VAP: VECSÉS-ALACSKA PROJEKT

VAP: VECSÉS-ALACSKA PROJEKT VECSÉS, ALACSKAI CSOMÓPONT TÉRSÉGÉNEK TERÜLETFEJLESZTÉSE A HELYSZÍN BEMUTATÁSA ÉS BEÉPÍTÉSI JAVASLAT

Ingatlanfejlesztő:

Kovács Péter ügyvezető igazgató Prognos Ingatlanhasznosító Kft 1221 Budapest, Ágacska köz 7. Tel.: 06-30-931-1439, Fax: 06-1-424-7877 [email protected]

Településrendező építész tervező:

Eur.Ing. Halmos György

Építész munkatárs:

Környezet-, táj-, és term.védelem

Erdészet:

TT1/É1 01-0183/01 SZTR2 01-0183/04 Tasi Zoltán É2 01-4447/03 Tihanyi-Halmos és Társai Építészeti és Mérnöki Iroda Kft 1123 Budapest, Kékgolyó utca 17. Tel/fax: 06-1-225-8470 [email protected] Dr. Jancsó Gábor Trend Építőipari Környezetvédelmi Kft 1027 Budapest, Csalogány utca 23. Tel/fax: 06-1-201-7739 [email protected]

Dr. Balázs István 1033 Budapest, Kazal utca 79. [email protected]

KVM 193/2001

FVM 4455/2003

Közlekedés és közművek:

Ember Károly Pantax Kft 1125 Budapest, Szilágyi Erzsébet fasor 34. Tel/fax: 06-1-200-0380 [email protected]

Geotechnika:

V3d-1 13-0353 Aquadrill 92 Környezetvédelmi Mérnöki Kft V3g-1 13-0353 2015 Szigetmonostor, Árpád utca 17. G-A-1 13-0353 Tel/fax: 06-26-393-933 W-V-13 13-

Ferenc Béla

0353 0353

Budapest, 2005. július hó

V3a-1 01-3707 V3b-1 01-3707 K2-2 01-3707 K4-2 01-3707

[email protected]

W-V-17 13-

Szederkényi László Keszey Zsolt Geohidro Geotechnikai Kft 1142 Budapest, Tengerszem utca 25. Tel/fax: 06-1-468-2234 [email protected]

T-01-0116 Gt-1 01-2332

TARTALOMJEGYZÉK

1.

A HELYSZÍN BEMUTATÁSA

1.1

A TERÜLET ELHELYEZKEDÉSE, KÖZLEKEDÉSI KAPCSOLATAI

1.2 ÁLLAPOTA

DOMBORZATI ÉS GEOLÓGIAI VISZONYOK, A TERÜLET JELENLEGI

1.3

TULAJDONVISZONYOK

2. ELEMEI

A JÓVÁHAGYÁSI FÁZISBAN LÉVŐ TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV FŐ

2.1 A SZABÁLYOZÁS SZERINTI TERÜLETFEJLESZTÉS TÉRSZERKEZETI TAGOZÓDÁSA 2.2 A SZABÁLYOZÁS SZERINTI ZÖLDTERÜLETFEJLESZTÉS, KÖRNYEZETVÉDELEM 2.3

A SZABÁLYOZÁS SZERINTI TELEKALAKÍTÁS, ELŐKERTEK

2.4

A SZABÁLYOZÁS SZERINTI KÖZLEKEDÉSFEJLESZTÉS

2.5

A SZABÁLYOZÁS SZERINTI KÖZMŰFEJLESZTÉS

3.

FEJLESZTÉSI JAVASLAT

RAJZI MELLÉKLETEK SZABÁLYOZÁSI TERV (M = 1 : 4000) A SZABÁLYOZÁS SZERINTI KÖZMŰFEJLESZTÉSI JAVASLAT (M = 1 : 4000) FEJLESZTÉSI JAVASLATI TERV (M = 1 : 4000)

1.

A HELYSZÍN BEMUTATÁSA

1.1

A TERÜLET ELHELYEZKEDÉSE, KÖZLEKEDÉSI KAPCSOLATAI

Vecsés Budapesttel közvetlenül szomszédos kisváros, területén helyezkedik el Budapest nemzetközi repülőterének egy része (Ferihegyi repülőtér). A természetes határok által közrefogott, 357 hektár nagyságú fejlesztési terület Vecsés város délkeleti részén található. A területen északkelet-délnyugat irányban halad át a most épülő, M0-jelű gyorsforgalmi útgyűrű, ennek része az "alacskai csomópont", ahonnan Budapest délkeleti, XVIII. kerülete (az Alacskai út) felé indul a 46100 számú bekötőút. Ezek az országos közutak a területet három részre tagolják. A Budapestet körülölelő gyorsforgalmi útgyűrű köti össze a Budapesttől sugarasan kiinduló gyorsforgalmi és egyéb országutakat, itteni, most épülő szakasza 2005. végére lesz készen. A fejlesztési területet a repülőtérrel a 4. számú főút és az épülő M0 gyorsforgalmi út fogja összekötni. A legnagyobb forgalmú, 2. és 3. terminálok mintegy 6 km távolságban vannak az "alacskai csomóponttól". Hasonló távolságban vannak e terminálok a vecsési városközponton keresztül is (elkerülve a gyorsforgalmi utat) - ennek VIP vendégek szállítása esetén lehet jelentősége. A repülőtér és Budapest városközpontja közötti közlekedési kapcsolat lénylegesen fog javulni a várhatóan néhány éven belül megvalósuló gyorsvasúti összekötéssel. A repülőtér közelsége ellenére sem kell jelentős légi zajterheléssel számolni, mert a légifolyosók elkerülik ezt a területet. A csomópont már a terven ábrázolt leágazásokkal épül. Az M0 útgyűrű tervezése során részletes forgalmi vizsgálatokat is végeztek. Úgy az útgyűrűn, mint a forgalmi csomópontban nagy kapacitási tartalék van.

1.2 ÁLLAPOTA

DOMBORZATI ÉS GEOLÓGIAI VISZONYOK, A TERÜLET JELENLEGI

Domborzati szempontból a terület lényegében síknak tekinthető, jellemző lejtésiránya nincs, Balti-tenger fölötti magassága általában 113-115 m között váltakozik. Geológiai szempontból a terület az Alföld nagy üledékes medencéje, a DunaTisza közi hátság északi peremén fekszik. A terepfelszín alatti humuszos homok alatt néhány méterig különböző holocén homokrétegek, majd igen vastag (helyenként a 60 m-t is elérő), pleisztocén kavicsrétegek találhatók, ez az altalaj alapozásra alkalmas, de 1-2 m mélyen már talajvízre kell számítani. Az épülő M0 útgyűrű és a 46100 jelű bekötőút, valamint ezek csomópontjai által elfoglalt területeken kívül jelenleg csak földutak, nyílt vizű csatornák (árkok), erdők és mezőgazdasági termőföldek találhatók a területen. A földhivatali nyilvántartás szerint mintegy 150 hektár gazdasági erdő van a itt, ennek túlnyomó része azonban már eredetileg is gyenge nyaras, akácos, részben tarra vágott ill. tarvágásra engedélyezett, jellemzően nem őshonos fajok alkotják, a nagy méretű tisztások tuskósarjasak. A mezőgazdasági termőföldeknek kis része áll már csak művelés alatt. A területen nyilvántartott védett természetvédelmi elem nincsen. A szabályozási terv ábrázolja az ismert régészeti lelőhelyeket, valamint az ismert felszíni régészeti leleteket. A felszíni leletek elhelyezkedésük folytán nem befolyásolják a fejlesztést, a felszín alattiakat lehetőleg el kell kerülni, de a régészeti fel-tárás utáni ráépítés is igen nagy valószínűséggel engedélyezhető. 1.3

TULAJDONVISZONYOK

Az épülő országos közutak (M0, 46100 jelű bekötőút és csomópontjaik) területén kívüli földutak a vecsési önkormányzat tulajdonában vannak, akárcsak a mezőgazdasági termőföldek egy kis része. Ez utóbbiak többi része egy vagy több magánszemély 1/1 arányú vagy osztatlan közös tulajdonát képezi. A területen meglévő, erdő besorolású földterületek mindegyike nagyszámú magánszemély osztatlan közös tulajdonában van.

2. ELEMEI

A JÓVÁHAGYÁSI FÁZISBAN LÉVŐ TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV FŐ

A 2.1 TAGOZÓDÁSA

SZABÁLYOZÁS

SZERINTI

TERÜLETFEJLESZTÉS

TÉRSZERKEZETI

A területhasznosítást korlátozó tényezők: - az M0 útgyűrű, a csomópont és a 46100 jelű (alacskai) bekötőút helyzete, - az útgyűrűtől északnyugatra meglévő termékvezetékek, - az útgyűrűtől északnyugatra meglévő csatornák, - az útgyűrűtől északnyugatra távlatban tervezett agglomerációs mellékút, - az ismert régészeti lelőhelyek és felszíni leletek. Ezen adottságok figyelembevételével a területfejlesztés döntő mértékben az útgyűrűtől délkeletre eső területrészre esik. Ennek délkeleti, összefüggő (csupán új utakkal tagolt) területrésze kereskedelmi-szolgáltató gazdasági területként szolgálhat (KG-SZ-1 övezet: legkisebb telekméret 3000 m2, legnagyobb beépítettség 45 %, legnagyobb építménymagasság 12 m, legkisebb zöldfelület 20 %, szintterületi mutató legfeljebb 1). Az övezet építési telkeinek összterülete mintegy 94 hektár. A B-jelű tömb elsősorban közút-kiszolgáló létesítmények és logisztika, a C-jelű tömb kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás, konferencia-turizmus, a D-és E-jelű tömbök nagyméretű kereskedelmi létesítmények, az F-J-jelű tömbök pedig egyéb kereskedelmi-szolgáltató funkciókra alkalmasak. Az útgyűrűtől délkeletre eső területrész északi sarkába jelentős mértékű zavaró hatás nélküli ipari gazdasági területet javasol a szabályozási terv (IG-SZ-1 övezet: legkisebb telekméret 3000 m2, legnagyobb beépítettség 45 %, legnagyobb építménymagasság 12 m, legkisebb zöldfelület 25 %, szintterületi mutató legfeljebb 1). Az övezet építési telkeinek összterülete mintegy 14,5 hektár. Az útgyűrű-csomóponttól északra (A-jelű tömb) szintén KG-SZ-1 övezet található (elsősorban közlekedés-kiszolgáló létesítmények és logisztika céljára), mintegy 18,5 hektár összterülettel, míg a terület nyugati részén (az útgyűrűtől és a 46100 jelű úttól zajvédő-fallal és védőerdő-sávval elválasztva) kis lakóterület, elsősorban az előbbi gazdasági fejlesztésekhez kapcsolódó szolgálati lakások céljára (KEL-SZ-3 övezet: legkisebb telekméret 1000 m2, legnagyobb beépítettség 30 %, legnagyobb építménymagasság 5,5 m, legkisebb zöldfelület 50 %, szintterületi mutató legfeljebb 0,6), mintegy 4 hektár építési telekösszterülettel.

A javasolt terület-felhasználás alapadatai: HA

HA

1 KÖZLEKEDÉSI TERÜLETEK M0 ÚTGYŰRŰ, 46100 JELŰ ÚT ÉS LEHAJTÓK EGYÉB UTAK

44,4731 23,1078 21,3653

23,1078 21,3653

3,963

3,963 112,552

2 ÉPÍTÉSI ÖVEZETEK TERÜLETEI KEL-SZ-3 JELŰ ÖVEZET KG-SZ-1 JELŰ ÖVEZET (A-J TÖMBÖK) A JELŰ TÖMB B JELŰ TÖMB C JELŰ TÖMB D JELŰ TÖMB E JELŰ TÖMB F JELŰ TÖMB G JELŰ TÖMB H JELŰ TÖMB I JELŰ TÖMB J JELŰ TÖMB IG-SZ-1 JELŰ ÖVEZET

130,9968

18,4325 18,7874 20,4516 9,6992 12,0744 6,8145 7,63 6,6539 6,0539 5,9546 14,4818

14,4818

3 ERDŐTERÜLETEK ERDŐK MEGLÉVŐ ÚJ TELEPÍTÉSŰ VÉDŐERDŐK MEGLÉVŐ ÚJ TELEPÍTÉSŰ

4 BELSŐ CSATORNATERÜLETEK

HA

180,0232 160,1896 39,9438 120,2458

19,8336 13,3518 6,4818 1,4955

1,4955

TELJES TERVEZÉSI TERÜLET 356,9886 356,9886

1,4955 356,9886

Az építési övezetek részletes szabályozási javaslatát az építési szabályzat tervezete tartalmazza.

2.2

A SZABÁLYOZÁS SZERINTI ZÖLDTERÜLETFEJLESZTÉS, KÖRNYEZETVÉDELEM

A jelenlegi földhivatali nyilvántartás összesen 149,7 hektár erdőterületet tart nyilván. Ez mind gazdasági erdőterület, már eredetileg is gyenge nyaras, akácos, részben tarra vágott, ill. tarvágásra engedélyezett, láthatóan elhanyagolt, nagyobb kiterjedésű tuskósarjas területekkel. A zöldterületi fejlesztés a továbbiakban teljesen kizárja a tarvágást a védőerdősávokban és a gazdasági erdők szélső, legalább 20 m-es sávjaiban, a gazdasági erdők belső területein pedig szigorú erdőművelési terv szerinti méretekre korlátozza. Hosszúvágású, kiemelten őshonos, a termőhelyi és táji adottságoknak megfelelő fajok telepítésével is lényegesen javulni fog a zöldterületi minőség mindez a jelenleginél 20 %-kal nagyobb területen. A nyilvántartott erdőterület több mint harmada, 53 hektár megmarad, és a fent leírtak szerint fejlesztendő. A tárgyi fejlesztési területen belül megvalósuló csereerdősítés összterülete csaknem 127 hektár lesz, az erdőterület tehát 30 hektárral (20 %-kal) növekszik. Az ütemezett csereerdősítésnek meg kell előznie a meglévő erdőterületek 97 hektár összterületű, erdőművelésből való kivonását. Az ütemezett csereerdősítést követő kivonás után is csak a területfejlesztés által ténylegesen szükséges mértékben szabad elvégezni az erdő fizikai megszüntetését - ezt is csak olymódon, hogy a lehető legtöbb faegyed megmaradjon az építési telkek előírt zöldfelületein. Az erdőterületeket egészíti ki az építési szabályzat-tervezet azon előírása, miszerint a KG-SZ-1 és IG-SZ-1 jelű gazdasági övezetekben előírt 20 ill. 25 % legkisebb zöldfelületnek legalább a felén fás szárú növényzetet kötelező telepíteni, ezen belül a Vasadi-főcsatorna mentén, és a déli településhatár mentén legalább 20 m széles védőerdő-sáv létesítendő. Valamennyi új építési övezetben való építés előfeltétele a teljes körű csatornahálózat kiépítése. A kommunális szennyvízcsatorna-hálózatnak két alternatíváját irányozzuk elő: vagy átemelővel, nyomóvezetékkel a Fővárosi Csatornázási Művek hálózatába vezetve, vagy saját tisztítóművel, fokozottan környezetbarát, biológiai tisztítással. A szennyvízcsatorna-hálózatba a technológiai jellegű szenny-vizek csakis a szükséges mértékű előtisztítás után engedhetők. Az építési telkek és közlekedési területek csapadékvizeit - az előírt kezelés után új, elsősorban zárt csatornahálózaton keresztül kell a meglévő felszíni befogadókba (a meglévő nyílt csatornákba) vezetni. Noha a területfejlesztési célok, az ott felsorolt funkciók megvalósítása esetén nem várható jelentősebb környezeti terhelés, a fejlesztési területre vonatkozó

konkrét zaj-, levegő-, talaj- és vízvédelmi előírásokat környezetvédelmi hatástanulmányban kell előírni, és a fejlesztés teljes folyamatában monitorozni. A területfejlesztés során különös gondot kell fordítani a termőtalaj szakszerű védelmére, újrahasznosítására - lehetőleg a fejlesztési területen belül. A természet- és környezetvédelmi követelmények az építési szabályzattervezetben részletesen szerepelnek. 2.3

A SZABÁLYOZÁS SZERINTI TELEKALAKÍTÁS, ELŐKERTEK

A kialakítható telkekre csupán irányadó jelleggel utal a szabályozási terv, de méretük nem lehet kisebb az övezetben előírtnál. A szabályozási terv meghatározza a legkisebb előkert-méretet is (5 vagy 10 m). 2.4

A SZABÁLYOZÁS SZERINTI KÖZLEKEDÉSFEJLESZTÉS

A tervezett közlekedésfejlesztés alapvetően a folyamatban lévő útgyűrűépítéshez kapcsolódik, de előirányozza a hatályos szabályozási tervben javasolt egyéb utak megépítését is. Az útgyűrűhöz való csatlakozás mindkét oldalon a lehajtókhoz illesztett körforgalommal történik. Az építési övezeteken belüli és az azokat határoló utakat belterületi jelleggel kell megvalósítani (járda és fasor az építési telkek mentén, közvilágítás). A tervezett utak egy része kötelezően megvalósítandó, más része esetleges jellegű, megvalósításukra ugyanazok a szabályok érvényesek, mint a kötelezően megvalósítandókra. A beépítésre szánt területek szélein lévő utak szabályozási szélessége építési telek céljára nem vehető igénybe, rajta legalább földút legyen. A szabadban létesített parkolókat fásítani kell, minden megkezdett 4 db parkolóhely után 1 db nagy lombkoronát növelő, túlkoros fa telepítésével. A fejlesztéshez kapcsolódó tömegközlekedés egyetlen reális módja autóbuszjáratok indítása (például a Vecsésen már helyi járatokat üzemeltető cég által), a szomszédos településekről (különösen Gyálról) is elérhetően. A repülőtér Budapest központjával történő, tervezett gyorsvasúti összekötésének megvalósulása után indokolttá válik a repülőtér és a fejlesztési terület autóbusz-járattal való összekapcsolása is. A tervezés során törekedni kell majd a kerékpár-közlekedés feltételeinek megteremtésére is.

2.5

A SZABÁLYOZÁS SZERINTI KÖZMŰFEJLESZTÉS

A fejlesztési terület közművesítését - az országos közlekedési utak közművesítését kivéve - összefüggő egészként kell fejleszteni és szakaszosan megvalósítani. A térségben az ivóvíz-termelési kapacitás jelenleg már teljesen kihasznált, de a vízbázis rendelkezésre áll, tehát új kutakra lesz szükség. A fejlesztési terület felé célszerű csatlakozási pont a Vecsést és Gyált összekötő út melletti gerincvezeték, ahonnan mintegy 1 km hosszú csatlakozóvezeték kiépítése szükséges (a terület súlypontjáig mintegy 2 km hosszú gerinc vezetékkel számolva), a területen körhálózat kiépítésével. Az új kommunális szennyvíz-elvezető hálózat a Fővárosi Csatornázási Művek kezelésében lévő hálózatra köthető. Ehhez átemelőre és nyomóvezetékre lesz szükség (a 4302 számú út mentén meglévő átemelőbe juttatva a terület szennyvizeit). E megoldás alternatívája lehet a fokozottan környezetbarát biológiai szennyvíztisztítás, saját tisztítóművel. A csapadékvíz-elvezetés elsősorban zárt csatornarendszerrel oldandó meg. A csapadékvizet - a szükséges előtisztítás után - elsősorban a Gyáli csatornába kell vezetni. Előnyben kell részesíteni a vízlefolyás késleltetését (egyebek mellett a tiszta csapadékvizek felületi vízelnyeletésével, amire a jó vízáteresztő képességű, (de víz általi erózióra érzékeny) szemcsés altalaj lehetőséget is nyújt). Erdők mentén megengedhető a tiszta csapadékvíz nyílt árokban történő vezetése. A terület földgázellátási csatlakozásának két alternatívája lehetséges: 1. a 4. számú főközlekedési út és az Ecser felé vezető útnál meglévő MOLállomástól induló, vagy az üllői nagy-középnyomású vezetékről; 2. a Budapest-Ócsa felé vezető út menti MOL-állomástól vagy felsőpakonyi nagy-középnyomású vezetékről. A villamosenergia-ellátás az első fázisban a Vecsési-dűlőn, majd a Gyáli -dűlőn áthaladó 20 kV-os vonalról, később pedig a Dózsa-dúlőnél húzódó 20 kV-os vonalról elégíthető ki. A szükséges hálózatbővítéseket a terület konkrét fejlesztési igényeinek ismeretében lehet tisztázni. Vecsés Város számára a Monortel Rt. épített ki multifunkcionális távközlési optikai kábelhálózatot. A cég saját beruházásában kész a terület fejlesztését megoldani.

3.

FEJLESZTÉSI JAVASLAT

A 2. fejezetben fő vonalaiban ismertetett településrendezési szabályozáshoz képest a jelen fejlesztési javaslat kapcsán a következő kiegészítéseket fűzzük. A ténylegesen megvalósítandó úthálózatot igyekeztünk a folyamatos közlekedéshez elegendő, lehető legkisebb méretűre korlátozni, hogy ezzel se terheljük túl a megvalósítási költségeket. A szabályozási terv szerinti "A" tömböt kettévágja a kőolaj és földgáz termékvezeték, ennek megfelelően javasoljuk megosztását is: a gyorsforgalmi út felől üzemanyagtöltő állomás és étterem, a túloldalon pedig logisztikai bázis. Ez utóbbi megközelítésére egy rövid lehajtó elegendő. A lakóterület összes telkét zsákutcákból nyitnánk meg a lakók nyugalma érdekében. A "B" tömbbe üzemanyagtöltő állomást és éttermet, valamint kamion-parkolót javasolunk. Javasoljuk az "E" és "D" tömböt elválasztó út elhagyását, hogy összefüggő parkoló segítse a két nagy kereskedelmi egység kölcsönös forgalmát. A meglévő erdővel körülölelt "C" tömb kiválóan alkalmas magas színvonalú szállodák, konferenciaturizmus, szabadidő-eltöltési létesítmények céljára. (A repülőtér közelsége, a vonzó természeti környezet és a kedvező biztonsági feltételek miatt komolyan lehet számítani a nagy fizetőképességű vendégkörre. Az "F" és "G" tömbök hasznosítása (esetleg a "H" tömb felé is továbbfejlesztve) viszont az idegenforgalom alacsony költési hajlandóságú, de tömeges szegmensét célozhatja meg amerikai típusú, kétszintes, olcsón megvalósítható és üzemeltethető motelekkel. E motelek egyrészt - kihasználva a gyorsforgalmi közúti csat-lakozást - optimálisak a hagyományos autós idegenforgalom fogadására, más-részt viszont közvetlenül kapcsolódhatnak a repülőtér dinamikusan növekvő "fa-pados" légiforgalmához. (Emlékeztetünk Budapest idegenforgalmának ugrás-szerű növekedésére a "fapados" légiforgalom felfutása kapcsán.) Úgy a nagy, mint a kis költésű hajlandóságú vevőkör vonzása érdekében érdemes díjtalan shuttle busz járatokat fenntartani a repülőtér felé. A többi tömb felhasználása a szabályozási terv szerinti - de elhagyva minden elhagyható útépítést.