VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG PIM DIEPSTRATEN
Doorn, 1 december 2015
AGENDA 1
Financieringsstrategie zorginstelling
2
Huidige financiers en het WFZ
3
Perspectief investeerder op de zorgmarkt
4
Alternatieve financieringsvormen
1
FINANCE FOLLOWS STRATEGY
STEL TIJDIG FINANCIERINGSSTRATEGIE VAST − Inventarisatie huidige positie − − − −
Borgingsplafond Clausules in leningcontracten Herfinancieringen Voorwaarden huisbankier
− Randvoorwaarden toekomstige financiering − − − − −
Zeggenschap Risico/rendement Liquiditeit Flexibiliteit Kennis 3
KOPPEL FINANCIERING AAN ACTIVA − Soorten financiers − Eigen middelen − Onderhandse lening/obligatie − Achtergestelde lening/obligatie − Huren/leasen − Factoring − Welke activa past bij welke financier? − Woningen − Intramuraal − ICT − Inventaris − Werkkapitaal
4
SCENARIO EN RISICOANALYSE MET LIQUIDITEITSPROGNOSE
5
AGENDA 1
Financieringsstrategie zorginstelling
2
Huidige financiers en het WFZ
3
Perspectief investeerder op de zorgmarkt
4
Alternatieve financieringsvormen
6
BEPERKT AANTAL FINANCIERS ACTIEF
7
WAARBORGFONDS VOOR DE ZORGSECTOR (WFZ) − Geen 100% borging meer − Strikte beoordeling businessplan
− Borgingsplafond − Van € 1 miljard naar circa € 400 miljoen per jaar − Gedeelde zekerheid met financiers ongeborgde deel
8
HOE TOETST EEN BANK? − Beoordelen businesscase en meerjarenraming − Strakke voorwaarden in leningcontract • Informatieplicht • Financiële convenanten • Opeisingsgronden
− Monitoren per kwartaal (huisbank) − Gesprek met management
9
WAT DOET EN MAG DE WONINGCORPORATIE NOG? − DAEB versus niet-DAEB
− Autoriteit woningcorporaties
− Financiële mogelijkheden verschillen sterk
− Zorgspecifieke versus reguliere woningcorporatie
10
AGENDA 1
Financieringsstrategie zorginstelling
2
Huidige financiers en het WFZ
3
Perspectief investeerder op de zorgmarkt
4
Alternatieve financieringsvormen
11
ZORGINSTELLINGEN HEBBEN NOG GEEN RATING
ZORGRATING WEL BESCHIKBAAR VAN ZORGINSTELLINGEN
13
SOORT VASTGOED BEPAALT SOORT BELEGGER
Intramuraal
Beschermd wonen
Zelfstandige woning
MATE VAN ZELFREDZAAMHEID CLIËNT
Kerncapaciteit
Flexibele voorraad
• Romp AWBZ • Zwaardere ZZP • Stabiele omgeving • Omvang?
• Zwaartepunt transitie • Flexibel in aantal en aanwendbaarheid • Karakter o.g.
Volkshuisvestelijk domein • Zorginstelling neemt afscheid van de stenen? • Klassieke thuiszorg • Transitie vanuit woondomein
Domein zorg Domein volkshuisvesting
14
VERANDERENDE ZORGMARKT STIJGING AANTAL OUDEREN TEN OPZICHTE VAN TOTALE BEVOLKING
KOSTEN AWBZ NEMEN JAAR OP JAAR TOE
€30
18% 16%
€25
2011
14% €20
12% 10%
Bedragen in miljarden
€15
2020
2030
8% €10
6% 4%
€5 2% €-
0% 1998
2000
2002
2004
AWBZ uitgaven
65+
75+
2006
2008
2010
2012
Percentage BBP
85+
REGIE IN HANDEN VAN VERZEKERAARS EN GEMEENTEN
SCHEIDEN VAN WONEN EN ZORG
15
MAAR WELKE SECTOR IS AANTREKKELIJK OM IN TE INVESTEREN?
16
HUURPANDEN VORMEN DE FLEXIBELE SCHIL IN DE PORTEFEUILLE EN VASTGOED STERK VERBONDEN MET EXPLOITATIE
17
AGENDA 1
Financieringsstrategie zorginstelling
2
Huidige financiers en het WFZ
3
Perspectief investeerder op de zorgmarkt
4
Alternatieve financieringsvormen
18
HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE FINANCIERINGSVORMEN Nu
Toekomst
Vreemd vermogen
Bankfinanciering blijft Rating en internationale kapitaalmarkt
Eigen vermogen Zorgondernemers ontwikkelen concepten Pensioenfondsen bieden vermogen via private equity Zorgverleners financieren werkkapitaal
Mezzanine Social Impact Bond als maatschappelijk instrument Patienten, werknemers, particulieren als investeerder
Off-balance Vastgoedfonds als alternatief Leasing van (medische) apparatuur 19
HUREN VAN EEN WONINGCORPORATIE
Woningcorporatie
Huurbetaling
− Traditionele langlopende huurcontracten zijn niet aantrekkelijk − Financial lease activeren − Beperkte flexibiliteit − Kortere looptijd doet recht aan de behoefte aan meer flexibiliteit − Kortere looptijd kan een risico zijn voor de verhuurder, vooral bij vastgoed met beperkte alternatieve aanwendbaarheid
20
HUREN VAN EEN VASTGOEDBELEGGER − Ook zij hanteren lang lopende huurcontracten
Vastgoedbelegger
Huurbetaling
− Risico blijft grotendeels bij zorginstelling liggen − Hoge rendementen: risico of onzekerheid? − Duidelijke focus op woning en herontwikkeling en beperkt op intramuraal
21
JOINT VENTURE MET WONINGCORPORATIE − Delen van eigen inbreng en risico’s Habion
Amaris
− Beide financieel belang voor de lange termijn 50% zeggenschap
50% zeggenschap
VOF
− Moeilijk vast te stellen wie waar over gaat
Beheer
22
RISICODRAGEND KAPITAAL IN HET ZORGVASTGOED VIA FONDS − Governance is een uitdaging
Eigen vermogen
Institutionele beleggers
− Professioneel beheer kan worden georganiseerd
Eigen vermogen Lening
− Diversificatie en omvang voor institutionele belegger van belang
23
SOCIAL IMPACT BOND ALS INSTRUMENT VOOR REALISEREN VAN BIJVOORBEELD PREVENTIE − Innovatieve oplossing voor preventie Overheid / verzekeraar
Rendement bij realisatie
maatschappelijke doelstelling
− Sociale doelstelling koppelen aan rendement
Investeerder
− Toepasbaarheid kost tijd Financiering
24
FONDS VOOR DUURZAAMHEID ONDERZOCHT VOOR PROVINCIE LIMBURG − Investeren in duurzaamheid EPC
Zorginstelling
ESCO
− Kostenneutraal − Verlaging energievolatiliteit
Intermediair & Kenniscentrum
− Lagere overheden
Investeerder
25
FINANCIERING OP DE KAPITAALMARKT MET EEN RATING − Hoge beschikbaarheid − Tijdrovend en hoge kosten Rating
− Aantrekkelijk bij grote omvang
Kapitaalmarkt
− Professionalisering Financiering
26
Contact Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht
Telefoon: 030 - 232 0480 Fax: 030 - 236 4852 www.finance-ideas.nl
[email protected]
[email protected]
