verbintenissenrecht Huisbewaring zet huur- bescherming

verbintenissenrecht Huisbewaring zet huurbescherming onder druk S.I. ELSINGA*

Tijdelijke verhuur van woonruimte is ‘in’. De bewoner van een zogenaamde ‘distributiewoning’1 stuit echter op zowel civielrechtelijke als bestuursrechtelijke barrières als deze zijn woning tijdelijk aan een derde wil verhuren. De (onder)huurder van woonruimte wordt door de wetgever namelijk in ruimte mate beschermd. Daarnaast dienen bewoners van distributiewoningen te voldoen aan de eisen die de Huisvestingswet stelt. Om deze barrières te ondervangen wordt sinds enkele jaren in de praktijk ‘huisbewaring’ toegepast. Huisbewaring houdt in dat een bewoner zijn woning tijdelijk in gebruik geeft aan een derde, de huisbewaarder. Het is de bedoeling dat de oorspronkelijke bewoner na de periode van huisbewaring direct in de woning terug kan keren. Omdat huisbewaring niet voortkomt in de wet, roept deze constructie een aantal belangrijke vragen op. Want is feitelijk niet sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW? En kan de huisbewaarder bij de rechter met succes een beroep doen op huur(prijs)bescherming? 1.

Inleiding

Huisbewaring is ontwikkeld om de huiseigenaar of de huurder van een woning de mogelijkheid te bieden om zijn woning tijdelijk te verlaten en de woning na zijn terugkomst direct weer zelf te betrekken. Tijdens zijn afwezigheid kan de huiseigenaar of huurder de woning aan een derde (de ‘huisbewaarder’) tegen betaling in gebruik geven. Wordt de woning gehuurd, dan zal de huurder voor huisbewaring toestemming moeten vragen aan de verhuurder. Huisbewaring is zowel mogelijk in de distributiesector als in de vrije huursector. Dit artikel richt zich met name op huisbewaring ten aanzien van distributiewoningen die in Amsterdam zijn gelegen. De Gemeente Amsterdam heeft voor deze categorie woningen namelijk een speciale beleidsregel opgesteld, waarmee zij huisbewaring reguleert. Voor huisbewaring van een distributiewoning dient de huiseigenaar of de huurder toestemming te vragen aan de Gemeente Amsterdam. Het vragen van toestemming gebeurt via een speciaal daarvoor opgesteld aanvraagformulier. Op dit formulier dienen alle bij de huisbewaring betrokken partijen een handtekening te zetten. Wordt de huisbewaring door de gemeente goedgekeurd, dan ontvangt de huiseigenaar of huurder daarvan bericht. Tussen de huiseigenaar of huurder van de woning en de huisbewaarder wordt doorgaans een huurovereenkomst of een ‘huisbewaringsovereen-

komst’ aangegaan. Ook komt het voor dat alleen mondelinge afspraken worden gemaakt. Huisbewaring heeft voor zowel huiseigenaren als huurders in de distributiesector, niet alleen civielrechtelijke, maar ook bestuursrechtelijke voordelen. De wettelijke regeling omtrent huur en verhuur van woonruimte in het BW biedt namelijk weinig mogelijkheden om een woning tijdelijk aan een derde in gebruik te geven. Spreken huurder en verhuurder een huurtermijn van bijvoorbeeld twee jaar af, dan betekent dit niet zonder meer dat de huurder de woning na ommekomst van deze termijn moet verlaten. De wet bepaalt immers dat een huurovereenkomst niet door het enkele verloop van de overeengekomen periode eindigt. De huiseigenaar of huurder die zijn woning tijdelijk verhuurt, heeft dus geen garantie dat hij de woning na zijn terugkomst direct weer zelf kan gebruiken. Uit rechtspraak van de Rechtbank Amsterdam blijkt echter dat de huisbewaarder van een distributiewoning geen beroep op huurbescherming toekomt. Deze rechtspraak zal op een later moment in dit artikel worden besproken. Door het opnemen van een diplomatenclausule in de huurovereenkomst kan onder bepaalde voorwaarden een uitzondering worden aanvaard op de regel dat huur van woonruimte voor onbepaalde tijd wordt aangegaan. Deze vorm van verhuur biedt voor de situatie waarin het gaat om een distributiewoning echter geen oplossing, aangezien de (onder)huurder bestuurs-

*

Mw. mr. S.I. Elsinga is advocaat bij Van Benthem & Keulen advocaten in Utrecht.

1.

Dat zijn woningen met een huurprijs lager dan € 664,66 (peildatum: 1 januari 2012) vastgesteld naar aanleiding van het woningwaarderingsstelsel.

Tijdschrift voor de Procespraktijk 2012-6

151

Huisbewaring zet huurbescherming onder druk

rechtelijk gezien in bezit moet zijn van een huisvestingsvergunning.2 Dit is doorgaans niet het geval. Wordt de huisbewaring door de Gemeente Amsterdam goedgekeurd, dan is de huisbewaarder voor de overeengekomen periode van huisbewaring echter van het vergunningsvereiste vrijgesteld. De woning wordt dan legaal bewoond. Volgens de Gemeente Amsterdam is huisbewaring mogelijk als de huiseigenaar of huurder zijn woning tijdelijk verlaat in verband met werk of studie, een reis, verpleging of verzorging elders, detentie, (proef)samenwonen of remigratie.3 Huisbewaring wordt toegestaan voor maximaal één jaar, en kan vervolgens nog met één jaar worden verlengd. De verhuurders die huisbewaring aanbieden variëren van particuliere verhuurders tot woningcorporaties. Uit de informatie van bijvoorbeeld woningcorporatie Ymere blijkt dat de huurder ten aanzien van de verhuurder zelf aansprakelijk blijft voor het naleven van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, zoals het betalen van huurpenningen.4 De huurder wordt bovendien verplicht om bij het aangaan van de huisbewaring alvast een voorwaardelijke huuropzegging te ondertekenen. Keert de huurder niet op tijd in de woning terug, dan geldt de huurovereenkomst volgens Ymere als opgezegd. In dat geval promoveert de huisbewaarder niet tot huurder. Hoewel huisbewaring als zelfstandige constructie niet in de wet voortkomt, voldoen de kenmerken van huisbewaring aan de voorwaarden van ‘huur’ in de zin van artikel 7:201 BW. In de volgende paragraaf zal hierop worden ingegaan. Tevens zullen twee uitspraken van de Rechtbank Amsterdam aan bod komen waaruit blijkt dat de huisbewaarder die in een distributiewoning woont, geen succesvol beroep op huur(prijs)bescherming toekomt. In paragraaf 3 wordt behandeld welke risico’s de verhuurder en huurder van een woning in de vrije sector lopen indien gekozen wordt voor huisbewaring. Ten slotte komt in paragraaf 4 aan de orde op welke wijze huurbescherming van een huisbewaarder in de vrije sector contractueel gezien (zo veel als mogelijk) kan worden voorkomen. Dit artikel eindigt met een conclusie. 2.

Kwalificatie huisbewaring en huurbescherming

Het lijkt erop dat met de noemer ‘huisbewaring’ wordt beoogd om te verhinderen dat het gebruik van een woning als ‘huur’ wordt aangemerkt met inbegrip van huur(prijs)bescherming. Maar aangezien de huisbewaarder voor het gebruik van de woning aan de huiseigenaar of huurder een vergoeding betaalt is aan de wettelijke voorwaarden voor de kwalificatie van ‘huur’ in de zin van artikel 7:201 BW voldaan. Bovendien

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

hangt het karakter van een overeenkomst niet af van de naam die partijen aan hun rechtsverhouding geven. Doorgaans maakt de rechtspraak korte metten met dergelijke vormen van ontduiking van huurbescherming. Verwacht zou worden dat aan de huisbewaarder die zijn situatie aan de rechter voorlegt, een beroep op huur(prijs)bescherming wordt toegezegd. Maar niets is minder waar. In het verleden gaf de rechtspraak nog wel eens aan dat een huisbewaarder aanspraak kon maken op huurbescherming omdat sprake is van huur en verhuur van woonruimte. De afgelopen jaren lijkt de lagere rechtspraak echter voorzichtig op te schuiven in die zin dat de Amsterdamse rechter de huisbewaarder van een distributiewoning juist een beroep op huurbescherming ontzegt. Het gebruik van woonruimte kwalificeert volgens de rechter als naar zijn aard van korte duur.5 Op een dergelijk gebruik is het woonruimte regime krachtens artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing.6 Dit betekent dat het gehele stelsel van huur- en huurprijsbescherming voor deze categorie huurovereenkomsten niet geldt. Drie uitspraken van de Rechtbank Amsterdam zullen hieronder worden besproken. De zaak waar de kantonrechter Amsterdam op 23 december 20107 over diende te oordelen betrof een huiseigenaar die zijn distributiewoning voor de duur van zijn rondreis door Amerika door middel van een huurovereenkomst aan een huisbewaarder in gebruik had gegeven. In de huurovereenkomst waren partijen overeengekomen dat het gebruik door de huisbewaarder kwalificeerde als naar zijn aard van korte duur. Na afloop van de overeengekomen huurtermijn verzocht de huisbewaarder de Huurcommissie om uitspraak te doen over de hoogte van de huurprijs.8 In geschil ging het ten eerste om de vraag op welke wijze de huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd. Daarna kon worden bepaald welke huurprijs de huisbewaarder voor het gebruik van de woning moest betalen: de overeengekomen huurprijs of de huurprijs die door de Huurcommissie was vastgesteld. De kantonrechter overwoog dat de strekking van de huurovereenkomst was dat de huiseigenaar de woning aan de huisbewaarder verhuurde voor de duur van zijn rondreis door Amerika. De huisbewaarder moest bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben begrepen dat het om een tijdelijk gebruik ging. Bovendien had de huisbewaarder als eens eerder een overeenkomst tot huisbewaring gesloten en wist dus waar hij aan begon. De kantonrechter oordeelde dat sprake was van een gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur. Daarnaast vond de kantonrechter dat de huisbewaarder de tussen partijen overeengekomen huurprijs moest betalen in plaats van de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs (r.o. 22):

Verhuur op basis van een diplomatenclausule kan in de vrije sector wel uitkomst bieden aangezien de (onder)huurder daar niet in bezit hoeft te zijn van een huisvestingsvergunning. www.amsterdam.nl. www.ymere.nl. Ktr. Amsterdam 23 december 2010, WR 2011, 72. A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2009, p. 212. Ktr. Amsterdam 23 december 2010, LJN BR3450. Op de website van de Gemeente Amsterdam staat (onterecht) aangegeven dat de huisbewaarder de hoogte van de huurprijs kan laten toetsen door de Huurcommissie.

152



‘De mate waarin terughoudendheid moet bestaan met betrekking tot het hanteren van een regel als onderhavige,9 hangt niet alleen af van de kennelijke bedoeling van de wetgever om door toepassing van de regels van huurbescherming misbruik van schaarste op de woningmarkt te beperken of te voorkomen en dus uitzonderingen op die huurbescherming zo beperkt mogelijk te houden. Ook heeft een rol te spelen het feit dat menigeen thans, meer dan vroeger, er voor kiest een beperkte periode, ook wel sabbatical genoemd, het reguliere werk te onderbreken om ervaringen in het buitenland op te doen. Niet valt in te zien waarom in een dergelijk geval een kostendekkende vergoeding voor het gebruik van de tijdelijk achter te laten woning niet zou kunnen worden overeengekomen.’ In de zaak bij de voorzieningenrechter te Amsterdam op 15 februari 201210 ging het om een huurder die zijn distributiewoning tijdelijk aan een huisbewaarder ter beschikking had gesteld. Tegen het einde van de overeengekomen termijn van huisbewaring werd de huurovereenkomst door de huurder opgezegd. De huisbewaarder weigerde de woning te verlaten. In kort geding vorderde de verhuurder (Stadsgenoot) ontruiming van de woning door de huisbewaarder. De huisbewaarder vorderde op zijn beurt dat de huurovereenkomst met de verhuurder op grond van artikel 7:269 BW zou worden voortgezet. De voorzieningenrechter oordeelde dat weliswaar aan de wettelijke voorwaarden voor onderhuur was voldaan maar verbond daar niet de conclusie aan dat de huurovereenkomst door de huisbewaarder mocht worden voortgezet. Huisbewaring gaf de huurder juist de mogelijkheid om na zijn afwezigheid in de woning terug te keren maar het was niet de bedoeling dat de huisbewaarder tot huurder zou promoveren. Aangezien het de verhuurder vrijstond om onderhuur in het geheel te verbieden, stond het de verhuurder ook vrij om de onderhuur slechts voor een bepaalde periode toe te staan, vond de rechter. De huisbewaringsovereenkomst moet volgens de voorzieningenrechter worden gezien als een driepartijenovereenkomst tussen verhuurder, huurder en huisbewaarder, waarin de verhuurder de huurder onder voorwaarden toestemming geeft de woonruimte voor een bepaalde periode aan de huisbewaarder in gebruik te geven. De huisbewaring is beperkt tot de overeengekomen periode, zodat daarna aan de kwalificatie van de rechtsverhouding als onderhuur niet meer de onder artikel 7:269 BW geregelde rechtsgevolgen zijn verbonden. Uit de hiervóór genoemde rechtspraak blijkt dat huisbewaring in de praktijk werkbaar is: een distributiewoning kan voor een bepaalde periode aan een derde in gebruik worden gegeven terwijl een beroep op huurbescherming bij de rechter niet vruchtbaar is. Bovendien heeft de gemeente een bestuursrechtelijke stok achter de deur. Krachtens artikel 7 lid 1 van de Huisvestingswet is het namelijk verboden om zonder vergunning

9. 10. 11. 12.

een distributiewoning in gebruik te nemen voor bewoning. Gebeurt dit toch, dan kan de gemeente de huisbewaarder een bestuurlijke boete opleggen van € 340 per vastgestelde overtreding.11 Ook degene die de woning ter beschikking stelt, kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. De Gemeente Amsterdam treedt in samenwerking met woningcorporaties hard op tegen illegale onderhuur van distributiewoningen. Uit de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam op 21 november 2011 blijkt dat de rechter deze aanpak steunt.12 Deze zaak had betrekking op een huurder die zijn woning op internet voor onbepaalde tijd te huur had aangeboden. De advertentie vermeldde bovendien dat inschrijving op het adres van de woning bij de gemeente niet mogelijk was. Twee werknemers van de verhuurder (Stichting Eigen Haard) besloten de woning te gaan bezichtigen en zich daarbij voor te doen als potentiële onderhuurders. Uit het verslag van het bezoek bleek dat het de huurder voor ogen stond om de woning één jaar onder te verhuren en daarna eventueel huisbewaring aan te vragen. In de huurovereenkomst was een verbod tot onderhuur opgenomen. De verhuurder vorderde in kort geding ontruiming van de woning zo nodig met behulp van de sterke arm. De voorzieningenrechter bepaalde dat in de onderhavige omstandigheden ook een poging tot onderhuur van de woning een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurder jegens de verhuurder opleverde. De huurder diende zich ten aanzien van de verhuurder immers als een goed huurder (artikel 7:213 BW) te gedragen: ‘Onder goed huurderschap moet mede worden begrepen de verplichting voor de huurder zich in te spannen de vertrouwensrelatie die tussen verhuurder en huurder moet bestaan, in stand te houden, in het bijzonder waar het betreft het gebruik van de woning. De onderhavige huurwoning betreft een woning die behoort tot de sociale woningvoorraad. Gelet op de grote schaarste in Amsterdam aan betaalbare woonruimte, kan het de huurder van een dergelijke woning zwaar worden aangerekend, als hij bewust handelingen verricht die, zo hij hierin niet zou zijn belemmerd door het optreden van Eigen Haard, zouden hebben geleid tot een voor de woningcorporatie volstrekt onwenselijke situatie, te weten het gebruik van de woning door “huurders” die daarvoor in het geheel niet in aanmerking komen.’ De voorzieningenrechter vond het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de tekortkoming van de huurder ernstig genoeg zou achten om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Zowel de gemeente als woningcorporaties streven immers naar een eerlijke verdeling van goedkope woonruimte en hebben zodoende een groot belang bij het effectief optreden tegen illegale onderhuur.

Hier wordt bedoeld de kwalificatie van een huurovereenkomst waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur is. Rb. Amsterdam 15 februari 2012, LJN BV6356, Prg. 2012, 95 en WR 2012, 57 (Stadgenoot/Özgüven). Zie bijlage 5 van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam. Rb. Amsterdam 21 november 2011, WR 2012, 45.


153


De enige wijze waarop een distributiewoning aan een derde tijdelijk in gebruik mag worden gegeven, is derhalve via de huisbewaringsmethode (oftewel de ‘Amsterdam-methode’). De vraag rijst echter of de huisbewaarder die een woning in de vrije sector huurt, wel een gewillig oor bij de rechter vindt in die zin dat de huisbewaarder toch aanspraak maakt op huur(prijs)bescherming.

met de verhuurder mocht voortzetten. Maar aangezien de huisbewaarder de woning op verzoek van de verhuurder reeds had ontruimd, diende de verhuurder schadevergoeding aan de huisbewaarder te betalen. Door de huisbewaarder niet het genot van het gehuurde te verschaffen, schoot de verhuurder immers tekort in de nakoming van de huurovereenkomst (artikel 6:74 BW).

3.

3.2.

Risico’s voor de verhuurder en huurder in de vrije huursector

Daar waar het gaat om huur en verhuur van woningen in de vrije sector lopen de verhuurder13 en de huurder in geval van huisbewaring sneller het risico om in de valkuilen van het huurrechtstelsel van woonruimte te trappen. De huisbewaarder die een distributiewoning tot zijn beschikking heeft, is door de oorspronkelijke bewoner immers bij de aanvraag tot huisbewaring bij de gemeente betrokken. De tijdelijke aard van het gebruik van de woning is bij de huisbewaarder bekend. Dit geldt niet zonder meer voor de huisbewaarder die een vrijesectorwoning bewoont. In dat geval bestaat het risico dat de rechter oordeelt dat de huisbewaring betrekking heeft op reguliere huur waarbij de huisbewaarder recht heeft op huur(prijs)bescherming. De huisbewaring schiet dan zijn doel voorbij. Bovendien ontbreekt een bestuursrechtelijke stok achter de deur. Het belang van een goede verdeling van schaarse en goedkope woonruimte is in de vrije sector immers niet in het gedrang. Twee vormen van huurbescherming waar de huisbewaarder in het verleden bij de rechter met succes een beroep op heeft gedaan, worden hieronder besproken. Voortzetting van de huurovereenkomst door de huisbewaarder De verhuurder die zijn woning aan een huisbewaarder ter beschikking stelt loopt het risico dat de huisbewaarder met succes de huurovereenkomst voortzet in de zin van artikel 7:269 BW. Op grond van deze bepaling zet de onderhuurder na het eindigen van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder de huurovereenkomst met de verhuurder voort. De voortzetting geldt voor alle gevallen van onderhuur van zelfstandige woonruimte en zowel voor bevoegde als onbevoegde onderhuur. Gelukkig voor de verhuurder heeft deze de mogelijkheid om binnen zes maanden na het moment waarop de onderhuur is voortgezet, bij de rechtbank een vordering tot beëindiging van de onderhuur in te stellen. De verhuurder kan voortzetting echter slechts onder bepaalde voorwaarden weigeren, bijvoorbeeld als de onderhuurder te weinig financiële middelen heeft om de huurpenningen te betalen of als voortzetting in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Dat de verhuurder dit risico daadwerkelijk loopt blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam op 19 november 1997.14 De rechter oordeelde dat de huisbewaarder de huurovereenkomst

De huisbewaarder wordt beschermd tegen opzegging van de huurovereenkomst Als de huisbewaarder aan het einde van de overeengekomen duur weigert om de woning te verlaten en niet akkoord gaat met huurbeëindiging, dan zal de huiseigenaar of de huurder de huurovereenkomst met de huisbewaarder niet buiten de rechter om kunnen opzeggen. Oordeelt de rechter dat sprake is van reguliere huur, dan zal de huurovereenkomst met de huisbewaarder slechts kunnen worden opgezegd als sprake is van een van de opzeggingsgronden zoals verwoord in artikel 7:271 BW. Het kan dus zomaar gebeuren dat de huiseigenaar of de huurder zijn woning aan de huisbewaarder ‘kwijtraakt’. De Rechtbank Amsterdam oordeelde in 2002 dat de huurovereenkomst van de huisbewaarder van een sloopwoning kwalificeerde als reguliere huur. De reden hiervoor was dat de woning als zelfstandige woonruimte werd gebruikt, de huisbewaarder de huurprijs en de servicekosten betaalde en de sloop van de woning door de verhuurder was uitgesteld.15 Bovendien woonde de huisbewaarder reeds vier jaar in het pand, waardoor geen sprake was van een gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur. Aangezien de verhuurder zich niet op een van de opzeggingsgronden uit het BW had beroepen, kon de huisbewaarder in de woning blijven wonen.

3.1.

4.

Het voorkomen van huurbescherming in de vrije huursector

Zoals eerder opgemerkt wordt huisbewaring in de vrije sector niet door de Gemeente Amsterdam gereguleerd. De kans is dus groot dat de rechter zal oordelen dat sprake is van reguliere huur. Of de huisbewaarder zich bij de rechter met succes op huur(prijs)bescherming kan beroepen, is dus geheel afhankelijk van hetgeen partijen met elkaar overeenkomen en of deze afspraken standhouden in het licht van de (dwingendrechtelijke) regels omtrent huur en verhuur van woonruimte in het BW. Uit de huurovereenkomst met de huisbewaarder zal de tijdelijke aard van het gebruik van de woning en de bedoeling van partijen, ondubbelzinnig moeten blijken. Een beroep van de huisbewaarder op huurbescherming zal immers niet slagen als de rechter vaststelt dat sprake is van een gebruik van woonruimte dat kwalificeert als naar zijn aard van korte duur. Daarnaast is tijdelijke verhuur onder omstandigheden mogelijk als in de huurovereenkomst een diplomatenclausule is opgenomen. Beide opties worden besproken.

13. Met ‘verhuurder’ wordt hier ook de woningeigenaar bedoeld. 14. Rb. Amsterdam 19 november 1997, WR 1998, 39. 15. Rb. Amsterdam 28 februari 2002, LJN AL9168.

154



4.1.

Huisbewaring is een gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur De huisbewaarder komt geen succesvol beroep op huurbescherming toe als de rechter vaststelt dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Het lastige hierbij is, dat alleen de rechter een dergelijk gebruik kan vaststellen. Bovendien heeft de wetgever overwogen dat artikel 7:232 lid 2 BW een restrictieve toepassing kent. Het dient te gaan om zaken waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.16 De verhuurder en huurder hebben op voorhand dus nooit zekerheid over de vraag of de huisbewaarder huurbescherming toekomt. In ieder geval zal de huurovereenkomst ondubbelzinnig moeten zijn gericht op de tijdelijke aard van de huisbewaring zodat de kans het grootst is dat een rechter een beroep op huurbescherming door de huisbewaarder in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet wenselijk acht. 4.2.

Huisbewaring door middel van tijdelijke verhuur met een diplomatenclausule De huiseigenaar van een woning zou ook (of nog beter: daarnaast) kunnen kiezen voor het opnemen van een zogenaamde ‘diplomatenclausule’ in de huurovereenkomst met de huisbewaarder. Deze vorm van huur wordt ook wel ‘tussenhuur’ genoemd. Het opnemen van een diplomatenclausule in de (onder)huurovereenkomst, zal een huurder helaas niet steeds kunnen baten. Vereist is dat de eigenaar de woning niet eerder heeft verhuurd en dat de eigenaar de woning na ommekomst van de periode van huisbewaring weer zelf betrekt. De eigenaar van de woning kan de woning in de tussentijd echter maar één keer tijdelijk verhuren. Hierbij dient het volgende in aanmerking te worden genomen:17 – Er moet zich een situatie voordoen zoals omschreven in artikel 7:274 lid 2 onder b of c BW. – Met de huisbewaarder moet uitdrukkelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesloten met opgaaf van reden. Op die manier is de tijdelijke aard van de huur voor beide partijen op voorhand duidelijk. Partijen kunnen een tijdsduur in maanden of in jaren opnemen in de huurovereenkomst of afspreken dat de woning wordt verhuurd totdat de verhuurder of de vorige huurder terugkeert uit het buitenland. – In de huurovereenkomst dient een ontruimingsbeding te worden opgenomen. – Een nadeel voor de eigenaar-verhuurder is dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet automatisch eindigt wanneer de periode voor huisbewaring zal zijn verstreken, zelfs niet als dit uitdrukkelijk tussen partijen is overeengekomen. De verhuurder dient de huurovereenkomst (en daarmee de huisbewaring) tijdig en conform artikel 7:271 BW op te zeggen. Hij dient zich daarbij uitdrukkelijk te beroepen op het ontruimingsbeding.

–

Indien de huisbewaarder niet akkoord gaat met de opzegging zal de eigenaar alsnog gehouden zijn om een procedure te starten. In deze procedure kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip van ontruiming vaststelt. De verhuurder dient op dat moment belang te hebben bij de ontruiming van de woning. Dit belang is er in gelegen dat de verhuurder of de oorspronkelijke huurder de woning zo spoedig mogelijk zelf weer wil betrekken.

4.3. Huisbewaring in de vorm van bruikleen Ten slotte zou in plaats van huisbewaring kunnen worden gekozen voor bruikleen (vgl. artikel 7A:1777 e.v. BW). Op die manier kan de verhuurder of huurder leegstand van de woning voorkomen zonder ‘vast te zitten’ aan een huisbewaarder. Zeker indien de overeenkomst wordt aangegaan voor een korte periode is niet aannemelijk dat een bruiklener zich op rechtsbescherming kan beroepen. Bij het aangaan van een bruikleenovereenkomst dient een verhuurder echter erop toe te zien dat geen tegenprestatie voor het gebruik van de woning wordt overeengekomen. Een vergoeding die uitsluitend ziet op verbruikskosten is wel toegestaan. 5.

Conclusie

Met huisbewaring wordt beoogd om de huiseigenaar of de huurder van een woning de mogelijkheid te bieden om zijn woning tijdelijk te verlaten en de woning na zijn terugkomst direct weer zelf te betrekken. In de tussentijd kan de woning aan een huisbewaarder worden verhuurd. Hoewel huisbewaring niet direct past in het wettelijke systeem van huurbescherming blijkt uit de lagere rechtspraak dat een huisbewaarder van een Amsterdamse distributiewoning door de rechter herhaaldelijk een beroep op huur(prijs)bescherming is ontzegd. Door het verkrijgen van toestemming van de gemeente staat de tijdelijke aard van de huisbewaring op voorhand eerder vast. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de ‘Amsterdam-methode’ werkt. De vraag is echter of de rechter even coulant zal zijn indien het gaat om huisbewaring in woningen die in de vrije sector worden verhuurd. Uit oudere rechtspraak blijkt dat dit niet het geval is. Het is afwachten op welke wijze de (hogere) rechtspraak zich in de toekomst met betrekking tot huisbewaring ontwikkelt.

16. Dit heeft de Kantonrechter Amsterdam op 5 juni 2012 nogmaals bevestigd (LJN BX0197). 17. H.J. Rossel, ‘Tijdelijke verhuur van woonruimte in de vorm van tussenhuur (diplomatenclausule)’, Huurrecht nieuwsbrief 2010, nr. 2.


155

verbintenissenrecht Huisbewaring zet huur- bescherming

Recommend Documents