Van A naar Waarde-creatie! Of wel een voorstel hoe om te gaan met “ondergewaardeerd” onroerend goed (“koude” en “lauwe” gronden) en het optimaal creëren van waarde.
Opleiding:
Master Studie of Real Estate Amsterdam School of Real Estate
Schrijver:
Buddy l’Hoest
Bergen op Zoom, 29 maart 2013
1
Inhoud Samenvatting .................................................................................................................. 3 1 Inleiding................................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4
2
Theoretisch kader ...................................................................................................... 9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
3
Inleiding ....................................................................................................................23 Interviews ..................................................................................................................23 Taxatieleer, huidige marktsituatie en oorzaken ...............................................................24 Risicobeheersing, financiering ......................................................................................26 Vastgoedmarkt ...........................................................................................................28 Tips, oplossingsrichtingen en verkoopinstrumenten ........................................................31 Stappenplan ...............................................................................................................34 Conclusie...................................................................................................................36
Onderzoekobject voormalige laad- en losplaats Bergen op Zoom ................................ 41 5.1 5.2 5.3
6
Inleiding ....................................................................................................................21 Conceptueel model .....................................................................................................21 Conclusie...................................................................................................................22
Deskundigenonderzoek ............................................................................................ 23 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8
5
Inleiding ......................................................................................................................9 Taxatieleer, algemeen....................................................................................................9 Taxatieleer, beleggingswaarde versus ontwikkelingswaarde .............................................11 Risicobeheersing, wetgeving ........................................................................................13 Risicobeheersing, juridisch bouwrijpmaken en bouwproces .............................................16 Vastgoedmarkt ...........................................................................................................18 Conclusie...................................................................................................................20
Conceptueel model .................................................................................................. 21 3.1 3.2 3.3
4
Aanleiding ...................................................................................................................5 Centrale vraag en doelstelling.........................................................................................6 Onderzoeksmethode ......................................................................................................7 Leeswijzer ...................................................................................................................8
Inleiding ....................................................................................................................41 Casus ........................................................................................................................41 Conclusie...................................................................................................................48
Conclusie, aanbevelingen en reflectie ........................................................................ 49 6.1 6.2 6.3
Conclusie...................................................................................................................49 Aanbevelingen ...........................................................................................................49 Reflectie en suggesties voor vervolgonderzoek ...............................................................51
2
Samenvatting Publiekrechtelijke en semi-publiekrechtelijke organen zoals gemeenten, provincies, het Rijksvastgoeden Ontwikkelbedrijf, NS en ProRail beschikken over duizenden hectaren grond waar geen directe bestemming voor is. Veel van deze gronden zijn duur ingekocht en leveren door de huidige economische crisis nauwelijks inkomsten op en vormen daarnaast voor de eigenaren een kostenpost omdat ze beheerd en onderhouden moeten worden. Ook vormen deze gronden potentiële risicobronnen voor de eigenaar door bijvoorbeeld het illegaal dumpen van afval. Deze gronden hebben vaak een niet passende of laagwaardige bestemming en dragen de classificatie “koud” of “lauw” danwel niet juridische bouwrijpe gronden. Toch vertegenwoordigen deze gronden vaak een (latente) waarde door bijvoorbeeld de binnenstedelijke ligging. Te denken valt aan voormalige spoorwegemplacementen die dicht tegen danwel in het stationsgebied gelegen zijn. Voor “koude” en “lauwe” gronden is in de huidige markt nauwelijks belangstelling en partijen zijn al helemaal niet bereid om te betalen voor de potentiële meerwaarde op “koude” en “lauwe” gronden. Dit ondanks de mogelijke toekomstige (ontwikkelings) mogelijkheden van deze gronden. Daarnaast zijn financiers nauwelijks bereid om deze gronden te financieren en zeker niet een onzekere toekomstige meerwaarde als gevolg van optimalisatie van de exploitatie danwel ontwikkeling van deze “koude” en “lauwe” gronden. In deze master thesis stond de vraag centraal op welke wijze een grondeigenaar meerwaarde kan realiseren op haar "koude" en lauwe" gronden. Van belang hierbij is dat grondbezitters het ideale moment van verkoop kunnen bepalen voor haar "koude" en "lauwe" gronden in termen van winstoptimalisatie en verkoopbaarheid, risicobeheersing en tijd. Het onderzoek naar het antwoord op de centrale vraag heeft allereerst plaatsgevonden door middel van theoretisch onderzoek. Op basis van dit theoretisch onderzoek is een conceptueel model geformuleerd. Het conceptueel model vormde de basis voor het verdere empirisch onderzoek waarbij werd onderzocht hoe waarde-creatie kan plaatsvinden op “koude” en “lauwe” gronden. Het empirisch onderzoek heeft plaatsgevonden door middel van een deskundigen-onderzoek waarbij 13vastgoedprofessionals middels een kwalitatief onderzoek, uitgebreid zijn ondervraagd. Naar aanleiding van het empirisch onderzoek is een stappenplan opgesteld op basis waarvan modelmatig meerwaarde kan worden gerealiseerd. Dit stappenplan is vervolgens getoetst op een praktijkvoorbeeld. Op de vastgoedmarkt zijn nog steeds kopers te vinden. De toplocaties zijn onverminderd populair. Locatie, locatie, locatie is ook in de huidige economische crisis nog steeds van toepassing. Kopers zijn ingegeven door het vele aanbod en dus de alternatieve aanwendingen – gekoppeld aan de beperkte mogelijkheden tot financiering -, niet bereid om grote risico’s te nemen. Dit heeft met name ingrijpende gevolgen voor de verkoop van “koude” en “lauwe” gronden. Om waarde toe te kunnen voegen is eerste vereiste dat een grondeigenaar een realistische visie op een locatie heeft en die ook aan een beoogd koper kan overbrengen met daarbij een duiding van de kansen en bedreigingen. Voor een locatie moet middels een visie-document inzichtelijk worden gemaakt: a) wat is het huidige functiegebruik en daarmee de waarde?; b) zijn er alternatieve aanwendingen denkbaar en zo ja, wat is het juiste moment voor verkoop in relatie tot opbrengsten, kosten, risico’s en tijd?; c) kan op basis van de alternatieve aanwendingen het huidige rendement worden verhoogd en zo ja tegen welke kosten, risico’s en tijd (optimaliseren beleggingswaarde)?; d) zijn er meerdere vastgoedprogramma’s mogelijk en kunnen deze worden vertaald naar ontwikkelscenario’s in de beleggings- dan wel ontwikkelingssfeer waarbij de parameters opbrengsten, kosten, risico’s en tijd belangrijk zijn (realiseren ontwikkelwaarde)?; e) het optimale beleggingsscenario en optimale ontwikkelingsscenario zullen vervolgens tegen elkaar moeten worden afgewogen en worden beoordeeld op opbrengsten, kosten, risico’s en tijd en zal een voorkeursscenario moeten worden gekozen; 3
Naast een visie op de ontwikkelingsopgave is het van belang dat aan beoogd koper ook een planologisch kader wordt geboden. Het verkrijgen van de gewenste bestemming is de belangrijkste weg naar waarde-creatie. Van groot belang is dat de gewenste bestemming in overeenstemming is met de wensen vanuit de markt. Een bestemmingsplan zal gezien de doorlooptijden van ontwikkelingen flexibel moeten zijn. Bij voorkeur worden enkel de bebouwingscontouren vastgelegd met dubbele bestemming. Een gemeentelijk wijzigings-bevoegdheid voorkomt dat bij planwijzigingen het gehele planologische traject opnieuw moet worden doorlopen. Het ideale moment van verkoop door grondebezitters (nb. geen ontwikkelaars!) van niet juridisch bouwrijpe gronden met geen of laag rendement (“ondergewaardeerd” vastgoed danwel “koude” of” lauwe” gronden) in termen van winstoptimalisatie en verkoopbaarheid, risicobeheersing en tijd is gelegen op het moment dat een locatie juridisch bouwrijp is gemaakt en gereed is voor toekomstige invulling. Hierdoor is immers het grootste risico, namelijk dat de locatie conform planning kan worden ingevuld, weggenomen. Het verkrijgen van een onherroepelijk bestemmingsplan is dan ook voorwaarde om als grondeigenaar mee te profiteren van de toekomstige potentiële meerwaarde op een locatie. Partijen zijn immers in de huidige markt, zo lang niet alle lichten voor het bouwen op groen staan, niet bereid te betalen voor mogelijke toekomstige maar een onzekere waardevermeerdering. De financierbaarheid van mogelijke meerwaarde op “koude” en “lauwe” is nagenoeg nihil. Als grondeigenaar zul je kopers alternatieven moeten kunnen bieden voor de financiering om het koperspotentieel te vergroten. Uitgifte in erfpacht is een dergelijk alternatief waarbij door de koper het recht kan worden bedongen dat na een aantal jaren het blote eigendom wordt verworven. Gronden met lopende huurinkomsten/ exploitatie zijn kansrijker om verkocht te worden omdat een koper door middel van de huurinkomsten wordt gecompenseerd voor de kosten, waaronder bijvoorbeeld de rentelasten. Zorg dus voor tijdelijke exploitatie van gronden en maak de mogelijkheden van een locatie goed duidelijk aan kandidaat-kopers. Voorwaarde is wel dat de exploitatie is afgestemd op de eventuele toekomstige ontwikkeling van de locatie.
4
1 1.1
Inleiding Aanleiding
Nederlandse Gemeenten hebben in 2011 voor in totaal 2 miljard genomen aan verlies op hun grondexploitaties en grondposities (Property.NL, 30 oktober 2012). Nederlandse gemeenten hebben 10.000 ha grond met een waarde van 1,1 miljard euro in bezit waarvoor geen bestemming kan worden gevonden (Gemeente.NU, 12 september 2012). De laatste twee decennia kochten niet professionele (vastgoed) partijen als gemeenten, provincies en waterschappen tienduizenden hectaren aan gronden. Door de economische crisis alsmede een veranderde vraag, zijn deze gronden in plaats van potentiële inkomstenbronnen in de regel tot kostenposten voor gemeenten verworden. Dit scenario is niet alleen van toepassing op gemeenten maar ook op andere overheidsinstellingen als waterschappen, provincies, het Rijksvastgoed- en Ontwikkelbedrijf en ProRail. Al deze instellingen hebben duizenden hectares grond waar geen passende bestemming voor is. Deze gronden kosten nu geld (beheer) in plaats dat deze gronden geld opleveren. Zie hier het dilemma voor deze partijen alsmede de actualiteitswaarde van dit onderwerp. Voor deze gronden is (nog) geen passende bestemming gevonden terwijl vaak sprake is van een latente waarde.
Figuur 1, overschot aan grond bij gemeenten (ROM, 2012, p.8)
Elsevier Stokmans en Haverkamp hanteren in hun onderzoek uit 2011 naar de meest geëigende taxatiemethode voor onbebouwd vastgoed vier verschillende grondfasen (Elsevier Stokmans, 2011, p.12). De volgende grondfasen worden in hun onderzoek onderscheiden: “koud”, “lauw”, “warm” en “bouwgrondfase”. Deze laatste fase wordt voor de leesbaarheid vervangen door de classificatie “heet”. “Koude” grond staat voor niet bouwrijpe grond met een laagwaardige bestemming danwel niet uit te oefenen bestemming omdat de betreffende functie is vervallen. Een visie op deze grond vanuit de eigenaar ontbreekt. “Lauwe” grond betreft eveneens niet bouwrijpe grond met een laagwaardige bestemming danwel niet uit te oefenen bestemming omdat de betreffende functie is vervallen. Bij “lauwe” grond heeft de grondeigenaar anders dan bij “koude” grond wel een visie op de grond. “Warme” grond is niet bouwrijpe grond met de mogelijkheden om de gewenste functies te realiseren (passend en onherroepelijk bestemmingsplan aanwezig). “Hete” grond is wel bouwrijp gemaakte grond met de 5
mogelijkheden om de gewenste functies te realiseren (passend en onherroepelijk bestemmingsplan aanwezig). In bijlage 1 van deze master thesis is een begrippenkader opgenomen. Wanneer grondeigenaren niet wensen over te gaan tot vervreemding van hun gronden, is het leitmotief voor het hebben van gronden in de regel ofwel eigen gebruik, uitgifte van deze gronden waardoor een rendement wordt verkregen (direct rendement), waardegroei op termijn (indirect rendement) danwel een combinatie van deze motieven. Grondeigenaren welke wel wensen te verkopen, zullen in de regel streven naar een marktconforme onderhandse verkoopwaarde al dan niet in verhuurde staat. Bij verkoop in verhuurde staat wordt gesproken over de beleggingswaarde of investeringswaarde (Ten Have, 2002). Beleggingswaarde is de subjectieve waarde die de huidige eigenaar of (potentiële) toekomstige eigenaar (koper) zelf aan het vastgoed toekent op basis van een interne rendementseis (Vlek, 2009). Het gaat hier feitelijk om een intern waardebegrip. Commerciële grondeigenaren die hun gronden willen verkopen, zullen trachten ofwel de beleggingswaarde te maximaliseren, danwel indien de grond niet verhuurd is, de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik te maximaliseren door ontwikkelwaarde toe te voegen. In beide gevallen zal moeten worden bekeken of de hoogste waarde wordt vertegenwoordigd door de beleggingswaarde danwel de ontwikkelwaarde. Aan gronden vrij van huur en gebruik hangt vaak de classificatie “koud” of “lauw”. Het bezit van deze gronden kost nu vaak geld (beheer) omdat er geen inkomsten worden gegenereerd en minimaal het wettelijk verplichte onderhoud zal moeten worden uitgevoerd (Grondzaken in de Praktijk, 2012, p.19). Daarnaast vormen deze gronden vaak een risicobron doordat er bijvoorbeeld risico bestaat voor illegale dumping waarvoor de grondeigenaar verantwoordelijk is wanneer de veroorzaker niet bekend is. Zeker is dat deze gronden nu niet voldoen aan de interne rendementseis. Het toekomstig gebruik is (nog) onzeker. Transformatie van deze gronden gaat vaak gepaard met onzekerheden en dus risico’s. In de huidige markt zijn partijen nauwelijks bereid om te betalen voor “koude” of “lauwe” grond en de onzekere toekomstige waardevermeerdering naar een bouwrijpe kavel. Bijkomend probleem is dat, mochten partijen al bereid zijn om te betalen voor de mogelijke waardevermeerdering van “koude” of “lauwe” grond, financiers niet bereid zijn om deze onzekere toekomstige waardevermeerdering te financieren. Een voorbeeld van een dergelijke grondeigenaar is mijn werkgever, NS Stations. Het Grondbedrijf van NS Stations is eigenaar van circa 1000 ha “koude” en “lauwe” grond. Deze gronden zijn veelal gelegen buiten de stationsgebieden en behoren niet tot de core-business van NS Stations. In bijlage 2 is de focus van NS Stations nader omschreven. Veel van deze gronden hebben de bestemming spoorwegdoeleinden. Aannemelijk is dat deze gronden niet meer gebruikt gaan worden binnen deze bestemming. We spreken hier dus met recht over “koude” of “lauwe” grond. Op sommige gronden rust er wel een andere bestemming dan spoorwegdoeleinden maar worden deze gronden (nog) niet maximaal geëxploiteerd omdat er onvoldoende focus op heeft gelegen. Toch heeft een substantieel deel van deze 1000 ha een forse potentie omdat deze gronden, weliswaar vaak gelegen zijn buiten de directe stationsgebieden, maar wel vaak liggen binnen het verstedelijkte gebied van de betreffende stad. Er zijn dus mogelijkheden om van “koude” grond, “lauwe” respectievelijk “warme” en uiteindelijk “hete” grond te realiseren. Voor een eigenaar die gronden wenst te verkopen, is van groot belang dat aan “koude” en “lauwe” gronden waarde kan worden toegevoegd. Op deze wijze wordt de verkoopprijs maximaal (naar boven) beïnvloed en kan tot een (financieel) succesvolle verkoop worden overgegaan. Rondom het toevoegen van waarde aan “koude” en “lauwe” grond zal dan ook in de volgende paragraaf de centrale vraag worden geformuleerd.
1.2
Centrale vraag en doelstelling
Zoals in de vorige paragraaf al aangegeven, zal in deze master thesis nader worden ingegaan op de vraag hoe waarde kan worden toegevoegd aan gronden zonder als grondeigenaar zelf het gehele ontwikkelingstraject ter hand te nemen. Het gehele ontwikkelingstraject behoort immers tot de corebusiness van een ontwikkelaar en niet tot de core-business van een grondeigenaar. Voor een grondeigenaar die voornemens is om te verkopen is het wenselijk om grote ontwikkel- risico’s te vermijden maar wel mee te delen in toekomstige waardevermeerdering van de gronden. Waardecreatie in deze is het magische woord. 6
Naast mijn werkgever NS Stations hebben ook overheidsinstellingen groot belang bij waardevermeerdering van te verkopen gronden. Ook deze partijen zijn vaak bezig met het reorganiseren van hun bezit en bekijken eveneens kritisch wat van hun onroerend goed tot de corebusiness behoort danwel dat verkoop kan bijdragen om bepaalde doelen binnen hun core-business te realiseren. Steeds meer gemeenten kunnen hun financiën niet meer rond krijgen. Verkoop draagt bij tot het verminderen van de jaarlijkse exploitatiekosten, waaronder het wettelijk verplichte slootonderhoud (Grondzaken in de Praktijk, 2012, p.19). Eén van de oorzaken van de slechte financiële posities van gemeenten, zijn de grote verliezen op de aankoop van grote hoeveelheden grond waarvan gemeenten weer zo snel mogelijk afscheid moeten nemen (Van Nijendaal, 2012). Deze master thesis handelt dus niet om onroerend goed met een marktconform rendement. Dit onroerend goed vertegenwoordigt een beleggingswaarde waardoor verkoop niet onmogelijk is hoewel het verkrijgen van financiering voor kopers in de huidige economische tijd moeilijk is. In deze master thesis handelt het om onroerend goed waarvan het rendement laag is, althans niet voldoet aan de ondernemingsdoelstellingen, danwel onroerend goed zonder direct rendement omdat bijvoorbeeld de huidige bestemming laagwaardig is danwel niet voldoet aan de gewenste invulling of niet meer van toepassing is (de in deze master thesis genoemde termen voor deze gronden zijn niet juridisch bouwrijp onroerend goed, ondergewaardeerd vastgoed ofwel “koude” en “lauwe” gronden). Een voorbeeld van een bestemming welke niet meer van toepassing is, is spoorwegdoeleinden op gronden welke hier niet meer voor gebruikt worden. Deze bestemming rust op veel van de gronden van NS Stations. Een voorbeeld van een laagwaardige bestemming is groen of landbouw. Van groot belang bij verkoop van “koude” en “lauwe” gronden is om het ideale moment van verkoop te bepalen. Het moment van verkoop moet liggen tussen het moment van nu (huidige situatie, met geen of een laag rendement c.q. nog volledig juridisch bouwrijp te maken) en het moment van exploitatie van het eindproduct (gebruik door de eindgebruiker). Het gaat hierbij dan ook hoe een grondeigenaar meerwaarde kan realiseren op haar “koude” en “lauwe” gronden. De centrale vraag van deze master thesis luidt dan ook: op welke wijze kan een grondeigenaar meerwaarde realiseren op haar “koude” en “lauwe” gronden? Van belang hierbij is dat grondbezitters het ideale moment van verkoop voor haar “ondergewaardeerd vastgoed” (“koude” en “lauwe” gronden) kunnen bepalen in termen van winstoptimalisatie en verkoopbaarheid, risicobeheersing en tijd. Door beantwoording van de centrale vraag zal de volgende doelstelling moeten worden bereikt: het doen van aanbevelingen aan eigenaren van “koude” en “lauwe” gronden in het streven om hier waarde aan toe te voegen. In de volgende paragraaf zal nader worden ingegaan op de te hanteren onderzoeksmethode welke moet leiden tot beantwoording van de centrale vraag.
1.3
Onderzoeksmethode
In de vorige paragraaf is de centrale vraag alsmede de doelstelling van deze master thesis aan de orde geweest. In deze paragraaf zal nader worden ingegaan op de te hanteren onderzoeksmethode welke zal moeten leiden tot beantwoording van de centrale vraag. Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden zal een verkennend onderzoek worden uitgevoerd naar het creëren van de optimale waarde voor “koude” en “lauwe” grond, Allereerst zullen in hoofdstuk 2 de volgende deelvragen worden onderzocht door middel van theoretisch onderzoek (informerend): a) taxatieleer: hoe wordt een marktconforme onderhandse verkoopwaarde bepaald van nog te optimaliseren ondergewaardeerd vastgoed (“koude” en “lauwe” gronden)? In deze is met name interessant hoe mogelijk in de toekomst te creëren meerwaarde kan worden gewaardeerd. De huidige waarde zal dus moeten worden opgewaardeerd naar een waarde plus. Deze waarde plus bestaat uit de verkoopwaarde – de voorinvesteringen. Dit leidt tot het volgende schema.
7
Huidige beleggingswaaarde of ontwikkelwaarde
Realisereren beleggingswaarde plus of ontwikkelwaarde plus
Resultaat = verkoopwaarde minus investeringen
Figuur 2: creëren meerwaarde. b) welke juridische stappen moeten worden ondernomen om “koude” en “lauwe” gronden van niet juridisch bouwrijp naar juridisch bouwrijp, inclusief de Grondexploitatiewet (GREX), te transformeren?; c) hoe ziet de aanbod- en vraagzijde van de vastgoedmarkt er uit? Wat voor soort markt is de vastgoedmarkt? Kan er gewerkt worden met “vaste” Product Marktcombinaties (PMC’s)?; d) welke risico’s zijn er tijdens het proces van het totale planologische traject inclusief vergunningverlening (theorie risicoleer)?; e) welke risico’s zijn er tijdens de bouwfase van het ontwikkelingsproces (start bouw) tot verkoop. Inzicht in de onder d en e genoemde risico’s zijn naast de invloed op de verkoopbaarheid, ook van belang voor de risico-afslag bij het bepalen van de verschillende waardes; Het theoretisch onderzoek dient als basis voor het op te stellen conceptueel model. Door middel van een conceptueel model wordt de onderzochte theorie geconceptualiseerd. Het conceptueel model vormt vervolgens weer de basis voor de empirische analyse welke zal plaatsvinden om empirisch te onderzoeken hoe meerwaarde op “koude” en “lauwe” gronden kan worden gerealiseerd. Het empirisch onderzoek zal plaatsvinden door middel van het uitvoeren van een deskundigenonderzoek. Er zullen interviews worden gehouden met taxateurs, beleggers, ontwikkelaars, financiers en andere vastgoeddeskundigen. Het deskundigenonderzoek zal moeten leiden tot een concreet stappenplan om de mogelijkheden te onderzoeken om tot waardevermeerdering te komen op ondergewaardeerd vastgoed (“koude” en “lauwe” grond). Op basis van het stappenplan zal het mogelijk moeten worden modelmatig te onderzoeken of meerwaarde te creëren is op “koude” en “lauwe” grond. Het stappenplan zal vervolgens ter illustratie worden gebruikt om een locatie nader te onderzoeken (evaluatie, diagnostisch) welke exemplarisch is voor “koude” en “lauwe” grond. Deze (toekomstige) beleggings- of ontwikkelingslocatie zal nader worden beschreven. Vervolgens zal de locatie worden beoordeeld op basis van de huidige waarde (“as-is”) en de te realiseren waarde. De casus zal ook worden voorgelegd aan de geraadpleegde deskundigen. Er zal worden gekeken naar de mogelijkheden tot exploitatie van de betreffende locatie en de hieruit volgende beleggingswaarde. Daarnaast zal worden ingezoomd op de gebieds- ontwikkelingsvisie voor de locatie.
1.4
Leeswijzer
Belangrijke onderwerpen in het kader van het realiseren van meerwaarde op “koude” en “lauwe” gronden zijn taxatieleer en risicobeheersing. Deze onderwerpen zullen in het theoretische kader in hoofdstuk 2 dan ook uitvoerig worden onderzocht en beschreven. In Hoofdstuk 3 zal vervolgens de theorie vertaald naar een conceptueel model. In hoofdstuk 4 zal vervolgens het uitgevoerde deskundigenonderzoek aan de orde komen wat moet resulteren in een stappenplan op basis waarvan het mogelijk is om modelmatig de mogelijkheden om meerwaarde op ondergewaardeerd vastgoed te creëren, te onderzoeken. In hoofdstuk 5 zal ter illustratie een concreet onderzoeksobject middels het stappenplan worden onderzocht. In hoofdstuk 6 zullen de conclusies op een rij worden gezet en zal deze master thesis worden afgesloten met een aantal aanbevelingen aan grondeigenaren.
8
2 2.1
Theoretisch kader Inleiding
In deze master thesis zijn we op zoek naar het antwoord op de vraag op welke wijze een grondeigenaar bij verkoop meerwaarde kan creëren op haar “koude” en “lauwe” gronden. In dit kader moeten de in paragraaf 1.3 geformuleerde deelvragen worden beantwoord. Als eerste is kennis over de waardebepaling (taxatieleer) van gronden van belang. Om meerwaarde te kunnen realiseren is immers inzicht nodig, in welke factoren de waarde van “koude” en “lauwe” gronden bepalen en hoe deze factoren worden gewaardeerd. Daarnaast is kennis noodzakelijk over hoe deze factoren kunnen worden beïnvloed om de waarde van het vastgoed te verhogen. Met deze kennis kan immers actief door de grondeigenaar op meerwaarde worden gestuurd. Doel is om de huidige waarde van “koude” en “lauwe” gronden op te waarderen naar een waarde plus. Deze waarde plus bestaat uit de gewijzigde verkoopwaarde minus de voorinvesteringen. In paragraaf 2.2 zal nader worden ingegaan op een aantal van belang zijnde begrippen bij taxatieleer. Daarnaast zal worden onderzocht hoe de waarde van vastgoed wordt gemeten, wat de bepalende parameters voor de waarde van vastgoed zijn en wat de valuedrivers voor waarde-creatie zijn. In dit kader zal achtereenvolgens worden ingegaan op de voor de waarde van het vastgoed bepalende macro economische factoren, locatie-factoren alsmede interne invloedsfactoren. Deze factoren gezamenlijk vormen de marktwaarde van het vastgoed. In paragraaf 2.3 zal vervolgens nader worden ingegaan op de begrippen beleggingswaarde en ontwikkelingswaarde alsmede de verschillende methodieken om de waarde van vastgoed vast te stellen. In paragrafen 2.4 en 2.5 zullen de juridische risico’s bij gebieds- of projectontwikkelingen nader in kaart worden gebracht. Risico’s zullen door een koper ten laste van de waarde worden gebracht. Voor een verkoper is het dan ook van groot belang om deze risico’s te elimineren/ reduceren. In paragraaf 2.6 zal de vastgoedmarkt nader worden beschouwd. In paragraaf 2.7 zal hoofdstuk 2 worden afgesloten met de conclusie waarbij de antwoorden op de in paragraaf 1.3 geformuleerde deelvragen zullen worden samengevat. Het vaststellen van een waarde geeft overigens nog geen garantie voor verkoop. Dit statement is zeker van toepassing op de verkoop van “koude” en “lauwe” grond waarbij een eigenaar mee wil profiteren met de mogelijke meerwaarde. Bij de aankoop van “koude” en “lauwe” gronden krijgt een koper immers te maken met veel onzekerheden. Zeker in de huidige neerwaartse markt zijn partijen nauwelijks bereid om te betalen voor mogelijke toekomstige maar onzekere waardevermeerdering. Zoals reeds in de inleiding is gememoreerd, is een bijkomend probleem dat mochten partijen al bereid zijn om te betalen voor mogelijke toekomstige waardevermeerdering, financiële instellingen niet of nauwelijks bereid zijn om deze onzekere toekomstige waardevermeerdering te financieren. De zogenaamde meerwaarde zal daarom uit eigen middelen moeten worden gefinancierd. Een andere optie voor grondeigenaren is om “koude” en “lauwe” grond als een goede wijn te laten rijpen en later te cashen. Schrijver Lev Tolstoj uit de voormalige Sovjet-Unie schreef ooit: ‘de machtigste wapens ter wereld zijn tijd en geduld’. Hoewel Tolstoi bij het schrijven van deze stelling niet zijn focus had op de grondmarkt in Nederland, kan deze stelling van toepassing zijn op de verkoop van “koude” en “lauwe” gronden. Soms doen kansen zich onverwachts voor, soms is er sprake van afwachten op dergelijke kansen maar door invloed te pakken kunnen/ moeten kansen worden afgedwongen. Het hebben van grond betekent immers macht. Geld en geduld zorgen voor de rest.
2.2
Taxatieleer, algemeen
Om meerwaarde te kunnen meten, is uiteraard kennis nodig over de huidige waarde van het te verkopen vastgoed. Er zal derhalve inzicht moeten zijn, over hoe waarde van vastgoed wordt gemeten c.q. waardebepaling van vastgoed tot stand komt. Met andere woorden wat zijn de bepalende paramaters voor de waarde van vastgoed? Wat zijn de value drivers waardoor meerwaarde kan worden gecreëerd? Bij vastgoed wordt voor de prijsvorming in de regel gebruik gemaakt van een waardering door een daartoe gecertificeerde taxateur. Taxateurs hebben bij de prijsvorming een belangrijke rol omdat de vastgoedmarkt ondoorzichtig en weinig transparant is. Hierdoor is de vastgoedmarkt slecht controleerbaar. Een taxatie kan worden uitgevoerd in opdracht van zowel de verkoper als koper. Taxaties kunnen behoorlijk van elkaar verschillen. De verschillen zullen groter worden naarmate het te waarderen onroerend goed complexer wordt. Het woord complex is zeker van toepassing op “koude” en “lauwe” gronden omdat het best mogelijke (toekomstige) gebruik van deze gronden door taxateurs anders kan worden ingeschat. 9
De Raad van de Vastgoed Informatie (RAVI) heeft in 1990 gemeld: ‘gegeven de verschillende waarderingen die een groot aantal taxateurs aan een object zullen geven kan bezwaarlijk over “de” waarde van een object worden gesproken’. Wel zijn er bedragen waartussen de waarde met een zekere mate van waarschijnlijkheid zal liggen.’ Voor het onderhavige onderzoek is van belang dat naarmate de courantheid van vastgoed afneemt, de bandbreedte van de verschillende taxatieuitkomsten voor een object zullen toenemen. Courantheid kan worden gemeten naar zowel de vraag als aanbodzijde. Groot probleem bij 1 taxatie is dat niet bekend is waar binnen de bandbreedte, de uitgevoerde taxatie zich bevindt. Er is immers geen gemiddelde bekend. Dit is tevens het probleem om een taxatie te hanteren als vaststaand feit. In het woord waarde-creatie zitten de woorden waarde en creatie. Het woord waarde is nader omschreven in de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en wel in artikel 17. Waarde is hier verbonden aan de waarde welke kan worden verkregen op de vastgoedmarkt. Vervangingswaarde wordt gehanteerd als de waarde hoger is dan de waarde op de vrije markt. Grondlegger van het huidige denken over taxatieleer is de heer Georges Ten Have. De boeken van Ten Have, Taxatieleer Vastgoed 1 (Have, 2002) en Taxatieleer Vastgoed 2 (Have, 2003) zijn voor de taxateurs doorgaans leidraad voor de taxaties. Een beschouwing uit deze boekwerken mag dan ook niet in het theoretische gedeelte over taxatieleer ontbreken. In Taxatieleer Vastgoed 1 spreekt Ten Have bij een taxatie van vastgoed over een marktwaarde. Het begrip marktwaarde wordt gedefinieerd als het verwachte bedrag dat op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor vastgoed tussen een willige koper en een willige verkoper die op een gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen. De onderhandse verkoopwaarde al dan niet in verhuurde staat is een afgeleide van deze marktwaarde. In de huidige markt is voor de verkoopbaarheid van belang c.q. beperkend dat de bestedingsruimte van potentiële kopers wordt beperkt door de minimale mogelijkheden c.q. onmogelijkheden tot financiering van vastgoed. Daarnaast is voor de vastgoedmarkt, de overheid van groot belang in verband met het ruimtelijk ordeningsproces, de fiscale wetgeving en de gevolgen hiervan voor transacties alsmede de mogelijkheden tot subsidieverlening. Verder zijn voor verkoop de volgende begrippen van belang: ‘meest geschikte wijze’, ‘na de beste voorbereiding’. Taxatieleer Vastgoed 1 zegt hierover dat het vastgoed op een zodanige wijze op de markt moet worden aangeboden dat de hoogste, redelijkerwijs te verwachten prijs zal worden verkregen. Met betrekking tot de verkooptermijn wordt hierbij opgemerkt dat de lengte van de verkooptermijn kan variëren met de marktomstandigheden, maar voldoende moet zijn om het vastgoed onder de aandacht te brengen van een adequaat aantal potentiële kopers. Om de marktwaarde te kunnen ramen zal een taxateur volgens Taxatieleer Vastgoed 1 eerst een inschatting moeten maken met betrekking tot het meest waarschijnlijke gebruik (‘highest and best use’). Voorzichtig zou hieruit de conclusie kunnen worden getrokken dat zogenaamde “koude” en “lauwe” gronden al optimaal worden gewaardeerd omdat immers wordt gekeken naar de optimale aanwending van vastgoed. Taxatieleer Vastgoed 1 noemt verder een taxatie een intelligente gissing om de juiste en realistische waarde van een onroerende zaak te verkrijgen. Volgens het boek Valuation: Principles into pratice moet een taxatie van de potentiële waarde plaatsvinden om het voordeel van een ontwikkelaar te voorspellen voordat een locatie door deze ontwikkelaar wordt verworven (Hayward, 2008). Volgens Hayward kan de waardering van gronden met ontwikkelpotentie plaatsvinden op twee wijzen. De eerste wijze is de comparatieve methode waarbij de kanttekening wordt gemaakt dat dit lastig is omdat er geen vergelijkbare locaties voor handen zijn. De tweede wijze is de residuele methode. In het boek Real Estate Valuation wordt gesproken over het hoogste en beste gebruik van niet gebruikte gronden (Lusht, 2001). In Taxatieleer Vastgoed 1 wordt erkend dat taxeren geen exacte wetenschap is. Dit wordt verklaard doordat de markt voor vastgoed complex is en er daardoor verschillen kunnen ontstaan tussen taxaties. De specifieke kenmerken van de vastgoedmarkt maken het moeilijk voor een taxateur. Verderop in deze paragraaf wordt op de marktvorm teruggekomen. Ten Have geeft in Taxatieleer Vastgoed 1 aan dat het in het vrije economische verkeer niet past om vanuit allerlei wetmatigheden te denken en te handelen maar dat het noodzaak is om algemene afspraken te maken om te grote diversiteit in de taxaties op deze wijze te voorkomen. In bijlage 3 zijn de principes nader omschreven welke bij taxaties moeten worden gehanteerd. Een belangrijk principe voor een taxatie is dat moeten worden uitgegaan van optimale aanwending van het vastgoed waarbij wordt opgemerkt dat het bestemmingsplan een 10
gebruiks-beperkende factor kan zijn. Optimale aanwending betekent in dit kader de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke (bouwaard, grondsoort), economische (vraag en aanbod), sociale (maatschappelijke acceptatie) en juridische (bestemming) kwaliteiten mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Een ander belangrijk principe bij taxeren is dat er sprake is van een markt met vraag en aanbod en het vastgoed de volgende kenmerken bezit: nuttigheid en schaarste. Ontbreken deze elementen dan komt er geen prijs tot stand en bestaat er geen waarde. In Taxatieleer Vastgoed 1 wordt verder gesteld dat bij het vaststellen van de marktwaarde, externe en algemene invloedsfactoren (te splitsen in macro economische en locatie-factoren) alsmede interne invloedsfactoren een bepalende rol voor de waarde spelen. Op macro economische factoren hebben private partijen in beginsel geen directe invloed. Het gaat hierbij om invloedsfactoren welke een indirecte invloed op de waarde uitoefenen en daardoor niet te beïnvloeden zijn door individuele eigenaren van onroerend goed maar wel fors effect hebben op de waarde van het onroerend goed alsmede de waardeontwikkeling er van. Bij macro economische factoren moet worden gedacht aan bijvoorbeeld wijziging van het nationaal inkomen, ontwikkeling van de hypotheekrente, het economische verwachtingspatroon alsmede kredietverleningsfaciliteiten van financiële instellingen. Het is voor een taxateur noodzakelijk om kennis van macro economie te hebben omdat een taxateur macro economie moet kunnen herkennen en kunnen plaatsen almede nodig heeft om vanuit historische gegevens een waardeoordeel naar het toekomst perspectief te kunnen maken. In bijlage 4 zijn de macro economische factoren welke indirecte invloed hebben op zowel de waarde alswel de waardeontwikkeling van het onroerend goed nader omschreven. In Taxatieleer Vastgoed 1 wordt aangegeven dat gelijk aan macro economische factoren, private partijen in beginsel geen invloed kunnen uitoefenen op de locatie-factoren. Belangrijke locatie-factoren zijn bijvoorbeeld de lokale economische ontwikkeling en de bevolkingsmutatiegraad. Met betrekking tot de locatie-factoren spelen ontwikkelingen op regionaal, plaatselijk en wijk niveau (locatie, locatie, locatie) een belangrijke rol in de waardebepaling. Gelijk aan de macro economische factoren is het van belang om kennis te hebben van de locatie-factoren omdat deze informatie benodigd is voor een correcte waardering. Even als de macro-economische factoren staan de locatie-factoren nader omschreven in bijlage 4. Met betrekking tot de interne invloedsfactoren van het vastgoed zoals de fysieke factoren (waaronder maar niet beperkt tot: infrastructuur, bodem, gebouw, directe omgeving), economische factoren op het vastgoed (waaronder het aanwezig zijn van een vragersmarkt) en juridische kwaliteit van het vastgoed (zowel publiek- als privaatrechtelijk) is voor de waardering van belang dat zowel het actuele als het alternatieve gebruik haalbaar moet zijn. Als grondeigenaar is hier dus wel direct of indirect invloed op uit te oefenen. De macro-economische factoren, de locatie-factoren alsmede de interne invloedsfactoren zijn dus allen van belang bij de waardering van het onroerend-goed en zijn dus verdisconteerd in de verkoopwaarde. Waarde-creatie wordt derhalve door deze factoren bepaald en er moet dus worden bestudeerd hoe de interne invloedsfactoren door de individuele eigenaren kunnen worden beïnvloed. Invloed op macroeconomische en locatie-factoren is voor individuele eigenaren niet direct mogelijk. Toch komen deze factoren aan de orde in het deskundigenonderzoek omdat macro-economische voorwaarden wel randvoorwaardelijk van belang zijn en dus moet worden bekeken hoe deze indirect kunnen worden benut danwel dat hierop kan worden geanticipeerd zoals in de huidige economische crisis. Onder andere moet worden gedacht aan de financieringsmogelijkheden. Wellicht zijn er ook alternatieven mogelijk voor kopers anders dan de traditionele financiering via reguliere financieringsinstellingen waar een verkoper een rol kan spelen en dus invloed kan nemen.
2.3
Taxatieleer, beleggingswaarde versus ontwikkelingswaarde
In de vorige paragraaf zijn de bepalende factoren voor de waardering van het onroerend-goed nader onderzocht. In deze paragraaf zal nader ingegaan worden op een aantal van belang zijnde waardes voor “koude” en “lauwe” grond. De eerste stap om tot waarde-creatie te komen bij “koude” en “lauwe” grond, is tweeledig. Enerzijds zal de huidige beleggingswaarde van de te verkopen gronden moeten worden gewaardeerd. Hoeveel directe inkomsten komen er uit de te verkopen gronden, zijn deze inkomsten zonder programma- of 11
functiewijziging te optimaliseren en hoeveel bedraagt de geoptimaliseerde beleggingswaarde? In de volgende figuur wordt dit schematisch verwoordt.
Beleggingswaarde huidige situatie
Mogelijkheden om beleggingswaarde te optimaliseren
Geoptimaliseerde beleggingswaarde
Figuur 3: realiseren beleggingswaarde Naast de beleggingswaarde zal de ontwikkelwaarde van de te verkopen “koude” en “lauwe” gronden moeten worden gewaardeerd, dat wil zeggen bij functiewijziging van de gronden. Welke waarde is te behalen bij ontwikkeling van deze gronden? Het onderzoek naar de ontwikkelwaarde start bij het formuleren van de doelstellingen en moet resulteren in één of meer plannen. Deze plannen moeten worden vertaald naar de potentiële ontwikkelwaarde. Als het totale ontwikkeltraject wordt doorlopen, volgt na vaststelling van de doelstellingen en plannen, de verdere uitwerking van de plannen. Vervolgens kan het planologische traject worden opgestart en aansluitend de benodigde vergunningen worden aangevraagd (Wolting, 2011). Vervolgens kan de locatie door de eigenaar bouwrijp worden gemaakt (grondexploitatie). Dit kan gebeuren door de verkopende of kopende partij, al gelang de tussen deze partijen gemaakt afspraken. Aansluitend kan de feitelijke bouw starten. Daarna zal het vastgoed moeten worden beheerd en in gebruik worden genomen door de eindgebruikers. De verkoper van “koude” en “lauwe” gronden heeft als doelstelling om waarde te creëren ten opzichte van de “huidige” situatie. Leveren de activiteiten geen waarde op, dan heeft het voor de verkoper geen nut om deze acties uit te zetten. Bij projectontwikkeling is de ontwikkelaar aan zet. De ontwikkelaar heeft eveneens als doel om waarde te creëren. Belangrijk onderdeel van deze waarde-creatie door de ontwikkelaar, is het vinden van eindgebruikers voor het te realiseren vastgoed zodat verkoop aan een belegger wordt vergemakkelijkt danwel überhaupt mogelijk wordt. De eindgebruikers huren omdat ze genot willen hebben van het gehuurde. De belegger neemt vervolgens de ontwikkeling in portefeuille en heeft als doel om rendement op de investering te behalen. Dit leidt tot de volgende schematische weergave:
Vormen doelstellingen
Planvorming
Uitwerking plannen
Bestemmingsplan en verkrijgen alle benodigde vergunningen en ontheffingen
Uitgifte bouwrijpe kavels door grondeigenaar
Bouwfase
Exploitatie en beheer door belegger
Gebruik door huurders/ eindgebruikers
Figuur 4: creëren ontwikkelwaarde Nadat kennis is verkregen over de beleggingswaarde en ontwikkelwaarde, zullen deze waardes met elkaar moeten worden vergeleken. Deze vergelijking gaat verder dan alleen het vergelijken van de financiële waardes. Ook de risico’s om deze financiële waardes te kunnen realiseren, zullen inzichtelijk moeten worden gemaakt. Bij waarde-creatie is het bij commercieel vastgoed van belang om te redeneren vanuit de eindgebruikers omdat de eindgebruikers uiteindelijk de waarde voor het te realiseren vastgoed bepalen doordat hetgeen de eindgebruikers betalen weer de waarde voor de beleggers bepaalt. Hetgeen de 12
beleggers bereid zijn te betalen heeft weer invloed op wat de ontwikkelaar kan betalen aan de eigenaar van de grond.
Waarde grondeigenaar
Waarde ontwikkelaar
Waarde belegger
Waarde eindgebruiker
Figuur 5: waarde-creatie (Bron: Vlek, 2009)
De waarde van vastgoed kan worden bepaald op basis van de volgende methodieken (Huijts, 2007): - residuele waarde (bijvoorbeeld op basis van convenant december 2001 tussen Neprom en VNG). Gezien de lange doorlooptijden is van belang om goede afspraken te maken wie het risico draagt van wijzigende koopsommen (vooraf of achteraf koopsom bepalen? Te meer omdat een grondeigenaar niet wil participeren in de volledige risico’s van een bouwer/ ontwikkelaar). Eigenschap van een residuele berekening is dat de verkopende partij de opbrengsten voor de geprognosticeerde ontwikkeling zo hoog mogelijk gewaardeerd zal willen zien en de kosten en risico’s zo laag mogelijk zal willen houden (immers des te hoger de residueel berekende verkoopwaarde). De kopende partij zal exact het tegenovergestelde willen, dat wil zeggen de opbrengsten zo laag mogelijk en de kosten en risico’s zo hoog mogelijk. Groot voordeel van de residuele methode is de mate van transparantheid die kan worden verkregen. Nadelen zijn dat ontwikkelingstrajecten een lange doorlooptijd kennen waardoor veel wijzigingen kunnen plaatsvinden tussen het moment van berekening en realisatie alsmede dat er voor residueel rekenen reeds sprake moet zijn van een gedetailleerd plan; - kostprijsbenadering (onderdeel residueel); - bereken beleggingswaarde op basis van een discounted cash flow methodiek (DCF) of afgeleide methode (bijvoorbeeld BAR of NAR methode, respectievelijk bruto aanvangsrendement en netto aanvangsrendement). Met de DCF- methode kan de tussentijdse waarde van de belegging op een bepaald tijdstip bij een gegeven rendementseis worden berekend (Bosse, Rust en Salemi, 2005). Op basis van een DCF- berekening nemen beleggers vaak de beslissing over al dan niet aankopen en vormt dus ook voor een verkoper een belangrijke uitkomst; - grondquote als percentage van de koopsom of comparatieve grondquote (min of meer resultante residuele benadering); - vergelijkende methode; - marktbenadering (kan ook via bijvoorbeeld een tender); 2 - vaste verrekenprijs per m (bijvoorbeeld bedoeld voor sociaal maatschappelijke functies); - intuïtie; Huijts geeft in zijn scriptie “Een zoektocht naar de waarheid achter ruwe bouwgrond” uit 2007 aan dat om residueel te kunnen rekenen, al concrete bouwprogramma’s voor handen moeten zijn. Bij de planvorming is dit vaak enkel indicatief voor handen. Als alternatief geeft Huijts aan de bottom-up rekenmethode waarbij uitgegaan wordt van een optelsom van de productiewaarde van de grond met een opslag wegens de vooruitzichten op een winstgevende bouwexploitatie (verwachtingswaarde). Men kan hier spreken over een plus aan optiewaarde. De onderhandse verkoopprijs, al dan niet in verhuurde staat, bij een bottom-up rekenmethode is gebaseerd op de contante waarde van alle in de toekomst te verwachten opbrengsten van de locatie vermeerderd met de gemiddelde vermogensmutatie in geval van een ander bestemming gerelateerd aan de kans daarop en de benodigde tijd.
2.4
Risicobeheersing, wetgeving
In de vorige paragraaf is uitvoerig gesproken over de begrippen geoptimaliseerde beleggingswaarde en ontwikkelwaarde. Tijdens het traject tot aan het realiseren van een geoptimaliseerde beleggingswaarde en ontwikkelwaarde heeft een grondeigenaar te maken met risico’s. In deze paragraaf zal nader worden ingegaan op deze risico’s. In Nederland is per wet geregeld dat eigenaren van gronden in beginsel gebruik kunnen maken van het zelfrealisatierecht. Omdat grond zo belangrijk is bij ontwikkelingen, stegen de grondprijzen tot de 13
economische crisis ver boven het inflatiecijfer. De koppeling van eigendom en zelfrealisatie geeft positie om zelfstandig te ontwikkelen danwel te participeren in een ontwikkeling. Dit zelfrealisatie recht is ook reden voor partijen om gronden aan te kopen. Dit is een belangrijk gegeven bij de wens om gronden te verkopen! Gemeenten hebben wel de mogelijkheid om rechten in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten uit te oefenen maar vaak ontbreekt het gemeenten aan daadkracht (tijdsdruk) en met name in de huidige economische tijd aan financiële middelen om deze rechten uit te oefenen. Gemeenten zijn dan ook vaak afhankelijk van marktpartijen en particulieren bij de gewenste invulling van de ruimtelijke ordening binnen haar gemeente. Deze master thesis handelt om waarde-creatie. In de inleiding hebben we al gesproken over gronden waar nog niet de gewenste bestemming op rust. Als voorbeeld werd mijn werkgever NS Stations genoemd. NS Stations heeft circa 1000 hectare grond in haar bezit met veelal de bestemming spoorwegdoeleinden, maar welke gronden niet meer binnen deze bestemming benodigd zijn. Door de ligging veelal binnen het verstedelijkte gebied, kunnen veel van deze gronden echter in de toekomst een belangrijke functie voor de betreffende stad gaan vervullen. Van belang is dat deze gronden ook een passende bestemming gaan krijgen om deze “latente” functies in te kunnen gaan vullen en zo ook voor de grondeigenaar de gewenste waarde te creëren. Een bestemmingswijziging is de snelste weg naar waarde-creatie. De vraag is dan ook welke juridische stappen moeten worden ondernomen om gronden juridisch bouwrijp te maken en welke risico’s hieraan verbonden zijn. In deze paragraaf zullen kort een aantal wetten aan de orde komen welke cruciaal zijn voor waarde-creatie. Op vastgoed zijn diverse rechtsgebieden van toepassing. Er is het Nederlandse recht en het Internationale recht. Vanuit het Nederlands recht is vooral van belang het privaatrecht, publiekrecht en fiscaal recht. Europese wetgeving en verdragrecht zijn in het bijzonder van belang bij aanbestedingen van projecten en (ongeoorloofde) staatssteun (onder andere belangrijk bij de aankoop van gronden van gemeenten alsmede gebiedsontwikkelingen) (Kuypers, 2009). In deze master thesis beperken we ons hoofdzakelijk tot het publiekrecht. Publiekrecht regelt de verhouding tussen de overheid en haar burgers. Deze verhouding staat overigens weer onder sterke invloed vanuit het Europese recht. De snelste wijze om meerwaarde te realiseren verloopt via publiekrecht. Bij onderhandelingen en feitelijke verkopen wordt het privaatrecht en meer in het bijzonder de boeken 6, verbintenissenrecht, en 7, bijzondere overeenkomsten, uit het Burgerlijk Wetboek van groot belang. Fiscaal recht is uiteraard ook van belang omdat het rechtstreeks de opbrengst voor een verkopende partij en de kostprijs voor een kopende partij kan beïnvloeden, denk hierbij bijvoorbeeld aan overdrachtsbelasting of omzetbelasting. Om een project- of gebiedsontwikkeling te realiseren, is in ieder geval een plan benodigd wat financieel uitvoerbaar is. Daarnaast moet over het eigendom van de gronden worden beschikt om het plan te kunnen uitvoeren. Naast deze privaatrechtelijke randvoorwaarden moet het plan voldoen of gaan voldoen aan de volgende (publiekrechtelijke) regelgeving (Boeve, 2009). Wet ruimtelijke ordening en Woningwet: De huidige Wet ruimtelijke ordening (Wro) is sinds 1 juli 2008 van kracht. Het juridische kader voor structuurvisies, bestemmingsplannen alsmede de feitelijke bouwvergunningen ligt vast in de Wet ruimtelijke ordening alsmede de Woningwet. Om uitvoering te kunnen geven aan de beoogde plannen moet in ieder geval worden voldaan aan deze wetgeving. Belangrijke onderdelen van deze wetgeving zijn dus de structuurvisie, het bestemmingsplan en de bouwvergunning. Een bestemmingsplan moet passen in een structuurvisie en een bouwvergunning in een bestemmingsplan. In figuur 6 wordt de Wet ruimtelijke ordening en Woningwet kort samengevat.
14
Structuurvisie
Bestemmingsplan
•Wie: gemeente •Wat: betreft een gemeentelijk plan waarin kaders worden vastgelegd voor de toekomstige ontwikkelingen binnen de betreffende gemeente en vormt derhalve belangrijke input voor bestemmingsplannen aan de hand van bijvoorbeeld de groei of krimpcijfers van een gemeente
•Wie: gemeente al dan niet op initiatief van derden •Wat: de toegestane bebouwing en bestemming
Bouwvergunning (Woningwet) •Wie: initiatiefnemer derden, gemeente moet uiteindelijke vergunning al dan niet verlenen •Wat: feitelijke toestemming daadwerkelijke bouw
Figuur 6: Wet ruimtelijke ordening en Woningwet De toegestane bebouwing evenals het toegestane gebruik van een locatie wordt dus vastgelegd in een bestemmingsplan. Een bestemmingsplan is het overheidsinstrument om Nederland planologisch te reguleren. Het verschil tussen een structuurvisie en een bestemmingsplan is dat een structuurvisie geen juridische binding geeft aan haar burgers en een bestemmingsplan deze juridische binding wel geeft. In Nederland is overigens sprake van toelatingsplanologie (Boeve, 2009). Bij toelatingsplanologie wordt door een overheidsinstantie een ruimtelijk plan gemaakt dat de "meest gewenste ontwikkeling”, althans in ieder geval vanuit optiek van de betreffende overheidsinstantie, voor een gedefinieerd gebied beschrijft. Het initiatief voor de uitvoering wordt in de regel aan anderen overgelaten. Dat initiatief wordt geformaliseerd door middel van het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning. Als het initiatief overeenkomt met het plan dan wordt het initiatief in beginsel toegelaten. Tegenover toelatingsplanologie staat ontwikkelingsplanologie. Bij ontwikkelingsplanologie staat niet het toelaten en verbieden van ontwikkelingen voorop, maar het actief gezamenlijk initiëren van ontwikkelingen door overheid en betrokken private partijen waardoor het draagvlak moet worden vergroot en plan en realisatie dichter bij elkaar komen. Bij waarde-creatie is de (informele) toepassing van ontwikkelingsplanologie aan te raden omdat private partijen op deze wijze het initiatief kunnen nemen en indirect invloed kan worden (over) genomen van/ bij de betreffende gemeente. Het verkrijgen van de gewenste bestemming, en dus een sluitend bestemmingsplan, is voor waarde-creatie voorwaardelijk. Het niet verkrijgen van de gewenste bestemming is dan ook een groot risico voor waarde-creatie. Naast de Wet ruimtelijke ordening alsmede de Woningwet is het bij waarde-creatie van belang om kennis te hebben van de in onderstaande tabel weergegeven wetgeving of pseudo wetgeving omdat deze van invloed kan zijn op de uitvoer van de beoogde plannen en derhalve hiervan kennis benodigd is. In bijlage 5 is deze wetgeving nader uitgewerkt (Boeve, 2009). Grondexploitatiewet
Woningwet:
de Grondexploitatiewet (GREX) is vanuit de overheid bedoeld om de kosten en baten te verbinden. Randvoorwaarde om kosten door te kunnen berekenen aan een ontwikkeling zijn de termen: profijt, causaliteit en proportionaliteit. De gemeente heeft de verplichting om bij een bestemmingsplan gelijktijdig een exploitatieplan vast te stellen. Een exploitatieplan heeft als doel om het kostenverhaal te regelen. Een alternatief voor een exploitatieplan is om een exploitatieovereenkomst af te sluiten waardoor eveneens het kostenverhaal is verzekerd. Risico: verkrijgen overeenstemming bijdrage gemeente/ ontwikkelaar. voor het realiseren van bouwwerken is een 15
Wet milieubeheer:
Wet voorkeursrecht Onteigeningswet:
gemeenten
Nota Ruimte (pseudo wetgeving):
en
bouwvergunning benodigd. In artikel 40 van de Woningwet is vastgelegd dat het verboden is om te bouwen zonder, of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende bouwvergunning. Ook hier blijkt hoe belangrijk het bestemmingsplan is. Een bouwvergunning moet namelijk worden geweigerd als het aan te vragen bouwwerk in strijd is met het vigerende bestemmingsplan. Risico: verkrijgen vergunning. Milieurecht heeft als doel om het milieu te beschermen. Milieurecht is onder verdeeld in het grijze en groene milieurecht. Het grijze milieurecht betreft de wetten die zijn gericht op de milieugebieden: lucht, water, bodem en de regulering van geluid en afval. Het groene milieurecht is in het bijzonder gericht op het natuurbeschermingsrecht. Risico: verkrijgen vergunning i.h.k.v. Wet milieubeheer. Wanneer het gemeenten niet lukt om op minnelijke basis gronden te verwerven, hebben gemeenten de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet als instrumenten om alsnog deze gronden te verkrijgen. Door het uitoefenen van de Wvg of de Onteigeningswet kan door een gemeente invulling worden gegeven aan een actieve grondpolitiek. Effecten van de Wvg en de Onteigeningswet zijn onder andere: verkrijgen van de regie over de planvorming (bemoeilijken zelfrealisatie door eigenaar) en prijsdemping. Middels de Nota Ruimte wordt beoogd om Nederland ruimtelijk ordenings-technisch op hoofdlijnen te kunnen sturen (planning). Speerpunten zijn het Groene Hart, openbaar vervoer boven autoverkeer en compacte steden in plaats van lintvormige steden.
Figuur 7: overzicht wetgeving
2.5
Risicobeheersing, juridisch bouwrijpmaken en bouwproces Risico’s kunnen een grote impact hebben op de planning van vandaag. Dit geldt zowel voor de financiële gevolgen als tijdsplanning. Het is daarom noodzakelijk om vooraf risico’s in kaart te brengen omdat risico’s het uiteindelijke doel om waarde te creëren fors kan beïnvloeden. Bij risico’s kan er sprake zijn van discreet verdeelde risico’s waarbij de uitkomsten beperkt zijn, een voorbeeld hiervan is of er wel of geen bezwaar wordt ingediend tegen de benodigde wijziging van het bestemmingsplan welke het mogelijk maakt om de gewenste ontwikkeling te realiseren. Risico’s waarbij de uitkomsten oneindig zijn worden continu verdeelde risico’s genoemd. Een voorbeeld hiervan zijn de mogelijke financiële uitkomsten van een project. Risico’s moeten worden geanalyseerd door middel van een risicomatrix (kans in procenten maal effect in harde euro’s). Duidelijk mag zijn dat grote kansen met grote gevolgen bij ontwikkelingen onacceptabel zijn (Rompelberg, 2007). Zowel discreet als continu verdeelde risico’s kunnen in beeld worden gebracht middels de zogenaamde Monte Carlo Analyse. Bij een Monte Carlo Analyse worden duizenden scenario’s doorberekend aan de hand van bandbreedtes waarbinnen variabelen kunnen optreden. Om waarde te creëren zal er uiteindelijke sprake moeten zijn van ofwel het verhogen van de beleggingswaarde danwel van project- of gebiedsontwikkeling. Naast de juridische risico’s bij project- of gebiedsontwikkeling zoals omschreven in paragraaf 2.4 dienen bij zowel project- als gebiedsontwikkeling, de financiële risico’s inzichtelijk te worden gemaakt. Zowel juridische, financiële als procesrisico’s kunnen immers leiden tot ofwel een lagere grondopbrengst danwel het kwijtraken van potentiële kopers. Het is van belang om te onderzoeken of er en zo ja, welke maatregelen kunnen worden genomen om risico’s te elimineren. Maatregelen kunnen uiteraard enkel worden genomen wanneer het risico ook bekend is. Een gedegen risico-inventarisatie is dan 16
ook van groot belang maar is niet afdoende. Ook de mogelijk te nemen risicobeheers- maatregelen moeten in beeld worden gebracht (Rompelberg, 2007). In het boek Financiële regie bij gebiedsontwikkeling van Rompelberg en Hesp uit 2007, concluderen de schrijvers dat er 4 gradaties bestaan in de effectiviteit van risicobeheersmaatregelen. Risico’s zullen stapsgewijs moeten worden afgelopen waarbij in volgorde de volgende vragen moeten worden gesteld: kan het betreffende risico worden vermeden door bijvoorbeeld een projectdeel te schrappen? Zo neen, kan het risico worden gereduceerd door bijvoorbeeld extra onderzoek uit te laten voeren. Een voorbeeld hiervan is het uitvoeren van marktonderzoek bij afzetrisico’s. Zo neen, kan het risico worden overgedragen, bijvoorbeeld naar de uiteindelijke bouwer. De “overblijvende” risico’s moeten worden geaccepteerd om verder met de ontwikkeling te kunnen. Worden één of meerdere van de overblijvende risico’s niet geaccepteerd, dan stopt de ontwikkeling.
Risco-inventarisatie
Risico-overdracht
Risicobeheersmaatregelen
Risico's vermijden
Risico reductie
Risico-acceptatie
Figuur 8: risico inventarisatie (bron Rompelberg, 2007) Risicoanalyses zijn volgens Rompelberg en Hesp te vaak kwalitatief van aard in plaats van door te vertalen in kans en effect in geld, tijd en kwaliteit. Door dit wel te doen worden risico’s meetbaar. Het is van belang dat er een goed evenwicht wordt gevonden tussen kansen en risico’s. Het alleen maar voorkomen van risico’s betekent ook dat kansen voorbij zullen gaan. Bij het juridisch bouwrijpmaken doen zich heel veel risico’s voor. In bijlage 8 zijn de risico’s welke moeten worden beoordeeld bij het juridisch bouwrijpmaken gespecificeerd weergegeven. Naast de risico’s tijdens het proces van het juridisch bouwrijpmaken zijn er de risico’s tijdens het feitelijke bouwproces. Een risico in deze fase is een correcte kosten-begroting voor het bouwrijpmaken van de te ontwikkelen locatie. Bodemsaneringskosten kunnen fors hoger uitvallen dan begroot maar ook specifieke kosten zoals noodzakelijke geluidwerende voorzieningen, noodzakelijke waterberging of specifieke bodemgesteldheid kunnen groot effect hebben op een planontwikkeling. Een goed inzicht vooraf in de kosten die een ontwikkelaar moet maken om te komen tot feitelijke bouw is dan ook van belang. Risico’s tijdens het bouwproces hebben vaak te maken hebben met de marktomstandigheden. Ook als je als grondeigenaar niet zelf de bouw ter hand neemt, zal je kennis van de risico’s tijdens de bouw moeten hebben omdat de grondwaarde hierdoor mede wordt bepaald. De risico’s waarmee in aanloop naar en tijdens het bouwproces rekening moet worden gehouden zijn nader beschreven in bijlage 9. Risico’s bepalen in hoge mate de waarde van de te verkopen gronden. Hoe meer risico, hoe lager de waarde zal bedragen. Rompelberg en Hesp (2007) hebben de aanbeveling gedaan om het gehele ontwikkelingsproces bij project- of gebiedsontwikkeling te laten begeleiden door een financieel vastgoedregisseur die zowel het project-, programma- als procesmanagement van de ontwikkeling kan voeren. Rompelberg en Hesp zijn van mening dat het meest moeilijke van regievoeren is, om het in evenwicht te houden van de verschillende agenda’s welke gedeeltelijk heel concreet zijn en andere soft zijn. Met concrete belangen worden onder andere bedoeld: de techniek, financiële en economische belangen evenals publiekrechtelijke procedures. Met softe belangen moet worden gedacht aan politieke agenda’s, voorkeuren van partijen en architectuur (wat is mooi en wat is niet mooi);
17
Voor de vastgoedmarkt wordt het in de toekomst heel belangrijk om gebruik te maken van zogenaamde real options (Huisman, 2010). Bij real options worden rechten verhandeld in opties. Eigenschappen van real options zijn: - hoe langer de optie loopt, hoe hoger de waarde van de optie (bijvoorbeeld moment van afneembaarheid van de grond, dit heeft uiteraard alles te maken met de afzetmarkt van het moment); - hoe meer flexibiliteit in de optie wordt ingebracht, hoe hoger de waarde van de optie (bijvoorbeeld mogelijkheid tot functiewijziging); Rompelberg en Hesp concluderen ook dat risico’s normaliter ten koste gaan van de waarde maar als je risico’s omzet in opties kan het juist waarde vermeerderen.
2.6
Vastgoedmarkt
In de vorige paragrafen is onder andere behandeld hoe de waarde voor vastgoed tot stand komt. Belangrijk hierbij is dat een product enkel waarde heeft als er vraag naar is en dus nuttigheid vertegenwoordigt. Producten worden op een markt verhandeld. “Koude” en “lauwe” gronden worden verhandeld op de vastgoedmarkt. In deze paragraaf wordt de vastgoedmarkt nader bestudeerd. Met betrekking tot de marktvorm van de vastgoedmarkt geeft Ten Have in Taxatieleer Vastgoed 1 (2002) het volgende aan. De prijzen komen tot stand in een markt die inefficiënt en weinig transparant is, waarop heterogene goederen worden verhandeld en die een klein aantal kopers en verkopers kent. De aangeboden producten op de vastgoedmarkt onderscheiden zich dus qua eigenschappen van de producten van de concurrenten. In de huidige markt worden het aantal kopers, steeds beperkter. Van een heterogene oligopolie is in de huidige crisis de marktvorm gewijzigd in een heterogene oligopsonie. In deze marktvorm hebben in plaats van de aanbieders, de vragers het voor het zeggen gekregen. De kenmerken van de vastgoedmarkt zijn: 1) ondoorzichtigheid (heterogene markt, toegankelijkheid, lees niet toegankelijkheid, en ontbreken/onvolledigheid informatie); 2) immobiliteit (gelegen in “vaste” omgeving); 3) vertraging in de prijsreactie (als gevolg van ondoorzichtigheid, renteschommelingen en wat met name nu aan de hand is het consumentenvertrouwen); 4) lange doorlooptijd nieuwbouw (2 tot 25 jaar); 5) niet rationele overwegingen bij aankoop; Om waarde te kunnen toevoegen is een visie op een locatie/ gebied vereist. Voor het bepalen van een visie is van belang om de volgende vragen nader te onderzoeken: - wat is de doelgroep voor de betreffende locatie (onder andere grootte, ligging etc.); - welk type vastgoed, in welke omvang en wanneer kan op de betreffende locatie worden gerealiseerd (onder andere kantoren, woningen, bedrijfsgebouwen, retail etc.); - welke product- marktcombinaties zijn te maken van de doelgroepen en typen vastgoed; Om waarde te kunnen creëren moet uiteindelijk een afzetmarkt worden gevonden. Alle inspanningen bij waarde-creatie zijn immers gericht op het vinden van een afzetmarkt. De vraag wat de doelgroep voor de te verkopen grond is, moet dan ook bij het maken van een visie prominent worden gesteld. Daarom is het interessant om te kijken of er op de vastgoedmarkt sprake is van product-/ marktcombinaties. De kernvragen welke moet worden gesteld bij product-/ marktcombinaties zijn: wat zijn de kenmerken van het bezit en wat zijn de wensen vanuit de markt. Duidelijk is in ieder geval dat de vragers op de vastgoedmarkt in de huidige economische situatie veel te kiezen hebben. Onderscheidend ten opzichte van de rest van de markt lijkt dan ook het toverwoord te zijn. De markt heeft immers te maken met een overkill aan aanbod. De Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers deden in februari 2012, reeds de aanbeveling aan gemeenten om de grondprijzen voor woningbouw met 30 tot 40 % te verlagen (Vastgoedmarkt, 2012) terwijl het juist de bedoeling is om waarde te creëren. Ook de particuliere eigenaar zal moeten blijven concurreren met de grondprijzen van gemeenten. Daarnaast is van groot belang om hele goede kennis te hebben van de lokale marktsituatie en het marktpotentieel (wat biedt de lokale markt aan en wat vraagt de lokale markt). De vraag is of er product-/ marktcombinaties te maken zijn van de verschillende doelgroepen kopers en typen vastgoed. “Vaste” product-/ marktcombinatie kunnen immers het verkoopproces versnellen. Om deze vraag te kunnen beantwoorden, is het van belang om product-/ marktcombinaties te maken op basis van enerzijds overeenkomende eigenschappen en kwaliteiten van de locaties en anderzijds de wensen en eisen van marktpartijen. Deze marktpartijen moeten er immers voor zorgen dat waarde18
creatie wordt gerealiseerd door middel van de uiteindelijk te betalen koopsom. Centraal hierbij staat hoe we met een visie op een locatie, de stap kunnen maken naar concrete afspraken met marktpartijen door middel van een koopovereenkomst. Van belang is dat een koper de gewenste bestemming op de te verwerven locatie kan uitvoeren (en dus nuttigheid kan genereren). Immers om deze reden zal het onroerend goed door koper worden verworven. Welke potentiële afnemers zijn op de vastgoedmarkt? Afnemers kunnen landelijke partijen zijn zoals pensioenfondsen en gefortuneerde particulieren. Met name bij pensioenfondsen zit ondanks de negatieve berichten over kortingen op pensioenen, enorm veel kapitaal. Kortingen op pensioenen is mede het gevolg van de door pensioenfondsen te hanteren rentestand bij de berekening van de verplichte dekkingsgraad. Potentiële kopers kunnen ook regionaal opereren zoals gemeenten en provincies. Van belang is ook de groep zelfstandigen zonder personeel. Deze vertegenwoordigen de sterkst groeiende beroepsgroep waar mogelijk potentie zit. De hieronder genoemde lijst met mogelijke afnemers is zeker niet limitatief maar geeft richting waar de potentiële kopers moeten worden gevonden.
Landelijke partijen
Regionale partijen
•pensioenfondsen •beleggingsmaatschappijen •gefortuneerde particulieren •landelijk opererende ontwikkelaars •landelijk opererende ontwikkelende aannemers •private equity fondsen •grootwinkelbedrijven
•gemeenten •provincies •corporaties •waterschappen •zorginstellingen •scholen •regionale beleggers/ investeerders •regionale ontwikkelaars •regionale ontwikkelende aannemers •bedrijven/ eindgebruikers via vreemd of eigen vermogen danwel via private investeerders
Figuur 9: landelijke en regionale partijen. Belangrijk is om de beweegredenen van potentiële kopers te kennen. Kopers kunnen interesse hebben om verschillende redenen. Redenen voor aankoop kunnen zijn ten behoeve van de eigen onderneming (bijvoorbeeld bedrijven ten behoeve van de eigen bedrijfsvoering), het realiseren van structureel rendement (de klassieke belegger), het realiseren van waarde door zelfrealisatie (de ontwikkelaar), om door te verkopen (speculant) danwel een combinatie van deze argumenten. Met betrekking tot het te verkopen product kan het volgende worden opgemerkt. Deze master thesis wordt geschreven vanuit de positie van een grondbezitter als NS Stations maar geldt ook voor andere grondbezitters als het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf van het Ministerie van Financiën, provincies en gemeenten. Geconcludeerd kan worden dat de diversiteit aan locaties binnen de portefeuille van NS Stations heel groot is. Het gaat om locaties variërend van stroken buitenstedelijk 2 gelegen, van maximaal 1.000 m , tot locaties binnenstedelijk gelegen van meer dan 10 hectare. Op sommige locaties is sprake van uitgiftes met een daaraan gekoppelde inkomstenstroom en sommige locaties hebben enkel illegale gebruikers zonder inkomsten. De ene locatie is wel juridisch bouwrijp, de ander moet nog geheel juridisch bouwrijp worden gemaakt. In het laatste geval is de opstelling van de omgeving alsmede de betreffende gemeente van groot belang. Is men al dan niet bereid om mee te werken? Verder kunnen bij locaties langs het spoor ook gehele andere factoren een bepalende rol omtrent de gewenste invulling spelen. Er kan sprake zijn van 2 identieke fysieke locaties, beiden binnenstedelijk gelegen. Bij de ene locatie is woningbouw mogelijk, bij de andere locatie kan dit niet in verband met bijvoorbeeld milieufactoren zoals geluid en externe veiligheid (vervoer gevaarlijke stoffen). De diversiteit van locaties is derhalve zo groot dat er voorshands geen vaste product-/ marktcombinatie zijn te maken omdat het product te heterogeen blijkt te zijn. Voor iedere locatie geldt dat er maatwerk moet worden gemaakt door de mogelijkheden en belemmeringen in kaart te brengen.
19
Daarnaast is bij product-/ marktcombinaties het volgende van belang. Een product-/ marktcombinatie gaat uit van twee partijen, de leverancier en de afnemer. De economische crisis heeft meer dan ooit duidelijk gemaakt dat de hele wereld met elkaar verknoopt is. Het faillissement van de financiële dienstverlener Lehman Brothers in september 2008 maakte dit pijnlijk duidelijk. Nederland is in de jaren ’90 verworden tot een juridische en bestuurlijke begrenzing. Van een systeem van autonomie, is de wereldeconomie verworden tot een wereld van extreme interdependenties (Teisman, 2007). Een product- marktcombinatie moet dan ook in een veel breder kader worden bezien. Wat doet een wegbeheerder met de infrastructuur, hoe verlopen de rentestanden, hoe steekt de fiscale wetgeving van een land in elkaar? Zo zijn er nog vele voorbeelden meer te bedenken. Gezien de heterogeniteit van de verschillende locaties alsmede de talloze interdependenties zijn geen vaste product-/ marktcombinaties te maken. Voor iedere locatie met ieder haar eigen mogelijkheden en beperkingen, zal een passende markpartij moeten worden gevonden. De grondeigenaar zal wel moeten zorgen dat er een visie op een gebied komt en een daarvan afgeleide ontwikkelvisie. Het verdient de voorkeur om dit met de toekomstige afnemer in kaart te brengen waarbij het draait om het elimineren van de risico’s zodat de afnemer de gewenste bestemming ook daadwerkelijk kan realiseren. Belangrijk hierbij is, wat is de huidige bestemming en wat zijn de mogelijkheden om de gewenste bestemming te realiseren om op deze wijze de waarde en de verkoopbaarheid te vergroten.
2.7
Conclusie
De marktconforme onderhandse verkoopwaarde van nog te optimaliseren ondergewaardeerd vastgoed (“koude” en “lauwe” gronden) wordt bepaald op basis van de optimale aanwending (“highest and best use”) van de te waarderen gronden. Het bestemmingsplan kan een gebruiksbeperkende factor zijn. De waarde van vastgoed is een combinatie van de volgende factoren: externe en algemene invloedsfactoren (te splitsen in macro-economische en locatie factoren) alsmede interne invloedsfactoren. Om “koude” en “lauwe” gronden juridisch bouwrijp te maken zal de gewenste bestemming moeten worden geformaliseerd. Dit gebeurd door aanpassing van het vigerende bestemmingsplan (Wet ruimtelijke ordening, inclusief Grondexploitatiewet). Daarnaast zal een bouwvergunning in het kader van de Woningwet moeten worden verkregen In de huidige economische crisis is sprake van een vragersmarkt waarbij vragers van vastgoed veel te kiezen hebben. Als aanbieder op de vastgoedmarkt zal je onderscheidend moeten zijn. De aangeboden producten op de vastgoedmarkt zijn heterogeen. Hierdoor zijn geen vaste product- marktcombinaties te maken. De vastgoedmarkt is inefficiënt en ondoorzichtig. De risico’s tijdens het planologische- (inclusief vergunningsverlening) en bouwproces zijn talrijk en divers. Een gedegen risico-inventarisatie (inclusief financiële consequenties) dient dan ook vooraf in kaart te worden gebracht. Ook de mogelijk te nemen risico-beheersmaatregelen moeten in beeld worden gebracht.
20
3 3.1
Conceptueel model Inleiding
De in het vorige hoofdstuk onderzochte theorie moet mede leiden tot de beantwoording van de centrale vraag van deze master thesis, op welke wijze een grondeigenaar meerwaarde kan realiseren op haar “koude” en “lauwe” gronden. Door middel van een conceptueel model kan de onderzochte theorie worden geconceptualiseerd. Het conceptueel model dient vervolgens als basis voor het empirisch onderzoek. Het empirisch onderzoek wordt uitgevoerd door middel van een uitgebreid deskundigenonderzoek. Het deskundigenonderzoek zal moeten leiden tot een concreet stappenplan op basis waarvan “koude” en “lauwe” gronden modelmatig nader kunnen worden onderzocht op de vraag of en hoe meerwaarde kan worden gerealiseerd. Aan de hand van dit stappenplan zal vervolgens een “koude” locatie ter illustratie worden onderzocht, om te trachten antwoord te krijgen op het ideale moment van verkoop van “koude” en “lauwe” gronden in termen van winstoptimalisatie, risicobeheersing en tijd. Door een feitelijke locatie te onderzoeken wordt heel concreet gemaakt of het stappenplan bruikbaar is voor het modelmatig onderzoeken van de toekomstige mogelijkheden voor “koude” en “lauwe” gronden en hoe door de grondeigenaar modelmatig invloed kan worden genomen op het creëren van meerwaarde. Hierdoor kan deze master thesis een toevoeging vormen op de reeds bestaande literatuur omdat de hieraan te ontlenen aanpak alsmede de in de praktijk “te verzamelen” succes- en faalfactoren zullen helpen aan kennis hoe waarde te vermeerderen op “koude” en “ lauwe” gronden.
3.2
Conceptueel model
Voor hun “koude” gronden hebben eigenaren geen visie. De bestemming van deze gronden is laagwaardig danwel kan niet meer worden uitgeoefend. Om tot waarde-creatie te kunnen komen, zal een eigenaar eerst een realistische visie op een locatie moeten hebben en een plan van aanpak voor de te verkopen locatie moeten worden gemaakt. Deze visie zal ook op een beoogd koper moeten kunnen worden overgebracht. Op deze wijze wordt “koude” grond, “lauwe” gemaakt. Bij “lauwe” grond is immers anders dan bij koude grond, sprake van een visie van de eigenaar. Van “lauwe” grond zal de grond vervolgens “warm” moeten worden gemaakt. Bij “warme” grond is er sprake van niet bouwrijpe grond met de mogelijkheden om wel de gewenste functies te realiseren, dus met een passend en onherroepelijk bestemmingsplan. Een onherroepelijk bestemmingsplan is van groot belang voor de waarde omdat de waarde van de grond sterk wordt bepaald door de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt (interne invloedsfactoren). Een beoogd koper moet immers een planologisch kader kunnen worden geboden. Een bestemmingsplan zal gezien de doorlooptijden van ontwikkelingen flexibel moeten zijn. Bij voorkeur worden enkel de bebouwingscontouren vastgelegd met dubbele bestemming. Een gemeentelijk wijzigings-bevoegdheid in het bestemmingsplan voorkomt dat bij planwijzingen, het gehele planologische traject opnieuw moeten worden doorlopen. Bij “hete” grond is anders dan “warme” grond, de grond bouwrijp gemaakt. Dit leidt tot het volgende conceptueel model voor waardecreatie:
21
Koude grond: niet bouwrijpe grond met een laagwaardige bestemming danwel niet uit te oefenen bestemming omdat de betreffende functie is vervallen. Visie op het gebied ontbreekt
Lauwe grond: niet bouwrijpe grond met een laagwaardige bestemming danwel niet uit te oefenen bestemming omdat de betreffende functie is vervallen. Visie op het gebied is aanwezig
Warme grond: niet bouwrijpe grond met de mogelijkheden om de gewenste functies te realiseren (onherroepelijk bestemmingsplan)
Hete grond: bouwrijpe grond met de mogelijkheden om de gewenste functies te realiseren (onherroepelijk bestemmingsplan)
WAARDECREATIE
Figuur 10, conceptueel model waarde-creatie Het conceptueel model dient vervolgens als basis voor het verdere empirisch onderzoek. Zoals reeds aangegeven wordt het empirisch onderzoek uitgevoerd door middel van een uitgebreid deskundigenonderzoek waarbij verder wordt onderzocht hoe meerwaarde kan worden gerealiseerd op “koude” en “lauwe” gronden. Op basis van het empirisch onderzoek zal een stappenplan worden opgesteld om te trachten antwoord te krijgen op het ideale moment van verkoop van “koude” en “lauwe” gronden in termen van winstoptimalisatie, risicobeheersing en tijd.
3.3
Conclusie
De onderzochte theorie vormt de basis van het opgestelde conceptueel model. Het conceptueel model dient vervolgens als basis voor het verdere empirisch onderzoek op basis waarvan nader zal worden onderzocht op welke wijze een grondeigenaar op haar “koude” en “lauwe” gronden meerwaarde kan realiseren.
22
4 4.1
Deskundigenonderzoek Inleiding
Naast de theorie is er de praktijk. Het in hoofdstuk 3 beschreven conceptueel model geeft aan dat waarde-creatie wordt gerealiseerd door “koude” grond te transformeren tot “hete” grond. Door deze transformatie kan door de grondeigenaar meerwaarde worden gerealiseerd. In dit hoofdstuk zal worden onderzocht hoe de markt voor “koude” en “lauwe” gronden in de praktijk functioneert en hoe en wanneer meerwaarde kan worden gerealiseerd. In het verleden is reeds veel praktijkonderzoek uitgevoerd naar de succes- en faalfactoren van projecten gebiedsontwikkelingen. In Nederland Boven Water II (Van Rooy, 2009) worden een 40-tal gebiedsontwikkelingen onder de loep genomen. Dit onderzoek levert een fiks aantal succes- en faalfactoren op waardoor gebiedsontwikkelingen al dan niet succesvol zijn geworden. Deze succes- en faalfactoren leveren handvaten op hoe project- en gebiedsontwikkelingen in de toekomst verstandiger/ succesvoller kunnen worden aangepakt. Gebiedsontwikkeling wordt door Van Rooy op meerdere wijzen gedefinieerd. Bijvoorbeeld als maatschappelijke processen die resulteren in duurzame ruimtelijke ontwikkelingen maar ook een werkwijze om lastige opgaven en problemen om te buigen naar mooie kansen. Met name deze laatste definitie sluit aan bij het doel van deze master thesis. Als deelnemende grondbezitter geef je mede invulling aan gebiedsontwikkeling. In het boek van Van Rooy worden tips gegeven welke kunnen helpen om waarde te creëren. De belangrijke succes en faal factoren zijn in bijlage 6 nader toegelicht. Een flink aantal van de in bijlage 6 genoemde succes- en faal factoren zullen direct of indirect ook in het deskundigenonderzoek terugkomen. Om de theorie te spiegelen aan de praktijk is in het kader van deze master thesis een uitgebreid deskundigenonderzoek uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van het deskundigenonderzoek uitvoerig beschreven. Hoofdstuk 4 wordt afgesloten met het uit het empirisch onderzoek afgeleide stappenplan alsmede een conclusie.
4.2
Interviews
Voor een deskundigenonderzoek is gekozen omdat de praktijk de beste graadmeter is voor de theorie. De interviews zijn uitgevoerd middels enkele vooraf geformuleerde hoofdvragen aangevuld met een topiclijst (bijlage 10). De interviews vonden plaats in een afgescheiden ruimte, met 1 geïnterviewde per keer. De antwoordmogelijkheden voor de geïnterviewden waren open. Met de geïnterviewden zijn half gestructureerde, face to face, individuele interviews (focused interviews) gehouden (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009). Er is voor deze manier van data-verzameling gekozen om de experts zodoende volop de ruimte te bieden om te reageren en uitvoerig het breedschalige onderwerp te kunnen behandelen. Daarnaast kan op deze wijze flexibel worden ingespeeld op de door de geïnterviewden gegeven informatie. De geïnterviewden zijn gekozen vanuit hun rol als expert en diversiteit. De geïnterviewden hebben vooraf de onderzoeksopzet van deze master thesis ter inzage voorgelegd gekregen om zich te kunnen voorbereiden. Voor het gesprek volgde een uitgebreide toelichting van de ïnterviewer van doel en opzet van het onderzoek. Er zijn interviews gehouden met 13 vastgoed professionals die elk hun sporen ruimschoots in de vastgoedwereld hebben verdiend. De namen en functies van de geïnterviewden zijn op bijlage 7 weergegeven. Een ieder heeft vanuit haar eigen vakgebied naar de onderzoeksvragen gekeken. Voordeel van deze aanpak is dat de reacties vanuit de verschillende disciplines elkaar aanvullen en zo gezamenlijk een compleet verhaal maken. Er is gesproken met ontwikkelaars, makelaars/ taxateurs, grootgrondbezitters (NS Stations, ProRail en gemeente), vastgoedadviseurs/ adviesbureaus en vastgoedfinanciers. De uitgewerkte interviews zijn ter inzage bij de auteur beschikbaar. Door één van de geïnterviewde is verzocht om anonimiteit. De vooraf geformuleerde onderzoeksvragen en de topiclijst zijn een logische vertaling van de theorie naar de praktijk. De onderzoeksvragen welke aan de vastgoed professionals zijn voorgelegd, zijn: 1) taxatieleer: voor de waarde van vastgoed is van belang hoe in de huidige economische crisis de vastgoedmarkt ervoor staat en meer specifiek voor locaties welke een wijziging van het vigerende bestemmingsplan behoeven, de zogenaamde “koude” en “lauwe” gronden. Hoe zou u de situatie omschrijven?; 23
2) taxatieleer: hoe gaan taxateurs in de praktijk om met de waardebepaling van “koude” en “lauwe” gronden en meer in het bijzonder met locaties welke een wijziging van het vigerende bestemmingsplan behoeven?: 3) risicobeheersing: hoe moet een verkoper van “koude” en “lauwe” grond met de risico’s van het traject naar “hete” grond omgaan? Hoe zou een grondbezitter van “koude” en “lauwe” grond de waarde en verkoopbaarheid kunnen bevorderen?; 4) risicobeheersing: wat zijn de mogelijkheden en beperkingen voor de financiering van locaties welke niet juridisch bouwrijp zijn?; 5) vastgoedmarkt: welke soorten kopers zijn er in de markt en voor welke locaties?; 6) praktijk: daarnaast zijn een aantal casussen met de geïnterviewden besproken om, hetgeen tijdens het interview is besproken, te staven aan een aantal feitelijke casussen. Ook is de locatie, welke in hoofdstuk 5 uitgebreid ter illustratie wordt behandeld, met de geïnterviewden besproken ; Doel van deze interviews is om inzicht/ informatie te verkrijgen over: 1) de stand van zaken met betrekking tot de vastgoedmarkt en meer in het bijzonder het functioneren van de markt voor “koude” en “lauwe” gronden; 2) de wijze van taxeren van “koude” en “lauwe” gronden; 3) de potentiële kopers welke zich op de markt voor “koude” en “lauwe” gronden begeven; 4) denkrichtingen hoe meerwaarde kan worden gecreëerd aan “koude” en “lauwe” gronden; 5) denkrichtingen hoe de verkoopbaarheid van “koude” en “lauwe” gronden kan worden verhoogd; 6) hoe financiële instellingen zich opstellen bij verzoeken om financiering van “koude” en “lauwe” gronden; Aan de hand van deze interviews is getracht om de diverse onderwerpen welke bij de gestelde vragen aan bod zijn gekomen te bundelen en te koppelen aan de hoofdthema’s uit het theoretisch onderzoek. Paragraaf 4.3 handelt over taxatieleer en meer in het bijzonder hoe staat de huidige marktsituatie er voor (macro economische factoren) alsmede hoe bepalen de taxateurs de waarde van “koude” en “lauwe” grond (locatie- en interne invloedsfactoren). Paragraaf 4.4 handelt over risicobeheersing. Risico’s zullen door een taxateur ten laste van de waarde worden gebracht. Voor een verkoper is het dan ook van groot belang om risico’s te elimineren/ reduceren. Hoe zou een grondeigenaar van “koude” en “lauwe” grond in het traject naar “hete” grond met de risico’s moeten omgaan? Hoe zou een grondeigenaar van “koude” en “lauwe” grond de waarde en verkoopbaarheid hierdoor kunnen bevorderen? Wat zijn de mogelijkheden en beperkingen voor de financiering van locaties welke niet juridisch bouwrijp zijn? In paragraaf 4.5 zal de vastgoedmarkt nader worden beschouwd. Welke soorten kopers zijn er in de markt en voor welke locaties? Is er sprake in de vastgoedmarkt van vaste Product-/ marktcombinaties? In paragraaf 4.6 zullen door de geïnterviewden voor praktisch gebruik tips, oplossingsrichtingen en verkoopinstrumenten worden gegeven. Aan de hand van de verkregen informatie zal in paragraaf 4.7 een stappenplan worden opgesteld op basis waarvan het mogelijk moet worden om de mogelijkheden voor waarde-creatie te onderzoeken. Hoofdstuk 4 zal worden afgesloten met de conclusies van dit hoofdstuk.
4.3
Taxatieleer, huidige marktsituatie en oorzaken
Met de geïnterviewden is uitgebreid gesproken over de huidige situatie op de vastgoedmarkt. Door een deel van de geïnterviewden is de link gelegd naar de periode eind jaren ’70 tot halverwege jaren tachtig. De hypotheekrente bedroeg destijds meer dan 10% en de woningprijzen daalden spectaculair. De werkeloosheid nam toe tot maar liefst 17% van de beroepsbevolking. Naast de marktsituatie zal in deze paragraaf worden beschreven hoe “koude” en “lauwe” grond in de praktijk wordt gewaardeerd. Op basis van het huidige marktsentiment zijn kopers niet bereid om risico’s te lopen. Dit heeft met name gevolgen voor “koude” en “lauwe” grond. Voor dergelijke locaties zal de zogenaamde mogelijke toekomstige plus niet snel worden betaald. Zo lang er echter mensen met visie bestaan, zullen ook moeilijke invulbare locaties op enig moment een passende invulling krijgen. Partijen zijn nu echter niet bereid om te investeren in vastgoed wat mogelijk in de verrre toekomst pas rendement oplevert. Op korte termijn moeten investeringen rendement opleveren. Je zou kunnen zeggen dat sinds de economische crisis, het opportunisme uit de markt is verdwenen en plaats heeft gemaakt voor realisme. De vastgoed-markt is dus in de regel slecht en bepaalde producten zullen blijvend afvallen. Beleggers als particuliere woningbezitters en pensioenfondsen zullen nog moeten leren omgaan met het nemen van verlies.
24
In de huidige marktsituatie trekken zelfs gemeenten zich terug uit plannen en ontwikkelingen. In de regel worden alleen de lopende plannen afgemaakt. Grondprijzen zijn de afgelopen 20 jaar met 100% gestegen en de bouwkosten met “slechts” 50%. De grondprijzen stonden dus hoog en gemeenten proberen deze nog krampachtig hoog te houden terwijl de verwachting is dat de vastgoedmarkt nog zeker de komende 5 jaar op slot zal zitten. Besluitvorming duurt sowieso bij zowel gemeenten als private partijen lang. Kenmerk van het besluitvormingsproces is dat potentiële kopers de kosten hoog inschatten en in het besluitvormingstraject alle risico-scenario’s worden meegenomen en de opbrengsten zeer conservatief worden ingeschat waardoor de grondwaardes verder onder druk komen te staan terwijl de markt de grondprijzen kunstmatig hoog probeert te houden. Ontwikkelen in de huidige markt is ook een stuk minder eenvoudig geworden, doordat als bijeffect van de economische crisis er nauwelijks financiering voor vastgoed cq. te ontwikkelen vastgoed is te verkrijgen. Daarnaast is lucratief ontwikkelen nog minder eenvoudig geworden Doordat nauwelijks financiering is te verkrijgen en de slechte markt (lees geen vraag), kunnen ontwikkelaars nog maar in zeer beperkte mate gebruik maken van de hefboomwerking. Bij hefboomwerking wordt rendement gemaakt op geleend geld waardoor het rendement op het eigen vermogen wordt verhoogd. Doordat een ontwikkelaar niet of nauwelijks meer de hefboom in kan zetten bij realisatie van projecten, levert de ontwikkelaar bij een gelijkblijvend rendement al fors in op zijn resultaat. Voor de economische crisis waren ook nog de woningcorporaties actief. Woningcorporaties financierde bij woningbouwlocaties in feite voor een substantieel deel het project met het sociale woningbouwprogramma. Dit programma besloeg al snel 30% van het project. Met betrekking tot het taxeren van “koude” en “lauwe” wordt door de geïnterviewde taxateurs het volgende opgemerkt. Taxatie van “koude” en “lauwe” gronden, kan geschieden op basis van bandbreedtes. Hiervoor is het nodig om de volgende waardes in beeld te brengen: - minimale opbrengst (ondergrens): betreft de marktwaarde onder de uitdrukkelijke aanname van een ongewijzigde voortzetting van de huidige bestemming, nu en in de toekomst. Het huidige gebruik kan wel wijzigen. Bij deze waardering wordt rekening gehouden met eventuele kopers met een bijzonder belang; - maximale opbrengst (bovengrens): betreft de marktwaarde in het geval dat de meest optimale ontwikkeling zeker doorgaat, en dat aan alle eisen is voldaan om de uitvoering op de taxatiedatum te starten; - de realistische opbrengst (tussenliggende waarde): betreft de marktwaarde waarbij wordt uitgegaan van de ontwikkelingsplannen zoals bij de maximale opbrengst is bedoeld. In dit scenario wordt door de taxateur een inschatting gemaakt van de onzekerheden ten aanzien van de doorgang van de ontwikkeling en de termijnen waarop de ontwikkeling gerealiseerd kan worden; Deze waardes worden in beginsel vastgesteld op basis van DCF-methodiek, BAR/ NAR- methode danwel residueel vast gesteld. Door de economische crisis is de maximale opbrengst voor veel locaties gezakt. Ontwikkelaars zullen alle (ontwikkelings-) scenario’s maximaal op risico’s doorrekenen. De realistische opbrengst zal dan ook steeds verder zakken naar de minimale opbrengst op het moment dat niet alle lichten op groen staan. Overigens gaat het aftikken van de maximale naar de reële opbrengst bij een buitenstedelijk gebied veel harder dan bij een binnenstedelijk gebied. Ook voor krimp gemeenten gaat het aftikken veel harder dan voor groei gemeenten. Als een locatie juridisch bouwrijp is, heeft de verkoper in beginsel de mogelijkheid om de locatie te verkopen tegen de maximale opbrengst. Dat wil zeggen dat er geen afslagen hoeven te worden gehanteerd. Belangrijk is om te realiseren dat de verkoper de afweging maakt welke inspanningen worden gepleegd om de locatie al dan niet juridisch bouwrijp te maken. Juridisch bouwrijp hoeft overigens niet te betekenen dat de maximale opbrengst ook daadwerkelijk wordt betaald. Als er bijvoorbeeld meerdere concurrerende locaties in een gemeente zijn, kan het vastleggen in een bestemmingsplan zelfs nadelig werken omdat de bestemming dan vast ligt en er geen vraag is vanuit de markt. Nogmaals blijkt hieruit hoe belangrijk goed marktonderzoek is. Belangrijk voor taxeren en waarde-creatie is dat de waarde van ontwikkelingen in de centra juist verminderen door de hoge kosten van binnenstedelijke ontwikkelingen althans in relatie tot ontwikkelingen in het weiland. De spanning op grondexploitaties binnen bijvoorbeeld stationsgebieden neemt dan ook toe door het oplopen van de kosten. Een haalbare invulling van een locatie, betekent dan ook niet dat deze ontwikkeling winstgevend is. Ondanks de hoge ontwikkelings-kosten voor 25
stedelijke gebieden, is het nog altijd zo dat de waarde van vastgoed afneemt naarmate het vastgoed verder gelegen is van het (binnen) stedelijke gebied. Ontwikkelingen in buitengebieden zullen zeer zeldzaam zijn/ worden. De vastgoedmarkt zal moeten realiseren dat terug zal moeten worden gegaan naar de rode contour en niets meer moet worden bijgebouwd zo lang er bestaande locaties zijn welke moeten worden gerevitaliseerd. Conclusie: het aantal kopers is schaars. Overheden en woningcorporaties trekken zich terug. Taxateurs bepalen de waarde van “koude” en “lauwe” gronden in beginsel op basis van de DCF-methodiek, BAR/NAR-methode danwel residueel. Een grondeigenaar zal alle risico’s tijdens het transformatietraject moeten wegnemen omdat risico’s zwaar drukken op de waarde van vastgoed.
4.4
Risicobeheersing, financiering
De verkoopbaarheid van “koude” en “lauwe” gronden is nagenoeg nihil. Tot de economische crisis waren ook dit soort locaties geen probleem. Door de economische groei zou er toch op enig moment gebouwd gaan worden. De waardegroei dekte het renteverlies. De verkoop van “koude” en “lauwe” gronden is volledige gestagneerd. Dit betekent dat risico’s voor kopers, waaronder maar niet beperkt tot het wijzigen van het bestemmingsplan, zo veel mogelijk moeten worden weggenomen door de verkopende partij om de verkoop weer op gang te helpen. Locaties met bijvoorbeeld spoorwegdoeleinden als bestemming, betekenen ontwikkelen op termijn. Ontwikkelen op termijn betekent weer meer risico’s en partijen zijn voorzichtig en niet tot nauwelijks bereid om risico’s te nemen. Met betrekking tot de waarde van dergelijke terreinen valt in het algemeen op te merken dat alle lichten op groen moeten staan omdat de waarde van het vastgoed anders beperkt is. Een groot risico voor de verkoop van “koude” en “lauwe” grond zijn milieufactoren zoals externe veiligheid, geluid en fijn stof. Deze factoren kunnen een bestemmingswijziging belemmeren. Een voorbeeld hiervan is het transport van chloor over het spoor. In dit geval is het bouwen van woningen direct naast het spoor uitgesloten. Een checklist van de lijn van “koude” naar “hete” grond zou een belangrijke tool kunnen zijn voor het monitoren van waarde-creatie. Op de checklijst moeten de mijlpalen worden benoemd welke bepalend zijn, in het handelen om van “koude” grond, “ hete” grond te maken. Een checklist kan ook dienen om zaken uit te sluiten zodat de energie naar de goede zaken gaan. Vanuit het oogpunt van een grondbezitter is het wenselijk om bij waarde-creatie grote risico’s te vermijden. Grondeigenaars zijn op zoek naar rendement en waardevermeerdering van haar bezit. Het vermijden van risico’s betekent echter ook lagere opbrengsten. Immers als kopende partijen risico’s overnemen zal dit te allen tijde drukken op de verkoopopbrengsten. Bepaal als verkoper welke risico’s acceptabel zijn en welke risico’s niet. Gebrek aan financierings-mogelijkheden voor potentiële kopers is een groot risico in de huidige economische tijd. Potentiële kopers zijn er echter ook in de huidige markt te vinden. Het probleem is echter dat het partijen vaak ontbreekt aan financiële middelen. Alternatief zou kunnen zijn om te onderzoeken of je als verkopende partij als financier kan optreden en zo ja tegen welke risico’s. Dit vereist uiteraard van een verkoper dat deze over de benodigde financiën beschikt. Hoe kan het risico geminimaliseerd worden als je als verkoper financiering verstrekt aan koper? Het risico zou kunnen worden geminimaliseerd door gelijk aan banken het eerste recht van hypotheek te eisen. Tegenover het financieringsrisico, staan rente-inkomsten. Alternatief zou verder kunnen zijn dat de verkoper garant staat voor koper bij een bank. Ook hiervoor geldt dat een verkoper zeer draagkrachtig moet zijn. Eerste recht van hypotheek is hier niet mogelijk omdat deze positie door de bank zal worden opgeëist. Risico bij dit alternatief kan heel groot zijn. Verderop in deze paragraaf zal worden ingegaan op de mogelijkheden tot financiering. Voor de economische crisis werden grote locaties van meer dan 10 miljoen verkocht op basis van toekomstige plannen maar zonder zekerheden. Dit is in de huidige markt ondenkbaar. Een verkoper zal moeten zorgen dat de risico’s beheersbaar zijn gemaakt en dat locaties met potentie transformeren tot locaties met realiseerbare plannen. Omzetten in realiseerbare plannen moet op twee manieren gebeuren, namelijk 1) verkoper moet het bestemmingsplan trekken en 2) indien nodig investeren in het gebied door onder meer de infrastructuur aan te pakken. Een verkoper moet alert zijn dat wanneer risico’s voor een koper zijn weggenomen, dit in de koopsom tot uiting komt. Er moet dan ook kritisch worden gekeken naar de risico-afslagen. De risico’s moeten overigens bij de partij worden gelegd welke bij machte is om deze weg te nemen. Het marktrisico is 26
bijvoorbeeld geen risico wat een verkoper moet overnemen omdat dit niet binnen de core-business van een verkopende grondeigenaar past. Locaties met hoge huurstromen zijn minder risicovol dan locaties zonder of met lage huurstromen. Bij locaties met een hoge huurstroom wordt in eerste instantie gekeken naar de gekapitaliseerde waarde en vervolgens naar wat de toekomstige mogelijkheden zijn op deze locatie. Overleg met de betreffende gemeente is dan van groot belang om de toekomstige mogelijkheden in kaart te brengen. Bij locaties waarvan de plus pas over meerdere jaren kan worden gecasht, is het voor een koper veel aantrekkelijker, zo niet noodzaak, als een locatie met huurstromen wordt aangeboden. Het rendement hoeft de eerste jaren dan ook niet marktconform te zijn maar afdoende om de eerste jaren de kosten te dekken (inclusief financieringskosten). De plus zal dan wel binnen een periode van 10 jaar moeten vallen. Gemeenten hanteren een policy waarbij het huidige gebruik en niet de huidige bestemming bepalend is voor de te verkrijgen milieuruimte. Bij leegstand kan dit betekenen dat als de milieucapaciteit in een gebied is vergeven, wel de bestemming afdoende is maar er geen milieuruimte is om deze bestemming feitelijk uit te voeren en de locatie voor deze functie min of meer waardeloos is. Het niet gebruiken van een bestemming heeft dan ook risico. Om het risico te reduceren dat geïnteresseerde partijen gaan lopen, is het vragen van een reserveringsvergoeding voor een optie op een locatie, een middel om een partijen te binden. Risico blijft echter dat deze partij het verlies neemt van de reserveringsvergoeding en de betreffende locatie alsnog laat lopen. Alternatief zou kunnen zijn het vormen van een joint venture. De kanttekening moet hierbij worden geplaatst dat alleen partnerships moeten worden gesloten als je elkaar echt nodig hebt. Een samenwerking moet dan ook enkel worden aangegaan als deze samenwerking aantoonbaar een meerwaarde vertegenwoordigt. Bij wijziging van het bestemmingsplan kunnen gemeenten kosten in het kader van de GREX-wet doorbelasten aan grondeigenaren. Spreek met gemeenten af dat deze betaald zullen worden bij verkoop danwel ontwikkeling van de betreffende gronden (op deze wijze worden risicovolle voorinvesteringen vermeden). Financiering. Het financieringstraject is voor een koper een moeizaam traject geworden en dus ook een probleem voor een verkoper. Financiering heeft voor geldverstrekkers in ieder geval een relatie met de huidige waarde van “koude” en “lauwe” gronden en nauwelijks met een mogelijke toekomstige waarde. Financiers zoeken zekerheid, zekerheid en nog eens zekerheid terwijl projectontwikkeling juist het nemen van risico’s betekent. De nieuwe regels van het akkoord van Basel spelen ook een rol in de beperking van financiering. Zelfs verhuurde objecten zijn nauwelijks financierbaar. Er is noodgedwongen sprake van een lage loan to value (LTV). LTV drukt het percentage gefinancierd vermogen uit. Zoals eerder gememoreerd is een bijkomstig nadeel dat ontwikkelaars geen gebruik kunnen maken van het hefboomeffect. Banken zullen bij “koude” en “lauwe” grond de onzekere toekomstige plus niet wensen te financieren. Deze plus zal uit eigen middelen gefinancierd dienen te worden. Hierdoor wordt het mogelijke kopers-potentieel verder beperkt. Het moment van kosten en het moment van baten zal dicht bij elkaar moeten komen te liggen. Eigenlijk wordt aan grondfinanciering door financiers niets gedaan behalve als bouwfinanciering. Is er sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan maar nog geen afnemer, dan is nog steeds geen sprake van een te financieren product. Een uitzondering kan zijn als het een klant betreft, die op een andere wijze garant kan staan voor de financiering door bijvoorbeeld eigen vermogen of andere projecten. Zonder afnemer ontbreekt het immers aan cashflow en is er geen zekerheidsstelling. In het verleden zijn wel eens grondbanken gefinancierd maar dit gebeurde op basis van andere zekerheden. Partijen zoeken nu eerst naar een afnemer en zoeken er vervolgens een locatie bij. Projecten (en dus ook de grond) kunnen sowieso enkel gefinancierd worden wanneer minimaal 70% is uitgegeven. Daarnaast eisen banken vaak dat bij een hypotheek alles van het project wordt verpand en eisen de banken daarnaast een eigen inbreng van een partij. In de praktijk betekent dit dat de aankoop van grond uit eigen middelen zal moeten worden gefinancierd. Dit is ook de reden waarom sommige gemeenten overgaan tot uitgifte in erfpacht omdat dan de grond niet op het eigen vermogen van de e koper gaat drukken. Vaak sluiten banken ook een 2 hypotheek uit. Banken kijken daarnaast ook heel goed naar de kwaliteit van de te financieren rechtspersoon alsmede de toekomstige huurders (bijvoorbeeld liquiditeit en moraal van betaling). Ook zijn banken heel terughoudend in het financieren 27
van specifieke bedrijfsruimte vanwege mogelijk incourantheid van het te vervaardigen vastgoed. Daarnaast verlangen banken een afbouwgarantie van de aannemer. Grote partijen hebben overigens bij het verkrijgen van financiering een voorsprong op kleinere partijen door het kunnen stellen van zekerheden alsmede het totale functioneren. Een voorbeeld hiervan is de totale administratie, welke bij grote partijen beter controleerbaar is dan bij kleine partijen. Ook zijn er zeker nog ontwikkelaars met eigen vermogen. Over het algemeen (er zijn uitzonderingen!) is het bij banken momenteel de policy, om in ieder geval niet verder te groeien met het (financiële) volume in commercieel vastgoed. De markt zal qua liquiditeit zelfs krapper worden. Daarnaast is het aantal financiers wat bereid is commercieel vast goed te financieren, zeer beperkt en is dit aantal de laatste jaren kleiner geworden. Eigenlijk zijn er nog drie partijen in de markt. Overblijvende financiers willen niet verder groeien en zullen een verhoging van het rendement op de bestaande leningen willen/ moeten gaan behalen danwel een combinatie van verkoop met andere producten gaan bewerkstelligen. Dit kan zelfs betekenen dat bij sommige banken er helemaal geen nieuwe bankrelaties meer worden aangegaan ongeacht het onderpand of andere zekerheden. Dit geldt dus ook als maar om een financiering van 10% wordt verzocht! Banken vinden het ook van groot belang dat helderheid over de taxaties wordt geboden en hebben zelf taxateurs in dienst genomen. Helderheid betekent onder andere dat incentives zichtbaar moeten worden omdat 2 2 huurprijzen van euro 100,00 per m na verrekening van de incentives op bijvoorbeeld euro 60,00 per m uitkomen bij 2 jaar huurvrij. In zijn algemeenheid kon voor de crisis nog circa 70% worden gefinancierd, na de crisis is dit vaak nog maar 50% en dan wel van de huidige waarde. Toekomstige waardestijgingen worden dus niet mee gefinancierd. Bedrijfsruimte voor eigen gebruik kan nog wel worden gefinancierd. Belangrijk is dan ook om als verkoper hier op in te springen. Institutionele beleggers zouden een alternatief voor de traditionele banken kunnen zijn. Voor de financiering is het wel noodzakelijk dat er een concreet plan voor een locatie ligt. Is dit plan er niet dan resteert voor financiering maximaal de grond minus de sloopkosten. Voor locaties met een waarde van meer dan 10 miljoen euro moet worden getracht om deze in een fonds te verkrijgen met bijvoorbeeld een minimale omvang van 150 miljoen. Belangrijk is dan dat het mogelijk moet zijn om op korte termijn een cashflow (rendement) te genereren op deze locaties. Het fonds wordt immers afgerekend op basis van cashflow. Het fonds zorgt dat er een ontwikkelaar op wordt gezet. Vervolgens worden er aannemers en eindgebruikers bij gezocht. Op deze wijze worden locaties reeds liquide gemaakt. Alternatief voor financiering door de traditionele banken en institutionele instellingen, is het aanbieden van gronden in erfpacht met een jaarlijkse canon. Op deze wijze houdt een kopende partij zijn vermogen vrij om verder te investeren in de locatie. Door uitgifte in erfpacht gaat het risico van de grond over naar de erfpachter. Bijkomend voordeel is de mogelijkheid om een grondwaardeherziening per 5 jaar vast te leggen waardoor mee geprofiteerd kan worden van waardestijgingen. Nadeel is dat financiële instellingen die de ontwikkeling verder moeten financieren niet gecharmeerd zijn van deze constructie en dat de erfpachter failliet kan gaan. Ander alternatief zou kunnen zijn dat een verkoper garant staat bij een financier en dus ook voor de te realiseren optimalisatie. Als de verkoper bedingt dat deze bij faillissement in de plaats kan treden van de hypotheekgever, is het financieel risico beperkt. Toekomst voor de financiering is dat grondbezitters verdere samenwerking met banken gaan onderzoeken. Met een bank zou door de eigenaar moeten worden gekeken waar de financieringsmogelijkheden van een potentiële klant zouden kunnen liggen. Door voor adviesdiensten te betalen, zou de bank verder kunnen kijken dan de bank waar men in dienst is. Betalen voor advies wordt logischer als bedacht wordt dat de markt nog beheerst wordt door enkele partijen waarvan een enkele ook nog eens haar activiteiten afbouwt waardoor de noodzaak om objectief naar financieringsmogelijkheden te kijken toeneemt. Conclusie: de verkoopbaarheid van “koude” en “lauwe” gronden is momenteel nagenoeg nihil. Dit betekent dat risico’s voor kopers, waaronder maar niet beperkt tot het wijzigen van het bestemmingsplan, zo veel mogelijk moeten worden weggenomen door de verkopende partij om de verkoop weer op gang te helpen. Financiering van “koude” en “lauwe” gronden is voor kopers een groot probleem. Het is van belang dat naar alternatieven wordt gezocht.
4.5
Vastgoedmarkt 28
Momenteel is sprake van een volledig vraag gedomineerde vastgoedmarkt. Het aanbod is groot. Ook een groot grondbezitter kan niet rechtstreeks de vastgoedmarkt beïnvloeden. De vastgoedmarkt bevindt zich momenteel onder in de vastgoedklok. Naast deze vastgoedklok zou je de ontwikkelcyclus moeten plaatsen en boven in de vastgoedklok zou bij voorkeur moeten worden afgestoten. De kunst zou dan ook zijn om anti-cyclisch te investeren. Op deze wijze kan direct, wanneer de vastgoedklok bovenin staat, worden verkocht in plaats van op dat moment te starten met het maken van plannen. Dit betekent echter ook risico’s nemen omdat niet bekend is wanneer de vastgoedklok boven zal zijn aangekomen. In de huidige situatie wordt er steeds minder afgezet en ontstaat er druk op de grondprijzen. Steeds meer grondexploitaties zijn negatief. De huidige vraag naar vastgoed is sterk afhankelijk van de geografische ligging en vorm van een locatie. De zogenaamde toplocaties zijn onveranderd populair. Daarnaast is er ook nog steeds vraag naar binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen waaruit inkomsten worden gegenereerd. Te ontwikkelen locaties moeten worden bezien vanuit de oogharen van een stad en de positie die de betreffende locatie in de toekomst in deze stad gaat vervullen. Wat ontbreekt aan de betreffende stad? Ook in de huidige markt telt nog steeds locatie, locatie en locatie. Een mogelijkheid voor een grootgrondbezitter om naar zijn bezit te kijken is dat deze de te verkopen locaties indeelt in meerdere categorieën. De categorie indeling is niet gebaseerd op de core-business van de verkopende partij (nb. deze gronden worden immers niet verkocht) maar vanuit het perspectief van de kopende partij gezien (hoeveel kopers hebben in potentie interesse). De A- categorie is vanuit vastgoedperspectief strategisch (meerdere potentiële kopers). De B-categorie is minder strategisch maar levert nog altijd een aantal potentiële gegadigden op. Er is geen interesse voor locaties in de Ccategorie omdat geen enkele partij op dit moment met deze locaties wat kan. Tijdens het proces zijn, naarmate de interesse groter is, meerdere partijen actief. Of een locatie een A-, B- of C-categorie betreft, is mede afhankelijk van de beoogde invulling. Het is voor een grondeigenaar uiteraard de bedoeling om locaties te verschuiven van C naar B of A danwel van B naar A. Overigens kunnen locaties ook in logische delen worden verdeeld waarbij delen de A-categorie verkrijgen en delen de Ccategorie behouden. Verschuiven van categorie levert in beginsel waarde op. In het kader van de zoektocht om locaties van de B of C–categorie naar de A-categorie te krijgen, is het aan te bevelen om naar die steden op zoek te gaan waar de vastgoed balans nog niet is bereikt. In welke stad is nog behoefte? Zelfs in deze economische tijden, zijn er steden welke van mening zijn dat er nog een verdubbeling van het aanbod van retail kan plaatsvinden. Alleen zal deze vraag op andere wijze dan de traditionele wijze ingevuld moeten worden. Stationslocaties hebben in de regel als voordeel dat er veel P&R capaciteit aanwezig is. Ander systeem dan de genoemde categorie indeling, is om vanuit het groot grondbezit een selectie te maken van de te verkopen locaties. Vervolgens dient een prioriteitsstelling voor de komende 7 jaar opgesteld te worden welke jaarlijks moet worden herijkt. Op deze wijze wordt duidelijk voor welke locaties markt is, Er zijn weinig kopers in de markt en de kopers die in de markt zijn, kunnen kiezen uit een heel ruim aanbod. De vraag moet dus per locatie worden gesteld of het wel het moment is om te verkopen. Het alternatief om het bezit als een goede wijn te laten rijpen, moet serieus worden overwogen en als scenario worden meegenomen. Wel moet in ieder geval verder aan de slag worden gegaan met de kwaliteitsverbetering om zorg te dragen dat in de toekomst de waardestijging in ieder geval wel kan worden verzilverd. De grootste stap in de kwaliteitsverbetering zal door de verkopende partij zelf moeten worden gezet, tenminste als de verkopende partij ook wenst mee te delen in een mogelijke waardestijging. Om tussentijds toch geldstromen te genereren zal door de verkopende partij naar een tijdelijke invulling moeten worden gewerkt. Studentenhuisvesting is zo’n tijdelijke invulling. Groot voordeel is dat een gemeente waar een tekort is aan studentenkamers, eerder geneigd zal zijn om mee te werken als het een tijdelijke bestemming betreft. Voor grote steden zal dit overigens eerder een mogelijkheid zijn dan voor plattelandsgemeenten. Parkeren is zo’n ander voorbeeld wat tijdelijk geld kan opleveren en waar in de grotere steden altijd wel behoefte voor lijkt te zijn. Aan alle geïnterviewden is gevraagd welke potentiële kopers zich op de markt bevinden voor zogenaamde “koude” en “lauwe” gronden met groeipotentie. De markt zou eigenlijk aan ontwikkelaars moeten trekken en niet, zoals nu, andersom. De markt zal dus geholpen moeten worden om kopers te genereren. Geld komt immers niet van zelf naar je toe. De consument is niet meer gewend om na te denken over wat men wil. De markt heeft de consument in de loop der jaren monddood gemaakt. Er zal weer gezorgd moeten worden voor een vraag gestuurde markt. Van belang is dat bij juridisch niet bouwrijpe locaties de mogelijkheden van een locatie goed duidelijk worden gemaakt aan potentiële afnemers. 29
Toch zijn er ook een aantal zaken gelijk gebleven aan voor de economische crisis. Als voorbeeld kan hierbij genoemd worden de al eeuwen oude wet dat buurmans erf maar 1 maal te koop is. Goed research naar de stakeholders in de omgeving, is in de voorfase belangrijk. Mogelijk is de koper dichterbij dan gedacht. Daarnaast is er de groep “nieuwe” rijken, ook wel genoemd “de Quote 500”. Deze groep is om anticyclische redenen bereid om nu te investeren. Deze groep zoekt er een (in de regel kleine) ontwikkelaar bij. De nieuwe rijken is ook een groep die zich wenst te onderscheiden en op zoek is naar bijzonder vastgoed. Diversiteit, een eigen stempel kunnen drukken en uitstraling zijn in deze van belang. Cultureel erfgoed zoals bijvoorbeeld de wagenwerkplaats in Amersfoort is zeer in trek. Corporaties zijn sinds de start van de economische crisis afgehaakt. Deze partijen hebben in het verleden al zo veel grondposities verworven. Daarnaast staan corporaties ook vanuit de politieke plannen van het kabinet Rutte II onder druk (afdracht corporaties). Potentiële kopers welke nog steeds, en voor sommigen geldt juist, in de markt zijn: - gemeenten zijn in beginsel als koper afgehaakt, echter middelgrote gemeenten zijn nog wel actief. De plannen van voor de crisis liggen er nog steeds. Alleen zullen gemeenten slechts met enkele van deze plannen aan de slag gaan. Grondbedrijven binnen gemeenten hadden tot de economische crisis de policy om hun grondposities uit te breiden. Door de crisis is hier verandering in gekomen. Dit is een groot nadeel omdat gemeenten bij machte zijn om de bestemming van een locatie te wijzigen. Voor gemeenten betekenen derhalve het kopen van niet juridisch bouwrijpe locaties een kleiner risico dan voor een private partij. Daarnaast waren en zijn gemeenten in staat om goedkoop geld aan te trekken. Nadeel van gemeenten is dat de rol van een gemeente onzuiver kan zijn omdat een gemeente ook concurrerende locaties in bezit kan hebben. Privaat- en publiekrecht kunnen door elkaar heen lopen; - lokale partijen zijn in de huidige economie belangrijk geworden als potentiële koper, met name in de kleinere gemeenten. Deze partijen hebben binnen een gemeente vaak ingangen en kunnen deuren open krijgen welke voor niet lokalen gesloten blijven. Lokale aannemers zijn daarnaast op zoek naar bouwvolume, mede om de kosten te beheersen; - beleggers en fondsen; - ontwikkelaars zijn nog wel degelijk geïnteresseerd. Ontwikkeling is immers hun broodwinning. Ontwikkelaars zullen alleen niet meer werken met een horizon van 5 jaar en alleen nog geïnteresseerd zijn als ze een eindgebruiker hebben. Toekomstige meerwaarde zullen ontwikkelaars niet meer willen afrekenen; - combinaties van ontwikkelaars, beleggers en aannemers; - er zijn nog een aantal grote partijen, als Volker Wessels, welke op zoek zijn naar ontwikkelingslocaties. Grote partijen hebben sterk de neiging om voor een monopolie-situatie te kiezen. Deze partijen proberen in een aantal steden een machtspositie op te bouwen om op deze manier binnen een gemeente te laten zien wie de baas is; - de nieuwe rijken (zeg maar Quote 500), obligaties en aandelen zijn momenteel immers slechte alternatieven; - voor kavels voor 1 woning hebben particulieren interesse. Voor kavels voor bijvoorbeeld 12 woningen hebben ontwikkelaars nauwelijks interesse. Bij dit soort kavels moet worden gekeken naar de mogelijkheden voor een collectief individueel opdrachtgevers. Deze doelgroep lijkt zich uit te breiden. Men spreekt hier over business to consumer. Overigens heeft deze wijze van uitgifte ook zeker nadelen omdat het veel afhankelijkheden creëert; Voor relatief kleinere locaties van bijvoorbeeld1 tot 5 miljoen zijn met name de nieuwe rijken geïnteresseerd. Particulieren ontvangen immers weinig rente bij een bank. Aandelen en obligaties zijn ook nauwelijks een alternatief te noemen. Deze groep zit in beginsel niet te wachten op een eindproduct. Als verkoper moet je je echter realiseren dat risico’s ten koste gaan van de verkoopprijs. De locaties tussen de 5 en 10 miljoen zijn het moeilijkst verkoopbaar. Zelfs voor de nieuwe rijken wordt het risico te groot en voor een fonds leveren deze locaties te weinig op. Op korte termijn genereren van cashflows is in deze van groot belang. Een verkoper van “koude” en “lauwe” grond moet zorg dragen dat er sprake is van een duidelijk plan voor de invulling van een locatie en een goede tijdsplanning. Het hanteren van een herkenbaar proces helpt bij verkoop. De vraag naar een locatie wordt verhoogd als sprake is van een actieve houding van de verkoper. Een verkoper zal in eerste instantie de leiding moeten nemen bij het vervaardigen van het zogenaamde eindproduct. Daarnaast zal je als verkoper moeten zorgen dat de betreffende gemeente de actieve houding overneemt. 30
Kopers die nu reeds willen betalen voor een waardevermeerdering over tien jaar zijn nauwelijks meer voor handen. Potentiële kopers voor “koude” en “lauwe” grond zullen speculanten zijn met als leitmotief hoog risico, hoge winsten. Zij zullen dan ook slechts lage koopsommen bieden en zeker niet bereid zijn de verkopende partij mee te laten profiteren in toekomstige winsten. Belangrijke trend voor het vastgoed is dat de jeugd niet snel meer op de zelfde plaats zal blijven wonen. De woningmarkt zal hierdoor weer langzaam van een koop naar een huurmarkt teruggaan. Dit betekent nog al wat voor deze markt. Grote gebiedsontwikkelingen zijn in deze huidige tijd niet te realiseren. Organische ontwikkeling is het alternatief. Realiseer dat van een grote locatie, kleinere locaties kunnen worden gemaakt. Uiteraard moet er wel een masterplan zijn voor het totale gebied. Gemeenten zullen geen gebiedsontwikkelingen meer oppakken. De gemeenten zullen het ontwikkelen overlaten aan de markt. Als een klant komt heeft de gemeente de taak om het bestemmings-plantechnisch mogelijk te maken. Conclusie: in de huidige economische crisis is sprake van een volledig vraag gedomineerde vastgoedmarkt. Het aanbod is groot en de vraag is klein. Ook in de huidige markt telt echter nog steeds locatie, locatie en locatie. Eigenaren van “koude” en “lauwe” gronden zullen aan de slag moeten gaan met een kwaliteitsverbetering van deze gronden om meerwaarde te realiseren. Om tussentijds geldstromen te genereren zal door de grondeigenaar aan een tijdelijke invulling moeten worden gewerkt. Toch zijn er nog steeds kopers in de markt. Een goede stakeholders-analyse is van groot belang. Grote gebiedsontwikkelingen zijn in deze huidige tijd niet te realiseren. Organische ontwikkeling is het alternatief. Randvoorwaarde hierbij is dat er een masterplan voor het totale gebied wordt opgesteld.
4.6
Tips, oplossingsrichtingen en verkoopinstrumenten
Door de geïnterviewden worden een groot aantal tips, oplossingsrichtingen en instrumenten meegegeven welke kunnen bijdragen aan enerzijds waarde-creatie maar anderzijds dat verkopen ook feitelijk worden gerealiseerd. Opvallend is dat de gegeven tips/oplossingsrichtingen en verkoopinstrumenten welke door de geinterviewden zijn gegeven, niet strijdig met elkaar zijn en voornamelijk afhankelijk zijn van het vakgebied waarin de geïnterviewde opereert. De tips/ oplossingsrichtingen en verkoopinstrumenten worden in deze paragraaf op een rij gezet: Verkoper: - als grondeigenaar kan worden besloten om een plan voor een locatie uit te werken. Daarmee worden de volgende risico’s gelopen: 1) de kosten ter hoogte van de planuitwerking, deze zijn vooraf te calculeren en 2) dat het verkeerde plan wordt gebracht waar geen markt voor is. Dit laatste kan worden voorkomen door goed marktonderzoek. Andere wijze om dit risico te voorkomen, is het realiseren van een brede bestemming (gemengde bestemming met bijvoorbeeld alleen rooilijnen); - zoek als verkoper partners om deelsgewijs invulling van een locatie te bewerkstelligen. Een masterplan voor de totale locatie is wel randvoorwaarde; - als verkopende partij van zogenaamde “koude” en “lauwe” gronden is van belang dat er een goed beeld is van de markt. Hiervoor kunnen makelaars worden geconsulteerd. Makelaars zijn echter vaak traditioneel. Makelaars gaan uit van de huidige markt en houden weinig rekening met toekomstige ontwikkelingen. Uitgebreid marktonderzoek waarbij ook trendwatchers zijn betrokken, moet een veel grotere rol krijgen, te meer omdat ontwikkelingen jaren duren en dus de vraagzijde geheel kan wijzigen. De vraag in deze is: welke functies vraagt de markt nu en in de toekomst?; - afnemers moeten bij de verkopende partij centraal staan. De prijsvorming begint immers bij degene die het eindproduct moet betalen. Zorg dat je als verkoper vraag creëert. Zoek niches welke afnemers aanspreekt; - lok als verkoper vraag uit. Internet als medium is niet alleen ideaal om vraag uit te lokken maar ook om de vraag te toetsen (nb, hoe groot is bijvoorbeeld de markt voor duurzaam bouwen?); - wees als verkoper ook creatief, denk out of the box. Waarom zou een Disney –achtig gebeuren in Nederland niet kunnen?; Samenwerking: - grote partijen als gemeenten, NS en ProRail treden nog te solistisch op. Rondom verlaten emplacementen en stations zou grote winst kunnen worden behaald door intensievere 31
-
-
-
samenwerking tussen partijen. Als partijen integraal op een gebied zouden studeren en met één visie komen is meerwaarde te realiseren (kernwoorden: samenwerking, integraal, 1 visie); daag partijen uit om met een visie te komen. Deze partijen kunnen een gemeente zijn, een ontwikkelaar of een afnemer; neem de betreffende gemeente mee in het plan. De gemeente moet overtuigd worden van het plan. Verdiep je daarnaast goed in de politieke verhoudingen; mobiliseer stakeholders om plannen te realiseren. Sluit allianties waarbij de grondeigenaar bijvoorbeeld de rentetikker over de waarde van de gronden voor zijn rekening neemt en een ontwikkelaar de plankosten; gemeenten vinden het over het algemeen eng om met vastgoedpartijen overeenkomsten te sluiten omdat men vrees heeft dat vastgoedpartijen enkel voor een snelle winst gaan. Overtuig gemeenten hierbij. Partijen hoeven ook bij samenwerkingsverbanden niet voor een gelijk deel risicodragend te zijn; samenwerkingsvormen welke mogelijk zijn: bouwclaimmodel, traditionele gemeentelijke grondexploitatie, publiek private samenwerking of concessiemodel. Voordeel is dat je bij deze samenwerkingsverbanden bij het proces betrokken blijft, nadeel is dat je als grondeigenaar min of meer de rol van ontwikkelaar op je neemt;
Kopers/ koopovereenkomsten: - bedenk constructies waarbij partijen de mogelijkheid wordt geboden om te ontwikkelen in plaats van direct afname te vereisen. Dit laatste gaat in de huidige crisistijd vaak niet werken. Ontwikkelaars moeten zorgen dat ze gaan bouwen en dus moeten betalen voor de grond bijvoorbeeld 1,5 jaar na wijziging van het bestemmingsplan. Bij vertraging treden boeteclausules in werking. Een grondbezitter zou de verkoop kunnen bevorderen door in de koopovereenkomst garanties aan de koper af te geven. Als voorbeeld kan de afspraak worden gemaakt dat de koopovereenkomst enkel tot stand komt wanneer een onherroepelijk passend bestemmingsplan wordt gerealiseerd danwel bij een bepaald percentage voorverkoop. Uiteraard moet dan wel de prikkel ingebouwd worden dat koper ook “presteert”; - als een ontwikkelaar grond afneemt dan wil hij ook per ommegaande kunnen beginnen. Om de verkoopbaarheid te bevorderen is het dan noodzakelijk dat de locatie juridisch bouwrijp is; - sommige kopers zoals aanbieders van woonzorglocaties bieden een dermate specifiek product aan dat het nodig is om als verkoper om de tafel te gaan zitten om de mogelijkheden verder af te tasten (lees: om te bekijken wat er residueel voor de grond overblijft); Te verkopen locaties: Huurprijs en courantheid moeten in evenwicht worden gebracht. Locaties met hoge huurprijzen maar weinig courantheid moeten zo snel mogelijk verkocht worden. Huurprijs Hoge huurprijs Lage courantheid Verkopen
Hoge huurprijs Hoge courantheid
Proberen naar hoge huurprijs te verkrijgen Courantheid Onroerend Goed Figuur 11: huurprijs in relatie tot courantheid -
-
start met empirisch onderzoek van een locatie. Locaties moeten van binnen en buiten worden bekeken. Doorlooptijden kunnen worden beïnvloed maar hou wel rekening met de juridische termijnen (wetgeving); laat de plannen voor een locatie ook zien. Maak deze zichtbaar voor de markt (visualiseren). Vaak geldt dat grootgrondbezitters als gemeenten, NS en ProRail slecht zichtbaar maken wat te koop is. Denk aan de mogelijkheid van het hebben van etalage. Op het moment dat zichtbaar is wat te koop is, gaat er ook dynamiek ontstaan. Belangrijk is ook dat een bouwkavel echt zichtbaar als bouwkavel is (groot te koop-bord, bouwrijp gemaakt); 32
-
-
-
-
-
-
-
-
-
als grondeigenaar zou je zelf de grondexploitatie kunnen voeren en per fase afspraken kunnen maken met een koper; bij locaties welke deels verhuurd zijn en deels braak liggen, zouden er maatregelen genomen kunnen worden om de huurpotentie te verhogen en derhalve de verkoopbaarheid te vergroten. Investeringen wegen in de regel alleen op tegen potentiële meeropbrengsten als op langere termijn met de herontwikkeling van een locatie wordt gestart (indicatief + 5 jaar). Huuropbrengsten compenseren renteverlies; zorg dat dure grond wordt vrijgespeeld. Nog vaak zitten ruimte intensieve activiteiten op dure grond of in dure gebouwen. Door deze vrij te spelen ontstaat zowel fysieke als financiële ruimte; een ontwikkeling zal roldoorbrekend moeten zijn. Zorg voor een landmark of trekker op het te ontwikkelen terrein, dit kan een grote supermarkt zijn maar kan ook de branding van het gebied zijn. Vervolgens kan worden gekeken of het aantrekkende werking heeft; binnen het centrumgebied is multi-cultuur/ multi-functioneel veel aantrekkelijker dan monocultuur/ mono-functioneel. Op deze wijze is ook sprake van risico-spreiding. Diversiteit is in deze het toverwoord. Alleen kantoren hebben sowieso een beperkte toekomst gezien het feit dat er in de nabije toekomst 40 tot 50 % minder behoefte aan kantoren worden verwacht; locaties gelegen buiten een stedelijke omgeving vallen in de huidige economische crisis af voor woningbouw. Wonen, retail en leisure, waaronder cultuur, lijken passende functies binnen een stedelijke omgeving en bij voorkeur een stationsomgeving. Kantoren voor lokale ondernemers en kantoren aan de bovenkant van de markt, bieden nog steeds mogelijkheden. Met name voor woningen in een stedelijke omgeving met veel groen en met veel aandacht voor de openbare ruimtes, is nog zeker markt. Verder zijn bedrijfshallen met beperkte kantoren en benzineverkooppunten nog in trek. In krimpgebieden geldt in zijn algemeenheid dat de centra dienen te worden opgepoetst en er geen behoefte is aan extra woningen; onderzoek op welke wijze verbinding kan worden gemaakt tussen de locatie en de infrastructuur en hoe deze optimaal kan worden benut. Voor NS locaties zou kunnen worden onderzocht of er mogelijkheden zijn voor een storage-functie omdat de detailhandel in steden problemen heeft om goederen aangeleverd te krijgen en er in de regel een goede doorvoer aanwezig is van het station naar het centrum; onderzoek of door middel van beperkte investeringen een locatie aantrekkelijker kan worden gemaakt. Een locatie vlak maken, goede toegangsweg realiseren en het bestemmingsplan op orde maken zijn voorbeelden van overzienbare investeringen. Paradox is dat als een potentiële afnemer langs komt, deze mogelijk net een andere bestemming heeft of een ander indeling. Voorzichtigheid is dus geboden bij voorinvesteringen; kijk naar subsidiemogelijkheden voor infrastructuur. Als er mogelijkheden zijn dat gemeenten in de ontsluitingen investeren, profiteert een locatie fors mee; maatschappelijke tendens is duurzaamheid. Met name locaties rondom stations zijn in dit kader interessant. Duurzaamheid moet onderdeel worden van de ontwikkeling; onderzoek verder dan het eigen bezit. Kijk of er mogelijkheden zijn om de aangrenzende zware milieu-bedrijven uit te kopen. De eigen locatie kan hier fors van profiteren; na effectuering van een verkoop eindigt doorgaans de relatie tussen koper en verkoper. Omdat een verkoper mee wil profiteren van toekomstige waardestijgingen maar kopers niet bereid zijn om deze te betalen en in de regel niet financierbaar zijn, is een alternatief om de toekomstige waarde veilig te stellen middels een anti-speculatie beding en/ of een meerwaarde clausule. Belangrijk hierbij is te realiseren dat hierdoor het initiatief om tot waarde-creatie te komen, wordt overgenomen door de koper. Voordeel is dat de verkoper, de koper op de meest vergaande manier committeert aan de doelstelling van waarde-creatie. Wel is het zo dat de verkoper van een leidende rol naar een volgende rol is gewisseld. Er zal moeten worden gezorgd dat de meerwaarde clausule of anti-speculatie beding niet gebonden is aan tijd zodat de koper geen baat heeft om niets te doen. Andere wijze om de toekomstige waarde als verkoper vast te stellen is om de toekomstige waarde te vertalen naar een grondquote welke alsnog aan de verkoper zal worden doorgerekend. Een andere verrekenmethode zou verder kunnen zijn dat een koper verrekend bij iedere stap welke wordt gezet, bijvoorbeeld structuurvisie, bestemmingsplan, bepaalde afname; uitschrijven van een prijsvraag middels een shortlist voor de invulling van een locatie kan leiden tot nieuwe inzichten welke nu over het hoofd worden gezien en mogelijk baanbrekend zouden kunnen werken. Dit kan gebeuren op basis van een reken- en tekenvergoeding; kijk ook naar het verkoopproces. Ondanks dat de markt enigszins tender-moe aan het worden is, levert een tender mogelijk vanuit de capital markets biedingen op;
Bestemmingsplan:
33
-
-
-
4.7
zorg dat bij het vaststellen van een bestemmingsplan zo veel mogelijke flexibiliteit wordt ingebouwd. Streef naar een globaal bestemmingsplan waar zelfs niet vast ligt of kantoren of woningen worden gerealiseerd; een grondeigenaar moet sturing geven aan de bestemming van een locatie. Steek de beperkte energie in die gemeenten welke willen meewerken; een grootgrondbezitter als NS, ProRail of de Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf moet zijn invloed/ ingangen benutten. Groot grondbezitters hebben in een gemeente ook vaak wisselgeld te bieden; gemeenten zijn makkelijker mee te krijgen in ontwikkelingen als het om revitalisering van bijvoorbeeld oude bedrijfsterreinen of emplacementen in binnenstedelijk gebied gaat danwel werkgelegenheid voor de gemeente oplevert;
Stappenplan
Op basis van de in hoofdstuk 2 onderzochte theorie alsmede het in hoofdstuk 4 uitgevoerd empirisch onderzoek kan het volgende stappenplan worden opgesteld op basis waarvan “koude” en “lauwe” gronden modelmatig nader kunnen worden onderzocht op de vraag of en hoe meerwaarde kan worden gerealiseerd. In hoofdstuk 5 zal aan de hand van dit stappenplan vervolgens een “koude” locatie ter illustratie worden onderzocht, om op basis van een praktijkvoorbeeld antwoord te krijgen op het ideale moment van verkoop van “koude” en “lauwe” gronden in termen van winstoptimalisatie, risicobeheersing en tijd. Door een praktijkvoorbeeld te onderzoeken wordt heel concreet gemaakt of het stappenplan bruikbaar is voor het modelmatig onderzoeken van de toekomstige mogelijkheden voor “koude” en “lauwe” gronden.
Initiatief, visie, verkennende studie inclusief SWOT-analyse vanuit de eigenaar. Resultaat: keuze exploiteren of ontwikkelen.
Bestemmingsplan, inclusief exploitatieovereenkomst. Resultaat: onherroepelijk bestemmingsplan.
Haalbaarheid, gezamenlijke studie vanuit stakeholders. Resultaat: al dan niet herzien van de keuze in de vorige stap (exploiteren of ontwikkelen).
Bouwrijpmaken (sanering, evt. grondverwerving, onder en bovengrondse infrastructuur).
Opstellen masterplan, ontwikkelingsplan, stedenbouwkundig plan. Resultaat: go of no go bij gemeente voor draagvlak (bestemmingsplan).
Al dan niet gefaseerde uitgifte (organische ontwikkeling) en vervolgens start bouw door de ontwikkelaar.
Figuur 12, stappenplan Stap 1: het proces vangt aan met een initiatief en het vormen van een visie door of in opdracht van de eigenaar waaronder een deugdelijke analyse (risico-/ actoranalyse) inclusief een analyse van de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen (SWOT-analyse) van de locatie. Na deze fase zal het volgende besluit moeten worden genomen: exploiteren of ontwikkelen? Bij de keuze voor exploiteren zal gekeken moeten worden hoe optimalisatie van de huidige exploitatie kan worden gerealiseerd.
34
Stap 2: na de eerste fase zal een haalbaarheidsstudie voor de locatie moeten worden opgesteld. Alle belangrijke stakeholders zoals de gemeente en huidige gebruikers, zullen in deze fase moeten worden aangesloten. De gemeente is een zeer belangrijke stakeholder omdat de gemeente uiteindelijk bepaalt welke bestemming(-en) in het gebied wenselijk is/ zijn (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, 2009). Verschillende scenario’s zullen moeten worden uitgewerkt. Belangrijke vragen welke hierbij moeten worden gesteld zijn: welk type vastgoed en in welke omvang, voor welke doelgroep kan op deze locatie worden gerealiseerd alsmede in welk kwaliteitsniveau? Marktonderzoek kan onderdeel uitmaken van het haalbaarheidsonderzoek. Belangrijk onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek is een verkennend onderzoek naar de bepalende milieu-componenten die van invloed zijn op de locatie. Uit deze scenario’s zal vervolgens een voorkeurs-scenario moeten worden gekozen. Stap 3: voor het voorkeurs-scenario zal vervolgens een stedenbouwkundigplan, ontwikkelingsplan of masterplan moeten worden opgemaakt. Alternatieve scenario’s moeten achter de hand worden gehouden om te voorkomen dat helemaal opnieuw moet worden begonnen op het moment dat het voorkeurs-scenario sneuvelt. Stap 4: vervolgens zal door de gemeente de bestemmingsplanfase moeten worden doorlopen. Het verkrijgen van het “juiste” bestemmingsplan is een zeer belangrijke stap in het totale waarde-creatie proces. De gemeente heeft dan ook grote invloed op de waardebepaling van een locatie. Stap 5: na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, kan aangevangen worden met het bouwrijpmaken van de locatie. Stap 6: vervolgens kan al dan niet gefaseerd uitgifte van de locatie gaan plaatsvinden en kan gestart worden met de bouw. Met betrekking tot risico’s kan het volgende worden gemeld. Risico’s zijn van groot belang voor de waardebepaling van een locatie en het niet wegnemen van de risico’s leidt in de regel tot een lagere waarde. Risico’s zullen immers door een kopende partij worden ingeschat als kosten. In het kader van risico-beheersing zullen per stap de volgende risico’s inzichtelijk moeten worden gemaakt (in kans en geld). Steeds zal moeten worden gekeken: kunnen deze risico’s worden vermeden, gereduceerd, danwel worden overgedragen. De te onderzoeken risico’s zijn:
planologische risico’s inclusief exploitatieplan/ exploitatie-overeenkomst; risico’s met betrekking tot bouwrijpmaken locatie waaronder bodem; tegenwerking stakeholders tijdens het totale ontwikkelingstraject; doorlooptijden; gevolgen milieucomponenten geluid, externe veiligheid en trillingen voor de locatie; ontbreken regie; tegenvallende kosten en opbrengsten; ontbreken mogelijkheden om al dan niet tijdelijke huurstromen te generen; marktrisico; ontbreken financiering;
Tussen iedere fase of zelfs tijdens een fase zal door de grondeigenaar steeds moeten worden gekeken wat het ideale moment van verkoop is, in relatie tot de opbrengsten, tijd en risico’s, alsmede in welke vorm verkoop plaats zal vinden (hoe afrekenen, risico-verdeling). Het totale proces moet iteratief worden doorlopen. Belangrijk is met name hoe door de grondeigenaar tijdens het gehele proces (lees iedere stap) invloed kan worden genomen bij het realiseren van meerwaarde alsmede hoe draagvlak kan worden verkregen voor haar plannen. Parallel aan het uit te voeren stappenplan inclusief de risico-inventarisatie per stap, zal moeten worden gekeken welke acties de grondeigenaar wat opleveren. Meerwaarde kan enkel inzichtelijk worden gemaakt als de huidige waarde, de as-is waarde, voor de onderzochte locaties bekend is. De huidige waarde (as-is) gaat uit van de uitdrukkelijke aanname van een ongewijzigde voortzetting van de huidige bestemming. Vervolgens zal de maximaal te bereiken waarde inzichtelijk moeten worden gemaakt uitgaande van de meest optimale ontwikkeling (waarde maximaal – investeringskosten) op deze locatie. De meest optimale aanwending is de meest voor de hand liggende bestemming van de locatie waarbij rekening wordt gehouden met de fysieke kenmerken van de locatie, de (te verkrijgen?) juridische mogelijkheden alsmede de afzetmogelijkheden. 35
Bij de wens om te verkopen is wellicht het belangrijkste dat bij het bepalen van de waarde ook een koper wordt gevonden. Er zal dan ook een doorkijk plaats moeten vinden naar mogelijke kandidaatafnemers. Vervolgens zal moeten worden gekeken hoe de commerciële en juridische afhandeling van een locatie kan plaatsvinden (bepaling verkoopstrategie inclusief wijze van verrekening, samenwerkingsverband, invulling koopovereenkomst inclusief risicoverdeling). Een middel voor verkoop kan zijn het inzetten van zogenaamde real options om een juiste mix te bereiken van waarde versus risico. Bij real options spreken verkoper en koper bijvoorbeeld af dat bij het verkrijgen van een bepaalde bestemming de koopsom met een vooraf bepaalde waarde zal worden verhoogd.
4.8
Conclusie
In dit hoofdstuk zijn behoudens paragraaf 4.6 en 4.7 de conclusies, voor de leesbaarheid, rechtstreeks geplaatst in de betreffende paragraaf. Dit hoofdstuk sluiten we af om de onderzoeksresultaten vanuit de theorie uit hoofdstuk 2 en de praktijk uit hoofdstuk 4 met elkaar te verbinden in een schema om het totale overzicht te kunnen behouden. In hoofdstuk 2 is de theorie van de taxatieleer inclusief waardering onderzocht. Macro economische factoren, locatie-factoren en interne invloedsfactoren bepalen de waarde van vastgoed. Interne invloedsfactoren kunnen door de grondeigenaar worden beïnvloed. Belangrijk onderdeel hiervan zijn de economische factoren en juridische kwaliteiten van het vastgoed. Uit het deskundigenonderzoek is gebleken dat de grootste meerwaarde kan worden gerealiseerd door actief te sturen op de juridische kwaliteit, meer in het bijzonder op de bestemming van het te vervreemden vastgoed (lees interne invloedssfeer). Een bestemmingswijziging vormt het snelste succes naar meerwaarde. Daarnaast zal actief moeten worden gestuurd op het creëren van vraag. Uit het praktijkonderzoek is verder gebleken dat de beleggingswaarde van het vastgoed middels de DCF-methode (of BAR/ NAR methodiek) wordt vastgesteld en voor de ontwikkelwaarde residueel wordt gerekend. Beide waardes zullen vervolgens met elkaar moeten worden vergeleken. Deze vergelijking vindt niet alleen plaats op basis van een financiële parameter maar ook op basis van de parameters tijd en risico. Onderdeel van de theorie is tevens onderzoek naar de risico’s betreffende het wettelijk kader, het juridische bouwrijpmaken van een locatie en het bouwproces. Uit het praktijkonderzoek is duidelijk gebleken dat de grondeigenaar risico’s voor de koper zal moeten wegnemen omdat dit anders ten laste van de waarde en de verkoopbaarheid zal komen. Aan de hand van de theorie en het deskundigenonderzoek kan het volgende schema worden opgesteld.
36
Waarde-creatie proces: Theorie Taxatieleer: taxeren betekent het hanteren van een aantal principes om te grote afwijkingen tussen verschillende taxaties te voorkomen; waardebepaling vindt plaats op basis van highest and best use; bij het vaststellen van de marktwaarde spelen externe & algemene invloedsfactoren (macro-economische factoren en locatie factoren) alsmede interne invloedsfactoren een belangrijke rol; hoe vindt waarde-creatie plaats? Beleggingswaarde versus ontwikkelwaarde; beleggingswaarde optimaliseren, ontwikkelwaarde realiseren door middel van functiewijziging; waardebepaling (marktwaarde) van vastgoed kan op verscheidene manieren tot stand komen (o.a. residueel, bottom-up, kostprijsbenadering, grondquote, vergelijkende methode, marktbenadering, vaste verrekenprijs, intuïtie);
Risicobeheersing: wettelijk kader (o.a. planologisch kader incl. grondexploitatie-wet) van groot belang; risicoleer juridisch bouwrijpmaken
Vragen praktijk-onderzoek Taxatieleer: marktsituatie en bepalen marktwaarde: voor de waarde van vastgoed is van belang hoe in de huidige economische crisis de vastgoedmarkt er voor staat en meer specifiek voor locaties welke een wijziging van het vigerende bestemmingsplan behoeven, de zogenaamde “koude” en “lauwe” gronden Hoe zou u de situatie omschrijven; hoe gaan taxateurs in de praktijk om met de waardebepaling van “koude” en “lauwe” gronden en meer in het bijzonder bij locaties welke een wijziging van het vigerende bestemmingsplan behoeven;
Analyse/ antwoorden praktijkonderzoek Huidige marktsituatie: vastgoedmarkt in de regel slecht en bepaalde producten zullen blijvend afvallen; vraag gedomineerde vastgoedmarkt; aanbod groot maar toplocaties nog steeds onverminderd populair; verkoopbaarheid “koude” en “lauwe” gronden nihil; grondexploitaties steeds meer negatief; anti-cyclisch investeren (o.a. nieuwe rijken); Waardering: vindt plaats op basis van bandbreedtes (minimale tot maximale opbrengst); de beleggingswaarde wordt in de regel vastgesteld via de DCF-methodiek. De ontwikkelwaarde wordt in de regel residueel berekend; Waarde- creatie: visie-/ planvorming locatie; verhogen beleggingswaarde, realiseren ontwikkelwaarde of als goede wijn laten rijpen; maak locaties juridisch bouwrijp; pak milieu problematiek als externe veiligheid, geluid en trillingen aan;
Risicobeheersing: hoe moet een verkoper van “koude” en “lauwe” grond met de risico’s van “koude” en “lauwe” gronden omgaan? Hoe zou een grondbezitter van “koude” en “lauwe” grond 37
Risico’s: verkopende partij zal risico’s, waaronder bestemmingsplan inclusief exploitatieplan/ exploitatieovereen-komst, voor koper
(procesrisico’s); risico-analyse bouwproces (o.a. marktrisico, mede door beperkte financieringsmogelijkheden); nemen van risicobeheersmaatregelen: risico’s vermijden, risico’s reduceren, risico’s overdragen en risico’s accepteren;
de waarde en verkoopbaarheid kunnen bevorderen; wat zijn de mogelijkheden en beperkingen voor de financiering van locaties welke niet juridisch bouwrijp zijn;
38
moeten wegnemen alsmede moeten investeren in locatie, anders waarde beperkt en nauwelijks verkoopbaar; risico’s met betrekking tot bouwrijpmaken locaties zullen zowel kwalitatief als kwantitatief inzichtelijk moeten worden gemaakt; betrek stakeholders, waaronder gemeente, nauw bij het proces om te voorkomen dat deze gaan tegenwerken; duidelijke afspraken met stakeholders moeten zorgen dat doorlooptijden niet worden overschreden; beperk risico’s door al dan niet tijdelijke huurstromen te generen; zorg dat duidelijk is wat de milieucomponenten geluid, externe veiligheid en trillingen voor gevolgen voor de locatie hebben; pak als verkopende partij de regie op de locatie; tegenvallende kosten en opbrengsten vormen een groot afbreukrisico; marktrisico eindgebruikers bij kopende partij laten; financiering voor koper nauwelijks te verkrijgen alsmede wegvallen hefboomeffect. Als verkoper alternatieve financieringsmogelijk-heden nader onderzoeken (b.v. fondsen of erfpacht); ga niet op stoel van eindgebruiker zitten maar tracht deze bij het proces te betrekken, zoek samenwerkings-verbanden;
Vastgoedmarkt: kenmerken vastgoedmarkt: ondoorzichtig, heterogene markt, beperkte toegankelijkheid, onvolledige informatie, immobiliteit, vertraging prijsreactie, lange doorlooptijden, emotie; locatievisie (beleggings- of ontwikkellocatie); afnemers/ doelgroepen; welk types vastgoed alsmede omvang en planning bepalen; koopmotieven;
Vastgoedmarkt: welke soorten kopers zijn er in de markt voor welke locaties; Product-/ marktcombinaties;
Uitgevoerd praktijkonderzoek: succes en faalfactoren uit de praktijk;
Behandelde casussen: een aantal casussen zijn met de geïnterviewden besproken, waaronder de locatie welke in hoofdstuk 5 wordt behandeld, om hetgeen besproken is, te staven aan een aantal feitelijke casussen;
Kopers; beperkt aantal kopers in de markt maar wel aanwezig. Plaats afnemers centraal, zoek niches en creëer vraag. Maak goede stakeholders-analyse (o.a. buurmanserf is maar 1 maal te koop); kopers zijn niet bereid risico’s te nemen en in de toekomst te kijken (hier en nu); lange besluitvormings-termijnen; Kenmerken locaties: weet “alles” van een te verkopen locatie middels empirisch onderzoek; investeringen moeten op korte termijn rendement genereren; locatie, locatie, locatie meer dan ooit van toepassing; terug naar de rode contouren, hoe verder van het centrum, hoe lager de waarde; locaties moeten juridisch bouwrijp zijn; maak verbinding met de aanwezige infrastructuur;
39
Praktijktips: maken kwaliteitsslag (inclusief visie/plan) door verkoper; zorg als verkoper voor al dan niet tijdelijke exploitatie; juridisch bouwrijp maken van locatie (kopers willen direct kunnen beginnen); uitvoeren diepgaand marktonderzoek; realiseren brede bestemming en derhalve flexibiliteit; sluit samenwerkings-verbanden en maak
40
allianties, integrale visie. Wees transparant; organische ontwikkeling maar zorg wel voor bovenliggend masterplan; denk out of the box; gebruik de bestaande media om vraag uit te lokken en te toetsen; daag partijen als gemeenten en ontwikkelaars uit om met een visie te komen; maak gebruik van real options; wees creatief met de koopovereenkomst; maak gebruik van de “komende” trends, o.a. jongeren zullen steeds vaker verhuizen; laat als grondeigenaar je plannen zien, visualiseren ook in het veld zelf; speel als grondeigenaar “dure” grond vrij; zorg voor een landmark, trekker of branding op/ van een gebied; multi-cultuur/ multi-functioneel in centrum i.p.v. mono-cultuur/ mono-functioneel; onderzoek subsidie-mogelijkheden voor de infrastructuur; maak duurzaamheid onderdeel van de ontwikkeling; kijk verder dan je eigen bezit; hanteer anti-speculatiebeding en meerwaarde clausule; prijsvraag kan helpen aan nieuwe inzichten; vermijdt risicovolle voorinvesteringen. Spreek b.v. met gemeenten af dat bijdragen in het kader van de GREX zullen worden verrekend op moment van verkoop; benut je positie als verkopende partij met evt. meerdere belangen in een gemeente;
5 5.1
Onderzoekobject voormalige laad- en losplaats Bergen op Zoom Inleiding
De locatie welke op basis van het in paragraaf 4.7 beschreven stappenplan ter illustratie zal worden getoetst, betreft de voormalig laad-/ en losweg in Bergen op Zoom. Dit onderzoeksobject voldoet aan de criteria van de gedefinieerde term ondergewaardeerd vastgoed. Deze locatie is “koud” (niet juridisch bouwrijp) en genereert momenteel geen of een laag rendement. Op dit moment is deze locatie nauwelijks verkoopbaar danwel tegen een lage onderhandse verkoopwaarde door het ontbreken van een passend planologisch kader alsmede directe inkomsten. Voor de behandeling van het onderzoeksobject wordt naast de onderzochte theorie en het deskundigen onderzoek, gebruik gemaakt van verkregen informatie door fysieke bezoeken aan de locatie inclusief de omgeving, analyse van de bestaande informatie waaronder een reeds uitgevoerd taxatierapport alsmede internet. Omdat het onderzoeksobject een feitelijke casus betreft waar momenteel daadwerkelijk onderhandelingen over worden gevoerd, is om deze reden er voor gekozen om de in de casus genoemde bedragen indicatief aan te geven. De bedragen zijn ontleend aan richtbedragen voor de in te vullen functies op een binnenstedelijke locatie in een middelgrote stad. Aan de genoemde waarden kunnen dan ook geen rechten worden ontleend maar geeft een goed beeld voor toepassing van het stappenplan.
5.2
Casus
De te onderzoeken casus betreft de voormalige laad-/ en losplaats. Ondanks dat deze locatie is gelegen nabij het station van Bergen op Zoom valt deze niet onder de directe invloedssfeer van de stationslocatie en is deze als niet strategisch gelabeld voor de core-business van NS Stations. NS Stations wenst haar grondpositie hier dan ook te verkopen. Huidige situatie: De locatie is totaal groot 2,7 ha. NS Stations is eigenaar van 2/3 van deze locatie en ProRail is eigenaar van 1/3 van deze locatie. De locatie is gesitueerd direct ten zuiden van het station van Bergen op Zoom en op loopafstand van het centrum van Bergen op Zoom. Het terrein is gelegen aan de spoorlijn Roosendaal – Vlissingen. Op de volgende luchtfoto is de te verkopen locatie met rood aangegeven. Met gele stip is het station van Bergen op Zoom aangegeven en met rode stippellijn het centrum van Bergen op Zoom. Het terrein is grotendeels ongebruikt en braakliggend. De huidige bestemming is spoorwegdoeleinden maar niet meer als zodanig in gebruik. De functie spoorwegdoeleinden is in de toekomst ook niet meer benodigd. ProRail heeft derhalve ook geen belang om haar deel in bezit te behouden en wenst eveneens haar aandeel te verkopen.
Centrum
Station
Lalo-terrein41
Stappenplan van koud naar heet: e
1 stap: initiatief, visie, verkennende studie inclusief SWOT-analyse vanuit de eigenaar. Resultaat: keuze exploiteren of ontwikkelen: In deze stap is een deugdelijke analyse van het onderzoeksobject nodig alsmede moeten de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen (SWOT) van het onderzoeksobject in beeld worden gebracht. Analyse huidige situatie: Huidige bestemming:
Aantal inwoners gemeente Bergen op Zoom:
Woningmarkt:
Economie en werkgelegenheid:
Winkelbestand:
Commercieel vastgoed en bedrijfsruimte
spoorwegdoeleinden, maar nu en in de toekomst niet meer als zodanig benodigd (kwalificatie: koud); 66.126, er is sprake van een lichte krimp. Karakteristieken bevolking zijn vergrijzing en ontgroening; Bergen op Zoom kent een overschot aan nieuwbouw planvoorraad. Gelijk aan heel Nederland is sprake van een zorgelijke situatie met betrekking tot het aantal te koop staande woningen en de verkooptermijn; de industriesector en zorgsector zorgen voor de meeste werkgelegenheid. Er is sprake van een groeiende werkeloosheid. Bergen op Zoom is na Breda de stad met het hoogste werkeloosheidscijfer in West - Brabant (6,3%); verhoudingsgewijs met steden van gelijke omvang, heeft Bergen op Zoom een groot winkelbestand dat tot en met 2011 bovengemiddeld groeide. Na 2011 is de groei omgezet in een daling; leegstand circa 16.000 m2, opname gemiddeld 2.500 m2 (2011) per jaar. Verwachting is dat de trend zal zijn dat de opname verder zal dalen. Het huurprijsniveau voor kantoorruimtes ligt tussen euro 75,00 en euro 145,00 excl. btw per jaar. BAR varieert van 8,0 tot 9,75%;
De SWOT-analyse voor de voormalige laad- en losplaats ziet er als volgt uit: Sterke punten Zwakke punten 1. locatie, ligging in directe nabijheid van 1. terrein (nog) weinig zichtbaar. het station en het historisch Geïsoleerd gelegen achter de stadscentrum van Bergen op Zoom; bestaande bebouwing, aansluiting 2. eigenaren NS Stations en ProRail met centrum ontbreekt; vermogend, genoeg liquide middelen om 2. milieufactoren externe veiligheid, verkoop te faseren, alsmede geluid en trillingen als gevolg van vooronderzoek uit te voeren. Daarnaast nabijheid spoor; zijn er middelen om te investeren mits 3. focus eigenaren NS Stations en deze in de verkoopprijs tot uitdrukking ProRail gericht op directe komen; stationslocaties, en voor daarbuiten 3. ruimte voor parkeervoorzieningen op voor het resultaat op de korte en maaiveldniveau (aantrekkelijk voor middellange termijn; kosten); 4. vorm van de locatie (lang en smal) 4. goede infrastructuur (aanwezigheid beperkt de randweg) en directe ontsluiting naar de ontwikkelingsmogelijkheden; rijksweg A58/A4; 5. in verband met directe ligging naast 5. locatie is zeer geschikt voor vestigen van het spoor, lijken de mogelijkheden maatschappelijk vastgoed (scholen, zorg voor woonfuncties beperkt; en welzijn); Kansen Bedreigingen 1. diversiteit in bevolkingssamenstelling, 1. huidige economische crisis met veel 42
2. 3.
4. 5.
een belangrijke voorwaarde voor ondernemerschap; vergrijzing en ontgroening in Bergen op Zoom (maatschappelijk vastgoed!); verdubbeling van het goederenvervoer verwacht in de periode tot 2025. Hierdoor toename belang van west- Brabant als vestigingsregio. Mogelijkheden voor realisatie van containerterminal in Bergen op Zoom met spin off voor de werkgelegenheid en derhalve bedrijfshuisvesting; actief gemeentebestuur; doortrekken A4;
leegstand in de gemeente; 2. beleggingsmarkt biedt weinig kansen voor commercieel vastgoed; 3. financieringsmogelijkheden beperkt; 4. dreigende bevolkingskrimp; 5. vergrijzing en ontgroening in Bergen op Zoom 6. beperkte markt voor woningbouw, commercieel vastgoed en bedrijfsruimte; 7. stijgende werkeloosheid; 8. maatschappelijke ontwikkelingen zoals het nieuwe werken; 9. sluiten exploitatie-overeenkomst met gemeente in verband met gewenste bijdrage bovenwijkse voorzieningen;
Risico’s: In deze fase moeten de volgende risico’s nader worden onderzocht en worden bekeken of deze kunnen worden vermeden, gereduceerd of overgedragen. planologische risico’s inclusief exploitatieplan/ exploitatie-overeenkomst
risico’s met betrekking tot bouwrijpmaken locatie waaronder bodem
tegenwerking stakeholders tijdens het totale ontwikkelingstraject
doorlooptijden
gevolgen milieucomponenten geluid, veiligheid en trillingen voor de locatie
externe
ontbreken regie
tegenvallende kosten en opbrengsten mogelijkheden om al huurstromen te generen
marktrisico
dan
niet
tijdelijke
enige zekerheid is thans het huidige bestemmingsplan, lees spoorwegdoeleinden. Bestemmingsplan zal door gemeente moeten worden gewijzigd om locatie te kunnen verkopen (incl. overeenstemming exploitatieplan/ exploitatieovereenkomst). Verkoper zal regie moeten nemen. Actie: door verkoper inzicht verkrijgen van de gewenste te realiseren bestemming (incl. bouwvolume). Vervolgactie: meekrijgen gemeente en overige stakeholders. Planologische onzekerheden zullen door verkoper moeten worden weggenomen. (vermijden risico); onderzoek zal moeten plaatsvinden naar de kosten voor het bouwrijpmaken van de locatie. Een historisch bodemonderzoek zal deel uit moeten maken van dit onderzoek. Kosten voor sanering van de bodem zijn (mede) afhankelijk van de te realiseren bestemming. Andere aandachtsgebieden zijn explosievenonderzoek en flora en fauna; stakeholders zullen in een vroeg stadium moeten worden meegenomen in het planologische traject. Op deze wijze wordt de kans gereduceerd op bezwaar en beroep; naast de wettelijk gestelde termijnen, kunnen doorlooptijden worden beïnvloed door regie op het proces te behouden; quick-scan dient te worden uitgevoerd naar de milieucomponenten geluid, externe veiligheid en trillingen op de locatie; aanstellen van een financieel vastgoedregisseur die zowel het ontwikkelingsproces als het procesmanagement kan voeren; verrichten uitvoerig vooronderzoek en hiervoor ook budget beschikbaar stellen; marktonderzoek verrichten en vervolgens overleg met gemeente Bergen op Zoom voeren over tijdelijke ontheffing van het vigerende bestemmingsplan; uitgebreid marktonderzoek voeren waarbij ook 43
trendwatchers betrokken worden; alternatieve mogelijkheden bekijken zoals erfpachtconstructie, meerwaarde clausule, garantstelling en anti-speculatiebeding
ontbreken financierings mogelijkheden
Waarde grondopbrengst: Met betrekking tot de waarde valt op te merken dat op basis van de bestemming spoorwegdoeleinden een waarde van 25,00 euro per m2 reëel lijkt. Waarde zou dan euro 675.000,00 bedragen. De verkoopbaarheid is echter laag tot nihil. De bestemming spoorwegdoeleinden is immers achterhaald. Resteert een waarde voor een speculant. Gezien de huidige bestemming is exploiteren geen optie tenzij tijdelijke ontheffing van het vigerende bestemmingsplan wordt verkregen. Optie zou kunnen zijn om een gedeelte van het terrein te verhuren als parkeerplaats of voor evenementen. Gezien de aanwezigheid van de mogelijkheid tot betaald parkeren op het station, is het onaantrekkelijk om hier een concurrerende parkeerterrein aan te leggen tenzij het exclusief parkeren betreft voor aanpalende bedrijven tegen een gereduceerd tarief. Tijdelijk opbrengst zou dan bedragen: Tijdelijke exploitatie uitgifte maximaal 200 parkeerplaatsen Jaaropbrengst per parkeerplaats maaiveld
200*
Aantal
200
Jaaropbrengst totaal
40.000
*opbrengsten zijn laag omdat uitgegaan is dat huurders investeren in de aanleg en het onderhoud van de parkeerplaatsen en deze investeringen binnen een periode van uiterlijk 10 jaar moeten worden afgeschreven Samenvatting stap 1 Status aanvang stap 1 Acties Kosten Huidige waarde Verkoopbaarheid/ planning Risico’s Winstoptimalisatie Mogelijkheden tijdelijk exploitatie Resultaat tijdelijke exploitatie
Vervolgactie Status einde stap 1
initiatief, visie, verkennende studie inclusief SWOT-analyse vanuit de eigenaar Koud inventarisatie en swot € 5.000,00 € 675.000 kk laag tot nihil Hoog Neen beperkt tot parkeerplaatsen max. € 40.000 per jaar tegen een BAR van 10% (in verband met tijdelijke ontheffing vigerende bestemming) waarde € 400.000 ontwikkelen en tijdelijk exploiteren Koud
Het gaat in het kader van deze master thesis te ver om de volgende stappen geheel uit te werken. De uitwerking zal dan ook beperkt blijven tot de hoofdlijnen. Samenvatting stap 2 Status aanvang stap 2 Acties
haalbaarheid, gezamenlijke studie vanuit stakeholders koud gezamenlijke studie eigenaars NS Stations en ProRail naar invullingsmogelijkheden locatie; e 1 verkennend marktonderzoek opstarten; vaststellen verkoopstrategie; opstarten eerste overleg met gemeente 44
Kosten (cumulatief stap 1 tot en met stap 2) Te verwachten invulling naar aanleiding van marktonderzoek
Plancapaciteit
Geprognosticeerde grondopbrengst bij realisatie plannen Verkoopbaarheid/ planning Risico’s Winstoptimalisatie Mogelijkheden tijdelijk exploitatie Resultaat tijdelijke exploitatie Vervolgactie Status einde stap 2 Samenvatting stap 3 Status aanvang stap 3 Acties
alsmede mogelijke afnemers; € 15.000,00 maatschappelijk vastgoed (scholen, zorg en welzijn); kleinschalige kantoren voor eigenaar/ gebruiker; hotel/ bioscoop/ leisure/ horeca; sport/ fitness; beperkt wonen; parkeren; min. 15.000 m2 BVO; max. 20.000 m2 BVO; realistisch 17.500 m2 BVO; Gefaseerd te realiseren in een periode van minimaal 10 jaar € 135 per m2 BVO, totale opbrengst € 2.025.000 tot 2.700.000 (niet fysiek bouwrijp, residueel berekend) nihil in verband met ontbreken onherroepelijk bestemmingsplan tenzij speculant zich aandient blijven onveranderd hoog ja beperkt tot parkeerplaatsen max. € 40.000 per jaar ontwikkelen en tijdelijk exploiteren parkeerplaatsen lauw opstellen masterplan, ontwikkelplan, stedenbouwkundig plan Lauw opstellen stedenbouwkundig plan alsmede masterplan omdat uitgifte gefaseerd zal plaatsvinden; nader onderzoek laten verrichten naar bodem, geluid, externe veiligheid en trillingen; draagvlak creëren gemeente in verband met het bestemmingsplan alsmede overeenstemming trachten te verkrijgen in het kader van de grondexploitatiewet. Omdat de ontwikkelingen een periode van minimaal 10 jaar beslaan, is flexibiliteit in het bestemmingsplan vereist. Een voorbeeld van een dergelijke flexibiliteit is het inbouwen van een wijzigingsbevoegdheid voor de gemeente; mogelijkheden onderzoeken verkrijgen subsidies voor infrastructuur; draagvlak verkrijgen overige stakeholders in omgeving; marktonderzoek met behulp van trendwatchers verfijnen; gesprekken met kopende partijen intensiveren. Mogelijke kopende partijen zijn: gemeente zelf (bijvoorbeeld voor brandweer), corporaties, zorginstellingen, scholen, regionale beleggers/ investeerders/ ontwikkelaars/ ontwikkelende aannemers, bedrijven/ eindgebruikers; 45
Kosten (cumulatief stap 1 tot en met stap 3) Te bereiken resultaat
Plancapaciteit Geprognosticeerde grondopbrengst
Verkoopbaarheid/ planning Risico’s
Winstoptimalisatie Mogelijkheden tijdelijk exploitatie Resultaat tijdelijke exploitatie Vervolgactie Status einde stap 3 Samenvatting stap 4 Status aanvang stap 4 Acties
€ 65.000,00 commitment gemeente dat zij bereid zijn bestemmingsplan conform het opgestelde stedenbouwkundige plan in procedure te brengen; duidelijk beeld markt alsmede marketingplan; eerste intentie-overeenkomsten met kandidaat-kopers met als enige ontbindende voorwaarde onherroepelijk bestemmingsplan worden gesloten. Bijzondere aandachtsgebieden in overeenkomst: meerwaarde clausule, anti-speculatie beding, real options en financieringsconstructie; ongewijzigd, flexibele schil blijft; € 135 per m2 BVO, totale opbrengst € 2.025.000 tot 2.700.000 (niet fysiek bouwrijp, residueel berekend) blijft onveranderd nihil in verband met ontbreken onherroepelijk bestemmingsplan tenzij speculant zich aandient planologische risico’s inclusief exploitatieplan/ exploitatie-overeenkomst worden verminderd i.vm. uitwerking plannen en overleg gemeente; risico’s met betrekking tot bouwrijpmaken locatie waaronder bodem inzichtelijk gemaakt; tegenwerking stakeholders tijdens het totale ontwikkelingstraject verkleind door intensief communicatie-proces; doorlooptijden en regie worden gemanaged door financieel regisseur; gevolgen milieucomponenten bodem, geluid, externe veiligheid en trillingen voor de locatie inzichtelijk gemaakt; kosten en opbrengsten zijn inzichtelijk gemaakt; marktrisico verkleind door uitgebreid marktonderzoek; ontbreken financierings mogelijkheden opgelost door constructie koopovereenkomst; ja beperkt tot parkeerplaatsen max. € 40.000 per jaar ontwikkelen en tijdelijk exploiteren parkeerplaatsen lauw verkrijgen bestemmingsplan, inclusief exploitatie-overeenkomst lauw doorlopen bestemmingsplanprocedure (gemeente trekker); overeenstemming exploitatieovereenkomst gemeente en grondeigenaar; overeenstemming met stakeholders over invulling locatie; gesprekken met kopende partijen 46
Kosten (cumulatief stap 1 tot en met stap 4) Te bereiken resultaat
Plancapaciteit Geprognosticeerde grondopbrengst
Verkoopbaarheid/ planning Risico’s
Winstoptimalisatie Mogelijkheden tijdelijk exploitatie Resultaat tijdelijke exploitatie Vervolgactie Status einde stap 4 Stap 5 Status aanvang stap 5 Acties
Kosten (cumulatief stap 1 tot en met stap 5), inclusief bouwrijpmaken Te bereiken resultaat Plancapaciteit Geprognosticeerde grondopbrengst
Verkoopbaarheid/ planning Risico’s Winstoptimalisatie Mogelijkheden tijdelijk exploitatie Resultaat tijdelijke exploitatie
afronden; € 165.000,00 onherroepelijk bestemmingsplan en exploitatie-overeenkomst; intentie-overeenkomsten met kandidaatkopers omzetten in definitieve overeenkomsten zonder ontbindende voorwaarden. Bijzondere aandachtsgebieden in overeenkomst: meerwaarde clausule, anti-speculatie beding, real options en financieringsconstructie; ongewijzigd, flexibele schil blijft; € 135 per m2 BVO, totale opbrengst € 2.025.000 tot 2.700.000 (niet fysiek bouwrijp, residueel berekend) blijft onveranderd verkoopbaarheid is mogelijk gemaakt wel gefaseerd, organische ontwikkeling noodzakelijk in periode van circa 10 jaar; gelijk aan stap 3 behoudens dat planologisch risico is geëlimineerd en marktrisico verder is verminderd door voor een gedeelte van de grond onherroepelijke overeenkomsten met kopers te sluiten; ja beperkt tot parkeerplaatsen tot gehele afname max. € 37.500 per jaar verkopen en tijdelijk exploiteren parkeerplaatsen warm bouwrijpmaken locatie warm verkopen en exploitatie niet verkochte terreinen; aangezien locatie organisch zal worden ontwikkeld en de kosten en baten zo dicht mogelijk bij elkaar moeten worden genomen, is het meest logische scenario om de kavels bij start bouw, bouwrijp te maken. Gezien het feit dat deze activiteit geen corebusiness is van verkoper lijkt het meest logisch om de koper deze activiteit te laten uitvoeren. In de prijsstelling is hier rekening gehouden (levering niet bouwrijp); € 840.000,00 bouwrijpe kavels; ongewijzigd, flexibele schil blijft tot einde ontwikkeling; € 135 per m2 BVO, totale opbrengst € 2.025.000 tot 2.700.000 (niet fysiek bouwrijp, residueel berekend) blijft onveranderd verkoopbaarheid is mogelijk gemaakt wel gefaseerd, organische ontwikkeling noodzakelijk in periode van circa 10 jaar; gelijk aan stap 4, wel verdere afname marktrisico ja beperkt tot parkeerplaatsen tot gehele afname max. € 40.000 per jaar, afname afhankelijk van verkopen 47
Vervolgactie Status einde stap 5
verkopen en tijdelijk exploiteren parkeerplaatsen heet
Stap 6
gefaseerde uitgifte (organische ontwikkeling) en vervolgens start bouw heet verkopen en exploitatie niet verkochte terreinen; start bouw door koper. Bouw past immers niet in de core-business van verkoper, noch in het gewenste risico-profiel van verkoper; € 1.000.000,00 (nb. excl. bouwkosten) in exploitatie zijnde opstallen; ongewijzigd, flexibele schil blijft tot einde ontwikkeling; € 135 per m2 BVO, totale opbrengst € 2.025.000 tot 2.700.000 (niet fysiek bouwrijp, residueel berekend) blijft onveranderd verkoopbaarheid is mogelijk gemaakt wel gefaseerd, organische ontwikkeling noodzakelijk in periode van circa 10 jaar; gelijk aan stap 5, verder afname marktrisico Ja beperkt tot parkeerplaatsen tot gehele afname max. € 37.500 per jaar, afname afhankelijk van verkopen verkopen en tijdelijk exploiteren parkeerplaatsen Heet
Status aanvang stap 6 Acties
Kosten (cumulatief stap 1 tot en met stap 6) Te bereiken resultaat Plancapaciteit Geprognosticeerde grondopbrengst
Verkoopbaarheid/ planning Risico’s Winstoptimalisatie Mogelijkheden tijdelijk exploitatie Resultaat tijdelijke exploitatie Vervolgactie Status einde stap 6
5.3
Conclusie
De betreffende locatie zal gefaseerd moeten worden verkocht. Verkoop zal waarschijnlijk niet eerder plaats kunnen vinden dan dat een onherroepelijk bestemmingsplan (stap 4) voor de betreffende locatie is verkregen. Tot stap 4 zullen potentiële kopers speculanten zijn, welke een forse afslag op de waarde zullen toepassen voor de risico’s. De vraag is dan of een verkoper voldoende mee gaat profiteren van de mogelijke waarde-creatie. Gedurende periode dat de locatie niet geheel is verkocht, zal getracht moeten worden om het resterende terrein maximaal te exploiteren. Gezien het feit dat verkoop van de locatie het uiteindelijke doel is, moeten de investeringen voor de tijdelijke exploitatie in een beperkte periode worden afgeschreven/ terug verdiend. Voorlopige conclusie is dat het stappenplan toepasbaar lijkt op “koude” en “lauwe” gronden. Wel wordt nadrukkelijk geadviseerd om vervolgonderzoek uit te voeren door het model op meerdere “koude” en “lauwe” locaties toe te passen.
48
6 6.1
Conclusie, aanbevelingen en reflectie Conclusie
Voor een grondeigenaar die wenst te verkopen, is het van groot belang dat zij kan meedelen in de mogelijke waardevermeerdering van de te verkopen gronden. Voor publiekrechtelijke eigenaren als gemeenten en provincies, maar ook voor een grondeigenaar als NS werkend met maatschappelijk kapitaal, is het eveneens van belang dat deze grondeigenaren niet de zelfde risico’s lopen als ontwikkelaars welke geheel voor eigen rekening en risico ontwikkelen. De vraag is immers of het wenselijk is dat (semi-) publiekrechtelijke organen risicodragend met vastgoed aan de gang gaan of dit aan andere partijen moeten laten. Het lijkt onwaarschijnlijk dat in de huidige markt kopers bereid zijn om een mogelijke maar onzekere toekomstige meerwaarde op “koude” en “lauwe” grond af te rekenen. De verkoopbaarheid van “koude” en “lauwe” gronden, welke een wijziging van het bestemmingsplan behoeven, is in het huidige economische klimaat nagenoeg nihil. Tot de economische crisis was verkoop van “koude” en “lauwe” gronden nog geen probleem. Door de economische groei zou er toch op enig moment gebouwd kunnen gaan worden. De verdere waardegroei van deze gronden dekte het renteverlies. Hoe kan een grondeigenaar nu wel meedelen in de toekomstige waardevermeerdering van haar gronden zonder bloot te staan aan het totale ontwikkelingstraject? Wil een verkoper hedendaags mee profiteren van mogelijke toekomstige waardevermeerdering van “koude” en “lauwe” grond dan zal een verkoper moeten zorg dragen dat onzekerheden worden weggenomen en dat ontwikkelingen ook feitelijk kunnen worden gerealiseerd. Bijkomend probleem is dat de resterende en beperkte groep kandiaat-kopers van “koude” en “lauwe” gronden, geen financiering voor dit product kunnen verkrijgen. Verkopers van “koude” en “lauwe” gronden, zullen derhalve het beperkte aantal aanwezige kopers op dit punt moeten ondersteunen.
6.2
Aanbevelingen
De volgende adviezen/ tips kunnen helpen bij de verkoop van “koude” en “lauwe” gronden. Om waarde aan “koude” en “lauwe” gronden toe te kunnen voegen is eerste vereiste dat een grondeigenaar een visie en plan van aanpak op een locatie heeft. Marktonderzoek kan helpen bij het vormen van dit plan/ deze visie. Maak voor een dergelijk onderzoek ook gebruik van trendwatchers gezien de looptijd van ontwikkelingen. Alle inspanningen moeten immers leiden tot een gebruiker. Bepaald moet worden: a) kan de locatie worden verkocht en zo ja wat is het juiste moment in relatie tot opbrengsten, kosten, risico’s en tijd; b) is het huidige rendement te verhogen en zo ja wat levert het op en tegen welke kosten, risico’s en tijd; c) vastgoedprogramma’s zullen moeten worden vertaald naar ontwikkelscenario’s waarbij de parameters opbrengsten, kosten, risico’s en tijd belangrijk zijn; en d) door de beantwoording van de in a, b en c gestelde vragen wordt inzicht verkregen in het optimale beleggingsscenario en het optimale ontwikkelingsscenario. Deze scenario’s zullen vervolgens tegen elkaar moeten worden afgewogen en worden beoordeeld op opbrengsten, kosten, risico’s en tijd en zal een voorkeursscenario moeten worden gekozen. Op basis van deze visie kan ook richting de gemeente worden gestapt om wijziging van het bestemmingsplan te initiëren. Zorgen voor het verkrijgen van het juiste planologische kader is de snelste weg naar waarde-creatie. Het verkrijgen van de gewenste bestemming, en dus een sluitend bestemmingsplan, is voor waardecreatie randvoorwaardelijk (interne invloedsfactor). Van cruciaal belang is dat de bestemming in overeenstemming is met de vraag vanuit de markt. Het bieden van ruimtelijke kwaliteit is belangrijk voor het slagen van een ontwikkeling. Bedenk als verkoper dat de bestemming en de uitvoering uiteindelijk de grondwaarde bepaalt. De bestemming bepaalt het gebruik. Het gebruik en de kwaliteit bepaalt de hoogte van de huur. De hoogte van de huur bepaalt wat de belegger aan de ontwikkelaar kan betalen voor de ontwikkeling en de ontwikkelaar vervolgens aan de grondeigenaar kan betalen. De verkoper zal de gemeente moeten leiden naar het realiseren van de gewenste invulling. Het opstellen van een plan door verkoper kan hierbij helpen. Dit plan moet (economisch) realiseerbaar zijn. De kosten voor het maken van een plan zijn beperkt/ overzienbaar, althans in relatie tot de mogelijke waarde-creatie. Het 49
risico voor verkoper blijft dan ook beperkt tot de kosten van het maken van een plan. Een plan moet bij voorkeur worden gemaakt in overleg met de toekomstige koper. Ontbreekt een koper dan zal uitvoerig marktonderzoek moeten worden verricht om de te realiseren functies in overeenstemming met de vraag uit de markt te brengen. Met betrekking tot de planologische procedure is verder van belang: -
-
-
-
een grondeigenaar moet sturing geven aan de bestemming van een locatie. Steek de beperkte energie in die gemeenten welke willen meewerken; bij wijziging van het bestemmingsplan kunnen gemeenten kosten in het kader van de GREXwet doorbelasten aan grondeigenaren. Maak afspraken met gemeenten dat deze betaald zullen worden bij verkoop danwel ontwikkeling van de betreffende gronden (op deze wijze worden risicovolle voorinvesteringen vermeden); zorg dat bij het vaststellen van een bestemmingsplan voor zo veel mogelijke flexibiliteit. Streef naar een globaal bestemmingsplan waar bijvoorbeeld alleen de rooilijnen vastliggen. Belangrijk is om in te kunnen spelen op veranderde (markt-) omstandigheden; een grootgrondbezitter als NS, ProRail of de Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf moet zijn invloed/ ingangen benutten. Groot grondbezitters hebben in een gemeente ook vaak andere belangen; neem de overige stakeholders in een vroeg stadium mee in het planologische proces. Door de stakeholders in een vroeg stadium mee te nemen kan vertraging in het planologische proces worden voorkomen;
Te verkopen “koude” en “lauwe” gronden moeten zichtbaar worden gemaakt. Zorg door middel van beperkte voorinvesteringen dat de te verkopen locatie minimaal bereikbaar is en zichtbaar is (inclusief te koop bord). Zorg dat een trekker of landmark op de locatie wordt gerealiseerd. Zorg daarnaast voor een duidelijk marketing-plan. Risico’s hebben een grote invloed op de waarde van het vastgoed. Een grondeigenaar doet er dan ook goed aan om een gedegen risico-inventarisatie uit te voeren. Op basis van de risico-inventarisatie zullen alle mogelijke risicobeheers-maatregelen in beeld moeten worden gebracht, inclusief een financiële onderbouwing. Risico’s zullen zo veel mogelijk door de grondeigenaar voor de koper moeten weggenomen omdat de overname van risico’s ten koste van de waarde gaat. Verkopers willen voor wat betreft de koopsom graag residueel rekenen en bij voorkeur aan de voorkant van een proces afrekenen terwijl de feitelijke waarde pas aan het einde van het proces wordt behaald. Hierdoor haken veel kopers af. Dit betekent dat creatieve afspraken met kopers moeten worden gemaakt. Een instrument als real options biedt hiertoe mogelijkheden. Door middel van real options kunnen kopers bijvoorbeeld worden gestimuleerd om meer bouwoppervlakte te realiseren. Verkopers moeten niet langer inzetten op totale verkoop van een locatie. Organisch ontwikkelen en dus deelverkoop, zal in de toekomst onvermijdelijk zijn om mogelijkheden uit de markt niet voorbij te laten gaan. Het hebben van een masterplan is randvoorwaarde voor organische ontwikkeling/ deelverkoop. Een verkoper van “koude” en “lauwe” gronden moet een volledig beeld van de markt hebben, mede om het initiatief richting de gemeente naar de “juiste” bestemming te kunnen nemen. Hiervoor kunnen makelaars worden geconsulteerd. Makelaars zijn echter vaak te traditioneel. Makelaars gaan uit van de huidige markt en houden weinig rekening met toekomstige ontwikkelingen. Trendwatchers moeten dan ook bij marktonderzoek worden betrokken, te meer omdat ontwikkelingen jaren duren en dus de vraagzijde gedurende de ontwikkeling geheel kan wijzigen. Stel daarnaast een marketing-plan op (let met name op de switch van aanbodmarkt naar vragersmarkt). Zorg dat eindgebruikers centraal staan. De prijsvorming begint immers bij de gebruikers omdat gebruikers de waarde bepalen voor de beleggers. Hetgeen de belegger betaalt aan de ontwikkelaar heeft weer invloed op wat de ontwikkelaar aan de grondeigenaar kan betalen. Zorg dat je als verkoper vraag creëert. De groep zelfstandigen zonder personeel is bijvoorbeeld een sterk groeiende doelgroep. Collectief individueel opdrachtgevers is ook zo’n mogelijke interessante doelgroep om je op te richten. Daarnaast begeven de “nieuwe” rijken (“de Quote 500”) zich, bij gebrek aan rendement op obligaties en aandelen, op de vastgoedmarkt. Zoek niches welke afnemers aanspreken. Lok als verkoper vraag uit. Wees creatief! Internet als medium is niet alleen ideaal om vraag uit te lokken maar ook om vraag te toetsen. Wees als verkoper ook creatief, denk out of the box. Zoek tijdig partnerschap in de aanpak van locaties met andere stakeholders. Samenwerking en integraliteit zijn waarde-verhogend. Wees als verkoper bewust dat het waardevol is om bij een 50
onderhandelingsproces een open en duidelijke dialoog te voeren om de belangen van alle stakeholders te verbinden. Onderling vertrouwen tussen partijen is van groot belang. Maak alle partijen, dat wil zeggen de publieke en private partijen inclusief particulieren, duidelijk wat men te winnen heeft door samen te werken bij een ontwikkeling. Sluit samenwerkingsverbanden en leg de gemaakte afspraken helder op papier vast. Een goede stakeholders analyse is essentieel. Mogelijk komen uit deze analyse al kopers met een bijzonder belang, bijvoorbeeld buurmans erf is maar 1-malig te koop. Ga als verkoper niet te snel voor één optie. Dit geldt voor de plannen voor een locatie maar ook voor kandidaat-kopers. Maak een verkenning naar alternatieven om niet steeds opnieuw te hoeven beginnen. Voor een verkoper is het van groot belang dat zij gemeenten probeert te stimuleren om fors te investeren in de kwaliteit van het openbare gebied van de te verkopen gronden. Kwaliteit van het openbare gebied alsmede duurzame ontwikkeling, verhogen de verkoopbaarheid/ verhuurbaarheid van locaties. Bij locaties waarvan de plus pas over meerdere jaren kan worden gecasht, is het voor een koper veel aantrekkelijker, zo niet noodzaak, als een locatie met huurstromen wordt aangeboden. Het rendement hoeft de eerste jaren niet marktconform te zijn maar afdoende om de eerste jaren de kosten te dekken (inclusief financieringskosten). Zorg als verkoper voor een al dan niet tijdelijke exploitatie. Financiering van “koude” en “lauwe” gronden is nauwelijks mogelijk. Hierdoor wordt het koperspotentieel verder beperkt. Zorg voor alternatieve financierings- mogelijkheden, bijvoorbeeld uitgifte in erfpacht waarbij koper het recht verkrijgt om naar een aantal jaar het blote eigendom te verwerven. Als een verkoper er zorg voor draagt om de milieu-problematiek op een locatie op te heffen/ aan te pakken, wordt reeds waarde gecreëerd. Andersom kan milieu-problematiek ook de ontwikkeling van een locatie geheel op slot gooien Bij een verkoop ben je normaliter na overdracht/ transport van elkaar als koper en verkoper af. Omdat je als verkoper wilt mee profiteren van toekomstige waardestijgingen maar als kopers niet bereid zijn om deze nu te betalen danwel dat deze niet financierbaar zijn, is een alternatief om de toekomstige waarde veilig te stellen middels real options waarbij toekomstige scenario’s nu reeds worden vertaald naar afspraken tussen koper en verkoper. Andere afspraken welke kunnen worden gemaakt in de koopovereenkomst zijn: opname van een anti-speculatie beding en/ of een meerwaarde clausule. Belangrijk hierbij is om als verkoper te realiseren dat hierdoor het initiatief om tot waarde-creatie te komen, wordt overgenomen door de koper. Voordeel is dat de verkoper, de koper op de meest vergaande manier committeert aan de doelstelling van waarde-creatie. Andersom geredeneerd, verkoper is van een leidende rol naar een volgende rol gewisseld. Wel moet worden gezorgd dat de real options, meerwaarde clausule of anti-speculatie beding niet gebonden zijn aan tijd zodat de koper geen baat heeft om niets te doen. De meest voorname hypothese uit deze master thesis is dat traditionele ontwikkelaars niet bereid zijn om “koude” en “lauwe” gronden te verwerven, althans niet met betaling van een mogelijke toekomstige meerwaarde. Gronden moeten de status “warm” hebben, willen deze interessant zijn voor ontwikkelaars. Hieruit zou de conclusie getrokken kunnen worden dat de bereidheid om gronden op risico te verwerven nihil is en dat ontwikkelaars zich voor wat betreft het risico-profiel beperken tot de bouwrisico’s. Speculanten is de enige overblijvende doelgroep voor “koude” en “lauwe” grond.
6.3
Reflectie en suggesties voor vervolgonderzoek
Ik heb deze master thesis met veel plezier opgepakt. De geïnterviewde deskundigen ben ik zeer dankbaar voor hun vrijwillige en belangeloze medewerking. Daarnaast wil ik Hans Broekman, scriptiebegeleider vanuit NS Stations, en Arthur Marquard en Friso de Vor, respectievelijk eerste en tweede beoordelaar vanuit de ASRE, hartelijk danken voor hun deskundige en inspirerende samenkomsten welke vooraf gingen aan het onderhavige eindresultaat. Als ik terug kijk dan zou ik graag nog een keer met alle deskundigen, mijn scriptiebegeleider en beoordelaars om 1 grote ronde tafel zitten en een hele dag dit boeiende onderwerp willen bespreken. Ik ben er van overtuigd dat deze groep deskundigen elkaar zouden motiveren om tot meer inzicht te komen voor de huidige problematiek met betrekking tot de waarde-creatie en verkoopbaarheid van “koude” en “lauwe” gronden. 51
Interessant is om verder de hypothese te onderzoeken of ontwikkelaars door de economische crisis zijn verworden tot directievoerders van bouwwerken. Er wordt immers voornamelijk nog gebouwd zonder enige vorm van risico. Zelfs het marktrisico is grotendeels onacceptabel geworden. Aanbevolen wordt om het opgestelde stappenplan op meerdere onderzoeksobjecten toe te passen. Daarnaast zal moeten worden getoetst of de uitgevoerde activiteiten ook leiden tot feitelijke verkopen. Om het uiteindelijke resultaat te kunnen toetsen zijn meerdere onderzoeksobjecten en verkopen nodig waardoor het uiteindelijke resultaat pas over meerdere jaren meetbaar is.
52
BibIiografie
Baarda, D.B., M.P.M. de Goede, J. Teunissen (2009). Basisboek kwalitatief onderzoek, handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek. Groningen/ Houten: Noordhoff Uitgevers bv (2e herziene druk). Boeve, M.N., F.A.G. Groothuijse, V.M.Y van ‘t Lam (2009). Omgevingsrecht. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam (2e druk). Bosse, P.P., W.N.J Rust en A. Salemi (2005). Vastgoed rekenen met spreadsheets. Vlaardingen: Management Producties (2e herziene druk). Elsevier Stokmans, M. en T. Haverkamp (2011). Het proces van koud naar heet. Velp. Gemeente.NU, (2012). Gemeenten kochten 60.000 ha grond te veel. Gemeente .nu. 12 september 2012. Gool, P. van, D. Brounen, P. Jager en R.M. Weisz, (2007). Onroerend goed als belegging. Groningen/ Houten: Noordhoff Uitgevers. Have, G.G.M. ten, (2002). Taxatieleer Vastgoed 1. Groningen/ Houten: Wolters Noordhoff bv (derde druk). Have, G.G.M. ten, (2003). Taxatieleer Vastgoed 2. Groningen/ Houten: Wolters Noordhoff bv (derde druk). Hayward, R.E.H. (2008). Valuation: Principles into practice sixth edition. Londen: EG Books, a division of Reed Business Information. Huijts, B.N.J. (2007). Een zoektocht naar de waarheid achter ruwe bouwgrond. Huisman, R. (2010). Theorie reële opties t.b.v. college van de heer Huisman voor de Amsterdam School of Real Estate. Rotterdam: Erasmus Universiteit. Kuijpers, P.H.L.M. (2009). Elementair aanbestedingsrecht. Syllabus ten behoeve van onderdeel mededingingsrecht MRE- opleiding van de Amsterdam School of real Estate. Lusht, K.M. (2001). Real Estate Valuation Principles and Applications. State College: KML Publishing. Ministerie van Financiën, (1994). Wet waardering onroerende zaken. Den Haag: Ministerie van Financiën; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, (2009). Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009, een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Ministerie van Verkeer, Ruimtelijke Ordening en Milieu, (2006). Nota Ruimte. Den Haag: Ministerie van Verkeer, Ruimtelijke Ordening en Milieu. I
Nijendaal, G. van (2012). Meer gemeenten in geldnood door grond. Vastgoedmarkt, 16 februari 2012. Property.NL, (2012). Nederlandse gemeenten boeken €2 mrd af op grond. Property.NL, 30 oktober 2012 Rompelberg, L.F.M. en Hesp, M.A.S. (2007). Financiële regie bij gebiedsontwikkeling, Het realiseren van een duurzame business case. Rotterdam: Fakton (2e druk). Rooy, P. van, (2009). Nederland Boven Water II. Amsterdam: Calff & Meischke (1e druk). ROM (ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu, (2012). Structureel overschot in veel regio’s. ROM, september 2012. Teisman, G. (2007). Publiek management op de grens van chaos en orde. Over leidinggeven en organiseren in complexiteit. Den Haag: Sdu Uitgevers bv (tweede druk). Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (2012). NVB: grondprijzen moeten 40% omlaag. Vastgoedmarkt, 08 februari 2012. Vlek, P., T. van Oosterhout, W. Rust, S. van den Berg en T. Chaulet, (2009). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Vlaardingen: Management Producties. Wolting, B., A. Bregman en M. Pool (2011). PPS en gebiedsontwikkeling. Den Haag: Sdu Uitgevers BV.
II
Figuren: Figuur 1: overschot aan grond bij gemeenten; Figuur 2: creëren meerwaarde; Figuur 3: realiseren beleggingswaarde; Figuur 4: creëren ontwikkelwaarde; Figuur 5: waarde-creatie; Figuur 6: Wet ruimtelijke ordening en Woningwet; Figuur 7: overzicht wetgeving; Figuur 8: risico-inventarisatie; Figuur 9: landelijke en regionale partijen; Figuur 10: conceptueel model waarde-creatie, transformatiefase;
Figuur 11: huurprijs in relatie tot courantheid; Figuur 12: stappenplan;
III
Bijlagen: Bijlage 1: begrippenkader; Bijlage 2: focus NS Stations; Bijlage 3: principes taxeren volgens Ten Have (blz 12) Bijlage 4: macro- economische en locatie factoren; Bijlage 5: toelichting wetgeving; Bijlage 6: succes- en faalfactoren uit Nederland Boven Water II (Rooy, 2009); Bijlage 7: lijst geïnterviewden; Bijlage 8: risico’s bij het juridisch bouwrijpmaken; Bijlage 9: risico’s in aanloop naar en tijdens het bouwproces; Bijlage 10: topiclijst;
IV
Bijlage 1: Begrippenkader: Beleggingswaarde of investeringswaarde (rendementswaarde of worth): beleggingswaarde is de subjectieve waarde die een (potentiële) koper of eigenaar zelf aan haar bezit toekent op basis van een eigen interne rendementseis. Het gaat hier feitelijk om een intern waardebegrip. Grondeigenaar van: -
-
koude grond: niet bouwrijpe grond met een laagwaardige bestemming danwel niet uit te oefenen bestemming omdat de betreffende functie is vervallen. Visie op het gebied ontbreekt; lauwe grond: niet bouwrijpe grond met een laagwaardige bestemming danwel niet uit te oefenen bestemming omdat de betreffende functie is vervallen. Visie op het gebied is voor handen; warme grond: niet bouwrijpe grond met de mogelijkheden om de gewenste functies te realiseren (onherroepelijk bestemmingsplan); hete grond: bouwrijpe grond met de mogelijkheden om de gewenste functies te realiseren (onherroepelijk bestemmingsplan);
Niet juridisch bouwrijp onroerend goed: als de huidige bestemming niet actueel is en de huidige bestemming voldoet niet aan de gewenste eindbestemming dan wordt in deze master thesis gesproken over niet juridisch bouwrijp onroerend goed. Ondergewaardeerd vastgoed: koude of lauwe grond. Onderhandse verkoopwaarde in onverhuurde staat: is het geschatte bedrag waartegen onverhuurd vastgoed op de datum van de taxatie zou worden verkocht uitgaande van een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper met voldoende afstand tot elkaar na een geëigende voorbereiding waarin ieder van de partijen met kennis van zaken zorgvuldig en zonder dwang zou hebben gehandeld. Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat: is het geschatte bedrag waartegen verhuurd vastgoed op de datum van de taxatie zou worden verkocht uitgaande van een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper met voldoende afstand tot elkaar na een geëigende voorbereiding waarin ieder van de partijen met kennis van zake zorgvuldige en zonder dwang zou hebben gehandeld. Ontwikkelaars: kerntaak van ontwikkelaars is het realiseren van vastgoedprojecten voor eigen rekening en risico. De projectontwikkelaar is van initiatief-fase tot en met de ingebruikneming actief, (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007); Ontwikkelwaarde: ontwikkelwaarde is de waarde die wordt verkregen na transformatie van een gebied/ locatie. Kenmerk van ontwikkelwaarde is dat er een wijziging van functie plaats vindt; Vastgoedbelegger actief: partij die gelden belegt in vastgoed in ruil voor toekomstige rendementen. Een actieve belegger is actief bezig op de vastgoedmarkt met kopen en/ of verkopen van vastgoed, (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007); Vastgoedbelegger passief: partij die gelden belegt in vastgoed in ruil voor toekomstige rendementen. Een passieve belegger is niet actief op de vastgoedmarkt (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007);
V
Bijlage 2: Focus NS Stations: Mijn werkgever NS Stations heeft circa 1000 ha aan grondposities gelegen buiten de stationslocaties in eigendom. Deze grondposities zijn voor NS Stations niet van strategisch belang. Het strategisch belang van NS Stations draait immers uiteindelijk rond de treinreiziger. Dit is de reden waarom de missie van NS Stations is gericht op de stationslocaties en gebieden. De focus van NS Stations draait om: 1) schone, hele en veilige stations; 2) commercieel, technisch en administratief beheer van stations en de directe omgeving rondom het station, het zogenaamde stationslocatie en gebied; 3) ontwikkelen van stationsgebieden cq. adviseren van gemeenten ten aanzien van het ontwikkelen van stationsgebieden ; 4) uitbreiden van het retail-aanbod op stations; 5) het ontwikkelen van Nieuwe Sleutelprojecten op grotere stations (de NSP’s) en het realiseren van samenwerkingsverbanden met stakeholders ten behoeve van Spoorzoneprojecten en nieuwe stationsconcepten; 6) verkopen van de grondposities gelegen buiten de stationsgebieden ten behoeve van investeringen in strategische gebieden (lees: stationsgebieden); Dit laatste punt vormt de directe aanleiding van het door mij gekozen onderwerp. Als assetmanager bij het Grondbedrijf ben ik rechtstreeks verantwoordelijk voor het creëren van meerwaarde.
VI
Bijlage 3: Te hanteren principes voor taxeren volgens Ten Have om te grote diversiteit in de taxaties te voorkomen (Have, 2002): 1) optimale aanwending (potentiële gebruiksmogelijkheden) van het te waarderen vastgoed. Belangrijk is dat Ten Have spreekt over het meest winstgevende gebruik waaruit de conclusie zou kunnen worden getrokken dat de te optimaliseren waarde reeds in de taxatiewaarde is verdisconteerd. Optimale aanwending is volgens Ten Have de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke (bouwaard, grondsoort), economische (vraag en aanbod), sociale (maatschappelijke acceptatie) en juridische (bestemming) kwaliteiten mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Ten Have merkt hierbij op dat het bestemmingsplan een gebruiksbeperkende factor kan zijn. Interessant in deze is de interpretatie van de werking van de woorden ‘kan zijn’, immers wijziging van het vigerende bestemmingsplan lijkt een mogelijkheid om waarde-creatie te realiseren. Echter in het zelfde werk merkt Ten Have het volgende op. ‘Het mag duidelijk zijn dat een bestemming die niet wettelijk is toegestaan of fysiek onmogelijk is, niet beschouwd kan worden als een optimale aanwending.’ Interessant voorbeeld over optimale aanwending is verder het volgende voorbeeld wat door Ten Have wordt gegeven: stel een leegstaande 3 verdieping tellende opslagruimte. Bestemmings-plantechnisch is het mogelijk om ter plaatse een 10 verdieping tellende kantoorruimte te realiseren. Stel verder dat er in de onmiddellijke omgeving echter sprake is van grootschalige leegstand van kantoorruimte, dan is het niet verstandig om het potentieel nu uit te nutten. Ingeschat moet worden wanneer het wel verstandig is om dit potentieel te benutten. Taxatie moet dan plaatsvinden van de toekomstige kantoorruimte onder aftrek van de aftrek van de periode tot realisatie; 2) onverbrekelijkheid van grond en opstallen (waarde grond verhogen of waarde opstal? Slopen, renoveren of aanpassen?); 3) substitutiemogelijkheid (vervangbaarheid): 4) marginaal grensnut (derde badkamer wordt minder interessant); 5) anticipatie (verwachte toekomstige opbrengsten en lasten, toekomstige trends, marktsituatie depressie of explosieve groei); 6) vraag en aanbod (kenmerken nuttigheid, de schaarste, de vraag en de overdraagbaarheid van een goed. Ontbreken deze elementen dan komt er geen prijs tot staand en bestaat er geen waarde); 7) balans in voorraad (bijvoorbeeld meerdere benzineverkooppunten in elkaars onmiddellijke omgeving, met andere woorden er moet ook worden gekeken naar de economische haalbaarheid); 8) identificatie (status onroerende zaak, psychologische effecten); 9) wettelijke belastingen (object gebonden belastingen, zoals omzet- of overdrachtsbelasting, dan wel subject gebonden belastingen zoals inkomsten- of successiebelasting);
10) negatieve waarden (bijvoorbeeld bodemverontreiniging);
VII
Bijlage 4: Macro- economische factoren van belang voor de vastgoedmarkt: 1) wijziging van het nationaal inkomen. Bij groei van het nationaal inkomen, neemt de vraag naar vastgoed toe. Aanbod blijft in eerste instantie achter waardoor de prijzen gaan stijgen (nb. prijsontwikkeling van vastgoed steeg tot de economische crisis sneller dan de trendmatige prijsontwikkeling). Sinds de huidige economische crisis is de vraag fors afgenomen, het gevolg is een te groot aanbod en dalende prijzen. Inflatie is overigens volgend op de marktverhoudingen welke leidend is; 2) huurontwikkeling, beleggingswaarde wordt in grote mate bepaald door de kapitalisatie (yield) van de toekomstige huurstromen. Overheidsbeleid in deze is dus van belang, bijvoorbeeld de prijsontwikkeling voor huurwoningen; 3) bouwkostenontwikkeling: zowel van directe invloed via veranderende vraag op de bestaande vastgoed markt alsmede indirect via de hoogte van het huurniveau. Bouwkosten zijn niet leidend voor de marktprijs welke in de regel via ‘backward pricing’ tot stand komen maar vormen in beginsel wel de bodemprijs (er zal niet gebouwd worden wanneer dit verlies oplevert). Van belang is de conclusie dat de bouwkosten op de lange termijn wel invloed hebben op de marktprijs omdat ontwikkelaars bij hoge bouwkosten minder zullen ontwikkelen; 4) ontwikkeling van de onderhoudskosten; 5) ontwikkeling van de hypotheekrente (rentestijging leidt tot dalende prijzen en v.v., in ieder geval op de korte termijn als de overige parameters zoals huurniveau of inkomensniveau geen wijzigingen ondergaan). Overigens zal op de langere termijn een rentestijging leiden tot hogere nieuwbouwprijzen en daarmee tot hogere huurprijzen. In de huidige economische tijd is er sprake van een lage rente en toch zijn de prijzen dalende. Economische zekerheden zijn wat dat betreft weggevallen; 6) overheidsinvloed op het prijsverloop (huur-, subsidie- en fiscaalbeleid danwel via actief grondbeleid). Overheidsinvloed kan zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk worden uitgevoerd; 7) economische verwachtingspatroon (psychologische factor); 8) kredietverleningsfaciliteiten financiële instellingen;
Locatie-factoren welke indirect invloed hebben op de prijsvorming: 1) bevolkings-mutatiegraad. Groei van de bevolking biedt kansen; 2) lokale economische ontwikkeling. Het gaat hierbij om de groei van binnenuit (bijvoorbeeld meer investeringen om de aanbodzijde te stimuleren en verlaging van de kosten door bijvoorbeeld verbetering van efficiency) danwel groei van buitenaf (vraagzijde, bijvoorbeeld door stimulering van de export). Meetfactoren voor economische groei zijn onder andere aantal banken, aantal afgegeven bouwvergunningen, vervoerbewegingen, gerealiseerde verkoopprijzen van woningen, werkgelegenheid etc.; 3) ruimtelijke indeling en vervoer. Een aantal (ruimtelijke) kenmerken zijn van belang: - door efficiënter gebruik of door bouwen in de hoogte stijgt de te gebruiken oppervlakte; - om hogere kosten (inclusief aankoop) van bijvoorbeeld centrumgrond te compenseren, moet de nuttigheid van het gebruik stijgen; - ruimte verslindende bedrijven moeten in beginsel uit het centrum worden geweerd; - ruimtelijke en economische ontwikkelingen zijn (mede) afhankelijk van de mogelijkheden van vervoer. De ruimtelijke structuur is echter weer van belang voor de bereikbaarheid en dus ook de waardeontwikkeling van het aanwezige onroerende goed. De grondprijs is in beginsel een afgeleide van de locatie. Naarmate deze locatie dichter is gelegen bij het stedelijk centrum, is de waarde ervan in beginsel hoger. Uiteraard ligt hier ook een relatie
VIII
met de bestemming van het betreffende vastgoed danwel de mogelijkheden om deze bestemming te wijzigen; 4) karakter van de stad, type werkgelegenheid alsmede aantrekkelijkheid van de stad voor wonen en werkgelegenheid en dus ook voor ontwikkelaars en beleggers. Voor beleggers en ontwikkelaars is verder van belang om te participeren in ontwikkelingen bij revitaliseringsprojecten wanneer aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: - de ontwikkelingen moeten in het totaal en in relatie met elkaar worden bezien (bedrijfsleven, woningbouw, transportinfrastructuur, voorzieningen en leefmilieu); - er moet sprake zijn van onderlinge samenwerking tussen kern- en randgemeenten in het kader van de revitalisering; - er moet door alle betrokken partijen een efficiënt, zakelijk en commercieel beleid worden gevoerd; - er zal sprake moeten zijn van een duidelijke strategie en continuïteit bij de uitvoer van de ontwikkelingen. Ontwikkelingen moeten uiteraard ook worden afgerond en er moeten geen lege plekken overblijven. Een schrikvoorbeeld hierbij is bijvoorbeeld Valencia waar veel gebiedsontwikkelingen niet zijn afgerond met als gevolg veel lege plots;
Meer specifiek op wijkniveau zijn voor de waardebepaling de volgende gegevens van belang: 1) in welke fase bevindt de wijk zich? Kenmerken van een “dalende” wijk zijn veel verhuisbewegingen, wijzigende kenmerken van de bewoners en toename van de leegstand wanneer de verblijfkwaliteit terugloopt. Verder is eigendom een belangrijke indicator omdat eigenaren in de regel zuiniger op haar eigendom en wijk zijn dan huurders. Ook neemt bij meer eigen bezit, de lange termijn visie toe. Bij uitponding door bijvoorbeeld wooncorporaties kan de toename van bezit dan ook een positieve invloed op de wijk hebben. Voor de gemeente kan dit eveneens een positief signaal vormen omdat bijvoorbeeld de onroerend zaak belasting zal stijgen door investeringen van de individuele eigenaren. Goede indicator verder is de prijsontwikkeling van de koopsommen van woningen. Hoe verhoudt de prijsontwikkelings-trend zich in deze wijk tot de rest in de gemeente, provincie of land? Een gunstige afspiegeling ten op zichte van woningen buiten de wijk (bij de huidige economische crisis dus een minder scherpe daling), betekent een positief signaal om te investeren; 2) wijkopbouw naar sociale gegevens (kwantitatieve demografische gegevens, opbouw bevolking naar leeftijd, inkomen, gezinsomvang, culturele achtergrond, werkeloosheidscijfer van de wijk); 3) aanwezigheid van economische bedrijvigheid (de zogenaamde distributieve voorzieningen zoals winkels, banken, benzinestations, bioscopen). Hoe meer inwoners in de wijk, hoe grotere diversiteit is vertegenwoordigd. Door de diversiteit wordt de aantrekkelijkheid van een wijk vergroot; 4) aanwezigheid openbare voorzieningen zoals openbare infra en groen maar ook scholen en ziekenhuizen; 5) uitwisselbaarheid kleinere maar ook grootschalige voorzieningen welke niet of onvoldoende aanwezig zijn of juist wel aanwezig zijn maar in nabij gelegen wijken niet aanwezig zijn. Het gaat hierbij uiteraard ook om bereikbaarheid (afstand en wijze hoe) van de betreffende voorzieningen. Daarnaast is het van belang welke hinder de wijk ondervindt van aanwezige voorzieningen en bedrijvigheid. Bij het spoor gaat het dan bijvoorbeeld om de factoren geluid, trillingen, en externe veiligheid;
IX
Bijlage 5: Toelichting wetgeving: Wet ruimtelijke ordening: De huidige Wet ruimtelijke ordening (Wro) is sinds 1 juli 2008 van kracht. Het juridische kader van structuurvisies alsmede bestemmingsplannen ligt vast in deze wetgeving. Een structuurvisie (voorheen planologische kernbeslissing voor plannen op rijksniveau, en streekplannen voor plannen op provinciaalniveau, nb. bestaan nog wel maar hebben een ander karakter gekregen) wordt opgesteld door gemeenten. Middels structuurplannen doen gemeenten uitspraken over de gewenste (ruimtelijke) ontwikkeling binnen haar gemeente. Om de gewenste ontwikkeling te realiseren wordt in een structuurvisie onder andere de identiteit, de gewenste omvang van de gemeente, het woonmilieu, de werksituatie, de infrastructuur en de benodigde voorzieningen vastgelegd. De toegestane bebouwing alsmede het toegestane gebruik van een locatie wordt vastgelegd in een bestemmingsplan. Een bestemmingsplan is het overheidsinstrument om Nederland planologisch te reguleren. Het verschil tussen een structuurvisie en een bestemmingsplan is dat een structuurvisie geen juridische binding geeft aan haar burgers en een bestemmingsplan wel deze juridische binding geeft. In Nederland is overigens sprake van toelatingsplanologie. Bij toelatingsplanologie wordt door een overheidsinstantie een ruimtelijk plan gemaakt dat de "meest gewenste ontwikkeling”, althans in ieder geval vanuit de optiek van de betreffende overheidsinstantie, voor het gedefinieerde gebied beschrijft. Het initiatief voor de uitvoering wordt in de regel aan anderen overgelaten. Dat initiatief wordt geformaliseerd door middel van het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning. Als het initiatief overeenkomt met het plan dan wordt het initiatief in beginsel toegelaten. Tegenover toelatingsplanologie staat ontwikkelingsplanologie. Bij ontwikkelingsplanologie staat niet het toelaten en verbieden van ontwikkelingen voorop, maar het actief initiëren van ontwikkelingen door overheid èn betrokkenen private partijen gezamenlijk waardoor het draagvlak moet worden vergroot en plan en realisatie dichter bij elkaar komen. Bij waarde-creatie is de (informele) toepassing van ontwikkelingsplanologie aan te raden omdat private partijen op deze wijze het initiatief kunnen nemen en indirect invloed kan worden (over) genomen. Omdat de gewenste bestemming, en dus een sluitend bestemmingsplan voor waardecreatie van groot belang is, is het belangrijk kort de kenmerken van een bestemmingplan te benoemen: -
-
een gemeente is verplicht voor haar gehele grondgebied een bestemmingsplan vast te stellen en deze digitaal beschikbaar te stellen; een gemeente is verplicht een bestemmingsplan vast te stellen voor telkens 10 jaar waarna verlenging met 10 jaar mogelijk is. Bij het niet tijdig vaststellen van een bestemmingsplan verliest de gemeente de mogelijkheid om leges te heffen; het Rijk en de provincie kunnen reactieve aanwijzingen geven; in de Wet ruimtelijke ordening is onder andere bepaald dat de typen woningbouw (wel of niet sociale woningbouw) beschreven wordt en de branchering van de detailhandel wordt benoemd;
Voor waarde-creatie is van belang om kennis te hebben over het procedurele proces (inclusief tijdsplanning) voor het vaststellen van een bestemmingsplan: -
een gemeente dient verplicht vooroverleg te voeren (nb. de rol van gedeputeerde staten van de provincie is vervallen sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening 2008); X
-
na ter inzage legging is het mogelijke om gedurende 6 weken een zienswijze in te dienen; vervolgens dient het bestemmingsplan door de raad van de betreffende gemeente vastgesteld te worden binnen een periode van 12 weken; vervolgens is er een beroepstermijn van 6 weken; vervolgens hebben belanghebbenden de mogelijkheid om hoger beroep aan te tekenen bij de Afdeling van de Raad van State. De beroepstermijn bij de Afdeling kan circa 1 jaar duren;
Vooroverleg
Beroepstermijn 6 weken
Indienen zienswijze 6 weken
Terinzagelegging
vaststellen bestemmingsplan door de raad (binnen 12 weken)
Beroep Raad van State (behandeling kan tot circa 1 jaar doorlopen)
Figuur 1: bestemmingsplan procedure Vermeldenswaardig is dat tegen een bestemmingsplan een zienswijze en vervolgens beroep kan worden ingesteld maar dat er geen andere mogelijkheid is dan het voeren van een civiele procedure als een gemeente niet bereid is om een bestemmingsplan vast te stellen. Dit geeft ook de noodzaak om als private partij de gemeente mee te nemen in het proces. In plaats van een bestemmingsplan is het mogelijk om voor een gebied een beheersverordening vast te stellen, Het instrument van een beheersverordening wordt gebruikt voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien. Wanneer een ontwikkeling niet binnen het vigerende bestemmingsplan past, heeft een gemeente ook de mogelijkheid om via een zogenaamd projectbesluit (in oude Wet Ruimtelijke Ordening, de zogenaamde artikel 19 procedure) een ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Deze procedure is aanzienlijk korter (20 weken). Nadeel is dat een gemeente de verplichting heeft om, binnen 1 jaar nadat het projectbesluit onherroepelijk is geworden, toch weer een ontwerp bestemmingsplan in omloop moet brengen. Gemeenten zijn dan ook niet happig om dit instrument in te zetten. Grondexploitatiewet: De Grondexploitatiewet (GREX) is vanuit de overheid bedoeld om de kosten en baten te verbinden. Randvoorwaarde voor een gemeente om kosten door te kunnen berekenen aan een ontwikkeling zijn de bekende termen: profijt, causaliteit en proportionaliteit. De gemeente heeft de verplichting om bij een bestemmingsplan gelijktijdig een exploitatieplan vast te stellen. Een exploitatieplan heeft als doel om het kostenverhaal te regelen. Een alternatief voor een exploitatieplan is om een exploitatieovereenkomst af te sluiten waardoor eveneens het kostenverhaal is verzekerd. Bij gebiedsontwikkeling was de gedachte dat rode baten (mede) werden gebruikt voor de financiering van zogenaamde groene en blauwe opgaven. Door de dalende opbrengsten, als gevolg van de huidige economische crisis (bijvoorbeeld dalende woningprijzen), is het resultaat van de grondexploitatiewet (nog) niet voldoende om bij te dragen in de verevening van de groene en blauwe opgaven waardoor een onrendabele top resteert.
XI
Woningwet: Voor het realiseren van bouwwerken is in de regel een bouwvergunning benodigd. In artikel 40 van de Woningwet is vastgelegd dat het verboden is om te bouwen zonder, of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende bouwvergunning. Ook hier blijkt hoe belangrijk het bestemmingsplan is. Een bouwvergunning moet namelijk worden geweigerd als het aan te vragen bouwwerk in strijd is met het vigerende bestemmingsplan. Ander weigeringsgronden danwel aanhoudingsgronden zijn bijvoorbeeld het besluit indieningsvereisten, bouwverordeningen, bouwbesluit, welstand, monumentenwet, beschermd stad- of dorpsgezicht, Exploitatieplan, voorbereidingsbesluit en de wet BiBob (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur). Wet milieubeheer: Milieurecht heeft als doel om het milieu te beschermen. Milieurecht is onder verdeeld in het grijze en groene milieurecht. Het grijze milieurecht betreft de wetten die zijn gericht op de milieugebieden: lucht, water, bodem en de regulering van geluid en afval. Het groene milieurecht is met name gericht op het natuurbeschermingsrecht. In de Wet milieubeheer is de Milieueffectenrapportage opgenomen (m.e.r.). De m.e.r. is een hulpmiddel bij de besluitvorming bij grootschalige ontwikkelingen waarmee meer inzicht in de milieugevolgen moet ontstaan van projecten en te verlenen vergunningen. Een m.e.r. is een systematisch onderzoek naar de gevolgen voor het milieu als gevolg van een voorgenomen activiteit. De uitkomsten van de m.e.r. verzekeren dat het belang voor het milieu wordt meegenomen in de besluitvorming. Een Milieueffectenrapportage kan dus onderdeel uitmaken van een (grotere) ontwikkeling. Per 1 januari 2010 zijn onder andere de bouwvergunning (Woningwet) en de milieuvergunning (Wet milieubeheer) geïntegreerd in de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO). Voordeel van de WABO is dat er sprake is van 1 bevoegd gezag. In beginsel is de betreffende gemeente bevoegd gezag. Andere voordelen zijn 1 rechtsbeschermingsprocedure en 1 handhavend bestuursorgaan. Het toetsingskader van de WABO zijn de “oude” wetten zoals de Woningwet en de Wet milieubeheer. Wet voorkeursrecht gemeenten en Onteigeningswet: Een gemeente kan een actieve of facilitaire grondpolitiek voeren. Bij een actieve grondpolitiek koopt een gemeente actief gronden aan op locaties waar men bepaalde ontwikkelingen voorziet. Voordelen voor een gemeente kunnen hierbij zijn dat de gemeente via gronduitgifte zowel de binnenplanse als buitenplanse kosten kan verhalen op de ontwikkelaars/ bouwers (onderdeel koopsom). Randvoorwaarde hierbij is uiteraard dat de grondprijs marktconform is en blijft omdat ontwikkelaars anders voor andere locaties zullen gaan danwel dat plannen niet rendabel zijn uit te voeren. Daarnaast kan een gemeente via een actieve grondpolitiek volledig invloed uitoefen op de planvorming. De gemeente is dan immers ook eigenaar. Een actieve grondpolitiek kan voor een gemeente ook nadelen hebben omdat voor het verwerven van gronden financiële middelen benodigd zijn en daarover risico wordt gelopen. Een actieve grondpolitiek heeft er eveneens voor gezorgd dat gemeenten nu met een groot overschot aan gronden zit. Bij een facilitaire grondpolitiek verwerft een gemeente geen gronden en loopt zo ook geen risico’s. Daarnaast kan het kostenverhaal ook verzekerd worden door middel van de Grondexploitatiewet. Bijkomend voordeel is dat gemeenten ook geen dure en langdurige onteigeningsprocedures hoeven op te starten. Een facilitaire grondpolitiek heeft voor een gemeente ook nadelen doordat een gemeente hier minder invloed kan uitoefenen op de uitvoering en het uitvoeringstempo van de plannen dan bij een actieve grondpolitiek. Gemeenten hebben de volgende middelen voor onteigeningsprocedures: de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet. Door het uitoefenen van de Wvg of de Onteigeningswet
XII
kan invulling worden gegeven aan een actieve grondpolitiek. Effecten van de Wvg en de Onteigeningswet zijn onder andere: verkrijgen van de regie over de planvorming (bemoeilijken zelfrealisatie door eigenaar) en prijsdemping. Overigens kan een gemeente alleen gebruik maken van haar voorkeursrecht op het moment dat wordt voldaan aan de volgende eisen: er moet sprake zijn van een plan, er mag geen agrarische bestemming op het gebied rusten en het bestaande gebruik is anders dan het gebruik zoals dat opgenomen is in het plan. Bij onteigenen is nog van belang dat alvorens gebruik kan worden gemaakt van dit middel, eerst door partijen moet worden getracht de aan- en verkoop minnelijk te schikken. Daarnaast moet de eigenaar niet in staat worden geacht om zelf uitvoering te geven aan het plan (zelfrealisatie). Mogelijk kader om de waarde van gronden te kunnen meten kan wellicht worden gevonden in de Onteigeningswet. De Onteigeningswet gaat uit van de werkelijke waarde. Met de werkelijke waarde wordt in de Onteigeningswet bedoeld de waarde welke zou worden verkregen bij een vrijwillige verkoop en een rationele koper en verkoper. Dit lijkt heel praktisch maar hierbij dient een kanttekening te worden gemaakt. De werkelijke waarde wordt geobjectiveerd door middel van één of meer taxaties. Verschillende taxaties voor het één en het zelfde object zullen ongetwijfeld afwijken, zeker als het object minder courant is. Verschillen van + of – 20% zijn niet ondenkbeeldig. Complicatie voor de waardering van ondergewaardeerde gronden is dat er geen sprake is van een ‘normale’ verkoop omdat door de publiekrechtelijke belemmeringen dit nog onmogelijk is. Nota Ruimte: De Nota Ruimte uit 2006 geeft aan dat gebiedsontwikkeling zal leiden tot: -
meer ruimtelijke kwaliteit; meer snelheid in de realisatie van plannen; meer betrokkenheid waardoor de kwaliteit wordt bevorderd;
In 1901 is de Woningwet van kracht geworden. De Woningwet was de eerste aanzet van de overheid om de ruimtelijke ordening te reguleren en zette de gemeenten aan om zogenaamde stratenplannen op te stellen en deze in een cyclus van 10 jaar te herzien. Vanaf 1910 ging de overheid zich ook intensief bemoeien met de woningvoorraad. In deze tijd werden ook de woningcorporaties opgericht. Tijdens de crisis van de jaren ’30 daalde de woningproductie, gelijk aan de huidige tijd, van 140.000 e woningen naar 40.000 woningen per jaar. Na de 2 Wereld Oorlog was er weinig aandacht voor de ruimtelijke ordening en stond de productie van woningen voorop. In 1960 verscheen de Eerste Nota over de Ruimtelijke Ordening. Er volgden nog drie Nota’s over de Ruimtelijke Ordening. Middels deze nota’s werd beoogd om Nederland ruimtelijk ordenings-technisch te kunnen sturen (planning). Speerpunten zijn het Groene Hart, openbaar vervoer boven autoverkeer en compacte steden in plaats van lintvormige steden. In de praktijk bleken heel wat zogenaamde artikel 19-procedures (thans vergelijkbaar met de zelfstandige projectprocedures) benodigd om één en ander in goede banen te kunnen leiden en de markt (deels) haar werk te kunnen laten doen. De partijen welke hun zogenaamde groene gronden zagen worden getransformeerd tot zogenaamde rode gronden zijn rijk geworden. De vraag wie deze winsten toekwam is al eeuwen onderwerp van discussie. Het kabinet Den Uyl is hierover in 1977 zelfs gevallen. Ook de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (inclusief de Grondexploitatiewet) zegt niets over de winsten maar enkel over de toerekening van de kosten. Provincies stellen overigens nog wel streekplannen op maar deze “beperken” zich tot bovenstedelijke plannen. Gemeenten stellen naast bestemmingsplannen ook structuurplannen op. In een structuurplan worden kaders voor een gemeente resp. deel van een gemeente neergelegd. Ten Have spreekt over een ontwikkelingsplan waarin de kaders worden vastgelegd voor de toekomstige bestemmingsplannen aan de hand van bijvoorbeeld toekomstige groei danwel krimpcijfers van een gemeente. Zowel streek- als structuurplannen zijn zeer belangrijk voor de toekomstige ontwikkelingen binnen een gemeente. Streek- en structuurplannen zijn beiden niet bindend voor de burger maar XIII
vormen wel een kader voor de uiteindelijke bestemmingsplannen. Streek- en structuurplannen zijn derhalve indirect van belang bij de waardebepaling van een toekomstige ontwikkeling. Het is dan ook zaak voor groot grondbezitters om te trachten reeds invloed te nemen bij de samenstelling van dit soort plannen.
XIV
Bijlage 6: Succes- en faalfactoren 40-tal gebiedsontwikkelingen uit Nederland Boven Water II (Rooy, 2009): -
-
-
-
bij een geslaagde gebiedsontwikkeling handelt het in de huidige slechte economische tijd e niet om kwantiteitsgroei zoals in de 20 eeuw door het uitbreiden van de meters kantoorruimte, detailhandel, bedrijfsruimtes, woningen etc. Bij een geslaagde gebiedsontwikkeling handelt het om een kwaliteitssprong op zowel ruimtelijk als sociaaleconomisch terrein. Dit geldt zeker voor gebieden waar sprake is van demografische krimp. Bij gebiedsontwikkeling is het van belang dat er duidelijke afspraken worden gemaakt over de eindverantwoordelijkheden, dat alle planonderdelen zijn afgeregeld en er heldere afspraken liggen betreffende het beheer en onderhoud. De kwantiteitsgroei uit e de 20 eeuw is ten koste gegaan van de verschillende milieufactoren zoals externe veiligheid, geluid, fijn stof en trillingen, landschap, waterberging, architectuur, het cultureel erfgoed en recreatieruimte. Ruimtelijke kwaliteit is randvoorwaarde voor economische ontwikkeling. Immers wanneer sprake is van ruimtelijke kwaliteit, zijn mensen bereid om in deze gebieden te komen wonen, werken en recreëren. Als mensen bereid zijn om naar deze gebieden te komen, zijn werkgevers eveneens bereid om naar deze locaties te komen. Bij ontwikkelingen zal hier rekening mee moeten worden gehouden. Als een grondeigenaar meerwaarde wil realiseren zal ruimtelijke kwaliteit hoog in het vaandel moeten staan. Dit betekent ook dat het roer om moet en van het traditionele denken zal moeten worden afgestapt. Steden zijn naar elkaar toegegroeid, terwijl kwaliteit mede zit in de nabijheid van groen en water; natuurlijke clustering van sociale groepen zal ook in de toekomst fors de aandacht blijven vragen om gettovorming te voorkomen; een hele belangrijke faalfactor bij gebiedsontwikkeling welke in Nederland Boven Water wordt omschreven is het feit dat het vertrouwen tussen publieke en private partijen tot een minimum is gedaald. Gebrek aan vertrouwen bemoeilijkt aanzienlijk het proces om tot een visie (en dus ook een bestemmingsplan) voor een gebied te komen. Een hele mooie uitspraak in dit kader is een uitspraak van Confucius, die 2500 jaar geleden al meldde dat vertrouwen het beste medicijn is tegen complexiteit. Vertrouwen bespaart uiteindelijk ook veel kosten. Overheden moeten leren om particuliere partijen vrijheden te geven om zelf de verdere planologische invulling te verzorgen. Particulier opdrachtgeverschap is de beste manier om deelname van partijen te bewerkstelligen. Partijen hebben dan immers te winnen bij deelname aan het proces omdat ze immers inspraak kunnen verkrijgen in bijvoorbeeld het ontwerp en de omgeving van de woning. Het is belangrijker te komen tot consensus in plaats van een compromis (Mutual Gains Approach). Het is bijzonder waardevol bij een onderhandelingsproces om door middel van een open en duidelijke dialoog, elkaars belangen te verbinden. Dit geldt zowel voor een verkoper van gronden, een ontwikkelaar als overheden. Het betekent immers het balanceren tussen de regie behouden en het aantrekkelijk maken voor een koper van een kavel door ruimte te geven om eigen ideeën in het gebied in te brengen en zo ondernemerschap te bevorderen. Overheden hebben veel moeite met het geven van deze ruimte. Hierbij moet wel worden onderkend dat aannemers met de zogenaamde nichemarkt moeilijk kunnen omgaan. Het geeft immers een grote variatie aan ontwerpen en bouwplannen; gebiedsontwikkeling gaat uit van de volgende ordeningsprincipes: eerst inbreiden dan uitbreiden, hoe lager een gebied is gelegen, hoe meer voorrang aan water en groen, eerst openbaar vervoer dan automobiliteit; gebiedsontwikkeling is een kwestie van lange adem. Gebiedsontwikkelingen hebben in de regel looptijden langer dan 8 jaar. In de huidige economische crisis zijn financiële instellingen niet bereid om een commitment aan te gaan voor een dergelijke periode waardoor gebiedsontwikkelingen verder onder druk komen te staan. Financiële XV
-
-
-
-
-
instellingen zijn juist op zoek naar kortlopende projecten met een hoge mate van zekerheid op het rendement. Hierdoor komt er nog meer druk op het private vermogen van zowel de particuliere partijen als de overheden, voor zover met name deze laatste groep nog bij machte is om te investeren; de lokale overheden in Nederland hebben als enige overheid in Europa een financieel belang bij een gebiedsontwikkeling. Wordt een bestemmingsplan puur vanuit algemeen belang opgesteld of om financieel gewin van de betreffende gemeente? Omdat gemeenten naast het Gemeentefonds en belastingstelsel (bijvoorbeeld onroerend zaak belasting) financieel afhankelijk zijn van grondexploitaties hebben gemeenten veel baat bij bijvoorbeeld uitgiftes van nieuwe bedrijfsterreinen in plaats van herstructurering van bestaande wijken. Het laatste kost immers geld en het eerste levert geld op. Publiekrecht en privaatrecht kunnen dan ook door elkaar heen lopen. Gemeenten hebben ook vaak grondbedrijven welke als commercieel bedrijf opereren. De kunst voor gemeenten is om het publieke belang te borgen maar ondernemerschap haar gang te laten gaan en te zorgen dat partijen dit invullen met oog voor haar maatschappelijke verantwoordelijkheid (profit met respect voor people, planet en prospect zodat de overheid ook in haar rol terug kan zonder politieagent te behoeven spelen). De Rooy geeft in Nederland Boven Water aan dat volledige transparantie kan helpen om het vertrouwen te verkrijgen van de overheid; gebiedsopgaven zijn in beginsel vaak meervoudig en een combinatie van gebiedsurgenties zoals bijvoorbeeld economische achteruitgang, behoefte aan woningen, sanering van bedrijventerreinen en in het geval van mijn werkgever NS Stations sanering van emplacementen en beleidsurgenties zoals bijvoorbeeld mobiliteit, werkgelegenheid en natuur. Het herkennen en verbinden van de verschillende urgenties is van groot belang voor het slagen van gebiedsontwikkelingen. Een voorbeeld van doelen welke bij zogenaamde stadsplanologie nagestreefd worden zijn: intensief grondgebruik, hoogwaardig ingerichte openbare ruimte en duurzame vraag gestuurde woningbouw; naast gebiedsurgenties is het noodzakelijk dat een partij ambities heeft en deze ook in de praktijk gerealiseerd wil zien. Keuzes maken hoort hier zeker bij; publiekrechtelijke organen kunnen in een periode van collectief individualisme en particuliere zelfsturing de publieke zaak niet als een monopolist acteren. Dit betekent onder meer dat ook bedrijven en particulieren ruimtelijk willen ondernemen en hier dus ook actie op moeten kunnen ondernemen; maak alle partijen, dat wil zeggen de publieke en private partijen inclusief particulieren, duidelijk wat men te winnen heeft door samen te werken bij gebiedsontwikkeling en sluit samenwerkingsverbanden. Een interactief proces is hierbij het toverwoord. Door het hanteren van een interactief proces kunnen bijvoorbeeld tijdens de planologische procedure mogelijk bedenkingen en beroep worden voorkomen doordat je tijdig met elkaar in gesprek bent. Neem naast de ambtenaren en de bestuurders ook de raad (denk om het duale stelsel, er zijn voorbeelden bekend waarbij de raad zelf een visie ontwikkelde op een potentiële ontwikkeling) en provincie mee in het proces om tot een gewenste bestemmingsplanwijziging te geraken. Op deze wijze wordt voorkomen dat partijen zich achtergesteld voelen en eigen trajecten opstarten en sectoraal wordt gedacht in plaats van integraal. Toch kan sectoraal denken ook een impuls geven aan een gebiedsontwikkeling. Een voorbeeld hiervan is het investeren in de infrastructuur wat een geweldige boost kan betekenen voor een integrale gebiedsontwikkeling; tijdens een transformatieproces vinden bij partijen veel wisselingen plaats waardoor de continuïteit van transformatie-processen gevaar loopt. Dit geldt zowel voor ambtenaren, besturen (waaronder politieke kleur) als private partijen. Van groot belang is dan ook om de gemaakte afspraken goed te borgen en nieuwe mensen zorgvuldig in het proces op te nemen. Dit betekent ook dat er tijdens het proces oog moet zijn voor mijlpalen waar formele afspraken worden vastgelegd om zo de continuïteit te borgen en niet onnodig
XVI
-
-
-
-
-
-
-
-
-
vertraging op te lopen. Blijven ambtenaren, bestuurders en private partijen de gehele proces-gang uitzitten dan vormt dit een solide basis voor het slagen van de ontwikkeling; wed niet te snel op één paard. Maak een verkenning naar alternatieven. Om een voorbeeld te geven, ben je in gesprek met een scholengemeenschap, kijk dan ook naar alternatieven. Haakt namelijk de scholengemeenschap uiteindelijk af dan zal je weer opnieuw vanaf onderaan dienen te beginnen. Zelfde geldt ook voor partijen, is 1 partij razend enthousiast maar kan deze partij de financiering niet rond krijgen dan kan ook weer opnieuw worden gestart; realiseer je dat zo lang je aan het praten bent over de grondprijs maar ook met gemeenten over bijvoorbeeld de invulling van de bijdrage in het kader van de Grondexploitatiewet en het bestemmingsplan, de rentetikker door blijft lopen; probeer maatschappelijke organisaties bij de procesgang te betrekken. Een voorbeeld hiervan is de revitalisering van oude bedrijventerreinen. Door milieu organisaties er bij te betrekken kan je er voor zorgen dat deze mede pleitbezorger worden in plaats van tegenstander door bijvoorbeeld een gedeelte van haar wensen in te willigen (bijvoorbeeld verlaging Wet milieu-categorie); waak voor verjuridisering van de besluitvorming van de publiekrechtelijke organen (Raad van State procedures nemen toe). Dit kan zorgen voor besluiteloosheid en vertraging. Bij gemeenten speelt ook nog mee de reactie van de raad en in een later stadium het oordeel van de kiezer (afrekendag); afhankelijk van de omvang van het te ontwikkelen gebied, het tijdspad en het programma, is een flexibel plan (dus ook het bestemmingsplan) noodzakelijk om de ontwikkeling tot een succes te maken. Belangrijk is om in te kunnen spelen op veranderde omstandigheden. Een lijst met bestemmingen is te allen tijde limitatief. De hoofdstructuur moet de continuïteit borgen, Het plan moet kunnen inspelen op mogelijkheden welke zich voordoen. Mogelijkheden zijn immers schaars; vergeet in het totale proces niet de communicatie naar zowel publieke als marktpartijen en particulieren. In Nederland Boven Water II stelt men dat waar de mening van omwonenden en ondernemers serieus is genomen, blijkt dat participatie uiteindelijk leidt tot een co-productie waar het draagvlak aanmerkelijk groter is met alle positieve gevolgen van dien (bijvoorbeeld uitblijven van bezwaren en beroep). Voer daarnaast een marktconsultatie uit voor de verdere ontwikkeling van een visie en stel een marketingplan op (let met name op de switch van aanbodmarkt naar vragersmarkt); stuur er op dat tijdens de transformatie de bestaande exploitatie in de fasering zo lang mogelijk kan doorlopen om inkomstenverlies te voorkomen; maak het te transformeren gebied zo snel mogelijk zichtbaar door bijvoorbeeld een eyecatcher te realiseren (bijvoorbeeld restauratie karakteristiek gebouw). In het verlengde hiervan ligt het branden (zogenaamde branding) van het te ontwikkelen gebied. Branding is met een soort van merkstrategie het gebied cq. de gebouwen op de kaart zetten bij de beoogde doelgroep. Overhoeks in Amsterdam is zo’n voorbeeld waarbij gebruik is gemaakt van branding waarbij kernwaarden zijn geformuleerd welke een soort van DNA vormen voor het gebied. De kernwaarden bij Overhoeks zijn: levendig, eigenzinnig, kosmopolitisch en cultureel. Vaak heeft de branding ook te maken met een verwijzing naar het verleden; zorg dat ondanks de lange doorlooptijd van ontwikkelingen, de ambities overeind blijven; hou met het ontwerp rekening met de omgeving en de bepalende milieu-factoren. Bij bouwen aan het spoor moet bijvoorbeeld de gevel naar het spoor toe op zodanige wijze geconstrueerd worden dat het geluid en fijn stof tegenhoudt; vergeet niet de openbare leefruimte aantrekkelijk in te richten, dit vergroot aanmerkelijk de verhuurbaarheid/ verkoopbaarheid. Belangrijk in dit kader is om gemeenten te proberen te stimuleren dat zij bereid zijn om fors te investeren in de kwaliteit van het openbare gebied;
XVII
-
-
probeer verbindingen te leggen tussen de verschillende functies (leren, werken en consumeren); grondeigenaren willen graag residueel rekenen en bij voorkeur aan de voorkant van een proces met de verwachtingswaarde afrekenen terwijl de feitelijke waarde pas veel later wordt behaald. Partijen willen dan ook nog wel eens voor een quick winst gaan terwijl het geld pas aan het einde van het proces wordt verdiend. Als meerdere individuele grondeigenaren zijn betrokken bij een gebiedsontwikkeling, hebben partijen de neiging om te wachten tot het einde van het proces om op deze wijze een hogere prijs af te dwingen ten opzichte van snelle beslissers; probeer creatief met de uitgekozen aannemer om te gaan. Een voorbeeld hiervan is een bonus voor het voorkomen van hinder in plaats van de voorwaarden voor te schrijven; gebiedsontwikkeling is voor de professional. Het vergt van een ontwikkelaar onder andere financieel, ruimtelijk, commercieel, juridisch en procesmatig inzicht. Hier staat tegenover dat de wethouders en de raad in beginsel geen vastgoed professionals zijn wat ook weer een specifieke aanpak vergt;
XVIII
Bijlage 7: Lijst geïnterviewden:
Andel van, Alexander. Manager ProRail Grondbedrijf; Gorkum van, Paul. Eigenaar CapNeuf, manager a.i. NS Stations Grondbedrijf regio zuid; Herwaarden van, Herman. Interim directeur gemeente Eindhoven; Huijts, Bart. Directeur R/W Grondzaken B.V., docent taxatieleer/ taxateur en vastgoedconsultant; Jong de, Ingeborg. Partner Boer & Croon Management; Kat, Robert. Senior taxateur afdeling Valuation Advisory Services DTZ Zadelhoff; Kruimer, T. Senior Krediet-analist FGH Bank N.V.; Lint de, Rogier. Senior verkoopmanager NS Stations; Poolman, Baldwin. Zelfstandig adviseur (voorheen Cushman & Wakefoeld); Reus de, Carel. Directeur Careldereus B.V. (voorheen o.a. Directeur Johan Matser Projectontwikkeling B.V. en hoofd bouw- en grondzaken Ministerie VROM); Roterman, Bert. Directeur NS Stations Grondbedrijf; Verheggen, Paul. National Director Jones Lang LaSalle; Vertegenwoordiger Grootzakelijk bij de RABO Bank;
XIX
Bijlage 8: Risico’s bij het juridisch bouwrijpmaken (Rompelberg, 2007): -
-
niet alle partijen betrokken bij project- of gebiedsontwikkeling beschikken over de benodigde kennis; communicatieproces verloopt niet naar behoren, een voorbeeld hiervan is als niet alle van belang zijnde partijen bij het proces betrokken worden; gebrek aan vertrouwen tussen partijen, ook tussen private en publiekrechtelijke partijen waardoor partijen niet volledig in hun kaarten laten kijken en hierdoor een doorbraak wordt verhinderd. Partijen hebben enkel oog voor eigen belangen; gebiedsontwikkelingen en grote projectontwikkelingen zijn langdurige processen. Bij wijziging van het vigerende bestemmingsplan is het van belang dat het bestuur van de betreffende gemeente meegenomen wordt in de voorgenomen ontwikkeling. Risico hierbij is dat het bestuur minimaal iedere 4 jaar van samenstelling wijzigt, inclusief politieke geaardheid. Dit risico kan worden verkleind door afspraken met gemeenten vast te leggen in een overeenkomst; uit het voorgaand aandachtspunt komt voort dat een ontwikkeling kan worden vertraagd of worden tegengehouden als gevolg van juridisch- planologische procedures zoals benoemd in paragraaf 2.4 (Wet ruimtelijke ordening); effecten uit de omgeving, in het verlengde van juridisch- planologische procedures kunnen effecten uit de omgeving zeer nadelig zijn voor geplande ontwikkelingen. Het onderzoeksobject welke is behandeld in hoofdstuk 5, is een locatie gelegen in de nabijheid van het spoor. Locaties gelegen aan het spoor kunnen bijvoorbeeld negatieve effecten ondervinden als gevolg van geluid, trillingen en externe veiligheid. Door deze factoren worden ontwikkelingen bemoeilijkt cq. onmogelijk gemaakt. Bij het bouwen van woningen moet worden voldaan aan geluidsnormen. Bij het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor kan er sprake zijn van een zogenaamde plaatsgebonden risicocontour waar binnen niet mag worden gebouwd. Ook moet het groepsrisico worden verantwoord. Milieufactoren als geluid, externe veiligheid en trillingen kunnen er voor zorgen dat complete ontwikkelingen stil komen te liggen; bij herontwikkelingen zullen zittende huurders danwel andere gerechtigden moeten worden afgekocht danwel verplaatst. Deze kosten kunnen hoger uitvallen dan begroot; bij (her-)ontwikkelingen moet mogelijk vastgoed worden verworven om de plannen te realiseren. Ook deze kosten kunnen hoger uitvallen dan begroot; risico’s met betrekking tot het fysiek geschikt maken voor de beoogde bestemming. Voor de functie wonen is een andere bodemkwaliteit benodigd dan voor de functie bedrijfsterrein. Saneringskosten kunnen fors hoger uitvallen dan begroot. Andere kostenrisico’s zijn de sloop van aanwezige opstallen (asbest!), archeologie maar ook de Natuurwet kan tot forse meerkosten leiden; risico van de doorlooptijd, door bijvoorbeeld vertragingen bij juridisch- planologische procedures (bezwaar en beroep). Kosten als de projectorganisatie lopen dan door terwijl de opbrengsten uitblijven; risico van ongeoorloofde staatsteun bij onderhandelingen met gemeenten;
-
contractuele risico’s, bijvoorbeeld verschillende interpretatie van overeenkomsten;
-
-
-
-
-
-
XX
Bijlage 9: Risico’s in aanloop naar en tijdens het bouwproces (Rompelberg, 2007): -
-
-
-
-
-
-
financiële haalbaarheid is vooraf niet goed in beeld gebracht. Onderdelen van deze financiële haalbaarheid betreffen: algemene parameters voor onder andere inflatieberekening, rente en financiering, kosten voor verwerving, sloop- en bouwrijpmaken, algemene en interne kosten, metrages, bouwkosten, bijkomende kosten zoals winst en risico, fasering kosten en opbrengsten (planning); de financiële haalbaarheid van een gebieds-/ projectontwikkeling kan zowel voordelig als nadelig worden beïnvloed door de mogelijkheden danwel onmogelijkheden van een tijdelijke exploitatie; bij een residuele grondprijsbepaling kan het risico worden gelegd bij de grondeigenaar of de ontwikkelaar. In het eerste situatie wordt achteraf (na verkoop) de grondprijs bepaald en in de e 2 situatie wordt de grondprijs vooraf bepaald. Duidelijk is dat het risico van de markt in dit geval bij de ontwikkelaar is gelegen; financieringsrisico. De fasering van opbrengsten en kosten speelt hierbij een belangrijke rol. Immers wanneer de kosten zo laat mogelijk genomen kunnen worden en de opbrengsten zo vroeg mogelijk, betekent dit één en ander voor de financieringsbehoefte. Indien een gemeente deelneemt in de ontwikkeling, is het raadzaam om te kijken in hoeverre de gemeente het voortouw kan nemen bij de financiering. Een gemeente is immers in staat om tegen gunstigere voorwaarden geld aan te trekken op de financieringsmarkt. Wel moet worden voorkomen dat er sprake is van subsidie danwel verboden staatsteun; ontwikkelingen op de kapitaalmarkt kunnen er voor zorgen dat de kosten voor financiering hoger uitvallen; bij het aantrekken van vreemd vermogen tegen een lager percentage dan het gecalculeerde rendement op de ontwikkeling, is er sprake van een vergroting van het rendement op eigen vermogen (positieve leverage). Door leverage wordt het risicoprofiel van de ontwikkeling echter beduidend groter. Als het gecalculeerde rendement op de ontwikkeling immers tegen valt dan wijzigt de rente en de aflossing van het aangetrokken vreemd vermogen niet; in de huidige markt is wellicht het afzetrisico de grootste onzekerheid. Het afzetrisico wordt nog eens vergroot door het feit dat project- maar meer nog gebiedsontwikkelingen lange doorlooptijden kennen waarbij de marktomstandigheden in tijd fors kunnen wijzigen waardoor het geplande programma inmiddels door de tijd kan worden achterhaald. De behoefte van vandaag kan anders zijn dan de behoefte van morgen; fiscaliteit, bij bouw- en woonrijpmaken moet zeker worden gesteld dat de btw verrekenbaar is zodat de btw een minimale kostenpost voor de project- gebiedsontwikkeling betekent; overdrachtsbelasting drukt op de verkoopprijs van gronden. Alhoewel overdrachtsbelasting in beginsel door de kopende partij wordt betaald, geldt ook hier dat het geld maar één keer kan worden uitgegeven. Bekijk dan ook de mogelijkheden van een btw-plichtige levering in plaats van een levering belast met overdrachtsbelasting;
XXI
Bijlage 10:
Topiclijst Taxatieleer:
taxeren betekent het hanteren van een aantal principes om te grote afwijkingen tussen verschillende taxaties te voorkomen; waardebepaling vindt plaats op basis van highest and best use; bij het vaststellen van de marktwaarde spelen externe & algemene invloedsfactoren (macroeconomische factoren en locatie factoren) alsmede interne invloedsfactoren een belangrijke rol; hoe vindt waarde-creatie plaats? Beleggingswaarde versus ontwikkelwaarde; beleggingswaarde optimaliseren, ontwikkelwaarde realiseren door middel van functiewijziging; waardebepaling (marktwaarde) van vastgoed kan op verscheidene manieren tot stand komen (onder andere residueel, bottom-up, kostprijsbenadering, grondquote, vergelijkende methode, marktbenadering, vaste verrekenprijs, intuïtie);
Risicobeheersing:
wettelijk kader (onder andere planologisch kader incl. grondexploitatiewet) van groot belang; risicoleer juridisch bouwrijpmaken (onder andere procesrisico’s); risico-analyse bouwproces (onder andere marktrisico, mede door beperkte financieringsmogelijkheden);
Vastgoedmarkt:
kenmerken vastgoedmarkt; locatievisie (beleggings- of ontwikkellocatie); afnemers/ doelgroepen; welk types vastgoed alsmede omvang en planning bepalen; koopmotieven;
Uitgevoerd praktijkonderzoek:
succes en faalfactoren uit de praktijk;
XXII
