verhuur van bungalows en het verpachten van kavels. Daarbij kocht zij vele appartementsrechten van individuele eigenaars weer terug. In 2009 heeft de vereniging 24 leden met 1 stem, 1 lid met 2 stemmen en 1 lid (Egelshoek recreatie BV) met 76 stemmen.. Om een aantal redenen is dit beleid in 2009 gewijzigd. 1. zowel op het voor- als het achterterrein wordt de grond in kavels te koop aangeboden.. 2. de appartementsrechten op het VvE-terrein, die in het bezit zijn van de Egelshoek BV worden te koop aangeboden. 4
Tussen 1 en 2 verschilt de juridische structuur: 1. De eigenaars van een kavel op het voor- en het achterterrein hebben eigen grond. De infrastructuur, zoals wegen, blijft eigendom van de Egelshoek BV. 2. De eigenaars van de appartementsrechten daarentegen zijn gezamenlijk eigenaar van het hele terrein E1, dus ook van alle paden en het speelterrein op E1 Nogmaals: Omdat u een appartementsrecht hebt gekocht, bent u lid van de Vereniging van Eigenaars en dus mede-eigenaar van het VvEterrein en al haar voorzieningen, waarbij u het alleenrecht heeft om van uw kavel gebruik te maken. Behalve dat wij blij zijn dat u lid bent geworden van de Vereniging van Eigenaars, is de ledenraad verheugd, dat door de toename van het aantal individuele leden de stemmenverhouding verbetert.
De vereniging Het hoogste orgaan van de Vereniging van Eigenaars is de Algemene Leden Vergadering (ALV). Daar wordt het beleid voor het VvE-terrein, vastgesteld. Als lid van de VvE heeft u meebeslissingsrecht in dat beleid. Alle leden worden voor de ALV uitgenodigd. Basis voor het meebeslissingsrecht is een aantal belangrijke documenten: de Splitsingsakte. Deze akte is in 1980, bij de oprichting van de Vereniging van Eigenaars opgemaakt door notariskantoor de Gier uit Utrecht. Het Huishoudelijk Reglement is een meer gedetailleerde 5
uitwerking van de splitsingakte. Belangrijke onderwerpen zijn de park- en de verkeersregels. Ook staat hierin hoe u moet handelen wanneer u uw bungalow aan iemand anders in gebruik geeft. Het Ver(nieuw)bouw reglement: hierin staan alle regels over de verbouw of de nieuwbouw van uw bungalow, maar ook over de bouwsels in de tuin. Deze laatste twee reglementen zijn op Algemene Leden Vergaderingen vastgesteld en waar nodig gewijzigd. De splitsingsakte is daarentegen nooit gewijzigd. Het is een ingewikkelde operatie omdat 100% van de stemmen inclusief hypotheekverstrekkers hiervoor nodig is. Wanneer de leden zich aan de afspraken houden die door alle leden gezamenlijk op de ALV zijn vastgesteld, wordt voorkomen dat onderlinge verhoudingen verslechteren en dat er in het uiterste geval maatregelen moeten worden genomen.
De verenigingsstructuur De Algemene Leden Vergadering Voor de ALV ontvangt u als lid een uitnodiging. De agenda van de jaarlijkse ALV (te houden in het voorjaar) wordt grotendeels door de Splitsingsakte bepaald. Er wordt besloten over de inkomsten en uitgaven van de Vereniging, over de uitgevoerde of de nog uit te voeren werkzaamheden en over de plannen die de leden met de gemeenschappelijke gedeelten van het VvE terrein hebben. Door te stemmen beslist u over dit alles mee. Voor elk appartementsrecht heeft u als eigenaar 1 stem in de vergadering. Zijn er voor uw appartementsrecht meer eigenaars, bijv. u en uw partner, dan mag er toch maar 1 stem worden uitgebracht. 6
Het bestuur In de buitengewone Algemene Leden Vergadering van 21 november 2009 hebben de leden unaniem een aantal wijzigingen in het Huishoudelijk Reglement goedgekeurd waarmee de invulling van bestuursstructuur van de VvE gewijzigd is. Voor de duidelijkheid zijn ze hier voor u op een rij gezet. 1. Het administrateurschap is niet meer toebedeeld aan één persoon maar aan de ledenraad. Zij is vanaf nu het bestuur van de vereniging 2. Om de continuïteit van het bestuur te verbeteren, is de termijn waarop een lid zitting in de ledenraad heeft van 2 jaar naar 4 jaar gebracht; 3. Het aantal leden, dat zitting heeft in de ledenraad, is verhoogd van max. 5 naar max.7, als logisch uitvloeisel van een grotere groep individuele leden; 4. Een zetel daarvan wordt bezet door de eigenaar van het voor-/ achterterrein, in dit geval de BV, zolang hij lid van de vereniging is. De vergadering vindt het zinnig dat het beleid voor alle terreinen zoveel mogelijk op elkaar afgestemd wordt. Dat kan goed bereikt worden door samen te vergaderen. Voor 21 november 2009 werden de bestuurstaken binnen de Vereniging van Eigenaars vervuld door één persoon: de administrateur. Dit is al vele jaren Rob Comes Deze bestuurlijke verantwoordelijkheid vervulde hij door het beleid en de besluiten voor de ALV voor te bereiden in nauwe samenwerking met de ledenraad. Het takenpakket omvat o.a. het verstrekken van opdrachten aan onderhoudsbedrijven en het controleren van die werkzaamheden en het innen van de verenigingsbijdrage. Rob zal binnenkort terugtreden als administrateur om meer tijd te hebben voor nog leukere activiteiten. Om deze reden is er gekozen voor de (hierboven geschetste) andere opzet. 7
De Ledenraad De ledenraad is gekozen uit de leden van de Vereniging en bestaat uit max. 7 leden en zij vormt het bestuur van de Vereniging. De leden van de ledenraad worden voor een periode van 4 jaar gekozen. Hierna kunnen ze zich telkens herkiesbaar stellen. Maar ook andere leden kunnen zich verkiesbaar stellen voor de ledenraad. Als er meerdere kandidaten zijn, wordt in een stemming in de ALV bepaald wie zitting neemt in de ledenraad. De ledenraad bestaat op dit moment uit: Martin Palte - voorzitter (bung.52), Chong Koenders – secretaris tevens administratief assistent (bung.84), Rob Hoefste – notulist (bung 50), Coby van Drie (bung. 54) en Jan Cirkel (bung.44) en een nog te benoemen lid namens de eigenaar van het voor– en achterterrein. De ALV kan zich laten bijstaan door een commissie van leden van de vereniging dan wel door externe deskundigen. Doorgaans zullen de commissies gekoppeld zijn aan de ledenraad. Voorbeelden zijn: 1. de bouwcommissie: deze commissie bestaat uit leden van de vereniging. Zij heeft o.a. het ver(nieuw)bouwreglement opgesteld; 2. het juridisch advies van een externe deskundige over de toekomst van de VvE; Dit advies is gevraagd om te kunnen beoordelen welke risico‟s de leden van de Vereniging lopen door de toen nog zeer onevenwichtige stemmenverhouding binnen de VvE (26 appartementsrechten van individuele leden en 76 van één eigenaar). Nu de stemmenverhouding is gewijzigd, is de prioriteit van dit punt komen te vervallen.
De financiën De verenigingsbijdrage Als huurder van een standplaats betaalde u in 2009 een bedrag van € 1.920,00 voor het recht van gebruik van de kavel en de gemeenschappelijke voorzieningen (zijnde € 1.070,00 huur + € 850,00 parkonderhoudskosten en afvalverzorging) aan de Egelshoek BV. 8
Nu betaalt u een verenigingsbijdrage aan de VvE. Deze bestaat uit drie componenten: 1. een bedrag voor de exploitatie van het verenigingsterrein. Hieronder vallen de kosten voor het onderhoud, de bureaukosten, het speelterrein en de afschrijvingen. Dit bedrag verschilt per kavel. Bij het oprichten van de vereniging zijn de bedragen hiervoor per appartementsrecht op basis van de kavelgrootte verdeeld in 3 categorieën: cat 1: kleiner dan 200m2, cat 2: tussen 200m2 en 300 m2 en cat 3: groter dan 300m2. De bedragen voor 2009 zijn op basis van de goedgekeurde begroting voorlopig vastgesteld op resp.: € 306.-, € 357.- en € 408.-. Ook voor onbebouwde kavels betaalt de eigenaar deze bijdrage. De definitieve bedragen worden na elk boekjaar in de jaarlijkse Algemene Leden Vergadering vastgesteld op basis van een resultatenrekening. De ALV moet uiterlijk voor 1 juni worden gehouden. 2. afvalkosten. De Vereniging heeft met de Egelshoek BV een afvalcontract gesloten voor de afvalverwijdering. Over 2009 bedragen de kosten € 200.-. In uw koopcontract is een bepaling opgenomen (art.17B) dat u een bindende overeenkomst met de Egelshoek BV heeft voor deze afvalkosten. Weliswaar verschilt het bedrag niet met dat van de huidige VvE-leden, maar de Ledenraad beschouwt dit artikel als onrechtmatig en zal onderzoeken welke juridische mogelijkheden ze heeft om dit ongedaan te maken. 3. waterverbruik en zuiveringsheffing. U moet elk jaar in mei de stand van uw watermeter aan de ledenraad doorgeven. Uw verbruik wordt tegelijk met de definitieve bijdragen in rekening gebracht op basis van de dan geldende bedragen. In 2009 bedroegen de kosten voor het water € 1,06 en voor de ZH € 1,32, totaal € 2,38 per m3. Er kunnen zich situaties voordoen dat er meer kosten gemaakt worden dan is begroot, zoals noodreparaties. Ook kunnen tussentijds gewijzigde wettelijke verplichtingen zoals de 9
afvalscheiding van plastic verpakkingsmateriaal en een eventuele legionella-controle leiden tot onverwachte overschrijdingen.. Daarnaast kan de vereniging beleid ontwikkelen voor nieuwe investeringen. Deze worden in de ALV vastgesteld. De ALV bepaalt dan op welke wijze deze kosten zullen worden berekend: de leden moeten bijbetalen of de kosten worden uit de reserves van de Vereniging betaald. Maar als de werkelijke kosten lager uitvallen dan begroot, kan het te veel betaalde bedrag aan de leden worden teruggegeven of aan de algemene reserve worden toegevoegd. Tegelijk met deze brochure ontvangt u het overzicht van de jaarcijfers over 2008. Zoals u daarin kunt zien, heeft de VvE een prima financiële positie. Voor de verenigingsbijdrage ontvangt u in januari van elk jaar een voorschotrekening van de VvE. In 2010 bedraagt deze € 227.- Na de ALV wordt in juni de afrekening gestuurd. Extra kosten Het elektriciteitsverbruik rekent u net zoals voorheen rechtstreeks af met uw eigen energiemaatschappij. Daarnaast moet u rekening houden met de gemeentelijke lasten, zoals de OZB en het rioolrecht. Hiervoor ontvangt u jaarlijks op uw woonadres een factuur van de gemeente De Bilt. De hoogte ervan is niet aan te geven om dat deze afhankelijk is van de waarde van uw kavel en bungalow. Het Hoogheemraadschap stuurt u een aanslag waterschapsbelasting.
Agendapunten Om u een indruk te geven van wat er zoal op de ALV besproken en besloten is, volgt hier een kort overzicht van een aantal punten . 1. Verkeer: Zolang de Vereniging bestaat, wordt er gesproken over het te hard rijden. In de loop der tijden zijn er 3 soorten verkeersdrempels in aangelegd. 10
2. 3.
4.
5.
Als laatste middel om de snelheid te matigen is de Smiley geïnstalleerd. Kosten € 8.300.Waterleiding: In 1989 vernieuwd. Kosten fl.93.000.Parkverlichting: 36 palen. Deze verlichting zijn op het net van de openbare straatverlichting aangesloten. Kosten fl.60.000.Parkonderhoud: De Vereniging heeft twee contracten met de Egelshoek BV. gesloten: één voor het parkonderhoud en één voor het afval. Voor 2010 en volgende jaren zullen nieuwe contracten moeten worden afgesloten. Het Huishoudelijk Reglement is herzien en het Ver(nieuw) bouwreglement is opgesteld. Deze beide reglementen zijn vastgesteld in een Buitengewone Algemene Vergadering resp. op 21 november 2009 en 27 september 2008. Op 21 november 2009 is ook bepaald dat voor het „tijdelijk uitlenen van de bungalow‟ aan de (klein) kinderen, hun partners en aan de ouders van de eigenaar geen toestemming meer vereist is.
De visie Een belangrijk uitgangspunt, dat aan beide documenten -het Huishoudelijk Reglement en het ver(nieuw)bouwreglement - ten grondslag ligt is de visie: “ Het Bungalowpark de Egelshoek wordt gekenmerkt door een groene omgeving waarin rust centraal staat en waar voor een ieder de mogelijkheid bestaat om op een persoonlijke manier te recreëren. Op het park staan alleen maar vrijstaande bungalows waardoor er veel ruimte is voor groen en de privacy per perceel gewaarborgd is. De verschillende bungalows vormen met elkaar een harmonieus geheel doordat er basisregels zijn voor maten en kleuren. Aangezien maatschappelijke eisen aan verandering onderhevig 11
zijn, zullen regels en richtlijnen regelmatig worden doorgelicht en zo nodig aangepast zodat het park blijft voldoen aan de eisen van de tijd. De algemene ledenvergadering heeft hierin een verantwoordelijkheid en is het bevoegde orgaan om aanpassingen goed te keuren. Op het park zijn naast bungalows algemene voorzieningen waar zowel eigenaren als pachters als huurders gebruik van kunnen maken. Ook voor deze voorzieningen geldt dat ze enerzijds moeten aansluiten bij de normen en wensen van de huidige tijd, anderzijds moeten de aspecten ‟rust en groen ook hierin terug te vinden zijn. Regels, structuren en besluitvorming zijn eenduidig en transparant. Door de relatieve kleinschaligheid van het park blijft een persoonlijke benadering mogelijk en wenselijk.”
Tot slot
U, als nieuw lid, betaalt voor park- en servicekosten een bedrag van € 302.- rechtstreeks aan de Egelshoek BV (art 17a van uw koopovereenkomst). Dit bedrag is gekoppeld aan de erfdienstbaarheid en heeft geen relatie met de VvE. Deze kosten kunnen niet aan de 25 individuele leden die het appartementsrecht niet van de Egelshoek BV hebben gekocht, op grond van hun koopovereenkomst en de splitsingsakte in rekening worden gebracht. Wel hebben de vereniging en de Egelshoek BV. over en weer aan diverse investeringen meebetaald, zoals de speeltoestellen en de parkeerplaats op het voorterrein. Ook wordt een aantal diensten over en weer met gesloten beurs voor elkaar verricht., zoals het gebruik en de dagelijkse controle van de waterkwaliteit van het zwembadje. De ledenraad betreurt het dat het Interim management team namens de BV heeft besloten, om de park- en servicekosten via uw koopovereenkomst te regelen. Zij was voorstander om deze kosten, weliswaar onder voorwaarden en goed onderbouwd, via de vereniging te laten lopen. Het bood de mogelijkheid om een eerlijkere en transparantere verhouding tussen de Egelshoek BV en de VvE te ontwikkelen. 12
