Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid ervoor zorgen dat de sociale huursector zich richt op haar kerntaak: zorgen voor betaalbare en goede huisvesting voor mensen met een laag inkomen. 2. Wanneer is de nieuwe Woningwet ingegaan? Op 1 juli 2015. Veel regels uit de wet gaan echter pas gelden vanaf 1 januari 2016. Het bestuur van Woning in Zicht heeft besloten dit op 2 november 2015 in te laten gaan. 3. Wat zijn de belangrijkste gevolgen van de Woningwet voor huurders? Nieuwe eisen voor woningtoewijzing Meer zeggenschap voor huurders (zie vragen onder punt F). Geen sponsoring meer (zie vragen onder punt F). 4. Wat levert deze nieuwe Woningwet nou eigenlijk op? De nieuwe Woningwet draagt bij aan transparantie en verbetering van de corporatiesector. Het toezicht wordt versterkt en huurders en gemeenten krijgen meer invloed.
B) GEVOLGEN NIEUWE EISEN VOOR WONINGTOEWIJZING: NIEUWE PASSENDHEIDSNORM 5. Wat zijn de nieuwe eisen voor woningtoewijzing? Gaat u een woning huren, dan bepaalt uw inkomen op welke woningen u kunt reageren. Vanaf 2 november geldt hiervoor een nieuwe ‘passendheidsnorm’. Dat betekent dat de inkomensgrenzen en de maximale (netto) huurprijzen die daarbij horen, zijn aangepast. In het schema ziet u per inkomensgroep de maximale (netto) huurprijs terug. U kunt helaas niet reageren op woningen waarvan de huurprijs lager of hoger is dan de minimale en maximale huurprijs die bij uw inkomensgroep hoort. 6. Ik huur al een sociale huurwoning. Heeft de nieuwe passendheidsnorm gevolgen voor mij? Als u al huurt via één van de Tilburgse woningcorporaties, verandert er niets. De nieuwe passendheidsnorm heeft alleen gevolgen voor nieuwe huurcontracten. 7. Ik ben op zoek naar een sociale huurwoning. Heeft de nieuwe passendheidsnorm gevolgen voor mij? Ja, het zou kunnen dat u dan te maken krijgt met de nieuwe passendheidsnorm. Zie vraag 5. 8. Telt het inkomen van inwonende kinderen (ongeacht leeftijd) mee? Nee, het inkomen van inwonende kinderen telt niet mee.
9. Telt het inkomen van andere inwonenden (geen kinderen) mee? Ja, het inkomen van inwonende, geen kinderen zijnde, telt wel mee. 10. Ik ben op zoek naar een huurwoning en verdien meer dan de bedragen die in het schema genoemd worden. Ik val dus niet in een inkomensgroep van de passendheidsnorm. Mag ik dan op alle woningen reageren? Nee. In Tilburg hebben de corporaties en gemeente met elkaar afgesproken dat voor deze groep woningzoekenden een minimale huurprijs geldt. Verdient u meer dan €38.951? Dan komt u alleen in aanmerking voor woningen met een huurprijs vanaf € 710,68. Ook voor deze inkomensgroep geldt geen maximale huurprijs. 11. Ik huur een sociale huurwoning, maar ik wil volgend jaar verhuizen naar een andere woning. Heeft de nieuwe passendheidsnorm gevolgen voor mij? De nieuwe eisen voor woningtoewijzing hebben gevolgen voor alle woningen die geadverteerd worden na 1 november 2015. Als u na die datum op zoek gaat naar een andere woning, heeft u dus te maken met de nieuwe passendheidsnorm. Zie vraag 5. 12. Waarom is de nieuwe passendheidsnorm ingevoerd? De overheid heeft deze norm opgenomen in de wet, om te voorkomen dat huishoudens met een beperkt inkomen in een te dure woning terechtkomen. De overheid wil hiermee de kosten voor de huurtoeslag beperken. En de woonlasten voor huishoudens met een laag inkomen betaalbaar houden. 13. Ik huur een sociale huurwoning en zie dat een zelfde huurwoning bij mij in de buurt wordt aangeboden voor een andere huurprijs. Hoe kan dat? Voorop staat dat de huur van een sociale huurwoning altijd wordt vastgesteld op basis van het huurbeleid zoals dat op dat moment geldt. Met het tekenen van de huurovereenkomst, gaat de huurder akkoord met de huurprijs die op dat moment geldt. Zolang die overeenkomst loopt, wordt daarin niets gewijzigd. Ook de jaarlijkse huurverhogingen die volgen, zijn elk jaar weer gebaseerd op de regels die dan actueel zijn. Op die manier kunnen er al onderlinge verschillen ontstaan, bijvoorbeeld door de inkomensafhankelijke huurverhoging. Die kan er voor zorgen dat een huurder die meer inkomen heeft dan zijn buurman, ook meer huurverhoging krijgt. Algemeen geldt: of de huur van een vrijkomende woning – die vergelijkbaar is met die van u – verhoogd of verlaagd wordt; zulke aanpassingen hebben geen gevolgen voor de hoogte van de huur die u betaalt. In alle gevallen mag de huur nooit meer bedragen dan de maximale huur op basis van het WoningWaarderingStelsel.
14. Als ik nu ga verhuizen, gaat de huur van mijn woning dan ook omlaag? Dat is per woning verschillend, maar dat kan inderdaad voorkomen. Meestal gaat de huur van de woning omhoog. Soms wordt de huur wordt verlaagd naar een prijs die ook voor de doelgroep met de laagste inkomens betaalbaar is. 15. Ik zie dat een huurwoning die precies hetzelfde is als mijn woning, wordt aangeboden voor een andere huurprijs. Wordt mijn huur nu ook aangepast (verlaagd of verhoogd)? Nee. Bij een andere huurprijs die volgt nadat een woning is vrijgekomen, gelden voor omwonenden geen huurverlagingen- of verhogingen. Zie ook vraag 13. 16. Waarom worden de regels, en dus ook de berekening van huurprijzen, steeds veranderd? Dat heeft te maken met wetgeving die veranderlijk is, en de keuzes die corporaties maken op basis van die wetgeving. De wereld verandert continu en daar moeten wij in mee. Voorop staat dat wij, binnen de kaders van de wet, in ons beleid altijd keuzes maken met de intentie om het voor onze huurders zo goed mogelijk te regelen.
C) NIEUWE VOORRANGSREGELS 17. Mijn bruto jaarinkomen is lager dan €15.658 krijg ik voorrang op alle woningen? Nee, u krijgt voorrang op woningen met een huurprijs tot €403,06. 18. Maakt het uit met hoeveel mensen ik verhuis om voorrang te krijgen op basis van mijn inkomen van €15.658? Nee, de voorrang voor minimum inkomens is ongeacht huishoudgrootte. 19. Gezinnen met drie of meer kinderen krijgen voorrang op woningen met 4 slaapkamers of meer, mag dat ook een éen-oudergezin zijn? Ja, het aantal kinderen is leidend. 20. We verwachten gezinsuitbreiding, vanaf wanneer telt een ongeboren kind mee bij de huishoudgrootte? Een ongeboren kindje telt nog niet mee bij de huishoudgrootte. Pas na de geboorte telt een kind mee. 21. Stel: een grote woning met een huurprijs van €400,- wordt geadverteerd. Wie heeft er voorrang: een woningzoekende met een minimum inkomen of een groot gezin? Eerst gezinnen met drie of meer kinderen, gevolgd door woningzoekenden met een minimum inkomen tot €15.658, daarna reguliere woningzoekenden. 22. Stel: een toegankelijke woning met een huurprijs van €400,- wordt geadverteerd. Wie heeft er voorrang: een woningzoekende met een indicatie of een woningzoekende met een minimum inkomen?
Eerst woningzoekenden met een indicatie, gevolgd door woningzoekenden met een minimum inkomen, daarna mogelijk reguliere woningzoekenden (die verschilt per advertentie).
D) HUURGRENZEN 23. Welke huurgrens geldt bij passend toewijzen voor personen tot 23 jaar? Voor de passendheidsnorm bij woningtoewijzing dient uitgegaan te worden van de aftoppingsgrens van € 576,87 of € 618,23 (lage of hoge, afhankelijk van de samenstelling van het huishouden). Als het gaat om de toekenning van huurtoeslag, dient voor een huishouden zonder kinderen, waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar en waar geen sprake is van een handicap, de rekenhuur (netto huur inclusief subsidiabele servicekosten) niet hoger te zijn dan de kwaliteitskortingsgrens. 24. Geldt bij passend toewijzen de netto huur of de rekenhuur (subsidiabele huur)? Voor de passendheidsnorm geldt de netto huur en niet de rekenhuur. De Belastingdienst gaat bij de beoordeling voor toekenning huurtoeslag wel uit van de subsidiabele huur (rekenhuur).
E) INKOMENSREGISTRATIE 25. Welk inkomen is van belang bij de passendheidstoets? Bij passend toewijzen zal per 1 januari 2016 dezelfde inkomensdefinitie gebruikt worden als die nu al geldt in het kader van de regeling voor de 90%-regeling (EU-regeling). Daarvoor verstrekt de Belastingdienst IBRI-formulieren (inkomensverklaringen). Als het inkomen op basis van deze toets onder de norm voor de huurtoeslaggrens ligt, moet een woning passend worden toegewezen. Bij het passend toewijzen wordt niet gekeken naar het inkomen/vermogen van inwonende kinderen. Aan het begrip ‘kind’ is geen leeftijdscriterium verbonden, dus ook het inkomen/vermogen van meerderjarige kinderen ouder dan 18 jaar telt niet mee voor de norm. 26. Klopt het dat bij de inkomenstoets in het kader van passend toewijzen het inkomen van kinderen niet wordt meegenomen in het huishoudinkomen, en bij de bepaling van de huishoudensgrootte (éénpersoons, tweepersoons, drie- of meerpersoonshuishouden) kinderen wel meetellen? Ja, dit is correct. Aan het begrip ‘kind’ is geen leeftijdscriterium verbonden, dus ook het inkomen/vermogen van meerderjarige kinderen telt niet mee voor de norm.
27. Er gelden andere inkomensgrenzen voor de huurtoeslag voor huishoudens die niet en wel pensioengerechtigd zijn. Wordt hier bij de passendheidstoets rekening mee gehouden? Ja, bij de passendheidstoets moet altijd getoetst worden aan de maximale inkomensgrens die in de Wet op de huurtoeslag geldt voor het desbetreffende type huishouden. Binnen de huurinkomenstabel voor Woning in Zicht hebben we ervoor gekozen om geen rekening te houden met deze grens, om het wat eenvoudiger te maken. Dit leidt niet tot verkeerde (nietpassende) toewijzingen. 28. Wanneer huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben zij per definitie een inkomen dat ‘voldoet’ aan de 90%-regeling (staatssteunregeling) en is dus lager dan € 34.911. Is het dan ook nog nodig om de inkomenstoets voor de 90%-regeling te doen? Als bij de passendheidstoets is vastgesteld dat een huishouden qua inkomen voldoet aan de criteria om in aanmerking te komen voor huurtoeslag, is daarmee tevens aangetoond dat het huishoudinkomen ‘voldoet’ aan de staatssteunregeling (90%) i.c. lager is dan € 34.911 (2015). 29. Is voor statushouders een inkomenstoets vereist? Nee, voor statushouders (met medebewoners die statushouder zijn) die vanuit een COAvoorziening een sociale huurwoning betrekken is geen inkomenstoets vereist.
F) OVERIGE GEVOLGEN VAN DE WONINGWET 30. Heeft de Woningwet nog andere gevolgen? Ja. De Woningwet schrijft voor dat huurders meer inspraak krijgen bij beleid en prestaties van de corporatie. En woningcorporaties moeten stoppen met het sponsoren van evenementen en organisaties.
Meer zeggenschap voor huurders In de Woningwet is vastgelegd dat huurders meer inspraak krijgen bij beleid en prestaties van de corporatie. Voor ons is dat niet nieuw. Al sinds jaren hebben de Tilburgse corporaties een samenwerkingsovereenkomst gesloten met hun huurdersorganisatie waarin deze afspraken zijn vastgelegd. Deze samenwerkingsovereenkomsten sluiten aan op de regels die de Woningwet voorschrijft. Naast de huurdersorganisaties krijgen ook bewonerscommissies meer invloed als er specifiek iets over hun eigen complex wordt vastgelegd in het beleid.
Geen sponsoring meer De Tilburgse corporaties hebben de afgelopen jaren evenementen en organisaties in Tilburg gesponsord. Dat mogen wij nu dit niet meer doen. In de nieuwe Woningwet is opgenomen dat het voor woningcorporaties niet meer toegestaan is om te sponsoren.
