Vastgoedvisie
Vastgoed is ook emotie, het is meer dan een hoeveelheid te exploiteren stenen. Deze emotie komt terug in de analyse van de cijfers en typeringen van problemen en kansen. Aan het einde van de vorige eeuw was het sentiment in de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt bijzonder positief. Vanaf 2008 wordt wellicht te zwart-wit gedacht. Hoewel de gevolgen ook tot uiting komen in de winkel-, woning- en logistieke markt, is de ontwikkeling het sterkst in de kantorenmarkt.
Veelal wordt betoogd dat de economische crisis de oorzaak is van het overaanbod aan kantoren, maar de cijfers tonen aan dat de aanzet van het probleem zijn oorsprong vindt in 2001. Vanaf 2001 raken aanbod en vraag steeds meer uit balans en daardoor is er een gestaag groeiende aanbod-opnameratio (zie figuur 1). De oorzaak is simpel: er is teveel gebouwd in relatie tot de ontwikkeling van de vraag. De conclusie is dat een gedeelte van het aanbod nooit meer als kantoorruimte zal worden gebruikt. Dat betekent ook dat voor een gedeelte van het aanbod geen andere optie zal zijn dan sloop. Voor sommige kanshebbende gebouwen in de kernsteden zijn er mogelijkheden tot vermindering van het overschot aan kantoorgebouwen door deze te transformeren naar een andere functie. Dat zijn dan wel functies waarvoor dezelfde stedelijke voorzieningen een voorwaarde zijn. Niemand wil bijvoorbeeld wonen op een industrieterrein. Twee jaar geleden heeft DTZ Zadelhoff een verdeling gemaakt van aanbod dat kansrijk, kanshebbend en kansarm is. De verdeling biedt een nuancering van de toen steeds vaker opkomende gedachte dat elke vierkante meter leegstand ook een vierkante meter probleem is. In dit rapport beschouwen we de problematiek en de kansen door de markt onder te verdelen in kernsteden en hun regio. Die kernsteden hebben, ieder op eigen schaal, een periferie waar in vergelijking met de kernstad sprake is van sterker toenemende leegstand. We constateren dat de al eerder ingezette tendens, dat kernsteden steeds belangrijker worden als het gaat om de kantooropname, zich versneld doorzet. Dat maakt de uitdaging bij het oplossen van het overaanbod in de periferie groter dan in de kernstad.
Archimedeslaan, Utrecht
Kantorenmarkt en economie opname en aanbod in m2 v.v.o. (x 1.000) 9.000 10 8 8.000 6 7.000 6.000 4 5.000 2 4.000 0 -2 3.000 2.000 -4 1.000 -6 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -8 Opname (l.)
Aanbod (l.)
BBP (r. %)
Aanbod-opnameratio (r.)
Figuur 1
3
Kiezen voor kernsteden
16
15
12
10
8
5
4
0
1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Utrecht
0
2004 - 2008
Di em en
20
G5 Sa te llie tG 5 Am ste rd am
20
Ne de rla nd
2004 - 2008 en 2009 - 2013
25
Ha ag Zo et er m ee r Ro tte rd Ca am pe lle a/ dI Js se l Ut re ch t Ni eu we ge in Ei nd ho ve So n ne nB re ug el
Aanbod-opname ratio kern periferie
1993 - 2013 (in %)
De n
Opname kantoren G4 als aandeel van landelijke opname
2009 - 2013
40 36 32 28 24 20 16 12 8 4 0
W es ta s
Pa Zuid we ash oo gg eu st Te eb ve lep ied lor tSl ot er dij k Bu ite nv eld er t
No or d
Bu A sin ms es tel sP ar k
Zu ida s Ce nt Zu rum ido ge os bie t d Zu ide l en ijke IJ IJ bu -o rg eve r
Ce nt ru m
Aanbod-opnameratio in Amsterdam per deelgebied
2013
Vastgoedbeleggingsmarkt: Nederland in Europees perspectief
In tegenstelling tot de gebruikersmarkt is op de beleggingsmarkt sprake van veel dynamiek. Na een aantal jaren van neergaande beleggingsvolumes constateren wij dat het investeringsvolume groeit. Het investeringsvolume in commercieel vastgoed in Nederland is met EUR 5,5 miljard 28% hoger uitgekomen dan in 2012.
De markt wordt nog steeds bepaald door enkele grotere
Opvallend is dat tot voor kort de Duitse beleggers voor het grootste
transacties. Leken de transacties de afgelopen jaren meer
gedeelte de buitenlandse investeringen in Nederlands vastgoed voor
incidenten, nu lijkt er een stroom van transacties op gang
hun rekening namen. Nu is sprake van een grotere diversiteit.
gebracht. Vooral met de komst van durfinvesteerders, die grote
Voornamelijk Angelsaksische investeerders slaan hun slag in de
portefeuilles kopen, is een trend ingezet die ook komend jaar zal
Nederlandse kantorenmarkt. Zij zijn sterk gericht op kantoren (vaak
doorzetten. Opvallend is dat hierbij sprake is van een
portefeuilles) op goede locaties in kernsteden. Toch blijft ook een
grensoverschrijdende dynamiek. Daar waar de afgelopen jaren
aantal Duitse investeerders onverminderd geïnteresseerd in
het investeringsvolume werd gedomineerd door Nederlandse
Nederlandse kantoren. Zij lijken bijna uitsluitend geïnteresseerd in
beleggers zien wij nu een grote diversiteit aan buitenlandse
vastgoed in Amsterdam (figuur 5). Qua rendement vormen de
investeerders. Op de beleggingsmarkt geldt dat sprake is van een
kwalitatief hoogwaardige kantoren op de Zuidas immers een goed
vergelijkbare dynamiek-keten als op de Nederlandse
alternatief voor de kantoren in Londen West End en het CBD van
gebruikersmarkt. Deze keten begint op globaal of continentaal
Parijs. Het aandeel Amsterdam van het totale investeringsvolume
niveau. Tijdens de crisis lag in Europa de focus op het vastgoed in
kwam hierdoor in 2012 al uit op 21% en in 2013 zelfs op 32%.
Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. Hoewel banken nog steeds relatief weinig krediet verstrekken, zien wij dat de
Het is te verwachten dat van de toenemende interesse in
hoeveelheid kapitaal dat een weg zoekt naar vastgoed enorm
Amsterdam uiteindelijk ook andere kernsteden en regio’s in
toeneemt.
Nederland profiteren. Zij vormen net als op de gebruikersmarkt de volgende schakel in de dynamiek-keten. Op dit moment is de
Dynamiek-keten
concurrentie voor het beschikbare kwalitatief hoogwaardige Beleggingsmarkt Europa / Nederland Londen Parijs Frankfurt
t
Toplocaties overige kernsteden en secundaire locaties Amsterdam ess Park
vastgoed op de populaire locaties in Amsterdam groeiende, waardoor beleggers met hogere rendementseisen zich gaan focussen op gebieden waar minder concurrentie is en waar het vastgoed relatief gunstig is geprijsd. Goed nieuws voor bijvoorbeeld de IJ-oevers in Amsterdam, het stationsgebied in Utrecht, het
Amsterdam Brussel Stockholm
Rotterdam Central District, het centrum van Eindhoven en het Paleiskwartier in Den Bosch.
Zuidas Centrum Centrumgebied Zuidoost De Omval
Doordat de concurrentie toeneemt, zoekt een aantal beleggers heil in andere gebieden dan de traditionele hotspots Londen, Parijs en Frankfurt. Daardoor neemt ook de dynamiek in de
Aandeel landelijke investeringsvolume in Amsterdam
omringende landen toe. Het vastgoed in deze landen is relatief
2000 - 2013 (in %)
gunstig geprijsd en beleggers gaan op zoek naar hogere rendementen en zijn bereid vastgoed en locaties met een hoger Molenwerf, Haarlemmerweg, Amsterdam
risicoprofiel te accepteren.
Hoogste percentage buitenlandse investeerders in Nederland sinds 2007 Deze opleving is voor een groot deel te danken aan de toegenomen activiteit van buitenlandse investeerders. Zij zorgden
40
35 30 25 20 15 10 5 0
2000 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 2013
voor circa 40% van het investeringsvolume en dat is het hoogste percentage sinds 2007.
Figuur 5
9
Kiezen voor kernsteden
Kwaliteit vastgoed bepalend
In het Verenigd Koninkrijk neemt sinds het uitbreken van de
Ook woningen blijven onverminderd populair bij beleggers.
financiële crisis zowel op de gebruikersmarkt als op de
Er is opnieuw sprake van een groot volume aan investeringen
beleggingsmarkt het verschil tussen toplocaties en secundaire
in woningcomplexen. Binnen dit segment worden de prijsverschillen
locaties toe. Ook in Nederland nemen de verschillen toe. Het lijkt
groter. Buiten de kernsteden en groeigebieden
erop dat de tijdelijkheid van de levenscyclus van vastgoed wordt
staan de prijzen onder druk.
‘ingeprijsd’. Voor een kansrijk kantoor dat lang zijn functie behoudt, wordt nog steeds door Duitse investeerders een scherp rendement betaald. In enkele gevallen lijkt zelfs weer sprake van een bruto
Kwaliteitsimpuls taxaties
aanvangsrendement dat zich kan meten met het hoogtepunt van de markt in 2007. Omdat topgebouwen op toplocaties schaars zijn – er is immers niet veel nieuw gebouwd – is dan weer sprake van
Het platform taxateurs en accountants (PTA) heeft 28
concurrentie en lopen prijzen op. Tegelijkertijd is zeker in
aanbevelingen gedaan die moeten zorgen voor een nieuwe
vergelijking met voorgaande jaren namelijk ook veel meer kapitaal
kwaliteitsimpuls in het waarderen van vastgoed in
beschikbaar voor investeringen in (Nederlands) vastgoed. De
Nederland. Kwaliteitsborgingen in het proces bevorderen
Angelsaksische durfinvesteerders hebben meer belangstelling voor
een toenemende kans op een kwalitatief goede taxatie en
kanshebbende kantoren, die met een kwaliteitsimpuls kansrijker
dat is goed voor het vertrouwen.
kunnen worden gemaakt. Ook omdat deze gebouwen vaak in
Voor een goede waardering van de marktwaarde zijn
portefeuilles worden verkocht, staan de prijzen van deze gebouwen
referenties nodig. In de huidige markt vinden minder
wel onder druk.
transacties plaats dan vroeger. Inmiddels zijn de redenen waarom een transactie niet heeft plaatsgevonden een even
Kansarm vastgoed lijkt verder in een neerwaartse spiraal te zitten.
belangrijk referentiekader. Er worden in Nederland
Hier telt geen rendement maar wordt de prijs bepaald per vierkante
transacties gerealiseerd, die qua prijsniveau lager liggen
meter. Dit is soms niet veel meer dan enkele tientallen euro’s. Deze
dan de grondprijs. Voorbeelden hiervan zijn gebouwen in
verschillen in prijs en de keuze voor vastgoed komen ook terug in de
Emmen en Schoonebeek, die voor enkele tientallen euro’s
interesse van beleggers voor verschillende segmenten van de markt.
per vierkante meter werden verkocht. Deze voorbeelden
Binnen de kantorenmarkt komen de verschillen nu duidelijk tot
lijken te illustreren dat de bodem in Nederland is bereikt.
uiting. Maar we zien ook verschillen tussen de diverse sectoren. Er is
De eindwaarde van vastgoed is het toekomstig nut, dat
een stuk minder geïnvesteerd in retail. Werd dit in het verleden vaak
is altijd zo geweest. Het toekomstig nut wordt nu door de
veroorzaakt door een gebrek aan beleggingsaanbod, nu lijkt de
markt echter anders ingeschat dan voorheen.
onzekerheid in het winkellandschap een rem op investeringen te vormen. Logistiek vastgoed daarentegen lijkt populair als nooit
Strengere eisen aan waardering van vastgoed
tevoren. Opvallend vaak gedreven door kapitaal uit grondstofrijke landen (Canada, Noorwegen, Rusland). De gebruikersmarkt is vrij stabiel en de goede locaties zijn makkelijk te onderscheiden. Dit geldt voor Europa maar ook voor Nederland. De positie van
Toezichthouders willen meer inzicht in de risico’s van
Nederland in de logistieke keten is onomstreden (zie pagina 16).
vastgoedfinancieringen en daarmee dus inzicht in de marktwaarde van het vastgoed in verhouding tot de hoogte van de uitstaande financieringen. De Nederlandsche Bank is,
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
aangespoord door de Europese Centrale Bank, strengere
Investeringsvolume per jaar naar vastgoedsegment (x miljoen EUR)
eisen gaan stellen ten aanzien van de risicoanalyse van
12.000
vastgoedfinancieringen die door Nederlandse banken zijn
10.000
verstrekt. Banken worden hierdoor verplicht frequenter en
8.000
kwalitatief beter te taxeren met hulp van externe taxateurs.
6.000 4.000 2.000 0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Kantoor
Bedrijf
Winkel
Woning
Overige
Figuur 6
Kiezen voor kernsteden
10
Woningbeleggingen: Nu ook buitenlandse interesse voor Nederlandse woningen
Net als vorig jaar zorgen aan- en verkopen van woningcomplexen na kantoren (35%) voor het op één na grootste segment op de Nederlandse beleggingsmarkt. Met een aandeel van 27% is in totaal EUR 1,5 miljard in woningen geïnvesteerd.
Vooral Nederlandse particuliere en institutionele beleggers zijn
Ook woningen in kernsteden populair
actief. Institutionele beleggers verkopen oudere woningcomplexen
De interesse voor woningen kent duidelijk geografische voorkeuren.
uit de jaren 70, 80 en 90 en kopen nieuwe complexen van
In 2013 constateren we een toenemende aantrekkingskracht van de
projectontwikkelaars. Doordat de verkoop van particuliere
volgende gebieden:
koopwoningen sterk is afgenomen, maken projectontwikkelaars
1. Grote steden noordvleugel Randstad (Amsterdam, Utrecht,
deze doorgaans minder lucratieve keuze. De Nederlandse instituten maken daarbij heldere keuzes in kwaliteit en vooral locatie. Ook hier
Haarlem, Hilversum). 2. Middelgrote steden (> 25.000 inwoners) met monumentaal
zien wij duidelijk het verschil tussen kernsteden en groeigebieden
centrum (Groningen, Zwolle, Enschede en Maastricht).
en de locaties die daarbuiten vallen. De verwachting was dat veel
3. Grote steden zuidvleugel Randstad (Rotterdam, Den Haag)
beleggers zouden kunnen kopen van woningcorporaties. Zij kunnen
4. Overige middelgrote steden (> 25.000 inwoners).
nu meer verkopen vanwege de gewijzigde Ministeriële regelgeving. In de praktijk is echter zichtbaar dat corporaties vooral veel aan
Ook in de woningbeleggingsmarkt worden de stedelijke
elkaar verkopen of ervoor kiezen woningen individueel uit te
centrumlocaties aantrekkelijker gevonden, dan de woningen in de
ponden. Daarnaast sluit de vraag van beleggers vaak niet aan op het
stadsranden. Als beleggingsproduct blijft er een voorkeur voor
aanbod van corporaties.
grondgebonden woningen boven appartementen.
In 2013 constateren we een groeiende interesse van ‘private equity’ partijen zowel van binnen als van buiten Nederland. De interesse vanuit het buitenland wordt gewekt door de grote volumes (vaak portefeuilles), die in de markt worden aangeboden. Enkele grote Duitse beleggers hebben daadwerkelijk aankopen gedaan tegen voor Nederlandse beleggers vergelijkbare prijsniveaus. Angelsaksische beleggers tonen ook concrete interesse, maar zijn vooral opportunistisch van aard met dito prijsverwachtingen. De verwachting is dat de eerste transacties van deze beleggers niet lang meer op zich laten wachten. Door de komst van deze relatief nieuwe spelers verandert de dynamiek op de woningmarkt.
Investeringsvolume naar segment 2013 (in %)
14% 35%
27%
Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overige Nederland
Figuur 7
Kiezen voor kernsteden
12
Perzikstraat, Assen
13% 11%
13
Kiezen voor kernsteden
Kiezen voor kernsteden
14
Winkelen
Warenhuis De Bijenkorf verraste dit jaar vriend en vijand door vijf van de twaalf winkels te sluiten, hoewel ze allemaal winstgevend zijn. In een interview gaf CEO Giovanni Colauto aan de ’successtory van Amsterdam’ over heel Nederland te willen kopiëren. De vijf te sluiten filialen voldoen onvoldoende aan de voorwaarden van ‘premium excellence’, waarmee de focus komt te liggen op zeven flagshipstores en een webshop van internationaal topniveau.
Kalverstraat In Amsterdam gebeurt het, ook op het gebied van retail. Meer dan ooit is het trendsettende karakter van de stad bepalend voor de vestigingsplaatsstrategie van retailers. Dat geldt vooral voor het internationale grootwinkelbedrijf. Als een winkelketen naar Nederland komt, wordt de eerste winkel in Amsterdam geopend. Daarna richt het vizier zich op andere steden. Zo opende het Spaanse Inditex in 2001 haar eerste ZARA winkel in de Kalverstraat in Amsterdam. In de jaren daarop heeft de keten 25 winkels geopend in 22 Nederlandse steden.
Belangrijke kernen voor retailers Retailers selecteren alleen nog maar steden met een groot potentieel bereik (het verzorgingsgebied neemt toe). Daarnaast moeten bezoekers lang en prettig in een winkelstad kunnen verblijven. Hierbij wordt de combinatie gezocht van prettig wonen, werken en gevarieerd winkelen. Joel Kotkin (professor urban development aan de Chapman University in Orange, Californië) omschrijft deze combinatie met het begrip ‘Boutique City’. De
Bijenkorf, Amsterdam
verblijfsfunctie van een stad in combinatie met de aanwezigheid van goede winkelpanden in winkelstraten met veel passanten zijn
omlooptijd van collecties maakt een plek op de beste A1-locatie
essentieel voor retailers.
noodzakelijk, omdat dit de winkeliers verzekert van passanten. Daardoor zijn zij bereid een hogere huurprijs te betalen.
Minder passanten Net als op de kantorenmarkt is op de winkelmarkt sprake van
Koppositie voor Amsterdam
minder vraag, waardoor juist de beste locaties belangrijker worden.
Het Amsterdamse kernwinkelgebied (A1 plus omliggend gebied) is
De passantenstromen zijn tussen 2005 en 2012 met gemiddeld tien
de belangrijkste winkelconcentratie van Nederland. Van alle steden
procent afgenomen, blijkt uit cijfers van Locatus. Door de recessie
in Nederland is het verzorgingsgebied hier het grootst en bovendien
zijn bestedingen van consumenten teruggelopen en de toegenomen
heeft Amsterdam een grote aantrekkingskracht op winkelende
verkopen via internet zijn mede debet aan de structurele afname
dagjesmensen uit heel Nederland en delen van Duitsland en België.
van het aantal passanten. Winkeliers anticiperen op deze daling
De strijd om de beste locaties manifesteert zich in Amsterdam het
door alleen nog maar in de beste winkelstraat van een stad
duidelijkst. Een strijd waaraan ook de grote internationale retailers
gevestigd te willen zijn. Hierdoor neemt de druk op de A1-locatie in
meedoen.
Primark, Mertropolestraat, Almere
Boutique Cities toe. Deze toenemende vraag naar de beste winkelpanden zorgt op deze locaties voor een stabiel of zelfs
De concentratietendens zal ertoe leiden dat vooral in de vier grote
stijgend winkelhuurprijsniveau.
steden (Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam) en daarnaast ook Maastricht, winkelen deel uitmaakt van een dagje uit. De
Fast Fashion
bezoekers zullen dan ook van verder komen en meer besteden aan
Doordat winkeliers in branches zoals kleding, steeds sneller moeten
luxere producten. De combinatie van beleving en een gevarieerd
inspelen op de trends van het moment, richten zij zich op nieuwe
winkelaanbod zal ten koste gaan van de huidige winkelsteden in de
productieconcepten zoals Fast Fashion. Hierdoor ligt een product
provincie. De sluiting van De Bijenkorf-vestigingen is hiervan het
steeds sneller van de tekentafel in de winkel. Deze kortere
eerste concrete signaal.
15
Kiezen voor kernsteden
