Van binnen naar buiten
Ambitie Thús Wonen biedt mensen met een inkomen tot modaal een goede woning in een goede woonomgeving.
Missie Vanwege de betaalbaarheid van de woonlasten wil Thús Wonen toegroeien naar een situatie waarin de woonlasten van onze huurders maximaal inflatievolgend zijn.
Het oog gericht op de klant Woningcorporaties verkeren in zwaar weer. Er wordt met gretigheid naar hun vermogen gekeken. Wat veel mensen zich onvoldoende realiseren, is dat dit geld in de bestaande woningvoorraad ‘vast’ zit. Om haar financiële positie op orde te houden, moet een corporatie – net als elk ander bedrijf – veel geld lenen op de kapitaalmarkt. Dat vraagt om kennis over waardesturing van en investering in vastgoed. Kunde om de juiste afwegingen te maken. Overzicht van de toekomstige woningmarkt en vakmanschap om de risico’s van markt en prijsontwikkelingen zeer strak in de hand te houden. En dat alles om onze klanten in Noordoost-Friesland, ook op de heel lange termijn, van goede huisvesting te kunnen voorzien. Om dit zo optimaal mogelijk te doen, zijn Thús wonen en Woningcorporatie Dongeradeel eind 2009 gefuseerd. Het doel? Het maximaal benutten van de schaalvoordelen, niets meer en niets minder. Een woningcorporatie is anno 2010 een ingewikkeld bedrijf. Enerzijds is zij gewoon een vastgoedonderneming die haar klanten, in ons geval ongeveer 7.000 gezinnen, van kwalitatief hoogwaardige huisvesting en services wil blijven voorzien. Anderzijds is zij een bedrijf dat transparant wil zijn en belangrijke afwegingen wil delen met de belanghouders. Het is daarom belangrijk dat Thús Wonen haar belanghouders begrijpt en dat deze op hun beurt de woningcorporatie begrijpen. Achterin dit boekje schetsen we u kort het financiële resultaat over 2009 van de woningcorporaties Thús wonen en Dongeradeel van voor de fusie. Belangrijker vinden we het u deelgenoot te maken van onze visie op de toekomst. Een toekomst waarvoor we onze blik van binnen naar buiten willen richten; op onze klant. Wim Megens en Roelof Kuik Directeuren-Bestuurders
Meerwaarde van fusie Een fusie is geen doel op zich, maar moet leiden tot meerwaarde bij het realiseren van de doelstellingen van beide corporaties. Dat was het uitgangspunt om de haalbaarheid van een fusie tussen Thús wonen en Woningcorporatie Dongeradeel te onderzoeken.
Inzet Vanzelfsprekend moet de fusie voornamelijk voordelen opleveren, zowel voor de beide corporaties als voor de klanten en andere belanghouders. De fusie moet het volgende opleveren: • meer mogelijkheden op het terrein van nieuwbouw en herstructurering, markt- en vastgoedbeleid, innovatie, beleidsvoorbereiding en bedrijfscultuur; • professionelere vraagbaak op het terrein van beleid en beheer voor consumenten, overheden en andere belanghebbenden; • realiseren van een aansluitend en gevarieerd woningbezit in aansluitende woningmarktgebieden; • sterker opereren en volkshuisvestingsopgaven beter afstemmen in een omgeving waar krimp en vergrijzing onontkoombaar zijn; • belangrijke partij op het terrein van wonen, welzijn en zorg en steviger inbreng in regionale vraagstukken; • samen invulling geven aan de matching van taken en middelen; • beleidsmatige lokale verankering door interne specialisatie van onder meer project- en beleidsontwikkeling, kwaliteitszorg, personeelsmanagement, productinnovatie en communicatie; • breder financieel draagvlak om de realisatie van de doelstellingen te waarborgen en de risico’s te spreiden. Opbrengst Deze factoren waren, gecombineerd met de marktontwikkelingen en financiële en bedrijfsmatige overwegingen, voldoende reden het fusietraject in te gaan. Daaraan is een aantal ‘toekomstvoorwaarden’ gekoppeld. De fusiecorporatie Thús Wonen: • is een stimulerende, innovatieve partner; • borgt kwaliteit naar haar klanten; • heeft een groter vermogen om vernieuwingen te realiseren; • biedt als werkgever meer mogelijkheden aan haar medewerkers; • levert kwaliteit aan klant en huurder op alle terreinen. Om aan deze ‘kwaliteitseisen’ te kunnen voldoen, heeft Thús Wonen haar strategie bepaald en haar koers uitgezet. Beide zijn vertaald in een toekomstbeeld met een aangescherpte missie en ambitie.
Toekomst van Thús Wonen
Het toekomstbeeld van Thús Wonen typeert zich onder meer door krimp en vergrijzing, een niet goed op elkaar afgestemd zijn van vraag en aanbod, een verminderde leefbaarheid en een veranderde positie ten opzichte van de overheid. Al met al moet Thús Wonen de komende
jaren de uitdaging aangaan om met een steeds kleinere financiële slagkracht haar primaire taak, aangevuld met een groeiende maatschappelijke taak, te vervullen. We moeten sterk aan de wind zeilen. Een uitdaging waar je ‘u’ tegen zegt, maar wel één die wij niet uit de weg gaan!
De dynamiek van de samenleving zorgt ervoor dat Thús Wonen te maken heeft met complexe samenhangende en elkaar versterkende problemen. De rijksoverheid haalt geld bij ons en andere woningcorporaties weg en geeft daar relatief weinig voor terug. Daarnaast worden belanghouders steeds veeleisender en vragen om concrete oplossingen en bijdragen. Bovendien versterken uiteenlopende factoren, waar we zelf weinig invloed hebben, de financiële krapte die ontstaat. • Ons woningaanbod – zowel de woningen als de locaties waarop deze zich bevinden – sluit onvoldoende aan op de wensen van onze toekomstige klanten: kritische woonconsumenten (van jong tot oud) die steeds hogere kwaliteitseisen stellen. • In Noordoost-Friesland wonen verhoudingsgewijs meer mensen met lage inkomens wat het moeilijk maakt om reële marktprijzen door te berekenen aan onze huurders. Dit beperkt ons in onze financiële middelen. • Als gevolg van bevolkingskrimp, dubbele vergrijzing en ontgroening komen voorzieningen in kleine dorpen onder druk te staan. Het wegvallen van voorzieningen heeft neveneffecten op de woningmarkt. • De rekening van de huidige economische crisis moet de komende jaren worden betaald; ook door ons. Bovendien krijgen woningcorporaties te maken met aangescherpte richtlijnen op het gebied van milieu en energie. • Met het oog op kostenbesparing en het beter kunnen invullen van individuele woonwensen moet onze werkorganisatie anders denken en werken. Uiteraard heeft dit gevolgen voor ons personeel, zowel kwalitatief als kwantitatief. We sluiten niet uit dat de focus weer primair komt te liggen op het simpelweg huisvesten van de doelgroep. Alle genoemde zaken gaan ook gepaard met kansen. De komende jaren zorgen nieuwe technologieën ervoor dat wij anders moeten gaan denken en dat nieuwe producten worden ontwikkeld en in de markt worden gezet.
Onze missie, onze ambitie
Om onze missie – mensen met een inkomen tot modaal een goede woning en woonomgeving bieden – in de praktijk te kunnen brengen, moet Thús Wonen helder krijgen wie haar doelgroep is en wat een goede woning
en woonomgeving inhouden. Met het oog op de betaalbaarheid van de woonlasten heeft Thús Wonen de ambitie om toe te groeien naar een situatie waarin de woonlasten van onze huurders maximaal inflatievolgend zijn.
Wie? Een modaal inkomen is een inkomen tot € 33.000 (2009). Het benoemen van deze inkomensgrens houdt echter niet in dat Thús Wonen inkomen een factor wil laten zijn bij woningtoewijzing of inkomen op een andere manier de bedrijfsvoering wil laten beïnvloeden. Het woonproduct en de prijs die we daarvoor berekenen, zijn wel bepalende factoren bij woningtoewijzing. Wat? Wat een goede woning is, wordt bepaald door de klant, de staat en mogelijkheden van de woning, toekomstverwachtingen en niet in de laatste plaats door Thús Wonen zelf. Wij stellen vast wat de minimumkwaliteit is waaraan onze woningen moeten voldoen. Ook de woonomgeving heeft effect op wat een goede woning is. Een goede woonomgeving is in de eerste plaats schoon, heel en veilig. Thús Wonen heeft de middelen tot haar beschikking om te zorgen voor haar woningbezit en de omgeving. Dit kan met menskracht en expertise of via netwerken. Waar? Thús Wonen is en blijft actief in Noordoost-Friesland; in de gemeenten Dongeradeel, Dantumadiel, Ferwerderadiel en Kollumerland. Wij willen ons in dit gebied vooral focussen op de huisvesting van onze doelgroepen van beleid. Het concreet maken van de keuzes wordt verder uitgewerkt in onze bedrijfsstrategie en strategisch voorraadbeleid. Hoe? De focus van Thús Wonen ligt op het in standhouden van het bezit. De komende jaren investeert Thús Wonen fors in de kwaliteit van haar bestaande woningvoorraad. Enerzijds passen we woningen aan, aan de wensen van onze huurders, door bijvoorbeeld het energiezuiniger maken van woningen. Daarnaast blijven we doorgaan met het vervangen van onze woningvoorraad door sloop/ nieuwbouw en door het renoveren van woningen. Echter we moeten in verband met onze financiële situatie keuzes maken. We gaan investeren in dorpen en steden waarvan wij denken dat de waarde van onze woningen in die gebieden minimaal gelijk blijft of beter nog stijgt. Deze keuzes maken wij niet alleen. Goede afspraken met de verschillende gemeenten zijn hierbij onontbeerlijk. Samen moeten woningcorporatie en gemeente een gezond investeringsklimaat scheppen.
Terugblik op 2009
Het jaar 2009 was zowel voor Thús wonen als voor Woningcorporatie Dongeradeel een bijzonder jaar. Vanaf januari is gewerkt aan het tot stand komen van de fusie. De fusie garandeert voor heel Noordoost-Friesland een krachtige woningcorporatie die de toekomst aankan.
Vanzelfsprekend hebben beide woningcorporaties in 2009 financieel beleid gevoerd dat erop is gericht (de financiële) continuïteit te waarborgen. De extra last van de vennootschapsbelasting, de zogenaamde Vogelaarheffing en andere beleidsvoornemens van onze centrale overheid doet echter een grote aanslag op het eigen vermogen en de mogelijkheid om te investeren in de gewenste plannen. Jaarresultaat 2009 Het resultaat van Thús wonen over het boekjaar 2009 bedroeg ongeveer € 1,7 miljoen negatief. Over het boekjaar 2008 was het resultaat ongeveer € 0,7 miljoen positief. De parameters voor de bedrijfswaardeberekening zijn, in verband met de afstemming van de waarderingsgrondslagen voor de fusiecorporatie, in het verslagjaar gewijzigd. Daardoor heeft een afwaardering van de boekwaarde van de activa tot de lagere bedrijfswaarde plaatsgevonden, waarmee een bedrag van circa € 1.9 miljoen was gemoeid. De onrendabele top op twee nieuwbouwcomplexen bedroeg circa € 0,6 miljoen. Deze afboekingen zijn verantwoordelijk voor het negatieve resultaat over 2009. Woningcorporatie Dongeradeel heeft het verslagjaar 2009 afgesloten met een positief saldo van ongeveer € 0,9 miljoen. De begroting voor 2009 gaf een negatief saldo aan van ruim € 1,2 miljoen. Het verschil ten opzichte van de begroting is dus circa € 2,1 miljoen. De voornaamste reden voor het positieve verschil is de lagere overige waardeveranderingen vaste activa, hoofdzakelijk door meevallende onrendabele toppen. Een lager resultaat op verkoop uit bestaand bezit en onderhoudslasten die hoger uitvielen dan begroot, hebben dit effect deels tenietgedaan. Continuïteit gewaarborgd Wil er voor een corporatie sprake zijn van financiële continuïteit, dan moet er in ieder geval permanent toegang zijn tot de geld- en kapitaalmarkt tegen acceptabele condities. Voor de¬ze toegang zijn corporaties afhankelijk van de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Sinds 2008 beoordeelt het WSW de corporaties op hun kredietwaardigheid aan de hand van een analyse van de kasstromen. Met andere woorden: hoeveel euro’s komen er binnen en hoeveel euro’s gaan eruit en is het saldo daarvan voldoende om aan rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Eind 2009 voldoen zowel Thús wonen als Woningcorporatie Dongeradeel aan de eisen van het WSW. De nieuwe corporatie Thús Wonen is dan ook gezond het jaar 2010 ingegaan.
In 2010 heeft Thús Wonen in het kader van de bewaking van de financiële continuïteit een prognose gemaakt van de ontwikkeling van de solvabiliteit. Hiervoor is een aantal aannames gedaan met betrekking tot de investeringen in kwaliteitsverbetering, in gerief, energetica, sloop en nieuwbouw. De aannames staan in het overzicht. In de loop van 2010/2011 actualiseren we het strategisch voorraadbeleid en kunnen we bedragen nader specificeren en prognosticeren.
Verloop VHE’s
Totalen t/m 2019 2010
2011
2012
2013
2014
2016
2017
2018
2019
Aantal woningen begin boekjaar Af: wegens verkoop Af: wegens einde exploitatie (sloop etc.) Bij: Nieuwbouw in exploitatie
0 -150 -583 331
6.591 -15 -58 107
6.625 -15 0 64
6.674 -15 0 20
6.539 -15 -75 20
6.469 -15 -75 20
6.399 -15 -75 20
6.329 -15 -75 20
6.259 -15 -75 20
Aantal woningen einde boekjaar
-402
6.625
6.674
6.679 6.609 6.539 6.469
6.399
6.329 6.259
6.189
Investeringen Stichtingskosten nieuwbouw Sloop Energie Kwaliteitsverbetering Gerief / cv Totaal investeringen Verkoop Totaal investeringen (incl. verkoop)
6.679 6.609 -15 -15 -75 -75 20 20
2015
65.279 19.759 12.084 3.861 3.948 4.037 4.128 4.221 4.316 4.413 4.512 7.903 696 0 0 962 984 1.006 1.029 1.052 1.075 1.100 20.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 17.500 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 20.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 130.682 26.205 17.834 9.611 10.660 10.771 10.884 10.999 11.117 11.238 11.362 -15.933 -1.758 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 114.749 24.447 16.259 8.038 9.085 9.196 9.309 9.424 9.542 9.663 9.787
45.0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0%
Prognose solvabiliteit Thús Wonen Minimale vereiste solvabiliteit
Aantal woningen einde boekjaar
-402
6.625
6.674
6.679
6.609
6.539 6.469
6.399
6.329
6.259
6.189
Investeringen Stichtingskosten nieuwbouw 65.279 19.759 12.084 3.861 3.948 4.037 4.128 4.221 4.316 4.413 Als de prognoses worden gerealiseerd, solvabiliteit zoals 1.029 weergegeven Sloop 7.903 is het 696 verloop 0 van 0 de 962 984 1.006 1.052 1.075 inEnergie de grafiek. Hieruit blijkt dat in 20.000 het jaar2.000 2019 2.000 de solvabiliteit van2.000 Thús 2.000 Wonen is gedaald 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 tot het minimaal vereiste niveau van Centraal (CFV). De oorzaak Kwaliteitsverbetering 17.500het 1.750 1.750Fonds 1.750Volkshuisvesting 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 van de het dalen van die solvabiliteit is dat de investeringen (totaal circa € 130 miljoen) Gerief / cv 20.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000in 2.000 kwaliteitsverbetering, gerief, energetica, sloop 17.834 en nieuwbouw uit Totaal investeringen 130.682 26.205 9.611 10.660onvoldoende 10.771 10.884 gedekt 10.999 worden 11.117 11.238 extra huren. Verkoop -15.933 -1.758 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 -1.575 Totaal investeringen (incl. verkoop) 114.749 24.447 16.259 8.038 9.085 9.196 9.309 9.424 9.542 9.663
4.512 1.100 2.000 1.750 2.000 11.362 -1.575 9.787
Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde conform parameters CFV 45.0% 40,0% 35,0% 30,0% Prognose solvabiliteit Thús Wonen
25,0% 20,0%
Minimale vereiste solvabiliteit volgens CFV
15,0% 10,0% 5,0% 0,0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Winst-en-verliesrekening 2009 (combinatie Thús wonen en Woningcorporatie Dongeradeel) Omschrijving
‘Fusie’ Begroting 2009 (e)
‘Fusie’ Boekjaar 2009 (e)
‘Fusie’ Boekjaar 2008 (e)
Bedrijfsopbrengsten 1 Huren 28.436 29.253 29.102 2 Vergoedingen 695 551 558 3 Overheidsbijdragen 404 432 249 4 Verkoop onroerende goederen 3.713 2.504 3.434 5 Overige bedrijfsopbrengsten 190 587 95 6 Gefactureerde termijnen Projecten BV 1.155 740 0 Totaal bedrijfsopbrengsten 34.593 34.067 33.438 Bedrijfslasten 7 Afschrijving op materiële vaste activa 5.678 5.843 5.994 8 Overige waardeveranderingen 8.997 3.188 12.204 9 Lonen en salarissen 4.089 4.111 3.151 10 Sociale lasten 954 806 812 11 Kosten onderhoud 4.974 7.735 8.434 12 Overige bedrijfslasten 5.749 6.925 6.746 13 Kostprijs gefactureerde termijnen Projecten BV 499 657 0 Totaal bedrijfslasten 30.940 29.265 37.341 Bedrijfsresultaat 3.653 4.802 -3.903 14 Waardeveranderingen fin. vaste activa en effecten -183 0 0 15 Resultaat financiële vaste activa en effecten 13 0 0 16 Rentebaten 256 472 107 17 Rentelasten -5.029 -4.856 -5.353 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -1.290 418 -9.149 18 Belastingen 1.668 1.239 2.040 19 Deelnemingen 5 -1 0 JAARRESULTAAT -2.953 -11.189 -822
Colofon Dit boekje is een uitgave van Thús Wonen September 2010 Concept, tekst, productiebegeleiding Nestas communicatie, Almere Fotografie Theo de Witte Creaties, Leeuwarden Vormgeving en opmaak Van Someren, visuele communicatie, Weesp Druk Thieme Almere, Almere
Thús Wonen t 0800 5511 511 f 0519 29 49 32 e
[email protected] i www.thuswonen.nl Postadres Postbus 41 9100 AA Dokkum Bezoekadres Holwerderweg 17 9101 PA Dokkum
