Verborgen kansen in de bestaande omgeving vBWT | 11 oktober 2012 | Nijmegen
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Expertteam Kantoortransformatie | Landelijk pilotprojecten
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
id&dn partner in transformatieteam leden van landelijk expertteam kantoortransformatie initiatiefnemer van www.herbestemmingacademie.nl in 2008 onderzoek knelpunten bouwregelgeving transformatie (SBR) voor Tweede Kamer www.herbestemmingacademie.nl
Even voorstellen | Sander Gelinck
@sandergelinck
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Factsheet kantorenmarkt | DTZ medio 2012
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Factsheet kantorenmarkt | DTZ medio 2012
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Kantoren
Erfgoed
7,7 miljoen vierkante meter
10.000 zonder functie
75.000 woningen
elke dag een boerderij, elke week twee
stad Almere
kerken en elke maand een klooster industrieterreinen, vliegvelden, postkantoren, scholen, defensieterreinen
Winkels
Bedrijventerreinen
14.000 winkels leeg
•
40.000 woningen boven winkels
•
•
•
stad Leeuwarden
•
Leegstand in | Nederland
18.000 ha verouderd bedrijventerrein is oppervlak stad Amsterdam
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Boterberg | Hoe komen we er vanaf?
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Klopt niet
Soms zelfs te hard
beleggers boeken af | ROZ-IPD-index
Uni-Invest verkocht voor €325 per m2
nemen soms afscheid van NL; Zurich en
verhuurd en onverhuurd
Wereldhave
ontstaan teveel mogelijkheden
Oudbetonprijs: €250 per m2
En soms ook niet
Atoomclub in Utrecht
•
nieuw concept: club voor zzpers
•
goedkoop beginnen en elke dag beetje
transformeren
•
•
•
beter: 100% gevuld
Boekwaarde | ‘beleggers willen niet afboeken’
Eigenaar kan niet afboeken Maar ook niet investeren, verkopen of
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Acta | 460 studentenkamers voor tien+ jaar
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Eigenaar
Goedkoop verbouwen
Gekocht voor herontwikkeling
Wel nieuwe kozijnen en HR++glas
Na uitstel plannen
Goede scheidingswanden
Begin 2011 idee voor tijdelijk gebruik
HR-ketels [nieuw] maar wel bestaande
10+ jaren
leidingen Niet bruikbaar? Aftimmeren
Studenten
Veiligheid geen concessies
Bestuur en beheer
•
•
Zelfwerkzaamheid: 40 uur klussen is 10%
brandcompartiment
korting op de huur
•
•
Elke woning [woongroep] 30 minuten wbdbo Zelfsluitende deuren
•
Acta | 460 studentenkamers voor tien+ jaar
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Acta | 460 Wachten studentenkamers op sloop in 460 voor studentenkamers tien+ jaar
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Brinkwal, Nieuwegein
Bedrijfsgebouwen
25 grondgebonden maisonettes
Ontwikkelen voor eigen gebruik
Jongeren, starters
Slim verbouwen
Omgevingvergunning met
IMd nieuwe elementen niet gefundeerd
bestemmingswijziging in 16 weken
maar opgehangen aan bestaande
Verbouwing nu aanbesteed
constructie
Eerste raming verbouwkosten 25% goedkoper dan nieuwbouw Essentie: zeer efficiënt ontwerp, maximaal hergebruik en slim verbouwen
DutchTechHealthAcademy, Utrecht Opleidinginstituut tandartsen en
•
prothesebouwers Bestaande loods creatief verbouwd o.a.
•
lichttoetreding, kleurgebruik huisvestinglasten 50% nieuwbouw
•
Vooroordeel | ‘Duurt langer en duurder dan nieuwbouw’
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Vooroordeel | ‘Alleen voor studenten en kunstenaars?’
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Vooroordeel | ‘Niemand wil wonen tussen de kantoren’
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
OpenDagLeegstaandeKantoren | 1.200 mensen
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Bouwbesluit 2003
Sinds 1 april: Bouwbesluit 2012
Regel verbouwen: nieuwbouw tenzij
Regel veranderd
Bevoegd gezag kan bij geheel of
Transformatie is geen bouwen [MvT]
gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of
In merendeel artikelen Verbouwniveau dat
vergroten afwijken van nieuwbouweisen
verwijst naar rechtens verkregen niveau
[art 1..11]
Bestaande bouw ondergrens
Specifieke verbouwniveau’s Minimum niveau bestaande bouw of rechtens verkregen niveau
Kans! regelgeving eenduidiger
•
veel eisen lager: verbouwen goedkoper
•
geen concessies op veiligheid
•
toetsing eenvoudiger?
•
Vooroordeel | ‘Regelgeving, Bouwbesluit obstakels’
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Welke eis bij verbouw? Verbouwplan en Omgevingvergunning
Vraag 1. delen die niet worden nee veranderd, vernieuwd wordt bouwdeel veranderd, vernieuwd of vergroot of vergroot? ja
nieuwbouw eisen
Bestaande bouw
Minimaal bestaande bouw
gebouwdelen die worden verbouwd
Vraag 2. Is er een verbouwartikel opgenomen?
ja
verbouwen naar minimaal nieuwbouw kwaliteit
nee
Vraag 3. bevat verbouwartikel specifiek niveau of eis?
ja
Minimaal voldoen aan specifiek niveau
nee Vraag 4. Verwijst artikel naar rechtens verkregen niveau?
Rechtens verkregen niveau
Bouwbesluit 2012 | verbouwen eenvoudiger, toetsing?
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Positief
Discussie
Bestaande ruimtes beter herbruikbaar
Markt neemt verantwoordelijkheid
Keukens zonder daglichttoetreding
geluidseisen tussen woningen?
Diepe gebouwen en daglicht
Studentenkamer van 5 m2
Bestaande trappen niet meer afgekeurd
Doodlopende gang|vluchtweg
•
Hogere eisen aan isolatiewaarde bestaande gevels Conclusie uit praktijk Bouwbesluit geen knelpunt
•
Wet geluidhinder en milieuzonering vaker
•
wel
Bouwbesluit 2012 | in de praktijk
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Brinkwal, Nieuwegein Jutphaas Wonen 25 jongerenwoningen
•
Duurzame starterswoningen | A-label?
•
Herbruikbaar: stadsverwarming, radiatoren,
•
deels dubbel glas, redelijke thermische isolatie en zonwering
Vooroordeel | ‘Slopen is beter voor milieu’
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Brinkwal, Nieuwegein | Moderne rugaanrug + tuintje
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Maatregelen dak naar Rc=5 | dakrand Rc=3,5 begane grondvloer Rc=3 vervangen niet-bewegende [enkel] glasdelen door HR++glas Zelfregulerende ventilatieroosters Vloerverwarming [i.c. opdikken vloeren] 6 m2 PV per woning stadsverwarming maar wel individueel bemeterd Kosten € 64.000 ex btw
Brinkwal, Nieuwegein | A+ energielabel
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Brinkwal, Nieuwegein | A+ energielabel
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Brinkwal, Nieuwegein | Geluid in de woning
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Vooroordeel | ‘Niet toekomstbestendig’
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Transformatie
Toekomstwaarde
40.000 m2 uit 1959
Zeer energiezuinig: twee nieuwe gevels,
toen ultramodern kantoor airco, wko,
stadsverwarming én wko
roltrappen
28 m2 te klein? Betrek buurappartement
Gemeentelijk monument
door simpel tussenwandje te verwijderen
Fase 1. 320 starterswoningen en 2.000 m commerciële ruimte Solids Bos en Lommer
Nieuwbouw stapeling van eisen
•
Gemeente maakt park aan achterzijde
•
AM en Stadgenoot
•
•
•
Daardoor onbetaalbaar Bestaande kantoren zijn solids En verbouwen is eenvoudiger
•
GAK-Kantoor Amsterdam | Solid in bestaand gebouw
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Gemeenten | regie en oliemannetje
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Start planvorming
Denk mee
Stedebouwkundig ja, gebouw nee?
Vooroverleg Omgevingvergunning
Herbestemmen is verticale stedebouw
Wie heeft meer kennis en ervaring met herbestemmen?
Ondersteun initiatiefnemers
Regie maar dan anders
Verzamel bouwtekeningen uit archief
•
•
Randvoorwaarden in één document met
•
achterliggende beleidsdocumenten
•
•
Oliemannetje Partijen bij elkaar brengen En bel de initiatiefnemer eens als het een
paar weken stilblijft
Gemeenten | herbestemmen is geen nieuwbouw
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit dit kunt kuntuudoen doen| |conclusie conclusie
Van bouwopgave | naar ombouwopgave
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
www.herbestemmingacademie.nl
Dank voor uw aandacht | verder discussiëren?
leegstaand Nederland | vooroordelen en praktijk | dit kunt u doen | conclusie
Dank voor uw aandacht!
