uitgangspunt bij de belastbare grondslag België
Vak III
Kadastraal Inkomen Brutohuur
Buitenland Brutohuur
inkomsten van onroerende goederen
Brutohuurwaarde
Hoe wordt het kadastraal inkomen betekend? Elk nieuw vastgesteld, herzien, geschat of herschat kadastraal inkomen wordt aan de belastingplichtige betekend door een per post aangetekende brief • met een notificatiebulletin • vergezeld van een verklarende nota
Men kan zich steeds wenden tot het controlekantoor van het Kadaster bevoegd voor de gemeente waar het onroerend goed gelegen is om er alle inlichtingen te krijgen over de vaststelling van het KI.
Kadastraal Inkomen (=KI) is 1 400 EUR
Aangifte: code 1100-64: 1 400,00
Belastbaar inkomen: 1 400,00 x 1,6813 = 2 353,82 = 2 354,00
1
Indien het K.I. nog niet is gekend
Brutohuur = huurprijs + huurvoordelen
of uitstel vragen van aangifte
huurprijs = daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten
of niets invullen en nadien bezwaar indienen
huurvoordelen = Huurvoordelen zijn alle voordelen die de verhuurder van een onroerende goed verkrijgt door kosten betreffende dat goed die hij normaal zou moeten dragen, contractueel ten laste te leggen van de huurder.
Indien niet akkoord met K.I. (en er is nog geen definitieve beslissing genomen toch betwiste K.I. aangeven (nadien bezwaar aantekenen)
Typevoorbeeld de onroerende voorheffing die ten laste van de huurder wordt gelegd. Ook verbouwingen zijn in principe ten laste van de verhuurder (nakijken in de huurovereenkomst). Werken die de huurder mag (niet moet!) uitvoeren om de gehuurde ruimte(s) geschikt te maken voor zijn activiteiten, zijn daarom in de regel géén huurvoordelen, ongeacht hoeveel ze kosten
De eigenaar heeft een aantal bevoegdheden die kunnen worden onderverdeeld in :
Wie moet het onroerend inkomen aangeven?
de eigenaar de bezitter
Gebruik: De eigenaar heeft het recht om het goed te gebruiken (bvb zelf met zijn voertuig rijden, zelf zijn huis bewonen). Genot: De eigenaar heeft het recht om de vruchten van zijn goed op te strijken. Hierbij kan worden gedacht aan de natuurlijke vruchten (art. 583 B.W.) (bvb zoals de vruchten van een boomgaard), maar ook de burgerlijke vruchten (art. 584 B.W.) (zoals het opstrijken van huur - of pachtgelden of interesten op kapitalen)
de erfpachter de opstalhouder
Beheer: De eigenaar heeft het recht om zijn goed te beheren, in de zin dat het vruchten kan opbrengen (zoals een onroerend goed verhuren)
de vruchtgebruiker Beschikking : De eigenaar heeft tevens het recht om handelingen te stellen die de waarde van een goed kunnen doen toenemen of verminderen (zoals vernietigen, herstellingswerken uitvoeren, verkopen, in hypotheek geven etc.)
2
Bezit is een feitelijke toestand van iemand die meent of pretendeert eigenaar te zijn, zonder dat dit het geval is. Zo kan iemand beweren dat hij eigenaar is van een voertuig, terwijl achteraf kan blijken dat het voertuig gestolen is, en een derde eigenaar van het voertuig is.
Het recht van erfpacht is het recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed, dat aan iemand anders toebehoort, gedurende een periode van minimaal 27 jaar tot maximaal 99 jaar. De persoon (of vennootschap) die dit recht verleent is de eigenaar. De persoon (of vennootschap) die het recht krijgt is de erfpachter.
Drie essentiële kenmerken 1. het betreft steeds onroerende goederen (gronden, woonhuizen);
Bezit is dus een feitelijke eigendom.
2. het recht heeft een tijdelijk karakter: met een minimumduur van 27 jaar en een maximumduur van 99 jaar; 3. de erfpachter moet jaarlijks een vergoeding, pacht genoemd, betalen aan de eigenaar. Deze vergoeding kan ook éénmalig betaald worden bij de aanvang van de erfpacht.
De opstalhouder heeft het recht op de eigendom van gebouwen of beplantingen op andermans grond, gedurende een periode van maximaal 50 jaar.
Twee essentiële kenmerken
Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:
hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
hij mag er de vruchten en inkomsten van innen;
1. de opstalhouder is eigenaar van de door hem opgerichte gebouwen of van de reeds bestaande gebouwen;
hij mag deze zaken beheren;
2. het recht heeft een tijdelijk karakter en kan slechts toegekend worden voor een duur van 50 jaar, evenwel met mogelijkheid tot hernieuwing.
hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.
3
Vanaf inkomstenjaar 2005 is het onroerend inkomen van de woning die men zelf betrekt in vele gevallen vrijgesteld. Behalve wanneer men voor die woning leningen aflost die zijn aangegaan.
Wie dient het onroerend inkomen aan te geven? zie pagina 75 en volgende
het stelsel van scheiding van goederen met gemeenschap van aanwinsten
We onderscheiden drie huwelijksstelsels : 1. het stelsel van scheiding van goederen met gemeenschap van aanwinsten. 2. het stelsel van scheiding van goederen. 3. het stelsel van de algehele gemeenschap van goederen.
Het eerste stelsel wordt ook het wettelijk stelsel genoemd.
Dit stelsel kent drie vermogens: 1. het eigen vermogen van de man 2. het eigen vermogen van de vrouw 3. het gemeenschappelijk vermogen.
Wat behoort o.a. tot het eigen vermogen van de huwelijkspartners ? • die goederen die men reeds bezat van vóór het huwelijk, • die goederen die men geërfd of geschonken heeft gekregen tijdens het huwelijk alle wederbeleggingen van eigen vermogen • eigen schulden zijn o.a. de schulden die dateren van voor het overlijden, de schulden • aangegaan in het uitsluitend belang van het eigen vermogen, …
Wat behoort zoal tot het gemeenschappelijk vermogen van de huwelijkspartners ? • • • • •
beroepsinkomsten alle inkomsten uit eigen vermogen die goederen waarvan niet kan bewezen worden dat ze eigen vermogen zijn alle wederbeleggingen van gemeenschappelijk vermogen de niet eigen schulden zijn gemeenschappelijk schulden.
4
Scheiding van goederen
Stelsel van de algehele gemeenschap van goederen
Hier bestaat (in principe) geen gemeenschappelijk vermogen enkel de twee eigen vermogens :
In tegenstelling tot het stelsel scheiding van goederen bestaat er hier enkel een gemeenschappelijk vermogen
1. het (eigen) vermogen van de man 2. het (eigen) vermogen van de vrouw
en geen eigen vermogen(s).
Burgerlijke stand gehuwd volgens ...
Onroerend goed behoort toe aan
inkomen aan te geven door Partner 1 Partner 2
wettelijk stelsel
de gemeenschap
50%
50%
wettelijk stelsel
eigen vermogen
50%
50%
scheiding van goederen of wett. samenw.
partner 1: 50% eigenaar partner 2: 50% eigenaar
50%
50%
scheiding van goederen of wett. samenw.
partner 1: 100% eigenaar partner 1: 0% eigenaar
100%
0%
scheiding van goederen of wett. samenw.
partner 1: 60% eigenaar partner 1: 40% eigenaar
60%
40%
Algehele gemeenschap
de gemeenschap
50%
50%
De ouders hebben het wettelijk genot van de inkomsten van onroerende goederen waarvan hun minderjarig niet-ontvoogde kinderen eigenaar, vruchtgebruiker .... zijn.
Heel concreet betekent dit dat de ouders die inkomsten onroerende goederen zelf zullen moeten aangeven tesamen met hun eigen inkomsten
voorbeeld pagina 77
5
Tijdens het belastbaar tijdperk is er een
Vak III
A. Verandering van eigenaar
inkomsten van onroerende goederen einde van de
16
de dag
aankoop/ verkoop
aan te geven door verkoper koper
05/01
0/12
12/12
21/03
3/12
9/12
16/05
4/12
8/12
17/12
12/12
0/12
B. Wijziging van bestemming
in België (3.3 pagina 78) in buitenland (3.4 pagina 97) bedragen die in mindering mogen worden gebracht (3.5 pagina 105)
voorbeeld pagina 77
Eigen woning is die men zelf betrekt (of een gedeelte ervan dat men zelf betrekt) of die men om beroeps- of sociale redenen niet zelf betrekt uitleg pagina 79
Onroerende inkomsten van in België gelegen onroerende goederen
Indien de belastingsplichtige meer dan één woning betrekt heeft hij de vrije keuze over welke woning hij als eigen woning aanmerkt
pagina 79 en volgende
6
Een persoon mag het kadastraal inkomen van de betrokken eigen woning NIET MEER INVULLEN OP DE AANGIFTE Indien het KI van de eigen woning aangegeven moet worden,
indien hij • in het inkomensjaar geen enkele lening lopen had • vanaf 1 januari 2005 een (enige) lening voor de eigen woning heeft afgesloten
Een fiscaal alleenstaande is eigenaar van een woning met een KI van 1 400,00 EUR, waarin hij gedurende heel 2013 heeft gewoond en waarvan de aankoop werd gefinancierd met een lening. Deze lening was afbetaald voor het inkomensjaar.
Aangifte: code 1100-64: GEEN INVULLING
zal men het niet-geïndexeerde in de code 1100-64/2100-34 dienen te vermelden
KI
(in principe)
Een fiscaal alleenstaande is eigenaar van een woning met een KI van 1 400,00 EUR, waarin hij gedurende heel 2013 heeft gewoond en waarvan de aankoop gefinancierd is met een lening afgesloten voor 2005. Deze lening loopt vandaag nog.
Aangifte: code 1100-64: 1 400,00
Belastbaar inkomen: 1 400,00 x 1,6813 = 2 353,82 = 2 354,00
nog te verminderen met intrestaftrek en woningaftrek en verrekening van onroerende voorheffing mogelijk)
7
Een fiscaal alleenstaande is eigenaar van een woning met een KI van 1 400,00 EUR, waarin hij gedurende heel 2013 heeft gewoond en waarvan de aankoop gefinancierd is met een lening afgesloten voor 2005. Het uitstaande saldo voor die aankooplening wordt in 2013 ineens afgelost en geherfinancierd tegen een lagere rentevoet.
Woningaftrek voor de eigen woning wordt uitgevoerd door de belastingscomputer
Aangifte: code 1100-64: 1 400,00 Belastbaar inkomen: 1 400,00 x 1,6813 = 2 353,82 = 2 354,00
• toegepast op het geïndexeerde KI van de eigen woning • verminderd met de aftrekbare interesten • en betaalde erfpacht- en opstalvergoedingen
nog te verminderen met intrestaftrek en woningaftrek en verrekening van onroerende voorheffing mogelijk)
Woningaftrek voor de eigen woning wordt uitgevoerd door de belastingscomputer
Iedere belastingsplichtige (alleenstaande, gehuwde of wettelijke samenwonende)
toegepast op het geïndexeerde KI van de eigen woning verminderd met de aftrekbare interesten en betaalde erfpacht- en opstalvergoedingen
De woningaftrek kan nooit meer bedragen dan het geïndexeerde KI van de eigen woning
heeft het recht op een basisaftrek van 5 044 euro voor aanslagjaar 2014
(n.g. 3 000 euro)
Er gebeurt dus geen opsplitsing van de basiswoningaftrek tussen de partners
zie ook pagina 83
8
Vak III
zie verder de aangeduide items tijdens het hoorcollege
inkomsten van onroerende goederen
vervolg
Belastbaar: Gebouwen die verhuurd worden aan personen die ze voor beroepswerkzaamheid gebruiken
brutohuur - kosten
(code 1110-54/2110-24) (= 40% met max niet geïnd. KI x 2/3 x revaloriastiecoëff (4,19) )
NETTOHUUR
met minimaal geïnd. KI x 1,40
Brutohuur is de jaarlijkse huurprijs
9
zie voorbeelden pag 93
Gronden die verhuurd worden aan personen die ze voor beroepswerkzaamheid gebruiken
Belastbaar: brutohuur - kosten
(code 1113-51/2113-21) (= 10% brutohuur)
NETTOHUUR
zie voorbeelden pag 96
met minimaal geïnd. KI
Brutohuur is de jaarlijkse huurprijs
10
Onroerende inkomsten van in het
Brutohuur
buitenland
+ -
gelegen onroerende goederen
ongeacht aan wie men verhuurt privégebruiker of beroepsgebruiker
brutohuurvoordelen buitenland betaald belasting op Onr.goed.
In personenbelasting automatisch verminderd met • 40% gebouwen • 10% gronden (onafhankelijk de werkelijke kosten)
pagina 97 en volgende
WONINGAFTREK toegestane verminderingen aan het belastbaar onroerend inkomen • • • •
betaalde erfpacht - en opstalvergoedingen de gewone intrestaftrek bijkomende intrestaftrek de woningaftrek
in België op basis van: Geïndexeerd KI - aftrekbare intresten - betaalde erfpacht en opstalvergoedingen
Woningaftrek < of = Geïndexeerd KI
pagina 104
11
