van droom tot daad Ann De Winne: Laat het verstand primeren op het hart. AANKOOPTIPS VAN BELGEN DIE DE STAP DEDEN UW WONING IN FRANKRIJK:

GF

TWEEDE VERBLIJVEN IMMOTRENDS

AANKOOPTIPS VAN BELGEN DIE DE STAP DEDEN

UW WONING IN FRANKRIJK:

van droom tot daad Frankrijk is voor veel Belgen het gedroomde vakantieland. En tijdens hun vakantie beginnen veel landgenoten te dromen van een nieuw leven in la douce France. Hoe zet je die droom om in daden? We vroegen het aan Belgen die de stap deden.

1. Zoeken: verfijn uw voorkeurregio Regio bepalen, budget vastleggen, zoeken op het internet, afspreken met vastgoedmakelaars, woningen bezoeken, prijzen vergelijken. De zoektocht naar een geschikt pand verloopt feitelijk niet zoveel anders dan in eigen land. De afstand is natuurlijk een hindernis. En de vakantiesfeer werkt vaak verblindend. “Laat het verstand primeren op het hart,” geeft Ann De Winne als goede raad mee. “En ga ook eens praten met de buren: wat hebben ze te vertellen over de plaatselijke situatie?” “De meeste mensen beginnen hun zoektocht op het internet,” zegt Bieke Joye-Verduyn. “En er is inderdaad enorm veel aanbod op het web. Maar dat is ook het probleem: na verloop van tijd zie je door de bomen het bos niet meer. Je moet je zoek-

regio verfijnen. De klassieke vraag die we krijgen is: we zoeken iets in het zuiden van Frankrijk. Tja, het zuiden van Frankrijk is natuurlijk een heel ruim gebied.” “De plaatjes op het internet zijn meestal erg misleidend,” weet Eddy Naert. “Daar mag je echt niet op afgaan. Mooie woningen op het internet blijken in de realiteit vaak halve ruïnes. Heel ontnuchterend. Bezoek je voorkeurregio in november als je een woning zoekt voor permanent verblijf. De meeste mensen kennen Frankrijk van tijdens hun vakanties — in de lente

Ann De Winne: “Laat het verstand primeren op het hart.” en de zomer. De natuur is dan op haar mooist en dat verbloemt het beeld. In november kan het er behoorlijk triest zijn. Als de streek je dan nog altijd aanspreekt, zit je waarschijnlijk goed.” Bieke Joye-Verduyn bevestigt: “Bovendien staan in de winterperiode de woningen bijna letterlijk in hun blootje. Zo zie je gemakkelijker de verborgen gebreken. Als je de woning koopt als tweede verblijf is de ligging ook heel belangrijk. ■ ■ ■ TRENDS 10 MEI 2007 IMMO

63

CORBIS

IMMOTRENDS TWEEDE VERBLIJVEN

CORBIS

BIEKE JOYE-VERDUYN: “In de winterperiode zie je gemakkelijker de verborgen gebreken.” ■■■

GF

De nabijheid van een TGV-station, een autosnelweg of missie kunnen kiezen, kan het zijn dat hetzelfde huis aan een luchthaven is een grote troef. Sinds kort vliegt Ryanair vier verschillende prijzen te koop staat.” vanuit Charleroi op Nîmes. Dat is een enorme vooruitgang, “Vraag aan de makelaar hoeveel commissie hij aanrekent,” want Nîmes ligt heel centraal in het Franse zuiden.” adviseert Eddy Naert.” En durf daarover te onderhandelen. En hoe zit het met de prijzen in Frankrijk? “De prijzen zijn Want sommige makelaars werken met een zeer hoge commisde voorbije tien jaar sterk gestegen,” antwoordt Weyn. “Toch sie, tot zelfs meer dan 10%.” vermoed ik dat er in veel regio’s nog een groeimarge is. Je “De commissies liggen inderdaad hoger dan in België,” bekrijgt in Frankrijk vooral meer grond voor je geld.” vestigt Marc Stubbe. “Maar de meeste makelaars werken met “Door de sterke prijsstijgingen in het zuiden van Frankrijk, een soort degressief systeem: 8% tot 75.000 euro, 6% tussen zien we meer interesse voor noordelijker gelegen regio’s zoals 75.000 en 150.000 euro, 5% tussen 150.0000 en 375.000 euro de Auvergne, de Dordogne en en 3% boven 375.000 euro.” ook Normandië en Picardië,” Is het juist dat in Frankrijk zegt Bieke Joye-Verduyn. Ze ook de notaris een makelaarswaarschuwt voor zogenaamde Walter Weyn: “Je krijgt in Frankrijk commissie kan opstrijken? “Dat koopjes. “Veel kans dat de woinderdaad zo,” antwoordt vooral meer grond voor je geld.” isStubbe. ning in een zone d’inondation “Als de woning of de (nvdr — overstromingsgebied) grond bij hem te koop stond ligt,” zegt ze. “Je kunt dat conaangeboden, dan kan de notaris, troleren op het kadaster.” naast zijn vaste rechten, ook een zogenaamde émolument de Ann De Winne merkt nog op dat wie zich definitief in négociation vragen. Die mag maximum 5% bedragen.” Frankrijk vestigt, ook heel wat zaken in België in orde moet brengen. “Heel belangrijk,” zegt ze, “is dat je de mutualiteit pas 3.Bouwen: vrijheid heeft een prijs opzegt na de regularisatie in het buitenland.” Vooraleer u kunt bouwen in Frankrijk moet u een stedenbouwkundig attest en een bouwvergunning verkrijgen. “Voor 2. Kopen: goed beschermd, beide documenten kunt u terecht in het gemeentehuis,” merkt maar hoge makelaarscommissies Stubbe op. “En eigenlijk ga je best al voor de aankoop naar het De Franse en Belgische wetgeving over onroerend goed zijn beide gebaseerd op de Code Napoléon en dus sterk gelijklopend. Toch is professioneel advies inwinnen geen overbodige luxe. “Kleine verschillen kunnen soms grote gevolgen hebben,” stipt Ann De Winne aan. De koper van vastgoed is in Frankrijk wel relatief goed beschermd. “Vanaf het tekenen van het compromis heeft de koper een bedenktijd van zeven dagen,” zegt Marc Stubbe. “Een aangetekend schrijven volstaat. Bovendien gebeurt de aankoop altijd onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening. Krijg je geen lening van de bank, dan ben je niet gebonden en kan de verkoper geen schadeloosstelling vragen.” De verkoper moet allerlei attesten kunnen voorleggen over de staat en kwaliteit van de woning. Het gaat onder meer over de aanwezigheid van asbest, termieten en lood in de woning. En sinds 1 november 2006 is een energieprestatiecertificaat (certificat de performance énergétique) verplicht. In Frankrijk is het gewoonlijk de koper die de commissie van de vastgoedmakelaar betaalt. “De verkoper stelt veelal verscheidene makelaars aan. Het kost hem toch niets,” zegt Bieke Joye-Verduyn. “En omdat de makelaars vrij hun com-

64

IMMO TRENDS 10 MEI 2007

GF

Ann De Winne en Jo Desmedt zijn de eigenaars van de chambres d’hôtes Le Lit Qui Danse in Mollans-sur-Ouvreuze,een dorpje aan de voet van de Mont Ventoux. In haar ‘Belgische’ leven werkte Ann voor een Antwerps communicatiebureau,Jo had een kinesistenpraktijk.

Walter Weyn emigreerde in 1995 met zijn gezin naar een dorpje in de Dordogne. Ze knapten er een landelijke meesterswoning met bijgebouwen op. Na drie jaar keerden ze, onder meer omwille van de moeilijke werkomstandigheden,terug naar België.Weyn verhuurt de woningen als vakantieverblijf. GF

Eddy Naert was lange tijd verkoopsdirecteur bij de West-Vlaamse textielgroep Libeltex.Hij is samen met zijn echtgenote Roos Bouvry de eigenaar van Pêche de Vigne, een chambres d’hôtes in de wijnstreek EntreDeux-Mers. EDDY NAERT: “De plaatjes op het internet zijn meestal erg misleidend.” GF

Advocaat Marc Stubbe woont al twaalf jaar in Frankrijk en schreef het boek Vivre en France. Het bureau van Michel en Bieke Joye-Verduyn, Joye de Vivre, begeleidt Belgen die vastgoed willen kopen in Frankrijk.

GF

gemeentehuis. Het stedenbouwkundig attest omvat immers ook een plan d’occupation de sol (POS). Dat document geeft aan of het om bouwgrond gaat en hoeveel de bebouwbare oppervlakte is.” Is het in Frankrijk verplicht om een beroep te doen op een architect? “Nee,” antwoordt Stubbe. “Als de bouwoppervlakte niet meer dan 170 m2 bedraagt, kan je met een zelfgemaakt plannetje de bouwvergunning aanvragen. Maar met bouwoppervlakte bedoelt men het totaal van alle niveaus. Dus als je twee bouwlagen hebt van 90 m2, dan zit je erover en is een architect wel vereist.” Het is de Direction départementale de l’équipement (Stedenbouw) die haar zegen moet geven. Voor verbouwingswerken met een oppervlakte van minder dan 20 m2, een kleine veranda bijvoorbeeld, hebt u geen bouwvergunning nodig. “Maar,” merkt Walter Weyn op, “voor kleine bouwwerken zoals een zwembad, een tuinhuisje of een nieuwe inrit en parking moet je wel de toelating krijgen van de gemeente.” Een afgelegen stuk bouwgrond brengt vaak extra kosten mee. “Meestal zijn er geen nutsvoorzieningen, zoals riolering, waterleiding, elektriciteit,

aanwezig,” zegt Stubbe. “De aansluiting en de afstand tot het netwerk, moet je zelf bekostigen.” Bouwen in een verkaveling heeft als nadeel dat u wordt beperkt in uw bouwvrijheid. U zal zich moeten houden aan het verkavelingsreglement en de Fransen streven naar een zekere uniformiteit in hun verkavelingen.

4.Verhuren: met dank aan het internet Een tweede verblijf is voor veel Belgen ook een investering. “Wij zien de huurinkomsten eerder als een mooi meegenomen extraatje,” zegt Walter Weyn. “Ik schat dat we uit onze verhuuractiviteiten ongeveer een rendement van 4 à 5 % halen. Dat is misschien niet zo slecht, maar er kruipt behoorlijk veel werk en opvolging in. En je moet er toch geregeld ook eens naartoe. “In het toeristische seizoen zijn we meestal zelf aanwezig. En in de maanden mei, juni en september is er een gepensioneerd echtpaar ter plekke. Maar het is hoe dan ook een heel gepuzzel. Je koopt beter iets dichterbij als de verhuurinkomsten een prioriteit zijn. In de Ardennen bijvoorbeeld.” In echt toeristische regio’s kunt u het beheer en de sleuteloverdracht uitbesteden aan een verhuurkantoor, maar dat heeft natuurlijk een prijs. “Het beste alternatief is dat je kan terugvallen op iemand uit de buurt,” stelt Bieke Joye-Verduyn. “Dat zorgt toch ook voor wat sociale controle.” Hoe bereikt Walter Weyn potentiële huurders? “We werkten vroeger met agences, maar dankzij het internet is dat niet echt meer nodig. We hebben een eigen site en het gros van de aanvragen komt via de site.” Weyn adverteert wel op een website gespecialiseerd in verhuur van vakantiewoningen. “Dat kanaal is goed voor ongeveer 40% van de contacten,” zegt hij. 5.Verkopen: opgelet voor de meerwaardebelasting Wie vooral mikt op een verdere hausse van de Franse vastgoedprijzen, moet weten dat de Franse fiscus graag een graantje meepikt: de winst die u realiseert op de verkoop wordt onderworpen aan een belasting van 27%. “Je bent wel vrijgesteld van die meerwaardebelasting als je de woning ten minste vijftien jaar in bezit hebt,” merkt Marc Stubbe op. “U bent ook vrijgesteld als de woning uw hoofdverblijfplaats was. Om te ontsnappen aan de meerwaardebelasting, verplaatsen nogal wat buitenlandse eigenaars enkele maanden voor de verkoop hun domicilie naar hun Franse eigendom.” De koper is goed beschermd in Frankrijk. Zo ben je als verkoper pas zeker van de verkoop als de lening van de koper is goedgekeurd. “Tenzij, je uitdrukkelijk in het compromis vermeldt dat de koper de woning financiert met eigen middelen,” merkt Stubbe op. En als verkoper moet u ook de nodig attesten op tafel kunnen leggen. “Dat is op zich geen onoverkomelijke kost,” zegt Bieke Joye-Verduyn. “Er zijn gespecialiseerde firma’s die voor een paar honderd euro de hele technische diagnose doen. Maar de attesten blijven slechts drie maanden geldig.” Laurenz Verledens ■

Marc Stubbe, Vivre en France – Een praktische handleiding over het verwerven en bezitten van vastgoed in Frankrijk. Roularta Books, 240 blz., 29,90 euro. Peter Jacobs & Erwin De Decker, Logeren bij Belgen in Frankrijk – Thuis in la douce France. Uitgeverij Lannoo, 416 blz. 22,95 euro.

Blz. 74: Veilig vastgoed kopen in Spanje.

x TRENDS EXTRA

WWW.TRENDS.BE Vastgoeddossier

in VS en Spanje gevolgen voor economie en uw beleggingen. Blz. 8. CASH Vastgoedbubbel

TRENDS 10 MEI 2007 IMMO

65


PRIJZEN EN PLEKJES

WAAR KOPEN

IN TOERISTISCH FRANKRIJK? Op zoek naar een optrekje in Frankrijk belanden de meeste Belgen aan de Côte d’Azur of in de Provence. En niet alleen Belgen. Het effect op de woningprijzen laat zich raden. Maar laat u niet ontmoedigen: in andere, even charmante regio’s zijn er nog koopjes te doen. e Franse woningmarkt heeft, net als de Belgische, de voorbije tien jaar een enorme boom gekend. De prijzen gingen in topjaren vlotjes 10 tot 15 % hoger. Maar net zoals in ons land lijkt de markt nu toch wat af te koelen. Volgens schattingen van de Fédération Nationale des Agents Immobiliers (Fnaim) bedroeg de prijsstijging in 2006 op de secundaire markt ‘slechts’ 7 %. En op de nieuwbouwmarkt moest men zelfs tevreden zijn met een schamele 3 tot 5 %. Voor 2007 verwachten de Franse makelaars een stabilisatie van de prijzen. En zelfs een prijsdaling is niet uitgesloten. Dat 2007 een verkiezingsjaar is, speelt daarin mee: investeringsbeslissingen worden dan vaak uitgesteld. Volgens het makelaarsnetwerk Era bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Frankrijk inmiddels ongeveer 200.000 euro. Achter dit gemiddelde schuilen echter grote verschillen. Zo is Parijs een markt op zich met prijsniveaus hors catégorie. De gemiddelde vierkantemeterprijs voor een appartement in Parijs bedraagt bijna 7000 euro, met uitschieters in het zesde (10.350 euro) en zevende (9900 euro) arrondissement. Ter vergelijking: in Rijsel ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs voor een appartement nu op 2700 euro.

D

66


Voor echt goedkope woningen, ook naar Belgische normen, moet u naar het afgelegen landelijke gebied. En eigenlijk is het vooral de lap grond die erbij hoort, die maakt dat we het dan hebben over ‘koopjes’. In toeristische oorden hebben de buitenlandse kopers de prijzen de hoogte in gejaagd. Vooral de Britten hebben zich gemanifesteerd op de Franse woningmarkt. Maar ook tussen de verschillende toeristische regio’s zijn er nog grote prijsverschillen. Onze collega’s van het Franse economische magazine L’Expansion doorkruisten Frankrijk en vroegen aan de makelaars van Fnaim naar een analyse van de lokale vastgoedmarkt.

NOORD-PICARDIË HOOG-NORMANDIË

ZUID-PICARDIË

LAAG-NORMANDIË NOORD-BRETAGNE ZUID-BRETAGNE

CHARENTE-MARITIME EN VENDÉE

PROVENCE ALPES COTE D'AZUR

AQUITAINE

HoogNormandië Gesprek met Matthieu Robert van makelaarskantoor Cabinet Robert in Dieppe (Seine-Maritime). Wat zijn de markttrends in de regio Dieppe? MATTHIEU ROBERT (CABINET ROBERT). “Sinds het eerste kwartaal

van 2006 stellen we vast dat de prijzen zich stabiliseren. Vooral de eigendommen in het hogere segment worden niet meer duurder. De verklaring hoeven we niet ver te zoeken: Dieppe is traditioneel een markt voor hoofdverblijfplaatsen, en met de salarissen in de regio kunnen de kopers de aanhoudende hausse op de markt niet meer volgen.”

LANGUEDOCROUSSILLON

Blijft de markt dan nog actief? ROBERT. “Ja. We kunnen een groot deel van de vraag kanalise-

ren naar de omliggende regio, waar we over een goot productaanbod beschikken. Toch zien we dat er in de regio Dieppe onvoldoende vastgoed wordt aangeboden. De voorbije vijf jaar werd wel een aantal bouwprojecten verwezenlijkt die voor een deel voldeden aan de vraag. De komende drie jaar staan nog enkele projecten op stapel. Appartementen aan zee in residenties met lift en parking zijn dan weer heel zeldzaam en erg gewild bij pas gepensioneerden met een significant budget.” Welke buurten zijn het meest in trek? ROBERT. “Behalve voor de dijk is er ook veel interesse voor het

Hoe ziet u de toekomst voor Dieppe? ROBERT. “Dieppe heeft alle troeven in handen om het te maken. REPORTERS

ILLUSTRATIE H. BOEYKENS

stadscentrum, de omgeving van de jachthaven en de rustig gelegen wijk Saint-Pierre, in de buurt van het station. Wat betreft eigendommen met zicht op zee is de buurt van de Esplanade op de kliffen aan het oude kasteel populair. De Polletwijk, achter de jachthaven, heeft dan weer heel wat potentieel. Hier lopen momenteel nogal wat bouwprojecten en er wordt al enkele jaren ook veel gerenoveerd, waardoor de wijk zijn authentieke karakter met buurtwinkeltjes en huizen in bak- en vuursteen niet verliest.”

HAVEN SAINT-MARITIME (DIEPPE) “Er wordt onvoldoende vastgoed te koop aangeboden in de regio Dieppe.”

De stad ligt op twee uur sporen van Parijs en beschikt over een golfterrein met achttien holes van meer dan honderd jaar oud, een casino, een renbaan, een jachthaven waar boten met een grotere diepgang terechtkunnen, een verbinding met GrootBrittannië, een luchthaven, ... Bovendien komt er volgend jaar een centrum voor balneotherapie. Heel wat pluspunten dus om een groot aantal vakantiegangers te trekken.” ■

TRENDS 10 MEI 2007 IMMO

67


Noord-Picardië Gesprek met Jean-Pierre Ravin, directeur van makelaarskantoor Paré in Le Touquet.

Wat zijn de goede locaties? DELAMARCHE. “Kies niet voor een specifieke locatie, maar

zoek langs de hele kust. Van Jullouville tot Bréhal zijn de prijzen ongeveer even hoog, maar verder liggen ze significant lager, tot voorbij Montmartin. Bovendien zult u merken dat de Normandische prijzen flink onder die van de Côte d’Azur of Bretagne liggen.” ■

Blijven de vastgoedprijzen in de regio Le Touquet stijgen? JEAN-PIERRE RAVIN (PARÉ). “Het ziet er niet naar uit dat we een

Wat is het profiel van de kopers? RAVIN. “Ze zijn in de eerste plaats afkomstig uit de departemen-

ten Nord en Pas-de-Calais, en daarnaast uit de departementen Somme, Oise,Aisne,Ardennes en uiteraard ook de regio Parijs. Voor sommige Parijzenaars ligt Le Touquet op slechts twee uur rijden en die goede bereikbaarheid speelt een grote rol. De verlengde weekends zorgen er ook voor dat men al sneller eens ergens heen gaat. De Engelsen ten slotte komen vooral om golf te spelen en bezitten meestal fermettes in de streek. Toch investeert een aantal onder hen ook in een optrekje in Le Touquet.” Wat kunt u de kopers aanraden? RAVIN. “Er is een ruime keuze aan appartementen en sinds be-

gin dit jaar is ook het aanbod aan studio’s en twee- of driekamerflats gegroeid. Eigendommen van het type T2-cabine van 55 vierkante meter gaan van de hand voor 350.000 à 425.000 euro. Zoek echter niet tot elke prijs iets aan het strand, want de mogelijkheden daar zijn bijzonder schaars.” ■

REPORTERS REPORTERS

prijsdaling zullen krijgen, maar we verwachten dat de stijging niet zo groot zal zijn als de voorbije drie jaar. Er is vooral vraag naar eigendommen tussen 150.000 en 600.000 euro. Voor vastgoed boven 800.000 euro zijn er veel minder gegadigden.”

LE BONO (MORBIHAN) “Het vastgoed in het departement Morbihan is te duur.”

Zuid-Bretagne Gesprek met Philippe Alglave, directeur van het Allanicnetwerk in Carnac (Morbihan). Wat is uw mening over de markt in het departement Morbihan? PHILIPPE ALGLAVE (ALLANIC). “Sinds november is de markt op

LaagNormandië Philippe Delamarche van makelaarskantoor Delamarche Immobilier in Bréhal (Manche). Wat is de huidige trend op deze vastgoedmarkt? PHILIPPE DELAMARCHE (DELAMARCHE IMMOBILIER). “De voor-

bije vijf jaar hebben we telkens een flinke stijging gezien van de prijzen op de markt, maar sinds begin 2006 vertraagt de groei. De vraag is echter nog altijd even groot, en op het schiereiland Cotentin is er ook een uitgebreid productaanbod dat in hoofdzaak bestaat uit alleenstaande woningen.” Welk advies geeft u aan de kopers? DELAMARCHE. “Oudere gebouwen langs de zuidwestkust van

Cotentin zijn erg duur geworden, terwijl de prijs voor nieuwbouw nog meevalt: voor een appartement in Granville moet je ongeveer 3000 euro per vierkante meter rekenen. In Montmartin-sur-Mer gaan de veertien alleenstaande huizen van een lopend project van de hand vanaf 137.000 euro. Het gaat om huizen op vijf kilometer van het strand, met twee of drie slaapkamers op een perceel van minstens 300 vierkante meter. Voor die prijs moet je waarschijnlijk wat inboeten aan charme en stijl als je het vergelijkt met oudere panden, maar de kosten voor verwarming, isolatie en aankleding liggen dan ook heel wat lager.”

68


zijn retour. Het voornaamste probleem bevindt zich in het middensegment: uitzonderlijke panden verkopen heel goed, kleiner vastgoed (100.000-110.000 euro) is gewild bij investeerders en jonge koppels, maar het middensegment staat te duur geprijsd. Zo ontstaat het risico dat kopers die niet dringend op zoek zijn naar een woning, hun aankoop uitstellen. Voorlopig zien we echter nog geen prijsdaling. Vastgoed aan de kust blijft immers relatief zeldzaam. Misschien komt er wel meer evenwicht: een stabilisering van de prijzen of een meer gematigde groei. We stellen in elk geval meer prijsdalingen vast na overleg tussen koper en verkoper dan twee jaar geleden.” Is Trinité-sur-Mer nog steeds de populairste locatie aan de kust van Morbihan? ALGLAVE. “Trinité is een micromarkt die de situatie in de rest

van Morbihan niet goed weergeeft. Het is qua oppervlakte een heel kleine gemeente, en het vastgoed is er dan ook schaars. Er zijn nauwelijks flatgebouwen en twee soorten huizen: klassieke panden (met grond of in het centrum) en uitzonderlijke panden. Kopers zijn nagenoeg uitsluitend afkomstig van buiten de gemeente. Voor mooie, zeldzame producten zie ik de prijs niet zakken. Er kan wel wat afgedaan worden van de prijs van ‘normaal’vastgoed dat te duur geprijsd staat, denk ik.” Waar moeten we dan heen voor lagere prijzen? ALGLAVE. “De kernmarkt bevindt zich een tweetal kilometer in

het binnenland. Ik zou dan ook aanraden om daar net achter te zoeken, op drie tot vier kilometer van de zee. Een andere mogelijkheid is om in wat minder dure locaties te zoeken, zoals het schiereiland Rhuys, het hinterland van Carnac en de nabije omgeving van Auray. Hier liggen de prijzen lager, maar blijven de stranden en jachthavens goed bereikbaar.” ■


Noord-Bretagne Gesprek met Laurent Giboire, directeur van Giboire Immobilier in Rennes en Saint-Malo (Ille-et-Vilaine). Wat waren de trends in 2005 in de streek rond Saint-Malo? LAURENT GIBOIRE (GIBOIRE IMMOBILIER). “De prijsstijging in

Saint-Malo, Dinard en de omliggende gemeenten houdt aan. In Saint-Malo heeft de bloeiende markt voor tweede verblijven nog een duw in de rug gekregen door de nieuwe hst-verbinding. De markt anticipeert nu zelfs al op de nieuwe hst-verbinding met Parijs (2.15 uur sporen), die gepland is voor 2012. Het bijzondere aan Saint-Malo is dat het station er vlak bij het centrum en de zee ligt. Toch blijft Saint-Malo ongeveer 10% goedkoper dan Dinard. We denken niet dat we hier over een zeepbel mogen spreken. Het aanbod is immers bijzonder interessant en bovendien leveren de gemeenten grote inspanningen, zodat er het hele jaar door veel te doen is.” Welk budget moet je hebben om hier te investeren? GIBOIRE. “Wie een woning zoekt in Saint-Malo, moet rekenen

lijkt voorbij. Correct geprijsd vastgoed zal daarentegen zelden langer dan enkele maanden te koop staan.” Wie zijn de kopers? FAUCHET. “Ons klantenbestand bestaat voornamelijk uit gepen-

sioneerden uit de regio Parijs. Ze zijn op zoek naar een aangename omgeving in de buurt van de zee, niet te ver van Parijs, waar ze zich definitief kunnen vestigen. Ze verkopen hun appartement in Parijs en kopen met de opbrengst een mooi huis. Voor hen is dit ook een manier om het gezin weer samen te brengen: tijdens de vakantie komen de kinderen en kleinkinderen immers op bezoek.” Hebt u enkele tips voor wie wil investeren? FAUCHET. “Ik zou potentiële kopers aanraden om zich goed te

informeren. Ga na waar de industriële zones liggen of waar er autosnelwegen gepland zijn. De populairste steden in de Charente zijn die van ongeveer 30.000 inwoners in het binnenland. In tegenstelling tot de badplaatsen is er hier immers het hele jaar door wat te doen. Momenteel is het echter de badplaats Saintes die de sterkste groei kent (jaarlijks +6,7% inwoners). Dat heeft Saintes vooral te danken aan zijn ligging als eerste stad op de snelweg naar het zuiden en de nieuwe snelwegverbinding met Royan.”

op minimaal 300.000 euro, dus 3000 tot 5000 euro per vierkante meter voor een appartement zonder zeezicht. In de buurt van de renbaan zijn er echter huizen van minder dan 100 vierkante meter te vinden voor minder dan 200.000 euro. Wie over een lager budget beschikt, kan eventueel terecht in Saint-Coulomb of in de vallei van de Rance: Plouër-sur-Rance, Pleurtuit, Le Minihic sur Rance, La Richardais, ...”

spreken. De vastgoedmarkt is cyclisch en de huidige cyclus duurt wat langer dan normaal. We verwachten echter een geleidelijke retour en een stabilisering van de prijzen.” ■

Hoe zit het met de uitzonderlijke panden? GIBOIRE. “Er wordt duidelijk meer betaald voor zicht op zee

Aquitaine

door het beperkte aanbod. In Dinard en Saint-Malo doen we jaarlijks niet meer dan tien transacties voor huizen met zicht op zee en toegang tot het strand. Als de prijs correct is, blijft het vastgoed echter niet lang beschikbaar op de markt. Een duplexappartement van het type T3 van 45 vierkante meter met zicht op zee en toegang tot het strand werd na één bezoek verkocht voor bijna 6000 euro per vierkante meter. In Rothéneuf liggen de prijzen voor huizen met zicht op zee boven 1,5 miljoen euro. Drie jaar geleden raakten zulke panden nauwelijks verkocht voor minder dan een miljoen euro. Toch overschatten bepaalde eigenaars de prijzen die ze kunnen vragen.” ■

Hoe ziet u de prijzen evolueren? FAUCHET. “De voorbije jaren konden we echt van een boom

Gesprek met Michel Moser van makelaarskantoor Moser Immobilier in Hossegor.

Gesprek met Hervé Fauchet van Cabinet Caillot in Saintes (Charente-Maritime).

REPORTERS

Charente-Maritime en Vendée SAINT-JEAN-DE-LUZ “Het zuiden van de Landes en de Baskische kust profiteren van de budgetvluchten.”

Hoe is de situatie op de markt? Hoe doet de vastgoedmarkt het in uw regio? MICHEL MOSER (MOSER IMMOBILIER). “De prijzen stijgen nog HERVÉ FAUCHET (CABINET CAILLOT). “We merken nog steeds een steeds (6 tot 8%), maar niet meer zo sterk als vroeger. De trans-

stijging van de prijzen, maar de snelheid is er wat uit. De producten gaan niet meer zo vlot van de hand en er is minder vraag. Nieuw is ook dat panden die te duur geprijsd staan, moeilijk verkocht raken, hoewel de eigenaars vaak nog denken dat ze eender welke prijs kunnen vragen. Twee jaar geleden raakten te hoog geprijsde panden nog verkocht, maar die tijd

70


acties verlopen ook trager: vroeger was een pand acht tot tien weken beschikbaar op de markt, nu is dat twaalf tot zestien weken. Er wordt ook harder onderhandeld over de prijs. De eigenaars zijn nog steeds geneigd om hun prijs te hoog in te stellen, maar — en dat is nieuw — ze merken dat ze hun eigendom zo niet verkocht krijgen en stellen hun verwachtingen bij.”


Wat is het typeproduct voor deze streek? MOSER. “Een huis met vier slaapkamers, twee badkamers, een

grote woonkamer en een zwembad. Men wil slaapkamers voor de kinderen en een logeerkamer. Wie hier een tweede verblijf koopt, wil hetzelfde comfort als thuis. De typische kopers zijn veertig- tot vijftigjarigen die hun huis hebben afbetaald. Een nieuw fenomeen in de streek is dat ook gepensioneerden zich hier komen vestigen. De prijzen liggen immers lager dan aan de Côte d’Azur en het is hier ook veiliger dan aan de Middellandse Zee. Bovendien genieten we hier van een gematigd klimaat en is het landschap veel minder volgebouwd.”

Provence Alpes Côte d’Azur Gesprek met Bernard Helme van het gelijknamige makelaarskantoor in Marseille.

Welke locaties zijn interessant om in te investeren? MOSER. “De gemeenten langs de Baskische kust, zoals Hosse-

Blijven de prijzen in deze regio zo snel stijgen als de voorgaande jaren? BERNARD HELME (IMMOBILIÈRE BERNARD HELME). “Nee. We

gor of Saint-Jean-de-Luz blijven populair, maar ze zijn duur. Vooral locaties in de buurt van golfterreinen zijn zeer gewild. Persoonlijk vind ik Moliets heel interessant: het is niet alleen aan de kust gelegen, maar beschikt ook over een golfterrein. Het zuiden van de Landes en de Baskische kust profiteren duidelijk van de verbeterde transportmogelijkheden, zoals de Ryanairverbinding tussen Londen en Biarritz.” ■

kunnen echt stellen dat de vastgoedmarkt langzaam tot bedaren komt. In 2004 zagen we een prijsstijging van 20 %, terwijl dat dit jaar niet meer dan 9 of 10 % zal zijn, en slechts 3 % in het laatste kwartaal. De prijzen mogen dan wel niet meer zo snel stijgen, dalen doen ze nog niet. Het kernaspect hier is de kwaliteit: de prijs van vastgoed in perfecte staat blijft stijgen, voor de rest zien we een stagnatie.” Welke veranderingen ziet u in het profiel van de klanten? HELME. “Het aantal Italiaanse klanten van Menton tot Can-

LanguedocRoussillon Gesprek met Michèle Ménabréa van makelaarskantoor Aigue Marine Immobilier in La Grande Motte (Hérault). Hoeveel van de kopers in Languedoc-Roussillon zijn uit een ander land afkomstig? MICHELE MENABREA (AIGUE MARINE IMMOBILIER). “Het aantal

buitenlanders bedraagt ongeveer 20%. Ze zijn vooral afkomstig uit Noord-Europa (Groot-Brittannië, Ierland, Noorwegen...). Dankzij de budgetluchtvaartmaatschappijen raken ze makkelijk op hun bestemming. Wie uit Scandinavië komt, vliegt eerst naar Londen en neemt daar een goedkope vlucht naar onze regio. Vandaag bestaat de bevolking voor 6% uit buitenlanders, maar als we kijken naar het oude vastgoed (gebouwd voor 1915), dan is 30% van de eigenaars niet uit Frankrijk afkomstig.”

nes vermindert. De Engelsen, Belgen en Ieren raken dan weer steeds meer overtuigd van de charmes van de Middellandse Zeekust. Als we kijken naar wat de klant precies zoekt, zien we dat de vraag naar terrassen en tuinen weer sterk toeneemt. Studio’s aan zee, van het type dat ook verhuurd wordt in de skistations, waren weinig populair toen ze werden gebouwd. Door de prijsstijgingen merken we vandaag echter dat ze nu voor de meeste budgetten wel interessant geworden zijn en dat hun populariteit stijgt.” Wat kunt u kopers aanraden? HELME. “Wie iets wil met toekomst, kan op zoek gaan naar

oude vissershuisjes in de havensteden, waar vroeger zeelui en immigranten woonden. In die steden zien we dat er steeds minder vraag is naar arbeiders. In Tamaris bijvoorbeeld, vlakbij La Seyne sur Mer en de stranden van Les Sablettes, stijgt de waarde van het vastgoed. Je kunt het vergelijken met La Ciotat: een locatie die ontstaan is rond scheepswerven en vooral bevolkt werd door zeelui, maar die nu een snelle transformatie ondergaat.” ■

MENTON “Er is weer bijzonder veel vraag naar studio’s in de badplaatsen van de regio.”

Jagen die buitenlanders de prijzen de hoogte in? MENABREA. “Die opvatting klopt niet meer. Buitenlanders be-

schikken gemiddeld over een budget van 150.000 euro. Zestig procent onder hen zoekt iets in het binnenland, op twintig tot dertig kilometer van de kust in gemeenten als Lunel, AiguesMortes, Florensac of Serignan. Ze kopen er meestal huizen waar veel werk aan is en verschillen hierin van de Franse klanten. Die willen sleutelklaar vastgoed aan zee.”

de omgeving van de pijnboomaanplanten of aan de rand van gemeenten zoals La Petite Motte, blijven de prijzen betaalbaar. Het centrum met zijn piramidearchitectuur uit de jaren zeventig blijft het duurst, samen met de wijk Ponant, tussen de zee en het golfterrein. De wijk Couchant in het zuidwesten van de stad werd gebouwd in de jaren tachtig en leeft alleen maar ’s zomers.” ■

72


REPORTERS

Wat zijn de interessantste locaties in La Grande Motte? MENABREA. “In minder voor de hand liggende buurten, zoals in


VOORAL IN DE KUSTGEBIEDEN MOET JE OPLETTEN CORBIS

Niet bouwen in bepaalde kustzone. En het uitdovingsscenario doet Spanjaarden verkopen aan onwetende buitenlanders.

ZOEK UIT OF DOCUMENTEN OFFICIEEL ZIJN EN LAAT ZE VERTALEN

Veilig vastgoed kopen in Spanje De Spaanse woningmarkt doet het, na een succesvolle periode, niet goed. Misschien het ideale koopmoment. Maar let wel op dat u zich niet mispakt aan de Spaanse vastgoedwetgeving en -praktijken.

1. NAAR HET REGISTER We komen terug op het verhaal van onze gedupeerde Belg. Hoe is zoiets mogelijk? “De aankoop van vastgoed kan in Spanje zonder de tussenkomst van een notaris,” legt Marian Fuset Domingo uit. “Je bent ook niet verplicht om de transactie te laten registreren. Maar het is wel absoluut aan te raden. En als de eigendom niet geregistreerd is, vraag dan aan de verkoper om dat te doen. Het eigendomsregister ent u het verhaal van de Belg die met zijn hele hebben geeft absolute rechtszekerheid over wie de eigenaar is. En en houden arriveert aan ‘zijn’ Spaanse villa en er een het is publieke informatie, je kunt het registratiedocument Nederlandse familie in aantreft? De villa blijkt twee zelf opvragen bij el registro de la propiedad, het register. De keer te zijn verkocht. En, helaas voor onze Belg, de aan- notaris is dus geen verplichte tussenstop, maar het kan zekoopdocumenten van de Nederlander blijken net iets offi- ker geen kwaad om de verkoopovereenkomst door hem te laten nakijken. Of door een goede, in vastgoed gespecialiciëler dan de zijne. Een indianenverhaal? seerde, advocaat (lacht).” Toch niet, weet de Spaanse Kan je betrouwen op de advocate Mariann Fuset DoSpaanse vastgoedmakeLet op dat de villa niet mingo. “Het is een bekend laars? “Er zit veel kaf tussen het koren, deels een gevolg verhaal en het is helaas geen twee keer verkocht is. van de enorme vastgoedalleenstaand geval,” zegt ze. Marian Fuset Domingo boom in Spanje,” stelt de woonde een aantal jaren in Spaanse advocate. “In 2000 Antwerpen en is partner bij UrbeIuris, een advocatenkan- is de toegang tot het beroep van API (nvdr — Agente de la toor in de buurt van Barcelona gespecialiseerd in vastgoed- Propiedad Inmobiliaria) geliberaliseerd. Dat heeft het nien stedenbouwkundig recht. “De Spaanse vastgoedwetge- veau niet meteen opgekrikt.” Vastgoedmakelaars in Spanje ving en praktijk wijken op enkele punten sterk af van wat vragen doorgaans 3 tot 5 % commissie op de verkoopsom. jullie in België gewoon zijn,” zegt ze. “Dat betekent dat je extra goed moet opletten. Maar het is perfect mogelijk om 2. NAAR HET KADASTER op een veilige manier vastgoed te kopen in Spanje.” Ook het kadaster (el catastro) is een bezoek meer dan We zetten enkele aandachtspunten op een rij. waard. “Een eigendom kan bezwaard zijn met aller- ■ ■ ■

K

74


IMMOTRENDS KANTOREN

■■■

lei cargas, lasten,” zegt Marian Fuset Domingo. “Het gaat meestal om achterstallige vastgoedbelastingen, zoals de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, te vergelijken met onze onroerende voorheffing). Het is aangewezen om zelf naar het kadaster te gaan, want de verkoper kan misschien een oud document voorleggen. Het is niet zo dat je als nieuwe eigenaar, de schuldenaar bent. Maar het risico bestaat dat jij in eerste instantie wel moet opdraaien voor de aanzuivering van de schuld. En je bent allicht vertrokken voor een procedure van enkele jaren als je geld probeert te recupereren bij de vorige eigenaar.”

Zo’n woning verbouwen, dat mag je vergeten. Eigenaars van die woningen zitten met een dilemma: ze hebben een woning op een schitterende ligging, maar op langere termijn dreigt hun onroerend goed waardeloos te worden. Velen opteren daarom om de woning tegen een stevige prijs te verkopen aan onwetende buitenlanders.”

4. EEN STRAAT DOOR UW TUIN De deal is gesloten, de mooi gelegen grond is van u. Om budgettaire redenen stelt u de bouwplannen uit. Dat kan tot een onaangename verrassing leiden als u enkele jaren later de bouwwerken wil aanvatten. De gemeente heeft de bestemming ondertussen gewijzigd. “Uiteraard gebeurt zo’n 3. NAAR DE GEMEENTE U hebt een prachtig stukje Spaans grondgebied op het bestemmingswijziging niet zomaar,” zegt Marian Fuset Dooog en u maakt al plannen om er uw persoonlijke haciënda mingo. “De gemeente neemt hierover contact op met de eiop te bouwen. Kan dat zomaar? Is die mooie lap grond wel genaars. Maar bij buitenlandse eigenaars durft dat nogal bouwgrond? Voor het antwoord moet u naar het gemeente- eens mislopen, gewoon omdat de gemeente geen concrete huis. Daar kan u de certificaadresgegevens heeft. Je kunt ción urbanística van uw toedan een schadevergoeding komstige eigendom opvravragen aan de gemeente, Ga naar de gemeente en vraag de maar er is geen garantie dat gen. Marian Fuset Domingo: “Dat is een officieel docuje die zal krijgen. Je moet in ‘certificación urbanística’. ment dat de juridische en steieder geval binnen een bedenbouwkundige toestand paalde periode bezwaar invan het perceel beschrijft: dienen. Na die periode ligt het in een bouwzone, tot waar mag je bouwen, hoe hoog wordt het heel lastig om nog iets te recupereren.” Ook privé-initiatief kan leiden tot een bestemmingswijmag je bouwen, enzovoort. Het is vrij gedetailleerd en het geeft je een grote rechtszekerheid. Ik raad aan om het te la- ziging van uw eigendom. Privé-eigenaars kunnen terreinen ten vertalen zodat je zelf kunt inschatten wat wel of niet verenigen met het oog op een stedenbouwkundige ontwikkan.” keling. En daarbij kunnen ze uw terrein tegen uw zin inpalOok bij de aankoop van een woning is het nuttig om de men. “In Catalonië bijvoorbeeld, kan een minderheid van certificación urbanística op te vragen. Want misschien is de eigenaars — 25% van de stemmen volstaat — vergaande uw prachtig gelegen droomwoning een illegaal bouwsel in beslissingen nemen,” legt Marian Fuset Domingo uit. “Zo een beschermd natuurgebied. Zonevreemde woningen, het zijn er verhalen van buitenlanders die na een paar jaar nog is geen uniek Vlaams probleem. eens hun vakantiehuisje bezoeken en tot de pijnlijke vast“Vooral in de kustgebieden moet je opletten,” weet Fuset stelling komen dat er een straat door hun tuin loopt. Het is Domingo. “Eind jaren tachtig is de Ley de costas goedge- weliswaar een redelijk zware procedure, met onder meer keurd. Die wet bepaalt dat je binnen een bepaalde zone van- een informatieronde en een bezwaarperiode. En ze moeten af de kustlijn niet mag bouwen. Voor bestaande woningen ook een junta de compensación in het leven roepen: een binnen die zone zijn er strengere regels van kracht: al naar- vereniging waarin alle eigenaars beslissen over de compengelang van het geval is er een uitdovingsscenario uitge- satiemaatregelen. Maar hier speelt dezelfde problematiek: werkt en zijn er alleen instandhoudingswerken toegelaten. door de afstand en de taalbarrière komen buitenlanders er vaak bekaaid van af.” Hoe kan je je als Belgische eigenaar wapenen tegen dergelijke toestanden? “Een paar keer per jaar contact opnemen met iemand die de markt en wetgeving opvolgt.”

“In Spanje kan meer”

M

arian Fuset Domingo is getrouwd met de Antwerpse projectontwikkelaar Frank Smolders (Urban Estates). Smolders bouwde in het Zuid-Spaanse El Puerto de Santa María een shoppingcenter met een oppervlakte van 21.000 m2. “Voor projectontwikkelaars is Spanje nog altijd een erg dankbaar land,” zegt hij. “Er kan veel meer dan bij ons. Het is er bijvoorbeeld mogelijk om een landbouwgebied te laten herkwalificeren. Dat vraagt tijd, twee jaar ongeveer, en de overheid zal via een batenheffing wel een graantje meepikken, maar het kan.” Smolders is opgetogen over de Spaanse vastgoedwetgeving: “Het is als buitenlander uiteraard wennen en verkennen. Maar als je er een beetje thuis in bent, biedt de Spaanse regelgeving zeker zoveel rechtszekerheid als de Belgische.”

76


5. OPGELET: HUURDERS IN HUIS “Als je een woning koopt, is het belangrijk om na te gaan of er huurders zijn,” geeft Marian Fuset Domingo nog mee. “En je moet goed de huurmodaliteiten nakijken. De huurwetgeving is in Spanje een paar keer gewijzigd, maar huurders met een contract van voor 1985 zijn zeer goed beschermd. Je krijgt zo’n huurder heel moeilijk buiten. Sinds 1985 zijn de woningprijzen enorm gestegen in Spanje. De huurprijzen zijn geïndexeerd, maar ze hebben lang niet de evolutie van de woningprijzen gevolgd. Een huurcontract van voor 1985 maakt een pand een flink stuk minder waard.” Laurenz Verledens ■

van droom tot daad Ann De Winne: Laat het verstand primeren op het hart. AANKOOPTIPS VAN BELGEN DIE DE STAP DEDEN UW WONING IN FRANKRIJK:

Recommend Documents