Vanaf pagina 28 Inleiding In dit hoofdstuk wordt besproken waar het huurrecht in de wet is geregeld. In het kader van de wettelijke regeling van het huurrecht wordt ingegaan op de gelaagde structuur van de wet en het belang daarvan voor het huurrecht.
Nadat duidelijk is gemaakt waar het huurrecht in het wettelijke systeem is te vinden, wordt ingegaan op de eisen die de wet aan een overeenkomst stelt om als zodanig benoemd te kunnen worden.
In dit hoofdstuk komt aan de orde welke algemene regels van het overeenkomstenrecht op het huurrecht van toepassing zijn.
In het kader van de eisen die aan de huurovereenkomst worden gesteld, zal ook de gebruiksovereenkomst ten aanzien van woonruimte worden behandeld.
De positie van het huurrecht in het wettelijke systeem Het huurrecht is een onderdeel van het burgerlijk recht of privaatrecht. Het burgerlijk recht of privaatrecht bestaat uit een materieel en een formeel gedeelte. Het materiële gedeelte stelt regels ten aanzien van de verhoudingen tussen burgers onderling en tussen burgers en zaken. Het formeel privaatrecht is het burgerlijk procesrecht, dat regels geeft op welke wijze een procedure voor de rechter gevoerd dient te worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het materiële gedeelte. Het formele gedeelte wordt besproken in het onderdeel: “Beknopte handleiding procederen” in dit boek. Kenmerkend voor het burgerlijk recht en dus ook voor het huurrecht, is dat betrokkenen zelf het recht moeten activeren. Dit betekent dat de (ver)huurder zelf actie moet ondernemen als er zaken niet conform de overeengekomen afspraken worden geregeld. Er is, anders dan bij het strafrecht, geen centrale instantie die een zaak voor de rechter brengt. Indien iemand van mening is dat een recht is geschonden, dient diegene de zaak onder de aandacht van de rechter te brengen. Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte (huurprijs onder de € 645,73, prijsbasis 2009) geldt dat de huurder eenvoudig een zaak bij de huurcommissie aanhangig kan maken. In dit boek komt de mogelijkheid tot inschakeling van de huurcommissie uitgebreid aan de orde. Het burgerlijk recht is in 8 wetboeken opgenomen en heeft een gelaagde structuur. Per rechtsgebied zijn eerst algemene regels opgenomen en vervolgens meer specifieke regels. De indeling van de rechtsgebieden per boek is als volgt: 1. Personen- en familierecht; 2. Rechtspersonen (Nederlands rechtspersonenrecht); 3. Vermogensrecht in het algemeen; 4. Erfrecht; 5. Zakelijke rechten; 6. Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht; 7. Bijzondere overeenkomsten; 7A. Bijzondere overeenkomsten; vervolg; 8. Verkeersmiddelen en vervoer. Het huurrecht staat in boek 7, titel 4 BW (bijzondere overeenkomsten) opgenomen. De andere wetboeken waarop in het kader van het huurrecht (de gelaagde structuur) voornamelijk op teruggegrepen wordt, zijn de boeken 3 BW en 6 BW.
De gelaagde structuur van de wet Om de gelaagde structuur van de wet uit te leggen treft u enige voorbeelden aan met betrekking tot wettelijke voorschriften, die in boek 3 BW en boek 6 BW staan vermeld en die van toepassing zijn op het huurrecht. In Boek 3 BW, het algemene deel van het vermogensrecht, wordt een regeling gegeven ten behoeve van de rechtshandeling. Een rechtshandeling is een handeling die iemand verricht met de bedoeling een bepaald rechtsgevolg tot stand te brengen. Er is een verschil tussen een eenzijdige rechtshandeling en een meerzijdige rechtshandeling. Het maken van een testament is een eenzijdige rechtshandeling. Het erfrecht is geregeld in Boek 4 BW. Het opzeggen van een huurovereenkomst is ook een eenzijdige rechtshandeling. Voor totstandkoming van een eenzijdige rechtshandeling is de verklaring van één persoon vereist, die overeen moet stemmen met zijn wil. Door een eenzijdige rechtshandeling treedt het rechtsgevolg in dat met deze handeling is beoogd. Dit in tegenstelling tot een meerzijdige rechtshandeling, waarvan de wil van tenminste twee partijen met de verklaring moet overeenstemmen. Een opzegging door de huurder kan daarom niet terug worden gedraaid (en leidt dus tot beëindiging van de overeenkomst) als de opzegging de verhuurder heeft bereikt. Een opzegging door de verhuurder van woonruimte en 7:290 BW-bedrijfsruimte heeft dit effect niet, omdat deze overeenkomsten na opzegging alleen door de rechter kunnen worden beëindigd. In dit boek wordt hier, in de desbetreffende hoofdstukken over opzegging van de huurovereenkomsten ten aanzien van deze verschillende huurregimes, verder uitgebreid op ingegaan. Een opzegging door de verhuurder van onbebouwde grond of van overige bedrijfsruimte (kantoren, opslagplaatsen, garages) leidt wél tot huurbeëindiging. Hier wordt in dit boek in het hoofdstuk: “De Opzegging van kantoren en opslagruimten” ook nader op in gegaan. Voor totstandkoming van een meerzijdige rechtshandeling is de verklaring van tenminste twee partijen vereist, die overeen moeten stemmen met de wil van deze (rechts) personen. Het sluiten van een koopovereenkomst of een huurovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling. De wijze van totstandkoming van meerzijdige rechtshandelingen is ook geregeld in boek 3 BW en zijn dan ook van toepassing bij het maken van een testament, tenzij daar in Boek 4 BW uitdrukkelijk van wordt afgeweken. De wetgever heeft een algemene regeling vastgelegd met betrekking tot het sluiten van wederkerige overeenkomsten, zoals vastgelegd in boek 6 BW. Bij wederkerige overeenkomsten hebben partijen zich allebei verplicht ten opzichte van elkaar bepaalde rechten en verplichtingen na te komen. Deze regeling geldt dus voor alle overeenkomsten die worden gesloten. Dit geldt voor zowel een benoemde als een onbenoemde overeenkomst. Een onbenoemde overeenkomst is niet speciaal door de wet geregeld. Voor de over en weer aangegane rechten en verplichtingen geldt allereerst wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Mocht de overeenkomst zijn gesloten in strijd met de goede zeden of een wettelijke regeling, dan kan de overeenkomst worden vernietigd. Een benoemde overeenkomst is door de wet geregeld. De wetgever heeft gemeend ten aanzien van een aantal overeenkomsten aanvullende en/of afwijkende bepalingen op te moeten stellen. Een aantal benoemde overeenkomsten zijn: huurovereenkomsten, arbeidsovereenkomsten en overeenkomsten betreffende consumentenkoop. De verhuurder van een woning heeft zich bijvoorbeeld verplicht een woning in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden en de huurder heeft zich verplicht zich als een goede huurder te gedragen en huur te betalen. Ten aanzien van benoemde overeenkomsten is de wetgever van mening dat er een bepaalde partij vanwege ongelijkheid van partijen extra rechtsbescherming nodig heeft. Zo zijn voor het huurrecht veel bepalingen semidwingend geformuleerd. Van deze regelingen kan dan alleen in het voordeel van de huurder worden afgeweken. Als er in deze bijzondere wettelijke regeling (voor het huurrecht dus titel 4 van boek 7 BW) niet van de algemene regeling is afgeweken, dan geldt de algemene regeling. Het is dus van belang van deze gelaagde structuur op de hoogte te zijn. De huurovereenkomst wordt immers als een (bijzondere) overeenkomst geregeld waarop de regels van het algemene overeenkomstenrecht van toepassing zijn, zolang daar in het bijzondere onderdeel niet van wordt afgeweken. Voorbeelden ter verduidelijking van de gelaagde structuur Zo is in de regeling over huurovereenkomsten niets geregeld over de totstandkoming van wilsverklaringen en/of de rechtspositie van partijen als er een hiaat is ontstaan tussen de wil en de verklaring. In boek 7 titel 4 BW zijn evenmin regels te vinden over de ontbinding van de overeenkomst (behoudens een speciale regel op grond van artikel 7:210 BW). De
algemene regels over ontbinding van de overeenkomst zijn te vinden in artikel 6:265 BW e.v. Er is wél een beperking opgenomen met betrekking tot de mogelijkheid tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder in artikel 7:231 BW. In deze regel is tot uitdrukking gebracht dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 7:235 BW en een standplaats in de zin van artikel 7:236 BW op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, slechts kan geschieden door de rechter (behoudens de genoemde speciale regel van artikel 7:210 BW). De huurder die de huurovereenkomst buitengerechtelijk wenst te ontbinden, valt terug op de algemene regeling als genoemd in artikel 6:265 BW e.v. Als er een rechtshandeling tot stand komt, moet de wil en de verklaring met elkaar in overeenstemming zijn. Als dat niet het geval is, dan kan er sprake zijn van een wilsgebrek, waardoor de overeenkomst kan worden vernietigd door degene die zich op dit gebrek beroept. Op grond van artikel 7:249 BW is de huurder bevoegd om de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen aan de maximaal redelijke huurprijs conform het huurprijswaarderingsstelsel. De hoofdregel is dat gemaakte afspraken, dus ook over de hoogte van de huurprijs, partijen binden. Als een huurder van mening is dat de huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel een onredelijk hoog bedrag beloopt, kan de huurder binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs door de huurcommissie laten toetsen. De huurcommissie kan de huurprijs dan terugbrengen naar de redelijke huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. Dit is feitelijk een doorbreking van de contractsvrijheid ter bescherming van de huurder. In het hoofdstuk: “De Aanvangshuurprijs” wordt hier uitgebreid op in gegaan. Mocht de huurder niet tijdig aanspraak maken op toetsing van de huurprijs door de huurcommissie, dan geldt in ieder geval de overeengekomen huurprijs. Vernietigbare rechtshandelingen Op grond van de algemene regels kunnen afspraken door een van de partijen worden vernietigd. Een vernietigbare rechtshandeling brengt geldige rechtsgevolgen teweeg, zolang zij niet vernietigd is. Het is mogelijk dat een vernietigbare rechtshandeling gewoon blijft bestaan, als geen beroep op de vernietigbaarheid wordt gedaan. Een voorbeeld van een vernietigbare rechtshandeling is onder meer een rechtshandeling waarbij beroep wordt gedaan op algemene voorwaarden, die op de overeenkomst van toepassing zouden zijn. Vernietigingsgronden (niet uitputtend) Rechtshandelingen van handelingsonbekwamen zijn van rechtswege vernietigbaar, voor zover ze niet bij voorbaat nietig zijn. Zie artikel 3: 32 lid 2 BW: Een rechtshandeling van een onbekwame is vernietigbaar. Een eenzijdige handeling van een onbekwame, die niet tot een of meer bepaalde personen gericht was, is echter nietig. Een rechtshandeling is ook vernietigbaar, wanneer deze door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden de rechtshandeling met een niet volledige en dus gebrekkige wil tot stand is gekomen. Zie artikel 3:44 BW: Een rechtshandeling is vernietigbaar, wanneer zij door bedreiging, door bedrog of door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Vernietiging van algemene voorwaarden Als er in het huurcontract staat vermeld dat bij het huurcontract de algemene voorwaarden van toepassing zijn die zijn op te vragen bij de verhuurder of bij de rechtbank, dan zijn deze voorwaarden van toepassing op de huurovereenkomst. Deze voorwaarden zijn echter te vernietigen door de huurder op grond van artikel 6:233 BW wegens ontbreken van de voorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst. Ook als de voorwaarden wél bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overhandigd, kunnen bepaalde voorwaarden in deze overeenkomst worden vernietigd op grond van het feit dat zij onredelijk bezwarend zijn (artikel 6:236 BW), of wanneer een artikel als onredelijk bezwarend wordt geacht te zijn (artikel 6:237 BW).
Voorbeelden van voorwaarden die als onredelijk bezwarend worden geacht te zijn, luiden onder meer: voorwaarden in een huurovereenkomst waarbij de huurder gelijktijdig met het sluiten van de huurovereenkomst wordt verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met een derde, bijvoorbeeld een servicemonteur met betrekking tot een bepaalde installatie in de gehuurde ruimte voor meer dan een jaar (zie artikel 6:237 onder j BW). Een andere vernietigbare bepaling is onder meer de bepaling die de verrekeningsbevoegdheid van de huurder uitsluit of beperkt (artikel 6:637 onder g BW). De onderdelen van het huurrecht Het huurrecht bestaat uit drie onderdelen: •
Het algemene gedeelte (artikel 7:201 BW tot en met artikel 7:231 BW);
•
Huur van woonruimte (artikel 7:232 BW tot en met artikel 7:282 BW);
•
Huur van bedrijfsruimten (artikelen 7:290 BW tot en met artikel 7:310 BW).
In het algemene gedeelte is artikel 7:228 BW tot en met 7:231 BW onder meer van toepassing op de verhuring van kantoren, opslagplaatsen en garages. Deze overeenkomsten worden doorgaans geschaard onder de noemer verhuring van “bebouwde grond”. Artikel 7:230a BW geeft met name een regeling welke positie de huurder van dit soort ruimten bij opzegging bekleedt. De andere artikelen zijn algemene regels, die ook op andere huurregimes (woonruimte en 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing zijn, tenzij daarvan in de andere regimes is afgeweken. De regels die in het algemene gedeelte staan vermeld, zijn vanwege de gelaagde structuur van de wet ook van toepassing op de andere regimes, tenzij daarvan in de specifieke regeling is afgeweken. Artikel 7:228 BW is een voorbeeld daarvan. In dit artikel staat immers vermeld: . Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken. In artikel 7:271 lid 1 BW staat: in afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Er bestaan nog tal van regels in de onderdelen woonruimte en bedrijfsruimte, die van het algemene gedeelte afwijken. In artikel 7:242 BW staat bijvoorbeeld ten behoeve van woonruimte een belangrijke afwijking van een aantal algemene regels opgenomen. Zo wordt in laatstgenoemd artikel bevestigd dat ten behoeve van woonruimte niet in het nadeel van de huurder van een aantal wettelijke regels (204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217 BW) kan worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte (geregeld vanaf artikel 7:290 BW en 7:230a BW ruimte) geldt dat tal van regels in het algemene gedeelte van regelend recht zijn. Van deze regels kan dus ook in het nadeel van de huurder worden afgeweken. In de onderdelen van dit boek waarin deze huurregimes afzonderlijk worden behandeld wordt hier uitgebreid op ingegaan. De eisen aan de huurovereenkomst Voor beantwoording van de vraag of een bepaalde overeenkomst een huurovereenkomst is, dient nagegaan te worden of de overeenkomst voldoet aan de eisen van de huurovereenkomst conform artikel 7:201 BW. Voor toepassing van artikel 7:201 BW is het niet van belang welke benaming partijen aan de huurovereenkomst hebben gegeven. Als is voldaan aan de essentialia van artikel 7:201 BW, dan is er sprake van een huurovereenkomst. De wetgever heeft bedoeld de huurder te beschermen tegen misbruik van de regeling. Als partijen een bepaalde overeenkomst als een gebruiksovereenkomst kwalificeren, doch deze overeenkomst voldoet aan de eisen van artikel 7:201 BW, dan is er volgens de wet een huurovereenkomst tot stand gekomen. De definitie van de huurovereenkomst staat in artikel 7:201 BW. Daarin staat: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Vormvrij
De huurovereenkomst is vormvrij. Dit betekent dat een huurovereenkomst mondeling kan worden aangegaan en dat er geen akte voor een rechtsgeldige overeenkomst is vereist. Het is wel duidelijk dat de huurder, die mondeling een huurovereenkomst heeft gesloten en die nog niet in het gehuurde is getrokken en nog nooit huur heeft betaald, moeite zal hebben met het bewijs van het bestaan van een huurovereenkomst als de aanwezigheid van een huurovereenkomst door de verhuurder wordt ontkend. Zo was de kantonrechter van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 6 augustus 20091 van mening dat er geen overeenkomst tot stand was gekomen. De rechter was van mening dat door het doen van een tegenbod van een partij geen aanvaarding van het bod tot stand was gekomen, maar dat er sprake was geweest van een nieuw aanbod. De huurder die al enige maanden gebruik van een onroerende zaak heeft gemaakt en voor het gebruik een tegenprestatie heeft betaald, kan zich wegens het gebruik van de ruimte en het betalen van huur eenvoudiger op het bestaan van een huurovereenkomst beroepen. Men dient er wel op bedacht te zijn dat de persoon die zich als huurder gedraagt en die door betaling van huurpenningen zich op huurbescherming beroept niet als huurder aangemerkt hoeft te worden. Te denken valt aan de persoon die een woning heeft gehuurd van een beschikkingsonbevoegde persoon, bijvoorbeeld de medebewoner van de huurder. Er ontbreekt dan een geldige rechtstitel, zodat er geen huurrechten kunnen ontstaan. Gebruik van de zaak Van huur is sprake als de ene partij, de verhuurder, het gebruik van een zaak verstrekt aan de andere partij, de huurder, die daarvoor een tegenprestatie moet betalen. De wet maakt hierbij uitdrukkelijk een uitzondering voor de pachtovereenkomst (dat is de overeenkomst waarbij grond en of opstallen ten behoeve van de landbouw en/of tuinbouw en/of veeteelt zijn betrokken. De pachtovereenkomst voldoet volledig aan de definitie van de huurovereenkomst, maar omdat de wetgever voor pacht een aparte regeling nodig vond valt die niet onder de huurovereenkomst. Pacht wordt in dit boek buiten beschouwing gelaten. Exclusief gebruik Er moet sprake zijn van een exclusief gebruik van een onroerende zaak gedurende een bepaalde periode om te kunnen spreken van een huurovereenkomst (verhuring van roerende zaken wordt hier buiten beschouwing gelaten). Het verstrekken van slechts het genot van de zaak is niet voldoende. Denk bijvoorbeeld aan het bezoeken van een sauna. Er is geen sprake van huur van een gedeelte van een sauna door een bezoeker. Verder is het bijvoorbeeld niet mogelijk om het gebruik van databekabeling gelijktijdig met diverse andere gebruikers, als huur te bestempelen. Het is niet noodzakelijk dat de huurder volledig de macht krijgt over de gehuurde zaak om aan de vereisten van een huurovereenkomst te voldoen. Te denken valt bijvoorbeeld aan de schaatsinstructrice die elke week de maandagochtend en de woensdagochtend een gedeelte van een ijshal huurt om les te kunnen geven. Het is wel van belang dat de huurder gedurende die overeengekomen periode dan wel de beschikking over het gehuurde heeft om deze conform de bestemming te kunnen gebruiken.
Betaling van een tegenprestatie Er is sprake van huur als de gebruiker van een woning als tegenprestatie voor het gebruik van de woning een bepaalbare vergoeding dient te betalen. Deze vergoeding vindt doorgaans plaats in geld. Een voldoende bepaalbare vergoeding is bijvoorbeeld een bepaald percentage van de omzet van benzineverkopen door een exploitant van een benzinestation. Een aan de omzet van een café gerelateerde vergoeding kan ook als huur aangemerkt worden. Een onvoldoende bepaalbare vergoeding is bijvoorbeeld de afspraak tussen de gebruiker van een onroerende zaak en een kunstschilder dat de huur van het atelier wordt betaald door overdracht van een schilderij dat wordt gemaakt als de schilder inspiratie heeft.
1 LJN: BJ4772, sector kanton rechtbank Groningen , 399356 CV EXPL 09-3613.
Een tegenprestatie in andere vorm dan geld kan door de huurder ook plaats vinden als de gemaakte afspraken voldoende concreet zijn om van huur te kunnen spreken. Te denken valt bijvoorbeeld aan het verrichten van diensten door de huurder die in geld uitgedrukt kunnen worden. Het verrichten van arbeid is hiervan een bijvoorbeeld. Als een huurder een buitenhuis bewoont en er wordt een tuin of land bewerkt, zonder dat daar een redelijke vergoeding tegenover staat en werkzaamheden op een redelijke huur kunnen worden begroot, dan kan er sprake zijn van huur. Een verzorgingsovereenkomst kan ook als huur worden beschouwd als er een vergoeding is overeengekomen die op geld gewaardeerd kan worden. Te denken valt aan de afspraak dat de verzorger in plaats van een vergoeding van € 600,- per maand voor huishoudelijke werkzaamheden gebruik mag maken van een bepaald gedeelte van een woning. Er bestaat ook een mogelijkheid om onderhoud van een bepaalde onroerende zaak door de huurder als huur aan te merken.
Het gebruik van een gebruiksovereenkomst zonder dat er van een huurovereenkomst sprake is kan ook worden gegoten in de vorm van een gebruiksovereenkomst. Er is doorgaans sprake van een gebruiksovereenkomst als er een onroerende zaak aan een gebruiker ter beschikking wordt gesteld gedurende een bepaalde periode. Door het ontbreken van één van de essentialia van de huurovereenkomst is er niet sprake van een huurovereenkomst. Bij een gebruiksovereenkomst ontbreekt doorgaans de component huur. Aan de andere voorwaarden wordt al wel voldaan (gebruik van een bepaalde ruimte en het exclusieve gebruik daarvan gedurende bepaalde tijd). In het volgende onderdeel komt aan de orde wanneer er al dan niet sprake is van een gebruiksovereenkomst als partijen een overeenkomst hebben gesloten onder de noemer gebruiksovereenkomst, doch deze wel de componenten van een huurovereenkomst bevat.
De gebruiksovereenkomst Er dient bij het overeenkomen van een gebruiksrecht ten aanzien van een woning (niet zijnde een huurovereenkomst) onderscheid te worden gemaakt tussen een zakelijk recht van gebruik en bewoning, en een persoonlijk recht van gebruik en bewoning.
Zakelijk gebruiksrecht Het zakelijk gebruiksrecht is gebaseerd op artikel 3:226 BW. In lid 1 van dit artikel staat onder meer het volgende: “Op een recht van gebruik en een recht van bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de navolgende bepalingen”.
Voorbeelden Een zakelijk recht van gebruik en bewoning komt onder meer voor in de volgende situaties. Ouders die een huis in eigendom hebben en dit huis aan hun kinderen wensen te verkopen, maar daar toch nog in willen blijven wonen kunnen in de leveringsakte op laten nemen dat de verkopers (de ouders) het zakelijk recht van gebruik en bewoning hebben gedurende het leven, mitsdien eindigende bij het overlijden van de verkopers, c.q. bij het verlaten en/of ontruimen van de woning. Deze constructie heeft als voordeel dat de kinderen een woning verkrijgen voor een lager bedrag dan in lege staat het geval zou zijn geweest. Bij het overlijden van de ouders en/of het verlaten van de woning door de ouders, verkrijgen de kinderen een vrij huis voor een lagere prijs dan zij zouden hebben ontvangen als het huis in de boedel zou zijn gevallen.
Het is ook mogelijk dat een eigenaar van de woning zijn woning verkoopt, waarbij wordt overeengekomen dat de verkoper gebruik mag blijven maken van de woning onder bijvoorbeeld gelijkluidende bepaling als boven vermeld. Partijen kunnen
daarbij afspreken dat er voor gebruik van de woning een gebruiksvergoeding wordt betaald. Ook hier zal er sprake zijn van een lagere koopprijs dan wanneer de woning leeg zou zijn opgeleverd.
Juridisch kader Het zakelijk recht van gebruik van bewoning is een bijzondere regeling van het recht van vruchtgebruik (artikel 3:226 BW) en daarmee een beperkt recht waarmee de eigendom wordt bezwaard. Het beperkte recht heeft door de goederenrechtelijke handeling van vestiging (artikelen 3:98 BW en 3:81 lid 1 BW) werking tegenover derden. De rechthebbende kan het recht niet vervreemden of bezwaren en mag de woning niet door een ander, niet zijnde een gezinslid, laten bewonen. Bij overlijden vervalt het recht (zie artikel 3:226 BW in combinatie met 3:203 lid 2 BW). Het zakelijk recht van gebruik van bewoning kan niet worden gevestigd op een afzonderlijke kamer in een gebouw. Het zakelijk recht kan alleen worden gevestigd op een zaak in haar geheel en niet op onzelfstandige delen daarvan.
Verschillen met huur Met betrekking tot het zakelijk recht tot gebruik van de woning kan een periodieke vergoeding worden overeengekomen. Er is geen wettelijke regel ingevoerd die aan een periodieke vergoeding verbindt dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke regel is wél geregeld in de Pachtwet. Het ontbreken van de regel voor woonruimte lijkt ontduiking van de dwingendrechtelijke regels van huur tot gevolg te kunnen hebben. Hoewel niet elke huiseigenaar zonder meer een zakelijk gebruiksrecht op zijn woning zal wensen te vestigen, heeft vestiging van dit gebruiksrecht wel voordelen boven een overeenkomst die door het huurrecht wordt beheerst. Partijen kunnen immers buiten het huurrecht om overeenkomen dat het onderhoud voor rekening van de gebruiker komt. Verder geldt bij huurrecht dat het gebruik niet door overlijden van de huurder eindigt en mag de huurder een gedeelte van het gehuurde in beginsel aan een ander in gebruik geven.
Dat partijen een keuze maken voor het zakelijk gebruiksrecht in plaats van het sluiten van een huurovereenkomst, bijvoorbeeld ter voorkoming van aanspraken van andere gebruikers in het kader van een vordering op grond van medehuurderschap, maakt deze keuze nog niet ongeoorloofd. De wet geeft immers een keuze uit een beperkt zakelijk recht van gebruik van bewoning en een overeenkomst van huur van woonruimte.
A. Bockwinkel merkt in zijn artikel “Gebruik en bewoning tegenover huur”2 op dat het aan de wetgever is om een regeling te geven voor de gevallen dat er sprake is van een zakelijk gebruiksrecht, waarbij een periodieke vergoeding wordt betaald. Bockwinkel acht toepassing van huurbepalingen wel mogelijk als partijen in werkelijkheid de bedoeling hebben gehad om een huurrelatie in het leven te roepen, maar zij uitdragen dat er sprake is van een recht van gebruik en bewoning teneinde het ontlopen van dwingende huurbepalingen te maskeren. Een indicatie voor ontduiking van de dwingendrechtelijke bepalingen kan aanwezig zijn als partijen het gebruik van de woning voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld twee jaar) hebben geregeld, een gebruiksvergoeding ter hoogte van huur zijn overeengekomen, en een lastenverdeling zoals in het huurrecht gebruikelijk is, zijn overeengekomen. Als uit de bedoeling van de woningeigenaar blijkt dat een recht van bewoning slechts is gevestigd om de woning na zekere tijd vrij van huur te kunnen verkopen en/of te renoveren, dan ligt een ‘ontduikingsconstructie’ om het huurrecht te ontlopen voor de hand. De persoon van de gebruiker is daarbij dan bovendien van ondergeschikt belang.
2 WPNR 1988 (5894), bladzijde 639 e.v.
Persoonlijk recht tot gebruik van een woning Het persoonlijk recht tot gebruik van bewoning is gebaseerd op artikel 7A:1777 BW. Bruikleen is geregeld in de artikelen 7A:1777 BW tot en met 7A:1790 BW. In artikel 7A:1777 BW staat onder meer het volgende vermeld: “Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven”. Artikel 7A:1785 BW is ook van belang: “Indien de gebruiker, om van de geleende zaak gebruik te kunnen maken, eenige onkosten gemaakt heeft, kan hij dezelve niet terug vorderen”.
Een eigenaar van een woning heeft er in een aantal situaties belang bij dat een woning wordt bewoond zonder dat er sprake is van een huurovereenkomst. Te denken valt aan woningen die spoedig wegens onderhoud of sloop ontruimd moeten worden. Zoals boven reeds besproken zal een zakelijk gebruiksrecht niet mogelijk zijn. Het is ook mogelijk dat de eigenaar de woning tijdelijk wenst te laten bewonen om kraak of vandalisme te voorkomen, terwijl er geen sprake is van sloop, of renovatie van de woning. Als de eigenaar de woning wél wenst te laten bewonen, om leegstand te voorkomen, maar geen huurovereenkomst met de gebruikers aan wenst te gaan dan kan een gebruiksovereenkomst uitkomst bieden. Dit zal met name aan de orde zijn als de Leegstandwet niet meer van toepassing is (zie het hoofdstuk: “De overeenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd”) en/of als de eigenaar geen gebruik kan maken van de mogelijkheid van de verhuring voor bepaalde tijd conform artikel 7:274 lid 2 BW. In dat geval biedt de gebruiksovereenkomst een mogelijkheid om de woning te laten bewonen zonder dat er van een huurovereenkomst sprake is. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 juli 19903 beslist dat het bewonen van een woning door een ‘kraakwacht’ een onvoldoende vastomlijnde tegenprestatie bood om van huur te kunnen spreken. De bewoner wenste het beheren van de woning als een prestatie aan te merken dat op geld gewaardeerd diende te worden. Het hof was gezien bovengenoemde uitspraak een andere mening toegedaan.
De woningeigenaar dient er in beginsel op bedacht te zijn dat er naast de vergoedingen voor het energiegebruik geen andere vergoedingen ter zake van het gebruik van de woning gevraagd mogen worden. Dit volgt immers uit artikel 7A:1777 BW, waarin staat vermeld dat er voor bruikleen sprake moet zijn van een gebruik om niet. Als er immers andere vergoedingen naast de vergoedingen voor nutsvoorzieningen worden gevraagd, dan kan worden voldaan aan de essentialia van een huurovereenkomst, zodat er een huurovereenkomst tot stand komt. De uitlener neemt aldus bepaalde risico’s als de prestaties die de bruiklener moet verrichten de waarde van het geleende vermeerderen. Zo werd de overeenkomst waarvan een bedrag aan gebruiksvergoeding werd gevraagd ter hoogte van een bedrag van ƒ 450,- inclusief nutsvoorzieningen door de rechtbank te Amsterdam in een uitspraak van 17 december 19994 geoordeeld dat er van een huurovereenkomst sprake was. De rechtbank overwoog als volgt ten aanzien van de positie van de eigenaar (Tal Rapoport), die individuele bewaringsovereenkomst voor kamers had gesloten: “Tal Rapoport heeft aan gedaagden woonruimte, namelijk kamers in een pand waar de verhuurster zelf geen hoofdverblijf heeft, ter beschikking gesteld voor bewoning, voor een bepaalde periode, tegen een maandelijkse vergoeding van laatstelijk ƒ 450,-. Deze vergoeding is dermate hoog, dat zij niet kan worden beschouwd als slechts een onkostenvergoeding, hetgeen ook niet wordt gesteld. Voorshands dient er derhalve van te worden uitgegaan dat gedaagden het pand bewonen op basis van individuele huurovereenkomsten. Hieraan doet niet af dat de overeenkomsten ook een element van bewaring bevatten, aangezien het element van huur in dit gemengde contract de belangrijkste factor is, zodat de op huur betrekking hebbende wettelijke bepalingen dienen te worden toegepast”. Het feit dat het bedrag inclusief gebruiksvergoeding ten behoeve van nutsvoorzieningen was maakte dit oordeel niet anders. Er kan dan worden geredeneerd dat er sprake is van een all-inhuurprijs. Bij een all-inhuuprijs kan geen onderscheid worden
3 Hof Amsterdam 12 juli 1990, KG 1990, 333, vernietigend Pres. Rb. Amsterdam 5 februari 1990, KG 1990, 88.
4 WR, 2000, 65.
gemaakt tussen servicekosten en huurprijs. Over de perikelen omtrent all-inhuurprijzen wordt ingegaan in het hoofdstuk: “De all-inhuurprijs” De voorzieningenrechter van de rechtsbank te ’s-Gravenhage oordeelde in haar vonnis van 1 juni 20075 dat er geen sprake was van huurbescherming met betrekking tot een door een kunstenaar door de gemeente Leiden in gebruik verstrekt atelier. In de overeenkomst is opgenomen dat de vergoeding ‘om niet’ is en dat gebruiker enkel de zogenaamde gebruikerskosten verschuldigd is. De gebruiker is aan de ingebruikgever bij vooruitbetaling per jaar een bedrag van ƒ 1800 (…) verschuldigd als zijnde een vergoeding voor de gebruikerskosten (zoals energie-, administratie-, en overige gebruikerskosten). (…). In 2007 betaalde de gebruiker een vergoeding van thans € 136,13 per maand. De rechter overwoog vervolgens: “De vergoeding van € 136,13 per maand die gedaagde betaalt is zo laag, dat deze niet kan worden gekwalificeerd als de tegenprestatie bij een huurovereenkomst (artikel. 7:201 BW). Van belang is in dit verband dat tussen partijen niet in geschil is dat niet gedaagde maar de gemeente (uiteindelijk) de kosten van water en elektriciteit draagt.” Als de gebruiker zelf een contract bij de energieleverancier gehad zou hebben en de energiekosten rechtstreeks aan de energieleverancier betaald zou hebben en de betaalde bedragen aan de gemeente alleen betrekking zouden hebben op het gebruik van de ter beschikking gestelde ruimte, dan was aanwezigheid van een huurovereenkomst wel mogelijk geweest. De rechter wijst hier ook naar in zijn volgende overweging: "Gelet hierop moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat hetgeen gedaagde aan de gemeente betaalt, een vergoeding inhoudt van de door de gemeente gemaakte werkelijke kosten in verband met het gebruik door gedaagde van het atelier. Dat in de nota's die de gemeente aan gedaagde stuurde in verband met de inning van de maandelijkse vergoedingen enige tijd ‘Huurkosten’ als omschrijving stond vermeld, maakt op zichzelf niet dat de vergoeding als huur moet worden aangemerkt. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding".
Deze conclusie van de rechter stond uitdrukkelijk in relatie tot de betaalde kosten. Als de gebruiker naast de werkelijke kosten van nutsvoorzieningen € 136,13 aan vergoeding zou hebben betaald (dus voor het gebruik van deze ruimte), dan zou de rechter anders geoordeeld kunnen hebben. De overeenkomst zou dan immers wel voldaan kunnen hebben aan de essentialia van de huurovereenkomst, Het huurrecht geeft wel een bescherming tegen te hoge overeengekomen huur, maar niet tegen een relatief te lage overeengekomen huurprijs. In dat geval geldt dan weer dat partijen vanwege contractsvrijheid zijn gebonden aan overeengekomen afspraken. Dit laatste kan ook worden herleid uit een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 mei 2001.6 In deze uitspraak concludeerde de rechter dat er een huurovereenkomst tot stand was gekomen tussen de gebruiker van een pand en de bruikleengever. Na afloop van de bruikleenovereenkomst was de gebruiker gebruik van de woning blijven maken, die aanvankelijk voor de sloop was bestemd, doch waarvan de sloopbestemming is komen te vervallen. Na de overeengekomen gebruiksperiode is de huurder aan de rechtsvoorganger van de verhuurder een vergoeding gaan betalen van enkele tientjes per maand (ƒ 79,50) betreffende het gebruik van de woning. Verder is van belang dat de gebruiker als huurder werd aangemerkt en er jaarlijks huurverhogingen werden berekend, terwijl de vergoeding ook als huur werd aangemerkt. De rechter passeerde het verweer dat de vergoeding niet een reële tegenprestatie voor het gebruik van de woning betreft. De rechter was van mening dat de overeengekomen vergoeding partijen immers bindt. De rechter vervolgt: “Dat deze prijs in verhouding tot de getaxeerde waarde(n) van de woning (ƒ 900.000,-) als (bijzonder) laag kan worden beschouwd, doet - naar vaste jurisprudentie - aan dit rechtskarakter niets af”. De rechter was tevens van mening dat het feit dat de aanschrijvingen die op grond van een geautomatiseerd systeem zijn veroorzaakt voor rekening en risico van de verhuurder dient te blijven.
5 KG 07/392.
6 Rechtbank Utrecht 23 mei 2001, WR 2002, 11.
Het gebruikerscontract is geen huurcontract en de gebruiker geniet dus geen huurbescherming. De bruikleenovereenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten, is niet door de wet geregeld en kan zonder wettelijke belemmeringen worden opgezegd met inachtneming van een redelijke termijn. De belemmeringen aan een opzegging kunnen dan slechts zijn gelegen in de goede trouw en de redelijkheid en billijkheid.7 De gebruiker is gebonden aan de bepalingen van de gebruiksovereenkomst. Er geldt dus geen termijn van opzegging. De gebruiker zal het pand moeten verlaten conform de regeling die in de gebruiksovereenkomst staat opgenomen. Dit kan dus een korte termijn zijn. De termijn kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ook weer niet onredelijk kort zijn. Een bepaling inhoudende dat de gebruiker de onroerende zaak na verzoek daartoe binnen 24 uur moet verlaten kan als onredelijke termijn aan worden gemerkt. Een ontruimingstermijn van één of twee weken hoeft niet ongebruikelijk te zijn. Verder kan de eigenaar ook overeenkomen dat hij het gebruikte pand op elk moment ter inspectie kan betreden. Voorts is de eigenaar niet gehouden het pand in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden.
Bladzijde 53 De rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, oordeelde in haar vonnis van 23 september 20098 dat de schade door een brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht niet voor rekening van de huurder diende te komen. De rechter was tevens van mening dat de herstelwerkzaamheden geen uitgaven vergden die niet van de verhuurder verlangd konden worden. Ter gelegenheid van de plaatsopneming heeft de kantonrechter geconstateerd dat het flatgebouw waar het gehuurde deel van uitmaakt, dat wil zeggen de overige winkelruimtes en de bovengelegen woningen, nog volledig intact is. De winkelruimte onder het flatgebouw en de kelder waren weliswaar beschadigd door de brand, maar uit de diverse overgelegde schaderapporten bleek dat de schade aan dit gedeelte van het gehuurde (ook wel de betonconstructie genoemd), relatief meeviel. De inrichting en inventaris van de winkel waren door de brand vrijwel geheel verloren gegaan, maar aangezien huurder de winkelruimte casco had gehuurd, maakten deze geen deel uit van het gehuurde. Dat verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder niet gevergd konden worden, werd aangenomen. Volgens het voorlopig oordeel van de kantonrechter werd door de verhuurder het grootste gedeelte van de schade vergoed. Naar het oordeel van de kantonrechter kon onder deze omstandigheden niet worden gezegd dat deze uitgave in redelijkheid niet van de verhuurder was te vergen.
Bladzijde 62 Een mooi voorbeeld van een procedure tot huurverlaging wordt gegeven door een uitspraak van de kantonrechter te Breda van 5 maart 20089 In deze zaak had de huurcommissie op verzoek van de huurder de huur verlaagd. De verhuurder had tegen deze uitspraak tijdig bij de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW bezwaar gemaakt. De kantonrechter oordeelde dat er weldegelijk sprake was van een gebrek, op grond waarvan een tijdelijke huurverlaging van 40% van de maximale huurprijs, op zijn plaats was. De huurder had deze procedure tevens gebruikt om in reconventie herstel van het gehuurde te vorderen (De huurcommissie kan geen herstelverplichting opleggen), welke vordering door de rechter werd toegewezen.
Bladzijde 84
7 HR 15 april 1966, NJ 1966, 302 (Sanders/Sanders).
8
LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 830983/CV EXPL 09-1199
9
LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243
Bovenstaande uitspraak moet worden bezien in het licht dat er geen algemene verplichting van de huurder bestaat om het gehuurde te gebruiken. De kantonrechter te Haarlem bevestigt dit standpunt ook in zijn vonnis van 3 september 200810. Hij stelde in rechtsoverweging 4 van dit vonnis dat noch in het contract noch in de toepasselijke algemene voorwaarden is vastgelegd dat de huurder verplicht is de woning te gebruiken als hoofdverblijf. In de algemene voorwaarden staat evenmin een dergelijke bepaling. Het beroep van de verhuurder op deze voorwaarden ter ondersteuning van de stelling dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben, gaat volgens de rechter dan ook niet op. Bladzijde 135 De voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem moest in een kortgeding procedure beoordelen of ontruiming van een huurder wegens overlast gerechtvaardigd was. De rechter oordeelde in haar vonnis van 11 november 200911 dat ook als de huurder door de verhuurder nimmer is geattendeerd (in gebreke is gesteld) dat de overlast (die al jaren duurde) dermate ernstig van aard was dat hij moest vrezen voor ontbinding van de huurovereenkomst, dan doet dat niets af aan het recht om de overeenkomst te ontbinden. Iedere huurder, en dus ook deze huurder, dient zich immers als een goed huurder en goede buur te gedragen. Ook hier bleek ook wel weer dat de buren die last van de overlastveroorzaker hadden geduld moeten hebben waar het gaat om ontruiming van de overlastveroorzaker. Ook hier acht de rechter een ingebrekestelling niet noodzakelijk voor ontbinding van de overeenkomst. Bladzijde 142 De rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, oordeelde in haar vonnis van 23 september 200912 dat de schade door een brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht niet voor rekening van de huurder diende te komen. Deze wagentjes stonden buiten de winkel onder een afdak gestald. De kantonrechter benadrukte dat de brand niet is ontstaan door de wijze van stalling van de winkelwagentjes, maar doordat derden daarin brand hadden gesticht. Voor dit gedrag door derden was de huurder niet aansprakelijk. Brandstichting is mogelijk door gebruik en misbruik van tal van - al dan niet op straat aanwezige - middelen en de aanwezigheid van de winkelwagentjes heeft het risico op brandstichting niet doen ontstaan of vergroot. De huurder handelde niet in strijd met het gebruiksbesluit dat van toepassing was bij de huurovereenkomst. Dit besluit verbood om brandbare zaken onbekeerd buiten te laten staan. Bladzijde 145 De huurder van een auto, waarvan de regeling onder hetzelfde huurregime13 valt als de huur van onroerende zaken, is aansprakelijk voor diefstal van de auto gedurende de huurperiode. Dit besliste de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam in haar vonnis van 18 november 200914. De feiten die tot deze uitspraak hebben geleid luidden als volgt: tussen huurder en verhuurder is een huurovereenkomst tot verhuring van een auto gesloten; op 18 maart 2008 (tijdens de huurperiode) heeft huurder geconstateerd dat de autosleutels tijdens het uitladen van zijn boodschappen verdwenen waren; huurder heeft verhuurder hiervan om circa 20:30 uur in kennis gesteld;
• • •
10 11
LJN: BF0403, sector kanton rechtbank Haarlem, 374587/CV EXPL 08-2290. LJN: BK4840, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 190846
12 LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 830983/CV EXPL 09-1199. 13 Voor roerende zaken kan echter veelal van de wettelijke regeling worden afgeweken. Voor woonruimte en 7:290 BWbedrijfsruimte kan vaak niet van de regels worden afgeweken als dit in het nadeel van de huurder is. 14 LJN: BK6040, sector kanton rechtbank Rotterdam, 969305.
verhuurder heeft bij deze gelegenheid huurder te kennen gegeven dat voor het ter beschikking stellen van een reservesleutel of het ophalen van de auto € 200,00 in rekening wordt gebracht; huurder heeft afgezien de mogelijkheid om de reservesleutels te laten brengen of om deze op te halen; in de nacht van 18 op 19 maart 2008 is de auto gestolen.
• • •
Huurder had de volgende voorzorgsmaatregelen genomen: de accu losgekoppeld; een aardappel in de uitlaat geplaatst; 's nachts voor het raam waken.
• • •
Het oordeel van de kantonrechter luidde als volgt: De door huurder getroffen maatregelen – het loskoppelen van de accu en het plaatsen van een aardappel in de uitlaat – zijn hiertoe niet voldoende, omdat deze maatregelen relatief eenvoudig ongedaan gemaakt kunnen worden. Het waken voor het raam is eveneens niet voldoende, nu huurder rekening had moeten houden met het risico dat hij gezien de lange duur van de waakperiode in slaap zou vallen. Huurder had er in de onderhavige situatie voor moeten kiezen de auto op te laten halen of zelf de reservesleutel moeten ophalen om de auto vervolgens op een plaats te stallen. Het goed huurderschap (zie artikel 7:213 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw) brengt met zich dat er mogelijk kosten gemaakt dienen te worden voor het behoud van de zaak. De door verhuurder in het onderhavige geval berekende € 200,00 komt niet onredelijk voor. Nu huurder van verdere maatregelen heeft afgezien – ondanks de mededeling van verhuurder dat deze handelwijze voor risico van huurder komt – heeft huurder zich niet als een goed huurder gedragen en is dan ook in beginsel aansprakelijk voor de schade. Gezien het bovenstaande komt schade aan het gehuurde op grond van een analoge redenering voor rekening van de huurder als de schade door nalatigheid van de huurder aan het gehuurde wordt vergroot. Te denken valt aan lekkage aan het gehuurde, waarvan door de huurder aan de verhuurder geen melding wordt gemaakt. Als door de verzuimde mededeling van de huurder het gehuurde (ernstig) wordt beschadigd, dan zal de huurder vanwege niet goed huurderschap aansprakelijk zijn voor de schade aan het gehuurde. Bladzijde 178 De rechtbank te Groningen heeft in haar uitspraak van 18 november 200915 over teruggave van een waarborgsom kennelijk ten onrechte geen rekening gehouden met de regel van artikel 7:224 lid 2 BW. Onderwerp van geschil was onder meer of het terugbrengen van muren in een witte kleur, die bij aanvang van de huurovereenkomst (niet door de huurder die onderhavig geschil is gestart) rood waren geschilderd bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder in de witte kleur terug gebracht konden worden. Kennelijk stond niet ter discussie dat er twee wanden in de kamer bij aanvang van de huurovereenkomst rood waren geschilderd. Als deze opmerking als een beschrijving van het gehuurde gezien dient te worden, dan kon de huurder het gehuurde inclusief rode wanden bij het einde van de overeenkomst opleveren. Mocht er géén beschrijving van het gehuurde zijn opgemaakt, dan dient de verhuurder te bewijzen dat de huurder deze wanden rood heeft geschilderd. De rechter lijkt een voorschrift in de huurovereenkomst dat de wanden bij het einde van de overeenkomst wit dienen te zijn daarentegen ten onrechte als uitgangspunt voor de betalingsverplichting voor de huurder te nemen.
15
LJN: BK5682, sector kanton rechtbank Groningen, 376857 /08-12495.
Bladzijde 214 Huurovereenkomst bepaalde tijd op grond van de Leegstandwet Door de regelgeving van de leegstandwet kan ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden overeengekomen. Met de Leegstandwet heeft de wetgever een antwoord geformuleerd op de discussies over kraken. Er bestond een discussie over kraken, omdat kraken enerzijds een schending van het eigendomsrecht inhoudt, maar anderzijds omdat leegstand van woningen in tijden van woningnood op sociale bezwaren stuit.
Het is de bedoeling van de Leegstandwet om te voorzien in tijdelijke verhuring van woonruimte in specifieke situaties. Als er sprake is van onevenredig nadeel voor de woningeigenaar bij het verhuren van woonruimte, waarbij de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zouden zijn, dan kan de Leegstandwet van toepassing worden verklaard. De Leegstandwet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren bij verkoop van de eigen woning of bij sloop en renovatie. De overheid biedt deze mogelijkheid, vanwege het feit dat leegstand kan leiden tot verpaupering en achteruitgang van de leefbaarheid van buurten en wijken. De normale huurbescherming die de huurder van woningen wettelijk toekomt, wordt op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet aanzienlijk beperkt. Dit geldt ook voor de rechten die onderhuurders van woningen doorgaans kunnen oproepen. Artikel 7:269 BW is immers op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet ook buiten toepassing verklaard. Dit is logisch. Als het risico van onderverhuring bij de verhuurder zou komen te liggen, dan zou de regeling van de Leegstandwet gefrustreerd kunnen worden zodra een onderhuurder in strijd met artikel 7:244 BW, of in strijd met het huurcontract toch van het gehuurde gebruik maakt. Een tijdelijk bedoelde verhuring zou zonder deze bepaling dan uit kunnen lopen op een langdurige verhuring. Als de huurbescherming onverkort van toepassing zou zijn, zouden verhuurders niet snel geneigd zijn om een huurovereenkomst te sluiten, omdat dan bepaalde projecten (herontwikkeling, renovatie) door de wettelijk geregelde huurbescherming gefrustreerd kunnen worden. Deze wet bevat een uitzondering op de regel als vermeld in artikel 7:274 lid 2 BW.
Vergunningvereiste voor verhuring op grond van de Leegstandwet Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van burgemeester en wethouders (B en W) verleend worden. Het Ministerie van VROM biedt de gemeente de mogelijkheid om eigen beleid te voeren. Door dit beleid mag de huidige wet- en regelgeving niet worden aangescherpt, terwijl er anderzijds ook geen versoepeling van de wet- en regelgeving op kan treden. Met inachtneming hiervan behoort een uitbreiding van de wet- en regelgeving wél tot de mogelijkheden. De gemeente kan bijvoorbeeld bepalen dat de maximum huurprijs 80 % van de maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel mag belopen. De gemeente mag ook een bepaald bedrag aan leges heffen (de leges dienen in een legesverordening te worden opgenomen) voor het verstrekken van een vergunning. Tegen een afwijzing van de vergunning is geen beroep of bezwaar mogelijk (artikel 15 lid 8 Leegstandwet). De vergunning wordt ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal verleend en wel voor een duur van ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste één jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten hoogste vijf jaren kan bedragen. De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt in elk geval op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest. Als de huurder dan door een fout van de verhuurder met toestemming van verhuurder het gehuurde blijft gebruiken, dan ontstaat er een normale huurovereenkomst op grond van artikel 7:232 BW e.v. voor onbepaalde tijd.
De voorzieningenrechter te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, heeft in haar uitspraak van 8 januari 200716 bepaald dat een huurovereenkomst die in het kader van de sloop van een woning was gesloten en waarvoor geen vergunning in het kader van de Leegstandwet was aangevraagd, toch had te gelden als een overeenkomst voor korte duur, ondanks het feit dat de overeenkomst al 3,5 jaar had geduurd. De huurder kwam geen huurbescherming toe. In het onderdeel “Huurovereenkomst voor korte duur” wordt hier nader op ingegaan.
Eisen voor verhuring op grond van Leegstandwet Om een huurovereenkomst onder de Leegstandwet te laten vallen moet de huurovereenkomst: 1. voor tenminste zes maanden worden aangegaan (een huurovereenkomst afgesloten voor een kortere tijd is dus niet geldig); 2. schriftelijk worden aangegaan; 3. vermelden dat de ruimte wordt verhuurd op grond van de Leegstandwet en dat hiervoor een vergunning is afgegeven; 4. het tijdvak vermelden waarvoor de vergunning is verleend; 5. de in de vergunning vermelde huurprijs vermelden. Indien de verhuurder deze zaken niet in de huurovereenkomst heeft opgenomen, is er sprake van een ‘normale’ huurovereenkomst; de huurder geniet dan huurbescherming (zie verder onder opzeggingsgronden).
Ad 1. De duur van de overeenkomst Uit artikel 15 Leegstandwet blijkt dat de gemeente voor minimaal 6 maanden en voor maximaal twee jaar een vergunning kan verlenen. Deze vergunning kan drie maal voor één jaar worden verlengd (twee jaar plus drie jaar maakt maximaal vijf jaar). De vergunning is niet gebonden aan een bepaalde huurder. De woning hoeft dus niet vijf jaar aan dezelfde huurder verhuurd te worden. Als nog niet bekend is wie de huurder van de woning wordt, dan kan in de vergunning worden bepaald dat de huurder op een later tijdstip nog aan de gemeente bekend wordt gemaakt. Bijvoorbeeld: er is een vergunning verleend voor 2 jaar. In de huurovereenkomst is een huurperiode van één jaar genoemd. De huurder zegt de overeenkomst op tegen het einde van de overeengekomen duur. De verhuurder kan voor de rest van de termijn en de eventueel nog te verlengen termijnen de woning aan een nieuwe tijdelijke huurder verhuren. De nieuwe huurovereenkomst moet natuurlijk ook voldoen aan de bepalingen van de Leegstandwet. De huurder is daardoor op de hoogte van de bepaalde duur en de beperkte huurbescherming. Ad 2. Schriftelijkheidsvereiste Een huurovereenkomst is vormvrij en kan ook mondeling worden gesloten. Van dit beginsel wordt in de Leegstandwet afgeweken in die zin dat een mondelinge overeenkomst weliswaar als huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd, doch geen overeenkomst op grond van de Leegstandwet is. Er kan geen mondelinge overeenkomst op grond van de Leegstandwet worden gesloten. Dit is begrijpelijk gezien de inperking van huurbescherming die op grond van de Leegstandwet in het nadeel van de huurder mogelijk is. Het moet daarom tussen partijen - zonder mogelijkheid van misinterpretatie - duidelijk zijn dat de bepalingen van de Leegstandwet van toepassing zijn. Een schriftelijke overeenkomst biedt een waarborg dat de huurder van de specifieke bepalingen van de Leegstandwet op de hoogte is.
16 De voorzieningenrechter te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, 8 januari 2007 (WR 2007-08, bladzijde 304).
Ad 3 en 4. Vermelding in de huurovereenkomst van de vergunning In het huurcontract moet hierover (uiteraard met andere variabelen) zijn bepaald: dat voor het tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandwet een vergunning is verleend voor de periode 1 januari 2010 tot
•
1 januari 2011; dat het vergunningsnummer 12345678 is;
• •
dat in de vergunning een maximale huurprijs van € 250,- is vermeld. Ad 5. In de vergunning staat ook de huurprijs vermeld In de vergunning die B en W afgeeft, wordt aangegeven tegen welke huurprijs de woning maximaal mag worden verhuurd. Deze huurprijs wordt op grond van artikel 1 lid 9 Leegstandwet vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Geliberaliseerd verhuren is niet mogelijk. Dit betekent niet dat de huurprijs de huurprijsliberalisatiegrens niet zou mogen overstijgen. Dit betekent slechts dat huurprijzen altijd via het puntenstelsel berekend dienen te worden, zelfs als de woning boven de 250 punten gewaardeerd zou worden. Wanneer een woning meer dan 250 punten heeft, kan de huurprijs worden bepaald door de tabel te extrapoleren. Dit betekent dat de extra punten dan worden vermenigvuldigd met het verschil tussen de maximale huurprijs bij 250 en die bij 249 punten. De gemeente kan zelf een puntentelling opstellen aan de hand van de puntentelling behorend bij het woningwaarderingsstelsel. De gemeente kan bij het vaststellen van de maximale huurprijs rekening houden met in de woningen aanwezige gebreken. De huurder kan ook verzoeken de gebreken te laten verhelpen. Artikel 7:206 lid 1 en 2 BW is immers van toepassing. De huurder mag niet het zelfklusrecht als genoemd in lid 3 van dit artikel toepassen. Een vordering tot verlaging van de huur op grond van artikel 7:207 BW zal weinig effect kunnen hebben als de maximum huurprijs, als gevolg van aanpassing van de huurprijs op grond van gebreken aan de woning, door de gemeente al op een laag bedrag is gesteld. Indien beide partijen (huurder en verhuurder) toch een hogere huurprijs afspreken dan op grond van het waarderingsstelsel mogelijk is, dan treedt de huurprijs die vermeld wordt in de vergunning hiervoor in de plaats. Ook dan valt de huurovereenkomst door deze conversie onder de Leegstandwet (artikel 16 lid 9 Leegstandwet ).
Voor welke woonruimte geldt deze regeling? Voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet komt in aanmerking: 1.
Woonruimte in bepaalde gebouwen, waaronder internaten, verpleeghuizen, hotels. Het gebouw hoeft niet definitief te zijn bestemd voor verhuur van woonruimte. Het gaat om gebouwen die tijdelijk leegstaan in afwachting van een bepaalde gewijzigde bestemming zoals verbouwing of sloop;
2.
Een voor verkoop bestemde woning (particuliere koopwoning) die:
• •
nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning); door de eigenaar gedurende minimaal één jaar (twaalf maanden) voorafgaand aan het tijdstip van de leegstand geheel of grotendeels bewoond is geweest (of als de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, en vanaf dat moment door de eigenaar bewoond is geweest); gedurende de afgelopen 10 jaar voorafgaande aan het moment waarop vergunning wordt aangevraagd korter dan drie jaar
•
is verhuurd (als de woning gedurende deze periode door de eigenaar, of de opvolgend eigenaar normaal is verhuurd kan er twijfel bestaan of de woning voor de verkoop is bestemd); 3.
Een huurwoning die gesloopt dan wel gerenoveerd gaat worden.
Mocht de voorwaarde voor het verstrekken van een vergunning bijvoorbeeld een op termijn te verwachten sloop of renovatie zijn en deze sloop of renovatie gaat niet door, dan zal er geen verlenging van de vergunning plaatsvinden, doch de bestaande vergunning blijft dan wel in stand. Woningcorporaties kunnen op grond van de Leegstandwet leeggekomen huurwoningen
dus niet tijdelijk verhuren totdat ze verkocht kunnen worden. Te koop staande huurwoningen kunnen gezien de redactie van het bovenstaande niet onder deze regeling vallen. Dit geldt zowel voor zelfstandige woonruimte als voor onzelfstandige woonruimte. Het is verstandig de huurder er op te wijzen dat bij vertrek uit de woning geen aanspraak kan worden gemaakt op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De gemeente toetst de aanvraag aan de hand van de criteria die in artikel 15 lid 3 Leegstandwet staan opgenomen:
•
De vergunning moet worden aangevraagd ten aanzien van woningen die onder het bovengenoemde onderdeel:
• •
de woonruimte moet leeg staan;
"Woonruimte die op grond van de Leegstandwet kan worden verhuurd" zijn besproken; van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd (dat wil zeggen dat de eigenaar zonder tijdelijke verhuring onevenredig wordt benadeeld) dat deze het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt;
•
de eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate bewoond zal worden;
•
voor woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning: de (te verwachten) renovatie of sloop moet ingrijpend zijn en binnen een redelijke termijn plaatsvinden;
•
Er is nog geen vergunning voor dezelfde woonruimte afgegeven. De toetsing van de gemeente moet plaatsvinden vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Als de toetsing wordt gevraagd nadat de huurovereenkomst is gesloten dan is de Leegstandwet niet van toepassing.
Gevolgen voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet Bij de tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet zijn de wettelijke huurbeschermingsbepalingen grotendeels niet van toepassing. De verhuurder kan dan ook de huur opzeggen zonder zich aan de, volgens het huurrecht genoemde, gronden van opzegging te houden. Wel moet de verhuurder de wettelijke opzegtermijnen als genoemd in de Leegstandwet in acht nemen. Artikel 7:271 lid 1 BW is gewoon van toepassing, waardoor in afwijking van artikel 7:228 BW een voor bepaalde tijd aangegane overeenkomst moet worden opgezegd. De termijnen van opzegging wijken af van de normale regeling van woonruimte, omdat artikel 7:271 leden 4 tot en met 8 BW niet van toepassing zijn verklaard. De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het tijdstip waarop de vergunning afloopt. De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is aldus een overeenkomst voor bepaalde tijd, gedurende welke overeengekomen periode parijen aan elkaar zijn verbonden. Partijen kunnen de overeenkomst niet tussentijds beëindigen. Huurbeëindiging op grond van wederzijds goedvinden is ook niet mogelijk, omdat artikel 7:271 lid 8 BW is uitgesloten in artikel 15 lid 1 Leegstandwet. Als de verhuurder de huur dan toch voort laat duren, ontstaat een gewone huurovereenkomst met volle huurbescherming voor de huurder. Als een verlenging van de vergunning is aangevraagd en er is nog geen beslissing genomen, loopt de huurovereenkomst door totdat deze beslissing is genomen. Als de eigenaar verlenging van de vergunning aanvraagt na verstrijken van de overeengekomen periode, dan kan deze aanvraag niet worden gehonoreerd. De eerste vergunning kan door verstrijken niet worden verlengd. Een nieuwe vergunning kan op grond van artikel 15 lid 4 Leegstandwet niet worden verstrekt. De verhuurder kan door deze actie worden geacht in te stemmen met verder gebruik door de huurder van deze woonruimte, zodat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd volgens het normale huurregime voor deze woonruimte ontstaat.
Als de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet de huurder per brief aanbood de overeengekomen termijn met een jaar te verlengen, waarbij de bruto huurprijs met ongeveer € 50,- werd verhoogd, dan mocht
de verhuurder er bij het uitblijven van een reactie van de huurder van uitgaan dat deze zich met dit aanbod akkoord verklaarde. Het feit dat de huurder de huurverhoging niet betaalde doet daar niets aan af. Na verstrijken van de verlengde termijn diende de huurder het gehuurde te ontruimen.17 Uiteraard had deze verlenging plaatsgevonden binnen de maximum periode van vijf jaar conform de Leegstandwet. Na de overeengekomen periode bevond de huurder zich zonder recht of titel in het gehuurde.
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 juni 200518 bepaald dat het hof te Amsterdam terecht had geoordeeld dat een verhuurder een huurder mocht ontruimen na opzegging tegen een datum waarop de vergunning in het kader van de Leegstandwet eindigde. Ook als er sprake is van ingrijpende werkzaamheden aan de woning, kan deze regelgeving van toepassing zijn. Het is dus niet noodzakelijk dat de woning moet worden gesloopt. Volgens de Hoge Raad is het niet noodzakelijk dat deze werkzaamheden slechts uitgevoerd kunnen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst. Deze werkzaamheden zouden dus ook mogelijk kunnen zijn bij instandhouding van de huurovereenkomst.
De wetgever heeft immers voor de regeling van de Leegstandwet niet eenzelfde regeling willen hanteren als genoemd in artikel 7:220 leden 2 en 3 BW en artikel 7:274 lid 3 BW. Die regelingen beogen een juist evenwicht te bieden tussen de belangen van de zittende huurder en die van de verhuurder die tot renovatie wil overgaan (zie het onderdeel: “Renovatie van gehuurde ruimten”), terwijl de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen dan onmogelijk maakt. De Leegstandwet geeft de verhuurder een middel om de woning in afwachting van sloop, of renovatie tijdelijk te verhuren, waarbij de verhuurder zekerheid heeft dat de huurder de woning bij het einde van de overeengekomen duur (al dan niet met inschakeling van de rechter) zal ontruimen. De verhuurder kan de Leegstandwet niet als middel inzetten bij lopende huurcontracten, waarbij renovatie, of sloop van de woning wenselijk is.
In de vergunning staat ook de huurprijs vermeld In de vergunning die door burgemeester en wethouders wordt afgegeven, wordt aangegeven tegen welke huurprijs de woning maximaal mag worden verhuurd. Deze huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Indien beide partijen (huurder en verhuurder) toch een hogere huurprijs afspreken, treedt de huurprijs die vermeld wordt in de vergunning hiervoor in de plaats.
Bladzijde 235 Een opzegging dient dus plaats te vinden met inachtneming van een termijn van tenminste een maand. Partijen kunnen contractueel een andere termijn hebben afgesproken. Deze termijn mag - gezien het vorenstaande - niet korter luiden dan een maand. Partijen mogen zelfs overeenkomen om de regeling van artikel 7:290 BWbedrijfsruimte op dit huurregime van toepassing te verklaren (zie overweging 5.4 en 5.5 van de beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 14 januari 201019). De regeling is immers semi-dwingend recht Partijen mogen hiervan in het voordeel van de huurder afwijken.
17 Gerechtshof Amsterdam 12 mei 2005, WR 2006-05 bladzijde 163.
18 LJN: AT3442, Hoge Raad, C04/125HR.
19
LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516
Bladzijde 240 Het is dus onjuist om in het verzoekschrift een verklaring voor recht te vragen dat er sprake is van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. In deze verzoekschriftprocedure mag de rechter deze vraag niet beantwoorden. De rechter dient in het kader van deze procedure te beoordelen of de huurder aanspraak mag maken op verlenging van deze ontruimingstermijn, doch mag niet beslissen welk huurregime van toepassing is. Via de omweg van het zelf nietontvankelijk laten verklaren van het verzoek beoordeelt de rechter op andere wijze welk huurregime van toepassing is. De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, diende op 14 januari 201020 te beslissen over een verzoek tot het verklaren van recht dat er sprake zou zijn van 7:290 BW-bedrijfsruimte en subsidiair de ontruimingstermijn op grond van artikel 7: 230a lid 1 BW te verlengen met een periode van een jaar. De rechter verklaarde de verzoeker niet ontvankelijk in het eerste verzoek. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn werd niet-ontvankelijk verklaard, omdat partijen artikel 7:290 BW e.v. op deze overeenkomst van toepassing hadden verklaard. In bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 14 januari 2010) heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.1 tevens uitgesproken dat een verlengingsverzoek ook kan worden ingediend vóórdat de huurovereenkomst is beëindigd, dus vóórdat de wettelijke termijn van twee maanden ontruimingsbescherming is gestart. Er kan ook geen zinnige reden worden bedacht waarom het niet mogelijk zou zijn om een verlengingsverzoek vóór het einde van de huurovereenkomst in te mogen dienen. Door de opzegging van de verhuurder eindigt de huurovereenkomst immers tegen het einde van de dag waartegen de ontruiming is aangezegd. In het geval dat partijen er in minnelijk overleg uit komen en een nieuwe huurovereenkomst aan wordt geboden kan de huurder altijd nog het verzoekschrift intrekken. Mochten partijen nog over deze kwestie op de eerste zittingsdag in onderhandeling zijn, dan kunnen zij altijd gezamenlijk verzoeken om de zaak op de eerste zittingsdag een bepaalde termijn aan te houden. Bladzijde 251 Als deze diensten in beginsel zijn overeengekomen, doch doorberekening van deze kosten op initiatief van de verhuurder (tijdelijk) is opgeschort (bijvoorbeeld omdat de verhuurder de afzonderlijke berekeningen per individuele huurder te ingewikkeld vindt), dan is het zonder vooraankondiging met terugwerkende kracht in rekening brengen van deze servicekosten, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus de rechtbank Alkmaar, sector kanton Alkmaar, in haar vonnis van 5 oktober 200921.
Bladzijde 258 Het is ook mogelijk dat de huurder door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de servicekosten niet met terugwerkende kracht bij de huurder in rekening mag brengen, ook als levering van deze diensten is overeengekomen. De rechtbank, Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn besloot in haar vonnis van 5 oktober 200922 dat een verhuurder de servicekosten niet met terugwerkende kracht in rekening mocht brengen. De omstandigheden die tot deze uitspraak aanleiding gaven luidden als volgt: een toenmalige beheerder had aangeven “tot nader order” geen servicekosten door te berekenen. In de brief, waarin deze mededeling is gedaan wordt de huurder er uitdrukkelijk op gewezen dat de servicekosten niet zouden worden afgeschaft en dat de eigenaar zich het recht voorbehield deze kosten op een nader te bepalen tijdstip weer bij de huurders in rekening 20 LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516. 21 LJN: BK1165, sector kanton Rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443 22 LJN: BK1165, sector kanton rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443.
te brengen. Onder deze omstandigheden was de kantonrechter van mening dat, gegeven deze gang van zaken, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat aan het opnieuw in rekening brengen van servicekosten, zonder enige vooraankondiging, een terugwerkend karakter wordt toegekend. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid werd door de rechter als volgt beargumenteerd. Het gaat hier om primaire kosten van bestaan waar een huurder, in verband met de budgettering van zijn inkomen, rekening mee moet kunnen houden en waarbij een huurder, zeker ingeval geen voorschotten in rekening worden gebracht, voor enige reservering moet kunnen zorg dragen. Nu de huurder niet voor deze reservering zorg had kunnen dragen was doorbelasting van de servicekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bladzijde 258 Sinds 1 januari 2005 moet de verhuurder binnen zes maanden na afloop van een kalenderjaar een afrekening van de servicekosten sturen naar z'n huurders. Het overzicht van 2004 moet dus voor 1 juli van 2005 in de bus liggen. Deze maatregel is het laatste onderdeel van het nieuwe huurrecht dat grotendeels per 1 augustus 2003 in werking is getreden. Het overzicht moet alle posten van het verstreken kalenderjaar vermelden. De verhuurder mag niet de kostenposten fragmentarisch (in kleine delen) naar de huurder versturen. Dit mag ook niet als het kalenderjaar waarover de afrekening plaats dient te vinden verschilt met het boekjaar dat door de energiemaatschappij wordt gehanteerd. Als de huurovereenkomst tussentijds eindigt, dan kan deze termijn ook worden gehanteerd. Een en ander wordt bevestigd door onderstaande toelichting van kamerstukken. Deze regel wordt onderstaand verduidelijkt. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 45 'In afwijking van de huidige regeling in artikel 12 HPW is voor een termijn van 6 maanden gekozen, omdat de thans geldende termijn van 12 maanden als onnodig lang wordt ervaren. Zoals hiervoor gesteld, geldt veelal voor andere serviceposten dan voor verwarming het kalenderjaar als verrekenperiode. De daarop betrekking hebbende rekeningen van door de verhuurder ingeschakelde leveranciers van goederen en diensten zullen de verhuurder meestentijds ten tijde van de levering danwel kort daarna ter betaling worden aangeleverd. In die optiek komen dan ook de laatste rekeningen van de in dat verstreken kalenderjaar door verhuurder gemaakte kosten uiterlijk in de maand januari/februari van het daarop volgende kalenderjaar voor het opstellen van een overzicht ter beschikking. Het moet dan ook mogelijk zijn om voor 1 juli van dat jaar na het verstreken kalenderjaar een verrekenoverzicht op te stellen. Voor verrekening van verwarmingskosten waarvan het boekjaar binnen het verstreken kalenderjaar is geëindigd, is de termijn, zoals bij de beantwoording van voorgaande vraag bleek, aanzienlijk ruimer.' Tijdens het verslag van een wetgevingsoverleg, Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 41 en 42 heeft staatssecretaris Remkes getracht de nieuwe regeling aan de hand van een voorbeeld te verduidelijken: 'Artikel 259, lid 2, bepaalt dat de verhuurder kostenposten die niet een kalenderjaar betreffen, bijvoorbeeld de afrekening van de verdampingsmeters, maar voor een deel in dat kalenderjaar in rekening moet brengen. Ik zal een voorbeeld geven. Loopt de afrekenperiode van augustus 2000 tot augustus 2001, dan zal de verhuurder in het te verstrekken kostenoverzicht per 1 juli 2001 slechts de kosten van augustus 1999 tot augustus 2000 mee moeten nemen. De periode van augustus 2000 tot december 2000 wordt pas een jaar later afgerekend. Een periode van zes maanden moet als voldoende worden aangemerkt.'(Cursivering Mr.F.C.P. Teeuw) Het servicekostenoverzicht moet binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder worden verstrekt. Deze periode geldt ook als de huurovereenkomst tijdens het jaar eindigt. De verhuurder hoeft pas gelijktijdig met de overzichten van de lopende huurovereenkomsten aan zijn andere huurders een kostenoverzicht te verstrekken. Wanneer de huurovereenkomst met een huurder tijdens het verrekenjaar eindigt kan de verhuurder aan deze huurder, de servicekosten in rekening brengen naar het rato van het aantal maanden dat de woning is gebruikt als er andere referentiekaders voor berekening van de verbruiken ontbreken. Zie hieromtrent de memorie van toelichting:
Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 48 'Lid 3 maakt het mogelijk - evenals thans het geval is - dat de verhuurder één keer per jaar een servicekostenoverzicht maakt en vervolgens de kosten aan de huurder die zijn huur heeft beëindigd, doorberekent bijv. naar rato van het aantal gehuurde maanden.',
Bladzijde 272 In artikel 8 a van het Besluit huurprijzen Woonruimte wordt expliciet aangegeven dat uitsluitend van rijkswege beschermde monumenten en van rijkswege aangewezen beschermde stads- en dorpsgezichten in aanmerking komen voor een opslag op de reguliere huurprijs. De door een gemeente aan percelen of gebieden toegekende monumentale statussen als: gemeentelijk monument, beeldbepalende pand, gemeentelijk beschermd stadsgezicht, etc. komen in de Monumentenwet 1988 niet voor (zie ook het: monumentenbeleid van de huurcommissie). Woonruimte die bestaat uit of deel uit maakt van een perceel met een door de gemeente toegekende monumentale status komt dus niet voor een opslag in aanmerking.
Bladzijde 330 De onderlinge relaties staan los van elkaar. De hoofdverhuurder heeft een contractuele relatie met de hoofdhuurder (onderverhuurder) en de hoofdhuurder (onderverhuurder) heeft een contractuele relatie met de onderhuurder. Als de onderhuurder de huur niet meer kan betalen, waardoor de hoofdhuurder de huur niet aan de hoofdverhuurder kan betalen, dan schiet de hoofdhuurder te kort. Dit is ook zo als de hoofdverhuurder onder de onderhuurder conservatoir derdenbeslag heeft laten leggen vanwege de huurschuld van de hoofdhuurder. Dat de hoofdhuurder door deze actie de huur niet meer kon betalen maakt deze actie niet zonder meer onrechtmatig jegens de hoofdhuurder (onderverhuurder), aldus het gerechtshof te Leeuwarden in rechtsoverweging 6 in haar arrest van 1 december 200923. Bladzijde 384 De voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo heeft daarom op grond van deze redenering in zijn vonnis van 20 november 2009 24ook de ontruiming akkoord bevonden van de medehuurder uit de woning, waarin hennep was gekweekt. Ter zitting is door de medehuurder naar voren gebracht dat haar echtgenoot de kwekerij had ingericht en dat zij daarvan geen weet heeft gehad. Gelet op de informatie die de anonieme tipgever heeft verschaft gezien in samenhang met de op de zolder aangetroffen hennepkwekerij, staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter vast dat in ieder geval de echtgenoot van de medehuurder op bedrijfsmatige wijze hennep heeft gekweekt in de woning. In het vonnis stond verder de volgende redenering: overigens doet het er niet toe of de medehuurder wel of geen weet heeft gehad van de aanwezigheid van een hennepkwekerij. Zij is als medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen zoals die voortvloeien uit de huurovereenkomst en het daarop van toepassing zijnde huurreglement. Ook voor de onderhavige tekortkoming is de medehuurder hoofdelijk aansprakelijk (HR 9 december 2005, NJ 2006, 153.
Bladzijde 399 Uit de voorwaarden die de wet heeft gesteld ter verkrijging van het medehuurderschap ten behoeve van de aspirant medehuurder, komt duidelijk naar voren dat de huurder actie moet ondernemen om de aspirant huurder het medehuurderschap te laten verwerven. De verhuurder die een huurvordering 23 24
LJN: BK5330, gerechtshof Leeuwarden, 200.026.313. LJN: BK4850, rechtbank Almelo, 106382/KG ZA 09-347.
ten laste van de huurder heeft mag, ter incasso van zijn vordering, niet de medebewoner zelf als medehuurder kwalificeren zonder dat er ooit door de huurder het medehuurderschap is gevorderd. Het gerechtshof te 's-Gravenhage bevestigt dit in rechtsoverweging 8 van haar arrest van 17 februari 200925
Wijzigingen derde gewijzigde druk pagina 413
De positie van de verhuurder na het overlijden van de huurder
Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende twee maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. Dit is dus een zeer beperkt recht. Deze periode is hoogstens voldoende om de nodige maatregelen met betrekking tot de inboedel van de overledene te treffen. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. Is dat wel het geval, dan hebben de erfgenamen dus in het geheel geen rechten op grond van de huurovereenkomst. De andere zijde van deze medaille is dat de erfgenamen alle aansprakelijkheid kunnen afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien.
Als er erfgenamen aanwezig zijn die het gehuurde kunnen ontruimen, dan zullen die er zorg voor moeten dragen dat het gehuurde bij het einde van de termijn van twee maanden wordt ontruimd. Als de erfgenamen het gehuurde niet hebben ontruimd, dan dient de verhuurder een ontruimingsvonnis te halen. De verhuurder kan de dagvaarding dan door de deurwaarder laten betekenen aan het sterfhuis. De erfgenamen hoeven dus niet allen bij naam te worden genoemd. De formaliteiten zijn goed vervuld als de verhuurder een ontruimingsvonnis aan het sterfhuis laat betekenen. De verhuurder zal op grond van dit ontruimingsvonnis de spullen uit het gehuurde mogen halen en op laten slaan tot de positie van de erven bekend is.
Als alle erfgenamen de erfenis hebben verworpen en er geen erfgenamen aanwezig zijn, dan lijkt de verhuurder zonder ontruimingsvonnis het gehuurde leeg te mogen halen. De spullen van de overleden huurder vervallen dan aan de staat. Dit lijkt een academische kwestie, omdat er altijd wel erfgenamen aanwezig zullen zijn. Verder dient de verhuurder te beseffen dat de familie van de huurder de woning vrijwillig leeg kan halen en de inboedel elders geheel op kan laten slaan zonder dat dit een daad van aanvaarding van de nalatenschap behoeft te zijn. Het ontruimen van de woning en het opslaan van de inboedel is een beheersdaad en geen daad van aanvaarding. Dit betekent dat de persoon die de woning als beheerder leeghaalt niet zonder meer als erfgenaam gezien kan worden waarop een huurschuld verhaald kan worden. Dat is anders als daarna wel een daad wordt gepleegd, die als daad van aanvaarding kan worden beschouwd (bijvoorbeeld het toe-eigenen van een bepaalde zaak).
25
LJN: BH9323, gerechtshof 's-Gravenhage , 105.006.091/01, C07/226.
Als er een erfgenaam de erfenis beneficiair heeft aanvaard, dan kan deze kan de woning zonder gevaar voor privévermogen leeghalen en de spullen elders opslaan. Dit is handig voor de verhuurder, want de verhuurder heeft dan tenminste een aanspreekpunt ten aanzien van zaken betreffende het gehuurde. Degene die de woning beneficiair heeft aanvaard kan ook de huurovereenkomsten eerder laten eindigen dan de wettelijk gestelde termijn van twee maanden. Het is voor de verhuurder van belang dat er tenminste één persoon aanwezig is die beheershandelingen kan doen. Is die er niet dan zal de verhuurder toch – zoals boven al besproken - een ontruimingsvonnis moeten halen. De erfgenaam heeft alleen belang bij beneficiair aanvaarden als er uitzicht op een positief saldo is. Als uitzicht op een negatief saldo is, dan zal de erfgenaam de erfenis doorgaans verwerpen en niet beneficiair aanvaarden.
Bladzijde 449
Wat zijn de huurrechten van de eigenaar van een tankstation (artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) als er grond ten behoeve van dit tankstation wordt gehuurd? In de beschikking van 27 oktober 2009 van het gerechtshof te 'sGravenhage26 besliste het hof dat hier geen sprake is van 290-bedrijfsruimte. Het hof overweegt in rechtsoverweging 7 als volgt: "bij bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW in elk geval dient te gaan om een verhuurde (bedrijfs)ruimte. De tankshop van de huurder is naar het oordeel van het hof niet aan te merken als of gelijk te stellen met een verhuurde (bedrijfs)ruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW omdat deze in eigendom toebehoort aan de huurder. Nu de tankshop niet kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zijn de door de huurder van de Gemeente gehuurde percelen grond ook niet aan te merken als ‘de bij het een en ander behorende grond’ in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW".Het is dus volgens het hof voor connexiteit tussen de grond en het bedrijfsgebouw van belang dat de zaak waarnaar voor deze verbinding wordt gewezen in ieder geval onder het huurregime van 7:290 BW valt. Deze uitspraak lijkt voor de hand te liggen, omdat de door de huurder gewenste opwaardering van het huurregime van het perceel grond naar 7:290 BWbedrijfsruimte niet kon worden aangehaakt aan een reeds bestaande huurovereenkomst conform het laatst gemelde regime. Bladzijde 497 Een voorbeeld van deze wijze van opzegging is terug te vinden in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 13 oktober 200927 (). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid had de huurder zonder toestemming van de verhuurder de bedrijfsruimte onderverhuurd. De huurder had de bedrijfsruimte al meer dan twintig jaar gehuurd. De verhuurder had de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangeboden tegen hogere huurprijs. De huurder had hier niet mee ingestemd. Tegenover het financieel belang van huurder bij continuering van de bestaande toestand stond het belang van de verhuurder als woningstichting bij het handhaven van het door haar gestelde beleid, inhoudende dat zij de bedrijfsruimte rechtstreeks aan exploitanten verhuurt, waardoor zij controle heeft over de bedrijfsvoering en de huurprijsontwikkeling en waardoor zij zelf, mede in het belang van haar overige verhuuractiviteiten, een marktconforme opbrengst kan genereren. De onderhuurder had ook al zeven jaar gebruik van het gehuurde gemaakt. Deze heeft de investeringen terug kunnen verdienen. De positie van de onderhuurder werd aldus ook bij de afweging van belangen betrokken. Kennelijk wilde de verhuurder de belangen van partijen bij deze huurbeëindiging betrekken. De verhuurder had ook kunnen kiezen voor een ontbinding van de overeenkomst. Bij een ontbinding van de overeenkomst is een afweging van belangen niet aan de orde. Kennelijk vond de verhuurder deze beëindigingsgrond het meest kansrijk, omdat het huurcontract op zichzelf
26 27
LJN: BL2400, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.038.836/01 LJN: BL1061, Gerechtshof Amsterdam , 200.017.279/01.
onderverhuring na toestemming van de verhuurder wel mogelijk maakte. De verhuurder wenste in de procedure ook een aspect van de voorgestelde verhoging van de huurprijs en haar beleid betreffende de controle over de bedrijfsvoering betrekken.
Bladzijde 540 Het gerechtshof te Arnhem heeft in hoger beroep in haar arrest van 8 december 200928 in rechtsoverweging 6 en 7 van dit arrest beslist dat het haar niet duidelijk was dat er sprake was van overname van het in het gehuurde tankstation overgenomen bedrijf nu uit de in het geding gebrachte stukken niet blijkt dat veel meer wordt overgedragen dan de huurderspositie. Verder was alleen sprake van overdracht van een nog lopende, reeds opgezegde exploitatieovereenkomst, die op het moment van overdracht nog amper meer dan een maand te lopen had. Uit de processtukken blijkt niet dat daadwerkelijk personeel was overgegaan naar de aspirant huurder, nog daargelaten dat het dan zou gaan om personeel dat nimmer in dienst is geweest van de overdragende huurder, maar dat in dienst was van de exploitant (de huurder had de exploitatie van het gehuurde aan een ander overgelaten). Het hof onderschrijft dan ook het oordeel van de kantonrechter dat de huurder ten aanzien van het noodzakelijke element bedrijfsoverdracht onvoldoende gesteld en heeft onderbouwd. De vordering tot indeplaatsstelling werd daarom afgewezen.
Wijzigingen derde gewijzigde druk pagina 567
Het boetebeding
Inleiding In veel huurcontracten komt het boetebeding voor. Het is voor zowel de huurder als de verhuurder van belang zich de reikwijdte van dit beding te realiseren. De huurder dient zich immers te realiseren dat hij bij overtreding van een in het huurcontract opgenomen bepaling een bedrag aan de verhuurder verschuldigd kan zijn. De verhuurder en/of een namens de verhuurder ingeschakelde gemachtigde dient zich te realiseren dat de huurder bij overtreding van contractuele bepalingen extra bedragen boven de normale verplichtingen op grond van het huurcontract verschuldigd kan zijn.
Deze bedragen worden door de verhuurder als het ware weggegooid als daar geen aanspraak op wordt gedaan. Met name bij de incasso van achterstallige huur dient door de verhuurder na te worden gegaan of hij aanspraak op boetebedragen kan maken. De verhuurder kan goede redenen hebben om deze bedragen niet te vorderen als hij van mening is dat de huurder de huur niet kan betalen. Verhoging van de verschuldigde bedragen leidt dan alleen tot een meer uitzichtloze situatie van de huurder en leidt niet tot oplossing van het geschil. Anderzijds kan de verhuurder wél aanspraak maken op de boetebedragen doch deze in de loop van de behandeling van het geschil laten vallen. Het onderdeel over het boetebeding is 28
LJN: BK6091, gerechtshof Arnhem, 107.002.573/01.
onder het hoofdstuk “incasso” opgenomen nu de vervallen boete vaak een onderdeel van een incassoprocedure betreft en de verhuurder bedacht moet zijn om de vervallen boetebedragen mee te nemen, terwijl de huurder mogelijkheden heeft om de gevorderde boetebedragen aan te vechten. Beide posities worden in dit onderdeel belicht.
In dit onderdeel worden de volgende onderdelen besproken: • • • • • • •
Wat is een boetebeding? De wettelijke regeling van het boetebeding; Is een ingebrekestelling noodzakelijk? Het belang van een juiste formulering van het boetebeding; Komt het boetebeding in plaats van schade of de hoofdverplichting of kan het boetebeding los van de andere verplichtingen worden gevorderd? Matiging van de boete; Beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
Wat is een boetebeding De wettelijke regeling over het boetebeding is neergelegd in de bepalingen 6:91 BW tot en met artikel 6:94 BW. Deze wettelijke bepalingen zijn regelend recht. Het is mogelijk om van deze bepalingen in het nadeel van de huurder af te wijken. In de meeste algemene bepalingen in huurcontracten wordt dan ook in het nadeel van de huurder van deze bepalingen afgeweken. Artikel 6:91 BW vermeldt de volgende definitie van het boetebeding: “ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien deze aan nakoming van zijn verbintenis tekort schiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan”.
Volgens deze definitie kan een andere prestatie dan nakoming van een geldsom worden overeengekomen als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. Voor dit onderdeel gaat Huurgeschil.nl ervan uit dat bij niet-nakoming van de verplichtingen een geldsom wordt overeengekomen.
Er kunnen twee functies van het boetebeding worden onderscheiden: 1. 2.
De schadefixerende functie; De prikkel tot nakoming.
Ad 1 De schadefixerende functie Door de schadefixerende functie leggen partijen vast welke schade zal worden gevorderd als de huurder zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt. Hierbij worden de regels van het bewijsrecht buitenspel gezet. Voorts kunnen partijen de omvang van de schade hebben vastgelegd. Partijen kunnen een vast bedrag afspreken (per dag van de overtreding of als percentage van het belang van de hoofdvordering) dat als schade wordt aangemerkt. Als partijen hebben vastgelegd dat het vastgestelde bedrag alle schade omvat, dan geldt dit bijvoorbeeld ook voor de immateriële schade of de vertragingsschade, etc.. Uit de formulering van
het boetebeding moet blijken of de verhuurder alleen terug kan vallen op het boetebeding zonder verdere schade te kunnen vorderen en zonder nakoming van de hoofdverplichting te kunnen vorderen. Daarnaast dient uit de formulering van het boetebeding duidelijk te worden welke schade er wordt afgedekt. Partijen kunnen ook besluiten dat er een boete verschuldigd is, terwijl bovendien het recht op bijvoorbeeld gevolgschade wordt voorbehouden.
Ad 2 De prikkel tot nakoming Het boetebeding kan zodanig zijn geformuleerd dat naast de contractuele boete de volledige schadevergoeding kan worden gevorderd. Als de mogelijkheid wordt opengehouden om overige schade te vorderen, dan spreekt men van een ‘zuiver boetebeding’. Het boetebeding heeft dan slechts de functie om als prikkel te dienen om de verplichtingen uit de overeenkomst correct na te komen.
Uit het bovenstaande blijkt dat de formulering van het boetebeding van belang is. Als niet duidelijk is welke functie het boetebeding vervult, of voor welke tekortkoming het boetebeding is geformuleerd, dient het beding te worden uitgelegd op een wijze die zo weinig mogelijk belastend voor de schuldenaar is (= het contra-proferentembeginsel). In het onderdeel “Het belang van een juiste formulering van het boetebeding” wordt hier nader op ingegaan.
Is een ingebrekestelling noodzakelijk? Volgens artikel 6:93 BW is een aanmaning of een andere voorafgaande verklaring nodig als deze is vereist voor het vorderen van schadevergoeding op grond van de wet. Normaliter dient een huurder voor verschuldigdheid van schade of rente in gebreke te worden gesteld. Dit volgt uit de algemene regel van artikel 6:74 BW en meer bijzonder uit de algemene regel van artikel 6:82 BW. Artikel 6:74 BW vermeldt immers dat de schuldenaar schadeplichtig wordt wanneer hij toerekenbaar tekortschiet en wanneer de schuldenaar in verzuim verkeert. Volgens artikel 6:82 BW treedt het verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft.
De verzuimregeling van artikel 6:82 BW is op grond van de wet niet van toepassing als de schuldenaar zijn verplichtingen niet kan nakomen, of als de schuldenaar te kennen heeft gegeven zijn verplichtingen niet na te komen.
Volgens bovenstaande regels zal het boetebedrag dus in beginsel verschuldigd zijn bij een toerekenbare tekortkoming en nadat de schuldenaar in gebreke is gesteld. Hierboven is echter al benadrukt dat de artikelen 6:91 BW tot en met 6:94 BW regelend recht zijn. Partijen kunnen dus van deze regels afwijken door de contractuele boete opeisbaar te verklaren bij elke tekortkoming (dus ook bij de niet toerekenbare tekortkomingen) en (te verklaren) dat het boetebeding komt te vervallen zonder voorafgaande aanmaning of verklaring zoals deze in artikel 6:80 BW e.v. is geregeld.
Betaling van huur is een fatale termijn. Als in het huurcontract is overeengekomen dat de huur telkens de eerste van de maand betaald moet worden, dan verkeert de huurder van rechtswege in verzuim als de huur niet op het overeengekomen tijdstip wordt betaald. Er hoeft dan geen ingebrekestelling te worden verstuurd. De contractuele boete is dan na het onbetaald blijven van de huur direct verschuldigd. De verhuurder hoeft zich bij het onbetaald blijven van de huur niet af te vragen of deze tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het onbetaald blijven van de huur komt voor rekening en risico van de huurder, ook al kan de huurder, door omstandigheden die buiten zijn invloedsfeer liggen de huur niet betalen. Als de huurder de huur niet wenst te betalen vanwege gebreken aan het gehuurde, dan kan aan het onbetaald blijven de toerekenbaarheid worden ontnomen. Zie hierover met name de hoofdstukken: “Herstel gebreken op verzoek huurder” en “Verlaging huurprijzen”. De huurder dient dan wel actie te ondernemen om hetzij de huurprijs rechtsgeldig op te kunnen schorten, hetzij om de huurprijs tijdelijk te laten verlagen.
Voor andere verplichtingen dan betaling van de huur geldt in beginsel dat de huurder in gebreke gesteld dient te worden. Te denken valt aan het verbod om huisdieren te houden volgens de huurreglementen. Mocht niet in de reglementen staan vermeld dat overtreding van dit gebod verzuim oplevert, dan dient de verhuurder na ontdekking van overtreding van dit gebod de huurder gelegenheid te geven dit gebrek te zuiveren. In het huurcontract kan ook ten behoeve van deze overtreding zijn opgenomen dat de boete bij overtreding van dit verbod ‘onmiddellijk opeisbaar is’, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling of een andere mededeling in de zin van artikel 6:80 BW e.v. nodig is. In dat geval is er in afwijking van artikel 6:93 BW geen ingebrekestelling nodig. De simpele mededeling dat door overtreding van een bepaalde regel een contractuele boete ‘onmiddellijk opeisbaar is’ heeft niet het beoogde effect die de vorige zinsnede wél heeft. De mededeling over de opeisbaarheid zegt namelijk niet dat een ingebrekestelling niet nodig zou zijn. Als illustratie kan ook worden gedacht aan de factuur waarvan de betalingstermijn is verstreken. Deze factuur is opeisbaar, doch de debiteur is niet in verzuim als de regels van 6:80 BW e.v. niet zijn toegepast.
Het boetebeding moet duidelijk maken voor welke overtreding de boete is verschuldigd. Als het niet zonder meer duidelijk is of de boete betrekking heeft op vertraging in de nakoming (de te late betaling van de huur) of het overtreden van een gebod (het houden van huisdieren), dan geldt het uitgangspunt van de wet en kan óf nakoming van de hoofdverbintenis óf nakoming van het boetebeding worden gevorderd, maar niet allebei tegelijk. In het onderdeel: “Het belang van een juiste formulering van het boetebeding”, wordt hier nader op ingegaan..
Het belang van een juiste formulering van het boetebeding In artikel 6:92 lid 1 BW staat onder meer dat de schuldeiser geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boetebeding verbonden is. In lid twee staat dat wat ingevolge een boetebeding verschuldigd is in plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet.
Bovenstaand is al duidelijk gemaakt dat de artikelen 6:91 BW tot en met 6:94 BW regelend recht bevatten. Partijen kunnen dus van deze regels afwijken. In de praktijk gebeurt dit veelvuldig. Als de artikelen in de overeenkomst niet duidelijk zijn, dan kan dit tot consequentie hebben dat de wettelijke bepalingen in plaats van de contractuele bepalingen door de rechter van toepassing worden verklaard. Als bijvoorbeeld niet duidelijk is of de contractuele boete van toepassing is bij zowel vertraagde nakoming als bij niet-nakoming,
dan kan dit tot consequentie hebben dat datgene wat volgens het boetebeding verschuldigd is, in plaats komt van de schadevergoeding op grond van de wet.
De schuldeiser zal dan een keuze moeten maken: óf nakoming van de verbintenis óf nakoming van het boetebeding. Dit is meestal niet de bedoeling van de gebruiker van het beding. De gebruiker doet er daarom verstandig aan expliciet te vermelden dat het boetebedrag betrekking heeft op een vertraagde nakoming, waarbij de vordering tot nakoming van de verbintenis gewoon intact blijft naast de contractuele boete. Aangezien het wettelijk systeem los van deze boetebepalingen uitgaat van een cumulatie van vorderingen moet ervan uit worden gegaan dat dit ook mogelijk is naast de gevorderde boete. Artikel 6:92 BW is daarom enigszins misleidend omdat een vluchtige lezing de (onterechte) indruk wekt dat cumulatie van vorderingen niet mogelijk is.
Als het boetebeding is bedoeld om in de plaats te treden van alle schade, dan heeft de gebruiker nog steeds het recht om nakoming te vorderen, of aanspraak te maken op de contractuele verplichting. De debiteur heeft dus geen keuzevrijheid. Deze mag niet een keuze maken tussen de mogelijkheid die hem welgevallig is en bijvoorbeeld de boete te betalen, omdat dit voordeliger zou zijn in dit concrete geval. De crediteur kan immers aanspraak maken op nakoming van de overeenkomst. Verschillende verschijningsvormen van boetebeding
•
•
•
•
Een boete kan een minimumbedrag vermelden. Bijvoorbeeld bij overtreding van een gebod een bedrag van € 25,- per dag met een minimum van € 300,- per overtreding. Deze bepaling komt voor als de huurder de huur te laat betaalt. Dit kan dus betekenen dat de huurder die drie maanden achter elkaar de huur drie dagen te laat heeft betaald, drie maal € 300,- verschuldigd is. Bij deze bepaling staat dan vaak ook vermeld dat het recht op aanvullende schadevergoeding wordt voorbehouden; Partijen kunnen ook afspreken dat een boete strekt ter vermindering op de wettelijke schade. Is de boete hoger dan de wettelijke schade, dan is de debiteur de boete verschuldigd en is de boete lager dan de schade, dan dient de debiteur het bedrag bij te passen dat de gebruiker heeft geleden; Partijen kunnen uitdrukkelijk afspreken dat de boete in de plaats komt van een bepaalde specifieke schade. Te denken valt dat de boete in plaats komt van de vertragingsrente, die de debiteur verschuldigd is wegens het te laat betalen van de huur. Als dit de bedoeling is dan dient de gebruiker de bepalingen nauwkeurig te beschrijven, omdat bij twijfel de contractuele boete in plaats komt van alle mogelijke schadeposten; De gebruiker kan een boetebeding ook zodanig hebben geformuleerd, dat de gebruiker een keuze heeft tussen de boete, of de volgens de wet geldende vergoeding van schade waarop de gebruiker aanspraak kan maken.
Cumulatie van boete en schade
In het bovenstaande is al duidelijk gemaakt dat de gebruiker van het boetebeding naast de vervallen boetebedragen zich het recht kan voorbehouden om overige schade bij de debiteur te verhalen. Het is van belang om hierbij nauwkeurig te formuleren. Als het voor de debiteur niet duidelijk is voor welke schadecomponenten de boete en de schade worden gecumuleerd, of als het de debiteur niet duidelijk is of
er een andere vergoeding dan de wettelijke schadevergoeding is verschuldigd, dan zal de rechter waarschijnlijk de in artikel 6:92 BW neergelegde regel toepassen en de boete in plaats van de wettelijke schadevergoeding plaatsen. Als het de bedoeling is om een zuiver boetebeding overeen te komen dan zal de daarop betrekking hebbende voorwaarde in de overeenkomst er als volgt uit dienen te zien. In deze bepaling kan dan staan dat de boete verschuldigd is onverminderd de overige rechten en/of verhaalsmogelijkheden, inclusief het recht op wettelijke schadevergoeding.
Het boetebeding en ontbinding Het boetebeding laat de mogelijkheid van ontbinding van een overeenkomst bestaan. Het is echter wel van belang dat het boetebedrag zodanig wordt geformuleerd dat het ook schadevergoeding als gevolg van ontbinding onverlet laat. Als het boetebedrag alleen betrekking heeft op een tekortkoming en niet op ontbinding, dan kan de gevolgschade als gevolg van ontbinding niet zonder meer worden gevorderd. De tekortkoming waarop de ontbindingsactie wordt gebaseerd, activeert dan de overeengekomen boete als gevolg van de tekortkoming. Deze “zuivere boete” wordt dan verschuldigd bij een overtreding door de debiteur. De na het vervallen van deze boete in te stellen acties staan dan los van de eerder vervallen boetebedragen. Zonder nadere beschrijving treedt die boete dan in de plaats van de in artikel 6:277 BW genoemde gevolgschade als gevolg van ontbinding van de overeenkomst.
Er kunnen ook boetebedragen worden afgesproken in het kader van ontbinding van de overeenkomst. De bekendste clausule is hierbij de overeengekomen boete in het kader van ontbinding van de koopovereenkomst door bijvoorbeeld het net rond krijgen van de financiering door de koper. De verkoper kan volgens een standaardbepaling in een NVM-koopcontract zowel de overeenkomst ontbinden als daarbij op grond van de boeteclausule 10 % van de koopsom vorderen.
Matiging van de boete De rechter mag een contractuele boete matigen indien dit op grond van de ‘redelijkheid en billijkheid’ naar het oordeel van de rechter noodzakelijk is. De basis voor matiging van de boete is gelegen in artikel 6:94 lid 1 BW. Hiermee wordt de eerder genoemde schadefixerende functie eigenlijk ondergraven. Door de schadefixerende functie leggen partijen immers vast welke schade zal worden gevorderd en door de huurder verschuldigd zal zijn als deze zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt. De matiging is vaak in het voordeel van de debiteur. Hoewel er goede gronden aanwezig kunnen zijn om de boete te matigen, is dit niettemin een doorkruising van de genoemde schadefixerende functie en kan dit voor de crediteur een teleurstelling opleveren. De bevoegdheid tot matiging van de boete kan op grond van artikel 6:92 lid 3 BW contractueel niet worden uitgesloten. Dit is dwingend recht. Een bepaling in een contract inhoudende dat de boete niet kan worden gematigd is dus niet rechtsgeldig.
Het is verstandig om altijd aan beroep op matiging van de boete te doen, omdat de rechter de boete niet zonder meer ambtshalve behoeft te matigen. De rechter kan echter wel op grond van het algemene artikel, betreffende de beperking van de overeenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW), de boete matigen. De rechter kan echter dit artikel alleen ambtshalve toepassen als zonder voldoende achtergrondinformatie duidelijk is dat de redelijkheid en billijkheid door een exceptionele boete wordt geschonden. De debiteur kan matiging van de boete vragen zowel op grond van artikel 6:248 BW als op
grond van artikel 6:94 BW. Als de debiteur toch al een beroep op matiging van de boete op grond van de redelijkheid en billijkheid doet dan is er geen verschil tussen een actie op grond van artikel 6:248 BW of 6:94 BW. De debiteur heeft de keuze welke bepaling hij inroept.
Als er sprake is van een opgelegde boete van een vast bedrag voor een specifieke tekortkoming in de verplichtingen uit een overeenkomst, dan is er sprake van een eenheidsboete. Eenheidsboetes zijn vooral bevattelijk voor matiging. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 februari 199829 met betrekking tot dit soort boetes gesteld dat het ‘in beginsel voor de hand ligt’ dat de rechter van zijn matigingsbevoegdheid gebruik maakt. Degene die de boete opeist zal aannemelijk moeten maken dat de boete in dit geval terecht is opgelegd en dat de boete in verhouding tot de opgelegde verplichting niet disproportioneel is. Dit is anders dan bij de opgelegde boete die niet als eenheidsboete gekwalificeerd dient te worden. In verband met deze laatste boete zal de schuldenaar aannemelijk dienen te maken dat de boete gematigd dient te worden. Het is voor de gebruiker van de voorwaarden aan te bevelen niet alle verplichtingen te sanctioneren met een bepaalde eenheidsboete, maar daarentegen overtreding van verschillende verplichtingen te sanctioneren met meerdere boeteclausules.
Een voorbeeld van matiging van de boete wordt getoond in het arrest van het Gerechtshof 'sHertogenbosch 30 mei 200630. De casus luidde als volgt: de huurder had over een zekere periode een bedrag aan huur ingehouden. De huurder had van verhuurder een bedrag te vorderen. Nadat de openstaande huur tot een zeker bedrag was opgelopen had de huurder ongeveer een derde van het openstaande bedrag betaald. De huurder had inmiddels ten laste van de verhuurder onder zichzelf conservatoir beslag laten leggen. In deze procedure werd de vraag beantwoord of het eigen beslag een aanspraak op grond van het boetebeding blokkeert. In de tweede plaats werd bekeken of dit beslag het verschuldigd worden van wettelijke rente in de weg staat. Volgens het Hof schiet de huurder tekort aan verplichtingen uit de huurovereenkomst als de huur niet wordt betaald. Gezien het feit dat de wet onder tekortkoming een neutrale betekenis toekent, is voor tekortkoming voldoende dat de huur niet is betaald. De boete kan pas worden verbeurd als de schuldenaar in verzuim verkeert. Ook als de huurster een eigen beslag heeft gelegd geldt dat zij de huur aan verhuurster moet voldoen. Zolang dit beslag er lag kon de huurster bevrijdend aan de verhuurster betalen (dit geldt uitdrukkelijk anders als er een derdenbeslag zou zijn gelegd). Het niet betalen door de huurder kan de huurder worden verweten. Dit geldt eens te meer dat het niet zo kan zijn dat een huurder door het leggen van een eigen beslag een verrekenbeding kan omzeilen en betaling van de huur op eigen initiatief achter kan houden. Het hof kwam tot de conclusie dat de vervallen boete in beginsel is verschuldigd. Over de hoogte van de verschuldigde boete oordeelde het hof als volgt. Het boetebedrag had betrekking op de vertraging in betaling van de prestatie. De boete kan dus worden vergeleken met de wettelijke vertragingsrente. Omdat de wettelijke rente gemiddeld 4,5% per maand beloopt en de boete 24% over het 29
HR 13 februari 1998, NJ 1998, 725. Zie ook HR 26 oktober 2001, 595
30
WR2007-04, bladzijde 118.
verschuldigde voorschrijft vond het hof dat er reden tot matiging was. Het hof stelt de rente op 12% op jaarbasis, omdat het verschil tussen de verschillende percentages niet redelijk is. Deze lijn wordt ook gevolgd door de HR in het arrest van 11 februari 2000 (NJ 2000, 277). Feitelijk deed de rechter een beroep op proportionaliteit van de overeengekomen boete. Het is toch merkwaardig om een boetebedrag met verschuldigde rente te vergelijken, omdat rente als vergoeding van schade kan worden gezien, terwijl een overeengekomen boete als prikkel kan dienen om de huurder tot betaling te bewegen. De vergelijking van het hof lijkt daarom op een vergelijking tussen appels en peren. Als het hof zou hebben bedoeld dat van een vergoeding van 12% op jaarbasis voldoende prikkelende werking tot betaling uit zou gaan, dan zou een verlaging van 24% vergoeding naar 12% in het kader van proportionaliteit wél te verdedigen zijn geweest. Er kan een reden zijn voor matiging van de boete als deze buitensporig hoog is en disproportioneel is. Er kan aanleiding bestaan een boete van € 25.000,- te matigen als de schade slechts een bedrag van € 100,- beloopt. In het arrest van 24 juni 2005 van het hof te 's-Gravenhage31 zijn gevorderde boetebedragen van € 142.000,gematigd tot € 45.600,-. Het hof was weliswaar van mening dat de omstandigheden geen matiging van de boete rechtvaardigden (zie rechtsoverweging 19.2 en 19.3). Het Hof vond wél dat er een disproportioneel verschil bestaat tussen de verbeurde boete en de wettelijke rente over het achterstallige bedrag aan huur. De rechter was van mening dat er naast de vervallen boete geen mogelijkheid meer open stond om wettelijke rente te vorderen. De kans dat een boete gematigd wordt is kleiner indien duidelijk is dat de boete het enige reële drukmiddel is dat de crediteur ten dienste staat om tijdige nakoming van een verplichting door een debiteur af te dwingen.
Boetebeding en algemene voorwaarden De meeste boetebedingen zijn in algemene voorwaarden opgenomen. Deze voorwaarden kunnen worden vernietigd als deze niet ter hand zijn gesteld. Daarnaast kunnen consumenten beroep doen op artikel 6:233 sub a BW. Volgens deze bepaling mogen de voorwaarden niet onredelijk bezwarend zijn. Grote partijen kunnen geen beroep doen op de onredelijkheid van een beding op grond van artikel 6:233 sub a BW. Uiteraard kan een dergelijke partij wel beroep doen op matiging op grond van artikel 6:94 BW en/of 6:248 BW. De bepaling blijft dan dus wel bestaan. De consument kan wel een beroep doen op de redelijkheid van een boetebeding. Het boetebeding komt echter niet voor op de Nederlandse grijze en zwarte lijst (respectievelijk onredelijk vermoed beding en onredelijk geacht beding). De rechter moet wel rekening houden met de Europese Richtlijn Onredelijke Bedingen, op grond waarvan een beding als onredelijk beschouwd kan worden.
31
LJN: AU0196, Gerechtshof 's-Gravenhage , 03/1144.
