Vacancy
management A new approach …
Leo Hendriks and Attie Dijkstra
19 september 2012
Contents • • • • • • •
Context and Masterplanning The assignment Broad value assessment Practical approach Crowdsourcing Work in progress … Future developments
19 september 2012
Times are changing (source: National Redevelopment Programme, july 2011)
Residential housing New production is at 1952 level Business developments . 7,1 million m2 vacancy of officebuildings (DTZ 2011) . 18.000 ha of aged business area (NVM 2010) . No demand for small scale business spaces (NVM 2010) . 13.000 shops are abandoned (HBD 2011) . 40.000 woningen boven winkels (St.WbW) Loss of function (numbers are growing) . No function for 10.000 monuments every day 1 farm every week 2 churches every month 1 monastery . And postoffices, military terrains, ‘old’ industry, schools, healthcare institutions …
Times are changing (source: National Redevelopment Programme, july 2011)
Developments … . Less revenue from the land . All authorities have to cut budgets . Private investments are much less . Housing corporations have EU legislation . Civilians want more and more influence
Possibilities selling, redevelopment Aantrekkelijke stad
Examples
Karakteristiek pand
• Knowledge of the marketplace • Approach in big cities (Amsterdam) differs from smaller towns (Leystad)
Onaantrekkelijk pand
Aantrekkelijke stad
Krimpregio
Krimpregio
Karakteristiek pand
Onaantrekkelijk pand
Bouwkunde TU, Delft
Caballero, Den Haag
Van Nelle, Rotterdam
Vorstelijk complex, Utrecht
Goudfazant Amsterdam
Aantrekkelijke stad
Krimpregio
Karakteristiek pand
Onaantrekkelijk pand
Glaspaleis, Heerlen
Pollartstraat, Roermond
Schrijnenhuis, Heerlen
Librije, Zwolle
Aantrekkelijke stad
Pollartstraat, Roermond
Librije, Zwolle
Ravelijn, Goes
Krimpregio
Karakteristiek pand
Onaantrekkelijk pand
Bellevue, Den Haag
Slagingskans ingewikkelder bij slechte panden, vergt vaak een onorthodoxe aanpak.
Strijp-S, Eindhoven
Schieblock, Rotterdam
Trouwgebouw, Amsterdam
Trouwgebouw, Amsterdam
Schieblock, Rotterdam
Aantrekkelijke stad
Krimpregio
Karakteristiek pand
Onaantrekkelijk pand
Belastinggebouw, Ehv.
Slagingskans nog lastiger bij slechte panden in krimpregio’s.
RWS, Arnhem Smedinghuis, Lelystad
CBS, Heerlen
Rgd-voorraad - 1 jan. 2012
Our assignment … 10/02/2012
BVO, m2
Objectfunctie
Totaal
Eigendom (incl. lease)
Overige (huur, pacht en kosteloos gebruik)
Rgd-voorraad
7,064,308
5,212,945
1,851,363
- kantoren totaal
4,449,450
2,730,289
1,719,161
- monumenten totaal
1,185,926
1,182,961
2,965
527,613
527,613
-
Afstootplanning Rgd-objecten
2,209,221
1,442,583
766,638
- kantoren
1,715,121
948,483
766,638
253,779
253,779
-
129,965
129,965
-
- waarvan kantoren
- monumenten - waarvan kantoren
Groningen
Leeuwarden
Assen Assen
Alkmaar
Zwolle Lelystad Lelystad Amsterdam
Haarlem
Apeldoorn Apeldoorn Hoofddorp/Schiphol
Enschede
Leiden
Utrecht
Den Haag
Amersfoort
Zoetermeer Zoetermeer Rijswijk
Delft
Almelo Deventer
Arnhem Driebergen Ede
Gouda
Rotterdam
Gorinchem Dordrecht
Zutphen
Nijmegen
Den Bosch
Breda Roosendaal
Middelburg
Tilburg Goes Venlo
Eindhoven Roermond
Heerlen Maastricht
Prognosis Masterplanning 2020
Leiden Amersfoort
Zutphen
Zoetermeer Delft
Driebergen Ede
Gouda
Gorinchem Dordrecht
Nijmegen
Den Bosch
Roosendaal Tilburg Goes
Eindhoven
Cities with vacancy
Leiden Amersfoort
Zutphen
Zoetermeer Delft
Driebergen Ede
Gouda
Gorinchem Dordrecht
Nijmegen
Den Bosch
Roosendaal Tilburg Goes
Eindhoven
Scanning possibilities
Every (cluster of) building(s) has its options …
0 Building and Context Zutphen Amersfoort
Leiden
Zoetermeer Delft
Driebergen Ede
Gouda
Gorinchem Dordrecht
1
Nijmegen
Roosendaal
PROMENADOLOGY 2
3
4
5
Experiment
Redevelopment
‘Standard’ selling
Wind- and watertight, esd
Demolish
Innovation slow development
Market scan
For sale
Selection visions
Economical preferent offer
Den Bosch
Tilburg Goes
Eindhoven
Plans + bids
Program ‘Selling and Redevelopment’ The program focus is on our surplus buildings. It is the ‘other side’ of masterplanning, and it has a strong societal and financial impact … We know about the different possibilities for handling surplus buildings, which also comprises that … The context of a building gives the room to play with different approaches of creating added value (or control of loss) …
Program target Explicit and systematic foundation for decisionmaking: Which buildings will not be part of our portfolio anymore How and when action is needed (2012) Insight in financial consequences Realisation of selling and redevelopment (2013 – 2020) Close cooporation with: Governmental real estate and development department Attention for our societal responsability
Decision-making on area, portfolio and/or object level from different management perspectives…
Weighting of values from a holistic viewpoint Assessment of value(s)
Decisions made now are shaping the history of the future …
(Scientific) research, documentation, (public) information and communication
(Research) publications, area, portfolio and project evaluation, descriptions…
Broad value approach and criteria … Social and Societal Value
Economical value
Area Ensemble / building Cultural (Historical) value
Detail
Nature (Historical) Value
Optie
Essentiële gegevens Pand 1 2 3 4 5
Onorthodoxe aanpak Ontwerp / Planbenadering Standaard afstoot Wind- waterdicht en evvlg Sloop
Krachtenveldanalyse
Gegevens Afstootlijst Plaatje Etc.
Essentiële gegevens Locatie
Marktanalyse
Lokale marktomstandigheden Vigerend(e) bestemmingsplan(nen) Etc.
A
Leegstand minimaliseren (vanuit Rgd); A1 Tijdelijke (gehele of gedeeltelijke) verhuur
B
Opbrengst (moet redelijk zijn) B1 (Markt)w aardebepaling en boekwaarde(risico) B2 Potentiële meerwaarde door wijziging van bestemmingsplan B3 Afstoot mét gebruiker
C
Zorgvuldige omgang (Aspecten en Politiek maatschappelijke risico's). C1 Beeldvorming C1.1 Negatieve beeldvorming C1.2 Risico van een slecht voorbeeld van het rijk (s lechter dan we zelf vragen) C1.3 Representativiteit, ruimtelijke en visuele kwaliteit (Uit PAR) C2 Samenwerking en communicatie C2.1 Relatie tussen lokale- en centrale overheid; C2.2 Ongewenste uitkomst/eigenaar/koper/gebruiker C3 Culturele aspecten C3.1 Cultuurhistorische waarde (architectonisch en erfgoed) C3.2 (Gebouwgebonden)kunst C3.3 Relatie ‘roerend – onroerend’ (bv. Ensemble gebouw en interieur) C4 Juridische aspecten C4.1 Juridische belemmeringen (bv. kettingbedingen) C4.2 Voorwaarden die in bestemmings plan zijn vastgelegd C5 Sociaal / maatschappelijke aspecten C5.1 Leefbaarheid C5.2 Marktverstoring en waardeverstoring (omvang, krimpgebieden) C5.3 Positieve MKBA
Practical approach … Standardized format ABC-scan Result of scans is input for masterplanning Scans also include non-office buildings and monuments Crowdsourcing for efficiency and as inspirational source for experts Working in ‘pressurecooker’ with experts that have knowledge of building and context Example ABC-scan format and summary of crowdsource Digital support
Objectinformatie (1/4)
OR500582 Huidige functie: BVO M2 :
Rosegracht 1, Terneuzen
kantoorgebouw 4356
het Gebouw
de Buurt
de Omgeving
Omgevingsinformatie (2/4)
OR500582
Rosegracht 1, Terneuzen
De buurt gaat vooruit/achteruit:
0-
2= 9+
Er is in de afgelopen jaren in de buurt niet veel verandert qua bewoning en bebouwing dus is de buurt niet voorof achteruit gegaan.
Eindelijk is er dan toch het project 'kop van de noordstraat' ter hand genomen na ruim 10 jaar.
Er is een groot winkelcentrum vlakbij gebouwd en diverse gebouwen zijn gerenoveerd.
Schuttershof werd uitgebreid en plannen voor de Noordstraat worden volgende maand uitgevoerd.
Nieuwe gebouwen, veel gebouwen zijn gerenoveerd en ziet er nu een stuk beter uit.
Het gebouw ligt in het centrum, vlakbij de havens van Terneuzen. Op de foto een stukje haven met daarin de 'Vliegende Hollander' een ijzeren schip.
Huurprijsinformatie: Prijs per m2 per jaar:
138,575
Schuttershofweg 1
940
105
Herengracht 7
160
350
Verlengde v. Steenbergenlaan 11
65
75
Noordstraat 48
35
171,43
Hogeweg 6
910
90
Westkade 69-70
479
81,42
Westkade 103
100
Axelsestraat 27
105
160
Weststraat 5
157
87,9
350
175
Zeeland
90
Prijzen gebaseerd op www.fundainbusiness.nl
Bestemmings ideeën (3/4)
OR500582 Huidige functie: BVO M2 :
Rosegracht 1, Terneuzen
kantoorgebouw 4356
“
Overdekt winkelcentrum, dit omdat er nog geen groot winkelcentrum is en dit dan toch voor toeristen en eigen volk aantrekt.
” Overdekt winkelcentrum
Kantoor
“
Iets met horeca en overnachting mogelijkheden.Dit omdat je vlakbij het centrum ben en hier ook een nieuw overdekt winkelcentrum is gebouwd.
Horeca
Hotel
Appartementen
” “
Waar ik gelijk aan dacht is een restaurant + café + hotel en diverse arrangementen aanbieden
“
Appartementencomplex, dicht bij het centrum, mooi uitzicht op water en het is veilig want het politiebureau zit er bijna naast.
”
” Wat moet het niet worden? (4/4)
OR500582 Huidige functie: BVO M2 :
Rosegracht 1, Terneuzen
kantoorgebouw 4356
“
Absoluut geen winkels, het is een monumentaal pand en is dus niet geschikt voor winkels, er zijn er overigens al genoeg.
” Winkel Discotheek
Coffeeshop
“
Makelaar
Makelaar of bank. Deze zijn al genoeg aanwezig in dit gedeelte van de stad.
Sexindustrie
“
Coffeeshop, er komen te veel drugstoeristen op af en dit brengt overlast op de winkelende mense
”
“
”
Sexindustrie, Er zijn elders in zeeuws vlaanderen al voldoende mogelijkheden voor de liefhebbers.
”
RVOB VG-info
Portefeuille Rgd Kantoren
Rgd Afst. + MP
(masterplannen)
ABC scans
Specials
MEF
Crowdsource
Digital support …
ABC-scans uitvoeren om verwachte verkoopopbrengst en opties voor afstoot en/of herbestemming vast te stellen.
€ + opties + info
Experiences … Learning by doing, work in progress … Working in a pressurecooker proofs to be very effective Enthusiasm about integral and sheared approach Editorial quality is important (ABC = top level information for decisions) Estimated financial profits have to be sound (…) Use of scan as a top level document for monitoring The severity of our challenge becomes obvious and debatable Real estate experts are worried about quality of short term estimations
Use of scans and future possibilities … Data from scans is input for masterplanning >> How to handle estimated financial profits? Multicriteria decisionmaking in masterplanning >> Buildings that will not be part of our portfolio anymore Enhancing protocols … Possible next steps in crowdsourcing …
More information … For questions and more information, don’t hesitate to contact:
[email protected] or
[email protected] Mobile: +31 6 289 57760 Always appreciating exchange of thoughts …
