Van bezuinigen tot strategische heroriëntatie
Presentatie bij IPD-marktpresentatie 27-06-13 ir. H.W.M. (Harry) Timp Partner BMC-groep Vastgoed voor publieke zaak
Strategische heroriëntatie als oplossingsrichting • Vastgoed ‘hot’ of toch weer niet: paradox • Bij gemeentelijke top is vastgoed als oplossing in brede zin niet in beeld: weg ermee? • Vastgoedorganisatie heeft oplossingen voor keren majeure gemeentelijke problemen! • Dan snel gaan zorgen voor positieve aandacht bij gemeentelijke top en …. • … ijzer smeden als het heet is, anders kans op professioneel inzetten vastgoed verkeken. • Strategische heroriëntatie als alternatief voor kaasschaaf of botte bijl • Nieuwe coalities worden gevormd (iedereen moet bewegen, adviseurs ook ).
2
In het nieuws (1)
3
In het nieuws (2)
4
Felle en minder felle reacties vastgoed Felle reacties en overreactie ‘stenen niet meer dominant’: - Alle bezit verkopen - Alle taken uitbesteden. Neutralere reacties - Professionaliseren vastgoed gericht op bezuinigen - Bezit behouden maar minder uitgeven. Strategisch gerichte reacties - Vastgoed faciliterend, maar strategisch faciliterend - Juiste waardebepaling vanwege leencapaciteit - ‘Vermageren’ vastgoedportefeuille gericht op profilering gebied.
5
Stelling 1 op basis praktijkervaring De vastgoedorganisatie heeft oplossingen om stevige actuele gemeentelijke problemen te kunnen keren (beïnvloeden van grotere geldstromen en bijbehorende risico’s): • besparen kosten • verhogen opbrengsten • tegengaan verliezen leegstand: actief herprogrammeren • beheerste afbouw overmaat • beïnvloeden aantrekkelijkheid gebied (maatschappij en €) • beïnvloeden toekomstige leenvermogen gemeente (EV/VV) • lering uit trajecten grondexploitatie: samenwerking F & VG.
6
7
Stelling 2 op basis praktijkervaring • Maar haast u: ijzer smeden als het heet is en dat is ‘nu’. • Risico’s bij alles verkopen, juist in de huidige tijd. • Voorkom handelen zonder (vastgoed)visie. • Idealiter CREM en Strategisch portfoliomanagement.
8
Strategische heroriëntatie: wat is het? VNG-boek van 7 juni 2012: alternatief kaasschaaf en botte bijl Uitbesteden, verzelfstandigen, outsourcen etc.: attentie delegeren van (alleen) uitvoering of ook van verantwoordelijkheid. Essentie: benutten uitvoeringskennis in voortrajecten en advies-& ontwerpkennis in uitvoeringstrajecten (PPS, dbfmo etc.), in toenemende mate nieuwe coalities advies en uitvoering. Obstakels: aanbestedingsgrenzen, aanbesteden met voorkennis niet doen: transparantie als oplossing, geld tot heden goedkoop voor gemeenten, afkopen risico’s kost geld.
9
Nieuwe coalities voor uitvoering Aard van de kennis
Financiële verantwoordelijkheid adviseur
Advies
Uitvoering Exploitatiekennis
Initiatief
10
Operationeel
Tijd
Strategische heroriëntatie: nieuwe coalities komen er aan Ook adviseurs en uitvoerende partijen moeten bewegen: • adviseur neemt verantwoordelijkheid voor implementatie door andere bekostiging • adviseur stelt met uitvoeringskennis MJOP’s op met afspraak vooraf dat bij aanbesteding onderhoud minstens a% goedkoper gebeurt • aannemer stelt met advieskennis eerst MJOP’s op maar voert onderhoud ook zelf uit, waarbij b% wordt bespaard (b>a) • meedoen in exploitatie instelling of gebouw (bijvoorbeeld Ateliers Majeurs in Herenveen, BMC), (tijdelijke) exploitatie van gebouw via dbfmo-contract, voorstel voor investeringsplan incl. exploitatieplan (bijvoorbeeld theater Helmond, BAM-BMC), bereidheid overnemen deel vastgoedportefeuille waarbij de gemeente invloed houdt: apart juridisch vehikel nodig.
11
Vragen?
Meer informatie ir. Harry Timp t. 06 – 55 88 46 27 e.
[email protected]
12
Bijlagen
13
Organiseren: vastgoed inzetten voor concernbelangen Focus on business
Focus on real estate 2. HUISVESTEN EN TRANSACTIES
Strategy
1. STRATEGIE
STRATEGISCH OMGEVINGSMANAGEMENT
WAARDECREATIE EIGENDOM
ITEMS: concurreren, samenwerken, ondernemen
ITEMS: normeren, ruimte toewijzen, ruimtebenutting, (ver)huren, (ver)kopen
VAARDIGHEDEN: strategisch concernadvies; vertalen concernstrategie in vastgoedbeleid ; rapporteren.
VAARDIGHEDEN: onderhandelaar, makelaar, commercialiteit.
Operational
CREM Integrale aansturing verschillende disciplines 4. VERH. ONDERHOUD PROPERTY MANAGEMENT ITEMS: faciliteren gebruikers/huurders met casco ruimte, veiligheid, klimaat etc. VAARDIGHEDEN: techniek B,W,E
14
3. WIJZIGINGEN / PROJECTEN
PROGRAMMA-, PROCES-, PROJECTMANAGEMENT, PROJECTONTWIKKELING ITEMS: bouwen, slopen, verbouwen, hergebruiken of opstarten hiervan VAARDIGHEDEN: projectmatig werken, bouwprojectmanagement
Corporate Real Estate Management (CREM-model) Uitgangspunten CREMmodel: • demarcatie verhuurders- en huurderstaken / facility management / day to day services • onafhankelijk van ontwikkelingsstadium vastgoedorganisatie.
BMC-expertisedriehoek vastgoedzaken (case: kostprijsdekkende huur) Schema Harry Timp 26 mei 2013
Strategisch
Tactisch Wensen en kansen
(on)mogelijkheden en voorwaarden
VRAAG Maatschappelijke kwesties Subsidies te besteden aan Personeel en/of activiteiten + huisvesting of aan een combinatie
15
Operationeel Betalingen (huurcomponenten)
Panden/m2
AANBOD Van accomodaties Strategisch meedenken vanuit portefeuille vastgoed. Locatie Functionaliteit Kostenniveau
Vastgoed als strategisch middel: vanuit visie veranderen (w.o. bezuinigen en verkopen) Vanuit doelstellingen en kerntaken
Vanuit bestaande situatie
Visie
Strategisch beleid
op belang vastgoed voor concern
Minstens 10-15 jaar Herinrichting
Herinrichting
Vastgoedportefeuille
Concernniveau
Portefeuilleniveau
Projectniveau
Initiatieffase
16
• Marketing en PR • Gebiedsontwikkeling • Economie
Vastgoedorganisatie (scheiden taken huurder / gebruiker en verhuurder)
Veranderprojecten
Reguliere werkzaamheden
• externe koop / huur • (ver)bouwen en renoveren • herschikking interne m2
• accountmanagement • benutting en bezetting • interne huur en verdeling van interne m2 • beheer en onderhoud, klachtenafhandeling
Ontwikkelproces veranderprojecten (w.o. bezuinigen en verkopen) Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidingsfase
Realisatiefase
Reguliere exploitatie van desbetreffend pand
Kernbestand met flexibele schil
Flexibele schil: Huurcontracten
Kernbestand (eigen bezit)
17
Stadia bij professionalisering vastgoed • eigen gemeentelijke vastgoedorganisatie voert aansturing op alle activiteiten eigendom uit en adviseert t.a.v. huur in de markt • variant op bovengenoemde: vanuit schaaloverwegingen vormen van regionale vastgoedorganisatie • inkopen kennis van buiten op gebied (uitvoering en aansturing) activiteiten met behoud eindverantwoordelijkheid • inkopen kennis van buiten op gebied (uitvoering en aansturing) activiteiten met (gedeeltelijke) overdracht verantwoordelijkheid: accepteren imperfecties t.o.v. CREM • verzelfstandigen vastgoedbedrijf, geheel of op onderdelen; accepteren minder invloed • overdracht eigendom met behoud invloed.
18
