DE GROENE WEG DE DOORDACHTE KEUZE. Onderzoek naar waardecreatie van woningvastgoed door energiereductie

DE GROENE WEG || DE DOORDACHTE KEUZE

“Onderzoek naar waardecreatie van woningvastgoed door energiereductie”

MRE Thesis | Voorwoord Ing. 1 J. Wilting

Foto op de omslag: De drijvende woning van Team 4D (Kraaijvanger Urbis, Dura Vermeer, DGMR, Giesbers & Van Der Graaf en ITHO), winaar Natuhome Award 2010

2

Voorwoord | MRE Thesis

DE GROENE WEG || DE DOORDACHTE KEUZE

“Onderzoek naar waardecreatie van woningvastgoed door energiereductie”

Amsterdam School of Real Estate Master of Real Estate Auteur : Ing. J. (Jeroen) Wilting Begeleider : Dr R. Huisman 15 oktober 2012

MRE Thesis | Voorwoord

3

4

Voorwoord | MRE Thesis

Voorwoord

Voor u ligt de scriptie die ik heb gemaakt in het kader van mijn opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate in Amsterdam. De aanleiding voor deze scriptie was het ontwikkelen van een 61-tal eengezinswoningen met een verlaagde energievraag. Tegenover de meerkosten, die dit met zich mee zou brengen, zouden vrijwel geen extra inkomsten staan. In de verantwoording voor deze energieambitie heb ik naar het management een aantal argumenten gebruikt, die kwalitatief van aard waren. Kwantitatieve argumenten waren niet voor handen. Uiteindelijk heeft het management ingestemd met deze extra investeringen; echter voor mij was dit onbevredigend. Dit project is aanleiding geweest om onderzoek te doen naar de relatie tussen waarde en energiezuinigheid bij woningbouwprojecten. Het ontwikkelen het uitvoeringstraject liepen vrijwel parallel: de betreffende woningen worden nu opgeleverd, alsmede deze scriptie. Voor mij was het schrijven van deze scriptie een zoektocht naar verschillende ‘breukvlakken’ tussen diverse wetenschappelijke disciplines. Uiteindelijk heeft deze worsteling kennis opgeleverd, die voornamelijk geput is uit de sociaal-economische hoek. Graag wil ik dit voorwoord gebruiken om een aantal mensen te bedanken. Allereerst wil ik een ieder bedanken die de enquête heeft ingevuld; zonder deze gegevens heb ik dit resultaat niet kunnen bereiken. Daarnaast wil ik graag een ieder bedanken, die heeft gediend als klankbord of heeft bijgedragen aan het leesbaar maken van deze scriptie of een combinatie van beide. In het bijzonder wil ik er drie mensen uitlichten zonder wiens tijd en energie dit afstudeerstuk niet tot een afronding was gekomen. Allereerst mijn afstudeerbegeleider, Ronald Huisman: Ik heb veel gehad aan de opbouwende kritiek en heb in het bijzonder genoten van de brainstormsessies, dank daarvoor. Daarnaast wil ik graag mijn vader en Ingeborg bedanken voor hun inzicht in statistiek en onderzoeksvaardigheden. Ik heb veel gehad aan de sessies met jullie. Ik wens een ieder net zoveel leesplezier als ik heb gehad bij het samenstellen hiervan. Hopelijk kan dit onderzoek bijdragen aan een verdere verdieping op het gebied van duurzaamheid.

Utrecht, 15 oktober 2012

MRE Thesis | Voorwoord

5

Samenvatting

Op dit moment zijn kennis van en inzicht in de huidige en toekomstige waarde, die moet worden toegekend aan investeringen in energieverlaging bij woningen, ontoereikend. Dit komt doordat weinig bekend is over de directe relatie tussen de financiële middelen, die de consument in een koop- of huurwoning over heeft voor lagere energielasten van de woning en het energieverbruik zelf. Dit onderzoek draagt bij aan meer kennis over en een beter inzicht in de relatie tussen beide parameters voor zowel de koopals de huurmarkt. Dit onderzoek gaat over de relatie tussen energiekostenverlaging en de bereidheid van de bewoner om hiervoor te betalen. Om een zo goed mogelijk beeld hiervan te krijgen zijn zowel professionals (makelaars, ontwikkelaars, beleggers) uit het betrokken vakgebied als consumenten (zowel eigenaarbewoners als huurders) geënquêteerd. Naast dat de consument rechtstreeks is gevraagd naar deze relatie, zijn de professionals gevraagd naar deze relatie te kijken vanuit hun kennis van de markt en de consument. In totaal zijn 149 particulieren en 31 professionals bij dit onderzoek betrokken. Dit onderzoek laat zien, dat zowel professionals van particulieren inschatten als particulieren zelf aangeven bereid te zijn meer te betalen voor een woning met lagere energielasten. Deze bereidheid is zowel in de koopals in de huursector aanwezig. Dit kan zich vertalen in een hogere koop- c.q. huurprijs. Drie praktijkonderzoeken tonen de betalingsbereidheid voor energiebesparing bij de consument aan. Dit onderzoek, onderzoek naar waardeverschillen voor woningen met een energielabel A tot en met G dat wijst op een premie van circa 3% op de transactiewaarde voor een woning met een groen energielabel en onderzoek waaruit de meerwaarde van het A+ en A++ energielabel blijkt uit een premie van respectievelijk 5% en 10% op de verkoopwaarde ten opzichte van woningen, die voldoen aan de minimumnorm. Deze drie onderzoeken zijn vanuit verschillende invalshoeken gedaan, op basis van dataonderzoek verkregen uit verkoopcijfers1 (‘revealed preference’) en op basis van enquête onderzoek2 (‘stated reference’) en wijzen allen op de bereidheid van de particulier om te betalen voor energiekostenreductie. Dit onderzoek is gedaan op basis van de directe, enquête voor particulieren en de indirect, enquête voor vastgoedprofessionals over particulieren, methode. Op basis van dit onderzoek concludeer ik, dat de eigenaar-bewoner voor iedere euro besparing per jaar aan energielasten bereid is om tussen 5 en 10 euro éénmalig te investeren. Een bewoner van een huurwoning is bereid om aan jaarlijkse huurverhoging voor eenzelfde jaarlijkse energiebesparing, tussen de 0,5 en de 1,0 euro te accepteren. In de maatschappij is een duidelijke trend waarneembaar. De maatschappelijke aandacht voor het milieu en voor de kosten van energie laten, met name vanaf het eerste rapport van de Club van Rome uit 1972, een stijgende trend zien. Dit wordt, met name vanaf 2007, versterkt door de steeds stijgende

1 2

Brouen, Kok en Menne, 2009 / Brounen en Kok, 2011 Van Eck, van Oel, Koppels en Westra, 2008

6

Samenvatting | MRE Thesis

energiekosten. Sinds het jaar 2000 zijn de energielasten met ca. 180% gestegen tegenover de CPIconsumentenindex van circa 120%. Dat de consument waarde toekent aan energiekostenbesparing bij residentieel vastgoed blijkt uit onderzoeken bij particulieren uit 2008, 2009, 2011 en uit dit onderzoek in 2012. Dit onderzoek geeft aan, dat deze trend doorzet. De resultaten wijzen op een prominentere rol van energiezuinigheid. Om de representativiteit van het onderzoek te kunnen beoordelen is een vergelijking gemaakt tussen de uitkomsten van een vijftal variabelen van de deelnemers aan de genomen steekproef en die van de totale populatie (op basis van de beschikbare gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek). De onderzochte variabelen zijn: inkomen, opleidingsniveau, provincie, inwonersaantal woonplaats en bouwjaar van de huidige woning. Voor de respondenten in de steekproef wijkt de spreiding van de vijf variabelen af van die van de spreiding binnen de populatie. Tussen de verschillende categorieën professionals (ontwikkelaars, makelaars en beleggers) kan, in de koopmarkt, geen significant verschil in financiële waardering voor energiebesparing worden aangetoond. Dit in tegenstelling tot de huurmarkt, waarbij dit wel het geval is. Omdat de steekproef te klein is en daarom niet voldoende a-select, geven de resultaten geen betrouwbaar beeld. De resultaten mogen niet geëxtrapoleerd naar de gehele Nederlandse koop- en huurmarkt. Wel geven de verkregen resultaten een interessante ingang voor het doen van een uitgebreider vervolgonderzoek. De uit dit onderzoek verkregen resultaten laten zien, dat de opvattingen van professionals en particulieren over de bereidheid wat over te hebben voor energiebesparing significant van elkaar verschillen. Dit geldt voor zowel de koopals voor de huurmarkt. Degenen, die beroepsmatig in de markt opereren, geven een lagere waardering voor energiebesparing dan particulieren, die daadwerkelijk op de markt opereren. Een suggestie voor vervolgonderzoek is het breder uitzetten van dit onderzoek zodat meer resultaten verkregen kunnen worden en zo met een grotere betrouwbaarheid de meerwaarde van energiebesparing kan worden bepaald. Tevens is het vanuit de vraagstelling uit dit onderzoek interessant om het verband tussen WOZ en energielabels empirisch te onderzoeken. Dit laatste zou onderzocht kunnen worden met beschikbare gegevens van woningcorporaties. Een aantal karakteristieken bepalen de waarde van een woning, locatie, woninggrootte, afwerkingsniveau etc. Deze zijn bij woningen van corporaties onderling redelijk vergelijkbaar.

MRE Thesis | Samenvatting

7

Inhoudsopgave

VOORWOORD

5

SAMENVATTING

6

INHOUDSOPGAVE

8

1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2

INTRODUCTIE AANLEIDING TOT HET ONDERZOEK PROBLEEMSTELLING DOELSTELLING ONDERZOEKSCONCEPT ONDERWERPAFBAKENING LITERATUURONDERZOEK

10 10 10 10 10 11 12

2.1 ENERGIEZUINIGHEID EN WAARDEONTWIKKELING VAN WONINGVASTGOED 2.2 MAATSCHAPPELIJKE TRENDS

12 14

3

20

3.1 3.2 3.3 3.4 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

METHODOLOGIE EN VERANTWOORDING ENQUÊTE ALS ONDERZOEKSINSTRUMENT ONDERZOEKSOPZET DATA VERWERKING STATISTISCHE VERWERKING RESULTATEN RESULTATEN EN DISCUSSIE GEËNQUÊTEERDEN REPRESENTATIVITEIT RESULTATEN KOOPSECTOR RESULTATEN HUURSECTOR BEVINDINGEN BEPERKINGEN VAN HET ONDERZOEK RELATIE THEORIE / LITERATUUR - RESULTATEN

8

Inhoudsopgave | MRE Thesis

20 21 22 23 25 25 28 32 34 36 39 44

5

47

CONCLUSIES, RELEVANTIE EN SUGGESTIES

5.1 CONCLUSIES 5.2 RELEVANTIE VOOR DE VASTGOEDWERELD 5.3 SUGGESTIES VOOR VERVOLGONDERZOEK

47 48 48

VERKLARENDE AFKORTINGSLIJST

50

BIBLIOGRAFIE

51

MRE Thesis | Inhoudsopgave

9

1. Introductie

1.1 Aanleiding tot het onderzoek In de vastgoedsector worden investeringsbeslissingen in nieuw of bestaand vastgoed genomen op basis van het te verwachten rendement en risico. Een verantwoorde beslissing om te investeren in extra energiezuinigheid van een woning of in alternatieve energieopwekkingmethoden zoals zonnecollectoren of warmte/koude-opslag, kan met de beschikbare informatie thans moeilijk worden genomen op basis van een rendementsberekening. Kennis van en inzicht in de huidige en toekomstige waarde, die moet worden toegekend aan dergelijke investeringen, zijn ontoereikend, doordat niet voldoende bekend is over de directe relatie tussen de financiële middelen, die de consument in een huur- of koopwoning over heeft voor lagere energieverbruikskosten van de woning en het energieverbruik zelf. De kosten van energieverlaging zijn vaak wel te berekenen maar de opbrengsten ervan zijn onduidelijk. Dit is zowel bij de doorwerking in de huurpenningen als in de uiteindelijke verkoopwaarde het geval. Dit onderzoek richt zich op de eerste stap om te komen tot het meenemen van mogelijke waardevermeerdering van woningvastgoed door reductie van het energieverbruik. De consument bepaalt en betaalt uiteindelijk de vergoeding voor reductie in het energieverbruik.

1.2 Probleemstelling Van de relatie tussen energiebesparing en waardetoekenning ervan door de consument / bewoner is onvoldoende bekend en daarmee kunnen investeringen in verduurzaming van residentieel vastgoed onvoldoende worden verantwoord.

1.3 Doelstelling Doel van het onderzoek is het verkrijgen van beter inzicht in de relatie tussen energiezuinigheid (verlaging van de energielasten) en de door de consumentbewoner hieraan toegekende waarde. Hiermee hangen twee specifieke doelen samen:  De invloed van energiezuinigheid (financieel gezien) op de waarde van het woningvastgoed in de particuliere koopmarkt.  De invloed van energiezuinigheid (financieel gezien) op de huurpenningen van het woningvastgoed in de verhuurmarkt.

1.4 Onderzoeksconcept De onderzoekshypothese is:

Huiseigenaren en huurders zijn bereid om meer te betalen voor een duurzame woning.

10

Introductie | MRE Thesis

Het onderliggende principe is, dat huishoudens een bepaald gedeelte van het inkomen aan woonlasten (energie en huur c.q. hypotheek lasten) kunnen en/of willen besteden. Woningverduurzaming (verlaging van het energieverbruik) leidt tot een verlaging van de energiecomponent in de woonlasten. Hierdoor blijven, bij gelijke woonlasten, meer financiële middelen over voor de overige lasten of te wel voor een hypotheek of huur. Naar verwachting zijn verduurzaamde woningen daardoor in de markt aantrekkelijker. Dit kan leiden tot een betere verkoopwaarde, hogere huuropbrengsten of een betere verhandelbaarheid (courantheid) van de woning. De centrale vraagstelling is:

Wat is de consument bereid extra te betalen voor het verlagen van de energiekosten van haar woning?

Voor de beantwoording van de centrale vraag komen een aantal deelvragen in beeld:  Kwantificeren: hoeveel is de eigenaar-bewoner bereid te betalen voor verlaging van het energieverbruik in zijn woning?  Kwantificeren: hoeveel is de huurder bereid te betalen voor verlaging van het energieverbruik in zijn woning?  Welke maatschappelijke trends zijn waarneembaar met betrekking tot energie en duurzaamheid?

1.5 Onderwerpafbakening Dit onderzoek is gericht op woningen. Alle andere categorieën vastgoed zijn niet meegenomen. Het onderzoek is gericht op de waardetoekenning, in financiële zin, aan energiebesparing door de consument-bewoner, bij zowel koopals huurwoningen. Voor de waardecomponent is gekeken naar de specifieke verbetering van de energetische prestatie doorvertaald in een lagere energierekening. Dit kan worden bereikt door betere isolatiemaatregelen of met alternatieve opwekkingsmethoden zoals zonnepanelen. In het onderzoek is niet gekeken naar de maatregel als zodanig; de afweging of er waarde wordt toegevoegd aan het vastgoed door energetische maatregelen hangt van veel factoren af, zoals de staat van een woning, de energetische prestatie van de woning, het type woning, de architectuur etc. Hierdoor kan geen algemene uitspraak worden gedaan over de kosten om een woning een betere energetische prestatie te laten verkrijgen. Voor het verkrijgen van een beter inzicht in de relatie tussen energiebesparing (financieel) en de betalingsbereidheid zal per casus onderzocht moeten worden of energiebesparende maatregelen een rendabele investering is. Deze afweging zal per casus gemaakt moeten worden door de investeerder. In de waardecomponent zal geen rekening gehouden worden met maatschappelijke doelstellingen of andere niet zakelijke afwegingen.

MRE Thesis | Introductie

11

2 Literatuuronderzoek

In dit hoofdstuk wordt de relevante literatuur behandeld. Gezocht is welke gegevens beschikbaar zijn over de relatie tussen energiebesparing in woningvastgoed en het effect ervan op de waardeontwikkeling. Deze waardeontwikkeling door energiebesparing staat niet op zichzelf en wordt in hoge mate beïnvloed door diverse ontwikkelingen in de maatschappij. Deze ontwikkelingen hebben potentieel invloed op de manier, waarop door de woonconsument naar energiebesparing wordt gekeken.

2.1 Energiezuinigheid en waardeontwikkeling van woningvastgoed In de literatuur zijn een aantal aanwijzingen te vinden, dat een premie door de consument wordt betaald voor woningen met een lagere energielast (in financiële zin). Deze woningen zijn meer courant dan woningen met een gemiddelde energielast. In dit hoofdstuk worden de resultaten van een aantal van de betrokken onderzoeken besproken. 2.1.1 Energielabels en verkoopwaarden (bestaand bezit) In 2008 is in Nederland het systeem van energielabels voor woningen geïntroduceerd. Aan de hand van een letterkwalificatie (A-G) wordt door middel van het energielabel de energieprestatie van het betrokken object vastgelegd. De energielabels lopen van het energieonzuinige G-label naar het energiezuinige A-label, met de nog zuiniger varianten A+ en A++. Het is thans verplicht om een energielabel te kunnen overleggen bij de overdracht (verhuur of verkoop) van een woning; er staat echter geen sanctie op, als dit niet gebeurt. Naar verwachting zal eind 2012 wel een sanctie ingevoerd worden op het niet kunnen overleggen van dit certificaat. Als gevolg hiervan zal, naar verwachting, het energielabel een grotere rol gaan spelen bij het verkoopproces3. De relatie tussen verkoopwaarden van woningvastgoed en energielabels is door onderzoek4 aangetoond. Woningen, met een groen5 label hebben een significant hogere verkoopwaarde (+/+ 2,98%) dan woningen met een D- tot G-label. De premie stijgt naarmate het label hoger wordt, tot ca. 10% bij een Agelabelde woning. De premie is zelfs negatief naarmate het label lager wordt, tot -4% bij een woning met een G-label ten opzichte van een woning met het ´neutrale´ C-label. Deze premie is berekend op basis van 50.000 waarnemingen in de jaren 2008-2010,. De waarnemingen zijn zoveel mogelijk gecorrigeerd voor verschillen in woningkenmerken. Voor dit onderzoek is alleen gekeken naar woningen in Nederland. Vooral woningen in zwakke economische regio’s, die moeilijk verkoopbaar bleken, waren voorzien van een energielabel. In 2009 bleek uit onderzoek6, dat bij een steekproef onder 120 woningen voorzien van een energielabel in 60,8% de energie-index afwijkt bij een herkeuring. De energie-index vormt de basis voor de energielabelsystematiek. Het systeem van energielabels is derhalve nog niet eenduidig en

3

Bron: Senter Novem, 2009 Bron: Brounen, Kok en Menne, 2009 / Brounen en Kok, 2011 5 Groenenergie label is een A, B of C 6 Bron: VROM-inspectie, 2009 4

12

Literatuuronderzoek | MRE Thesis

voldoende transparant om betrokken onderzoeksresultaat direct te kunnen extrapoleren naar de gehele woningvoorraad. De onderzochte periode van 2008 kenmerkte zich door het intreden van de kredietcrisis. Uit onderzoek7 uit 2011 blijkt, dat energielabel in economisch zwakke tijden positief bijdraagt aan de verkoopwaarde (gemiddeld +/+ 3,60%, 2008, gemiddeld +/+ 1,92%, 2009, gemiddeld +/+ 2,55%, 2010). Kanttekeningen:  Dit artikel10 is gebaseerd op een beperkt aantal waarnemingen. In 2008 waren van de 100.000 transacties, 18% van de betrokken woningen voorzien van een energielabel. Voor het vervolgonderzoek10 uit 2011 zijn de gegevens bestudeerd van 50.000 transacties. In dit onderzoek is zoveel mogelijk voor verschillen in woningkenmerken gecorrigeerd. De verkoopmarkt bestaat echter uit een grote mate aan verscheidenheid in woningen. De beweegredenen om een energielabel aan te vragen zijn niet meegenomen in dat onderzoek; mogelijk zijn deze beweegredenen wel van invloed op de uitkomsten van het onderzoek.  In dit artikel staat een gemiddelde netto hypotheeklast van € 736 per maand vermeld. De totale hypothecaire schuld in Nederland is: € 644.088 miljoen8, de totale woningwaarde € 1.731.074 miljoen9, de gemiddelde woningwaarde is: € 237.00010, het aantal woningen: 7.118.33411, waarvan koopwoningen (particulier bezit): 3.969.88312. Daarmee komt de gemiddelde hypothecaire schuld op € 162.244 per woning, verdeeld over alle woningen in Nederland, inclusief huur woningen, die bezwaard zijn met een hypotheekschuld. Bij een rentepercentage van 5,5% komt de maandlast voor deze schuld op een bruto bedrag van € 744 per woning. Naar alle waarschijnlijkheid is daarom in dit artikel de bruto hypotheeklast bedoeld, zijnde een rekenkundig gemiddelde voor alle woningen (koop/huur) in Nederland. 2.1.2 Courantheid (bestaand bezit) Uit het initiële onderzoek en vervolgonderzoek13, zoals besproken in de vorige paragraaf, komen aanwijzingen naar voren, dat woningen met een groen energielabel sneller worden verkocht dan woningen met een laag energielabel. Daarnaast blijkt, dat woningen met een energielabel een kleine maand eerder verkocht zijn dan woningen zonder label; dit verschil treedt met name op in economisch zwakke tijden. Dit onderzoek is echter gebaseerd op te weinig waarnemingen om hieraan kwalitatieve conclusies te kunnen verbinden. De aanwijzingen voor het sneller verkopen van een woning met een groen energielabel zijn echter sterk. Binnen het bestandsdeel van energie gelabelde woningen (via een NVM makelaar verkochte woningen) verkoopt een woning met een A-label aanzienlijk sneller dan de gemiddelde woning en een woning voorzien van een G-label aanzienlijk trager.

7

Bron: Brounen en Kok, 2011 Bron: DeNederlandseBank, www.statistics.dnb.nl, 19 september 2011 9 Bron: CBS, www.statline.cbs.nl, 12 juli 2011 10 Bron: CBS, www.statline.cbs.nl, 12 juli 2011 11 Bron: CBS, www.statline.cbs.nl, 12 juli 2011 12 Bron: CBS, www.statline.cbs.nl, 12 juli 2011 13 Bron: Brounen, Kok en Menne, 2009 / Brounen en Kok, 2011 8

MRE Thesis | Literatuuronderzoek

13

2.1.3 Verkoopwaarden en energiebesparing (ontwikkeling) Bij projectontwikkeling heeft de ontwikkelaar de mogelijkheid om energiezuinige woningen aan te bieden. Er is onderzoek14 gedaan naar de bereidheid van de woonconsument voor een energiezuinigere nieuwbouwwoning extra te investeren. Uit het onderzoek blijkt echter, dat energiezuinigheid geen primaire overweging is in het koopproces. Woningkarakteristieken hebben een hogere prioriteit dan het energieverbruik. Echter bij een keuze tussen energielabels blijkt, dat de woonconsument wel degelijk het energieverbruik een rol laat spelen in het keuzeproces. Verder blijkt, dat de verkoopwaarde voor een woning met een A+ label 5% hoger ligt dan voor een standaard nieuwbouwwoning met een energielabel A. Voor een woning met een A++ label geldt een premie van 10%. 2.1.4 Commercieel vastgoed In de commerciële vastgoedmarkt heeft het energielabel een grotere waarde dan in woningvastgoed. Een onderzoek15 naar de bereidheid om te betalen voor energiezuinigheid in de commerciële vastgoedmarkt toont namelijk aan, dat er een premie in zowel de huur- als verkoopwaarde wordt behaald. Deze studie is gedaan in Amerika naar commercieel vastgoed met een Energy Star Label16 (ESL). De huren van objecten met een ESL blijken 10% hoger te liggen dan van vergelijkbare objecten zonder dit label. De transactiewaarde van commercieel vastgoed bleek 16% hoger in vergelijking met objecten zonder een dergelijk label. Voor objectgebonden waarderingselementen is zoveel mogelijk gecorrigeerd. Verder bleek, dat het percentage huurverhoging c.q. hogere transactiewaarde sterk correleerde met het echte energieverbruik. Dit is een sterke aanwijzing, dat er niet alleen gekeken wordt naar het label maar ook naar het daadwerkelijke energieverbruik, waardoor dit onderdeel is geworden van de waardebepaling. Voor zover bekend is in Nederland nog geen onderzoek gedaan naar de relatie tussen energielabels en huurprijzen c.q. verkoopwaarden in commercieel vastgoed. 2.1.5 Samenvatting In verschillende onderzoeken zijn aanwijzingen gevonden, dat de consument financiële waarde toekent aan energiezuinige woningen. Deze onderzoeken tonen indirect de meerwaarde van energiezuinigheid aan, als percentage van de totale verkoopwaarde. Dit geldt voor zowel de bestaande voorraad woningen (premie van 2,98% op de transactiewaarde voor een woning met een groenlabel) als voor nieuw te realiseren woningen ( +/+5% voor woningen met een A+ label en +/+ 10% voor woningen met een A++ label). Dit beeld wordt ook bevestigd in de markt voor commercieel onroerend goed. De waarde van commercieel vastgoed in de Amerikaanse markt blijkt 16% hoger te liggen met het Energy Star Label en de huren 10% hoger.

2.2 Maatschappelijke trends In deze paragraaf komen maatschappelijke trends aan de orde. Deze trends hebben betrekking op duurzaamheid in ruime zin.

14

Bron: van Eck, van Oel, Koppels en Westra, 2008 Bron: Eichholtz et al., 2009 16 Het gebouw behoort hiermee tot de 25% best presterende gebouwen op energiegebied. 15

14


2.2.1 Definitie van duurzaamheid Het begrip duurzaamheid kent vele definities. In het Brundtland-rapport wordt een definitie gebruikt die internationaal veel navolging vindt:

“Duurzame ontwikkeling is ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen” 17

Deze definitie wordt bij dit onderzoek gebruikt. 2.2.2 Noodzaak voor duurzaamheid De club van Rome bracht in 1972 het rapport ‘De grenzen aan de groei’ uit. Hierin wordt een verband gelegd tussen economische groei en milieu. Deze rapportage heeft ervoor gezorgd, dat het milieuprobleem op de politieke agenda kwam te staan. De oliecrisis van 1973 heeft hier uiteraard ook invloed op gehad. Inmiddels is het gesignaleerde probleem verder toegenomen. Immers de bevolking op aarde is toegenomen van 2,5 miljard (1950) naar 7 miljard (2011) en zal naar alle waarschijnlijkheid verder toenemen. Dit leidt tot een toename in het landgebruik van natuurlijke hulpbronnen en van de vraag naar energie. Gevolgen hiervan kunnen zijn een toename in de snelheid van de klimaatverandering en een groter verlies van biodiversiteit. 2.2.3 Duurzaamheid en vastgoed Duurzaamheid in vastgoed is veelomvattend.

“Duurzame huisvesting is afgestemd op de behoeften van de huidige bewoners, zonder afbreuk te doen aan de mogelijkheden van toekomstige bewoners om in hun eigen behoeften te voorzien”18

Deze definitie omvat naast ecologische aspecten ook sociale en economische aspecten. In deze scriptie wordt alleen gekeken naar de economische aspecten van de huisvestingsvraag. Uit onderzoek19 blijkt, dat de vastgoedsector goed is voor ongeveer 30% van de opwarmingsgassen en voor ongeveer 40% van de energieconsumptie. Hiermee draagt de vastgoedsector voor een groot gedeelte bij aan het milieuprobleem. De Europese Unie heeft in 2003 de richtlijn ‘Energy Performance of Building Directive’ (EPBD) uitgevaardigd, waarin lidstaten een systeem van energiecertificaten dienen op te zetten. Hierdoor ontstaat een objectief, systeem, waarmee de energieprestatie van verschillende objecten vergeleken kan worden. De geprojecteerde energiebehoefte modellen nemen naast het aantal huishoudens en de groei hiervan, ook demografische, sociale en gedragseffecten mee20. In 2008 is de

17

Bron: Our common future, 1987 World Commission on Environment and Development (WCED) Bron: Priemus, 2005 19 Bron: RICS, 2005 20 Bron: Kamerschen en Porter, 2004, Boonekamp, 2007 18


15

EPBD in Nederland vertaald naar wetgeving en hiermee naar de introductie van het verplichte energielabel voor woningen. Vanuit de rijksoverheid worden naast meer overtuigingsinstrumenten, zoals de EPBD, ook dwangelementen in het beleid toegepast. De Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) is een rekenmethodiek om het theoretisch warmteverlies van een object te bepalen. Vanaf 2006 is deze normering aangescherpt om uiteindelijk naar een energieneutrale woning halverwege het volgende decennium te gaan. 2.2.4 Betalingsbereidheid voor duurzaamheid De betalingsbereidheid van de consument om een energiezuinige woning te kopen, blijkt21 van vier factoren af te hangen: Comfortbesef: In welke mate ervaart de consument, dat energiezuinigheid aan het comfort binnen de woning bijdraagt. Als de woonconsument belang hecht aan comfort en de link tussen comfort en energiezuinigheid wordt gelegd, zal de consument ook bereid zijn om meer te investeren in een energiezuinige woning. Milieubesef: In welke mate maakt de consument zich zorgen over het milieu en in het verlengde hiervan het energieprobleem. En in welke mate onderkent de consument haar eigen rol hierin. Als de woonconsument een sterk milieubesef heeft, zal deze ook bereid zijn om meer te investeren in een energiezuinige woning. Gezondheidsbesef: In welke mate maakt de consument zich zorgen over het binnenklimaat in de woning. Dit met betrekking tot de lichamelijke gesteldheid, waarin de woonconsument (huishouden) zich bevindt. Als de consument een positieve attitude heeft ten opzichte van gezondheid in het algemeen en het binnenklimaat van de woning verbetert met bepaalde energiezuinige maatregelen, zal de consument bereid zijn om meer te investeren in een energiezuinige woning. Prijsbesef: In welke mate heeft het (gepreciseerde) financieel gewin invloed op de keuze voor energiezuinigheid. Hierbij moet de consument zich een beeld kunnen vormen over de huidige en toekomstige ontwikkelingen op de energiemarkt. De bereidheid om te investeren in energiezuinige maatregelen hangt af van de mate waarin de woonconsument positief staat ten opzichte van het gepreciseerde financieel voordeel. 2.2.5 Kosten energie De kosten22 van energie zijn in sterke mate afhankelijk van de wereldeconomie en van de productiemogelijkheden. De energiemarkt is een mondiale markt. In de afgelopen decennia laat de prijs van olie op de wereldmarkt een stijgende trend zien. In grafiek 1 is de olieprijs afgezet tegen de jaren. Hieruit blijkt deze trend. Onderliggend is de groeiende vraag naar grondstoffen en de groeiende vraag naar energie.

21 22

Bron: NAW Dossier ‘Consument en Duurzaamheid’, 2010 Bron; IMF, 2012

16


Grafiek 1.

Wereldolieprijs North Sea Brent 1990-2010. Bron: CBS

De energiekosten zijn in de afgelopen jaren harder gestegen dan de Consumenten Prijs Index (CPI). Deze wordt enerzijds beïnvloed door de prijs van ruwe olie en anderzijds door accijnzen vanuit de overheid. Grafiek 2 laat deze prijsstijging zien.

Grafiek 2.

Energie prijsstijging 2000-2008 Bron: CBS

De gemiddelde koopwoning (2010) heeft in Nederland de volgende karakteristieken23:  Bouwjaar 1964.  120 m² woonoppervlakte.  5 kamer woning.  Netto hypotheeklast van € 736 /maand (o.b.v. aflossingsvrije hypotheek).  Energienota van € 150 (€ 98 gas / € 52 elektriciteit) – die van gas varieert tussen € 47 en € 174 per maand.  1.800 m³ gas en 3.500 kwh elektriciteit per woning per jaar  Het energieverbruik vertaalt zich in 5 ton CO2 uitstoot per woning per jaar

23

Bron: D. Brounen, N. Kok, 2011


17

Uit bovenstaande cijfers blijkt dat een gemiddelde woning in Nederland een woonlast, energie plus huur c.q. netto hypotheeklast heeft van € 886 (€ 736 (netto hypotheeklast) + € 98 (gas) + € 52 (elektriciteit) per maand, waarvan energie circa 17% (€ 150) uitmaakt en dat circa 11% van de woonlast opgaat aan gas (€ 98). Uitgaande van een gelijkblijvende netto hypotheeklast (€ 736) varieert de energie gaslast tussen de 5% en 20% van de woonlasten. Dit zijn gemiddelde lasten; deze kunnen afwijken in individuele gevallen, waardoor het percentage energielasten binnen de woonlasten zowel naar boven als naar beneden kunnen afwijkingen van het gemiddelde. 2.2.6 Toekomstige verwachting De toekomstvoorspellingen van olieprijzen en de daarop gebaseerde energieprijzen blijken uiteen te lopen en zijn door de tijd incorrect gebleken. De prijs van ruwe olie heeft te maken met het aanbod ervan op de wereldmarkt, de capaciteit om ruwe olie te verwerken en de vraag naar olieproducten. In grafiek 3 zijn de verwachtingen weergegeven vanuit verschillende jaren.

Grafiek 3.

Toekomst verwachting olieprijsstijging, 2008. Bron: Fahl, Universität Stuttgart: Institut fur Energiewirtschaft und Rationelle Energieanwendung

Alle verwachtingen uit het verleden hebben gemeen, dat in de toekomst een hoger prijsniveau voor olie zal worden bereikt. Experts schatten, dat de maximale productiecapaciteit van de wereld tussen de 87 en 100 miljoen vaten ruwe olie per dag zal liggen. Het niveau van 87 miljoen vaten is in 2008 bereikt. De maximale productiecapaciteit wordt de zogenaamde Peak Oil genoemd. De verwachting is dat door stijgende productiekosten, geopolitieke barrières, milieubeperkingen en moeilijk bereikbare olievelden de productiecapaciteit niet verder kan toenemen.

18


In grafiek 4 zijn vijf scenario’s weergegeven voor de prijs voor ruwe olie tot 2050.

Grafiek 4.

Toekomst verwachting olieprijspijl vijf scenario’s, 2008. Bron: Fahl, Universität Stuttgart: Institut für Energiewirtschaft und Rationelle Energieanwendung

De prijsstijging kan gedrukt worden aan de vraagzijde door:  Lagere dan verwachte economische wereld groei.  Introductie van beleid omtrent CO2 reducerende maatregelen.  Toenemende substitutie; directe substitutie: bio-brandstoffen, indirecte substitutie: elektriciteit. Aan de aanbodzijde kan de wereldmarktprijs verlaagd worden door:  Toenemende productie uit onconventionele olievelden (o.a. teerzandgronden).  Toenemende efficiëntie bij oliewinning. Hiernaast speelt de invloed van het OPEC-kartel. De toekomstverwachtingen over de prijsstijgingen lopen sterk uiteen. Maar ze vormen een risico voor alle energiebehoeften, die gebaseerd zijn op olie. 2.2.7 Samenvatting Veel overheden in de wereld hebben zich gecommitteerd aan het verlagen van de CO2 uitstoot. Vanaf 1972, het jaar van het verschijnen van het eerste rapport van de Club van Rome, staat duurzaamheid ook steeds meer in de publieke belangstelling en heeft de rijksoverheid in haar beleid milieu een hogere prioriteit gegeven. Duurzaamheid komt ook zeker niet in de laatste plaats door de stijgende energieprijzen meer in de publieke belangstelling te staan. De wet- en regelgeving is aangescherpt op het gebied van CO2 uitstoot. In de huidige markt blijkt een gemiddelde woning in Nederland een woonlast (hypotheek en energielasten) te hebben van € 886. Sinds het jaar 2000 zijn de energielasten met ca. 180% gestegen, tegenover de CPI-consumentenindex van ca. 120%. Verschillende scenario’s voor de toekomst laten zien, dat de prijs van ruwe olie in de toekomst zal toenemen. In hoeverre deze werkelijk zal stijgen en wanneer de piek in olieproductie zal worden bereikt, lopen de modellen uiteen.


19

3 Methodologie en verantwoording

3.1 Enquête als onderzoeksinstrument De onderzoeksvraag is een vraag naar de bereidheid, in financiële zin, van de consument om voor beperking van energielasten te betalen. Gelet op de beperkte tijd en middelen voor het maken van de scriptie is een kleine enquête onder een beperkte groep particulieren (eigenaar-bewoners en huurders) en professionals uitgezet. Gekozen is voor een schriftelijke enquête om in de beschikbare tijd zoveel mogelijk relevante informatie van zoveel mogelijk mensen te verzamelen. Bijkomend voordeel van een schriftelijke enquête is, dat de respondenten anoniem de vragenlijst kunnen invullen, zodat de kans op sociaal wenselijke antwoorden verkleind wordt. In de enquête is voor het verkrijgen van zoveel mogelijk eenduidige antwoorden gewerkt met gesloten vragen teneinde het vergelijken van de antwoorden mogelijk te maken. Hierdoor kunnen conclusies gemakkelijker worden getrokken. Daarnaast zijn open vragen gebruikt om de beweegredenen van bepaalde antwoorden te achterhalen. De vragen zijn zo neutraal en objectief mogelijk opgesteld ten opzichte van het te onderzoeken onderwerp. De enquête is, voordat deze uitgestuurd is, voorgelegd aan een aantal mensen met verschillende achtergronden. Doel hiervan is om na te gaan of de vragen begrijpelijk en eenduidig overkomen, neutraal gesteld zijn en voldoen aan de tijdsinbeslagname (invultijd: 10 minuten) voor het invullen van de enquête. Naar aanleiding hiervan zijn de enquêtevragen op sommige punten aangepast. Naast een aantal specifieke vragen zijn een aantal algemene vragen gesteld om de kenmerken van de geënquêteerden te kunnen bepalen. De enquête bestaat uit drie gedeelten. Hierin is deel A de enquête voor professionals en B de enquête voor particulieren:  Deel 1 Financiële aspecten van energiebesparende maatregelen. o A van het onderzoek betreft de mening van de geënquêteerden, professionals, over wat zij denken dat de consument over heeft voor energiebesparende maatregelen. o B van het onderzoek betreft de mening van de geënquêteerden, consumenten, over wat de consument zelf over heeft voor energiebesparende maatregelen.  Deel 2 Hoeveel waarde hecht de consument aan duurzaamheid. o A gaat over belang dat de consument volgens de professional hecht aan duurzaamheid. o B gaat over het koopgedrag ten aanzien van duurzame, zoals voedsel en elektronica, consumentenartikelen van de geënquêteerden.  Deel 3 Kenmerken (zoals gezinssamenstelling, opleidingsniveau) van de geënquêteerden. o A gaat over de karakteristieken van de geënquêteerde (professionele omgeving). o B gaat over de leefsituatie van de geënquêteerden (consumenten). Doel van de delen 1 en 2 is om de onderzoeksvraagstelling beantwoord te krijgen. In deel 3 wordt beoogd inzicht te krijgen in de kenmerken van de geënquêteerde.

20

Methodologie en verantwoording | MRE Thesis

In deel 1 wordt de geënquêteerde een aantal vragen voorgelegd, waarbij de relatie tussen de geldelijke energiebesparing en de bereidheid hiervoor extra te investeren wordt gemeten. Hierbij is gekozen voor een oplopende besparingswaarde en het eenduidig houden van de verschillende keuzemogelijkheden. Op deze wijze wordt getracht uit de te verkrijgen resultaten zicht te krijgen op de relatie tussen investeringsbereidheid en energiekostenbesparing. Daarnaast is een aantal vragen gesteld over in hoeverre de geënquêteerde belang hecht aan een energiezuinige woning. In deel 1 is onderscheid gemaakt tussen de huurders- en de kopersmarkt. In deel 2 wordt gevraagd naar het koopgedrag van de consument van dagelijkse en duurzame producten (zoals voedsel en elektronica), op dit moment en in vergelijking met vijf jaar geleden. Hierbij is een waardering gevraagd op een tienpuntsschaal. Bij de professionals is gekeken naar het belang, dat de consument hecht aan duurzaamheid. Hierbij is een waardering gevraagd op een tienpuntsschaal. Verder is een open vraag gesteld met betrekking tot de mening van de geënquêteerde over de relatie tussen duurzaamheid en waardeontwikkeling. In deel 3 wordt gekeken naar de algemene kenmerken (karakteristieken) van de geënquêteerden.

3.2 Onderzoeksopzet De onderzoeksvraag is een vraag naar de bereidheid, in financiële zin, van de consument om voor beperking van energielasten te betalen. In de overwegingen van de consument spelen interne en externe factoren een rol. Hoe kijkt de consument aan tegen een product en hoe wordt in de maatschappij hiertegen aangekeken. Voor een overzicht en analyse van de relevante kennis op het betrokken terrein is gebruik gemaakt van een literatuuronderzoek. Dit geldt voor zowel de beschikbare gegevens op het gebied van investeringsbereidheid in energiezuinigheid om te komen tot energiebesparing als voor de maatschappelijke context van deze problematiek. Met behulp van de Theory of Planned Behavior (TPB)24 kunnen voorspellingen worden gedaan over het menselijk gedrag. De TPB is gebruikt om de onderzoeksvragen op te stellen. In het verlengde van de TPB is voor de beantwoording van de onderzoeksvraag de theorie van ‘willingness-to-pay’ (WTP)25 belangrijk. De WTP kan op twee wijze worden onderzocht, in de ‘revealed’ en de ‘stated preference’. Beschikbare gegevens zijn doorgaans vervuild met niet van belang zijnde of niet vergelijkbare informatie. De gegevens, die beschikbaar zijn voor de consumentwaarde van energiebesparing, zijn moeilijk te destilleren uit de beschikbare gegevens omdat woningen worden verkocht als een totaalpakket, waarbij de opbouw van de verschillende elementen, zoals architectuur en energiebesparing, niet als apart item worden verkocht. Voor dit onderzoek is de ‘stated preference’ methodiek toegepast. In bijlage 5 is meer informatie over deze theorieën te vinden. De ‘stated preference’ methodiek kan direct en indirect worden toegepast. De indirecte methodiek is niet van toepassing, omdat hierbij verschillende soorten producten naast elkaar worden bekeken en hiervoor een prijs wordt voorgesteld. De vraagstelling in dit onderzoek gaat over de bereidheid om te betalen voor een toekomstige besparing en dus niet over een concreet product. De directe enquête is

24 25

Bron: Azjan, 1985 Bron: Homburg, Koschate and Hoyer, 2005

MRE Thesis | Methodologie en verantwoording

21

daardoor de meest geschikte methodiek. Voor dit onderzoek is derhalve gekozen voor de ‘stated preference’ methodiek. Onderzoek naar de ‘stated preference’ methodiek kan worden uitgevoerd door professionals werkzaam in het vakgebied van het product te ondervragen vanuit hun kennis van de consument of direct door de consument te ondervragen. Om een zo goed mogelijk beeld te krijgen is gekeken naar zowel professionals (makelaars, ontwikkelaars, beleggers) uit het betrokken vakgebied als naar consumenten (zowel eigenaarbewoners als huurders).

3.3 Data verwerking 3.3.1 Respondenten De respondenten zijn onderverdeeld in professionals uit de vastgoedsector en particulieren. Mogelijk is er een verschil in mening van de professional en die van de particulier. Om te toetsen of de professionele markt anders denkt dan de particuliere markt zijn beide categorieën meegenomen. De professionals hebben uit hoofde van hun professie dagelijks contact met de markt en hebben daardoor beter zicht op onderliggende veranderingen in de woningmarkt dan de gemiddelde particulier. De professionals is gevraagd beroepsmatig, vanuit hun professie gekeken naar de markt, de enquête in te vullen. De groep particulieren is opgesplitst in eigenaar-bewoners en huurders. Particulieren gaan daadwerkelijk over tot de aanschaf of huur van een woning. De grondslag om over te gaan tot de aanschaf of huur van een specifieke woning kan van veel factoren afhangen. Bij de keuze voor een woning kan duurzaamheid in de vorm van energiekosten verlaging een rol spelen. Uit beide groepen, particulieren voor de gehele koop- en huurmarkt voor woningen in Nederland en professionals (makelaardij, ontwikkelmarkt en beleggersmarkt) die werkzaam zijn in de woonmarkt, is een steekproef genomen. Categorieën geënquêteerden professionals Bij de professionals is gestuurd op het verkrijgen van informatie van professionals, die vanuit verschillende gezichtspunten naar de markt voor koop- en huurwoningen kijken. Er is een onderscheid gemaakt in de categorieën: ontwikkelaar, makelaar, belegger. Deze categorieën professionals bezien hun klanten (particulieren) vanuit verschillende marktomstandigheden, wat mogelijke verschillen geeft in overweging ten aanzien van het doen van een investering in energiezuinigheid. De ontwikkelaar beziet haar klanten vanuit de verkoop van nieuwe woningen. De makelaar beziet haar klanten vanuit het perspectief van verkoop van bestaande en nieuwe woningen. De belegger / corporatie beziet haar klanten vanuit het perspectief van de verhuur van haar woningen. Respondenten zijn, op basis van een uitnodiging per e-mail, geworven onder experts. Categorie geënquêteerden particulieren Respondenten zijn op verschillende manieren geworven. Collega’s en andere bekenden zijn via een persoonlijke uitnodiging tot het invullen van de enquête benaderd. Hierbij is gekozen voor een selecte steekproef en niet om iedereen uit te nodigen tot het invullen van de enquête. Sociale media (Facebook, Linkedin, Twitter) zijn gebruikt voor het werven van particulieren buiten de directe kennissenkring. Daarnaast is de cliëntengroep van Drieman makelaars uit Alphen aan den Rijn uitgenodigd om de enquête in te vullen.

22


Door random een selectie te maken van de diverse groepen is getracht om een oververtegenwoordiging van een bepaalde categorie zoveel mogelijk te voorkomen. Tevens is aan een ieder gevraagd om de enquête verder te verspreiden om een zo groot mogelijk bereik ervan te verkrijgen (olievlekwerking). Potentieel nadeel van het verder verspreiden via bekenden is, dat kennissen van de geënquêteerden eenzelfde soort bestedingspatroon hebben en op eenzelfde wijze over betrokken onderwerpen denken. Vijf variabelen zijn betrokken in het onderzoek, die potentieel van invloed zijn op de relatie tussen huur/koopkosten en bereidheid tot investeren in energiezuinigheid. Deze variabelen zijn:  Inkomen.  Opleidingsniveau.  Provincie.  Inwonersaantal woonplaats.  Bouwjaar van huidige woning.

3.3.2 Verantwoording dataverwerking De resultaten van de enquêtes zijn op een aantal punten bewerkt voor een nadere analyse. Deze punten zijn hieronder toegelicht. In de data over koopwoningen zijn zowel de gegevens verwerkt van geënquêteerden, die in een koopwoning wonen als van geënquêteerden die op dit moment in een huurwoning wonen maar aangegeven hebben in de toekomst misschien een woning te willen kopen. In de data over huurwoningen zijn zowel de gegevens verwerkt van geënquêteerden, die in een huurwoning wonen als van geënquêteerden die nu in een koopwoning wonen maar in de toekomst misschien willen huren. Alle waarnemingen zijn meegenomen, omdat ze allemaal afkomstig zijn van potentiële kopers/huurders. In de woonmarkt zijn deze bewegingen ook zichtbaar: mensen verhuizen vanuit een koopwoning naar een huurwoning en visa versa. Wel is het mogelijk, dat de groep huurders een andere financiële waarde aan energiebesparing toekent aan een koopwoning en andersom voor de groep kopers aan een huurwoning. Om dit effect te kunnen beoordelen zijn in bijlage 4 de resultaten weergegeven voor de groep respondenten die nu een koopwoning heeft en apart de groep respondenten die op dit moment huren. In de enquête is door een aantal geënquêteerden de beantwoording van de waardering van energiekostenverlaging de categorie `anders´ gehanteerd. De bedragen die hier zijn ingevuld zijn verwerkt in de analyse als bedragen die het dichtst komen bij de bedragen voor de desbetreffende categorie.

3.4 Statistische verwerking resultaten Voor de statistische verwerking wordt naar drie zaken gekeken:  Of de verdeling binnen de steekproef een normaalverdeling volgt  Of de steekproef representatief is voor de hele populatie  Of bepaalde kenmerken van de steekproef samenhangen met de verdeling van de antwoorden. De karakteristieken van de onderzochte deelnemers aan de steekproef worden weergegeven voor professionals en particulieren, waarbij voor de laatste groep een onderverdeling gemaakt wordt naar koop en huur.

MRE Thesis | Methodologie en verantwoording

23

Er wordt gekeken of de steekproef voldoet aan een normaalverdeling26. Hiertoe zal visueel gekeken (histogram, Q-Q plot) worden, gekeken of de mediaan verschilt van het gemiddelde en gekeken met behulp van de Kolmogorov-Smirnov goodness-of-fit test. De normaalverdeling is getest voor:  Bruto jaarinkomen

   

Opleidingsniveau Provincie Inwonersaantal woonplaats Bouwjaar van huidige woning

In die gevallen dat een normaalverdeling wordt gevolgd, wordt het gemiddelde met de standaard deviatie gerapporteerd, in die gevallen dat de normaalverdeling niet wordt gevolgd, wordt de mediaan gehanteerd. De representativiteit van de steekproef wordt getest door middel van het berekenen van de standard error of the mean (S.E.M.) en het bijbehorende betrouwbaarheidsinterval. Vanuit de SEM wordt het betrouwbaarheidsinterval berekend. Het betrouwbaarheidinterval geeft alle waarden aan die het werkelijke gemiddelde van de hele populatie zouden kunnen representeren. Er wordt gekozen voor een betrouwbaarheid van 95%. Dat betekent, dat bij het nemen van 100 steekproeven uit de algehele populatie er in 95 van de gevallen een gemiddelde gevonden wordt, dat binnen het berekende betrouwbaarheidsinterval ligt. Met behulp van de chi-kwadraat toets is nagegaan of de verdeling van de uitkomsten voor de verschillende variabelen, die mogelijk van invloed zijn op de relatie tussen investeringsniveau en energiekostenbesparing, significant van elkaar verschilt. Met deze toets kan worden nagegaan of de waargenomen aantallen systematisch afwijken van het gemiddelde. De uitkomst geeft een gewogen kwadratische afwijking weer tussen. De nulhypothese in de toets gaat uit van identieke verdelingen. Bij een significant resultaat berust de samenhang tussen de twee variabelen derhalve niet puur op toeval. Hierbij is er sprake van een bepaald verband. Hoe lager de uitkomst hoe meer waarschijnlijk het is, dat de uitkomsten geen relatie hebben met elkaar en dus significant van elkaar verschillen. Deze toets is gebruikt om na te gaan of de ontbrekende gegevens van de variabelen in de steekproef significant verschillen van de overige resultaten van de steekproef. Hierbij kan het effect van elk van deze vijf onderzochte variabelen op het eindresultaat worden beoordeeld en dus de betrouwbaarheid hiervan te toetsen. Alle analyses zijn uitgevoerd met behulp van IBM SPSS statistics 19.0.

26

Zie bijlage 1

24


4 Resultaten en discussie

4.1 Geënquêteerden In totaal zijn 31 professionals (Tabel 1a) en 149 particulieren (Tabellen 1b en 1c) betrokken in het onderzoek. Binnen de groep van particulieren zijn waarnemingen meegenomen van 124 huidige en toekomstige kopers en 46 huidige en toekomstige huurders. Van de 149 particulieren zijn er 21 die zowel in de categorie eigenaar/bewoner als in de categorie huurder zijn meegenomen. In tabellen 1a, 1b en 1c zijn de karakteristieken van de onderzochte deelnemers aan de steekproef gepresenteerd. Aantal (N, %)

31

Categorie Ontwikkelaar Makelaar Belegger/corporatie

9 (29,0%) 20 (64,5%) 2 (6,5%)

Inwonersaantal woonplaats < 35.000 35.000-50.000 50.000-75.000 75.000-100.000 >100.000 Niet van toepassing

12 (40,0%) 3 (10,0%) 4 (13,3%) 3 (10,0%) 5 (16,7%) 3 (10,0%)

Aantal (N, %) Provincie Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord Brabant Noord Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid Holland Regio Noord Regio Oost Regio West Regio Zuid Heel Nederland

31

0 (0,0%) 0 (0,0%) 5 (16,7%) 2 (6,7%) 4 (13,3%) 0 (0,0%) 4 (13,3%) 5 (16,7%) 0 (0,0%) 3 (10,0%) 3 (10,0%) 3 (10,0%) 0 (0,0%) 0 (0,0%) 0 (0,0%) 1 (3,3%) 0 (0,0%)

Tabel 1a. Aantal karakteristieken van de onderzochte professionals

MRE Thesis | Resultaten en discussie

25

Toekomstige woning Koopwoning Aantal (N, %)

124

Aantal (N, %)

Inkomen <20.000 20.000-33.000 33.000-45.000 45.000-66.000 66.000-100.000 >100.000

1 (0,8%) 7 (5,6%) 15 (12,1%) 33 (26,6%) 42 (33,9%) 26 (21,0%)

Gezinssamenstelling 1 persoonshuishouden 2 persoonshuishouden 3 persoonshuishouden > 3 persoonshuishouden

20 (16,2%) 49 (39,3%) 21 (17,1%) 34 (27,4%)

Opleidingsniveau VMBO (LBO), mavo MBO/MTS HAVO/VWO/Gymnasium (post)- HBO (post)WO Gepromoveerd Provincie Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord Brabant Noord Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid Holland

Toekomstige woning Koopwoning

Inwonersaantal woonplaats < 35.000 35.000-50.000 50.000-75.000 75.000-100.000 >100.000

15 (12,1%) 11 (8,9%) 24 (19,4%) 11 (8,9%) 63 (50,8%)

Bouwjaar huidige woning <1945 1945-1970 1970-1990 1990-2000 >2000

45 (36,3%) 15 (12,1%) 28 (22,6%) 18 (14,5%) 18 (14,5%)

0 (0%) 5 (4,0%) 4 (3,2%) 46 (37,1%) 59 (47,6%) 10 (8,1%)

0 (0%) 2 (1,6%) 1 (0,8%) 8 (6,5%) 1 (0,8%) 0 (0%) 1 (0,8%) 31 (25,0%) 2 (1,6%) 51 (41,1%) 0 (0%) 27 (21,8%)

124

Huidige woonsituatie Koopwoning Aantal (N, %) Type woning Meergezinswoning Eengezinswoning Anders

Resultaten en discussie | MRE Thesis

27 (23,1%) 77 (65,8%) 1 (0,9%)

WOZ-waarde huidige koopwoning < € 175.000 5 (4,3%) € 175.000 - € 200.000 11 (9,4%) € 200.000 - € 250.000 25 (21,4%) € 250.000 - € 350.000 33 (28,2%) € 350.000 - € 500.000 22 (18,8%) > € 500.000 21 (17,9%)

Tabel 1b. Aantal karakteristieken van de onderzochte (toekomstige) eigenaar-bewoners

26

117

Toekomstige woning huurwoning Aantal (N, %)

46

Toekomstige woning huurwoning Aantal (N, %)

46

Inkomen <20.000 20.000-33.000 33.000-45.000 45.000-66.000 66.000-100.000 >100.000 Gezinssamenstelling 1 persoonshuishouden 2 persoonshuishouden 3 persoonshuishouden > 3 persoonshuishouden

2 (4,3%) 7 (15,2%) 16 (34,8%) 5 (10,9%) 14 (30,4%) 2 (4,3%)

14 (31,3%) 20 (43,8%) 7 (15,6%) 4 (9,4%)

Inwonersaantal woonplaats < 35.000 35.000-50.000 50.000-75.000 75.000-100.000 >100.000

3 (6,5%) 4 (8,7%) 11 (23,9%) 2 (4,3%) 26 (56,5%)

Bouwjaar huidige woning <1945 1945-1970 1970-1990 1990-2000 >2000

21 (45,7%) 8 (17,4%) 10 (21,7%) 2 (4,3%) 5 (10,9%)

Opleidingsniveau VMBO (LBO), mavo MBO/MTS HAVO/VWO/Gymnasium (post)- HBO (post)WO Gepromoveerd Provincie Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord Brabant Noord Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid Holland

Huidige woonsituatie huurwoning

3 (6,5%) 2 (4,3%) 4 (8,7%) 14 (30,4%) 20 (43,5%) 3 (6,5%)

0 (0%) 0 (0%) 0 (0%) 5 (10,9%) 0 (0%) 0 (0%) 1 (2,2%) 10 (21,7%) 1 (2,2%) 22 (47,8%) 0 (0%) 7 (15,2%)

Aantal (N, %) Type woning Meergezinswoning Eengezinswoning Anders

32

19 (59,4%) 8 (25,0%) 5 (15,6%)

Huurprijs, per maand, excl. service < € 550 13 (40,6%) € 550 - € 652 6 (18,8%) € 652 - € 900 7 (21,9%) > € 900 6 (18,8%)

Tabel 1c. Aantal karakteristieken van de onderzochte (toekomstige) huurders


27

4.2 Representativiteit In deze paragraaf wordt een vergelijking gemaakt tussen een aantal karakteristieken van de steekproef en die van de totale populatie (op basis van de beschikbare CBS gegevens). 4.2.1 Professionals In tabel 2a is de samenstelling van de deelnemers aan de steekproef van professionals op basis van categorie en vestigingsplaats met de opbouw van de totale Nederlandse populatie (bedrijven) vergeleken. De getallen zijn zowel absoluut weergegeven als relatief. Bij het CBS wordt alleen de vestigingsplaats van een bedrijf geregistreerd en niet het gebied waar het desbetreffende bedrijf werkzaam is. Onderzoeks-

Nederland

groep Aantal (N, %)

Gegevens

Onderzoeks-

jaar

Nederland

Gegevens

groep

31

9.330

2012

9 (29,0%)

4.315 (46,2%)

2012

20 (64,5%)

3.270 (35,0%)

2012

2 (6,5%)

1.745 (18,7%)

2012

Aantal (N, %)

jaar 31

9.330

2012

Drenthe

0 (0,0%)

470 (5,0%)

2012

Flevoland

0 (0,0%)

335 (3,6%)

2012

Friesland

5 (16,7%)

705 (7,6%)

2012

Gelderland

2 (6,7%)

705 (7,6%)

2012

Groningen

4 (13,3%)

530 (5,7%)

2012

0 (0,0%)

1.045 (11,2%)

2012

Provincie

Categorie Ontwikkelaar Makelaar Belegger/corporatie

Inwonersaantal vestigingsplaats/werkgebied < 100.000

22 (71,0%)

3.000 (32,2%)

2012

Limburg

> 100.000

9 (29,0%)

6.330 (67,8%)

2012

Noord Brabant

4 (13,3%)

965 (10,3%)

2012

Noord Holland

5 (16,7%)

1.225 (13,1%)

2012

0 (0,0%)

1.180 (12,6%)

2012

Utrecht

3 (10,0%)

525 (5,6%)

2012

Zeeland

3 (10,0%)

425 (4,6%)

2012

Zuid Holland

3 (10,0%)

1.220 (13,1%)

2012

Regio Noord

0 (0,0%)

gg

Regio Oost

0 (0,0%)

gg

Regio West

0 (0,0%)

gg

Regio Zuid

1 (3,3%)

gg

Heel Nederland

0 (0,0%)

gg

Overijssel

Alle gegevens over Nederland zijn afkomstig vanuit het CBS. In de kolom jaar staat het jaar waaruit de meting stamt, naar vestigingsplaats

Tabel 2a Vergelijking aantal karakteristieken geënquêteerden professionals met de Nederlandse populatie

In tabel 2a is een vergelijking van de karakteristieken weergegeven van de genomen steekproef van professionals en de totale Nederlandse populatie van de desbetreffende categorie. Vergelijking van de gegevens van de steekproef en de CBS gegevens laat zien, dat in de samenstelling van de steekproef de categorie ‘makelaar’ (64,5% van de steekproef tegen 35,0% van de totale populatie) oververtegenwoordigd is. Ook is binnen de steekproef een oververtegenwoordiging aanwezig van de vestigingsplaats van de professional met een inwoneraantal kleiner dan 100.000 (71,0% voor de steekproef en 32,2% voor de totale populatie). Niet alle provincies, bijvoorbeeld Drenthe, in Nederland zijn vertegenwoordigd in de steekproef. Dit leidt tot een oververtegenwoordiging in de steekproef van de overige provincies.

28


4.2.2 Koop, particulieren In tabel 2b is de samenstelling van de steekproef van particulieren met een koopwoning met die van de totale Nederlandse populatie (CBS gegevens) met een koopwoning vergeleken. De getallen zijn zowel absoluut als relatief gepresenteerd.

Onderzoeksgroep Aantal (N, %)

Nederland (*1,000)

Gegevens jaar

124

4.120,4

2009

Gezinsinkomen < € 66.000 > € 66.000

56 (45,1%) 68 (54,9%)

2.292 (54,5%) 1.913 (45,5%)

2010 2010


20 (16,2%) 49 (39,3%) 21 (17,1%) 34 (27,4%)

866,4 (21,0%) 1 548,0 (37,6%) 568,5 (13,8%) 1137,6 (27,6%)

2009 2009 2009 2009

Opleidingsniveau (ad 1) Basisschool VMBO (LBO), mavo MBO/MTS HAVO/VWO/Gymnasium (post)- HBO (post)WO

0 (0%) 0 (0%) 5 (4,0%) 4 (3,2%) 46 (37,1%) 69 (84,7%)

925 (8,4%) 2.530 (23,0%) 3.222 (29,3%) 1.186 (10,8%) 2.001 (18,2%) 1.034 (9,4%)

2011 2011 2011 2011 2011 2011

Provincie Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord Brabant Noord Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid Holland

0 (0%) 2 (1,6%) 1 (0,8%) 8 (6,5%) 1 (0,8%) 0 (0%) 1 (0,8%) 31 (25,0%) 2 (1,6%) 51 (41,1%) 0 (0%) 27 (21,8%)

142,4 (3,5%) 98,8 (2,4%) 176 (4,3%) 502,2 (12,2%) 150,2 (3,6%) 307,7 (7,5%) 635,0 (15,4%) 600,8 (14,6%) 284,9 (6,9%) 297,6 (7,2%) 110,8 (2,7%) 814 (19,8%)

2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009

Inwonersaantal woonplaats < 100.000 > 100.000

61 (49,2%) 63 (50,8%)

3.052,5 (74,1%) 1.067,9 (25,9%)

2009 2009


Nederland (*1,000)

Gegevens jaar

124

4.120,4

2009

Bouwjaar huidige woning < 1945 1945-1970 1970-1990 1990-2000 > 2000

45 (36,3%) 15 (12,1%) 28 (22,6%) 18 (14,5%) 18 (14,5%)

866,5 (21,0%) 1.161,8 (28,2%) 952,8 (23,1%) 648,6 (15,7%) 491,1 (11,9%)

2009 2009 2009 2009 2009

Type woning Meergezinswoning Eengezinswoning Anders

27 (23,1%) 77 (65,8%) 1 (0,9%)

589,8 (14,3%) 3.422,1 (83,1%) 108,5 (2,6%)

2009 2009 2009

WOZ-waarde huidige koopwoning < € 175.000 5 (4,3%) 708 (17,2%) € 175.000 - € 200.000 11 (9,4%) 409,7 (9,9%) € 200.000 - € 250.000 25 (21,4%) 690,3 (16,8%) € 250.000 - € 350.000 33 (28,2%) 1.011,01 (24,5%) > € 350.000 43 (36,7%) 1.301,49 (31,6%)

2009 2009 2009 2009 2009

Alle gegevens over Nederland zijn afkomstig vanuit het CBS. In de kolom jaar staat het jaar waaruit de meting stamt. Ad. 1) algemene gegevens Nederlandse bevolking. Splitsing naar koop of huur woning niet beschikbaar.

Tabel 2b Vergelijking aantal karakteristieken geënquêteerden (toekomstige) eigenaar-bewoners met de Nederlandse populatie

In tabel 2b is een vergelijking weergegeven tussen de genomen steekproef van de particulieren met een koopwoning en particulieren die misschien willen verhuizen naar een koopwoning met de totale Nederlandse populatie met een koopwoning. De gegevens van de totale Nederlandse bevolking zijn afkomstig van het CBS. Uit tabel 2b volgt, dat de spreiding binnen de genomen steekproef voor de variabelen inkomen, gezinssamenstelling en woningtype in grote mate overeenkomt met de spreiding van deze variabelen van de totale populatie.


29

Het opleidingsniveau laat een oververtegenwoordiging binnen de steekproef zien van hoger opgeleiden ten opzichte van de totale Nederlandse populatie. Het opleidingsniveau van de totale populatie is een weergave van het opleidingsniveau voor heel Nederland, niet uitgesplitst naar eigenaar/bewoners en huurders. Het werkelijke opleidingsniveau van de eigenaars/bewoners ligt waarschijnlijk hoger dan het gemiddelde, omdat het in eigendom hebben van een woning een bepaald inkomen vergt. In het algemeen wordt het inkomen hoger naarmate de opleidingsgraad toeneemt. Als in de totale populatie de huurders niet zouden zijn meegenomen was het verschil in opleidingsniveau tussen de steekproef en de totale populatie waarschijnlijk kleiner geweest dan in tabel 2b is weergegeven. De variabele ‘inwonersaantal van woonplaats’ laat een oververtegenwoordiging zien van woonplaatsen met een inwonersaantal van boven de 100.000. In de opbouw van de steekproef is de verhouding 50%50% voor deze variabele, voor de totale populatie is deze 75%-25% waarin 75% van de populatie in woonplaatsen woont met een inwoneraantal kleiner dan 100.000. Dit verschil laat zich ook zien in de verdeling tussen de provincies. Hierbij laten de provincies die het dichtst bevolkt zijn (Utrecht, Noord- en Zuid Holland) een oververtegenwoordiging zien, de overige provincies zijn ondervertegenwoordigd in de steekproef. De verdeling van het bouwjaar van de woning laat zien, dat binnen de steekproef elke jaartalgroep vertegenwoordigd is. Binnen de steekproef wijken de categorieën ‘gebouwd voor 1945’ (oververtegenwoordigd in de steekproef) en tussen 1945-1970 (ondervertegenwoordigd in de steekproef) af van de CBS gegevens. De groep met een hogere waarde van de woning (WOZ-waarde) laat een oververtegenwoordiging zien binnen de steekproef ten opzichte van de totale woningvoorraad. Als binnen één van de variabelen een significant verschil wordt gevonden en de samenstelling van de steekproef wijkt op dezelfde variabele af van de samenstelling van de Nederlandse populatie, dan heeft de samenstelling van deze variabele invloed op de resultaten. In dat geval zullen de uitkomsten minder betrouwbaar zijn. Als dit niet het geval is, kan niet worden aangetoond, dat de afwijking in de samenstelling van de steekproef van de desbetreffende variabele invloed heeft op het eindresultaat. 4.2.3 Huur In tabel 2c is de samenstelling van de steekproef van particulieren met een huurwoning met die van de totale Nederlandse populatie met een huurwoning vergeleken. De getallen zijn zowel absoluut als relatief weergegeven.

30



Nederland (*1,000)

Gegevens jaar

46

2.876,0

2009

Gezinsinkomen < € 66.000 > € 66.000

30 (65,2%) 16 (34,7%)

2.867 (90,6%) 299 (9,4%)

2010 2010


14 (31,3%) 20 (43,8%) 7 (15,6%) 4 (9,4%)

1.467,4 (51,0%) 860,7 (29,9%) 260,4 (9,1%) 287,6 (10,0%)

2009 2009 2009 2009

Opleidingsniveau (ad 1) Basisschool VMBO (LBO), mavo MBO/MTS HAVO/VWO/Gymnasium (post)- HBO (post)WO

0 (0%) 3 (6,5%) 2 (4,3%) 4 (8,7%) 14 (30,4%) 23 (50,0%)

925 (8,4%) 2.530 (23,0%) 3.222 (29,3%) 1.186 (10,8%) 2.001 (18,2%) 1.034 (9,4%)

2011 2011 2011 2011 2011 2011

Provincie Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord Brabant Noord Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid Holland

0 (0%) 0 (0%) 0 (0%) 5 (10,9%) 0 (0%) 0 (0%) 1 (2,2%) 10 (21,7%) 1 (2,2%) 22 (47,8%) 0 (0%) 7 (15,2%)

66,3 (2,3%) 51,7 (1,8%) 95,5 (3,3%) 301,1 (10,5%) 90,5 (3,1%) 180,5 (6,3%) 373,2 (13,0%) 598,4 (20,8%) 170,3 (5,9%) 189,5 (6,6%) 52,8 (1,8%) 706,2 (24,6%)

2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009

Inwonersaantal woonplaats < 100.000 > 100.000

20 (43,5%) 26 (56,5%)

1.587,8 (55,2%) 1.288,2 (44,8%)

2009 2009


Nederland (*1,000)

Gegevens jaar

46

2.876,0

2009

Bouwjaar huidige woning < 1945 1945-1970 1970-1990 1990-2000 > 2000

21 (45,7%) 8 (17,4%) 10 (21,7%) 2 (4,3%) 5 (10,9%)

418,4 (14,5%) 1.219,6 (42,4%) 742 (25,8%) 279,8 (9,7%) 215,9 (7,5%)

2009 2009 2009 2009 2009

Type woning Meergezinswoning Eengezinswoning Anders

19 (59,4%) 8 (25,0%) 5 (15,6%)

1.612,5 (56,1%) 1.245,4 (43,3%) 18,1 (0,6%)

2009 2009 2009

Huurprijs, per maand, excl. service < € 550 13 (40,6%) € 550 - € 652 6 (18,8%) > € 652 15 (40,7%)

1.722,0 (59,9%) 637,3 (22,2%) 516,7 (18,0%)

2009 2009 2009

Alle gegevens over Nederland zijn afkomstig vanuit het CBS. In de kolom jaar staat het jaar waaruit de meting stamt. Ad. 1) algemene gegevens Nederlandse bevolking. Splitsing naar koop of huur woning niet beschikbaar.

Tabel 2c Vergelijking aantal karakteristieken geënquêteerden (toekomstige) huurders met de Nederlandse populatie

In tabel 2c is een vergelijking weergegeven tussen de uitkomsten van de genomen steekproef van de particulieren met een huurwoning en particulieren, die misschien willen verhuizen naar een huurwoning met de totale Nederlandse populatie met een huurwoning. Uit tabel 2c blijkt, dat in de steekproef het opleidingsniveau, de huurprijs en het gezinsinkomen een oververtegenwoordiging van hoger opgeleiden, een hogere huurprijs c.q. een hoger gezinsinkomen laat zien ten opzichte van de totale populatie. Het opleidingsniveau voor de totale populatie is een weergave van het opleidingsniveau voor heel Nederland, niet uitgesplitst naar eigenaar-bewoners en huurders. Het werkelijke opleidingsniveau van huurders ligt waarschijnlijk lager dan het gemiddelde, omdat het in eigendom hebben van een woning een bepaald inkomen vergt. Als in de totale populatie de eigenaar/bewoner niet meegenomen zou zijn was het verschil in opleidingsniveau tussen de steekproef en de totale populatie waarschijnlijk groter dan in tabel 2c is weergegeven.


31

De steekproef over de provincies laat een oververtegenwoordiging van ingezetenen van de provincie Utrecht zien. Van sommige provincies zijn geen resultaten binnen de steekproef beschikbaar. De resultaten van de variabele ‘bouwjaar van de woning’ in de steekproef laat een afwijkende opbouw zien van het landelijk beeld. Woningen gebouwd voor 1945 zijn oververtegenwoordigd in de steekproef ten opzicht van de totale populatie. Als binnen één van de variabelen een significant verschil wordt gevonden en de samenstelling van de steekproef wijkt voor dezelfde variabele af van de samenstelling van de Nederlandse populatie, dan heeft de samenstelling van deze variabele invloed op de resultaten. In dat geval zullen de uitkomsten minder betrouwbaar zijn. Als dit niet het geval is, kan niet worden aangetoond, dat de afwijking in de samenstelling van de steekproef van de desbetreffende variabele invloed heeft op het eindresultaat.

4.3 Resultaten koopsector In deze paragraaf worden de resultaten van de enquête, voor zowel de professionals als de particulieren, met betrekking tot de koopsector gepresenteerd In de onderstaande tabellen (tabellen 3a, 3b en 3c) zijn de resultaten van zowel de steekproef van de professionals als die van de particulieren weergegeven. In tabel 3a worden de resultaten van de steekproef van de professionals met die van de particulieren vergeleken. In tabel 3b zijn de resultaten van de steekproef per categorie professionals gepresenteerd. In tabel 3c zijn de resultaten per variabele weergegeven voor de steekproef van de particulieren. Hierbij zijn per categorie respondenten de besparingsbedragen (€ 150/jr, € 300/jr, € 450/jr, energieneutraal) in relatie tot het belang van energiebesparing aangegeven. De resultaten zijn gepresenteerd als de mediaan van wat de desbetreffende categorie respondenten over heeft om een jaarlijkse besparing te realiseren. De mediaan is hier gepresenteerd omdat de resultaten geen normaal verdeling kent. Voorts zijn de resultaten weergegeven van de vraag, welk belang gehecht wordt aan energiebesparing, voor zowel het heden als in de toekomst. Deze waarde is weergegeven in een cijferschaal, waarbij 1 geen belang en 10 een zeer groot belang aangeeft. Voor elk van de variabelen is gekeken of de uitkomsten significant van elkaar verschillen. Mocht dit het geval zijn, dan is dit middels een “*” aangegeven bij het desbetreffende resultaat. Bij elk van de tabellen worden de belangrijkste resultaten afzonderlijk toegelicht.

Totaal professional Totaal particulier

N

besparing € 150 / jr



energie neutraal

huidig belang energie besparing

31 124

€ 0* € 1.000*

€ 1.000* € 2.500*

€ 2.500* € 2.500*

€ 10.000 € 10.000

5* 7*

toekomstig belang energie besparing 6,50* 7*

* p<0,05 Tabel 3a. Resultaten onderzochte professionals en particulieren van de investeringswaarde voor een drietal energiebesparingsbedragen (mediaan) per jaar en voor energieneutraal en de waardering (mediaan) van energiebesparing voor nu en in de toekomst

In tabel 3a zijn de resultaten van de steekproef van professionals met die van de particulieren vergeleken. Het besparingsbedrag aan energie per jaar is in deze tabel weergegeven als functie van wat iedere onderzoeksgroep ervoor over heeft. Uit tabel 3a volgt, dat zowel de onderzochte professionals als de particulieren bereid zijn om geld te investeren in het verlagen van de energierekening. De resultaten van waardering van de besparing door professional en particulier zijn significant verschillend (p < 0,05)

32


van elkaar. Ook is de waardering voor zowel het huidig belang aan energiekostenvermindering als het toekomstig belang significant verschillend.

Investering

N




energie neutraal


toekomstig belang energie besparing

Totaal professional

31

€0

€ 1.000

€ 2.500

€ 10.000

5

6,50

9 19 2

€ 1.000 €0 € 500

€ 2.500 € 1.000 € 1.750

€ 2.500 € 1.000 € 3.000

€ 10.000 € 10.000 € 15.000

4* 5* 5,5*

6* 7* 6,5*

Categorie - Ontwikkelaar - Makelaar - Belegger / corporatie

* p<0,05 Tabel 3b. Resultaten onderzochte professionals, uitgesplitst naar categorie, van de investeringswaarde voor een drietal energiebesparingsbedragen (mediaan) per jaar en voor energieneutraal en de waardering (mediaan) van energiebesparing voor nu en in de toekomst

In tabel 3b zijn de resultaten per categorie van de onderzochte professionals (ontwikkelaar, makelaar en belegger) weergegeven. Uit deze tabel blijkt, dat elk van de categorieën bereid is te investeren in verlaging van de energiekosten van een woning. Tussen de verschillende categorieën is voor een investering bij een bepaald energiebesparingsbedrag per jaar geen significant verschil aangetoond. De waardering van het belang dat de consument, volgens de verschillende categorieën professionals, hecht aan het toekomstig belang van energiekostenreductie, is significant verschillend (p < 0,05).

Investering Totaal particulieren



N




energie neutraal

124

€ 1.000

€ 2.500

€ 2.500

€ 10.000

56 68

€ 1.000 € 1.000

€ 2.500 € 2.500

€ 2.500 € 2.500

€ 10.000 € 10.000

7 7

7 7

9

€ 1.000

€ 2.500

€ 2.500

€ 5.000

6

6

115

€ 1.000

€ 2.500

€ 2.500

€ 10.000

7

7

7

7

Inkomen - < € 66.000 - > € 66.000 Opleidingsniveau - lager en middelbaar - hoger Provincie - overig in Nederland - Randstad Inwoners aantal woonplaats - < 100.000 - >= 100.000 Bouwjaar woning - < 1990 - > 1990

€ 1.000

€ 2.500

€ 2.500

€ 8.750

7

8*

15 109

€ 1.000

€ 2.500

€ 2.500

€ 10.000

7

7*

61 63

€ 1.000 € 1.000

€ 2.500 € 2.500

€ 2.500 € 5.000

€ 7.500 € 10.000

7 6

8 7

88 36

€ 1.000 € 1.000

€ 2.500 € 2.500

€ 2.500 € 2.500

€ 10.000 € 10.000

7 7

7 7

* p<0,05 Tabel 3c. Resultaten onderzochte particulieren, uitgesplitst naar karakteristiek, van de investeringswaarde voor een drietal energiebesparingsbedragen (mediaan) per jaar en voor energieneutraal en de waardering (mediaan) van energiebesparing voor nu en in de toekomst


33

In tabel 3c zijn de resultaten per onderzochte variabele weergegeven voor de steekproef uit de particulieren. Uit deze tabel volgt, dat bij elke onderverdeling van de onderzochte particulieren, langs de lijnen van de onderzochte variabelen, particulieren bereid zijn om te investeren in energiebesparing. Verder laat deze tabel zien, dat voor de uitkomsten van de steekproef van de consumenten ingedeeld op basis van de verschillende variabelen geen significant verschil (p > 0,05) kan worden aangetoond in de investeringen. Tevens is geen significant verschil (p > 0,05) aangetoond in het belang dat de consument hecht aan energiebesparing in zowel het heden als in de toekomst. Uitzondering hierop vormt het belang, dat de particulier hecht aan het energieverbruik in de toekomst bij de variabele “provincie”. Voor deze variabele is een significant verschil (p < 0,05) aangetoond tussen de Randstad en overige gebieden van Nederland.

4.4

Resultaten huursector

In deze paragraaf worden de resultaten van de enquête voor zowel de professionals als de particulieren met betrekking tot de huursector gepresenteerd. In de onderstaande tabellen (tabellen 4a, 4b en 4c) zijn de resultaten van zowel de steekproef van de professionals als die van de particulieren gepresenteerd. In tabel 4a worden de resultaten van de steekproef uit professionals met die van de particulieren gepresenteerd. In tabel 4b zijn de resultaten van de steekproef per onderzochte categorie professionals weergegeven. In tabel 4c zijn de resultaten per variabele vermeld voor de steekproef van particulieren. Hierbij zijn per categorie de besparingsbedragen (€ 150/jr, € 300/jr, € 450/jr, energieneutraal) het corresponderende bedrag, dat men ervoor over heeft, weergegeven. De resultaten zijn gepresenteerd als de mediaan van de huurverhoging, die de betrokken respondenten als jaarlijkse huurverhoging over hebben voor deze jaarlijkse besparing. De mediaan is hier aangegeven omdat de resultaten geen normaal verdeling kent. Daarnaast zijn de resultaten weergegeven van de vraag, welk belang wordt gehecht aan energiebesparing, voor zowel het heden als in de toekomst. Deze waarde is weergegeven in een cijferschaal, waarbij 1 geen belang en 10 een zeer groot belang weergeeft. Voor elk van de variabelen is gekeken of de uitkomsten significant van elkaar verschillen. Mocht dit het geval zijn, dan is dit middels een “*” aangegeven bij het desbetreffende resultaat. Bij elk van de tabellen worden de belangrijkste resultaten toegelicht.

Huurverhoging

N




energie neutraal

Totaal professional Totaal particulier

31 46

€ 0* € 120*

€ 120* € 300*

€ 300 € 300

€ 900 € 900

huidig toekomstig belang belang energie energie besparing besparing 5* 7*

6,50* 7*

* p<0,05 Tabel 4a. Resultaten onderzochte professionals en particulieren van de huurverhoging voor een drietal energiebesparingsbedragen (mediaan) per jaar en voor energieneutraal en de waardering (mediaan) van energiebesparing voor nu en in de toekomst

In tabel 4a staan de resultaten over acceptatie van een jaarlijkse huurverhoging in relatie tot de te realiseren jaarlijkse energiebesparing. In deze tabel zijn de resultaten weergegeven van de steekproef uit professionals en uit particulieren. Uit tabel 4a volgt, dat zowel de onderzochte professionals als de onderzochte particulieren bereid zijn om een huurverhoging te accepteren voor een besparing op de energielasten. Uit tabel 4a volgt tevens, dat de resultaten van de waardering van de besparing op energiekosten door professionals en particulieren significant verschillend zijn (p < 0,05). Tevens is de

34


waardering voor zowel het huidig belang aan energiekostenvermindering als het toekomstig belang significant verschillend (p < 0,05). huidig toekomstig belang belang energie energie besparing besparing

Huurverhoging

N




energie neutraal

Totaal professional

31

€0

€ 120

€ 300

€ 900

5

6,50

9 19 2

€0 € 60 € 60

€ 120 € 120 € 210

€ 300 € 300 € 210

€ 900 € 900 € 900

4* 5* 5,5*

6* 7* 6,5*

Categorie - Ontwikkelaar - Makelaar - Belegger / corporatie * p<0,05 Tabel 4b. Resultaten onderzochte professionals, uit gesplitst naar categorie, van de huurverhoging op jaarbasis voor een drietal energiebesparingsbedragen (mediaan ) per jaar en voor energieneutraal en de waardering (mediaan) van energiebesparing voor nu en in de toekomst

In tabel 4b zijn de resultaten per onderzochte categorie professionals (ontwikkelaar, makelaar en belegger) weergegeven. Uit deze tabel volgt, dat elk van de categorieën professionals een huurverhoging als acceptabel inschat voor de consument bij een verlaging van de energiekosten. Verder kan voor de waardering, die de verschillende categorieën geven voor een bepaalde energiebesparing, geen significant verschil worden aangetoond. De waardering van het belang, dat de consument volgens de verschillende categorieën professionals hecht aan het toekomstig belang van energiekosten reductie, is significant verschillend (p < 0,05). huidig toekomstig belang belang energie energie besparing besparing

Huurverhoging

N




energie neutraal

Totaal particulier

46

€ 120

€ 300

€ 300

€ 900

7

7

30 16

€ 120 € 120

€ 300 € 300

€ 600 € 300

€ 600 € 1.050

7 5,5

7 7

9

€ 120

€ 300

€ 300

€ 600

7

7

37

€ 120

€ 300

€ 600

€ 900

7

7

7 39

€ 300* € 120*

300* 300*

€ 600 € 300

€ 600 € 900

6* 7*

6 7

20 26

€ 120* € 120*

€ 300 € 300

€ 450 € 300

€ 600 € 900

7 6,5

7 7

39 7

€ 120* € 600*

€ 300* € 900*

€ 300* € 1200*

€ 900 € 900

7 6

7 7

Inkomen - < € 66.000 - > € 66.000 Opleidingsniveau lager en middelbaar - hoger Provincie - overig in Nederland - Randstad Inwoners aantal woonplaats - < 100.000 - >= 100.000 Bouwjaar woning - < 1990 - > 1990 * p<0,05 Tabel 4c Resultaten onderzochte particulieren, uitgesplitst naar karakteristiek, van de huurverhoging voor een drietal energiebesparingsbedragen (mediaan ) per jaar en voor energieneutraal en de waardering (mediaan) van energiebesparing voor nu en in de toekomst

In tabel 4c zijn de resultaten per onderzochte variabele weergegeven voor de steekproef uit de particulieren. Uit tabel 4c volgt, dat bij elke onderverdeling in subcategorieën van de onderzochte


35

particulieren, de particulieren bereid zijn om een huurverhoging te accepteren om in hun woning energie te besparen. Verder laat de tabel zien, dat de financiële waardering door particulieren significant verschillend (p < 0,05) is voor inwoners van de Randstad en de overige provincies. Een soortgelijk verschil valt af te leiden uit de tabel voor inwoners van grote plaatsen (> 100,000) en die van overige plaatsen. Tevens is de bereidheid om meer huur te betalen verschillend naar gelang het bouwjaar (>1990) van hun huidige woning. De uitkomsten van de overige variabelen verschillen niet significant van elkaar.

4.5 Bevindingen Met behulp van de verkregen resultaten van het onderzoek wordt getracht te komen tot bekrachtigen of ontkrachten van de onderzoekshypothese:

het

Huiseigenaren en huurders zijn bereid om meer te betalen voor een duurzame woning.

De centrale vraagstelling is:


Voor de beantwoording van de centrale vraag komen een aantal deelvragen in beeld:  Kwantificeren: hoe waardeert de eigenaar-bewoner, in financiële zin, verlaging van het energieverbruik bij zijn woning?  Kwantificeren: hoe waardeert de huurder, in financiële zin, verlaging van het energieverbruik bij zijn woning?  Welke maatschappelijke trends zijn waarneembaar met betrekking tot energie en duurzaamheid? De resultaten van het onderzoek ondersteunen de centrale vraagstelling. Zowel de professionals als de particulieren voor zowel de koopals de huursector geven aan bereid te zijn meer te betalen voor een woning met lage energiekosten. Dit kan zich vertalen in een hogere koop c.q. huurprijs. 4.5.1 Waarde verschillen onderzoek In de tabellen 5a en 5b zijn de resultaten uit de tabellen 3 en 4, vertaald naar een verhoudingsgetal. Dit verhoudingsgetal geeft aan, wat professionals en particulieren in euro’s over hebben om één euro aan energiebesparing per jaar te realiseren.

Professional Particulier

besparing € 150 / jr 6,67

besparing € 300 / jr 3,33 8,33

besparing € 450 /jr 5,56 5,56

gemiddeld 2,96 6,85

Tabel 5a Investeringsbereidheid (in €) van professionals en particulieren per euro jaarlijkse energiebesparing voor drie verschillende jaarlijkse bedragen aan enerigbesparing

36


In de koopsector, zie tabel 5a, schatten de professionals een lagere verhouding (2,96) in dan de particulieren (6,85) voor het besparen van jaarlijks € 1 aan energiekosten. De terugverdien termijnen worden hiermee laag ingeschaald, een kleine 3 jaar voor de professional en een kleine 7 jaar voor particulieren. Verder neemt bij de professionals het verhoudingsgetal toe met een hoger gerealiseerde besparing, bij de particulieren is dit niet het geval.


besparing € 150 / jr 0,80

besparing € 300 / jr 0,40 1,00

besparing € 450 /jr 0,67 0,67

gemiddeld 0,36 0,82

Tabel 5b Bereidheid voor een huurverhoging (in €) van professionals en particulieren per euro jaarlijkse energiebesparing voor drie verschillende jaarlijkse bedragen aan enerigbesparing

Uit tabel 5b volgt, dat in de huursector professionals (0,36) een lagere verhouding inschatten dan particulieren (0,82) voor het besparen van jaarlijks € 1 aan energiekosten. Beide resultaten van de steekproeven laten zien, dat de consument niet bereid is om het gehele besparingsbedrag in huurverhoging te accepteren. In onderstaande tabellen 6a en 6b zijn de resultaten van het onderzoek weergegeven voor de inschatting van de professional van het belang dat de particulier, op dit moment en in de toekomst, hecht aan energiebesparing. Deze waarden zijn ook weergegeven voor de particulier. Beide zijn gevraagd op een schaal van 1 tot 10, waarbij 1 geen belang aangeeft en 10 veel belang.

huidig belang besparing Professional 5 Particulier 7

energie toekomstig belang energie besparing 7 7

Tabel 6a toegekend huidig en toekomstig belang door professional en (toekomstige) eigenaar-bewonervan energiebesparing Huidig belang besparing Professional 5 Particulier 7

energie toekomstig belang energie besparing 7 7

Tabel 6b toegekend huidig en toekomstig belang door professional en (toekomstige) huurder energiebesparing Uit tabellen 6a en 6b blijkt, dat zowel professionals als particulieren belang hechten energiebesparing. Beide geven het cijfer zeven voor het belang wat zij hechten aan energiebesparing in de toekomst. In het onderzoek is bij de particulieren geen trend aangetoond die, zie tabellen 5a en b, wijst op een toekomstige prominentere rol voor energiebesparing. Professionals zien deze trend wel voor de toekomst.

4.5.2 Relatie variabelen Er zijn vijf variabelen in het onderzoek meegenomen, om vast te kunnen stellen of deze van invloed zijn op de relatie tussen verlaging van het energielasten en de bereidheid tot huurverhoging/koopprijs. De variabelen zijn:  Inkomen.  Opleidingsniveau.  Provincie.  Inwonersaantal woonplaats.  Bouwjaar van huidige woning. Om de invloed van inkomensverschillen op de investeringsbereidheid in energiezuinigheid inzichtelijk te maken is gekozen om huishoudens met een hoog gezinsinkomen (twee keer modaal, vanaf het 8ste


37

inkomens deciel) te vergelijken met huishoudens met een lager gezinsinkomen. De hypothese is, dat huishoudens met een hoger inkomen meer keuzevrijheid binnen hun bestedingsruimte hebben en hierdoor sneller zullen kiezen om te investeren in energiezuinigheid. Om de invloed van het opleidingsniveau inzichtelijk te maken zijn hoog opgeleiden (vanaf HBO niveau) vergeleken met middelbaar / laag opgeleiden. Het is mogelijk, dat hoog opgeleiden eerder bereid zijn om te investeren in energiezuinigheid van de woning dan lager opgeleiden27. Om vast te stellen of er regionale verschillen zijn, is een onderscheid gemaakt tussen de verstedelijkte Randstad (Noord-, Zuid Holland en Utrecht) en de overige provincies. In de Randstad zijn veel steden met een bevolking in de creatieve klasse28, die mogelijk een andere investeringsbereidheid in energiezuinigheid hebben dan andere klassen. In aansluiting op het verschil in regio’s is gekeken of het inwoneraantal van de gemeente van invloed is op investeringen in energiebesparing. Er is een onderscheid gemaakt tussen gemeenten met een inwoneraantal van meer dan 100.000 inwoners (26 grootste29 plaatsen in Nederland) en gemeente met een kleiner aantal inwoners dan 100.000. Woningen die vanaf 1992 zijn gebouwd, zijn volgens landelijk vastgestelde normen gebouwd. Het bouwbesluit is in dat jaar ingevoerd. Hiermee werden ook landelijke eisen gesteld aan isolatie waarden van woningen en werd de trend ingezet naar steeds energiezuinigere woningen. Uit de tabellen 3a en 4a blijkt, dat de resultaten van professionals en particulieren, voor zowel de koopals de huurmarkt, significant van elkaar verschillen. Degenen, die beroepsmatig in de markt opereren, geven een lagere waardering voor energiebesparing dan particulieren, die daadwerkelijk in de markt opereren. Tussen de categorieën professionals uit de sectoren, ontwikkeling, makelaardij en beleggingen (tabellen 3b) geen significant verschil in waardering, in de koopmarkt, worden aangetoond. Dit in tegenstelling tot de huurmarkt (tabel 4b), waar het belang dat gehecht wordt aan energiekostenreductie wel significant verschillend is. Vanuit de verschillende categorieën professionals wordt anders aangekeken tegen het belang van energiebesparing. De belegger hecht hier de meeste waarde aan. Dit geldt voor zowel de koopals de huursector. De uitkomsten van de steekproef bij de particulieren laten een divers beeld zien. Voor de variabelen inkomen, opleidingsniveau en grootte woonplaats is geen significant verschil aangetoond. Dit geldt zowel voor koopals huurwoningen. Alleen in de steekproef onder huurders kan een significant verschil worden aangetoond in waardering tussen de Randstad en de overige gebieden en in het bouwjaar van de woning. Beide variabelen zijn derhalve van invloed op het resultaat. Het belang dat de eigenaar-bewoners en huurders hechten aan een energiezuinige woning is significant verschillend tussen de Randstad en de overige gebieden in Nederland. Dit is aangetoond voor het belang dat de eigenaar-bewoners hechten aan energiezuinigheid in de toekomst. Voor de huurders is dit verschil ook aangetoond maar dan voor het huidig energieverbruik van hun woning.

27

Bron: USP Marketing Consultancy: Aanzienlijke potentiële markt voor zonnepanelen 14 mei 2012 Bron: Florida, Richard (2002) The Rise of the Creative Class. New York: Basic Books 29 Bron: CBS 1 februari 2012 28

38


4.5.3 Variabele overgang naar andere bezitscategorie In de analyse zijn alle gegevens van de geënquêteerden over de waardetoekenning aan energiekostenreductie meegenomen. In de data over koopwoningen zijn zowel de gegevens verwerkt van geënquêteerden, die in een koopwoning wonen als van geënquêteerden die op dit moment in een huurwoning wonen maar aangegeven hebben in de toekomst misschien een woning te willen kopen. In de data over huurwoningen zijn zowel de gegevens verwerkt van geënquêteerden, die in een huurwoning wonen als van geënquêteerden die nu in een koopwoning wonen maar in de toekomst misschien willen huren. In bijlage 4 zijn de resultaten van de geënquêteerde binnen de steekproef eigenaar-bewoners en huurders apart weergegeven. In alle gevallen is voor de waarde, die wordt toegekend aan energiekostenreductie, sprake van eenzelfde trend: er wordt financiële waarde toegekend aan energiekostenreductie. Op detailniveau zijn er wel afwijkingen. De resultaten laten meer extremen zien, dit kan komen door het gering aantal waarnemingen, waardoor de extremen meer gewicht hebben gekregen. 4.5.4 Representativiteit De cohort respondenten in de steekproef komt voor een aantal karakteristieken niet overeen met die van de totale populatie. Voor de verschillende categorieën professionals (zie tabellen 3a en 4a) in de koop- en huursector kan geen significant verschil worden aangetoond in de financiële waardering. Dit is wel het geval voor het huidige en toekomstige belang van energie besparing. De trend voor de verschillende categorieën is echter wel gelijk; het belang dat gehecht wordt aan energiekosten reductie zal met de tijd toenemen. De opbouw van de steekproef van de particulieren ((toekomstig) eigenaar-bewoners) wijkt voor sommige karakteristieken af van de totale populatie, zie tabel 2b. Echter er kan geen significant verschil in de resultaten worden aangetoond tussen de uitkomsten van de variabelen, die bij de steekproef afwijken van die van de totale populatie. De huurmarkt laat een ander beeld zien. De steekproef (tabel 4c) onder de (toekomstige) huurders is beperkt. Bij twee variabelen is een significant verschil in de resultaten aangetoond. De variabelen provincie en bouwjaar van de huidige woning laten op deze punten een verschil zien tussen de uitkomsten van de steekproef en die van de populatie. De uitkomsten voor de koopsector tonen een duidelijke trend aan. De consument is bereid om extra te investeren in energiebesparing. De groep ondervraagden was dermate beperkt dat er geen sprake kan zijn van een a-selecte steekproef. De resultaten zijn hiermee onbetrouwbaar. Wel biedt dit pilotonderzoek voldoende interessant materiaal als basis voor een uitgebreider vervolg onderzoek.

4.6 Beperkingen van het onderzoek De opzet van dit onderzoek heeft een aantal beperkingen, die in deze paragraaf besproken zullen worden.


39

4.6.1 Variabelen Met behulp van de chi-kwadraat30 toets is bepaald of de verdeling tussen de antwoorden voor de verschillende variabelen significant van elkaar verschilt. De gepresenteerde resultaten volgens de chikwadraat toets laten zien, dat de gegevens van de variabelen provincie en bouwjaar van de huidige woning in de huursector significant van elkaar verschillen. In de groep eigenaar/bewoner zijn geen significante verschillen vastgesteld. Door de kleine onderzoekspopulatie kan niet worden vastgesteld of de overige waarden niet significant van elkaar verschillen. 4.6.2 Betrouwbaarheid In de tabellen 7 (koop) en 8 (huur) zijn de gemiddelde waarden gepresenteerd met de Standard Error of Mean (SAM), de standaardfout van het gemiddelde. Het gemiddelde is het rekenkundig gemiddelde van de antwoorden in de diverse categorieën. De betrouwbaarheidsinterval is berekend met een betrouwbaarheid van 95%. In tabellen 7a, 7b, 7c en 7d zijn de resultaten van zowel de professionals als die van de particulieren weergegeven. Alle uitkomsten hebben betrekking op de investering in een koopwoning, die de particulier over heeft om een bepaalde energiebesparing per jaar te bereiken. De uitkomsten zijn gepresenteerd als gemiddelde waarden. Hierbij zijn de besparingsbedragen (€ 150 / jr, € 300 / jr, € 450 / jr, energieneutraal) weergegeven met daarbij het corresponderende bedrag dat de respondenten ervoor over hebben om deze besparing te realiseren. Voor elk besparingsbedrag op energie is de SAM berekend en het hieruit volgende betrouwbaarheidsinterval. Naast deze bedragen zijn de resultaten weergegeven (tabel 7b voor de professionals en tabel 7d voor de particulieren) voor de vraag welk belang wordt gehecht aan energiebesparing, voor zowel het heden als in de toekomst. Deze waarde is weergegeven in een cijferschaal, waarbij 1 geen belang en 10 een zeer groot belang aangeeft.

30

Zie bijlage 3

40


Professionals Koop N

Totaal

besparing € 150 / jr Mean € 1.224

31

SEM € 475

besparing € 300 / jr betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 293 € 2.155

Mean € 2.862

besparing € 450 / jr betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 1.065 € 4.660

SEM € 917

Mean € 4.017

SEM € 935

energie neutraal betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 2.185 € 5.850

Mean € 12.069

SEM € 1.272

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 9.576 € 14.562

Tabel 7a. Uitkomsten, gemiddeld investeringsbedrag met bijbehorende betrouwbaarheidsinterval, onderzoek onder professionals over de waarde van energiebesparing bij koopwoningen

Professionals

Totaal

huidig belang Energie Mean SEM 4,6 0,4

31

Betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant 3,9 5,3

toekomstig belang energie Mean SEM 6,2 0,3

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant 5,6 6,9

Tabel 7b. Uitkomsten onderzoek onder professionals over de huidige en toekomstige waardering van energiebesparing bij koopwoningen

Particulieren Koop N

Totaal

124

besparing € 150 / jr Mean SEM € 1.528 € 159


Mean € 2.871

SEM € 212


Mean € 4.468

SEM € 349

energie neutraal betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 3.783 € 5.152

Mean € 10.098

SEM € 569

Tabel 7c. Uitkomsten, gemiddeld investeringsbedrag met bijbehorende betrouwbaarheidsinterval, onderzoek onder (toekomstig) eigenaar-bewoners over de waarde van energiebesparing

Particulieren Koop N

Totaal

124

huidig belang energie Mean SEM 6,2 0,2



betrouwbaarheidsinterval Onderkant bovenkant 6,5 7,1

Tabel 7d. Uitkomsten onderzoek onder (toekomstige) eigenaar-bewoners over de huidige en toekomstige waardering van energiebesparing


41


41

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 8.982 € 11.213

Professionals Huur N

Totaal

besparing 150 Mean SEM € 93 €

31

besparing 300 betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant Mean SEM 33 € 28 € 158 € 192 €

besparing 450 betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant 38 € 117 € 268

Mean € 294

SEM €

energie neutraal

44

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 208 € 379

Mean € 797

SEM €

86

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 628 € 965

Tabel 8a. Uitkomsten, gemiddeld geaccepteerde extra jaarlijkse huur met bijbehorende betrouwbaarheidsinterval, onderzoek onder professionals over de waarde van energiebesparing bij huurwoningen

Professionals

Totaal

31





Tabel 8b. Uitkomsten onderzoek onder professionals over de huidige en toekomstige waardering van energiebesparing bij huurwoningen

Particulieren

Totaal

Huur N

besparing 150

46

Mean € 180

SEM €

besparing 300 betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant Mean SEM 32 € 117 € 243 € 363 €

53

besparing 450 betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant Mean SEM € 259 € 466 € 519 €

67

energie neutraal betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant Mean SEM € 387 € 650 € 796 €

Tabel 8c. Uitkomsten, gemiddeld geaccepteerde extra jaarlijkse huur met bijbehorende betrouwbaarheidsinterval, onderzoek onder (toekomstig) huurders over de waarde van energiebesparing

Particulieren Huur N

Totaal

46





Tabel 8d. Uitkomsten onderzoek onder (toekomstige) huurders over de huidige en toekomstige waardering van energiebesparing

42


betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant 71 € 656 € 936

Uit tabel 7a volgt, dat de professionals in de steekproef gemiddeld inschatten dat de particulier voor een besparing op de energierekening van € 150 per jaar een extra investering over heeft van € 1.224. De bijbehorende berekende SEM is € 475. Met een betrouwbaarheid van 95% volgt een betrouwbaarheidsinterval van € 293 tot € 2.155, of te wel een spreidingsfactor van circa 10. De spreiding van het betrouwbaarheidsinterval is groot. Dit geldt ook voor de overige besparingsbedragen van de groep professionals. Tabel 7c laat de investeringsbedragen in relatie tot de besparing op energie zien voor de particulieren. De uitkomsten van de particuliere groep laat een minder grote spreiding zien dan die van de professionals met als gevolg een grotere betrouwbaarheid van de resultaten bij de groep particulieren. De groep geënquêteerde particulieren is groter, met als gevolg een grotere betrouwbaarheid. Uit een vergelijking tussen tabellen 7a en 7c volgt, dat de investeringswaarde die particulieren toekennen aan een bepaalde energiebesparing, hoger ligt dan de professionals inschatten. Uit tabel 8a volgt, dat de professionals inschatten dat de particulier bereid is om € 93 meer huur op jaarbasis te betalen voor een besparing op de energierekening per jaar van € 150. Voor het gemiddelde besparingsbedrag is een SEM berekend van € 33. Hieruit volgt een betrouwbaarheidsinterval van € 28 tot € 158. Dit betrouwbaarheidsinterval is groot. De overige resultaten laten eenzelfde beeld zien. Het betrouwbaarheidsinterval van de groep particulieren (tabel 8c) komt redelijk overeen met dat van de professionals. De waarde, die particulieren in de vorm van een huurverhoging toekennen aan energieverlaging is over het algemeen hoger dan die bij professionals. De toegekende waarde door particulieren ligt zelfs boven het bespaarde bedrag. Reden hiervoor kan zijn, dat binnen de groep particulieren andere beweegredenen zijn meegewogen dan die van het besparingsbedrag of dat een aantal extreme waarden de gemiddelde waarde verhoogt. Uit een vergelijking tussen de gemiddelde waarden (tabellen 7a-d) en de mediaan (tabel 3a) volgt, dat bij verschillende waarden betreffende professionals koop ‘besparing 150’, ‘besparing 300’, particulier koop ‘besparing 150’ de mediaan waarden buiten het desbetreffende betrouwbaarheidsinterval valt. Voor de huurgroep, tabel 4a in vergelijking met de tabellen 8a-d, geldt eenzelfde beeld. De mediaanwaarden betreffende ‘besparing 150’, van de professionals en ‘besparing 450’ van de particulieren vallen buiten het betreffende betrouwbaarheidsinterval. Bovenstaande geeft aan, dat de steekproef select is. De spreiding is dermate asymmetrisch, dat de mediaan buiten de betrouwbaarheidsinterval valt van de gemiddelde waarde. De betrouwbaarheid van de uitkomstwaarde is hiermee beperkt. 4.6.3 Normaal verdeling De mediaan is de waarde, waarbij 50% van de waarnemingen boven en 50% van de waarnemingen onder de mediaan ligt. De mediaan, gepresenteerd in tabel 3a voor de koopwoningen en tabel 4a voor de huurwoningen, verschilt van die in tabellen 7a-d (koopwoning) en tabellen 8a-d (huurwoning) gepresenteerde gemiddelde waarden. Hieruit volgt, dat er geen sprake is van een normaal verdeling van de resultaten. Dit verschil kan komen, omdat het aantal geënquêteerden te beperkt en/of te eenzijdig en/of sprake is van extreme waarden. In dit onderzoek geeft de mediaan een betrouwbaarder beeld van de resultaten dan het gemiddelde met bijbehorende betrouwbaarheidsinterval. Hierdoor is voor de presentatie van de resultaten gekozen om de mediaan te presenteren en deze resultaten te analyseren.


43

4.6.4 Karakteristieken onderzoeksgroep In het onderzoek ontbreken gegevens over sexe en leeftijd. Deze populatiekarakteristieken zijn mogelijk van invloed op de investeringsbereidheid in energiereductie. Ouderen en jongeren, mannen en vrouwen denken potentieel anders over energiekosten reductie.

4.7 Relatie literatuur - resultaten Het literatuuronderzoek en de resultaten van het onderzoek laten zien, dat de consument bereid is te betalen voor energielasten besparing. Op basis van het `Theory of Planned Behavior´ kan worden verwacht, dat meerwaarde wordt toegekend aan verlaging van het energieverbruik. Dit kan zich vertalen in extra opbrengsten bij zowel de verkoop als de verhuur. 4.7.1 Waardetoename Aanwijzingen, dat de consument waarde toekent aan energiebesparing, zijn te vinden in de literatuur en in dit onderzoek. Uit het literatuuronderzoek blijkt, dat consumenten meerwaarde toekennen aan woningen met een hoger energielabel. De onderzoeken zijn gedaan vanuit verschillende invalshoeken, op basis van dataonderzoek verkregen uit verkoopcijfers31 (‘revealed preference’) en op basis van enquête onderzoek32 (‘stated reference’). Dit onderzoek is ook gedaan op basis van ‘stated reference’, echter is specifiek gevraagd naar de relatie tussen energiebesparing en waardetoekenning. De absolute uitkomsten van de drie onderzoeken, zijn niet direct vergelijkbaar met elkaar. De onderzoeken van Brounen en Kok en van Van Eck, van Oel, Koppel en Westra hebben hun uitkomsten gerelateerd aan de waarde van de woning; in dit onderzoek is de waardetoekenning in absolute zin onderzocht. Het onderzoek33 naar de relatie tussen energielabels en verkoopprijzen van bestaand residentieel vastgoed laat zien dat de verkoopwaarde ca. 2,98% hoger ligt voor woningen met een groen label (A-C) dan het gemiddelde en 4% lager voor woningen met een rood label (D-G). Voor nieuwbouw zijn deze waarden onderzocht34: voor het A+ label is de verkoopwaarde 5% hoger dan voor een bouwbesluitnorm woning. Deze verkoopwaarde is nog hoger voor een woning met een A++ label. Hiervoor geldt een premie van 10% ten opzichte van de bouwbesluitnorm woning. In tabel 9 zijn de bedragen, die particulieren bereid zijn te investeren in een koopwoning en voor de daarbij behorende energiekostenverlaging als een verhoudingsgetal weergegeven. Dit verhoudingsgetal geeft aan, wat de particulier bereid in euro´s is te investeren om een besparing van één euro aan energielasten te realiseren. In de tabel zijn de verhoudingsgetallen opgenomen voor de verschillende jaarlijkse energiebesparingen teruggerekend naar de besparing van één euro. De getallen zijn de gemiddelde waarden, met de betrouwbaarheidsinterval en de mediaan.


Besparing € 150/jr Mean onderkant 8,16 1,95 10,19 8,11

bovenkant 14,37 12,26

Besparing € 300/jr Median Mean onderkant 9,54 3,55 6,67 9,57 8,18


Besparing € 450/jr Median Mean onderkant 3,33 8,93 4,86 8,33 9,93 8,41


Tabel 9. Verhoudingsgetallen besparing € 1 energiekosten per jaar / verhoging verkoopwaarde, professionals en particulieren

31

Brouen, Kok en Menne, 2009 / Brounen en Kok, 2011 Van Eck, van Oel, Koppels en Westra, 2008 33 Bron: Brounen, Kok en Menne, 2009 / Brounen en Kok, 2011 34 Bron: van Eck, van Oel, Koppels en Westra, 2008 32

44


Median 5,56 5,56

Uit tabel 9 volgt, dat zowel professionals als particulieren waarde toekennen aan energiebesparing. Op grond van tabel 9 concludeer ik, dat het verhoudingsgetal voor het besparen van één euro aan energielasten tussen de 5 en de 10 euro ligt. Van de particulieren respondenten, die een berekeningswijze hebben aangegeven om te komen tot een besparingsbedrag, ligt 79% binnen dit interval. Bij dat interval zijn de extreme resultaten weggelaten en valt mediaan van de verschillende besparingsbedragen binnen de betrouwbaarheidsinterval. In tabel 10 zijn de waarde, die volgens professionals (1ste rij in de tabel) en particulieren (2de rij in de tabel) aan huurverhoging zullen accepteren, als het eerder gedefinieerde verhoudingsgetal opgenomen.


Besparing € 150/jr Mean onderkant 0,62 0,19 1,20 0,78

bovenkant 1,05 1,62

Besparing € 300/jr Median Mean onderkant 0,64 0,39 0,80 1,21 0,86

bovenkant 0,89 1,55

Besparing € 450/jr Median Mean onderkant 0,40 0,65 0,46 1,00 1,15 0,86

bovenkant 0,84 1,44

Median 0,67 0,67

Tabel 10. Verhoudingsgetallen besparing €1 energiekosten per jaar / huurverhoging, huurcategorie, professionals en particulieren

Uit tabel 10 volgt, dat zowel professionals als particulieren waarde toekenningen aan energiebesparing. Op grond van tabel 10 concludeer ik, dat voor één euro energiebesparing per jaar een jaarlijkse huurverhoging geaccepteerd wordt van tussen de 0,5 en de 1,0 euro. Van de particuliere respondenten, die een berekeningswijze hebben aangegeven om te komen tot een besparingsbedrag, ligt 69% binnen dit interval. Verschillende (toekomstige) huurders hebben aangegeven een premie te willen betalen voor energieverlaging, dit geeft een aanwijzing dat hiervoor een markt bestaat. Bij dit interval zijn de extreme resultaten weggelaten en valt de mediaan van de verschillende besparingsbedragen binnen deze betrouwbaarheidsrange. 4.7.2 Trends De drie onderzoeken, dit onderzoek, dat van Brounen, Kok en Menne en van Eck en dat van van Oel, Koppels en Westra, laten dezelfde trend zien: waarde toekenning door lagere energiekosten van een woning. Tevens zijn er aanwijzingen gevonden dat deze trend zich doorzet naar de toekomst, waardoor energetisch beter presterende woningen potentieel meer opbrengsten genereren of meer courant zijn. Het onderzoek35 naar de relatie tussen energielabels en verkoopprijzen van bestaand residentieel vastgoed laat zien, dat over de gemeten periode (2008-2010) consequent een hogere waarde wordt toegekend aan energiezuinige woningen en een lagere waarde aan energie onzuinige woningen. Uit dit onderzoek komt naar voren, dat de deelnemers aan de steekproef zich laten beïnvloeden door energiezuinigheid van woningen. Tevens komt naar voren, dat de consument in de toekomst in toenemende mate belang hecht aan duurzaamheid. Dit geldt zowel bij de aankoop als bij de huur van een woning. huidig belang besparing

energie toekomstig belang energie besparing

Particulier Koop Huur

7 7

7 7

Professional Totaal

5

7

Tabel 11. Toegekend belang door de ondervraagde professional en particulier van energiebesparing in de koop- en huurcategorie

35

Bron: Brounen, Kok en Menne, 2009 / Brounen en Kok, 2011


45

Uit tabel 11 blijkt dat zowel particulieren als de professionals belang toekennen aan energiebesparing. De professionals hechten op dit moment nog gematigd belang (5 punten op een tien puntsschaal), maar zien in de toekomst dit belang toenemen. Er zijn aanwijzingen, dat de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) bezig is om bij hypotheekverstrekking de energielast mee te nemen. Tevens zal in het licht van stijgende energieprijzen in de toekomst het percentage van de woonlast, dat besteed wordt aan energie, toenemen en daarmee de relevantie ervan. De noodzaak om zuinig om te gaan met energie blijkt uit de verwachte wereldvoorraad van ruwe olie. Deze voorraad zal afnemen en dit heeft zijn weerslag op macro- en micro-omstandigheden en heeft daarmee uiteindelijk consequenties op individueel consumentenniveau. Hierdoor is er veel onzekerheid over de ruwe olieprijzen en de daarmee gepaard gaande energiekosten. Het aanbod van relatief gemakkelijk te winnen olie in grote olievelden raakt uitgeput. De ´Peak Oil´ productie wordt in de komende decennia verwacht en hiermee zal schaarste ontstaan van dit product. De economische wet van vraag en aanbod dicteert, dat de prijs van dit product zal stijgen. De schattingen lopen uiteen over hoe sterk deze stijging zal zijn, maar alle onderzoeken wijzen in deze richting.

46


5 Conclusies, relevantie en suggesties

In dit hoofdstuk worden conclusies uit het onderzoek getrokken, de relevantie van het onderzoek voor de vastgoedsector toegelicht en suggesties gedaan voor eventueel vervolgonderzoek. De centrale vraagstelling is:


Het onderzoek geeft enige onderbouwing voor een positieve beantwoording van de centrale vraagstelling. Zowel de professionals als de particulieren hebben aangegeven, dat voor zowel de koopals de huursector zij bereid zijn meer te betalen voor een woning met lagere energiekosten. Dit kan zich vertalen in een hogere koop c.q. huurprijs. Op grond hiervan trek ik de conclusie, dat de onderzoeksvraag positief beantwoord is en dat dit onderzoek een bijdrage kan leveren aan het verkrijgen van inzicht in hoeveel de consument bereid is te betalen voor energiekostenreductie in zowel de koopals de huurmarkt.

5.1 Conclusies In de literatuur zijn geen concrete gegevens gevonden over de verhouding tussen de opbrengsten van energiebesparing en van wat bewoners hiervoor over hebben. Dit onderzoek voegt dit toe. Drie praktijk onderzoeken, dit onderzoek, onderzoek naar waardeverschillen in het A tot G energielabel en de meerwaarde het van A+ en A++ label, tonen de betalingsbereidheid voor energiebesparing bij de consument aan. Dit ondanks dat de onderzoeken uit verschillende invalshoeken, op basis van dataonderzoek verkregen uit verkoopcijfers36 (revealed preference) en op basis van enquête onderzoek37 (stated reference), zijn gedaan. Op basis van dit onderzoek concludeer ik, dat de bedragen die particulieren bereid zijn te investeren in een koopwoning per euro energiekostenverlaging op jaarbasis, ligt tussen de 5 en 10 euro. Op basis van dit onderzoek concludeer ik, dat de bedragen die particulieren bereid zijn te accepteren als huurverhoging voor een energiekostenverlaging per euro op jaarbasis, ligt tussen 0,5 en 1,0 euro.

36 37

Brouen, Kok en Menne, 2009 / Brounen en Kok, 2011 Van Eck, van Oel, Koppels en Westra, 2008

MRE Thesis | Conclusies, relevantie en suggesties

47

De maatschappelijke aandacht voor het milieu en voor de kosten van energie laten, met name vanaf het eerste rapport van de Club van Rome, uit 1972, een stijgende trend zien. Dit wordt versterkt door de steeds stijgende energiekosten. Deze kosten stijgen met name vanaf 2007. Dat de consument waarde toekent aan energiekostenbesparing bij residentieel vastgoed blijkt uit onderzoeken onder particulieren uit 2008, 2009, 2011 en dit onderzoek in 2012. Dit onderzoek geeft aan, dat de trend doorzet. De resultaten wijzen op een prominentere rol voor energiebesparing ten opzichte van het huidige niveau. De resultaten voor professionals en particulieren, voor zowel de koopals de huurmarkt, verschillen significant van elkaar. Degenen die beroepsmatig in de markt opereren geven een lagere financiële waardering voor energiebesparing dan de particulieren die daadwerkelijk op de markt opereren. Van de variabelen gezinsinkomen, opleiding, bouwjaar huidige woning, provincie en inwonersaantal gemeente bij zowel de eigenaar-bewoners als de huurders kan geen significant verschil tussen de resultaten worden aangetoond. Uitzondering hierop vormen de huurders bij de variabele bouwjaar huidige woning en provincie. Hiervoor is geen eenduidige verklaring te geven. Voor onderzoek naar de waardering van energiekostenreductie is de methodiek van de enquête waardevol gebleken. Bij de toegepaste enquêtemethodiek is rechtstreeks gevraagd naar de verhouding tussen energiekostenreductie en de investeringsbereidheid hiervoor. Hierbij zijn de resultaten direct te achterhalen in tegenstelling tot meer indirecte methodieken, zoals bestudering van het verschil in waarde van woningen met een bepaald energielabel.

5.2 Relevantie voor de vastgoedwereld Binnen de vastgoedwereld is weinig onderzoek gedaan op het gebied van de relatie tussen energiezuinigheid en de meerwaarde ervan voor woningvastgoed. Hierdoor bestaat op dit moment een gebrekkig inzicht in dit aspect van de woningwaardering. Dit vormt een probleem bij investeringen in dergelijk vastgoed: een belegger kan binnen de rendementsprognose niet goed rekening houden met dit effect. In de vastgoedgerelateerde literatuur, wetenschappelijke publicaties en vaktijdschriften, is weinig bekend over de relatie tussen waarde en energiezuinigheid (financieel) van woningen. Onderzoek hiernaar is van belang voor de verdere ontwikkeling van de wetenschap op dit terrein. Dit onderzoek geeft veel aanwijzingen, dat in de woningbouw in het heden en in de toekomst de energetische prestatie van een woning een steeds grotere invloed heeft op de woningwaarde. Dit geldt voor zowel directe opbrengsten in de vorm van hogere huuropbrengsten door het toepassen van het woonlastenmodel als voor indirecte opbrengsten door hogere verkoopwaarde en betere courantheid van de woning. De uitkomsten van de enquête geven een duidelijk beeld, hoe de onderzochte consumentengroep denkt over duurzaamheid. Ondanks dat deze gegevens niet geëxtrapoleerd kunnen worden naar de gehele Nederlandse vastgoedmarkt, wijzen ze in de richting van waarde toename. Hiernaast zijn hiervoor aanwijzingen gevonden in de literatuur en is gekeken naar maatschappelijke trends. Beide wijzen in een zelfde richting. Dit onderzoek heeft dus bijgedragen aan een beter inzicht in het omgaan met energetisch zuinige woningen in een beleggingsportefeuille. De hoogte van de reductie in risicopremie is een commerciële afweging.

5.3 Suggesties voor vervolgonderzoek Suggestie is om dit onderzoek breder uit te zetten, zodat meer resultaten verkregen kunnen worden en zo met een grotere betrouwbaarheid de waarde van energiebesparing bepaald kan worden. Tevens is het interessant om het verband tussen de WOZ en energielabels empirisch te onderzoeken.

48

Conclusies, relevantie en suggesties | MRE Thesis

Woningbouwcorporaties hebben in de afgelopen tien jaar al haar woningen van een (pre-)energielabel voorzien. Een aantal karakteristieken bepalen de waarde van een woning: locatie, woninggrootte, afwerkingsniveau etc. Corporaties zijn opgericht om de lage- en middenklasse van de samenleving, die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien, van een woning te voorzien tegen een gereduceerde huurprijs. Om deze doelstelling te bereiken hebben corporaties een vrij homogeen woningbezit. Het afwerkingsniveau en grootte van de woningen zijn onderling vergelijkbaar. De overige karakteristieken worden in de waardebepaling meegenomen. Hierdoor vormt het corporatiebezit een goede graadmeter voor een vergelijking tussen waardestijging en energielabels. Alle woningen in Nederland, ook woningen in het bezit van corporaties, hebben een WOZ-waarde. De WOZ-waarde is een waarde, die vanuit een extern bureau door een externe opdrachtgever wordt toegekend aan een woning. Hierdoor vindt geen vervuiling plaatst in de WOZ-waarde door belangen vanuit de organisatie en is hiermee de onafhankelijkheid van de organisatie gewaarborgd. Door het koppelen van de WOZ-waarde aan energielabels kan worden bepaald of en zo ja hoe groot het verschil is in waardestijging tussen een A-label woning en een G-label woning en de overige labels.

MRE Thesis | Conclusies, relevantie en suggesties

49

Verklarende afkortingslijst



AEDES

: Branchevereniging voor woningcorporaties



CPB

: Centraal Bureau voor de Statistiek



CPI

: Consumenten Prijs Index



DOI

: Diffusion of Innovation



EMV

: Expected monetary value



EPBD

: Energy Performance of Building Directive



EPC

: Energie Prestatie Coëfficiënt



EU-ETS

: EU Emmision Trading Scheme



IMF

: International Monetary Fund



NVM

: Nederlandse Vereniging van Makelaars



OPEC

: Organization of the Petroleum Exporting Countries



PBC

: Percieved Behavioral Control



ROI

: Return on Investment



TPB

: Theory of Planned Behavior



TRA

: Theory of Reasoned Action



WACC

: Weighted Average Cost of Capital



WCED

: World Commission on Environment and Development



WOZ

: Wet Onroerende Zaakbelasting



WTP

: Willingness-to-pay

50

Verklarende afkortingslijst | MRE Thesis

Bibliografie



Abdoel, R. (2010), Technologie acceptatie en Intelligente voertuigen, Helmond: Fontys Hogescholen - Lectoraat Automotive control



Ajzen, I. (1991), The theory of planned behavior. Organizational behavior and human, decision processes, vol. 50, p. 179-211



Becker, E.A. & C.C. Gibson (1998) Fishbein and Ajzen’s Theory of Reasoned Action: Accurate prediction of behavioural intentions for enrolling in distance education courses. Adult education quarterly, vol. 49, nr.1, p.43-55.



Booijink, M.G.A. (2011), Verduurzaen huurwoningen: hoe krijgen we de huurders mee?, Vasse: Rijksuniversiteit Groningen,



Brinkgroep (2007), investeringskostenwijzer editie 2007/2008



Brounen, D., Kok, N., Menne, J. (2008). Energy Performance Certification in the Housing Market Implementation and Valuation in the European Union. Rotterdam: Erasmus Universiteit



Brounen, D., Kok, N. (2011). Het Energielabel op de Koopwoningmarkt. De laatste stand van zaken. Tilburg: Universiteit van Tilburg / Maastricht Universaty



Brueggeman, W.B., Fischer, New York: McGraw-Hill/Irwin



DeNederlandseBank: www.statistics.dnb.nl



Eichholtz, P.M.A., Kok, N., Quigley, J.M. (2009), Doing Good by Doing Well: Green Office Building, Berkeley: Institute of Business and Economic Research



Eck, A.J.L. van, Oel, C.J. van, Koppels P.W., Westra H., (2008), De ‘willingness to pay’ voor een energiezuinige nieuwbouwwoning,Delft: Technische Universiteit Delft



Geltner, D.M., Miller, N.G., Clayton, J. en Eichholth, P. (2007). Commercial Real Estate Analysis & Investments. Mason: South-Western Cengage learning



Geltner, E. (2003), Risico analyse bij projectontwikkeling, SUN/BOOM



Geltner, E. (2008), Knowingly taking risk, SUN



Gool, van, P., P. Jager en R.M. Weisz (red.) (2001). Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten: Stenfert Kroese (derde druk).



Hajer, M. (2011), De energieke samenleving. Op zoek naar een sturingsfilosofie voor een schone economie, Den Haag: Planbureau voor de leefomgeving

J.D.

(2002).

Real

Estate

Finance

and

investments.

MRE Thesis | Bibliografie

51



Hui, E.C.M. (1999) Willingness to pay for better housing in Hong Kong: Theory and Evidence (of dwelling space). Urban studies, vol. 36, nr. 2, 289-304.IVBN, (2010), risico variabelen uit risico analyse gehouden onder Nederlandse vasgoedbeleggers, Voorburg



International Monetary Funds, (2012), World economic outlook, Washington D.C.



Jong, D.J. de (1992). Kopen of ontwikkelen? Projektontwikkeling door institutionele beleggers, Scriptie, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.



Kramer, R., van der Vught, M. en Leidelmeijer, K. (2009). Woonlastenonderzoek Tilburg. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV



Li, M., (2012). The Global Economy is Now More Vulnerable to Oil Prices than Ever



Metz, B, Davidson, O.R., Bosch, P.R., Dave, R., Meyer, L.A. (2007) Summery for Policymakers, Climate Change 2007: Mitigation, Contribution of Working Group III to the fourth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change, Cambridge, New York: Cambridge University Press



McMahan, J. (2006), The Handbook of Commercial Real Estate Investing: State of the Art Standards for Investment Transactions, asset Management, and Financial Reporting. New York: McGraw-Hill



RICS (2005), Green Value, London/Vancouver



Rogers, E.M. (1976). New Product Adoption and Diffusion. Journal of Consumer Research, 2 (March), 290 -301.



Sims, C.A. (1980), Macro economics and reality. New York: Econometrica



Uittenbogaard, L.B. (1997), Risicoanalyse en het vastgoedinvesteringsproces, In: T.M. Berkhout (red.), Risicoanalyse van vastgoed; het (proces van) inventariseren en wegen van vastgoedrisico’s, Amsterdam: Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, p. 10-17.



Universiteit Leiden, www.leidenuniv.nl



Van Gool, P., Brounen, D., Jager, P. en Weisz, R.M. (2007). Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers



van Twuijver, T. (2007), Woning als energieleverend systeem. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven



van Welie, T. (2010). Geavanceerde risicoanalyse. Amsterdam: ASRE - Basissyllabus module II



VROM-inspectie (2009), rapportage Gebruik en Betrouwbaarheid energielabels bij woningen, VROM-inspectie



World Commission on Environment and Development, 1987, Our common future, WCED

52

Sociologie:

Bibliografie | MRE Thesis

instructie,

Data-analyse

voor

beginners.

Leiden:

Bijlagen

BIJLAGE 1 ENQUETE PARTICULIEREN BIJLAGE 2 ENQUÊTE PROFESSIONALS BIJLAGE 3 GEBRUIKTE STATISTISCHE FORMULES BIJLAGE 4 RESULTATEN ENQUETE BIJLAGE 5 THEORETISCHE MODELLEN

Bijlage 1 Enquête particulieren Inleiding Voor u ligt een enquête over woonlasten en energie. Wij zijn geïnteresseerd in uw mening. Naar verwachting zal het invullen ongeveer 10 minuten van uw tijd in beslag nemen. Deel 1 van het onderzoek betreft uw mening in wat u over hebt voor energiebesparende maatregelen. Deel 2 gaat over uw koopgedrag en deel 3 gaat over uw leefsituatie. De onderzoeksresultaten zullen gebruikt worden voor een master-thesis. Alle resultaten uit deze enquête worden anoniem verwerkt, dus uw privacy is gewaarborgd. Deze gegevens zullen uitsluitend worden gebruikt voor het wetenschappelijk onderzoek waarvoor deze bedoeld zijn. Waardering Onderstaande vragen gaan over de hoeveelheid geld die u over heeft voor energiebesparende maatregelen. Twee identieke woningen: het enige verschil is dat de ene woning een lager energieverbruik heeft dan de ander. De vraag is of en zoja hoeveel u bereid bent meer te betalen voor de woning met een lager energieverbruik. De genoemde bedragen zijn afgezet tegen het Niet Meer Dan Anders (NMDA) principe. Het NMDA principe houdt in dat u een bepaalde energierekening betaalt en door energiebesparende maatregelen uw jaarlijkse energienota lager uitvalt. Bij de vragen is de besparing per jaar aangegeven. Woont u in een koop- of huurwoning: <>  koopwoning  huurwoning Koopmarkt Op de energierekening wordt een besparing van € 150 per jaar bereikt, hoeveel bent u bereid om extra te betalen:  €0  € 1.000  € 2.500  € 5.000  € 7.500  € 10.000  € 20.000  anders, namelijk: Op de energierekening wordt een besparing van € 300 per jaar bereikt, hoeveel bent u bereid om extra te betalen:  €0  € 1.000  € 2.500  € 5.000  € 7.500  € 10.000  € 20.000  anders, namelijk: Op de energierekening wordt een besparing van € 450 per jaar bereikt, hoeveel bent u bereid om extra te betalen:  €0  € 1.000  € 2.500  € 5.000  € 7.500  € 10.000  € 20.000  anders, namelijk: Hoeveel bent u bereid om extra te betalen voor een woning die energieneutraal is. Een energieneutrale woning is een woning die alle benodigde energie voor verwarming opwekt via zonnepanelen of andere alternatieve energiebronnen:  €0  € 1.000  € 2.500  € 5.000  € 7.500  € 10.000

2

Bijlage 1 Enquête particulieren | MRE Thesis

 

€ 20.000 anders, namelijk:

Hoe hebt u bovenstaande bedragen bepaald? …………………. Welk belang hecht u op dit moment gemiddeld aan het energieverbruik van uw woning: Weinig belang 1   10 veel belang Hoe denkt u dat het belang van het energiegebruik van uw toekomstige woning de keuze voor uw volgende woning zal beïnvloeden: Weinig invloed 1   10 veel invloed Bent u van plan om op termijn te huren:  Ja <>  Nee 

Misschien

Huurmarkt Op de energierekening wordt een besparing van € 150 per jaar bereikt, hoeveel bent u bereid hiervoor aan extra huur per maand te betalen:  €0  € 10  € 25  € 50  € 75  € 100  € 150  anders, namelijk: Op de energierekening wordt een besparing van € 300 per jaar bereikt, hoeveel bent u bereid hiervoor aan extra huur per maand te betalen:  €0  € 10  € 25  € 50  € 75  € 100  € 150  anders: Op de energierekening wordt een besparing van € 450 per jaar bereikt, hoeveel bent u bereid hiervoor aan extra huur per maand te betalen:  €0  € 10  € 25  € 50  € 75  € 100  € 150  anders, namelijk: Hoeveel bent u bereid extra aan huur per maand te betalen voor een energieneutraal huis (een woning die alle benodigde energie voor verwarming opwekt via zonnepanelen of andere alternatieve energiebronnen):  €0  € 10  € 25  € 50  € 75  € 100  € 150  anders, namelijk: Hoe hebt u bovenstaande bedragen bepaald? …………………. Welk belang hecht u op dit moment gemiddeld aan het energieverbruik van uw woning: Weinig belang 1   10 veel belang Hoe denkt u dat het belang van het energiegebruik van uw toekomstige woning de keuze voor uw volgende woning zal beïnvloeden: Weinig beïnvloeding 1   10 veel beïnvloeding

MRE Thesis | Bijlage 1 Enquête particulieren

3

Bent u van plan om op termijn een woning te kopen:  Ja <<  NAAR KOOP>>  Nee  Misschien Koop gedrag Koopt u wel eens groene producten, zoals onder andere EKO, Demeter-keurmerk, Max Havelaar. Nooit 1   10 Altijd Bent u lid van een natuurorganisatie, zoals natuurmonumenten, Wereld Natuurfonds, Greenpeace.  Geen lid  één organisatie  twee organisaties  meer dan twee organisaties Kijkt u bij de aanschaf van apparaten naar energielabels? Nooit 1   10 Altijd Hoe wordt uw koopgedrag, in vergelijking met 5 jaar geleden, beïnvloed door milieuvriendelijke producten? Minder 1   10 Meer Algemeen Onderstaande vragen gaan over uw persoonlijke omstandigheden. In welke provincie woont u?  Drenthe  Flevoland  Friesland  Gelderland  Groningen  Limburg  Noord-Brabant  Noord-Holland  Overijssel  Utrecht  Zeeland  Zuid-Holland Hoeveel inwoners heeft uw woonplaats:  < 35.000  35.000 – 50.000  50.000 – 75.000  75.000 – 100.000  > 100.000 Wat is uw huidige woonsituatie?  Appartement  Eengezinswoning  Anders, namelijk…… In het geval dat u een koopwoning bezit, wat is de WOZ-waarde van uw woning?  < € 175.000  € 175.000 – € 200.000  € 200.000 - € 250.000  € 250.000 - € 350.000  € 350.000 - € 500.000  > € 500.000 Welke huurprijs, exclusief servicekosten, betaalt u per maand?  < € 550 per maand  € 550 - € 652 per maand  € 652 - € 900 per maand  > € 900 per maand Wanneer bent u van plan om te verhuizen?  binnen een jaar  binnen twee jaar  binnen drie jaar

4

Bijlage 1 Enquête particulieren | MRE Thesis

 

binnen vijf jaar geen concrete plannen

Wat is uw gezinssamenstelling?  Eenpersoonhuishouden  Tweepersoonhuishouden  Driepersoonhuishouden  Vier- of meerpersoonhuishouden Wat is het bouwjaar van uw huidige woning?  < 1945  1945 - 1970  1970 - 1990  1990 - 2000  > 2000 Wat is uw hoogst behaalde opleidingsniveau?  Basisschool  VMBO (LBO), mavo  MBO/MTS  HAVO/VWO/Gymnasium  (post-) HBO  (post-) WO  Gepromoveerd In welke sector bent u werkzaam?  Gepensioneerd/vut  Niet werkzaam  Vervoer en communicatie  Bouwnijverheid  Zakelijke dienstverlening  Financiële dienstverlening  Cultuur en overige diensten  Openbaar bestuur (overheid)  Onderwijs  Gezondheids- en welzijnszorg  Horeca  Industrie  Handel  Landbouw en visserij Wat is uw bruto gezinsjaarinkomen?  < € 20.000  € 20.000 - € 33.000  € 33.000 - € 45.000  € 45.000 - € 66.000  € 66.000 - € 100.000  > € 100.000 Centraal in het onderzoek staat de het belang van vergroening van de woningen voor de particulier en de waarde ontwikkeling van woningen hierin. Dit vanuit particulierperspectief en vanuit partijen (beleggers) die hier professioneel mee bezig zijn. Dit onderzoek wordt gedaan voor de master-thesis in het kader van de opleiding Master of Real Estate aan het opleidingsinstituut Amsterdam School of Real Estate.

Wilt u op de hoogte gehouden worden van de resultaten, dan kunt u hieronder uw e-mailadres invullen. De resultaten worden in november verwacht.

E-mail: …………………………

Hartelijk dank voor het invullen van de enquête.

MRE Thesis | Bijlage 1 Enquête particulieren

5

Bijlage 2 Enquête professionals Inleiding Voor u ligt een enquête over woonlasten en energie. Wij zijn geïnteresseerd in uw mening. Naar verwachting zal het invullen ongeveer 10 minuten tijd in beslag nemen. Deel 1 van het onderzoek betreft uw mening over de waardering in de markt van energiebesparende maatregelen. Deel 2 gaat over uw mening t.a.v. de waarde die de consument er aan hecht en deel 3 is een algemeen deel. De onderzoeksresultaten zullen worden gebruikt voor een master-thesis. Alle resultaten uit deze enquête worden anoniem verwerkt, dus uw privacy is gewaarborgd. Deze gegevens zullen voor niets anders worden gebruikt dan voor het wetenschappelijk onderzoek waarvoor deze bedoeld zijn. Waardering Onderstaande vragen gaan over de financiële waardering van woningen vanuit het klantperspectief ten aanzien van besparende maatregelen in energieverbruik. Dit energieverbruik wordt gemeten ten opzichte van het Niet Meer Dan Anders (NMDA) principe. Aangenomen wordt dat deze maatregelen een aantoonbare besparing zijn op basis van de huidige energieprijzen. Overige waardebepalende factoren (w.o. locatie, grootte etc.) worden niet gemeten. Koopmarkt Op de energierekening wordt een besparing van € 150 per jaar bereikt, hoeveel denkt u dat de consument hiervoor bereid is extra te betalen:  €0  € 1.000  € 2.500  € 5.000  € 7.500  € 10.000  € 20.000  anders: Op de energierekening wordt een besparing van € 300 per jaar bereikt, hoeveel denkt u dat de consument hiervoor bereid is extra te betalen:  €0  € 1.000  € 2.500  € 5.000  € 7.500  € 10.000  € 20.000  Anders: Op de energierekening wordt een besparing van € 450 per jaar bereikt, hoeveel denkt u dat de consument hiervoor bereid is extra te betalen:  €0  € 1.000  € 2.500  € 5.000  € 7.500  € 10.000  € 20.000  anders: Hoeveel denkt u dat de consument bereid is extra te betalen voor een woning die energieneutraal is. Een energieneutrale woning is een woning die alle benodigde energie voor verwarming opwekt via zonnepanelen of andere alternatieve energiebronnen:  €0  € 1.000  € 2.500  € 5.000  € 7.500  € 10.000  € 20.000  anders: Huurmarkt

6

Bijlage 2 Enquête professionals | MRE Thesis

Op de energierekening wordt een besparing van € 150 per jaar bereikt, hoeveel denkt u dat de consument hiervoor bereid is extra huur per maand te betalen:  €0  € 10  € 25  € 50  € 75  € 100  € 150  anders: Op de energierekening wordt een besparing van € 300 per jaar bereikt, hoeveel denkt u dat de consument hiervoor bereid is extra huur per maand te betalen:  €0  € 10  € 25  € 50  € 75  € 100  € 150  anders: Op de energierekening wordt een besparing van € 450 per jaar bereikt, hoeveel denkt u dat de consument hiervoor bereid is extra huur per maand te betalen:  €0  € 10  € 25  € 50  € 75  € 100  € 150  anders: Hoeveel denkt u dat de consument bereid is extra huur per maand te betalen voor een woning die energieneutraal is. Een energieneutrale woning is een woning die alle benodigde energie voor verwarming opwekt via zonnepanelen of andere alternatieve energiebronnen:  €0  € 10  € 25  € 50  € 75  € 100  € 150  anders: De rijksoverheid stelt steeds scherpere eisen aan de energiezuinigheid van nieuwbouwprojecten naar energieneutrale woningen in 2025. In de komende tijd zal nog een groot aantal woningen aan de Nederlandse voorraad worden toegevoegd en vernieuwd: ca. 65.000 op jaarbasis. Deze woningen zullen energetisch beter zijn dan de huidige voorraad (conform wet- en regelgeving). Hoe denkt u dat dit gemiddeld de marktwaarde van de bestaande voorraad (dus met een slechtere energiezuinigheid) zal beïnvloeden: Weinig invloed 1   10 Grote invloed In de huidige kantoormarkt wordt een gebouw met een lage energetische waarde niet hoog gewaardeerd. Hiermee is het energieaspect een zogenaamde dissatisfier geworden in plaats van een extra waardering voor het vastgoed. Hoe denkt u dat het energiegebruik van een woning in 2025 wordt gewaardeerd door de particuliere markt? Onderstaande schaal loopt van satisfier naar dissatisfier. Satisfier is extra waardering op het moment dat een woning een betere energetische prestatie levert. Dissatiffier is als het algemeen geaccepteerd is dat een woning een goede energetische prestatie levert en dus slechter wordt gewaardeerd op het moment dat een woning een slechte prestatie levert. Satisfier 1   10 Dissatisfier De bouwopgave verplaatst zich van de uitleggebieden naar vernieuwing (sloop- nieuwbouw) in bestaande gebieden. Hierbij komen energiezuinige woningen tussen niet energiezuinige woningen te staan. Hoe denkt u dat de bestaande voorraad in dergelijke gebieden gemiddeld de marktwaarde zal beïnvloeden (zonder de effecten mee te nemen van stadsvernieuwing): Weinig invloed 1   10 Grote invloed Consumenten belang Graag een inschatting van hoeveel procent van uw huidige cliënten belang hechten aan energie zuinigheid:  groot belang  enigszins belang  klein belang

MRE Thesis | Bijlage 2 Enquête professionals

7



Geen belang

Welk belang denkt u dat uw cliënten op dit moment gemiddeld aan energiezuinigheid hechten: 1   10 Welk belang denkt u dat uw cliënten in vijf jaar gemiddeld aan energiezuinigheid hechten: 1   10 Welk belang denkt u dat uw cliënten in tien jaar gemiddeld aan energiezuinigheid hechten: 1   10 Wat is uw mening over het onderwerp duurzaamheid in relatie tot waardeontwikkelingen in de woningmarkt: ………………… Algemeen deel: In welk vakgebied bent u werkzaam:  Makelaar  Ontwikkelaar  Belegger / Corporatie In welke provincie bent u voornamelijk werkzaam:  Drenthe  Flevoland  Friesland  Gelderland  Groningen  Limburg  Noord-Brabant  Noord-Holland  Overijssel  Utrecht  Zeeland  Zuid-Holland  Regio Noord  Regio Zuid  Regio Oost  Regio West  Verspreid door heel Nederland Hoeveel inwoners heeft de plaats waar u voornamelijk werkzaam bent:  < 35.000  35.000 – 50.000  50.000 – 75.000  75.000 – 100.000  > 100.000  n.v.t. Dit onderzoek wordt gedaan voor de master-thesis in het kader van de opleiding Master of Real Estate aan het opleidingsinstituut Amsterdam School of Real Estate. Centraal in het onderzoek staat de risicoreductie voor de belegger van woningen, waarbij gekeken is naar energiebesparende maatregelen, om op deze wijze waarde toe te voegen aan de portefeuille. Alle resultaten uit de enquête worden anoniem verwerkt en uw privacy is gewaarborgd. Wilt u op de hoogte worden gehouden van de resultaten, dan kunt u hieronder uw e-mail adres invullen. De resultaten worden in november verwacht. E-mail: ………………………… Mocht u nog vragen hebben, dan kunt u mij bereiken op: <>

Hartelijk dank voor uw medewerking!

8

Bijlage 3 Gebruikte statistische formules | MRE Thesis

Bijlage 3 Gebruikte statistische formules Normaalverdeling De normaalverdeling (gaussverdeling) is een continue kansverdeling met twee parameters, verwachtingswaarde μ en de standaardafwijking σ. De kansdichtheid wordt gegeven door de formule:

Gemiddelden Het gemiddelde is het steekproefgemiddelde:

(rekenkundige)

gemiddelde

Waarin de steekproefuitkomst bestaat uit de n elementen

van

de

steekproef.

De

formule

is

voor

de

het

...

Mediaan De mediaan is het midden van een gegevensverzameling (resultulaten) of centrummaat. De gegevens bestaan uit ordinale gegevens. Met midden wordt het middelste element in de verdeling of de geordende verzameling bedoeld. Als de populatie gegeven door de verdelingsfunctie F, is de mediaan m bepaald als het punt (een van de punten), waarvoor geldt: . Chi-kwadraat Een chi-kwadraattoets is in de statistiek een toets om na te gaan of twee of meer verdelingen (groepen binnen de steekproef) van elkaar verschillen. De toets gaat na of waargenomen aantallen systematisch afwijken van verwachte (of gemiddelde) aantallen, en berekent daartoe het totaal van de gewogen kwadratische afwijkingen tussen deze aantallen. Omdat er geen aannamen over gemiddelden of over de populatie worden gedaan is dit een parametervrije toets. Ook het meetniveau is niet van belang omdat er alleen naar aantallen wordt gekeken. Een chi-kwadraattoetsingsgrootheid heeft de volgende formule:

waarin de verwachte (of gemiddelde) en mogelijkheden.

de waargenomen frequentie is, en gesommeerd wordt over alle

SPSS Bovenstaande formules worden gebruikt in het programma Statistical Package for the Social Sciences, SPSS.

MRE Thesis | Bijlage 3 Gebruikte statistische formules

9

Bijlage 4 Resultaten enquête nvestering Totaal particulier



N




energie neutraal

103

€ 1.000

€ 2.500

€ 2.500

€ 10.000

44 59

€ 1.000 € 1.000

€ 2.500 € 2.500

€ 2.500 € 2.500

€ 10.000 € 10.000

7 7

7 7

7 96

€ 1.000 € 1.000

€ 1.000 € 2.500

€ 2.500 € 2.500

€ 5.000* € 10.000*

6 7

6 7

12 91

€ 1.000 € 1.000

€ 1.750 € 2.500

€ 3.750* € 2.500*

€ 20.000* € 10.000*

7,5 7

7 7

55 48

€ 1.000 € 1.000

€ 2.500 € 2.500

€ 2.500 € 2.500

€ 7.500 € 10.000

7 6

7 7

69 34

€ 1.000 € 1.000

€ 2.500 € 2.500

€ 2.500 € 2.500

€ 10.000 € 10.000

7 7

7 7

7

7

Inkomen - < € 66.000 - > € 66.000 Opleidingsniveau - lager en middelbaar - hoger Provincie - overig in Nederland - Randstad Inwoners aantal woonplaats - < 100.000 - >= 100.000 Bouwjaar woning - < 1990 - > 1990

* p<0,05

Tabel 1. Resultaten onderzochte particulieren, uitgesplitst naar karakteristiek, van de investeringswaarde voor een drietal energiebesparings-bedragen (mediaan) per jaar en voor energieneutraal en de waardering (mediaan) van energiebesparing voor nu en in de toekomst huidig toekomstig belang belang energie energie besparing besparing

Huurverhoging

N




energie neutraal

Totaal particulier

32

€ 120

€ 300

€ 450

€ 900

7

7

22 10

€ 120 € 120

€ 300 € 300

€ 450 € 300

€ 600 € 1.200

7 5,5

7 7

6 26

€ 120 € 120

€ 210 € 300

€ 300 € 600

€ 600* € 900*

7 7

8 7

6 26

€ 450* € 120*

€ 600 € 300

€ 900 € 300

€ 600 € 900

6,5 7

7 7

11 21

€ 120 € 120

€ 300 € 300

€ 600 € 300

€ 600 € 900

8 6

8 7

27 5

€ 120 € 600

€ 300* € 1.200*

€ 300* € 1.800*

€ 900 € 600

7 6

7 6

Inkomen - < € 66.000 - > € 66.000 Opleidingsniveau - lager en middelbaar - hoger Provincie - overig in Nederland - Randstad Inwoners aantal woonplaats - < 100.000 - >= 100.000 Bouwjaar woning - < 1990 - > 1990 * p<0,05

Tabel 2. Resultaten onderzochte particulieren, uitgesplitst naar karakteristiek, van de huurverhoging op jaarbasis voor een drietal energiebesparings-bedragen (mediaan) per jaar en voor energieneutraal en de waardering (mediaan) van energiebesparing voor nu en in de toekomst

10

Bijlage 4 Resultaten enquête | MRE Thesis

Particulier, koop N

besparing 300 besparing 450 energie neutraal betrouwbaarheidsinterval betrouwbaarheidsinterval betrouwbaarheidsinterval betrouwbaarheidsinterval Mean SEM onderkant bovenkant Mean SEM onderkant bovenkant Mean SEM onderkant bovenkant Mean SEM onderkant bovenkant 103 € 1.481 € 172 € 1.144 € 1.818 € 2.791 € 226 € 2.348 € 3.234 € 4.311 € 371 € 3.584 € 5.038 € 10.069 € 626 € 8.842 € 11.295

Totaal /€1 besparing

besparing 150

9,9

7,6

12,1

9,3

7,8

10,8

9,6

8,0

11,2

Particulier, koop N

huidig belang energie Mean SEM 103 6,3 0,2

Totaal




Tabel 3. Uitkomsten, gemiddeld investeringsbedrag met bijbehorende betrouwbaarheidsinterval, onderzoek onder (toekomstige) eigenaar-bewoner over de waarde van energiebesparing bij koopwoningen

Particulier, huur N

besparing 150 Mean

Totaal / € 1 besparing

33

€ 203 1,4

besparing 300 betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant

SEM € 43

€ 118 0,8

€ 287 1,9

Mean

besparing 450 betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant

SEM

€ 399 1,3

€ 71

€ 261 0,9

€ 538 1,8

Mean € 566 1,3

energie neutraal

SEM

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant

€ 88

€ 393 0,9

€ 740 1,6

Mean € 829

SEM € 79

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant € 675

Particulier, huur N

Totaal

huidig belang energie Mean SEM

33

5,9

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant 0,4

5,1

6,7

toekomstig belang energie Mean SEM 6,9

0,3

betrouwbaarheidsinterval onderkant bovenkant 6,3

7,5

Tabel 4. Uitkomsten, gemiddeld geaccepteerde extra jaarlijkse huur met bijbehorende betrouwbaarheidsinterval, onderzoek onder (toekomstige) huurder over de waarde van energiebesparing bij huurwoningen

MRE Thesis | Bijlage 4 Resultaten enquête

11

€ 983

Bijlage 5 Theoretische modellen In deze bijlage komen een aantal theorieën aan de orde, waarmee de onderzoeksvraag beantwoord kan worden. Centraal in het onderzoek staat het gedrag van de consument, zowel in het heden als in de toekomst. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van inzichten in het licht van de ‘Theory of Planned Behavior’ (TPB) (Azjan, 1985), die is gebaseerd op de relatie tussen attitude en gedrag. Deze theorie gaat ervan uit dat drie factoren invloed hebben op een individu om een bepaald gedrag te gaan vertonen:  Attitude towards behavior: wordt het gedrag positief of negatief beoordeeld;  Subjective Norm: ervaren van sociale druk;  Percieved Behavioral Control: verwachting van de consument hoe gemakkelijk het te vertonen gedrag kan worden vertoond. In het licht van het bovenstaande wordt aangenomen, dat de ´theory of planned behavior´ toegepast kan worden op de problematiek rond de meerwaarde van energiezuinige woningen. In het licht van deze theorie geldt de volgende gevolgtrekking: verandering in overheidsbeleid ten aanzien van het milieu betekent voor de consument, dat hij vaker geconfronteerd zal worden met milieumaatregelen vanuit de overheid. Dit leidt ertoe dat de subjectieve norm verandert. Immers, dit leidt tot een veranderende manier van denken van de Nederlandse bevolking over het milieu. Deze veranderende manier van denken leidt tot acceptatie. En acceptatie leidt tot implementatie ervan bij de Nederlandse bevolking. 1.1

Subjectieve norm

De tweede factor is de subjectieve norm oftewel de sociale druk, die een consument ervaart om bepaald gedrag te vertonen. Hierbij zijn maatschappelijke trends van belang. De overheid legt in haar beleid steeds meer nadruk op het milieu. Binnen de bebouwde omgeving implementeert de overheid steeds strenger wordende wetgeving om energieverbruik te verminderen. De aandacht voor het milieu is toegenomen, met name sinds het uitbrengen van het eerste rapport van de Club van Rome. Dit alles heeft geleid tot meer duurzaam bouwen in Nederland. 1.1.1

Percieved Behavioral Control

Bij Percieved Behavioral Control (PBC) is de factor, die de verwachting van de consument inzake nut en gemak van het te vertonen gedrag bepaalt, van belang. Adaptatie van nieuwe technieken wordt beschreven door de theorie van ´Diffusion of Innovation´ (DoI). Het algemene principe voor de implementatie van een nieuwe techniek of zienswijze is dat het individu hiervan eerst kennis moet opdoen om vervolgens verleid te worden om de nieuwe techniek of zienswijzen te implementeren. Het individu moet hierna beslissen om dit daadwerkelijk te gaan gebruiken. Dit basis proces is ook van toepassing op de adaptatie van (energiezuinige) woningen. De nieuwe techniek behelst hier de energiezuinigheid in ruime zin. In relatie met de TPB geldt: hoe hoger de DoI, hoe meer dit ook gezien zal worden. Hierbij moet worden aangetekend, dat de theorie niet één op één past op de situatie van milieutechnische maatregelen in de woningbouw. De theorie is immers ontworpen om de adaptatie van innovaties te beschrijven. De data die hiervoor zijn gebruikt, komen uit de medische praktijk en van agrarische methodieken. De snelheid van adaptatie van deze twee producten verloopt sneller dan de adaptatie van vernieuwende sociologische ideeën. Echter de theorie DoI geeft een beeld voor het acceptatieproces van duurzaamheid. De PBC wordt in het licht van dit onderzoek geïnterpreteerd als: de consument ziet de noodzaak in om minder afhankelijk te zijn van fossiele brandstoffen en wil dit vertalen naar zijn eigen leefomgeving. Echter door steeds hogere eisen aan de gebouwde omgeving komt de consument met steeds meer technieken in aanraking, hetgeen uiteindelijk tot acceptatie ervan leidt. Dit alles past in het model van acceptatie en van het inzien van het nut van dit soort technieken. 1.1.2

Betalingsbereidheid

De bereidheid van een consument om een bepaald maximum bedrag te betalen voor een dienst of consumptieartikel, wordt de betalingsbereidheid genoemd, of ‘willingness-to-pay’ (WTP). De betalingsbereidheid van de consument kan gemeten worden. Twee methoden zijn hiervoor belangrijk, ‘revealed preference’ en ‘stated preference’. Bij ‘revealed preference’ wordt aan de hand van feitelijke waarnemingen gemeten, hoe consumenten reageren op prijsaanpassingen. Onderzoeksmethoden zijn experimenten of marktgegevens (data onderzoek). Voor ‘stated preference’ gaat men uit van onderzoek naar koopgedrag in bepaalde voorgelegde situaties. Door middel van enquêteonderzoek worden consumenten of experts op het specifieke gebied bevraagd naar de betalingsbereidheid in bepaalde situaties.

12

Bijlage 5 Theoretische modellen | MRE Thesis

DE GROENE WEG DE DOORDACHTE KEUZE. Onderzoek naar waardecreatie van woningvastgoed door energiereductie

Recommend Documents