CENTRUMVISIE FIJNAART Op weg naar een volwaardige en vitale kern

CENTRUMVISIE FIJNAART Op weg naar een volwaardige en vitale kern

Projectnummer: Opdrachtgever: Status: Datum:

12.111 Gemeente Moerdijk Definitief Eindrapport 20 september 2012

© Eldering Management & Consultancy. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1. 1.2. 1.3.

Aanleiding en oriëntatie Vraagstelling Leeswijzer

2. Trends en ontwikkelingen 2.1. 2.2.

Landelijk beeld Moerdijk / Fijnaart

3. Kwantitatieve analyse 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6.

Inleiding Bevolking in Moerdijk Aanbod in “Moerdijk-West” Koopkrachtbinding / -toevloeiing en –oriëntatie Marktruimte Conclusie

4. Kwalitatieve analyse 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

Inleiding Winkelgedrag Ideaal dorpscentrum Sterkten en zwakten Fijnaart-centrum Kansen en bedreigingen Fijnaart-centrum

5. Visie op Fijnaart-centrum 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Inleiding Visie Randvoorwaarden Aanvullende overwegingen

6. Ontwikkelingsscenario’s 6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding Ontwikkelingsscenario’s Een eerste beoordeling

7. Ontwikkelingslocaties Fijnaart-centrum 7.1. 7.2. 7.3.

Inleiding Scenario “Aansluiting bij dorpse kracht” Scenario “Een nieuw begin”

8. Resumé en aanbevelingen 8.1. 8.2.

Beantwoording onderzoeksvragen Aanbevelingen

Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3:

Begrippenlijst Branche-indeling Genodigden voor discussiebijeenkomst

CENTRUMVISIE FIJNAART Op weg naar een volwaardige en vitale kern definitief eindrapport

3 3 4 5

6 6 9

12 12 12 13 18 20 22

23 23 23 24 26 26

29 29 29 31 32

34 34 34 34

36 36 36 43

48 48 51

53 55 56

1

2


1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding en oriëntatie

Aanleiding In het “Dorpsplan Fijnaart” (augustus 2006) wordt gepleit voor een versterking van het voorzieningenniveau: de omvang en kwaliteit van de voorzieningen houden geen gelijke tred met de ontwikkeling van de Fijnaartse bevolking. Ook haar positie voor het westelijk verzorgingsgebied van de gemeente Moerdijk staat op het spel. Het belangrijkste knelpunt is de aantrekkelijkheid van het centrum en het aantal winkels, dat er gevestigd is. E.e.a. wordt vertaald in de doelstelling tot “het ontwikkelen van een centrumplan, inclusief het aantrekken van investeringen van buiten het dorp” (Dorpsplan Fijnaart, 2006, pagina 22). In vervolg op het Dorpsplan en in het kader van de geformuleerde doelstelling wordt er al een aantal jaren gesproken over de versterking van het centrum van Fijnaart. Het project “Revitalisering Voorstraat / Molenstraat” heeft tot doel om die versterking te realiseren. De gemeente is in dit verband in gesprek met diverse partijen, waaronder lokale eigenaren van potentiële ontwikkelingslocaties en met de ontwikkelingscombinatie van Green Development BV en Rialto Vastgoedontwikkeling BV. Één van de vennootschappen van Green is eigenaar van het pand (Beneden) Kadedijk 120, waarin thans een C1000-supermarkt is gevestigd. Deze vennootschap is ook eigenaar van het leegstaande, voormalige supermarktpand aan de Nieuwe Dorpsweg 1. Met de vaststelling van de Structuurvisie “Moerdijk 2030” door de Raad in 2011 is er nadere invulling gegeven aan de status van de kern Fijnaart. Fijnaart is “een subkern met het westelijk deel van de gemeente als verzorgingsgebied en heeft dagelijkse en enkele niet-dagelijkse voorzieningen en grootschalige accommodaties” (Structuurvisie “Moerdijk 2030”, 2011, pagina A33). Er is sprake van een “subregionale” functie (idem, pagina A52). In het bij de Structuurvisie behorende (dynamische) uitvoeringsprogramma is voor Fijnaart het project “centrumontwikkeling” opgenomen. Dit project is breder geformuleerd, maar heeft niettemin betrekking op de “revitalisering van de Voorstraat / Molenstraat. Het is de bedoeling om de in de structuurvisie vastgelegde status in het lopende jaar uit te werken in een “gebiedsplan” voor de kern Fijnaart. Specifiek voor de “centrumontwikkeling” heeft de Raad van de gemeente Moerdijk haar voorkeur uitgesproken voor het opstellen van een visie op het centrumgebied van Fijnaart. Deze visie dient inzicht te geven in de gewenste kwantiteit, kwaliteit en ruimtelijke positionering van de detailhandel. Zij zal een integraal onderdeel van het gebiedsplan uitmaken. Oriëntatie De gemeente Moerdijk bestaat uit meerdere kernen en telt in totaliteit ruim 36.500 inwoners. Fijnaart zelf telt circa 5.650 inwoners. Bij een dergelijk inwoneraantal vergt het in economische zin een flinke inspanning om een bedrijf, dat zich direct richt op de consument, rendabel te exploiteren. Het gaat dan met name om detailhandel, horeca en publiekgerichte dienstverlening. Deze inspanning is nodig omdat het eigen bevolkingsdraagvlak relatief smal is te noemen en er naar verwachting sprake zal zijn van een geringe bovenlokale positie van deze voorzieningen. Met andere woorden:


3

deze voorzieningen zullen slechts in geringe mate consumenten uit de directe omgeving van de kern Fijnaart aantrekken. In die directe omgeving is wel sprake van een aantal binnensteden, dorps- en andere (winkel)centra, die een grote aantrekkingskracht uitoefenen op de consumenten in de regio, dus ook op de inwoners van de gemeente Moerdijk. Daarbij valt met name te denken aan Zevenbergen, Etten Leur, Breda en Roosendaal. Deze omstandigheden hebben tot gevolg, dat zicht op succes en continuïteit daarvan alleen tot de mogelijkheden behoren, als gemeente, ondernemers en bij voorkeur ook een aantal sleuteleigenaren - naast ieder hun eigen verantwoordelijkheid – tevens een gezamenlijke verantwoordelijkheid nemen. Een dergelijke samenwerking bevat elementen, die ervoor zorgen, dat eerder aan kritische voorwaarden zal worden voldaan. In kernen met een omvang, die vergelijkbaar is met die van Fijnaart, luisteren deze voorwaarden heel nauw. De ruimtelijk-economische omstandigheden zijn van invloed op de te verwachten marktmogelijkheden. Anders gezegd: de kwaliteit van het (toekomstige) centrum bepaalt in belangrijke mate de marktmogelijkheden voor de ondernemingen, die in dat centrum (zullen) zijn gevestigd. Naast een theoretische berekening van het bestedingspotentieel en daarmee het draagvlak voor een bepaalde omvang van het totale winkeloppervlak is het van essentiële betekenis hoe deze oppervlakte thans is en in de toekomst wordt gesitueerd ten opzichte van elkaar en hoe de branchering is: de beantwoording van de vraag “wat zit waar en op welke locatie komt wat?” is bepalend voor de mate waarin het bestedingspotentieel een lokaal omzetpotentieel zal worden, m.a.w. of en in welke mate beschikbare bestedingen daadwerkelijk gedaan worden bij de ondernemers in het centrum van Fijnaart. Daarnaast is de invulling van een aantal randvoorwaarden van betekenis of deze marktmogelijkheden zullen en kunnen worden benut. Te denken valt aan de verblijfskwaliteit, de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden, de laaden losmogelijkheden, de (gezamenlijke) promotie etc. De opgave is een voor Fijnaart toepasselijke centrumgedachte te ontwikkelen, waarbinnen de marktmogelijkheden, die in het westelijk deel van de gemeente Moerdijk voorhanden zijn, zo veel als mogelijk benut gaan worden ten gunste van het centrum van Fijnaart.

1.2.

Vraagstelling

Tegen de achtergrond van aanleiding en oriëntatie laat zich de volgende vraagstelling formuleren: 1. Welke positie neemt het detailhandelsapparaat van de kern Fijnaart in en komt dit overeen met de beleidsmatige wensen m.b.t. Fijnaart als “subregionale kern”? Wat wordt de feitelijke opgave voor het centrum van Fijnaart? 2. Wat zijn de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel en van een aantal complementaire (commerciële) voorzieningen (zoals horeca en op de consument gerichte dienstverlening) in Fijnaart?


4

3. Op welke wijze zou het Fijnaartse centrum bij voorkeur opgebouwd moeten zijn om deze potentiële ontwikkelingsmogelijkheden te kunnen aanwenden voor de versterking van dit centrum? 4. Welke randvoorwaarden zijn daarbij te benoemen en hoe kunnen deze worden ingevuld? 5. Welke ontwikkelingsrichtingen zijn voor het centrum van Fijnaart te bedenken c.q. voorhanden? Welke voorkeursvolgorde hebben deze richtingen, wanneer ze worden beoordeeld op hun meerwaarde voor en bijdrage aan een toekomstbestendig centrum?

1.3.

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk zullen de “trends en ontwikkelingen” in de detailhandel alsmede het relevante beleid en ruimtelijke kader van de gemeente Moerdijk. De twee hoofdstukken daarna zullen staan in het teken van de analyse, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. In hoofdstuk 5 zal de visie op het centrum van Fijnaart en de daarbij behorende randvoorwaarden aan de orde komen. Via een beschrijving van een tweetal gekozen scenario’s (hoofdstuk 6) zullen de verschillende (potentiële) ontwikkelingslocaties op hun merites beoordeeld worden in hoofdstuk 7. Afgesloten zal worden met een resumé in de vorm van de beantwoording van de onderzoeksvragen en een beperkt aantal aanbevelingen. 5


2.

Trends en ontwikkelingen

2.1.

Landelijk beeld

Algemeen Het economisch tij is sedert de tweede helft van 2008 drastisch veranderd met effecten op vraag- en aanbodkant. De consument houdt de hand op de knip en vindt steeds vaker nieuwe afzetkanalen (internet). Het zelfstandig midden- en kleinbedrijf heeft het zwaar, van oudsher bekende en sterke familiebedrijven overleven niet. Bedrijfsopvolging wordt een nog nijpender probleem dan voorheen. De vraag is of in het grootwinkel- en filiaalbedrijf de schaalvergroting doorzet. Aan de ene kant lijkt daarvan wel degelijk sprake (zie bijvoorbeeld de drogisterijbranche, maar ook formules in huishoudelijke artikelen, zoals Blokker / Marskramer / Xenos). Anderzijds lijkt in de supermarktbranche een pas op de plaats gemaakt te worden. Het leegstandsprobleem wordt steeds zichtbaarder in het straatbeeld. De toename van de leegstand in de afgelopen jaren is evenwel selectief geweest. Het gaat vooral om winkelmilieus, die al langer niet aan de eisen van onze tijd voldoen, waar door de economische omstandigheden het proces van leegstand is versneld. Het gaat dan met name om de zogenaamde B- en C-locaties. Illustratief is dit verband is dat de huur voor winkelruimten op toplocaties de afgelopen tijd gewoon (weliswaar licht) is toegenomen. Overigens lijkt de toename van de leegstand tot stilstand te zijn gekomen. Blijkens onderzoek van Locatus is de leegstand landelijk gezien gedurende de eerste vier maanden van 2012 gelijk gebleven op het niveau van 2011, namelijk 6,3%. Gedurende 3½ jaar recessie is de totale 1 leegstand in winkelvastgoed overigens “slechts” met 1,3% toegenomen. Ontwikkelingen aanbodzijde Het Nederlandse winkellandschap verandert. Van oudsher kent Nederland een hiërarchisch en fijnmazig opgebouwde voorzieningenstructuur van hoofdwinkelcentrum, stadsdeelcentrum tot dorps-, wijk- en buurtcentrum. Elk niveau in deze rangorde heeft een eigen verzorgingsbereik met bijbehorend voorzieningenaanbod (qua omvang en differentiatie) en reisafstand. Hiermee werd beoogd een zo gedifferentieerd mogelijk pakket aan winkels aan te bieden, op zo kort mogelijke afstand van de consument. Deze fijnmazige verzorgingsstructuur is aan het veranderen. De onderkant van de verzorgingsstructuur staat al jaren onder druk. Processen van schaalvergroting met name in de sector van de dagelijkse goederen - spelen hierin een belangrijke rol. Niet alleen worden winkels groter, ook het verzorgingsgebied en het marktaandeel dat nodig is om een winkel bedrijfseconomisch te exploiteren, is toegenomen. In de kleinere dorps- en buurtwinkelcentra verdwijnen winkels. Er is sprake van “ontwinkeling”. Locale actoren strijden daar tegen verpaupering en voor een nieuwe functionele invulling. De wijk- en de dorpscentra “draaien” in toenemende mate op grote en goed geoutilleerde supermarkten. Deze functioneren als trekkers, maar laten in theorie weinig ruimte over voor (food)speciaalzaken. Binnen de supermarktbranche treedt ook in toenemende mate branchevervaging op. De versgroepen zijn al opgenomen in het assortiment, andere diensten en producten volgen.

1

Locatus, mei 2012, Rapport Winkelleegstand 2012


6

Naast deze brancheverbreding en –vervaging zien we ook een “tegenontwikkeling”: specialisatie. Een smal, maar diep assortiment kan een antwoord zijn op de concurrentie van de steeds ”breder” wordende aanbieders (Xenos biedt food aan, Action biedt kantoor- maar ook verzorgingsartikelen, Kruitvat biedt bijouterieën en contactlenzen aan). Voorbeelden van specialistische aanbieders zijn Simon Lévelt (koffie/thee), Sabon (zeep) en Jambelle (beenmode). De toenemende filialisering in de detailhandel is een bekend verschijnsel. Ten opzichte van het zelfstandig bedrijf zien we een toename van het grootwinkel- en filiaalbedrijf. Dit is een proces dat al vele tientallen jaren aan de gang is. Inmiddels zien we in toenemende mate ook bekende formules, zoals Hema en Blokker in de kleine verzorgingsgebieden, soms in de vorm van een zuiver filiaal en soms als franchise formule. In Fijnaart is dit ook zichtbaar. Ontwikkelingen vraagzijde Belangrijke landelijke ontwikkelingen in het consumentengedrag houden verband met wijzigingen in de demografische samenstelling van de Nederlandse bevolking. De bevolking vergrijst en het aantal inwoners van niet-Nederlandse afkomst neemt toe. Ook de ontwikkeling van het aantal huishoudens ondergaat grote veranderingen. De één- en tweepersoonshuishoudens winnen terrein ten koste van het traditionele gezin, waardoor aanzienlijke gezinsverdunning optreedt. Naast demografische trends zijn ook maatschappelijke trends van invloed op de veranderende consument. De individualisering, de grotere variatie in levensstijlen en de terugtocht van het traditionele gezin hebben hun neerslag op de bestedingspatronen. Vooral de één- en tweepersoonshuishoudens, die over veel geld maar weinig tijd beschikken, hebben een ander bestedingspatroon. De consument is kritisch, grillig en weinig loyaal. De combinatie van beschikbare tijd, geld en mobiliteit bepaalt in hoge mate op welke wijze het koopgedrag zich bij de individuele consument manifesteert. Verschillende maatschappelijke en culturele veranderingen van de afgelopen 30 jaar hebben invloed op het consumentengedrag zoals ontkerkelijking, toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen, flexibilisering van de arbeidsmarkt, de opkomst van de multi-etnische samenleving. Door de toenemende informatiestromen en automobiliteit zijn de keuzemogelijkheden in de loop der tijd enorm toegenomen en is het consumentengedrag gefragmenteerd geworden. Men is minder gebonden aan het nabij gelegen winkelaanbod en is bereid grotere afstanden af te leggen, mits het aanbod voldoende attractief is. Indien dit niet het geval is, kiest de consument een andere bestemming. Aspecten als gemak, comfort en bereikbaarheid spelen een steeds grotere rol in de keuze van een winkelgebied. Ook is de consument – als gevolg van de economische crisis prijsbewuster geworden. Het boodschappen doen en recreatief winkelen moeten concurreren met een veelheid aan bezigheden. Een toenemende arbeidsparticipatie en andere tijdsbestedingen maken dat in ieder geval het boodschappen doen zich heeft ontwikkeld tot “run shoppen”: op een efficiënte manier en comfortabel voorzien in de dagelijkse benodigdheden. Gemak, snelheid en ‘value for money’ staan hierbij centraal. Dit vereist een volledig assortiment van al de hoogfrequent benodigde artikelen. Dat assortiment dient dan tevens ruimtelijk op een compacte wijze georganiseerd te zijn en eenvoudig bereikbaar met altijd voldoende parkeermogelijkheden. Dit is essentieel voor de discussie over de voorwaarden, waaraan het centrum van Fijnaart aan zal moeten voldoen.


7

De consument is in sommige opzichten tweeslachtig. Voor de vergeten boodschap wordt de winkel op de hoek wel eens gemist. Die winkel is echter merendeels verdwenen, omdat diezelfde consument er in toenemende mate voor kiest om een paar keer per week “runshoppend” elders de bulkaankopen te doen en de kleine winkel op de hoek met dat beperkte assortiment, de minder scherpe prijzen en de beperkte parkeerruimte, links te laten liggen. Rol internet Het is bekend, dat de aankopen via internet de afgelopen jaren stevig is toegenomen. We hebben het hier over bestedingen via internetwinkels (e-commerce). Er is sprake van een groei met €5,1 miljard in 7 jaar tot €9,1 miljard (2004 t/ 2011). Nu nog in de kinderschoenen, maar snel aan belang toenemend zijn bestedingen via mobiele telefoons en sociale media. Volgens sommigen gaat het hier om een ontwikkeling, die de winkelfunctie van onze binnensteden en dorpscentra zal uithollen. Zo’n vaart zal het niet lopen. Naast de snelle en gemakkelijke aankoopkanalen zullen er fysiek winkels blijven, die nog veel meer dan voorheen belevingsplekken zullen worden. Dit is een ontwikkeling, die al veel langer gaande is en in gang is gezet voordat het internetwinkelen een stevige groei begon door te maken. Het schaalvergrotingsproces in de supermarktwereld is daar een uitstekende illustratie van. De supermarkten met een grotere omvang zijn niet alleen nodig om de consument een steeds breder en tegelijkertijd dieper assortiment te bieden, maar tevens om ruimte te scheppen voor de belevingsfactor. Dit komt o.a. tot uitdrukking in meer loopruimte en displayruimte, ruimte voor demonstratiekramen en coffeecorners, “proeven” als onderdeel van boodschappen doen, de toenemende betekenis van impulsaankopen in de supermarkt. Het is niettemin voor (zelfstandig) ondernemers een uitdaging om klanten via zoveel mogelijk aankoopkanalen een op dat kanaal aangepaste “winkelervaring” aan te bieden. De combinatie van een fysieke en een on line – winkel zien we steeds vaker. Uit onlangs verschenen onderzoek is gebleken dat er bij ondernemers, die aanbieden via meerdere aankoopkanalen, geen sprake is van “kannibalisatie” tussen die kanalen, maar juist meer van complementariteit en synergie. Hiervoor is 2 het nodig dat een op de verschillende kanalen afgestemd assortiment wordt gevoerd. Trends supermarkten Supermarkten spelen in op het veranderende koopgedrag van de moderne consument. Dit doen zij enerzijds door het bieden van toenemende service, kwaliteit en aanbod (in 10 jaar tijd is het gemiddelde assortiment verdubbeld). De verdergaande schaalvergroting is hiervan een gevolg. Bij nieuwe vestiging gaan servicesupermarkten tegenwoordig uit van een minimale 3 winkelvloeroppervlakte (wvo) van 1.000 m2 tot 1.500 m2. Discountsupermarkten hanteren vaak een ondergrens, die een paar honderd vierkante meter lager ligt. Anderzijds is het kostenaspect steeds belangrijker. Prijsvechters concurreren steeds meer met servicesupermarkten.

2

PWC, januari 2012, Strategic and operational challenges for multi-channel retailing

3

Voor een toelichting op verschillende begrippen verwijzen wij naar bijlage 1.


8

De belangrijkste aanjagers van het schaalvergrotingsproces in de dagelijkse goederen sector zijn omzetvergroting (door geringe marges), kostenbeperking (huisvesting, personeel) en de strijd om de consumenteneuro (concurrentie, verdringing). De schaalvergroting bij supermarkten vraagt om fysieke ruimte. Immers een steeds grotere omvang is nodig om een bepaalde winstmarge te behalen. Die fysieke ruimte is echter niet overal voldoende aanwezig (bijvoorbeeld in binnensteden, maar ook in kleine centra). Bovendien vragen meer vierkante meters ook meer draagvlak en ook dat levert in delen van de grote steden, maar ook in de kleine verzorgingsgebieden, problemen op. Een supermarkt is er op een gegeven moment gewoonweg niet meer rendabel. Tegelijkertijd wordt de trekkracht van de supermarkten steeds groter door het door hen ingezette beleid (service, kwaliteit èn scherpe prijzen, versterkt door de schaalvergroting). Speciaalzaken hebben daardoor, en in combinatie met de kostenontwikkelingen binnen de bedrijfsvoering van speciaalzaken zelf, steeds meer moeite om hun bestaansrecht te handhaven. Bovendien bevinden de supermarktorganisaties zich in een vechtmarkt. Dit geldt niet alleen op organisatieniveau (er is sprake van toenemende concentratie door fusie, overname en samenwerking), maar ook ten aanzien van het verwerven van vestigingspunten en/of consolidatie van bestaande posities. Tevens kunnen herstructurering van formulebeleid en herpositionering van bestaande formules worden beschouwd als illustratie van deze vechtmarkt. Door de realisatie van (steeds) grotere supermarkten, verbreding en verdieping van het assortiment en verruiming van de winkelopeningstijden, is de verwachting dat het marktaandeel van de (grote) supermarkten nog verder zal toenemen. Het perspectief voor de kleinere en buurtsupermarkten verslechtert hierdoor.

2.2.

Moerdijk / Fijnaart

Inleiding In deze paragraaf is er voor gekozen om de relevante, gemeentelijke (beleids)nota’s in chronologische volgorde te bespreken. Gemeentelijk beleid wordt daarbij beschouwd als input voor de ruimtelijke vertaling in de Structuurvisie. Gemeentelijk detailhandelsbeleid: “Beleidsplan Detailhandel 2008-2011” (februari 2008) Op basis van de beschrijving van de situatie in Fijnaart in 2007 wordt in dit beleidsplan de problematiek van Fijnaart als volgt kort samengevat:  Een lokaal versnipperd voorzieningenniveau met een uitgestrekt karakter langs het lint Kadedijk/Molenstraat en aan de Voorstraat.  Twee solitaire supermarktlocaties buiten het centrum. De centrumfunctie van Fijnaart is de laatste jaren verder verzwakt. Aangegeven werd dat de gemeente streeft naar een nieuwe impuls voor het centrum door verdere concentratie van het voorzieningenaanbod in en revitalisering van het centrumgebied. Deze nieuwe impuls heeft de vorm van het project “Revitalisering Voorstraat/Molenstraat” gekregen. Ten tijde van het uitkomen van het beleidsplan was de verwachting dat projectrealisatie vanaf 2008 van start zou gaan.


9

Het beleidsvoornemen voor Fijnaart werd geformuleerd als “de ontwikkeling tot een lokaal gericht volwaardig boodschappencentrum”:  “Fijnaart heeft in 2020 een goed functionerend versterkt kernwinkelgebied gericht op dagelijkse voorzieningen en frequent benodigde non-food.  Het centrum van Fijnaart biedt goede parkeermogelijkheden, goede mogelijkheden voor aan- en afvoer van goederen en kent een compacte looproute.” (citaat pag. 50).

kernwinkelgebied

Kernwinkelgebied Fijnaart volgens “Beleidsplan Detailhandel 2008-2011”

Deze toekomstvisie is uitgewerkt in het volgende beleid c.q. doelstellingen (citaat, pag. 54): “De gemeente streeft naar het versterken van het kernwinkelgebied door verdere concentratie van (dagelijkse) voorzieningen (Molenstraat, Wilhelminastraat en Voorstraat) en streeft daarmee naar verbetering van de binding aan de eigen kern. Er wordt onderzoek verricht naar herplaatsingsmogelijkheden van de supermarkt in het centrum van de kern. Het toekomstige kernwinkelgebied in Fijnaart beschikt over een winkelaanbod dat voldoet aan de eisen van de tijd. In dit licht dient ook in Fijnaart het winkelen standplaatsenaanbod goed op elkaar te zijn afgestemd. Het accent in Fijnaart ligt op de dagelijkse boodschappen in het centrum van de kern. De revitalisering van de Voorstraat/Molenstraat zal een impuls moeten opleveren voor het centrum als compact winkelgebied, verbetering van de routing, uitstraling en sfeer. Doelstellingen zijn:  Concentreren (supermarkt)aanbod in het kernwinkelgebied.  Verbeteren routing in het kernwinkelgebied.  Verbeteren uitstraling en sfeer kernwinkelgebied en panden.  Afstemmen standplaatsen - winkelaanbod.  Revitalisering Voorstraat/Molenstraat: herpositionering supermarkt in relatie tot het kernwinkelgebied.” (Einde citaat, pag. 54).


10

Gemeentelijk Parkeerbeleid: “Parkeerbeleidsplan 2010-2013” (november 2009) In algemene zin wordt voor winkelbezoek een maximale loopafstand van 250 meter als uitgangspunt geaccepteerd. Hierbij moet een kritische noot geplaatst worden. Een adequaat niveau van bereikbaarheid per auto en parkeren zijn voor het economisch functioneren van dorpscentra van levensbelang. Het afstandscriterium luister zeer nauw. Een te grote loopafstand tussen parkeerplaats en te bezoeken winkel is derhalve funest. Het zal ongetwijfeld allemaal niet zo’n vaart lopen, want een belangrijk beleidsuitgangspunt is “het tegengaan van versnippering van parkeren. Aantrekkelijke geconcentreerde parkeerplaatsen op een centrale locatie met korte loopafstanden van de voorzieningen zijn het meest aantrekkelijk, bevorderen de bereikbaarheid en benutting van parkeervoorzieningen en bieden de beste kansen tot een goede ruimtelijke kwaliteit” (citaat, pag. 8). Specifiek voor Fijnaart komen uit bijlage 2 (“ Knelpunten parkeren - projectgroep en klankbordgroep”) de volgende knelpunten naar voren: Parkeerbalans:  Tekort aan parkeerplaatsen bij winkels, bedrijven, basisscholen en bij het zwembad /multifunctioneel centrum.  Tekort parkeerplaatsen tijdens marktdag (dinsdagmorgen). Dit knelpunt is hoogstwaarschijnlijk gevoelsmatig ingegeven, het zal betrekking hebben op het tijdelijk verlies van parkeerplaatsen voor de deur van de winkels in de Voorstraat tijdens de weekmarkt. Routering / bewegwijzering:  Stuk lopen in de eigen kern wordt kritischer beoordeeld.  Algemeen speerpunt. Verder zijn er in het Parkeerbeleidsplan geen aanknopingspunten te vinden voor Fijnaart. Structuurvisie “Moerdijk 2030” (2011) Met de vaststelling van deze Structuurvisie door de Raad in 2011 heeft de kern Fijnaart de status van “een subkern met het westelijk deel van de gemeente als verzorgingsgebied” gekregen. Het streven is gericht op het waarmaken van de aan Fijnaart toebedeelde “subregionale” functie. Dit gaat duidelijk verder dan het voornemen dat in het “Beleidsplan Detailhandel” voor Fijnaart werd geformuleerd als “de ontwikkeling tot een lokaal gericht volwaardig boodschappencentrum”. Hier ligt nu een grotere opgave. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is voor Fijnaart het project “centrumontwikkeling” opgenomen. Dit project vormt de vertaling van de noodzaak tot versterking van de verzorgingspositie van Fijnnaart-centrum voor de kern Fijnaart en het ten westen gelegen marktgebied. De Raad heeft in het kader van het project “centrumontwikkeling” haar voorkeur uitgesproken voor het opstellen van een visie op het centrumgebied van Fijnaart. Deze visie dient inzicht te geven in de gewenste kwantiteit, kwaliteit en ruimtelijke positionering van de detailhandel. Zij zal een integraal onderdeel van het gebiedsplan uitmaken. Onderhavige rapportage voorziet in deze centrumvisie.


11

3.

Kwantitatieve analyse

3.1.

Inleiding

Het is mogelijk om een inschatting van de (potentiële) omvang van het aanbod aan frequent benodigde (ook wel dagelijkse) artikelen en minder frequent benodigde (ook wel niet-dagelijkse) artikelen te geven. Het realiteitsgehalte van een dergelijke inschatting neemt toe naarmate de lokale werkelijkheid op grond van lokaal verkregen kengetallen kan worden weergegeven. Voor de aanbodkant geldt, dat actuele oppervlakte- en omzetgegevens beschikbaar zouden moeten zijn. De vraagkant kan het beste in beeld gebracht worden via consumenten- en bezoekersonderzoek ter plekke. Op die manier is met voldoende betrouwbaarheid te bepalen hoe het gedrag van de (boven)lokale consument van invloed is op de bestedingen in de Ambachtse detailhandel. Het gaat dan om de bepaling van de koopkrachtbinding en de –toevloeiing. Voor Fijnaart en het westelijk deel van de gemeente Moerdijk beschikken we over actuele aanbodgegevens, maar niet over actuele gegevens over het consumentengedrag. Wij zullen de vraagkant derhalve inschatten op basis van landelijk gemiddelde kengetallen, die zullen worden “ingekleurd” op basis van de locale omstandigheden en een aantal kwalitatieve overwegingen. Voor omzet- en bestedingscijfers zal gebruik gemaakt worden van landelijke bronnen.

3.2.

Bevolking in Moerdijk

De gemeente Moerdijk telt op 1 januari 2012 ruim 36.500 inwoners. Blijkens tabel 3.1 is de bevolking binnen de gemeente Moerdijk sedert 2004 met iets meer dan een half procent afgenomen. De verschillende kernen binnen de gemeente Moerdijk laten een gevarieerd beeld zien. Het valt op, dat de kern Fijnaart in dezelfde periode een toename van bijna 8% heeft doorgemaakt. Dit is logisch verklaarbaar, als de uitbreiding van het aantal woningen door de realisering van de binnendorpse locaties “Sportwijk” en “The Greenery” in de afgelopen 10 jaar in ogenschouw genomen wordt. Tabel 3.1: Aantal inwoners Gemeente Moerdijk: mutatie 2004-2012 Mutatie 2004-2012 2004 2012 absoluut procentueel Zevenbergen 14260 13926 -334 -2,3% Zevenbergschen Hoek 1630 1639 9 0,6% Langeweg 880 870 -10 -1,1% Klundert 5960 5731 -229 -3,8% Moerdijk 1180 1142 -38 -3,2% Noordhoek 1070 1122 52 4,9% Standaardbuiten 2170 2245 75 3,5% Fijnaart 5240 5645 405 7,7% Heijningen 1000 895 -105 -10,5% Willemstad 2430 2426 -4 -0,2% Helwijk 950 879 -71 -7,5% gemeente Moerdijk Moerdijk West

36780

36546

-234

-0,6%

9620

9845

225

2,3%

Bron: Gemeente Moerdijk, 2012 Moerdijk-West bestaat uit de kernen Fijnaart, Heijningen, Willemstad en Helwijk


12

Voor de beoordeling van de economische mogelijkheden in de toekomst is de ontwikkeling van de bevolking een belangrijke variabele. De provincie Noord-Brabant maakt bevolkingsprognoses per gemeente. De meest recente voor de periode 2011 t/m 2030 is in januari 2012 definitief vastgesteld. In deze prognose heeft de Gemeente Moerdijk in 2015 36.850 en in 2020 37.030 inwoners. Er zijn geen prognosegegevens per kern beschikbaar. Op basis van de van het procentuele aandeel in de bevolking per kern op 1 jan 2012 is in tabel 3.2 voor de jaren 2015 en 2020 het inwoneraantal per kern bepaald. Tabel 3.2: Aantal inwoners Gemeente Moerdijk: prognose 2015/2020 Prognose 2012 2015 2020 % aandeel abs abs Zevenbergen 38,1% 14042 14110 Zevenbergschen Hoek 4,5% 1653 1661 Langeweg 2,4% 877 882 Klundert 15,7% 5779 5807 Moerdijk 3,1% 1151 1157 Noordhoek 3,1% 1131 1137 Standaardbuiten 6,1% 2264 2275 Fijnaart 15,4% 5692 5720 Heijningen 2,4% 902 907 Willemstad 6,6% 2446 2458 Helwijk 2,4% 886 891 gemeente Moerdijk

36546

36850

37030

Moerdijk West

26,9%

9927

9975

Bronnen: Gemeente Moerdijk, 2012; Provincie Noord-Brabant, 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011' (vastgesteld jan. 2012)

Uit deze doorrekening blijkt dat het aantal inwoners van Fijnaart in de nabije toekomst circa 5.700 zal zijn. Voor “Moerdijk-West” geldt dan een bevolkingsomvang van ruim 9.900. Dit zijn de aantallen, die in het vervolg gebruikt zullen worden.

3.3.

Aanbod in “Moerdijk-West”

Detailhandel De kernen Fijnaart, Heijningen, Willemstad en Helwijk vormen gezamenlijk het verzorgingsgebied van het westelijke deel van de gemeente Moerdijk met Fijnaart als “subkern”. In de tabellen 3.1 en 3.2 hebben we dit gebied kortweg “Moerdijk-West” genoemd. De meest recente gegevens met betrekking tot het winkelaanbod in deze kernen zijn verkregen via Locatus. Wij hebben ze ter plekke gecheckt. Voor een overzicht van de gehanteerde branche-indeling verwijzen wij naar bijlage 2.


13

In tabel 3.3 wordt de detailhandelsgegevens voor Moerdijk-West in samengevatte vorm gepresenteerd.

Tabel 3.3: detailhandelsvestigingen (v) en m² winkelvloeroppervlakte (wvo) Branchegroep Fijnaart Willemstad Heijningen Totaal v m² wvo v m² wvo v m² wvo v m² wvo Dagelijks 10 2212 3 580 1 20 14 2812 Mode en Luxe 4 554 6 360 0 0 10 914 Vrije Tijd 2 346 4 447 1 539 7 1332 In/om huis 9 2298 3 350 1 418 13 3066 Totaal 25 5410 16 1737 3 977 44 8124 Bron: Locatus, mei 2012; bewerkt door Eldering Management & Consultancy. Wvo = de in een winkel voorkomende voor de uitstalling en de verkoop van detailhandelsartikelen bedoelde oppervlakte.

In de drie kernen gezamenlijk treffen we 35% van de oppervlakte aan in de branchegroep “dagelijks”. Deze branchegroep bestaat uit de branches levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Hun aanwezigheid en kwaliteit zijn bepalend voor de verzorgingsfunctie van de dorpscentra op het vlak van de dagelijkse, hoog frequent benodigde artikelen (“boodschappen doen”). In de kern Fijnaart heeft 40% van het winkeloppervlak betrekking op deze 2 branches. Opvallend, maar tegelijkertijd kenmerkend voor dit soort kernen, is het hoge procentuele aandeel van de branchegroep “in/om huis”. Voor de drie kernen samen gaat het om bijna 40% van het winkeloppervlakte. De groep bestaat uit:  Plant en dier;  Bruin- en witgoed;  Auto en fiets;  Doe-het-zelf; en  Wonen. In de kleinere kernen zijn vaak van oudsher winkels in de branches plant en dier, doe-het-zelf en wonen aanwezig. Voorts valt voor de kern Willemstad het relatief “hoge” aantal winkelvestigingen in de branchegroep “mode en luxe” op. Het gaat hier om damesmode, mode accessoires en (luxe) cadeauartikelen. De aanwezigheid hiervan is expliciet het gevolg van het toeristische en waterrecreatieve karakter van Willemstad. Dit laatste wordt ook weerspiegeld in de aanwezigheid van meerdere grote(re) sport- en watersportzaken. Als we het hebben over woninginrichting, meubelen, doe-het-zelf en (water)sport, dan gaat het in Moerdijk-West om 41% van de winkeloppervlakte (3364 m² wvo) in 16% van het aantal vestigingen (7x). Fijnaart uitgelicht Vanwege het belang als drager van de centrumvoorzieningen in dorpskernen als Fijnaart gaan we hier allereerst dieper in op de dagelijkse sector.


14

In Fijnaart heeft 40% van de totale winkeloppervlakte betrekking op de dagelijkse branches levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Tabel 3.4:

Dagelijkse branches in Fijnaart: detailhandelsvestigingen (v) en m² winkelvloeroppervlakte (wvo) Branche Centrum Buiten centrum Totaal v m² wvo v m² wvo v m² wvo Levensmiddelen supermarkt 0 0 2 1705 2 1705 speciaalzaak 3 120 3 195 6 315 Pers. Verzorging 2 192 0 0 2 192 Totaal 5 312 5 1900 10 2212 Bron: Locatus, mei 2012; bewerkt door Eldering Management & Consultancy.

Uit tabel 3.4 komt nadrukkelijk naar voren, dat slechts 14% van de winkeloppervlakte in de dagelijkse branches (5 vestigingen) in het centrum van Fijnaart is gesitueerd. Met andere woorden: 86% van de winkeloppervlakte (ook 5 vestigingen), inclusief het volledige supermarktaanbod, ligt buiten het centrum van Fijnaart. Dit is fnuikend voor de centrumfunctie van Fijnaart. Het is dan ook logisch dat reeds in het “Dorpsplan Fijnaart” (augustus 2006) werd gesignaleerd dat het belangrijkste knelpunt wordt gevormd door de aantrekkelijkheid van het centrum en het aantal winkels, dat er gevestigd is. Meer nog dan die constatering is de afwezigheid van de belangrijkste publiekstrekker voor het centrum in kernen als Fijnaart: de supermarktbranche, van cruciale betekenis. Tabel 3.5:

Niet-dagelijkse branches in Fijnaart: detailhandelsvestigingen (v) en m² winkelvloeroppervlakte (wvo) Branchegroep Branche Centrum Buiten centrum Totaal v m² wvo v m² wvo v m² wvo Mode & Luxe damesmode 1 110 1 110 schoenen 1 108 1 108 huish./kadoart 1 296 1 296 optiek 1 40 1 40 sub 4 554 0 0 4 554 In/om huis dibevo 1 108 1 108 bloem/plant 3 247 3 247 auto/fiets 1 156 1 156 dhz 1 497 1 497 bruin-/witgoed 1 115 1 115 tuinmeubelen 1 475 1 475 woninginrich 1 700 1 700 sub 7 1123 2 1175 9 2298 Vrije tijd boek/kantoor 1 192 1 192 speelgoed 1 154 1 154 sub 2 346 2 346 Totaal 13 2023 2 1175 15 3198 Bron: Locatus, mei 2012; bewerkt door Eldering Management & Consultancy.

Van het winkeloppervlak buiten de dagelijkse branches ligt 63% in het centrum van Fijnaart, derhalve 37% erbuiten (vergelijk tabel 4.5). Het gaat binnen de niet-dagelijkse branchegroep met name om tuinmeubelen en woninginrichting, waarvan de winkeloppervlakte is gesitueerd op locaties buiten het centrum. Dat is minder problematisch voor het functioneren van het Fijnaartse centrum.


15

Verloop in de tijd In 2008 kwam het gemeentelijk Beleidsplan Detailhandel 2008-2011 uit. In dit plan wordt een korte schets per kern van dat moment gegeven. Deze schets is te gebruiken als referentiepunt ten opzichte van de huidige bekende winkelgegevens, ruim 5 jaar later, waarvan de laatste 4 jaar te typeren zijn als “een periode met zwaar economisch weer”, die de detailhandel niet onberoerd heeft gelaten. Tabel: 3.6

Aanbod dagelijks en niet-dagelijks, 2007 / 2012 in Fijnaart: detailhandelsvestigingen (v) en m² winkelvloeroppervlakte (wvo) Branche 2007 2012 Mutatie 2007-2012 v m² wvo v m² wvo v m² wvo Dagelijks 10 1.734 10 2.212 0,0% 27,6% Niet dagelijks 20 2.927 15 3.198 -25,0% 9,3% Totaal 30 4.661 25 5.410 -16,7% 16,1% Bronnen: Locatus, 2007 (via Beleidsplan Detailhandel 2008-2011, Gemeente Moerdijk, febr. 2008) en Locatus, 2012; bewerkt door Eldering Management & Consultancy

In de kern Fijnaart heeft een zekere schaalvergroting in de dagelijkse sector plaatsgevonden: het aantal winkelvestigingen is ten opzichte van 2007 weliswaar gelijk gebleven, maar het winkeloppervlak is met ruim 25% toegenomen. Het aantal supermarkten gelijk gebleven: 2 solitaire supermarkten buiten het centrum, waarbij de Super de Boerformule inmiddels is gewijzigd in een C1000. Onlangs is duidelijk geworden, dat de C100-vestiging in Fijnaart omgevormd zal worden tot 4 een Jumbosupermarkt . Het aanbod in de niet-dagelijkse sector is verminderd, zowel qua aantal vestigingen als in oppervlakte. De in het Beleidsplan gesignaleerde knelpunten zijn nog steeds actueel. In Willemstad is sprake van een beperkte afname van het aantal winkels met 3, het winkeloppervlakte is afgenomen met circa 60 m2 wvo. Het aanbod in de dagelijkse branchegroep is gelijk gebleven (een kleine supermarkt en twee speciaalzaken). De kleine kern Heijningen heeft nauwelijks voorzieningen. Er is een winkel in de dagelijkse branchegroep verdwenen. De woninginrichtingzaak is uitgebreid. De conclusie is dat het voorzieningenniveau in de Kern Fijnaart ondanks de economische malaise op peil is gebleven. Dit kan niet gezegd worden voor Willemstad en Heijningen. Vergelijking Ten opzichte van het landelijk gemiddelde beeld voor kernen met 5.000 tot 7.500 inwoners wijkt Fijnaart in een aantal opzichten af (zie tabel 3.7). De hoeveelheid m² winkel per 1000 inwoners is in Fijnaart laag ten opzichte van het landelijke beeld. Hoewel dit deels verklaard kan worden door het gegeven dat Fijnaart zich met haar inwonertal in het onderste deel van de vergelijkbare inwonerklasse bevindt, is het verschil dusdanig groot, dat er sprake is van een lage winkeldichtheid. Deze geldt vooral voor het winkeloppervlakte in de nietdagelijkse sector. Uit tabel 4.5 blijkt dat de oppervlakte in de dagelijkse sector “op niveau” is. 4

Persbericht van Jumbo, 27 april 2012


16

Hierbij moet benadrukt worden dat de landelijke gemiddelden geen norm- of streefgetallen zijn. De omvang van het winkelaanbod in een plaats hangt sterk samen met de omvang van het verzorgingsgebied. Tabel 3.7: Kengetal Gem. wvo per 1000 inw Gem. wvo per verkooppunt Formule aandeel (m² wvo) formule niet formule Dagelijkse sector aantal verkooppunten m²wvo Niet Dagelijkse sector aantal verkooppunten m²wvo

Kengetallen kernen 5000-7500 inwoners versus Fijnaart Kernen Fijnaart 5000-7500 inw 1898 957 266 216 45% 55%

54% 46%

10 2.222

10 2.212

25 7.058

15 3.198

Bronnen:Locatus 2011, Locatus Retailfacts 2012; Locatus, mei 2012; bewerkt door Eldering Management & Consultancy

De panden, waarin de Fijnaartse detailhandel gevestigd is, zijn relatief klein. Dit is een bevestiging van de bevindingen in de gemeentelijke detailhandelsnota. In tegenstelling tot de relatieve lage winkeldichtheid, neigt de relatief hoge formuledichtheid in Fijnaart meer naar een suburbaan of kleinstedelijk niveau. Overige bedrijfsaktiviteiten Tabel 3.8 geeft inzicht in de aanwezigheid van andersoortige bedrijven in de dorpskernen van Fijnaart en Willemstad. Daarbij is dezelfde centrumindeling gebruikt als die door Locatus voor de winkelvestigingen wordt gehanteerd. We zien in de aanwezigheid van horecabedrijven duidelijk de toeristische functie van Willemstad terug. In de kern van Fijnaart is de dienstverlening aan bedrijven en consumenten van belang. In het overzicht van de gemeente Moerdijk zijn ook de vestigingen, die toebehoren aan de branche “Detailhandel via postorder en internet” opgenomen. In Fijnaart gaat het om 12 vestigingen, in Willemstad om 4. Het gaat onder andere om verkoop van parfum / eau de toilette, dierbenodigdheden, fietsen, bijouterieën.


17

Tabel 3.8:

Overige bedrijfsactiviteiten in de centra van Fijnaart en Willemstad (aantal vestigingen) Type bedrijvigheid Fijnaart Willemstad v % v % horeca 6 27,3% 9 60,0% dienstverlening kapsalons/ schoonheidssalons Totaal

13

59,1%

4

26,7%

3

13,6%

2

13,3%

22

100,0%

15 100,0%

Bron: gemeente Moerdijk, mei 2012; bewerkt door Eldering Management & Consultancy

3.4.

Koopkrachtbinding / -toevloeiing en –oriëntatie

Vooraf De uitgangspunten die wij hanteren, zijn afgeleid uit andere onderzoeken, waarin kengetallen via veldwerk zijn verkregen. Deze kwantitatieve uitgangspunten zullen onderbouwd en verder “ingekleurd” worden op basis van een aantal kwalitatieve overwegingen. We zullen de gehanteerde argumenten kort de revue laten passeren. Omwille van de zorgvuldigheid zijn onze inschattingen telkens aan de voorzichtige kant. 18 Koopkrachtbinding en -toevloeiing Doordat de feitelijke situatie in kernen met de omvang van Fijnaart nogal kunnen verschillen, zien we ook grote verschillen in de binding en toevloeiing. In kernen met een inwonertal tussen 5.000 en 10.000 variëren de binding en toevloeiing overeenkomstig tabel 3.9. Tabel 3.9:

Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor kernen met 5.000 tot 10.0000 inwoners Dagelijks Niet dagelijks % % binding 60-85% 20-30% toevloeiing 10-20% 20-30% Bronnen: Bolt (2003), Locatus (2012); bewerkt door Eldering Management & Consultancy

Het primaire verzorgingsgebied bestaat uit de kern Fijnaart. Daarnaast wordt ervan uitgegaan dat inwoners van Willemstad (incl. Helwijk) en Heiningen grotendeels georiënteerd zijn op Fijnaart. Tevens zijn er indicaties, dat bewoners uit Stampersgat en Oud-Gastel inkopen doen in Fijnaart. Deze oriëntatie geldt met name voor de bestedingen in de dagelijkse sector. Het supermarktaanbod in Fijnaart bestaat uit twee elkaar aanvullende formules, waarbij de Aldi als discounter aan de westkant van de bebouwde kom van Fijnaart is gelegen, notabene aan de uit-/invalsweg, de provinciale verbinding en aansluitingsroute op de snelweg A59. Van deze formule is bekend dat het zelfs in dichtbewinkelde gebieden een bovenlokale aantrekkingskracht op de consument heeft. Aangezien het aanbod in het westelijk deel van het gemeentelijk grondgebied van Moerdijk aan de magere kant is, vooral op het terrein van de dagelijks


benodigde artikelen, zal de bedoelde trekkracht extra groot zijn. Dit heeft een positief effect op de koopkrachttoevloeiing vanuit het ten westen van Fijnaart gelegen verzorgingsgebied. We gaan ervan uit dat de Fijnaartse binding en toevloeiing zich in de niet-dagelijkse sector aan de onderkant van de procentuele spreiding bevinden. De reden hiervoor is gelegen in de combinatie van de volgende factoren:  Het inwoneraantal van Fijnaart bevindt zich met afgerond 5.650 onder in de klasse van 5.000 tot 10.000.  Het relatief kleine, incomplete en verspreid liggende winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector.  De trekkers in de food, de supermarkten, liggen buiten het centrum verspreid over de kern en hebben als zodanig in hun functie als trekker geen meerwaarde voor de bedrijven, die in het centrum zijn gevestigd. De laatste twee factoren zijn van invloed op de aantrekkingskracht van het winkelapparaat in het centrum, waarvan verondersteld kan worden dat die in de huidige situatie relatief laag is. In een situatie met een winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector, dat op niveau zou zijn, zou beredeneerd kunnen worden dat de toevloeiing wat hoger zou kunnen zijn, aangezien de kern met een hoger voorzieningenniveau (Zevenbergen) op een grotere afstand is gelegen. Ook wordt er lokaal verondersteld dat er koopkracht van consumenten uit Stampersgat en Oud Gastel toevloeit. Beide dorpen liggen ten zuiden van Fijnaart. In de berekeningen zullen we hier geen rekening mee houden. Voor de binding en toevloeiing in de huidige situatie gaan we uit van: Tabel 3.10

binding toevloeiing

Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor de kern Fijnaart, 2012 Dagelijks Niet dagelijks % % 72,5% 20,0% 20,0% 20,0%

Door een versterking van het Fijnaartse centrum, o.a. tot uitdrukking gebracht door de verplaatsing van één van de supermarkten, de binding en toevloeiing toenemen. De binding in de dagelijkse sector zal toenemen omdat de wisselwerking tussen supermarkt en foodspeciaalzaken vooral de positie van de foodspeciaalzaken zal versterken. Tevens zal de supermarkt in het centrum zijn meerwaarde als trekker voor de winkels in de niet-dagelijkse sector hebben. Het aanbod zal hierdoor versterkt kunnen worden en zij zullen daardoor meer lokale koopkracht weten te binden en meer bovenlokale koopkracht uit de omgeving te trekken. In het verlengde hiervan rekenen we voor 2017 met de volgende percentages.


19

Tabel 3.11:

binding toevloeiing

Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor de kern Fijnaart, 2017 Dagelijks Niet dagelijks % % 80% 30% 20% 25%

Koopkrachtoriëntatie In landelijk opzicht is de kooporiëntatie op het supermarktsegment circa 83%. Dat wil zeggen: de verhouding in de totale omzet in algemene levensmiddelen, zoals brood, vlees, groenten en fruit, ligt landelijk gezien op verdeling van 83% en 17% tussen respectievelijk de supermarkten en de speciaalzaken. In het Fijnaartse aanbod zien we een gering aandeel van de foodspeciaalzaken terug – “slechts”15,5% van de winkeloppervlakte in de food komt voor rekening van de speciaalzaken-, waardoor het marktaandeel van de supermarkten naar verwachting op het landelijke niveau zal liggen. Wij gaan dan ook uit van een 83-17 verhouding. Bij een versterking van het Fijnaartse centrum houden we dezelfde verhouding aan, aangezien verondersteld wordt dat in die situatie de foodspeciaalzaken hun positie ook zullen verbeteren.

3.5.

Marktruimte

Methode In deze paragraaf bepalen we op basis van de genoemde uitgangspunten wat de marktruimte voor de kern Fijnaart is. De marktruimte wordt berekend door de bestedingen te relateren aan de omzet/vloerproductiviteit, die winkels moeten behalen om rendabel te kunnen functioneren. Hierbij wordt gebruik gemaakt van diverse publicaties van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel. De bestedingen worden bepaald op basis van: het aantal inwoners van het verzorgingsgebied; gemiddelde bestedingen in Nederland per hoofd; de lokale situatie (zoals inkomensniveau); de koopkrachtbinding en de koopkrachttoevloeiing. Marktruimte dagelijkse artikelen cijfermatig (per jaar) Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  5.650 inwoners in 2012; 5.700 inwoners in 2017; 5  gemiddeld inkomen: 104% van het Nederlands gemiddelde;  besteding aan dagelijkse artikelen per hoofd: € 2.520,- , incl. inkomenscorrectie: € 2.620,-;  koopkrachtbinding Fijnaart: 72½% in 2012, 80% in 2017;  koopkrachttoevloeiing: 20% in 2012 en in 2017 (als percentage van de omzet);  gemiddelde vloerproductiviteit (dit is de omzet per m² wvo) niet dagelijkse artikelen: uit diverse onderzoeken blijkt dat de vloerproductiviteit in landelijk gelegen kernen met minder dan 10.000 inwoners circa 15 tot 20% beneden het landelijke gemiddelde ligt. Voor Fijnaart gaan we uit van 5

Bron: www.cbs.nl/statonline


20

15%: supermarkten: gemiddeld € 8.485,-; voor Fijnaart: € 7.210,6 speciaalzaak: gemiddeld € 5.030,- ; voor Fijnaart: € 4.275, kooporiëntatie supermarkt versus speciaalzaken in 2012 en 2017 83% versus 17%. Tabel 3.12: Marktruimte dagelijkse sector in m² wvo, 2012 en 2017 Marktruimte Marktruimte in 2012 in 2017 aantal inwoners 5650 5700 bestedingen per hoofd (€) € 2.620 € 2.620 lokaal gebonden bestedingen (x € mio) € 10.732.175 € 11.947.200 bestedingen door toevloeiing (x € mio) € 2.683.044 € 2.986.800 bestedingen totaal in Fijnaart (x € mio) € 13.415.219 € 14.934.000 aanwezig in m² wvo waarvan supermarkt waarvan speciaalzaak

1705 443

1705 443

mogelijk in m² wvo waarvan supermarkt waarvan speciaalzaak

1544 533

1719 594

uitbreidingsruimte in m² wvo waarvan supermarkt waarvan speciaalzaak

nihil 90

nihil 151

Marktruimte niet-dagelijkse artikelen cijfermatig (per jaar) Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  5.650 inwoners in 2012; 5.700 inwoners in 2017;  gemiddeld inkomen: 104% van het Nederlands gemiddelde; 7  besteding aan niet-dagelijkse artikelen per hoofd: € 2.200,- , incl. inkomenscorrectie: € 2.290,-;  koopkrachtbinding Fijnaart: 20% in 2012, 30% in 2017;  koopkrachttoevloeiing: 20% in 2012, 25% in 2017 (als percentage van de omzet);  gemiddelde vloerproductiviteit (dit is de omzet per m² wvo) niet dagelijkse artikelen: uit diverse onderzoeken blijkt dat de grote variatie in behaalde omzet per m² wvo tussen de verschillende branches. De branche wonen is met het oog op het afwijkende consumentengedrag, de afwijkende winkelformules en perifere ligging niet opgenomen in de norm voor de rendabele vloerproductiviteit voor niet-dagelijkse winkels. De invloed van deze winkels zou het beeld verstoren. Er zal uitgegaan worden van een omzet van € 2.310,- per m² wvo.

6

In de berekening zijn de apotheken, onderdeel van de branche persoonlijke verzorging, buiten beschouwing gehouden vanwege hun bijzondere positie in de markt: het grootste gedeelte van de omzet wordt verkregen via uitkeringen op basis van de zorgverzekering. 7

Excl. de woonbranche; deze wordt niet meegenomen in de berekening


21

Tabel 3.13: Marktruimte niet-dagelijkse sector in m² wvo, 2012 en 2017 Marktruimte Marktruimte in 2012 in 2017 aantal inwoners 5650 5700 bestedingen per hoofd (€) € 2.290 € 2.290 lokaal gebonden bestedingen (x € mio) € 2.587.700 € 3.915.900 bestedingen door toevloeiing (x € mio) € 646.925 € 1.305.300 bestedingen totaal in Fijnaart (x € mio) € 3.234.625 € 5.221.200 aanwezig in m² wvo

2023

2023

mogelijk in m² wvo

1400

2260

uitbreidingsruimte in m² wvo

nihil

237

3.6.

Conclusie

Uit de cijfermatige benadering van de marktomstandigheden voor Fijnaart valt op te maken, dat in de dagelijkse sector beperkte ontwikkelingsmogelijkheden voor de speciaalzaken aanwezig zijn. Dit geldt zeker voor de situatie waarin een deel van het supermarktaanbod verplaatst zou worden naar het centrum van Fijnaart. Mocht dit laatste gerealiseerd kunnen worden, dan zijn er ook uitbreidingsmogelijkheden voor branches in de niet dagelijkse sector beschikbaar. Hier kunnen we constateren, dat er uitsluitend in de situatie, dat het centrum kan beschikken over supermarktaanbod, zicht is op toekomstbestendigheid voor het centrum. Het zal duidelijk zijn dat investeringen, die leiden tot een meer eigentijds centrumaanbod, een positief effect zullen hebben op de omvang van de bestedingen in het centrum van Fijnaart, niet alleen vanuit het ten westen van Fijnaart gelegen marktgebied, maar ook uit kernen zoals Stampersgat en Oud-Gastel. Bij een hogere koopkrachtbinding en –toevloeiing zijn er overigens ook grotere oppervlakten supermarkt rendabel. Een hogere ‘attractie’ zal zeker leiden tot meer ‘transactie’! Bij de cijfermatige benadering kan de kanttekening geplaatst worden, dat het hier gaat om een “voorzichtige” schatting. In de berekening zijn de cijfers steeds naar beneden afgerond en zijn de bestedingen voor 2012 en 2017 constant gehouden op het niveau van 2010. De berekende winkeloppervlakten dienen niet absoluut opgevat te worden maar meer als indicatie.


22

4.

Kwalitatieve analyse

4.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk zullen we eerst een beknopte beschrijving geven van het dorpscentrum, zoals dat in ideale omstandigheden zou bestaan. Daarbij nemen we bevolkingsomvang van Fijnaart als vertrekpunt. Daarna zullen we deze ideale omstandigheden “spiegelen” aan de huidige situatie, zoals we die nu in het centrum van Fijnaart aantreffen. Daarbij maken we gebruik van het eerste deel van de SWOT-analyse: we brengen de “strengths”en “weaknesses” in beeld. In een afsluitende paragraaf geven we met de “opportunities” en “threats” een aanzet tot visievorming.

4.2.

Winkelgedrag

We maken eerst een principieel onderscheid in het winkelgedrag van de consument. Het gaat om het verschil tussen “kopen” en “winkelen”. “Kopen” staat voor doelgericht en efficiënt aankopen van producten en een korte verblijfsduur, waarbij veelal voordat men van huis gaat al een keuze heeft gemaakt. “Winkelen” echter is meer recreatief en richt zich op impulsaankopen, vergelijkend winkelen, sfeer en gezelligheid en kent een langere verblijfsduur. Dit verschil in winkelgedrag vraagt om verschillende winkelgebieden. In essentie kennen we drie soorten winkelcentra, twee daarvan behoren tot de categorie winkelgedrag “kopen” en een tot de categorie “winkelen”. 23 Tabel 4.1: Ruimtelijk-functionele kenmerken typen winkelcentra Boodschappencentrum Functionele uitstraling Trekker: een of meerdere supermarkten van voldoende omvang Doelgerichte en kernverzorgende voorzieningen Compact, overzichtelijke opzet Makkelijk bereikbaar Gratis en nabij parkeren Recreatief winkelcentrum Attractieve, sfeervolle uitstraling Sterk modisch segment Complementaire leisurevoorzieningen Breed en divers toeristisch-recreatief aanbod Groter winkelgebied met routing Ruim (betaald) parkeeraanbod met routing Aandacht voor onderhoud, sfeer en veiligheid Grootschalig, perifeer Functionele uitstraling winkelcentrum Variatie in volumineus aanbod Doelgerichte voorzieningen Compact, overzichtelijke opzet Makkelijk bereikbaar Gratis en nabij parkeren

Het zal duidelijk zijn, dat we voor kernen zoals Fijnaart spreken over het eerst genoemde type winkelgedrag en het daarbij behorende type winkelgebied: “boodschappencentrum”.


4.3.

Ideaal dorpscentrum

Voor de beschrijving van het ideale dorpscentrum gaan we in de case “Fijnaart” uit van het type “grote kern met een (beperkte) bovenlokale functie”. Hier gaat het om een kern met tussen de 5.000 en 10.000 inwoners, die tevens een verzorgingsfunctie voor het dun bewinkelde ommeland heeft. Aanbod / branchering Het centrum van deze kern bedient een deel van de gemeente. Voor het waarmaken van deze positie is het nodig, dat het centrum “minimaal” beschikt over een compleet pakket aan dagelijkse winkels en doelgerichte niet-dagelijkse winkels, gemengd met een (beperkt) aanbod van daghoreca. Het gaat hier om een “boodschappencentrum”. De indicatieve branchering ziet er als volgt uit: Tabel 4.2: Indicatieve branchering boodschappencentrum Doelgericht / frequent dagelijks Doelgericht / frequent niet-dagelijks supermarkt huishoudelijke artikelen versspeciaalzaken bloemen / planten slijter dierbenodgdheden tabak / lectuur drogist apotheek

Het gaat hier om een “minimum”-pakket. Als de marktomstandigheden het toelaten, dan heeft het de voorkeur om dit pakket verder te versterken:  twee elkaar qua formule aanvullende supermarkten met een voldoende omvang: Servicegericht: full serviceformule met een omvang van circa 1.500 m² bvo / 1.200 m² wvo Prijsgericht: discountformule met een omvang van circa 1.000 m² bvo / 800 m² wvo.  Aanwezigheid van alle versspeciaalzaken: bakker, slager en agf (aardappels, groente, fruit); en daarnaast slijter en tabak / lectuur  Stevig drogisterijaanbod gericht op zowel het discount- als het parfumeriesegment.  In het niet-dagelijkse segment is de branche boeken / kantoorartikelen een belangrijke versterking. In aanvulling op dit winkelaanbod is het bevorderlijk voor de verblijfsduur en de uitstraling om te beschikken over aanbod van daghoreca. Onder daghoreca wordt verstaan die horeca met een winkelondersteunende functie: horeca, die qua exploitatie, openingstijden en branche een bijdrage levert aan de detailhandel en het winkelgebied. De volgende soorten horeca worden hiertoe gerekend: croissanterie / lunchrooms / eetcafés, koffie- / theehuizen, broodjeszaken, ijssalons. Een terrasfunctie is daarbij van essentieel belang. Ruimtelijke setting Het totale aanbod is gesitueerd in een compacte setting, zodat de loopafstanden geminimaliseerd worden. Dan gaat het niet alleen om de loopafstanden tussen de winkels, maar ook om de loopafstanden tussen de stallingslocaties (parkeren, stalling van fietsen) en de winkels. Bij de entrees tot het winkelgebied vinden we de supermarkten in hun rol van publiekstrekker, inclusief het


24

grootste deel van de parkeercapaciteit. Hieraan liggen verschillende gedachten met betrekking tot het functioneren van het centrum ten grondslag:  Bij situering van de trekkers bij de entrees ontstaat bij een lineaire structuur het zogenaamde haltermodel: tussen de polen wordt een spanningsboog opgebouwd, waarlangs de winkelbedrijven zijn gesitueerd.  Situering van de supermarkten bij de entrees heeft tot gevolg dat de het frequente expeditieverkeer voor de supermarkten “buiten” het eigenlijke centrum blijft.  De supermarkten roepen de grootste hoeveelheid verkeersbewegingen en parkeerbehoefte op. Het consumentenverkeer hoeft bij situering van het supermarktaanbod bij de entrees het eigenlijke centrum niet in. De beschikbare parkeercapaciteit ter plekke zorgt voor een efficiënt gebruik. De keuze van de plek van de daghoreca met terras is van strategisch belang. Een locatie gelegen tussen de trekkers c.q. in het middengedeelte van het centrum vormt een rustpunt en zorgt met een terras voor een prettige onderbreking van de zichtlijnen. “Gemak” als het leidende principe Zowel bij de afstandsoverbrugging binnen het centrum als bij de bereikbaarheid, het parkeren en de verblijfskwaliteit speelt “gemak” een centrale rol en is van doorslaggevend belang: de primaire functie van het centrum is het boodschappen doen zo doelmatig mogelijk te faciliteren! Alle relevante zaken moeten vanuit deze invalshoek beoordeeld worden. Het mogelijk maken van (kort) parkeren “voor de deur” van de winkels betekent een absolute meerwaarde voor het boodschappencentrum. Wellicht is het noodzakelijk om parkeerduurbeperkende maatregelen te nemen om te voorkomen dat anderen dan consumenten (ondernemers, personeel) de gehele dag op deze parkeerplaatsen staan. Aan een centrumomgeving, die de primaire functie van “boodschappencentrum” heeft, worden specifieke kwaliteitseisen gesteld, die samengevat kunnen worden met: schoon, heel en veilig. In verband met de gewenste uitstraling moet ook de onderhoudsstatus van de panden op orde zijn. Het moet er allemaal “netjes” uitzien. Specifieke aandacht is gewenst voor de realisering van voldoende “rustmomenten” in het gebied. Dit werkt bevorderend op de verblijfsduur. “Rustmomenten” kunnen gecreëerd worden door straatmeubilair en door de terrasfunctie bij daghorecabedrijven. De plek van terrassen in het centrumgebied luistert nauw. De meest geschikte inrichting van de openbare ruimte is de autoluwe variant. Dat betekent, dat de auto nog steeds welkom is (in combinatie met parkeren “voor de deur”), maar duidelijk te gast! Langzaam verkeer (voetganger, fietser) krijgt voorrang. Zo’n inrichting komt de verblijfskwaliteit ten goede.


25

4.4.

Sterkten en zwakten Fijnaart-centrum

Op basis van de bevindingen tot nu toe en door oriëntatie ter plekke en kunnen we de volgende 8 sterkten en zwakten voor (het centrum van) Fijnaart schematisch weer gegeven: Sterkten Functioneel  Nagenoeg een volledig aanbod van doelgerichte dagelijkse en niet-dagelijkse winkels.  Volledig supermarktaanbod, bestaand uit een full service- en een discountformule.  Aanvullend aanbod middels weekmarkt (agf en vis op dinsdagochtend) en standplaatsen (agf op vrijdagochtend, vis op zaterdag, vis op donderdag in de Wilhelminastraat nabij de rotonde). Ruimtelijk  Voorstraat en omgeving ademt de karakteristieke kleinschaligheid van een dorp uit.

Verkeer en parkeren  Parkeerplaatsen direct voor de winkels.  Parkeren is gratis.  Goede bereikbaarheid

Overig  Actieve ondernemersvereniging (Ondernemersvereniging Fijnaart).  Ondernemersvereniging “on speaking terms” met de gemeente.

Zwakten Functioneel  De twee aanwezige supermarkten en drie winkels in de dagelijkse artikelen (slager, slijter, tabak/lectuur) zijn buiten het centrum gesitueerd.  Een krap aanbod van niet-dagelijkse winkels voor recreatief winkelen.  Geen aanbod van daghoreca in het centrum.  Ruimhartig standplaatsenbeleid. Ruimtelijk  Versnipperd aanbod.  Onsamenhangende en langgerekte lintstructuur gemengd met wonen op de begane grond. Deels op de dijk, deels onder aan de dijk.  De verbinding tussen Voorstraat enerzijds en Molenstraat en Kadedijk anderzijds is slecht.  Relatief kleine winkelpanden.  Entrees tot centrum matig: niet “gedefinieerd”, geen herkenning.  Gebrek aan sfeer in het centrum. Verkeer en parkeren  Tijdens weekmarkt (dinsdag) gebrek aan parkeerplaatsen nabij de winkels in de Voorstraat.  Parkeerplaatsen nabij de voorzieningen worden bezet door ondernemers en hun personeel. Overig  Verschillende openingstijden van de winkels.

De sterkte-zwakte-analyse wijst uit, dat de gebrekkige ruimtelijk-economische kwaliteit van het centrum van Fijnaart in belangrijke mate is terug te voeren op de ontwikkeling van de kern in het verleden, waarbij er onvoldoende sturing op ruimtelijke inpassing van private initiatieven is geweest.

4.5.

Kansen en bedreigingen Fijnaart-centrum

Door middel van het schematisch in beeld brengen van de kansen en bedreigingen wordt een aanzet tot visievorming gegeven.

8

Hierbij is ook gebruik gemaakt van de SWOT uit het “Beleidsplan Detailhandel 2008-2011”, Gemeente Moerdijk, februari 2008


26

Kansen Functioneel  Het versterken van de winkeldichtheid van het centrum.  (Een deel van het) Supermarktaanbod verplaatsen naar het centrum.  Versterking van het bestedingspotentieel door groei van de Fijnaartse bevolking.  Door vergroting aantrekkingskracht van het centrum meer bestedingen uit het westelijk deel van de gemeente Moerdijk in Fijnaartcentrum laten uitgeven.  Een evenwichtig standplaatsenbeleid. Ruimtelijk  Het tot uitvoering brengen van een consistent concentratiebeleid, d.w.z. een duidelijke afbakening van het kernwinkelgebied, waarbij voldaan wordt aan de eisen voor een “boodschappencentrum”.  De verschillende locaties, beschikbaar voor een projectontwikkeling ten gunste van het centrum, op hun geschiktheid beoordelen waardoor de beste optie benut kan worden.  Het tot stand brengen van een adequate verbinding tussen de verschillende onderdelen van het kernwinkelgebied, waarbij nadrukkelijk aan entreeverbetering moet worden gedaan.  Bij het daadwerkelijk tot ontwikkeling brengen van nieuwe locaties rekening houden met de courante maten van de nieuwe panden. Verkeer en parkeren  Instellen blauwe zone in het kernwinkelgebied om te voorkomen dat ondernemers en personeel voor de deur van de winkels parkeren.  Bereikbaarheid voor de consument en het laaden losverkeer beschouwen als kritische succesfactor voor het slagen van de herontwikkeling. Overig  Ondernemersvereniging als samenwerkingspartner van gemeente en ontwikkelende partijen.  Actieve ondernemersvereniging gaat actiever het centrum promoten. Eenduidige openingstijden zijn daarbij een vereiste.  Het activeren van eigenaren door middel van het bieden van een duidelijkheid over de toekomstige ontwikkeling van het centrum.


Bedreigingen Functioneel  Onvoldoende draagvlak en kritische massa voor het basispakket aan branches, dat hoort bij een “boodschappencentrum”.  De twee aanwezige supermarkten blijven op hun huidige plek gevestigd en gaan daar in de toekomst verder uitbreiden.  Het wegtrekken van de branches doe-het-zelf en dierenbenodigdheden naar perifere locaties.  Versterking van het dagelijks aanbod in het centrum zal door verplaatsing moeten plaatsvinden. Ruimtelijk  Verdere versnippering van het aanbod, waardoor aantrekkelijkheid verder afneemt en er meer leegstand ontstaat.  Door wegtrekken of stoppen van winkels ontstaat een verloederde omgeving.

27

Verkeer en parkeren

Overig  Door een (te) lang besluitvormingstraject is een investeringsimpuls in het centrum niet meer haalbaar.  Ondernemersvereniging is geen representatieve partner of valt uit elkaar, waardoor er geen gesprekspartner meer is.  Meerdere ontwikkelende partijen richten zich op te veel verschillende (potentiële ontwikkelings-)locaties.

Op basis van dit schematische overzicht laat de herontwikkelingsopgave zich definiëren als:  Het helder afbakenen van het kernwinkelgebied, zodat voor de langere termijn duidelijk is waar juist wel en waar juist niet wenselijk is om te investeren in bestaande en nieuwe winkelpanden en –locaties.  Er moet een uiterste inspanning geleverd worden om de belangstelling van de marktpartijen om te zetten in een investering, die het centrum in structurele zin verbeterd.  De vereiste randvoorwaarden moeten op orde gebracht worden.

28


5.

Visie op Fijnaart-centrum

5.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk zal de visie op het Fijnaart-centrum, meer specifiek: de visie op het toekomstige kernwinkelgebied van Fijnaart, worden gevormd. Tevens zullen de randvoorwaarden worden geformuleerd.

5.2.

Visie

Doel De gewenste ontwikkeling van het centrum van Fijnaart tot een vitale plek die een stootje kan hebben, vereist dat het voor “de markt” duidelijk gemaakt moet worden in welk gebied “het” de komende 10 jaar gaat gebeuren. Tegen de achtergrond van de huidige onsamenhangende en langgerekte lintstructuur is het allereerst van belang tot een afbakening van het kernwinkelgebied te komen, die recht doet aan het doel om door te ontwikkelen tot “een volwaardig boodschappencentrum met een (beperkt) bovenlokale functie”. Versterking van het aanbod Als één van de grootste zwakten is uit de sterkte-zwakte-analyse naar voren gekomen, dat de belangrijkste publiekstrekkers buiten het centrum zijn gesitueerd. De Aldi vormt aan de westkant van de bebouwde kom van Fijnaart tezamen met nog 3 winkels in de dagelijkse sector het koopcentrum aan de Oudemolensedijk. De C1000 is gelegen onder aan de Kadedijk aan de oostelijke rand van de bebouwde kom van Fijnaart. In het streven naar de situatie, waarin Fijnaart in de toekomst kan beschikken over een volwaardig boodschappencentrum, is één van de belangrijkste opgaven - en tegelijkertijd de noodzakelijke voorwaarde voor een centrum dat tegen een stootje kan - het aanbod in het centrum te versterken door toevoeging van een supermarkt. Uit de marktruimteberekening is gebleken, dat het bestaande supermarktaanbod voldoende is voor het (boven)lokaal beschikbare bestedingspotentieel, ook in de nabije toekomst. Dit betekent, dat het zal moeten gaan om een verplaatsing van (minimaal) één van de bestaande supermarkten. Daarbij ligt het het meeste voor de hand, dat het gaat om een verplaatsing van de C1000, waarvan de formule binnen afzienbare tijd zal worden omgezet in een Jumbo. De Jumboformule is breed, diep en tegelijkertijd prijsconcurrerend. Het gaat om een combinatie van een assortiment, dat behoort bij een service-formule, met lage prijzen, die met name als kwaliteit bij een discountformule aangetroffen wordt. Daarnaast is het bekend, dat de trekkracht van de Aldi in alle (markt)omstandigheden bovenlokaal is. Dat wordt niet alleen veroorzaakt door de lage prijzen, maar ook door de aanbiedingen op het vlak van non-food artikelen. Het is specifiek dit laatste onderdeel van het Aldi-assortiment, dat zorgt voor snelle bezoeken met een hoge frequentie: de consument komt (vooral) op de koopjes af! Een nadeel hiervan is dat het veel verkeersbewegingen veroorzaakt en dat er weinig kans op combinatiebezoek bestaat. Hierdoor zien we nagenoeg geen bezoek aan de Aldi èn andere winkels. Naast de versterking door toevoeging van een supermarkt zijn er aanvullende versterkingen nodig en mogelijk. Ontbrekende branches zijn slijter, tabak/lectuur en agf. Verdere versterking kan gezocht


29

worden in het discountsegment van de drogisterijbranche. Volgens de marktruimteberekening (§3.5) is er in de nabije toekomst beperkte uitbreidingsruimte voor circa 400 m² wvo. Daarnaast wordt door toevoeging van een daghorecazaak (met terrasmogelijkheid) een bijdrage geleverd aan de gewenste versterking van de aantrekkingskracht en het enigszins verlengen van de verblijfsduur. Ruimtelijke setting In het streven naar een compact centrum met herkenbare entrees ligt het in eerste aanleg voor de hand aansluiting te zoeken bij onderdelen van het huidige centrum die (in potentie) sterk zijn en/of ruimtelijke mogelijkheden voor versterking bieden. Het eigenlijke centrum van Fijnaart is qua beleving gelegen in de Voorstraat tussen Kerkring en Kadedijk/Molenstraat. Het straalt de historische kleinschaligheid van een dorpscentrum uit, er is een diversiteit aan bedrijvigheid gevestigd: winkels, dienstverlening (o.a. bank en makelaar), horeca. Er is ook sprake van wonen op de begane grond tussen de bedrijfsfuncties. De Voorstraat beschikt over een redelijke capaciteit aan parkeren voor de deur. Sfeerverbetering is hard nodig. De Kadedijk en Molenstraat zijn belangrijke aanvoerroutes naar het centrum. Sterker nog: in de huidige situatie vormen de Kadedijk en de Molenstraat de verbinding tussen de twee aanwezige supermarkten en het eigenlijke centrum. Deze verbindings- en verkeersfunctie is ook tot uitdrukking gekomen in de functionele invulling. Nog meer dan in de Voorstraat kennen de Kadedijk en de Molenstraat een gemengde invulling: naast een beperkte detailhandelsfunctie treffen we een menging van wonen, horeca en dienstverlening aan. Het is duidelijk zichtbaar dat de winkelfunctie is verminderd, aangezien dienstverlenende bedrijven in de voormalige winkelpanden zijn gevestigd. De Kadedijk en de Molenstraat zijn de aanloopgebieden naar het eigenlijke centrum (geworden). Rond de kop van de Voorstraat, daar waar zij aansluit op Kadedijk / Molenstraat (zowel onderdijks als bovendijks) bevindt zich het belangrijkste probleem, waarmee het centrum te kampen heeft. Tegelijkertijd ligt in deze omgeving de grootste uitdaging. Rond de kop van de Voorstraat is het volgende aan de orde:  De entree tot de Voorstraat is niet herkenbaar.  Er is een niveauverschil: de Kadedijk / Molenstraat is een dijk en ligt op een hoger niveau dan de Voorstraat. Daardoor is de verbinding tussen Voorstraat en Kadedijk / Molenstraat problematisch.  De Molenstraat heeft dan ook nog eens een onderdijks en bovendijks deel. Het onderdijkse deel (vanaf de Voorstraat via de Achterweg in de richting van de Wilhelminastraat) verbindt de Voorstraat met de locatie van Sanders (Blokker, Faunaland, DHZ; circa 900 m² wvo: hier is bijna de helft van het totale niet-dagelijkse aanbod in het centrum gelegen). Daar waar de Voorstraat ophoudt en overgaat in de Kerkring is er een duidelijke overgang naar een ander type ruimtelijk-functionele omgeving. In de zoektocht naar optimalisering van het Fijnaartse centrum is het niet reëel te verwachten dat zich in deze omgeving ontwikkelingsmogelijkheden van voldoende omvang voordoen, die tevens zullen beschikken over de vereiste kwaliteit van de situering ten opzichte van het kernwinkelgebied. Deze kwaliteitseis luistert zeer nauw, wanneer een meerwaarde van een mogelijke “centrumontwikkeling” voor het bestaande kernwinkelgebied wordt gevraagd. Het gaat daarbij om (fysieke) aansluiting en zichtbaarheid.


30

Afbakening Het kernwinkelgebied van Fijnaart is in deze visie duidelijk herkenbaar en wordt gevormd door de Voorstraat. De Kadedijk en Molenstraat vormen de aanloopgebieden naar de Voorstraat. Daar waar de Voorstraat aansluit op de Kadedijk / de Molenstraat (“de kop van de Voorstraat”) vinden we de entree tot het kernwinkelgebied. Deze omgeving vormt dan ook – in het verlengde van het streven naar het tot stand brengen van “een volwaardig boodschappencentrum met een bovenlokale functie” - het zoekgebied voor versterking van het aanbod in het centrum. De definitieve afbakening is afhankelijk van de locatie, die qua meerwaarde voor de ontwikkeling van het centrum de voorkeur krijgt (zie Hoofdstuk 6). Samenvattend in schetsvorm: In geel: het (voorlopige) kernwinkelgebied. In rood: het aanloopgebied De blauwe cirkel geeft het zoekgebied voor aanbodversterking aan.

31

5.3.

Randvoorwaarden

De randvoorwaarden hebben – met “gemak” als leidend principe - betrekking op:  bereikbaarheid / parkeren (incl. expeditie),  verblijfskwaliteit / sfeer,  inrichting openbare ruimte,  aansluiting op ontwikkelingslocatie. “Het gemak dient de mens” gaat heel sterk op voor het boodschappengedrag van consumenten. Als de consument in een winkelgebied boodschappen gaat doen, dan is het nodig, dat  De bezoeker/consument er snel met de auto kan komen.  De auto gratis geparkeerd kan worden dichtbij de winkel, die het belangrijkste doel van het bezoek is (meestal een supermarkt). In dit verband is de Ondernemersvereniging Fijnaart


    

voorstander van het instellen van een blauwe zone in de Voorstraat. Ondernemers en personeel kunnen op loopafstand parkeren op het evenemententerrein. De auto met een gerust hart (veilig) achtergelaten kan worden. De omgeving “schoon” en “heel” is en als prettig ervaren wordt (sfeervol). Er geen hinder ondervonden wordt door expeditieverkeer. Het winkelgebied beschikt over een breed aanbod van frequent dagelijks en frequent nietdagelijks benodigd aanbod en er fatsoenlijk een kop koffie gedronken en eventueel een broodje gegeten kan worden. De winkels en horeca op een als prettig ervaren loopafstand ten opzichte van elkaar gelegen moeten zijn. De inkopen zonder obstakels en vlot naar de auto gebracht kunnen worden, vooral in het geval de consument nog meer inkopen wil doen. Hoewel het streven in centrumgebieden à la Fijnaartcentrum niet gericht is op maximale verblijfsduur (hoe langer de verblijfsduur, hoe groter de kans dat er meer bestedingen gedaan worden), is enige mate van verblijfsduurverlenging voor Fijnaartcentrum wel nastrevenswaardig en economisch waardevol. Een adequate invulling van deze randvoorwaarde heeft een gunstig effect op de verblijfsduur.

Voor de inrichting van de openbare ruimte in de Voorstraat betekent dit de keuze voor de autoluwe variant:  Doelmatige inrichting zonder opsmuk, maar wel sfeervol, schoon en “heel” (d.w.z. alles in goede staat).  Bereikbaar per auto in combinatie met (kort) parkeren voor de deur, maar  De auto is te gast, ander verkeer krijgt voorrang.  De creatie van voldoende rustpunten waaronder een terras bij een daghorecazaak. Ook dit heeft een gunstig effect op de verblijfsduur. De komst van een publiekstrekker, in de vorm van een supermarkt, is van levensbelang voor de toekomst en de continuïteit van het Fijnaartse centrum. Als dit niet lukt, is het de grote vraag of verdere inspanningen voor het centrum realistisch zijn. Ervan uitgaande dat het wel lukt, dan luistert de situering van het project en de oriëntatie van de supermarkt ten opzichte van de Voorstraat enorm nauw. Het gaat er dan echt om of de beoogde functie van publiekstrekker c.q. meerwaarde voor het kernwinkelgebied al dan niet waargemaakt kan en gaat worden. Dit is een van de belangrijkste criteria voor de beoordeling van de verschillende ontwikkelingslocaties.

5.4.

Aanvullende overwegingen

Over de visie, zoals hiervoor geformuleerd, heeft reflectie plaatsgevonden met leden van de Ondernemersvereniging Fijnaart, de individuele winkeliers (zie bijlage 3) en vertegenwoordigers van de private partijen (Green Development BV / Rialto Vastgoedontwikkeling BV en Apron Development BV) . Deze reflectie heeft geleid tot een bevestiging van de ontwikkelde visie op hoofdlijnen, zodat geconstateerd kan worden dat er draagvlak voor de visie bij de direct belanghebbenden bestaat. In deze visie wordt ervan uitgegaan, dat het verzorgings- en kwaliteitsniveau van het bestaande centrum van Fijnaart een impuls zal verkrijgen door de realisering van een detailhandelsontwikkeling


32

op een locatie, die als het beste zal worden beoordeeld, beredeneerd vanuit het perspectief van de bestaande situatie. Daarbij is het vertrekpunt derhalve het zoeken van een in functioneel opzicht zo adequaat mogelijke aansluiting bij de sterke onderdelen van de bestaande centrumstructuur. Uit de SWOT-analyse is naar voren gekomen dat er aan deze structuur nog al wat mankeert. Om deze reden is er naast “reparatiemogelijkheden” ook gekeken naar complete vernieuwing van het Fijnaartse centrum.

33


6.

Ontwikkelingsscenario’s

6.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk zal een drietal ontwikkelingsscenario’s beschreven worden. Dat is noodzakelijk omdat het karakter van de ontwikkelingsscenario’s een directe invloed heeft op de beoordeling en waardering van de ontwikkelingslocaties.

6.2.

Ontwikkelingsscenario’s

Er kunnen grofweg drie scenario’s onderscheiden worden: 1. Scenario “Niets doen” Dit is het scenario, dat een vervolg is op de ontwikkeling van Fijnaart in de afgelopen 10 jaar. Het gaat dan niet om de uitvoering van een actief centrumbeleid, met de supermarkten buiten het centrum zullen het winkelvoorzieningenniveau in het centrum in kwantitatieve en kwalitatieve zin afnemen. 2. Scenario “Aansluiting bij dorpse kracht” In dit scenario gaan we ervan uit dat het actief uit te voeren centrumbeleid aansluit bij het meest sterke deel van het huidige centrum van Fijnaart, zijnde de Voorstraat, waarbij gebruik maakt wordt van de karakteristieke, dorpse kleinschaligheid als kwaliteit. In dit scenario zijn de inspanningen gericht op het in stand houden en (zoveel mogelijk) versterken van de Voorstraat. Het optimaal stedenbouwkundig en functioneel tot stand brengen van de connectie van de Voorstraat met de te prefereren ontwikkelingslocatie is dan de primaire opgave. 3. Scenario “Een nieuw begin” In dit scenario is sprake van een trendbreuk met het verleden. Er wordt afstand genomen van de natuurlijke wijze, waarop het centrum van Fijnaart zich heeft ontwikkeld tot wat het nu is. Haar huidige positie is niet rooskleurig te noemen. De inspanningen worden niet gericht op het in stand houden van het bestaande, maar juist op de realisering van een nieuw dorpshart, los van de historische context. Daarmee kan een optimale situatie nagestreefd worden zonder rekening te houden met de bestaande belangen.

6.3.

Een eerste beoordeling

Terugvallend op de door de Raad vastgestelde Structuurvisie “Moerdijk 2030” is “niets doen” geen optie. De Raad heeft de kern Fijnaart de ambitievolle status van “een subkern met het westelijk deel van de gemeente als verzorgingsgebied” gegeven. Het streven moet gericht zijn op het waarmaken van de aan Fijnaart toebedeelde “subregionale” functie en is vertaald in het project “centrumontwikkeling”. Het scenario “Niets doen” laten we dan ook buiten beschouwing. Van de twee resterende scenario’s is het scenario “Een nieuw begin” de meest ingrijpende, omdat er feitelijk afscheid genomen wordt van de bestaande detailhandelsstructuur en ervoor wordt gekozen


34

om in één ontwikkeling een afdoende nieuwe structuur neer te zetten. Overigens betekent dit scenario niet automatisch alleen maar nieuwe winkeloppervlakte. Een deel kan gevuld worden met bestaande winkelbedrijven (middels verplaatsing). Er zijn twee randvoorwaarden. Op de eerste plaats moet de nieuwe ontwikkeling voldoende kritische massa hebben om het gevraagde verzorgingsniveau te kunnen bereiken. Afhankelijk van de mate van invulling met bestaande, te verplaatsen bedrijven zal de reeds in gang gezette “ontwinkeling” in de Voorstraat en aanloopstraten hierdoor versneld worden. In de praktijk is een verplaatsingsoperatie zelden een geslaagde operatie geweest. Een stevige waardevermindering van het bestaande winkelvastgoed is meestal niet in directe zin in het belang van de zittende ondernemers, die tevens eigenaar van het pand zijn. Op de tweede plaats is er een bestemmingsplantechnisch issue: alle door verplaatsers achtergelaten winkeloppervlakte moet herbestemd worden zodanig dat de detailhandelsbestemming er direct na verplaatsing afgaat. Voor de overige winkelbedrijven zal de bestemming detailhandel via een overgangsperiode van de percelen afgehaald moeten worden. Het scenario “Aansluiting bij dorpse kracht” gaat er vanuit dat de Voorstraat de hoofdwinkelstraat is, waarbij de kop Kadedijk/Molenstraat/Voorstraat in brede zin versterking behoeft als entree tot de hoofdwinkelstraat. De Kadedijk en Molenstraat zijn aanloopgebieden tot/naar de Voorstraat. Dit onderscheid in functionele ontwikkeling tussen Voorstraat en de aanloopstraten dient met nadruk verder aangezet, gestimuleerd en geprofileerd te worden. Het scenario voorziet in een versterking van het centrum door een “ontwikkeling” in het eerder aangegeven zoekgebied (zie pagina 30). Het moet duidelijk zijn dat de scenario’s “Een nieuw begin” en “Aansluiting bij dorpse kracht” uitsluitend van betekenis kunnen zijn bij verplaatsing van (minimaal) één van de supermarkten naar het centrum van Fijnaart. Zonder een dergelijke verplaatsing vallen we terug op het scenario “Niets doen”.


35

7.

Ontwikkelingslocaties Fijnaart-centrum

7.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk zal een aantal potentiële ontwikkelingslocaties beschreven worden. Tevens zullen toetsingscriteria - tegen de achtergrond van de in het Hoofdstuk 6 beschreven scenario’s ontwikkeld worden. De verschillende locaties zullen tegen het licht gehouden worden en op hun meerwaarde voor het toekomstige centrum beoordeeld worden.

7.2.

Scenario “Aansluiting bij dorpse kracht”

7.2.1 Beschrijving ontwikkelingslocaties Binnen de context en zoekruimte, zoals die in de vorige hoofdstukken is aangegeven zijn er 3 relevante locaties:  Locatie Sanders  Locatie Maris  Locatie Van de Weijgaert (deellocaties” Molenstraatzijde” en “Kassen”) In het volgende overzicht is een schematische karakterisering van deze locaties opgenomen. Tabel 7.1: Karakterisering ontwikkelingslocaties Fijnaart Sanders Maris situering Molenstraat 16-22 Wilhelminastr. 3b/5

Van de Weijgaert Molenstraat 5 / Kadedijk ongenummerd indicatie plotgrootte circa 2.200 m² circa 4.900 m² circa 32.000 m² eigendomssituatie Beheer BV van Sanders Vader en zoon Maris J.G.M.C. van de Weijgaert / gemeente Moerdijk ligging tov Voorstraat erachter erachter in het verlengde loopafstand tov Voorstraat 21 200 m 260 m 50 m (deellocatie Molenstraatzijde)

Over de “loopafstand” kan opgemerkt worden, dat hier uitgegaan wordt van een normale en fatsoenlijke looproute. Daar valt de informele, niet-openbare verbinding tussen Voorstraat (naast de DA Drogist) en Wilhelminastraat (naast het garagebedrijf) niet onder. De afstand van 50 meter tot aan de Van de Weijgaertlocatie geldt tot aan de zijde van het perceel, dat grenst aan de Molenstraat. Voor de verschillende eigendomssituaties is een uitsnede uit de kadastrale kaart opgenomen (zie pagina 37), waarin de verschillende eigendommen zijn “ingekleurd”.  Lichtblauw: Beheer BV van Sanders;  Geel: vader en zoon Maris;  Paars: J.G.M.C. van de Weijgaert;  Lichtgroen: Gemeente Moerdijk.


36

37 De verschillende locaties kunnen verder als volgt aangeduid worden: Locatie Sanders De locatie Sanders ligt achter het huidige kernwinkelgebied. De loopafstand ten opzichte van het midden van de Voorstraat (nr. 21, DA Drogist) bedraagt (via Voorstraat – Molenstraat) circa 200 meter. De locatie ligt los van de Voorstraat.


Locatie Maris De locatie Maris ligt achter het kernwinkelgebied. De loopafstand ten opzichte van het midden van de Voorstraat (nr. 21, DA Drogist) bedraagt (via Voorstraat – Molenstraat) circa 260 meter. De locatie ligt los van de Voorstraat. Er is studie geweest om de locatie via een doorbraak tussen Voorstraat en Wilhelminastraat met de Voorstraat te verbinden. Deze variant leverde verwervingsproblemen op. Tevens is veel winkeloppervlakte nodig om de verbinding tot een logische winkelroute te maken.

Locatie Van de Weijgaert / Gemeente Moerdijk De locatie Van de Weijgaert ligt in het verlengde van het kernwinkelgebied. De loopafstand tussen de locatie op dijkniveau (deellocatie “Molenstraatzijde”) en het midden van de Voorstraat (nr. 21, DA Drogist) bedraagt circa 50 meter. De locatie ligt enigszins los van de Voorstraat. Er is sprake van een niveauverschil. Het deel van de locatie, waar zich nu het kassencomplex bevindt, ligt als het ware over de dijk heen in de polder. Deze deellocatie ligt volledig los van de Voorstraat. Deze twee deellocaties zullen in het vervolg onderscheiden worden.

7.2.2. Relevante beoordelingscriteria In het streven naar de realisatie van een compact centrum en een versterking van het winkelaanbod binnen het scenario “Aansluiting bij dorpse kracht” zullen bij de beoordeling van de mogelijke ontwikkelingslocaties de volgende criteria gehanteerd worden: Omvang van de locatie / plot op basis van het gewenste programma Er wordt uitgegaan van een minimaal programma van 2.000 m² bvo aan winkels. Hiervan is 1.500 m² bvo bedoeld voor de supermarkt en 500 m² bvo voor andere detailhandel. Om de benodigde plotgrootte te benaderen, hanteren we een kengetal voor parkeerruimte incl. terreinindeling voor groen, expeditie en consumentenverkeer. Het kengetal dat in de projectontwikkeling wordt gehanteerd, verschilt van dat van de overheid. In overheidsland wordt in


38

het algemeen met ruimere kengetallen gewerkt. In de werkelijkheid lig ook hier de waarheid in het midden ligt en is het feitelijk ruimtegebruik uiteindelijk afhankelijk is van de planuitwerking en de ruimte die er beschikbaar is. In dit stadium van verkenning van de ontwikkelingslocaties is het gebruikelijk te kiezen voor een redelijk ruime marge.

Tabel 7.2: Indicatie benodigde plotgrootte Basis programma supermarkt 1.500 winkels 500 in m² bvo 2.000 2.000 2.000 Parkeerbehoefte

per 100 m² bvo bij 2.000 m² bvo Kengetal ontwikkelruimte per pp in m² Benodigde ruimte bij 60 pp Totale plotgrootte bandbreedte

3 60 25 - 50 1.500 3.000 3.500 5.000

Noot: parkeernorm: 3 pp / 100 m² bvo komt overeen met 3,33 pp / 100 m² wvo bij een bruto/netto verhouding van 1:0,9

Incl. de realisatie van de benodigde parkeercapaciteit, rijbanen, groen etc. is de minimale omvang van de benodigde plot 3.500 m². 39 Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie voldoet aan de minimumeis (+) of niet (-). Fysieke aansluiting op de Voorstraat Zoals eerder beargumenteerd is een directe mogelijkheid tot fysieke aansluiting op het kernwinkelgebied een keiharde eis om de publieksaantrekkende functie van de supermarkt te benutten voor het totale centrum. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie maakt een fysieke aansluiting rechtstreeks (+), indirect (±) of niet (-) mogelijk. Directe zichtbaarheid vanaf de Voorstraat De directe zichtbaarheid van de ontwikkelingslocatie vanaf / vanuit de Voorstraat en vice versa is van essentieel belang. Zichtbaarheid vergroot de kans op combinatiebezoek en daarmee de verbetering van de wederzijdse aantrekkingskracht. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie is direct zichtbaar (+), beperkt (±) of niet (-).


Entreevorming Het kernwinkelgebied ontbeert duidelijke entrees. De ontwikkelingslocatie dient (bij voorkeur) een bijdrage te leveren aan de vorming van een entree, waarvan de stedenbouwkundige vormgeving nauw zal luisteren. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie levert wel (+), beperkte (±) of geen (-) mogelijkheden aan de vorming van een entree tot het kernwinkelgebied. Gemak Het moet gaan om een soepel lopend winkelgebied waar het gemak boven alles staat (“het gemak dient de consument”). Het afstands- of nabijheidscriterium (gemeten via de loopafstand in meters) speelt hierin een cruciale rol. Als de compactheid te wensen overlaat en de afstanden tussen te bezoeken winkels te groot wordt, zal de consument geneigd zijn om in de auto te stappen om naar de volgende winkel te gaan. Hier dreigt dan het gevaar dat de consument gewoon vertrekt en elders inkopen doet. Dit gaat ten koste van het na te streven combinatiebezoek. Als een ontwikkelingslocatie uitsluitend te bereiken is via een geforceerde, te realiseren verbinding, zal de reeds dunne passantenstroom verder worden verdund, hetgeen geen bijdrage aan een aantrekkelijk boodschappencentrum zal leveren. Het is niet realistisch te verwachten dat een (beperkt) winkelcircuit in een boodschappencentrum zal gaan functioneren. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie levert een bijdrage aan de ontwikkeling tot boodschappencentrum (+) of niet (-). Aansluiting bij andere (centrum)voorzieningen Qua centrumvorming is detailhandel een belangrijke voorziening. Het is meestal het primaire zoekdoel. De aanwezigheid van andere centrumvoorzieningen – zowel commerciële en nietcommerciële – in de directe omgeving (nog beter: aansluitend) geeft een meerwaarde. Er is dan sprake van een centrum in de ware zin van het woord: een samenklontering van activiteiten van verschillende aard, in plaats van (voornamelijk) een boodschappencentrum. Mogelijke scores: De aanwezigheid van de aansluiting op aangrenzende voorzieningen levert een bijdrage aan de integrale centrumfunctie (+), de afwezigheid ervan niet (-). Bereikbaarheid voor de consument Het is van het grootste belang dat de ontwikkelingslocatie makkelijk en vlot per auto te bereiken valt, ook omdat er een aanzienlijke parkeercapaciteit zal zijn gesitueerd. Hoe beter de locatie bereikbaar is (te maken) via doorgaande wegen, hoe beter de bereikbaarheid. Dit betekent namelijk zo min mogelijk doorgaand verkeer door straten en buurten, die eigenlijk uitsluitend voor bestemmingsverkeer bedoeld zijn. De aard van de inrichting strookt dan minder goed met de soort en hoeveelheid verkeer. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie is voor de consument goed (+), minder goed (±) of niet (-) bereikbaar.


40

Bereikbaarheid voor het expeditieverkeer De ontwikkelingslocatie moet makkelijk en vlot voor het expeditieverkeer te bereiken zijn, omdat het te realiseren winkelaanbod (waaronder een supermarkt) een aanzienlijke bevoorradingsbehoefte zal hebben. Hoe meer de locatie bereikbaar is (te maken) via doorgaande wegen, hoe beter de bereikbaarheid. Dit betekent namelijk zo min mogelijk doorgaand expeditie verkeer door straten en buurten, die eigenlijk uitsluitend voor bestemmingsverkeer bedoeld zijn. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie is voor expeditieverkeer goed (+), minder goed (±) of niet (-) bereikbaar. 7.2.3. Beoordeling van de locaties De drie locaties laten “scoren” op in de vorige paragraaf benoemde en beschreven beoordelingscriteria levert het volgende overzicht op: Tabel 7.3: Beoordeling ontwikkelingslocaties Fijnaart Sanders minimale omvang plot fysieke aansluiting op Voorstraat zichtbaarheid vanaf de Voorstraat entreevorming gemak aansluiting bij andere (centrum)voorzieningen bereikbaarheid voor de consument bereikbaarheid voor expeditie verkeer

± + ± ±

Van de Weijgaert / Van de Weijgaert / Molenstraatzijde Kassencomplex

Maris

+ ± + -

+ + ± + + + +

+ + +

Het overzicht levert binnen het scenario “Aansluiten bij dorpse kracht” het volgende resultaat op:  De locatie Van de Weijgaert / deellocatie Molenstraatzijde (dijkniveau, direct grenzend aan de Molenstraat) levert de beste bijdrage aan het tot stand brengen van een compact centrum en aan het versterken van het winkelaanbod in het geval een supermarkt naar het centrum verplaatst zal gaan worden. Alleen op het criterium “zichtbaarheid” wordt iets lager gescoord. Dit wordt veroorzaakt door het niveauverschil tussen Voorstraat en Molenstraat en doordat de locatie “Van de Weijgaert” iets uit de as van de Voorstraat is gelegen.  De locaties Sanders en Maris scoren op de verschillende criteria (met uitzondering van de nabijheid van andere voorzieningen) minder goed. De locatie Sanders is te klein om het minimaal vereiste programma te kunnen realiseren. Als daarvan zou worden afgeweken is er sprake van een onvoldoende versterking van het aanbod, dat bovendien ongelukkig is gelegen ten opzichte van de Voorstraat. De locatie Maris is groot genoeg, maar uitsluitend via een “bewinkelde” verbinding tussen Voorstraat en Wilhelminastraat in contact te brengen met de Voorstraat. De “geïsoleerde” ligging nodigt uit tot “one-stop-shopping”: er wordt alleen een bezoek aan de daar te realiseren supermarkt (en aanvullend aanbod) gebracht. De bereikbaarheid van deze locatie voor bezoekers en expeditieverkeer is minder gunstig en zal overlast in de woonomgeving


41

veroorzaken.  De locatie Van de Weijgaert / deellocatie Kassencomplex is in het scenario “Aansluiten bij dorpse kracht” de minst aantrekkelijk locatie. Als gevolg van de “buitendijkse” ligging van deze deellocatie is er geen sprake van nabijheid van andere (centrum)voorzieningen met uitzondering van het evenemententerrein. 7.2.4. Conclusie / voorkeur Op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve beoordeling van de ontwikkelingslocaties gaat de voorkeur in het scenario “Aansluiting bij dorpse kracht” uit naar de locatie Van de Weijgaert / Molenstraatzijde. Met deze locatie kan het beste invulling gegeven worden aan de doelstelling om het centrum van Fijnaart in detailhandelstermen – aansluitend bij de dorpse kracht van de Voorstraat - te versterken en voor de toekomst bestendiger te maken. Een noodzakelijke voorwaarde om te bereiken dat het aanbod op deze ontwikkelingslocatie (in belangrijke mate bestaand uit een te verplaatsen, volwaardige supermarkt) de vereiste versterking van het centrum realiseert, is een uitgekiende entree van de te realiseren supermarkt en het andere aanbod ten opzichte van de Voorstraat op dijkniveau aan de Molenstraat. Dit is geen eenvoudige invuloefening. Het zal voor de samenwerkende partijen (Gemeente Moerdijk en Green Real Estate BV / Rialto Vastgoedontwikkeling BV) en hun ontwerpers een creatieve uitdaging vormen om het niveauverschil tussen Voorstraat en Molenstraat / Kadedijk te overbruggen en het nieuwe programma op dijkniveau “smoel” te geven in wisselwerking met de kop van de Voorstraat. Schematische weergave van de voorkeurslocatie binnen het scenario “Aansluiten bij dorpse kracht”:

Geel: Voorstraat (= kernwinkelgebied) Rood: aanloopstraten Paars: locatie Van de Weijgaert. In gele cirkel: aansluiting Voorstraat op deellocatie “Molenstraatzijde”


42

Indien het mogelijk is om een volwaardig bewinkelde doorsteek (“passage”) te realiseren tussen Voorstraat en de ontwikkelingslocatie Maris of Sanders/Maris, dan zullen deze locaties veel beter scoren op de belangrijkste beoordelingscriteria “fysieke aansluiting op de Voorstraat” en “de directe zichtbaarheid vanaf de Voorstraat”. Vanwege in het verleden gebleken verwervingsproblemen gaan we er niet vanuit, dat dit een reële optie is. Samenvattend: de locatie Van de Weijgaert / Molenstraatzijde heeft de voorkeur in het scenario “Aansluiting bij dorpse kracht”. Deze locatie  kan het minimaal benodigde programma herbergen;  sluit op dijkniveau direct fysiek aan op de Voorstraat;  is zichtbaar (te maken) vanuit de Voorstraat;  creëert een entree tot het kernwinkelgebied;  voldoet aan de “gemakseis” van afstandsminimalisatie en de “eis van compactheid”;  is ideaal (buitenom) bereikbaar voor consumenten en expeditieverkeer.

7.3.

Scenario “Een nieuw begin”

7.3.1 Inleiding In het scenario “Een nieuw begin” zoeken we een locatie, waarop een compleet nieuwe centrumomgeving gerealiseerd kan worden. In deze situatie is sprake van een geheel andere toetsing van de verschillende ontwikkelingslocaties dan in het scenario “Aansluiting bij dorpse kracht”. In ieder geval is het belang van een samenhangende relatie met een ander gebiedsdeel of straat niet meer relevant. 7.3.2. Relevante beoordelingscriteria In het streven naar de realisatie van een compact centrum en een versterking van het winkelaanbod binnen het scenario “Een nieuw begin” wordt de beoordeling van de mogelijke ontwikkelingslocaties gebaseerd op de volgende criteria: Omvang van de locatie / plot op basis van het gewenste programma Om maximaal te voldoen aan de ambitie “een volwaardig boodschappencentrum met een bovenlokale functie” zou op basis van de berekeningen in §3.5 in het meest ambitieuze geval uitgegaan kunnen worden van een totaal oppervlak aan detailhandel van 4.500 m² wvo. De verhouding tussen winkelpand en m² wvo is anno 2012 gemiddeld 1 : 0,9. Dit betekent dat er (in theorie) maximale marktmogelijkheden in een verbeterde situatie bestaan met een omvang van 5.000 m² bvo. Dit is vanuit het perspectief van “Een nieuw begin” een bovenmatig hoog ambitieniveau. We gaan er daarom hier uit van een minimaal benodigde kritische massa met een programma van 4.000 m² bvo aan winkels. Bij een verhouding van bvo/wvo van 1:0,9 is dit circa 3.600 m² wvo. Van de 4.000 m² bvo is 1.500 m² bvo bedoeld voor de supermarkt en 2.500 m² bvo voor andere detailhandel. De branchering van dit programma is een kritische succesfactor. Één van de belangrijkste opgaven - en tegelijkertijd de noodzakelijke voorwaarde voor een centrum dat tegen een stootje kan – is versterking van het aanbod door toevoeging van een supermarkt. Het


43

zal een noodzaak zijn om daarnaast te beschikken over een compleet pakket aan dagelijkse winkels en doelgerichte niet-dagelijkse winkels, gemengd met een (beperkt) aanbod van daghoreca. De “minimale” branchering ziet er als volgt uit: Tabel 7.4: Minimale branchering boodschappencentrum Doelgericht / frequent dagelijks Doelgericht / frequent niet-dagelijks supermarkt huishoudelijke / cadeau-artikelen bakker bloemen / planten slager dierbenodgdheden slijter tabak / lectuur drogist (discount èn parfurmerie) apotheek

Het gaat hier om de “minimale” branchering. Omdat de marktmogelijkheden gunstiger zijn en er wellicht verplaatsers beschikbaar zijn, is het mogelijk om dit minimale pakket verder te versterken met de volgende branches:  Warenhuis  Boeken / kantoorartikelen  Speelgoed  Textiel(discount)  Optiek  Sport  Fietsen Uitgaande van een te realiseren programma van 4.000 m² bvo kan de benodigde plotgrootte als volgt berekend worden. Tabel 7.5: Indicatie benodigde plotgrootte Basis programma supermarkt 1.500 winkels 2.500 in m² bvo 4.000 4.000 4.000 Parkeerbehoefte

per 100 m² bvo bij 4.000 m² bvo Kengetal ontwikkelruimte per pp in m² Benodigde ruimte bij 120 pp Totale plotgrootte bandbreedte

3 120 25 - 50 3.000 6.000 7.000 10.000

Noot: parkeernorm: 3 pp / 100 m² bvo komt overeen met 3,33 pp / 100 m² wvo bij een bruto/netto verhouding van 1:0,9


44

Incl. de realisatie van de benodigde parkeercapaciteit, rijbanen, groen etc. is de minimale omvang van de benodigde plot 7.000 m². Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie voldoet aan de minimumeis (+) of niet (-). Fysieke uitbreidingsmogelijkheden Naast de kritische massa van 4.000 m² bvo supermarkt en winkels kan het boodschappencentrum een meerwaarde verkrijgen als het “minimumpakket” (in de toekomst) kan worden versterkt met een aantal branches door verplaatsing en nieuwvestiging. De ontwikkelingslocatie zou daarvoor dan wel de fysieke ruimte moeten kunnen bieden. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie biedt fysiek de ruimte voor een groter programma dan het kritische (+) of niet (-). Ligging in de kern Fijnaart Een centrale ligging binnen de kern is voor de eigen bewoners een voordeel. In belevingsopzicht geeft dit een gevoel van nabijheid. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie ligt voor de eigen inwoners van de kern centraal (+) of niet (-). Gemak Vanuit het perspectief van het scenario “Een nieuw begin” ontstaat een ideale situatie, waarbij het nieuwe boodschappencentrum optimaal vorm gegeven kan worden. Het gemak moet boven alles staan (“het gemak dient de consument”). De loopafstand tussen de winkels kan geminimaliseerd en de compactheid gemaximaliseerd worden. Mogelijke scores: De vorm van de ontwikkelingslocatie levert een bijdrage aan het gemakskarakter van het boodschappencentrum (+) of niet (-). Aansluiting bij andere (centrum)voorzieningen Qua centrumvorming is detailhandel een belangrijke voorziening. Het is meestal het primaire zoekdoel. De aanwezigheid van andere centrumvoorzieningen – zowel commerciële en nietcommerciële – in de directe omgeving (nog beter: aansluitend) geeft een meerwaarde. Er is dan sprake van een centrum in de ware zin van het woord: een samenklontering van activiteiten van verschillende aard, in plats van (voornamelijk) een boodschappencentrum. Mogelijke scores: De aanwezigheid van de aansluiting op aangrenzende voorzieningen levert een bijdrage aan de integrale centrumfunctie (+), de afwezigheid ervan niet (-).


45

Bereikbaarheid voor de consument Het is van het grootste belang dat de ontwikkelingslocatie makkelijk en vlot per auto te bereiken valt, ook omdat er een aanzienlijke parkeercapaciteit zal zijn gesitueerd. Hoe beter de locatie bereikbaar is (te maken) via doorgaande wegen, hoe beter de bereikbaarheid. Dit betekent namelijk zo min mogelijk doorgaand verkeer door straten en buurten, die eigenlijk uitsluitend voor bestemmingsverkeer bedoeld zijn. De aard van de inrichting strookt dan minder goed met de soort en hoeveelheid verkeer. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie is voor de consument goed (+), minder goed (±) of niet (-) bereikbaar. Bereikbaarheid voor het expeditieverkeer De ontwikkelingslocatie moet makkelijk en vlot voor het expeditieverkeer te bereiken zijn, omdat het te realiseren winkelaanbod (waaronder een supermarkt) een aanzienlijke bevoorradingsbehoefte zal hebben. Hoe meer de locatie bereikbaar is (te maken) via doorgaande wegen, hoe beter de bereikbaarheid. Dit betekent namelijk zo min mogelijk doorgaand expeditie verkeer door straten en buurten, die eigenlijk uitsluitend voor bestemmingsverkeer bedoeld zijn. Mogelijke scores: De ontwikkelingslocatie is voor expeditieverkeer goed (+), minder goed (±) of niet (-) bereikbaar. 7.3.3. Beoordeling van de locaties De drie locaties laten “scoren” op in de vorige paragraaf benoemde en beschreven beoordelingscriteria levert het volgende overzicht op:

46

Tabel 7.6: Beoordeling ontwikkelingslocaties Fijnaart Sanders minimale omvang plot fysieke uitbreidingsmogelijkheden ligging binnen de kern gemak aansluiting bij andere (centrum)voorzieningen bereikbaarheid voor de consument

nvt nvt nvt nvt nvt

Maris

nvt nvt nvt nvt nvt

Sanders / Van de Weijgaert / Van de Weijgaert / Maris Molenstraatzijde Kassencomplex

+ ± + + + ± ±

nvt nvt nvt nvt nvt

bereikbaarheid voor expeditie verkeer Nvt = niet van toepassing: aangezien de plot sowieso te klein is, is van een beoordeling op andere criteria afgezien

+ + + + +

Het overzicht levert binnen het scenario “Een nieuw begin” het volgende resultaat op:  De gecombineerde locaties Sanders/Maris en de locatie Van de Weijgaert/Kassencomplex ontlopen elkaar in totaalscore nauwelijks. Op onderdelen zijn er echter wel degelijk uitgesproken verschillen. Dit geldt met name voor de” ligging binnen de kern” en “aansluiting bij andere (centrum)voorzieningen”, criteria die zeker ook in gevoelsmatige zin belangrijk zijn binnen de Fijnaartse gemeenschap.


 De locatie Van de Weijgaert / Kassencomplex levert in fysieke zin de beste mogelijkheden om te beginnen met een nieuwe winkelconcentratie, hoofdzakelijk door de omvang van de plek (er zijn voor de toekomst ook grote fysieke uitbreidingsmogelijkheden) en de wijze waarop de ontsluiting voor consumenten en expeditie georganiseerd kan worden: door de “buitendijkse” ligging (“in de polder”) zal de bestaande woonomgeving er weinig last van ondervinden. Een groot nadeel van deze locatie is dat er geen sprake is van enige binding en/of relatie met de oorspronkelijke kern van Fijnaart. Zoals al vele malen is ervaren, is het dan de grote vraag of het nieuwe,in dit geval buitendijks gelegen winkelcentrum zal wortelen in stedenbouwkundige zin, maar nog veel belangrijker: of dat zal gebeuren in sociale zin. Gaan de inwoners van Fijnaart het wel beleven als “hun” centrum? 7.3.4. Conclusie / voorkeur Op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve beoordeling van de ontwikkelingslocaties gaat de voorkeur in het scenario “Een nieuw begin” uit naar de locatie Sanders / Maris. Met deze locatie kan het beste invulling gegeven worden aan de doelstelling om een nieuw dorpshart te realiseren, los van de historische context. Schematische weergave van de voorkeurslocatie binnen het scenario “Een nieuw begin”:

47 Geel/blauw: locatie Sanders/Maris Groen: eigendom gemeente Moerdijk In gele cirkel: het volledig nieuwe kernwinkelgebied van Fijnaart Rood: aanloopstraten

Samenvattend: de locatie Sanders / Maris heeft de voorkeur in het scenario “Een nieuw begin”. Deze locatie  kan het optimaal benodigde programma herbergen;  heeft in fysieke zin (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden;  kent een centrale, “binnendijkse” ligging in de kern;  sluit aan op andere (centrum) voorzieningen;  voldoet aan de “gemakseis” van afstandsminimalisatie en de “eis van compactheid”;  is (goed) bereikbaar voor consumenten en expeditieverkeer (te maken) vanaf de aanloopstraten.


8.

Resumé en aanbevelingen

8.1.

Beantwoording onderzoeksvragen

Tegen de achtergrond van aanleiding en oriëntatie hebben we in §1.2 de volgende vraagstelling geformuleerd: 1. Welke positie neemt het detailhandelsapparaat van de kern Fijnaart in en komt dit overeen met de beleidsmatige wensen m.b.t. Fijnaart als “subregionale kern”? Wat wordt de feitelijke opgave voor het centrum van Fijnaart? 2. Wat zijn de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel en van een aantal complementaire (commerciële) voorzieningen (zoals horeca en op de consument gerichte dienstverlening) in Fijnaart? 3. Op welke wijze zou het Fijnaartse centrum bij voorkeur opgebouwd moeten zijn om deze potentiële ontwikkelingsmogelijkheden te kunnen aanwenden voor de versterking van dit centrum? 4. Welke randvoorwaarden zijn daarbij te benoemen en hoe kunnen deze worden ingevuld? 5. Welke ontwikkelingsrichtingen zijn voor het centrum van Fijnaart te bedenken c.q. voorhanden? Welke voorkeursvolgorde hebben deze richtingen, wanneer ze worden beoordeeld op hun meerwaarde voor en bijdrage aan een toekomstbestendig centrum? Op basis van de bevindingen uit de analyse en de visievorming kunnen deze vragen als volgt bondig beantwoorden: Ad 1: Het huidige voorzieningenapparaat in het centrum van Fijnaart voldoet bij lange na niet aan de beleidsmatige wens van “een subkern met het westelijk deel van de gemeente als verzorgingsgebied en heeft dagelijkse en enkele niet-dagelijkse voorzieningen en grootschalige accommodaties”. Sterker nog: het huidige detailhandelsapparaat in het centrum is dusdanig onvolledig qua branchering en versnipperd in ruimtelijk opzicht, dat de levensvatbaarheid onder druk staat en op termijn in gevaar zal komen. De opgave is derhalve inspanningen te leveren, die leiden tot de realisatie van een “doorontwikkeling” van het centrum tot een volwaardig “boodschappencentrum”, waardoor het centrum de gevraagde bovenlokale verzorgingsfunctie kan waarmaken. Ad 2: Anno mei 2012 heeft Fijnaart een detailhandelsaanbod van circa 5.400 m² wvo (excl. leegstand), bestaande uit 2.200 m² wvo in de dagelijkse sector en 3.200 m² wvo in de niet-dagelijkse sector. Van de 5.400 m² wvo ligt een winkeloppervlakte ter grootte van ruim 3.000 m² wvo buiten het centrum.


48

Een deel daarvan is gangbaar en heeft betrekking op woninginrichting en (tuin)meubelen. Bijna 1.900 m2 wvo bestaat echter uit supermarktaanbod, dat volledig buiten het centrum is gelegen. Een theoretische berekening (distributieplanologisch onderzoek, dpo) wijst uit, dat er in een ongewijzigde situatie min of meer sprake is van een evenwicht tussen de bestedingen, die consumenten in alle winkels in Fijnaart verrichten en de omzet, die nodig is om de winkels te kunnen laten voortbestaan. Dit is echter een fragiel evenwicht. Als de situatie ongewijzigd blijft, zal het detailhandelsaanbod verder afnemen en aan kwaliteit verliezen, onder andere als gevolg van het feit dat consumenten in toenemende mate elders hun aankopen zullen gaan doen (door een onvolledig aanbod in een onaantrekkelijke omgeving) , veranderde marktomstandigheden, de problematiek van de bedrijfsopvolging in het zelfstandig midden- en kleinbedrijf. Indien het lukt om daadwerkelijk een (investerings)impuls aan het centrum te geven, waarbij het winkelaanbod volwaardig en compleet wordt en bovendien gesitueerd in een compacte setting, dan is er zeker perspectief, die tot uitdrukking komt in continuïteit van bestaande winkels en een (beperkte) uitbreidingsruimte van circa 400 tot 500 m² wvo. Hierbij wordt ervan uitgegaan, dat de leegstaande winkeloppervlakte (afgerond 720 m² wvo, bron: Locatus, mei 2012) geen detailhandelsfunctie meer zal krijgen. Voor andere commerciële voorzieningen, zoals horeca en op de consument gerichte dienstverlening, zijn er voldoende marktmogelijkheden, die niet altijd benut worden. In een verbeterd centrum is er zeker ruimte voor daghoreca. Dit is horeca die ondersteunend is aan de winkelfunctie. Ad 3/4: De (herontwikkelings)opgave is de realisatie van een centrum, dat hoort bij het type consumentengedrag. Consumenten uit Fijnaart en het westelijk verzorgingsgebied komen naar Fijnaart om boodschappen te doen. Er zal daarom gestreefd moeten worden naar de tot stand koming van een volwaardig “boodschappencentrum” (vergelijk tabellen 4.1 en 4.2) met een (beperkt) bovenlokale verzorgingsfunctie. Deze opgave bestaat uit drie hoofdelementen:  Versterking van het aanbod.  Verbetering van de ruimtelijke setting.  Het op orde brengen (èn houden)van de randvoorwaarden. In hoofdstuk 5 wordt uitgebreid op deze elementen ingegaan. Ad 5: De betekenis van de ontwikkelingslocaties is cruciaal. Het (commerciële) programma, dat daar op zal worden gerealiseerd, en de ligging ervan zullen volledig in dienst moeten staan van de versterking van het centrum van Fijnaart. Het is een eenmalige kans. Indien deze kans onbenut blijft, dan is het toekomstperspectief van het centrum van Fijnaart voor de winkelfunctie ongunstig. In de visie, zoals in hoofdstuk 5 geformuleerd, wordt ervan uitgegaan, dat het verzorgings- en kwaliteitsniveau van het bestaande centrum van Fijnaart een impuls zal verkrijgen door de realisering van een detailhandelsontwikkeling op een locatie, die als het beste zal worden beoordeeld, beredeneerd vanuit het perspectief van de bestaande situatie. Daarbij is het vertrekpunt derhalve het zoeken van een in functioneel opzicht zo adequaat mogelijke aansluiting bij de sterke onderdelen van de bestaande centrumstructuur. Uit de analyse is naar voren gekomen dat er aan deze structuur


49

nog al wat mankeert. Om deze reden is er gekozen voor twee scenario’s. Één scenario is gebaseerd op de mogelijkheden tot deze “reparatie”. Het andere scenario gaat uit van complete vernieuwing van het Fijnaartse centrum. In het scenario “Aansluiten bij dorpse kracht” heeft de locatie Van de Weijgaert / deellocatie Molenstraatzijde de voorkeur.

Geel: Voorstraat (= kernwinkelgebied) Rood: aanloopstraten Paars: locatie Van de Weijgaert. In gele cirkel: aansluiting Voorstraat op deellocatie “Molenstraatzijde”

50

Deze locatie  kan het minimaal benodigde programma herbergen;  sluit op dijkniveau direct fysiek aan op de Voorstraat;  is zichtbaar (te maken) vanuit de Voorstraat;  creëert een entree tot het kernwinkelgebied;  voldoet aan de “gemakseis” van afstandsminimalisatie en de “eis van compactheid”;  is ideaal (buitenom) bereikbaar voor consumenten en expeditieverkeer. Indien het mogelijk zou zijn om een volwaardig bewinkelde doorsteek (“passage”) te realiseren tussen Voorstraat en de ontwikkelingslocatie Sanders / Maris, dan zal deze locatie veel beter scoren op de belangrijkste beoordelingscriteria . De voorkeur zou binnen het scenario “Aansluiten bij dorpse kracht” dan uitgaan naar deze locatie. Vanwege in het verleden gebleken verwervingsproblemen gaan we er niet vanuit, dat dit een reële optie is. In het scenario “Een nieuw begin” krijgt de locatie Sanders / Maris de voorkeur.


Geel/blauw: locatie Sanders/Maris Groen: eigendom gemeente Moerdijk In gele cirkel: het volledig nieuwe kernwinkelgebied van Fijnaart Rood: aanloopstraten

Deze locatie  kan het optimaal benodigde programma herbergen;  heeft in fysieke zin uitbreidingsmogelijkheden;  kent een centrale, “binnendijkse” ligging in de kern;  sluit aan op andere (centrum) voorzieningen;  voldoet aan de “gemakseis” van afstandsminimalisatie en de “eis van compactheid”;  is (goed) bereikbaar voor consumenten en expeditieverkeer (te maken) vanaf de aanloopstraten. Voor alle achterliggende argumenten en motieven verwijzen wij naar de verschillende onderdelen van de rapportage.

8.2.

Aanbevelingen

Indien één van de locaties tot realisatie gaat komen, betekent dit dat er zonder meer een aantal andere zaken geregeld moet zijn. Op hoofdlijnen: Gemeente Moerdijk:  De visie op het centrum van Fijnaart zal een vertaling moeten krijgen in een nieuw bestemmingsplan, waarbij het centrum zal worden afgebakend. Binnen deze afbakening zou bij voorkeur de bestemming “centrumdoeleinden” moeten gelden. Buiten het als zodanig afgebakende centrum/kernwinkelgebied moeten bedrijven incl. winkels een specifieke bestemming overeenkomstig het huidige gebruik gegeven worden. Op deze wijze wordt het duidelijk aan particuliere initiatiefnemers in welke gebiedsdeel (= het afgebakende centrum)


51

investeringen welkom zijn.  De winkelfunctie moet aan alle winkeloppervlakten, die buiten het centrum achter gelaten worden c.q. inmiddels leegstaan, (bestemmingsplantechnisch) onttrokken worden. De detailhandelsbestemming moet er vanaf. Dit geldt o.a. voor de supermarkt die gaat verplaatsen naar het centrum, maar ook voor het leegstaande, voormalige supermarktpand aan de Nieuwe Dorpsweg. Ondernemersvereniging Fijnaart  De Ondernemersvereniging dient ervoor te zorgen dat de detaillisten zich op een voldoende wijze gerepresenteerd voelen door ondernemersvereniging. Het betekent dat de organisatiegraad van de winkeliers binnen de ondernemersvereniging omhoog moet. Pas dan is zij ook een volwaardig gesprekspartner voor de Gemeente Moerdijk, als het centrumzaken betreft. Daarbij vragen de huidige realiteit inspanningen van de ondernemersvereniging op het vlak van promotie van het centrum als hét winkelgebied in de “Westhoek”, waarbij harmonisering van de openingstijden van de verschillende winkels de eerste prioriteit heeft.  Wil de ondernemersvereniging kunnen deelnemen aan toekomstige overleggen over invulling en programmering van de ontwikkelingslocatie, dan zal zij zich moeten ontwikkelen tot en opstellen als een professionele samenwerkingspartner. Gemeente Moerdijk en private partijen (ontwikkelaars, beleggers)  De besluitvorming over de toekomst van het centrum van Fijnaart duldt geen lange tijdsperiode. Het is echt 5 voor 12. Wil het perspectief (marktmogelijkheden en private investeringsbereidheid) benut worden, dan zullen op korte termijn spijkers met koppen geslagen moeten worden. Dat kan in feite al direct na vaststelling van de visie door de Raad van de gemeente Moerdijk. Vooruitlopend op het opzetten van het gebiedsplan kern Fijnaart (september 2012 – april 2013) kan vast stevig gewerkt worden aan realisatie van de visie.  De private partijen zullen op basis van de visie duidelijke keuzen kunnen èn moeten maken. Ook zij moeten in de actieve stand komen. Het momentum mag niet verloren gaan.  Het verdient aanbeveling om bij consensus over de visie daadwerkelijk een gezamenlijke inspanning te leveren om stappen richting realisatie te zetten. Dit kan het beste (tijdelijk) opgedragen worden aan een niet-belanghebbende met verstand van zaken. Hij/zij trekt de kar en duwt hem voort. Hij/zij zorgt zo voor voortgang in de planvorming en contractering. De basis daarvoor wordt gevormd door een met elkaar overeengekomen planning van de inzichtelijk te maken stappen. De kosten voor deze inzet kunnen met elkaar gedeeld worden.


52

Bijlage 1: Begrippenlijst Branche Een groep van bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (bijv. warenhuizen). Bruto vloeroppervlakte (BVO) De ruimte in een pand, die toegankelijk is voor de bedrijfsvoering (winkelruimte, magazijn, kantoor, personeelsruimte etc.). Dagelijkse artikelen Voedings- en genotmiddelen (vgm, ook wel food) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken (ook wel foodspeciaalzaken), drogisterij- en parfumeriezaken, apotheken. Detailhandel Verkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Koopkrachtafvloeiing De mate waarin de inwoners van een gemeente / een kern hun bestedingen doen buiten de eigen gemeente / kern. Koopkrachtbinding De mate waarin de inwoners van een gemeente / een kern hun bestedingen doen in de eigen gemeente /kern. Koopkrachttoevloeiing De mate waarin de bestedingen in een gemeente van buiten die gemeente komen (de bestedingen van consumenten van buiten het verzorgingsgebied blijven in dit onderzoek buiten beschouwing). Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector. Verkoopvloerproductiviteit De omzet per m² winkelvloeroppervlak Winkel Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van detailhandelsartikelen en dat een verkoopoppervlakte van minstens 10 m² in gebruik heeft of, in geval van leegstand, zal krijgen.


53

Winkelverkoopvloeroppervlakte (WVO) De in een winkel voorkomende voor de uitstalling en de verkoop van detailhandelsartikelen bedoelde oppervlakte. Dit is in het algemeen de (inpandige) voor het publiek zichtbare en toegankelijke vloeroppervlakte inclusief die van de etalage, vitrine, toonbank- en kassaruimte (plus de loopruimte voor het personeel daarachter), schappen, paskamers, ruimten voor winkelwagentjes en lege dozen evenals de vloeroppervlakte van entresols (met voor klanten voldoende hoogte). Onder de WVO vallen (dus) niet de uitsluitend voor het personeel bedoelde ruimten en niet de ruimten betrekking hebbend op bedrijfskantoor, portiek, ambacht, reparatie, opslag, magazijn, sanitair en distributieruimten ten behoeve van de verwerking van bestellingen evenals van de door personeel bediende diepvries- en koelcellen. De eventueel door deze functies gebruikte inpandige oppervlakten vormen samen met de WVO de winkelgebruiksvloeroppervlakte (WGO). Ruimten die ingenomen worden door activiteiten die gericht zijn op het ter plekke consumeren (bijv. tearoom van minstens 10 m², horeca-afdeling in een warenhuis) behoren niet tot de WVO of WGO. Winkelgebied Concentratie van winkels die voor de consument waarneembaar als eenheid te onderscheiden is. Naast winkels gaat het veelal ook om horeca-aanbod en consumentverzorgende ambachtelijke bedrijven en dienstverlening.

54


Bijlage 2: Branche-indeling In hoofdstuk 3 zijn verschillende tabellen opgenomen, die betrekking hebben op het winkelaanbod. In het onderstaande overzicht staat de door Locatus gehanteerde branche-indeling opgenomen. Groep Dagelijks Mode en luxe

Vrije Tijd

In en om het Huis

Detailhandel overig

Hoofdbranche  Levensmiddelen  Persoonlijke verzorging  Warenhuis  Kleding & mode  Schoenen & lederwaren  Juwelier & optiek  Huishoudelijke en luxe artikelen  Antiek & Kunst  Sport & spel  Hobby  Media  Plant & dier  Bruin- & witgoed  Auto & fiets  Doe-het-zelf  Wonen  Detailhandel overig


55

Bijlage 3: Genodigden voor discussiebijeenkomst Naam Firma Ellen B Firma Schouwenaars Schoenmode Firma Blokker Firma Hermans Firma Faunaland Sanders Firma S Nieuwkoop Firma Bloemenshop Marloes Firma 't Bloematelier Firma Blokker Tuin Firma P Sweere Firma Sanders Doe-Het-Zelf Firma Boelhouwers Woninginrichting Firma Voet Firma Boekhoven Firma Blokker Speelgoed Firma Sanders Firma ALDI-Markt Firma Van der Maas Firma Van der Maas Firma Patrick van Elteren Firma P Nagelkerke Firma Otto Firma Mediq Firma DA Firma Bakkerij Sonneveld Firma C1000 Firma H. Strootman Ondernemersvereniging Fijnaart Rialto Vastgoedontwikkeling Green Real Estate Apron Development

Aanhef heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer, mevrouw heer Haverkamp heer Lazeroms mevrouw Bos heer Brouwer


Straat Molenstraat Molenstraat Molenstraat Voorstraat Molenstraat Molenstraat Voorstraat Voorstraat Eerste Kruisweg Molenstraat Molenstraat Parallelweg Voorstraat Voorstraat Molenstraat Eerste Kruisweg Oudemolensedijk Oudemolensedijk Oudemolensedijk Oudemolensedijk Voorstraat Molenstraat Voorstraat Voorstraat Korte Kerkstraat Kadedijk Zwingelspaansedijk Voorstraat Postbus Postbus Postbus

HuisNr 9 25 16-18 12b 16-20 27 23 33 8 123 20-22 4 7 10 18 8 9 9 9 9 31 37 19 21 2 120 34 19c 3009 371 464

Postcode 4793 ED 4793 ED 4793 EG 4793 EV 4793 EG 4793 ED 4793 ET 4793 ET 4793 RS 4793 RB 4793 EG 4793 AZ 4793 ET 4793 EV 4793 EG 4793 RS 4793 TE 4793 TE 4793 TE 4793 TE 4793 ET 4793 EE 4793 ET 4793 ET 4793 EW 4793 RR 4793 SE 4793 ZH 5203 DA 2400 AJ 2980 AL

Woonplaats Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart Fijnaart 's Hertogenbosch Alphen aan den Rijn Ridderkerk

56

CENTRUMVISIE FIJNAART Op weg naar een volwaardige en vitale kern

Recommend Documents