Versie 2015-05
De woning die u van Woningstichting Dinteloord (WSD) huurt, wilt u natuurlijk naar uw eigen smaak inrichten. U kiest zelf de vloerbedekking en de meubels. Maar misschien heeft u meer wensen op het terrein van de inrichting of de voorzieningen in de woning. Als verhuurder vinden wij het belangrijk dat u zich thuis kunt voelen in uw eigen huis. Daarom bieden wij u ondersteuning als u uw woning aan wilt passen of verbouwen. In deze brochure informeren wij u over de mogelijkheden. Voor een aantal voorzieningen betalen wij als u gaat verhuizen een tegemoetkoming in de kosten. Ook daarover meer in deze brochure. UW WONING IS UW THUIS, DUS AANPASSEN MAG Uw woning is uw thuis. Daarom moedigen wij aanpassingen die voldoen aan uw voorkeuren en uw smaak aan. Een andere vloer of een nieuwe keuken? U krijgt van ons de vrije hand. Zelfs verbouwingen in en aan de woning zijn mogelijk. Lees echter voordat u aan de slag gaat, deze brochure goed door. U krijgt dan inzicht in welke zaken u zo, zonder enig overleg met ons, kunt aanpakken. Ook leest u bij welke aanpassingen het verstandig is om gratis advies in te winnen. ROERENDE EN ONROERENDE ZAKEN ZELF UW WONING NAAR WENS VERANDEREN Roerende zaken: Vloerbedekking, gordijnen, losse kasten, tuinen met hun inrichtingen en dergelijke, noemen we roerende zaken. Roerende zaken mag u altijd aanpassen en als u dat wilt, kunt u ze bij verhuizing overdragen aan een nieuwe huurder. Wij nemen geen roerende zaken over. Onroerende zaken: Met onroerende zaken bedoelen we onder meer tegelwerk, een keukenblok of een dakraam. Kortom, aanpassingen die ‘aard en nagelvast’ aan de woning zitten. Deze aanpassingen zijn meestal niet te verwijderen zonder de woning te beschadigen. Als in deze folder gesproken wordt over een aanpassing aan uw woning, dan gaat het over onroerende zaken. Als u onroerende zaken aanpast of toevoegt, worden wij als de huur eindigt automatisch eigenaar en daarom ook verantwoordelijk voor het onderhoud. Dat is de reden waarom het voor ons belangrijk is dat de aangebrachte verandering kwalitatief in orde is. Uitzonderingen hierbij zijn de zogenaamde WAW’s (Wijziging Afwerkingsniveau Woning) welke in het overzicht “mag blijven” worden genoemd. Het onderhoud hieraan is voor rekening van de huurder. Hierover later meer. Versie 2015-05
De woning die u van Woningstichting Dinteloord (WSD) huurt, wilt u natuurlijk naar uw eigen smaak inrichten. U kiest zelf de vloerbedekking en de meubels. Maar misschien heeft u meer wensen op het terrein van de inrichting of de voorzieningen in de woning. Als verhuurder vinden wij het belangrijk dat u zich thuis kunt voelen in uw eigen huis. Daarom bieden wij u ondersteuning als u uw woning aan wilt passen of verbouwen. In deze brochure informeren wij u over de mogelijkheden. Voor een aantal voorzieningen betalen wij als u gaat verhuizen een tegemoetkoming in de kosten. Ook daarover meer in deze brochure.
TOESTEMMING VRAGEN IS NIET NODIG, OVERLEGGEN MET WONINGSTICHTING DINTELOORD IS ZEKER ZINVOL Voor een aanpassing of een verandering hoeft u geen toestemming aan ons te vragen. Deze veranderingen zijn uw vrije keuze en gebeuren onder uw eigen verantwoordelijkheid. Het is wel aan te bevelen om voor de betreffende klus, de WSD Kluswijzers te downloaden van onze website. Hierin treft u een werkbeschrijving en tips. Ook eventuele bijzonderheden en eisen staan er in vermeld. Als u na het lezen van de Kluswijzers nog twijfels heeft, dan kunt u altijd een beroep op ons doen. Wij adviseren u graag. Overleggen: Als u wilt verbouwen, bijvoorbeeld een dakkapel plaatsen, een aanbouw zetten of een serre bouwen, dan kunt u dit het beste eerst met ons overleggen. Woningstichting Dinteloord denkt niet alleen mee, maar biedt u ook gratis advies. Wij adviseren u bijvoorbeeld over regels van de overheid en nutsbedrijven. Informatie over bouwzaken is ook te vinden op www.rijksoverheid.nl WSD KLUSWIJZERS Als hulpmiddel bij het aanbrengen van veranderingen hebben wij de WSD Kluswijzers samengesteld. In deze folders staat beschreven op welke wijze en met welke materialen u het beste de gewenste veranderingen kunt aanbrengen. Na het lezen van de Kluswijzers kunt u gemakkelijker bepalen of u de uitvoering zelf ter hand neemt of toch de hulp van een deskundige inroept. Er zijn Kluswijzers over de volgende onderwerpen: • Zelf uw wand verfraaien • Zelf uw woninginterieur verfraaien • Zelf klussen met elektriciteit • Zelf uw woning beveiligen • Zelf een keuken installeren • Zelf sanitair installeren • Zelf een scheidingswand bouwen • Zelf een deur vervangen • Zelf een dakraam plaatsen • Zelf een tuinafscheiding maken U kunt de Kluswijzers downloaden van onze site www.wsdinteloord.nl.
Versie 2015-05
KWALITEITSEISEN U kunt veel veranderen aan uw woning. In principe staat het u vrij de gehele woning naar uw smaak in te richten. Over zaken (aanpassingen) als wand – en vloerafwerking kunt u zelf vrij beslissen en mocht u gaan verhuizen, dan kunnen deze veranderingen in de woning achterblijven. Uiteraard onder de voorwaarde dat de verandering met goed vakmanschap is aangebracht en in goede technische staat verkeert. Want u begrijpt dat eventuele toekomstige bewoners niet de dupe mogen worden van een slecht uitgevoerde klus. Daarnaast moet een klus voldoen aan enkele verhuur-, onderhouds- en bouwtechnische criteria. Om u een idee te geven waaraan u dan moet denken, volgt hieronder per categorie een korte toelichting. KLUSSEN UIT LATEN VOEREN DOOR WONINGSTICHTING DINTELOORD Het aanbrengen van een vaste trap, een dakraam, de aanleg van een CV-installatie of het plaatsen van dubbel glas en diverse andere zaken kunt u tegen betaling in de meeste gevallen door ons laten verzorgen. Deze aanpassingen kunt u betalen middels een huurverhoging. Vraag gerust vrijblijvend informatie bij ons aan. VERHUURTECHNISCHE CRITERIA De aanpassingen aan uw woning mogen niet leiden tot overlast voor buren of omwonenden. Ze mogen niet schadelijk zijn of schade aan anderen toebrengen. Als u de woning verlaat, wordt uw woning verhuurd aan anderen. Daarom mogen veranderingen niet belemmerend werken bij nieuwe verhuur. Voordat u bijzondere aanpassingen uitvoert is het verstandig vooraf contact met ons op te nemen. BOUWTECHNISCHE CRITERIA / BOUWBESLUIT Deze criteria richten zich met name op veiligheid en esthetiek (of iets mooi gevonden wordt). In de bouwwereld moet iedereen zich houden aan de wetgeving zoals deze is vastgelegd in het ‘Bouwbesluit’. Hierin staan alle bouwkundige eisen waaraan een woning moet voldoen. Onderwerpen die worden beschreven zijn onder meer de dikte van de muren, afmetingen van bergingen, enzovoorts. Ook uw veranderingen moeten voldoen aan deze wetgeving. Wilt u de woning aan de buitenkant veranderen, bijvoorbeeld met een serre, berging of dakkapel, dan heeft u bijna altijd toestemming van de gemeente nodig in de vorm van een bouwvergunning. De gemeente stelt vaak esthetische eisen, maar kijkt ook naar zaken zoals de bebouwingsoppervlakte. Alleen daarom is
het al verstandig om uw plannen van tevoren met ons te overleggen en zo nodig, vooraf aan de uitvoering, bij de gemeente Steenbergen te informeren. ONDERHOUDSTECHNISCHE CRITERIA Het betreft hier de kwaliteit van de verandering. Denk hierbij aan gebruik van degelijk materiaal, maar ook aan het technisch goed uitvoeren van de klus. In onze WSD Kluswijzers vindt u hierover meer informatie. WIE ONDERHOUDT UW VERANDERINGEN? Het onderhoud aan de door u zelf aangebrachte veranderingen komt voor uw eigen rekening. Als u verhuist komt het bij de nieuwe verhuur voor onze rekening. Wij adviseren u grote investeringen, bijvoorbeeld een luxe keuken of aanbouw, te verzekeren. Veel inboedelverzekeringen zorgen al voor dekking van deze zaken onder de noemer ‘huurdersbelang’. Raadpleeg hiervoor uw verzekeringsmaatschappij.
Versie 2015-05
VERHUIZEN & VERBOUWINGSSCHADE Wat gebeurt er bij een verhuizing? Als u gaat verhuizen, dan kunt u kiezen tussen het achterlaten van de aanpassing of het meeverhuizen ervan naar uw nieuwe woning. Schade? Voor eventuele schade tijdens of als gevolg van de verbouwing bent u zelf aansprakelijk. VERGOEDINGEN Als u na het aanbrengen van een verbetering verhuist, dan krijgt u voor een aantal verbeteringen een vergoeding van Woningstichting Dinteloord. Door uw aanpassing is de woning immers verbeterd. Er gelden maximale vergoedingen per aangebrachte voorziening. Ook geldt per woning een maximale vergoeding. Daarnaast wordt bij de vergoeding gekeken naar datum en jaartal waarop de verandering is aangebracht. Een ZAV (Zelf Aangebrachte Voorziening) die volgens de regels en met toestemming is uitgevoerd, hoeft bij het verlaten van de woning niet ongedaan gemaakt te worden. Als er geen beschadigingen zijn nemen wij de verbetering over. In veel gevallen zijn wij bereid een vergoeding te betalen. De vergoeding wordt bepaald op grond van een tamelijk ingewikkelde berekening. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van een aantal factoren. Om te beginnen stellen wij de waarde van de verbetering vast. Woningstichting Dinteloord betaalt aan de huurder, afhankelijk van het type verbetering, in ieder geval 10 of 25% van de vastgestelde waarde. Dit bedrag, het bedrag dat dus minimaal wordt vergoed, noemen wij de garantiewaarde. Of wij nog meer betalen hangt af van hoelang een verbetering nog mee kan. Iedere verbetering heeft een geschatte levensduur. Op basis daarvan wordt berekend hoeveel er per jaar moet worden afgeschreven. Voor alle verbeteringen is een garantiewaarde van toepassing. Op basis van de vastgestelde waarde, gedeeld door het aantal jaren van de levensduur van de ZAV, wordt het afschrijvingsbedrag per jaar bepaald. Afhankelijk van de ouderdom van de verbetering worden de jaarlijkse afschrijvingsbedragen afgetrokken van de vastgestelde waarde(n). Het bedrag dat overblijft, wordt aan u vergoed. De ouderdom van de verbetering wordt vastgesteld aan de hand van een mogelijke toestemmingsbrief, bouwvergunning, rekeningen, enzovoorts. Indien gegevens ontbreken, dan stelt Woningstichting Dinteloord de ouderdom van de verbetering vast. Voor alle aangebrachte verbeteringen geldt een levensduur van 15 jaar. Versie 2015-05
Uitzondering is het luxe keukenblok; dit wordt in 10 jaar afgeschreven. Als het te berekenen bedrag de maximum vergoeding overschrijdt, bijvoorbeeld omdat u meerdere verbeteringen heeft aangebracht, dan wordt het maximale vergoedingsbedrag van € 6000,- per woning uitgekeerd. Is een ZAV niet in goede staat van onderhoud, dan bestaat de mogelijkheid om deze door ons in een goede staat te laten brengen. De kosten die hiermee gemoeid zijn, brengen wij in mindering op het vergoedingsbedrag.
Overzicht voorzieningen waarvoor een vergoeding mogelijk is.
het terugplaatsen van een standaardkeuken tegen betaling voor u verzorgen.
• Aanbrengen dubbel glas • Verbetering badkamer • Verbetering toilet • Dakisolatie • Dakkapel • Vaste trap naar zolder • Dakraam • CV-installatie • Luxe keuken op basis van uitvoering Woningstichting Dinteloord • Uitbouw aan de woning uitgevoerd in steen • Garage uitgevoerd in steen • Carport
VERANDERING ACHTERLATEN Wilt u een verandering achterlaten, dan kunnen zich verschillende situaties voordoen.
De hoogte van de vergoedingen kunt u terugvinden op de losse bijlage ‘Maximale vergoedingen Zelf Aangebrachte Voorzieningen’ en op onze website. De vergoedingen worden jaarlijks geactualiseerd.
REKENVOORBEELD VAN EEN VERGOEDING U hebt een voorziening aangebracht Vastgestelde waarde € 1.500,Levensduur 15 jaar Garantiewaarde: 25% van € 1.500,- = € 375,Afschrijving per jaar: €1.500,- : 15 jaar =€ 100,Uitkering na 5 jaar: € 1.500,- - (5 x € 100,- = € 500,-) = € 1.000,Uitkering na 12 jaar: € 1.500,- - (12 x € 100,- = € 1.200,-) = € 300,Omdat de uitkering in het laatste voorbeeld lager is dan de garantiewaarde, geldt de garantiewaarde van € 375,- als vergoeding. VERANDERING MEENEMEN U heeft bijvoorbeeld een luxe keuken geplaatst. Het toeval wil dat deze keuken ook in uw nieuwe woning past; dan kunt u de keuken meenemen. Voorwaarde is dat u een keukenblok terugplaatst dat qua afmeting en kwaliteit overeenkomt met het keukenblok dat standaard in de woning zat toen u de woning betrok. Eventueel kunnen wij
Versie 2015-05
De verbetering wordt door ons overgenomen en behoort vervolgens tot de standaarduitrusting van de woning. U ontvangt een vergoeding voor de door u aangebrachte verbetering. Hoe deze vergoeding wordt berekend staat in deze brochure. De verbetering gaat tot de woning behoren. Dit betekent dat bij de volgende huurder een huurverhoging wordt doorberekend. De opvolgende huurder huurt de woning dus inclusief de door de vorige huurder aangebrachte verbetering. Het onderhoud wordt door ons verzorgd. De Wijziging Afwerkingsniveau Woning (WAW) mag in de woning blijven. Wij bepalen of het een WAW is. U ontvangt geen vergoeding voor de WAW en u bent onderhoudsplichtig. Hierbij geldt als uitgangspunt dat u, wanneer Woningstichting Dinteloord verantwoordelijk is voor de standaardvoorziening, bij slijtage door normaal gebruik, recht hebt op een standaardvoorziening. Bij slijtage van een WAW wordt in overleg met de huurder een maatwerkoplossing gezocht. In het overzicht “mag het blijven” vindt u de meeste WAW’s ofwel “mag blijven” aangegeven. Gezien de persoonlijke vrijheid om wijzigingen aan te brengen is een volledige opsomming van WAW’s niet te geven. In de lijst treft u de meest voorkomende aan. De voorzieningen mogen alleen blijven zitten als de opvolgende huurder hiermee akkoord gaat. Wij nemen deze voorzieningen niet over omdat ze in beginsel niet standaard tot een woning behoren. Als de nieuwe huurder akkoord gaat, ondertekenen de partijen een overeenkomst waarin de afspraken zijn vastgelegd. De nieuwe bewoner wordt verantwoordelijk voor het totale onderhoud aan de voorziening en zal deze moeten verwijderen bij het verlaten van de woning, tenzij de volgende huurder weer akkoord gaat. Een uitputtende opsomming van zaken die onder deze categorie ‘overige wijzigingen’ vallen, is niet te geven. Twijfelt u of een wijziging onder deze categorie valt, dan kunt u bij ons informeren.
Onderstaand overzicht geeft u alvast enig inzicht:
staat zijn kunnen hieronder vallen.
• alle roerende zaken, ofwel zaken die niet aard- of nagelvast met de huurwoning verbonden zijn, zoals vloerbedekking, laminaat, gordijnen, vitrages, lamellen en luxaflex; • hondenhokken of andere dierenverblijven; • televisie- en radioantenne, schotelantenne; • zonneschermen en rolluiken; • afdakjes, tuinhuisjes en houthokken, enzovoorts; • tuininrichting.
Laat een verzorgde woning achter: Woningstichting Dinteloord geeft u veel vrijheid om uw woonwensen te vervullen. U kunt veranderingen aanbrengen in de woning zonder dat deze een last zijn bij het verlaten van de woning. Wij gaan er van uit dat onze huurders op een verantwoorde manier omgaan met deze vrijheid. Als echter blijkt dat een huurder niet correct met de woning omgaat, dan spreekt het voor zich dat wij daar tegen moeten optreden. m daarvoor de mogelijkheden te hebben blijven de artikelen in de algemene huurvoorwaarden van kracht. Hierin staat dat het gehuurde teruggebracht moet worden in de staat bij aanvang van de huurovereenkomst. Laat u een verzorgde woning achter, dan kunt u wat ons betreft met een minimale inspanning vertrekken.
Voorzieningen die altijd moeten worden verwijderd. Dit geldt voor voorzieningen die gevaar of risico op kunnen leveren. Ook voorzieningen die slecht onderhouden of in slechte staat zijn kunnen hieronder vallen. TOELICHTING OP OVERZICHT ‘MAG HET BLIJVEN’ Overzicht ‘mag het blijven? ’: Dit overzicht in deze brochure noemen wij de lijst ‘mag het blijven’. In deze lijst staan voorzieningen die u in de woning kunt aanbrengen. In de kolommen daarachter staat wat er gebeurt als u verhuist. Voor voorzieningen die niet op de lijst voorkomen, kunt u het beste contact met onze medewerkers opnemen. Of deze voorziening mag blijven, hangt samen met ondermeer de specifieke situatie en de kwaliteit van de voorziening. Het mag blijven: De voorziening wordt door ons overgenomen, waarbij het onderhoud voor rekening van de huurder is. Voorwaarde is dat de verandering in goede (technische) staat is. U ontvangt geen vergoeding. Deze voorzieningen worden ook wel WAW (Wijziging Afwerkingsniveau Woning) genoemd. Het mag blijven: en u ontvangt een vergoeding: De voorziening wordt door ons overgenomen en behoort vervolgens tot de standaarduitrusting. Voorwaarde is dat de verandering in goede (technische) staat is. U ontvangt een vergoeding. Het mag niet blijven tenzij: De voorzieningen mogen alleen blijven zitten als de volgende huurder hiermee akkoord gaat. Hij kan hiertoe niet worden verplicht. In een overeenkomst (overnamerapport) met de nieuwe huurder wordt een en ander opgenomen. Het onderhoud is voor rekening van de nieuwe huurder. Het mag niet blijven: Dit geldt voor voorzieningen die gevaar of risico op kunnen leveren, bijvoorbeeld asbest. Ook voorzieningen die slecht onderhouden of in slechte Versie 2015-05
Als wij door uw onzorgvuldigheid hoge kosten moeten maken om de woning weer te kunnen verhuren, zullen wij deze kosten op u verhalen. Tot slot: Als u besluit tot een aanpassing of verbouwing van uw woning, laat u dan goed informeren. Lees daarom eerst deze brochure goed door. Een goed vervolg is de aanvraag van één of meerdere WSD Kluswijzers. Heeft u vragen of zijn er onduidelijkheden, neemt u dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder met een goed advies.
Versie 2015-05
