Beleidsnotitie
Van wachtlijsten naar een lotingssysteem 1. Inleiding 1.1 Huidig beleid Voor de uitgifte van bouwkavels en nieuwbouwwoningen hanteert de gemeente Meijel op dit moment een wachtlijst. Mensen die in Meijel wonen of sociaal of economisch gebonden zijn kunnen zich op deze wachtlijst inschrijven. Deze sociale of economische gebondenheid wordt 'bindingseis' genoemd. Voor de inschrijving betaalt men een bedrag aan inschrijfgeld (€ 45,38) en een waarborgsom (€ 45,38). De waarborgsom wordt terugbetaald als iemand een bouwkavel van de gemeente Meijel heeft gekocht of als degene schriftelijk verklaart dat hij of zij van de wachtlijst verwijderd wil worden. De wachtlijst is voor kandidaten die belangstelling hebben voor een kavel voor de bouw van vrije sector woningen, vrijstaande woningen of twee onder één kap woningen. Bij tweemaal weigeren van een aangeboden kavel wordt de betreffende kandidaat achteraan op de wachtlijst geplaatst. Als er een project wordt ontwikkeld, worden de mensen die ingeschreven staan benaderd of ze interesse hebben in een kavel. Een uitspraak van de Hoge Raad heeft dit beleid echter onderuit gehaald. 1.2 Uitspraak Hoge Raad De Hoge Raad, de hoogste rechter, heeft zich uitgesproken over de door veel gemeenten gehanteerde 'bindingseis'. De Hoge Raad vindt dat het stellen van de bindingseis in strijd is met het recht op vrije vestiging en met de Huisvestingswet. Gemeenten die deze bindingseis nog hanteren lopen een groot risico dat ze door de rechter op de vingers worden getikt. Uit een uitspraak van de Rechtbank 's Hertogenbosch is gebleken dat dit verregaande gevolgen kan hebben. Zelfs als kavels al verkocht zijn aan personen die aan de bindingseisen voldeden, moeten deze alsnog aan personen verkocht en geleverd worden die niet aan die eisen voldeden. Gemeenten die de bindingseis nog hanteren zijn dus genoodzaakt om het beleid aan te passen. Ook heeft de gemeenteraad in het kader van de structuurvisie uitgesproken de functie van 'forenzengemeente' te willen vervullen. Om dit te bereiken moet ook de voorwaarde voor economische en sociale binding vervallen. Daarnaast is gebleken dat het hanteren van wachtlijsten veel administratieve werkzaamheden met zich meebrengt. Er staan altijd mensen ingeschreven die pas over enkele jaren interesse hebben of die inmiddels geen interesse meer hebben. Bij uitgifte van grond worden deze mensen allemaal weer benaderd. Reden temeer om ook vanwege deze reden de systematiek van gronduitgifte opnieuw te bekijken.
1
2. Uitgiftemethoden Er zijn verschillende methoden om kavels uit te geven. Zo kan er gebruik worden gemaakt van wachtlijsten, waarbij de economische en sociale gebondenheid niet meer als voorwaarde kan worden gesteld. Een andere mogelijkheid is het uitgeven van kavels middels een loting. Hierbij kan de keuze worden gemaakt om wel of geen gebruik te maken van een lijst van geïnteresseerden. 2.1 Wachtlijst Een wachtlijst heeft als nadeel dat er, doordat er niet veel gronden uit te geven zijn, veel mensen ingeschreven zijn. Op het moment dat er uitgifte plaatsvindt, moeten deze mensen allemaal aangeschreven worden. Als de gegadigde interesse heeft in een vrijstaande woning wordt hij ook voor een rijwoning aangeschreven. Vaak hebben zich ook mensen ingeschreven met het oog om 'een keer' in aanmerking te komen voor een kavel. Omdat ze toch lang moeten wachten op een kavel hebben ze zich alvast ingeschreven. De administratieve werkzaamheden die de wachtlijst tot gevolg heeft, zijn groot. Iedere inschrijving dient ingeboekt te worden en facturen voor inschrijfkosten dienen verstuurd te worden. Een voordeel is dat de ingeschrevene wel zekerheid heeft om 'een keer' een kavel te kunnen kopen. 2.2 Loting Bij een loting wordt er een advertentie in een dag- en weekblad gezet waarin wordt aangekondigd dat mensen zich in kunnen schrijven om mee te doen aan een loting. Voorafgaand aan de loting wordt het lotingsregelement bekend gemaakt. Deze kunnen bekend gemaakt worden op of bij het formulier waarop men zich in kan schrijven om mee te doen aan de loting. Het voordeel van loting is dat alleen de mensen die echt interesse hebben in een kavel reageren. Op dat moment zijn de mogelijkheden van de bouwkavels immers concreet. Natuurlijk zit er ook een nadeel aan vast. Een nadeel van loting is dat het mogelijk is dat iemand steeds weer niet geloot wordt en dus geen bouwkavel krijgt. 2.3 Waarom wordt gekozen voor loting? Het systeem van loting werk gemakkelijker. Alleen de echt geïnteresseerden reageren op de inschrijving van een bouwkavel omdat de mogelijkheden al duidelijk zijn. Zoals onder 2.1 beschreven is, is kost het systeem van de wachtlijst meer tijd voor wat betreft administratieve handelingen. 2.4 Hoe gaat loting in zijn werk? In het Weekbericht voor Meijel en op de website wordt een publicatie geplaatst waarin kenbaar wordt gemaakt dat de kaveluitgifte voor een bepaald project start. Hierin wordt ook beschreven op welke wijze en binnen welke termijn men zich in kan schrijven voor een kavel. Er worden in ieder geval per project inschrijfformulieren opgesteld die ook op de website worden geplaatst. Onder hoofdstuk 3 wordt uitgebreid beschreven hoe één en ander in zijn werk gaat.
2
3 Loting 3.1 Wie kan zich inschrijven? Er is één inschrijving per alleenstaande, echtpaar of partnerschap toegestaan en de inschrijving is niet overdraagbaar. Onder partnerschap dient te worden verstaan: 'gehuwden, personen die een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan, personen die een samenlevingsovereenkomst hebben of duurzaam samenwonen, personen die voornemens zijn met elkaar te gaan huwen of anderszins te gaan samenwonen'. De economische en sociale gebondenheid is vervallen. Alleen natuurlijke personen mogen zich inschrijven, dus geen bedrijven. Iemand die binnen de afgelopen 10 jaar van de gemeente een bouwkavel voor het bouwen van een woning heeft gekocht of die een bouwkavel voor een woning en/ of een woning of een appartement via een projectontwikkelaar heeft gekocht, mag zich niet inschrijven. Deze voorwaarde is opgenomen om te voorkomen dat steeds dezelfde mensen in aanmerking komen voor een bouwkavel, zodat ook andere mensen een kans krijgen. 3.2 Hoe gaat de inschrijving in zijn werk? Om mensen zo goed mogelijk op de hoogte te stellen wordt er, afhankelijk van de grootte van het project, voorafgaand aan de inschrijftermijn een informatiebijeenkomst georganiseerd inzake het project en de uitgifte. Hier komen onderwerpen zoals het bestemmingsplan, beeldkwaliteitplannen, uitgifte van kavels, inschrijfvoorwaarden etc. aan bod. Daarnaast zal er een informatiemap over het project op worden gesteld om de potentiële koper zo goed mogelijk te informeren. Deze informatiemap bevat informatie over de kavelindeling, bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan, inschrijfvoorwaarden etc. Voor ieder project wordt er een inschrijfformulier, inschrijfvoorwaarden en een lotingsreglement opgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Een voorbeeld hiervan is als bijlage bijgevoegd. Gegadigden schrijven zich met dit formulier in. De inschrijftermijn bedraagt 4 weken. Er is voor een termijn van vier weken gekozen zodat ook mensen die in die periode op vakantie zijn de kans hebben om zich in te schrijven. Er wordt door ons een ontvangstbevestiging verstuurd. Vervolgens wordt er een eenmalige lijst opgesteld waarop alle gegadigden worden ingeschreven. Om ervoor te zorgen dat alleen echt geïnteresseerden zich inschrijven wordt er een bedrag van € 50,00 aan inschrijfgeld in rekening gebracht. Hiermee kunnen ook de uren die besteedt worden aan de administratieve werkzaamheden gedekt worden. Dit bedrag wordt niet terugbetaald, ook als men niet in aanmerking komt voor een kavel. 3.3 Bouwkaveltoewijzing Kort nadat de inschrijvingstermijn afgelopen is, wordt er een loting gehouden. De datum van de loting wordt op het inschrijfformulier vermeld. Op het inschrijfformulier worden door een geïnteresseerde de kavels van voorkeur aangegeven. Per project wordt door burgemeester en wethouders vooraf besloten hoeveel voorkeurskavels er aangegeven mogen worden. Als er slechts enkele kavels uitgegeven worden, kan besloten worden dat alle kavels als voorkeur aangegeven mogen worden. Als er veel kavels uitgegeven worden, kan besloten worden dat er een bepaald maximaal aantal kavels als voorkeur aangegeven mogen worden. De voorkeursvolgorde die door de geïnteresseerde op het inschrijfformulier opgegeven wordt, is definitief. De systematiek is dan als volgt: De eerste die geloot wordt, krijgt voorkeurskavel nummer 1
3
De tweede die geloot wordt, krijgt voorkeurskavel nummer 1, tenzij deze kavel al aan nummer 1 vergeven is. Dan krijgt nummer 2 voorkeurskavel nummer 2, De derde die geloot wordt, krijgt voorkeurskavel nummer 1, tenzij deze kavel al aan nummer 1 of 2 vergeven is, dan krijgt nummer 3 voorkeurskavel nummer 2 of 3. Alle ingeschrevenen worden geloot, zodat er een zogenaamde 'reservelijst' ontstaat. Mocht er iemand binnen de optietermijn besluiten om van de koop af te zien, dan kan de reservelijst gebruikt worden om de kavels uit te geven. 3.4 Optietermijn Voor de optietermijn wordt aangesloten bij de 'Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van bouwgrond door de gemeente Meijel', vastgesteld 11 april 2006, met dien verstande dat artikel 3 lid 2 en lid 5 van de Algemene verkoopvoorwaarden niet van toepassing worden verklaard. Nadat de loting heeft plaatsgevonden en de bouwkavels toegewezen zijn, worden meteen de kavels in optie aangeboden. De dag nadat de loting heeft plaatsgevonden gaat de optietermijn lopen. Deze optietermijn wordt conform de Algemene verkoopvoorwaarden gesteld op 4 weken. Een optie wordt dus in beginsel verleend voor een termijn van 4 weken. Over deze termijn is geen optierente verschuldigd. Na afloop van de termijn van 4 weken dient beslist te worden of tot aankoop dan wel een optie van 4 maanden overgegaan wordt. De genoemde optie van 4 maanden gaat in op het moment dat aan de gemeente optierente is betaald, berekend naar 4 maanden rente, tegen een nader door Burgemeester en wethouders vast te stellen percentage per jaar van de verkoopprijs. De optietermijn van in totaal vijf maanden wordt voldoende geacht om te besluiten of de gewenste kavel gekocht wordt en financieel haalbaar is. Verkoop kan plaatsvinden aansluitend aan de optietermijn of, als betrokkene dat wenst, eerder. Binnen zeven maanden na aanvang van de optietermijn kunnen de kavels dan verkocht zijn als uitgegaan wordt van één maand optie, vervolgens vier maanden optie, één maand aanbieding overeenkomst en nemen verkoopbesluit en één maand passeren akte. Wat gebeurt er als iemand tijdens de optietermijn afziet van een bouwkavel Mocht op enig moment een bouwkavel weer vrijkomen doordat degene aan wie de bouwkavel is toebedeeld alsnog afziet van de koop van de kavel, dan wel de toedeling van de bouwkavel door de gemeente wordt ingetrokken omdat achteraf blijkt dat niet voldaan is aan de gestelde voorwaarden, dan wordt de vrijgekomen bouwkavel aangeboden aan de hoogstgeplaatste inschrijver op de lotinglijst die op dat moment nog geen bouwkavel toegewezen heeft gekregen. Aan deze systematiek zijn nadelen verbonden. Wellicht heeft iemand een kavel van tweede of lagere keuze in optie gekregen, terwijl op een later tijdstip zijn kavel van eerste keuze vrijkomt aangezien betreffende optiegerechtigde geen gebruik maakt van zijn optierecht. Een eenmaal gekozen kavel kan niet gewijzigd worden. In dat geval dient de kavel in optie te worden aangeboden aan de eerstvolgende op de 'reservelijst' die nog geen bouwkavel toegewezen heeft gekregen. Als ervoor gekozen zou worden om de kavel aan te bieden aan de eerstvolgende die de kavel als voorkeur aangegeven heeft, vinden er in de optietermijn allerlei verschuivingen plaats met de voorkeurskavels. Een voorbeeld. De eerste die geloot wordt, krijgt voorkeurskavel nummer 1
4
De tweede die geloot wordt, krijgt voorkeurskavel nummer 1, tenzij deze kavel al aan nummer 1 vergeven is. Dan krijgt nummer 2 voorkeurskavel nummer 2, De derde die geloot wordt, krijgt voorkeurskavel nummer 1, tenzij deze kavel al aan nummer 1 of 2 vergeven is, dan krijgt nummer 3 voorkeurskavel nummer 2 of 3. In de optietermijn besluit de tweede die geloot wordt dat hij afziet van de toegekende kavel nummer 2. De derde die geloot is heeft kavel nummer 2 als eerste voorkeur opgegeven. Dan zou kavelnummer 2 aan de derde die geloot is toegekend moeten worden, terwijl de kavel die aanvankelijk aan nummer 3 was toegekend weer vrijkomt en weer aan de eerstvolgende aangeboden moet worden die de desbetreffende kavel als voorkeur had aangegeven. Dat kan betekenen dat alle kavels doorschuiven en dat er feitelijk opnieuw begonnen kan worden met het toekennen van de kavels. Vooral als er veel kavels uitgegeven worden brengt een dermate administratieve en onoverzichtelijke situatie met zich mee. Daarom wordt ervoor gekozen om niet door te schuiven met de kavels op het moment dat iemand afziet van een toegekende kavel. 3.5 Bouwkavelverkoop De verkoop van de bouwkavel vindt plaats conform de 'Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van bouwgrond door de gemeente Meijel'. Dat betekent ook dat het verkregen perceel tenminste 3 jaar na gereedkomen ervan in eigendom behouden moet worden en door koper gebruikt moet worden. 3.6 Voorrang voor gehandicapten met een lichamelijke beperking Per project beziet het college of er (een) kavel(s) beschikbaar wordt gesteld aan een gehandicapte met een lichamelijke beperking. Personen met een lichamelijke beperking kunnen in het kader van de Wmo (voorheen Wvg) een aanvraag om een woningaanpassing indienen. Dan wordt beoordeeld of zij in de huidige woning beperkingen ondervinden waardoor het medisch noodzakelijk is om te verhuizen naar een andere woning of zelf een aangepaste woning te bouwen. Dit wordt beoordeeld door het CIZ. Voorwaarde hierbij is dat de huidige woning van de gehandicapte slechts met zeer hoge kosten kan worden aangepast en hiervoor een bijdrage in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning nodig is. Kandidaten die hiervoor in aanmerking wensen te komen kunnen dit schriftelijk bij de gemeente kenbaar maken. Indien er grond via een projectontwikkelaar wordt uitgegeven, dienen met de projectontwikkelaar afspraken gemaakt te worden over het geven van voorrang aan een gehandicapte met een lichamelijke beperking.
4
Intrekken regeling toewijzing bouwkavel 1996
De geldende regeling voor het toewijzen van bouwkavels wordt ingetrokken.
5
5. Samenvatting Hieronder volgt puntsgewijs een samenvatting van het nieuwe beleid: • Mogelijkheid tot inschrijving publiceren en Weekbericht voor Meijel en op de website • Inschrijven is mogelijk per project middels inschrijfformulier • Inschrijftermijn is 4 weken • Eén inschrijving mogelijk per alleenstaande, echtpaar of partnerschap • Alleen natuurlijke personen mogen inschrijven • Inschrijving is alleen mogelijk door degene die de afgelopen 10 jaar geen kavel heeft gekocht • Inschrijving is niet overdraagbaar • Inschrijfgeld bedraagt € 50,00 • Er wordt door loting een éénmalige lijst opgesteld per project • Alle personen die zich ingeschreven hebben worden uitgeloot • Per project beziet het college of er (een) kavel(s) beschikbaar wordt gesteld aan een gehandicapte met een lichamelijke beperking. • De woning dient minimaal 3 jaar in eigendom en gebruikt te worden door de koper • De algemene verkoopvoorwaarden zijn voor wat betreft de optie en verkoop van toepassing, met uitzondering van artikel 3 lid 2 en artikel 3 lid 5.
6
