verbouwing of verkoop

Tijdelijke verhuur van woonruimte bij sloop, renovatie/verbouwing of verkoop

Auteur Student nummer

S.A. (Sjoerd Otter s1390694


Datum Docent

Master scriptie - Sjoerd Otter zaterdag 20 maart 2010

zaterdag 20 maart 2010 A.M.Kloosterman

Voorwoord Deze scriptie gaat over tijdelijke verhuur van woonruimte. Dit is een interessant en actueel onderwerp. Door de economische crisis staan er meer woningen en andere gebouwen leeg. Tijdelijke verhuur (van bijvoorbeeld een bedrijfspand) als woonruimte kan een oplossing zijn voor problemen die leegstand van onroerend goed met zich meebrengt. Voor mijn scriptie heb ik onderzocht welke mogelijkheden een eigenaar van een pand heeft voor tijdelijke verhuur als woonruimte zonder dat hij de nadelen ondervindt van de sterke rechtspositie die een huurder normaal gesproken heeft. In de praktijk bestaat er veel behoefte aan mogelijkheden om panden die leegstaan tijdelijk te verhuren. Soms gebeurt dit door middel van ‘anti-kraak contracten’. In 2009 was dit enige tijd een actueel thema, door de indiening van het wetsvoorstel waarin kraken strafbaar gesteld zou worden.1 Het thema tijdelijke bewoning haalde een aantal keren de pers. Onder andere in de Volkskrant van zaterdag 22 augustus 2009: “Antikraker is rechteloze huurder.” Daarin betoogt Abel Heykamp: “Tijdelijke bewoning door antikrakers wordt vaak als wapen tegen leegstand gepresenteerd. Maar het holt het huurrecht uit en is strijdig met de Grondwet.” En in de NRC Next van dinsdag 8 september 2009: “Een kraakverbod? Regel eerst eens goed het anti-kraken.” In dit artikel stond ook een verwijzing naar een website waar een documentaire over de misstanden bij anti-kraak is geplaatst: www.leegstandzonderzorgen.nl. Op de krakersite: http://squat.net/archiv/nl/kraakwacht.html staat de uitspraak van de president van de arrondissementsrechtbank Amsterdam van 17 december 1999.2 In deze uitspraak wordt een anti-kraak overeenkomst gekwalificeerd als huur. Overigens staat de uitkomst van een bodemprocedure3 niet op de website van de krakers vermeld. In mijn scriptie zal ik uiteraard nog op deze casus ingaan. Ook in het Eigen Huis magazine van september 2009 stond een artikel over tijdelijke verhuur. Hierin komt onder andere de Leegstandwet ter sprake. De kantonrechter is de bevoegde rechter in huurzaken. Daarnaast kan de voorzieningenrechter bevoegd zijn om in een spoedeisend geval een ontruimingsvonnis te wijzen. Vanaf 1 januari 2002 is het kantongerecht geen zelfstandige organisatie meer maar een sector van de rechtbank. Beroep tegen een vonnis van de kantonrechter kan worden ingesteld bij het gerechtshof. Voor 1 januari 2002 kon tegen een vonnis van de kantonrechter beroep worden ingesteld bij de arrondissementsrechtbank. Voor een goed begrip van de jurisprudentie is dit van belang.

1

Wetsvoorstel kraken en leegstand, Kamerstukken II 2009/10, 31 560, nr. 1-27. President Rb. Amsterdam 17 december 1999, WR 2000, 65. (Tal rapoport I) 3 Ktr. Amsterdam 20 september 2001, WR 2001, 89. (Tal Rapoport II) 2

Pagina 2 van 56



Tot slot bedank ik mijn scriptiebegeleider, mevrouw Anky Kloosterman voor het begeleiden van mijn scriptie en mijn ouders en vrienden die mijn teksten hebben nagelezen en spelfouten e.d. hebben verbeterd.

Inhoud Voorwoord..........................................................................................................................2 1 Inleiding............................................................................................................................7 1.1 Leegstand en tijdelijke bewoning .............................................................................7 1.2 Huurbescherming.......................................................................................................7 1.3 Omzeilingsroutes.......................................................................................................8 1.4 Hoofdvraag en deelvragen.........................................................................................8 2 Gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur...................................................9 2.1 Inleiding.....................................................................................................................9 2.2 Definitie huur...........................................................................................................10 2.2.1 Inleiding............................................................................................................10 2.2.2 Definitie............................................................................................................10 2.2.3 Tegenprestatie...................................................................................................10 2.2.4 Gemengde overeenkomst..................................................................................11 2.2.5 Overheersend element.......................................................................................11 2.2.6 Overeenkomst sui generis.................................................................................12 2.2.7 Samenvatting.....................................................................................................12 2.3 Definitie woonruimte...............................................................................................13 2.3.1 Inleiding............................................................................................................13 2.3.2 Wettekst............................................................................................................13 2.3.3 Parlementaire geschiedenis...............................................................................13 2.3.4 Oostenrijkse zomerhuisjes arrest .....................................................................14 2.3.5 Eten, verblijven en woonplaats.........................................................................14 2.3.6 Is het huidige recht rechtvaardig?.....................................................................14 2.3.7 Samenvatting.....................................................................................................15 2.4 Factoren bepalend voor gebruik naar zijn aard van korte duur...............................15 2.4.1 Inleiding............................................................................................................15 2.4.2 Gangbare criteria...............................................................................................16 2.4.3 Alternatieve criteria Tal Rapoport II.................................................................16 2.4.4 Aard van het gebruik ........................................................................................16 2.4.5 Samenvatting.....................................................................................................17 2.5 Aard van het gebruik................................................................................................17 2.5.1 Inleiding............................................................................................................17 2.5.2 Wettekst en parlementaire geschiedenis...........................................................17 2.5.3 Soorten gebruik.................................................................................................18 2.5.4 Invloed aard van het pand op het gebruik.........................................................18 2.5.5 Samenvatting.....................................................................................................18 2.6 Aard van de gehuurde woonruimte..........................................................................19 2.6.1 Inleiding............................................................................................................19

Pagina 3 van 56



2.6.2 Categorieën.......................................................................................................19 2.6.3 Tilburgse slooppand arrest................................................................................19 2.6.4 Concrete plannen..............................................................................................20 2.6.5 Verhuur in afwachting van verbouwing/renovatie...........................................20 2.6.6 Verhuur in afwachting van verkoop.................................................................21 2.6.7 Samenvatting.....................................................................................................22 2.7 Partijbedoeling en effectuering partijbedoeling.......................................................23 2.7.1 Inleiding............................................................................................................23 2.7.2 Mening P. Abas.................................................................................................23 2.7.3 Overeenkomst wijkt af van feitelijk gebruik....................................................25 2.7.4 Reden aangaan huurovereenkomst is noodsituatie...........................................25 2.7.5 Samenvatting.....................................................................................................26 2.8 Tijdsduur van de huurovereenkomst........................................................................26 2.9 Invloed publiekrechtelijke regelgeving....................................................................26 2.9.1 Inleiding............................................................................................................27 2.9.2 Norger zomerhuisje arrest.................................................................................27 2.9.3 Samenvatting.....................................................................................................28 2.10 Samenvatting.........................................................................................................28 2.10.1 Algemeen........................................................................................................28 2.10.2 Sloop...............................................................................................................28 2.10.3 Verbouwing/renovatie.....................................................................................29 2.10.4 Verkoop...........................................................................................................29 3 Redelijkheid en billijkheid..............................................................................................29 3.1 Inleiding...................................................................................................................29 3.2 Verhouding artikel 6:248 lid 2 ten opzichte van 7:232 lid 2...................................30 3.2.1 Inleiding............................................................................................................30 3.2.2 Algemeen..........................................................................................................30 3.2.3 De lat ligt hoog..................................................................................................31 3.2.4 Afstand doen van huurbescherming..................................................................31 3.2.5 Gevolgen...........................................................................................................32 3.2.6 Samenvatting.....................................................................................................32 3.3 Factoren van belang.................................................................................................32 3.4 Hoedanigheid van de partijen .................................................................................33 3.5 Aard van het pand....................................................................................................33 3.6 Omstandigheden bij aangaan huurovereenkomst en omstandigheden partijen.......34 3.6.1 Inleiding............................................................................................................34 3.6.2 Afspraak is géén afspraak.................................................................................34 3.6.3 Persoonlijke omstandigheden...........................................................................34 3.6.4 Woningmarkt....................................................................................................35 3.6.5 Reden aangaan huurovereenkomst...................................................................35 3.6.6 Samenvatting.....................................................................................................36 3.7 Schade bij niet-ontruiming.......................................................................................36 3.8 Samenvatting............................................................................................................37 4 Leegstandwet..................................................................................................................39 4.1 Inleiding...................................................................................................................39 4.2 Toepassingsbereik Leegstandwet.............................................................................39

Pagina 4 van 56



4.2.1 Inleiding............................................................................................................39 4.2.2 Keuze Leegstandwet of 7:232 lid 2..................................................................39 4.2.3 Leegstaande gebouwen.....................................................................................39 4.2.4 Leegstaande woning..........................................................................................40 4.2.5 Schriftelijke huurovereenkomst........................................................................40 4.2.6 Leegstandwet niet van toepassing.....................................................................41 4.2.7 Tijdsduur...........................................................................................................41 4.2.8 Samenvatting.....................................................................................................41 4.3 Verlengen huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet................................41 4.4 Geen beroep............................................................................................................42 4.5 Onderhuur................................................................................................................43 4.6 Afwijkende definitie eigenaar..................................................................................43 4.7 Samenvatting............................................................................................................44 5 Conclusie.........................................................................................................................45 5.1 Samenvatting............................................................................................................45 5.2 Aanbevelingen.........................................................................................................46

Pagina 5 van 56



Bijlagen: I

Voorstel wetswijzigingen

II

Literatuurlijst

III

Jurisprudentielijst

Pagina 6 van 56



1 Inleiding 1.1 Leegstand en tijdelijke bewoning Leegstand van onroerend goed kan problemen met zich meebrengen. Tijdelijke bewoning kan een oplossing zijn. Als een pand bewoond is zal het niet gekraakt kunnen worden omdat bewoners een vorm van toezicht uitoefenen. Ook vandalisme wordt tegengegaan en de buurt blijft meer leefbaar. Het sluiten van een huurovereenkomst met bewoners ligt voor de hand. Maar de eigenaar heeft vaak andere plannen met een pand dan verhuur als woonruimte. Na verloop van tijd wil hij het pand weer tot zijn beschikking kunnen hebben voor een ander doel zoals sloop, verbouwing, renovatie of verkoop. Huurders kunnen niet zomaar op straat worden gezet omdat zij meestal huurbescherming hebben. De eigenaar kan een bedrijf inschakelen om een pand te beheren dat leeg staat. Vaak gebeurt het beheer onder de naam anti-kraak door er tijdelijk mensen in te huisvesten. Ik vermoed dat bewoners vrijwel altijd graag een huurcontract voor onbepaalde tijd zouden willen maar dat sommige mensen niet snel genoeg betaalbare woonruimte kunnen vinden. Daarom zullen zij bereid zijn om minder gunstige voorwaarden te accepteren. Een eigenaar zal bij voorkeur een tijdelijk contract willen sluiten met een zo kort mogelijke opzegtermijn. Als hij het pand weer nodig heeft wil hij het snel ontruimd hebben. Als bewoners niet vrijwillig vertrekken zal hij zo snel mogelijk een ontruimingsvonnis willen laten executeren. Ik vraag me af in hoeverre het mogelijk is om de huurbescherming te omzeilen. Moet een bewoner zich altijd houden aan een contract waarin hij overeenkomt dat hij op het moment dat de eigenaar dat wil, zal moeten vertrekken? In welke situaties prevaleert het belang van de eigenaar die zo snel mogelijk het pand ontruimd wil hebben boven dat van de bewoner die huisvesting nodig heeft?

1.2 Huurbescherming In beginsel is op een huurovereenkomst van woonruimte afdeling 5 (artikel 232 tot en met 282) van boek 7 BW van toepassing. In afdeling 5 staat voor de huurder voordelig dwingend recht waardoor het voor een verhuurder moeilijk is om een huurovereenkomst te beëindigen. Het uitgangspunt bij huur van woonruimte is een contract voor onbepaalde tijd. Een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst eindigt niet automatisch door alleen het verstrijken van de afgesproken tijd: artikel 7:271 lid 1 BW. Beëindiging van de huurovereenkomst kan alleen met een reden genoemd in artikel 7:274 BW. Een opgezegde huurovereenkomst blijft van rechtswege in stand tot de rechter onherroepelijk heeft beslist: artikel 7:272 lid 1 BW.

Pagina 7 van 56



1.3 Omzeilingsroutes Er zijn vijf mogelijke routes om de huurbescherming te omzeilen. In hoofdstuk 2 behandel ik omzeilingsroutes één, twee en drie. Route vier en vijf zullen in hoofdstuk 3 en 4 aan de orde komen. In hoofdstuk 5 vat ik mijn onderzoek samen en doe ik aanbevelingen Ten eerste: als een bewoner zich op huurbescherming wil beroepen moet er sprake zijn van huur (artikel 7:201 BW). Als er geen sprake is van huur kan de huurbescherming nooit van toepassing zijn. De eigenaar/beheerder kan proberen te voorkomen dat er sprake is van huur door de overeenkomst tot bewoning te laten vallen onder de omschrijving van een ander type overeenkomst zoals bruikleen, bewaarneming, een antikraak overeenkomst sui generis (naar eigen aard) of een gemengde overeenkomst. Ten tweede: afdeling 5 is uitsluitend van toepassing op woonruimte volgens artikel 7:232 lid 1 BW. De eigenaar/beheerder kan stellen dat de verhuurde ruimte geen woonruimte is. Als er geen sprake is van woonruimte kan de huurbescherming nooit van toepassing zijn. Ten derde: afdeling 5 is ook niet van toepassing op “huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is”: artikel 7:232 lid 2 BW. Het gaat hier om uitzonderingssituaties waarbij er geen sprake is van huurbescherming. Ten vierde: daarnaast kan elke bepaling in het huurrecht nog buiten toepassing gelaten worden door de redelijkheid en billijkheid: artikel 6:248 lid 2 lid 2 BW. Het kan in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid dat een huurder zich op huurbescherming beroept. Ten vijfde: het is mogelijk dat op grond van de Leegstandwet afdeling 5 gedeeltelijk buiten toepassing kan worden gelaten. Het college van burgemeester en wethouders moet, indien van deze mogelijkheid gebruik gemaakt kan worden, voor het sluiten van de huurovereenkomst een vergunning hebben verleend.

1.4 Hoofdvraag en deelvragen Mijn hoofdvraag: is: hoe kan de huurbescherming buiten toepassing worden gelaten in gevallen waarbij een pand dat in afwachting van sloop, verbouwing, renovatie of verkoop tijdelijk bewoond wordt om leegstand te voorkomen? Deelvragen: 1. Onder welke omstandigheden kan een huurovereenkomst onder de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW vallen? 2. Wanneer kan ontruimd worden op grond van artikel 6:248 lid 2 BW? 3. In welke situaties is de Leegstandwet bruikbaar?

Pagina 8 van 56



2 Gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur 2.1 Inleiding Het onderwerp van dit hoofdstuk is de uitzondering van artikel 7:232 lid 2: gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. In de tweede paragraaf van dit hoofdstuk zal ik de eerste omzeilingsroute behandelen. Als er geen sprake is van huur (artikel 7:201 lid 1) kan er nooit sprake zijn van huurbescherming. In deze paragraaf zal ik de kenmerken (gebruik van een zaak in ruil voor een tegenprestatie) van de huurovereenkomst bespreken. Daarnaast komen gemengde overeenkomsten en een overeenkomst ‘sui generis’ (naar eigen aard) ter sprake. In de derde paragraaf behandel ik het begrip woonruimte. Het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest4 en het Norger vakantiehuisje arrest5 spelen hier een belangrijke rol in. In deze twee arresten komt ook de vraag aan de orde of de verhuurder zich kan beroepen op artikel 7:232 lid 2. Bij het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest is dat niet het geval en bij het Norger vakantiehuisje arrest wel. Maar het is ook mogelijk dat er helemaal geen sprake is van woonruimte. Dan zou de rechter niet eens toekomen aan de beoordeling of artikel 7:232 lid 2 wel of niet van toepassing is. In de vierde paragraaf behandel ik de factoren die van belang zijn voor de beoordeling of het gebruik naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2). Uit de jurisprudentie volgt dat moet worden gekeken naar: ten eerste de aard van het gebruik, ten tweede de aard van het gehuurde, ten derde de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en ten vierde de duur van het gebruik.6 Over de factoren die van belang zijn is discussie mogelijk en in de jurisprudentie en literatuur komen regelmatig criteria voor die gedeeltelijk afwijken. Daarom besteed ik een paragraaf aan de vraag welke factoren van belang zijn en welk gewicht zij in de schaal leggen. De factoren die van belang zijn voor de toepassing van artikel 7:232 lid 2 worden in de paragrafen 2.5 tot en met 2.9 verder uitgewerkt. De laatste paragraaf van dit hoofdstuk bevat de samenvatting. De overige omzeilingsroutes komen aan bod in hoofdstuk 3 (redelijkheid en billijkheid) en hoofdstuk 4 (Leegstandwet).

4

HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495. HR 14 oktober 1988, NJ 1989, 77. (RvdW 1988, 165.) 6 Een opsomming van de factoren is onder andere te vinden in: Vzr. Rb. Den Bosch, sector kanton, locatie Eindhoven 8 januari 2007, WR 2007, 73. En de noot bij Rb. Alkmaar, sector kanton 14 maart 2007, JHV 2007, 47. m.nt. TG (LJN BB2351). 5

Pagina 9 van 56



2.2 Definitie huur 2.2.1 Inleiding Als er geen sprake is van huur kan er ook nooit sprake zijn van huurbescherming. Daarom is het belangrijk om te weten wanneer een overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. In deze paragraaf komt de definitie van huur (artikel 7:201 lid 1) eerst aan de orde. Vervolgens zal dieper worden in gegaan op het element tegenprestatie. Daarna zullen gemengde overeenkomsten worden besproken die grenzen aan de huurovereenkomst. Vervolgens zal dieper worden ingegaan op een situatie waarbij elementen van één overeenkomst, in het geval van een gemengde overeenkomst overheersen. Tot slot zal de overeenkomst sui generis besproken worden en volgt een samenvatting.

2.2.2 Definitie De definitie van huur (artikel 7:201 lid 1) is van belang omdat als er geen sprake is van huur er ook nooit huurbescherming kan zijn. In de praktijk maken eigenaars en beheerders van leegstaande panden vaak gebruik van overeenkomsten met de naam bruikleen of anti-kraak. Daarbij wordt ontkend dat er sprake is van huur. Artikel 201 lid 1: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.” Een essentieel element van huur is dat er een tegenprestatie betaald wordt. Het betalen van een tegenprestatie onderscheidt huur van bruikleen (artikel 7A:1777). Het tweede element van huur is het ‘in gebruik geven’ van een zaak. In de praktijk levert het element ‘in gebruik geven’ voor woonruimte geen problemen op en daarom ga ik hier verder niet op in. Als er feitelijk sprake is van huur gelden de bepalingen van het huurrecht, ook als er een andere naam aan de overeenkomst gegeven is: “Dat immers het karakter van de overeenkomst niet wordt bepaald door de benaming welke partijen daaraan geven, maar door haar inhoud, terwijl evenmin van belang is of partijen dat karakter hebben onderkend.”7

2.2.3 Tegenprestatie De tegenprestatie hoeft niet marktconform te zijn, als de verhuurder een voordeel ontvangt is er al sprake van huur. In de praktijk zijn de bedragen, die bewoners met een ‘bruikleen’ of anti-kraak contract, betalen echter zo hoog dat er niet of nauwelijks een verschil is ten opzichte van de prijzen van reguliere huurovereenkomsten. In het vonnis naar aanleiding van de Tal Rapoport I zaak was de rechter duidelijk: de bewoners gebruikten woonruimte in ruil voor een maandelijkse vergoeding dus er is sprake van huur. Ondanks dat niet gesteld werd dat er sprake was van een onkostenvergoeding oordeelde de rechter dat de vergoeding dusdanig hoog was dat niet gesproken kon

7

HR 6 maart 1964, NJ 1964, 215.

Pagina 10 van 56



worden van een onkostenvergoeding.8 In de bodemprocedure (Tal Rapoport II) bleef de rechter bij dit standpunt.9 De tegenprestatie hoeft niet uit geld te bestaan maar moet wel voldoende bepaalbaar zijn.10 Bij leegstaande panden zou men bij een tegenprestatie die niet uit geld bestaat kunnen denken aan bewakingswerk, toezicht houden en het verrichten van onderhoud.

2.2.4 Gemengde overeenkomst Als een overeenkomst voldoet aan alle elementen van huur (gebruik van een zaak in ruil voor een tegenprestatie) en daarnaast kenmerken heeft van een andere bijzondere overeenkomst kan er sprake zijn van een gemengde overeenkomst. Het is bij een gemengde overeenkomst mogelijk dat de huurbepalingen (inclusief de huurbescherming) buiten toepassing worden gelaten als de elementen van huur een ondergeschikte positie innemen en elementen van een ander soort overeenkomst zeer sterk overheersen. Volgens artikel 6:215 worden, in het geval dat een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van meer dan één bij wet geregelde bijzondere overeenkomsten, de wettelijke bepalingen van beide overeenkomsten overeenkomstig toegepast. Bij een combinatie van twee of meer bijzondere overeenkomsten geldt deze cumulatieregel. Naast de cumulatieregel bestaat de absorptieregel. Bij de absorptieregel is er sprake van meerdere soorten overeenkomsten waarvan er één overheerst. De gemengde overeenkomst lijkt dan het sterkste op de overheersende overeenkomst. Alleen de voor de overheersende overeenkomst geldende regels worden toegepast. Bij de sui generis theorie wordt een gemengde overeenkomst gezien als één, niet in de wet genoemde, overeenkomst waarop slechts de algemene privaatrechtelijke regels van toepassing zijn.11 In alle gevallen kan een bewoner zich beroepen op de redelijkheid en billijkheid maar een huurder die zich kan beroepen op huurbescherming zit natuurlijk in een veel sterkere positie.

2.2.5 Overheersend element Als elementen van een ander soort overeenkomst dan de huurovereenkomst (sterk) overheersen is het mogelijk dat het contract niet meer kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. De huurbescherming is dan ook niet meer van toepassing. Naar mate het belang van een ‘kraakwacht’ geringer is omdat hij ergens anders woonruimte heeft en het accent van de overeenkomst sterker ligt op bewaking van het pand en eventuele andere werkzaamheden, dan ligt de kwalificatie van een huurovereenkomst (of bruikleenovereenkomst) minder voor de hand en zal eerder sprake zijn van bewaarneming.12 Bewoners van leegstaande panden wonen daar meestal zonder dat zij elders nog woonruimte hebben en werken niet als (onbetaalde) particuliere bewakers. De nadruk ligt op wonen. Ook als er sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst dan overheersen 8

Pres. Rb. Amsterdam 17 december 1999, WR 2000, 65, r.o. 4.1. (Tal Rapoport I) Ktr. Amsterdam 20 september 2001, WR 2001, 89, r.o. 5. (Tal Rapoport II) In de bodemprocedure wees de rechter wel de vordering tot ontruiming toe. 10 HR 2 juni 1916, NJ 1916, p. 658, W 9998 en A.M.Kloosterman, H.J. Rossel, J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht: Deventer: Kluwer 2008, p. 30 e.v. 11 Z.H Duijnstee-van Imhof, Huurrecht geschetst, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2007, p. 25. e.v. 12 H. J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2007, p. 12-13. 9

Pagina 11 van 56



de elementen van huur. In grensgevallen zal de rechter een overeenkomst als huur kwalificeren.13

2.2.6 Overeenkomst sui generis Een bewoner met een contract waarin niet gesproken wordt van huur (maar met een naam zoals ‘anti-kraak’, ‘kraakwachtovereenkomst’ of ‘huisbewaarderschap’) kan in theorie te maken hebben met een overeenkomst ‘sui generis’. Een overeenkomst ‘sui generis’ is geen huur dus dan kan er ook geen sprake zijn van huurbescherming. Een pensionovereenkomst kan ook grenzen aan een reguliere huurovereenkomst maar is een overeenkomst sui generis. Daarom is het nuttig om te bekijken wanneer er sprake is van een pensionovereenkomst sui generis in plaats van een huurovereenkomst. Wanneer een pensionhouder naast onderdak ook drie keer per dag maaltijden verstrekt is er in plaats van een huurovereenkomst sprake van een pensionovereenkomst. Het verstrekken van diensten neemt dan een aanzienlijk belangrijker plaats in dan het gebruik van een ruimte.14 Een overeenkomst waarbij iemand een kamer huurt in een verzorgingsinstelling kan ook een overeenkomst sui generis zijn als het element verzorging overheerst. Het is echter ook goed mogelijk dat er wel sprake is van een huurovereenkomst als het verzorgingselement niet duidelijk de belangrijkste plaats inneemt. Bij serviceflats voor bejaarden is er ook sprake van een reguliere huurovereenkomst. Het is lastig aan te geven waar de grens precies ligt tussen een huurovereenkomst en andere overeenkomsten. Alles hangt af van de feitelijke situatie.15

2.2.7 Samenvatting In deze paragraaf is eerst de definitie van huur besproken. De elementen van huur zijn: ten eerste het in gebruik geven van een zaak en ten tweede het ontvangen van een tegenprestatie. Vervolgens is dieper in gegaan op het element tegenprestatie. Het element in gebruik geven levert in de praktijk weinig discussie op en wordt daarom niet verder uitgediept. Tevens zijn gemengde overeenkomsten besproken die naast de elementen van huur ook elementen van andere bijzondere overeenkomsten bevatten. Vervolgens is de situatie behandeld waarbij elementen van één overeenkomst sterk overheersen. Het is dan mogelijk dat alleen de wettelijke bepalingen worden toegepast van de overheersende overeenkomst. Als de elementen van de huurovereenkomst ondergeschikt zijn kan het zo mogelijk zijn om de huurbescherming buiten toepassing te laten. Maar het huurrecht is in het geval van woonruimte van dwingend recht. De huurbescherming kan niet eenvoudig omzeild worden door elementen toe te voegen van een andere overeenkomst. Alleen als het element huur van zeer ondergeschikt belang is kan het huurrecht eventueel buiten toepassing worden gelaten. Tot slot is de overeenkomst sui generis (naar eigen aard) besproken.

13

F.T. Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2005, p. 27. HR 12 april 1935, NJ 1936, 1; HR 12 april 1949, NJ 1949, 452; Hof Arnhem 23 oktober 1978, NJ 1980, 123. 15 P. Abas, mr. C. Asser’s handleiding in de beoefening van het Nederlands burgerlijke recht: Deventer: Kluwer 2007, p. 97 e.v. 14

Pagina 12 van 56



2.3 Definitie woonruimte 2.3.1 Inleiding Er kan alleen sprake zijn van huurbescherming als het gaat om woonruimte. Een definitie van woonruimte staat in artikel 7:233. In deze paragraaf wordt eerst de tekst van de wet besproken. Vervolgens de parlementaire geschiedenis. Daarna het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest. Vervolgens komen de begrippen ‘eten’, ‘verblijven’ en ‘woonplaats’ aan de orde. Deze begrippen zijn relevant omdat ze aanwijzingen kunnen opleveren dat er sprake is van gebruik als woonruimte. Tot slot wordt de mening weergegeven van E. E. de Wijkerslooth-Vinke, Z. H. Duijnstee-van Imhoff en Sjoerd Otter en volgt een samenvatting.

2.3.2 Wettekst Huurbescherming kan alleen van toepassing zijn bij woonruimte. Wanneer er eenmaal is vastgesteld dat er geen sprake is van woonruimte kan de huurbescherming niet van toepassing zijn. Aan de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 komt men dan niet meer toe.16 Artikel 7:232 lid 1: “Deze afdeling is uitsluitend van toepassing op huur van woonruimte.”17 Maar wat is woonruimte precies? Artikel 7:233: “Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats alsmede de onroerende aanhorigheden.” Het begrip ‘woning’ is niet verder uitgewerkt in de wettekst, daardoor blijft ook het begrip ‘woonruimte’ zeer vaag. L. Paulus schrijft over ‘het ontbreken van een definitie van woonruimte in de wetsgeschiedenis’.18 In de wet staat wel een definitie van woonruimte maar deze definitie stelt alleen de eis dat het om een onroerende zaak moet gaan en stelt een woonwagen en standplaats gelijk aan een woning. Het begrip woning wordt in de wet niet verder uitgewerkt en is in de praktijk niet goed bruikbaar. Wie zich alleen op artikel 7:232 lid 2 beroept erkent volgens de tekst van de wet impliciet dat er sprake is van woonruimte. Men leest er gemakkelijk overheen maar in artikel 7:232 lid 2 staat het begrip woonruimte: “Deze afdeling is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.”19

2.3.3 Parlementaire geschiedenis In de parlementaire geschiedenis zijn voorbeelden genoemd waarbij er geen sprake is van woonruimte: gebruik als opslagruimte, showroom, kantoor, atelier of spreekkamer. Daarnaast is een belangrijk aspect van ‘wonen’ dat de ‘woning’ de plaats is waar iemand 16

L. Paulus, Een onbeantwoorde vraag, WR 1999, nr. 8, p. 203 e.v. ‘Afdeling’ is afdeling 5 van boek 7 waar de huurbeschermingsbepalingen in staan. 18 L. Paulus, Een onbeantwoorde vraag, WR 1999, nr. 8, p. 203 e.v. 19 ‘Afdeling’ is afdeling 5 van boek 7 waar de huurbeschermingsbepalingen in staan. 17

Pagina 13 van 56



de nacht doorbrengt.20 De nacht doorbrengen kan echter ook in een hotel of pension, of als logé bij een vriend of familielid, dus daar waar men de nacht doorbrengt is geen sluitende definitie van het begrip woning.

2.3.4 Oostenrijkse zomerhuisjes arrest De Hoge Raad heeft zich nog niet uitgesproken over een (bruikbare) definitie van ‘woonruimte’.21 In het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest heeft de Hoge Raad vastgesteld dat de uitzondering van artikel 7A:1623a lid 1 Oud Burgerlijk Wetboek van toepassing was.22 De uitkomst van het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest lijkt te zijn dat huurders van huizen die gebruikt worden als tweede woning huurbescherming genieten. Dit is onder andere te lezen in een artikel van J. K. Six-Hummel.23 Echter hier is mr. L. Paulus het niet mee eens. Omdat de advocaat van de verhuurder pas bij pleidooi in hoger beroep bij de arrondissementsrechtbank van Middelburg pas heeft betwist dat er sprake was van woonruimte, is de rechtbank daar niet meer expliciet op in gegaan. In cassatie is de vraag of er sprake was van woonruimte of niet ook niet meer aan de orde gekomen.24

2.3.5 Eten, verblijven en woonplaats De woning is de plek waar men eet en verblijft.25 Eten en verblijven zijn ook criteria op basis waarvan men zou kunnen concluderen dat er sprake is van een ‘woning’. Een woning is een plek waar een persoon zijn woonplaats kan hebben. Iemand kan in meer dan één woning wonen en zich voor meer dan één woning op huurbescherming beroepen. Het is mogelijk dat iemand meer dan één woonplaats heeft. Dat kan bijvoorbeeld in het geval dat iemand een baan heeft gekregen in een plaats ver van zijn oorspronkelijke woonplaats maar nog wel zijn vrije tijd doorbrengt in de oorspronkelijke woonplaats. Het begrip woning uit de wet hangt sterk samen met het begrip woonplaats. Het begrip woonplaats staat echter niet in de wet.

2.3.6 Is het huidige recht rechtvaardig? De huurbescherming is vooral ontstaan met de bedoeling om een eerste levensbehoefte te beschermen. E. E. de Wijkerslooth-Vinke vindt dat er weinig voor te zeggen is om vrijetijdswoningen, danwel de daarvoor benodigde staanplaatsen onder dezelfde huurbeschermingsregels te laten vallen die gelden voor ‘het dak boven het hoofd.’26 Daarbij vindt ze het verschil roerend of onroerend niet van groot belang.

20

Kamerstukken II 1972, p. 2345. L. Paulus, Een onbeantwoorde vraag, WR 1999, nr. 8, p. 203 e.v. 22 Ondertussen is 7A:1623a lid 1 oud burgerlijk wetboek vervangen door het nieuwe artikel 7:232 lid 2 maar inhoudelijk heeft de wetgever het geldende huurrecht op het gebied dat ik behandel niet willen veranderen. 23 J. K. Six-Hummel, De bescherming van de tweede woning, HR 8 januari 1999, RvdW 1999, 4, WR 1999, nr. 5, p. 108 e.v. 24 L. Paulus, Een onbeantwoorde vraag, WR 1999, nr. 8, p. 203 e.v. 25 A. R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers, 2006, p. 145. 26 E. E. de Wijkerslooth-Vinke, NJB 25 oktober 1996, afl. 38, p. 1585-1586. 21

Pagina 14 van 56



Z. H. Duijnstee-van Imhoff is van mening dat ‘elke huur van een object waarin of waarop gewoond kan worden, maar welke niet tot hoofdverblijf dient’ geliberaliseerd dient te worden. De huurbescherming zou volgens de auteur moeten gelden voor huur van elke zaak die bestemd is om te dienen tot hoofdverblijf van de huurder. Niet is uitgesloten dat iemand meer dan één hoofdverblijf heeft. Als voorbeeld wordt genoemd een werknemer die door de week in een stad in een appartement woont en in het weekend naar zijn gezin op het platteland gaat.27 Naar mijn mening zou er een duidelijk onderscheid moeten komen tussen woonruimte en recreatieruimte. Huurbescherming zou nooit van toepassing mogen zijn op recreatieruimte. Ik vind dat een eventuele tweede woning ook onder de huurbescherming zou mogen vallen. Maar wat is recreatieruime en hoe kan recreatieruimte worden onderscheiden van woonruimte? Als één van de volgende situaties van toepassing is dan vind ik dat er géén sprake is van woonruimte: 1. Het is (volgens een bestemmingsplan of gemeentelijke verordening) niet toegestaan om een pand permanent te bewonen. 2. Het is niet mogelijk om zich op het adres van het pand in te schrijven in de gemeentelijke basisadministratie. 3. Het pand of de omgeving van het pand is ingericht voor recreatief gebruik (dit is bijvoorbeeld het geval bij een huis op een vakantiepark).

2.3.7 Samenvatting Het onderwerp van deze paragraaf is het begrip woonruimte (artikel 7:233). De wettekst, parlementaire geschiedenis en het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest zijn besproken. De wettekst geeft geen bruikbare definitie dus de jurisprudentie en literatuur zal meer duidelijkheid moeten verschaffen. Vervolgens zijn de begrippen eten, verblijven en woonplaats aan de orde gekomen. Tot slot zijn de meningen van E. E. de WijkersloothVinke, Z. H. Duijnstee-van Imhoff en Sjoerd Otter weergegeven.

2.4 Factoren bepalend voor gebruik naar zijn aard van korte duur 2.4.1 Inleiding In deze paragraaf bespreek ik eerst het meest gangbare lijstje criteria die van belang zijn om te beoordelen of er sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2). Deze criteria zijn de volgende. Ten eerste: de aard van het gebruik, ten tweede: de aard van het gehuurde, ten derde: de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en ten vierde: de duur van het gebruik. Vervolgens bespreek ik een alternatief lijstjes met criteria dat volgt uit de Tal Rapoport II casus. Het begrip ‘aard van het pand’ is zeer verwarrend omdat in artikel 7:232 ‘gebruik naar zijn aard van korte duur’ staat maar de aard van het pand slechts één van de factoren van belang is. Aan het einde van deze paragraaf komt een uitleg over dit begrip. Voor een goed begrip van de tekst is het noodzakelijk om dit te lezen. 27

Z. H. Duijnstee-van Imhoff, Woonruimte, de gebouwde onroerende zaak en gedeeltelijke verhuur, WR 2005, nr. 2, p. 33-39.

Pagina 15 van 56



2.4.2 Gangbare criteria Uit de wettekst is niet af te leiden welke factoren van belang zijn om te bepalen of er sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur. In de jurisprudentie worden verschillende criteria genoemd. Een ‘lijstje’ factoren die van belang zijn en uit de meeste uitspraken is te destilleren, is het volgende. Ten eerste: de aard van het gebruik, ten tweede: de aard van het gehuurde, ten derde: de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en ten vierde: de duur van het gebruik.28 Welke factoren van belang zijn volgt uit de jurisprudentie, in het bijzonder het Tilburgse Slooppand arrest. Ook factoren zoals de hoogte van de huurprijs kunnen aanwijzingen opleveren dat er sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.29 Het komt ook voor dat men zich beperkt tot slechts drie criteria: ten eerste de aard van het gebruik (bijvoorbeeld gehuurd voor vakantiedoeleinden of tijdelijke opvang), ten tweede de aard van de woonruimte (bijvoorbeeld de wisselwoning) en ten derde de bedoeling van partijen (bijvoorbeeld verhuur vanuit een christelijke doelstelling aan mensen met onder andere verslavingsproblemen).30

2.4.3 Alternatieve criteria Tal Rapoport II In de Tal Rapoport II zaak gaf de kantonrechter van Amsterdam een bruikbare vraagstelling die enigszins afwijkt van het voorafgaande: “De vraag of de huurovereenkomsten moeten worden beschouwd als zijnde naar hun aard van korte duur dient te worden beoordeeld aan de hand van de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik ervan, waarbij de duur van de overeenkomst en de bedoelingen van partijen een rol spelen.”31 De aard van het gehuurde en aard van het gebruik worden duidelijk als belangrijkste genoemd. Als secundaire factoren, die een rol spelen maar niet de doorslag kunnen geven, worden de partijbedoeling en duur van de overeenkomst genoemd. De effectuering van de partijbedoeling wordt helemaal niet genoemd.

2.4.4 Aard van het gebruik De eerste factor is de aard van het gebruik van woonruimte. De eerste factor (de aard van het gebruik) is behoorlijk verwarrend. In artikel 7:232 lid 2 staat: ‘Deze afdeling is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.’ De factor aard van het gebruik lijkt dus één van de factoren te 28

Een opsomming van de factoren is onder andere te vinden in: Vzr. Rb. Den Bosch, sector kanton, locatie Eindhoven 8 januari 2007, WR 2007, 73. En de noot bij Rb. Alkmaar, sector kanton 14 maart 2007, JHV 2007, 47. m.nt. TG (LJN BB2351). 29 Vzr. Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 15 januari 2008, WR 2008, 98, r.o. 3.5 (Malotaux I). ‘Ook de overeengekomen, kennelijk marktconforme, huurprijs, als slechts een van de mee te wegen factoren, verzet zich niet tegen aanwending ervan.’ 30 A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers, 2006, p. 147. 31 Ktr. Amsterdam, 20 september 2001, WR 2001, 89.

Pagina 16 van 56



zijn om te bepalen of er sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. Dat lijkt vreemd, eigenlijk staat er dus om te bepalen of er sprake is van uitzondering Y zijn de factoren A, Y, B, C en D van belang. ‘Aard’ heeft hier de betekenis van kenmerkende eigenschappen.32 Ik denk dat het de bedoeling van het bestaan van de factor ‘aard van het gebruik’ is om onderscheid te maken tussen ‘reguliere’ permanente bewoning, recreatief gebruik en overige gevallen, zoals gebruik als wisselwoning en huisvesting in noodsituaties (zoals gevaar van dakloos worden). Bij toepassing van artikel 7:232 lid 2 wordt verondersteld dat er wel sprake is van woonruimte of ruimte die geschikt is voor bewoning. Als het duidelijk gaat om bedrijfsruimte of een andere ruimte die niet bestemd kan zijn voor bewoning, dan is de huurbescherming niet van toepassing op grond van artikel 7:232 lid 1.

2.4.5 Samenvatting In deze paragraaf is eerst het meest gangbare lijstje van criteria besproken die van belang zijn om te beoordelen of er sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2). Deze criteria zijn de volgende. Ten eerste: de aard van het gebruik, ten tweede: de aard van het gehuurde, ten derde: de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en ten vierde: de duur van het gebruik. Vervolgens is een alternatief lijstje met criteria aan de orde gekomen dat volgt uit de Tal Rapoport II casus. Tot slot is het begrip ‘aard van het gebruik’ besproken. Het begrip ‘aard van het pand’ is zeer verwarrend omdat in artikel 7:232 ‘gebruik naar zijn aard van korte duur’ staat maar de aard van het pand slechts één van de factoren van belang is.

2.5 Aard van het gebruik 2.5.1 Inleiding In deze paragraaf komen eerst de wettekst en parlementaire geschiedenis ter sprake. Vervolgens de mogelijke soorten van gebruik. Vervolgens de invloed van de aard van het pand op de aard van het gebruik. Daarbij speelt het Tilburgse Slooppand arrest een sleutelrol. Tot slot volgt een samenvatting.

2.5.2 Wettekst en parlementaire geschiedenis Artikel 7:232 lid 2: “Deze afdeling is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.”33 Het huidige artikel 7:232 lid 2 BW heeft dezelfde strekking als de vervallen artikelen 1623a lid 1 BW en 2 lid 1 Huurprijzenwet. Het criterium ‘gebruik dat naar zijn aard van korte duur is’ is gehandhaafd. Hierbij moet worden gedacht aan vakantiewoningen, hotelkamers, pensions en wisselwoningen. Er is bewust voor gekozen om in het nieuwe 32

G.Geerts en H.Heestermans, van Dale groot woordenboek der Nederlandse taal, Utrecht: Van Dale Lexicografie 1992, p. 38. e.v. 33 ‘Afdeling’ is afdeling 5 waarin de huurbeschermingsbepalingen staan.

Pagina 17 van 56



recht de jurisprudentie over tweede woningen te handhaven.34 Op een tweede woning blijft de huurbescherming van toepassing zoals de Hoge Raad besliste in het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest.35 Gekozen is voor een feitelijk criterium in plaats van een bepaalde duur van de overeenkomst.36 Het is dus niet zo dat als de huurovereenkomst bijvoorbeeld langer dan één jaar duurt er automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Ook is het niet mogelijk door alleen een afspraak tussen huurder en verhuurder sprake te laten zijn van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.37 De feitelijke omstandigheden moeten toepassing van artikel 7:232 lid 2 rechtvaardigen. Voor toepassing van artikel 7:232 lid 2 is wel vereist dat gebruik voor korte tijd (een doel dat naar zijn aard van korte duur is) overeengekomen is.

2.5.3 Soorten gebruik Woonruimte kan op verschillende manieren worden gebruikt. Ten eerste: als woonruimte voor permanente bewoning, ten tweede: als tweede woning, ten derde: als wisselwoning, ten vierde: voor recreatief verblijf, ten vijfde als bedrijfsruimte, ten zesde als atelier of werkruimte en ten zevende als opslagruimte. Naar mijn mening vallen de derde tot en vierde situatie onder artikel 7:232 lid 2 en is dat ook rechtvaardig. Situatie vijf tot en met zeven vallen in ieder geval niet onder het regime van woonruimte.

2.5.4 Invloed aard van het pand op het gebruik De aard van het gebruik kan beperkt worden door de aard van het pand. Dit volgt uit het Tilburgse Slooppand arrest.38 Op het Tilburgse slooppand arrest kom ik terug in de volgende paragraaf. De aard van het gebruik is tijdelijk als er sprake is van een objectief in tijd begrensde overbruggingsperiode. Ook in andere situaties kan het gebruik op een objectieve wijze begrensd zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een huis tijdelijk verhuurd wordt in afwachting van verkoop. Bij verhuur van een huis dat bestemd is om verkocht te worden kan er onderscheid worden gemaakt tussen verhuur aan de beoogde koper en verhuur aan een derde die geen beoogde koper is. Deze situaties bespreek ik verder in paragraaf 2.6.6.

2.5.5 Samenvatting In deze paragraaf zijn de wettekst, parlementaire geschiedenis, soorten van gebruik en de invloed van de aard van het pand op de aard van het gebruik besproken. Uit het Tilburgse Slooppand arrest volgt dat de aard van het pand (slooppand) het gebruik kan beperken.

34

HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495. (Oostenrijkse zomerhuisjes arrest) Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 49. 36 Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 38a. 37 Een vaststellingsovereenkomst (art. 7:900 e.v.) waarbij vastgesteld wordt of er wel of niet sprake is van woonruimte is eventueel wel mogelijk. 38 HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464. mn.t. G.J.S. 35

Pagina 18 van 56



2.6 Aard van de gehuurde woonruimte 2.6.1 Inleiding In deze paragraaf komt de aard van de gehuurde woonruimte aan de orde. Eerst zullen verschillende categorieën van redenen waarom een eigenaar of beheerder tijdelijk wil verhuren besproken worden. Vervolgens komt het Tilburgse Slooppand arrest aan de orde. Daarna komt de vraag aan de orde hoe concreet sloopplannen of andere plannen, die van invloed zijn op de aard van het pand, moeten zijn om afwijking van de huurbescherming te kunnen rechtvaardigen. Vervolgens komen verhuur in afwachting van verbouwing en renovatie en daarnaast verhuur in afwachting van verkoop aan de orde. Tot slot volgt een samenvatting.

2.6.2 Categorieën Woonruimte kan in verschillende categorieën worden ingedeeld. Bij tijdelijke verhuur kan onderscheid gemaakt worden naar de reden van tijdelijke verhuur. Ten eerste: sloop, ten tweede: verbouwing en renovatie of ten derde: verkoop. Een pand kan ook worden ingedeeld in categorieën afhankelijk van de geschiktheid voor permanente bewoning. Ten eerste: een categorie die bestemd is voor permanente bewoning, ten tweede: recreatief gebruik en ten derde: panden die bouwkundig gezien zowel voor permanente bewoning als recreatief gebruik kunnen worden bestemd. Daarnaast is er nog bedrijfsruimte en andere ruimte die niet geschikt is voor bewoning. Ten slotte is het nog mogelijk dat ruimte die niet bestemd is om als woonruimte te worden gebruikt, tijdelijk geschikt wordt gemaakt voor bewoning. Bijvoorbeeld kantoorpanden waarin sanitaire voorzieningen en een keuken zijn geplaatst.

2.6.3 Tilburgse slooppand arrest Bij de casus van het Tilburgse slooppand arrest39 werd een slooppand tijdelijk verhuurd als woonruimte. De aard van het pand (slooppand) kan het gebruik beperken. Daardoor is het ‘gebruik naar zijn aard van korte duur’. Deze redenering noem ik de Tilburgse slooppand redenering. In de casus van dit arrest werd een pand, eigendom van de gemeente Tilburg, in afwachting van sloop nog voor korte tijd via een derde (Stichting Studentenhuisvesting Tilburg) als woonruimte aan studenten verhuurd. Het ging om een overbruggingsperiode tussen de tijd dat de laatste permanente bewoner vertrok en het pand met de grond gelijk werd gemaakt. Mogelijk was een motief van de gemeente om tijdelijk te verhuren het voorkomen van kraak en verloedering. Ook kunnen de inkomsten van de verhuur en/of kamernood onder studenten een reden geweest zijn waarom de gemeente het pand tijdelijk wilde verhuren. Uit het arrest blijkt niet duidelijk wat precies de reden van de gemeente Tilburg was om het pand ter beschikking te stellen aan studenten maar het was duidelijk dat de gemeente 39

HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464. mn.t. G.J.S.

Pagina 19 van 56



het pand slechts korte tijd wilde verhuren vlak voordat het gesloopt zou worden. Waarschijnlijk was het door de slechte staat van onderhoud ook redelijkerwijs niet mogelijk om langere tijd in het pand te wonen. Het Tilburgse slooppand arrest is (deels) gecodificeerd in artikel 7:232 lid 4. Kan dezelfde redenering uit het arrest ook worden toegepast als de verhuurder niet de hoedanigheid van een gemeente bezit? Ja dat is mogelijk: bij de Tilburgse slooppand redenering is de aard van het pand beslissend en is de hoedanigheid van de verhuurder niet relevant.40

2.6.4 Concrete plannen De plannen moeten voldoende concreet zijn om afwijking van de huurbescherming te rechtvaardigen, oordeelde het Gerechtshof Den Bosch over een casus waarbij een pand in Breda tijdelijk werd verhuurd: “Het bestaan van een fase waarin plannen worden voorbereid en uitgewerkt, waarin mede de mogelijkheid van afbraak wordt betrokken, is ontoereikend om afwijking van de dwingendrechtelijke de huurders beschermende bepalingen, te rechtvaardigen.”41 Er moet sprake zijn van concrete plannen die in een (onomkeerbaar) uitvoeringsstadium zijn gekomen en op afzienbare termijn gerealiseerd worden. In de Tal Rapoport II zaak lijkt de rechter minder strenge eisen te stellen aan de concretisering van plannen voor verbouwing, renovatie of sloop.42 Er was een architect ingeschakeld, er waren voorbereidingen getroffen voor een vergunningaanvraag en er was een offerte opgesteld. Toen de plannen onvoldoende renderend leken is het pand aangemeld voor verkoop door middel van een veiling. Van een onomkeerbare fase was in elk geval geen sprake bij het pand van de Tal Rapoport zaak.

2.6.5 Verhuur in afwachting van verbouwing/renovatie Een redenering analoog aan de Tilburgse slooppand redenering kan worden gevolgd bij een slecht onderhouden pand dat tijdelijk wordt verhuurd in afwachting van renovatie of verbouwing. In het geval van een verbouwing kan het Tilburgse slooppand arrest analogisch worden toegepast: de aard van het pand kan de aard van het gebruik beperken. Dit zal het geval zijn wanneer de toestand van het onderhoud zo slecht is dat een renovatie noodzakelijk is. Dit is een totaal andere situatie dan renovatie bedoeld in artikel 7:274 lid 3 sub a. Het essentiële verschil is dat bij het aangaan van de overeenkomst de woning door de slechte onderhoudstoestand nog slechts beperkte tijd bewoond kon worden. De doelgroep waarvoor een pand bestemd is kan ook een belangrijke rol spelen bij de beoordeling of de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 kan worden toegepast. In de casus 40

Bijvoorbeeld Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 19 november 2008, WR 2009, 30. (Malotaux/ SSHU) en Vzr. Rb. Arnhem 15 september 2008, WR 2009, 52. (LJN BF1822) 41 Hof Den Bosch 13 januari 2004, WR 2005, 18, r.o. 4.8.1 en 4.8.2. 42 Ktr. Amsterdam 20 september 2001, WR 2001, 89, r.o. 8. (Tal Rapoport II)

Pagina 20 van 56



die leidde tot het Eendracht-Anslo I arrest43 werd een complex bestemd voor huisvesting voor bejaarden, in afwachting van een ingrijpende renovatie, tijdelijk aan jongeren verhuurd. Het Hof overwoog: “De nieuwe wooneenheden zijn specifiek bestemd voor "beschermd wonen" voor ouderen. Tegen deze achtergrond moet worden geconcludeerd dat de aldus geleidelijk vrijgekomen wooneenheden in het hofje woonruimten betreffen die, naar objectieve maatstaven gemeten, naar hun aard bestemd waren om voor begrensde duur te worden gebruikt, uitsluitend in afwachting van - uiteindelijk - renovatie ten behoeve van de bestaande oudere huurders en van nieuwe oudere huurders, en niet om voor onbegrensde tijd door jongvolwassenen te worden bewoond (Vergelijk: HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464 m.nt. G.J.S.).” Een pand dat bestemd is voor bejaarden kan anders ingericht zijn dan een gebouw dat bestemd is voor huisvesting van een andere doelgroep. Daarnaast spelen de omstandigheden rond het bouwproject mee. Daardoor ontstaat er een periode waarin het pand tijdelijk leeg staat die op een objectieve wijze wordt begrensd: als het bouwproject dat noodzakelijk maakt eindigt het gebruik. Dit is een andere situatie dan wanneer de duur van het gebruik wordt begrensd door alleen een overeenkomst van de partijen.

2.6.6 Verhuur in afwachting van verkoop In de wet staat nadrukkelijk dat koop geen huur breekt: artikel 7:226. Toch is het in situaties, waarin er sprake is van een overbruggingsperiode waarin tijdelijk wordt verhuurd in afwachting van verkoop om leegstand te voorkomen, soms wel mogelijk om tijdelijk een pand te verhuren als woonruimte. Er kan onderscheid gemaakt worden naar drie situaties. 1. De huurder is de beoogde koper en woont op grond van de titel huur in de woning totdat de koop en overdracht geregeld is. 2. De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop, die geschikt is voor langdurige permanente bewoning en de koper is nog onbekend. 3. De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop, die ongeschikt is voor langdurige permanente bewoning. Bijvoorbeeld kantoorruimte die geschikt is gemaakt voor tijdelijke bewoning. Situatie 1: De huurder is de beoogde koper en woont op grond van de titel huur in de woning totdat de koop en overdracht geregeld is. Het is ook mogelijk dat een pand door de beoogde koper tijdelijk gehuurd wordt totdat de koop en overdracht rond is zodat de beoogde koper alvast in het huis kan gaan wonen. De huurovereenkomst is niet gesloten met de bedoeling dat deze langere tijd zal gaan duren. De huurovereenkomst maakt het mogelijk dat de beoogde koper in een overbruggingsperiode gebruik kan maken van de woning. De tijd waarin gehuurd wordt is objectief begrensd: als de overdracht voltooid is eindigt de huur. Als de koop dan onverhoopt toch niet door gaat kan de beoogde koper niet als huurder van de woonruimte gebruik blijven maken.44 In dit geval is het minder gerechtvaardigd dat huurbescherming 43

Hof Amsterdam 25 oktober 2001, PRG 2003, 6045. m.nt. P. Abas (WR 2002, 3.) (De Eendracht-Anslo I)

Pagina 21 van 56



van toepassing is omdat de bewoner in eerste instantie de hoedanigheid van (beoogd) koper heeft. In deze situatie kan artikel 7:232 lid 2 worden toegepast. In deze situatie ligt het ook erg voor de hand dat een beroep van de verhuurder op de redelijkheid en billijkheid wordt gehonoreerd, op grond waarvan de huurovereenkomst wordt beëindigd door de rechter.45 Situatie 2: De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop, die geschikt is voor langdurige permanente bewoning en de koper is nog onbekend. Als een eigenaar een woning wil verkopen en in afwachting van de verkoop de woning wil verhuren loopt hij het risico dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De woning is geschikt voor normaal gebruik. De woonruimte bezit niet één of meer (al dan niet fysieke) kenmerken die van invloed zijn op de aard van het gebruik en op een daarbij passende duur.46 De uitzondering van artikel 7:232 lid 2 kan in dit geval niet worden toegepast. Situatie 3: De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop, die ongeschikt is voor langdurige permanente bewoning. Bijvoorbeeld kantoorruimte die geschikt is gemaakt voor tijdelijke bewoning. De uitzondering van 7:232 lid 2 kan worden toegepast bij panden die eigenlijk niet gebouwd zijn als woonruimte. Bijvoorbeeld kantoorruimte waarin voorzieningen zijn geplaatst om bewoning mogelijk te maken. Of woonruimte die bestemd en ingericht is voor een andere doelgroep, bijvoorbeeld jongeren die tijdelijk in woningen voor bejaarden worden gehuisvest die gerenoveerd zullen worden47. De aard van het pand is dan niet geschikt voor langdurige en permanente bewoning door de tijdelijke huurder zodat er sprake is van huur dat naar zijn aard van korte duur is. Samenvatting: in alle gevallen waarbij artikel 7:232 lid 2 toegepast wordt moet er door (al dan niet fysieke) kenmerken van het pand sprake zijn van een objectief in tijd begrensde overbruggingsperiode. De aard van het pand moet de aard van het gebruik beperken. De aard van het pand moet dusdanig zijn dat permanente bewoning door de tijdelijke huurder niet mogelijk is. Anders ontstaat er in beginsel een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

2.6.7 Samenvatting In deze paragraaf is de aard van de gehuurde woonruimte aan de orde gekomen. Eerst is een overzicht gegeven van categorieën van gevallen waarbij een eigenaar/beheerder tijdelijk wil verhuren. Vervolgens kwam het Tilburgse Slooppand arrest aan de orde. Daarna is besproken in hoeverre er concrete plannen moet zijn voor sloop of een ander 44

Hof Amsterdam 5 april 2007, JHV 2007, 46. m.nt. TG (LJN BB0865) en Rb. Zutphen, sector kanton, locatie Groenlo 23 juli 2007, WR 2008, 99. 45 Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 30 juli 2008, WR 2009, 17. (LJN BF8937) In deze casus ziet de rechter aanleiding om eerst te beoordelen of de huurovereenkomst op grond van artikel 6:248 lid 2 kan worden beëindigd, hoewel ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid subsidiair gevorderd was (r.o. 2.12). 46 Hof Amsterdam 13 januari 2005, WR 2005, 76. 47 Hof Amsterdam 25 oktober 2001, PRG 2003, 6045. m.nt. P. Abas (WR 2002, 3.) (De Eendracht-Anslo I)

Pagina 22 van 56



plan, dat van invloed kan zijn op de aard van het pand, om afwijking van het huurrecht te kunnen rechtvaardigen.

2.7 Partijbedoeling en effectuering partijbedoeling 2.7.1 Inleiding Er zijn verschillende situaties waarin huur naar zijn aard van korte duur mogelijk is. Er moet echter wel een objectieve reden zijn waarom de huur naar zijn aard van korte duur is. Alleen de inhoud van een overeenkomst is niet voldoende om de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 van toepassing te laten zijn. P. Abas schrijft echter dat het mogelijk en wenselijk is dat alleen een overeenkomst tussen partijen artikel 7:232 lid 2 van toepassing kan laten zijn. Na een uitgebreide analyse van de mening van P. Abas volgen een onderdeel over feitelijk gebruik dat afwijkt van het overeengekomen gebruik en situaties waarbij de reden van het aangaan van een huurovereenkomst een noodsituatie (gevaar van dakloos worden) is. Tot slot volgt een samenvatting.

2.7.2 Mening P. Abas In zijn Asser-bewerking stelt P. Abas het geval, waarin de aard van het gebruik mede wordt begrensd door de overeenkomst van partijen, op één lijn met de Tilburgse slooppand redenering:48 “Dit voert tot een vraag die meer dan eens aan de orde is: kan,als partijen afspreken dat het gebruik van woonruimte van korte duur zal zijn, worden aangenomen dat er sprake is van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is? Op het eerste gezicht niet, want van de aard van het gebruik kan slechts gezegd worden dat zij strekt tot bewoning, ook al zal die kortstondig zijn. Toch is hier een andere oplossing mijns inziens mogelijk en wenselijk. In het eerdergenoemde HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464 (slooppand) gaat de Hoge Raad uit van het begrip ‘gebruik van woonruimte dat naar de aard van het gebruik van korte duur is’ teneinde met behulp van een tussenstap daaronder het slooppand te brengen. Dit kan gebeuren via de navolgende intermediaire overweging: ‘dat echter de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit in het bijzonder het geval zal zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is’. Wat de Hoge Raad hier in wezen doet, is aan de uitzonderingsbepaling een uitbreiding geven door de aard van het gebruik mede te laten bepalen door de aard van de woonruimte, in het bijzonder wanneer door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Men kan nu met dit laatste op één lijn stellen het geval waarin de aard van het gebruik mede wordt begrensd door de overeenkomst van partijen. Het blijkt in tal van gevallen een wens te zijn zich voor een korte periode te binden. Wat dan niet aangaat, is zich na ommekomst van dat tijdvak plotseling te beroepen op huurbescherming.”

48

P. Abas, MR. C. Asser’s handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. Huur tweede supplement op de zevende druk van bijzondere overeenkomsten 5-II, huur en pacht, Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 2001, p. 129.

Pagina 23 van 56



P. Abas onderbouwt zijn betoog met vier uitspraken49 en noemt daarnaast één uitspraak en een noot van Rueb50 die daar tegen in gaan. De redenering waarbij het geval waarin de aard van het gebruik mede wordt begrensd door de overeenkomst van partijen op één lijn met de Tilburgse slooppand redenering is afkomstig uit de uitspraak van de arrondissementsrechtbank Haarlem.51 Er is verder geen enkele uitspraak te vinden waarbij een rechter deze ‘Haarlemse’ redenering toepast. Bij de casus van het kort geding vonnis van de rechtbank Zwolle ging het om een pand dat tijdelijk werd verhuurd om tweede redenen. Ten eerste omdat de directeur van het bedrijf, dat verhuurder was, het pand zou willen bewonen. En ten tweede omdat het erfpachtcontract met de gemeente Ermelo verhuring alleen met toestemming toestond. Daarnaast was er een beëindigingovereenkomst gesloten zodat de huurder zich niet meer op huurbescherming kon beroepen omdat hij daarvan afstand had gedaan.52 In de uitspraak van de president van de arrondissementsrechtbank Amsterdam ging het om de situatie waarbij iemand die voor zijn werk een bepaalde periode naar het buitenland wordt uitgezonden zijn eigen woning verhuurt en daarin, na afloop van de periode in het buitenland, wil terugkeren.53 P. Abas schrijft op dezelfde pagina (p. 129) dat er twijfel bestaat of de ‘gebruik naar zijn aard van korte duur uitzondering’ wel van toepassing is op verhuur voor een jaar wegens verblijf in het buitenland.54 Bij het huidige recht kan de verhuurder zich in deze omstandigheden beroepen op artikel 7:274 lid 2. Bij het arrest van het Hof Leeuwarden baseert het Hof zijn oordeel op de redelijkheid en billijkheid. Ik ben het niet eens met de redenering van P. Abas. Als gevolg van de redenering van P. Abas zou de huurbescherming dat van dwingend recht is zonder enige moeite en zonder objectieve noodzaak daartoe buiten toepassing verklaard kunnen worden. De huurder zit meestal niet in een onderhandelingspositie waarbij hij tegen de wens van de verhuurder in kan gaan om zich voor korte tijd te binden. De wetgever heeft de huurder willen beschermen omdat hij meestal in een ongelijke positie zit ten opzichte van de verhuurder. De partijbedoeling kan wel een rol spelen voor de beantwoording van de vraag of de naar zijn aard van korte duur uitzondering van toepassing is. Maar dan moeten er wel feiten of omstandigheden zijn die een afwijking van het dwingend recht kan rechtvaardigen. De aard van het pand kan daarbij een zeer belangrijke rol spelen (Tilburgs slooppand arrest). Maar het is niet mogelijk om afstand te doen van de huurbescherming bij het aangaan van een huurovereenkomst.55

49

Rb. Haarlem 1 november 1988, WR 1989, 23. m.nt. Rueb; Rb. Zwolle 19 juli 1989, KG 1989, 320; Rb. Amsterdam 18 oktober 1991, WR 1991, 97. m.nt. C.L.J.M. de Waal. En Hof Leeuwarden 29 oktober 1997, PRG 1997 nr. 4867 m.nt. P. Abas. 50 Rb. Den Bosch 28 april 1981, PRG 1981 nr. 1671 en de noot van Rueb bij Rb. Haarlem 1 november 1988, WR 1989, 23. 51 Rb. Haarlem 1 november 1988, WR 1989, 23, r.o. 6. m.nt. Rueb 52 Rb. Zwolle 19 juli 1989, KG 1989, 320. 53 Rb. Amsterdam 18 oktober 1991, WR 1991, 97. m.nt. C.L.J.M. de Waal. 54 Rb. Dordrecht 23 december 1986, KG 1987, 151. Zie ook Ktr. Amsterdam 19 mei 1998, WR 1999, 1. (Overeenkomst voor de duur van het verblijf van de verhuurder in het buitenland in verband met studie is geen huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.) 55 HR 19 april 1996, NJ 1996, 684. (IJsselmuiden/ Brouwers)

Pagina 24 van 56



2.7.3 Overeenkomst wijkt af van feitelijk gebruik Een probleem kan ontstaan wanneer tijdelijk gebruik (als bijvoorbeeld vakantiehuis) is overeengekomen maar de huurder feitelijk in het gehuurde huis gaat wonen. Bij het Norger zomerhuisje arrest56 was onduidelijk wat de huurovereenkomst precies inhield. De zaak ging over een huis dat gebruikt werd door een ander dan de eigenaar. Toen de eigenaar overleed wilden de erfgenamen het huis laten ontruimen op grond van artikel 7:232 lid 2. De arrondissementsrechtbank en de Hoge Raad hebben zich echter niet uitgesproken over wat de consequenties zijn van een situatie waarbij het gebruik van de woning dat is overeengekomen afwijkt van het feitelijk gebruik: “Met name behoefde zij, bij gebreke van stellingen van partijen op dit punt, niet in te gaan op de vraag of haar opvatting omtrent de aard en de duur van het gebruik van de woning strookt met hetgeen uit het ter zake overeengekomene voortvloeit.”57 Als een object zowel geschikt is om als woonruimte voor permanent gebruik en voor een andere bestemming zoals recreatieruimte te worden verhuurd, bestaat de kans dat een verhuurder ongewild een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming laat ontstaan.58 Alleen een afspraak dat het gebruik slechts naar zijn aard van korte duur is kan op zichzelf niet leiden tot het oordeel dat artikel 7:232 lid 2 van toepassing is, als er in werkelijkheid sprake is van bewoning voor onbepaalde tijd in woonruimte die geschikt is voor permanente bewoning. Een verhuurder die een woning tijdelijk wil verhuren die geschikt is om als reguliere woning te worden gebruikt en niet kenmerken heeft van een slooppand of pand dat aan renovatie toe is, loopt het risico dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat en een pand dus niet in onverhuurde staat kan verkopen.59 Het is wel mogelijk om, bij een pand dat zowel voor recreatief gebruik als permanente bewoning geschikt is, te kiezen of verhuurd zal worden voor gebruik dat naar zijn aard van korte duur (recreatieverblijven) is of voor permanente bewoning.

2.7.4 Reden aangaan huurovereenkomst is noodsituatie Het motief van het aangaan van de huur kan een rol spelen bij de vraag of er sprake is van huur naar zijn aard van korte duur. In het geval van een noodsituatie waarbij de huurder dakloos is of dreigt te worden, kan het niet de bedoeling zijn dat de verhuurder gestraft wordt voor zijn behulpzaamheid doordat er een huurrecht voor onbepaalde tijd wordt gevestigd. Het gaat dan om een korte overbruggingsperiode. Van de huurder wordt verwacht dat hij zo snel mogelijk vervangende woonruimte zoekt en niet langer blijft dan noodzakelijk. In de jurisprudentie is het voorgekomen dat in zo’n geval de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 is toegepast.60 H.J. Rossel vind het wenselijk dat, in het geval dat een huurovereenkomst (uitsluitend) is gesloten om een huurder die dakloos dreigt te raken te helpen, de huurovereenkomst snel kan worden beëindigd maar vraagt zich af of dit wel gebruik naar zijn aard van korte duur is.61 56

HR 14 oktober 1988, NJ 1989, 77, r.o. 3.1. (Norger zomerhuisje arrest) HR 14 oktober 1988, NJ 1989, 77, r.o. 3.1. (Norger zomerhuisje arrest) 58 Rb. Alkmaar, sector kanton 14 maart 2007, JHV 2007, 47. (LJN BB2351) 59 Hof Amsterdam 13 januari 2005, WR 2005, 76. 60 Pres. Rb. Breda 6 april, 1978, NJ 1978, 635. 61 F.T. Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2005, p. 127. 57

Pagina 25 van 56



Een andere mogelijkheid om tot het gewenste resultaat te komen is een beroep op artikel 6:248 lid 2. Op grond van redelijkheid en billijkheid kan de rechter tot het oordeel komen dat de huurder zich niet op huurbescherming kan beroepen. In hoofdstuk drie zal ik het onderwerp ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid behandelen.

2.7.5 Samenvatting Deze paragraaf begon met een uitgebreide en kritische analyse van de mening van P. Abas. Daarna kwam de situatie waarbij het feitelijk gebruik afwijkt van het overeengekomen gebruik ter sprake. Tot slot is de situatie waarbij een huurovereenkomst is gesloten in een noodsituatie (gevaar van dakloos worden) besproken.

2.8 Tijdsduur van de huurovereenkomst De tijdsduur van de overeenkomst is niet van doorslaggevend belang. Een zeer lange of korte tijd kan wel een sterke aanwijzing opleveren dat er geen of juist wel sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Maar er is geen absolute grens in tijd van bijvoorbeeld één jaar waarna er geen beroep meer gedaan zou kunnen worden op de uitzondering van artikel 7:232 lid 2.62 De enkele omstandigheid dat partijen een overeenkomst van (zeer) beperkte duur voor ogen staat, is niet voldoende om de aard van het gebruik als van korte duur aan te merken.63 Bouwprojecten kunnen langere tijd duren, de tijdelijkheid is afhankelijk van het tempo van de werkzaamheden aan het pand. Een huurovereenkomst die al meer dan 6 jaar duurt kan toch onder de uitzondering van 7:232 lid 2 vallen.64 In de casus van de EendrachtAnslo I65 werd een complex van bejaardenwoningen tijdelijk verhuurd aan jongeren. De duur van de huurovereenkomsten werd afhankelijk gesteld van het tempo van de werkzaamheden aan de gebouwen. Eigenlijk was er sprake van huurovereenkomsten onder een ontbindende voorwaarde: de bewoners konden gebruikmaken van de woning tot het moment dat bewoning niet meer mogelijk was door de werkzaamheden. Dat de feitelijke duur van het gebruik bij het aangaan van de overeenkomst niet bekend is betekent niet dat er geen sprake kan zijn van een sloopwoning zoals in het Tilburgse slooppand arrest.66 Er is sprake van een slooppand en een objectief in tijd begrensde overbruggingsperiode waarin het pand als woonruimte kan worden gebruikt.

2.9 Invloed publiekrechtelijke regelgeving

62

Vzr. Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 15 januari 2008, WR 2008, 98, r.o. 3.5 en Vzr. Rb Den Bosch, sector kanton, locatie Eindhoven 8 januari 2007, WR 2007, 73, r.o. 4.9. 63 Ktr. Amsterdam 1 september 1999, WR 2000, 10. 64 Hof Amsterdam 25 oktober 2001, PRG 2003, 6045. m.nt. P. Abas (WR 2002, 3.) (De Eendracht-Anslo I) 65 Hof Amsterdam 25 oktober 2001, PRG 2003, 6045. m.nt. P. Abas (WR 2002, 3.) (De Eendracht-Anslo I) 66 Vzr. Rb. Den Bosch, sector kanton, locatie Eindhoven 8 januari 2007, WR 2007, 73, r.o. 4.4.

Pagina 26 van 56



2.9.1 Inleiding Kan een publiekrechtelijk verbod op gebruik als woonruimte van belang zijn voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is? Bij zowel het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest als het Norger zomerhuisje arrest was het volgens het bestemmingsplan of een gemeentelijke verordening niet toegestaan de woning permanent te bewonen. Bij het Norger zomerhuisje arrest heeft de rechtbank het feit dat permanente bewoning niet was toegestaan meegenomen in de beoordeling van de vraag of artikel 7:232 lid 2 toegepast kan worden. Daarom staat het Norger zomerhuisje arrest centraal in deze paragraaf. Bij de samenvatting zal ik mijn persoonlijke mening geven.

2.9.2 Norger zomerhuisje arrest In het geval van ‘het Norger zomerhuisje arrest’67 besliste de Hoge Raad dat er sprake was van een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ en niet van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De rechtbank woog mee dat het verboden was om de woning permanent te bewonen: “De Rb., veronderstellenderwijs aannemende dat Geenhuizen de ten processe bedoelde woning heeft gehuurd, heeft op grond van de overgelegde brieven van de gem. Norg geoordeeld dat het hier gaat om woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van art. 1623a BW. Met haar verwijzing naar evengenoemde brieven doelt de Rb. kennelijk niet alleen op de daarin bedoelde publiekrechtelijke regelgeving (met name: de in de gem. Norg bestaande verboden een zomerhuis permanent te bewonen en daarvan in de periode 15 jan. tot 1 maart gebruik te maken), maar ook op de daarin vermelde feiten (m.n.: dat het hier een zomerhuis betreft; dat de gemeente, na ontvangst van Geenhuizens mededeling dat hij op een adres in Groningen staat ingeschreven en aldaar officieel woont, haar aanvankelijk standpunt dat Geenhuizen dat zomerhuis permanent gebruikt, niet volhield; en dat de gemeente daadwerkelijk optreedt tegen overtreding van voormelde verboden). De Rb. heeft dus bij het vormen van voormeld oordeel mede rekening gehouden met het door Geenhuizen van de woning gemaakte gebruik, terwijl zij kennelijk uit de aard van de woning, in samenhang met de voormelde gemeentelijke bepalingen, de korte duur van het gebruik heeft afgeleid. Aldus is de Rb. niet in strijd gekomen met enige rechtsregel. Haar oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Met name behoefde zij, bij gebreke van stellingen van partijen op dit punt, niet in te gaan op de vraag of haar opvatting omtrent de aard en de duur van het gebruik van de woning strookt met hetgeen uit het ter zake overeengekomene voortvloeit.”68 De omstandigheden waardoor de rechtbank tot zijn (door de Hoge Raad in stand gelaten) oordeel kwam dat er sprake was van huur ‘naar zijn aard van korte duur’ waren de volgende. Ten eerste dat de woning een zomerhuis was (aard van het gehuurde was recreatiewoning en geen permanente woonruimte), ten tweede dat de huurder er niet permanent gebruik van maakte en officieel ergens anders woonde (inschrijving gemeentelijke basisadministratie) en ten derde op grond van een verordening van de voormalige gemeente Norg mocht het zomerhuisje niet permanent worden bewoond. 67 68

HR 14 oktober 1988, NJ 1989, 77. HR 14 oktober 1988, NJ 1989, 77, r.o. 3.1.

Pagina 27 van 56



Een vraag die van belang zou kunnen zijn, maar om processuele redenen niet door de rechtbank en Hoge Raad zijn behandeld, komt er op neer of het gebruik van de woning (duur en aard) in overeenstemming was met de overeenkomst.

2.9.3 Samenvatting In het Norger zomerhuisje arrest speelde de gemeentelijke regelgeving een rol bij het beantwoorden van de vraag of er sprake was van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar die regelgeving was niet van doorslaggevend belang. De rechtbank leidt uit de aard van de woning in samenhang met de gemeentelijke regelgeving af dat er sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur. Ik vind dat gemeentelijke regelgeving ook de aard van het pand kan beïnvloeden. Naast fysieke kenmerken van een gebouw kan ook een bestemmingsplan of gemeentelijke verordening er voor zorgen dat de aard van het pand met zich meebrengt dat permanente bewoning als hoofdverblijf niet mogelijk is. De aard van het pand kan ten eerste: bouwkundig bepaald zijn maar ten tweede: ook juridisch door bijvoorbeeld een bestemmingsplan of verordening. In de huidige literatuur en jurisprudentie is echter weinig steun te vinden voor mijn opvatting. Over het algemeen zullen rechters decentrale regelgeving slechts als een aanwijzing zien dat er mogelijk sprake is van de uitzondering van artikel 7:232 lid 2.

2.10 Samenvatting 2.10.1

Algemeen

In dit hoofdstuk kwam de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 (gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is) aan de orde. Dit hoofdstuk begon met een inleiding. In de tweede paragraaf is de definitie van huur besproken. In de derde paragraaf kwam de definitie van woonruimte aan de orde. In de vierde paragraaf zijn de factoren besproken die van belang zijn bij de beoordeling of er sprake is van de uitzondering van artikel 7:232 lid 2. Vervolgens is elke factor apart uitgewerkt in paragraaf 2.5 tot en met 2.9. De volgende factoren zijn van belang. Ten eerste: de aard van het gebruik, ten tweede: de aard van het gehuurde, ten derde: de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en ten vierde: de duur van het gebruik. Daarna heb ik de invloed van publiekrechtelijke regelgeving besproken. Daarbij nam het Norger zomerhuisje arrest een centrale plaats in. Tot slot volgt een samenvatting uitgewerkt per verhuurdoel: sloop, verbouwing/renovatie en verkoop.

2.10.2

Sloop

Uit het Tilburgse slooppand arrest en de lagere jurisprudentie blijkt dat verhuur in afwachting van sloop ‘naar zijn aard van korte duur’ is. Een sloopdatum hoeft nog niet vast te staan en het kan zelfs enkele jaren duren voordat gesloopt wordt. De sloopplannen moeten echter wel voldoende concreet zijn. Er moet sprake zijn van een objectief Pagina 28 van 56



bepaalbaar in tijd begrensde overbruggingsperiode tot het moment van sloop. Deze periode kan lang (meer dan 6 jaar) duren. Maar de eigenaar kan niet helemaal naar willekeur een moment kiezen waarop de huurder moet vertrekken. Er moeten serieuze plannen zijn die in een beginstadium van uitvoering zijn. Als bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet precies duidelijk was wat er met het pand zal gaan gebeuren, sloop één van de opties is, en het pand niet in dusdanig slechte staat is dat een ingrijpende renovatie of sloop op korte termijn noodzakelijk is, dan is er geen sprake van huur ‘naar zijn aard van korte duur’.

2.10.3

Verbouwing/renovatie

Een redenering naar analogie van het Tilburgse slooppand arrest kan worden gevolgd in gevallen waarbij een slecht onderhouden pand wordt verhuurd in afwachting van een noodzakelijke verbouwing/renovatie. Een noodzakelijke renovatie moet worden onderscheiden van een niet-noodzakelijke renovatie zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 3 sub a. Een goed onderhouden pand dat geschikt is voor permanente bewoning kan niet worden verhuurd op basis van de uitzondering van artikel 7:232 lid 2. Als een pand wordt verbouwd om vervolgens een bepaalde doelgroep (bijvoorbeeld bejaarden) te huisvesten maar er (bijvoorbeeld om kraak te voorkomen) tijdelijk een andere doelgroep, (bijvoorbeeld studenten of asielzoekers) wordt gehuisvest is er ook gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, omdat het pand (al dan niet fysieke) kenmerken bezit waardoor het gebruik op objectieve wijze beperkt is.

2.10.4

Verkoop

Er kan onderscheid gemaakt worden naar drie situaties. 1. De huurder is de beoogde koper en woont op grond van de titel huur in de woning totdat de koop en overdracht geregeld is. Hierbij kan artikel 7:232 lid 2 van toepassing zijn. 2. De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop, die geschikt is voor langdurige permanente bewoning en de huurder is niet de beoogd koper. Hierbij is artikel 7:232 lid 2 niet op van toepassing. 3. De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop, die ongeschikt is voor langdurige permanente bewoning. Bijvoorbeeld kantoorruimte die geschikt is gemaakt voor tijdelijke bewoning. Hierbij kan artikel 7:232 lid 2 van toepassing zijn.

3 Redelijkheid en billijkheid 3.1 Inleiding

Pagina 29 van 56



Dit hoofdstuk gaat over situaties waarbij de huurbescherming buiten toepassing gelaten kan worden door de redelijkheid en billijkheid. Het kan in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid dat een huurder zich op huurbescherming beroept. In de tweede paragraaf wordt de positie van artikel 6:248 lid 2 ten opzichte van 7:232 lid 2 weergegeven. In de derde paragraaf worden de factoren gedefinieerd die van belang zijn voor de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een huurder zich op huurbescherming beroept. In de vierde paragraaf wordt de hoedanigheid van de partijen behandeld. In de vijfde paragraaf wordt de aard van het pand besproken. In de zesde paragraaf worden de omstandigheden behandeld waaronder de huurovereenkomst tot stand is gekomen, de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van de partijen. In de zevende paragraaf wordt ingegaan op de rol van schade die de verhuurder kan lijden als het pand niet ontruimd wordt. Tot slot volgt een samenvatting.

3.2 Verhouding artikel 6:248 lid 2 ten opzichte van 7:232 lid 2 3.2.1 Inleiding Het is mogelijk dat een huurovereenkomst wordt beëindigd op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2). In deze paragraaf zal ik eerst bekijken in welke situaties 6:248 lid 2 meestal zal worden toegepast om een huurovereenkomst te beëindigen. Vervolgens zullen de voorwaarden worden besproken waaraan moet worden voldaan bij beëindiging van een huurovereenkomst op grond van redelijkheid en billijkheid. Daarna zal een zaak worden besproken waarbij was afgesproken om een woning te verlaten als er zich een bepaalde situatie zou voordoen (IJsselmuiden/ Brouwers arrest). Tot slot zullen de gevolgen van beëindiging op grond van artikel 6:248 lid 2 worden vergelijken met beëindiging op grond van 7:232 lid 2 en volgt een samenvatting.

3.2.2 Algemeen Over het algemeen zal de rechter eerst kijken of de huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van artikel 7:232 lid 2 en pas daarna op grond van artikel 6:248 lid 2.69 Bij beëindiging op grond van de redelijkheid en billijkheid zullen vooral situaties voorkomen waarbij artikel 7:232 lid 2 niet, of met moeite toegepast kan worden. Vaak overlappen de mogelijkheden van artikel 7:232 lid 2 en 6:248 lid 2 elkaar. Bovendien zijn de eisen van de redelijkheid en billijkheid (goede trouw) vaak zo verweven met de feiten dat de Hoge Raad dit niet mag toetsen:

69

Meestal wordt 7:232 lid 2 primair gesteld en 6:248 lid 2 subsidiair maar het is mogelijk dat de rechter eerst naar de redelijkheid en billijkheid kijkt. Bijvoorbeeld: Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 30 juli 2008, WR 2009, 17. (LJN BF8937) In deze casus ziet de rechter aanleiding om eerst te beoordelen of de huurovereenkomst op grond van artikel 6:248 lid 2 kan worden beëindigd, hoewel ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid subsidiair gevorderd was (r.o. 2.12).

Pagina 30 van 56



“Tijdelijke huur van gemeubileerde en gestoffeerde woning. (…)maar dit arrest vermeldt ook reeds (zoals trouwens in het verzoekschrift wordt weergegeven) dat het oordeel van de feitelijke rechter over de eis van de goede trouw zo nauw verweven kan zijn met diens feitelijke waardering van de omstandigheden, dat de beslissing niet meer geacht kan worden van zuiver rechtskundige aard te zijn.”70

3.2.3 De lat ligt hoog Het is mogelijk dat een huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2) wordt beëindigd. Dat heeft de Hoge Raad al in 1965 duidelijk gemaakt71. Door de gelaagde structuur van het burgerlijk wetboek is ook de redelijkheid en billijkheid van toepassing op de huurovereenkomst. Bij redelijkheid en billijkheid kan onderscheid gemaakt worden tussen de aanvullende (6:248 lid 1) en beperkende werking (6:248 lid 2) van de redelijkheid en billijkheid. In geval van beëindiging van een huurovereenkomst is er sprake van de beperkende werking. Daarvoor gelden vrij strenge eisen. Men kan zich beroepen op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid mits relevante omstandigheden worden gesteld.72 Op grond van de redelijkheid en billijkheid is het mogelijk dat een huurovereenkomst wordt beëindigd op het moment dat zich een bepaalde situatie voordoet. Zo’n situatie zou verkoop, verbouwing, renovatie of sloop kunnen zijn. Eigenlijk is er dan sprake van een huurovereenkomst onder een ontbindende voorwaarde.73 Het verschil met onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258) is dat de omstandigheden wel voorzien waren. Beëindiging van een huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid kan alleen in bijzondere uitzonderingssituaties. De lat ligt hoog, er moet iets bijzonders aan de hand zijn. Dwingend recht kan niet te snel op grond van de redelijkheid en billijkheid terzijde worden geschoven. De omstandigheden moeten ‘vrij kras’ zijn. Bovendien mag de redelijkheid niet gebruikt worden ‘om de hand te lichten’ met de ontruimingsgronden die van toepassing zijn op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.74 Er moet dus sprake zijn van een bijzondere situatie waarin het zeer onredelijk zou zijn als de huurovereenkomst blijft bestaan maar waarvoor geen beëindiginggrond is. Sommige rechters gebruiken de formulering ‘Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’. De lat lijkt dan hoger te liggen dan wanneer er gesproken wordt over ‘In strijd met de redelijkheid en billijkheid.’

3.2.4 Afstand doen van huurbescherming Het is niet mogelijk om bij het aangaan van de huurovereenkomst direct afstand te doen van de huurbescherming. Dit heeft de Hoge Raad ook bevestigd in het IJsselmuiden/ Brouwers arrest75. De Hoge Raad oordeelde dat het zich niet houden aan een afspraak om 70

HR 31 oktober 1969, NJ 1970, 25. (Don/ Hazenoot) HR 12 februari 1965, NJ 1965, 139. 72 P. Abas, Mr. C. Asser’s handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht Asser serie 11A huur, Deventer: Kluwer 2007, p. 9. 73 Zie de noot bij Vzr. Rb. Den Haag 7 november 2007, JHV 2008, 6. m.nt. Daniël de Vries. (LJN BB7381) 74 Zie de noot bij HR 26 november 1978, NJ 1978, 54. m.nt. A.R.B. 71

Pagina 31 van 56



woonruimte te ontruimen als er zich een bepaalde situatie zou voordoen, niet in strijd was met de redelijkheid en billijkheid (goede trouw) noch een onrechtmatige daad opleverde.

3.2.5 Gevolgen Beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:232 lid 2 heeft andere gevolgen dan beëindiging op grond van artikel 7:248 lid 2. In beide gevallen zal de woonruimte moeten worden ontruimd. Maar er zijn enkele kleine verschillen. Het gevolg van toepassing van artikel 7:232 lid 2 is dat de huurprijsbescherming en bepalingen over onderhoud ook niet van toepassing zijn. Bij beëindiging op grond van redelijkheid en billijkheid moet de huurder de woning verlaten maar behoudt hij wel andere rechten die hij als huurder heeft. Aangezien hij na beëindiging geen huurder meer is hebben mogelijkheden om de huurprijs aan te vechten en onderhoud af te dwingen beperkte waarde maar de huurder zit toch in een iets gunstiger positie dan wanneer afdeling 5 helemaal niet van toepassing is want eventueel kan hij na beëindiging van de huurovereenkomst nog te veel betaalde huur of servicekosten terugvorderen.

3.2.6 Samenvatting In deze paragraaf zijn de situaties besproken wanneer een huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van artikel 6:248 lid 2. Vervolgens zijn de voorwaarden besproken waaraan moet zijn voldaan bij beëindiging op grond van artikel 6:248 lid 2. De lat ligt hoog. Daarna is een situatie besproken waarbij bij het aangaan van de huurovereenkomst was afgesproken dat deze zou eindigen als er zich een bepaalde situatie zou voordoen. Tot slot zijn de verschillen in de gevolgen van beëindiging besproken tussen artikel 6:248 en artikel 7:232 lid 2.

3.3 Factoren van belang De rechter moet bij een beroep op de redelijkheid en billijkheid de belangen van huurder en verhuurder tegen elkaar afwegen. De rechter is vrij om alle omstandigheden mee te wegen. Factoren die een rol spelen bij de beoordeling of een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is zijn de volgende. Ten eerste: de hoedanigheid van partijen. Ten tweede: de aard van het gehuurde. Ten derde: de inhoud van de huurovereenkomst. Ten vierde: de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst tot stand is gekomen. En ten vijfde: de financiële omstandigheden van partijen. Daarnaast speelt de situatie op de woningmarkt en de mogelijkheden om aan vervangende woonruimte te komen een rol.76 Daniël de Vries noemt een aantal criteria die gedeeltelijk afwijken: ten eerste de hoedanigheid van partijen. Ten tweede wetenschap en gewekt vertrouwen. Ten derde 75

HR 19 april 1996, NJ 1996, 684. (IJsselmuiden/ Brouwers) Zie ook Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 1 maart 2006, JHV 2006, 22. m.nt. TG (LJN AV3181) In deze uitspraak is de huurovereenkomst echter wel beëindigd op grond van een huurachterstand. 76 Een duidelijk overzicht van de factoren die een rol kunnen spelen is te vinden in Ktr. Sneek 24 maart 1993, WR 1994, 1, r.o. 7 en de noot van L.J. van Die bij Hof Amsterdam 21 december 1995, WR 1997, 20. m.nt. L.J. van Die. Van L.J. Die noemt niet de financiële omstandigheden van partijen.

Pagina 32 van 56



aard van de overeenkomst. Ten vierde lage huurprijs en/of aanbod tot schadevergoeding. En ten vijfde zwaarwegende belangen aan de zijde van de verhuurder.77

3.4 Hoedanigheid van de partijen De hoedanigheid van partijen bepaalt onder andere wat voor die partij een gerechtvaardigd belang is en hoe zwaar bepaalde belangen wegen. De rechtspraak is zeer casuistisch en er zijn niet of nauwelijks algemene regels in te ontdekken. De verhuurder kan de hoedanigheid van gemeente, woningbouwcorporatie, commercieel bedrijf of particulier bezitten. Dat zijn wezenlijk andere situaties.78 Daarnaast kan de verhuurder familie van de huurder zijn of een vriendschappelijk contact onderhouden79. Een gemeente of woningbouwcorporatie is meer verantwoordelijk voor huisvesting van mensen, een bedrijf heeft die verantwoordelijkheid niet (of minder sterk) maar heeft zich wel te houden aan (elementaire) fatsoensnormen. De grondslag voor de verantwoordelijkheid van de gemeente voor huisvesting is gegeven in artikel 22 lid 2 van de Grondwet. Daarnaast kunnen bepalingen uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van overeenkomstige toepassing zijn op privaatrechtelijke rechtshandelingen: artikel 3:1 lid 2 Awb. De grondslag voor de verantwoordelijkheid van woningbouwcorporaties volgt uit de bijzondere positie die zij hebben omdat ze toegelaten instellingen zijn (artikel 70j lid 1 Woningwet). Een huurovereenkomst tussen een bewoner en een particuliere verhuurder moet anders worden beoordeeld dan een huurovereenkomst tussen een bewoner en een bedrijf omdat de partijen in een meer gelijkwaardige positie zitten.

3.5 Aard van het pand De aard van het pand leidt minder vaak tot een ontruimingsvonnis op grond van de redelijkheid en billijkheid omdat dit bij uitstek een reden kan zijn voor toepassing van artikel 7:232 lid 2. De aard van het pand kan in uitzonderingssituaties er voor zorgen dat er sprake van een situatie waarbij het niet redelijk en billijk is als een huurder zich op huurbescherming beroept. Er is dan iets bijzonders aan de hand waarin artikel 7:232 lid 2 niet voorziet of de rechter ziet aanleiding om eerst te bekijken of ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid mogelijk is. De voorwaarde in een legaat dat een woning als ambtswoning voor een burgemeester gebruikt moet worden kan de aard van een woning dusdanig maken dat dit één van de redenen kan zijn op grond waarvan artikel 6:248 lid 2 kan worden toegepast.80 Artikel 7:232 lid 2 voorziet ook niet in tijdelijke verhuur als woonruimte van een pand dat in afwachting van verkoop leeg staat en geschikt is voor bewoning. Als de eigenaar 77

Zie de noot bij Vzr. Rb. Den Haag 7 november 2007, JHV 2008, 6. m.nt. Daniël de Vries. (LJN BB7381) Vzr. Rb. Den Bosch 25 april 2007, JHV 2007, 22, r.o. 3.4. (LJN BA4105) 79 Bijvoorbeeld ex echtlieden: HR 20 januari 1989, NJ 1989, 322. (Wesselingh/ Weisz) Na een proces zal er natuurlijk meestal geen sprake meer zijn van een vriendschappelijke relatie. 80 Ktr. Sneek 24 maart 1993, WR 1994, 1. 78

Pagina 33 van 56



een zwaarwegend (financieel) belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de huurder zich op huurbescherming beroept. De verhuurder kan echter ook gebruik maken van de Leegstandwet als hij zijn woning, die in afwachting van verkoop leeg staat, wil verkopen.

3.6 Omstandigheden bij aangaan huurovereenkomst en omstandigheden partijen 3.6.1 Inleiding In deze paragraaf komt eerst de waarde van een afspraak over beëindiging van de huurovereenkomst aan de orde. Vervolgens persoonlijke omstandigheden, de woningmarkt en de reden van het aangaan van de huurovereenkomst. Tot slot volgt een samenvatting.

3.6.2 Afspraak is géén afspraak A.R. de Jonge hecht ook zeer veel belang aan de omstandigheid dat de huurder van te voren had afgesproken dat de huurovereenkomst zou eindigen als zich een bepaalde situatie zou voordoen: ‘Aldus kon deze beëindiging voor de huurder geen verassing zijn en gaat, onder deze omstandigheden, een beroep op huurbescherming niet op.’ Met deze zin kan ik het echter niet eens zijn. Enkel het feit dat een huurder van te voren wist dat hij de woning zou moeten verlaten zou te gemakkelijk de huurbescherming ondermijnen. Uit het IJsselmuiden/ Brouwers arrest volgt ook dat zo’n afspraak niet geldig is. Naar mijn mening moet er een belangenafweging plaatsvinden en kan alleen in uitzonderingsgevallen, wanneer het bijzonder onredelijk zou zijn als de huurder zich op huurbescherming beroept, de huurbescherming opzij worden gezet. Enkele zinnen verder schrijft A.R. de Jonge dat het zwaartepunt ook kan liggen in zeer zwaarwegende belangen van de verhuurder die ten opzichte van de belangen van de huurder moeten prevaleren.81

3.6.3 Persoonlijke omstandigheden Persoonlijke omstandigheden (van zowel huurder als verhuurder) zijn niet relevant bij de beoordeling of de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 van toepassing is. De redelijkheid en billijkheid kan dan wel een belangrijke rol spelen. Ik zal me concentreren op de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Bij de beoordeling of het redelijk is dat een huurder zich beroept op huurbescherming is het ook belangrijk welke mogelijkheden de huurder op de woningmarkt heeft. De sociale positie, het inkomen en vermogen van een huurder bepalen onder andere hoe gemakkelijk of moeilijk hij aan vervangende woonruimte kan komen.

81

A.R. de Jonge, Huurrecht, Boom Juridische uitgevers: Den Haag 2006, p. 40.

Pagina 34 van 56



3.6.4 Woningmarkt Bij de zaak van de burgemeesterswoning in IJlst vond de kantonrechter de omstandigheid dat er in de regio Zuidwest Friesland geen woningnood heerst en de huurder gemakkelijk aan een andere vergelijkbare woning kon komen een belangrijke omstandigheid waardoor een beroep op huurbescherming niet kon worden gehonoreerd.82 De huurbescherming is ontstaan om de eerste levensbehoeften te beschermen van zwakkeren in de samenleving. Dat een huurder voldoende kapitaalkrachtig is en gemakkelijk vervangende woonruimte kan vinden, kan tot het oordeel leiden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij zich op huurbescherming beroept.83

3.6.5 Reden aangaan huurovereenkomst De reden van het aangaan van een huurovereenkomst kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar laten zijn dat een huurder zich op huurbescherming beroept. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn als een verhuurder de huurovereenkomst is aangegaan om te voorkomen dat een huurder dakloos wordt. Een stichting kan tot doel hebben om mensen die dakloos worden te helpen, het is dan niet redelijk als de huurder die geholpen is zich later beroept op huurbescherming.84 Het is ook mogelijk dat de woning een sloopwoning is en daarnaast de huurovereenkomst vanwege persoonlijke omstandigheden van de huurder is gesloten.85 Een beroep op huurbescherming kan ook worden gepasseerd op grond van de redelijkheid en billijkheid in het geval dat een verhuurder de huurovereenkomst nog een tijdje laat doorlopen om een huurder de gelegenheid te geven vervangende woonruimte te zoeken.86 Als de verhuurder coulant is en zich niet vasthoudt aan de letter van de wet dan is het niet redelijk als de huurder wel het onderste uit de kan wil halen en zich vastklampt aan de huurbescherming. Het is in zo’n geval redelijk als een huurder zijn uiterste best doet om zo snel mogelijk vervangende woonruimte te vinden. De bewoner moet zich flexibel opstellen en eventueel genoegen nemen met minder passende woonruimte. Dat de huurovereenkomst is aangegaan als vriendendienst kan ook één van de redenen zijn op grond waarvan een beroep op huurbescherming als strijdig met de redelijkheid en billijkheid terzijde kan worden gesteld. Maar er moeten dan, behalve de afspraak dat er geen huurbescherming van toepassing is, meerdere omstandigheden meespelen. Uit het IJsselmuiden/ Brouwers arrest volgt dat men niet bij voorbaat afstand kan doen van de huurbescherming. Zulke omstandigheden kunnen bijvoorbeeld zijn dat er nog privézaken van de verhuurder aanwezig zijn, de verhuurder desgewenst ook zelf in de woning kan verblijven en de telefoon op naam van de verhuurder staat.87

82

Ktr. Sneek 24 maart 1993, WR 1994, 1. Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 30 juli 2008, WR 2009, 17. (LJN BF8937) 84 Vzr. Rb. Den Haag 7 november 2007, JHV 2008, 6. (LJN BB7381) 85 Hof Den Haag 11 april 2008, WR 2008, 124. 86 HR 1 juli 1983, NJ 1984, 149. m.nt. PAS. (Hertzfeld/ Groen) 87 Hof Leeuwarden 29 oktober 1997, PRG 1997, 4867. m.nt. P. Abas. 83

Pagina 35 van 56



3.6.6 Samenvatting In deze paragraaf kwam eerst de waarde van een afspraak over beëindiging van de huurovereenkomst aan de orde. Vervolgens zijn de persoonlijke omstandigheden, de woningmarkt en de reden van het aangaan van de huurovereenkomst behandeld.

3.7 Schade bij niet-ontruiming Bij de beoordeling van de vraag of artikel 7:232 lid 2 van toepassing is speelt geen rol of de verhuurder schade lijdt. Of er schade geleden wordt, hoe groot de schade is en hoe schade voorkomen had kunnen worden is relevant voor de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid wel of niet aanvaardbaar is dat de huurder zich op huurbescherming beroept. Als de huurder zich wil beroepen op huurbescherming dan zal hij open kaart moeten spelen om te voorkomen dat hij zijn rechten prijsgeeft. De verhuurder weet dan ook waar hij aan toe is en is dan in de gelegenheid schade, die het gevolg is van het niet tot zijn vrije beschikking hebben van het pand, te voorkomen of te beperken. Als de huurder pas op het laatste moment (als de verhuurder misschien al veel kosten heeft gemaakt) aangeeft dat hij niet wil vertrekken kan het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn dat hij zich op huurbescherming beroept.88 Als de verhuurder rekening heeft kunnen houden met de mogelijkheid dat een huurder in een woning blijft wonen en halverwege een nieuwbouw of renovatieproject blijkt dat het niet nodig is dat een woning wordt ontruimd voor bijvoorbeeld sloop dan is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid als een huurder zich op huurbescherming beroept. Alleen het feit dat een woning door een relatief lage huurprijs niet of minder rendabel geëxploiteerd kan worden is geen reden voor ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid. Een woning kan ook in verhuurde staat worden verkocht aan bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie. Dat een pand niet in onverhuurde staat kan worden verkocht betekent niet automatisch dat de eigenaar onredelijk veel schade zal lijden.89 De hoedanigheid van de verhuurder kan hierbij een rol spelen. Een gemeente of woningbouwcorporatie zal zich in veel gevallen anders kunnen en moeten opstellen dan een (commercieel) bedrijf of particulier die een woning verhuurt. Waardevermindering doordat een pand in verhuurde staat is, is op zichzelf geen reden om de huurovereenkomst te beëindigen op grond van artikel 6:248 lid 2. Bijkomende omstandigheden kunnen er wel toe leiden dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het niet door kunnen laten gaan van bouwwerkzaamheden is wel een reden op grond waarvan een huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid kan worden beëindigd.

88 89

Vzr. Rb. Den Bosch 25 april 2007, JHV 2007, 22, r.o. 3.2.2. (LJN BA4105) Rb. Zwolle 16 september 1998, PRG 1999, 5131, r.o. 3.3. m.nt. P. Abas.

Pagina 36 van 56



3.8 Samenvatting In dit hoofdstuk kwam beëindiging van een huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248) aan de orde. In de tweede paragraaf heb is de positie van artikel 7:232 lid 2 ten opzichte van artikel 6:248 lid 2 weergegeven. Over het algemeen zal de rechter eerst kijken of de huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van artikel 7:232 lid 2 en pas daarna op grond van artikel 6:248 lid 2. Ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid komt meestal pas in beeld als ontruiming op grond van artikel 7:232 lid 2 niet mogelijk is. Ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid komt vooral voor in het geval dat een woning die bestemd is voor verkoop terwijl het gebruik niet door bijzondere kenmerken beperkt is of door persoonlijke omstandigheden van een partij. In de derde paragraaf zijn de factoren genoemd die van belang kunnen zijn om te bepalen of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een huurder zich op huurbescherming beroept. Ten eerste: de hoedanigheid van partijen. Ten tweede: de aard van het gehuurde. Ten derde: de inhoud van de huurovereenkomst. Ten vierde: de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst tot stand is gekomen. En ten vijfde: de financiële omstandigheden van partijen. Daarnaast speelt de situatie op de woningmarkt en de mogelijkheden om aan vervangende woonruimte te komen een rol. In de vierde paragraaf zijn de hoedanigheid van de partijen behandeld. De rechter maakt onderscheid tussen particuliere verhuurders, commerciële bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten. In de vijfde paragraaf is de aard van het pand besproken. De aard van het pand leidt minder vaak tot een ontruimingsvonnis op grond van de redelijkheid en billijkheid, omdat dit bij uitstek een reden kan zijn voor toepassing van artikel 7:232 lid 2. De aard van het pand kan in uitzonderingssituaties er voor zorgen dat er sprake van een situatie waarbij het niet redelijk en billijk is als een huurder zich op huurbescherming beroept. In de zesde paragraaf kwamen de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst tot stand is gekomen, de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van de partijen aan de orde. Als een huurder voldoende mogelijkheden heeft om vervangende woonruimte te vinden kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als hij zich op huurbescherming beroept. Daarnaast spelen de relatie tot de verhuurder en de reden waarom de huurovereenkomst aan is gegaan een rol. In de zevende paragraaf kwam de schade die een eigenaar kan lijden bij niet-ontruiming van een pand aan de orde. Als de verhuurder veel schade zal lijden bij niet-ontruiming kan dit een reden zijn op grond waarvan een ontruimingsvonnis kan worden gewezen.

Pagina 37 van 56



Pagina 38 van 56



4 Leegstandwet 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt besproken dat op grond van de Leegstandwet afdeling 5 gedeeltelijk buiten toepassing kan worden gelaten. In de tweede paragraaf zal ik het toepassingsbereik van de Leegstandwet bespreken. In de derde paragraaf zal ik het verlengen van een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet en de formaliteiten daaromtrent behandelen. In de vierde paragraaf ga ik in op het feit dat geen beroep open staat tegen een besluit van het college van burgemeester en wethouders over het verlenen van een vergunning op grond van de Leegstandwet. Bezwaar maken is wel mogelijk. In de vijfde paragraaf behandel ik onderhuur. In de zesde paragraaf bespreek ik de situatie waarin een derde de verhuurder is. Bij verhuur op grond van de Leegstandwet kan een derde gelijkgesteld worden aan de eigenaar. Bij verhuur op grond van de Leegstandwet heeft een onderhuurder een zeer zwakke positie. Tot slot volgt een samenvatting.

4.2 Toepassingsbereik Leegstandwet 4.2.1 Inleiding In deze paragraaf komt eerst de vraag aan de orde of een eigenaar/beheerder de keuze heeft tussen de Leegstandwet of het Burgerlijk Wetboek. Vervolgens komen de objecten die verhuurd kunnen worden op grond van de Leegstandwet ter sprake (leegstaande gebouwen en leegstaande woningen). Vervolgens zal worden in gegaan op het vereiste van een schriftelijke huurovereenkomst. Daarna zullen situaties worden behandeld waarbij de Leegstandwet niet van toepassing is. Tot slot volgt een onderdeel over de tijdsduur van een vergunning, verlenging van een vergunning en de samenvatting.

4.2.2 Keuze Leegstandwet of 7:232 lid 2 Een verhuurder heeft de keuze tussen verhuur via de Leegstandwet of verhuur op grond van artikel 7:232 lid 2. De Leegstandwet is complementair aan het Burgerlijk Wetboek.90

4.2.3 Leegstaande gebouwen Gebouwen die geen woning zijn kunnen ook onder de Leegstandwet vallen. Dit is echter beperkt tot verpleeg- en verzorgingshuizen, hotels, pensions, kantoren, schoolgebouwen of een combinatie daarvan. Artikel 1 sub b: “gebouw: een gebouwde onroerende zaak, die blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van 90

Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 19 november 2008, WR 2009, 30. (Malotaux)

Pagina 39 van 56



verzorging of verpleging, van logiesverschaffing, van administratie of van onderwijs of voor een samenstel van twee of meer van deze doeleinden.” Fabriekshallen en kerken vallen hier dus niet onder.91 Het college van burgemeester en wethouders mag dan geen vergunning verlenen op grond van de Leegstandwet. Tweede woningen en serviceflats kunnen ook onder het begrip woning van artikel 1 sub a van de Leegstandwet vallen. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen een eerste woning en een tweede woning of zomerhuis. “De Leegstandwet strekt hoe dan ook niet tot regulering en beperking van het verschijnsel tweede woning.”92

4.2.4 Leegstaande woning In de Leegstandwet wordt onderscheid gemaakt tussen een woning die een eigenaar wil verkopen (artikel 15 sub b) en een woning die een eigenaar wil slopen (artikel 15 sub c). Voor een woning die een eigenaar wil verkopen moet één van de volgende drie situaties van toepassing zijn: 1. De woning is nog nooit bewoond. 2. Voordat de woning helemaal leeg is komen te staan heeft de eigenaar zelf minimaal 12 maanden in de woning gewoond. 3. In de laatste 10 jaar voordat de vergunning is aangevraagd is de woning in totaal korter dan 3 jaar verhuurd geweest als woonruimte. Bij een woning die op de nominatie staat om te worden gesloopt gelden geen aanvullende voorwaarden voor het verlenen van een vergunning op grond van de Leegstandwet.

4.2.5 Schriftelijke huurovereenkomst In afwijking van het huurrecht in boek 7 BW moet een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet schriftelijk worden aangegaan. Daarbij moet worden vermeld dat het gaat om een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet, de periode waarvoor de vergunning is verleend en de door het college van burgemeester en wethouders bepaalde huurprijs (artikel 16 lid 10). De sanctie op het niet voldoen aan deze verplichtingen is dat de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbescherming en dat er dus in beginsel sprake zal zijn van een reguliere huurovereenkomst (artikel 16 lid 11). “Een andere sanctie is moeilijk te bedenken.”93 Als niet aan de formaliteiten voor een huurovereenkomst is voldaan zal de rechter een vordering tot ontruiming afwijzen. “Van belang daarbij is dat de huurder zich bij aanvang van de huur onvoldoende heeft gerealiseerd dat werd verhuurd onder de Leegstandwet.”94 Eventueel kan de verhuurder zich wel beroepen op artikel 7:232 lid 2 of 6:248 lid 2 BW.

91

Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 18, p. 13. MvA II, 15 442, nr. 8, p. 12. 93 Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 137, p. 6. 94 Rb. Amsterdam 9 april 2003, WR 2003, 58. (rechtsprekend in hoger beroep) 92

Pagina 40 van 56



4.2.6 Leegstandwet niet van toepassing De Leegstandwet voorziet niet in gebruik als wisselwoning. Als wel een vergunning op grond van de Leegstandwet is aangevraagd (bijvoorbeeld omdat het college van burgemeester en wethouders niet op de hoogte waren van het voornemen om de woning als wisselwoning te gebruiken) kan de verhuurder daar geen rechten aan ontlenen.95 De Leegstandwet is alleen van toepassing op gebouwen en woning. Een woonwagenstandplaats valt ook niet onder het toepassingsbereik van de Leegstandwet.96 Als wel een vergunning op grond van de Leegstandwet is gegeven voor de verhuur van een woonwagenstandplaats, dan is op grond van artikel 7:233 BW in beginsel de huurbescherming van toepassing. Uiteraard kan de verhuurder wel een beroep doen op artikel 7:232 lid 2 of 6:248 lid 2 BW.

4.2.7 Tijdsduur Een vergunning voor verhuur via de Leegstandwet kan worden verleend voor maximaal twee jaar. Verlenging kan (eventueel meerdere keren) met één jaar totdat de gehele duur een maximumperiode van vijf jaar heeft bereikt.97 Een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet duurt minimaal 6 maanden.98

4.2.8 Samenvatting Deze paragraaf begon met de vraag of een eigenaar/beheerder mag kiezen tussen verhuur op grond van de Leegstandwet of het Burgerlijk Wetboek. Vervolgens zijn de objecten van tijdelijke verhuur (leegstaand gebouw en leegstaande woning) ter sprake gekomen. Vervolgens is de voorwaarde van een schriftelijke huurovereenkomst besproken. Daarna kwamen situaties aan de orde waarop de Leegstandwet niet van toepassing is. Tot slot kwam de tijdsduur van een vergunning ter sprake en de mogelijkheden van verlenging.

4.3 Verlengen huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt wanneer de vergunning haar geldigheid verliest (artikel 16 lid 7). Maar het is mogelijk om de vergunning te verlengen. De eigenaar zal dan ook willen dat de huurovereenkomst verlengd wordt. De verlenging moet ook schriftelijk gebeuren. De verplichting van artikel 16 lid 10 is ook bij een verlenging van toepassing. Na afloop van de vergunning kan de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet niet stilzwijgend worden verlengd maar moet er opnieuw een schriftelijke huurovereenkomst worden aangegaan. Als er geen schriftelijke huurovereenkomst getekend wordt komt er stilzwijgend een reguliere huurovereenkomst tot stand.99 95

Vzr. Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 18 juli 2008, WR 2008, 126. Rb. Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle 30 mei 2005, WR 2005, 91. 97 Artikel 15 lid 4 Leegstandwet. 98 Artikel 16 lid 3 Leegstandwet. 99 Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 22 juli 2004, WR 2004, 280. En (een afzonderlijke zaak) Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005, 40. 96

Pagina 41 van 56



Wat kan de verhuurder doen als de huurder weigert een verlengd contract via de Leegstandwet te tekenen of niet reageert op een aanbod tot verlenging van het huurcontract? In een casus die beslist werd door het gerechtshof in Amsterdam reageerde de huurder niet op een brief van de verhuurder waarin zij aanbood de huurovereenkomst te verlengen, bleef in de woning wonen en dezelfde huurprijs betalen. De verhuurder stuurde de huurder een aangetekende brief. In de aangetekende brief schreef de verhuurder dat hij er van uit gaat dat de huurder geen bezwaar heeft tegen verlenging waneer de woningbouwstichting niets van de huurder verneemt. In de aangetekende brief stonden de gegevens die verplicht moeten worden vermeld in een huurcontract op grond van de Leegstandwet. Het Hof beschouwde de brief als een schriftelijke vastlegging van de verlenging.100 Wanneer een huurder weigert te vertrekken na het aflopen van een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet, een tijdje zonder recht of titel blijft wonen terwijl de eigenaar dat gedoogt en de verhuurder vervolgens de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet wil verlengen dan is er geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.101

4.4 Geen beroep Tegen beslissingen van het college van burgemeester en wethouders met betrekking tot de Leegstandwet is geen beroep mogelijk. Bezwaar maken kan wel. Artikel 15 lid 8: “Tegen de beslissing van burgemeester en wethouders tot weigering van de vergunning of tot afwijzing van het verzoek tot verlenging, alsmede tegen een beslissing door burgemeester en wethouders betreffende de huurprijs als bedoeld in artikel 16, negende lid, eerste zin, staat geen beroep open.” Deze bepaling is van dwingend recht (artikel 15 lid 9). De reden waarom bezwaar en beroep is uitgesloten berust op doelmatigheidsgronden, vooral om te vermijden dat de regeling van tijdelijke verhuur zal leiden tot een groot aantal procedures.102 Ook samenloop met andere procedures en de lange tijdsduur van procedures, die de termijn waarvoor een vergunning voor tijdelijke huur is aangevraagd in veel gevallen benaderen of overschrijden waren redenen om geen bezwaar en beroep mogelijk te maken.103 Het college kan een vergissing maken of een onjuiste beslissing nemen doordat ze niet goed geïnformeerd is. Alleen de civiele rechter kan zo’n fout op verzoek van één van beide partijen corrigeren. De rechter kan bepalen dat de Leegstandwet niet van toepassing is ondanks dat er een vergunning is aangevraagd. Zo’n beslissing komt de rechtszekerheid niet ten goede. Als het college van burgemeester en wethouders een fout heeft gemaakt als gevolg waarvan een burger schade lijdt is het mogelijk om een vordering op grond van onrechtmatige daad in te stellen tegen de gemeente.104 De hoofdregel voor ontvankelijkheid van de burgerlijke rechter, bij schadevergoeding voor een onrechtmatig besluit, is dat de burger gebruik heeft gemaakt van de bezwaar en 100

Hof Amsterdam 12 mei 2005, WR 2006, 50, r.o. 4.3. Hof Amsterdam 12 februari 2004, WR 2005, 54. 102 Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 137, p. 4. 103 Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 19, p. 5. 104 R.J.B. Schutgens: ‘Het arrest Guldemond/ Noordwijkerhout’, Ars Aequi 2009, p. 772-775. 101

Pagina 42 van 56



beroepsmogelijkheden. Een uitzondering wordt gemaakt voor gevallen waarin er geen bezwaar of beroep open staat, zoals bij de Leegstandwet.105 Onrechtmatigheid kan ten eerste op grond van handelen in strijd met een rechtsplicht106 of ten tweede op grond handelen in strijd met maatschappelijke zorgvuldigheid107. Als het college van burgemeester en wethouders ten onrechte een vergunningaanvraag op grond van de Leegstandwet afwijst of toekent, of als er geen of niet binnen een redelijke termijn een besluit genomen wordt kan een benadeelde een vordering op grond van onrechtmatige daad instellen tegen de gemeente.

4.5 Onderhuur In artikel 15 lid 1 onder sub c staat: “In geval van onderverhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in de vorige zin is verleend, vindt artikel 16, negende lid, laatste zin, tiende en elfde lid, overeenkomstige toepassing en blijft, indien het gaat om woonruimte welke een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek vormt artikel 269 lid 1 en lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing.” Dit betekent dat de onderhuurder geen huurbescherming heeft.

4.6 Afwijkende definitie eigenaar In artikel 1 sub c wordt een derde, die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woning of gebouw, gelijkgesteld met een eigenaar: “eigenaar: degene, die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woning of een gebouw” Een onderverhuurder kan onder de omschrijving van ‘eigenaar’ vallen.108 Hiermee wordt voorkomen dat bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek of de Leegstandwet die de huurder beschermen eenvoudig omzeilt kunnen worden door een derde partij tussen de eigenaar en huurder te plaatsen. De kantonrechter te Beetsterzwaag stelde met een korte en duidelijke overweging een derde die namens de eigenaar verhuurde gelijk aan de eigenaar. “De woningbouwvereniging die met het beheer was belast heeft de huurovereenkomst gesloten. Zij (de gemeente Opsterland, red.) is in de eventuele rechten van de verhuurster getreden.”109 Als een derde partij die een pand beheert in opdracht of met (stilzwijgende) toestemming huurovereenkomsten aangaat kan dit in andere gevallen dan Leegstandwet (artikel 1 sub 105

G.E. van Maanen en R. de Lange, Onrechtmatige overheidsdaad: rechtsbescherming door de burgerlijke rechter, Deventer: Kluwer 2005, p. 103. 106 G.E. van Maanen en R. de Lange, Onrechtmatige overheidsdaad: rechtsbescherming door de burgerlijke rechter, Deventer: Kluwer 2005, p. 61 e.v. 107 G.E. van Maanen en R. de Lange, Onrechtmatige overheidsdaad: rechtsbescherming door de burgerlijke rechter, Deventer: Kluwer 2005, p. 66 e.v. 108 MvA II, 15 442, nr. 8, p. 18. 109 Ktr. Beetsterzwaag 11 juli 1993, WR 1993, 59.

Pagina 43 van 56



c) met een (stilzwijgende) volmacht (artikel 3:60 e.v. BW) of als vertegenwoordiger van de eigenaar. Eventueel kan het vertrouwensbeginsel (artikel 3:36 BW) met zich meebrengen dat een huurder beschermd is tegen iemand die onbevoegd een huurovereenkomst sluit.

4.7 Samenvatting In dit hoofdstuk werd de Leegstandwet behandeld. Dit hoofdstuk begon met een inleiding. In de tweede paragraaf is het toepassingsbereik van de Leegstandwet besproken. De Leegstandwet is alleen van toepassing op zelfstandige woningen of woningen in een gebouw. Onder de omschrijving van gebouw vallen verpleeg- en verzorgingshuizen, hotels, pensions, kantoren schoolgebouwen of een combinatie daarvan. Fabriekshallen, kerken en woonwagenstandplaatsen vallen niet onder de werking van de Leegstandwet. Ook voorziet de Leegstandwet niet in gebruik als wisselwoning. In de derde paragraaf heb ik de formaliteiten en mogelijke problemen bij het verlengen van een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet behandeld. In de vierde paragraaf kwam het feit dat er geen beroep mogelijk is bij beslissingen van het college van burgemeester en wethouders omtrent de Leegstandwet aan de orde. Dit kan problemen opleveren als het college van burgemeester en wethouders een onjuiste beslissing neemt of niet (binnen een redelijke termijn) beslist. Bezwaar maken kan wel. En in de vijfde paragraaf kwam onderhuur ter sprake. Een onderhuurder van een woning die via de Leegstandwet is verhuurd heeft niet de bescherming die een onderhuurder heeft van een woning die op grond van het Burgerlijk Wetboek is verhuurd. In de zesde paragraaf kwam de definitie van ‘eigenaar’ aan de orde. Onder de definitie van eigenaar in de zin van de Leegstandwet valt ook een derde die bevoegd is om een huurovereenkomst te sluiten (bijvoorbeeld een beheerder). Dit is een belangrijk verschil met het huurrecht dat in boek 7 is geregeld.

Pagina 44 van 56



5 Conclusie 5.1 Samenvatting Er zijn vijf mogelijke obstakels die een beroep op huurbescherming in de weg staan. Ten eerste: er moet sprake zijn van huur (artikel 7:201 lid 1 BW). Als er geen sprake is van huur kan er ook nooit sprake zijn van huurbescherming. Essentieel kenmerk van huur is dat er een tegenprestatie wordt geleverd. Een tegenprestatie hoeft niet kostendekkend en marktconform te zijn maar moet wel voldoende bepaalbaar zijn. Eventueel kan de tegenprestatie in natura worden betaald, bijvoorbeeld in de vorm van diensten zoals onderhoud verrichten en toezicht houden. Bij een gemengde overeenkomst waarin het element huur een ondergeschikte belang heeft kunnen de bepalingen over huur buiten toepassing worden gelaten. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een hotel-, pension- of verzorgingsovereenkomst. Ook is het mogelijk dat er sprake is van een overeenkomst sui generis (naar eigen aard). Ten tweede: er moet sprake zijn van woonruimte (artikel 7:233). Als er geen sprake is van woonruimte kan er ook nooit sprake zijn van huurbescherming. Een zomer- of vakantiehuis kan afhankelijk van de omstandigheden onder de definitie van woonruimte vallen. Maar in het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest heeft de Hoge Raad zich niet uitgelaten over een bruikbare definitie van woonruimte. Ten derde: er bestaat de uitzondering van artikel 7:232 lid 2. Bij huur van woonruimte dat gebruik naar zijn aard van korte duur betreft is afdeling 5 (waar onder andere de huurbescherming in staat) niet van toepassing. In de parlementaire geschiedenis zijn onder andere gebruik als wisselwoning en vakantiehuis als voorbeelden genoemd. De volgende factoren zijn belang bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Ten eerste: de aard van het gebruik, ten tweede: de aard van het gehuurde, ten derde: de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en ten vierde: de duur van het gebruik. De duur van de huurovereenkomst is niet van doorslaggevend belang. Uit het Tilburgse slooppand arrest volgt dat de aard van het pand de aard van het gebruik kan beperken. Het pand heeft dan (al dan niet fysieke) kenmerken waardoor bewoning, naar objectieve maatstaven, slechts beperkte tijd mogelijk is. Het doel van tijdelijke verhuur kan worden onderscheiden in drie categorieën: sloop, verbouwing/renovatie en verkoop. De aard van het gebruik wordt beperkt door de aard van het pand. Als het pand in slechte staat verkeert en bestemd is voor sloop. De uitzondering van artikel 7:232 lid 2 is dan van toepassing. Een zelfde redenering kan worden gevolgd als het pand in slechte staat verkeert en bestemd is voor een noodzakelijke renovatie of verbouwing. Dit moet worden onderscheiden van een renovatie die de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 3 sub a oplevert. Bij verhuur in afwachting van verkoop kan onderscheid gemaakt worden naar drie situaties.

Pagina 45 van 56



Situatie één: de huurder is de beoogde koper en woont op grond van de titel huur in de woning totdat de koop en overdracht geregeld is. Hierbij kan artikel 7:232 lid 2 van toepassing zijn. Situatie twee: de huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop, die geschikt is voor langdurige permanente bewoning en de huurder is niet de beoogd koper. Hierbij is artikel 7:232 lid 2 niet op van toepassing. Situatie drie: De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop, die ongeschikt is voor langdurige permanente bewoning. Bijvoorbeeld kantoorruimte die geschikt is gemaakt voor tijdelijke bewoning. Hierbij kan artikel 7:232 lid 2 van toepassing zijn. Ten vierde: het kan naar maatstaven van redelijk en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat een huurder zich onder bepaalde omstandigheden op huurbescherming beroept. De verhuurder moet dan zwaarwegende omstandigheden stellen. Alleen het feit dat een huurder heeft toegezegd de woonruimte te verlaten wanneer er zich een bepaalde situatie voordoet is niet voldoende. Het is niet mogelijk om bij het aangaan van de huurovereenkomst afstand te doen van huurbescherming. Dat de verhuurder grote schade zal lijden als de huurder de woning niet ontruimt en dat een huurder in een positie zit waarin hij (gemakkelijk) vervangende woonruimte kan vinden, zijn omstandigheden die wel tot ontruiming kunnen leiden. Ten vijfde: het is mogelijk dat een verhuurder een vergunning op grond van de Leegstandwet aanvraagt bij het college van burgemeester en wethouders. Met zo’n vergunning is het (inclusief verleningen) mogelijk om een woning of gebouw voor maximaal 5 jaar te verhuren zonder dat de huurbescherming volledig van toepassing is. De Leegstandwet kan van toepassing zijn op een zelfstandige woning of een gebouw. Onder ‘gebouw’ vallen verpleeg- en verzorgingshuizen, hotels, pensions, kantoren, schoolgebouwen of een combinatie daarvan. Fabriekshallen, kerken en woonwagenstandplaatsen vallen niet onder de werking van de Leegstandwet. Ook voorziet de Leegstandwet niet in gebruik als wisselwoning. Een derde die bevoegd een huurovereenkomst sluit wordt bij verhuur via de Leegstandwet gelijkgesteld aan een eigenaar.

5.2 Aanbevelingen Naar mijn mening zou er een beter onderscheid moeten komen tussen woonruimte en ruimte voor recreatief verblijf. Een eventuele tweede woning kan ook onder het begrip woonruimte vallen. De omschrijving van woonruimte kan helder zijn: ‘elke zaak die bestemd is voor bewoning’. Het verschil tussen roerend en onroerend is niet functioneel en kan vervallen. Woonboten en woonwagens zijn ook bestemd voor bewoning en dan is volgens mijn voorstel ook de huurbescherming van toepassing. Zaken die gebruikt worden voor recreatief verblijf zijn niet bestemd voor bewoning, dus bij recreatief verblijf kan er geen sprake zijn van huurbescherming.

Pagina 46 van 56



Categorieën die een speciale positie innemen of niet kunnen worden ingedeeld in woonruimte of recreatieruimte zijn de wisselwoning, huurovereenkomsten van ruimten die geschikt zijn voor zowel permanente en recreatieve bewoning, en huizen die in afwachting van de verkoop en levering aan de beoogde koper worden verhuurd. Daarnaast zijn er gemengde overeenkomsten zoals de pension- en verzorgingsovereenkomst. In de wet kunnen die uitzonderingen in een limitatieve opsomming worden genoemd. Daarvoor moet artikel 7:232 worden aangepast. Voor alle andere overeenkomsten van huur van woonruimte zou huurbescherming moeten gelden, behalve als dit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Wanneer een bestemmingsplan of verordening bewoning verbiedt zou dat naar mijn mening ook consequenties moeten hebben voor de huurovereenkomst. Huurbescherming zou niet van toepassing moeten zijn wanneer een recreatiewoning illegaal bewoond wordt. Als zowel recreatief verblijf als bewoning op grond van de bouwkundige staat mogelijk is en juridisch toegestaan is kan de rechter aan de hand van de feitelijke situatie bepalen welk regime van toepassing is. Bij inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie is er een vermoeden van bewoning. Dit kan worden vastgelegd in de wet. Artikel 7:235 en 7:236 kunnen vervallen omdat een woonwagen onder de omschrijving ‘elke zaak die bestemd is voor bewoning’ valt. Daardoor komen enkele artikel nummers vrij in het Burgerlijk Wetboek om artikel 15 en 16 van de Leegstandwet te integreren met het Burgerlijk Wetboek. Voordeel daarvan is dat er niet veel vernummerd hoeft te worden en het Wetboek overzichtelijk blijft. Een wet is niet overzichtelijk als tussen bijvoorbeeld wetsartikel 25 en 27 artikel 26A tot en met 26 Z zit. In mijn voorgestelde wetswijzigingen heb ik er voor gekozen om artikel 1 Leegstandwet in het Burgerlijk Wetboek in te voegen zodat de Leegstandwet inhoudelijk niet gewijzigd wordt. De keuze die de verhuurder heeft tussen het huidige artikel 7:232 lid 2 en de Leegstandwet komt te vervallen. De Leegstandwet zal als gevolg van de voorgestelde wetswijzigingen in meer gevallen worden gebruikt. De positie van de huurder wordt daardoor versterkt en de rechtszekerheid wordt verbeterd.

Pagina 47 van 56



Bijlage I Voorgestelde wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek Artikel 232 1.Deze afdeling is uitsluitend van toepassing op huur van woonruimte. 2.Deze afdeling is niet van toepassing op a. Wisselwoningen, in geval de huurder in de gelegenheid wordt gesteld onder hervatting van de oorspronkelijke huurovereenkomst terug te keren naar zijn oorspronkelijke woning. b. Hotels. c. Pensions. d. Woonruimte in of nabij instellingen voor verzorging of verpleging wanneer de laatste elementen overheersen e. Woningen die in een overbruggingsperiode tot koop en overdracht worden verhuurd aan de beoogde koper. 3.De artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst niet van toepassing op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest. 4.De artikelen 206 lid 3, 269 lid 1 en 2, 270, 271 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 zijn niet van toepassing op de huur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd. Artikel 233 1. Onder woonruimte wordt verstaan elke roerende of onroerende zaak voor bewoning bestemd voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. 2. Bij inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie wordt vermoed dat er sprake is van bewoning. 3. Een persoon kan meer dan één woonruimte bewonen. 4. Een zaak die uitsluitend is ingericht en bestemd is al recreatieverblijf is geen woonruimte. Artikel 235 (15 leegstandwet) 1.Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte op welke overeenkomsten de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn, indien het gaat om: a. woonruimte in een gebouw; b. woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning welke 1°. nimmer bewoond is geweest, hetzij 2°. gedurende een tijdvak van ten minste twaalf maanden voorafgaand aan het tijdstip waarop die woning laatstelijk geheel is komen leeg te staan of, indien die woning in haar geheel binnen een tijdvak van twaalf maanden voorafgaand aan dat tijdstip voor

Pagina 48 van 56



bewoning gereed is gekomen, gedurende het overblijvende gedeelte van het laatstgenoemde tijdvak, onafgebroken geheel of grotendeels door de eigenaar als eigenaar bewoond is geweest, hetzij 3°. gedurende een tijdvak van tien jaren voorafgaand aan het tijdstip waarop de vergunning is aangevraagd, niet langer dan gedurende een al dan niet aaneengesloten tijdvak van drie jaren geheel of grotendeels als woonruimte verhuurd is geweest; c. woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. In geval van onderverhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in de vorige zin is verleend, vindt artikel 16, negende lid, laatste zin, tiende en elfde lid, overeenkomstige toepassing en blijft, indien het gaat om woonruimte welke een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek vormt artikel 269 lid 1 en lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing. 2.De vergunning wordt door de eigenaar aangevraagd door het indienen van een volledig en naar waarheid ingevuld formulier, dat van gemeentewege overeenkomstig een door Onze Minister vastgesteld model beschikbaar wordt gesteld. 3.De vergunning wordt slechts verleend indien: a. het gebouw of de woning, voor de verhuring waarvan de vergunning wordt gevraagd, leeg staat; b. van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting; c. de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond; d. de eigenaar, indien het gaat om woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder c, aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden. 4.De vergunning wordt ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal verleend en wel voor een duur van ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten hoogste vijf jaren kan bedragen. Op een verzoek om verlenging van de vergunning is het tweede lid van overeenkomstige toepassing. 5.Een verzoek tot verlenging kan uiterlijk tot het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest, worden ingediend. Het bepaalde in het derde lid, onder b, c en d, is van overeenkomstige toepassing. 6.Beslissen burgemeester en wethouders op een verzoek tot verlenging eerst na het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest, dan blijft een huurovereenkomst als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, welke op dat tijdstip voortduurt, in afwijking van het bepaalde in artikel 16, zevende lid, van kracht uiterlijk totdat burgemeester en wethouders hebben beslist. 7.Indien burgemeester en wethouders het verzoek tot verlenging toewijzen, loopt een huurovereenkomst als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, welke op dat tijdstip voortduurt, tenzij uit die overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een

Pagina 49 van 56



bepaalde tijd overeenkomen, voor onbepaalde tijd door, doch uiterlijk tot het tijdstip waarop de vergunning opnieuw haar geldigheid verliest. 8.Tegen de beslissing van burgemeester en wethouders tot weigering van de vergunning of tot afwijzing van het verzoek tot verlenging, alsmede tegen een beslissing door burgemeester en wethouders betreffende de huurprijs als bedoeld in artikel 16, negende lid, eerste zin, staat geen beroep open. 9.Elk met dit artikel strijdig beding is nietig. Artikel 236 (16 leegstandwet) 1.Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, is verleend, blijven de artikelen 232 en 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing. 2.Ten aanzien van huurovereenkomsten, als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, gelden de volgende bijzondere bepalingen. 3.De huurovereenkomst wordt aangegaan voor ten minste zes maanden. 4.Bij opzegging door de huurder is de termijn niet langer dan een maand. 5.Bij opzegging door de verhuurder is de termijn niet korter dan drie maanden. 6.Een opzegging die in strijd met het vierde lid van dit artikel of met het eerste of tweede lid van artikel 271 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is gedaan en een opzegging die op kortere termijn is gedaan dan is voorgeschreven in het vijfde lid van dit artikel gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn. 7.De huurovereenkomst eindigt in elk geval op het tijdstip, waarop de vergunning haar geldigheid verliest. 8.Elk beding waarbij in strijd met het vierde lid een langere opzeggingstermijn of in strijd met het vijfde lid een kortere opzeggingstermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel dan wel van artikel 271, eerste, tweede en derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek wordt afgeweken, is nietig. 9.Burgemeester en wethouders vermelden in de vergunning tegen welke huurprijs ten hoogste mag worden verhuurd. Aan de berekening van het huurbedrag leggen zij de krachtens de artikelen 10, eerste lid, en 12, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gegeven regels ten grondslag. Komen partijen een hogere huurprijs overeen dan waartegen de woonruimte ten hoogste mag worden verhuurd, dan treedt de huurprijs welke in de vergunning is vermeld in de plaats van de overeengekomen huurprijs. 10.De huurovereenkomst moet bij geschrifte worden aangegaan. Daarbij moet melding worden gemaakt van de vergunning bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. 11.Indien aan het bepaalde in het tiende lid niet is voldaan, kan de verhuurder zich niet beroepen op het buiten toepassing blijven van de artikelen genoemd in artikel 15, eerste lid, eerste zin, en op het van toepassing zijn van het bepaalde in het derde tot en met achtste lid van dit artikel. Artikel 236A (Artikel 1 leegstandwet) Voor de toepassing van artikel 7:235 en 236 wordt verstaan onder:

Pagina 50 van 56



a. woning: een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die een zelfstandige woongelegenheid vormt; b. gebouw: een gebouwde onroerende zaak, die blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logiesverschaffing, van administratie of van onderwijs of voor een samenstel van twee of meer van deze doeleinden; c. eigenaar: degene, die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woning of een gebouw; d. leegstaan: het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet; e. Onze Minister: Onze Minister, belast met de zorg voor de volkshuisvesting.

Pagina 51 van 56



Bijlage II Literatuurlijst Boeken: 1. A.M. Kloosterman, H.J. Rossel, J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. 2. F.T. Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2005. 3. A.R. de Jonge, Huurrecht, Boom Juridische uitgevers: Den Haag 2006. 4. P. Abas, Mr. C. Asser’s handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht Asser serie 11A huur, Deventer: Kluwer 2007. 5. P. Abas, Mr. C. Asser's handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht Asser serie 5, Bijzondere overeenkomsten, Deventer: Kluwer 2007. 6. A.S. Rueb, H.E.M. Vrolijk, E.E. de Wijkersloot-Vinke, De huurbepalingen verklaard, Deventer: Kluwer 2006. 7. A.S. Rueb, H.E.M. Vrolijk, E.E. de Wijkersloot-Vinke, Het nieuw huurrecht per artikel verklaard, Deventer: Kluwer 2003. 8. T.J. Zuidema, recht voor de huurder, Lelystad: Koninklijke Vermande 2001. 9. A.R. de Jonge, E.E. de Wijkerslooth-Vinke, J.H. Gelink, Parlementaire geschiedenis van het nieuwe burgerlijk wetboek, Deventer: Kluwer 2008. 10. R.A. Dozy en J.L.R.A. Huydecoper, de tekst van boek 7 titel 4 BW voorzien van commentaar, Deventer: Kluwer 2008. 11. J.H. Nieuwenhuis, C.J.J.M. Stolker, W.L. Valk, Burgerlijk Wetboek: de tekst van de boeken 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 en 8 van het BW voorzien van commentaar, Deventer: Kluwer 2007. 12. H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2007. 13. C.J. van Zeben, compendium bijzondere overeenkomsten, Deventer: Kluwer 1998. Tijdschriften: 1. WR: tijdschrift voor woon- en bedrijfsruimterecht, Arnhem: Gouda Quint. 2. Journaal Huur & Verhuur, Den Haag: Sdu uitgevers. 3. Praktijk gids, Deventer: Kluwer.

Pagina 52 van 56



Bijlage III Jurisprudentielijst Korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW) Ontruiming toegewezen HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464. m.nt. G.J.S. (Tilburgs slooppand arrest) Pres. Rb. Breda 6 april, 1978, NJ 1978, 635. HR 14 oktober 1988, NJ 1989, 77. (RvdW 1988, 165.) (Norger zomerhuisje arrest) Hof Amsterdam 25 oktober 2001, PRG 2003, 6045. m.nt. P. Abas (WR 2002, 3.) (De Eendracht-Anslo I) Zie zelfde bedrijf (de Eendracht-anslo BV) in Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 27 augustus 2003, WR 2004, 30. Ktr. Amsterdam 20 september 2001, WR 2001, 89. (Tal Rapoport II) Bij tweede poging wel ontruiming omdat huur overeenkomst naar zijn aard van korte duur is. Bij de eerste poging (president Rb. Amsterdam 17 december 1999, WR 2000, 65.) was de vordering tot ontruiming afgewezen. Vzr. Rb. Den Bosch, sector kanton, locatie Eindhoven 8 januari 2007, WR 2007, 73. Hof Amsterdam 5 april 2007, JHV 2007, 46. m.nt. TG (LJN BB0865) Nuttige noot waarin ook gesproken wordt over hotel appartement (Rb. Alkmaar, sector kanton 14 maart 2007, JHV 2007, 47. (LJN BB2351) Rb. Zutphen, sector kanton, locatie Groenlo 23 juli 2007, WR 2008, 99. Vzr. Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 15 januari 2008, WR 2008, 98. (Stichting Sociale Huisvesting Utrecht/Maltaux c.s.) Zie ook Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 19 november 2008, WR 2009, 30. Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 19 november 2008, WR 2009, 30. (Malotaux c.s./ Stichting Mitros en Stichting Sociale Huisvesting Utrecht) Zie ook WR 2008, 98. Vzr. Rb. Arnhem 15 september 2008, WR 2009, 52. (LJN BF1822) Ontruiming afgewezen HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495. (Oostenrijkse Zomerhuisjes arrest) Ktr. Amsterdam 1 september 1999, WR 2000, 10.

Pagina 53 van 56



President Rb. Amsterdam 17 december 1999, WR 2000, 65. (Tal Rapoport I) Bij tweede poging (Ktr. Amsterdam 20 september 2001, WR 2001, 89.) wel ontruiming omdat huur overeenkomst naar zijn aard van korte duur is. Hof Amsterdam 25 mei 2000, PRG 2002, 5907. m.nt. P. Abas Hof Den Bosch 13 januari 2004, WR 2005, 18. Hof Amsterdam 13 januari 2005, WR 2005, 76. Rb. Alkmaar, sector kanton 14 maart 2007, JHV 2007, 47. m.nt. TG (LJN BB2351) Redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) Ontruiming toegewezen HR 12 februari 1965, NJ 1965, 139. m.nt. D.J. Veegens HR 31 oktober 1969, NJ 1970, 25. (Don/ Hazenoot) HR 26 november 1976, NJ 1978, 54. m.nt. A.R.B. HR 1 juli 1983, NJ 1984, 149. m.nt. PAS (Hertzfeld/ Groen) HR 20 januari 1989, NJ 1989, 322. (Wesselingh-Weisz) Ktr. Sneek 24 maart 1993, WR 1994, 1. Hof Amsterdam 21 december 1995, WR 1997, 20. m.nt. L.J. van Die. Hof Leeuwarden 29 oktober 1997, PRG 1997, 4867. m.nt. P. Abas (Ontruiming in eerste aanleg afgewezen president Rb. Groningen 24 juli 1997) Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 27 augustus 2003, WR 2004, 30. (De Eendracht-Anslo II) Zie zelfde bedrijf de Eendracht-anslo BV in Hof Amsterdam 25 oktober 2001, PRG 2003, 6045. (WR 2002, 3.) Vzr. Rb. Den Bosch 25 april 2007, JHV 2007, 22. (LJN BA4105) Vzr. Rb. Den Haag 7 november 2007, JHV 2008, 6. (LJN BB7381) Hof Den Haag 11 april 2008, WR 2008, 124. Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 30 juli 2008, WR 2009, 17. (LJN BF8937)

Pagina 54 van 56



Ontruiming afgewezen HR 19 april 1996, NJ 1996, 684. m.nt. PAS (IJsselmuiden/ Brouwers) Rb. Zwolle 16 september 1998, PRG 1999, 5131. (ontruimingsvonnis Ktr. Deventer 18 augustus 1997, PRG 1997, 4866. vernietigd) Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 1 maart 2006, JHV 2006, 22. m.nt. TG (LJN AV3181) Zie ook HR 19 april 1996, NJ 1996, 684. m.nt. PAS (IJsselmuiden/ Brouwers) Leegstandwet Ontruiming toegewezen Ktr. Beetsterzwaag 11 juni 1993, WR 1993, 59. Hof Amsterdam 12 februari 2004, WR 2005, 54. Hof Amsterdam 12 mei 2005, WR 2006, 50. Ontruiming afgewezen Ktr. Amsterdam 2 februari 2001, WR 2001, 72. Rb. Amsterdam 9 april 2003, WR 2003, 58. (ontruimingsvonnis Ktr. Amsterdam vernietigd) Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 22 juli 2004, WR 2004, 280. (zie ook andere zaak WR 2005, 40.) Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005, 40. (zie ook andere zaak WR 2004, 280.) Vzr. Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 18 juni 2008, WR 2008, 126. Rb. Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle 30 mei 2005, WR 2005, 91. Pensionovereenkomst HR 12 april 1935, NJ 1936, 1. HR 12 april 1949, NJ 1949, 452. Hof Arnhem 23 oktober 1978, NJ 1980, 123. Naar aanleiding van P. Abas 2001, p. 129.

Pagina 55 van 56



Overeenkomst partijen op één lijn stellen met Tilburgse slooppand redenering Rb. Haarlem 1 november 1988, WR 1989, 23. m.nt. Rueb Rb. Zwolle 19 juli 1989, KG 1989, 320. Rb. Amsterdam 18 oktober 1991, WR 1991, 97. m.nt. C.L.J.M. de Waal Verblijf voor één jaar in buitenland i.v.m. werk of studie Rb. Dordrecht 23 december 1986, KG 1987, 151. Ktr. Amsterdam 19 mei 1998, WR 1999, 1. Overige uitspraken HR 6 maart 1964, NJ 1964, 215. Ktr. Hilversum 16 februari 1983, PRG 1983, 1992. m.nt. H. van den Heuvel Rb. Haarlem 24 mei 1995, WR 1995, 107. Ktr. Amsterdam 17 november 1995, WR 1996, 36. Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 10 maart 2009, LJN BH5570. Afkortingen WR: woonrecht JHV: journaal huur en verhuur PRG: praktijk gids RvdW: rechtspraak van de week LJN: landelijk jurisprudentie nummer

Pagina 56 van 56

verbouwing of verkoop

Recommend Documents