W E R K D O C U M E N T
PROGRAMMA VAN EISEN VOOR DE EERSTE FASE VAN HET PERIFEER BEDRIJVENPARK "EEMPARK" door K. Stoel W. v. Woerkom
...
-
R I J K S D I E N S T
V O O R D E I J S S E L M E E R P O L D E R S S M E D I N G H U I S L E L Y S T A D
INHOUD 1.
INLEIDING
2.
RELATIE
3.
AARD VAN DE BEDRIJVIGHEID
4.
DE INRICHTING VAN HET TERREIN
mT
HET OUDE LAND
4.1. O n t s l u i t i n g 4.2. Oppervlakteverdeling 4.3. T e ~ r e i n ~ u o t i z n t 4.4. I n r i c h t i n g van de p e r c e l e n 4.5.
I n r i c h t i n g overig t e r r e i n
5.
SAMENVATTING
1 . INLEIDING Binnen h e t s c a l a van l o c a t i e s t e n behoeve van b e d r i j f s v e s t i g i n g e n i n Almere i s de e e r s t e f a s e van h e t p e r i f e e r bedrijvenpark "Eempark1' primair bedoeld a l s l o c a t i e voor "dienstverlenende werkgelegenheid", t e meer nu de l a a t s t e j a r e n b i j de b e d r i j f s v e s t i g i n g e n 0.m. op h e t g r o o t s c h a l i g e p e r i f e r e bedrijvenpark De Vaart gebleken i s d a t belangs t e l l e n d e b e d r i j v e n s t e e d s meer t e vinden z i j n i n de t e r t i a i r e s e c t o r . Wordt op De Vaart nog een ruime p l a a t s ingeruimd voor b e d r i j v e n i n d e secundaire s e c t o r ( p r o d u k t i e b e d r i j v e n ) , op h e t g r o o t s c h a l i g e p e r i f e e r bedrijvenpark "Eempark" z a l i n de e e r s t e f a s e met name ruimte ontwikkeld worden voor research- en ontwikkelingswerkgelegenheid en handelsa c h t i g e a c t i v i t e i t e n waarbij een f o r s aandeel van de werkgelegenheid een "kantoorachtige" k a r a k t e r z a l hebben. D i t z a l mede t o t u i t i n g komen i n h e t k a r a k t e r van h e t t e r r e i n . Aan h e t u i t e r l i j k van de bebouwing z a l t e zien z i j n d a t e r v r i j w e l geen s p r a k e i s van op p r o d u k t i e g e r i c h t e a c t i v i t e i t e n doch daarentegen meer a c t i v i t e i t e n p l a a t s v i n d e n i n de s f e e r van o n d e r z o e k s i n s t i t u t e n l a b o r a t o r i a en showrooms. I n p l a a t s van s p e c i f i e k e p r o d u k t i e h a l l e n z u l l e n meer 11kantoorachtige" gebouwen v e r s c h i j n e n . B i j h e t o p s t e l l e n van d i t programma van e i s e n i s rekening gehouden met de ontwikkeling i n de v e r s c h i l l e n d e b e d r i j f s t a k k e n , d i e eventueel op een p e r i f e e r bedrijvenpark zouden passen, i n de r e g i o (Gooi- en Vechts t r e e k , Randmeerkust, Gelderse V a l l e i en de p r o v i n c i e U t r e c h t ) . De e e r s t e f a s e van h e t p e r i f e e r bedrijvenpark "Eempark" l i g t i n h e t o o s t e l i j k g e d e e l t e van Almere t e n westen van de toekomstige R.W. 27 d i r e c t t e n noorden van de Hoge Vaart en h e e f t een oppervlakte van 60 ha. Met de komst van de S t i c h t s e Brug (1982) o n t s t a a t e r een goede verbind i n g met h e t Gooi en met Utrecht en Amersfoort. Op v r i j k o r t e a f s t a n d z u l l e n de kernen van h e t O o s t e l i j k Kernencomplex i n de toekomst worden ontwikkeld ( a f s t a n d van 1 t o t 5 k i l o m e t e r ) . Zie voor de s i t u e r i n g k a a r t j e 1 . 2 . RELATIE MET HET OUDE LAND De gebieden h e t oude land grenzend aan h e t o o s t e l i j k e g e d e e l t e van Almere z i j n onderzocht op hun voorraad t e r s t o n d u i t g e e f b a a r t e r r e i n en op de ontwikkeling i n de b e d r i j f s k l a s s e n . Kort samengevat komt h e t e r op n e e r d a t i n h e t gebied (Gooi- en Vechtstreek, Randmeerkust, Gelderse V a l l e i en p r o v i n c i e Utrecht) medio 1978 een "versnipperde" voorraad bestond van 196 ha. I n de t i j d hebben b e d r i j f s k l a s s e n u i t de t e r t i a i r e - s e c t o r zich daar t o t "sterke" b e d r i j f s k l a s s e n ontwikkeld ten k o s t e van de secundaire s e c t o r ; h e t b e t r o f m.n. de s o c i a l e - e n z a k e l i j k e d i e n s t v e r l e n i n g . Deze ontwikk e l i n g i s b i j h e t maken van d i t programma van e i s e n mede een l e i d r a a d geweest
.
3. AARD VAN DE BEDRIJVIGHEID I n de afgelopen j a r e n is e r i n Nederland een tendens t e bespeuren van een verschuiving i n de werkgelegenheid van de secundaire n a a r de t e r t i a i r e s e c t o r . Ook Almere v a l t d i t proces t e n d e e l . De v e r d e l i n g van de werkgelegenheid over de v e r s c h i l l e n d e s e c t o r e n , zoals d i e beschreven i s i n h e t ontwerp s t r u c t u u r p l a n Almere, w i j k t nogal af van hetgeen daadwerkelijk aan werkgelegenheid wordt g e r e a l i s e e r d . Dat i s een reden om b i j de e e r s t e f a s e van h e t p e r i f e e r bedrijvenpark "Eempark" op deze ontwikkeling i n t e s p e l e n en de nadruk t e leggen op werkgelegenheid i n de t e r t i a i r e s e c t o r .
situering bedrijvenpark Eempark
De gedachten gaan dan u i t n a a r research- en ont~ikkelingswerkgele~enh e i d en h a n d e l s a c h t i g e a c t i v i t e i t e n met een accent op werkgelegenheid met een "kantoorachtige" k a r a k t e r ; van goederenbehandeling z a l h i e r i n v e e l mindere mate sprake z i j n . Zo d i t l a a t s t e a 1 h e t geval i s , g a a t h e t gepaard met r e s e a r c h . Hoewel h e t m o e i l i j k i s om a a n t a l l e n a r b e i d s p l a a t s e n tevoren exact v a s t t e s t e l l e n wordt i n d i t programma van e i s e n v o o r s t e l d de a r b e i d s p l a a t s e n onder t e verdelen i n a r b e i d s p l a a t s e n i n k a n t o r e n , a r b e i d s p l a a t s e n i n l a b o r a t o r i a e t c . en o v e r i g e a r b e i d s p l a a t s e n , e l k ongeveer bestaande u i t een derde d e e l van h e t t o t a a l a a n t a l a r b e i d s p l a a t s e n . Voorbeelden van mogelijke v e s t i g i n g e n op "Eempark" z i j n : onderzoeksins t i t u t e n , l a b o r a t o r i a , showrooms, n i e t centrum gebonden kantoren, onderwijsinstellingen. Het k a r a k t e r van de e e r s t e f a s e van "Eempark" z a l a l s gevolg van 66n en ander v e r s c h i l l e n van d a t van de v e r s c h i l l e n d e fasen van h e t , eveneens p e r i f e r e , bedrijvenpark De Vaart i n h e t noorden van Almere; ook daar b e v i n d t een groot d e e l van de werkgelegenheid zich i n d e t e r t i a i r e s e c t o r (meer dan i n h e t ontwerp s t r u c t u u r p l a n Almere i s aangegeven) doch d a a r i s s p r a k e van i n d u s t r i z l e a c t i v i t e i t e n en goederenbehandeling t o t u i t d r u k k i n g komend i n (omvangrijke) b e d r i j f s h a l l e n . B i j de e e r s t e f a s e van "Eempark" z u l l e n "kantoortachtige" gebouwen v e r s c h i j n e n i n een a a n t r e k k e l i j k e , zo mogelijk groene omgeving ( b r u t o : n e t t o verhouding van 100: 63 5 6 5 ) . H i e r b i j d i e n t we1 aangetekend t e worden d a t z i c h op d i t p e r i f e e r b e d r i j v e n p a r k geen i n s t e l l i n g e n dienen t e v e s t i g e n d i e u i t oogpunt van hun f u n c t i e i n of n a b i j h e t hoofdcentrum van AlmereStad waren t e v e s t i g e n . Anderzijds i s de zeer n a b i j e l i g g i n g op middenlange t e r m i j n van CCn van de k l e i n e r e kernen van Almere een reden om aan n i e t t e e x t e n s i e v e vest i g i n g e n t e denken. De l i g g i n g van d i t t e r r e i n i s g u n s t i g genoeg om t o t een zekere s e l e c t i e t e komen, t e meer d a a r e l d e r s i n Almere tegel i j k e r t i j d ook goede l o c a t i e s worden aangeboden. Naar verwachting z a l de b e l a n g s t e l l i n g voor d i t t e r r e i n vooral komen u i t gemeenten langs R.W. 2 7 en R.W. 1 i n h e t o o s t e l i j k e d e e l van de noordvleugel van de Randstad. Een d e e l van h e t a r b e i d s p o t e n t i e e l z a l ook v a n u i t deze r e g i o worden aangetrokken. Daarom i s een O.V. verbinding t u s s e n Almere-Stad" v i a "Eempark" n a a r Amersfoort t . z . t . een welkome voorziening. I n b i j l a g e 1 wordt een o v e r z i c h t gegeven van d e i n de e e r s t e f a s e van "Eempark" t e verwachten b e d r i j f s g r o e p e n .
4. DE INRICHTING VAN HET TERREIN
-
4.1. O -n t-s-l-u-i t i n-g De n a b i j e l i g g i n g van R.W. 27 en de S.A.W. 2 bieden goede mogelijkheden voor o n t s l u i t i n g van h e t b e d r i j v e n p a r k . Ten e i n d e h e t bedrijvenpark eveneens b e r e i k b a a r t e maken voor h e t openbaar vervoer, d i e n t h e t Op h e t l o k a l e en r e g i o n a l e openbaar vervoernet aangesloten t e worden, waarb i j h e t zeer w e n s e l i j k zou z i j n h e t openbaar vervoer over h e t b e d r i j v e n park t e l e i d e n . De r o u t e over h e t bedrijvenpark zou dan zodanig moeten z i j n d a t de loopafstanden tussen de h a l t e n en de b e d r i j v e n en kantoren n i e t g r o t e r worden dan ca. 400 meter; b i j de u i t g i f t e zou bovendien een uitgangspunt kunnen z i j n de v e s t i g i n g e n met de l a a g s t e terreirquot i c n t e n n a b i j de h a l t e n t e s i t u e r e n . De o n t s l u i t i n g voor h e t gemotoriseerd v e r k e e r d i e n t dusdanig t e Z i j n d a t Ge'n of meerdere a a n s l u i t i n g e n op de S.A.W. 2 , R.W. 27 en met h e t o o s t e l i j k kernencomplex worden v e r w e z e n l i j k t . Gezien de l i g g i n g van h e t bedrijvenpark i n de n a b i j e omgeving van woon-
en r e c r e a t i e g e b i e d d i e n t ook de o n t s l u i t i n g voor h e t ( b r o m ) f i e t s - en voetgangersverkeer i n t e spelen op de (br0m)fiet.s- en wandelbehoefte van werknemers en r e c r e a n t e n . Aansluitingen met h e t o o s t e l i j k kernencomplex, en h e t l a n d e l i j k gebied dienen ook h i e r i n v e r w e z e n l i j k t t e worden. Daarbij i s h e t w e n s e l i j k de maaswijdte n i e t t e g r o o t t e s t e l l e n , (b.v. 300 1 400 m voor de hoofdpaden) zodat de bereikbaarheid over h e t , g e h e l e bedrijvenpark ook voor wandelaars, f i e t s e r s en bromf i e t s e r s wordt gegarandeerd. De kortsteafstanden over de weg n a a r Amsterdam, U t r e c h t en Amersfoort bedragen resp. c i r c a 36 km, 30 km en 25 km. Binnen Flevoland bedragen de k o r t s t e afstanden v a n u i t h e t bedrijvenpark : Tabel 1 . Lelystad Zeewolde Almere-Haven, Almere-Stad en Almere-Buiten O o s t e l i j k e kernen De Va,art
-
26 13 15 1, I8
km km km 3 en 5 km
km
4.2. Oppervlakteverdeling De bruto-oppervlakte van de e e r s t e f a s e van d i t bedrijvenpark bedraagt 60 ha. Gezien h e t karakcer van h e t . t e r r e i n (de aard van b e d r i j v i g h e i d ) wordt e r nu van uitgegaan d a t h e t bruto.: n e t t o percentage (gemiddeld) 100: 63 1 65 z a l z i j n . Daar door z a l de hoeveelheid u i t t e geven t e r r e i n c i r c a 38 h a bedragen. Ten einde zo g e d i f f e r e n t i e e r d mogelijk t e kunnen aanbieden i s onderstaande perceelsgrootteverdeling o p g e s t e l d , gebaseerd op de kenmerken van een bedrijvenpark met een i n r i c h t i n g , d i e kantoor- en laboratoriumachtige bedrijven nodigt t o t vestiging. Tabel 2. Perceelsgrootteverdeling en g l o b a l e p e r c e e l s d i e p t e v e r d e l i n g grootteklasse
<
2.500 m2
- < 5.000 m2 - (10.000 m2
2.500 5.000 TOTAAL
g l o b a l e perceel dieptes
6 ha 15 h a 17 h a
15% + 30 percelen 40% T 38 p e r c e l e n 45% + 23 percelen
35 h a
100% + 91 percelen
--
gem. 2000 m2 gem. 4000 m2 gem. 7500 m2
50 60 85
-
-
60 m t r 85 m t r 120 m t r
De g r o o t s t e perceelsoppervlakte bedraagt 10.000 m2 met een maximum b r e e d t e van 100 m t r . 4.3.
~errein~uotiznt
Gelet op de aard van de werkgelegenheid d i e b i j de e e r s t e f a s e van "Eempark" voorlopig verwacht kon worden, wordt een gemiddeld t e r r e i n q u o s t i z n t voorgesteld voor ca. I00 m2 per a r b e i d s p l a a t s hetgeen betekent d a t e r ca. 3.700 a r b e i d s p l a a t s e n g e r e a l i s e e r d kunnen worden. Voor "arbeidsplaatsen i n kantoren" wordt een t e r r e i n q u o t i & t van 35 m2' per a r b e i d s ~ l a a t sgehanteerd, voor a r b e i d s p l a a t s e n i n l a b o r a t o r i a e t c . 75 m2 per a r b e i d s p l a a t s e n voor overige a r b e i d s p l a a t s e n 200 m2 per a r beidsplaats.
4.4. Op min of meer v e r g e l i j k b a r e t e r r e i n e n i n den lande ("de Vendel" i n Veenendaal en "Spoolderwerk" i n Zwolle bedraagt h e t bebouwingspercentage c i r c a 40%. Omdat h e t onderhavige bedrijvenpark qua v i s u e e l k a r a k t e r i n g e p a s t d i e n t t e worden i n h e t groene kader van h e t l a n d e l i j k gebied e n h e t aangrenzende o o s t e l i j k kernencomplex, z a l d i t mede door h e t bebouwingspercentage t o t u i t i n g moeten worden g e b r a c h t . Om de mogelijkheid van aanleg van "bos e n park" t e verwezenlijken l i j k t een bebouwingspercentage van 25 3 35% gerechtvaardigd. Het t o t a l e bebouwde oppervlak bedraagt dan c i r c a 12 h a . Gezien de t e r e a l i s e r e n 3700 a r b e i d s p l a a t s e n en de a a r d van de werkgelegenheid z u l l e n de gebouwen u i t meerdere verdiepingen kunnen b e s t a a n met name op de g r o t e r e percelen. De maximale bouwhoogte z a l op percelen boven de 5.000 m2 ( i n v e r g e l i j k i n g met genoemde t e r r e i n e n e l d e r s ) ca. 16 meter kunnen bedragen en daardoor kunnen maximaal 4 verdiepingen p e r gebouw worden v e r w e z e n l i j k t . Op k l e i n e r e percelen ( 5.000 m2) v e r d i e n t h e t aanbeveling de maximale bouwhoogte l a g e r t e s t e l l e n b i j voorbeeld 8 meter. Om h e t bebouwingspercentage t e r e a l i s e r e n d i e n t de f r o n t b r e e d t e van de gebouwen daarop aan t e s I u i t e n . B i j de maximale p e r c e e l s g r o o t t e van 10.000 m2 kan een f o r n t b r e e d t e van h e t gebouw van 40 meter worden aangehouden. De minimale afstand van de bebouwing t o t de p e r c e e l s g r e n s i s i n deze berekening 10 meter, d i t mede i.v.m. brandveiligheidsvoorschriften. Ten einde h e t "park- en boslandschap" zoveel mogelijk t e e f f e c t u e r e n dienen d e b e d r i j v e n op e i g e n t e r r e i n p a r k e e r f a c i l i t e i t e n t e r e a l i s e r e n . Daarbij d i e n t zoveel mogelijk b i j de groene omgeving aangepast t e worden. 4.5.
Inrichting overig t e r r e i n
Zoals u i t h e t voorgaande reeds i s gebleken, h e e f t de i n r i c h t i n g van h e t o v e r i g t e r r e i n betrekking op h e t "park- e n boslandschap". Om zo vroeg mogelijk d i t "aankledingsaspect" t e kunnen gebruiken z u l l e n d e i n p l a n t en aanleg i n een vroeg stadium moeten plaatsvinden. Ook z u l l e n i n h e t "tarra"-gedeel t e van h e t b e d r i jvenpark de o n t s l u i t i n g s wegen en r i j w i e l - en voetpaden en h e t s t r a a t m e u b i l a i r moeten worden gerealiseerd. De i n r i c h t i n g van h e t "tarra9'-gebied en d e s i t u e r i n g van de b e d r i j v e n i n h e t netto-gebied dienen op e l k a a r i n t e spelen: Bedrijven met r e l a t i e f l a g e t e r r e i n q u o t i g n t e n dienen i n de n a b i j h e i d van openbaarvervoershalten gevestigd t e worden. Het "park en boslandschap" h e e f t de f u n c t i e om h e t omringende gebied (woonkernen en l a n d e l i j k gebied) harmonisch t e doen a a n s l u i t e n b i j de b e d r i j f sves t i g i n g e n op h e t b e d r i j venpark ,I en omgekeerd. Voor de werknemers, bezoekers en passanten moet h e t groengebied voOr een aangenam v e r b l i j f en/of een aangename doorgang zorgdragen. ZO wordt e r b i j voorbeeld langs de Hoge V a a r t gedacht aan een groenstrook van ca. 25 m, waarin een wandel- en/of f i e t s r o u t e g e r e a l i s e e r d kan worden.
-
-
5. SAMENVATTING De e e r s t e f a s e van h e t p e r i f e e r b e d r i j v e n p a r k "Eempark" i s i n p r i n c i p e bestemd voor b e d r i j v e n i n de s f e e r van research- en ontwikkelingswerk-
'
gelegenheid e n h a n d e l s a c h t i g e a c t i v i t e i t e n . Voorbeelden: onderzoek-. instituten, l a b o r a t o r i a , showrooms, o n d e r w i j s i n s t e l l i n g e n , niet-ce,ntrum gebonden kantoren. Met behulp van bepaalde bouwvormen en aankleding met "green" d i e n t d i t bedrijvenpark een a a n t r e k k e l i j k u i t e r l i j k t e k r i j g e n . Een bebouwingspercentage van 25 2 . 3 5 % l i j k t e e n u i t s t e k e n d hulpmiddel ~m~genoernd u i t e r l i j k t e v e r w e z e n l i j k i n . T o t a a l z a l dan c i r c a 12 ha bebouwd z i j n . Het bruto-oppervlak van h e t bedrijvenpark i s 60 ha. De b r u t o - n e t t o verhouding i s g e s t e l d op 100: 63 2 65, zodat 38,4 h a kan worden u i t g e geven. A l s gemiddeld t e r r e i n q u o t i g n t wordt voorgesteld c a . 100 m2 per arbeidsp l a a t s ; derhalve kunnen op d i t bedrijvenpark c i r c a 3.700 a r b e i d s p l a a t sen g e r e a l i s e e r d worden. Om een gevarieerd aanbod van p e r c e l e n t e k r i j g e n i s de t o t a a l u i t t e geven oppervlakte onderverdeeld i n percelen van v e r s c h i l l e n d e g r o o t t e ( z i e t a b e l 2) : + 30 percelen (2.500 m2: 15% van de o p p e r v l a k t e + 38 percelen 2.500 5.000 m2: 40% van de oppervlakte + 23 percelen 5.000 - 10.000 m2: 45% van de oppervlakte. T o t a a l z i j n e r d e r h a l v e ca. 9 1 p e r c e l e n u i t t e geven. De l i g g i n g van h e t b e d r i j v e n p a r k n a b i j R.W. 27 en de S.A.W. 2 b i e d t goede mogelijkheden voor o n t s l u i t i n g . Voor een goede b e r e i k b a a r h e i d ware h e t tevens zeer gewenst d e r o u t e van h e t openbaar vervoer over h e t bedrijvenpark t e l e i d e n ; bovendien i s h e t van belang een (brom-) f i e t s - en voetpadennet t e realiserenwaarvan de maaswijdte van de loopr o u t e s n i e t t e g r o o t i s ( b i j voorbeeld 300 2 400 m). I n b i j l a g e I i s een o v e r z i c h t weergegeven van de i n e e r s t e f a s e van "Eempark" mogelijk t e verwachten b e d r i j f s g r o e p e n .
-
-
Bijlage I De mogelijk te verwachten bedrijfsgroepen voor "Eempark" (le fase) (zie S.B.I. 1974 C.B.S.). Secundaire sector 27-grafische industriefuitgeverijen (niet grootschalig) 38-instrumenten- en optische industrie 39-overige industrie Bouwnijverheid 52.2-centrale verwarmings- en l u c h t b e h a n d e l i n g s i n s t a l l a t i e b e d r i j v e n . Groothandel 62.1-meubelen, antiquiteiten, prenten e.d. 62.2-huish.artikelen, autoaccessoires e.d. 62.3-textielwaren, lederwaren 62.6-medische, farmaceutische, cosmetische artikelen 62.7-papier, boeken en kantoorbehoeften 62.8-optische, fotografische, sport- en recreatie-artikelen Overige dienstverlening 82183-Verzekeringswezen en makelaardij (totaal) 84-Zakelijke dienstverlening (totaal) 97-Bedrijfs- en werknemer~or~anisaties , researchinstellingen, overige sociale organisaties (totaal) (geen instellingen t.b.v. de bevolking die pers6 in de kernen thuis horen).
