Van droom naar daadkracht Op weg naar een vitale en weerbare economie

Van droom naar daadkracht Op weg naar een vitale en weerbare economie Economisch-ruimtelijke visie bedrijventerreinen Noord en Nijverheidslaan. Eindrapportage

In opdracht van Gemeente Weesp

Rapportnummer: 007/RBr/51.012IN Status: eindrapportage

Weesp, februari 2006 Interegion Groep BV Integrale Ruimtelijke Ontwikkeling

Pastoor vd Plaatstraat 17a 2375 AE Rijpwetering Tel. 071 – 341 79 73 Fax 071 – 341 79 70 [email protected] www.interegion.nl 007/RBr/51.012IN, Eindrapport “Van Droom naar Daadkracht”, februari 2006

Inhoudsopgave Samenvatting 1

Opgave................................................................................................................................... 1 1.1. 1.2. 1.3.

2.

Karakteristiek Weesp........................................................................................................ 2 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6

3.

Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie ............................................................................... 16 Positionering gemeente Weesp ................................................................................... 25

Weerbare economie ........................................................................................................ 27 6.1. 6.2.

7.

Wat moet er gebeuren op industrieterrein Noord?........................................................ 12 Wat moet er op bedrijventerrein Nijverheidslaan gebeuren? ........................................ 14 Overige economische bedrijfsmogelijkheden ............................................................... 15

Vitalisering economie ..................................................................................................... 16 5.1 5.2.

6

Economische Rijksvisie ................................................................................................. 6 Provinciaal Streekplan “Noord-Holland Zuid” ................................................................. 7

Economische kansen ..................................................................................................... 11 4.1 4.2 4.3

5.

Algemeen...................................................................................................................... 2 Gemeente ..................................................................................................................... 2 Wonen .......................................................................................................................... 2 Werken ......................................................................................................................... 3 Recreatie & toerisme..................................................................................................... 4 Uitkomsten interviews.................................................................................................... 5

Beleidskaders en gestelde ambities ........................................................................... 6 3.1. 3.2

4.

Aanpak.......................................................................................................................... 1 Opzet ............................................................................................................................ 1 Leeswijzer en status...................................................................................................... 1

Samenwerking ............................................................................................................ 28 Ontwikkelingsmaatschappij weerbaar Weesp (OWW).................................................. 30

Financiering ....................................................................................................................... 31 7.1. 7.2.

Vitalisering economie .................................................................................................. 31 Weerbare economie .................................................................................................... 32

8.

Processturing .................................................................................................................... 33

9.

Actieplan ............................................................................................................................. 39 9.1

Conclusie .................................................................................................................... 41

bronvermelding

007/RBr/51.012IN, Eindrapport “Van Droom naar Daadkracht”, februari 2006

Samenvatting Aanleiding De economische duurzaamheid van, met name, industrieterrein Noord, is slecht. Grote leegstand zorgt voor een sterke achteruitgang van de aantrekkelijkheid en het vestigingsklimaat van het gebied. De vraag na te denken over het economische perspectief, om de leegloop in de toekomst om te buigen is niet alleen op te lossen vanuit economische kansbepaling. Het is noodzakelijk de totale samenhang van Weesp te beschouwen om van daaruit vast te stellen wat het oorzakelijke verband is tussen de huidige leegstandsituatie en de (regionale) economie. Het bedrijfsleven stelt simpel dat het huidige bestemmingsplan te knellend is. Bij ons roept dit de vraag op, of dit werkelijk zo eenvoudig ligt? Naast de economische kansen, een optimalere functietoewijzing van gebieden en het zoeken naar financiële dekking, hebben wij met name onderzoek verricht naar een zekerheidstelling naar de toekomst. Anders gezegd: Wat is nodig om Weesp een complete stad te maken, met investeringskracht in goede tijden, met weerstandsvermogen in slechte tijden en met een optimaal appèl aan het ondernemerschap in alle tijden. Huidige situatie Uit diverse interviews is naar voren gekomen dat de huidige (economische) situatie van Weesp vrij onstabiel is. Grote leegstand, veroorzaakt door vertrek van bedrijven naar lage lonenlanden of omliggende gemeenten wordt te weinig tegengegaan vanwege het ontbreken van een actief wervingsbeleid. De huidige structurele leegstand wordt tevens veroorzaakt door: • Onevenwichtige segmentatie woningen, te weinig woningen in het hogere segment; • Huidige bedrijfspanden voldoen niet meer aan vraag van heden; • Beeldkwaliteit van Noord is slecht, eentonig en grijs; • Weesp doet te weinig aan het benutten van haar kwalitatieve historische centrum en ligging aan de Vecht waardoor Weesp toeristisch niet op de kaart staat. Sociale structuur Een meer structureel probleem lijkt de historische sociale structuur van Weesp. Weesp heeft een historie van industrie en nijverheid. Deze cultuur kenmerkt zich door een duidelijke scheiding tussen bedrijfsleven en overheid. Populair gezegd: er wordt hard gewerkt maar als de arbeid er niet meer is moet de overheid maar zorgen voor een oplossing. Eén van de beste voorbeelden van deze cultuur is de huidige herstructureringsopgave van bedrijventerrein Noord. In de afgelopen jaren is met succes subsidie verkregen om een aanzet te geven aan de revitalisering van Noord. Dit geld is nagenoeg niet besteed omdat het bedrijfsleven en de gemeente beiden een afwachtende houding aannemen. Beleid en ambitie Het Rijksbeleid, verwoord in de Nota Ruimte, streeft naar een evenwichtige samenhang tussen wonen en werken. De provinciale ambitie, verwoord in de structuurvisie Noord-Holland Zuid, streeft naar de functie van Netwerkstad op het vlak van logistiek en dienstverlening voor de regio Noord-Holland Zuid.


Economische ambities Naar aanleiding van de inventarisatie van de lokale situatie en het vingerende beleid stellen wij vast dat er duidelijke economische (herstel)kansen zijn voor Weesp. Om de economie blijvend gezond te krijgen maken we onderscheid in: • Het vitaal maken van de economie, zijnde de achterstand wegwerken en het bedrijventerrein weer aantrekkelijk maken voor de vraag van vandaag en morgen; • Het weerbaar maken van de economie, waarin gestreefd wordt naar een blijvende alertheid om de economie op een hoog niveau te handhaven. Vitale economie Om de economie van bedrijventerrein Noord weer vitaal te krijgen zal vanuit een breder perspectief gewerkt moeten worden aan: • Goede segmentatie van bedrijfsgebouwen, van starters, woonwerk naar middelen grote bedrijfscomplexen; • Verbetering van de beeldkwaliteit van het gebied en duidelijk onderscheid in de diverse segmentatie onderdelen; • Verbetering van de inrichting van gevel tot gevel; • Creatief en optimaal gebruik van de ruimte; • Extra faciliteiten op het vlak van hotel-, congres- en vergadermogelijkheden; • Evenwichtige uitbouw van de kantoorfaciliteiten op een deel van bedrijventerrein Nijverheidslaan in de richting van het station (verwoord in de stationsvisie); • Ontwikkelen van woningbouwprojecten in het hogere segment; • Samenhang vinden tussen de centrumvisie, de stationsvisie en de structuurvisie Weesp 2030. De financiering van deze opgave dient gevonden te worden via subsidies, investeringen van het bedrijfsleven en de lokale overheid, investeerders beleggers en uit inkomsten uit ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen kunnen gevonden worden in: • Herontwikkeling van 12,5 Ha. bedrijventerrein Nijverheidslaan tot woningbouw met als thema vestingstad/stedelijk wonen. Dit thema heeft als neveneffecten dat dit aanvullend is op de ontwikkelingen in de Bloemendaler Polder en kan zorgen voor samenhang tussen deze ontwikkeling en de bestaande stad en voor de betere betrekking van de Vecht als toeristische trekpleister; • Woningontwikkeling in en rondom het Aquamarin en langs de Vecht; • Landelijk wonen in de Aetsveldsche polder. Weerbare economie Om de economie weerbaar te krijgen zal geïnvesteerd moeten worden in de opzet van: • Parkmanagement (op de vlakken van Schoon, Heel en Veilig); • Een vestigingsteam, voor het werven en begeleiden van bedrijven; • Het creëren van een vast aanspreekpunt ten behoeve van regionale afstemming. Voor de vormgeving en de uitvoering van dergelijke activiteiten stellen wij voor dat de gemeente en het bedrijfsleven de handen ineen slaan. De overheid heeft partners nodig om effectief te kunnen functioneren. Partnerschap van overheid en bedrijfsleven is daarbij een van de hoekstenen van het hedendaagse stedelijk beleid. Deze samenwerking kan worden vormgegeven middels de oprichting van Ontwikkelingsmaatschappij Weerbaar Weesp (OWW).


De financiering van deze maatschappij en haar activiteiten zal op gelijke basis moeten plaatsvinden waarbij het bedrijfsleven zou kunnen bijdragen middels een opslag van de OZB-zakelijk gebruik. Zodoende pleiten wij voor het opzetten van een collectief ondernemersfonds. Dit fonds is een uitwerking van de bereidheid om samen de handschoen van een duurzame economie op te pakken. Positionering en organisatie Vitale economie Daar de investeringen en de risico’s van het vitaliseren van de economie het grootst zijn is het van belang een duidelijk beeld te hebben op de mogelijkheden en te volgen strategie in deze. Daarnaast heeft de gemeente op bedrijventerrein Noord en op de voorgestelde ontwikkellocaties geen grondposities, waardoor de kans bestaat dat marktpartijen de “krenten uit de pap” halen en de gemeente met de onrendabele delen achterblijft. Het is dus zaak dat een goed programma wordt samengesteld en dat de gemeente een compleet inzicht heeft in de mogelijkheden voordat met marktpartijen afspraken worden gemaakt. Tevens bestaat de zorg voor een onaanvaardbare ambtelijke druk die een dergelijke opgave met zich meebrengt. Wij stellen daarom voor om een externe organisatie de uitwerking van de structuur en de procesontwikkeling ter hand te nemen. Voor de uitwerking van de organisatievorm en de positionering van partijen stellen wij voor om de volgende procedure te volgen: • Publiek – publieke afspraken tussen de gemeente en provincie, RWS, gemeente Muiden, Domeinen en DWR; • Publiek – Private samenwerking tussen gemeente en het bedrijfsleven (bijvoorbeeld via Industrie Vereniging Weesp IVW); • Joint Venture tussen Publiek – Private samenwerking en marktpartijen ten behoeve van de vorming van een grondbedrijf in een BV of CV structuur. Ook in deze structuur wordt een samenwerking tussen het bedrijfsleven en de overheid aangegaan. Ten einde de samenhang te versterken is het van belang om de aanpak, het programma en de selectie van partijen gezamenlijk vast te stellen ten einde de betrokkenheid tussen partijen te vergroten. Planning De uitwerking van de organisaties ten aanzien van de vitaliseringopgave en voor de Ontwikkelingsmaatschappij Weerbaar Weesp dienen parallel aan elkaar te worden vormgegeven. Indien de nieuwe raad, direct na installatie in maart van 2006, onderhavige visie vaststelt, kan de vormgeving en positionering uitgewerkt worden. In het najaar kan de raad dan over de uitkomsten beslissen.


Gemeente Weesp


1

Opgave Interegion Groep heeft in augustus de opdracht gekregen om een studie te verrichten naar het economische perspectief van de bedrijventerreinen Noord en Nijverheidslaan. De uitkomsten van dit perspectief dienen ruimtelijk vertaald te worden naar inrichting en bestemming. Tot slot moet een exploitatie de haalbaarheid van de visie ondersteunen. Met andere woorden: denk na over een haalbaar perspectief en pas hier het bestemmingsplan op aan.

1.1.

Aanpak Vanaf augustus hebben wij private en publieke partijen geïnterviewd met de vraag hoe wordt gekeken naar de huidige en toekomstige situatie van de bedrijventerreinen, de economie en leefbaarheid in Weesp en de regio en wat moet er gebeuren. Daarnaast is onderzoek gepleegd naar de beleidskaders en ambities waarbinnen geopereerd moet worden. Dit alles is vertaald in een beeld/kwaliteit niveau en mogelijkheden.

1.2.

Opzet Naast de verkenning op economische perspectieven, de ruimtelijke vertaling en het onderzoek naar financieel draagvlak is tevens uitgebreid onderzoek verricht naar de (sociale) historische cultuur van Weesp. Met name de verhoudingen tussen publiek en privaat. Tevens is gekeken naar de samenhang van de stedelijke- en landelijke inrichting. Volgend uit deze studie is een analyse gemaakt naar de oplossingen om te komen tot een duurzame structurele verbetering van de verhouding tussen wonen en werken. Tenslotte is een aanzet gegeven voor de organisatorische inbedding en de juiste positionering van de gemeente.

1.3.

Leeswijzer en status Onze visie is modulair van opbouw. Dit betekent dat onderdelen van de visie en aangegeven mogelijkheden weggelaten kunnen worden. Wel moet worden opgemerkt dat er samenhang bestaat tussen mogelijkheden, wensen, kosten/opbrengsten en beheer/exploitatie. Zodra een oplossingsrichting of onderdelen van de visie niet passend geacht blijken zal een alternatief op dit punt bedacht moeten worden. Deze rapportage is tot stand gekomen aan de hand van de presentaties voor draagvlak toetsing middels een tussenrapportage in december 2005 en januari 2006.Deze presentatie is gehouden voor het College van B&W, bestuur IVW en een afvaardiging van de Raad van de gemeente Weesp. Dit rapport is een nadere uitwerking van het tussenrapport.


1

2.

Karakteristiek Weesp

2.1.

Algemeen De gemeente Weesp is gelegen in het meest westelijke deel van de Gooi- en Vechtstreek. Sinds 1355 heeft Weesp stadsrechten en is sindsdien een zelfstandige gemeente. Momenteel telt de gemeente Weesp circa 18.000 inwoners. De gunstige ligging aan de Vecht zorgde voor een klimaat van handel en nijverheid. De bierbrouwerijen waren de eerste grotere werkgevers in Weesp. Vanaf de zeventiende eeuw namen de jeneverstokerijen de overhand. Omstreeks 1850 vestigde de cacaofabriek van Van Houten zich in Weesp. Dit heeft Weesp gemaakt tot een stad met een industrieel klimaat. Door de ligging aan de Vecht is Weesp prima te bereiken via het water. De Vecht voert dwars door de stad. Daarnaast is Weesp direct bereikbaar via de snelwegen A-1, A-9 en de provinciale wegen. Het NS-station Weesp is een belangrijk knooppunt in de noordelijke randstad. Weesp is gelegen aan de zuidoost zijde van de agglomeratie Amsterdam; geografisch behoort het tot de Vechtstreek.

2.2.

Gemeente De organisatiestructuur van de gemeente is in de laatste decennia regelmatig onderwerp van discussie geweest. In 2005 is een nieuw sturingsmodel voor de organisatie vastgesteld. Deze zal in 2006 geïmplementeerd worden. Dit model gaat uit van een eenhoofdige directie, de gemeentesecretaris, met daaronder één hiërarchische laag, de afdelingshoofden. Samen vormen zij het managementoverleg. Het sturingsconcept gaat uit van de principes van integraal management.

2.3.

Wonen Weesp is vooral na de oorlog sterk gegroeid. Rond 1970 waren er grootse plannen om Weesp te ontwikkelen tot groeikern voor Amsterdam en het Gooi. De huidige grootschalige woonwijken, zoals Hogewey zijn hiervan het resultaat. Door nieuwe inzichten en beleid zijn deze groeiplannen abrupt stopgezet waardoor Aetsveld nooit is afgebouwd. Sinds 1985 vindt er nauwelijks nieuwe woningbouw plaats. De woonwijk Leeuwenveld is als uitzondering een uitbreiding van enig formaat. Met de ontwikkelingen in de Bloemendaler Polder wordt een nieuwe weg ingeslagen naar grootschalige uitbreiding van het woningenbestand. Weesp verandert langzaam van identiteit: van forenzenplaats voor de grote steden naar een volwaardig onderdeel van de netwerkstad Randstad. Woningzoekenden uit Weesp vinden zelf vaak geen woonruimte binnen de gemeente en zijn noodzakelijk te verhuizen. Tegelijkertijd fungeert de stad in zekere zin als vangnet voor woningzoekenden uit de lagere inkomens-groepen in de regio Gooi en Vechtstreek. Het woningbestand van Weesp is vrij eenzijdig opgebouwd en wordt gekenmerkt door veel goedkope en veel gestapelde huurwoningen met daardoor een eenzijdige opbouw van de bevolking met relatief lage inkomens en met een relatief laag opleidingsniveau.


2

Er zijn daarnaast beperkte doorstroommogelijk-heden naar duurdere woningen, wat weer tot gevolg heeft dat jonge starters geen woningen vinden en blokkeert weer veranderingen van de sociaal-economische opbouw van de bevolking. Het aantal een- en tweepersoons huishoudens en het aandeel ouderen zal toenemen en het aandeel jongeren zal dalen. Het streven is een dynamische opbouw van de bevolking en een geringe groei (20.000 inwoners).

2.4.

Werken De onderhavige bedrijventerreinen zijn relatief grootschalig, laagwaardig, verouderd en hebben een relatief klein aantal arbeidsplaatsen per m2.

Het Industrieterrein Noord bestaat ruimtelijk uit een verzameling dicht op elkaar staande bouwvolumes met weinig uitstraling. Bedrijventerrein Noord is ontwikkeld sinds begin jaren zestig en maakt momenteel een verouderde indruk. Het terrein heeft een bruto oppervlak van circa 70 hectare en is gelegen aan de noordoostzijde van Weesp, en heeft een regionale economische en werkgelegenheidsfunctie en biedt plaats voor klein en grootschalige bedrijven. In de Regiovisie bedrijventerrein Gooi en Vechtstreek (1999) is bedrijventerrein Noord aangegeven als een kansrijke locatie om te komen tot herstructurering. Daarnaast kan een relatie worden gelegd met de herontwikkeling van het voormalige Marinecomplex.


3

Het oudste industrieterrein, Nijverheidslaan, ligt aan de Vecht en komt voort uit de ligging aan vaarwater. De relatie met het water is op een enkel bedrijf na grotendeels verdwenen. Het industrieterrein is voor een deel gesaneerd en veranderd tot kleinschalig, hoogwaardig bedrijvigheid en kantoren, het andere deel moet nog gesaneerd worden. De ligging biedt zo veel meer mogelijkheden voor een integrale herontwikkeling van wonen, werken en watersport.

Impressie van huidig beeld van bedrijventerrein Noord: eentonig en grijs

2.5.

Recreatie & toerisme Ondanks de historische binnenstad heeft Weesp weinig betekenis landelijk en regionaal op het gebied van recreatie en toerisme. Reden: weinig promotie, geen historisch imago, beperkte hoeveelheid voorzieningen, en matige kwaliteit openbare ruimte. Het culturele aanbod is minimaal (musea, evenementen e.d.). Het winkelaanbod is beperkt en er is onevenwichtige concurrentie door het grote aanbod in Amsterdam, het Gooi en Almere. Landelijk gebied: De verschijningsvorm van het landschap verandert: het open veenweidegebied wordt omgevormd tot een moerasgebied met afwisselende open en beboste gebieden. Het ontbreken van een integrale visie leidt tot ongewenste en niet te controleren ontwikkelingen, waardoor het landschap steeds meer verschraalt. Het Bestemmingsplan Buitengebied zou meer kansen moeten bieden voor eigentijdse vormen van (verbrede) plattelandontwikkelingen.


4

2.6.

Uitkomsten interviews Voor de start van onze visievorming hebben wij enkele interviewrondes gehouden met tal van betrokkenen bij Weesp in zowel de private als de publieke sfeer. Uit deze interviews wordt snel een beeld geschapen hoe de beleving is en wat de historie is van, in dit geval, de economie van Weesp. Onderstaand hebben wij een samenvatting gemaakt van het beeld wat naar voren is gekomen. Een willekeurige greep uit de quotes van de geïnterviewden zijn: • Weesp heeft op het vlak van bedrijvigheid de boot gemist, bedrijven zijn naar lage lonenlanden gegaan of naar Almere; • Weesp heeft een imagoprobleem op vlak van werken, grote leegstand; • Beeld/kwaliteit van Noord is slecht, eentonig en grijs; • Er is geen actief wervend economisch beleid en actieplan; • Er zijn wel regionale afspraken maar er wordt niet naar gehandeld, daar profiteert met name Almere van; • Weesp heeft een probleem op vlak van wonen, veel sociaal en weinig in het hoge segment; • Er wordt teveel gepraat en te weinig gedaan; • Weesp heeft een mooi centrum maar wie van buiten Weesp weet dit; • Weesp ligt geografisch goed dus er moeten mogelijkheden zijn; • Weesp heeft het grootste bedrijventerrein van het Gooi en een rijk arbeidsverleden, dus het moet toch lukken om weer een bloeiende economie te krijgen. Kortom het gevoel is dat er kansen zijn, hoe weet men niet, er moet niet alleen gepraat worden maar werkelijk iets gebeuren. Daarom onze titel:

“Van droom naar daadkracht” Op weg naar een vitale en weerbare economie


5

3.

Beleidskaders en gestelde ambities Vanuit de verkenning van beleidskaders en gestelde ambities kan de volgende inperking gemaakt worden: • Rijksbeleid, verwoord in de Nota Ruimte, geeft aan dat er een optimalisatie en balans moet komen tussen wonen en werken; • Rijksbeleid, verwoord in de Nota Verkeer en Vervoer, geeft aan dat vervoer over water en rail verder gestimuleerd moet worden; • Rijksvisie, verwoord in de Nota “Pieken in de Delta” van het ministerie van Economische Zaken. • De provincie Noord Holland stelt, in haar streekplan Noord-Holland-Zuid, dat er in de Gooi en Vechtstreek in de komende jaren behoefte is aan extra bedrijfsterrein; • Tevens stelt de provincie dat, gezien de ontwikkelingen Bloemendaler Polder, geen medewerking wordt verleend aan de functiewijziging van werken naar wonen, dat de hoeveelheid hectares bedrijfsterrein meer moet worden en minimaal gecontinueerd moet blijven; • Vanuit de gemeentelijke ambities zijn voor ons leidend de Centrumvisie, en de niet vastgestelde Stationsvisie, de Structuurvisie Weesp 2030 en de ontwikkelingen in de Bloemendaler Polder; • Rijkswaterstaat ontwikkeld momenteel het Basisnet Veiligheid, wat van invloed kan zijn op de veiligheidscontouren langs het AmsterdamRijnkanaal.

3.1.

Economische Rijksvisie Pieken in de Delta, Gebiedsgerichte Economische Perspectieven Om de economie maximaal te kunnen laten exploreren worden veel maatregelen genomen om het ondernemen aantrekkelijker te maken en de concurrentiepositie te versterken. Deze rijksmaatregelen gelden voor ondernemers in het hele land, zoals het verminderen van de administratieve lastendruk. In aanvulling op deze generieke acties zijn gebiedsgerichte maatregelen nodig. Wie het groeivermogen wil versterken moet de comparatieven voordelen van regio’s (pieken) benutten in plaats van alleen maar achterstanden egaliseren. Aangeven wordt dat in de Noordvleugel van de randstad het accent moet komen te liggen op (inter)nationale dienstverlening en logistiek. Het actieplan “Bedrijventerreinen” kondigt in aanvulling op generieke maatregelen een specifieke rijksinzet aan voor ongeveer vijftig grote bedrijventerreinen met een complexe ontwikkeling- of herstructureringsopgave, hiervoor worden subsidies ter beschikking gesteld. Ondanks dat de dienstensector steeds belangrijker wordt in onze economie, blijft er een structurele vraag naar bedrijventerreinen. Volgens ramingen van het CPB is er in de periode van 1998 tot 2020 ruim 32.000 hectare bruto nieuw terrein nodig. In Noord-Brabant en de randstad is de krapte aan bedrijventerreinen het grootst. Opvallend is ook dat de provincie Utrecht, ondanks zijn centrale ligging, de laagste voorraad en de laagste uitgifte aan bedrijventerreinen heeft van alle Nederlandse provincies. Waarom geen bedrijven aantrekken vanuit Utrecht? Utrecht kenmerkt zich met nationale spoor-, weg-, en waterinfrastructuur, Weesp kan aantakken op dit spoor en water. Het kabinet besteedt een groter deel van de financiële middelen aan herstructurering van bestaande bedrijventerreinen dan aan de aanleg en exploitatie van nieuwe bedrijventerreinen. Dit komt omdat dit in principe door marktpartijen en locale overheden zelf rendabel uit te voeren is.


6

Het ruimtelijk-economische netwerk van Noordwest Nederland strekt zich uit van de verstedelijkte delen van Noord-Holland, via Almere en het Gooi, tot Utrecht en Amersfoort. Binnen dit gebied is de Noordvleugel en de regio Utrecht – Amersfoort - ‘t Gooi in de Nota Ruimte aangemerkt als economische kerngebieden. Het gebied kent een grote diversiteit aan economische activiteiten met als motor luchthaven Schiphol. Andere belangrijke clusters zijn het internationale congreswezen (Amsterdam, Utrecht) en het multimediacluster (’t Gooi Amsterdam) hiervoor liggen ook perspectieven voor Weesp. Daarnaast kampen bestaande en nieuwe economische activiteiten met ruimte gebrek, niet alleen in Groot-Amsterdam, maar ook in de regio Utrecht.

3.2

Provinciaal Streekplan “Noord-Holland Zuid” In haar structuurvisie heeft de Provincie Noord-Holland haar ambities voor de komende jaren vastgesteld, samenvattend kan het volgende worden weergegeven. Maatschappelijke ontwikkelingen De groei van de dienstensector neemt een grote vlucht. Noord-Holland Zuid behoort tot de zwaarst belaste gebieden in de randstad. Ambities en afwegingskader In 2020 is Noord-Holland Zuid een heuse netwerkstad en de belangrijkste economische motor van Nederland met een breed scala aan economische activiteiten, van media tot financiën, van haven tot informatie- en communicatietechnologie en van dienstverlening tot transport. Dit deel van de randstad heeft een extra voordeel dat het onderscheidt van andere vergelijkbare stedelijke gebieden namelijk, grote diversiteit aan woon en werkmilieus, een internationale toppositie in cultuur en toerisme, vele vormen van vakgerichte en universitaire educatie, een voortreffelijk voorzieningenniveau en een vruchtbare voedingsbodem voor innovatie en creativiteit. Daarom willen zij onder andere; • In de periode tot 2020 met een toename van 166.000 woningen ruimte bieden aan de “gedifferentieerde” vraag naar woningen. • Met nieuwe bedrijventerreinen, havenontwikkeling en kantoorlocaties ruimte bieden voor een versterking van de nationale en internationale concurrentiepositie en daarbij schiphol voldoende ruimte bieden om zich te handhaven als mainport • Inzetten op meervoudig ruimtegebruik met behoud van de kwaliteit van de leefomgeving. Het maximale wordt ingezet op zuinig en efficiënt ruimtegebruik door het ruimtebeslag te beperken en in steden, waar mogelijk, te verdichten door ICT (Intensiveren, Combineren en Transformeren) . In dit streekplan is veel mogelijk, maar niet ten kosten van de kwaliteit. Als andere overheden, organisaties, of marktpartijen plannen maken of ontwikkelingen in gang zetten, worden deze getoetst of de gevolgen ervan niet onomkeerbaar ingrijpen in de structuurbepalende lagen.


7

Opgave Ruimte voor wonen De opgaven voor wonen zijn zowel kwantitatief als kwalitatief omvangrijk. Globaal zijn tot 2020 ongeveer 166.000 woningen nodig om te voorzien in de groei van de woningbehoefte van Noord-Holland Zuid. Er is in Noord-Holland Zuid een capaciteit in bestaande plannen van 112.000 woningen. Meer dan de helft hiervan (ca. 58.000) is voorzien in bestaand stedelijk gebied. Door de herstructurering van woonwijken (vooral uit de vroeg naoorlogse periode), de functieverandering van verouderde industriegebieden en de ontwikkeling van knooppunten wordt gedacht dat voor deze 58.000 woningen ruimte beschikbaar komt. Vanaf ongeveer 2010 ontstaat er capaciteitstekorten. De kwaliteitseisen van de woonconsument nemen toe: meer koopwoningen, grotere woningen, meer keuzevrijheid en variatie. Bij een kwalitatief goed en breed aanbod kan de doorstroming op gang komen en het ‘scheef wonen’ (in verhouding tot het inkomen, wonen in te goedkope woningen) worden tegengegaan. Ruimte voor werken Noord-Holland Zuid ontwikkelt zich de laatste decennia tot een veelzijdige, internationaal georiënteerde economie. Het grote bedrijfsleven is sterk op de export gericht en het internationale karakter van de economie komt tot uiting in een groot aantal buitenlandse vestigingen en hoofdkantoren. De opgave is goede voorwaarden te scheppen voor economische ontwikkeling, door te voorzien in de uitbreidingsbehoefte van het bestaande bedrijfsleven en waar mogelijk het faciliteren van de vestigingswensen van nieuwe bedrijven. De totale vraag vanuit de markt naar bedrijventerreinen is circa 2.400 ha. De ambitie is om door zuinig ruimtegebruik 10% daarvan (240 ha) te winnen. Rekening houdend met bestaande capaciteit is tot 2020 nog circa 1.240 ha bedrijventerrein nodig. Regionaal-economische stimulatie Er is een vraag van 5 miljoen m2 bruto kantoorvloeroppervlak waarin naar inschatting kan worden voorzien binnen bestaande en potentiële plannen. Ook het opvangen van de economische groei zal zoveel mogelijk gekoppeld worden aan de bereikbaarheid en een evenwichtige woon-werkbalans. De gunstige vestigingsvoorwaarden in Noord-Holland Zuid staan onder druk. De opgave is een veelzijdige structuur te bereiken, die de concurrentiekracht van NoordHolland Zuid t.o.v. andere gebieden in Nederland en Europa versterkt. Hiertoe moet ongeveer 1.000 ha netto extra bedrijventerrein worden gerealiseerd. Een belangrijke opgave hierbij is het toepassen van innovatieve vormen van ruimtegebruik. Algemene hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid Voorwaarde voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen en werken is dat de bereikbaarheid op zowel nationale als regionale schaal (weg en openbaar vervoer) is veiliggesteld. Dat betekent dat ontwikkelingen pas daadwerkelijk kunnen worden gestart als planologisch/procedureel en financieel de realisering van de benodigde infrastructuur is verzekerd. Het verminderen van de onbalans in wonen en werken wordt leidend.


8

Essentie van het ruimtelijke beleid Om de ruimtelijke opgave van circa 1.000 ha nieuwe bedrijventerrein én de ambitie van circa 240 ha ruimtewinst te vervullen volgt de provincie een viersporenbeleid: 1 2 3 4

Verbetering van de benutting van bestaande bedrijventerreinen; Planologisch mogelijk maken van nieuwe bedrijventerreinen; Accommodatie van bedrijven in het stedelijke gebied; Overloop naar andere regio’s.

Verbetering van de benutting van bestaande bedrijventerreinen Dit spoor is erop gericht om bestaande terreinen in zo optimaal mogelijke staat te houden. Het gaat daarbij om herinrichting van het openbare gebied, verbeterde ontsluiting (intern en extern) en innovatief ruimtegebruik. Het is van belang om bedrijventerreinen aantrekkelijker te maken en daarmee uitstroom van bedrijven tegen te gaan. Betere benutting van de ruimte geeft bovendien groeimogelijkheden aan bestaande bedrijven en vestigingsmogelijkheden voor nieuwe bedrijven. Een deel van de ambitie van 10% zuiniger ruimtegebruik kan hier worden waargemaakt. Met het beleidsprogramma ‘Innovatief Ruimtegebruik’ wordt bijgedragen aan de totstandkoming van deze ambitie. De bestaande programma’s ‘Herstructurering’ en ‘Duurzame inrichting van bedrijventerreinen’ vormen samen de pilots voor het bedrijventerrein van de toekomst, er zijn organisatorische en financiële instrumentarium om deze opgave te realiseren. Het uitgangspunt bij herstructurering van werkgebieden is dat de werkfunctie blijft gehandhaafd. Hoofdlijn vernieuwd locatiebeleid Met locatiebeleid wil men zorgen voor goede vestigingsplaatsen voor bedrijven, kantoren, en grootschalige voorzieningen. Locatiebeleid is vestigingsbeleid dat bijdraagt aan de volgende beleidsdoelen: • Kwaliteit van de ruimtelijke inrichting: zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik op lokaal en regionaal niveau, een goede kwaliteit van inrichting van de locaties en inpassing in de omgeving. • Verkeer en vervoer: doelmatig gebruik van de verkeers- en vervoersinfrastructuur. • Economie: ruimte om tegemoet te komen aan de marktvraag naar locaties en vestigingsplaatsen voor bedrijvigheid, kantoren en voorzieningen. Locatiebeleid krijgt gestalte door een combinatie van ruimtelijk, economisch en verkeer- en vervoersbeleid. Het is gericht op sturing van nieuwe ontwikkelingen en stelt regels en voorwaarden aan planvorming via de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Locatiebeleid richt zich op een verantwoorde planning en ontwikkeling van locaties en vestigingsplaatsen. Uitgangspunten die gehanteerd zijn: • Selectiviteit: Niet alle economische activiteiten passen overal. • Bundeling: Door functies op een verstandige manier te bundelen, afgestemd op de verkeer en vervoersinfrastructuur, wordt de aanwezige ruimte zorgvuldig benut. • Differentiatie: Door in de planning niet alleen in te zetten op voldoende locaties en vestigingsmogelijkheden (kwantitatief), maar ook op locaties met verschillende kwaliteiten, kan Noord-Holland-Zuid haar aantrekkelijke vestigingsklimaat behouden.


9

Beleidslijnen voor de regio’s Voor kantoren en dienstverlening is de Gooi en Vechtstreek een aantrekkelijk gebied, met in de nabijheid Amsterdam en Schiphol. De aanwezigheid van de media is kenmerkend voor de Gooi en Vechtstreek binnen de Randstad en Nederland. De ruimtelijke claims voor de Gooi en Vechtstreek blijven hoog. Concurrerende claims zijn de verstedelijkingsdruk, groei van het verkeer en de gewenste ontwikkelingsmogelijkheden voor natuur, landschap en recreatie. Één punt uit de belangrijkste ruimtelijke opgave voor de Gooi en Vechtstreek is: Ontwikkeling en behoud van het hoogwaardige woon- werkklimaat.


10

4.

Economische kansen

Na bestudering komt de eerste vraag: Zijn er economische kansen voor Weesp? Het antwoord hierop is een duidelijke JA !! Vanuit de diverse interviews, studie van beleidskaders en interpretaties zijn de volgende kansen te definiëren: • Geografische ligging tussen Amsterdam, Almere en Hilversum is goed; • Ontsluiting en doorstromingen zullen in de komende jaren duidelijk verbeteren; • Economie gaat aantrekken dus bedrijven willen weer groeien en er zullen meer starters komen; • Door economisch groei komt er grote behoefte aan segmentatie in schaalgrote van bedrijven, dus van woon/werk tot grote bedrijfs -complexen; • Er zijn kansen op het vlak van logistiek over weg, water en rail; • Een juiste regionale afstemming in de Gooi en Vechtstreek vergroot de mogelijkheden in het aantrekken van bedrijven vanwege de schaarse ruimte in relatie tot de benodigde groei van het aantal hectares bedrijfsterrein (er zijn weinig mogelijkheden voor extra hectares in ‘t Gooi); • Regionale behoefte aan audio visueel gerelateerde multimedia vanuit de overloop van het Mediapark Hilversum; • Onder de toekomstige bewoners van de Bloemendaler Polder zijn ondernemers en starters aanwezig die zich mogelijk graag in de directe omgeving willen vestigen.

Referentiebeeld woon/werk

Referentiebeeld water gerelateerd woon/werk

Referentiebeeld bedrijfsverzamelgebouwen 007/RBr/51.012IN, Eindrapport “Van Droom naar Daadkracht”, februari 2006

11

4.1

Wat moet er gebeuren op industrieterrein Noord? Vanuit de beschouwing van economische kansen moet het bedrijventerrein Noord minimaal in zijn huidige omvang gehandhaafd blijven. Sterker nog: formeel uitgebreid door de benodigde functiewijziging van de Domeinenlocatie van Militaire doeleinden naar bedrijfsbestemming. Om de economische kansen te kunnen benutten moet het volgende in de komende 10 tot 15 jaar geïnitieerd worden: • Herontwikkeling van de Domeinenlocatie tot bedrijventerrein; • Mogelijkheden van havenfaciliteit langs Amsterdam-Rijnkanaal onderzoeken om kansen van vervoer over water te benutten. Deze haven kan gesitueerd worden op de plek van de Domeinenlocatie of ter plaatse van de rioolwaterzuivering; • Beeldkwaliteit van de openbare ruimte van Noord sterk verbeteren door actieve revitalisering van gevel tot gevel en goede (hernieuwde) ruimtelijke indeling; • Herstructurering van de gebouwen in Noord. Het aanbieden van kleine tot grote units en het creëren van woon/werk faciliteiten; • Bij herindeling en revitalisering het plegen van een intensiveringslag om een ruimtewinst te boeken van 10 tot 15 %; • Concentratie van bedrijven uit de ABC formule op het bedrijventerrein Noord. • Langs ontsluitingen (hoofdroute en spoor) toonaangevende beeldkwaliteit van panden; • Het verruimen van het bestemmingsplan van Noord op vlak van groothandels, kantoorruimte met opslag en multimedia (in goede en juiste afstemming met de bestemmingsmogelijkheden van de ondernemers in het centrum); • Mogelijkheden van de ontsluiting onderzoeken langs het AmsterdamRijnkanaal betreffende de veiligheidcontouren en discussie rond luchtkwaliteit en fijnstof, waardoor goede ontsluiting van Noord gewaarborgd wordt; • Actief parkmanagement beleid om kwaliteit openbare ruimte te waarborgen en de veiligheid te verhogen;

Principeschets havenmogelijkheid Noord, bron RWS


12

Impressie functie-inrichting bedrijventerrein-Noord


13

4.2

Wat moet er op bedrijventerrein Nijverheidslaan gebeuren? Indien, door de ontwikkeling van de Bloemendaler Polder, de ontsluiting van Weesp op de A-1 verlegd wordt richting het Amsterdam-Rijnkanaal dan heeft dit ook gevolgen voor de economische bedrijvigheid van de Nijverheidslaan. Daarnaast is het gebied van de Nijverheidslaan uniek in zijn ligging aan de Vecht en zou beter benut kunnen worden. Het bedrijventerrein Nijverheidslaan kan in zijn huidige functie en omvang dan ook sterk gewijzigd worden. De functie van kantoren (circa 2,5 Ha.) langs het spoor moet gehandhaafd blijven en kan in de toekomst uitgebreid worden richting station. De visie, verwoord in de Stationsvisie, onderstrepen wij hiermee. De potiëntele m2 die hier voor kantoren voor handen zijn is naar onze mening voldoende voor de schaal van Weesp. De overige 12,5 Ha. kan voor een groot gedeelte van functie en kleur veranderen. De bedrijven die passen in de ABC formule, met uitzondering van scheepsbouwers, en de overige grootschalige bedrijven kunnen verplaatst worden richting Noord. Bedrijven, afhankelijk van transport over water kunnen verplaatst worden naar de nieuw te realiseren haven langs het Amsterdam Rijnkanaal.

Nijverheidslaan gelegen aan de Vecht

impressie toekomstbeeld aan de Vecht

Enkele kleinschalige bedrijven en watergerelateerde bedrijven, zoals een sloepenbouwer, kunnen in het gebied gehandhaafd blijven. De vrijkomende hectares Nijverheidslaan veranderen van functie naar woningbouw met een hoog stedelijk karakter passend bij de maat en sfeer van Weesp. Wij denken hierbij aan een stedenbouwkundige structuur van een Vestingstad, gericht op de Vecht. Hierdoor ontstaat de volgende unieke situatie: • De vestingstad verbindt de bewoners van de Bloemendaler polder met de bestaande stad; • Bepaalde kleinschalige, eventueel watergerelateerde, bedrijvigheid kunnen worden ingepast; • Een stedelijk beeld als vesting lijkt een meerwaarde te geven omdat dit past in het historische beeld van de stad en het gebied wordt daardoor toegankelijk voor heel Weesp; • De structuur van een vestingstad is een aanvulling op de ontwikkeling in de Bloemendaler Polder.


14

4.3

Overige economische bedrijfsmogelijkheden De woningcorporatie De Woningbouw gaat in de komende jaren een herstructuringsopgave uitvoeren in de wijk Hogewey. Hierin komen ook een aantal commerciële plinten. Functies als sportscholen, kerken, fysio e.d. zien wij in een dergelijk gebied een plek krijgen. De vele verzoeken om op bedrijventerrein Noord hieraan bestemmingsmatige verruiming te bieden is hierdoor niet noodzakelijk. Gezien de economische mogelijkheden voor Weesp is het ook van belang een beschouwing te houden ten aanzien van de uitbreiding van mogelijkheden van Hotel- en congres/vergaderfaciliteiten. Mogelijkheden voor een hotel zien wij: • In de nieuwe stedelijke invulling van de Nijverheidslaan; • In de kantorenstrook van de Nijverheidslaan richting het station; • In het “witte pand” gelegen aan de Spoorstraat.

Huidige commerciële plinten


15

5.

Vitalisering economie Om de economie van bedrijventerrein Noord weer vitaal te maken dient de achterstand ingelopen te worden en zal het terrein een upgrading dienen te krijgen zodat de vraag van vandaag en morgen weer beantwoord kan worden. Hiervoor is veel geld benodigd. Om naast geld uit subsidies, investeerders, beleggers en bijdragen van het bedrijfsleven en de (lokale)overheid extra middelen vrij te kunnen maken achten wij het noodzakelijk dat binnen de gemeente enkele locaties tot ontwikkeling worden gebracht waaruit de inkomsten gebruikt worden om de herstructurering en revitalisering een extra impuls te kunnen geven. Deze ontwikkeling kunnen een bijdrage leveren aan de juiste segmentatie in woningenaanbod, wat noodzakelijk is in de samenhang voor een vitale en weerbare economie. Mogelijkheden van ontwikkellocatie zijn: • 12,5 Ha. Nijverheidslaan, woningontwikkeling in hoog stedelijke dichtheid (vestingstad); • Watergerelateerd wonen aan en rondom het Aquamarin; • Hoogkwalitatief landelijk wonen in de Aetsveldsche Polder. In hoofdstuk 7 “Financiering” worden de mogelijke locaties nader toegelicht. Daar de gemeente op geen deze locatie grondposities heeft en tevens geen positie heeft op het bedrijventerrein Noord is het noodzakelijk een juiste ontwikkelpolitiek te volgen. In onderstaande hoofdstukken wordt een toelichting gegeven op een juiste aanpak van ontwikkelstrategie.

5.1

Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie Inleiding De Nota Ruimte is in mei 2005 door de tweede kamer vastgelegd. In deze Nota is de beleidsvrijheid van provincies en gemeente aanmerkelijk vergroot, daarnaast wordt een beroep gedaan op regionale samenwerking tussen gemeente, provincies, waterschappen, markt en maatschappij. Gemeenten en provincies hebben overigens een belangrijke rol bij de daadwerkelijke borging van de waarden en de realisatie van de ruimte voor functies als wonen en werken. Het zwaartepunt bij de uitvoering ligt vooral bij de gemeente. De precieze rolverdeling en daarmee de verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen gemeenten en provincies laat nog veel ruimte open. Voor de gemeente is het zaak geen afwachtende houding aan te nemen, maar zelf initiatief te nemen, bewust met de geboden ruimte om te gaan en kansen die zich voordoen aan te grijpen. In bovenlokale en regionale ruimtelijke ontwikkelingsprocessen spelen gemeenten per definitie een belangrijke rol. Toch zijn ze afhankelijk van andere partijen, zowel publiek als privaat, om ruimtelijke veranderingen tot stand te brengen. Dat vraagt van gemeenten doelbewust een rol en positie in te nemen, actieve interventie te plegen en vroegtijdig de samenwerking aan te gaan met andere belanghebbende partijen, zoals andere overheden, marktpartijen, en maatschappelijke organisaties.


16

Door gezamenlijk op te trekken en te werken aan integrale gebiedsontwikkeling kunnen de over de verschillende partijen verspreide kennis, middelen en instrumenten worden gebundeld en optimaal worden benut. Daarvoor zijn begrip voor elkaars belangen, doelstellingen en kennis en vertrouwen belangrijke voorwaarden. Elke gebiedsopgave is uniek en vraagt steeds opnieuw de afweging hoe de gemeente zich hierin het best kan positioneren. Het speelveld: Het regionale ruimtelijke ontwikkelingsproces Op het regionale niveau worden ambities vertaald in een ruimtelijke visie en vindt vaak programmering voor een gebiedsontwikkeling plaats. Op dit niveau is met name sprake van publiek-publieke samenwerking en spelen naast samenwerkende gemeente ook de provincie en/of het regionale bestuursorgaan en het waterschap vaak een belangrijke rol. Echter, niet alleen de publieke partijen bepalen op welke wijze de gebiedsontwikkeling tot stand komt. Ook maatschappelijke organisaties en private partijen krijgen steeds nadrukkelijker een rol in integrale gebiedsontwikkeling. Ruimtelijke ontwikkeling ontstaat doordat partijen, die in een gebied belangen hebben, ambities en doelen willen realiseren. Deze ambities en doelen kunnen per partij zeer uiteen lopen: in termen van schaalniveau (landelijk, regionaal, lokaal), thematiek (natuur, wonen, werken, verkeer) en aard (financieel, maatschappelijk, economisch). De eerste stap in een ruimtelijk ontwikkelingsproces is dan ook om alle relevante belangen van partijen helder te krijgen en vanuit die individuele belangen op zoek te gaan naar gezamenlijke belangen en ambities. Door dwarsverbanden te leggen tussen verschillende planonderdelen kan de haalbaarheid worden vergroot: door een koppeling te leggen tussen de financieel rendabele en financieel onrendabele delen. Door deze dwarsverbanden helder uit te werken en te voorzien van harde afspraken kan worden voorkomen dat de rendabele onderdelen uit de visie snel worden uitgevoerd terwijl de onrendabele delen blijven liggen omdat niemand de financiering daarvoor kan of wil dragen. Bij gebiedsontwikkeling op (boven)lokaal projectniveau wordt de samenwerking concreet gemaakt in samenwerkingen uitvoeringsarrangementen met publieke en private partijen. De gemeente kan hierin verschillende posities kiezen, variërend van zeer actief met maximale regie tot faciliterend en meer op afstand. De gemeente staat daarin aantal instrumenten ter beschikking, die strategisch ingezet kunnen worden. Hoe wordt publiek-publieke samenwerking vormgegeven op (boven)lokaal projectniveau? De procesgang is erbij gebaat dat de publiek-publieke samenwerking op een goede manier is geregeld voordat samenwerking met marktpartijen wordt aangegaan. Indien een project geen gemeentegrenzen overschrijdt kan het nodig zijn dat verschillende overheden samen afspraken maken. Voorbeelden hiervan zijn: • Door de realisatie van de havenfaciliteiten langs het Amsterdam-Rijnkanaal wordt de sluis van Muiden ontlast; • Door functiewijziging van gebieden veranderd de belasting op het riool, die invloed heeft op het beheersvraagstuk van DWR.


17

Wat is een effectieve rolverdeling op (boven)lokaal projectniveau? Het concrete projectniveau betreft voornamelijk de concretisering en uitvoering van projecten. Daardoor ligt in eerste instantie het primaat bij de gemeente. De gemeentelijke regie is gericht op het uitvoeren van de verschillende projecten. Daartoe heeft de gemeente van oudsher de ervaring, bevoegdheden en het instrumentarium onder ander in de vorm van vergunningen, het bestemmingsplan en het voeren van grondbeleid, tot haar beschikking. Overleg en afstemming tussen de verschillende overheden is noodzakelijk, het is zaak dat programma, producten en activiteiten in verschillende fasen goed op elkaar aansluiten. Daarnaast kan de provincie het uitvoeringsproces faciliteren door kwaliteitskaders te leveren voor de uitvoering van projecten (zoals beeldkwaliteitplannen voor bedrijventerreinen). De nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening maakt het voor provincies ook mogelijk om nadrukkelijker een rol te spelen in de uitvoering van projecten, bijvoorbeeld door het provinciale bestemmingsplan of de provinciale projectprocedure. Voor enkele specifieke projecten zal de provincie haar rol als regievoerder ook in de uitvoering willen doorzetten. Hoe wordt de publiek-private samenwerking vorm gegeven op (boven)lokaal projectniveau? Bij elke samenwerkingsvorm tussen gemeente en marktpartij worden er een aantal hoofdtaken en verantwoordelijkheden verdeeld. Het gaat hierom taken en verantwoordelijkheden ten aanzien van: grondeigendom, grondverwerving, de planvorming, het bouwen woonrijp maken en de aanleg van het openbare gebied, de gronduitgifte en het voeren van de opstalexploitatie. Samenwerkingsmogelijkheden: • Traditioneel, voert de gemeente zelf de grondexploitatie • Bouwclaim, private partijen dragen hun grond over aan de gemeente in ruil voor het recht om de bouwrijp gemaakte grond te mogen afnemen en erop te mogen bouwen • Joint Venture, gemeente en markt trekken gezamenlijk op in de grondexploitatie en mogelijk ook in bouwexploitatie. Dit kan in een gezamenlijke rechtspersoon maar ook door een publiek-private overeenkomst. • Exploitatie overeenkomst, private partijen verzorgen bouwrijp maken en de bouw op hun eigen grond, de gemeente verhaalt de kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen. • Concessiemodel, de gemeente tendert de ontwikkeling of delen van de ontwikkeling door bv een prijsvraag. Financiële risico’s In het traditionele en bouwclaim model draagt de gemeente grotendeels de risico’s. In het Joint Venture model deelt de gemeente deze risico’s met de private partners, Bij de exploitatieovereenkomst en de concessie liggen de risico’s primair aan de private kant. De gemeente zal bij haar keuze voor een PPS-vorm dus de balans moeten vinden tussen risico en zeggenschap. Bij een traditionele vorm van grondexploitatie zal de gemeente bereid moeten zijn te investeren. Een Joint Venture biedt de mogelijkheid voor private medefinanciering. Ingeval van een exploitatieovereenkomst of concessie is primair sprake van private financiering. Er is een relatie tussen belang, betaling en zeggenschap. Het vertrouwen tussen gemeente en de betreffende private partijen is dan ook een essentiële factor bij het overdragen van financiering, risico’s en zeggenschap.


18

Gewenste rol De rol die de gemeente wil spelen en de invloed die de gemeente wenst uit te oefenen op het ontwikkelingen realisatieproces kunnen mede worden ingegeven door gemeentelijk beleid (bijv. grondbeleid) en beschikbare capaciteit, kennis en middelen. Overeenkomsten Het moment waarop partijen daadwerkelijk afspraken over de uitvoeringsarrangementen willen vastleggen en het moment in het proces waarin partijen zich bevinden zijn bepalend voor het type overeenkomst. Elk project is onder te verdelen in verschillende procesfasen waaronder gecontracteerd kan worden. • Intentiefase, Intentieovereenkomst • Ontwikkelingsfase, Samenwerkingsovereenkomst • Realisatiefase (Koop/)Realisatieovereenkomst Aanbesteding en PPS Bij elke publiek-private samenwerkingsvorm dient reeds in een vroeg stadium van het proces bekeken te worden of, en zo ja op welke wijze, aanbestedingsaspecten een rol (kunnen) spelen. De Europese richtlijn bepaalt dat aanbestedende dienst opdrachten voor werken die een waarde van € 5.923.624,- (excl btw) overschrijden, moeten aanbesteden overeenkomstig de in de richtlijn beschreven procedures. Hoe wordt het onderhandelingsproces met marktpartijen ingestoken? Het onderhandelingsproces met markpartijen is sterk afhankelijk van de scope van de publiek-private samenwerking. Traditionele grondexploitatie kan de gemeente gebruik maken van het feit dat zij het eigendom heeft en kan kiezen aan welke partij zij verkoopt. Bij een bouwclaim is deze keuze minder groot. Een Joint Venture kent meestal een intensief onderhandelingsproces: het gaat hierom samengestelde onderhandelingen over inbrengwaarden, uitneemrechten, inbreng van kapitaal en verdeling van risico’s. Bij concessies komen vaak intensieve onderhandelingsprocessen voor. Een goede voorbereiding zorgt ervoor dat het proces sneller verloopt en dat de gemeente niet onbedoeld belangrijke onderdelen “weggeeft”. Het gaat om analyse van zowel de organisaties met wie onderhandeld wordt als specifieke personen. • Wat is voor de private partners van belang, waar worden zijn door wie op “afgerekend”? • Over welke (macht)middelen beschikken de private partners? • Wat zijn de primaire en secundaire belangen? Private partijen gaan voor financieel rendement, maar zijn bijvoorbeeld ook gevoelig voor zaken die hun imago bepalen. • Wat zijn wensen en wat zijn absolute voorwaarden? • Hoe gevoelig zijn de private partijen voor de factor tijd? • Waar zijn de partners buiten de specifieke scope van de onderhandeling nog meer mee bezig? Niet zelden komen doorbraken in onderhandelingen tot stand door de scope te verbreden. De gemeente kan deze “ruilen” tegen concessies van de private partij in het specifiek te ontwikkelen gebied. Om een dergelijk scopeverbreding succesvol toe te passen, is het wel van belang om te weten of de private partij grote waarde hecht aan het potentiële “ruilmateriaal” van de gemeente. Private partijen kunnen de gemeente voor het blok plaatsen als de gemeente een slecht of geen alternatief heeft als ze geen overeenkomst sluit. In ieder geval moet de gemeente weten wat zijn Beste Alternatief Zonder Overeenkomst (BAZO) is. Mocht deze er niet zijn, of niet acceptabel, dan is het zinvol om ten behoeve van de onderhandeling een acceptabele BAZO te creëren. 007/RBr/51.012IN, Eindrapport “Van Droom naar Daadkracht”, februari 2006

19

Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat de gemeente voor een andere PPS-vorm kiest of het projectplan herdefinieert. Uiteraard is het eveneens, zinvol om het BAZO van de onderhandelingspartners te bepalen en aan de hand hiervan in te schatten hoe sterk zij in de onderhandeling staan. Een wezenlijk vraagstuk hierbij is of de private partijen zonder overeenkomst in staat zijn om toch te ontwikkelen of niet. Het is tevens van belang om eigen berekeningen te maken welk niet bekend worden gemaakt aan de onderhandelingspartners, maar worden gebruikt in het onderhandelingsspel. Om onderhandelingen effectief en efficiënt te kunnen voeren is het van belang om eenduidig vast te leggen wie namens de deelnemende partijen waarover uiteindelijk beslist. Wel dient deze eenduidige instructies mee te krijgen waarin duidelijk is waarover hij binnen welk kader zelf kan beslissen en wanneer hij de achterban dient te raadplegen. Publiek-private onderhandelingen worden vaak gekenmerkt door een gebrek aan vertrouwen tussen de betrokken partijen en een focus op inhoud en “het maximale eruit halen”. Het herkennen en het erkennen van de motieven van elk van de onderhandelingspartner, en de stand van de relatie tussen partijen te peilen en in te grijpen wanneer dit verslechterd is hierbij van grote waarde. Hoe wordt de projectorganisatie vorm gegeven? Indien de gemeente een grondbedrijf wil oprichten zal er behoefte zijn aan een gemeentelijke projectorganisatie die het project aanstuurt. Deze projectorganisatie kan bestaan uit ambtenaren vanuit de eigen gemeentelijke organisatie en eventueel ingehuurde externe deskundige. Om slagvaardig te kunnen opereren staat de projectorganisatie vaak op enige afstand van de bestaande ambtelijke organisatie. De afstemming met de gemeentelijke organisatie is echter wel van cruciaal belang. Dit geld met name voor het grondbedrijf, dat belangrijke uitvoerende taken op zich neemt (grondverwerving, bouwrijp maken en gronduitgiften). Indien sprake van een joint venture, bijvoorbeeld in de vorm van een CV-BV constructie, dan vormt doorgaans die ook de projectorganisatie die de uitvoering vorm geeft. Het is zeer belangrijk dat de gemeente eenduidige kaders aangeeft waarin de joint venture mag opereren. De gemeenteraad dient deze kaders ook goed te keuren en kan op deze wijze haar democratische controle uitoefenen. Wanneer de uitvoering vooral een private aangelegenheid is, dan is doorgaans te volstaan met een kleinere gemeentelijke projectorganisatie die vooral is gericht op het organiseren van, bijvoorbeeld, een prijsvraag, het verlenen van de opdracht en het beheersen van het publiek-private contract gedurende de looptijd. Hoe wordt gezorgd voor een financieel haalbaar plan? Om een uitvoeringsgerichte en financieel haalbaar plan te maken is het van belang om tekenen rekenprocessen gelijktijdig en op elkaar afgestemd te laten plaats vinden. Op deze manier is het mogelijk om een goede indruk te krijgen van de kosten en opbrengsten zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan is. In deze fase is het van belang om de uitgangspunten, mogelijkheden, beperkingen en randvoorwaarden te kennen van die partijen die mogelijk een financiële bijdrage zullen leveren aan de uitvoering van het plan. Hierbij is te denken aan zowel private als publieke bijdrage.


20

Private bijdrage Als de gemeente geen grondeigendom heeft, maar wel essentiële voorzieningen realiseert, dan is de private bijdrage vaak gebaseerd op kosten die de gemeente op de belanghebbende partijen kan verhalen. De gemeentelijke exploitatieverordening is hiervoor de basis. Op dit moment is de grondexploitatiewet in voorbereiding die het kostenverhaal verder regelt. Dit kostenverhaal kent beperkingen, aangezien de lijst van de te verhalenkosten limitatief is gebaseerd op een aantoonbare causale relatie tussen de betreffende investering en het belang voor de baathebbende. Publieke bijdrage Bijdrage van onder andere Rijk en Provincie, maar ook het Waterschap en eventueel relevante betrokken maatschappelijke organisaties aan bijvoorbeeld woningbouw, realisatie waterberging en infrastructuur. Hierbij te denken aan bijdragen uit de brede doeluitkeringen van het rijk GSB/ISV, ILG en de BDU Verkeer en Vervoer. Tevens gaat het hierbij om subsidies van verschillende organisaties, bijvoorbeeld de Interreg-gelden vanuit de Europese Unie. Voor veel integrale gebiedsontwikkelingen geldt dat er sprake is van een te kort op de grondexploitatie. De verwachte bijdrage van partijen moet uiteraard in een redelijke verhouding staat tot de hoogte van dit te kort. Fasering Kosten gaan altijd voor de baat uit, maar de hoogte van de kosten is door optimaliseren van de fasering wel te beïnvloeden. Rentekosten vormt vaak een substantiële post in een gebiedsexploitatie, reductie is mogelijk door: • Kosten later te maken: bijvoorbeeld in groen, water en infrastructuur. Het gaat hierbij om het afwegen van rentewinst door fasering tegen een mogelijk efficiencyverlies omdat de investering niet in één keer gerealiseerd worden. • Opbrengsten naar voren halen door de gebieden met verdiencapaciteit zo vroeg mogelijk tot ontwikkeling te brengen. • Extra opbrengsten genereren: bijvoorbeeld grond en/of gebouwen tijdelijk te exploiteren. Risico’s Een financieel haalbaar plan is niet alleen een plan waarin kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht zijn. Er kunnen onverwachtse omstandigheden voordoen die grote gevolgen kunnen hebben voor kosten en opbrengsten. Door deze risico’s te kennen (risico-inventarisatie) zijn er ook afspraken over te maken (risicoallocatie) en is erop te sturen (beheers-maatregelen). Een risicoplan is een essentiële voorwaarde voor met name de duurzaamheid van de financiële haalbaarheid.


21

Hoe worden de kosten verhaald? Er zijn grofweg vier mogelijkheden voor een gemeente om de kosten van voorzieningen van openbaar nut te verhalen. 1. Indien de gemeente alle gronden binnen het te ontwikkelen gebied in eigendom heeft (verworven), kunnen de betreffende kosten worden doorberekend in de gronduitgifteprijs. Er zijn dan geen wettelijke beperkingen om gemaakte kosten te verhalen. 2. Wanneer de gemeente niet alle gronden in eigendom heeft kan kostenverhaal plaatsvinden op basis van een PPS-constructie of een (samenwerking-) overeenkomst. 3. Wanneer de gemeente helemaal geen grond in eigendom heeft kunnen de gemeentelijke kosten aan de particuliere grondbezitters worden doorberekend op grond van de exploitatieverordening ( dmv het sluiten van een exploitatieovereenkomst) en indien dit niet lukt, 4. via het heffen van baatbelasting. De gemeente kan op grond van artikel 42 van de Wet op Ruimtelijke Ordening (WRO) met een particuliere exploitant een exploitatieovereenkomst sluiten. In deze privaatrechtelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt over de bijdrage die de exploitant moet betalen in de kosten van de aanleg van openbare voorzieningen en in de kosten van overige werkzaamheden. Artikel 42 WRO bepaalt dat de gemeenteraad de verplichting heeft een exploitatieverordening vast te stellen, waarin de voorwaarden worden vastgelegd waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden, die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Het staat de gemeente niet vrij overeenkomsten tot kostenverhaal te sluiten die strijdig zijn met de binnen de gemeente vigerende exploitatieverordening. Doet zij dat wel dan is er sprake van nietigheid of vernietigbaarheid. Verhaal van kosten die niet in de exploitatieverordening zijn opgenomen brengt dus risico’s met zich mee. Indien een eigenaar niet tot het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst bereid is, kan de gemeente de kosten verhalen via baatbelasting op grond van artikel 222 van de Gemeentewet. Aan de heffing van baatbelasting zijn voorwaarden verbonden onder andere het tijdig (alvorens met het treffen van de openbare voorziening wordt begonnen) nemen van een bekostigingsbesluit. Ook bij baatbelasting moet de onroerende zaak zijn gebaat door de getroffen voorzieningen. Vaststelling van een bekostigingsbesluit houdt geen plicht voor de gemeente in om baatbelasting te stellen. In de praktijk dient de baatbelasting vaak als “stok achter de deur” bij de onderhandelingen over een exploitatieovereenkomst. Aan het instrument baatbelasting zijn echter verschillende nadelen verbonden. Met baatbelasting kunnen niet dezelfde kosten worden verhaald als met een (vrijwillige) exploitatieovereenkomst. Daarnaast kan als knelpunt van het instrument baatbelasting worden genoemd dat het naleven van vormvoorschriften ook een praktische hindernis vormt. De rijksnota Grondbeleid (januari 2001) constateert een aantal knelpunten bij de toepassing van de verschillende kostenverhaalmethoden. Deze methoden bieden niet dezelfde mogelijkheden voor kostenverhaal. Het ontbreekt aan duidelijkheid over welke kosten kunnen worden verhaald en welke niet, en tot slot is het verhaal van kosten op zogenaamde “free-riders” problemen. Om de regiefunctie van gemeente bij faciliterend grondbeleid te versterken wil de regering de Grondexploitatiewet invoeren. De grondexploitatiewet biedt een regeling voor kostenverhaal en verevening bij particuliere locatieontwikkeling en de mogelijkheid om enkel locatie-eisen te stellen in een zogenaamd exploitatieplan.


22

Hoe wordt omgegaan met risico’s in het regionale ontwikkelingsproces? Integrale gebiedsontwikkeling is naar zijn aard risicovol. Helaas komt het nog vaak voor dat risico’s pas worden onderkend op het moment dat ze zich voordoen. Deze risico’s kunnen significante kostenstijgingen of opbrengstendervingen veroorzaken. Door te weten wat de risico’s zijn is er beter op te sturen (beheersmaatregelen), is er financieel beter rekening mee te houden en is het onderhandelingsproces met de uitvoerende partijen beter vorm te geven (wie draagt welk risico). Er zijn vier belangrijke stappen voor de vormgeving van risicomanagement. 1. Risico’s inventariseren. Aan de hand van risicosessies met alle betrokken disciplines: proces, juridisch, ruimtelijk, financieel, bestuurlijk, technische. 2. Risico’s waarden. Door elk risico in te schatten op de kans van optreden en de mogelijke gevolgen in geld en/of tijd. 3. Beheersmaatregelen in kaart brengen. In kaart brengen van mogelijke maatregelen om te voorkomen dat het risico zich voordoet c.q. de impact van het risico te beperken. 4. Risico’s alloceren. Expliciete afspraken maken over wie welk risico voor zijn rekening neemt. Het is van belang om deze risicostappen niet alleen te doorlopen met het oog op de realisatiefase, maar juist ook in relatie tot de regionale of bovenlokale planvormingfase. Met het oog op de planvormingfase gaat het met name om het in kaart brengen van de risico’s die zijn verbonden aan bestuurlijke besluitvorming, commitment bij direct betrokkenen, alsmede de sterkten en zwakten van de projectorganisatie. Hoe wordt het grondbeleid bepaald? De veranderende grondmarkt in Nederland wordt met name veroorzaakt door het feit dat een gemeente op de grondmarkt geen monopolist meer is. Meer en meer worden door marktpartijen grondposities ingenomen. Het merendeel van de locaties wordt ontwikkeld via (publiek-private) afspraken tussen gemeente(n) en marktpartijen. Hierbij zal de gemeente minimaal haar regierol willen blijven invullen en behouden. Voor de uitvoering van het ruimtelijk beleid zijn spelregels voor de grondmarkt nodig. Daarom is grondbeleid van belang: grondbeleid is geen doelstelling op zich, maar juist een instrument om andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. In een gemeentelijke Nota Grondbeleid dient de vraag beantwoord te worden op welke wijze door middel van het voeren van grondbeleid een zo gunstig mogelijke uitgangspositie voor de gemeente kan worden gecreëerd om de gestelde ruimtelijke en sectorale doelstellingen te realiseren, waarbij de economische uitvoerbaarheid van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling zo veel mogelijk zeker wordt gesteld. Vaak wordt bij de uitvoering van grondbeleid een onderscheid gemaakt in actief en faciliterend grondbeleid. Bij actieve grondwerving, naast minnelijke verwerving, staat de gemeente het voorkeursrecht in de zin van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) en de onteigening als verwervingsinstrument ter beschikking. Zo kan de gemeente tijdelijk reageren op ontwikkelingen en behoudt zij (soms) het initiatief en de mogelijkheid tot het kiezen van partners bij de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast kunnen voordelige exploitatiesaldi worden ingezet voor binnen- en buitenplanse verevening en andere gemeentelijke doeleinden. Natuurlijk zijn er ook risico’s verbonden aan de grondexploitatie (met name bodemsanering- en uitgifterisico).


23

Bovendien leggen de investeringen die gemoeid zijn met de aankopen beslag op het gemeentelijk kapitaal. Faciliterend grondbeleid houdt in dat de overheid de aankoop, ontwikkeling en exploitatie van de grond (noodgedwongen) overlaat aan private partijen. Gemeente beperkt zich dan tot zijn regulerende taak. De instrumenten die dan in ieder geval ter beschikking staan zijn het bestemmingsplan en, daar waar het gaat om kostenverhaal, de exploitatieovereenkomst en de baatbelasting. Het in eigendom hebben van grond geeft gemeente veelal de beste uitgangspositie bij de verwezenlijking van haar beleidsdoelstellingen ten aanzien van ruimtelijke inrichting en de financiering daarvan. Echter in de praktijk zal altijd per project bezien moeten worden of, en zo ja, op welke wijze er dan uitvoering wordt gegeven aan actief grondbeleid. Globaal in kaart gebrachte (financiële) risico’s kunnen een reden zijn om juist niet te kiezen voor een actieve rol. In veel situaties hebben marktpartijen reeds een grondpositie ingenomen waardoor je als gemeente in ieder geval eerder aangewezen bent op een rol van voorwaarden scheppen en regie voeren. Hoe om te gaan met procedures in het regionale ontwikkelingsproces? Het is van belang zicht te hebben op de te doorlopen bestuursrechtelijke procedures. Door al in de initiatiefase bij de planvorming kennis over bestuursrechtelijke procedures mee te nemen, kan deze bij het maken van strategische keuzen worden betrokken. Door de verschillende relaties tussen procedures aan te geven, ontstaat in een vroeg stadium al een beeld van de belangrijke procedures, zoals streekplan- bestemmingsplan en MER-procedure (Milieu Effect Rapportage). Door in ieder geval te zorgen voor onderlinge afstemming en een goed proceduremanagement, kunnen afbreukrisico’s (vertraging) worden verkleind. Een belangrijk formele koppeling met tijdsconsequenties is bijvoorbeeld die tussen de WVG en het structuur- of bestemmingsplan. Daarnaast moet in kaart gebracht worden welke vereiste vergunningen er moeten worden aangevraagd (zoals kapvergunning). In mei 2005 is het conceptwetsvoorstel Algemene bepalingen omgevingsrecht (Omgevingsvergunning) openbaar gemaakt. Uiteindelijk moet dit leiden tot de nieuwe wetgeving voor één integrale Omgevingsvergunning. Naar verwachting zal een geïntegreerde vergunning in 2007 in werking treden.


24

5.2.

Positionering gemeente Weesp

Voornoemde beschouwend kan een op maat gemaakt advies voor de onderhavige situatie gegeven worden. Als eerste wordt vastgesteld dat het project de volgende omschrijving en inhoud kent: Revitalisatie en herstructurering van Industrieterrein Noord en herontwikkeling Nijverheidslaan. De werving, parkmanagement en borging van een weerbare economie wordt gescheiden vormgegeven in de Ontwikkelingsmaatschappij Weerbaar Weesp. Voor het vitaal maken van de economie wordt verreweg de hoogste investeringen gevraagd. Daarnaast betekent dit dat structureel een nieuwe herinrichting van het bedrijventerrein ingevuld moet worden. Naast bijdragen van het bedrijfsleven en de overheid op gemeentelijk en provinciaal niveau moeten inkomsten verkregen worden uit herontwikkeling van andere gebieden binnen de gemeente Weesp. Daar de gemeente geen grondeigendommen heeft in het gebied en niet alleen gesteld wil en kan staan voor de investeringen is het aan te bevelen om in een drietal lagen samenwerkingovereenkomsten te sluiten of afspraken te maken, nl: • Publiek-publiek (indien noodzakelijk) met provincie, gemeente Muiden, RWS, Domeinen en het DWR; • Publiek-Privaat tussen gemeente en het bedrijfsleven, bij voorkeur via het IVW; • Als bovengenoemde Publiek-private samenwerking een joint venture aangaan met marktpartijen. De publiek-publieke en de publiek-private samenwerking stellen een inventarisatie op van belangen van alle mogelijk betrokken partijen en leggen dwarsverbanden tussen de rendabele en onrendabele projectonderdelen. Tevens stellen zij bij de selectie van mogelijke joint venture partijen, potiëntele ruilprojecten vast, om vandaar uit een BAZO op te stellen. Met de partijen waarmee een joint venture wordt opgericht zal een gezamenlijk Grondbedrijf worden vormgegeven middels een BV of CV. Parallel aan de vorming van de overeenkomsten zullen de Exploitatie Verordening van de gemeente op inhoud getoetst moeten worden (ter verhaling van de kosten) en het Grondbeleid desgewenst worden geactualiseerd. Met de Joint Venture zullen partijen een uitgebreide risico inventarisatie moeten opstellen. Het grondbedrijf staat los van het gemeentelijk apparaat maar dient wel transparant verantwoording af te leggen aan de Raad van de Gemeente.


25

Bestuurlijke en politieke inbedding Het College en de Raad, in de nieuwe constellatie, kunnen eind maart onderhavige visie vaststellen. Vanaf maart tot het laatste kwartaal van 2006 kan dan een organisatorische en procesmatige uitwerking plaatsvinden die vertaald wordt in een afgehechte exploitatie en investeringenmodel. In het najaar kan dan besluitvorming plaatsvinden omtrent de organisatie en de financiën. Voorstel proces- en organisatieschema De organisatorische inbedding en de procesmatige aanpak moeten in twee delen uitgesplitst worden.

Publiek Gemeente Weesp

Publiek- Publiek Gemeente Weesp

Publiek-Privaat Gemeente - IVW

Publiek – publieke Samenwerking of afspraken

Publiek – private Samenwerking

Joint Venture voor grondbedrijf in de vorm van CV of BV

Publiek Provincie, RWS, DWR, Gem. Muiden

Privaat Bedrijfsleven (IVW)

Marktpartij(en) Ontwikkelaars

In de Publiek – Private samenwerking wordt gezamenlijk onderzoek/studie verricht naar: • Vaststellen programma; • Rekenen en tekenen; • Inventarisatie belangen; • Toetsen exploitatieverordening; • Toetsen grondbeleid gemeente; • Dwarsverbanden rendabel/onrendabel; • Vaststellen BAZO (beste alternatief zonder overeenkomst); • Selectie en gunningcriteria vaststellen; • Selectie marktpartijen. De publiek- private samenwerking wordt vormgegeven via het IVW. Uiteindelijk kan de samenwerking ook plaatsvinden met een aantal bedrijven. De uiteindelijke Joint Venture: Grondbedrijf, zal een losstaande organisatie zijn met als aandeelhouders: De gemeente, het bedrijfsleven en marktpartijen. De ambtelijke organisatie wordt hiermee ontlast.


26

6

Weerbare economie Herstructureren van een bedrijventerrein is geen statisch proces. Na de structuringsopgave moet het bedrijventerrein ook haar kwaliteit behouden. Daarnaast moet het proces ook vlot getrokken worden. Hiervoor is meer nodig dan alleen geld. Voor de procesmatige en beheersmatige kant is het volgende noodzakelijk: • Aanstellen van een manager economie met als hoofdtaken het behartigen van de belangen van alle ondernemers in Weesp, het werven van nieuwe bedrijven en woordvoeder/kartrekker voor regionale afstemming; • Actief wervingsbeleid ontwikkelen voor bedrijventerrein Noord, waar potiëntele nieuwe bedrijven zich welkom voelen en de gemeente als partner beschouwd wordt; • Oprichten van een vestigingsteam met daarin een commerciële vestigingsmanager (account), stedenbouwkundige, parkmanager en een milieuscan team; • Initiëren van regio overleg tussen gemeenten in het Gooi en de KVK zodat optimale afstemming van economische mogelijkheden tot stand kan komen; • Het verder doorvoeren van een parkmanagement organisatie waarin bedrijven verplicht contributie betalen ten behoeve van een basispakket: “schoon, heel en veilig”.

Impressie effecten vestigingsteam bedrijventerrein Nieuw Vennep


27

6.1.

Samenwerking Partnerschap overheid bedrijfsleven De economische bloei van Weesp van de laatste jaren is uiterst zwak. Niet alleen beslissingen over herstructurering, investeringen ect. zijn nodig. Het gaat ook om het vestigen van een nieuw partnerschap tussen overheid en bedrijfsleven. Wij pleiten er bij de formateurs van het nieuwe College van B & W van Weesp voor om in de komende periode de kiel te leggen voor een publiek-private Ontwikkelingsmaatschappij Weerbaar Weesp (OWW). Aanleiding De economische duurzaamheid van, met name, industrieterrein Noord, is slecht. Grote leegstand zorgt voor een sterke achteruitgang van de aantrekkelijkheid en het vestigingsklimaat van het gebied. De vraag om na te denken over het economische perspectief, om de leegloop in de toekomst om te buigen is niet alleen op te lossen vanuit economische kansbepaling. Het is noodzakelijk om de totale samenhang van Weesp te beschouwen om van daaruit vast te stellen wat het oorzakelijke verband is tussen de huidige leegstandsituatie en de (regionale) economie. Het bedrijfsleven stelt simpel dat het huidige bestemmingsplan te knellend is. Bij ons roept dit de vraag op, of dit werkelijk zo eenvoudig ligt? Naast de economische kansen, een optimalere functietoewijzing van gebieden en het zoeken naar financiële dekking, hebben wij met name onderzoek verricht naar een zekerheidstelling voor de toekomst. Anders gezegd: Wat is nodig om Weesp een complete stad te maken, met investeringskracht in goede tijden, met weerstandsvermogen in slechte tijden en met een optimaal appèl aan het ondernemerschap in alle tijden. De overheid heeft partners nodig om effectief te kunnen functioneren. Partnerschap van overheid en bedrijfsleven is daarbij een van de hoekstenen van het hedendaagse stedelijk beleid. In onze visie pleiten wij voor het opzetten van een collectief ondernemersfonds. Dit fonds is een uitwerking van de bereidheid om samen de handschoen van een duurzame economie op te pakken. Ruimte gebruik Door het vertrek van ondernemers van industrieterrein Noord is er niet alleen een aanslag gepleegd op de werkgelegenheid, maar zal ook tot gevolg hebben op het draagvlak voor winkelfuncties en culturele en recreatieve voorzieningen. De historische binnenstad is prachtig, maar kan onmogelijk als trekker van de economie fungeren. Zonder een vitaal omringend bedrijfsleven wordt ook de binnenstad doods. De oplossing moet gezocht worden in het regionaal aanpakken van de bedrijfsacquisitie en het beheer van bedrijfsterreinen. Gemeentegrenzen en de autonomiebeleving van gemeentebesturen zijn in dit opzicht achterhaald: het verkeer van goederen en mensen en de vestigingsvoorkeuren van ondernemers hebben steeds minder met specifieke gemeente te maken. Het gaat om een goede regionale samenhang. Een publiekprivaat “bedrijvenschap” moet op den duur overzicht scheppen van alle terreinen om daarmee de beschikbare ruimte optimaal te kunnen benutten.


28

Bereikbaarheid Door het aanpassen/ verbreden van de A1 wordt de bereikbaarheid beter, daarnaast door de omlegging van de ontsluitingsweg naar de A1, wordt niet alleen de bereikbaarheid van Industrieterrein Noord verbeterd, maar wordt het sluipverkeer uit het centrum geweerd waardoor de echte bezoekers van het centrum dit beter kunnen bereiken. Parkeerbeleid De bereikbaarheid van het centrum is van groot belang, maar dan moet de auto geparkeerd kunnen worden, en het liefst zodicht mogelijk bij de winkels. Het centrum kan nog zo mooi zijn, maar zal het afleggen in de concurrentie met andere steden wanneer de infrastructuur niet compleet is. De gemeente zou moeten erkennen dat een goed geoutilleerd en veilig parkeerstelsel bij de normale dienstverlening hoort die een stad aan haar bezoekers moet bieden. Het is raadzaam de uitvoering en het feitelijke beheer aan particuliere ondernemingen over te laten. Deze kunnen in onderlinge concurrentie zorgen voor meer kwaliteit, daarnaast bied het meer ruimte initiatieven uit te werken. De taak van de gemeente wordt dan beleidsvoerder en regisseur. Kwaliteit van het milieu De manier waarop het buitenterrein dagelijks gebruikt en misbruikt wordt, doet ernstig afbreuk aan de potentiële kwaliteit. De gemeente verdiend lof voor de inspanning, maar grote delen van o.a. bedrijventerrein Noord blijven een vuile, onverzorgde en onaantrekkelijke aanblik bieden. De oplossing ligt niet in nog meer vegen en nog meer onderhoud. Daar zijn fysieke en financiële grenzen aan. De oplossing ligt in het anders verdelen van de verantwoordelijkheden. Op dit moment is de gemeente voor het over grootste deel verantwoordelijk. De enige taak van bezoekers, ondernemers en bewoners is zich aan de regels te houden, maar als ze dit niet doen kraait daar geen haan naar. Handhaving is nauwelijks zichtbaar of voelbaar. Onderhoud zou veel meer zaak van bewoners en ondernemers zelf moeten zijn. De stoep voor de winkel, kantoor, bedrijfsruimte en huis moet als “eigen” ervaren worden. Bewoners en ondernemers moeten daartoe zeggenschap krijgen over tenminste een deel van de gemeentelijke onderhoudsbudgetten en, wanneer daar een praktische grondslag voor gevonden wordt, ook financieel medeverantwoordelijk worden gemaakt voor een effectief en efficiënt beheer. Beslissingen met betekenis voor aansturing en verantwoordelijkheden De opmerking over de kwaliteit van het milieu leidt automatisch tot de tweede deel van de factoren die het ondernemersklimaat in een stad moeten maken. “City building” is niet alleen een zaak van een goede ruimtelijke ordening en van een voldoende niveau van investeringen, maar ook van een “open mind” bij de overheid voor het lokale en regionale economisch leven, van een samenhangende infrastructuur voor kennis en onderwijs, van een hoge organisatiegraad van ondernemers en van andere institutionele voorwaarden. Op dit punt is nog veel te doen.


29

De gemeentebesturen komen in het algemeen uit een traditie van vergaande overheidsturingen, met weinig ruimte voor verantwoordelijkheidsneming door anderen. De gemeente is klantgerichter geworden en probeert de dienstverlening meer op de vraag af te stemmen. De samenleving laat zich niet meer alleen door een overheid besturen, ook al is die overheid nog zo vraaggericht bezig. De overheid heeft partners nodig om effectief te kunnen functioneren. Om ondernemers echt tot een vorm van “corperate governance” of ondernemerszelfbestuur te brengen en daarmee een eigentijdse deling van verantwoordelijkheden in het beheren en ontwikkelen van de stad mogelijk te maken, is het nodig zowel aan fondsvorming als aan de organisatiegraad van het bedrijfsleven te gaan werken.

6.2.

Ontwikkelingsmaatschappij weerbaar Weesp (OWW) Over de manier waarop je partnerschap van bedrijven kunt organiseren, zijn veel voorbeelden beschikbaar. De eenvoudigste vorm van “corperate governance” zijn te zien op bedrijfsterreinen waar de grondeigenaar een opslag op de huur of erfpacht int en daarmee gemeenschappelijke voorzieningen financiert en met anderen – bijvoorbeeld de gemeente – onderhandelt. Dit zou voor industrieterrein Noord kunnen gelden, maar het is zaak dat alle ondernemers van Weesp de handen in elkaar slaan. Een technisch “eenvoudige” manier is om fondsvorming te realiseren zonder op goodwill en freeriders gedrag terug te vallen. • De gemeente maakt gebruik van de wettelijke mogelijkheden om het OZB-tarief voor zakelijke gebruikers hoger te maken dan het tarief voor bewoners en maakt de meeropbrengst in de vorm van een jaarlijkse subsidie over naar een fonds. • In dat fonds wordt de herkomst van de middelen zichtbaar gemaakt: grote complexen als het centrum en industrieterrein Noord kunnen exact berekenen hoeveel zij aan het fonds bijdragen. • Het fonds wordt beheerd door de belastingsbetalende ondernemers zelf, bijvoorbeeld in de vorm van een coöperatieve vereniging. Het bestuur van het fonds houdt bij verdeling van de middelen rekening met de herkomst (welk gebied heeft wat bijgedragen) • Het fonds wordt gebruikt voor: Financieren private partnership in onderhoud (schoon, heel en veilig); Organisatievorming ten behoeve van het vestigingsteam; Financieren beleid, onderzoek, promotie, activiteiten van ondernemersverenigingen, lobbyen. Het fonds gaat optreden als Ontwikkelingsmaatschappij Weerbaar Weesp (OWW). De gemeente Weesp wordt uitgenodigd eigen budgetten voor verwante werkzaamheden ook onder het beheer van het fonds te brengen. Zo komt er een publiek-privaat gevoed fonds tot stand, dat onder verantwoording van de ondernemers functioneert. Over de inzet van de gemeentelijke middelen wordt jaarlijks een prestatiecontract afgesloten, zoals dat nu gebeurt met tal van gesubsidieerde instellingen.


30

7.

Financiering Onderverdeling: Vitalisering Economie • Inkomsten uit (her)ontwikkeling; • Inkomsten uit subsidies; • Inkomsten van investeerders en eindbeleggers Weerbare Economie • Inkomsten uit fiscale bijdragen en contributies; • Inkomsten uit subsidies.

7.1.

Vitalisering economie Inkomsten uit (her)ontwikkeling • Ontwikkelen van watergerelateerde woningbouw bij Aquamarin waaruit een bijdrage naar de herstructurering moet vloeien; • Industrieterrein Nijverheidslaan (12,5 Ha.) omvormen naar woningbouw met hoog stedelijk niveau met daarin enkele bedrijfsmatige mogelijkheden, zoals watergerelateerde bedrijven, sportschool, artsenpraktijk, etc. De huidige nieuwe kantorenlocatie langs het spoor blijft gehandhaafd (2,5 ha.). Uit de ontwikkeling van de Nijverheidslaan moet een bijdrage voor de verbetering en revitalisering van Noord komen; • Ontwikkelen van woningbouw in het hoge segment ten zuiden van de Gooilandse weg, tussen Amsterdam Rijnkanaal en de Vecht. Dit hoge segment kan in het teken staan van wonen in het groen. De reden voor een dergelijke ontwikkeling is dat de zuidkant van Weesp een verbeterde betrokkenheid krijgt bij het centrum, extra woningen gerealiseerd worden in het hoge segment en dat tevens geld verkregen kan worden ten behoeve van de herstructurering van industrieterrein Noord.

Referentiebeelden Vestingstad

Watergerelateerde woningbouw


31

Inkomsten uit subsidies • Bijdrage uit ISV-2 ten behoeve van de bodemsaneringskosten, de herontwikkeling van de Nijverheidslaan en bijdrage in de kosten van bedrijfsverplaatsingen; • Het benutten van subsidie voor verbetering Noord via de HIRB regeling met inzet, het beter benutten van het huidige ruimtegebruik met 10 % (ruimtewinst circa 7 Ha.); • Het benutten van subsidie ten aanzien van vervoer over water vanuit CO2 reductiefondsen van Economische Zaken of Interreg regelingen uit Brussel; Inkomsten van investeerders en eindbeleggers In de haalbaarheidsfase zal onderzoek verricht moeten worden welke reeds aanwezige investeerders of beleggers interesse hebben in investeringen of beleggingen. Gezien de schaarste aan bedrijventerreinen worden deze locaties steeds aantrekkelijker beleggingsobjecten voor onder andere pensioenfondsen.

7.2.

Weerbare economie Inkomsten uit fiscale bijdragen en contributies Bijdrage bedrijfsleven • Opzetten van fondsvorming, via een opslag op het OZB-tarief zakelijke gebruikers, ten behoeve van collectieve ondernemersbelangen. Het fonds moet integraal door de ondernemers zelf bestuurd worden en ten goede komen aan de bedrijfsomgeving en/of stedelijk ondernemersklimaat en aan de algehele economische concurrentiepositie van Weesp; • Contributie aan de parkmanagement vereniging waarbij het lidmaatschap wordt aangeboden. De contributie is gerelateerd aan de vierkante meters bedrijfsterrein. Bijdrage Gemeente • Gelijk aan bovenstaande bijdrage zou de gemeente een jaarlijkse bijdrage moeten doen in het fonds voor herstructurering. Hierdoor ontstaat saamhorigheid en wordt het principe van “gelijke monniken, gelijke kappen” gehuldigd. Inkomsten uit subsidies Een deel van de HIRB gelden worden verstrekt voor het opzetten van parkmanagement. Op het vlak van duurzaamheid (bijvoorbeeld energiebesparing) zijn tal van fondsen voorhanden.

Impressie huidige beeld kwaliteit infrastructuur en gebouwen


32

8.

Processturing Zoals voorgaand is aangegeven zal voor de vormgeving van de vitaliseringopgave stapsgewijs strategische samenwerkingen moeten worden aangegaan. In voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de organisatiestructuur en de positionering van partijen. In onderhavig hoofdstuk wordt nader ingezoomd op de procesmatige inhoud van het tot stand komen van de organisatiestructuren en het vormgeven van het programma. De inhoudelijke procesopgave wordt onderstaand uitgewerkt. Iedere fase geeft op basis van een processchema aan: • Welke activiteiten moeten wanneer plaatsvinden ? • Wat zijn verplichte activiteiten ? • Welke besluitvorming moet in een fase plaatsvinden ? Daarbij zijn de schema´s niet bedoeld als blauwdruk van gebiedsontwikkelingsprojecten. De schema´s zijn bedoeld om bestuurders en marktpartijen inzicht te verschaffen welke procesactiviteiten aan de orde zijn. Er worden een viertal fasen herkend, nl: • Initiatiefase • Haalbaarheidsfase • Realisatiefase • Beheer- en onderhoudsfase Initiatiefase De initiatiefase is bedoeld om te onderzoeken of het project wel gewenst is en of er geen betere alternatieven zijn. Of te wel, de betrokkenen bepalen of er sprake is van een project. In deze fase vindt er een globale verkenning plaats, van aan de ene kant de opgave en aan de andere kant de globale ideeën over het projectresultaat. Tevens wordt in kaart gebracht wie betrokken zijn en met welke rol. Deze fase krijgt in veel projecten onvoldoende aandacht. Het resultaat van deze fase is een projectplan op grond waarvan het management, het bestuur en ten slotte het betreffende bevoegde gezag kan kiezen voor het daadwerkelijk starten van het project. Bij ieder project in de initiatiefase is het van belang vast te stellen: • Welke partijen zijn er betrokken of moeten betrokken worden? • Welke afspraken kunnen deze partijen maken over het project om over te kunnen gaan naar de haalbaarheidsfase? • Welke projectinhoudelijke werkzaamheden moeten er plaatsvinden ter onderbouwing van de overeenkomsten? • Hoe moet de besluitvorming worden georganiseerd?


33

Onderstaand worden de processtappen in deze fase schematisch weergegeven.

Handleiding

Procesactiviteiten initiatiefase -

Besluitvorming

vaststellen opdrachtgeverschap vaststellen beleidsmatige en bestuurlijke randvoorwaarden inventarisatie ideeën plan van aanpak communicatie projectplanning

publiek-publieke samenwerking

identificatie en analyse partijen

samenwerkingsvisie publiek-publiek

publiek-publieke intentieovereenkomst

samenwerking constructie

identificatie en analyse partijen

samenwerkingsvisie publiek-privaat

publiek-private intentieovereenkomst

financiële modellen benefit sharing

maken van globale “platte” berekeningen op basis van schetsen en vlekkenplannen benefit-sharing principe

normatieve financiële verkenning

plan van aanpak startdocument PROJECTPLAN inventariseren procesrisico’s

Verdeling risico’s, kosten en zeggenschap haalbaarheidsfase

marktconsultatie

uitvoeren marktconsultatie

resultaten marktconsultatie

selectie

bepalen projectscope

selectiestrategie

aanbesteding

Bepalen projectscope

Aanbestedingsstrategie

risicomanagement

inventariseren projectrisico’s

processchema initiatiefase

In het projectplan dienen de volgende punten uitgewerkt te worden: • Vaststellen opdrachtgeverschap • Vaststellen beleidsmatige en bestuurlijke randvoorwaarden • Identificatie en analyse publieke en private partijen met als gevolg een samenwerkingsvisie • Inventarisatie ideeën en mogelijk opstellen eerste schetsen • Financiële vertaling van de schetsen, meestal op basis van een globaal programma • Vaststellen benefit sharing principe met vertaling in plan van aanpak, dat resulteert in een startdocument • Uitvoering marktconsultatie op basis van functioneel programma en ideeën • Formuleren van een plan van aanpak voor de communicatie • Maken van een projectplanning voor het project en een detailplanning voor de haalbaarheidsfase • Inventarisatie projecten procesrisico´s en maken van een verdeling tussen partijen • Opnemen verdeling kosten, zeggenschap en risico´s in de intentieovereenkomst • Opstellen intentieovereenkomst publiek-privaat • Organiseren van besluitvorming over tenminste het projectplan en alle andere eindresultaten op basis van het specifieke project.


34

Haalbaarheidsfase De haalbaarheidsfase is de meest intensieve en complexe fase van het project. Deze fase valt uiteen in drie subfasen, namelijk: • Definitie • Ontwerp • Voorbereiding Deze splitsing is van belang omdat er enorm veel activiteiten parallel aan elkaar plaatsvinden. Het stroomlijnen en structureren van deze activiteiten is eenvoudiger wanneer ook de haalbaarheidsfase wordt opgeknipt. De subfasen geven ook de aard van de activiteiten aan. Uitwerkingen laten zien of de uitgangspunten wel kloppen, en zo niet dan moeten deze worden herzien. Binnen de fase kunnen zodoende cirkelbewegingen worden gesignaleerd. Deze cyclische processen zijn in onderstaand schema gevisualiseerd.

HAALBAARHEIDSFASE DEFINITIE

ONTWERP

VOORBEREIDING

BESLISMOMENT faseringscyclus

De definitie subfase geeft duidelijkheid over wat er van het project verwacht mag worden. Het vereiste projectresultaat wordt bepaald. Er wordt aangegeven waar het project in ieder geval aan moet voldoen en wat men er mee wil bereiken. Resultaat van de definitiefase is een Programma van Eisen (PvE). Na het vaststellen van het PvE start de ontwerpfase. In deze fase wordt onderzocht hoe de gewenste oplossing eruit zal komen te zien. Dit is doorgaans de meest creatieve fase. Aan het einde van de fase bestaat het beeld van de oplossing en kan veelal voor het eerst een meer gedetailleerde voorspelling worden gedaan van de kosten en opbrengsten van het project. De analyse van kosten en baten resulteert in een exploitatiemodel. Bij een haalbare exploitatie wordt het ontwerp vastgesteld. Van belang is dat bij een haalbaar, vastgesteld ontwerp een uitvoerige communicatie van voorlichting, inspraak en informatievoorziening wordt opgezet.


35

In onderstaand schema zijn de procesactiviteiten van de haalbaarheidsfase schematisch weergegeven.

Handleiding

Procesactiviteiten haalbaarheidsfase -

Besluitvorming

operationaliseren projectorganisatie en vaststellen PvE (fact finding) vooronderzoek en voorbereidende activiteiten vaststellen ontwerp uitvoering communicatie (voorlichting, inspraak en informatie)


samenwerking vormen

samenwerking keuze

samenwerking uitwerking

publiek-publieke intentieovereenkomst


samenwerking vormen

samenwerking keuze

samenwerking uitwerking

publiek-private intentieovereenkomst

opstellen grondexploitatie

vaststellen contractexploitatie

rekenmodel gevoeligheidsanalyse scenarioanalyse

concept subsidiebesluit

financiële modellen benefit sharing

verdiepen normatieve verkenning tot financiële verkenning analyse businesscase

grondslagkeuze

REALISATIEPLAN

risicomanagement

actualiseren en kwantificeren projectrisico’s

marktconsultatie

uitvoeren marktconsultatie

selectie

op basis van schetsen

aanbesteding

actualiseren en kwantificeren projectrisico’s

Verdeling risico’s kosten en zeggenschap realisatie-beheerfase resultaten marktconsultatie

op basis van PvE

voorbereiding aanbesteding

op basis van PvE en DSO

selectie documenten gunning aanbestedingdocument

processtappen haalbaarheidsfase

In het realisatieplan dienen de volgende punten aan de orde te komen: • Operationaliseren van de projectorganisatie • Operationaliseren van het plan van aanpak voor de communicatie • Uitvoeren of laten uitvoeren van onderzoeken en voorbereidende activiteiten • Organiseren van de planvorming via een Programma van Eisen en ontwerp • Uitvoeren marktconsultatie • Verdiepen normatieve verkenning richting een contractexploitatie • Beheersen van project en procesrisico´s en verder actualiseren en kwantificeren risico´s voor realisatiefase • Uitwerken samenwerkingsvisie publieke samenwerking richting een bestuursconvenant • Uitwerken samenwerkingsvisie publiek-private samenwerking richting een realisatie overeenkomst • Opzetten businesscase ten behoeve van Benefit Sharing • Organiseren van besluitvorming over tenminste het realisatieplan en alle ander eindproducten op basis van het specifieke project.


36

Realisatiefase In de realisatiefase verandert de focus van het procesmanagement. De beslismomenten zijn grotendeels beperkt tot reguliere besluitvorming, bijvoorbeeld voor bouwvergunningen. Een goede voortgangs- en budgetbewaking is van belang. In deze fase wordt duidelijk of de afspraken tussen partijen en de opgezette samenwerkingsconstructie functioneert. Worden de contractuele afspraken goed uitgevoerd? Loopt de samenwerking tegen situaties aan die niet in de contracten is voorzien? In de realisatiefase kan er verschil van inzicht ontstaan over de interpretatie van gemaakte afspraken. Bij langlopende projecten kan een onderhandelingsdocument als collectief geheugen van belang zijn. In dit onderhandelingsdocument zijn de achtergronden van de afspraken opgenomen. Het procesmanagement en de inrichting van het proces veranderen van het structureren van het besluitvormingsproces en de interacties tussen partijen naar het monitoren van de afspraken en de interacties. De realisatiefase is gericht op de uitvoering of invoering van de gekozen oplossing zoals is bepaald en vastgelegd tijdens de haalbaarheidsfase. In onderstaand schema zijn de processtappen van de realisatiefase weergegeven.

Handleiding

Procesactiviteiten realisatiefase

-

Besluitvorming

operationaliseren uitvoeringsorganisatie uitvoering communicatie (voorlichting, inspraak en informatie) bewaken meer en minder werk detailplanning volgende fase


monitoren afspraak uit overeenkomst

opstellen beheerovereenkomsten

publiek-publieke beheerovereenkomst


monitoren afspraak uit overeenkomst

opstellen beheerovereenkomsten

publiek-private beheerovereenkomst

financiële modellen

projectexploitatie

financiële afspraken

benefit sharing

implementatieplan beheersplan OPLEVERINGS DOCUMENT

risicomanagement

beheersen projectrisico’s


marktconsultatie selectie aanbesteding

gunning

processtappen realisatiefase

In de realisatiefase worden de volgende punten behandeld worden: • Het operationaliseren van de uitvoeringsorganisatie • Uitvoeren van de communicatie • Opstellen projectexploitatie • Monitoren van gemaakte afspraken in overeenkomsten • Beheersen project en projectrisico’s • Opstellen beheersovereenkomsten • Implementatie beheersplan • Organiseren van besluitvorming over het opleveringsdocument 007/RBr/51.012IN, Eindrapport “Van Droom naar Daadkracht”, februari 2006

37

Beheerfase De beheerfase wordt gekenmerkt door het opzetten van een beheerorganisatie en de overdracht aan deze organisatie. Tevens dient intensief overleg met belanghebbende gevoerd te worden. Gezien de fase waar we ons thans bevinden wordt op deze fase niet uitgebreid ingegaan. Onderstaand is het schema van de processtappen in de beheerfase weergegeven.

Handleiding

Procesactiviteiten beheerfase -

Besluitvorming

operationaliseren beheerorganisatie (nieuw) overdracht aan beheersorganisatie (bestaand) overleg met bewoners, gebruikers en met winkeliers


monitoren

samenwerkings constructie

monitoren

financiële modellen

beheerexploitatie

benefit sharing

monitoren

financieel eindoverzicht

OPLEVERINGS DOCUMENT

risicomanagement


beheersen procesrisico’s

marktconsultatie selectie aanbesteding processtappen beheerfase.

In de beheerfase dienen de volgende punten behandeld te worden: • Het operationaliseren van de beheersorganisatie of overdracht aan de bestaande beheerorganisatie • Overleg met gebruikers en belanghebbenden • Opstellen van beheerexploitatie • Beheersen van project en procesrisico’s • Organiseren van besluitvorming over het overdrachtsdocument In het overdrachtsdocument dienen de volgende punten te zijn opgenomen: • Financiële eindcalculatie • Beheerplan • Beheer- en onderhoudsplanning • Overdracht project(delen) aan beheerorganisatie • Projectevaluatie.


38

9.

Actieplan Indien onze visie en aanpak op een breed draagvlak kan rekenen zal, om deze tot uitvoering te kunnen brengen, een actieplan opgezet moeten worden. Dit plan kan opgedeeld worden in drie structuren, nl: • Uitwerken en positionering inkomstenkant vanuit ontwikkelingslocaties; • Aanvang maken met de herstructurering en revitalisering op Industrieterrein Noord; • Initiatie van de economische verwervende kant. Deze drie aandachtsgebieden zijn met name gekozen om op alle vlakken een eerste aanzet te geven om een beeld naar Weesp te schetsen

Dat er daadwerkelijk iets gaat gebeuren. We moeten er weer in gaan geloven dat Weesp kansen heeft en dat we niet alleen praten maar ook iets gaan doen. De bovengenoemde drie items geven aan: • er komt geld voor herstructurering; • er wordt ook zichtbaar iets gedaan; • we treden naar buiten om te laten zien wat we willen en kunnen. Voor genoemde structuren wordt een aanzet gegeven in de prioriteitstelling Uitwerken en positionering inkomstenkant vanuit ontwikkelingslocaties Om het vitaal maken van de economie van bedrijventerrein Noord vorm te kunnen geven zal een (organisatie)structuur opgezet moeten worden om zekerheid te verschaffen aan de beheersbaarheid van de opgave. Aanvang maken met de herstructurering en revitalisering op Industrieterrein Weesp Er zal aan de beeld/kwaliteit daadwerkelijk iets moeten gebeuren om ondernemers, burgers en de overheid het geloof te geven dat het mogelijk is een bloeiend bedrijventerrein te ontwikkelen. In onze visie denken wij dat het van groot belang is dat als eerste actie ondernomen moeten worden in het noordelijke deel van het bedrijventerrein. Concreet geldt dat de Domeinenlocatie verworven en ontwikkeld moet worden. De uitstraling en vlekwerking van de huidige situatie werkt sterk negatief op het economische herstel. Simpel gezegd: Wie is bereid te investeren in een gebied met deze uitstraling?

Plangrenzen start herstructurering


39

Impressie huidige beeld rondom Domeinenlocatie

De directie Domeinen in Den Haag heeft aangegeven bereid te zijn om te praten over verkoop aan de gemeente of derden met de doelstelling zoals verwoord in onze visie. Voor de huidige gebruikers zijn de volgende mogelijkheden: • De huidige gebruikers op Domeinenlocatie worden behandeld als een normaal bedrijf en hebben, mits passend in het bestemmingsplan, de mogelijkheid zich te vestigen op het bedrijventerrein Noord; • De huidige gebruikers hebben een plan gepresenteerd, hoe zij de invulling van het terrein in de toekomst zien. Dit plan kan passend zijn in de bestemming Multimedia. Eén van de wensen is dat zij een openluchttheater willen opzetten. Dit kan bijvoorbeeld in het op te zetten centrale park van het bedrijventerrein, of gerelateerd worden aan de toeristische benutting van de vestingwallen, of in het centrum van de stedelijke ontwikkeling van de Nijverheidslaan. • Een laatste mogelijkheid is om een andere locatie, binnen of buiten Weesp, te zoeken voor de huidige gebruikers. Opzet is om aan de gebruikers tegemoet te komen in hun wensen, maar dan wel benaderd vanuit een normale economische beschouwing. De verwerving kan uiteraard door een marktpartij verricht worden, waarbij het aan te bevelen is dat de gemeente weer gesprekspartner wordt. Indien bovenstaande aanpak succesvol is kan een aanvang gemaakt worden met de realisatie van de haven en het aantrekken van bedrijven. Hiermee wordt de economische motor als aanjager gestart en gaat het geloof ontstaan dat een bloeiende economie mogelijk is. Initiatie van de economisch wervende kant Zodra zicht komt op de kostendekking, zo snel mogelijk een economisch manager en een vestigingsteam aanstellen en vormgeven. Het profiel, wensen en werkpakket zal moeten worden opgesteld door de gemeente en de ondernemers gezamenlijk. Ook de aansturing van zo’n manager en het vestigingsteam zal vanuit een bestuur, gevormd door gemeente en het bedrijfsleven, moeten geschieden. Hierdoor wordt de cohesie tussen privaat en publiek vergroot en het overleg geïntensiveerd. Gezamenlijk kan een actieplan en prioritering voor de manager worden opgesteld. Zodra deze organisatie is vormgegeven wordt direct gehoor gegeven aan nieuw te vestigen bedrijven dat ieder bedrijf, in principe, welkom is, en er wordt een imago opgebouwd dat het bruist en bloeit in Weesp. 007/RBr/51.012IN, Eindrapport “Van Droom naar Daadkracht”, februari 2006

40

9.1.

Conclusie Er zijn duidelijk economische kansen voor Noord. Benutting van water, schaalgrote van bedrijvenaanbod, verruiming bestemmingsplan gekoppeld aan een regionaal wervingsbeleid en betere uitstraling moeten leiden tot een bloeiende economie. Financiering naast subsidieregelingen kunnen verkregen worden uit woningbouw op Nijverheidslaan, ten zuiden van de Gooilandse weg en in en rondom het water van het Aquamarin. Stimulatie vanuit fondswerving bij ondernemers en contributie uit parkmanagement moet een blijvende geldstroom opleveren om een dynamische economie te kunnen garanderen. Daarnaast moet een actieplan leiden tot het geloof bij een ieder dat het kan, moet en ook gaat gebeuren. Niet alleen praten maar samen de schouders eronder, kortom

Van droom naar daadkracht Op weg naar een vitale en weerbare economie

Weesp, februari 2005


41

BRONVERMELDING Aan de basis van de visievorming hebben vele gesprekken met deskundigen, betrokkenen en het bevoegde gezag ten grondslag gelegen. Daarnaast is studie verricht naar de diverse beleidsregels, visies en ambitiestudies. Onderhavig is getracht een zo compleet mogelijk beeld te geven van de geïnterviewden en bestudeerde documenten. Geïnterviewden Bestuur en ambtenaren gemeente Weesp Stedenbouwkundige Gemeente Weesp Verkeersdeskundige Gemeente Weesp Economische zaken, Provincie Noord-Holland Ruimtelijke Ordening, Provincie Noord-Holland Directie, Ministerie van Verkeer en Waterstaat, Directie Utrecht Beleidskundige EZ, Gewest Gooi en Vechtstreek Hoofddirectie, Dienst Domeinen, Ministerie Financiën Projectleider, Domeinen, regionale directie Domeinen West Adviseurs PPS bureau Adviseurs, Gemeente Leiden Directie, Nederland Distributie Land (NDL) Projectdirecteur, revitalisering bedrijfsterreinen, Gemeente Haarlem Programmamanager, Projectbureau Masterplan Noordzeekanaalgebied Bestuur IVW Diverse pensioenfondsen en beleggers Manager regiostimulering, KvK Gooi- en Eemland Projectbureau RES Diverse ontwikkelende marktpartijen Makelaars Directeur, Woningcorporatie de Woningbouw, Weesp Directie Ymere Beleidstukken/visies en ambities Nota Ruimte, Ministerie VROM Pieken in de Delta, Ministerie Economische Zaken Nota Verkeer en Vervoer, Ministerie V&W Verbeelden, Verbinden, verwezenlijken – VNG Basisnet Veiligheid, Ministerie van V&W Structuurvisie WEESP 2030 Stationsomgeving Weesp, Stedenbouwkundige visie Centrumvisie Weesp Duurzame herstructurering bedrijventerrein Noord, Weesp Bestuurskracht gemeente Weesp Ontwerp Bloemendalerpolder/KNSF-terrein Regiokaart 2015 Gooi en vechtstreek HIRB regeling Provincie Noord-Holland Streekplan Noord-Holland-Zuid, Provincie Noord-Holland Locatiescans binnenstedelijke werklocaties Gooi en Vechtstreek, Pb RES Diverse fiscaliteitenstudies, o.a. Het Leidse Model Diverse private ontwikkelingsplannen Notitie motivatie fondsvorming van bureau Blaauwberg, Leiden Bestuurskracht gemeente Weesp, juni 2005 Procesmanagement bij PPS-constructies – PPS Bureau


42

Colofon De economisch-ruimtelijke visie voor bedrijventerrein Noord en Nijverheidslaan te Weesp is gemaakt door de Interegion Groep uit Rijpwetering in opdracht van het College van B&W van de gemeente Weesp.

Interegion Groep BV Integrale Ruimtelijke Ontwikkeling

Pastoor vd Plaatstraat 17a 2375 AE Rijpwetering Tel: 071 – 341 79 73 / fax: 071 – 341 79 70 e-mail: [email protected] homepage:www.interegion.nl

Uit deze rapportage kan, met bronvermelding, geciteerd worden


43

Van droom naar daadkracht Op weg naar een vitale en weerbare economie

Recommend Documents