VASTGOEDRAPPORT 2015 Groningen Assen

VASTGOEDRAPPORT 2015 Groningen | Assen

www.vastgoedrapport.nl

Omslagillustratie: 3D PRINT CANAL HOUSE, Amsterdam (DUS architects en Heijmans), in Amsterdam-Noord verrijst het eerste 3D-grachtenpand ter wereld dat uit een levensgrote printer komt rollen.

COLOFON Vastgoedrapport Groningen|Assen 2015 is een uitgave van Stichting Vastgoedrapportage Regio Groningen|Assen Onderzoek & rapportage: Saskia Hesebeck en Wilanka Prins, afstudeeropdracht Vastgoed & Makelaardij Hanzehogeschool Groningen, en Wiljan Jongsma, medewerker valuations Troostwijk Taxaties B.V. Begeleiding: Giel Haarsma en Sybe Nijboer, Troostwijk Taxaties B.V. & Jan Gerard Hoendervanger, Hanzehogeschool Groningen Illustraties: 3D Print Canal House - DUS architects en Heijmans 3D print brug - MX3D en Heijmans Van Goghpad – Studio Roosegaarde & Heijmans Impressie Spoorzone - Gemeente Groningen The Dutch Windwheel, Rotterdam - Dutch Windwheel Corporation Google, Amsterdam - Design by D/DOCK. Photo by Alan Jensen Healing Offices - Design Qualities by D/DOCK The Edge, Amsterdam - Ronald Tilleman en OVG Real Estate Fotografie: Luchtfoto’s - Koos Boertjens (hetnoordenvanboven.nl); Bestuur - Jeroen Schaaphok; De Linie KUUB - Jan Willem van Vliet; Suiker Unie - Jan Buwalda; Met dank aan George Groote, Giel Haarsma en Jan Gerard Hoendervanger Eindredactie: Annette Jonkhoff Ontwerp: 212 Fahrenheit // concept & design Druk: Scholma Druk Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch met betrekking tot de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden.

STICHTING VASTGOEDRAPPORTAGE REGIO GRONINGEN | ASSEN Postbus 1105 9701 BC Groningen [email protected] www.vastgoedrapport.nl oktober 2015

Voorwoord De vastgoedmarkt is in beweging! Na lange tijd dient herstel zich aan. Toch blijven de verschillen groot zowel op deelmarktniveau als ook regionaal. In deze aantrekkende markt wordt de blik weer vooruit gericht. Anticiperen op nieuwe kansen is het nieuwe devies! Toch blijft het bijzonder dat de vastgoedmarkt haar toekomstperspectieven structureel baseert op resultaten uit het verleden. U rijdt uw auto toch ook niet op hoge snelheid waarbij u enkel in uw achteruitkijkspiegel kijkt? De Stichting Vastgoedrapportage Regio Groningen|Assen wil om deze reden u de komende jaren niet alleen in de achteruitkijkspiegel laten kijken, maar voor u ook de blik op de toekomst richten. Dit illustreren we met de prachtige openingsbeelden van elk hoofdstuk, futuristisch maar toch al de realiteit. Al 11 jaar is de Stichting met haar rapport en symposium een platform voor de uitwisseling van vastgoedkennis. Daarbij hebben we in dit rapport een begin gemaakt met de uitbreiding van het onderzoeksgebied richting Leeuwarden en Emmen. Wij leveren hiermee een bijdrage aan het verhogen van de transparantie en het bevorderen van professionalisme in de noordelijke vastgoedmarkt. Tevens geldt het symposium als de grootste netwerkbijeenkomst voor de vastgoedprofessional in Noord-Nederland. In het rapport vindt u naast een terugblik op de ontwikkelingen in de diverse vastgoeddeelmarkten over het jaar 2014 tevens diverse toekomstperspectieven. Tijdens het symposium komt dit tot uiting door een viertal gamechangers in de bouwen vastgoedmarkt aan u te presenteren. Een energiek programma met dit jaar de mogelijkheid voor de specialist om voorafgaand aan het symposium een verdiepingsslag te maken met thematische workshops.

Onze dank gaat in het bijzonder uit naar Saskia Hesebeck en Wilanka Prins, afstudeerders van de opleiding Vastgoed en Makelaardij van de Hanzehogeschool Groningen en Wiljan Jongsma, werkzaam bij Troostwijk Taxaties: zij hebben het afgelopen jaar hard gewerkt aan het onderzoek dat ten grondslag ligt aan dit rapport en de uitwerking daarvan. Speciale dank ook aan Troostwijk Taxaties B.V. die hiervoor wederom begeleiding en data ter beschikking heeft gesteld. Verder zijn we veel dank verschuldigd aan onze founders en sponsoren! Dankzij hun steun aan de Stichting Vastgoedrapportage Regio Groningen|Assen is het mogelijk u dit 11de onderzoeksrapport aan te bieden.

Ralph Steenbergen Voorzitter Stichting Vastgoedrapportage Regio Groningen|Assen oktober 2015

Inhoudsopgave ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------SAMENVATTING 9 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. SOCIAAL-ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN 13 1.1 Economie 14 1.1.1 Regionale economie 15 1.1.2 Topsectoren 16 1.1.3 Economische gevolgen van de aardgaswinning 16 1.1.4 Consumentenvertrouwen gestegen maar nog steeds negatief 18 1.2 Arbeidsmarkt 18 1.2.1 Werkloosheid blijft gelijk 18 1.2.2 Aantal banen provincies Groningen en Drenthe afgenomen 19 1.2.3 Lichte daling van het aantal vestigingen 21 1.3 Bevolking 22 1.3.1 Vergrijzing neemt toe en jongeren trekken naar de steden 22 24 1.3.2 De bevolkingssamenstelling verandert 1.3.3 Huishoudensverdunning 24 1.4 Trends en transities 26 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2. INFRASTRUCTUUR 29 2.1 Aanpak ring zuid 30 2.2 Vaarweg Lemmer-Delfzijl 30 2.3 Werkzaamheden oostelijke ringweg bijna afgerond 31 2.4 Mobiliteitsmanagement 31 2.5 Beter benutten: samen werken aan bereikbaarheid 31 2.6 Groningen Spoorzone 33 2.7 FlorijnAs 34 2.8 Verkeers Management Systeem Assen 35 2.9 Leeuwarden Vrij-Baan 35 2.10 Verdubbeling N381 35

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3. WONINGMARKT 37 3.1 Prijzen van koopwoningen voor het eerst sinds de crisis weer gestegen 38 3.2 Lichte stijging huurprijzen vrije sector 38 3.3 Steeds meer sociale huurwoningen komen op korte termijn op de geliberaliseerde markt 39 3.4 Stijging aantal omgevingsvergunningen 40 3.4.1 Grote toename omgevingsvergunningen voor huurwoningen in Regio Groningen-Assen 41 3.4.2 Vergunningen voor verbouwingen landelijk gestegen 42 3.5 Duurzaamheid ook op de woningmarkt steeds belangrijker 44 3.6 Trends en ontwikkelingen 46 3.6.1 Scheiden van wonen en zorg 46 3.6.2 Vraaggestuurd ontwikkelen 46 3.6.3 Meer inspraak in Woonvisie in stad Groningen 46 3.6.4 Veranderende financieringsmogelijkheden 46 46 3.6.5 Nieuwe WABO 3.6.6 Circulaire economie, tijdelijk gebruik en nieuwe mobiliteit 46 46 3.6.7 Invloed van aardbevingen VERDIEPING WONINGMARKT Het aardbevingsgebied: waardedaling, maar ook kansen voor innovatie 1 Waardeverandering door aardbevingen 1.1 Megaclaim tegen de NAM en de Staat 1.2 Scheve verhouding vraag en aanbod leidt tot weinig beweging in de woningmarkt 1.3 Aantasting van het woongenot 2 Niet alleen bedreigingen, ook kansen voor het aardbevingsgebied 2.1 Aardbevingsbestendig bouwen en versterken 2.2 Stadsvernieuwingsaanpak

48 48 49 49 50 50 50 51

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4. WINKELMARKT 53 4.1 Omzetontwikkelingen positief 54 4.2 Aanbod versus opname van winkelruimte 55 4.3 Leegstandspercentage groeit 56 4.4 Huurprijzen dalen 58 4.5 Voor de goedkoopste prijs gaat de consument online kopen; voor beleving komt de consument naar de winkelstraten 59 4.6 Trends en ontwikkelingen 60 4.6.1 Flexibiliteit in huurcontracten 60 4.6.2 Invloed van technologieën 60 4.6.3 Internationalisering 60 4.6.4 Samenwerking ontstaat en maakt succesvol 60

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7. BELEGGINGSMARKT 83 7.1 Beleggingen algemeen 84 7.1.1 Beleggingsvolume regionaal 85 7.2 Beleggingssectoren uitgelicht 85 7.2.1 Woningmarkt 85 7.2.2 Winkelmarkt 86 7.2.3 Kantorenmarkt 86 7.2.4 Bedrijfsruimtemarkt 88 7.2.5 Overig 88 7.3 Aandeel buitenlandse beleggers neemt toe 89 7.4 Flexibiliteit en duurzaamheid worden steeds belangrijker 89 7.5 Trends en ontwikkelingen 90

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5. KANTORENMARKT 63 5.1 Veel dynamiek resulteert per saldo in stabilisatie 64 5.2 Opname en aanbod regio gelijk aan 2013 65 5.3 Huurprijzen in de regio nagenoeg gestabiliseerd 67 5.4 Toekomstverwachtingen 68 5.4.1 Behoefte aan kantoorruimte verandert en neemt verder af 68 5.4.2 Gebruikers concentreren hun werkzaamheden in kernsteden 68 5.4.3 Kansen en bedreigingen voor kantorenlocaties in de regio 70 5.4.4 Duurzaamheid en arbeidsproductiviteit worden steeds belangrijker 70

VERDIEPING BELEGGINGSMARKT 92 Verdieping Zorgmarkt: Woonzorgvoorzieningen voor ouderen 1. Juridische en financiële veranderingen in de zorgmarkt 93 1.1. Financiële veranderingen 93 1.2. Juridische veranderingen 93 2. Veranderde wensen van ouderen 94 3. Trends en ontwikkelingen in de zorgmarkt 95 3.1. Zorgmarkt is inmiddels een semi-commerciële markt 95 3.2. Druk op thuiszorg neemt toe 95 3.3. Flexibiliteit van het vastgoed wordt belangrijker 95 3.4. Leegstand in serviceflats neemt toe 95 3.5. Zorgvastgoed als nieuwe beleggingscategorie 96 3.6. Samenvatting en afsluiting: Zorgmarkt een markt die in beweging is 96

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6. BEDRIJFSRUIMTE- EN BEDRIJVENTERREINENMARKT 73 6.1 Opname landelijk licht verbeterd 74 6.2 Aanbod en opname stijgen gelijkmatig in de regio 74 6.3 Uitgifte grond laat dalende meerjarentrend zien 76 6.4 Huurprijzen in de regio stabiliseren 77 6.5 Toekomstontwikkelingen 78 6.5.1 Wensen van gebruikers veranderen 78 6.5.2 Focus op specialistische bedrijfslocaties 78 6.5.3 Bedrijfsruimten met toekomstperspectief 79 6.5.4 Logistiek vastgoed steeds belangrijker 79

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------BESTUUR STICHTING VASTGOEDRAPPORTAGE REGIO GRONINGEN-ASSEN 98 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------BEGRIPPENLIJST 100

VASTGOEDRAPPORT 2015 Groningen | Assen

ASSEN VAN BOVEN. MET OP DE ACHTERGROND DE WEG VAN ASSEN NAAR GRONINGEN - Foto: Koos Boertjens (hetnoordenvanboven.nl)

Samenvatting 1. Sociaal-economisch De Nederlandse economie herstelde zich voorzichtig in 2014. De economie in de provincie Groningen verschilt per regio, zo kon de regio ‘overig Groningen’, waaronder de stad Groningen en Eemshaven vallen, zich beter herstellen dan Oost-Groningen. De provincie Drenthe heeft in 2014 geen economische groei laten zien, maar zal naar verwachting in 2015 wel groeien. De aardgaswinning en met name het verminderen van de gaswinning heeft economische gevolgen voor de provincie Groningen. Op de regionale arbeidsmarkt is de werkloosheid in de provincies Groningen en Drenthe gemiddeld gelijk gebleven aan 2013, ofwel het aantal banen in de provincies is afgenomen. Ook is een lichte daling in het aantal vestigingen te zien. De Nederlandse bevolking blijft het komende decennium groeien. Binnen de regio zijn hierin grote verschillen te zien maar toch is de groei hier de komende 15 jaar sterker dan de gemiddelde groei in Nederland. Terwijl de bevolking blijft groeien, worden huishoudens steeds kleiner waardoor de vraag naar woningtypen verandert. Naast deze huishoudenverdunning is nog een aantal trends te noemen die van invloed zijn op de vastgoedmarkt. Zo ontstaan er onder meer steeds meer burgerinitiatieven en vindt een verschuiving plaats naar een doe-het-zelf-samenleving. Daarnaast wordt er steeds minder waarde gehecht aan materieel bezit en wordt er meer gedeeld. 2. Infrastructuur Om de regio, ook tijdens grote infrastructurele projecten, goed bereikbaar te houden, vinden er continu aanpassingen aan de bestaande infrastructuur plaats. Onder meer de zuidelijke ringweg is een belangrijke verkeersader voor de regio. Het Julianaplein en het Vrijheidsplein zijn hierbij belangrijke knooppunten waar veel files ontstaan. Door verschillende ingrepen wordt gewerkt aan een betere bereikbaarheid. Daarnaast werken bedrijven samen om het autoverbruik van medewerkers te verminderen. Ook het Hoofdstation van Groningen wordt uitgebreid met meerdere sporen, perrons, bustunnels en fietstunnels. In Assen wordt hard gewerkt aan de FlorijnAs met de stadsboulevard als belangrijkste ontwikkeling. Ook werkt de gemeente Assen aan een Verkeers Management Systeem dat weggebruikers zo efficiënt mogelijk door de stad leidt.

3. Woningmarkt De Nederlandse woningmarkt heeft in 2014 duidelijke tekenen van herstel laten zien. Met een gemiddelde koopsom van 222.218 euro is het gemiddeld prijsniveau van koopwoningen voor het eerst weer gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Mede door het aflopen van verschillende stimuleringsregelingen kende ook het aantal transacties een enorme inhaalslag na het dieptepunt in 2013. Daarnaast is zowel landelijk als regionaal het aantal nieuwbouwvergunningen gestegen. In Regio Groningen-Assen gaat dit voornamelijk om huurwoningen. Met het aantrekken van de woningmarkt ontstaat krapte op de markt voor vrije huurwoningen, waardoor de huurprijzen ook licht zijn gestegen. Naast deze ontwikkelingen is een aantal trends op de woningmarkt te zien. Duurzaamheid wordt op de woningmarkt steeds belangijker, maar ook Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is steeds meer in opkomst. Daarnaast vormen het scheiden van wonen en zorg en het risico van aardbevingen grote uitdagingen voor de regionale woningmarkt en een verandering in dynamiek. Verdieping Woningmarkt: aardbevingen Door gaswinning uit het Groningerveld ontstaan de laatste jaren steeds meer aardbevingen in het gebied. Met deze aardbevingen nemen de risico’s dan ook steeds meer toe. Inwoners hebben niet alleen te kampen met schade en onzekerheid, de waarde van de woning daalt ook. Deze waardedaling wordt niet enkel veroorzaakt door schade, maar ook door de ligging ervan in het aardbevingsgebied. Daarnaast wonen mensen in onzekerheid en voelen zich niet altijd veilig meer, wat een negatieve invloed heeft op het woongenot. Door verschillende partijen worden ook kansen gezien in onder meer het aardbevingsbestendig bouwen. Dit geeft onder meer woningcorporaties de mogelijkheid om de woningvoorraad te verbeteren, versterken en te verduurzamen. Er blijft echter veel onderzekerheid omtrent de gaswinning en het voorkomen van de aardbevingen.

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » Samenvatting » Pagina 9

4. Winkelmarkt In de detailhandel viel in 2014, voor het eerst na twee jaar, een lichte omzetgroei van 0,5% te noteren. De sterkste omzetstijging manifesteerde zich hierbij bij internetwinkels. Het herstel qua omzet was breed over de branches verdeeld, waardoor minder bedrijven failliet gingen. Voor de goedkoopste prijs gaat de consument online kopen, voor de beleving komt de consument naar de winkelstraten. Hierbij geldt dat innovatie, creativiteit en samenwerking op verschillende niveau’s succesvol maakt. Andere trends die zich het afgelopen jaar hebben uitgebreid zijn: de flexibiliteit in huurcontracten, de invloed van technologie en de internationalisering. 5. Kantorenmarkt Het aanbod en de opname van kantoorruimte is in 2014 nagenoeg gelijk aan 2013. Het aanbod is in de regio iets afgenomen en de opname iets toegenomen, een gematigd positief beeld. Aan deze nauwelijks veranderende cijfers is niet te zien dat er veel veranderd is op de kantorenmarkt in Regio Groningen-Assen. Enerzijds zijn grote kantoorgebouwen getransformeerd naar onder andere een hotel en studentenhuisvesting. Anderzijds is er een aantal grote kantoorobjecten in aanbod bij gekomen. De verwachte huurprijzen laten zien dat de vraag naar kantoorruimte in de toekomst waarschijnlijk verder af zal nemen. Technologische ontwikkelingen zorgen ervoor dat het niet per se meer nodig is om op kantoor te werken en er minder archiefruimte nodig is. Klanten van bijvoorbeeld banken regelen hun zaken steeds vaker online, waardoor de hoeveelheid balies en spreekkamers afneemt. Verder verandert de wens van gebruikers van kantoorruimte. De focus ligt niet alleen meer op flexwerkplekken maar ook op werkplekken die de arbeidsproductiviteit vergroten. 6. Bedrijfsruimtemarkt In tegenstelling tot 2013 is het aanbod in 2014 licht afgenomen en de opname licht toegenomen. De verhouding tussen aanbod en opname, de aanbod-opname ratio, is daarentegen nog lang niet terug op het niveau van voor de crisis. Ondanks positieve economische vooruitzichten wordt niet verwacht dat het niveau van voor de crisis snel terug zal keren. Door technologische ontwikkelingen en veranderende wensen van gebruikers is de kans groter dat aanbod en opname verder uit elkaar groeien dan dat dit in de toekomst weer dichter bij elkaar komt. Positieve ontwikkelingen hierbij zijn dat er binnen Regio Groningen-Assen nauwelijks grond uitgegeven wordt en dat daardoor de focus ligt op inbreiding, het gebruik van bestaande bedrijfsruimte of bedrijfslocaties. Aantrekkelijke bedrijfsruimten zijn enerzijds moderne, grote en goed bereikbare logistieke centra. Het huidige aanbod van dit soort bedrijfsruimte is schaars, waardoor nieuwbouw van logistieke centra zorgt voor een groot deel van de opname van bedrijfsruimte. In de regio neemt logistiek daarentegen een minder belangrijk deel van de opname voor zijn rekening. Bedrijfsruimte op een locatie met veel (gedeelde) voorzieningen, kennis en focus op een specifieke sector is in trek.

Pagina 10 » Samenvatting » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

7. Beleggingsmarkt Het beleggingsvolume in Nederlands commercieel vastgoed is in 2014 op alle segmenten gestegen. Dit heeft ertoe geleid dat het volume, na een periode van dalingen tijdens de crisis, nu bijna op het niveau van 2008 ligt. In Regio Groningen-Assen is het volume eveneens gestegen. De markt in de regio is echter relatief klein, waardoor een gering aantal transacties al snel tot een grote procentuele stijging leidt. Waar op landelijk niveau vooral geïnvesteerd wordt op de woningmarkt, zijn in de regio vooral investeringen op de kantorenmarkt te zien. Op de beleggingsmarkt is een aantal trends te zien. Zo laten steeds meer buitenlandse beleggers, na zich in de crisis te hebben teruggetrokken, zich nu weer zien op de Nederlandse vastgoedmarkt. Daarnaast is er steeds meer vraag naar toekomstbestendige gebouwen. Flexibiliteit en duurzaamheid worden steeds belangrijker. Verdieping Beleggingsmarkt: Zorgmarkt De zorgmarkt is een markt die de afgelopen jaren in grote mate is veranderd. De vergrijzing neemt toe, maar verzorgingshuizen verdwijnen en nieuwe wetten zijn in werking getreden. Hierbij is het belangrijk zich te realiseren dat ook de wensen van ouderen zijn veranderd. Ouderen willen steeds langer zelfstandig blijven wonen, een ontwikkeling die door de hervorming van de Wet langdurige zorg ook bevorderd wordt en waar bovendien ook kosten worden bespaard. Andere belichte trends in deze deelmarkt zijn: de zorgmarkt wordt een steeds commerciëlere markt, de druk op de thuiszorg neemt toe, flexibiliteit van het vastgoed wordt belangrijker, de leegstand in serviceflats neemt toe en zorgvastgoed wordt als beleggingscategorie beschouwd.

‘Woning Kees’, Plan ter Laan 4, Bedum

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » Samenvatting » Pagina 11

DE JEUGD HEEFT DE TOEKOMST, foto gemaakt ter ere van het 10-jarig jubileum van Stichting Vastgoedrapportage Groningen|Assen – Foto: Sake Elzinga

1. Sociaal-economische ontwikkelingen HOOFDPUNTEN » » » »

ECONOMISCH HERSTEL IN DE REGIO BLIJFT ACHTER BIJ DE LANDELIJKE ONTWIKKELING TOPSECTORENBELEID BEGINT ZIJN VRUCHTEN AF TE WERPEN AARDGASWINNING BEÏNVLOEDT DE REGIONALE ECONOMIE OP VERSCHILLENDE MANIEREN DE REGIO KENT ZOWEL GROEIENDE ALS KRIMPENDE GEBIEDEN

De Nederlandse economie herstelde zich voorzichtig met een groei van 0,8% in 2014. De verwachting is dat deze trend zich in 2015 voortzet met een groei van 1,4%. Ook in 2015 zal de belangrijkste pijler voor het herstel de export blijven. De werkloosheid in Groningen is licht gestegen en in Drenthe licht gedaald. Dit leidt ertoe dat de werkloosheid in Regio Groningen-Assen in 2014 gemiddeld gelijk is gebleven, wat ook het landelijke beeld was. Opvallend is dat het aantal faillissementen in de provincie Groningen zeer sterk is gedaald en dat het aantal banen in de regio is afgenomen. De Nederlandse bevolking zal de komende jaren blijven groeien, wat ook geldt voor Regio GroningenAssen. De bevolking wordt steeds ouder en de migratie neemt toe. De laatste jaren is steeds meer sprake van huishoudensverdunning, waardoor het totaal aantal huishoudens toeneemt.

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » 1. Sociaal-economische ontwikkelingen » Pagina 13

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.1 ECONOMIE In de voorgaande editie van het Vastgoedrapport werd een landelijke groei voor 2014 van 0,75% verwacht. Uiteindelijk herstelde de Nederlandse economie zich in 2014 voorzichtig met een groei van 0,8%. Dit ligt dus dicht bij de voorspelling.

Figuur 1.1 ECONOMISCHE GROEI, NEDERLAND Bron: CBS 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % -0,5 % -1,0 % Werk in uitvoering, provincie Groningen

-1,5 % -2,0 % 2010

2011

Volume, t.o.v. voorgaande periode Bbp

2012

2013

2014

Volume, t.o.v. zelfde periode vorig jaar Bbp

De figuur laat de landelijke economische groei zien ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en ten opzichte van de voorgaande periode. De groei was het grootst in het tweede kwartaal, in kwartaal drie en vier was de groei 1% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Opvallend is dat in het tweede kwartaal ook het consumentenvertrouwen het hoogst was. Het CPB verwacht voor 2015 een voorzichtige groei van 1,4%, op basis van een aantrekkende consumptie door huishoudens en toenemende investeringen van bedrijven.1 De export groeit naar verwachting verder met 4,5% en blijft zo ook in 2015 de belangrijkste pijler voor het herstel. Voor wat betreft de arbeidsmarkt wordt een lichte daling van de werkloze beroepsbevolking verwacht.2 In de provincie Groningen wordt gemiddeld een economische groei van 0,8% in 2015 voorspeld, vergeleken met een geprognosticeerde groei van 1,4% voor heel Nederland.3 De economie in de provincie Drenthe had in 2014 een groei van 0,0%, die naar verwachting in 2015 naar 0,8% zal stijgen.

Pagina 14 » 1. Sociaal-economische ontwikkelingen » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

1.1.1 REGIONALE ECONOMIE De economie in de provincie Groningen kent in 2014 een krimp van 5,2%.4 Dit cijfer geeft een vertekend beeld van de realiteit, in verband met het terugschroeven van de aardgasproductie. In paragraaf 1.1.2 worden de verschillende economische gevolgen van de aardgaswinning besproken. De regio ‘overig Groningen’, waar de stad Groningen en de Eemshaven onder vallen, kon zich beter herstellen dan Oost-Groningen. Oost-Groningen kent na twee jaren krimp een stabilisatie in 2014 en verwacht voor 2015 een economische groei van 0,3%. Daarmee is Oost-Groningen in 2015 het gebied in Nederland dat het minst groeit. Oost-Groningen heeft vooral last van demografische krimp en hoge werkloosheid. Een oververtegenwoordiging van sectoren die niet groeien, zoals de bouw, zorg en detailhandel zorgen voor de laagste geprognosticeerde groei in Nederland.5 Kansen voor deze regio bieden de agrifood-sector en webwinkels met een afzetgebied in Nedersaksen. Nedersaksen is een Duitse groeiregio die direct over de grens ligt.6 Een voorbeeld van innovatie in de agrifood-sector is de Suiker Unie die in samenwerking met AkzoNobel biochemicaliën uit bietsuiker produceert.

Suikerfabriek Vierverlaten, Groningen

De economische kracht in de provincie Groningen ligt vooral in de stad Groningen en de Eemshaven. Doordat Groningen een studentenstad met aantrekkelijke voorzieningen is, zijn hier veel hoogopgeleide inwoners. Voor elke honderd instromende hoogopgeleiden komen er tien nieuwe banen in de vrijetijdssector bij.7 Hierbij is te denken aan cafés, restaurants of culturele instellingen. Voor Groningen betekent dit meer werkgelegenheid. Bovendien kent Groningen veel innovatieve bedrijven, mede doordat bedrijfsleven en kennisinstellingen nauw samenwerken. De economie in de provincie Drenthe groeide in 2014 niet, maar zal naar verwachting in 2015 met 0,8% groeien. In Drenthe zijn bovengemiddeld veel bedrijven te vinden uit de sectoren Agrarisch, delfstofwinning en industrie. Verder is de publieke sector, overheden en onderwijs- en zorginstellingen, de grootste werkgever in Drenthe. De industrie telde in 2014 een bovengemiddelde groei van het aantal starters. Deze groei is ook te zien in de agrarische sector die verdubbelde, in de logistiek, voornamelijk in Emmen, en de horeca. De potentie van Drenthe ligt dus in deze kansrijke sectoren, die meer benut kunnen worden. Toscana IJsmakerij B.V. is een voorbeeld van een in Drenthe gevestigd industriebedrijf. Toscana is een franchiseonderneming voor ijssalons die prominent in het Noorden zijn gevestigd, zoals onder andere ieder twee vestigingen in Emmen en Groningen en in Stadskanaal en Winschoten.8 Het ijs voor onder andere deze ijssalons wordt in de hoofdvestiging op het industrieterrein Bargermeer geproduceerd.9


1.1.2 TOPSECTOREN In Noord-Nederland zijn verschillende topsectoren vertegenwoordigd.10 11 Voor de topsectoren Healthy Ageing en Energie kon Siemens aangetrokken worden, dat op korte termijn een vestiging op het terrein van het UMCG wil openen.12 Ook Google heeft aangekondigd zich in de provincie Groningen te vestigen door een nieuw datacentrum te bouwen in de Eemshaven, waar ook een internetkabel tussen Nederland en Amerika eindigt.13 Google hoort net als IBM tot de topsectoren ICT en zakelijke dienstverlening. Met Google komen ruim 600 miljoen euro aan investeringen en 150 nieuwe voltijdbanen naar de regio.14 Verder wordt een windmolenpark gerealiseerd, waarvan het Google-datacentrum de geproduceerde energie zal afnemen. Dit kan ook gekoppeld worden aan de aanwezigheid van de topsector Energie. Door onder andere deze investeringen komt in 2014 maar liefst 2,2 miljard van de in Nederland totaal 3,2 miljard buitenlandse investeringen in de provincie Groningen terecht.15 Het vestigingsklimaat voor bedrijven is in Groningen dus positief. Het lijkt dat het inzetten op de topsectoren vruchten begint af te werpen. Andere topsectoren die in Noord-Nederland zijn gevestigd zijn de Agrifood-sector, de Biobased Economy, de Chemiesector en de Creatieve Industrie.16

De aardbevingen hebben effect op de regionale vastgoedmarkt. Nadat eerdere onderzoeken nog geen bewijs voor waardedaling opleverden, wordt in een recent onderzoek aangetoond dat iedere beving een waardedaling van 3.000 euro tot gevolg heeft voor woningen binnen een straal van 10 kilometer rondom de sterkste beving.18 De negatieve impact op de regionale economie kan op termijn toenemen, zeker wanneer het imago van het gebied als vestigingsplaats voor bedrijven en huishoudens in het geding komt. Op de effecten van de aardgaswinning op de regionale woningmarkt wordt nader ingegaan in een verdieping in dit rapport, te vinden na hoofdstuk 3 over de woningmarkt.

minister gesloten over compensatiegelden ter hoogte van 1,2 miljard.19 Er gaan echter stemmen op dat er 2 miljard beschikbaar moet komen om de gevolgen van de aardbevingen de komende vijf jaar te compenseren.20 Een positief effect hebben deze aardbevingen voor twee scholen in Hoogezand-Sappemeer die eigenlijk te duur zijn. Op grond van de compensatiegelden van de NAM hoeven de scholen voorlopig nog niet te sluiten.21 Het is afwachten welke effecten deze compensatiegelden uiteindelijk op de regionale economie hebben. Inmiddels is duidelijk dat er in elk geval sprake is van een positieve impuls voor aannemersbedrijven in deze regio. Doordat zij veel herstelopdrachten krijgen, worden bovengemiddelde omzetten gedraaid.

Op korte termijn zijn er ook enkele positieve economische effecten. De provincie heeft een akkoord met de NAM en de

1.1.3 ECONOMISCHE GEVOLGEN VAN DE AARDGASWINNING De aardgaswinning beïnvloedt de regionale economie in de provincie Groningen op verschillende manieren. Bij de berekening van het BBP per inwoner worden de aardgasbaten toegerekend aan de regio waar de gaswinning plaatsvindt. Dit vertekent de regionale groeicijfers, omdat de aardgasbaten feitelijk in de Staatskas vloeien. Nu de aardgasproductie wordt gereduceerd, geven deze cijfers een te pessimistisch beeld van de economische situatie in de regio. In 2014 kromp de aardgasproductie met ruim 5%. Dit heeft vooral te maken met enerzijds het ministerieel besluit om de aardgaswinning te beperken17 en anderzijds een zachte winter. In dit winningsbesluit is ook een verdere verlaging van de maximale aardgasproductie opgenomen. Voor de komende jaren wordt een verdere reductie van de gaswinning verwacht, met als doel het risico op aardbevingen te verminderen.


Google, Eemshaven

Gaswinning, Slochteren

1.1.4 CONSUMENTENVERTROUWEN GESTEGEN MAAR NOG STEEDS NEGATIEF Over heel 2014 is het consumentenvertrouwen negatief. Tot en met mei is een stijgende lijn te zien, als reactie op het goede nieuws over herstel van de economie, de arbeidsmarkt en de woningmarkt. Halverwege 2014 daalt het vertrouwen weer, wat te maken heeft met de voortdurende politieke spanningen tussen Rusland en het Westen.22 Het consumentenvertrouwen is een indicator die de verwachtingen van consumenten over de economie weergeeft. Samen met de deelindicatoren economisch klimaat en koopbereidheid kunnen voorspellingen over de consumptie van de particuliere consument gedaan worden. In december 2014 lag het consumentenvertrouwen op -7; dit ligt echter al weer ver boven het dieptepunt van -44 in februari 2013.23

Figuur 1.2 CONSUMENTENVERTROUWEN, ECONOMISCH KLIMAAT EN KOOPBEREIDHEID Bron: CBS 12

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.2 ARBEIDSMARKT De werkloosheid in Groningen is in 2014 gestegen terwijl de werkloosheid in Drenthe gedaald is. Daarmee blijft het gemiddelde gelijk aan 2013. Het aantal banen in de regio is afgenomen, maar opvallend is dat het aantal faillissementen in de provincie Groningen weer is gedaald tot het niveau van 2010. 1.2.1 WERKLOOSHEID BLIJFT GELIJK Op de regionale arbeidsmarkt zijn schommelingen te herkennen. In de provincie Groningen is de werkloosheid van 9,6% naar 9,9% (26.000 werklozen) gestegen. In de provincie Drenthe daarentegen is de werkloosheid van 8,2% naar 8,0% (17.000 werklozen) gedaald. Erg opvallend in Regio Groningen-Assen is dat de beroepsbevolking sterk is gedaald. Dit heeft vooral met de in paragraaf 1.3.1 besproken ontgroening en vergrijzing te maken. De werkloosheid is met 656.000 werkzoekenden in Nederland in 2014 gelijk gebleven aan 2013, namelijk 8,3%.24 Om sociale werkgelegenheid in Oost-Groningen en Drenthe te bevorderen heeft het Rijk tot 2018 18 miljoen euro beschikbaar gesteld.25 De bedoeling hiervan is om een vangnet te creëren voor arbeidsongeschikte mensen die nu nog werken in de werkvoorzieningsschappen Synergon in Winschoten en Wedeka in Stadskanaal. Bij succes van dit project kan in de komende jaren minder werkloosheid in deze gebieden verwacht worden.

9 6 3 0

Figuur 1.3 WERKLOOSHEID EN BEROEPSBEVOLKING GRONINGEN DRENTHE Bron: CBS

-3 -6

10

490000

8

485000

6

480000

4

475000

2

470000

-9 -12 2014 jan

2014 feb

Koopbereidheid

2014 mrt

2014 apr

2014 mei

2014 jun

2014 juli

Economisch klimaat

2014 aug

2014 spt

2014 okt

2014 nov

2014 dec

Consumentenvertrouwen

0

2009

2010

2011

Beroepsbevolking Groningen Drenthe


2012

2013

2014

465000

Werkloosheid Groningen Drenthe in % Werkloosheid Landelijk in %

1.2.2 AANTAL BANEN PROVINCIES GRONINGEN EN DRENTHE AFGENOMEN Op regionaal niveau variëren de ontwikkelingen in werkgelegenheid sterk, van een afname met 2,5% tot een toename met 1%. Het is echter niet zo dat sectoren die landelijk goed presteren, het in alle regio’s goed doen. Zo is de horeca, die het in de COROP-regio Groot-Amsterdam goed doet, ook in Drenthe sterk vertegenwoordigd, maar toch is het aantal banen hier met 2,5% afgenomen. De bouwsector had met een afname van 3,5% landelijk de grootste relatieve afname van werkgelegenheid. De tabel laat de ontwikkelingen van het aantal banen in Regio Groningen-Assen zien, met een gemiddelde afname van 1,6%. In Nederland is de werkgelegenheid voor het derde jaar op rij gedaald met 1,1%.26 Regio Groningen-Assen ligt hier dus boven het landelijke gemiddelde. Voor 2015 verwacht het UWV dat alle in Nederland decentraal gelegen regio’s achterblijven op de landelijke trend. Hieronder vallen ook de provincies Groningen en Drenthe. Dit betekent dat in 2015 nog nauwelijks groei te verwachten is. Dit effect wordt vooral veroorzaakt door het bezuinigen op personeel in de overheids- en zorgsector, die in Groningen en Drenthe oververtegenwoordigd zijn.27

Figuur 1.4 BEDRIJVIGHEID NAAR SECTOR (in %) Bron: LISA, bewerking SVR Landbouw en Visserij Industrie Nutsbedrijven Bouw Handel Vervoer en Opslag Horeca Informatie en Communicatie Financiele instellingen Zakelijke diensten Overheid Onderwijs Zorg Overige diensten 0

Nederland

Drenthe

5

10

15

20

Groningen

TABEL 1.1: ONTWIKKELING 2010-2014 AANTAL BANEN IN REGIO GRONINGEN ASSEN BRON: LISA, bewerking SVR

Gemeente

2010

2011

Assen

37.170

37.490

Bedum

4.210

4.370

4.170

129.740

134.170

7.920

7.430

14.690 9.850

Groningen Haren Hoogezand-Sappemeer Leek Noordenveld

2012

2013

2014

Groei ‘13-’14

36.950

36.310

-1,7 %

4.200

4.140

-1,4 %

134.090

131.780

130.080

-1,3 %

7.190

7.250

6.840

-5,7 %

14.790

14.700

14.320

14.240

-0,6 %

9.970

9.910

9.700

9.560

-1,4 %

11.600

11.450

11.480

11.370

10.870

-4,4 %

Slochteren

5.300

5.400

5.430

5.300

5.280

-0,4 %

Ten Boer

1.500

1.600

1.630

1.630

1.670

2,5 %

Tynaarlo

12.220

12.000

11.940

12.020

11.550

-3,9 %

Winsum

3.370

3.570

3.490

3.420

3.440

0,6 %

Zuidhorn

5.760

5.950

5.860

5.680

5.670

-0,2 %

243.330

248.190

247.200

243.620

239.650

-1,6 %

Totaal


Serviceflat De Vondel, Groningen

1.2.3 LICHTE DALING VAN HET AANTAL VESTIGINGEN In meer dan de helft van de regio’s is een lichte daling van het aantal bedrijfsvestigingen te noteren. Ten opzichte van 2012 bleef het aantal vestigingen in Regio Groningen-Assen gelijk. Gemiddeld is de afname 0,9% ten opzichte van 2013, wat tot gevolg heeft dat de kantoorbehoefte afneemt.28 Dit is echter niet terug te zien in de vraag naar bedrijfsruimte, die namelijk steeg. Uitgebreide beschrijvingen van deze markten zijn in de desbetreffende hoofdstukken 5 en 6 te vinden.

TABEL 1.2: AANTAL VESTIGINGEN PER GEMEENTE BRON: LISA, bewerking SVR

Gemeente

2012

2013

2014

Groei ‘13-’14

Assen

4.500

4.610

4.490

-2,6%

Bedum Groningen

Het aantal bedrijfsvestigingen is landelijk echter gestegen met 1,9%, omdat nog steeds een groot aantal mensen voor zichzelf begint. Door dit effect wordt de eenmanszaak steeds bepalender voor het Nederlandse ondernemerslandschap; het aandeel eenmanszaken ligt nu rond 55% en uitzendbureaus bemiddelen steeds meer werk voor zzp’ers.29 Branches waar zzp’ers ruim vertegenwoordigd zijn, zijn technische bedrijven, de bouw en projectontwikkelaars. In de provincies Groningen en Drenthe zijn in 2014 aanzienlijk minder bedrijven failliet verklaard dan in 2013. In de provincie Groningen is het zelfs een kwart (26%) minder dan in 2013, wat vooral te maken heeft met een zeer hoog aantal faillissementen in 2013. De provincie Groningen telt in totaal 28.800 bedrijven.30 In 2014 is 0,8% van het totaal aantal bedrijven failliet verklaard. Het aantal faillissementen in Nederland is in 2014 ten opzichte van 2013 zeer sterk gedaald met een daling van 19%. Hiermee doet Groningen het 7% beter dan het landelijke gemiddelde. De provincie Drenthe scoort licht onder het landelijk gemiddelde met een afname van 18% in 2014 ten opzichte van 2013. De sterke afname aan faillissementen zet zich niet door naar het aantal vestigingen. Hieruit is af te leiden dat bedrijven gaan bezuinigen op hun vestigingen en dus op hun bedrijfskosten.

Haren

690

690

690

0,0%

15.540

15.600

15.590

-0,1%

1.580

1.630

1.610

-1,2%

Hoogezand-Sappemeer

1.930

1.930

1.910

-1,0%

Leek

1.590

1.640

1.620

-1,2%

Noordenveld

2.690

2.700

2.630

-2,6%

Slochteren

1.410

1.400

1.390

-0,7%

Ten Boer

570

570

570

0,0%

Tynaarlo

2.740

2.830

2.760

-2,5%

Winsum

1.050

1.050

1.050

0,0%

Zuidhorn

1.460

1.480

1.490

0,7%

35.750

36.130

35.800

-0,9%

Totaal aantal vestigingen


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.3 BEVOLKING Nu de vastgoedmarkt voornamelijk een vragersmarkt is, zijn demografische ontwikkelingen één van de belangrijkste factoren van ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. De Nederlandse bevolking blijft naar verwachting de komende jaren groeien, al zal de groei wel langzamerhand afnemen en zich vooral concentreren in de grote steden. Naar verwachting groeit het inwonertal van 2015 tot 2040 van 16,9 naar 18,0 miljoen. Hierna zal de groei zich minder sterk doorzetten. Dit geldt ook voor Regio Groningen-Assen, maar tot 2030 is de groei in deze regio sterker dan de gemiddelde groei in Nederland. Binnen de regio zijn echter ook grote verschillen te zien. Voor de steden Groningen en Assen wordt tot 2030 een aanhoudende groei verwacht, waarna de groei zich minder sterk doorzet. Voor de gemeenten Tynaarlo en Noordenveld wordt vanaf 2020 een aanhoudende daling verwacht terwijl de bevolkingsgroei in Ten Boer, Winsum en Zuidhorn een stijgende lijn zal blijven vertonen. In de tabel is de verwachte groei voor zowel Nederland als Regio Groningen-Assen te zien met een gemiddelde groei per 5 of 10 jaar.

TABEL 1.3: BEVOLKINGSONTWIKKELING 2014-2040 BRON: CBS

Jaar

Nederland

Groei

Regio GA

Groei

2014

16.829.289

0,30%

467.916

0,59%

2015

16.898.898

0,41%

469.300

0,30%

2020

17.248.834

2,07%

481.100

2,51%

2030

17.748.974

2,90%

499.100

3,74%

2040

17.982.704

1,32

502.700

0,72%

1.3.1 VERGRIJZING NEEMT TOE EN JONGEREN TREKKEN NAAR DE STEDEN Door de babyboom na de Tweede Wereldoorlog is Nederland nu aan het vergrijzen en deze trend zal zich de komende jaren stevig doorzetten.31 De toenemende vergrijzing heeft als gevolg dat de beroepsbevolking relatief gezien steeds kleiner wordt. Van het niet-werkende deel van de bevolking zullen vooral de ouderen voor meer druk op de werkende bevolking zorgen.32 Deze druk heeft financiële gevolgen voor de werkende bevolking, de pensioenkosten nemen toe.33 Geluiden gaan op om de pensioengerechtigde leeftijd versneld te verhogen naar 67 jaar in 2021 en daarna afhankelijk van de levensverwachting te verhogen. Tevens worden de regels voor pensioenfondsen aangescherpt. De economische crisis heeft er namelijk voor gezorgd dat beleggingen in waarde zijn gedaald, waardoor de dekkingsgraad van pensioenfondsen omlaag is gegaan.34


Zorgcentrum, Assen

De vergrijzing zal naar verwachting rond 2040 haar hoogtepunt bereiken. Nederland zal dan 4,8 miljoen 65-plussers tellen, terwijl dat aantal nu op 3,0 miljoen staat.35 Het aantal ouderen zal dan 26% van de bevolking bedragen. Door de stijging van de zorgkosten is het Nederlandse zorgstelsel de laatste tijd aan grote veranderingen onderhevig. Ouderen willen en moeten steeds langer thuis blijven wonen en gemeenten en zorgverzekeraars hebben de taak om dit mogelijk te maken. De stad Groningen heeft een grote aantrekkingskracht op jongeren en starters. Zij trekken dan ook veelal vanuit de dorpen naar de stad om hier te studeren of werk te zoeken. Het vertrekken van deze groep zorgt voor ontgroening in de plattelandsdorpen. Doordat meer werk in de stad te vinden is, trekken minder jongeren na hun studie weer terug naar hun oorspronkelijke woonplaats.36 Dit zorgt er op zijn beurt voor dat er in deze dorpen steeds minder vraag zal zijn naar voorzieningen als kinderopvang, peuterspeelzalen, basisscholen en voortgezet onderwijs. Waar de vraag naar onderwijs daalt, is steeds meer vraag naar zorgcentra en voorzieningen voor ouderen. Hierdoor ontstaat een vicieuze cirkel waar steeds minder jongeren naar de dorpen trekken, omdat de voorzieningen niet aan hun wensen voldoen.37 Nederland vergrijst niet overal even snel, er zijn grote regionale verschillen. Zo is Oost-Groningen bij uitstek een regio waaruit veel jongeren wegtrekken naar de stad. De verwachting is dat het aantal leerlingen in het basisonderwijs in Noordoost- en Oost-Groningen tot 2030 met 34% tot 50% zal dalen.38

Figuur 1.5 BEVOLKINGSOPBOUW REGIO GRONINGEN-ASSEN Bron: CBS

Jeugd tijdens schoolpauze, Assen

Jonger dan 10 jaar 10 tot 20 jaar 20 tot 30 jaar 30 tot 40 jaar 40 tot 50 jaar 50 tot 60 jaar 60 tot 70 jaar 70 tot 80 jaar 80 tot 90 jaar 90 jaar of ouder 0

20000

2014

40000

60000

80000

2010


1.3.2 DE BEVOLKINGSSAMENSTELLING VERANDERT Naast een bevolking die ontgroent en vergrijst, zijn steeds meer migranten in Nederland te vinden. Het afgelopen jaar hebben zich ruim 181.000 migranten in Nederland gevestigd, waarmee een recordaantal is bereikt.39 Ten opzichte van 2013 is dit een groei van 10%. De Nederlandse bevolking wordt dus steeds diverser. Het afgelopen jaar besloeg het aandeel immigranten met ruim 3,5 miljoen meer dan een vijfde van de totale bevolking.40 Een groot deel van de immigranten bestaat uit arbeidsimmigranten tussen de 20 en 30 jaar, afkomstig uit Polen en Roemenië, die voornamelijk werkzaam zijn in de bouw en tuinbouw. Naar verwachting zal dit aantal tot 2040 stijgen naar bijna 4,8 miljoen. In Regio Groningen-Assen is het aandeel immigranten met ruim 6% gestegen ten opzichte van 2013. Het aandeel immigranten ligt hier met ruim 15% van de bevolking onder het Nederlands gemiddelde. In de gemeenten Assen, Groningen, Hoogezand-Sappemeer en Haren is het aandeel hierbij het grootst. Het grootste deel van de immigranten in de regio, bijna 30%, is afkomstig uit de Europese Unie, waarvan de meesten uit Duitsland komen. Daarnaast zijn de meeste immigranten in de regio afkomstig uit de Nederlandse Antillen, Suriname en Turkije maar ook is bijna een derde afkomstig uit Azië. In zowel Nederland als geheel als in Regio Groningen-Assen is het aandeel immigranten ten opzichte van de totale bevolking de afgelopen jaren toegenomen. Verwacht wordt dat deze groei zich de komende decennia doorzet. Vanuit de nieuwe EU-lidstaten zal de immigratie op den duur wel afnemen als de lonen daar stijgen en de bevolking in die landen vergrijst. 1.3.3 HUISHOUDENSVERDUNNING Een belangrijke maatschappelijke ontwikkeling van de afgelopen decennia is de huishoudensverdunning. In het aantal Nederlandse huishoudens is in 2014 een kleine stijging te zien van 0,3%.41 Een belangrijke verklaring: Nederlandse huishoudens worden steeds kleiner en het aantal alleenwonenden en eenoudergezinnen neemt toe. Dit heeft een sterke invloed gehad op de verstedelijking in Nederland. Door de kleinere huishoudens verandert de vraag naar typen woningen. In totaal zijn in Nederland bijna 7,6 miljoen huishoudens waarvan meer dan een derde bestaat uit eenpersoonshuishoudens. In 2014 is in Regio Groningen-Assen een lichte daling te zien in het aantal eenpersoonshuishoudens tegenover een kleine stijging van het aantal meerpersoonshuishoudens. In verhouding heeft Groningen meer eenpersoonshuishoudens dan gemiddeld in Nederland en ook meer dan gemiddeld in Regio Groningen-Assen. Met ruim 109.000 eenpersoonshuishoudens bestaat in deze regio gemiddeld 46% van de huishoudens uit eenpersoonshuishoudens. De stad Groningen steekt hier ver bovenuit met meer dan 72.000 eenpersoonshuishoudens, 61% van het totaal aantal huishoudens. Dit percentage kan grotendeels verklaard worden door het grote aantal studenten in de gemeente Groningen. De verwachting is dat het aantal huishoudens nog verder toeneemt en tegen 2030 weer geleidelijk zal minderen. De grootste groei ligt hier bij de eenpersoonshuishoudens. Deze groei zal voortkomen uit de bevolkingsgroei maar tevens door de voortzettende vergrijzing en individualisering. Steeds meer ouderen wonen alleen door het verliezen van een partner, jongeren gaan uit huis maar ook steeds meer mensen van middelbare leeftijd wonen alleen.


TABEL 1.4: EENPERSOONSHUISHOUDENS PER GEMEENTE BRON: CBS

Gemeente Assen Bedum

2010

2011

2012

2013

2014

Groei ‘13-’14

10.126

10.221

10.527

10.632

10.626

-0,1%

1.205

1.239

1.257

1.274

1.204

-5,5%

64.984

67.022

69.553

71.103

72.399

1,8%

Haren

2.779

2.848

2.905

3.002

3.060

1,9%

Hoogezand-Sappemeer

5.130

5.212

5.334

5.418

5.411

-0,1%

Leek

2.171

2.109

2.307

2.531

2.456

-3,0%

Noordenveld

3.737

3.672

3.778

3.954

4.001

1,2%

Slochteren

Groningen

1.605

1.632

1.622

1.636

1.695

3,6%

Ten Boer

719

732

742

759

751

-1,1%

Tynaarlo

3.759

3.816

3.913

3.984

3.835

-3,7%

Winsum

1.665

1.706

1.728

1.794

1.744

-2,8%

Zuidhorn Totaal

1.896

2.027

2.077

2.098

1.994

-5,0%

99.776

102.236

105.743

108.185

109.176

-1,1%

Bodenterrein, Groningen

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.4 TRENDS EN TRANSITIES Veranderingen zijn van alle tijden, maar volgens Jan Rotmans, hoogleraar transitiekunde aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, hebben we in dit tijdsgewricht te maken met uitzonderlijk grote veranderingen oftewel transities. In zijn laatste boek, Verandering van tijdperk, legt hij uit dat er in zijn visie sprake is van ingrijpende veranderingen op drie onderling samenhangende terreinen42: 1. Van een verticaal geordende, centraal aangestuurde, top-down samenleving gaan we naar een horizontale, decentrale, bottom-up samenleving. Bestaande instituties en structuren, die veelal nog stammen uit de negentiende eeuw, worden vervangen door een nieuwe orde die wordt gevormd door gemeenschappen, coöperaties en netwerken. In deze lijn passen de vele succesvolle lokale burgerinitiatieven die, ook in onze regio, worden ontplooid. 2. De structuur van de economie verandert van centraal en fysiek naar decentraal en digitaal. Nieuwe technologieën maken het mogelijk om producten en diensten lokaal te produceren en te verhandelen, zonder tussenkomst van grote hiërarchische organisaties. De nieuwe economie is gericht op kleinschaligheid, duurzaamheid en delen. Inmiddels zijn er vele voorbeelden, van 3D printen tot AirBnB en van Bitcoins tot lokale energienetwerken. 3. De macht van grote, centrale bureaucratische organisaties brokkelt af en wordt overgedragen naar mensen die zich van onderop organiseren in netwerken en gemeenschappen. Zij gebruiken kennis, expertise, netwerken en sociale media om zo autonoom mogelijk te zijn, om hulpbronnen te mobi liseren voor hun doelen. Denk bijvoorbeeld aan de wijze waarop kritische consumenten met behulp van social media een groot bedrijf kunnen dwingen tot verbetering van hun dienstverlening.

Technologie verandert de economie De afgelopen jaren zijn de voorkeuren voor communicatie, wonen, werken en winkelen sterk veranderd. Zo wordt steeds meer gebruikgemaakt van social media, wat zich daardoor ook op de kaart heeft gezet als marketingtool. Social media wordt ook steeds meer ingezet voor het verkopen van een woning of het verwerven van nieuw personeel. Op het gebied van winkelen wordt het online shoppen steeds belangrijker waardoor de fysieke winkel meer voor de beleving is geworden.43 Ook het nieuwe werken met flexibele werkplekken en meer mogelijkheden om thuis te werken zorgt ervoor dat het kantoor steeds meer een ontmoetingsplek is. Het gebruik van internet zorgt er echter ook voor dat steeds meer branches onder druk komen te staan en de dienstverlening anders moeten gaan invullen. Zowel de digitale als de fysieke infrastructuur worden steeds beter, waardoor de wereld steeds makkelijker en sneller met elkaar verbonden is.45 Dit heeft gevolgen voor locaties waar mensen willen wonen, werken, winkelen en recreëren en hoe de gebouwen gebruikt worden.46 Door het onderling met elkaar in verbinding staan van apparaten via internet ontstaat een nieuwe vorm van informatie. Deze vorm kan veel meer en nauwkeuriger inzicht geven in prestaties van vastgoed. Deze informatie kan ook op de winkelmarkt van groot belang zijn voor investeringsbeslissingen in het vastgoed. Er wordt veel geïnvesteerd in systemen om het consumentengedrag vast te stellen. Hierbij wordt onder meer gebruik gemaakt van wifi en camera’s om het passantengedrag in kaart te brengen. Ontwikkelingen in domotica kunnen er op termijn voor zorgen dat grote delen van het arbeidsproces vervangen wordt door technologie. Uit onderzoek van Oxford University is gebleken dat in de komende 20 jaar bijna de helft van de traditionele banen kunnen verdwijnen door het automatiseren van het arbeidsproces.47 Deloitte heeft vervolgens berekend dat dit voor Nederland zou kunnen betekenen dat hierdoor op termijn twee tot drie miljoen bestaande banen kunnen verdwijnen.48 Volgens Deloitte krijgen vooral middelbaar opgeleiden en de groep van 35- tot 55-jarigen hier mee te maken.

Hoewel pas op lange termijn beoordeeld kan worden hoe groot de impact van deze veranderingen is, kunnen al wel diverse trends waargenomen worden die hierbij aansluiten, ook in onze regio. In veel gevallen gaan deze trends gepaard met veranderingen in de vastgoedmarkten. Hieronder worden een aantal algemene trends besproken en in de volgende hoofdstukken worden specifieke trends per deelmarkt behandeld.

3D-print brug – Foto: MX3D en Heijmans


Van verzorgingsstaat naar doe-het-zelf-samenleving De overheid stuurt steeds meer aan op een ‘participatiemaatschappij’ in plaats van een verzorgingsstaat. Burgers krijgen hierbij zelf steeds meer een actieve rol in de maatschappij.49 Dit is onder andere te zien in de zorg, waarbij het accent meer wordt gelegd op mantelzorg in plaats van zorg in verzorgingstehuizen. Mensen moeten steeds langer thuis kunnen blijven wonen. Om dit mogelijk te maken wordt zorg dichter bij de zorgbehoevenden georganiseerd en wordt meer samengewerkt tussen formele en informele zorgverleners.50 Het is niet alleen vanwege overheidsbeleid dat burgers meer initiatief nemen. De behoefte aan eigen regie over kleinschalige, lokale of regionale projecten is op vele terreinen zichtbaar. In deze beweging ‘van onderop’ passen bijvoorbeeld de energiecoöperaties die zich hebben verenigd in de Groninger Energie Koepel, maar ook de Collectief Particulier Opdrachtgeverschap-projecten (CPO) zoals onder meer KUUB die begeleidt. In de noordelijke krimpgebieden zijn inmiddels vele burgerinitiatieven ontwikkeld gericht op het behouden of versterken van leefbaarheid.51

Verschuiving van bezit naar gebruik Er wordt steeds minder belang gehecht aan het bezit van materiële zaken maar het gebruik wordt hierbij steeds belangrijker; dit is vooral het geval bij de jongere generatie.52 Dit geldt voor auto’s, die in toenemende mate worden gedeeld via bijvoorbeeld Greenwheels. Een ander voorbeeld hiervan is het huren van een woning, wat meer flexibiliteit biedt dan een koopwoning. Deze flexibiliteit is vooral aantrekkelijk voor jonge professionals die niet de intentie hebben zich ergens voor lange tijd te vestigen. Ook de trend dat bedrijven en zelfstandige professionals veel minder geneigd zijn om ruimte langdurig te huren, laat staan te kopen, en vaker gebruikmaken van verzamelpanden met gedeelde voorzieningen en van ‘third places’ past in deze bredere verandering.

1 Centraal Planbureau (2014), Decemberraming 2014: economische vooruitzichten 2015, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.cpb.nl /2 Centraal Planbureau (2014), Kerngegevens voor Nederland, 2011-2015, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.cpb.nl / 3 ING (2014), Regio’s in 2015, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.ing.nl / 4 ING (2014), Regio’s in 2015, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.ing.nl / 5 ING (2014), Regio’s in 2015, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.ing.nl / 6 ING (2014), Regio’s in 2015, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.ing.nl / 7 Volkskrant (2015), Studenten in de stad: meer werk - maar ze doen het zelf, gepubliceerd op 7 april 2015 / 8 Toscana IJsmakerij B.V. (2015), Onze vestigingen, geraadpleegd op 1 mei 2015 via www.toscana-ijssalon.nl / 9 Commerciële Club Emmen (2015), Toscana IJsmakerij B.V., geraadpleegd op 1 mei 2015 via www.cce-zod.nl / 10 Ministerie van Economische Zaken (2015), Sectoren in beeld, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.topsectoren.nl / 11 Entrepreneur (2013), Vestiging IBM Groningen: 350 nieuwe ICT-banen, geraadpleegd op 17 maart 2015 via www.entrepreneurmagazine.nl / 12 Siemens (2014), Siemens Nederland opent vestiging in Groningen, geraadpleegd op 17 maart 2015 via www.corporate.siemens.nl / 13 Elsevier (2014), Google investeert in datacenter Eemshaven, geraadpleegd op 30 maart 2015 via www.elsevier.nl / 14 Google (2015), Datacenters Eemshaven, Netherlands, geraadpleegd op 4 maart 2015 via www.google.com / 15 RTV Noord (2015), Groningen toppers met buitenlandse investeringen, geraadpleegd op 17 maart 2015 via www.rtvnoord. nl / 16 Ministerie van Economische Zaken (2015), Sectoren in beeld, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.topsectoren.nl / 17 Ministerie van Economische Zaken (2014), Winningsbesluit Gaswinning Groningerveld en versterkingsmaatregelen, geraadpleegd op 31 maart 2015 via http://www.dialoogtafelgroningen.nl / 18 Dagblad van het Noorden (2015), Waarde woningen daalt met 3000 euro per beving, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.dvhn.nl / 19 Metronieuws (2014), Groningers willen 2 miljard voor aardbevingsschade, geraadpleegd op 9 april 2015 via www.metronieuws.nl / 20 Nu.nl (2014), Geen limiet NAM bij vergoeden aardbevingsschade, geraadpleegd op 9 april 2015 via www.nu.nl / 21 RTV Noord (2015), Kleine scholen kunnen open blijven door aardbevingen, geraadpleegd op 9 april 2015 via www.rtvnoord.nl / 22 Rabobank (2014), Lager consumentenvertrouwen door Russische sancties, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www. economie.rabobank.com / 23 CBS (2015), CBS: Consumenten besteden iets meer, vertrouwen verandert nauwelijks, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.cbs.nl / 24 CBS, Statline, Beroepsbevolking; geslacht en leeftijd, geraadpleegd op 19 februari 2015 via www.cbs.nl / 25 Financieel Dagblad (2015), Rijk trekt € 18 mln uit om Oost-Groningse economie te stutten, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.fd.nl / 26 LISA (2014), werkgelegenheidsregister, geraadpleegd op 24 februari 2015 via www.lisa.nl / 27 UWV (2014), UWV Arbeidsmarktprognose 2014-2015, geraadpleegd op 19 maart 2015 via www.uwv.nl / 28 Dynamis (2015), Kwalitatieve kantorenvraag domineert markt, geraadpleegd op 25 maart 2015 via www.dynamis.nl / 29 Dagblad van het Noorden (2014), Steeds meer uitzendbureaus bemiddelen zzp’ers, geraadpleegd op 31 maart via www.dvhn.nl / 30 Economie Groningen (2015), Algemeen, geraadpleegd op 11 maart 2015 via www.economie.groningen.nl / 31 CBS, bevolking, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.cbs.nl / 32 Sociaal Planbureau Groningen, ontgroening en vergrijzing, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.sociaalplanbureaugroningen.nl / 33 Rijksoverheid, pensioenen, geraadpleegd op 11 maart 2015 via www.rijksoverheid.nl / 34 Rijksoverheid, toekomst pensioenstelsel, geraadpleegd op 11 maart 2015 via www.rijksoverheid.nl / 35 CBS, Bevolkingsprognose 2014-2060: Groei door migratie, geraadpleegd op 5 maart 2015 via www.cbs.nl / 36 Sociaal Planbureau Groningen, ontgroening en vergrijzing, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.sociaalplanbureaugroningen.nl / 37 CBS, bevolking, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.cbs.nl / 38 Rijksoverheid, bevolkingskrimp, geraadpleegd op 30 maart 2015 via www.rijksoverheid.nl / 39 CBS Statline, Bevolkingsontwikkeling, regio per maand, geraadpleegd op 5 maart 2015 via statline.cbs.nl / 40 CBS, Bevolkingsprognose 2014-2060: Groei door migratie, geraadpleegd op 5 maart 2015 via www.cbs.nl / 41 CBS, Huishoudens; samenstelling, grootte, regio, 1 januari, geraadpleegd op 3 maart 2015 via www.cbs.nl / 42 Jan Rotmans, Verandering van tijdperk; Nederland kantelt, Aeneas, 2014 / 43 DTZ, Vervagende grenzen, duidelijke contouren, geraadpleegd op 17 april 2015 via www.dtz.nl / 44 FGH, Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 17 april 2015, via www.fghbank.nl / 45 DTZ, Vervagende grenzen, duidelijke contouren, geraadpleegd op 17 april 2015 via www.dtz.nl / 46 FGH, Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 17 april 2015, via www.fghbank.nl / 47 FGH, Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 17 april 2015, via www.fghbank.nl / 48 Deloitte, mogelijk 2 tot 3 miljoen banen op de tocht, geraadpleegd op 18 juni 2015 via www.deloitte.com / 49 Sectorinstituut openbare bibliotheken, trends in de samenleving, geraadpleegd op 30 maart 2015 via www.siob.nl / 50 In voor zorg (2015), de langdurige zorg in 2020, geraadpleegd op 30 maart 2015 via www.invoorzorg.nl / 51 Kennisnetwerk Krimp Noord-Nederland, voorbeelden, geraadpleegd op 10 juni 2015 via www.kknn.vanmeernaarbeter.nl/voorbeelden / 52 DTZ, Vervagende grenzen, duidelijke contouren, geraadpleegd op 17 april 2015 via www.dtz.nl

VAN GOGH-FIETSPAD, Eindhoven (Studio Roosegaarde & Heijmans), dat een beetje lijkt op een sterrenhemel, een verwijzing naar een van de beroemdste werken van de schilder.

2. Infrastructuur HOOFDPUNTEN » AANPAK BELANGRIJKSTE VERKEERSADER VAN GRONINGEN IS BEGONNEN » BEDRIJVEN EN INSTELLINGEN WERKEN SAMEN AAN BEREIKBAARHEID REGIO GRONINGEN-ASSEN » ASSEN VOORLOPER MET VERKEERS MANAGEMENT SYSTEEM Groningen en Assen blijven ook in de toekomst groeien. Met deze groei neemt tevens het verkeer van en naar de steden toe. Binnen de regio vinden mede daarom continu aanpassingen plaats aan de bestaande infrastructuur om de bereikbaarheid van de regio zo goed mogelijk te houden. Een goed bereikbare stad is immers van groot belang om economisch gezond te blijven. In het kader hiervan zijn verschillende maatregelen zoals ‘Beter benutten’ en de ‘Minder Hinder Aanpak’ ontwikkeld. Met de aanpassingen aan onder meer de zuidelijke ringweg en enkele andere belangrijke knooppunten ontstaat een beter bereikbare regio waarbij leefbaarheid en verkeersveiligheid hoog in het vaandel staan.

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » 2. Infrastructuur » Pagina 29

-----------------------------------------------------------------------------2.1 AANPAK RING ZUID De zuidelijke ringweg is een belangrijke verkeersader zowel voor het verkeer dat zich van en naar de stad Groningen verplaatst als voor het doorgaand verkeer. Voornamelijk in de ochtend- en de avondspits wordt de ringweg steeds drukker, wat zorgt voor meer files en langere reistijden. Groningen staat dan ook op de tweede plek als het gaat om de filehoofdstad van Nederland.1 Vooral het

Zuidelijke ringweg / Julianaplein

Julianaplein is hierbij een knelpunt. In 2015 is begonnen met de aanpak van de zuidelijke ringweg en naar verwachting zal dit in 2021/2022 worden afgerond.2 Het plan omvat verschillende ingrepen zoals extra rijstroken, nieuwe aansluitingen en ongelijkvloerse kruisingen. De belangrijkste aanpassingen vinden plaats aan het Julianaplein en het Vrijheidsplein. Beide knooppunten worden ongelijkvloers, zodat het verkeer zonder stoplichten en rotondes ongehinderd door kan rijden.3 Ook komt er een verbindingsweg tussen de Hereweg en het Julianaplein die de directe open afritten bij de Hereweg vervangen. Daarnaast wordt gewerkt aan een betere aansluiting op de westelijke ringweg, waardoor het verkeer van en naar Drachten niet meer via de kleine rotondes bij Laan Corpus den Hoorn hoeft te rijden. De bedrijventerreinen Driebond en Eemspoort krijgen ook een aansluiting op de ringweg. Niet alleen wordt de bereikbaarheid met de nieuwe ringweg verbeterd, de weg krijgt ook een groenere uitstraling. Tussen de Hereweg en het Oude Winschoterdiep wordt de ringweg namelijk verdiept aangelegd, waardoor de weg uit het zicht verdwijnt. Op de drie boven de verdiepte ringweg te plaatsen ‘deksels’ wordt een nieuw park gerealiseerd. Dit ‘Zuiderplantsoen’ zal de wijken Europapark en de Linie met de Oosterpoort verbinden.

Impressie Zuiderplantsoen / Ring Zuid Groningen

Impressie Sontbrug, Groningen

Pagina 30 » 2. Infrastructuur » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

-----------------------------------------------------------------------------2.2 VAARWEG LEMMER-DELFZIJL Vrachtschepen en de lading die zij vervoeren worden in de toekomst steeds groter. Om de belangrijkste vaarroute van Noord-Nederland, de Vaarweg Lemmer-Delfzijl, ook in de toekomst nog geschikt te laten zijn is het van belang om diverse bruggen aan te passen. In 2012 is begonnen met de werkzaamheden voor het vervangen van de Noordzeebrug over het Van Starkenborghkanaal.4 Om het kanaal geschikt te maken voor het vervoer van meerdere lagen containers op de schepen wordt de nieuwe brug ruim 9 meter hoog. Inmiddels is het eerste deel van de vervanging afgerond. Volgens de planning wordt in 2016 de nieuwe brug in gebruik genomen. Ook de brug tussen Zuidhorn en Noordhorn wordt vervangen. De provinciale weg is hier verlegd waarbij een nieuwe hoge, vaste brug is aangelegd. De bestaande brug tussen Noordhorn en Zuidhorn wordt ten behoeve van de Vaarweg Lemmer-Delfzijl vervangen door een hogere brug. De werkzaamheden hiervan zijn in de zomer van 2015 gestart en verwacht wordt dat de nieuwe brug eind 2016 klaar is. Naast het vervangen van verschillende bruggen ten behoeve van de Vaarweg Lemmer-Delfzijl komt er ook een nieuwe brug over het Winschoterdiep: de Sontbrug. De Sontbrug is onderdeel van het Sontwegtracé en vormt de verbinding tussen Meerstad en de binnenstad van Groningen. De brug vormt een opvallend bouwwerk richting de stad en past goed in de omgeving. In 2014 is gestart met de werkzaamheden en volgens de planning kan de brug eind 2015 in gebruik worden genomen. De Sontbrug maakt tevens onderdeel uit van de alternatieve routes die beschikbaar moeten zijn zodra de werkzaamheden aan de zuidelijke ringweg beginnen.

-----------------------------------------------------------------------------2.3 WERKZAAMHEDEN OOSTELIJKE RINGWEG BIJNA AF- GEROND In 2010 is begonnen met het ongelijkvloers maken van alle kruisingen op de oostelijke ringweg. De verkeerslichten maken hierbij plaats voor nieuwe rotondes en viaducten. Ook zijn de huidige twee fietsbruggen over de oostelijke ringweg vervangen door modern vormgegeven fietsecoducten. Nagenoeg alle nieuwe aansluitingen tussen de noordelijke ringweg en de Bedumerweg zijn klaar.5 Tot eind 2015 wordt nog gewerkt aan de aansluiting vanaf de Bedumerweg richting de Eemshaven. Deze oprit kan pas gemaakt worden als de bouw van de nieuwe Noordzeebrug afgerond is.

-----------------------------------------------------------------------------2.4 MOBILITEITSMANAGEMENT Zonder passende maatregelen wordt een aanzienlijke toename van de files verwacht tijdens onder meer de ombouw van de zuidelijke ringweg van Groningen. Verschillende grote bedrijven en instellingen hebben samen een plan en een visie op bereikbaarheid ontwikkeld en werken samen om tot creatieve oplossingen te komen voor het verminderen van het autogebruik van medewerkers.6 Onder meer DUO, de Belastingdienst, het Noorderpoort, het Alfacollege, het UMCG en het Martiniziekenhuis denken al intensief na over de mogelijkheden om ook in de toekomst optimaal bereikbaar te blijven. De DUO beschikt bijvoorbeeld over een ruime parkeergarage met 675 plekken, waarvan 450 plekken uitsluitend voor DUO-medewerkers die buiten de stad wonen. Hiermee wordt geprobeerd om medewerkers die in de stad wonen te verleiden de auto te laten staan en met de fiets naar kantoor te komen. Om die reden heeft DUO onder meer een fietsenstalling met fietsservicepunt waar fietsen kunnen worden gerepareerd of onderhouden. Ook Regio Groningen-Assen wil ervoor zorgen dat iedereen met zo min mogelijk files en parkeerproblemen op zijn werk kan komen, waarbij ook aandacht aan het milieu wordt besteed. De regio is onder meer bezig met de ‘Fietsroute plus’ waarbij fietspaden worden aangepast zodat deze veiliger en prettiger worden om op te fietsen.7 Ook stimuleert de regio werkgevers om hun werk-

Fietsroute Zernike Campus Groningen en centrum Groningen

nemers meer thuis te laten werken om zo de mobiliteit terug te brengen. Bedrijven, organisaties en overheidsinstellingen in de regio werken samen om tijdens de spitsuren 5% minder auto’s in het woon-werkverkeer onderweg te laten zijn. Hierbij staat voorop dat Regio Groningen-Assen als economische motor van het Noorden nu en in de toekomst goed bereikbaar blijft.

-----------------------------------------------------------------------------2.5 BETER BENUTTEN: SAMEN WERKEN AAN BEREIKBAARHEID Regio Groningen-Assen en het rijk werken gezamenlijk aan het verbeteren van de doorstroming op verkeersknelpunten door de bestaande infrastructuur beter te benutten. RGA is één van de 12 regio’s die samen met het rijk het programma Beter Benutten uitvoert. Dit programma draagt bij in het bereikbaar houden van de economische toplocaties in Regio Groningen-Assen.8 Voor het verbeteren van de doorstroming op de wegen is het belangrijk dat er minder automobilisten in de spits zijn. Dat kan door spreiding van aankomst- en vertrektijden over de werkdag, het gebruik van andere vormen van reizen zoals de fiets en het openbaar vervoer, maar ook door het anders organiseren van het werk door bijvoorbeeld meer thuiswerken. In het programma Beter Benutten zijn werkgevers, onderwijsinstellingen en andere partijen belangrijke partners om tot resultaten te komen. In het programma Beter Benutten past ook het verbeteren van de voorzieningen voor fietsers en openbaar vervoer zodat reizigers in de regio kunnen kiezen tussen kwalitatief hoogwaardige alternatieve vervoersvormen. De P+R-voorzieningen rondom de stad Groningen zijn belangrijke schakels om het gebruik van auto, openbaar vervoer en fiets te verbinden. Weggebruikers worden steeds beter geïnformeerd met reisinformatie. Dat gebeurt met dynamische informatiesystemen aan de weg en bij het openbaar vervoer en andere innovatieve verkeersinformatiesystemen. Zowel regionaal als landelijk wordt hierin de komende jaren fors geïnvesteerd en actief samengewerkt. In het programma Beter Benutten is een breed scala aan maatregelen getroffen dat het gedrag van automobilisten de afgelopen jaren heeft veranderd. Dit heeft ervoor gezorgd dat het aantal spitskilometers dat in Regio Groningen-Assen gereden wordt tot 2014 met 17% is gedaald.9


Groningen Spoorzone zuidzijde

-----------------------------------------------------------------------------2.6 GRONINGEN SPOORZONE Dagelijks reizen 370.000 mensen van en naar Groningen, waarvan 35.000 met de trein. Reizen met de trein wordt steeds aantrekkelijker door de steeds snellere verbindingen. Verwacht wordt dat het aantal treinreizigers tot 2030 zal groeien naar 45.000.10 Het is dan ook van groot belang om Groningen ook met de trein goed bereikbaar te houden. Dit geldt vooral voor de verbinding met de Randstad. De bereikbaarheid per spoor wordt de komende jaren sterk verbeterd. Van 2016 tot 2020 worden verschillende ingrepen op en rondom het station van Groningen uitgevoerd.11 Hierbij wordt onder meer het spoor gemoderniseerd en worden geluidsmaatregelen genomen om mogelijk overlast voor omwonenden te verminderen.

Het Hoofdstation van Groningen is altijd een kopstation geweest waar alle treinen het traject beginnen of eindigen. De dienstregeling wordt uitgebreid en de sporen en perrons worden de komende jaren dusdanig aangepast dat er voor reizigers meer mogelijkheden zijn om in één keer door te reizen.12 Daarnaast wordt om de verschillende perrons te kunnen bereiken een voetgangerstunnel aangelegd. Een snelle verbinding tussen de perrons is hierbij van groot belang zodat mensen snel en gemakkelijk kunnen overstappen. Ook worden een bustunnel en een fietstunnel onder de sporen door gemaakt. De fietstunnel verbindt het stadsbalkon met de nieuwe ondergrondse fietsenstalling aan de zuidkant van het station.13 Naast deze veranderingen komt er een vierde spoor richting station Europapark en wordt het huidige opstelterrein verplaatst naar de gemeente Haren. Hierdoor komt ruimte vrij voor een nieuwe entree aan de zuidzijde van het station.

Om de werkzaamheden aan de Groningen Spoorzone gelijk op te laten lopen met de bouw van spoorkruisende delen van de nieuwe zuidelijke ringweg, is het plan in twee delen opgedeeld. Bij het deel Zuidoost gaat het om alle werkzaamheden ten zuidoosten van het Herewegviaduct en het deel Noordwest bestaat uit de werkzaamheden op het hoofdstation. In 2016 wordt naar verwachting begonnen met de werkzaamheden van het deel Zuidoost. De plannen rondom het hoofdstation worden in 2018 uitgevoerd. Verwacht wordt dat in 2021 alle werkzaamheden zijn afgerond en het vernieuwde hoofdstation in gebruik kan worden genomen.

Groningen Spoorzone perron


Impressie Stadsboulevard, Assen

-----------------------------------------------------------------------------2.7 FLORIJNAS Ook in Assen wordt aan de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van de stad gewerkt. Een groot ontwikkelingsprogramma is hierbij de FlorijnAs. Dit programma bestaat uit acht projecten aan met name de oostkant van de stad Assen. Naast het verbeteren van de bereikbaarheid door middel van onder meer een nieuwe stationsomgeving en vaarverbinding worden hier nieuwe woningen gerealiseerd, natuur ontwikkeld en verouderde plekken in de stad opgeknapt.14

Pagina 34 » 2. Infrastructuur » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

De stadsboulevard is de belangrijkste ontwikkeling van de FlorijnAs en loopt van de noordelijke oprit van de A28 naar het knooppunt N33/A28 in Assen-Zuid. Het wordt een herkenbare en goed bereikbare groene route door de stad. Om de doorstroming te verbeteren worden onder meer kruisingen aangepast, nieuwe rijstroken aangelegd en een stadstunnel en spoortunnel aangelegd.15 Het noordelijk deel van de Stadsboulevard is momenteel in ontwikkeling en verwacht wordt dat in 2016 met het zuidelijke deel van de Stadsboulevard gestart kan worden. Om daarnaast de recreatie in de stad te stimuleren wordt het Kanaal vanaf de Havenkade doorgetrokken naar de Vaart. Het centrum van Assen

wordt hiermee een aantrekkelijk en levendig knooppunt in de vaarroute van Meppel naar Groningen. Ook wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht en ontstaan locaties voor woningbouw. Het Havenkwartier wordt als bedrijventerrein getransformeerd naar een nieuw woon-werkgebied. Bovendien komen hier verschillende horeca- en culturele voorzieningen.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2.8 VERKEERS MANAGEMENT SYSTEEM ASSEN De gemeente Assen werkt aan een systeem dat weggebruikers met een soort ‘Buienradar’ zo efficiënt mogelijk door de drukte in de stad leidt. Het Verkeers Management Systeem Assen (VMSA) maakt gebruik van sensortechnologie die automobilisten en andere weggebruikers helpt om zo efficiënt mogelijk de plaats van bestemming te bereiken.16 In het systeem kan de meest actuele verkeersinformatie worden ingevoerd, waarmee weggebruikers melding krijgen van files. De afgelopen jaren is een netwerk van sensoren in Assen aangelegd om de verkeersdrukte en reistijden te meten. Verkeersaanwijzingen worden op borden aangegeven. In de toekomst wordt dit ook mogelijk op de mobiele telefoon of in de auto en het moet zelfs mogelijk worden om files te voorspellen. In onder meer Groningen en Zwolle wordt al gebruikgemaakt van verkeersverwijssystemen, het voorspellend karakter van het VMSA is echter uniek in Nederland. Dankzij het sensorennetwerk en de schaal van de stad kan het systeem in Assen bij uitstek worden getest.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2.9 LEEUWARDEN VRIJ-BAAN Samen met Rijkswaterstaat en de provincie Friesland werkt de gemeente Leeuwarden aan de bereikbaarheid van de stad. In een meerjarig infrastructureel programma worden ongeveer veertig projecten ontwikkeld.17 Onderdeel hiervan is de Haak om Leeuwarden, waarbij een nieuwe rijksweg is aangelegd aan de zuidwestkant van Leeuwarden. De rijksweg verbindt de N31 bij Hemriksein met de A31 bij Marsum en is onderdeel van nieuwe ontsluitingen aan de westen zuidkant van Leeuwarden. Daarnaast wordt gewerkt aan een ingrijpende verandering van de Drachtsterweg. De Drachtsterbrug wordt hierbij vervangen door een aquaduct en het Drachtsterplein is nu een compact kruispunt met verkeerslichten. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2.10 VERDUBBELING N381 De N381 is een belangrijke verkeersader voor het verkeer van en naar Zuidoost-Friesland. Op deze weg is dan ook veel vrachtverkeer te vinden. Tussen Leeuwarden en Emmen worden de kruisingen van de N381 ongelijkvloers gemaakt.18 Hiermee worden de dorpen waar de weg dicht bij langs loopt ontlast en de veiligheid verbeterd. Daarnaast worden tussen Drachten en Oosterwolde-Zuid de rijbanen verdubbeld.19

1 TomTom, Den Haag: stad met meeste filevertraging van Nederland, geraadpleegd op 3 juni 2015 via www.tomtom.com / 2 Aanpak ring zuid, doelstellingen, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.aanpakringzuid.nl / 3 Aanpak ring zuid, plan in hoofdlijnen, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.aanpakringzuid.nl / 4 Groningen Bereikbaar, Noordzeebrug, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.groningenbereikbaar.nl / 5 Ring Groningen, aansluiting Bedumerweg/Ring Noord

weer open!, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.ringgroningen.nl / 6 Ga slimmer reizen & werken, grote bedrijven in Europapark verminderen op slimme wijze autogebruik medewerkers, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.gaslimmerreizen.nl / 7 Regio Groningen-Assen, wonen en werken, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.regiogroningenassen.nl / 8 Regio Groningen-Assen (2015), Informatie verkregen van Andries Telgenhof, geraadpleegd op 19 juni 2015 / 9 Regio Groningen-Assen, sterke daling spitskilometers regio Groningen-Assen, dankzij ‘beter benutten’, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.regiogroningenassen.nl / 10 Groningen spoorzone, Groningen spoorzone in twee minuten, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.youtube.com / 11 Groningen bereikbaar, spoorzone, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.groningenbereikbaar.nl / 12 Groningen spoorzone, Groningen spoorzone in twee minuten, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.youtube.com / 13 Groningen bereikbaar, over spoorzone, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.groningenbereikbaar.nl / 14 Florijnas, Wat is de FlorijnAs, geraadpleegd op 14 mei via www.florijnas.com / 15 Florijnas, definitief groen licht voor Stadsboulevard Noord, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.florijnas.com / 16 Regio Groningen-Assen, Assen voorop bij ontwikkeling voorspellend verkeersmanagementsysteem assen, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.regiogroningenassen.nl / 17 Leeuwarden vrij-baan, projecten, geraadpleegd op 18 juni 2015 via www.vrij-baan.nl / 18 N381, uitvoering en info, geraadpleegd op 3 juni 2015 via www.n381.nl / 19 Provincie Fryslân, Mei elkenien foar elkenien, Coalitieakkoord 2015-2019, geraadpleegd op 1 juli 2015 via www.donkerbroek.nl

THE DUTCH WINDWHEEL, Rotterdam (Dutch Windwheel Corporation), een 175 meter hoge windturbine inclusief een hotel, appartementen en een reuzenrad.

3. Woningmarkt HOOFDPUNTEN » » » »

STERKE STIJGING AANTAL TRANSACTIES IN 2014 HUURPRIJZEN VRIJE SECTOR WONINGEN STIJGEN LICHT TOENAME NIEUWBOUWVERGUNNINGEN IN DE REGIO VERDERE VERDUURZAMING VAN DE WONINGVOORRAAD

De woningmarkt heeft zich na de lichte verbetering eind 2013 in 2014 zichtbaar hersteld. Met het aflopen van verschillende stimuleringsregelingen in 2015 was vooral in het laatste kwartaal van 2014 een opleving te zien. Voor het eerst sinds de crisis is het gemiddeld prijsniveau van koopwoningen weer gestegen en is het aantal transacties fors toegenomen. Ook de markt voor nieuwbouwwoningen trekt weer aan, waarbij in Regio Groningen-Assen vooral vergunningen voor huurwoningen zijn afgegeven. Wat ook zichtbaar is, is dat de bouwplannen met een vergunning van voorgaande jaren nu voor uitvoering worden voorbereid. Dat kan betekenen dat er in 2016 extra veel woningen op de markt komen.

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » 3. Woningmarkt » Pagina 37

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3.1 PRIJZEN VAN KOOPWONINGEN VOOR HET EERST SINDS DE CRISIS WEER GESTEGEN De Nederlandse woningmarkt heeft het in 2013 moeilijk gehad, maar laat in 2014 duidelijke tekenen van herstel zien. Bestaande koopwoningen waren in vergelijking met 2013 gemiddeld 0,4% duurder met een koopsom van 222.218 euro1. Dit heeft ervoor gezorgd dat het gemiddeld prijsniveau voor het eerst sinds de crisis weer gestegen is ten opzichte van het jaar ervoor. De stijging in huizenprijzen kan mede verklaard worden door het krapper worden van de woningmarkt2. Het afgelopen jaar is het aantal verkopen gestegen terwijl het aanbod is afgenomen. Kijkend naar het totale aantal verkochte woningen is het aantal transacties in 2014 sterk toegenomen met een stijging van 39% naar 153.511 transacties3. Hierbij is sprake geweest van een enorme inhaalslag nadat de markt in 2013 een dieptepunt had bereikt. Toch is er vergeleken met 2006, voor de crisis, met bijna 210.000 transacties nog een groot verschil te zien. Het aantal transacties trekt dan wel aan, maar vergeleken met 2006 vinden er nog steeds 27% minder transacties plaats.

Figuur 3.1 TRANSACTIES EN GEMIDDELDE VERKOOPPRIJS WONINGEN NEDERLAND Bron: CBS € 300000 € 250000 € 200000

206629 209767 202401 182329 153511 127532 126127 120739 117261 110094

€ 100000

€0 2006

Transacties

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Gemiddelde verkoopprijs

Pagina 38 » 3. Woningmarkt » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

2013

2014

in kleine dorpen in Drenthe nauwelijks sprake van prijsstijgingen maar eerder van stabilisatie. De transactieprijzen in Noordoost-Groningen en Slochteren zijn gedaald, terwijl de prijzen in de stad Groningen en de gemeente Grootegast meer dan 4% gestegen zijn. In de stad Groningen worden ook steeds meer woningen boven de vraagprijs verkocht.5 In 2014 was dit ruim 11%, waarbij gemiddeld 6000 euro boven de vraagprijs voor de woning betaald werd. ING voorspelt dat de woningprijzen nooit meer zo sterk gaan stijgen als voor de crisis. Verwacht wordt dat tot 2025 de huizenprijzen met 2% per jaar stijgen.6 In Noordoost-Groningen komt de aardbevingsproblematiek hier nog bij, in een gebied dat al met sterke krimp te maken heeft. In 2014 zijn in Regio Groningen-Assen 4.246 woningen verkocht.7 Net als landelijk is ook op regionaal niveau het aantal transacties voor het eerst sinds de crisis weer gestegen. Ten opzichte van 2013 is hier nu een verschil van ruim 30% te zien. Dit is een substantiële toename, hoewel die nog wel iets achterblijft bij de landelijke trend. In 2014 stond een woning in Nederland gemiddeld 21 maanden te koop. De verkooptijd lag in de noordelijk provincies hoger. Gemiddeld stond een woning in de provincie Groningen 24 maanden te koop, waarbij verkopers in Oost-Groningen de grootste moeite hadden om de woning kwijt te raken, met een verkooptijd van gemiddeld 28 maanden. Dit kan onder meer verklaard worden door de aardbevingsproblematiek en de demografische ontwikkelingen in de regio. In de provincie Drenthe stond een woning gemiddeld 22 maanden te koop, waarbij woningen in Noord-Drenthe met 21 maanden het kortst te koop stonden.8 Opvallend is dat in de provincie Groningen de eengezinswoningen het langst te koop stonden, terwijl in Drenthe de appartementen een langere verkooptijd hadden.

€ 150000

€ 50000

2005

In de noordelijke provincies lag de gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen aanzienlijk lager dan gemiddeld in Nederland: de woningen in Drenthe zijn voor gemiddeld 185.239 euro verkocht en in Groningen voor 165.832 euro.4 Hierbij zijn per regio grote verschillen te zien. Zo is

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3.2 LICHTE STIJGING HUURPRIJZEN VRIJE SECTOR In 2014 is de gemiddelde huurprijs op de markt van vrije sector huurwoningen met 1,3% licht gestegen, waarmee de huurprijs vanaf 2010 min of meer gelijk blijft.9 Een mogelijke oorzaak van de lichte stijging is de toenemende krapte op de huurwoningmarkt, waarbij het aanbod van huurwoningen is gedaald.10 Het aantal woningen dat werd aangeboden is met 12% afgenomen en het aantal verhuurde woningen is met 4% gedaald. Dit komt mede door het aantrekken van de koopwoningmarkt, waardoor steeds minder te koop staande woningen op basis van de leegstandswet tijdelijk worden verhuurd. Pararius verwacht dat de huurprijzen de komende jaren verder omhoog kruipen. Vraag en aanbod op de huurwoningmarkt hebben elkaar de afgelopen jaren namelijk in stand gehouden, wat heeft gezorgd voor stabiele huurprijzen.

De huurprijzen in Nederland verschillen sterk per regio.11 Hierbij is te zien dat de huurprijzen in de provincie Drenthe gemiddeld 3,70 euro per m² goedkoper zijn dan in de provincie Groningen. Drenthe is met 8,14 euro per m² per maand de goedkoopste provincie om te huren. Groningen staat op de vijfde plek met een maandelijkse huurprijs van 10,53 euro per m². Een oorzaak van de hogere plek van Groningen is de grote vraag naar huurwoningen. Maar ook het grote aantal studentenwoningen in de stad Groningen speelt hierbij mee. Het middeldure segment huurwoningen tussen de 700 en 1000 euro per maand is volgens Pararius de smeerolie van de woningmarkt. Dit segment zorgt namelijk voor keuzevrijheid en dynamiek. Maar doordat het aanbod van middeldure woningen klein is en er veel vraag naar is, stijgen de huurprijzen. Door het relatief kleine aanbod van dit type huurwoningen ontstaat bovendien krapte op de markt voor sociale huurwoningen. Er is namelijk minder doorstroming mogelijk naar de vrije markt, waardoor mensen met hogere inkomens de sociale huurwoningen blijven bewonen en ze dus niet aan mensen met lagere inkomens kunnen worden verhuurd. Bij de verhuurbaarheid van de woningen is naast de prijs de locatie een belangrijke factor. In de grote kernen kan hierdoor een tekort aan sociale woningen ontstaan. Net buiten de stad kampen corporaties met meer leegstand.

Figuur 3.2 HUURPRIJSONTWIKKELING VRIJE HUURSECTOR Bron: Pararius

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3.3 STEEDS MEER SOCIALE HUURWONINGEN KOMEN OP KORTE TERMIJN OP DE GELIBERALISEERDE MARKT De maandlasten in de sociale huursector zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Door de veranderingen in huurbeleid zijn de huurprijzen van sociale huurwoningen sterk omhoog gegaan.12 Steeds meer sociale huurwoningen komen hierdoor momenteel ook op de vrije markt. Woningcorporaties verhogen de huurprijzen steeds meer, terwijl de vraag naar goedkope huurwoningen groot blijft. De gemiddelde kale huurprijs voor corporatiewoningen die nieuw worden aangeboden ligt 29% hoger dan wat de zittende huurders betalen.13 In het verleden was de huurprijsverhoging bij de zittende huurders aan strakkere landelijke regels verbonden. Door wijzigingen in de woningwet zijn de landelijke regels verruimd en is het nu ook mogelijk bij de zittende huurder een grotere huurstijging te laten plaatsvinden. De belangrijkste verklaring voor de stijging van huurprijzen kan gezocht worden in de verhuurdersheffing voor verhuurders van meer dan 10 sociale huurwoningen. Hierbij moet bij woningen tot de liberalisatiegrens van circa 710 euro een heffing betaald worden van 0,449%. Deze heffing loopt dus op naarmate een corporatie meer sociale huurwoningen in portefeuille heeft. Door aanpassing van het verhuurbeleid naar aanleiding van het ‘passend toewijzen’-beleid en het invoeren van de huursombenadering, wordt verwacht dat in de toekomst minder sociale huurwoningen op de vrije markt terechtkomen. Het taakgebied van woningcorporaties wordt in een wetswijziging namelijk beperkt tot het bouwen en beheren van woningen voor lage en midden inkomens.14 Hiermee is bepaald dat woningcorporaties minstens 95% van hun woningaanbod als sociale huurwoning moeten aanwijzen.

€ 14 € 13 € 12,32

€ 12,30

€ 12,23

€ 12,56

€ 12,49

€ 12 € 11 € 10 €9 €8 €7

2010

Nederland

2011

2012

Drenthe

2013

2014

De verwachting voor Regio Groningen-Assen kent twee kanten: de ene partij ziet in Regio GroningenAssen ook meer woningen op de geliberaliseerde markt komen, terwijl de andere juist het tegenovergestelde ziet gebeuren.15 Wanneer huurwoningen hier op de geliberaliseerde markt komen, gebeurt dit anders dan in de Randstad; in het noorden zijn de huurprijzen relatief laag ten opzichte van de grote steden. Vanaf 1 juli 2015 moeten woningcorporaties 95% van de vrijkomende woningen passend toewijzen. Bij één- en tweepersoonshuishoudens mag de maximale huurprijs tot 576 euro per maand bedragen, bij drie- en meerpersoonshuishoudens mag dit maximaal 618 euro per maand zijn. Het passend toewijzen kan er volgens partijen die actief zijn op de huurwoningmarkt voor zorgen dat het scheefwonen wordt tegengegaan. Daarnaast wordt verwacht dat er meer doorstroming vanuit de huurmarkt naar de onderkant van de koopmarkt zal plaatsvinden. Het kan er echter ook voor zorgen dat de markt gaat haperen en veel mensen het verhuizen uitstellen. Met het passend toewijzen kan het namelijk voorkomen dat ze geen recht meer hebben op deze huurwoningen. Woningcorporaties moeten veel meer letten op aan wie ze de woning verhuren; als ze niet passend verhuren krijgen ze een boete. >>

Groningen


Twee jaar geleden heeft de gemeente Assen besloten zelf sociale huurwoningen te bouwen in de wijk Kloosterveen. Woningcorporaties zagen namelijk geen mogelijkheid om in de bouw van sociale huurwoningen te investeren, terwijl er in Assen wel behoefte aan is.16 In juni 2015 zijn 30 duurzame en energiezuinige sociale huurwoningen opgeleverd die binnen één ochtend verhuurd waren. De gemeente heeft onderzocht dat tot 2025 nog een tekort aan sociale huurwoningen blijft bestaan van 300 tot 500 woningen als er geen nieuwe woningen worden bijgebouwd.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3.4 STIJGING AANTAL OMGEVINGSVERGUNNINGEN Na een aanhoudende daling van het aantal omgevingsvergunningen sinds voor de crisis in 2006, is ook op de markt voor nieuwbouwwoningen herstel te zien. In de tweede helft van 2013 trad voor het eerst een licht herstel op, wat zich in 2014 sterk heeft doorgezet. In 2014 zijn landelijk 50% meer vergunningen voor nieuwbouw afgegeven ten opzichte van het jaar ervoor. Hiermee is voor het eerst in zes jaar weer een stijging in het aantal afgegeven vergunningen te zien, met een totaal van 39.000 vergunningen. Toch is het aantal vergunningen nog lang niet terug op het niveau van 2006, toen ruim 96.000 vergunningen voor nieuwbouwwoningen werden afgegeven. De terugval die in 2006 heeft ingezet was vooral te zien in de marktsector.17 Inmiddels worden door deze sector weer meer woningen gebouwd en zijn het de woningcorporaties die met een groei van 1,9% achterblijven bij andere opdrachtgevers; zij hebben nauwelijks nieuwbouw in portefeuille.

Figuur 3.3 VERGUNNINGEN VERLEEND IN NEDERLAND Bron: CBS

72530 64175

64636

63457 46695 41631

Nieuwbouwwijk Kloosterveste, Assen

38123 25661

21886 18637

2005

23917

2006

Koopwoningen


23743

2007

23741

2008

25951

12458 19397

2009

2010

Huurwoningen

17681

2011

15484 2012

10726 2013

13704 2014

Er is in 2014 voor bijna 26.000 koopwoningen een omgevingsvergunning verleend, wat een groei is van ruim 66% ten opzichte van 2013. Vooral bouwers voor de markt richten zich op het koopsegment en het duurdere huursegment. Doordat de woningcorporaties het afgelopen jaar weinig zijn gaan bouwen bleef de groei van het aantal vergunningen voor huurwoningen met 28% en 13.704 nieuwbouwwoningen achter bij de groei van ontwikkelaars voor de markt. Woningcorporaties zetten hun middelen namelijk steeds meer in in het bestaande bezit. Er vindt een verschuiving plaats op de markt voor nieuwbouwwoningen waarbij mensen steeds meer keuzes zelf willen maken.18 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een nicheontwikkeling die hierdoor steeds meer in trek is. Bij CPO worden vanuit de vraag van bewoners projecten gerealiseerd. Verwacht wordt dat deze trend steeds verder doorzet. Een voorbeeld hiervan is de woonwijk De Linie in Groningen. Dit was het eerste CPO-project van KUUB. De kavels in De Linie zijn relatief klein maar toch vrijstaand bebouwd. Door de wijk samen te realiseren konden de bewoners tijdens de bouw rekening met elkaar houden bij het bouwen van de woning. Zo zijn de woningen breed en laag gebouwd, zodat elke bewoner zeker is van zon in de tuin. In samenwerking met vier lokale Rabobanken heeft Regio Groningen-Assen het CPO-Plankostenfonds opgericht waarmee het eenvoudiger moet worden om in groepsverband een droomhuis te realiseren.19 Bij het CPOPlankostenfonds kunnen groepen een lening aanvragen voor de kosten van de bouwplannen die nog niet uit de hypotheek gefinancierd kunnen worden.

3.4.1 GROTE TOENAME OMGEVINGSVERGUNNINGEN VOOR HUURWONINGEN IN REGIO GRONINGEN-ASSEN Ook in Regio Groningen-Assen is een grote stijging in het aantal afgegeven omgevingsvergunningen te zien. Maar in tegenstelling tot het landelijk beeld gaat het in de regio voornamelijk om een grote stijging in het aantal vergunningen voor huurwoningen. Vanaf vlak voor de crisis zijn er in de regio steeds minder omgevingsvergunningen verleend dan daarvoor gebruikelijk was. Hier was vooral een sterke afname in het aantal verleende vergunningen voor koopwoningen te zien. Hierdoor is de laatste jaren het aandeel huurwoningen in de totaal verleende vergunningen dan ook sterk toegenomen, van 26% in 2006 naar 53% in 2014.20 In 2014 is het aantal bouwinitiatieven toegenomen. Dit heeft ervoor gezorgd dat voor meer dan 1400 woningen een omgevingsvergunning is afgegeven, waarvan het grootste deel ten behoeve van huurwoningen.

Figuur 3.4 VERGUNNINGEN VERLEEND IN REGIO GRONINGEN-ASSEN Bron: CBS

1286 1986

1879 1529 1209

782 De Linie, Groningen

2005

916

2006

Koopwoningen

859

2007

801

782

451

536

2009

2010

718

2008

604 733

298 492

2011

2012

406 149 2013

799

2014

Huurwoningen


De gemeenten van Regio Groningen-Assen hebben gezamenlijk bijna 21.500 woningen in de planning staan vanaf 1 januari 2015 tot en met 2030. Dit betekent dat in deze periode gemiddeld 1.340 woningen per jaar gebouwd kunnen worden, exclusief studentenhuisvesting en bijzondere huisvesting. Van dit aantal is 85% gepland voor de koopsector, vooral woningen tussen de 160.000 en 275.000 euro. De overige 15% is voornamelijk bestemd voor sociale huurwoningen, circa 200 woningen. Ongeveer 60% van de geplande woningbouw is gepland op uitbreidingslocaties. In de gemeenten Groningen, Leek, Noordenveld, Slochteren (Meerstad), Ten Boer en Zuidhorn wordt het grootste deel van de geplande woningen op uitleglocaties gerealiseerd. De overige 40% wordt gerealiseerd op binnenstedelijke locaties voor inbreiding, herstructurering en transformatie.21 In de regio’s buiten de steden is een aantal nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Zo wordt in Zuidhorn al een aantal jaren gebouwd aan de nieuwe wijk De Oostergast.22 Aan de noordzijde van Haren wordt een woonwijk gerealiseerd en aan de zuidkant van Leek wordt een nieuwbouwwijk ontwikkeld met ruim 1100 koop- en huurwoningen. Deze dorpen hebben als voordeel dat zij dicht bij de stad gelegen zijn en dat er relatief meer grond voor minder geld te krijgen is. Door partijen die actief zijn op de nieuwbouwmarkt wordt aangegeven dat het voor starters moeilijker wordt om te lenen. Toch zien ze dat jonge tweeverdieners er wel degelijk goed over hebben nagedacht.23 Deze groep heeft langer gewacht met verhuizen, gespaard en zich financieel goed voorbereid. Hierdoor hebben zij minder moeite met de ingeperkte financieringsmogelijkheden. De eerste generatie na de crisis begeeft zich nu op de woningmarkt, terwijl de hypotheekrente historisch laag is. Met deze nieuwe generatie starters is er een verschil te zien in de prijzen van starterswoningen, die nu boven de 200.000 euro liggen.

3.4.2 VERGUNNINGEN VOOR VERBOUWINGEN LANDELIJK GESTEGEN Het aantal vergunningen voor verbouwingen van bestaande woningen is met 5,5% gestegen. Hieronder zijn bijna 4.600 vergunningen voor een verbouwing van meer dan 50.000 euro.24 Dit kan deels verklaard worden doordat mensen hun woning aanpassen aan veranderende woonwensen als de kans om te verhuizen of de woning te verkopen klein is. Het verlaagde btw-tarief op verbouwingen en renovaties, een regeling die in juli 2015 weer afloopt, speelt hierbij ook een rol. Het ging in 2014 beter met de bouwsector en de omzet nam met 1% licht toe. Ondernemers in de bouwbranche zijn positief gestemd over de toekomst, waarbij herstel van de woningmarkt een belangrijke rol speelt.25 Naast de stijging van het aantal omgevingsvergunningen is tevens een stijging te zien in het aantal nieuwe opdrachten voor architecten en investeringen in woningen.

Harener Holt, Haren


Oostergast Zuidhorn


-----------------------------------------------------------------------------3.5 DUURZAAMHEID OOK OP DE WONINGMARKT STEEDS BELANGRIJKER De gewijzigde regelgeving per 1 januari 2015 heeft geleid tot een hoog aantal vergunningsaanvragen in december 2014. Hierbij is onder meer de EPC-norm aangescherpt van 0,6 tot 0,4. Woningen waarvan de vergunning voor 1 januari is aangevraagd, konden in de toekomst nog volgens de oude eis worden gebouwd. Door deze gewijzigde regelgeving is in 2015 duurzaamheid hoger op de agenda gekomen. Met het oog op de oprakende energiegrondstoffen en de ‘footprint’ die ons energiegebruik achterlaat, is het van belang dat er een transitie in het energiegebruik bij het wonen plaatsvindt. Dit geldt voor de nieuw te bouwen woningen en nog belangrijker, voor de bestaande woningvoorraad. De transitie naar een meer duurzame woning wordt door een groot deel van de Nederlanders echter als duur ervaren en zij kiezen voor hetzelfde geld eerder voor andere en luxere aspecten in een woning, zoals een duurdere keuken of een uitbouw. Van belang voor deze transitie is de communicatie en inzicht in de consequenties van de keuzes. Inzicht in de extra financieringsmogelijkheden, wat een verandering in de woning oplevert en de kosten als deze verandering pas in de toekomst wordt uitgevoerd zijn hierbij van groot belang.26 Voor een woning die 0 op de meter is, is namelijk een hogere hypotheek te verkrijgen, veel mensen zijn hier niet van op de hoogte. Verwacht wordt dat in de toekomst een hypotheek op basis van woonlasten wordt verstrekt. Hoe hoger de energierekening dan is, hoe lager de woningwaarde. Regio Groningen-Assen is hierbij een lastige markt waar de producten niet altijd vanzelfsprekend aanslaan en de betaalbaarheid van woningen zwaar onder druk staat. De tweestrijd tussen lange termijn investeren enerzijds en betaalbaarheid en concurreren op prijs bij verkoop anderzijds is tekenend voor de discussie over duurzaamheid. Marketing van duurzaamheid, gebaseerd op goede communicatie over de verschillen tussen woningconcepten en gevolgen voor exploitatielasten is hier belangrijk.


“Iedereen die nu nog een nieuwbouw woning koopt die niet energieneutraal is, koopt een kat in de zak” - ELLEN VAN ACHT, DIRECTEUR KUUB -

Vooral de bestaande voorraad woningen leent zich voor duurzame verbetering. De omvang van de bestaande voorraad is namelijk het grootst, op het gebied van duurzaamheid valt hier de grootste winst te behalen. De corporaties zullen de komende jaren hun voorraad verder verduurzamen. Bij woningcorporatie Actium wordt het verduurzamen van de woningen gezien als een maatschappelijke opgave: verlaging van de woonlasten en het betaalbaar houden voor de doelgroep. Locatie is belangrijk maar betaalbaarheid wordt belangrijker.27 Actium is in Assen bezig met het verduurzamen van de bestaande voorraad naar label B. In Groningen is woningcorporatie Nijestee ook bezig met het verduurzamen van de sociale huurwoningen en participeert Lefier in het landelijke programma ‘Stroomversnelling’ om energieneutrale huurwoningen te realiseren. Er is een aantal duurzame concepten in de regio in ontwikkeling. Meerstad als ontwikkellocatie is hierbij het meest duurzame concept waarbij geen gas in de woningen wordt gebruikt. Ook ‘Morgen Wonen’ van VolkerWessels is een duurzaam project met energienotaloze woningen die niet gebruikmaken van fossiele brandstoffen, maar van een duurzame waterpomp.28

De wens van verschillende partijen is dat er geen huurwoningen meer gebouwd worden die niet 0 op de meter zijn.29 De energieprestatie telt ook mee in de puntentelling ten behoeve van de maximale huurprijs. Het verduurzamen van huurwoningen zorgt er daarmee voor dat de huurprijs van de woningen hoger mag worden vastgesteld. Tegelijkertijd betekent dat vermoedelijk een groter verlies (onrendabele top) voor de corporatie. De huurprijs van een nieuwbouwwoning is namelijk per definitie te laag om de investering volledig terug te kunnen verdienen. De verhuurbaarheid in de grote kernen is goed, dus daar is ook weinig verbetering te halen. Voor de huurders is het een pluspunt. Hun woonlasten worden aanzienlijk lager en men krijgt meer comfort voor dezelfde prijs. Het is mogelijk dat de huurwoningen op termijn duurzamer worden dan de koopwoningen.

Meerstad, Slochteren

-----------------------------------------------------------------------------3.6 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Naast de in hoofdstuk 1 genoemde trends als vergrijzing, verstedelijking, krimp en de toename van eenpersoonshuishoudens, zijn er nog andere trends die de komende jaren van grote invloed zijn op de woningmarkt. 3.6.1 SCHEIDEN VAN WONEN EN ZORG Het scheiden van wonen en zorg heeft ook gevolgen voor de woningmarkt. Dit is nu al duidelijk te zien in de regio Assen, waar relatief veel grote zorgcomplexen zijn gevestigd.30 De groepen die volgens nieuwe beleidsrichtlijnen minder zorg nodig hebben mogen niet meer in verzorgingshuizen wonen. Voor deze groep moet gezocht worden naar levensloopbestendige woningen, wat gaat zorgen voor grote veranderingen in de (her)ontwikkelopgave. Ook op het gebied van leefbaarheid van wijken en dorpen zal hierdoor een verandering optreden. Mantelzorg wordt belangrijker. Ook hierin is een spanning tussen langer zelfstandig wonen en de aanwezigheid van faciliteiten zichtbaar. De meeste ouderen willen in hun eigen woonomgeving blijven wonen met daar hun sociale leven, het wijkcentrum en de vertrouwde supermarkt. Op het gebied van zorg wordt veel bezuinigd waardoor veel verzorgingshuizen leeg komen te staan. Dit onderwerp wordt nader omschreven in de verdieping over zorgvastgoed in dit Vastgoedrapport. 3.6.2 VRAAGGESTUURD ONTWIKKELEN Al enige jaren is vraaggestuurd ontwikkelen van groot belang. Dit is zichtbaar in de toename van projecten waarbij welstandsvrij bouwen, particulier (collectief) opdrachtgeverschap en nieuwe woonvormen ontstaan. Steeds meer ontwikkelaars grijpen de kans om de wensen van de potentiële kopers via big data en de nieuwste IT-technieken te ontcijferen. Er ontstaan ook nieuwe samenwerkingsverbanden zoals Platform Groningen Woont, waarbij tools als ‘Woonspiegel’ de woonwensen van de potentiële kopers in kaart brengen.31 3.6.3 MEER INSPRAAK IN WOONVISIE IN STAD GRONINGEN De gemeente Groningen kiest bewust voor een aanpak op maat op verschillende gebieden, zoals kamerverhuur. De inspraakmogelijkheden voor de burgers nemen toe. Hiermee wil Groningen


een stad zijn waar iedereen goed kan wonen en zich thuis voelt. Een nieuw proces voor de gemeente en voor de burgers brengt beleid en uitvoering dichter bij elkaar. Onder meer inwoners van de stad, woningcorporaties, verhuurders en belangenorganisaties hebben hun inbreng kunnen leveren over het wonen in de stad waarmee de gemeente Groningen een nieuwe Woonvisie heeft opgesteld. 3.6.4 VERANDERENDE FINANCIERINGSMOGELIJKHEDEN De woningmarkt heeft in 2014 een flink herstel laten zien: hiermee is dit mogelijk het beste jaar sinds het begin van de crisis. In 2015 eindigen echter verschillende steunmaatregelen om de woningmarkt aan te laten trekken. Of de steunmaatregelen hebben bijgedragen aan een structureel herstel van de woningmarkt zal nog moeten blijken. Per 1 januari is de schenkingsvrijstelling voor aankoop of verbouw van de eigen woning weer teruggeschroefd naar de oorspronkelijke vrijstelling van 52.752 euro. Volgens de NVM was echter slechts 1 tot 2% van de schenkingen het gevolg van de extra verhoging van de schenkingsregeling tot 100.000 euro. Daarnaast is per 1 januari 2015 het maximale hypotheekbedrag naar 103% van de woningwaarde teruggebracht. Vanaf 2018 zullen extra kosten als overdrachtsbelasting dus zelf moeten worden gefinancierd. Dit hoeft echter niet voor iedereen voor problemen te zorgen. Uit onderzoek van de ING is namelijk gebleken dat tweederde van de starters geen maximale hypotheek op een woning wil afsluiten.32

Voor woningen ouder dan twee jaar geldt voor het laten schilderen, stukadoren of isoleren van de woningen echter ook daarna nog het verlaagde tarief.34 3.6.5 NIEUWE WABO Er worden per 2018 veel wijzigingen in de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) aangekondigd, een integrale benadering waardoor minder regels overblijven. Door dergelijke wijzigingen gaat het ontwikkelen van woningen mogelijk makkelijker worden. 3.6.6 CIRCULAIRE ECONOMIE, TIJDELIJK GEBRUIK EN NIEUWE MOBILITEIT Voor nieuwe trends op de woningmarkt is www.ruimtevolk.nl een inspiratiebron. Nieuwe invullingen van leegstand gericht op tijdelijk gebruik nemen toe. Ook hele gebieden zoals het SuikerUnie-terrein in Groningen krijgen mogelijk gedeeltelijk een tijdelijke woonbestemming. Dit zorgt voor inspiratie en vervult woonwensen van een niche. Tijdelijk gebruik kan ook een oplossing bieden voor leegstand waar het eindgebruik nog niet bekend is. Tegelijkertijd worden de burgers en bedrijven uitgenodigd om over de toekomst van dat soort belangrijke plekken na te denken. Festivals als Let’s Gro maken mogelijk dat de gemeente en de burger samen de stad vorm zullen geven. Er zijn talloze voorbeelden van samenwerkingsvormen om nieuwe stedelijkheid, krimp en aantrekkingskracht van sterke kernen te sturen en daarbij is maatwerk belangrijk.

De consument wordt hierbij voorzichtiger. Per 1 juli 2015 wordt onder meer de NHG-grens verlaagd van 265.000 euro naar 245.000 euro.33 Ook geldt vanaf 1 juli voor hypotheken met een rente onder de 3,5% een lager maximaal hypotheekbedrag. De meeste woningkopers kunnen dan zo’n 5% minder lenen, afhankelijk van hun inkomen. De daling komt voor het grootste gedeelte voor bij hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie omdat zij al van een lagere rente gebruikmaken. Ook vervalt het verlaagde btw-tarief van 6% op het arbeidsloon bij verbouwingen en renovaties aan de woning. Dit zorgt ervoor dat er nu nog uitgebreid gebruik van wordt gemaakt.

3.6.7 INVLOED VAN AARDBEVINGEN De aardbevingen drukken een stempel op de dynamiek op de woningmarkt in de regio. In het aardbevingsgebied staat de woningmarkt nagenoeg stil. De grootschalige versterkingsoperatie, waarvan de omvang nog niet geheel duidelijk is, zal deze complexe situatie sterk beïnvloeden. Over dit onderwerp kunt u meer lezen in de verdieping over de impact van aardbevingen.

EXPERT MEETING Belangrijke input voor dit hoofdstuk is ontleend aan een aantal levendige discussies, gevoerd tijdens een expert meeting op 28 april 2015. Deelnemers aan deze bijeenkomst waren: Danny Veenstra (Actium Wonen), Reint Brondijk (Sprekend in wonen en duurzaamheid), Ellen van Acht (KUUB), Dagmar Bolwijn (Thuis nieuwbouwmakelaars), Julia Finkielsztajn (Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen - Assen), Lily Damming (Lamberink Makelaars), Annemarieke Aarts (Bureau van Waarde) en Thomas van Houwelingen (Heijmans). Een uitgebreider verslag van de bijeenkomst is te vinden op www.vastgoedrapport.nl Kloosterveen, Assen

1 CBS, Bestaande koopwoningen; regio, verkoopprijzen, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.cbs.nl / 2 Rabobank, Verdere groei Nederlandse woningmarkt verwacht in 2015 en 2016, geraadpleegd op 18 mei 2015 via https://economie. rabobank.com / 3 Kadaster (2015), Vastgoedcijfers, aantal woningen, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.kadaster.nl / 4 Kadaster, Gemiddelde koopsom per regio, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.kadaster.nl / 5 NVM, Vastgoedmarkt in beeld, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.nvm.nl / 6 ING, komende tien jaar slechts matige prijsstijging woningmarkt, geraadpleegd op 16 april via www.ing.nl / 7 Regio Groningen-Assen, Halfjaarrapportage wonen, 2e helft 2014, geraadpleegd op 6 mei 2015 via www.regiogroningenassen.nl / 8 CBS, Bestaande woningen in verkoop, geraadpleegd op 22 april 2015 via www.cbs.nl / 9 Pararius, huurprijzen in Amsterdam rijzen de pan uit, geraadpleegd op 6 mei 2015 via www.pararius.nl / 10 NVM, Vastgoedmarkt in beeld, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.nvm.nl / 11 Pararius, Huurprijs van woningen vrije sector kruipt verder omhoog, geraadpleegd op 16 april15 via www.pararius.nl / 12 NVM, Vastgoedmarkt in beeld, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.nvm.nl / 13 Woonbond, Bijna helft van de corporatiewoningen te duur aangeboden, geraadpleegd op 20 april 2015 via www.woonbond.nl / 14 Rijksoverheid, Corporaties verplicht om vaker een betaalbare huurwoning aan te bieden, geraadpleegd op 5 mei 2015 via www.rijksoverheid.nl / 15 Expert meeting over de woningmarkt, gehouden op 28 april 2015 / 16 Gemeente Assen, Assen bouwt 1.0, geraadpleegd op 17 juni 2015 / 17 CBS, Meer vergunningen voor nieuwbouwwoningen, geraadpleegd op 22 april 2015 via www.cbs.nl / 18 Expert meeting over de woningmarkt, gehouden op 28 april 2015 / 19 Ruimte om te bouwen, het fonds, geraadpleegd op 18 mei 2015 via www.ruimte-om-te-bouwen.nl / 20 CBS, nieuwbouwwoningen; afgegeven vergunningen naar opdrachtgever, geraadpleegd op 22 april 2015 via www.cbs.nl / 21 Regio Groningen-Assen, Halfjaarrapportage wonen, 2e helft 2014, geraadpleegd op 6 mei 2015 via www.regiogroningenassen.nl / 22 Nieuwbouwgroningen, projecten, geraadpleegd op 6 mei 2015 via www.nieuwbouwgroningen.nl / 23 Expert meeting over de woningmarkt, gehouden op 28 april 2015 / 24 CBS, Meer vergunningen voor nieuwbouwwoningen, geraadpleegd op 22 april 2015 via www.cbs.nl / 25 CBS, omzet bouw neemt toe, meer woningbouw, geraadpleegd op 22 april 2015 via www.cbs.nl / 26 Expert meeting over de woningmarkt, gehouden op 28 april 2015 / 27 Expert meeting over de woningmarkt, gehouden op 28 april 2015 / 28 Volker Wessels, Morgen wonen, geraadpleegd op 22 april 2015 via www.volkerwessels.com / 29 Expert meeting over de woningmarkt, gehouden op 28 april 2015 / 30 Expert meeting over de woningmarkt, gehouden op 28 april 2015 / 31 Groningen woont, woonspiegel, geraadpleegd op 1 juni 2015 / 32 ING, (2015), twee derde young potentials niet bereid maximale bedrag te lenen voor droomhuis, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.ing.nl / 33 NU, Maximaal hypotheekbedrag daalt verder, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.nu.nl / 34 Rijksoverheid, Kan ik nog gebruikmaken van de btw-verlaging bij renovatie, herstel en tuinonderhoud woningen?, via www.rijksoverheid.nl

Woningmarkt Verdieping

-----------------Het aardbevingsgebied: waardedaling, maar ook kansen voor innovatie HOOFDPUNTEN » » » »

WAARDEDALING EN AANTASTING VAN HET WOONGENOT DOOR AARDBEVINGEN SCHEVE VERHOUDING VRAAG EN AANBOD ZORGT VOOR STILSTAND WONINGMARKT AARDBEVINGSBESTENDIG BOUWEN KOMT OP GANG PROFESSIONALS ZIEN KANSEN VOOR HET AARDBEVINGSGEBIED

De aardgaswinning in Groningen draagt al meer dan 50 jaar bij aan de nationale welvaart en is daardoor van grote betekenis voor de hele Nederlandse samenleving.1 Het Groningerveld is met 20 plekken voor aardgaswinning een van de grootste gasvelden ter wereld en voorziet 98% van de Nederlandse huishoudens van gas.2 Doordat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) aardgas uit het Groningerveld wint, daalt de bodem en ontstonden er de afgelopen jaren steeds meer, en steeds zwaardere aardbevingen. Door de aardbevingen nemen de risico’s in het gaswinningsgebied toe. Zo krijgt het gebied te maken met veiligheidsrisico’s, schade en verlies aan economisch perspectief, imagoschade en gevolgen voor de leefbaarheid. Bij een complexe opgave als deze rijzen vragen over de huidige waarderingsmethodiek voor vastgoed, een uitdaging voor de taxateurs. Er is behoefte aan nieuwe, ruimtelijke oplossingen op lokaal niveau en kennis op het gebied van aardbevingsbestendiger bouwen, waar veel van het buitenland afgekeken wordt. De bevingen hebben invloed op het dagelijks leven van de bewoners van het gebied en vormen uitdagende puzzels voor professionals uit alle sectoren zoals zorg, onderwijs, industrie en uiteraard de bouwwereld. In deze verdieping geven enkele professionals hun visie weer op het gebied van woongenot, waardedaling van woningen en herstructurering van het gebied.3 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1 WAARDEVERANDERING DOOR AARDBEVINGEN Door de aardbevingen en de schade die deze aan woningen veroorzaken, kan waardevermindering ontstaan. Niet alleen de schade aan de woning kan hiertoe leiden, ook de ligging in een gebied met risico op aardbevingen maakt de woning mogelijk minder aantrekkelijk. Mensen zullen zich minder snel in deze regio gaan vestigen of een woning kopen, wat minder kansen biedt voor verkoop van de woning. Volgens advocaat Pieter Huitema van De Haan Advocaten en Notarissen bestaat de waardedaling uit een aantal componenten. Ten eerste is het imago van de regio aangetast. Zolang de aardbevingen er zijn, deze frequent voorkomen en ze heftig blijven, zal het imago aangetast blijven. Ten tweede is er fysieke schade wat invloed heeft op de waarde. Ook littekens aan de woning nadat de schade hersteld is blijven invloed uitoefenen op de waarde. Daarnaast houden makelaars rekening met de aardbevingen bij het taxeren van de woning en moet de makelaar of de verkoper deze feiten melden bij de verkoop. Tot slot is de angst van belang; voortdurende angst voor een zware beving zorgt ervoor dat veel mensen het aardbevingsgebied zullen vermijden. Deze componenten hebben een negatieve invloed op de verkoopbaarheid van de woningen en leiden tot waardedaling van de woningen. Onderzoeken van ORTEC Finance over het derde en vierde kwartaal van 2014 hebben aangetoond dat er sprake is van waardedaling. Volgens het ‘herhaalde verkopen model’ is de prijsontwikkeling vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het vierde kwartaal van 2014 met 4 tot 6% achtergebleven op de referentiegebieden.4 Hieruit blijkt dat de woningmarkt zich hier minder gunstig heeft ontwikkeld dan in de referentiegebieden.


Onderzoek van de Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG) heeft aangetoond dat woningen in het aardbevingsgebied minder waard zijn geworden.5 Uit het onderzoek, waarbij 50 woningen zijn getaxeerd, is gebleken dat woningen 5 tot 25% minder waard zijn geworden omdat zij gelegen zijn in een aardbevingsrisicogebied. Dit geldt ook voor panden die nog geen schade hebben. De woningmarkt in het aardbevingsgebied heeft zich volgens het onderzoek van de Stichting WAG minder gunstig ontwikkeld dan in de rest van de provincie Groningen; in het aardbevingsgebied staan woningen langer te koop. Daarnaast heeft onderzoek van de Vrije Universiteit van Amsterdam aangetoond dat een aardbeving van 2,2 of meer op de Schaal van Richter kan zorgen voor een daling van de huizenprijzen met gemiddeld 1,2%.6 Het effect hiervan geldt voor woningen binnen een straal van 10 km en is sterker naarmate de woning dichter bij het epicentrum is gelegen. De waardedaling komt volgens het onderzoek door het verminderd woongenot en de onzekerheid die het aardbevingsrisico met zich meebrengt. Bij dit onderzoek is gekeken naar woningen die eerder getroffen zijn door een aardbeving van minimaal 2,2 op de schaal van Richter. Deze woningen daalden naar schatting bij elke zware beving gemiddeld 1,2% in waarde, wat neerkomt op circa 3.000 euro per aardbeving.7 Woningen die vóór 1945 gebouwd zijn, dalen naar verwachting meer in waarde dan het gemiddelde, bij woningen die recent gebouwd zijn is de waardedaling kleiner. Hierbij is echter geen aantoonbaar effect gebleken op de verkoopduur van woningen. 1.1 MEGACLAIM TEGEN DE NAM EN DE STAAT De Stichting WAG is opgericht om de belangen te behartigen van eigenaren van onroerend goed die getroffen zijn door aardbevingen als gevolg van de gaswinning door de NAM.8 De Stichting helpt eigenaren bij het verhalen van de schade in de vorm van waardevermindering op de NAM en de overheid. Advocaten Pieter Huitema en Ruud Glas van De Haan Advocaten en Notarissen behartigen de belangen van de stichting WAG en twaalf woningcorporaties. Zij hebben de NAM aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. Begin 2014 is de NAM gedagvaard met als inzet om de schade door waardevermindering onmiddellijk te laten vergoeden. Hierbij gaat het om circa 100.000 woningen. Op 8 juni 2015 heeft een rechtszitting hierover plaatsgevonden. Op woensdag 2 september heeft de rechtbank Noord-Nederland uitspraak gedaan in de rechtszaak over waardedaling door aardbevingen. Eerder is door de NAM besloten om schade pas bij verkoop van de woning te vergoeden. Volgens advocaat Pieter Huitema loopt men hierdoor tegen onredelijke bezwaren aan. In het gebied willen namelijk nauwelijks mensen een woning kopen, waardoor zich bijna geen transacties voordoen. Ook kunnen veel mensen niet verkopen, omdat door de aardbevingsproblematiek hun huis nog verder ‘onder water’ is komen te staan. Met het toewijzen van het vergoeden van waardevermindering vóórdat de woning verkocht wordt, worden volgens Pieter Huitema de bewoners in staat gesteld om de woning te verkopen en valt een last van hun schouders. Mensen zitten volgens hem nu vast in dit gebied en kunnen nu niet verkopen. Een woning die in de stutten staat kan nauwelijks verkocht worden. Daarnaast is duidelijk zichtbaar dat er iets met de woning aan de hand is. Dit heeft een negatieve invloed op de aantrekkelijkheid van de woning.

1.2 SCHEVE VERHOUDING VRAAG EN AANBOD LEIDT TOT WEINIG BEWEGING IN DE WONINGMARKT Groningen heeft te kampen met een dalend bevolkingsaantal. Dit, in combinatie met de waardedaling van woningen door aardbevingen, zorgt ervoor dat er in deze regio meer aanbod dan vraag is. In de aardbevingsregio is een verouderde woningvoorraad. Martin Stijnenbosch, lector vastgoed aan de Hanzehogeschool, geeft aan dat het daarom van belang is dat juist in deze regio nieuwbouwprojecten doorgaan om het gebied aantrekkelijker te maken. Woningcorporaties slopen steeds meer woningen en bouwen er minder voor terug. Hierdoor wordt het aanbod teruggebracht en de woningvoorraad meer in lijn gebracht met het aantal huishoudens dat zich in de regio wil vestigen. Dit gebeurt voornamelijk bij oudere en verslechterde woningen. Nieuwbouw is ook belangrijk om de doorstroom op gang te houden en de woningmarkt met haar tijd mee te laten gaan. Huub Hanssen, beleidsmedewerker Bouwen en Wonen bij de provincie Groningen, geeft echter aan dat delen van de regio niet meer aantrekkelijk zijn voor de doorsnee consument, omdat de investering over het algemeen niet wordt terugverdiend en de waarde in het gebied daalt. In deze gebieden wordt daarom voornamelijk geïnvesteerd door woningcorporaties. Momenteel ziet Martin Stijnenbosch weinig beweging in de regio en hij verwacht dat dit de komende jaren zo zal blijven. Dit zal er volgens hem mede voor zorgen dat de woningprijzen in de regio voorlopig nog dalen. Hier zal wellicht verandering in komen wanneer het aardbevingsbestendig bouwen op gang komt, zo geeft hij aan. Bij woningcorporatie Wierden en Borgen merken ze tot nu toe dat de vraaguitval naar huurwoningen meevalt. Ook de mutatiegraad is niet toegenomen in vergelijking met voorgaande jaren. Het muteert sneller dan in de stad maar niet anders dan gemiddeld. André Westerveld, manager Wonen, geeft aan dat de belangrijkste verklaring voor vraaguitval in de regio de krimp is, zoals in De Marne. Hij ziet weinig vraaguitval door de aardbevingen. De meeste inwoners van het gebied komen hier namelijk vandaan en zijn verbonden aan de regio door onder meer sociale contacten. Jongeren zullen echter wel eerder vertrekken, omdat zij in de steden makkelijker werk kunnen vinden. Ook bij koopwoningen ziet hij nog steeds wel belangstelling, al loopt het minder hard. André Westerveld ziet de markt in de regio zelfs nog iets aantrekken, al is het minder hard dan in de rest van Groningen. Er is nog steeds belangstelling voor de koop van huurwoningen. Dit heeft echter ook te maken met de lagere koopprijs die hier vaak voor gevraagd wordt. Dit kan voor starters in de regio erg aantrekkelijk zijn, de koopprijs ligt tussen de 90.000 en 120.00.


1.3 AANTASTING VAN HET WOONGENOT De aardbevingen hebben ook invloed op het woongenot van de inwoners. Op hoofdlijnen zijn er twee manieren te beschrijven waarop de inwoners van het gebied naar de aardbevingsproblematiek kijken: aan de ene kant zijn er inwoners die zich onveilig voelen en er mogelijk psychische klachten aan overhouden, aan de andere kant zijn er inwoners die er nuchter onder blijven en alles op zich af laten komen. André Westerveld geeft aan op dit moment nog geen negatieve gevolgen van de aardbevingen op het woongenot te merken. Hij geeft echter aan dat dit nog kan komen en het nu actueel begint te worden. Er wordt begonnen met verstevigen, wat de komende 10 jaar door gaat. Wellicht gaan mensen zich dan alsnog zorgen maken en worden ze er door geraakt. André Westerveld merkt hierbij de Groningse nuchterheid op: “Ze zien wel wat er gebeurt en willen het niet te moeilijk maken, het komt allemaal wel.”

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2 NIET ALLEEN BEDREIGINGEN, OOK KANSEN VOOR HET AARDBEVINGSGEBIED De regio ontvangt veel financiële compensatie, wat kansen biedt voor nieuwe ideeën en concepten. Een dorp kan op deze manier bijvoorbeeld een energiecorporatie opzetten om gezamenlijk energie op te wekken en woonlasten te verlagen. Dit kan het imago van een aardbevingsregio doen keren naar een regio met kansen en mogelijkheden. Per 1 juni 2015 is een Nationale Coördinator Groningen aangesteld. Ondersteund door het rijk, de provincie Groningen en de 12 gemeenten in het aardbevingsgebied is de Nationaal Coördinator verantwoordelijk voor het verbeteren van de veiligheid en leefbaarheid in de regio.10 Met het aanstellen van een Nationaal Coördinator en de start van een overheidsdienst kunnen de uitdagingen in het aardbevingsgebied effectiever worden aangepakt. Bewoners in de regio krijgen inspraak in een vijfjarenplan dat wordt opgesteld voor de aanpak van de problemen rondom de aardbevingen en de leefbaarheid in Groningen.

“De psychologie bij de koper blijft: zolang er aardbevingen zijn, wil ik er niet wonen.”

“Het aardbevingsgebied wordt een proeftuin voor aardbevingsbestendig bouwen in een slappere ondergrond”

- PIETER HUITEMA, ADVOCAAT BIJ DE HAAN ADVOCATEN EN NOTARISSEN -

- MARTIN STIJNENBOSCH, LECTOR VASTGOED VERBONDEN AAN DE HANZEHOGESCHOOL -

Pieter Huitema verwacht dat de aardbevingen een effect blijven hebben op de regio en er veel immateriële schade is. Het gebied blijft een negatieve component hebben die in de rest van Nederland niet van toepassing is. Volgens hem voldoet iemand in het aardbevingsgebied al snel aan het criterium dat het woongenot is aangetast. Dit wordt ook zo gezien door mensen buiten de regio, waardoor zij zich hier niet willen vestigen. De woningen staan hier relatief lang te koop, wat duidelijk laat zien dat er iets aan de hand is. Volgens hem brengt het aardbevingsbestendig bouwen wellicht kansen met zich mee, maar wordt de oorzaak door dit soort maatregelen nog niet weggenomen. Mensen blijven zich angstig voelen en ze blijven twijfelen. Ondanks dat woningen in de toekomst aardbevingsbestendig zijn, gelooft hij dat mensen door de wetenschap van mogelijke aardbevingen

Martin Stijnenbosch verwacht in de toekomst veel ‘reuring’. Het aardbevingsgebied vormt een grote uitdaging voor de regio. Met de nieuwste bouwen duurzaamheidstechnieken kan iets moois worden neergezet. Hierbij zijn burgerinitiatieven en ideeën uitermate belangrijk zodat er weer een aantrekkelijke woonomgeving ontstaat, zo meent hij.

niet naar de aardbevingsregio komen. “Bij veel mensen zit de angst er zo erg in dat ze bijvoorbeeld hun kinderen niet meer op bepaalde kamers durven te laten slapen.” Onder de inwoners blijft de angst bestaan voor volgende bevingen. Sommige bewoners hebben het gevoel op een bom te leven en nooit te weten wanneer hij ontploft. Veel mensen willen weg uit de regio.9


2.1 AARDBEVINGSBESTENDIG BOUWEN EN VERSTERKEN In het aardbevingsgebied worden steeds meer gebouwen voortaan aardbevingsbestendiger gebouwd en versterkt. De opdrachtgevers en ontwikkelaars kunnen zowel technische ondersteuning krijgen als een vergoeding voor de kosten die hiervoor gemaakt moeten worden. Dat kan middels de nieuwbouwregeling van de NAM. Deze regeling biedt ook de mogelijkheid om slim ontwerpen te belonen met een bijdrage in de bouwkosten, ook al zijn er geen meerkosten gemaakt. Voor de ondernemers met innovatieve ideeën is de nieuwbouw innovatieregeling ingesteld, waarmee de NAM verdere ontwikkeling van ideeën cofinanciert. Het intellectuele eigendom blijft hierbij bij de bedenker van het idee. Deze regeling wordt samen met het EPI Kenniscentrum, de gemeente Loppersum en de Economic Board uitgerold. De toekomst zal nog uitwijzen of aardbevingsbestendigere gebouwen waardevast zijn.

2.2 STADSVERNIEUWINGSAANPAK Martin Stijnenbosch verwacht dat veel dorpen een soort stadsvernieuwingsaanpak zullen krijgen. Hierbij worden vooral rijtjeswoningen gesloopt en nieuwe, aardbevingsbestendige woningen in overleg met de bewoners teruggebouwd. Door het betrekken van bewoners in het vernieuwingsproces ontstaat de mogelijkheid om niet alleen een nieuwe woning te ontwikkelen, maar ook een nieuw type samenleving te creëren. Op deze manier ontstaat een vernieuwing van de oude voorraad in de regio en bestaat de mogelijkheid om een nieuwe impuls aan de regio te geven. Het aardbevingsbestendig bouwen kan de bewoners een gevoel van veiligheid geven. Het initiatief voor de leefbaarheid ligt volgens Martin Stijnenbosch bij uitstek bij de bewoners zelf. In kleine dorpen gebeurt dit al veel. Dit past helemaal in de door Jan Rotmans gesignaleerde transitie waar onze samenleving mee te maken heeft, zoals besproken in hoofdstuk 1. Bewoners kunnen hierdoor meewerken aan het creëren van een veilige woning en een veilige woonomgeving.

“Wij willen versterken combineren met verduurzamen en het verbeteren van de woning. Zo krijgen huurders op termijn ook lagere energielasten.”

Testwoning, Loppersum

Deze verdieping is een samenvatting van een bredere inventarisatie van de gevolgen van de aardbevingen voor de regionale woningmarkt. Een uitgebreidere beschrijving van de is te vinden op www.vastgoedrapport.nl

- ANDRÉ WESTERVELD, MANAGER WONEN BIJ WONINGCORPORATIE WIERDEN EN BORGEN -

Ook André Westerveld ziet kansen in het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Het is volgens hem wezenlijk dat de aardbevingsproblematiek niet erger wordt en dat mensen eraan gewend raken, waardoor het niet meer een reden is om te verhuizen. Hij verwacht dat de last van waardedaling zal blijven bestaan. De betaalbaarheid van de woningen in de regio staat onder druk, er moet dan ook gezorgd worden voor goede woningen. Hij geeft aan dat de woningen in hun portefeuille een bepaalde look hebben. Ze zijn vaak goed onderhouden, maar allemaal met dezelfde uitstraling. Door bouwkundig te versterken is de schil van de woning aan te passen, wat een nieuwe uitstraling mogelijk maakt. Dit geeft een kans om de woning een nieuw uiterlijk te geven met bijvoorbeeld nieuwe gevels. Zo kan het woningaanbod beter aansluiten op de vraag. Daarnaast zet Wierden en Borgen in op meerwaarde voor haar huurders, ze willen dat de huurders erop vooruit gaan. Niet alleen voor wat betreft veiligheidsbeleving maar ook wat betreft comfort en duurzaamheid. André Westerveld geeft aan dat woningen die versterkt worden ook energiezuinig gemaakt moeten worden, het liefst 0 op de meter.

1 Akkoord Vertrouwen op herstel en herstel van vertrouwen, geraadpleegd op 12 maart 2015 / 2 NAM Platform,

Aardgas uit het Groningen-gasveld, geraadpleegd op 17 april 2015 via www.namplatform.nl / 3 Interviews met: Pieter Huitema, advocaat bij De Haan Advocaten en Notarissen, op 10 juni 2015, Martin Stijnenbosch, lector Vastgoed verbonden aan de HanzeHogeschool, op 12 mei 2015, André Westerveld, manager Wonen bij Woningcorporatie Wierden en Borgen, op 8 juni 2015, en Huub Hanssen, beleidsmedewerker Bouwen en Wonen bij de provincie Groningen, op 9 juni 2015. / 4 Ortec Finance, De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningerveld, actualisatie 4e kwartaal 2014, geraadpleegd op 29 juni 2015 via www.rijksoverheid.nl / 5 Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen, huis door bevingen tot kwart minder waard, geraadpleegd op 17 april 2015 via http://www.stwag.gr / 6 Koster en van Ommeren (2015), Natural Gas Extraction, Earthquakes and House Prices, geraadpleegd op 17 april 2015 / 7 Hans Koster en Jos van Ommeren, Gaswinning aardbevingen en huizenprijzen samenvatting, geraadpleegd op 23 juni 2015 / 8 Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen, over ons, geraadpleegd op 12 juni 2015 via www.stwag.nl / 9 NCRV Dokument: Groningen beeft, geraadpleegd op 22 mei 2015 via www.npo.nl / 10 Rijksoverheid, Hans Alders wordt nationaal coördinator Groningen, geraadpleegd op 14 mei 2015 via www.rijksoverheid.nl


QR-CODE SHOPPING WALL, Korea. In een metrostation kunnen forenzen hun boodschappen scannen en laten thuisbezorgen.

4. Winkelmarkt HOOFDPUNTEN » » » » »

ONLINE – OFFLINE KLANTCONTACT VAN WINKELIERS WORDT STEEDS BELANGRIJKER CONSUMENT WIL ‘BELEVENIS’ IN WINKELSTRATEN DALENDE HUURPRIJZEN IN REGIO GRONINGEN-ASSEN AANHOUDENDE STIJGING VAN HET LEEGSTANDSPERCENTAGE IN ASSEN NIEUWE ONDERNEMERS MAKEN GRONINGEN EEN STERK WINKELGEBIED

In de detailhandel viel in 2014, voor het eerst na twee jaar, een lichte omzetgroei van 0,5% te noteren, vooral dankzij een goed vierde kwartaal. Dit komt door het steeds stijgende volume, dus het stijgende aantal verkopen. Voor 2015 wordt een groei van 1,3% verwacht, wat voor veel subsectoren een omzetgroei of stabilisatie betekent.

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » 4. Winkelmarkt » Pagina 53

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.1 OMZETONTWIKKELINGEN POSITIEF In de foodsector groeide de omzet met 1,5%. Net als in de gehele detailhandel is deze stijging te danken aan het stijgende volume, terwijl de groei in de voorafgaande jaren aan de hogere prijzen was toe te schrijven.1 Ook in de non-foodsector steeg het aantal verkochte producten in 2014, waardoor de omzet in deze sector voor het eerst sinds 2008 licht steeg. Lagere prijzen in de kleding- en schoenenbranche leidden weliswaar tot een lagere omzet in 2014 ten opzichte van 2013, maar de omzet nam minder sterk af dan in 2013. Voor de elektronicabranche was 2014 een goed jaar. Ondanks dalende prijzen (-4,4% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder) is het volume toegenomen met 7%, waardoor de branche een omzetgroei van 2,2% noteerde.

TABEL 4.1: OMZETGROEI PER BRANCHE BRON: CBS & ING, Bewerking SVR

- ERIK QUALMAN, AUTEUR VAN SOCIALNOMICS 2012

2013

2014 verwachtingen 2015

FOOD

2,0%

1,4%

1,5%

Supermarkten

2,9%

2,1%

1,7%

1,8%

Speciaalzaken

2,0%

1,4%

1,5%

0,8%

NON-FOOD

-3,8%

-4,6%

0,1%

Kleding

-3,0%

-4,1%

-1,3%

1,0%

Schoenen

-3,8%

-8,8%

-1,8%

1,0%

Woninginrichting

-7,4%

-5,5%

0,7%

1,0%

Doe het zelf

-6,5%

-8,0%

2,1%

2,0%

Elektronica

-2,8%

-8,5%

2,2%

1,0%

Persoonlijke verzorging

3,3%

0,5%

1,7%

1,0%

Internet winkels

9,1%

10,3%

9,8%

8,1%

-1,2%

-2,1%

0,5%

1,3%

Totale detailhandel (geen apotheken)

“We don’t have a choice on wheter we do social media, the question is how well we do it.”

De sterkste omzetstijging van bijna 10% manifesteerde zich in 2014 bij internetwinkels. Hieruit ontwikkelen zich trends, kansen en bedreigingen voor winkeliers die in de toekomst sterke invloed zullen hebben: de consument wil kopen wanneer en waar hij wil, waardoor het steeds belangrijker wordt om de consument via meerdere, verschillende kanalen te benaderen. Locatiekeuze, sociale media, snelheid, gemak en genieten worden steeds belangrijker en beïnvloeden effectief de koopbeslissing van de consument.6

Pagina 54 » 4. Winkelmarkt » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

Erik Qualman is een Amerikaanse auteur, die in zijn TEDx-toespraak benadrukt dat ondernemers zich te vaak afvragen hoe ze mensen ertoe krijgen om hen leuk te vinden of hen op sociale netwerken te volgen, in plaats van zich af te vragen wat ze de mensen kunnen geven.3 Dit speelt nu al een belangrijke rol in het genereren van omzet van bedrijven, maar zal in de toekomst nog meer belang krijgen. Dit is af te leiden uit de verwachte groei van internetwinkels in 2015. Toch zijn er nog steeds ondernemers die niet met een webwinkel of met sociale media werken. Het is belangrijk dat de klant de winkel via internet kan vinden, waarbij het in eerste instantie minder van belang is of het dan gaat om een webwinkel of sociale media. Volgens deskundigen is dit een nadeel: webwinkels zijn niet per se rendabel, maar hebben vooral de functie om de klant te trekken en te binden.4

Figuur 4.1 AANTAL FAILLISSEMENTEN DETAILHANDEL Bron: CBS

246

127

166

177

175

161

167

194

126

131

100

151

150

165

192

216

200

204

238

250

50

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.2 AANBOD VERSUS OPNAME VAN WINKELRUIMTE In 2014 is de opname van winkelvastgoed in Regio Groningen-Assen gestegen van rond de 24.000 m² naar ongeveer 26.600 m². Bijzonder veel vierkante meters zijn in 2014 verhuurd in Groningen in de Nieuwe Ebbingestraat, de Oosterstraat, de Oude Kijk in ‘t Jatstraat en in de Zwanestraat. Buiten Groningen zijn veel vierkante meters in de Meint Venningastraat en Gorecht-Oost in Hoogezand opgenomen. Het aanbod nam, net als het voorafgaande jaar, sterk toe, te zien in figuur 4.2. Opvallend is hierbij dat het absolute volume winkelruimte niet is veranderd en er voornamelijk relatief kleine winkelruimtes zijn opgenomen, bijvoorbeeld in de binnenstad van Groningen. Daaruit is te concluderen dat veel panden met een relatief groot aantal vierkante meters te koop of te huur staan. De grootste aangeboden panden in 2014 zijn de Traverse 50 te Assen (1.140m²), de Hoofdstraat 70 te Hoogezand (1.068m²) en het Gedempte Kattendiep 130 te Groningen (1.022m²). Het aantal opgenomen meters is gestegen met 11,6%. Daarnaast laat de grafiek zien dat de leegstand blijft toenemen. Het verschil tussen aanbod en opname blijft dus groeien.

0

2011 1e kwartaal

2012 2e kwartaal

2013 3e kwartaal

2014 4e kwartaal

Na het recordjaar 2013 zijn in 2014 minder detaillisten failliet gegaan. In 2013 moesten 904 winkels hun deuren sluiten, in 2014 was dit aanzienlijk minder en kwam het totaal op 645.5 Het herstel qua omzet was breed over de branches verdeeld, waardoor meer bedrijven zich uit de kritieke zone konden redden. De trend blijft zich in 2015 voortzetten en meer bedrijven worden financieel steeds stabieler. Verwacht wordt dat in 2015 het aantal faillissementen met ongeveer 3% gaat afvlakken. In samenhang met de verwachte economische groei is dit weer een stap in de goede richting; het blijft afwachten hoe positief dit resultaat in 2015 gaat uitvallen.6 In 2014 zijn de ketens Polare,7 Mexx8 en Halfords9 failliet verklaard. Bijkomend is het faillissement van Schoenenreus10 en de Etam-groep11 begin 2015 uitgesproken. Opvallend is dat dit al het tweede faillissement voor Schoenenreus binnen twee jaar is. Deze ketens hadden ook vestigingen in Regio Groningen-Assen. Verder zijn er geluiden in de markt over aanhoudend slechte resultaten bij grote winkelketens zoals V&D12 en Hema.13 Beide ketens en de Etam-groep, voor haar faillissement, hebben huurverlaging aangevraagd. Volgens retaildeskundigen passen deze winkels hun formules te laat aan de nieuwe trends en ontwikkelingen aan, waardoor de omzet terugloopt en de winkels niet meer marktconform zijn. Winkeliers die (te lang) vasthouden aan een verouderde markt, hun doelgroep niet kennen en daarop niet inspelen, zullen op termijn hun klanten verliezen en geen bestaansrecht meer hebben.14 De genoemde winkels gaan nu, net als Blokker, reorganiseren om hun winkelformule weer op de huidige markt aan te passen.15

Figuur 4.2 AANBOD EN OPNAME WINKELRUIMTE EXCL. GDV/PDV REGIO GRONINGEN-ASSEN (x1.000) Bron: Realworks, PropertyNL, Vastgoedjournaal, bewerking : SVR

45 37

34 30

27

23

27

24

22 18

2010

Opname

2011

2012

2013

2014

Aanbod


In de vorige editie van het Vastgoedrapport werd beschreven dat Primark mogelijk interesse heeft om zich in Groningen te vestigen. Inmiddels heeft Primark een geschikte locatie gevonden en gaat zich begin 2016 boven de Media Markt aan de Westerhaven vestigen.16 Door de komst van Primark verwachten deskundigen een positieve impuls voor de Westerhaven, maar ook voor de routes naar het station en de Herestraat.17 Men verwacht dat zich in de omgeving van de Westerhaven winkels met dezelfde doelgroep zullen gaan vestigen. Begin april 2015 is een intentieovereenkomst tussen een investeerder en gemeente Assen gesloten om een factory outletcentre van ongeveer 200 winkels in Assen-Zuid te bouwen.18 De overeenkomst houdt in dat de gemeente Assen en de provincie opdracht gaven om een onderzoek uit te voeren naar de bouw van het factory outletcentre.19 20 Dit wil niet zeggen dat het besluit over het outletcentre al is genomen. Voor het mogelijk nieuwe outletcentre is een speciale afrit gepland van de snelweg, naast het TT-Circuit. Door het toevoegen van meer winkelruimte zal de voorraad in de stad Assen verder toenemen. Het is de vraag of hierdoor ook de leegstand gaat stijgen. Winkeliers in de binnenstad van Assen vrezen een concurrerend effect met de binnenstad, vooral voor de mode- en schoenenbranche.21 Uit onderzoek is gebleken dat bij de komst van een factory outletcentre detailhandelsondernemers in de directe omgeving rekening moeten houden met rond 8% minder omzet.22

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.3 LEEGSTANDSPERCENTAGE GROEIT De winkelleegstand was eind 2014 in Nederland 7,5%, ten opzichte van 6,9% eind 2013.23 Dit is een gemiddelde van alle soorten locaties; de winkelleegstand op B- en C-locaties zal hoger zijn.24 Te zien is dat leegstand vooral ontstaat waar al leegstand aanwezig is, hier is ook vooral sprake van B- en C-locaties. Verder is een patroon te herkennen dat de leegstand het laagst is in de binnenstad.25 Buurtcentra zijn vooral getroffen met een groot aantal leegstaande panden, evenals kleine wijkcentra. Uit wijkcentra verdwijnen steeds meer ketens, zoals Kruidvat en Blokker.26 Deze trend is ook in de stad Groningen te herkennen; de leegstand in de binnenstad is in 2014 afgenomen, maar in de buitenwijken is deze toegenomen. Gemiddeld is de leegstand in Groningen in 2014 6,9%. In Assen groeide het leegstandspercentage tot 12% in 2014, ver boven het landelijk gemiddelde.27 Dit wordt veroorzaakt door een overaanbod aan winkels in de stad. Hier werden in de afgelopen jaren (te) veel vierkante meters ontwikkeld, waarna de resultaten achterbleven. Volgens deskundigen is de oplossing hiervoor de voorraad terug te brengen naar een lager niveau.28 Al in 2012 waarschuwde Boris van der Grijp, directeur Strategy & Research bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, in zijn toespraak op het Symposium van het Vastgoedrapport Groningen-Assen dat het toevoegen van nieuwe winkelruimte onherroepelijk zal leiden tot leegstand.29

TABEL 4.2: GROOTSTE GEBRUIKSTRANSACTIES GDV/PDV 2014

TABEL 4.3: ONTWIKKELING LEEGSTAANDE OBJECTEN 2013-2014

BRON: Troostwijk Research, Realworks, bewerking SVR

BRON: FGH Bank

Adres Friesestraatweg 145, Groningen Hoendiep 99, Groningen Van Vlissingenstraat 45, Assen Zeilmakerstraat 18, Assen

Huurder/Eigenaar

Metrage

Steden

2013

2014

Maxx Outletstore

3.500

Lampenier

1.075

Assen

Tegeltoko

1.000

Groningen

11,1%

12,1%

6,6%

6,9%

Superkeukens

1.000

Emmen

7,8%

8,0%

Leeuwarden

8,1%

8,3%

Nederland

6,9%

7,5%

Regio Groningen-Assen

Buiten de Regio Het aanbod van GDV/PDV is in 2014 bijna verdubbeld van 25.000 m² naar 48.000 m². De grootste drie aangeboden GDV/PDV-objecten vormen meer dan een derde van het aanbod, namelijk rond 18.000 m². Twee van deze objecten bevinden zich in de Zeilmakerstraat in Assen. De grootste transactie bij de GDV/PDV heeft plaatsgevonden aan de Friesestraatweg 145 in Groningen, waar een Maxx Outletstore is gevestigd.


Nieuwe ondernemers met nieuwe concepten vestigen zich inmiddels op locaties waar huren naar een algemeen bereikbaar niveau zijn gezakt.30 Dit heeft een positieve invloed op de winkelmarkt en leidt tot de verwachting dat de leegstand in deze gebieden in de toekomst verder zal afnemen. Ook in Groningen is vooral op Ben C-locaties de leegstand afgenomen, zoals in de Zwanestraat.31 Simon Poelstra van de gemeente Groningen verklaart dit feit in een interview als volgt: omdat op deze locaties de crisis het eerst is begonnen, zijn de winkeliers en eigenaren van de panden al verder in het proces van inspelen op de nieuwe markt en laten bijvoorbeeld andere huurcontracten of lagere huurprijzen toe.32 Dit is een positieve ontwikkeling en laat vermoeden dat de crisis er bij de beleggers van deze locaties toe heeft geleid dat men over is gegaan tot de nieuwe werkelijkheid.

Zwanestraat, Groningen

De gemiddelde leegstandsduur van winkels in Regio Groningen-Assen is ongeveer 350 dagen.33 Winkels staan dus gemiddeld bijna een jaar leeg. Dit beeld wordt in interviews ook bevestigd door deskundigen.34 De leegstandsduur kan vooral verminderd worden door vroegtijdig inspelen van accountmanagers van Vastgoedmanagementbedrijven op dreigende leegstand, bijvoorbeeld door het in de gaten houden van het aflopen van huurcontracten. Als zij goed contact met de huurders houden, kan in het geval van huuropzegging snel een nieuwe huurder gevonden worden. Een kanttekening hierbij is de verbouw van winkels bij mutatie, waardoor winkels mogelijk langer leegstaan dan dat ze op de markt worden aangeboden.35 Leegstand blijft hoog op de agenda staan. Vier ondernemersverenigingen in de stad Groningen hebben in samenwerking met de gemeente Het Fonds Ondernemend Groningen opgericht. Dit fonds is gericht op het ondernemersklimaat, waarvan leegstand ook een onderdeel van is. Onderdeel hiervan is dat de gemeente Pop-up-winkels bevordert en bestemmingsplannen wijzigt met als doel ondernemerschap te stimuleren en te verbeteren. Deze nieuwe ondernemers zorgen deels voor opvulling van leegstand, bevorderen de regionale economie en zorgen voor onderscheidend vermogen in winkelstraten. Innovatie en samenwerking tussen ondernemers onderling en tussen ondernemers en gemeente

ondersteunt dit proces. Een goed voorbeeld hiervan is de Zwanestraat, die als regelvrije zone is vrijgegeven. In de regelvrije zones gelden slechts enkele basisregels.36 Georganiseerde ondernemers reguleren hier initiatieven op het gebied van uitstallingen, inrichting van de openbare ruimte, straat-evenementen en marketing in samenwerking met de gemeente. Hierdoor wordt de creativiteit van de ondernemers bevorderd en een uniek verblijfsklimaat gecreëerd. Voorwaarden voor een regelvrije zone zijn zelfregulatie en zelforganisatie, die in een vereniging geregeld wordt. De kans bestaat dat de gemeente dit soort regelvrije zones in Groningen uitbreidt, echter in beperkte mate. Hiervoor geldt dat in de toekomst minder regels aan de ondernemers worden

opgelegd en meer mogelijk is zodat innovatie, nieuwe ondernemers en creativiteit meer ruimte in de Groningse winkelmarkt krijgen. Daarnaast ondersteunt de gemeente Groningen het Jonge Ondernemers Plan (JOP), zodat tijdelijke huur mogelijk is en juist de nieuwe ondernemers met Pop-up-winkels de Groningse winkelstraten extra aantrekkingskracht geven. Verder blijft de kans dat de Pop-up-winkeliers met tijdelijke huurverlaging in hun panden kunnen blijven zitten en op langere termijn naar de marktconforme huur kunnen doorgroeien. Dit kan zeker een oplossing zijn in gebieden met een hoge leegstand, bijvoorbeeld in Assen.


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.4 HUURPRIJZEN DALEN De verdeling van straten met de hoogste huurprijzen in Groningen en Assen bleef hetzelfde als voorgaande jaren. De Herestraat in Groningen heeft het hoogste huurprijsniveau in de regio met huurprijzen tussen de 600 en 1.300 euro per m² per jaar. In Assen zijn de hoogste huren aan het Mercuriusplein en het Koopmansplein te vinden, huurprijzen lopen hier op tot 450 euro per m² per jaar. De huurprijzen zijn echter aan het zakken, te zien is dat de ondergrens van huren lager wordt. Huren in de Zwanestraat in Groningen zijn bijvoorbeeld van een range van 175-300 euro per m² per jaar gezakt naar 150-250 euro per m² per jaar. Op het Mercuriusplein zijn huurprijzen van 275-450 euro per m² per jaar naar 150-450 euro per m² per jaar gedaald. Vergelijkbare ontwikkelingen zijn te zien in de Carolieweg en in het winkelcentrum Paddepoel te Groningen en in de Oudestraat en De Triade te Assen. In de tabel zijn de bandbreedtes van huurprijzen in euro per m² per jaar voor een aantal voorbeeldstraten te vinden.

Groningen

Cité, Assen

Assen Pagina 58 » 4. Winkelmarkt » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

“Creativity is our new economy” - RICHARD FLORIDA, PROFESSOR OF BUSINESS AND CREATIVITY, UNIVERSITY OF TORONTO -

Richard Florida is professor aan de Universiteit van Toronto. In zijn visie is creativiteit onze nieuwe economie. Dit is precies wat nieuwe ondernemers in de nieuwe vorm van retailen toepassen.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.5 VOOR DE GOEDKOOPSTE PRIJS GAAT DE CONSUMENT ONLINE KOPEN; VOOR BELEVING KOMT DE CONSUMENT NAAR DE WINKELSTRATEN Het aantal online-aankopen is in 2014 wederom gegroeid, naar 67 miljoen aankopen.37 Dit komt neer op een groei van 15,1% in bestedingen via internet in 2014 ten opzichte van 2013 en op een totaal van 7 miljard euro online bestedingen in 2014. Voor 2015 wordt nog een stijging van 8,1% verwacht.38 Consumenten oriënteren zich voor de aankoop vaak zowel online als in de winkel, cross channel retail genoemd.39 Door een toenemende transparantie op de online-markt wordt dit steeds eenvoudiger voor de consument en de concurrentie voor de ondernemers neemt toe. Verder wil de consument graag 24/7 producten kunnen kopen. Voor succesvolle ondernemers is het een voorwaarde om online en offline winkelen slim met elkaar te kunnen verbinden. De grootste groei in 2015 wordt dus bij ondernemers verwacht die de consument het best kunnen verleiden, in samenhang met een efficiënte distributie.40 Zo kunnen binnen een sector grote verschillen optreden. Als consumenten prijsgeoriënteerd zijn, kunnen ze producten via internet kopen. Naar een fysieke winkel gaat de consument voor plezier, beleving en de persoonlijke binding. Individualisering van de klant en het ‘wow-effect’ opwekken bij de doelgroep horen hier ook bij.41 Het is vooral belangrijk dat ondernemers hun doelgroep kennen en hierop inspelen. Inspelen op klanten kan door hun waarden te kennen, hen een beleving te bieden en ze steeds te verrassen. Een voorbeeld hiervan is de winkelketen H&M die zijn klanten ongeveer elk maand met een nieuwe collectie en nieuwe indeling van de etalage verrast. Inspelen op wensen van klanten wordt bereikt met creativiteit, innovatie en samenwerking in winkelstraten op verschillende niveaus: ondernemers met elkaar, ondernemers met gemeenten of regio’s met elkaar.42 Er ontstaat een nieuwe vorm van retailen.

TABEL 4.4: VERANDERINGEN BANDBREEDTE HUURPRIJZEN, IN €/M² PER JAAR BRON: FGH Bank

Adres

2011

2012

2013

2014 2015 Verwachting

Carolieweg, Groningen

175-300

175-300

125-450

125-225

ZAKT

Herestraat, Groningen

600-1.400

600-1.400

600-1-300

600-1.300

ZAKT

Zwanestraat, Groningen

200-350

200-350

175-300

150-250

ZAKT

Koopmansplein, Assen

225-450

225-450

225-450

200-450

ZAKT

Kruisstraat, Assen

150-250

150-250

150-250

125-225

ZAKT

Mercuriusplein, Assen

275-450

275-450

275-450

150-450

ZAKT

De gemeente Groningen wil het verblijfsklimaat verbeteren door bussen om de binnenstad heen te leiden in plaats van door de binnenstad.43 De gemeente Assen heeft een andere aanpak om mensen naar de binnenstad te halen en wil Pick-up points van webwinkels voornamelijk in de binnenstad toestaan.44 Ook de gemeente Emmen heeft voor het verblijfsklimaat een project opgestart: ‘Atalanta’ zal leiden tot een mooi, uitnodigend en goed bereikbaar centrumgebied waar van alles te beleven is; een nieuw Dierenpark met theater en een uniek ‘mensenpark’ verbonden door een levendig centrumplein.45


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.6 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN De trends van de afgelopen jaren zetten door. Voor 2015 is het voornamelijk de vraag welke ondernemer en welke belegger de ontwikkelingen die gaande zijn snapt en hier slim op in kan spelen. De trends, die ook in de voorgaande editie van het Vastgoedrapport Groningen-Assen zijn beschreven, zijn: » Flexibiliteit is ontstaan in huurcontracten, bijvoorbeeld door tijdelijke huur » Pop-up stores bevorderen nieuwe ondernemingen in de stad en vullen leegstand op » De nieuwe consument wordt steeds kritischer en heeft meer invloed op retail » Technologieën hebben steeds meer invloed op het winkelen, bijvoorbeeld door online winkelen of contactloos betalen » Schaalvergroting: grote winkelketens willen steeds meer winkeloppervlakte en outletstores kennen ook goede tijden » Branchevervaging: het verschil tussen horeca en detailhandel vervaagt, winkeliers bieden steeds vaker workshops of vormen van daghoreca aan Naast de al bekende trends zijn het afgelopen jaar ook nieuwe trends ontstaan of de bestaande trends hebben zich uitgebreid. 4.6.1 FLEXIBILITEIT IN HUURCONTRACTEN Door leegstand in winkelstraten zijn beleggers steeds meer bereid om flexibiliteit in de huurcontracten toe te laten. Dit is vooral zichtbaar in de duur van huurcontracten. Voor de crisis werden contracten met een huurperiode van 5 jaar plus optieperiode van 5 jaar gesloten. In de huidige tijd zijn de periodes korter. Ook is omzetafhankelijke huur een optie, die overigens nog maar weinig wordt toegepast.46 4.6.2 INVLOED VAN TECHNOLOGIEËN Big data is een trend, die globaal inhoudt om heel veel data van zo veel mogelijk personen te verzamelen. Dit is in de toekomst nog steeds het geval, alleen vindt een verschuiving plaats naar smart data.47 Bij smart data wordt verzamelde informatie aan elkaar gekoppeld om nog preciezere uitspraken over onzekerheden te maken. Locatus brengt door het meten van wifi-stromen in winkelgebieden de looproutes en het aantal bezoekers van verschillende winkelgebieden in kaart.48 Hierbij gaat het zo ver dat ze in de toekomst verwachten de stromen te koppelen aan sociale media, om te herkennen wie welke winkels bezoekt. Dit is op dit moment door privacywetten nog niet mogelijk. Deze data kan in toekomst ook nog aan andere data gekoppeld worden, zoals weersvoorspellingen. Winkeliers en beleggers kunnen op deze manier hun locatie van winkelvastgoed veel nauwkeurigere bestemmen en nauwkeurigere uitspraken over hun klanten doen.


Verdere invloed van technologieën is dat veranderingen nog sneller gaan. Hier is de kunst om de onzekere toekomst zo goed mogelijk in kaart te brengen en de onzekerheden zo klein mogelijk te maken.49 Winkeliers kunnen bijvoorbeeld preciezer hun doelgroep en locatie bestemmen en beleggers kunnen makkelijker bepalen welke winkelformule het meeste succes in hun winkelpand kan bereiken. 4.6.3 INTERNATIONALISERING De stad Groningen heeft voornamelijk een regionale verzorgingsfunctie en is minder betrokken in de concurrentiestrijd met internationale winkelsteden.50 Vergrijzing en ontgroening hebben negatieve gevolgen op de winkelvoorzieningen op het platteland, waardoor de belangstelling van Groningen als winkelstad van het Noorden toeneemt. De FGH bank verwacht dat er door internetconcurrentie en internationale concurrentie in de toekomst nog maar 15 tot 20 ‘echte’ A1-winkelsteden overblijven, waar voor het plezier gewinkeld wordt. Verder wordt alles doelgerichter en wordt online en offline communicatie met de doelgroep steeds belangrijker. Dit sluit aan bij de trend van de veranderde consument. Dit is van belang voor de stad Groningen, maar ook voor alle andere plaatsen in Regio Groningen-Assen: zij kunnen zich het beste primair richten op klanten uit hun eigen verzorgingsgebied, deze klanten zullen waarschijnlijk blijven komen. 4.6.4 SAMENWERKING ONTSTAAT EN MAAKT SUCCESVOL Een vorm van samenwerking is al in voorgaande paragraaf over leegstand besproken: nieuwe, creatieve, jonge ondernemers worden geholpen innovatief te zijn en samen te werken. Er kan echter ook samengewerkt worden op regionaal niveau om nieuwe ondernemingen naar het Noorden te trekken. Zo toonde de Deense Hema met de naam ‘Flying Tiger’ interesse om zich in het Noorden te vestigen. Hierbij hebben de steden Leeuwarden en Groningen samengewerkt om Flying Tiger naar beide steden toe te trekken.51 Het logistieke voordeel is dat vrachtwagens met leveringen uit het Westen gelijk naar beide vestigingen toe kunnen. Met succes: eind januari 2015 heeft Flying Tiger in Groningen en Leeuwarden tegelijkertijd een vestiging geopend. In Groningen zijn ze gevestigd aan de Vismarkt. Een derde vorm van samenwerking is ontstaan tussen beleggers en ondernemers. Pandeigenaren moeten tot het inzicht komen dat zij alleen succesvol geld kunnen verdienen als de ondernemer in hun pand succesvol is.52 Een vorm hiervan kan zijn om vanuit de belegger de ondernemer te helpen, bijvoorbeeld met winkelcoaches. Winkelcoaches zijn al actief op de Belgische winkelmarkt, waar zij helpen om winkels aan de huidige markt aan te passen en weer succesvoller te maken.53 Grote ketens hebben voor deze taken hun eigen mensen in dienst, winkelcoaches kunnen dus vooral de kleinere ondernemingen helpen.54

Flying Tiger, Groningen

1 CBS (2015), Monitor detailhandel, vierde kwartaal 2014, geraadpleegd op 23 maart 2015 via www.cbs.nl / 2 Rabobank Trends en Cijfers (2015), branche-informatie Detailhandel, geraadpleegd op 24 maart 2015 via www.rabobanktrendsencijfers.nl / 3 Erik Qualman (2013), My Digital Stamp: Erik Qualman at TEDxNashville, geraadpleegd op 16 april 2015 via www.youtube.com / 4 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april en interview met Hester de Rijk en Aline Otten, gemeente Assen op 10 april 2015 / 5 CBS (2015), Monitor detailhandel, vierde kwartaal 2014, geraadpleegd op 23 maart 2015 via www.cbs.nl / 6 ING (2015), Daling faillissementen vlakt af in 2015, geraadpleegd op 24 maart 2015 via www.ing.nl / 7 NRC.nl (2014), Polare officieel failliet verklaard, geraadpleegd op 25 maart 2015 via www.nrc.nl / 8 Nu.nl (2014), Modeketen Mexx failliet verklaard, geraadpleegd op 2 mei 2015 via www.nu.nl / 9 Financieel dagblad (2014), Winkelketen Halfords failliet verklaard, geraadpleegd op 2 mei 2015 via www.fd.nl / 10 Nu.nl (2015), Winkelketen Schoenenreus failliet verklaard, geraadpleegd op 25 maart 2015 via www.nu.nl / 11 Vastgoedjournaal (2015), Het bleek onvermijdelijk: Miss Etam en Promiss failliet, geraadpleegd op 2 mei 2015 via www.vastgoedjournaal.nl / 12 RTL nieuws (2015), V&D gered; rechter wijst aanvraag faillissement af, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.rtlnieuws.nl / 13 Retail nieuws (2015), Ook Hema vraagt om huurverlaging, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.retailnieuws.nl / 14 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015 / 15 Volkskrant (2015), Blokker schrapt 44 banen in grote reorganisatie, geraadpleegd op 31 maart 2015 via www.volkskrant.nl / 16 Z24.nl (2015), Primark Groningen komt er: begin 2016 boven de Media Markt, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.z24.nl / 17 Interview met Jan Hanouwer, MVGM winkelmanagement op 8 april 2015 en Theo Overduin, bedrijfsmakelaar Overduin&Casander op 16 april 2015 / 18 Dagblad van het Noorden (2015), Nieuwe afrit trekt outlet naar Assen, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.dvhn.nl / 19 Interview met Hester de Rijk en Aline Otten gemeente Assen op 10 april 2015 / 20 Dagblad van het Noorden (2015), Komst outlet bedreigt winkels stadshart, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.dvhn.nl / 21 Financieel dagblad (2015), Assen wil outletcenter bij TT-circuit en Verkeerspark, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.fd.nl / 22 Dagblad van het Noorden (2015), Komst outlet bedreigt winkels stadshart, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.dvhn.nl / 23 FGH bank (2015), Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.fghbank.nl / 24 ABN Amro (2015), Visie op sectoren, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.insights.abnamro.nl / 25 Locatus (2015), Retailfacts 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 verkregen van Troostwijk Research / 26 Interview met Theo Overduin, bedrijfsmakelaar Overduin&Casander op 16 april 2015 / 27 FGH bank (2015), Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.fghbank.nl / 28 Interview met Theo Overduin, bedrijfsmakelaar Overduin&Casander op 16 april 2015 / 29 Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen-Assen (2012),Symposium 26 september 2012, geraadpleegd op 2 mei 2015 via www.youtube.com / 30 FGH bank (2015), Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.fghbank.nl; Interview met Theo Overduin op 16 april 2014 / 31 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015 / 32 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015 / 33 Troostwijk Reasearch, Vastgoedmarkt / 34 Interview met Jan Hanouwer, MVGM winkelmanagement op 8 april 2015 / 35 Interview met Jan Hanouwer, MVGM winkelmanagement op 8 april 2015 / 36 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015 / 37 Thuiswinkel.org (2015), Cijfers Thuiswinkel Markt Monitor 2010-2014, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.thuiswinkel.org / 38 Emerce (2015), Nederlander besteedt €784 aan online aankopen in 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.emerce.nl / 39 Retail2020 (2015), Trendboek Retail 2020, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.retail2020.nl / 40 Rabobank (2015), Sectorprognose 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.rabobank.nl / 41 ING (2015), Samenwerking siert de winkelstraten, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.ing.nl / 42 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015 / 43 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015; Dagblad van het Noorden (2014), Bus weg uit binnenstad Groningen, geraadpleegd op 17 april 2014 via www.dvhn.nl / 44 Interview met Hester de Rijk en Aline Otten, gemeente Assen op 10 april 2015 / 45 Gemeente Emmen (2015), Centrumvernieuwing Emmen, geraadpleegd op 10.06.2015 via www.emmen-atalanta.nl / 46 Interview met Theo Overduin, bedrijfsmakelaar Overduin&Casander op 16 april 2015 / 47 FGH bank (2015), Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.fghbank.nl / 48 Interview van de FGH bank met Peter Nieland, directeur Locatus, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.youtube.com / 49 FGH bank (2015), Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.fghbank.nl / 50 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015 / 51 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015 / 52 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015 / 53 Nieuwsblad.be (2014), Meer kansen voor handelaars Statiestraat, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.niewsblad.be / 54 Interview met Simon Poelstra, gemeente Groningen op 2 april 2015

GOOGLE, Amsterdam (Design by D/DOCK. Photo by Alan Jensen). Een voorbeeld van een nieuwe kijk op een gezonde en arbeidsproductieve kantooromgeving.

5. Kantorenmarkt HOOFDPUNTEN » ONTTREKKINGEN ZORGEN VOOR STABIELER BEELD IN DE REGIO » DUURZAAMHEID EN ARBEIDSPRODUCTIVITEIT WORDEN VOOR GEBRUIKERS STEEDS BELANGRIJKER » TOENEMENDE VERSCHILLEN IN AANTREKKELIJKHEID TUSSEN KANTOORLOCATIES » BEHOEFTE KANTOORRUIMTE PER GEBRUIKER NEEMT STEEDS VERDER AF

Zowel landelijk als in de regio stabiliseren aanbod en opname. De aanbod-opname ratio verbetert in 2014 licht, al is deze met 12% landelijk en 11% regionaal nog verre van gezond. Herbestemmen en slopen van onaantrekkelijk aanbod moeten voor een betere ratio gaan zorgen, omdat verwacht wordt dat de vraag naar kantoorruimte structureel lager wordt en in de regio voornamelijk uit vervangingsvraag zal bestaan.

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » 5. Kantorenmarkt » Pagina 63

Deze negatieve ontwikkeling van het aanbod wordt tegengegaan doordat er steeds meer onaantrekkelijke kantoorruimte wordt getransformeerd of gesloopt.7 Slopen en herbestemmen zijn belangrijke maatregelen om een verdere scheefgroei van de aanbod-opname ratio tegen te gaan. Later in dit hoofdstuk wordt beschreven welke ontwikkelingen op dit gebied gaande zijn in Regio GroningenAssen.

Aanbod

Pagina 64 » 5. Kantorenmarkt » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

2008

2009

Opname

2010

2011

2012

2013

1.123

1.095

9.575 1.238

8.885 1.488

8.424 1.432

7.926 1.556

7.186 1.734

6.802

2007

9.746

Figuur 5.1 AANBOD EN OPNAME LANDELIJKE KANTORENMARKT (x1000 m²) Bron: Troostwijk Research

2.240

Verschillende factoren hebben een negatief effect op de opname. Technologische ontwikkelingen zorgen ervoor dat er minder archiefruimte nodig is en dat gemakkelijker thuis of onderweg gewerkt kan worden. Dit zorgt voor een kleinere behoefte aan kantoorruimte per bedrijf en een stijging van het aanbod. Flexibel gebruik van kantoorruimte ligt in het verlengde hiervan. Huurcontracten worden korter, waardoor het voor een bedrijf minder nodig is kantoorruimte op de groei te huren.2 Verder zorgen reorganisatieronden in specifieke kantorensectoren zoals de overheid en de financiële sector ervoor dat de vraag vanuit deze sectoren beperkt blijft en voornamelijk bestaat uit vervangingsvraag. Hierbij worden verouderde kantoorgebouwen ingeruild voor minder kantoorruimte in modernere gebouwen.3 De ontwikkelingen die hiervoor genoemd zijn, leiden tot de verwachting dat er structureel minder behoefte is aan kantoorruimte ten opzichte van de periode voor de crisis.4 Tegelijkertijd zijn er factoren die de opname positief beïnvloeden. De aantrekkende economie en de daarmee samenhangende toenemende werkgelegenheid in kantoren5 zorgt ervoor dat meer bedrijven kantoorruimte nodig hebben, waardoor de opname stijgt.

Het aanbod blijft stijgen doordat bedrijven minder ruimte nodig hebben. OfficeRank heeft berekend dat er bij een aantrekkende economie, een toenemende beroepsbevolking en de huidige kantorenvoorraad een structureel overschot van kantoorruimte is van 22 miljoen vierkante meter in 2020.6

6.504

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.1 VEEL DYNAMIEK RESULTEERT PER SALDO IN STABILISATIE Voor het eerst sinds 2011 is landelijk gezien de opname van kantoorruimte, van 200 vierkante meter of meer, weer licht toegenomen. Over de afgelopen drie jaar is een stabiliserende trend te zien met betrekking tot de opname van kantoorruimte. Het aanbod van kantoorruimte is minder sterk toegenomen dan de afgelopen jaren. In percentages is het aanbod ten opzichte van 2013 met 1,8% toegenomen terwijl de toename in de voorgaande jaren steeds meer dan 5,5% was. Dit resulteert in een licht verbeterde aanbod-opname ratio van 12% ten opzichte van 11% in 2013.1 De subtiele verschillen in de totaalcijfers geven een vertekend beeld van de werkelijkheid: er is een aantal belangrijke positieve en negatieve ontwikkelingen gaande die er per saldo voor zorgen dat zowel het aanbod als de opname nauwelijks toeneemt.

2014

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.2 OPNAME EN AANBOD REGIO GELIJK AAN 2013 Op het eerste gezicht lijkt 2014 een rustig jaar in Regio Groningen-Assen voor wat betreft de kantorenmarkt. Gekeken naar de opname is er 4.000 vierkante meter meer opgenomen dan in 2013, waardoor de opname langzaam terugkomt op het niveau van 2010-2012. Ook de ratio is net als het landelijke cijfer toegenomen, met twee procentpunt naar 11,0%. Wanneer deze aanbod-opname ratio vergeleken wordt met de jaren vóór 2013 is deze nog steeds slecht te noemen. Dit heeft onder andere te maken met het aanbod van een aantal grote objecten, voornamelijk in de stad Groningen. Voorbeelden hiervan zijn het voormalige kantoor van Dagblad van het Noorden aan de Lübeckweg 2 in Groningen en het voormalige kantoor van de gemeente Groningen voor de dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid aan de Eendrachtskade Zuidzijde 2 in Groningen.8

2009

Aanbod

2010

211

170 2011

2012

23

31

Eendrachtskade, Groningen

30

32

42

149

166

173

215

Figuur 5.2 AANBOD EN OPNAME REGIONALE KANTORENMARKT (x1000 m²) Bron: Troostwijk Research

2013

2014

Opname


Hoewel het aanbod met maar 4.000 vierkante meter is afgenomen, hebben er wel een paar grote veranderingen in de markt plaatsgevonden. Een aantal grote objecten is onttrokken aan de markt en omgevormd naar onder andere studentenhuisvesting en een hotel; deze voorbeelden worden in de paragrafen hierna verder toegelicht. In januari 2014 is een kantoorgebouw van 10.500 vierkante meter aan de Steenhouwerskade, achter de Media Markt, verkocht. Dit kantoorgebouw wordt door Vastgoed Groningen in twee fases omgevormd naar 318 zelfstandige appartementen voor studenten.9 In het collegejaar 2014-2015 zijn in dit pand ongeveer 40, voornamelijk internationale, studenten van de University College van de Rijksuniversiteit Groningen gehuisvest.10 Deze studenten gaan het daaropvolgende studiejaar verhuizen naar een ander leegstaand kantoorgebouw, de KPN Borg aan het Stationsplein in Groningen.11 Dit kantoorgebouw wordt voor een deel omgevormd tot onzelfstandige woonruimte en voor een ander deel als sportcentrum voor de ACLO. De invulling van een deel van de KPN Borg is bedoeld als tijdelijke oplossing, voor een periode van drie tot vijf jaar.12 In 2014 is ook gestart met de verbouwing van het onderste deel van La Liberté aan de Laan van de Vrijheid in Groningen. Het voormalige kantoorgebouw is omgevormd tot het 4-sterren Apollo Hotel Groningen en op 1 juli 2015 geopend.13 Naast een aantal grote onttrekkingen is er ook een aantal grote objecten in aanbod bijgekomen die ervoor zorgen dat het aanbod in de regio weer min of meer gelijk is aan dat in 2013.

Frascati in KPN Borg, Groningen


La Liberté, Groningen

TABEL 5.1: ONTTREKKINGEN REGIO GRONINGEN-ASSEN IN 2014

TABEL 5.3: HUURPRIJZEN IN GRONINGEN EN ASSEN

BRON: Troostwijk Research, Realworks

BRON: DTZ, FGH Bank

Adres

Nieuwe functie

Steenhouwerskade 8-10, Groningen

Studentenhuisvesting

Metrage 10.500

Locatie Groningen

Bandbreedte 2013

Bandbreedte 2014 Verwachting 2015

Kranenburg

100

125

100

125

Hoendiep 1, Groningen

Zorgcentrum

7.117

Europapark

110

130

100

125

Laan van de Vrijheid 91, Groningen

Hotel

3.546

Damsterdiep 49-53, Groningen

Sportcentrum

Stationsgebied/ centrum

110

130

100

125

Martini Trade Park

85

120

75

125

Corpus den HoornZuid

80

115

80

110

Zernike Campus Groningen

80

100

75

100

553

TABEL 5.2: TOEVOEGINGEN AANBOD REGIO GRONINGEN-ASSEN IN 2014 BRON: Troostwijk Research, Realworks

Adres

Voormalige gebruiker

Metrage

Lübeckweg 2, Groningen

Dagblad van het Noorden

13.830*

Stationsplein 7-9, Groningen

KPN

8.796

Brunelstraat 77, Assen

Biblionet

3.750

Laan Corpus den Hoorn 102, Groningen

ING

3.204

Annerweg 30, Zuidlaren

Bedrijfsverzamelgebouw

2.756

*Bestaat uit 9.650m² kantoor en 4.180m² drukkerij

Assen

Kloosterveen

90

105

85

100

Stationsgebied

90

120

90

110

Peelerpark

85

105

85

100

Borgstee

80

100

80

100

Messchenveld

95

100

95

100

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.3 HUURPRIJZEN IN DE REGIO NAGENOEG GESTABILISEERD Zowel landelijk als regionaal is de trend dat huurprijzen de markt volgen, maar dan wel vertraagd. De afgelopen jaren is de verhouding tussen opname en aanbod steeds schever gegroeid. De gevolgen hiervan zijn nu terug te zien in een verwachte dalende huurprijs op vele kantorenlocaties in zowel Groningen als Assen. Aan de verwachting voor de ontwikkeling van huurprijzen in 2015 valt deels af te leiden welke kantoorlocaties in de toekomst mogelijk minder aantrekkelijk worden en wat de sterkste kantorenlocaties in de regio zijn.14 In Groningen wordt verwacht dat de huurprijzen op Europapark, Stationsgebied/centrum en Zernike Campus Groningen gelijk blijven. De huurprijzen op alle overige kantorenlocaties in zowel Groningen als Assen komen naar verwachting, net als de landelijke trend, onder druk te staan. Ditzelfde geldt voor andere grote steden in het noorden zoals Leeuwarden en Emmen, waar de huurprijzen in 2014 variëren tussen respectievelijk 70-110 euro en 60-100 euro. Ook in deze steden wordt een dalende huurprijzentrend verwacht.15 De naar verwachting stabiele huurprijzen op de Zernike Campus Groningen worden veroorzaakt door het lage aanbod en de relatief lage huurprijs van deze locatie ten opzichte van andere locaties in Groningen. Later in dit hoofdstuk worden de verschillende redenen voor deze ontwikkelingen besproken. Ook wordt toegelicht wat de ontwikkeling van de zuidelijke ringweg in Groningen kan betekenen voor de aantrekkelijkheid van de verschillende kantorenlocaties in de stad Groningen.


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.4 TOEKOMSTVERWACHTINGEN Gezien het licht dalende aanbod, een stijgende opname en de gestegen aanbod-opname ratio is een gematigd positieve toekomstverwachting op zijn plaats. Zoals al eerder genoemd moet daarbij wel rekening gehouden worden met een structureel lagere behoefte aan kantoorruimte ten opzichte van de periode voor de crisis. Om de kantorenmarkt weer gezond te maken en de aanbod-opname ratio weer terug te brengen op het niveau van voor de crisis, rond de 35%, zal nog het nodige moeten veranderen. Temeer omdat de vraag naar kantoorruimte momenteel grotendeels bestaat uit vervangingsvraag, waardoor de invloed van de opname op het aanbod beperkt is.16 5.4.1 BEHOEFTE AAN KANTOORRUIMTE VERANDERT EN NEEMT VERDER AF Doordat een grote hoeveelheid vierkante meters kantoorruimte wordt aangeboden en de opname in verhouding tot dit aanbod laag is, wordt de kantorenmarkt steeds meer een vragersmarkt. Deze ontwikkeling wordt versterkt doordat de vraag naar kantoorruimte per gebruiker afneemt, waardoor de wensen van de gebruiker steeds meer centraal komen te staan. Wat gebruikers willen is steeds beter terug te zien in het aanbod van gerenoveerd of nieuw kantorenvastgoed. Gebruikers die verhuizen kiezen voor minder vierkante meters en flexibele werkplekken. Een kantoor wordt daarbij steeds meer gebruikt als ontmoetingsplek en plek om samen te werken, met zowel collega’s uit hetzelfde bedrijf als werknemers van andere bedrijven en zelfstandigen. Een kantoorruimte met verschillende soorten werkplekken is daarom in trek. Ook kantoorruimte in een gebouw waar meerdere gebruikers uit dezelfde branche zitten is steeds sneller gevuld.17 Ontwikkelingen als cloudopslag, automatisering van werkprocessen en werken op een smartphone of tablet hebben ervoor gezorgd dat individuele werkzaamheden gemakkelijk buiten kantoor uitgevoerd kunnen worden.18 Hierdoor gaan gebruikers steeds efficiënter om met hun vierkante meters kantoorruimte. Daarbij wordt er per fulltime werknemer steeds vaker slechts 0,8 werkplek gehuurd; 19 normen tot zelfs 0,5 werkplek per fulltime werknemer komen tegenwoordig voor.20 Ook worden deze werkplekken qua vierkante meters steeds kleiner. Het aantal vierkante meters per fulltime werknemer is al gedaald van 19 naar 15 vierkante meter en zal naar verwachting verder dalen naar 12 vierkante meter in 2025.21 Een goed voorbeeld van een bedrijf dat qua vierkante meters krimpt in de regio Groningen-Assen is KPN: in de KPN Borg wordt momenteel ongeveer 8.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden.22 In Leeuwarden is een vergelijkbaar voorbeeld: in de 26 verdiepingen tellende Achmeatoren wordt slechts een deel van de verdiepingen gebruikt door Achmea, het overgrote deel van de overige verdiepingen staat momenteel leeg.23 Om efficiënt om te gaan met het aantal gehuurde vierkante meters worden voorzieningen als een restaurant en receptie steeds vaker gedeeld; dit geldt zowel voor ZZP’ers die op abonnementsbasis huren als kleinschalige huurders die samen een kantoorgebouw huren.24 Een goed voorbeeld van een belegger die inspeelt op deze veranderende behoeften van kantoorruimte is NSI. NSI biedt met HNK, Het Nieuwe Kantoor, een flexibel full service huisvestingsconcept met hoogwaardige openbare


ruimte en veel voorzieningen. Binnen Regio Groningen-Assen heeft NSI dit concept toegepast op het kantoorgebouw aan het Zernikepark 12 op Zernike Campus Groningen.25 Het HNK-concept biedt op deze locatie zowel full service kantoorruimte die per jaar gehuurd kan worden en ad-hoc te huren kantoorruimte die per dag gehuurd kan worden als full service vergaderruimten. Een bezetting van momenteel gemiddeld 80% toont aan dat ook op de Zernike Campus in Groningen markt is voor een dergelijk flexibel concept met veel voorzieningen en met verschillende huurvormen. NSI verwacht dat er een mix zal ontstaan tussen traditionele verhuur en het flexibele concept zowel binnen kantoorgebouwen als binnen verschillende kantoorlocaties. Het flexibele concept is vooral een goede oplossing voor kleinere bedrijven en bedrijven die veel opdrachten op projectbasis doen, omdat voor alle randzaken gezorgd wordt.26

Zernikepark 12, Groningen

5.4.2 GEBRUIKERS CONCENTREREN HUN WERKZAAMHEDEN IN KERNSTEDEN Door de vele technologische ontwikkelingen is direct contact met een klant minder nodig. Dit geldt voornamelijk voor bedrijven die voorheen veel face-to-face klantcontact hadden en dit nu steeds meer oplossen via een website, app of telefoon, zoals banken en verzekeraars. Hierdoor is het voor deze bedrijven niet meer nodig om op een groot aantal verschillende locaties in het land kantoren te hebben. Samen met de mogelijkheid voor werknemers om thuis te werken zorgt dit ervoor dat bedrijven hun werkzaamheden steeds meer concentreren op één of enkele kantoorlocaties. Daarbij valt

op dat bedrijven steeds meer kiezen voor de kernsteden zoals Groningen en Zwolle in het Noorden.27 Grontmij en Imtech zijn hiervan goede voorbeelden. Grontmij is verhuisd van drie locaties, waarvan twee in Haren en Assen, naar één locatie aan de Rozenburglaan in Groningen.28 29 Imtech verruilt zijn vestigingen in Groningen en Leeuwarden voor een gezamenlijk kantoor in Drachten; weliswaar niet een van de kernsteden Zwolle of Groningen, maar er wordt wel fors ingeleverd op het aantal gehuurde vierkante meters kantoorruimte.30 Het toenemende aanbod en daaruit volgende incentives hebben ervoor gezorgd dat kantoorruimten in kernsteden beter betaalbaar en daardoor aantrekkelijker worden.31 Binnen deze kernsteden zijn voornamelijk die kantorenlocaties in trek die een goede mix van woon-, werk-, sport- winkel- en horecavoorzieningen hebben.32 Zoals al eerder genoemd in dit hoofdstuk komen naar verwachting buiten Europapark, centrum/stationsgebied en Zernike Campus Groningen de huurprijzen van alle kantorenlocaties in Regio Groningen-Assen onder druk te staan. Op Europapark en centrum/stationsgebied is een goede mix van voorzieningen aanwezig. Europapark is verder het modernste kantorenpark van de regio. De aangeboden kantoorruimte op deze locatie past het best bij de wensen van de huidige en toekomstige gebruikers. De Zernike Campus Groningen zal voornamelijk in trek blijven bij bedrijven die willen samenwerken met kennisinstellingen als de Hanzehogeschool en de Rijksuniversiteit. Bij de stabiele verwachte huurprijzen op de Zernike Campus Groningen moet worden opgemerkt dat deze niet alleen te maken hebben met de aantrekkelijkheid van de locatie. De leegstand is hier namelijk laag en ook de huurprijzen zijn hier relatief laag ten opzichte van andere kantorenlocaties in Groningen. Hierdoor komen de huurprijzen minder onder druk te staan dan op andere locaties in Groningen en Assen.

Achmea toren, Leeuwarden

Door de concentratie van kantoorgebruikers in kernsteden, wordt er in de periferie steeds meer kantoorruimte aangeboden. Een goed voorbeeld hiervan is de reorganisatie van de Rabobank, waarbij veel kleine regionale kantoren gesloten worden en de werkzaamheden deels worden verplaatst naar kantoren in Groningen of Assen. De concentratie van de Rabobank heeft een aantal oorzaken. De eerste is dat voornamelijk particulieren hun bankzaken steeds meer online regelen, waardoor minder locaties en balies nodig zijn waar mensen te woord gestaan kunnen worden. Een tweede oorzaak is typisch voor deze regio. Het voorzieningenniveau en de bedrijvigheid buiten de steden in Regio Groningen-Assen neemt af. Wanneer het geld in bepaalde kleine dorpen niet meer uitgegeven kan worden of wanneer er nauwelijks bankzaken geregeld hoeven te worden voor bedrijven uit de betreffende dorpen, is het niet rendabel om bijvoorbeeld een pinautomaat of geldstortvoorzieningen in deze dorpen te handhaven. Momenteel worden er in de regio nog mondjesmaat lokale Rabobankkantoren verkocht en getransformeerd naar wonen of detailhandel. De verwachting is dat dit in de toekomst flink zal toenemen, ook bij andere banken als de ABN Amro en ING bank.33


5.4.3 KANSEN EN BEDREIGINGEN VOOR KANTORENLOCATIES IN DE REGIO Het centrum/stationsgebied in Groningen is voornamelijk in trek bij starters vanwege de deels karakteristieke panden met kleine oppervlakten, de vele voorzieningen en goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer.34 De nieuwe locatie in het voormalige sorteercentrum van PostNL bij het centraal station van Groningen speelt hier goed op in. ‘The Big Building’ zoals de nieuwe ondernemershub gaat heten is tijdelijk beschikbaar, tussen de drie en vijf jaar. De invulling van het voormalige PostNL sorteercentrum is daarna afhankelijk van de ontwikkeling van het naastgelegen stationsgebied.35 Meer over de ontwikkeling van het stationsgebied is te lezen in het hoofdstuk infrastructuur. Dat huurprijzen op het Martini Trade Park onder druk staan kan te maken hebben met de relatief grote leegstand op deze kantorenlocatie. Het is voor bedrijven niet aantrekkelijk om zich op een locatie te huisvesten waar veel leeg staat.36 Ook de minder goede bereikbaarheid van deze locatie in de komende jaren kan hierbij meespelen. De renovatie van de zuidelijke ringweg in Groningen zal namelijk gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van het Martini Trade Park. De afwezigheid van voorzieningen in de directe omgeving en de afstand tot de binnenstad kunnen er eveneens toe leiden dat deze kantoorlocatie minder in trek is bij gebruikers. De kantoorlocatie Corpus den Hoorn kan gezien worden als een zelfde soort locatie als het Martini Trade Park. De komende jaren is deze locatie echter beter bereikbaar dan andere kantoorlocaties in Groningen. De afslag van zowel de A7 als de A28 naar Corpus den Hoorn zijn tijdens de werkzaamheden aan de zuidelijke ringweg goed te bereiken. Dit kan tijdelijk zorgen voor een opleving van deze locatie.37 Ditzelfde kan gelden voor Kranenburg in Groningen en kantoorlocaties in Assen: waar landelijk geldt dat steeds meer bedrijven zich vestigen in kernsteden, kan de ontwikkeling van de zuidelijke ringweg ervoor zorgen dat bedrijven tijdelijk kiezen voor een vestiging in Assen, omdat Assen beter bereikbaar is. Anderzijds kan de aanpak van de zuidelijke ringweg worden gezien als een zorg voor de kantorenmarkt in het algemeen in Regio Groningen-Assen, omdat door de verminderde bereikbaarheid de regio in zijn geheel minder aantrekkelijk wordt.

5.4.4 DUURZAAMHEID EN ARBEIDSPRODUCTIVITEIT WORDEN STEEDS BELANGRIJKER Enerzijds wordt er op huisvestingskosten bespaard door steeds kleiner te huisvesten en voorzieningen met elkaar te delen. Anderzijds wordt een hogere huur betaald voor duurzame kantoorruimten, waarbij duurzaamheid bedoeld wordt in de ruimste zin van het woord. Het gaat daarbij voornamelijk om het opwekken en gebruiken van energie en het verhogen van de arbeidsproductiviteit van werknemers. Wie aan duurzaamheid denkt, denkt al snel aan het besparen van energie. Voor een energiezuiniger kantoor wil een gebruiker meer kale huur betalen, mits hij dit terugziet in een evenredige daling van de servicekosten. Energiezuinige kantoren zijn verder in trek, omdat bedrijven hiermee maatschappelijk verantwoord ondernemen uitdragen. Energieverbruik zal met de steeds strenger wordende eisen in het bouwbesluit steeds minder belangrijk worden voor de waardeontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen. Omdat het in de toekomst op enig moment verplicht wordt een energieneutraal gebouw te bouwen, is dit niet meer waardeverhogend voor nieuwe kantoorgebouwen. Het zal eerder de waarde drukken van oudere kantoorgebouwen die niet energiezuinig of –neutraal zijn, dan dat het de waarde van nieuwe kantoorgebouwen laat stijgen.38 Bestaande kantoorgebouwen die tot energiezuinige kantoorgebouwen kunnen worden gerenoveerd zijn daarom ook aantrekkelijker om te behouden voor de kantorenmarkt dan kantoorgebouwen waarbij dit minder gemakkelijk gaat. Kantorenpark Corpus den Hoorn doet momenteel mee aan het initiatief ‘Kantoor vol Energie’,39 waarbij de gemeente Groningen, het Martini Ziekenhuis en eigenaren en gebruikers van kantorenparken zijn aangesloten. Het doel van dit initiatief is om Corpus den Hoorn in de toekomst volledig energieneutraal te maken.40

Healing Offices, Design Qualities by D/DOCK.


“Een gelukkige werknemer produceert tot twintig procent meer dan een ongelukkige” - D/DOCK -

Gezondheid wordt vaak genoemd als een ander belangrijk aspect van duurzaamheid. Hiermee wordt zowel het welzijn als de productiviteit van de gebruiker bedoeld. Naast de kosten van huisvesting wordt de arbeidsproductiviteit binnen een bepaald kantoorgebouw steeds belangrijker. Hierbij is het belangrijk dat werknemers graag op kantoor komen en het er qua klimaat, licht en uitzicht goed toeven is. Voor een kantoorgebouw dat meer arbeidsproductiviteit oplevert wil een gebruiker meer betalen, omdat de kosten ruimschoots gecompenseerd worden door de verhoogde opbrengsten. Hoewel de productiviteitseffecten van een gezonde werkomgeving nog niet volledig/hard bewezen zijn, neemt onder gebruikers wel het besef toe dat deze effecten belangrijker zijn dan een besparing op de huisvestingskosten.41 De keuze voor de huisvesting richt zich dan ook steeds meer op dit aspect.42 43 44

1 Troostwijk Research (2015), Aanbod en opname kantoorruimte, geraadpleegd op 11 mei 2015 / 2 PropertyNL (2015), Dynamiek kantorenmarkt neemt er toe, geraadpleegd op 4 juni 2015 via propertynl.com / 3 Troostwijk Research (2015), Gesprek met Sybe Nijboer, geraadpleegd op 15 juni 2015 / 4 OfficeRank Research (2015), Groot en groeiend structureel overschot kantoorruimte, geraadpleegd op 15 juni 2015 / 5 CBRE (2015), Office marketView 2014, geraadpleegd op 11 mei 2015 / 6 OfficeRank Research (2015), Groot en groeiend structureel overschot kantoorruimte, geraadpleegd op 15 juni 2015 / 7 Dynamis (2015), Sprekende cijfers kantorenmarkt 2015, geraadpleegd op 8 mei 2015 / 8 Troostwijk Research

(2015), Aanbod en opname kantoorruimte, geraadpleegd op 11 mei 2015 / 9 Dagblad van het Noorden (2014), Studio’s in kantoorkolos, geraadpleegd op 3 juni 2015 via www.dvhn.nl / 10 UK Nieuws (2014), Onderdak voor College-studenten, geraadpleegd op 3 juni 2015 via www.ukrant.nl / 11 Rijksuniversiteit Groningen (2015), Accommodation, geraadpleegd op 3 juni 2015 via www.rug.nl / 12 RTV Noord (2015), KPN Borg wordt sportcentrum en studentenflat, geraadpleegd op 2 juni 2015 via www.rtvnoord.nl / 13 Apollo Hotel Groningen (2015) Nieuws, geraadpleegd op 3 juni 2015 via www.apollohotelgroningen.nl / 14 FGH Bank (2015), FGH vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 2 juni 2015 / 15 FGH Bank (2015), Factsheet kantorenmarkt, geraadpleegd op 2 juni 2015 / 16 Troostwijk Research (2015), Gesprek met Sybe Nijboer, geraadpleegd op 15 juni 2015 / 17 Dynamis (2015), Sprekende cijfers kantorenmarkten 2015, geraadpleegd op 3 juni 2015 / 18 Vastgoedmarkt (2015), Colliers ziet bodem gebruikersmarkt kantoren, geraadpleegd op 13 mei 2015 via www.vastgoedmarkt.nl / 19 Vastgoedmarkt (2015), Bijna een derde kantoorruimte structureel overbodig, geraadpleegd op 13 mei 2015 via www.vastgoedmarkt.nl / 20 Hanzehogeschool Groningen (2015), gesprek met Jan Gerard Hoendervanger, geraadpleegd op 3 juni 2015 / 21 Vastgoedmarkt (2015), Bijna een derde kantoorruimte structureel overbodig, geraadpleegd op 13 mei 2015 via www.vastgoedmarkt.nl / 22 Mondial Movers (2013), Projectverhuizing De Borg binnen 7 maanden afgerond, geraadpleegd op 4 juni 2015 via www.mondial-movers.nl / 23 BCN Drachten (2015), gesprek met Aijolt Keuning, geraadpleegd op 4 juni 2015 / 24 Hanzehogeschool Groningen (2015), Gesprek met Jan Gerard Hoendervanger, geraadpleegd op 4 juni 2015 / 25 Hanzehogeschool Groningen (2015), Gesprek met Jan Gerard Hoendervanger, geraadpleegd op 13 mei 2015 / 26 NSI (2015), Gesprek met Joost Kokx, geraadpleegd op 4 juni 2015 / 27 Dynamis (2015), Sprekende cijfers kantorenmarkt 2015, geraadpleegd op 8 mei 2015 / 28 Hanzehogeschool Groningen (2015), Gesprek met Jan Gerard Hoendervanger, geraadpleegd op 4 juni 2015 / 29 Grontmij (2015), Grontmij bereikt… u met ingang van 2 december ook vanaf een nieuwe locatie in Groningen, geraadpleegd op 30 juni 2015 via www.grontmij.nl / 30 BCN Drachten (2015), gesprek met Aijolt Keuning, geraadpleegd op 4 juni 2015 / 31 CBRE (2015), Office marketView 2014, geraadpleegd op 11 mei 2015 / 32 CBRE (2015), Office marketView 2014, geraadpleegd op 11 mei 2015 / 33 BCN Drachten (2015), Gesprek met Aijolt Keuning, geraadpleegd op 4 juni 2015 / 34 Gemeente Groningen (2015), Gesprek met Marten Pothof, geraadpleegd op 13 mei 2015 / 35 FD (2015), Groningen krijgt startersfabriek voor honderden ondernemers, geraadpleegd op 4 juni 2015 via www.fd.nl / 36 DTZ (2015), Leegstand: wat doet u er aan?, geraadpleegd op 4 juni 2015 via www.duidelijkdtz.nl / 37 Gemeente Groningen (2015), Gesprek met Marten Pothof, geraadpleegd op 13 mei 2015 / 38 Universiteit van Maastricht (2011), Energiezuinig kantoor leidt tot hogere inkomsten, geraadpleegd op 4 juni 2015 via www.maastrichtuniversity.nl / 39 Gemeente Groningen (2015), Gesprek met Marten Pothof, geraadpleegd op 13 mei 2015 / 40 Kantoor vol energie (2015), Gebieden: Groningen, Corpus den Hoorn, geraadpleegd op 13 mei 2015 via www.kantoorvolenergie.nl / 41 Hanzehogeschool Groningen (2015), Gesprek met Jan Gerard Hoendervanger, geraadpleegd op 4 juni 2015 / 42 Dynamis (2015), Sprekende cijfers kantorenmarkt 2015, geraadpleegd op 8 mei 2015 / 43 D/Dock (2015), Investeren in de werknemer: Healing Offices, geraadpleegd op 13 mei 2015 via www.ddock.nl / 44 WorldGBC (2015), Health, Wellbeing and Productivity in Offices: The next chapter for green building, geraadpleegd op 4 juni 2015 via www.ukgbc.org

PORSCHE PAVILLON, op Autostadt Wolfsburg. Een 25 hectare groot themapark rond alle merken van de Volkswagengroep, waar architectuur, design en natuur het kader vormt voor o.a. exposities, films, onderzoek en evenementen.

6. Bedrijfsruimte- en bedrijventerreinenmarkt HOOFDPUNTEN

» » » » »

PERSPECTIEF VERBETERD VOOR BEDRIJVEN GERICHT OP BINNENLAND BEDRIJVEN IN DEZELFDE BRANCHE ZOEKEN ELKAAR OP FLEXIBILITEIT BEDRIJFSRUIMTE VAN GROOT BELANG VOOR LEVENSDUUR MULTIFUNCTIONELE EN BINNENSTEDELIJKE BEDRIJVENTERREINEN HEBBEN DE TOEKOMST HUURPRIJZEN IN DE REGIO STABILISEREN

De economie herstelt zich licht, zowel landelijk als regionaal. Dit is terug te zien in een toenemende opname en een aanbod-opname ratio die regionaal stabiliseert en landelijk licht verbetert. Voor een verder herstel van de bedrijfsruimtemarkt zijn gedeelde voorzieningen en gemakkelijk aanpasbare gebouwen met een brede bestemming nodig.

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » 6. Bedrijfsruimte- en bedrijventerreinenmarkt » Pagina 73

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.1 OPNAME LANDELIJK LICHT VERBETERD De opname van bedrijfsruimte is landelijk voor het eerst sinds 2011 toegenomen, wat vooral te danken is aan logistieke en op export gerichte bedrijven. Ook de verhouding tussen aangeboden en opgenomen vierkante meters, de aanbod-opname ratio, is licht verbeterd. Dit heeft enerzijds te maken met het nauwelijks toenemen van het aanbod, wat samenhangt met de geringe gronduitgifte en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen. Anderzijds toont het producentenvertrouwen aan dat bedrijven zich na jaren van herstructurering in de komende jaren weer richten op groei en uitbreiding van hun activiteiten, wat ervoor kan zorgen dat er meer bedrijfsruimte wordt opgenomen. In 2015 wordt een toename van de bedrijfsinvesteringen, particuliere consumptie en investeringen in woningen verwacht. Hierdoor is te verwachten dat het perspectief voor bedrijven gericht op het binnenland licht zal verbeteren. Dit kan ook positieve invloed hebben op de vraag naar bedrijfsruimten. Bedrijfsinvesteringen zullen zich voornamelijk richten op procesverbetering, een bovengemiddelde toename in vraag naar bedrijfsruimte wordt daarom niet verwacht.1 2 Onder procesverbetering wordt onder andere verstaan het efficiënter gebruikmaken van eigen bedrijfsruimte.3

Figuur 6.1 AANBOD EN OPNAME REGIONALE BEDRIJFSRUIMTEMARKT (x1000 m²) Bron: Troostwijk Research

De aanbod-opname ratio is nog lang niet terug op het niveau van voor de crisis. De kans dat aanbod en opname de komende jaren verder uit elkaar groeien is groter dan dat de verhouding hiertussen terugkeert naar het niveau van voor de crisis. Dit heeft voornamelijk te maken met de doorgaans slechte alternatieve aanwendbaarheid van bedrijfsruimten. Hierdoor wordt verwacht dat de leegstand van incourante bedrijfsruimte langjarig zal zijn. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.2 AANBOD EN OPNAME STIJGEN GELIJKMATIG IN DE REGIO Net als gemiddeld in Nederland nemen in Regio Groningen-Assen zowel het aanbod als de opname toe. Waar de verhouding tussen aanbod en opname landelijk al sinds 2009 schommelt tussen de 20 en 25%, schommelt deze in de regio iets heviger: tussen 20 en 35%. De regio volgt de contouren van de landelijke markt, zij het iets grilliger. Deze grotere grilligheid heeft voornamelijk te maken met de grotere invloed van incidentele omvangrijke transacties in Regio Groningen-Assen. Zo zorgden in 2013 twee grote transacties voor 55% van de opname aan vierkante meters in de regio.4

Figuur 6.2 AANBOD EN OPNAME REGIONALE BEDRIJFSRUIMTEMARKT (x1000 m²) Bron: Troostwijk Research 50 %

15000

1200

250

200

80 %

150

60 %

100

40 %

50

20 %

40 % 9000

6000 30 % 3000

0

2007

Aanbod

2008

2009

Opname

2010

2011

2012

2013

2014

20 %

Ratio

Pagina 74 » 6. Bedrijfsruimte- en bedrijventerreinenmarkt » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

0

2007 Aanbod

2008

2009 Opname

2010 Ratio

2011

2012

2013

2014

0%

Doordat de aanbod-opname ratio in de regio de landelijke meerjarentrend volgt, kunnen de landelijke verwachtingen voor de regio overgenomen worden. Het grote verschil is echter dat de opname landelijk voor een belangrijk deel bepaald wordt door de logistieke markt,5 terwijl logistiek vastgoed in de regio nauwelijks een rol speelt.6 Later in dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de markt voor logistiek vastgoed.7 In het Vastgoedrapport van 2013 is aangegeven dat de opname in de regio in dat jaar voor een groot deel (55%) bepaald werd door twee grote transacties van meer dan 10.000 vierkante meter. In 2014 is de opname gestegen en hebben grote transacties geen invloed gehad op het totaal aantal vierkante meters. Het opnamecijfer is daardoor nog positiever dan in de figuur is weergegeven.8

TABEL 6.1: GROOTSTE GEBRUIKERSTRANSACTIES 2014 BRON: Troostwijk Research, Realworks

Adres

Gebruiker

Metrage

Ulgersmaweg 10, Groningen

Vries BV Houthandel

6.270

Produktieweg 9, Roden

Metaalbewerking Noord BV

6.216

Handelsweg 14, Tynaarlo

Maguari

4.850

Schepersmaat 9, Assen

Mammoet

3.460

Leuringslaan 39, Leek

STT Products

3.460

Duinkerkenstraat 50, Groningen

Groningen Shipyard

3.160

Koldingweg 29, Groningen

Dijkstra Citroën Groningen

2.562

Europapark, Groningen


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.3 UITGIFTE GROND LAAT DALENDE MEERJARENTREND ZIEN De uitgifte van nieuwe kavels is ten opzichte van 2013 verdrievoudigd. Maar zoals te zien in het overzicht van de grootste transacties was dat jaar een historisch dieptepunt en daardoor niet een goed referentiejaar. Gekeken naar de jaren voorafgaand aan 2013 is gemiddeld genomen een dalende trend te zien in het aantal hectares uitgegeven grond in de regio.

veel goedkoper om een bestaand bedrijfspand aan te kopen of aan te huren en eventueel op te knappen dan iets nieuws te bouwen op een nieuwe kavel. Dit heeft enerzijds te maken met de relatief lage transactieprijzen (koop en huur) van bestaande bedrijfsruimten en anderzijds met het in stand houden van de grondprijzen.14 Incidenteel is het zelfs aantrekkelijker een bestaand bedrijfsgebouw te slopen en op deze kavel opnieuw te bouwen dan een nieuwe kavel aan te kopen en hierop te bouwen. Dit heeft voornamelijk te maken met de aantrekkelijkere locatie van bestaande bedrijfsruimte en de aantrekkelijkere prijs van een bestaande bedrijfsruimte inclusief sloopkosten.15

TABEL 6.2: GRONDUITGIFTE REGIO GRONINGEN-ASSEN IN HECTARE BRON: Regio Groningen-Assen

Locatie Assen Bedum*

2008

2009

2010

8,6

4,5

1,4

2011

2012

2013

2014

3

1,6

1,4

0,7

1,5

0,8

0

0

Groningen

4,1

0

0,6

0,7

1,5

0

4,1

Hoogezand-Sappemeer (incl. Rengers)

0,4

0,1

0,3

0

1,6

0

0

Leek

3

3,3

1,1

0,9

0,6

0

0

Noordenveld

0

1,9

0,2

0,3

0,4

0,1

0,1

Tynaarlo Totaal

3,8

0,7

0,6

1,2

0,8

0,1

0

19,9

10,5

4,2

7,6

7,3

1,6

4,9

*De gemeente Bedum wordt sinds 2011 in de Bedrijventerreinmonitor van RGA betrokken

Op Groningen na volgen de gemeenten de trend. De gronduitgifte voor 2014 in de gemeente Groningen is voor het overgrote deel te danken aan de uitgifte van 3,9 hectare op de Zernike Campus Groningen.9 Hier wordt de Energy Academy Europe gebouwd, een samenwerking tussen onderwijs en het bedrijfsleven waarbij het thema duurzaamheid centraal staat. Deze Energy Academy Europe wordt slechts deels als bedrijfsruimte gebouwd, ongeveer 2.500 vierkante meter van het totale 16.000 vierkante meter vloeroppervlak. Grote delen worden gebouwd als kantoor- of onderwijsfunctie, waardoor deze grond niet volledig toegerekend kan worden aan de bedrijventerreinen.10 Gezien de wensen van gebruikers nu en in de toekomst hebben de Zernike Campus Groningen samen met het Stadsbedrijvenpark in Assen en de Health Hub in Roden11 kenmerken die het aantrekkelijk maken om te ontwikkelen; hierop wordt later in dit hoofdstuk dieper ingegaan.12 De STEC groep heeft voor Regio Groningen-Assen geprognotiseerd dat er in de periode 2011-2030 gemiddeld 12 hectare grond voor bedrijventerreinen per jaar uitgegeven gaat worden.13 De afgelopen jaren is echter gemiddeld 5,1 hectare uitgegeven en is bovendien een dalende trend te zien. Zoals aangegeven is in de bestaande gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten wel sprake van toenemende dynamiek. Dit kan duiden op een goede focus op herontwikkeling en revitalisering van bestaande bedrijfslocaties of het moeilijk kunnen financieren van een nieuwe locatie. Daarbij is het momenteel


Energy Academy Europe

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.4 HUURPRIJZEN IN DE REGIO STABILISEREN De toegenomen aanbod en opname hebben ervoor gezorgd dat de huurprijzen in de regio gestabiliseerd zijn. In het sociaal-economische hoofdstuk is te lezen dat de economie zich in 2014 en 2015 licht herstelt, ook het klimaat op de bedrijfsruimtemarkt verbeterd. Het grote aanbod zorgt er echter voor dat de huurprijzen stabiel blijven. Een stijging van de huurprijzen is niet te verwachten, gezien de negatieve ontwikkeling van de huurprijzen in andere regio’s in Nederland waar de economische groei hoger ingeschat wordt16 en de centralisatiedrang die bij steeds meer bedrijven gaat spelen.17

TABEL 6.3: BANDBREEDTE HUURPRIJZEN BEDRIJFSRUIMTE GRONINGEN, ASSEN BRON: FGH Bank/DTZ

Huurprijzen per m2/jaar

Bedrijventerreinen

2010

2011

2012

2013

2014

Assen

Stadsbedrijvenpark

30-40

30-40

30-35

25-35

25-35

Scheepersmaat

35-45 35-45

35-40

25-35

25-35

Groningen

Messchenveld

45-50

45-50

40-45

30-40

30-40

Peelerpark

40-45

40-45

35-40

30-40

30-40

Eemspoort

45-50

45-50

40-50

35-45

35-45

Euvelgunne

30-45

30-45

30-40

25-35

25-35

Hoendiep

25-35

25-35

25-35

20-30

20-30

Ulgersmaweg

40-45

40-45

40-45

35-43

35-43

impressie Energy Barn bij EnTranCe, Zernike Campus Groningen


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.5 TOEKOMSTONTWIKKELINGEN De opname neemt voor het eerst in jaren weer toe en is minder afhankelijk van grote transacties, de aanbod-opname ratio stabiliseert en ook de huurprijzen stabiliseren. Dit kan het begin betekenen van herstel op de bedrijfsruimtemarkt, maar waar liggen de kansen? 6.5.1 WENSEN VAN GEBRUIKERS VERANDEREN Gebruikers op de kantorenmarkt roepen het al een tijd, ze willen op een meer multifunctionele en het liefst binnenstedelijke locatie werken. Dit geldt ook steeds meer voor gebruikers van bedrijfsruimte. Monofunctionele bedrijvenparken, waar geen voorzieningen in de directe omgeving zijn, worden daardoor steeds minder aantrekkelijk. Bedrijventerreinen veranderen net als kantoren in werken ontmoetingsplaatsen. De productie en technologie wordt bij veel bedrijven steeds schoner, waardoor het mogelijk wordt om ze binnenstedelijk te vestigen. Voornamelijk kleinere en kennisintensieve bedrijven hebben behoefte aan een binnenstedelijke locatie.18 Hier zijn alle voorzieningen op loopafstand aanwezig en ook hogescholen en universiteiten zijn hier gevestigd. De Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool Groningen op de Zernike Campus Groningen maken dit bedrijventerrein geschikt voor de toekomst. Ondanks dat dit bedrijventerrein aan de rand van de stad ligt, zorgen de voorzieningen bij de universiteit en hogeschool en de goede bereikbaarheid per bus voor een multifunctionele locatie. De gemeente Groningen speelt op deze trend in door plaatselijk horeca en perifere detailhandel toe te staan op bedrijventerreinen. Hierdoor zijn afgelopen jaar onder andere Bauhaus en House of Taste wereldrestaurant naar bedrijventerrein Driebond gekomen. 19 De fysieke verschijningsvorm van bedrijfsgebouwen en terreinen verandert, doordat veel processen digitaal gaan. De belevingswaarde op een bedrijventerrein wordt steeds belangrijker. Een bedrijventerrein dat voldoet aan de wensen van toekomstige gebruikers heeft hoogwaardige openbare ruimten gericht op ontmoeten. Verder worden voorzieningen op dergelijke bedrijventerreinen steeds meer gedeeld, zoals gedeelde opslag en parkeervoorzieningen. In het verlengde hiervan wordt het voor bedrijven steeds belangrijker wie hun buurman is; dit geldt vooral voor kennisintensieve bedrijvigheid. Bedrijventerreinen worden steeds meer een plek van verbinding van kennis en productie, de nabijheid van kennisinstellingen of bedrijven uit dezelfde bedrijfstak of -kolom is daarbij belangrijk. De noodzaak om te innoveren is hiervoor de basis.20 Een voorbeeld hiervan is de Health Hub op bedrijventerrein Bitseveld in Roden. Hier werkt een aantal bedrijven sinds begin 2015 samen met de Hanzehogeschool Groningen, de Rijksuniversiteit Groningen, de gemeente Noordenveld en de provincies Drenthe en Groningen aan verschillende producten om gezond ouder worden te bevorderen. Ondanks dat het niet gelegen is op een binnenstedelijk bedrijventerrein, zorgt de clustering van bedrijven gericht op innovatie in medische technologie en het betrekken van kennis uit de regio ervoor dat dit bedrijventerrein klaar is voor de toekomstige wensen van gebruikers. De provincie Drenthe heeft daarom besloten om 3 miljoen euro te investeren in de Health Hub Roden.21


In Regio Groningen-Assen is te zien dat ondernemers steeds meer gezamenlijk zelf het onderhoud van hun bedrijventerrein regelen. Waar voorheen de gemeente aan de hand van borgniveaus regelde waar en wanneer er onderhoud aan openbare ruimte gepleegd werd, wordt dit geld tegenwoordig steeds meer aan het parkmanagement van een bedrijventerrein gegeven dat daarna zorgt voor onderhoud van het bedrijventerrein.22 Dit is niet de enige vorm van samenwerking tussen gemeente en ondernemers onderling. Binnen het Convenant Ondernemend Groningen denken ondernemers en de gemeente Groningen samen na over het aantrekkelijker maken van de stad Groningen als geheel voor bedrijven en daarmee de werkgelegenheid te stimuleren.23 6.5.2 FOCUS OP SPECIALISTISCHE BEDRIJFSLOCATIES Voor gemeenten is het belangrijk de focus te leggen op een aantal sectoren, waardoor bedrijven die specifieke gemeente als gunstige vestigingslocatie zien. De focus in Regio Groningen-Assen ligt op vijf sectoren. Een van de sectoren richt zich op Healthy Ageing. De aanwezigheid van een Universitair medisch centrum Groningen, een universiteit en hogeschool leggen hiervoor een goede basis. Ook de toenemende vergrijzing die zich in en rondom de regio afspeelt, zoals al besproken in het eerste hoofdstuk, zorgt ervoor dat bedrijven gericht op deze sector zich willen vestigen binnen Regio GroningenAssen. Zoals al eerder in dit hoofdstuk besproken focust de gemeente Noordenveld met de Health Hub Roden op bedrijventerrein Bitseveld zich op bedrijven die producten maken voor de medische technologie. De Energy Academy Europe wordt op de Zernike Campus Groningen gerealiseerd en focust zich op het duurzaam opwekken van energie. In samenwerking met de Hanzehogeschool en de Rijksuniversiteit Groningen wordt hiervoor een opleiding gestart. De regio is van oudsher al gericht op het opwekken van energie door de aanwezigheid van gas in en rondom de regio en bijbehorende bedrijven als Gasunie en GasTerra. Met de komst van bedrijven als Google in de Eemshaven, IBM en Siemens focust de stad Groningen zich steeds meer op ICT en dan voornamelijk op big data.24 Volgens de Fast50 met qua omzet snelst groeiende techbedrijven staat Groningen inmiddels tweede achter Amsterdam. Dit is niet alleen te danken aan de nieuwkomers, maar ook aan grote ICT-bedrijven die al jaren in Groningen gevestigd zijn, zoals VCD en ATOS origin. De pilot van KPN in Noord-Groningen met een 5G-netwerk is een nieuwe impuls voor ICT-bedrijven en bijbehorende werkgelegenheid.25 Suiker Unie en AkzoNobel zijn samen een onderzoek gestart naar de mogelijkheid om biochemicaliën uit bietsuiker te produceren. Deze biochemicaliën kunnen producten opleveren als vitamines en antibiotica. Dit verbindt twee belangrijke sectoren in de regio: biochemie en healthy ageing. Zo is te zien dat de verschillende focusgebieden, qua werkgelegenheid, hun vruchten afwerpen en de kans op toekomstige bloeiende bedrijventerreinen toeneemt.26

Met Sensor City richt de gemeente Assen zich op de sensortechnologie. Hierbij wordt de stad Assen en het TT-circuit als proef tuin gebruikt voor sensoren op het gebied van geluid en mobiliteit. Sensor City is een opleidingsinstituut waarbij verschillende bedrijven en overheidspartijen op het gebied van onder andere mobiliteit zijn aangesloten,27 waaronder TomTom en TNO.28 6.5.3 BEDRIJFSRUIMTEN MET TOEKOMSTPERSPECTIEF Zoals al genoemd in voorgaande paragrafen veranderen de wensen van gebruikers van bedrijfsruimte. Multifunctionaliteit is daarbij erg belangrijk en daarom hebben bedrijventerreinen in of nabij het centrum van een stad de toekomst. Ook bedrijventerreinen met de focus op een bepaalde bedrijfstak worden steeds aantrekkelijker.29 Bedrijventerreinen worden beter alternatief aanwendbaar wanneer de bestemmingen van uitgegeven grond of bestaande bedrijfsruimte breed is. De leegstand op bedrijventerreinen kan worden aangepakt door het in een breder perspectief te zien, bestemmingen te verbreden en het multifunctioneel te maken, van bezit naar gebruik. Hierbij kan gedacht worden aan bestemmingen als GDV/PDV en horecabestemmingen. Het is wel van belang niet op alle bedrijventerreinen de bestemmingen te verbreden omdat hierdoor het effect van de maatregel verdwijnt30 en concurrentie kan ontstaan met bijvoorbeeld de eigen binnenstad.31 Toekomstige bedrijventerreinen en bedrijfsruimten zijn gemakkelijk aanpasbaar voor nieuwe gebruikers. Hoofdzakelijk zal er dus minder specifiek gericht op een gebruiker gebouwd worden. Al zijn er altijd uitzonderingen te noemen, zoals het datacenter van Google in de Eemshaven. Het delen van opslag en parkeerplaatsen is hierbij een belangrijke trend. Verder zijn demontabele en snel aanpasbare bedrijfsruimten klaar voor de toekomst.32 In Regio Groningen-Assen valt op dat bedrijven steeds minder bedrijfsruimte nodig hebben en daardoor gebouwen gaan delen. Een voorbeeld van een bedrijfsverzamelgebouw is een voormalige autoshowroom aan de Moermanskweg, waar nu meerdere huurders gebruik maken van de bedrijfsruimte.33

Van alle startende MKB-bedrijven in de provincie Groningen start driekwart binnen de regio en voornamelijk in de stad Groningen. Het aantal startende bedrijven ligt hoger dan het landelijk gemiddelde. Hierbij gaat het voornamelijk om kennisintensieve bedrijven, die graag in de nabijheid van de universiteit en hogeschool in de stad willen zitten.34 De innovatiedrang is bij het MKB het grootst, hierdoor wordt vooral gefocust op automatisering en niet of nauwelijks op uitbreiding van bedrijfsruimte.35 Het relatief grote aantal starters in de stad Groningen kan nu en in de toekomst zorgen voor veel vraag naar bedrijfsruimte met kleine oppervlaktes in bijvoorbeeld flexibele bedrijfsverzamelgebouwen. In de stad Groningen wordt hierop ingespeeld door het voormalige PostNL bedrijfspand bij het centraal station om te vormen tot bedrijfsverzamelgebouw, genaamd The Big Building. Momenteel is er 6.000 vierkante meter beschikbaar, dit kan oplopen tot 14.000 vierkante meter, geschikt voor honderden starters.36 6.5.4 LOGISTIEK VASTGOED STEEDS BELANGRIJKER Zoals bekend wordt online winkelen steeds belangrijker. Hierdoor neemt ook de vraag toe naar logistiek vastgoed, van waaruit de producten naar de consumenten en retailers worden verstuurd.37 Regio Groningen-Assen is ten opzichte van de rest van Nederland minder gunstig gelegen voor logistieke bedrijven gericht op het buitenland. Vanuit het zuiden van Nederland zijn belangrijke gebieden in Duitsland, Frankrijk en België goed te bereiken. De regio is wel gunstig gelegen ten opzichte van het noordelijke deel van Europa zoals Noord-Duitsland, Scandinavië en de Baltische staten. Terwijl in de rest van Nederland de opname van logistiek vastgoed sneller stijgt dan ander bedrijfsmatig vastgoed, hebben er in de regio in deze sector nauwelijks transacties plaatsgevonden.38

Naast het feit dat Regio Groningen-Assen voor een deel van Europa relatief ongunstig ligt ten opzichte van andere regio’s in Nederland, speelt ook mee dat logistieke dienstverleners, net als bedrijven in andere sectoren, steeds meer gaan clusteren om hiermee schaalvoordelen te creëren. Hierbij concentreren logistieke bedrijven gericht op het buitenland zich voornamelijk in Rotterdam, Amsterdam en de grote steden in Noord-Brabant. Deze gebieden kenmerken zich door een hoge bevolkingsdichtheid en belangrijke infrastructurele kruispunten, zoals de Rotterdamse haven, Schiphol en belangrijke uitvalswegen naar dichtbevolkte gebieden in Duitsland en België.41 In tegenstelling tot een doorvoerroute naar andere delen in Europa is Groningen wel een goede vestigingsplaats voor logistieke bedrijven die het verzorgingsgebied van Regio Groningen-Assen bedienen.42 Het combineren van last mile distributie met pick-up points op bedrijventerreinen wil de gemeente Groningen meer gaan toestaan.43 Zij is van mening dat dit geen invloed heeft op het winkelende publiek in het centrum van Groningen. Dit in tegenstelling tot Assen, waar het tot nu toe alleen is toegestaan pick-up points in het winkelcentrum te vestigen.44 Ook als vestigingsplaats voor logistieke bedrijven gericht op de Benelux is de regio aantrekkelijk, om hiermee het noordelijke deel van Nederland te bedienen. Hierbij is Sluyter weer een goed voorbeeld, die verdeeld over Nederland 6 vestigingen heeft waarbij Assen dient als punt voor het noordelijke deel van Nederland.45

De belangrijkste ontwikkeling op logistiek gebied is de nieuwbouw van Sluyter Logistics in Assen. Dit is een goed voorbeeld van een vraag uit de markt die door het bestaande aanbod niet beantwoord kan worden. Sluyter wil namelijk uitbreiden en dit is niet mogelijk op eigen terrein.39 Er is veel aanbod van logistiek vastgoed in Nederland, maar dit aanbod bestaat grotendeels uit verouderd vastgoed. Het aanbod van hoogwaardig logistiek vastgoed is beperkt, waardoor nieuwbouw noodzakelijk is. Dit laatste is ook het geval bij Sluyter logistics.40


The Big Building, Groningen

Europapark, Groningen

1 FGH Bank (2015), FGH Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 1 april 2015 / 2 Troostwijk Research (2015), Aanbod en opname bedrijfsruimte, geraadpleegd op 14 april 2015 / 3 Regio Groningen-Assen, gesprek met Hero Havenga de Poel, geraadpleegd op 14 april 2015 / 4 Troostwijk Research (2015), Aanbod en opname bedrijfsruimte, geraadpleegd op 14 april 2015 / 5 NVM Business (2015), Stand van zaken Nederlandse markt voor bedrijfsruimte, geraadpleegd op 14 april

2015 / 6 Troostwijk Research (2015), Aanbod en opname bedrijfsruimte, geraadpleegd op 14 april 2015 / 7 FGH Bank (2015), FGH Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 1 april 2015 / 8 Troostwijk Research (2015), Aanbod en opname bedrijfsruimte, geraadpleegd op 2 april 2015 / 9 Regio Groningen-Assen (2015), Stand van zaken bedrijventerreinen, geraadpleegd op 2 april 2015 / 10 Rijksuniversiteit Groningen (2015), Energy Academy Europe, geraadpleegd op 1 mei 2015 / 11 Regio Groningen-Assen, gesprek met Hero Havenga de Poel, geraadpleegd op 14 april 2015 / 12 NVM Business (2015), Stand van zaken Nederlandse markt voor bedrijfsruimte, geraadpleegd op 2 april 2015 / 13 Stec Groep B.V. (2012), Naar vraaggerichte werklocatiestrategie, geraadpleegd op 14 april 2015 / 14 Overduin & Casander (2015), gesprek met Theo Overduin, geraadpleegd op 16 april 2015 / 15 Gemeente Groningen (2015), gesprek met Marten Pothof, geraadpleegd op 16 april 2015 / 16 DTZ Zadelhoff (2015), Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, geraadpleegd op 2 april 2015 / 17 Gemeente Groningen (2014), De Rode Loper, Groningen biedt ondernemers de ruimte, geraadpleegd op 2 april 2015 / 18 FGH Bank (2015), FGH Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 1 april 2015 / 19 Gemeente Groningen (2015), gesprek met Marten Pothof, geraadpleegd op 17 april 2015 / 20 H FGH Bank (2015), FGH Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 14 april 2015 / 21 Healthy Ageing Network (2015), Groen licht voor Health Hub Roden, geraadpleegd op 14 april 2015 / 22 Gemeente Groningen (2015), gesprek met Marten Pothof, geraadpleegd op 17 april 2015 / 23 Convenant Ondernemend Groningen (2014), Convenant Ondernemend Groningen, geraadpleegd op 17 april 2015 / 24 Ministerie van Economische zaken (2015), Sectoren in beeld, geraadpleegd op 2 april 2015 / 25 ING Economisch Bureau (2015), Regio’s in 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 / 26 FD (2015), Akzo Nobel mikt op biochemicaliën uit bietsuiker, Geraadpleegd op 1 april 2015 / 27 Gemeente Assen (2015), gesprek met Hester de Rijk en Aline Otten geraadpleegd op 17 april 2015 / 28 Sensorcity (2015), Innovatieplatform voor livinglab Assen, geraadpleegd op 4 mei 2015 via www.sensorcity.nl / 29 NVM Business (2015), Stand van zaken Nederlandse markt voor bedrijfsruimte, geraadpleegd op 2 april 2015 / 30 Regio Groningen-Assen, gesprek met Hero Havenga de Poel, geraadpleegd op 17 april 2015 / 31 Gemeente Assen (2015), gesprek met Hester de Rijk en Aline Otten geraadpleegd op 17 april 2015 / 32 FGH Bank (2015), FGH Vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 1 april 2015 / 33 Overduin & Casander (2015), gesprek met Theo Overduin, geraadpleegd op 16 april 2015 / 34 ING Economisch Bureau (2015), Regio’s in 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 / 35 ING (2015), Innovatie hoog op de agenda bij middelgrote bedrijven, geraadpleegd op 2 april 2015 / 36 FD (2015), Groningen krijgt startersfabriek voor honderden ondernemers, geraadpleegd op 4 mei 2015 / 37 Dynamis (2015), Marktscan logistiek, geraadpleegd op 2 april 2015 / 38 Troostwijk Research (2015), Aanbod en opname bedrijfsruimte, geraadpleegd op 16 april 2015 / 39 Gemeente Assen (2015, gesprek met Hester de Rijk en Aline Otten geraadpleegd op 16 april 2015 / 40 Dynamis (2015), Marktscan Logistiek, geraadpleegd op 16 april 2015 / 41 DTZ Zadelhoff (2015), Vastgoedvisierapport 2015, geraadpleegd op 2 april 2015 / 42 Overduin & Casander (2015), gesprek met Theo Overduin, geraadpleegd op 16 april 2015 / 43 Gemeente Groningen (2015), gesprek met Marten Pothof, geraadpleegd op 17 april 2015 / 44 Gemeente Assen (2015), gesprek met Hester de Rijk en Aline Otten, geraadpleegd op 17 april 2015 / 45 Logistiek; Autonoom op weg (2015), Optimisme overheerst in markt met hoge prijsdruk, geraadpleegd op 4 mei 2015

THE EDGE, Amsterdam (Ronald Tilleman en OVG Real Estate), heeft volgens het oordeel van Building Research Establishment (BRE), de wereldwijde beoordelaar van duurzame gebouwen, de hoogste score voor nieuwe gebouwen ontvangen die ooit is afgegeven.

7. Beleggingsmarkt HOOFDPUNTEN » » » »

BELEGGINGSVOLUME IN NEDERLANDS VASTGOED GESTEGEN REGIONAAL BELEGGINGSVOLUME BEPAALD DOOR ENKELE GROTE TRANSACTIES STERKE TOENAME BUITENLANDSE INVESTEERDERS IN NEDERLANDS VASTGOED FLEXIBILITEIT EN DUURZAAMHEID ALS RANDVOORWAARDE

In 2014 is het beleggingsvolume sterk gestegen en bijna terug op het niveau van voor de crisis in 2008. Het grootste deel van de investeringen vond plaats op de kantorenmarkt, maar ook huurwoningen zijn steeds meer in trek. Een belangrijke ontwikkeling in 2014 is dat buitenlandse beleggers in toenemende mate weer actief zijn op de Nederlandse markt. De afgelopen jaren heeft een verschuiving plaatsgevonden van een markt gedomineerd door Nederlandse investeerders naar een markt van buitenlandse investeerders. Ook regionaal is een stijging in het beleggingsvolume te zien. Een verklaring hiervoor ligt echter in een klein aantal grote transacties dat grote invloed heeft op het totale beleggingsvolume.

Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen » 7. Beleggingsmarkt » Pagina 83

Figuur 7.1 BELEGGINGSVOLUME NAAR SECTOR Bron: Troostwijk Research

Binnenring: Regio Groningen-Assen Buitenring: landelijk

Overig

Hotels en horeca 5% 3%

Bedrijfsruimte

2%

11%

Woningen 18%

36%

44% 36% 31% Kantoorruimte 14% Winkelruimte

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.1 BELEGGINGEN ALGEMEEN Het beleggingsvolume in Nederlands commercieel vastgoed is in 2014 in alle segmenten hoger dan in 2013. In 2014 werd voor meer dan 10,1 miljard euro in commercieel vastgoed geïnvesteerd tegen ruim 5,1 miljard in 2013. Dit is bijna een verdubbeling, waarmee het volume na een periode van dalingen tijdens de crisis nu bijna op het niveau van 2008 ligt.1 Opvallend hierbij is dat de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt nu anders verlopen dan in voorgaande periodes. Een aantrekkende economie heeft in het verleden tot een hogere opname op de gebruikersmarkten geleid, waardoor het beleggersvertrouwen toenam en beleggingsvolumes stegen. In de huidige markt is deze cyclus echter omgedraaid. Investeringen van beleggers zijn gestegen terwijl op de gebruikersmarkten nog nauwelijks volume wordt opgenomen.2 Door onder andere reorganisaties is steeds meer vraag naar juist minder meters, waarbij bedrijven vooral vervangingsvraag hebben en vierkante meters teruggeven aan de markt. De verschillende segmenten hebben elk een andere interesse van beleggers. Zo geniet de kantorenmarkt brede internationale belangstelling, terwijl winkels in hoofdwinkelstraten vooral drijven op binnenlandse investeringen. Bedrijfsruimte, vooral de markt voor logistieke ruimten, is zeer populair bij buitenlandse investeerders. Zij zien Nederland bij uitstek als logistiek land met Duitsland als achterland en logistieke punten als Schiphol en de Rotterdamse haven. Ook huurwoningen staan bij beleggers op de kaart, mede door de schaalvergroting en veranderingen in het huurbeleid.3

TABEL 7.1: LANDELIJK BELEGGINGSVOLUME PER SECTOR BRON: Troostwijk Research

Soort Kloosterveste, Assen

Pagina 84 » 7. Beleggingsmarkt » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

2012

2013

2014

Verschil '13/'14

Woningen

1.169.185.889

1.602.984.396

3.658.557.916

56%

Winkelruimte

1.019.931.824

784.667.874

1.427.988.445

45%

Kantoorruimte

1.133.901.509

1.486.335.163

3.171.982.831

53%

Bedrijfsruimte

352.448.295

579.182.346

1.120.344.963

48%

Hotels en horeca

211.756.675

471.591.200

475.985.000

1%

Overig

565.001.527

255.744.647

255.759.652

0%

Totaal

4.452.225.720

5.180.505.626

10.110.618.807

49%

7.1.1 BELEGGINGSVOLUME REGIONAAL In Regio Groningen-Assen is het beleggingsvolume eveneens gestegen. Het afgelopen jaar heeft er een stijging van 58% plaatsgevonden ten opzichte van 2013. Het is hierbij echter lastig te spreken van een opmars in beleggingsvolume omdat er per jaar erg grote verschillen zijn. Het afgelopen jaar hebben relatief weinig transacties in Regio Groningen-Assen plaatsgevonden, maar omdat de markt in deze regio relatief klein is, leidt een grote transactie snel tot een grote procentuele stijging. Zo is de stijging in 2014 in beleggingsvolume voor een groot deel te danken aan grote kantoortransacties aan de Laan Corpus den Hoorn en het Cascadeplein te Groningen. Deze transacties waren gezamenlijk verantwoordelijk voor een beleggingsvolume van 21,5 miljoen euro. Het grootste deel van de investeringen, ruim 28 miljoen euro, kwam mede door bovenstaande transacties ten goede aan de kantorenmarkt. Naast de kantorenmarkt is ook het beleggingsvolume op de markt voor winkelruimten in 2014 gestegen. Deze stijging is vooral te danken aan de verkoop van het winkelcentrum ‘Kloosterveste’ in Assen voor 18,9 miljoen euro. TABEL 7.2: REGIONAAL BELEGGINGSVOLUME PER SECTOR BRON: Troostwijk Research

Categorie

2012

2013

Woningen

€ 2.400.000

€ 14.339.501

2014 Verschil '13/'14 € 12.276.500

-14%

Winkelruimte

€ 21.698.001

€ 9.125.617

€ 23.926.780

162%

Kantoorruimte

€ 4.495.000

€ 3.715.000

€ 28.950.000

679%

Bedrijfsruimte

€ 9.575.000

€ 1.340.000

€ 1.150.000

-14%

-

-

-

-

Hotels en horeca Overig Totaal beleggingsvolume

€ 2.295.000

€ 13.450.000

-

-100%

€ 40.463.001

€ 41.970.118

€ 66.303.280

58%

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.2 BELEGGINGSSECTOREN UITGELICHT 7.2.1 WONINGMARKT Van de totale investeringen in commercieel vastgoed vorig jaar is 36% geïnvesteerd in de woningmarkt. Het beleggingsvolume van woningbeleggingen heeft nog niet eerder zo’n groot deel van het totaal uitgemaakt.4 Buitenlandse beleggers worden steeds belangrijker voor de woningmarkt. De afgelopen jaren is hun aandeel op de Nederlandse markt sterk gestegen, wat door het op de markt komen van grote portefeuilles van onder meer CBRE en Vestia nog versterkt wordt. In 2014 hebben buitenlandse beleggers voor ruim 1,5 miljard euro geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen. Hiermee vullen ze de woningcorporaties aan, waarmee de markt minder door de woningcorporaties wordt gedomineerd.5

De interesse van beleggers in de vrije huursector neemt steeds meer toe. Dit komt doordat koopwoningen door nieuwe hypotheekregels nog steeds moeilijk gefinancierd kunnen worden, waardoor meer mensen gaan huren en woningcorporaties zich focussen op de sociale woningbouw.6 Het beleggen in sociale huurwoningen heeft als voordeel dat het een stabiele huurstroom geeft en weinig leegstand. Lichte daling volume op de regionale woningmarkt In tegenstelling tot het landelijk beeld zijn beleggers in Regio Groningen-Assen nauwelijks actief op de woningmarkt. Beleggers focussen zich vooral op groeiregio’s en regio’s met een woningtekort. In 2014 is het beleggingsvolume ten opzichte van 2013 afgenomen. Er heeft slechts een beperkt aantal beleggingstransacties op de woningmarkt plaatsgevonden, in Hoogezand-Sappemeer en Assen. Bij deze transacties zijn meer dan 120 huurwoningen verkocht met een waarde van ruim 12,2 miljoen euro. In vergelijking met 2009 en 2010 blijft het beleggingsvolume nog flink achter, toen werd namelijk bijna vier keer zoveel in de woningmarkt geïnvesteerd. Te zien is dat het indirecte rendement op de woningmarkt na een aanhoudende daling vanaf 2010 in 2014 is gestegen en positief is. In combinatie met het licht gestegen directe rendement is een sterke stijging in het totale rendement te zien. Een oorzaak hiervan kan worden gevonden in de stijgende verkoopprijzen en stijgende huurprijzen.

TABEL 7.3: WONINGMARKT BRON: Troostwijk Research, IPD, bewerking SVR

Beschrijving

2012

2013

2014

Beleggingsvolume Nederland (€/mln)

1.169,2

1.603,0

1.849,9

Beleggingsvolume Regio G-A (€/mln)

2,4

14,3

12,3

Totaal rendement

0,6%

0,6%

5,2%

Direct rendement

4,3%

4,5%

4,7%

-3,6%

-3,8%

0,5%

BAR (nieuwbouw Noord-NL)

Indirect rendement

5,3-6%

5,5-6,5%

5,5-6,5%

BAR (bestaande bouw Noord-NL)

6,7-7%

6,7-7,5%

7,0-8,5%


7.2.2 WINKELMARKT De Nederlandse economie toont tekenen van herstel, maar dat geldt nog niet voor de beleggingen op de winkelmarkt. Vergeleken met 2013 zijn de investeringen op de winkelmarkt wel gestegen met 45% naar 1,43 miljard euro, na vier achtereenvolgende jaren waar de investeringen gedaald zijn. Maar de sterke stijging is te danken aan de verkoop van een aantal grote portfolio’s en objecten als de Kalvertoren in Amsterdam en Bataviastad te Lelystad. Ongeveer 47% van het beleggingsvolume was afkomstig van buitenlands kapitaal, aanzienlijk meer dan in voorgaande jaren. Beursgenoteerde fondsen hebben zich het afgelopen jaar nog steeds op prominente core assets gericht, terwijl lokale kleinere beleggers vooral units in hoofdwinkelstraten en kleine tot middelgrote objecten kochten.7

7.2.3 KANTORENMARKT Voor het eerst sinds jaren vertoont de kantorenmarkt een opwaartse lijn. Het beleggingsvolume heeft het afgelopen jaar het hoogste niveau sinds 2007 bereikt. Ook in de gebruikersmarkt was beweging, met een stijging van 5% in opname ten opzichte van 2013.10 Er is echter nog steeds sprake van veel leegstand en prijsdalingen op de kantorenmarkt. In 2013 begon de opwaartse trend met een investeringsvolume van bijna 1,5 miljard euro. Deze groei heeft zich in 2014 sterker doorgezet, vooral in het laatste kwartaal, waardoor 2014 het sterkste jaar is sinds het begin van de economische crisis. In 2014 kwam het beleggingsvolume op de kantorenmarkt met een stijging van 53% ten opzichte van 2013 uit op bijna 3,2 miljard. Deze toename valt voor het grootste deel toe te schrijven aan buitenlands kapitaal dat zich de op de Nederlandse markt is gaan begeven.

Sterke stijging beleggingen regionale winkelmarkt Ongeveer de helft van de transacties in Nederland deed zich voor in het centrum van steden. Dit was ook in Regio Groningen-Assen het geval. In 2014 heeft een aantal transacties plaatsgevonden in de Herestraat van Groningen en het winkelcentrum ‘Kloosterveste’ in Assen.8 De regionale transacties waren goed voor bijna 24 miljoen euro, wat bijna een verdubbeling is ten opzichte van 2013. Samen met Leiden staat Groningen qua transacties vlak achter de G4 van Nederland. Veel huurders hebben in Groningen gekozen voor niet-centrumlocaties zoals de Zwanestraat en de Oosterstraat.9

Sterke toename investeringen regionale kantorenmarkt Ook het beleggingsvolume op de kantorenmarkt in Regio Groningen-Assen is in 2014 sterk toegenomen ten opzichte van 2013. Een en ander kan verklaard worden door het relatief grote volume van kantorentransacties van het afgelopen jaar. De grootste transacties hebben plaatsgevonden aan Laan Corpus den Hoorn en het Cascadeplein in Groningen. Samen waren zij verantwoordelijk voor 74% van het totale beleggingsvolume op de regionale kantorenmarkt.

Vergeleken met 2013 is het indirecte rendement op winkelvastgoed minder hard gedaald, maar het is hiermee nog niet positief. Het totale rendement ligt met 2,5% wel hoger dan in 2013, maar in vergelijking met andere deelmarkten wordt met winkelvastgoed het laagste rendement behaald.

Het totale rendement op de kantorenmarkt is in 2014 toegenomen tot 3,9%, waardoor dit weer in de zwarte cijfers staat. Het indirecte rendement is echter nog steeds negatief. Dit kan verklaard worden doordat de huurprijzen van kantoren in de regio wederom gedaald zijn.11 Verwacht wordt dat deze ook in 2015 nog een dalende lijn zullen vertonen.

TABEL 7.4: WINKELMARKT

TABEL 7.5: KANTORENMARKT

BRON: Troostwijk Research, IPD, bewerking SVR


Beschrijving

2012

2013

2014


1.019,9

784,7

1.428,0


21,7

9,1

23,9

Totaal rendement

4,2%

1,1%

2,5%

Direct rendement

6,1%

6,1%

6,3%

Indirect rendement

-1,7%

-4,7%

-3,6%

BAR (nieuwbouw Noord-NL)

5-7%

5-7%

5,50-7,50%

7,50-10%

7,50-10,50%

7-10,50%

BAR (bestaande bouw Noord-NL)


Beschrijving

2012

2013

2014


1.133,9

1.486,3

3.172,0


4,5

3,7

29,0

Totaal rendement

-2,7%

-2,4%

3,9%

Direct rendement

6,6%

7%

7%

Indirect rendement BAR (beste locaties Noord-NL) BAR (overige locaties Noord-NL)

-8,8%

-8,9%

-2,9%

8-9,50%

8-9,50%

8-10%

9-12%

9-12%

9-13%

Cascadeplein, Groningen

7.2.4 BEDRIJFSRUIMTEMARKT De bedrijfsruimtemarkt toonde in 2014 tekenen van herstel. Dit is mede te danken aan de bescheiden groei van de Nederlandse economie en het toenemende producentenvertrouwen, wat heeft gezorgd voor grotere dynamiek op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. In 2014 werd voor ruim 1,1 miljard in bedrijfsruimte geïnvesteerd, wat bijna een verdubbeling is ten opzichte van 2013. Met name Engelse en Amerikaanse partijen traden toe tot de markt. De lage prijzen, gunstige rendementen en een lage stand van de kapitaalrente speelden hierbij een grote rol. Beleggingsvolume regionaal licht gedaald Niet overal werd even sterk geprofiteerd van de toenemende vraag. In Flevoland, Friesland en Groningen werden gemiddeld minder meters opgenomen dan in de rest van Nederland. Toch lijkt de bedrijfsruimtemarkt in Regio Groningen-Assen zich na een sterke afname van de opname in 2012 nu te herstellen.12 De vraag naar bedrijfsruimte heeft er tevens voor gezorgd dat de rendementen

7.2.5 OVERIG In 2014 heeft er landelijk slechts een aantal transacties plaatsgevonden op de markt voor hotels, horeca en overig vastgoed. Dit betroffen voornamelijk transacties in de Randstad. De grootste transacties betroffen een Q-park en een aantal hotels in Amsterdam. In Regio Groningen-Assen hebben geen beleggingstransacties op deze markt plaatsgevonden. Om deze reden wordt er in dit hoofdstuk geen verdere aandacht aan besteed. In de regio wordt al jaren nauwelijks op de markt voor overig vastgoed geïnvesteerd. Het is echter voor het eerst sinds 2008 dat er geen transacties hebben plaatsgevonden.

zijn gestegen. Het totale rendement op bedrijfsruimten bedroeg in 2014 bijna het dubbele ten opzichte van het jaar ervoor. Toch wordt in Regio Groningen-Assen slechts incidenteel belegd in bedrijfsruimte. In 2014 zijn hier twee bedrijfsruimten verkocht aan de Neutronstraat en op de Zernike Campus Groningen.

TABEL 7.6: BEDRIJFSRUIMTEMARKT

TABEL 7.7: OVERIG VASTGOED*



Beschrijving

2012

2013

2014


352,4

579,2


9,6

1,3

Totaal rendement

1,5%

5,2%

9,8%

Direct rendement

6,5%

7,6%

7,8%

Indirect rendement

Indirect rendement BAR (beste locaties Noord-NL) BAR (overige locaties Noord-NL)

Beschrijving

2012

2013

2014

1.120,3


776,8

727,3

731,7

1,2


2,3

13,5

-

Totaal rendement

4,3%

3,9%

4,7%

Direct rendement

6,4%

6,5%

6,5%

-4,8%

-2,3%

1,8%

8,75-12%

8,75-12%

9-12%

9,75-12,50%

9,75-13%

11-14%


BAR (beste locaties Noord-NL) BAR (overige locaties Noord-NL)

-2,0%

-2,4%

-1,6%

8,75-12%

8,75-12%

9-12%

9,75-12,50%

9,75-13%

11-14%

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.3 AANDEEL BUITENLANDSE BELEGGERS NEEMT TOE Voor de crisis waren buitenlandse beleggers ook al actief op de Nederlandse vastgoedmarkt. In de crisisjaren hebben veel buitenlandse investeerders zich hier echter weer uit teruggetrokken. Zodoende werd de beleggingsmarkt in Nederland tot 2012 met 70% gedomineerd door Nederlandse investeerders. Maar in 2013 en 2014 was 66% van het totale investeringsvolume afkomstig van buitenlandse investeerders. Een oorzaak hiervan kan gezocht worden in de slechtere positie van Nederlandse beleggers die nauwelijks financiering hebben kunnen krijgen. Niet alleen is het totale aandeel buitenlandse beleggers groter geworden, ook de samenstelling is diverser geworden. Naast Duitse investeerders valt op dat ook steeds meer investeerders vanuit de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk tot de Nederlandse markt toetreden en samen verantwoordelijk waren voor 43% van de totale buitenlandse investeringen.13

De lagere vastgoedwaarderingen en relatief hoge aanvangsrendementen ten opzichte van andere landen zorgen ervoor dat Nederlands vastgoed aantrekkelijk voor hen wordt om in te investeren. In Regio Groningen-Assen is de invloed van buitenlandse beleggers echter minder te merken. Deze groep investeert vooral in de Randstad en in groeiregio’s.14 In Regio Groningen-Assen komt het incidenteel voor. In 2014 hebben buitenlandse beleggers de kantoorlocaties aan de Laan Corpus den Hoorn en het Cascadeplein in Groningen gekocht en het winkelcentrum Kloosterveste in Assen. Buitenlandse beleggers investeren niet meer alleen in kantoren en winkels maar ook steeds meer in huurwoningen. Er zijn weinig alternatieven met hetzelfde gewenste rendement en huurwoningen bieden stabiele huurinkomsten. Buitenlandse beleggers bieden tevens kansen voor de Nederlandse partijen. Deze partijen zorgen voor waardetoevoeging van de bestaande voorraad door de leegstand aan te pakken en te investeren in panden zodat deze weer courant worden.15 Net als institutionele beleggers is de buitenlandse belegger vooral gericht op A-locaties. Hierdoor neemt de tweedeling tussen toplocaties en overige locaties in alle segmenten toe. Al een aantal jaren bestaat er een scheve verhouding tussen aanbod en opname doordat de gebruikersmarkten nog niet aantrekken.16

Figuur 7.2 BUITENLANDSE INVESTEERDERS 2014 Bron: Troostwijk Research Overig

Qatar België 5%

Frankrijk

3%

6% Verenigde Staten

5%

36%

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.4 FLEXIBILITEIT EN DUURZAAMHEID WORDEN STEEDS BELANGRIJKER Op de vastgoedmarkt is steeds meer vraag naar hybride gebouwen, gebouwen die makkelijk zijn om te zetten naar verschillend gebruik. Flexibiliteit in vastgoed wordt steeds belangrijker, een gebouw moet ook in de toekomst nog aan de vraag van gebruikers kunnen voldoen. Het is daarbij belangrijk om gebouwen duurzaam en voor een langere periode te realiseren met een toekomstbestendige visie.17 De combinatie van locatie, object en gebruik is hierbij cruciaal.18 Er is echter maar een beperkt deel van de huidige vastgoedvoorraad dat aan deze combinatie voldoet. Voor huurders is het belangrijk dat een gebouw aan hun wensen voldoet. Door een flexibel gebouw te realiseren dat ook in de toekomst nog zijn functie kan vervullen, is er meer zekerheid over de toekomstige rendementen en inkomsten. Ook biedt dit een beter waardeperspectief.19 Het gebouw moet aantrekkelijk zijn voor gebruikers. Een goed voorbeeld hiervan is de Mediacentrale op het Europapark in Groningen: een hybride gebouw dat getransformeerd is van een centrale naar een bedrijfsgebouw. De Mediacentrale is een erg populair gebouw op een goede locatie, waar verschillende partijen hun intrek hebben genomen en zich vrijwel geen leegstand voordoet. Dit gebouw kan in de toekomst ook makkelijk worden omgezet naar bijvoorbeeld wonen of hotel.20

31% Verenigd Koninkrijk 14% Duitsland


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.5 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Naast het aantrekken van de interesse van buitenlandse investeerders en het toenemende belang van flexibiliteit en duurzaamheid zijn er nog andere trends op de beleggingsmarkt te zien. Door differentiatie in de markt worden beleggers, ontwikkelaars en financiers namelijk gedwongen om op een andere manier naar de investering te kijken. Rendement is door de sterke vragersmarkt niet meer vanzelfsprekend voor beleggers. De komende jaren is het rendement sterk afhankelijk van huurinkomsten.21 Hierom is het belangrijk voor beleggers om meer aandacht te besteden aan de gebruiker en zijn wensen. Locatie is steeds minder de doorslaggevende factor. Er zullen hierdoor vooral kansen ontstaan voor vastgoedeigenaren die de vragersmarkt begrijpen en een gebouw aanbieden dat gebruikers boeit. Vastgoedondernemerschap is hierbij belangrijk. Gebruikers kunnen zo eerder naar een bepaald gebouw worden getrokken; het is van belang om onderscheidend te zijn. De waarde voor de gebruiker ligt vooral in het zo goed mogelijk voldoen aan de huisvestingsvoorkeur en het meedenken van de eigenaar van het object. Er is steeds meer vraag naar minder vierkante meters. Om deze reden is het van belang om een gebouw in kleinere ruimten in te kunnen delen waardoor meer flexibiliteit aan de gebruikers kan worden geboden.22

Mediacentrale, Groningen


Het is belangrijk om meer inzicht te krijgen in het gebruik van het gebouw en de exploitatie ervan. Er kan gezamenlijk met de gebruiker geïnvesteerd worden in het verduurzamen van gebouwen en het rendabel maken ervan. Op het gebied van duurzaamheid kan hierbij onder meer gedacht worden aan zonnepane len in glas en glazen dakpannen. Techniek zal zich hierbij naar verwachting steeds meer laten zien.23 Eigenaren kunnen dankzij slimme technologieën steeds beter de gebruikskosten van een gebouw optimaliseren. Hierdoor kunnen ze efficiency creëren voor gebruikers van het gebouw.24 Ook is het belangrijk om een makkelijk aanpasbaar gebouw te realiseren dat snel aan veranderende huurderwensen kan worden aangepast. Het analyseren van de huisvestingsprestaties kan nieuwe inzichten geven waarmee het gebruik kan worden geoptimaliseerd en kosten kunnen worden verlaagd. Door deze informatie beschikbaar te maken voor de gebruiker van het gebouw kan worden gewerkt aan een langetermijnrelatie en gebruikersloyaliteit. Ook ontstaat door het verlagen van exploitatiekosten een beter rendement. Om hier het meeste uit te halen is goede communicatie tussen huurder en eigenaar van het gebouw cruciaal. Ook de aardbevingsproblematiek speelt steeds meer en zal waarschijnlijk invloed hebben op beleggingen.25 Met name het noordelijke deel van Groningen heeft hier last van, beleggers zullen voorzichtiger zijn met investeringen in steden als Appingedam en Delfzijl. De vraag is of aardbevingsbestendigheid van gebouwen in de toekomst een belangrijke randvoorwaarde voor beleggers zal vormen.

Verwachting In 2014 was er sprake van forse investeringen in vastgoed. De verwachting is dat het investeringsvolume hoog zal blijven en zich tussen de 5 en 10 miljard zal concentreren.26 In 2014 is namelijk een aantal zeer grote portefeuilles verkocht. Verwacht wordt dat in de toekomst nog steeds grote portefeuilles verkocht zullen worden, maar niet van een zodanige omvang als in 2014. Zowel de Nederlandse vraag als de vraag van beleggers vanuit het buitenland naar huurwoningen, kantoren en logistiek vastgoed blijft naar verwachting hoog.27

Beleggers zullen nog veel interesse hebben in kantoren en winkels, ondanks het feit dat de gebruikersmarkten naar verwachting minder snel zullen aantrekken.30 De verwachting is dat de gebruikersmarkt zich blijft concentreren op A-locaties in het centrum. Deze locaties zijn een mix van werken, wonen, winkels en leisure die steeds meer met elkaar verbonden zijn. De Nederlandse kantorenmarkt komt ook steeds meer op de radar voor Aziatische investeerders, maar dit is nu vooral nog indirect via beleggingsfondsen. De verwachting is dat dit vanaf 2015 ook in directe investeringen zal resulteren.31

Verwacht wordt dat woningbeleggingen een goede tijd tegemoet gaan. Corporaties blijven doorgaan met het afstoten van huurwoningen en de markt voor nieuwbouwwoningen begint steeds meer leven te krijgen nu banken meer geld beschikbaar stellen voor beleggers. Maar landelijk gezien worden nog te weinig huurwoningen gebouwd, wat wel nodig is omdat een tekort aan geschikte huurwoningen dreigt te ontstaan.28 Uit onderzoek van Capital Value is gebleken dat institutionele, particuliere en internationale beleggers gezamenlijk rond de 5 miljard euro beschikbaar hebben voor nieuwe investeringen in de Nederlandse woningmarkt. Verwacht wordt echter dat onvoldoende geschikte woningen op de markt zullen komen om het kapitaal aan te wenden. Hierdoor bestaat het risico dat buitenlandse beleggers de focus op de Nederlandse markt verliezen.29

1 FGH, vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 24 maart 2015 via www.fghbank.nl / 2 ING, Kwartaalbericht: beleggingsvolumes commercieel vastgoed nemen toe, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.ing.nl / 3 FGH, vastgoedbericht 2015, geraadpleegd op 24 maart 2015 via www.fghbank.nl / 4 DTZ, Woningbeleggingsmarkt: de verkopers in beeld, geraadpleegd op 23 maart 2015 via www.dtz.nl/nl / 5 ABN Amro insights, Buitenlands kapitaal voor Nederlands vastgoed, geraad-

pleegd op 12 maart 2015 via www.abnamro.nl / 6 ABN Amro insights, Visie op beleggen onroerend goed, geraadpleegd op 24 maart 2015 via www.insights.abnamro.nl / 7 FCBRE, buitenlandse belegger stapt weer in Nederlands winkelvastgoed, geraadpleegd op 23 maart 2015 via www.cbre.nl / 8 Troostwijk research, database beleggingstransacties, geraadpleegd op 23 maart 2015 / 9 CBRE, buitenlandse belegger stapt weer in Nederlands winkelvastgoed, geraadpleegd op 23 maart 2015 via www.cbre.nl / 10 CBRE, Nederlandse kantorenmarkt toont eerste tekenen van herstel, geraadpleegd op 23 maart 2015 via www.cbre.nl / 11 FGH, Vastgoedbericht 2015, factsheets kantoren, geraadpleegd op 17 april 2015 via www.fghbank.nl / 12 DTZ, Regionale bedrijfsruimten, geraadpleegd op 2 april 2015 via www.dtz.nl / 13 ABN Amro insights, buitenlands kapitaal voor Nederlands vastgoed, geraadpleegd op 24 maart 2015 via www.abnamro.nl / 14 Interview met René Agema, Waarborg Vastgoed, op 26 maart 2015 / 15 ABN Amro insights, Buitenlands kapitaal voor Nederlands vastgoed, geraadpleegd op 12 maart 2015 via www.abnamro.nl / 16 ABN Amro insights, visie op beleggen onroerend goed, geraadpleegd op 24 maart 2015 via www.abnamro.nl / 17 Interview met René Agema, Waarborg Vastgoed, op 26 maart 2015 / 18 FGH, Vastgoedbericht 2015 / 19 FGH, Vastgoedbericht 2015 / 20 Interview met René Agema, Waarborg Vastgoed, op 26 maart 2015 / 21 FGH, Vastgoedbericht 2015 / 22 Interview met René Agema, Waarborg Vastgoed, op 26 maart 2015 / 23 Interview met René Agema, Waarborg Vastgoed, op 26 maart 2015 / 24 FGH, Vastgoedbericht 2015 / 25 Interview met René Agema, Waarborg Vastgoed, op 26 maart 2015 / 26 Troostwijk research / 27 ING, Kwartaalbericht vastgoed: gebruikersmarkt blijft achter bij beleggingsmarkt, geraadpleegd op 12 maart 2015 via www.ing.nl / 28 Capital Value, het wordt weer leuk om in huurwoningen te beleggen, geraadpleegd op 24 maart 2015 via www.capitalvalue.nl / 29 Capital Value, de woning(beleggings)markt in beeld, geraadpleegd op 23 maart 2015 via www.capitalvalue. nl / 30 ING, Kwartaalbericht vastgoed: gebruikersmarkt blijft achter bij beleggingsmarkt, geraadpleegd op 12 maart 2015 via www.ing.nl / 31 CBRE, Nederlandse kantorenmarkt toont eerste tekenen van herstel, geraadpleegd op 23 maart 2015 via www.cbre.nl

Zorgmarkt Verdieping

-----------------Woonzorgvoorzieningen voor ouderen

Zoals in het eerste hoofdstuk beschreven zet de vergrijzing steeds meer door. Dit verklaart de behoefte aan nieuwe zorgvoorzieningen voor ouderen. Hoe hierop wordt ingespeeld, wordt hieronder uiteengezet. In de media wordt een deels tegenstrijdig beeld geschetst: verzorgingsflats kampen met leegstand en zullen als voorziening gaan verdwijnen. Het verpleeghuis zal geconfronteerd worden met cliënten met een hogere zorgvraag. Toch zal de verblijfsduur verkorten doordat ouderen steeds langer thuis blijven wonen met zorg aan huis. In deze verdieping worden de veranderingen in de zorgmarkt van de afgelopen jaren belicht. Omdat de zorgmarkt een breed begrip is en het over een complex onderwerp gaat, wordt deze verdieping toegespitst op de woon-zorgvoorzieningen voor ouderen. Eerst worden de belangrijkste juridische en financiële veranderingen samengevat. Daarnaast zijn ook de wensen van ouderen veranderd en die worden in dit hoofdstuk toegelicht. Tot slot worden trends en ontwikkelingen in de zorgmarkt belicht. Hierbij wordt gekeken naar de vraag: “Hoe kan de vastgoedwereld op deze ontwikkelingen inspelen?”

HOOFDPUNTEN » ZORGMARKT IN DE AFGELOPEN JAREN ENORM VERANDERD » OUDEREN STELLEN EIGEN REGIE OP PRIJS » ZORGMARKT WORDT EEN COMMERCIËLE MARKT

Zorgcentrum Maartenshof, Groningen


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. JURIDISCHE EN FINANCIËLE VERANDERINGEN IN DE ZORGMARKT De afgelopen jaren heeft de zorgmarkt enorme veranderingen doorgemaakt. Deze veranderingen zijn zowel van financiële als wettelijke aard. Zo zijn de financiële verantwoordelijkheden verschoven en is de Wet langdurige zorg per 1 januari 2015 geïntroduceerd die in de plaats gekomen is van de AWBZ. In 2015 en in de komende jaren vindt in Nederland een ingrijpende hervorming van de (langdurige) zorg plaats die gepaard gaat met grote maatschappelijke veranderingen. Zorgaanbieders transformeren zich tot organisaties die de zelf- en samenredzaamheid van burgers versterken om de kwaliteit van leven van die burgers te behouden of te vergroten. Dit kan bijvoorbeeld door het stimuleren van gezond gedrag en het mobiliseren van sociale netwerken. Zorgaanbieders zetten professionele zorg alleen in waar nodig: een verschuiving van “zorgen voor” naar “zorgen dat”. Een belangrijk gevolg van de hervormingen in de langdurige zorg is dat burgers minder snel in aanmerking komen voor de financiering van hun zorg door de overheid/zorgverzekeraar. Als dat wel het geval is, is de vergoeding lager. Daarnaast blijft de compensatie van kostenontwikkelingen de komende jaren fors achter bij de werkelijke ontwikkeling van de kosten: terwijl de uitgaven stijgen, door bijvoorbeeld complexere zorg, wordt de vergoeding nauwelijks hoger.1

“De verandering in de zorg is absoluut nodig” - LUUK DUURKENS, DIRECTEUR FORM CAPITAL -

De noodzaak voor deze veranderingen is als volgt: Nederland heeft in vergelijking met Europa het hoogste aandeel zorgkosten in relatie tot het bruto binnenlands product, gevolgd door Frankrijk, Zwitserland en Duitsland. Volgens onderzoek van de OESO in opdracht van de Europese Commissie naar gebruik en kosten van de zorg, bedraagt dit aandeel 11,8%.2 Het gemiddelde percentage van de EU-landen is 8,7%. Nederland zit met name ver boven het gemiddelde omdat de Oost-Europese landen, zoals Roemenië en Estland, een erg laag percentage hebben. Naar verwachting van het Centraal Plan Bureau zal het Nederlandse percentage stijgen tot 22% in 2040 in een trendmatig scenario. Volgens Luuk Duurkens, directeur van FORM Capital, was de overheid door deze verwachte stijging genoodzaakt om het systeem te wijzigen, anders kunnen de kosten niet worden betaald. Ook Ellen Olde Bijvank, zelfstandig adviseur op het gebied van zorg, vastgoed en welzijn, vindt deze ontwikkelingen vanzelfsprekend, alleen is het invoeren van deze maatregelen erg versneld gegaan. Zorginstellingen zijn zelf verantwoordelijk geworden voor de investeringen in het vastgoed, terwijl

tegelijkertijd rond 30% van hun patiënten het recht werd ontnomen om in een zorginstelling te mogen wonen. Dit gebeurt door extramuralisering* en het ‘scheiden van wonen en zorg’ waardoor minder cliënten nog in aanmerking komen voor een verblijfsindicatie in een verzorgingsinstelling.3 In de volgende paragrafen worden de veranderingen in de zorg nader toegelicht. 1.1. FINANCIËLE VERANDERINGEN Zorginstellingen zijn zelf verantwoordelijk geworden voor hun bezetting en daarmee voor hun inkomsten. Tot 2012 werden de huisvestingskosten per vierkante meter in een zorginstelling vergoed door de overheid. Sinds 2012 is dit niet meer het geval. Nu is er sprake van een genormeerde vergoeding voor de huisvestingslasten van zorginstellingen die wordt opgenomen in de kostprijs van zorgproducten of -prestaties. Dat betekent dat de instellingen risico lopen op hun huisvestingslasten, omdat de werkelijke huisvestingslasten per product/prestatie kunnen afwijken van het normbedrag. Als er minder producten/prestaties worden geleverd dan begroot, zijn er minder baten terwijl de vaste huisvestingslasten doorlopen. Ook als in een zorgappartement leegstand ontstaat, levert het geen inkomsten meer op. Het leegstandsrisico is dus ook bij de zorginstellingen komen te liggen. 1.2. JURIDISCHE VERANDERINGEN In 2013 is de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) door de Wet langdurige zorg (WLZ) vervangen. Als aanvulling op de WLZ werden de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO 2015) en de Zorgverzekeringswet (ZVW) hervormd.4 Het programma ‘scheiden wonen en zorg’ is in het kader van de WLZ opgezet, die per 1 januari 2015 in werking is getreden. Dit houdt in dat cliënten tot ZZP* 3 de zorg thuis moeten en kunnen verkrijgen in plaats van in een intramurale* omgeving. De bedoeling van de overheid met het introduceren van de WLZ is ten eerste dat de zorgsector volledig op de wensen en het welzijn van de burger aangepast wordt, waardoor ten tweede ook kosten bespaard worden.5 Hebben de cliënten met de ZZP-indicatie 1 tot en met 3 thuis nog wel zorg nodig, dan is het de taak van de gemeente om hierbij ondersteuning te bieden of zorg via de zorgverzekering; dit is in de Wmo 2015 geregeld. De Wmo 2015 maakt dus de gemeente verantwoordelijk voor het zorgen voor ondersteuning van hun burgers. De Wmo richt zich op de deelname van ouderen in de samenleving en past zich aan de persoonlijke omstandigheden aan, zo is de gedachte achter de wet. Via de Zorgverzekeringswet wordt medische en verpleegkundige zorg door wijkverpleegkundigen geleverd.6


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2 VERANDERDE WENSEN VAN OUDEREN Naast het juridische en financiële stelsel in de zorg zijn ook de mensen zelf veranderd. Ouderen willen steeds langer op zichzelf blijven wonen. Bij 79% van de ouderen is dit het geval ook als hun zorgbehoefte toeneemt. Dit kan bijvoorbeeld door het aanpassen van hun woning. Van toekomstige ouderen die nu tussen 57 en 61 jaar oud zijn wil 75% dan nog in hun eigen woning blijven wonen, terwijl van de huidige ouderen tussen 72 en 77 jaar 84% dit wil.7 Dit is een verschil van rond de 10%. Een verschil dat ook te herkennen is in de instelling van de generatie die nu rond de zestig is, deze generatie ziet zich in tegenstelling tot hun ouders als een mondiger generatie.8 Bovendien wordt van deze generatie vaak aangegeven dat men de eigen kinderen niet tot last wil zijn. Verder willen ouderen dicht bij hun sociale netwerk, dagelijkse voorzieningen en vertrouwde omgeving blijven wonen. Zelfstandigheid en zelfredzaamheid zijn waarden die bijna de helft van de ouderen (46%) wil behouden9, volgens Ellen Olde Bijvank is het percentage nog hoger. Ook eenzaamheid is een belangrijk thema. Van ruim 2,9 miljoen 65-plussers voelen bijna 900.000 zich eenzaam.10 Hier spelen zorginstellingen op in door activiteiten te organiseren voor bewoners en mensen uit de wijk. Een Gronings voorbeeld hiervan is Zorggroep Groningen, die onder andere zingen, handwerken, schilderen en filmavonden aanbiedt.11

Volgens Joop van der Lei, locatiemanager van Noorderbreedte (zorgaanbieder in Friesland), wordt de gemiddelde leeftijd van ouderen in verzorgingshuizen steeds hoger. Ouderen komen pas op een hogere leeftijd naar het verzorgingshuis, waardoor zij hier minder lang blijven wonen. Daarnaast stellen ouderen, als zij wel gaan verhuizen naar een verzorgingsinstelling, steeds hogere eisen aan de woonkwaliteit van een verzorgingshuis. Hoewel er vanwege de vergrijzing steeds meer mensen aangewezen zullen zijn op een verzorgingshuis, zullen zij daar dus korter verblijven, waardoor er geen extra capaciteit van zorgvastgoed nodig zal zijn, aldus Joop van der Lei. Ook moet beseft worden dat in zorginstellingen vaak een groep van de meest kwetsbare ouderen terecht komt, die ook vaak tot de groep van de lagere inkomens behoort.12 Om het welbevinden van juist deze groep ouderen in een zorginstelling te verbeteren, heeft de Stichting De Hoven een project met de naam ‘Zorg Zonder Regels’ gestart. Hierbij gaat het erom door een andere manier van werken het welbevinden van bewoners te verbeteren. Wanneer regels kunnen worden losgelaten blijft energie over om de focus weer helemaal bij de zeggenschap van de bewoners te leggen. Het project is gemeten aan de Groninger Wellbeing Indicator die in de zorginstelling in het onderzoeksjaar van 0,73 naar 0,83 is verbeterd.13

Thuiszorg, Groningen


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN DE ZORGMARKT Verschillende trends en ontwikkelingen zijn in de zorgmarkt te herkennen, los van de wettelijke veranderingen die een groot effect op de zorgmarkt hebben. Deze worden hieronder toegelicht.

3.1. ZORGMARKT IS INMIDDELS EEN SEMI-COMMERCIËLE MARKT De veranderingen in de zorgmarkt hebben tot gevolg dat het een steeds commerciëlere markt is geworden. Zorginstellingen moeten een positief resultaat behalen en aan hun solvabiliteitseis voldoen. Dit heeft onder andere het volgende effect: sinds de introductie van de WLZ zijn zorgbehoeftigen ingedeeld in de Zorg Zwaarte Pakketen, die al sinds 2009 bestaan.14 Deze pakketten worden ingedeeld volgens een schaal van 1 ‘laag ZZP’ naar 9 ‘hoog ZZP’. Mensen die ingedeeld zijn in een klasse van ZZP 4 of hoger komen in aanmerking voor een verzorgingshuis. Volgens Joop van der Lei is dit voor ZZP 4 echter problematisch. In zorginstellingen onder zijn leiding worden patiënten alleen nog maar opgenomen vanaf ZZP 5. Dit heeft vooral financiële redenen: hoe hoger het ZZP van de bewoners, hoe hoger ook de vergoeding (normatieve huisvestingscomponent) die de zorginstelling van de overheid krijgt.15 Vanuit dit oogpunt is ook de volgende uitspraak ontstaan. Deze uitspraak geeft niet per se aan dat andere zorginstellingen dezelfde strategie hanteren, maar is wel een duidelijk teken dat de zorgmarkt een meer commerciële markt is geworden, waarbinnen de spelers mede op zakelijke gronden hun beleid bepalen.

“Wij kunnen alleen patiënten opnemen met een indicatie van ZZP 5 of hoger, anders is de eigen bijdrage van ons als zorginstelling te hoog”

- JOOP VAN DER LEI, LOCATIEMANAGER NOORDERBREEDTE -

3.2. DRUK OP THUISZORG NEEMT TOE De eerder genoemde ontwikkeling dat ouderen langer thuis willen blijven wonen, veroorzaakt druk op de thuiszorg. Dit wordt nog versterkt door het stimuleren van deze ontwikkeling door de overheid, waardoor het met een lichte zorgbehoefte niet langer mogelijk is om met een indicatie in een verzorgingshuis te komen wonen. Door deze ontwikkelingen zijn wijkverpleegkundigen ontstaan, deze werken vaak voor een thuiszorgorganisatie en worden afhankelijk van de ZZP indicatie door de zorgverzekeraar betaald.16 3.3. FLEXIBILITEIT VAN HET VASTGOED WORDT BELANGRIJKER Zorgvastgoed wordt gemiddeld in 30 jaar afgeschreven (20 jaar voor installaties en zorginfrastructuur, en 50 jaar voor de ‘stenen’). Inmiddels vinden door commerciële beweegredenen bijna geen renovaties van het vastgoed meer in de tussentijd plaats. Daardoor voldoet het vastgoed sneller niet meer aan de eisen die aan zorgvastgoed gesteld worden. Deze ontwikkeling heeft tot gevolg dat flexibiliteit steeds belangrijker wordt. Beleggers eisen in het investeringsbudget een kostenpost voor het courant maken van het vastgoed. Dit betekent dat al in het budget de kosten opgenomen worden die nodig zijn om het vastgoed voor andere marktpartijen geschikt te maken. Hierbij valt te denken aan woningen, studentenwoningen of kantoorruimte. Flexibiliteit qua indeling en hergebruik van ruimtes wordt dus steeds belangrijker. Het courant maken van zorgvastgoed kan op twee manieren georganiseerd worden. De eerste mogelijkheid is om specifiek zorgvastgoed te bouwen, waarbij de kosten zijn opgenomen voor het ombouwen en geschikt maken voor andere partijen. De tweede mogelijkheid is om vastgoed te bouwen dat niet specifiek op zorg gericht is, maar dat wel geschikt is om zorg in te leveren. In de praktijk verdient, indien mogelijk, de tweede mogelijkheid vanuit financieel oogpunt en vastgoedperspectief de voorkeur.17 Al met al is het streven dat na 30 jaar een afgeschreven gebouw met een budget voor een verbouwing aanwezig is. Dit geeft de mogelijkheid tot renovatie/transformatie en hergebruik in de markt. Verder wordt het leegstandsrisico hierdoor verminderd: er is immers een marktconform gebouw voor deze periode beschikbaar met een additioneel perspectief voor de periode hierna. 3.4. LEEGSTAND IN SERVICEFLATS NEEMT TOE In de jaren ’70 zijn veel serviceflats gebouwd. In Nederland zijn 360 serviceflats aanwezig, met een totale capaciteit van 42.000 appartementen.18 In Groningen zijn bijvoorbeeld serviceflats te vinden aan de Vondellaan en de van Ketwich Verschuurlaan, in Assen bijvoorbeeld in de Perzikstaat en de Dingspellaan.19


Inmiddels zijn deze gebouwen niet meer modern en is leegstand ontstaan: 62% van de complexen kent noemenswaardige leegstand.21 De leegstand is hoger bij koopappartementen dan bij huur, ook de hoogte van de servicebijdrage speelt een belangrijke rol.22 De formule van serviceflats werkt niet meer. Toch bieden serviceflats kansen voor de zorgsector bij het innoveren van de complexen. De flats zijn geschikt voor het omvormen naar geclusterd zelfstandig en verzorgd wonen. Volgens een visiedocument van TimesLab heeft deze formule een grote toekomst, want deze is demografisch noodzakelijk en wordt beleidsmatig al gestimuleerd.23 De verouderde formules, zoals serviceflats en verzorgingshuizen, zullen verdwijnen. Als de capaciteit van zorgwoningen niet zal veranderen wordt ervan uitgegaan dat de samenstelling van de aanbieders verandert. Dit creëert ruimte voor nieuwe, moderne zorginstellingen die aan de eisen en de vraag op de zorgmarkt voldoen.24 Naast de toenemende eisen aan de woonkwaliteit en de kwaliteit van de zorg is ook de locatie belangrijk, zoals bij de wensen van ouderen in het voorafgaande stuk is beschreven.

Zuiderflat, Groningen

3.5. ZORGVASTGOED ALS NIEUWE BELEGGINGSCATEGORIE Zorgvastgoed als beleggingscategorie bestaat nog niet zo lang. Volgens deskundigen zou deze qua rendementen en risico indexering op de woningmarkt kunnen lijken.25 Op de woningmarkt zijn zeer veel vragers en aanbieders actief. Op de zorgmarkt is er echter sprake van een oligopolie structuur: een beperkt aantal aanbieders en enorm veel vragers, omdat de bevolking vanzelf ouder wordt.26 Inmiddels nemen de eerste pensioenfondsen, zoals Syntrus Achmea en Bouwinvest, zorgvastgoed in hun portefeuille op. Zo is het plan van Bouwinvest de komende jaren 300 miljoen euro in zorgvastgoed te investeren, de eerste belegging van het nieuwe Bouwinvest Healthcare Fund.27 Maar het investeren in zorgvastgoed verloopt nog niet zo spoedig als zou kunnen. Volgens Ellen Olde Bijvank heeft dit meerdere oorzaken. Ten eerste willen beleggers graag grote portefeuilles hebben, terwijl zorginstellingen maar enkele locaties hoeven te financieren. Ten tweede willen beleggers gemiddeld genomen een hoger rendement dan maatschappelijk vastgoed kan bieden. Hier speelt vooral ook een derde aspect, dat de beleggers en de zorg elkaars werelden niet kennen, juist omdat zorgvastgoed als beleggingscategorie nog niet zo lang bestaat. Vanuit de beleggerskant zou meer tijd geïnvesteerd moeten worden en de belegger zou moeten accepteren dat veel kleine investeringen ook tot een groot bedrag leiden.28 3.6. SAMENVATTING EN AFSLUITING: ZORGMARKT EEN MARKT DIE IN BEWEGING IS De veranderde oudere en de demografische ontwikkelingen hadden wettelijke en financiële gevolgen voor zorginstellingen, waardoor de zorgmarkt tot een commerciële markt is getransformeerd. De commerciële markt liet en laat de zorginstellingen veranderen: leegstand en bezetting worden belangrijker, maar ook de flexibiliteit van het vastgoed met het oog op hergebruik door andere branches speelt nu een primaire rol. Investeerders en pensioenfondsen treden toe tot de markt. Dit roept de volgende vraag op: is de zorgmarkt de nieuwe beleggingsmarkt in toekomst?


BEGRIPPENLIJST

1 Interview met Joop van der Lei, Locatiemanager Noorderbreedte, geïnterviewd op 28 april 2015 / 2 OECD (2014),

Health at a Glance: Europe 2014, OECD Publishing. http://dx.doi.org/10.1787/health_glance_eur-2014-en /

ZZP Zorgzwaartepakket: Pakket van zorg dat aansluit op de kenmerken van de cliënt en het soort zorg dat nodig is. Het bestaat uit een beschrijving van het type cliënt (cliëntprofiel), het aantal benodigde uren zorg en een beschrijving van die (verblijfs)zorg.

3 Interview met Ellen Olde Bijvank, zelfstandig adviseur op het gebied van vastgoed, zorg en welzijn, gehouden

op 1 juni 2015 / 4 Kenniscentrum Wonen-zorg (2015), actuele besluitvorming, geraadpleegd op 18 maart 2015 via www.kcwz.nl / 5 ABN Amro Insights (2015), Nederland verandert, verandert de zorginstelling mee?, geraadpleegd op 13 maart 2015 via www.insights.abnamro.nl / 6 Kenniscentrum Wonen-zorg (2015), actuele besluitvorming, geraadpleegd op 18 maart 2015 via www.kcwz.nl / 7 Nivel Overzichtstudies (2014), Ouderen in de toekomst, Verschillen in de mogelijkheden voor wonen, welzijn en zorg, geraadpleegd op 13 maart 2015 via www.nivel.nl /

Intramurale zorg

Verpleeg- en verzorgingshuiszorg is langdurige zorg binnen een zorginstelling geleverd, zoals verpleeg- of verzorgingshuis

8 DBMI (2011), Ouderenzorg in de Toekomst, geraadpleegd op 20 mei 2015 / 9 Nivel (2014, eerste druk), Ouderen

van de toekomst, Utrecht: Nivel overzichtstudies / 10 Nationaal Ouderenfonds (2015), feiten en cijfers, geraadpleegd op 22 juni 2015 via www.ouderenfonds.nl / 11 Zorggroep Groningen (2015), Kan ik gebruik maken van de activieiten van Zorggroep Groningen?, geraadpleegd op 22 juni 2015 via www.zorggroepgroningen.nl / 12 Interview

Extramurale zorg Thuiszorg is langdurige zorg die niet in een instelling wordt geleverd maar in de thuissituatie

met Ellen Olde Bijvank, zelfstandig adviseur op het gebied van vastgoed, zorg en welzijn, gehouden op 1 juni 2015 / 13 In voor zorg (2014), Stichting De Hoven: Vergroot het welbevinden van de bewoners en medewerkers, geraadpleegd op 9 juni 2015 / 14 Mee praten over zorginkoop (2015), Langdurige Zorg, geraadpleegd op 9 juni 2015 via www.meepratenoverzorg.nl / 15 Nederlandse zorgautoriteit (2014), Beleidsregel CA-300-553, Tarieven normatieve

Extramuralisering Extramuralisering is het streven om buiten de muren van een intramurale instelling (waar iemand opgenomen wordt) gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning (thuiszorg).

huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders, geraadpleegd op 29 april 2015 / 16 Zorgloket Groningen (2015), wijkverpleging, geraadpleegd op 9 juni 2015 via www.zorgloket.groningen.nl / 17 Interview met Ellen Olde Bijvank, zelfstandig adviseur op het gebied van vastgoed, zorg en welzijn, gehouden op 1 juni 2015 / 18 Kenniscentrum Wonen-Zorg (2015), Nieuwe gegevens serviceflats in Nederland beschikbaar, geraadpleegd op 7 mei 2015 via www.kcwz.nl / 19 Service appartementen (2015), Waar vindt ik een service appartement?, geraadpleegd op 7 mei 2015 / 20 Mitula (2015), Serviceflat assen, geraadpleegd op 7 mei 2015 / 21 Kenniscentrum Wonen-Zorg (2015), Nieuwe gegevens serviceflats in Nederland beschikbaar, geraadpleegd op 7 mei 2015 via www.kcwz.nl / 22 Interview met Joop van der Lei, Locatiemanager Noorderbreedte, geïnterviewd op 7 mei 2015 / 23 Kenniscentrum Wonen-Zorg (2015), Nieuwe gegevens serviceflats in Nederland beschikbaar, geraadpleegd op 7 mei 2015 via www.kcwz.nl / 24 Interview met Joop van der Lei, Locatiemanager Noorderbreedte, geïnterviewd op 28 april 2015 / 25 Interview

met Jeroen van Reenen, BNP Baribas, geïnterviewd op 7 mei 2015 / 26 Interview met Jeroen van Reenen, BNP Baribas, geïnterviewd op 7 mei 2015 / 27 Vastgoedmarkt (2014), Bouwinvest investeert 300 miljoen in zorgvastgoed, geraadpleegd op 7 mei 2015 via www.vastgoedmarkt.nl / 28 Interview met Ellen Olde Bijvank, zelfstandig adviseur op het gebied van vastgoed, zorg en welzijn, gehouden op 1 juni 2015


VOORZITTER ing. R.K. (Ralph) Steenbergen MRE Directeur-eigenaar NESK PENNINGMEESTER Mr. J.J. (Jaap-Jan) Plas Notaris sectie commercieel vastgoed Trip Advocaten & Notarissen

Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Regio Groningen-Assen

BESTUURSLEDEN ing. N.A. (Aeijolt) Keuning Directeur-mede-eigenaar BCN Drachten B.V. G. (Geerlinde) Rutgers Vastgoedmanager Xettel-Waarborg Vastgoed Ir. J.G. (Jan Gerard) Hoendervanger Onderzoeker en docent Hanzehogeschool Groningen Drs. H.G. (Hero) Havenga de Poel Algemeen Secretaris bij Regio Groningen-Assen ing. J. (Julia) Finkielsztajn MSc Senior Advisor Agreements NAM B.V. H. G.M. (Herman) Wentzel MRICS RRV RT Directeur Taxaties Onafhankelijke |T|A|X|A|T|E|U|R|S| Nederland G.S. (Giel) Haarsma RT Register-Taxateur o.z. Troostwijk Taxaties B.V. AMBTELIJK SECRETARIS L.V. (Liselotte) Westerveld

Pagina 98 » Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Regio Groningen-Assen » Vastgoedrapport 2015 Groningen | Assen

BEGRIPPENLIJST -----------------------------------------------------------------------------Aanbod Vastgoed dat tussen 01-01-2014 en 31-12-2014 werd aangeboden voor verkoop of verhuur en op het moment van aanbod niet in aanbouw of planningsfase was. -----------------------------------------------------------------------------Aanbod en opname bedrijfsruimte Voor het bepalen van het aanbod en de opnamecijfers met betrekking tot bedrijfsruimten zijn alle ruimtes vanaf 500 m2 meegenomen. -----------------------------------------------------------------------------Aanbod en opname kantoren Voor het bepalen van het aanbod en de opnamecijfers met betrekking tot kantoren zijn alle ruimtes vanaf 200 m2 meegenomen. Vanaf 2013 is de metrage onder 200 m2 apart meegenomen. -----------------------------------------------------------------------------Bedrijfsruimtemarkt Markt voor ruimtes of vastgoedobjecten die voor meer dan 67% bestemd zijn voor een werkgemeenschap waarin het accent ligt op veredelen, bewerken, opslag en distributie van goederen. -----------------------------------------------------------------------------Bedrijventerreinenmarkt Markt voor vastgoed dat, volgens het geldende bestemmingsplan, bestemd is voor het gebundeld gebruik door bedrijven, inclusief zeehaventerreinen. Hierbij valt te denken aan: fabrieken, haventerreinen, veilingen, tentoonstellingterreinen, veemarkten, groothandelscomplexen, opslagterreinen en garages. -----------------------------------------------------------------------------Bruto aanvangsrendement Begrip om de marktwaarde en kwaliteit van een object uit te drukken en kan worden bepaald door de huuropbrengsten bij aanvang van het contract te delen door de verwervingskosten. ------------------------------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------------------------Direct rendement Rendement op vastgoed uit huurinkomsten. -----------------------------------------------------------------------------Indirect rendement Rendement op vastgoed op basis van waardevermeerdering. -----------------------------------------------------------------------------Infrastructuur Het geheel van alle noodzakelijke voorzieningen op het gebied van transport en communicatie zoals autowegen, spoorwegen, waterwegen, havens, vliegvelden, elektrische installaties & kabels. -----------------------------------------------------------------------------Kantorenmarkt Markt voor ruimtes of vastgoedobjecten die voor meer dan vijfenzeventig procent bestemd zijn voor een werkgemeenschap waarin het accent ligt op hoofdarbeid en de daarvoor benodigde activiteiten. -----------------------------------------------------------------------------Leegstand Niet in gebruik zijnde objecten bij zowel eigenaar als huurder. -----------------------------------------------------------------------------Nieuwbouw Vervaardigde nieuwbouwprojecten die voor het eerst hun intrede doen binnen de desbetreffende markt. -----------------------------------------------------------------------------Opname Vastgoed dat tussen 01-01-2012 en 31-12-2012 is verhuurd of verkocht, niet zijnde sale-and-leaseback constructies. ------------------------------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------------------------Regio Groningen-Assen De deelnemers aan Regio Groningen-Assen zijn de provincies Drenthe en Groningen en de gemeenten Assen, Bedum, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer,Leek, Noordenveld, Slochteren, Ten Boer, Tynaarlo, Winsum en Zuidhorn. -----------------------------------------------------------------------------Structureel aanbod Vastgoed dat gedurende een periode van minimaal drie jaar continu in aanbod heeft gestaan zonder tussentijds in gebruik te zijn geweest. -----------------------------------------------------------------------------Totaal rendement De som van directe en indirecte rendementen op vastgoed. -----------------------------------------------------------------------------Voorraad Het totaal aantal vierkante meters van zowel gebruikt als leegstaande vierkante meters samen. -----------------------------------------------------------------------------Woningmarkt Markt voor woonruimte, waarbij onder woonruimte wordt verstaan een bebouwd vastgoedobject inclusief aanhorigheden, dat voor permanente bewoning in gebruik kan worden genomen. -----------------------------------------------------------------------------Winkelmarkt Markt voor vastgoedobjecten die geheel of gedeeltelijk voor publiek toegankelijk zijn en waarvandaan goederen en diensten aan particulieren worden verkocht en geleverd. ------------------------------------------------------------------------------

WWW.VASTGOEDRAPPORT.NL

-----------------------------------------------------------------------------Founders

S T E D E L I J K

N E T W E R K

-----------------------------------------------------------------------------Hoofdsponsoren

VOOROP IN ZORGVASTGOED

-----------------------------------------------------------------------------Sponsoren

OVERDUINCASANDER.NL

VASTGOEDRAPPORT 2015 Groningen Assen

Recommend Documents