ALs u de
woning zeLf
wi Lt vera nderen Huurders veranderen in de loop van hun huurperiode vaak het nodige aan hun woning. Bijvoorbeeld omdat ze er een eigen accent aan willen geven, maar ook om ruimte te winnen - via een aanbouw bijvoorbeeld - of de woning praktischer en comfortabeler te maken. Wat voor dergelijke plannen van belang is, zoals het vragen van toestemming aan de verhuurder, komt in dit hoofdstuk aan de orde. huurder mag zonder toestemming van de verhuurder veranderingen in de woning aanbrengen die de verhuurder na verhuizing van de huurder'zonder noemenswaardige kosten' ongedaan kan maken. Helaas geeft de wet geen houvast over wat 'noemenswaardige kosten' zijn. De
Voor veranderingen die de verhuurder niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan maken, heeft de huurder schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Voor veranderÍngen aan de buitenkant van de woning, ook
a1 zijn die zonder noemenswaardige kosien te verwijderen (bijvoorbeeld een schotelantenne), heeft de huurder meestal ook schriftelijke toestemming nodig. Vaak staat dit in het huurcontract.
NEDERLANDSE WOONBOND
ALS U DE WONINC ZELF WILT VERANDEREN
2.1.
TOESTEMMING geen waarAls de voorgestelde verandering in de woning de verhuurbaarheid niet schaadt en dedaling van de woning tot gevolg heeft, moet de verhuurder binnen acht weken na het schriftelijke verzoek van de huurder toestemming verlenen voor het aanbrengen van de verandering. Weigert de verhuurder, dan kan de huurder aan de rechter een machtiging vragen om
geval toe als de verandering toch te mogen aanbrengen. De rechter wijst die vordering in elk (dus verhuurbaarheid de verandering geven als de de verhuurder toestemming had moeten
niet schaadt en geen waardedaling van de woning tot gevolg heeft). gebruik van De rechter geeft een machtiging als de verandering nodig is voor een doelmatig de verandede woning (bijvoorbeeld een aanpassing voor een gehandicapte huurder) of als verhoogt. Alleen als de verhuurder 'zwaarwichtige belangen' tegen een
ring het woongenot
dergelijke verandering kan inbrengen, zal de rechter geen machtiging geven' Aan het verlenen van de machtiging kan de rechter voorwaarden verbinden' verhuurder mag redelijke voorwaarden stellen aan te gebruiken materiaien en/of richtlijnen het geven van (bouw)technische aard, maar ook dat de huurder verantvvoordelijk wordt voor verlangd. verhuurder de door attijd onderhoud van de verandering. Dit laatste wordt vrijwel Dat de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van de door hemzelf aangebrachte verandering moet wel duidelijk (schriftelijb worden afgesproken. Dat kan bij de schriftelijke de toestemming voor het aanbrengen gebeuren, maar vaak staat de onderhoudsplicht van huurder voor zelf aangebrachte veranderingen al standaard in het huurcontract. Wordt niet
De
duidelijk afgesproken dat de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van de zelf aan te brengen verandering. dan komt dit voor rekening van de verhuurder. Is de huurder het niet eens met de voorwaarden die de verhuurder verbindt aan zijn toestemgoed aan hierover ming voor het aanbrengen van een verandering, dan doet de huurder er juridisch advies in te winnen en zo nodig aan de rechter uitspraak te vragen over de redelijkheid van de voorwaarden voor toestemming'
2.2
MEENEMEN OF LATEN ZITTEN?
principe het recht omveranderingen die hij zelf heeft aangebracht ookweer gaat verhuizen' Dit ongedaan te maken ('weg te breken') en eventueel mee te nemen als hij (ew). wordt het'wegbreekrecht'genoemd. Het staat in artikel 7:2L6líd l BurgerlijkWetboek met De woning moet daarna wel in een staat verkeren die 'redelijkerwijs in overeenstemming De huurder heeft in
meede oorspronkelijke kan worden geacht'. Wie bijvoorbeeld zijn zelfgeplaatste keuken wil te(of keukenblob vergelijkbaar een nemen, moet in dat geval het keukenblok dat er stond aangebrachte rugplaatsen. Bovendien mag de huurder de woning na het wegbreken van zelf
veranderingen niet met beschadigingen achterlaten. heeft De huurder mag een verandering die hij met schrifteiijke toestemming van de verhuurder in staat Dat aangebracht en die hij niet wil of kan meenemen ook in de woning laten zitten' artikelen 7:21,6Lid2 en7:2241id 2 ew. een verandeAls de huurder schriftelijk toestemming heeft gevraagd voor het aanbrengen van waarde doet in niet woning de en die ring in de woning die de verhuurbaarheid niet schaadt
(artikelT:215lid 2 nw). De verhuurdalen, moet de verhuurder hiervoor toestemming geven bÍj der kan daar wettelijk niet de voorwaarde aan verbinden dat de huurder de verandering voor meest de is dan toch, verhuizing ongedaan maakt. Stelt de verhuurder die voorwaarde
NEDERLANDSE WOONBOND
ALS U DE WONINC ZELF WILT VERANDEREN
de hand liggende stap voor de huurder om de rechter in te schakelen en de ten onrechte niet
gekregen toestemming af te dwingen. Op grond van artikel 7:21,6 tid 4 sw zal de huurder die machtiging'in ieder geval' krijgen.
huurder, in plaats van de rechter in te schakelen, wel met de voorwaarde van de verhuurder akkoord is gegaan dat hij de verandering bij vertluizing ongedaan zal maken - en de verhuurder vervolgens toestemming voor het aanbrengen heeft gegeven - zal d.e verhuurder
A-ls de
de huurder aan het einde van de huur welllcht aan die afspraak willen houden. Wettelijk is dat
overigens niet mogelijk, omdat zo'n afspraak afwijkt van semi-dwingende wetgeving (artike-
IenT:224lid 2 en 7:242lid 2 ew). En dat mag niet als dit uitpakt in het nadeel van de huurder. Die kan dus toch weigeren de verandering ongedaan te maken, ondanks de gemaakte afspraak. Het moet in een dergelijk geval wel gaan om een verandering in de woning (en niet aan de buitenkant) die de verhuurbaarheid niet schaadt en de woning niet in waarde doet dalen.
Huurder en verhuurder mogen overigens ook (schriftelijb afspreken dat de huurder een verandering mag aanbrengen die bij verhuizing in de woning moet blijven zitten, ai dan niet met een vergoeding voor de huurder. In dat geval kan de huurder dus geen gebruik meer maken van zijn wegbreekrecht.
ModeIrege[ing Jír:ihet,'fitodelr?av:.béïé1d v,aí, deWoonbond. Aedes:en,Vastioed'.8etaígmoetde huírder'íooraÍ
sló4ftèliiktoestemming vragen voor elke voorgenomen,ve-raíde'rfug,aan derbu-itenkant.vín de ,wsÍilrgén vaaí1íErti0g1(§ller,,anlsringeqio de woning, Atr de veraóderilg:die&huírder:@ aanbiengenrde,verhsurbàarhèidrnlét
Eehaadferl,l§qery.uraaidedalittgiyaíd€l:woíing,tot
gevotg
heeit|.mag de:vqrwu,fder,tiin,toEstemmi[g,,ni8Ír,:urdïEer€rnt'De,verhuur,deÍ,kan rwEt:eeí.aaítal voor,$raàrden,Íer,bindenaan:zijn,toestefirnifg
Dezeroí
mogenuítsluitend-rbekeftkiry
hebben op:
,r',,ó6{WkundigË'eisen,aan de (constructie van de) vera ;? :'.l'trsl,dsn ftursHteit,vante gebruilen nater.ía{,efi,]
ndertrtggtrr.:,, ,
:
1!::,héfiiooÏ'ko'ÍRenvàn:.gcho'déaande.ónstructie.,vqde.:wmry8dheí'gebouw;... :',':{öoWvteCÍmíitltd|:voqrs§.,WiÍte&:y,Eí:drirerhaidende,:htttrÉ;edrilven;
,,
',,:,aanvullende,Íoorziéoingenömoverlastrvoorder.dèntgVóoÍ,,rrqinen;l:.i-
,.:.verZèkeri0gi,bEtaíing.enaanSprakeliikheid;r.,
':'. ,.:,
,,:,1::'.:,::a:.:,
' ,'
,ln,het moder.zav::beLetdu:7-nde,v§oaribondr s,qVaÉtgoedrB§tangmagde
veihuurdeíatteen
.ei§eí dat deh,u.urder de,veraíderlllgbiilelhuizinjg.oígedaàn rnaÉkt:alsdlàverahd.eriÍgdeveÍ.
huÍrbaarheid :sehaadí aÍ ::l€edtíotéërwààrdedàUng,íaíde.uronin6,
2.3
.
:,'
AFSPRAKEN MAI(EN
Als u van de verhuurder toestemming krijgt om een verandering in uw woning aan te brengen, moet er vooraf in ieder geval één ding goed worden geregeld: wat gebeurt ermee als u gaat verhuizen? Neemt u de verandering mee naar uw nieuwe woning of neemt de verhuur-
NEDERLANDSE WOONBOND
ALS U DE WONING ZELF WILT VERANDEREN
der die van u over? En krijgt u daar dan een vergoeding voor? Daarbij gaat het steeds om onroerende veranderingen, die'aard- en nagelvast'in de woning zijn aangebracht en daarmee
dus onlosmakelijk zijn verbonden. Bij roerende veranderingen doen deze vragen zich praktisch nooit voor; een vloerkleed of luxaflex kunt u tenslotte makkelijk meenemen als de nieuwe huurder daarvoor geen belangstelling heeft. Over onroerende veranderingen kunt u met de verhuurder in principe drie verschillende afsprakgn maken. U kunt overeenkomen dat u de verandering(en) bij uw verhuizing:
a. meeneemt en eventuele schade herstelt;
b. achterlaat in de woning en daarvoor een vergoeding ontvang! c. achterlaat in de woning zonder dat u daarvoor een vergoeding krijgt. Meenemen U mag veranderingen die u zelf in de woning heeft aangebracht ook weer ongedaan maken en 'meenemen' als u gaat verhuizen, tenzij schriftelijk is afgesproken dat de verandering bij verhuizing in de woning achterblijft. AIs u van uw'wegbreekrecht' gebruik maakt, moet u de woning daarna wel zonder beschadigingen achterlaten. Veel huurders spreken met de verhuurder af dat ze gebruik zullen maken van hun wegbreekrecht, bijvoorbeeld omdat ze hun zelfgeplaatste iuxe keuken willen meenemen naar hun nieuwe woning. U moet dan wel het keukenblok dat er eerst stond of een vergelijkbaar keukenblok terugplaatsen en op de leidingen aansluiten.
b.
ln de woning achtertaten met vergoeding schriftelijke toestemming aangebrachte veranderingen bij een verhuizing niet ongedaan wilt maken. kunt u die in principe in de woning achterlaten. Als de verhuurder er ook nog een vergoeding voor wil betalen, is het belangrijk dat er al bij het verlenen van de toestemming (schriftelijH wordt afgesproken hoe die vergoedingsregeling eruit ziet. Een enkele keer komt het voor dat de verhuurder veranderÍngen al tijdens de huurperiode tegen betaling wil overnemen. Huurders moeten in dat geval goed opletten. Als de verhuurder een overnamevergoeding betaalt, zal dat in de praktijk meestal zijn omdat het gaat om een verbetering van de woning. Als de verhuurder daarvan tijdens de huurperiode eigenaar is geworden, mag hij het aantal punten dat de verandering in het woningwaarderingsstelsei oplevert na de overname mee laten tellen in het puntentotaal. Dit betekent dat de maximaal toegestane huur omhoog gaat, waardoor er (meer)ruimte kan ontstaan voor een hogere jaarlijkse A.ls u met
huurverhoging. De verhuurder wordt na overname van de verandering overigens ook verantwoordelijk voor het onderhoud daarvan, omdat de verandering dan tot het gehuurde behoort. Zolang de huurder de verandering niet tussentijds aan de verhuurder'verkoopt', telt die niet mee in de puntentelling, ook niet als het een verbetering is. Het is altijd verstandig om in dergelijke situaties zelf het initiatief te houden. Kom daarom eventueel zelf met een voorstel voor een overnamesom en zet alle afspraken duidelijk op papier. Hierbij dient u goed af te wegen of de
- eenmalige - overnamesom opweegt tegen eventuele huurverhogingen in de jaren daarna.
ln de woning achterlaten zonder vergoeding Soms is een verhuurder niet bereid een vergoeding te betalen voor zeif aangebrachte veranderingen die bij verhuizing in de woning (mogen) achterblijven. Wat kunt u dan doen? Allereerst kunt u besluiten de verandering alsnog mee te nemen, tenzij u eerder schriftelijk heeft
afgesproken dat u de verandering in de woning achterlaat. Wilt u toch een vergoeding voor de verandering die u in de woning laat zitten, dan heeft u daar wettelijk recht op als u daarvoor kosten heeft gemaakt die u (nog) niet heeft kunnen terugrverdienen, bijvoorbeeld via lagere stookkosten dankzij zelf aangebrachte dak- en/of spouwmuurisolatie of een hr-ketel die u heeft aangebracht in plaats van de oude cv-ketel. Bovendien moet de verandering daadwerke-
lijk voordeel opleveren voor de verhuurder, bijvoorbeeld omdat hij door de verandering een
NEDERLANDSE WOONBOND
ALS U DE WONINC ZELF WILT VERANDEREN
hogere huur kan vragen aan de nieuwe huurder of kosten kan besparen op het (toekomstige) onderhoud. Van dit wettelijke 'vergoedingsrecht' kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Dit betekent dat de huurder zich daar op kan beroepen, zelfs als in het huurcontract of op een andere manier schriftelijk zou zijn afgesproken dat de huurder geen recht heeft op een vergoeding. Dit staat in artikelen 7:216Lid3 enZ:Z42lid 2 sw.
2.4
DE VERHUURDER BETAALT DE VERANDERINGEN Tot nu toe zijn we er steeds vanuit gegaan dat de huurder de veranderingen op eigen kosten aanbrengt. Soms spreken huurders echter met de verhuurder af dat ze de verandering(en) op kosten van de verhuurder (laten) uitvoeren. Als de verhuurder de veranderingen betaalt, is hij ook verantwoordelijk voor het onderhoud. Bedenk hierbij wel dat de verhuurder dan'tussentijds' een huurverhoging mag vragen vanwege de kosten die met het aanbrengen van de verandering zijn gemoeid. Een dergelijke verhoging van de huur staat volledig los van de jaarlijkse huurverhoging, die daar dus nog bovenop
komt. Leg daarom schriftelijk vast wat de nieuwe huurprijs wordt (na de tussentijdse verhoging), vóórdat de verhuurder met de uitvoering van start gaat. De tussentijdse huuruerhoging kan bijvoorbeeld beperkt worden gehouden als de verhuurder alleen de materialen levert en u de klus zelf uitvoert. Wordt u het daarover niet eens, dan kunt u de huurcommissie vragen uitspraak te doen over wat een redelijke tussentijdse huurverhoging is voor de door de verhuurder
aangebrachte veranderingen. Dat kan tot drie maanden nadat de verandering is aangebracht.
2.5
GROOT.ONDERHOUD Bij groot-onderhoud is het soms mogelijk zelf aangebrachte veranderingen in de plannen 'in te passen'. Bijvoorbeeld als de verhuurder de keukenblokken gaat vervangen, terwijl u net zelf - met toestemming - een eigen keuken in uw woning heeft geplaatst. In dat geval is het logisch dat uw keukenblok mag blijven zitten. Als de verhuurder dit bij uw verhuizing wil overnemen,
moeten er duidelijke afspraken worden gemaakt over een vergoeding daarvoor. In principe zijn er twee mogelijkheden:
a. u neemt uw keuken bij verhuizing mee, waarna de verhuurder alsnog een nieuw keukenblok kan plaatsen;
b.
2.6
u laat uw keuken bij verhuizing achter en u ontvangt daarvoor een vergoeding. Dat is redeiijk, want de verhuurder hoeft tenslotte geen nieuw keukenblok te plaatsen.
RENOVATIE Het kan ook voorkomen dat de verhuurder de woning wil renoveren. Volgens de wet moet de verhuurder zijn renovatieplan dan eerst op papier zetten. Bovendien moet het een redelijk voorstel zijn 'gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders'. A.ls de huurder een redelijk belang heeft bij het niet doorgaan van de renovatie, kan de huurder zijn medewerking aan de renovatie weigeren. Als een renovatievoorstel van de verhuurder tien of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen (complexgewijze renovatie), bijvoorbeeld een flat, wordt het renovatievoor-
verhuurder 'vermoed redelijk te zijn' als minstens 70 %o van de huurders ermee heeft ingestemd. Is dit het geval, dan kunnen de huurders die niet akkoord zijn gegaan binnen acht weken na de schriftelijke melding van de verhuurder dat70o/o of meer van de bewoners heeft stel van de
NEDERLANDSE WOONBOND
ALS U DE WONINC ZELF WILT VERANDEREN
ingestemd, naar de rechter stappen. De huurders moeten dan aantonen waarom het voorstel niet redelijk is. Daaruoor zijn goede argumenten nodig. Een voorbeeld is het niet meer passen van de rolstoel van een gehandicapte huurder in een nieuwe, kleinere Iift of een huurprijs die na renovatie boven de huurtoeslaggrens uitkomt, zodat de huurder (deels) geen huurtoeslag meer krijgt of daarvoor in de toekomst niet (meer) in aanmerking kan komen. Laten de 'tegen-
stemmende'huurders de termijn van acht weken voorbijgaan zonder de rechter in te schakelen, dan ntJlen ze de renovatie moeten accepteren. In geval van renovatie doen de huurders er goed aan gezamenlijk bij de verhuurder aan te dringen op afspraken over vergoedingen voor zelf aangebrachte veranderingen, voordat ze met het gedane renovatievoorstel instemmen.
2.7
SLOOP
Bij sloop gaan door huurders aangebrachte veranderingen verloren. Uiteraard hebben huurders het recht deze vóór de sloop uit de woning te verwijderen. Vooral bij toegestane veranderingen die nog niet zijn afgeschreven (en die zijn aangebracht vóórdat de sloopplannen bekend werden) is het redelijk dat de huurder daarvoor een vergoeding krijgt, gebaseerd op de gemaakte kosten en de resterende levensduur van de veranderÍng. De'70o/o-regel' (zie 'Renovatie') geldt ook als het'renovatievoorstel'van de verhuurder is om woningen of een complex te slopen. Als de vereiste 70o/o niet wordt gehaald, hoeft de sloop niet deflnitief van de baan te zijn. Als de verhuurder zijn sloopplannen toch wil doorzetten, moet
hij aan elke huurder apart en per aangetekende brief (of per deurwaardersexploot) de huur opzeggen op grond van 'dringend eigen gebruik'. AIs de huurders daar niet mee instemmen, kan de verhuurder de rechter inschakelen. In de procedure die daarop volgt moet de verhuur-
der onder meer aantonen dat zijn belang bij sloop van de woningen zwaarder weegt dan het belang van de huurders bij voortzetting van hun huurovereenkomst. Ook moet de verhuurder aantonen dat er voor de huurders van de te slopen woningen passende andere woonruimte beschikbaar is. Verder hebben huurders van zelfstandige woonruimte die wegens sloop worden gedwongen te verhuizen recht op een verhuiskostenvergoeding van minimaal €5.658,-
(prijspeil maart 2013). Ook huurders van (on)zelfstandige woonruimte hebben recht op een tegemoetkoming in hun verhuis- en herinrichtingskosten, alleen geldt voor hen geen wettelijk minimumbedrag.
ModeIrege[ing
,.huurdèÍ r€thlopéeívergoedingöt§rhijleen'uetdíd)ertítgàlhlerta'at diqdË:kwa,tÍteitvanrdeWoning ,.u9&q,aE :D.grr,:vgrgggding.moetgebari*rd,1iJn:opderèëleiwóàrdíVan delnvesleringindEver; ,,lvàeh,ter,lévensduuÍ,, daaangabraehte,veran&rtn9,,:OÍn duidetiikheld te,veÍschaffen lfu indiÍi. , duele,gÉv,atlenimoet:ét:een:algemene:vergoedingrrqgetíng worden,vastgestetddoor de verhuur-
::det;Wtíuvídétsorgaíisatioheeftgekwatifieeerdad.y!àereehtover,zolí aLgemeheveigo€dingsr.e: ,,Bplíng éÍèrh.ílutdei hle.ft,het réehtgóénof sletfrtr:eÉn,bCpreÍkte,vergoedihg te gwen,VoórlÍxq véranderlngen Ídtede huurpfljs bij verhuizing,fliík zaludeífuen slilgen) 6f voor veranderingen
,diedjnraangelraEhíterwljldorhuurder wlsí:dat'.ztin.ÏflofiíEo.pr:afzJenbaÍe termljn zolr,worden .ge$loaPt.at,gÍ9dídl8,gErqj|1ayreerd;De:veihuurdèr,spreektmetetkerhuÍrder die zEtf eeR.vqrande,
,Íing,ggatraaíbrèogèíat ot,:hlïof:qtbilvèrhulzingrechtheeftóp€er,ver:goeding'en,ook,hrledat
,bé,
ioq.baíïsràn dè ver:ggsding§régeliígitórordtberekend ;
NEDERLANDSE WOONBOND
,
:." :
.',:
,
' ,' ,, '
