Markthal van de Toekomst: kansen voor Nijmegen

Collegevoorstel

Openbaar Onderwerp

Markthal van de Toekomst: kansen voor Nijmegen Programma

BW-nummer

Economie & Werk Portefeuillehouder

B. van Hees Samenvatting

Met het onderzoek ‘Markthal van de Toekomst: kansen voor Nijmegen’ willen we inzichtelijk maken wat onze rol als gemeente in de ontwikkeling van een markthal is en waar kansen liggen voor een markthal. Een markthal is een mooi concept en kan Nijmegen op verschillende vlakken versterken. Als gemeente zien we vooral de rol weggelegd als facilitator van een goed initiatief, niet als ontwikkelaar van een markthal.

Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.

EZ20, Kristiaan Laumen, 3026 Datum ambtelijk voorstel

26 oktober 2015 Registratienummer

15.0010934

Ter besluitvorming door het college

De brief aan de Raad met als onderwerp: Markthal van de Toekomst: kansen voor Nijmegen vast te stellen.

Paraaf akkoord

Datum

Paraaf akkoord

Datum

Steller Kristiaan Laumen

 Alleen ter besluitvorming door het College  Actief informeren van de Raad Besluit B&W d.d. 3 november 2015

X Conform advies  Aanhouden  Anders, nl.

nummer: 3.6

Bestuursagenda

Portefeuillehouder

Voorstel aan het College van B

Collegevoorstel

1

Probleemstelling

In het coalitieakkoord 2014-2018 is opgenomen dat het College gaat onderzoeken of een markthal in de binnenstad van Nijmegen tot de mogelijkheden behoort. Daarbij is op 23 september van dit jaar tijdens de bespreken van de nota ‘Binnenstad van de Toekomst’ door de Raad het amendement ‘Er is markt voor een markthal’ aanvaard. Hierdoor is aan deze nota toegevoegd te onderzoeken of een overdekte markthal in de binnenstad tot de mogelijkheden behoort en in gesprek te gaan met eigenaren en ondernemers om het idee actief onder de aandacht te brengen. Middels bijgesloten onderzoek komen we tegemoet aan beide verzoeken. 2

Juridische aspecten

Aan dit voorstel zijn geen juridische aspecten verbonden. 3

Doelstelling

Wij willen de Raad informeren over de resultaten van het onderzoek omtrent de overdekte markthal in de binnenstad en daarbij inzicht bieden in de rol die wij als gemeente voorzien op dit onderwerp. Daarnaast willen we beargumenteren of een markthal in economische en fysieke zin inpasbaar is. 4

Argumenten

In het onderzoek staan drie sporen centraal. Zo is allereerst de rol van de gemeente beschreven, is vervolgens de economische haalbaarheid beschreven en is tenslotte gekeken naar de fysieke inpasbaarheid. Wij zien voor de gemeenten vooral een faciliterende en kaderstellende rol als het gaat om de ontwikkeling van de markthal. Mocht zich vanuit de markt een aansprekend initiatief melden voor het ontwikkelen van een markthal, dan zullen wij hiervoor openstaan en zoeken naar de mogelijkheden om een partij te faciliteren. Een aanbod gestuurde manier van ontwikkelen, dus het zelf ontwikkelen van een markthal, is niet wenselijk. De gemeente heeft steeds minder een rol als investeerder in grond en vastgoed. Daarentegen willen we optreden als een partij die faciliteert en partijen bij elkaar brengt. Als het gaat om de economische haalbaarheid van een markthal constateren wij dat het succes van een markthal sterk afhangt van het aantal toeristische bezoekers. Het is de vraag of Nijmegen op dat vlak sterk genoeg is om een markthal te dragen. Daarnaast bestaat de vraag in hoeverre een markthal de concurrentie aan kan gaan met het supermarktenaanbod en de reguliere warenmarkt in de binnenstad. Wel voorzien wij een aantal kansen voor een markthal: Place to meet, duurzaam, zorgt voor werk en staat op eigen benen. Met betrekking tot de fysieke inpasbaarheid constateren wij dat een markthal altijd enige omvang zal behoeven. De binnenstad van Nijmegen wordt gekenmerkt door compactheid. Transformatie van leegstaand vastgoed is wenselijk bij het inpassen van een markthal. De leegstaande panden in de binnenstad zijn echter niet groot genoeg om een markthal te kunnen huisvesten. Hierdoor is het ontwikkelen van een markthal in de binnenstad lastig. Van belang in het onderzoek is dat wij als gemeente geen concept willen opdragen aan de markt. De uitkomsten van dit onderzoek zijn dan ook geen verplichting, maar eerder een oproep. Wij als gemeente nodigen partijen uit te komen met mooie concepten.

Collegevoorstel

Vervolgvel

2

5

Klimaat

Een markthal gericht op duurzaamheid en lokale producten kan bijdragen aan een lokaal duurzame manier van leven. 6

Financiën

Dit voorstel heeft geen financiële implicaties. 7

Participatie en Communicatie

Omdat het hier over een project in de binnenstad gaat kiezen wij nadrukkelijk voor samenwerking en informatie-uitwisseling en worden aldus verschillende belanghebbende partijen geconsulteerd en op de hoogte gebracht. 8

Uitvoering en evaluatie

We communiceren over de resultaten en bevindingen uit het onderzoek aan de hand van een brief aan de Raad. 9

Risico

Er zijn aan dit voorstel geen risico’s verbonden.

Bijlage(n):

Onderzoek Brief aan de Raad

Economie Economische Ontwikkeling

Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 80 E-mail [email protected]

Aan de gemeenteraad van Nijmegen

Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Datum

3 november 2015

Onderwerp

Markthal van de Toekomst: kansen voor Nijmegen

Ons kenmerk

Contactpersoon

EZ20/15.0010992

Kristiaan Laumen

Datum uw brief

Doorkiesnummer

(024) 3293026

Geachte leden van de Raad, Een markthal is een mooi concept en past binnen deze tijd. Consumenten zijn namelijk op zoek naar nieuwe manieren van consumeren waarin lokale producten, ambachten en horeca belangrijker worden. Bovendien is onze binnenstad in een transformatieproces van een ‘place to buy’ naar een ‘place to meet’. Een markthal is een concept wat dit transformatieproces kan versterken. Tijdens de raadsvergadering van 23 september dit jaar is door u als Raad het amendement ‘Er is markt voor een markthal’ aanvaard. In dit amendement roept u het college op om aan de nota ‘Binnenstad van de Toekomst’ toe te voegen te onderzoeken of een markthal tot de mogelijkheden zou behoren in de binnenstad en in gesprek te gaan met eigenaren en ondernemers om het idee van een markthal beter onder de aandacht te brengen. Middels bijgesloten document willen we u op de hoogte brengen van het onderzoek naar de mogelijkheden van een markthal. Uit onderzoek constateren wij dat een succesvolle markthal zorgt voor toename van het aantal passanten, economische activiteit en lokale handel. Bovendien versterkt een markthal ook het toerisme en de lokale cohesie. Als college voorzien wij aldus een aantal kansen voor een markthal: Place to meet, duurzaam, zorgt voor werk en staat op eigen benen. Wij willen overigens geen concept opdragen aan de markt. Als gemeente voorzien wij juist een faciliterende en kaderstellende rol. Mocht vanuit de markt zich een aansprekend initiatief aandienen voor het ontwikkelen van een markthal, dan zullen wij hier voor openstaan en zoeken naar de mogelijkheden om een partij te faciliteren. Een aanbod gestuurde manier van ontwikkelen, dus het zelf ontwikkelen van een markthal, is zowel vanuit onze rolopvatting als vanwege de financiële risico’s niet wenselijk. Of een markthal in economische zin rendabel zal zijn is op voorhand niet goed in te schatten. Over de markthal in Rotterdam vernemen wij gemengde geluiden. De nieuw gebouwde ‘versmarkten’ in ’s Hertogenbosch en Eindhoven staan nog op het punt te beginnen. We kunnen wel een inschatting maken van de gevolgen van een markthal op het bestaande aanbod in de binnenstad. Een markthal zal zeker gevolgen hebben voor de bestaande weekmarkt, maar de

www.nijmegen.nl

Aan Raad van de gemeente Nijmegen

Gemeente Nijmegen Economie Economische Ontwikkeling

Vervolgvel

1

mate waarin hangt af van opzet en omvang van de markthal. Daarnaast kent Nijmegen een zeer fijnmazig net van supermarkten. In essentie is een markthal met horeca en food een soort supermarkt. De binnenstad kent op dit moment al verschillende supermarkten. De vraag bestaat of een markthal kan concurreren met deze supermarkten. In fysieke zin constateren wij dat de toevoeging van een markthal in de binnenstad een bepaalde mate van transformatie van het bestaande vastgoed met zich mee kan brengen. In de meest wenselijke situatie vult een markthal leegstaand vastgoed op. Op dit moment is echter het bestaande leegstaand vastgoed qua omvang hiervoor niet toereikend genoeg. Op dit moment zien wij in fysieke en economische zin beperkte ruimte voor een markthal. Wel voorzien wij een aantal kansen voor een markthal: Place to meet, duurzaam, zorgt voor werk en staat op eigen benen. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. B. van der Ploeg

Aantal Bijlagen: Onderzoek Markthal van de Toekomst: Kansen voor Nijmegen

www.nijmegen.nl

Aan Raad van de gemeente Nijmegen

Markthal van de Toekomst Kansen voor Nijmegen

Oktober 2015

Markthal van de Toekomst

12 oktober 2015

Inhoud Inleiding ..................................................................................................................................... 3 De markthal ................................................................................................................................ 3 Type markthallen.................................................................................................................... 4 Rol van de gemeente .................................................................................................................. 6 Financiering markthal ............................................................................................................ 6 Economische dragers markthal en de bezoeker ..................................................................... 7 De markthal in de stad ............................................................................................................ 8 Is een markthal fysiek inpasbaar? .............................................................................................. 8 Nota ‘Binnenstad van de Toekomst’ .................................................................................. 8 Past een markthal in de binnenstad? ...................................................................................... 9 Gevolgen van een markthal .................................................................................................. 10 Conclusie en discussie ............................................................................................................. 11

2


12 oktober 2015

Inleiding Sinds de opening van de Rotterdamse markthal op 1oktober 2014 heeft het begrip markthal een vlucht genomen in Nederland. Na vijf jaar bouwen staat er ook weldegelijk een indrukwekkend gebouw. De Rotterdamse markthal is overigens niet alleen een gebouw dat qua architectuur tot de verbeelding spreekt, het is ook een gebouw dat past in deze tijd. Deze markthal zorgt namelijk voor een bepaalde mate van beleving door het combineren van woningen, horeca, detailhandel en ambachten. Op 2 oktober 2013 is de motie: ‘Een markthal van Nijmegen’ unaniem aangenomen door de gemeenteraad. Deze motie roept op tot het in gesprek gaan met stakeholders en te onderzoeken of een markthal past in de Nijmeegse binnenstad. In het coalitieakkoord ‘Samen voor Nijmegen: sociaal, duurzaam en ondernemend’ is dan ook opgenomen te onderzoeken of een markthal past in de binnenstad. Tijdens de raadsvergadering van 23 september jongsleden is het amendement ‘Er is markt voor een markthal’ aanvaard door de gemeenteraad. In dit amendement roept de raad het college op aan de nota ‘Binnenstad van de Toekomst’ toe te voegen te onderzoeken of een markthal tot de mogelijkheden zou behoren in de binnenstad en in gesprek te gaan met eigenaren en ondernemers om het idee van een markthal onder de aandacht te brengen. Middels dit kansendocument willen we antwoord geven op deze vraag. Doel van dit onderzoek is drieledig. Allereerst gaan we in op de rol van de gemeente als het gaat om het ontwikkelen van een markthal. Vervolgens onderzoeken we of een markthal in Nijmegen mogelijk is door te analyseren in hoeverre Nijmegen als stad in economische zin een markthal kan dragen. Een belangrijke vraag hierin is wat de kaders zijn waaraan een markthal in Nijmegen moet voldoen. Als laatste wordt onderzocht in hoeverre een markthal fysiek inpasbaar is in de binnenstad van Nijmegen.

De markthal Op de vraag of een markthal een voor Nijmegen haalbaar en wenselijk concept is, willen we hier allereerst het fenomeen “markthal” nader onderzoeken. Van belang is om een markthal niet te zien als een gebouw op zich. Het moet eerder gezien worden als een plek waar verschillende diensten en activiteiten bij elkaar komen en een (binnen)stad kunnen versterken. Een markthal kan onderdak bieden aan: food, horeca, diensten, ambachten, etc. Een succesvolle markthal zorgt voor toename van het aantal passanten, economische activiteit en lokale handel. Daarnaast zorgt een markthal ook voor toerisme en versterkt de lokale cohesie. Een markthal kan bijdragen aan een lokale economie op drie verschillende niveaus. Zo kunnen markthallen bijdragen aan het opwaarderen van steden en bepaalde buurten. Het bekende voorbeeld is Rotterdam waar de markthal ongeveer 6 miljoen bezoekers per jaar trekt. Andere voorbeelden zijn in Berlijn te vinden. Sinds een aantal jaar krijgt een aantal markthallen uit de jaren ‘70 hun eigen oorspronkelijke functie terug. Deze transities worden aangejaagd door verschillende lokale ondernemers. De markthal draagt zo bij aan de 3


12 oktober 2015

economische ontwikkeling van een buurt. Overigens is opwaardering van een gebied niet altijd een gewenst gevolg. Zo zien we dat door de komst van De Hallen in Amsterdam de omliggende buurt verschiet van kleur. Het gevolg is dat nu de vraag bestaat waar de oorspronkelijke bewoners van het gebied zich moeten huisvesten. Markthallen kunnen ook bijdragen aan een verbeterde lokaal duurzame manier van leven. Producenten van lokale producten kunnen in een markthal hun producten direct aan hun klanten verkopen. Een markthal zorgt daarmee voor een vermenging van het landelijk en stedelijk leven. Een markthal als onderdeel van een groter binnenstedelijk project geeft ons ook de kans om gebiedsontwikkeling te ‘omdenken’. Hierbij gaat het om het toevoegen van groen en het voetgangersvriendelijk maken van straten. In het beoordelen van de wenselijkheid van een markthal moet zeker het thema duurzaamheid worden meegenomen. De laatste manier waarop een markthal kan bijdragen aan de lokale economie is het genereren van banen en welvaart. Naast het gegeven dat markthallen toeristen aantrekken zorgt een succesvolle hal ook voor de nodige banen in een binnenstad. Overigens is er niet één type markthal. Het gevolg hiervan is dat er ook geen duidelijk beeld kan worden gevormd van de gevolgen van dé markthal. Het is de vraag of het wenselijk is te bepalen welk type markthal in Nijmegen gepast is. Daarom moet onderstaande niet gelezen worden als verplichting, maar eerder als een oproep. Wij als gemeente nodigen partijen uit te komen met mooie concepten. Type markthallen Zoals hierboven aangegeven bestaat dé markthal niet. In Nederland maar ook over de grenzen heen bestaan verschillende soorten markthallen. Zo is de markthal in Rotterdam voornamelijk een hal waar ruimte is voor horeca, maar ook ruimte is gegeven aan woningen. Een andere Nederlandse markthal is de eerder genoemde ‘De Hallen’ in Amsterdam. In een vervallen tramremise is een levendige plek ontwikkeld waar ruimte is gegeven aan film, mode, food, ambachten en publieke voorzieningen. De ontwikkeling van ‘De Hallen’ heeft echter 20 ‘slepende’ jaren gekost. Een ingewikkeld proces met hoge kosten en verschillende grepen naar de macht als oorzaken. Een andere Nederlandse markthal is die in Didam uit 1951. Deze markthal is nog één van de twee overdekte weekmarkten in Nederland. Naast de weekmarkt wordt deze markthal ook voor evenementen gebruikt. In Eindhoven is in september van dit jaar de versmarkt ‘Het Veem’ geopend op de locatie Strijp-S. Vanaf 17 oktober gaan hier 30 tot 35 stands vijf dagen in de week versproducten verkopen. De Woningcorporatie Trudo is eigenaar van de versmarkt. De insteek die Trudo kiest voor de markt gaat veel verder dan alleen eten en proeven. Het moet een plek worden waar bezoekers direct hun wekelijkse boodschappen kunnen doen. Daarbij richt men zich op een breed publiek. Hierdoor wordt de versmarkt onderdeel van het hoog stedelijk gebied in Strijp-S. De gemeente Eindhoven heeft volgens Trudo geen rol in gespeeld in de ontwikkeling van de versmarkt.

4


12 oktober 2015

In ’s Hertogenbosch gaat ook binnenkort een versmarkt (Van Heide) haar deuren openen. Het voormalige Stedelijk Museum in het Bossche Paleiskwartier wordt hierdoor opnieuw ingevuld. De ontwikkeling van een markthal in ‘s Hertogenbosch is in 2008 begonnen op initiatief van de provincie Brabant die meer wilde investeren in de agrifood-agenda ‘food’ door middel van een versmarkt. De gemeente ‘s Hertogenbosch heeft zich vervolgens opgeworpen om de versmarkt in de binnenstad te huisvesten. De gemeente heeft zelf actief gezocht naar ondernemers die dit kunnen dragen. De wethouder heeft hierin een trekkende rol gehad en is langs verschillende panden (particulier en gemeentelijk) gegaan om af te tasten of die plekken mogelijk waren. Uiteindelijk kon via de gemeentelijke participatie in de B.V. Paleiskwartier grenzend aan het centraal station een voormalig museum voor een versmarkt in beeld komen. Investeerders Rabobank en ZLTO hebben dit samen met EU-subsidie gefinancierd. De Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) investeert ook in Van Heide. De BOM was vanaf het begin enthousiast. De Versmarkt is volgens de BOM een goed voorbeeld van een innovatieve startup in de de agrifoodsector. Van Heide gaat nu 6 miljoen investeren om daar een versmarkt te beginnen. Zeven dagen per week wordt door deze versmarkt een achterland van 40.000 mensen door 50 fte bediend. Binnen de versmarkt is ook ruimte voor een restaurant gedeelte. Het Honigcomplex kende tot voor kort een bazaar achtige weekmarkt. Deze markt bestond voor 80% uit tweedehands goederen. Vrij recent is deze markt failliet gegaan. Redenen hiervan waren divers. Zo mochten geen nieuwe producten worden aangeboden, alleen tweedehands producten. Verkoop van “food”-producten was niet toegestaan. Dit om concurrentie met de reguliere warenmarkt tegen te gaan. Sterk punt van het Honigcomplex zijn de lage kosten vestigingskosten om een overdekte markt neer te zetten. De markthal als plek waar mensen elkaar ontmoeten past goed binnen de kaders van de ‘Agenda voor de binnenstad’. Nijmegen is ook een duurzame stad. Ons streven is om in 2045 energieneutraal te zijn. Energiebesparing en zonne-energie zijn hierin essentiële elementen. Een markthal moet in lijn met deze gedachten voldoen aan een duurzaam stempel. Wij roepen dan ook marktpartijen op om vooral de markthal duurzaam te laten zijn en een groene uitstraling mee geven.

5


12 oktober 2015

Rol van de gemeente Met ‘De Agenda voor de binnenstad’ als onderlegger kiezen we ervoor om in de binnenstad onze aandacht te verschuiven van het creëren van een ‘place to buy’ naar een ‘place to meet’. Het doel hiervan is het aantrekken van meer bezoekers die ook langer in onze binnenstad verblijven. Deze transitie vraagt een andere kijk op de binnenstad. Beleving, ontmoeten en ontdekken komen hierdoor centraal te staan in ons beleid. Daarbij willen we als gemeente ruimte bieden aan nieuwe initiatieven. Met de beleidsnota ‘Binnenstad van de Toekomst’ werken we de pijler aanpak van leegstand uit de ‘Agenda voor de binnenstad’ verder uit. Deze nota, die als hoofddoel heeft het aanpakken van leegstand, biedt ook ruimte aan nieuwe concepten. Een binnenstad in transitie naar een ‘place to meet’ vraagt om concepten die dit kunnen faciliteren. Zo zien we dat branches vervagen en mensen steeds meer winkelen beschouwen als een vrijetijdsbesteding en uiting van identiteit. Een goed voorbeeld hiervan is het belang wat consumenten hechten aan duurzaamheid en lokaliteit van producten. Een markthal is een concept dat hieraan voldoet. Ook supermarkten spelen hier steeds meer op in. Zo zien we dat de gemeente Roosendaal in het vernieuwde winkelcentrum de Biggelaar in wil spelen op deze vraag. Samen met een lokale coöperatie van boeren en telers wordt wekelijks een overdekte foodmarkt op 1.000 m² georganiseerd. Sinds de economische crisis van 2008 is de opvatting van de rol van de overheid sterk veranderd. Vanwege verminderde beschikbaarheid aan financiële middelen is een andere rol van de overheid noodzakelijk en kiezen wij als gemeente een andere positie. In de stadsvisie 2020 is onze sturingsfilosofie als volgt verwoord: ‘De gemeente Nijmegen wil een betrouwbare en rechtvaardige overheid zijn, een overheid die laat zien vertrouwen te hebben in de bewoners en partijen in de stad: minder hindermacht en meer facilitator’. We voorzien als gemeente steeds minder een rol als investeerder in grond en vastgoed. Daarentegen willen we optreden als een partij die faciliteert en partijen bij elkaar brengt. Als het gaat om de markthal voorzien wij als gemeente dan ook een faciliterende en kaderstellende rol. Mocht vanuit de markt een aansprekend initiatief zich melden voor het ontwikkelen van een markthal, dan zullen wij hier voor openstaan en zoeken naar de mogelijkheden om een partij te faciliteren. Een aanbod gestuurde manier van ontwikkelen, dus het zelf ontwikkelen van een markthal, is zowel vanuit onze rolopvatting als vanwege de financiële risico’s niet wenselijk. Zeker niet in een binnenstad waar een veelvoud aan economische belangen en posities aan de orde is en de prijs per m² het hoogst is vergeleken met de rest van Nijmegen. Financiering markthal De omvang van investeringen die nodig zijn om een markthal te ontwikkelen is moeilijk te bepalen. Kijkend naar voorbeelden in Nederland en daar buiten, kan worden gesteld dat ieder concept uniek is. Bovendien is al aangegeven dat het ontwikkelen van vastgoedprojecten in binnensteden, naar verhouding kostbaar zijn in verhouding tot het aantal te realiseren m². In Nijmegen zien we ook dat deze druk toeneemt.

6


12 oktober 2015

Het onderzoeken van de financierbaarheid van een markthal bestaat uit twee onderdelen. Ten eerste moet bepaald worden in hoeverre de financiering mogelijk is via private investeerders. Dit is een belangrijke indicatie of vanuit het principe van marktwerking er een financieel rendement kan worden gerealiseerd. Mocht dit niet mogelijk zijn dan is de tweede optie die verloopt via publiek private samenwerking. In het buitenland zoals in Barcelona en Wroclaw zien we dat de financiering voornamelijk verloopt via publieke middelen. Zo wordt gebruik gemaakt van lokale stimuleringsprogramma’s. Bij de Nederlandse voorbeelden is de bijdrage van de gemeentelijke overheid echter beperkt. Zo weten we dat bij de ontwikkeling van de markthal in Rotterdam de financiering heel lastig is geweest. Ondanks de bouwstart in 2009 was de financiering pas in 2012 rond. Ter indicatie: in Rotterdam betrof het een totale investering van 172 miljoen Euro. De gemeentelijke bijdrage beperkte zich tot de ontwikkeling van parkeerruimte. Mede in het verlengde van onze rolopvatting als gemeente dient ook voor wat betreft de financiering het initiatief voornamelijk van private partijen dienen te komen. Vastgoedpartijen en bedrijfsmakelaars uit Nijmegen geven aan op dit moment geen aanvragen te krijgen voor een markthal. Ook wij als gemeente hebben heden ten dagen geen concrete aanvraag gekregen voor een markthal op zich. Wel wordt vaker via het bedrijvenloket geïnformeerd naar de mogelijkheden van economische activiteiten die in een markthal zouden passen. In het kader van de nota ‘Binnenstad van de Toekomst’ zijn in een eerder stadium overleggen geweest met de Molenpoort Passage over de mogelijkheden van een markthal. Dit bleek niet wenselijk. Men gaf hier vooralsnog geen brood in te zien. Daarnaast staan langlopende huurcontracten van de huidige winkeliers een dergelijke ontwikkeling in de weg. Economische dragers markthal en de bezoeker Zoals eerder aangegeven zijn veel markthallen, vooral in het buitenland, onderdeel van een lokale cultuur. Daarnaast vervullen veel markthallen eerder een toeristische dan een andere functie. De vraag bestaat of Nijmegen een dusdanig achterland heeft voor een markthal die vooral op toeristische bezoekers draait. Op de vraag in hoeverre een markthal concurrerend werkt op bestaand aanbod in Nijmegen, dient vooral gekeken te worden naar de gevolgen voor de bestaande warenmarkt en voor sectoren als detailhandel-food en horeca. In Nijmegen kennen we al een goed functionerende markt in de binnenstad. Bovendien wordt er hard gewerkt aan een toekomstbestendige weekmarkt. Een markthal zal zeker gevolgen hebben voor deze weekmarkt, maar de mate waarin hangt af van opzet en omvang van de markthal. Nijmegen kent bovendien een zeer fijnmazig net van supermarkten. In essentie is een markthal met horeca en food een soort supermarkt. De binnenstad kent op dit moment verschillende supermarkten. De vraag bestaat of een markthal kan concurreren met deze supermarkten. In Rotterdam zien we dat de foodtak van de markthal het erg lastig heeft omdat de prijs-kwaliteit verhouding niet de concurrentie met reguliere markt en supermarkten aan kan. Het Rotterdamse voorbeeld moet het vooral hebben van de toeristische bezoeker, die gebruik maakt van de aantrekkelijke aangeboden horeca in de hal. In reactie op het onderzoek geeft de Centrale Vereniging voor de Ambulante Handel aan dat de komst van een markthal niet alleen een zware wissel trekt 7


12 oktober 2015

op de ambulante handel, maar op de detailhandelsstructuur als geheel. Zij adviseren de gemeente ook een vinger aan de pols te houden. De markthal in Didam heeft met zijn 3.000 m2 een aanzienlijke omvang, maar is qua opzet vrij verouderd. De markthal richt zich een aanbod aan dagelijkse producten vooral op inwoners vanuit de directe omgeving. De markthal heeft echter te maken met een dalend aantal bezoekers. Overigens zijn de grootste trekkers de viskramen. Hoe de versmarkten in ’s Hertogenbosch en Eindhoven gaan functioneren is nog niet in te schatten. Beide markten staan namelijk nog op het punt om te beginnen. De markthal in de stad Op dit moment zijn er geen concrete initiatieven voor het oprichten van een markthal in Nijmegen. Dit neemt niet weg dat wellicht in de toekomst een initiatief zich aandient. Hoe kan een markthal passen in ons idee van een binnenstad? 



 

Place to meet: een markthal is gericht op het creëren van een verblijfsklimaat. Ontmoeten, beleven en ontdekken moeten centraal staan in het concept. Denk hierbij aan een lokale bierbrouwerij, koffiebrander, siropenfabriek, groenten en fruit uit urban farming projecten, food trucks, cultuur gecombineerd met live muziek. Duurzaam: een markthal promoot het duurzame leven en heeft een groene uitstraling. De mensen moeten dichter bij de natuur komen. Kinderen moeten de kans krijgen om verse producten te proeven en te leren over productieprocessen. Staat op eigen benen: een markthal moet economisch levensvatbaar zijn. Zorgt voor werk: een markthal biedt kansen aan ondernemers om een start te maken en nieuwe markten aan te boren.

Is een markthal fysiek inpasbaar? Bij de toetsing van de fysieke inpasbaarheid van een markthal zijn we afhankelijk van provinciale en lokale beleidskaders. In de Omgevingsvisie Gelderland is het provinciaal ruimtelijk beleid verankerd. De provincie streeft naar een evenwichtige en toekomstbestendige detailhandel die bijdraagt aan vitale, aantrekkelijke steden en dorpen. In het beleid staan de bestaande centra in de (binnen-)steden en dorpen centraal. Om deze in de toekomst vitaal te houden streeft de provincie naar transformatie en vernieuwing van bestaande winkelgebieden. Mocht een initiatief van een markthal zich aanbieden, dan ligt vestiging in een bestaand winkelgebied, in eerste instantie de binnenstad, voor de hand. Nota ‘Binnenstad van de Toekomst’ De nota ‘Binnenstad van de Toekomst’ spreekt niet van de mogelijkheden van een markthal in de binnenstad. Wel wordt aangegeven dat we zoveel mogelijk medewerking geven aan nieuwe, innovatieve concepten of vervanging van ‘oud’ naar ‘nieuw’ (bijvoorbeeld in bestemmingsplanprocedures of bij functieverandering). Het toestaan van een markthal in de binnenstad is daarvan een goed voorbeeld.

8


12 oktober 2015

Past een markthal in de binnenstad? De binnenstad van een Nijmegen is een vrij klein en compact winkelgebied vergeleken met andere steden. De druk op de binnenstad voor schaalvergroting is hoog. Bovendien zal een markthal altijd enige omvang behoeven. Wanneer er stalletjes of zelfs foodtrucks in de markthal moeten passen hebben we naar schatting een minimale ruimte van 3.000 m² nodig. Bovendien schrijft de geldende ‘Marktverordening’ een aantal afstandseisen voor. Daarnaast is de gemiddelde lengte van een kraam 4 meter en diepte 3 meter (in het totaal 12 m²). Een hypothetisch aantal van 32 marktkramen (vergelijkbaar met Eindhoven) zal minimaal 1900 m² moeten bedragen. Als we hier ook nog de bevoorrading/laden en lossen bij optellen komen we aan 3.000 m². Overigens kennen alle markthallen (Rotterdam, Eindhoven, ’s Hertogenbosch, etc) een eigen opstelling en is variatie hierin mogelijk. Wanneer we kijken naar de leegstandskaart van de binnenstad zien we dat op dit moment geen ruimte is om leegstand van deze omvang te transformeren naar een markthal.

Kaart 1: Leegstand in de binnenstad

Ruimte bieden aan een markthal betekent dus dat hiervoor transformatie van bestaand vastgoed noodzakelijk is. Zoals eerder aangegeven zou de Molenpoort Passage een optie kunnen zijn. In het kader van de nota ‘Binnenstad van de Toekomst’ zijn zoals eerder aangegeven in een eerder stadium overleggen geweest met de Molenpoort Passage over de mogelijkheden van een markthal. Dit bleek niet wenselijk. In het onderzoek naar de fysieke inpasbaarheid is ook gekeken naar de mogelijkheden van transformatie van een aantal andere grote leegstaande panden. 9


12 oktober 2015

Gevolgen van een markthal Een markthal heeft ook gevolgen voor verkeersstromen en bevoorrading. Indien een aanvraag wordt ingediend moet hiermee rekening worden gehouden. De raad heeft aangegeven toe te willen naar een verkeersluwe binnenstad. Inpasbaarheid van een hal die afhankelijk is van dagelijkse toevoer maakt dit lastig.

10


12 oktober 2015

Conclusie en discussie Een markthal is een mooi concept en past binnen deze tijd. Een markthal kan ondersteunen in het transformatieproces van onze binnenstad naar een ‘place to meet’ en kan bijdragen aan een duurzame samenleving bovendien. Als gemeente zien we vooral de rol weggelegd als facilitator van een goed initiatief, niet als ontwikkelaar van een markthal. Mocht er vanuit de markt vraag zijn naar het ontwikkelen van een markthal, dan zullen wij een initiatief positief benaderen en zoveel mogelijk faciliteren. Wel houden we de gevolgen van de markthal nauwlettend in de gaten. Wij willen als gemeente geen concept opdragen aan de markt. Daarom moet dit onderzoek ook niet gelezen worden als verplichting, maar eerder als een oproep. Wij als gemeente nodigen partijen uit te komen met mooie concepten. Met andere woorden verras en inspireer ons. Samen maken we onze stad beter. Wel voorzien wij kansen voor een markthal: Place to meet, duurzaam, zorgt voor werk, en staat op eigen benen. Op dit moment zien wij echter in fysieke en economische zin geen concrete ruimte voor een markthal. Hierdoor is transformatie van bestaand in gebruik zijnde vastgoed noodzakelijk en medewerking van de eigenaren noodzakelijk. Indien een aanvraag zich voordoet moeten wij dan ook nader onderzoeken of het inpasbaar is.

11

Markthal van de Toekomst: kansen voor Nijmegen

Recommend Documents