VEELGESTELDE VRAGEN
ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN Passend toewijzen 1. WAT IS PASSEND TOEWIJZEN? Passend toewijzen betekent dat wij bij de toewijzing van een huurwoning rekening houden met uw inkomen, leeftijd en huishoudgrootte. Op die manier zorgen wij ervoor dat de goedkoopste woningen verhuurd worden aan de mensen met de laagste inkomens en woningen met een hogere huurprijs aan mensen met een hoger inkomen.
2. WAAROM GAAN WIJ PASSEND TOEWIJZEN? De overheid wil dat uw inkomen aansluit bij de huurprijs van de woning die u gaat huren. Alle corporaties in Nederland moeten zich houden aan de regels omtrent passend toewijzen.
3. WANNEER GAAN WIJ PASSEND TOEWIJZEN? Mercatus start per 1 januari 2016 met passend toewijzen. Dit betekent dat elke woning die vanaf 1 januari 2016 verhuurd wordt, passend wordt toegewezen.
4. WAT BETEKENT PASSEND TOEWIJZEN? Passend toewijzen betekent dat een huishouden met een inkomen waarbij er recht is op huurtoeslag, gehuisvest moet worden in een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag.
5. WAT IS EEN AFTOPPINGSGRENS? De ‘aftoppingsgrens’ is een begrip uit de huurtoeslag. Als je huurprijs hoger is dan deze grens wordt je huurtoeslag ‘afgetopt’ ofwel verlaagd.
6. WAT BETEKENT HET VOOR DE PORTEMONNEE VAN HUURDERS ALS HUN MAAND HUUR HOGER IS, OF WORDT, DAN DEZE GRENS?
Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt altijd een deel van de huurprijs zelf. Het bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt, is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen.
7. WAT ZIJN DE AFTOPPINGSGRENZEN OP DIT MOMENT? De aftoppingsgrenzen zijn als volgt: • 1 en 2 persoonshuishoudens ¤ 586,68 (kale huur) • of meer personen ¤ 628,76 (kale huur) Deze grenzen zijn wettelijk bepaald en worden jaarlijks bijgesteld door de overheid.
8. WAT ZIJN DE HUIDIGE INKOMENSGRENZEN VOOR DE HUURTOESLAG (PRIJSPEIL 2016)? De inkomensgrenzen waarbij iemand recht heeft op huurtoeslag zijn: • 1 persoon maximaal ¤ 22.100 • 2 personen maximaal ¤ 30.000 (¤ 30.050 vanaf AOW-leeftijd) • Voor 3 of meer personen maximaal ¤ 30.000 (¤ 30.050 vanaf AOW-leeftijd) De overheid stelt elk jaar deze inkomensgrenzen bij. Het passend toewijzen geldt voor huishoudens onder deze inkomensgrenzen. Deze doelgroepen, met genoemde aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, komen in aanmerking voor de betreffende woning.
9. VAN WELK INKOMEN WORDT ER UITGEGAAN? Voor de passendheidstoets gaat het om het belastbare inkomen van het huishouden. Het huishoudinkomen is de som van het belastbare inkomen van de huurder en eventueel meerderjarige medebewoners. De inkomens van kinderen, ongeacht hun leeftijd, tellen niet mee. Het inkomen kunt u via een inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst (zie vraag 16).
Voor wie geldt het? 10. WIJ WILLEN GAAN SAMENWONEN EN ZIJN OP ZOEK NAAR EEN HUURWONING, HEEFT HET PASSEND TOEWIJZEN GEVOLGEN VOOR ONS? Vanaf 1 januari 2016 gaat Mercatus passend toewijzen. Dit betekent dat wij bij het toewijzen van een woning allereerst kijken naar de hoogte van uw inkomen. Daarnaast kan uw leeftijd en de grootte van uw huishouden bepalend zijn bij een woningtoewijzing. U kunt vanaf 1 januari alleen nog reageren op woningen met een huurprijs die passend is bij het inkomen van uw huishouden (zie huurinkomentabel Mercatus).
11. IK WOON AL IN EEN WONING VAN MERCATUS, HEEFT HET PASSEND TOEWIJZEN VOOR MIJ GEVOLGEN? Nee, er zijn geen gevolgen voor uw huidige huurovereenkomst. Wilt u verhuizen naar een andere woning van Mercatus? Dan gelden de nieuwe regels wel.
12. IK WOON IN EEN WONING VAN MERCATUS EN WIL VERHUIZEN NAAR EEN ANDERE WONING. HEEFT HET PASSEND TOEWIJZEN VOOR MIJ GEVOLGEN? Als u een jaarinkomen heeft onder de huurtoeslaggrens, dan gelden de nieuwe regels ook voor u.
13. IK WOON ALLEEN EN WIL GRAAG NAAR EEN EENGEZINSWONING. KAN DAT? Ja dat kan, mits de huur van de betreffende woning past bij uw inkomen en er geen eisen omtrent huishoudgrootte aan de woning worden gesteld.
14. IK BEN JONGER DAN 23 JAAR, GELDEN ER VOOR MIJ ANDEREN REGELS? Ja en nee. Jongeren onder de 23 jaar mogen net als alle andere woningzoekenden reageren op een woning met een huurprijs die past bij hun inkomen en huishoudgrootte. Jongeren tot 23 jaar hebben echter wettelijk geen recht op huurtoeslag als de huurprijs van een woning hoger is dan ¤ 409,93 (prijspeil 2016). Als je jonger bent dan 23 jaar moet je er dus rekening mee houden dat je het recht op het ontvangen van huurtoeslag verliest als je toch een woning met een hogere huurprijs dan ¤ 409,93 toegewezen krijgt. Mercatus verhuurt een deel van de woningen met jongerenkorting. Bij een woning met jongerenkorting krijg je een tijdelijke korting op de huur, waardoor je toch in aanmerking komt voor huurtoeslag zolang je onder de 23 bent.
15. IK HEB VEEL SPAARGELD OP DE BANK. KAN IK EEN DUURDERE WONING HUREN DAN MIJN INKOMEN TOELAAT? De overheid schrijft strenge regels voor als het om passend toewijzen van sociale huurwoningen gaat. Dit betekent wij bij woningtoewijzing moeten uitgaan van het jaarinkomen op uw inkomensverklaring. Uw eigen vermogen telt niet mee. Dit betekent dat u alleen kunt reageren op woningen met een huurprijs die past bij uw jaarinkomen. U kunt dus geen duurdere sociale huurwoning huren, dan uw verzamelinkomen toelaat. Een woning in de vrije sector huren kan wel.
Inkomen en inkomensverklaring 16. HOE TOETSEN JULLIE MIJN INKOMEN? Wij toetsen uw inkomen en dat van uw medebewoners met een recente inkomensverklaring van de Belastingdienst. Deze inkomensverklaring vraagt u kosteloos aan bij de Belastingdienst via het gratis telefoonnummer 0800-0543. Houd uw BSN-nummer en dat van uw medebewoners bij de hand. De Belastingdienst stuurt u uw inkomensverklaring binnen 5 werkdagen toe. Dit formulier neemt u mee naar Mercatus, zodra u een aanbieding heeft. Zorg dat u de inkomensverklaring aanvraagt voordat u voor de eerste keer gaat reageren op een woning! De gegevens op deze verklaring heeft u ook nodig om uw inkomensgegevens juist in te vullen bij de inschrijving voor een huurwoning.
17. WAAROM MOET IK MIJN INKOMEN SCHRIFTELIJK BEWIJZEN? De accountant vraagt aan woningcorporaties de juiste inkomens te tonen om aan de overheid te kunnen bewijzen dat zij aan de wettelijke eisen van ‘passend toewijzen’ hebben voldaan. Als dat niet het geval is, krijgen corporaties een boete van de overheid.
18. TELT HET INKOMEN VAN ANDERE INWONENDE MEE? Ja, het inkomen van een inwonende (geen kinderen) telt wel mee.
19. TELT HET INKOMEN VAN MIJN INWONENDE KINDEREN MEE? Nee, het inkomen van uw inwonende kinderen telt niet mee. Thuiswonende kinderen tellen wel mee bij de bepaling van de huishoudgrootte. Aan het begrip ‘kind’ is geen leeftijdscriterium verbonden, dus ook het inkomen/vermogen van meerderjarige kinderen ouder dan 18 jaar telt niet mee voor de norm.
20. GELDT ER NAAST EEN INKOMENSTOETS OOK EEN VERMOGENSTOETS? Nee, voor de passendheidstoets kijken we niet naar uw vermogen. Bij een aanvraag voor huurtoeslag gelden wel bepaalde vermogensgrenzen.
21. IS VOOR STATUSHOUDERS EEN INKOMENSTOETS VEREIST? Nee, voor statushouders (met medebewoners die statushouder zijn) die vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken is geen inkomenstoets vereist.
22. IK BEN ZELFSTANDIG ONDERNEMER, HOE TOON IK MIJN INKOMEN AAN? Uw accountant of administrateur stelt een brief op met uw belastbaar jaarinkomen aan de hand van een bijgeleverde winst- en verliesrekening. Het belastbaar jaarinkomen is de omzet min de bedrijfskosten: de winst. Bent u onlangs als zelfstandige aan het werk, dan kan de verwachte winst worden aangetoond op basis van een prognose.
23. IK BEN STUDENT EN HEB GEEN INKOMENSVERKLARING VAN DE BELASTINGDIENST. WAT NU? U levert een DUO-verklaring of bewijs van inschrijving van uw onderwijsinstelling in.
24. MIJN JAARINKOMEN IS ONBEKEND. HOE MOET IK MIJN INKOMEN DAN AANTONEN? Wanneer uw inkomen op de Inkomensverklaring van de Belastingdienst ‘onbekend’ is dan kan u uw inkomen ook aantonen aan de hand van loonstrookjes en uitkeringsgegevens.
Huren en inkomen 25. WAT ALS MIJN INKOMEN STIJGT: MOET IK DAN MEER HUUR GAAN BETALEN? We verhogen de huur van uw woning niet wanneer uw inkomen stijgt. Wel wordt de huur jaarlijks verhoogd met de jaarlijkse huurverhoging.
26. IK HUUR EEN WONING EN IK HEB EEN INKOMENSDALING, VERMINDERT DAN OOK MIJN HUUR? Nee. De regeling maakt het voor ons alleen mogelijk om bij toewijzing de huur aan te passen. Daarna is dat niet meer mogelijk. Het is ook wettelijk niet toegestaan om tussentijds inkomenstoetsen uit te voeren.
27. IK BEN MET EEN LAAG INKOMEN EEN WONING DUURDER DAN ¤ 710,68 GAAN HUREN, KRIJG IK NU GEEN HUURPRIJSVERLAGING? Nee, de passendheidstoets geldt alleen bij nieuwe verhuringen voor die woningen waar huurtoeslag mogelijk is. De grens voor de huurtoeslag ligt bij een woning met een huur van ¤ 710,68 (kale huur). Voor u is de passendheidstoets dus niet van toepassing.
28. HEB IK RECHT OP HUURTOESLAG? Wilt u weten of u toeslag kunt krijgen? En zo ja, hoeveel? Maak dan een proefberekening met de rekenhulp van de Belastingdienst. http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/huurtoeslag/ proefberekening_toeslagen
29. IK HEB RECHT OP HUURTOESLAG. HOE HOOG MAG MIJN HUUR ZIJN? Bent u woningzoekende en heeft u recht op huurtoeslag? Dan mogen wij u alleen nog een woning toewijzen met een huurprijs die onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag ligt. • 1 en 2 persoonshuishoudens ¤ 586,68 (kale huur) • of meer personen ¤ 628,76 (kale huur)
30. IK HEB GEEN RECHT OP HUURTOESLAG. WELKE WONINGEN MAG IK HUREN? Huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens (1 persoon > ¤ 22.100,-- en meer personen > ¤€30.000,--), maar onder de inkomensgrens van ¤ 35.739,-- komen in aanmerking voor alle woningen met een huurprijs tot en met ¤ 710,68. Echter lagere inkomens hebben voorrang bij woningen met een huurprijs tot en met ¤ 586,68.
31. ALS IK NU GA VERHUIZEN, GAAT DE HUUR VAN MIJN WONING DAN OOK OMLAAG? Dat is per woning verschillend, maar dat kan inderdaad voorkomen. Meestal gaat de huur van de woning omhoog. Soms wordt de huur verlaagd naar een prijs die ook voor de doelgroep met de laagste inkomens betaalbaar is.
32. GELDT BIJ PASSEND TOEWIJZEN DE NETTO HUUR OF DE REKENHUUR (SUBSIDIABELE HUUR)? Voor de passendheidsnorm geldt de netto huur en niet de rekenhuur. De Belastingdienst gaat bij de beoordeling voor toekenning huurtoeslag wel uit van de subsidiabele huur (rekenhuur).
33. IK HUUR EEN SOCIALE HUURWONING EN ZIE DAT EEN ZELFDE HUURWONING BIJ MIJ IN DE BUURT WORDT AANGEBODEN VOOR EEN ANDERE HUURPRIJS. HOE KAN DAT? Voorop staat dat de huur van een sociale huurwoning altijd wordt vastgesteld op basis van het huurbeleid zoals dat op dat moment geldt. Met het tekenen van de huurovereenkomst gaat de huurder akkoord met de huurprijs die op dat moment geldt. Zolang die overeenkomst loopt, wordt daarin niets gewijzigd. Ook de jaarlijkse huurverhogingen die volgen, zijn elk jaar weer gebaseerd op de regels die dan actueel zijn. Op die manier kunnen er al onderlinge verschillen ontstaan, bijvoorbeeld door de inkomensafhankelijke huurverhoging. Die kan er voor zorgen dat een huurder die meer inkomen heeft dan zijn buurman, ook meer huurverhoging krijgt. Algemeen geldt: of de huur van een vrijkomende woning, die vergelijkbaar is met die van u, verhoogd of verlaagd wordt; zulke aanpassingen hebben geen gevolgen voor de hoogte van de huur die u betaalt. In alle gevallen mag de huur nooit meer bedragen dan de maximale huur op basis van het WoningWaarderingStelsel.
WAAR KAN IK TERECHT VOOR ANDERE VRAGEN OVER PASSEND TOEWIJZEN? Wij beantwoorden u vragen graag. U kunt ons bellen via 0572 635500. Of mailen naar
[email protected]
