Veelgestelde vragen over de nieuwe regeling Aanneming van werk Op welk soort overeenkomsten is de nieuwe regeling (titel 7.12) van toepassing? Dit verschilt per gedeelte van de wet. De regels over aanneming van werk zijn verdeeld in twee gedeelten (afdelingen). De eerste afdeling bevat regels over aanneming in het algemeen (art. 7:750 t/m 7:764). Deze zijn niet specifiek geschreven voor de aanneming van bouwwerken, zodat zij bijvoorbeeld ook van toepassing zijn op een overeenkomst waarbij een garagehouder een nieuwe uitlaat onder een auto moet zetten. Deze regels zijn van regelend recht, u mag er dus van afwijken. Sommige bepalingen zijn echter van dwingend recht, zoals die over meerwerk. De tweede afdeling is uitsluitend op de bouw gericht, en wel op een specifiek geval: daar waar het gaat om de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (oftewel een consument) (art. 765 t/m 7:769). De regels in deze afdeling zijn van dwingend recht, afwijken mag niet. Wanneer treedt de wet in werking? De nieuwe regeling van de aannemingsovereenkomst is per 1 september 2003 in werking getreden. Die regeling staat in titel 12 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De nieuwe regeling vervangt de oude, die dateerde uit 1838. In de wet is een overgangsregeling opgenomen, die luidt als volgt: a. Contracten die na 1 september 2003 zijn/worden gesloten: de nieuwe wet geldt; b. Contracten die voor 1 september 2003 zijn gesloten: - afdeling 1 (de algemene bepalingen) gaat pas werken vanaf 1 september 2006 (hiervoor geldt een overgangstermijn van 3 jaar); - afdeling 2 (de specifieke bepalingen) is niet van toepassing; De overgangsregeling bevat op haar beurt overigens weer een ingewikkelde uitzonderingsregeling, voor zeldzame gevallen. Voor welk soort overeenkomsten zal de wet grote gevolgen hebben? De wet zal grote gevolgen kunnen hebben in geval van bijvoorbeeld een kleiner werk voor de particuliere opdrachtgever, waarbij de aannemer een omschrijving van het werk maakt, en geen algemene voorwaarden hanteert (of hij verklaart ze niet op de goede manier van toepassing, zodat ze niet gelden). In dat geval gelden alléén de bepalingen van de wet. Problemen kunnen ook ontstaan in de relatie tussen aannemer en onderaannemer. Er is niet zozeer een probleem als er geen algemene voorwaarden zijn, maar wel als iedere partij naar zijn eigen voorwaarden verwijst. In sommige gevallen moet de conclusie dan luiden dat er in het geheel geen voorwaarden gelden. In dat geval is alleen de wettelijke regeling van toepassing, waarbij een moeilijkheid is dat deze niet specifiek geschreven is voor de relatie tussen onderaannemer en aannemer. Naar verwachting zullen er niet snel problemen ontstaan in situaties waarin de opdrachtgever wordt bijgestaan door een deskundige directie en er sprake is van een door die deskundige opgesteld bestek. In dat geval zal vaak de UAV 1989 van toepassing zijn. Evenmin zal het vaak fout gaan bij serienieuwbouwwoningen in opdracht van consumenten. Alsdan is vaak de GIW garantie- en waarborgregeling van toepassing en zal het model koop-aannemingsovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden van toepassing zijn. Mag ik van de wet afwijken? (dwingend/regelend recht) Dat hangt er van af. De bepalingen die betrekking hebben op de bouw van een woning voor een consument (dit is de tweede afdeling) zijn van dwingend recht. Dat betekent dat u van die wettelijke regels uit de tweede afdeling niet mag afwijken. Dat wil zeggen, u mag niet iets afspreken waardoor de opdrachtgever slechter af is dan wanneer u de wet zou toepassen. Maakt u toch zulke afspraken, dan gelden die niet. De bepalingen uit deze afdelingen worden hieronder verder uitgewerkt in onderdeel III. De bepalingen over aanneming van werk in het algemeen (deze staan in de eerste afdeling) zijn bijna allemaal van regelend recht. Van die regels mag u afwijken. Toch zitten ook daarin enkele belangrijke regels die voor de praktijk van belang zijn. Zo ben u altijd verplicht te waarschuwen voor prijsverhogingen bij meerwerk (art. 7:755), en kunt u uw aansprakelijkheid voor verborgen gebreken die u kende, niet uitsluiten of beperken (art. 7:762). De bepalingen uit deze afdelingen worden hieronder verder uitgewerkt in onderdeel II. Kan ik met de AVA 1992 en de UAV 1989 blijven werken? Ja, dat kan. Maar let u er wel op dat ook dan sommige (dwingende) regels uit de wet van toepassing zijn. Zo heeft u bijvoorbeeld een waarschuwingsplicht in geval van meerwerk, en kunt u uw aansprakelijkheid voor de verborgen gebreken waarmee u bekend bent, niet uitsluiten of beperken. Bovendien mag u niet afwijken van de dwingende bepalingen over de bouw van een woning in opdracht van een consument (afdeling 2). Als de UAV 1989 of de AVA 1992 zijn overeengekomen, kan het dus zijn dat daarnaast nog regels uit de wet gelden. Voor zover dat bepalingen zijn die zien op
aanneming van werk in het algemeen, staan deze regels in de eerste afdeling van titel 7.12 (zie ook de vragen over de bepalingen). De (dwingende) bepalingen bij bouw van een woning in opdracht van een consument staan in de tweede afdeling van titel 7.12 (zie ook de vragen bij de specifieke bepalingen, tweede afdeling). De UAV 1989 wordt naar verwachting in de loop van 2004 aangepast. Daarbij zal rekening worden gehouden met de nieuwe regels over aanneming van werk. CONGA zal u van de ontwikkelingen op de hoogte houden.
Vragen over de bepalingen die gelden voor overeenkomsten van aanneming van werk Mag ik in de overeenkomst van de regels van de eerste afdeling afwijken? In de meeste gevallen wel, maar niet altijd. De bepalingen uit de eerste afdeling van de nieuwe titel 7.12 gaan over aanneming van werk in het algemeen en hebben, op een enkele uitzondering na, geen dwingendrechtelijk karakter. Dat betekent dat partijen in hun overeenkomst van bijna al deze wettelijke regels mogen afwijken. Dat kan heel expliciet gebeuren door iets anders overeen te komen, zoals in de aannemingsovereenkomst. Maar het kan ook meer impliciet gebeuren doordat partijen op hun overeenkomst algemene voorwaarden van toepassing verklaren waarin bepaalde onderwerpen nader zijn uitgewerkt in de wet. Wanneer die wettelijke bepalingen geen dwingendrechtelijk karakter hebben, gaat de regeling uit de algemene voorwaarden voor. In zo’n geval hebben de algemene voorwaarden dus geen 'last' van de wettelijke regeling. Algemene voorwaarden waar in de bouw op grote schaal gebruik van wordt gemaakt zijn de UAV 1989, de AVA 1992 en de Algemene Voorwaarden voor Verbouwingen 1998. De eerste afdeling zal derhalve nauwelijks een rol spelen in die gevallen waarin algemene voorwaarden van toepassing zijn op de overeenkomst, behalve daar waar de bepalingen van dwingend recht zijn. Zo moet u bijvoorbeeld altijd waarschuwen in geval van meerwerk (zie vragen over meerwerk en waarschuwingsplicht), en kunt u uw aansprakelijkheid niet uitsluiten voor verborgen gebreken waarmee u bekend was en die u heeft verzwegen (zie vraag over aansprakelijkheid). Een duidelijke rol voor de wettelijke regeling is er daarentegen wel wanneer geen algemene voorwaarden van toepassing zijn op de aannemingsovereenkomst en er ook niet op andere manier sprake is van uitgebreide afspraken tussen partijen. In die gevallen gelden altijd nog de wettelijke regels over de aanneming. Geldt er altijd een waarschuwingsplicht met betrekking tot meerwerk? (art. 7:755) In principe wel. U hoeft alleen niet te waarschuwen voor de noodzakelijke prijsverhogingen die uit het meerwerk voortvloeien, als de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Dit kan gemakkelijk tot discussie leiden, welke als resultaat zou kunnen hebben dat u geen aanspraak kunt maken op betaling van het meerwerk. Om dergelijke discussie te vermijden, kunt u het beste maar altijd (schriftelijk) waarschuwen in geval van meerwerk. Tip: Kijk voor een model waarschuwingsbrief in het dossier Modellen Bouwproces. Wat is er in het GIW-contract geregeld over meerwerk? Heeft u een GIW-contract met de opdrachtgever, dan mag u bij de opdracht maximaal 25% van de kosten van het meerwerk in rekening brengen. U kunt deze betaling gebruiken als vergoeding voor algemene en voorbereidende kosten (tekeningen, constructieberekeningen etc). Dit hoeft niet onredelijk te zijn als u aan het voorbereidende werk ook daadwerkelijk zoveel procent van het bedrag kwijt bent. De resterende 75% van het meerwerk mag u pas in rekening brengen zodra het meerwerk af is. Hoe lang ben ik nog aansprakelijk na de oplevering van het werk? (art. 7:761) Met de inwerkingtreding van de nieuwe regeling van de aanneming, geldt een aansprakelijkheid van de aannemer van 20 jaren voor gebreken (zowel verborgen als niet verborgen) aan het bouwwerk! De aansprakelijkheid geldt niet voor die gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Artikel 761 van boek 7 is niet van dwingend recht. Partijen kunnen dus van die bepaling afwijken door iets anders overeen te komen. Bij toepassing van de UAV 1989, de AVA 1992 en de AVV 1998 gebeurt dat. Daarin komen we kortere aansprakelijkheidstermijnen tegen voor verborgen gebreken en – bij de AVA en de AVV 1998 - een aparte regeling voor het geval het gaat om ernstige gebreken. Bij toepasselijkheid van die voorwaarden speelt de wettelijke regeling dus geen rol; hier geldt niet de wet maar de algemene voorwaarden. Let op: In artikel 7:762 staat een uitzondering: voor verborgen gebreken waarmee u bekend was, maar die u heeft verzwegen voor de opdrachtgever, kunt u uw aansprakelijkheid niet uitsluiten of beperken! U bent in deze gevallen gebonden aan de in de wet genoemde aansprakelijkheidstermijnen, bij bouwwerken is dat 20 jaar. Deze regel is van dwingend recht; u mag er niet te nadele van de opdrachtgever van afwijken. Voorheen was er in de wet nog een bepaling opgenomen, die regelde dat de aannemer nog tien jaar aansprakelijk was als het gebouw geheel of gedeeltelijk vergaat. Deze bepaling stond in artikel 1645 BW) maar is komen te vervallen, evenals de omkering van de bewijslast. In de UAV 1989 wordt nog wel steeds naar art. 1645 BW verwezen. De vraag is wat nu het precieze gevolg is van het niet meer bestaan van artikel 1645 BW. Juristen zijn
daar nog niet helemaal uit, maar wel is duidelijk dat de UAV 1989 op dit punt zal moeten worden aangepast. Bij toepasselijkheid van de AVA 1992 of van de AVV 1998 is er overigens geen probleem, omdat in die voorwaarden geen verwijzing voorkomt naar artikel 1645 BW en die voorwaarden een eigen aansprakelijkheidsregeling voor ernstige verborgen gebreken kennen. Mag de opdrachtgever de overeenkomst zomaar opzeggen? (art. 7:764) Ja. Volgens de wet is de opdrachtgever “te allen tijde” bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Dit is dan wel een dure grap voor de opdrachtgever: hij zal in dat geval de prijs moeten betalen die geldt voor het gehele werk, minus de besparingen van de aannemer omdat hij het werk niet hoeft af te maken. U behoudt dus het recht op winst! U moet op uw beurt wel het werk aan de opdrachtgever “afstaan”. Werkt u op basis van regie (dwz, de prijs was afhankelijk gemaakt van de werkelijk door de aannemer te maken kosten, art. 7:764 lid 2, 2e regel), dan wordt de door de opdrachtgever verschuldigde prijs berekend op grondslag van de gemaakte kosten, de verrichte arbeid en de winst die de aannemer over het gehele werk zou hebben gemaakt. Let op: Deze bepaling is van regelend recht, u mag hier dus van afwijken. U kunt derhalve in uw overeenkomst of voorwaarden opnemen dat de opdrachtgever niet geheel of gedeeltelijk mag opzeggen. Dat kan bijvoorbeeld handig zijn bij nieuwbouw van appartementen, waarbij u er niet op zit te wachten dat de koper/opdrachtgever opzegt en u gedwongen bent op eigen kosten verder te bouwen. Als er algemene voorwaarden van toepassing zijn, geldt dan ook nog de wet? Hier kunnen verschillende gevallen worden onderscheiden: -De algemene voorwaarden wijken af van niet-dwingendrechtelijke bepalingen van de wet: de algemene voorwaarden gelden; -De algemene voorwaarden wijken van af dwingendrechtelijke bepalingen van de wet: de wet gaat voor!; -De wet regelt iets, wat niet in de algemene voorwaarden geregeld is: de wet geldt aanvullend op de algemene voorwaarden. Als er geen algemene voorwaarden zijn overeengekomen, wat geldt er dan? Als er geen algemene voorwaarden zijn overeengekomen, en er gelden ook niet op een andere manier uitgebreide afspraken tussen partijen, dan gelden de regels over aanneming van werk zoals ze in de wet staan. Ben ik gebonden aan de richtprijs die ik heb afgegeven? (art. 7:752 lid 2) Het noemen van richtprijzen is geen vrijblijvende zaak. Als u een richtprijs afgeeft, mag die in beginsel met niet meer dan 10% worden overschreden. Dit mag alleen als: - u de opdrachtgever tijdig (en schriftelijk) waarschuwt dat u de richtprijs waarschijnlijk met meer dan 10% zult overstijgen. De opdrachtgever moet dan de gelegenheid krijgen om het werk te beperken of te vereenvoudigen; hierover in het contract of de algemene voorwaarden iets is afgesproken; - hiervoor een stelpost is opgenomen in de offerte / begroting. Let op: De wet geeft aan dat u al moet waarschuwen als het al waarschijnlijk is dat de richtprijs met meer dan 10% wordt overschreden! Als ik een stelpost opneem, moet ik die dan ook als een richtprijs beschouwen? (art. 7:752 lid 2) Voor een richtprijs geldt dat deze in beginsel met niet meer dan 10% mag worden overschreden. Dreigt dat wel te gebeuren, dan moet u de opdrachtgever daarvoor waarschuwen. (zie vraag 4) Voor stelposten geeft de wet niet expliciet aan dat deze met niet meer dan 10% overschreden mogen worden. Toch is aannemelijk dat ook stelposten als richtprijzen worden beschouwd. Concreet betekent dit dat ook bij overschrijding van een stelpost met meer dan 10%, u de opdrachtgever vooraf schriftelijk moet waarschuwen. Een voorbeeld: - De richtprijs voor het totale werk is ca. € 100.000,--. U moet waarschuwen als het waarschijnlijk is dat deze richtprijs met meer dan 10% (€ 10.000,--) wordt overschreden. - Voor diverse onderdelen neemt u stelposten op, bijvoorbeeld: keuken ca. € 20.000,-en badkamer ca € 10.000,-- Deze beide stelposten mogen dan ieder nog met maximaal 10% overschreden worden. U moet dus waarschuwen als het ernaar uitziet dat ze met meer dan 10% worden overschreden. De overschrijdingen van 10% voor de stelposten tellen niet mee voor de overschrijding van de richtprijs die voor het totale werk is afgegeven. Tip: U kunt meer speelruimte voor uzelf creëren door aparte stelposten op te nemen voor grote posten die gemakkelijk overschreden kunnen worden. In welke gevallen moet ik de opdrachtgever waarschuwen?
De wet gaat er van uit dat de aannemer verplicht is om het werk op een zorgvuldige en deskundige manier uit te voeren. Daaruit vloeit voort dat hij de opdrachtgever tijdig waarschuwt voor omstandigheden die tot overschrijding van het budget zouden kunnen leiden. De gedachte hierachter is dat de opdrachtgever tijdig in de gelegenheid gesteld wordt om het werk zo mogelijk te beperken of te vereenvoudigen, en dat hij niet achteraf onverwacht met kostenverhogende zaken wordt geconfronteerd. De waarschuwingsplicht geldt in diverse gevallen: - Het is waarschijnlijk dat de reeds gegeven richtprijs met meer dan 10% zal worden overschreden (art. 7:752 BW); - Uit de door de opdrachtgever gewenste wijzigingen of toevoegingen vloeit een noodzakelijke prijsverhoging voort (meerwerk) (art. 7:755 BW); - Na het sluiten van de overeenkomst zijn kostenverhogende omstandigheden aan het licht gekomen die niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend (art. 7:753 BW); - Er is sprake van een onjuistheid in de opdracht, dan wel gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in de door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften (art. 7:754 BW). Bij een waarschuwing ingevolge de artikelen 7: 752 en 753 BW dient u de opdrachtgever in de gelegenheid te stellen om het werk alsnog te beperken of de vereenvoudigen. Het initiatief tot contact ligt bij u als aannemer. De gedachte hierachter is dat u de opdrachtgever altijd zo spoedig mogelijk wijst op een te verwachten kostenoverschrijding, zodat de opdrachtgever tijdig maatregelen kan nemen om de overschrijding van het budget zo beperkt mogelijk te houden. Tip: In het dossier Modellen Bouwproces is een model waarschuwingsbrief opgenomen, waarin u eenvoudig aan kunt kruisen welk soort waarschuwing het betreft. Moet ik waarschuwen bij fouten in de opdracht, bij gebreken of ongeschiktheid van zaken? (art. 7:754) Ja. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor fouten of gebreken in door hem aan de aannemer verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften. Daarmee is echter niet gezegd dat u deze aanwijzingen blindelings mag volgen. De wet schrijft voor dat de aannemer moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij die kende of redelijkerwijze behoorde te kennen. Als de aanwijzingen fouten bevatten die u als deskundig vakman zouden moeten opvallen, dan moet u deze fouten daadwerkelijk onderkennen en daarvoor waarschuwen. Deze waarschuwingsplicht vloeit als het ware voort uit de verplichting tot zorgvuldige en deskundige uitvoering van het werk. Het gaat hierbij dus niet alleen om fouten in de opdracht, maar ook om gebreken en ongeschiktheid van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn. Ook de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren valt hieronder. Is er ook een precontractuele waarschuwingsplicht, d.w.z. vòòr het aangaan van de overeenkomst? (art. 7:754) Ja. De wet bepaalt namelijk dat de aannemer bij het aangaan of bij het uitvoeren van de overeenkomst verplicht is om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, voor zover de aannemer deze onjuistheden kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Die plicht geldt ruim, namelijk voor onjuistheden in al hetgeen van de opdrachtgever afkomstig is. Deze precontractuele waarschuwingsplicht is niet helemaal nieuw, want hij werd in de rechtspraak al eerder aangenomen. Deze waarschuwingsplicht wordt gezien als een uitvloeisel van de redelijkheid en billijkheid zoals die ook al gelden in het stadium voordat een contract tot stand komt. Redelijkheid en billijkheid brengen mee dat wanneer een aannemer (die voor dit werk eigenlijk nog geen aannemer is) merkt dat de opdrachtgever (die voor dit werk eigenlijk nog geen opdrachtgever is) een fout heeft gemaakt, de aannemer de opdrachtgever op die fout attent maakt. Hoewel de precieze betekenis van de bepaling nog niet geheel duidelijk is, kan daarover al vast wel het volgende worden gezegd. Het lijkt logisch om te veronderstellen dat de mogelijkheden voor een aannemer om te bemerken dat sprake is van een fout niet alleen afhangen van zijn deskundigheid, maar ook van de precontractuele verhouding tussen partijen. Is sprake van één op één verkeer – waarin de aannemer juist ook kijkt naar technische aspecten van het werk - dan mag van die aannemer eerder worden verwacht dat hij waarschuwt tegen fouten in de omschrijving e.d. dan wanneer van zo’n situatie geen sprake is. In het één op één verkeer is immers sprake van een vertrouwensrelatie tussen partijen, waarbij past dat de aannemer meedenkt, fouten signaleert en deze aan de opdrachtgever meldt. Is daarentegen sprake van een aanbestedingssituatie, dan zal van de aannemer niet verwacht mogen worden dat hij zich in alle technische aspecten van het werk verdiept. De aandacht van de aannemer is bij een aanbesteding immers vooral gericht op het afgeven van een prijs – daar is het ook de opdrachtgever om te doen – en dit in de wetenschap dat de aannemer aan een aantal aanbestedingen zal moeten meedoen om een keer ook daadwerkelijk de opdracht te kunnen verkrijgen. Mocht u niettemin bij een
aanbesteding een fout opmerken dan moet u daarvan melding maken aan de opdrachtgever. Het beste kan dat gebeuren in het kader van de inlichtingen, zodat ook andere bedrijven op de hoogte kunnen komen van het probleem. Wanneer u bij deelname aan een aanbesteding een fout opmerkt, is het dus niet langer verstandig om een waarschuwing voor zich te houden met de bedoeling er later tijdens de uitvoering mee te komen en daarop een claim te baseren. Een dergelijke strategie werd wel eens gevoerd, maar is met het van kracht worden van de nieuwe wettelijke regeling niet verstandig meer. Te verwachten is dat opdrachtgevers meer dan eens een aannemer zullen voorhouden dat de aannemer in de precontractuele fase op een onjuistheid in de opdracht had moeten wijzen. Opdrachtgevers zullen die waarschuwingsplicht ruim willen interpreteren. Het bovenstaande laat al zien dat er ruimte is voor een genuanceerde benadering. En bovendien gaat het bij de waarschuwingsplicht uiteindelijk om de vraag of u de onjuistheid “redelijkerwijs behoorde te kennen”. Indien geen enkele deelnemer aan een aanbesteding de opdrachtgever op de onjuistheid heeft gewezen, is dat een aanwijzing dat het niet ging om een onjuistheid die u redelijkerwijs behoorde te kennen. Waarom hoeft de opdrachtgever meerwerk soms niet te betalen? (art. 7:755) U kunt alleen aanspraak maken op betaling van meerwerk als u de opdrachtgever vooraf tijdig gewezen heeft op de prijsverhogingen van het meerwerk! Laat u de waarschuwing achterwege, dan kunt u in beginsel geen aanspraak op betaling maken! Niet zelden wil een opdrachtgever aan het oorspronkelijke werk toevoegingen of veranderingen aanbrengen, en niet zelden hebben deze een verhoging van de prijs tot gevolg. De wet bepaalt nu, dat de aannemer alleen aanspraak kan maken op de kosten van het meerwerk, als hij de opdrachtgever “tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een dergelijke prijsverhoging”. De strekking van deze bepaling is dat de aannemer de opdrachtgever moet behoeden voor vermijdbare kostenoverschrijdingen. Let op: Deze bepaling over de waarschuwingsplicht bij meerwerk in de wet staat bij de algemene -niet dwingende- regels van aanneming van werk. Toch is deze regel van dwingend recht, dus u mag niet iets anders afspreken met de opdrachtgever. In feite komt het er op neer dat u de opdrachtgever altijd vooraf zult moeten waarschuwen voor de uit het meerwerk voortvloeiende prijsverhoging, dus ook als er algemene voorwaarden gelden. Er is een uitzondering op deze regel. Als de opdrachtgever de noodzaak tot prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen, dan kunt u de waarschuwing achterwege laten (zie ook vraag 9). Om discussie op dit punt te voorkomen, kunt u maar beter standaard een (schriftelijke) waarschuwing doen uitgaan. Deze waarschuwingsplicht verlangt van u dat u er steeds alert op bent of dat wat de opdrachtgever wil, gezien moet worden als een toevoeging of verandering. Als de opdrachtgever u bijvoorbeeld vraagt nog even die verwarmingsbuizen weg te werken, zult moeten bedenken of deze vraag of dat klusje al dan niet al in het aangenomen werk zat. Is dat niet het geval, dan zult u de opdrachtgever moeten wijzen op de kostenkant van de zaak, als u tenminste aanspraak wil maken op die kosten! Tip: Kijk voor een model waarschuwingsbrief in het dossier Modellen Bouwproces.
Vragen over Bouw van een woning voor een consument (titel 7.12 tweede afdeling) Mag ik in de overeenkomst van de regels van de tweede afdeling afwijken? Nee. De regels uit deze tweede afdeling (bouw van een woning voor een consument) hebben alle een dwingendrechtelijk karakter. Van deze regels mag u niet ten nadele van de opdrachtgever afwijken. Doet u dat toch, dan gelden die afwijkende afspraken niet. Uiteraard mag u wel afwijken van de wet, als dat voor de opdrachtgever gunstiger is. Mag de koper altijd 5% achterhouden bij oplevering? (art. 7:768) Ja. De opdrachtgever mag maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn(en). Hij mag het geld niet op zijn eigen rekening laten staan; wil hij van deze mogelijkheid gebruik maken dat moet hij het bedrag in depot storten bij een notaris. De opdrachtgever mag altijd van deze mogelijkheid gebruik maken, dus ook als u zonder gebreken heeft opgeleverd! Dit wordt gezien als het belangrijkste drukmiddel van de opdrachtgever, om te zorgen dat u uw (opleverings-)verplichtingen goed nakomt. De opdrachtgever hoeft van deze mogelijkheid geen gebruik te maken. Ook mag hij minder dan 5% inhouden. De opdrachtgever mag dit zelf beslissen. Een afspraak in uw overeenkomst dat hij maar maximaal 3% zal mogen inhouden (dwz in depot storten) is nietig. Hoe lang mag de notaris het bedrag dat in depot is gestort onder zich houden? Het bedrag blijft in beginsel drie maanden bij de notaris in depot, waarna de notaris het aan u over maakt. De notaris hoeft het bedrag na die termijn niet over te maken, als de opdrachtgever de opschorting van de betaling langer wil laten duren. De opdrachtgever moet daarvoor dan wel een goede reden hebben. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een tekortkoming van u als aannemer. Bovendien moet het bedrag dat de opdrachtgever na die eerste drie maanden nog wil vasthouden, in redelijke verhouding staan tot de tekortkoming van u als aannemer. De opdrachtgever moet aan de notaris aangeven tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd. Staan er na drie maanden nog gebreken open, dan kan de opdrachtgever zijn schade ook “afkopen”, door slechts een deel van het depotbedrag naar u over te (laten) maken en een deel in te houden. Dit geldt echter alleen als hierover niets specifieks is afgesproken. Vaak is dat echter wel het geval. In het GIW-contract bijvoorbeeld kan de opdrachtgever (een deel van) het depot alleen terugkrijgen op basis van een beslissing van een (opleverings-) arbiter. Krijg ik rente over het bedrag dat bij de notaris in depot staat? De opdrachtgever is geen rente verschuldigd over het bedrag dat bij de notaris in depot staat. Wilt u van de notaris rente ontvangen, probeer dat dan vooraf met de notaris af te spreken. Weigert de opdrachtgever na drie maanden ten onrechte om het depot of de bankgarantie te laten vervallen, dan heeft u recht op schadevergoeding. Hiervoor geldt dan de wettelijke rente over de periode dat de opdrachtgever ten onrechte de betaling heeft opgeschort. Kan ik voorkomen dat de opdrachtgever die laatste 5% bij de notaris in depot zet? Ja. Dit kan door vervangende zekerheid te stellen, bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie. Door het stellen van de bankgarantie vervalt het recht van de opdrachtgever om 5% in depot te storten. Het stellen van een bankgarantie voor de onderhoudstermijn waartegenover de opdrachtgever de laatste termijn van de aanneemsom op datum oplevering betaald moet hebben, is de aanbevolen regeling om op de opleveringsdatum het retentierecht te kunnen uitoefenen. Oftewel, wilt u bij de oplevering uw retentierecht kunnen uitoefenen, biedt dan (tijdig) een bankgarantie aan voor die (maximaal) 5%; de opdrachtgever moet dan aan u betalen. Doet hij dat dan niet, dan kunt u uw retentierecht uitoefenen. Zijn er gebreken die na drie maanden nog gelden, dan kan de opdrachtgever in principe aanspraak maken op een deel van de garantie, om zo zijn schade “af te kopen”. Dit geldt echter alleen als hierover niets specifieks is afgesproken. Vaak is dat echter wel het geval. In het GIW-contract bijvoorbeeld kan de opdrachtgever alleen aanspraak maken op (een deel van) de bankgarantie op basis van een beslissing van een (opleverings-) arbiter. Zijn de GIW modellen koop-/aannemingsovereenkomst aangepast aan de wet? Ja, de modellen van GIW zijn aangepast aan de nieuwe wetgeving. U kunt ze downloaden vanaf de website van het GIW, www.giw.nl Gelden deze bepalingen ook bij een verbouwing? Nee, het gaat om de bouw van een woning door een particulier. Verbouwing valt hier niet onder.
Gelden deze bepalingen ook als de opdrachtgever een professionele partij is, zoals een woningcorporatie? (art. 7:765) Nee, de regeling is uitdrukkelijk geschreven met het oog op de bescherming van de consument. Er moet opdracht zijn verleend door “een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf”. Mag ik de overeenkomst van de bouw van een woning ook mondeling aangaan? (art. 7:766 lid 1) Nee, de overeenkomst moet schriftelijk worden aangegaan. Geldt er een bedenktijd voor de opdrachtgever nadat de overeenkomst getekend is? (art. 7:766 lid 2) Ja, drie dagen. De bedenktijd houdt in dat de opdrachtgever de overeenkomst zonder opgave van redenen mag ontbinden. Deze ontbinding door de opdrachtgever is niet aan een bepaalde vorm gebonden. Ook een mondelinge ontbinding is dus rechtsgeldig. Om bewijstechnische redenen zal een opdrachtgever echter vrijwel altijd kiezen voor een schriftelijk ontbinding. De bedenktijd geldt alleen voor de opdrachtgever, dus niet voor de aannemer. Om duidelijk te hebben wanneer de bedenktijd gaat lopen, moet: de aannemingsovereenkomst schriftelijk worden aangegaan (dit betekent dat beide partijen de overeenkomst moeten hebben getekend) en de overeenkomst – of een afschrift daarvan – aan de opdrachtgever ter hand worden gesteld. De bedenktijd gaat in op de dag na de dag waarop de opdrachtgever de overeenkomst heeft ontvangen. De aannemer mag van de opdrachtgever een gedateerd ontvangstbewijs vragen bij de overhandiging van de overeenkomst (of van het afschrift daarvan). De bedenktijd voor de opdrachtgever is drie dagen. Op deze termijn is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Dat wil zeggen dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Daarnaast geldt dat als de bedenktijd eindigt op een dergelijke dag, hij wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. Geldt de bedenktijd ook als de grond al in eigendom van de opdrachtgever is, of als de grond apart gekocht is? (art. 7: 766 lid 3) Nee. De bedenktijd, en de verplichting om de overeenkomst op schrift te stellen, gelden alleen als de aanneming is gekoppeld aan verkoop van de grond (ook via een ABC-constructie). Als de opdrachtgever al eigenaar was van de grond, of die grond apart gekocht is, dan heeft hij geen bedenktijd en is hij dus gewoon gebonden aan de aannemingsovereenkomst. Wat zegt de wet over de termijnenregeling? (art. 7:767) De betalingstermijnen dienen in verhouding te staan tot de voortgang van het werk. Tot meer kan de opdrachtgever niet worden verplicht. Een vooruitbetaling is in principe niet toegestaan. Een kleine vooruitbetaling mag echter wel; de betalingen moeten nl. “bij benadering” overeenstemmen met de voortgang van de bouw. U mag afspreken (dit moet dan in de overeenkomst staan!) dat de opdrachtgever tot zekerheid maximaal 10% van de aanneemsom in depot stort bij een notaris, of daarvoor een andere zekerheid stelt (zoals een bankgarantie). Mag ik een eerste termijn van 10% vragen bij start bouw? (art. 7:767) Dit mag alleen als bij de start van de bouw ook daadwerkelijk ongeveer 10% van de aanneemsom is besteed, bijvoorbeeld aan inkoop van materiaal. Doorgaans zal dit niet het geval zijn. In ieder geval is het standaard opnemen van een eerste termijn zoals “10% bij start bouw” niet (meer) toegestaan. Mag ik bedingen dat de opdrachtgever 10% van de aanneemsom als zekerheid in depot stort? (art. 7:767) Ja, dat mag. U moet dit wel vooraf met de opdrachtgever schriftelijk afspreken. Het beste kunt u dit in de overeenkomst opnemen.
