Úvod Základní pojmy a vybrané metody ocenění Vybrané základní pojmy Metody ocenění bytového domu jako celku

Obsah Úvod ............................................................................................................................. 12 1.

Základní pojmy a vybrané metody ocenění ........................................................ 14 1.1. Vybrané základní pojmy ................................................................................. 14 1.2. Metody ocenění bytového domu jako celku ................................................... 17 1.2.1. Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění ....................... 17 1.2.2. Ocenění bytového domu jako celku pro účely úvěrového řízení ............. 19 1.3. Ocenění bytů v bytovém domě rozděleném prohlášením vlastníka ............... 21 1.3.1. Ocenění bytů ve vícebytovém domě (§ 25 oceňovací vyhlášky) ............. 21 1.3.2. Ocenění bytů porovnáním na trhu pro účely úvěrového řízení ................ 23 1.4. Oceňování pozemků ....................................................................................... 25

2.

Prohlášení vlastníka ............................................................................................ 30 2.1. Popis budovy a pozemku ................................................................................ 30 2.2. Vymezení jednotek v budově.......................................................................... 31 2.3. Určení společných částí budovy ..................................................................... 45 2.4. Úprava práv k pozemku .................................................................................. 46 2.5. Práva a závazky týkající se budovy a pozemku .............................................. 47 2.6. Hospodaření domu .......................................................................................... 47 2.7. Pravidla pro správu společných částí domu .................................................... 49 2.8. Závěrečná ustanovení ..................................................................................... 50 2.9. Přílohy prohlášení vlastníka............................................................................ 51 2.9.1. Příloha č. 1 ............................................................................................... 51 2.9.2. Příloha č. 2 ............................................................................................... 53

3.

Ocenění ............................................................................................................... 55

9

3.1. Popis lokality .................................................................................................. 55 3.2. Ocenění bytového domu jako celku ................................................................ 55 3.2.1. Ocenění bytového domu kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění (§ 22 a § 23 oceňovací vyhlášky) ................................. 55 3.2.2. Ocenění bytového domu pro účely úvěrového řízení .............................. 63 3.3. Ocenění bytů ................................................................................................... 65 3.3.1. Ocenění jednotlivých bytů (§ 25 oceňovací vyhlášky) ............................ 65 3.3.2. Ocenění bytů porovnáním na trhu pro účely úvěrového řízení ................ 88 4.

Závěr ................................................................................................................... 92

5.

Literatura ............................................................................................................ 95

6.

Seznam pouţitých zkratek .................................................................................. 96

7.

Seznam příloh ..................................................................................................... 97 7.1. Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí .................................................... 97 7.2. Příloha č. 2 – Kopie katastrální mapy ............................................................. 98 7.3. Příloha č. 3 – Bytový dům, čp. 2301 - fotografie ........................................... 99 7.4. Příloha č. 4 - Byt 1+1, ul. Husova, Přerov .................................................... 101 7.5. Příloha č. 5 - Byt 1+,1 ul. Pod Skalkou, Přerov ............................................ 102 7.6. Příloha č. 6 - Byt 1+1, ul. Sokolská, Přerov ................................................. 103 7.7. Příloha č. 7 - Byt 2+1, ul. Intergbigadistů, Přerov ........................................ 104 7.8. Příloha č. 8 - Byt 2+1, ul. Kainarova, Přerov ............................................... 105 7.9. Příloha č. 9 - Byt 2+1, ul. Šrobárova, Přerov................................................ 106

10

11

Úvod Oceňování nemovitého majetku hraje v dnešní demokratické společnosti významnou roli. Ne nadarmo vzniklo přísloví „peníze jsou aţ na prvním místě“. Je pravdou, ţe určitě nevzniklo jen kvůli oceňování nemovitostí, ale je v dnešní době s tímto oborem často spojováno. Ţádný zákon není věčný, a tak je nutné i oceňovací předpisy čas od času změnit tak, aby reflektovaly hospodářské a společensko politické poměry ve státě. Oceňování v minulosti prošlo několika etapami, z nichţ za zmínku v dnešní demokratické době stojí progresivní etapa často nazývaná jako „zlatý věk oceňování“, která trvala od roku 1897 do 20. 6. 1939. Z vývoje oceňovacích předpisů je zřejmá snaha, aby se cena zjištěná, co nejvíce blíţila ceně trţní. Cílem této diplomové práce je zjištění a porovnání ceny bytového domu jako celku stanovenou kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění a ceny bytového domu, zjištěnou součtem jednotlivých bytů v tomtéţ domě po rozdělení prohlášením vlastníka. Proto první kapitola nazvaná základní pojmy a vybrané metody oceňování pojednává o pojmech a metodách pouţitých při tomto ocenění. Druhá kapitola nese název prohlášení vlastníka, kde se zabývám rozdělením bytového domu jako celku na jednotlivé bytové jednotky. Ve třetí kapitole s názvem ocenění, nejprve uvádím cenu dle oceňovacích předpisů, a to jak bytového domu jako celku, tak cenu bytového domu stanovenou součtem jednotlivých bytů. Protoţe se ale v dnešní době oceňuje nemovitý majetek často pro účely úvěrového řízení, uvádím pro přímé srovnání vţdy za oceněním dle oceňovacích předpisů odhad ceny právě pro účely úvěrového řízení. Bytový dům je definován v § 2 písm. a) bod 1. vyhlášky č. 501/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb., jako stavba pro bydlení, ve které více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. Nabízí se otázka, jak pohlíţet na bytový dům rozdělený prohlášením vlastníka, definovaného v § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, na jednotlivé jednotky. Po stavebně-technické stránce se jedná o tutéţ nemovitost, u které nedošlo k ţádným stavebním změnám, ovšem z právního hlediska se jedná o soubor jednotlivých bytů. I kdyţ v praxi případ, kdy se bude prodávat bytový dům jako celek novému vlastníku, bude ojedinělý, je třeba se nad touto problematikou zamyslet, protoţe můţe nastat. Dle mého názoru není nikde v oceňovacích 12

předpisech uvedeno, ţe by se bytový dům mohl oceňovat součtem cen jednotlivých bytů. Vyvstává otázka, zda by nebylo dobré o toto oceňovací předpisy doplnit. Jsem toho názoru, ţe tento problém vznikl z důvodu různého pohledu na některé pojmy z hlediska stavebního, oceňovacího a právního.

13

1. Základní pojmy a vybrané metody ocenění 1.1.

Vybrané základní pojmy Nemovitost definuje občanský zákoník v § 119:

 Věci jsou movité nebo nemovité.  Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemek je dle katastrálního zákona část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemek je určen parcelním číslem a názvem obce ev. katastrálního území, ve kterém leţí. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, zaokrouhlená na celé čtvereční metry. Stavbou podle stavebního zákona se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Dle odstavce 4 se pak stavbou rozumí podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Stavby dle zákona o oceňování majetku se pro účely oceňování člení na: 1. Stavby pozemní, kterými jsou a) budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, b) venkovní úpravy, 2. stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, 14

3. vodní nádrţe a rybníky, 4. jiné stavby. Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeném v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází pří oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí1 a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad2. Bytem se podle bytového zákona rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Bytem se podle vyhlášky o technických poţadavcích na stavby v § 3 písm. g) rozumí soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu uţívání určen. Obytnou místností se podle § 3 písm. i) vyhlášky o technických poţadavcích na stavby rozumí část bytu, která splňuje poţadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m2 a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s moţností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší neţ 1,2 m. Pojem soubor bytů není nikde definován. Obsah slov soubor bytů lze obecně chápat jako dvě a více vymezených jednotek dle bytového zákona, jeţ jsou ve vlastnictví stejného subjektu.

1

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických práv a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. §3 odst. 3 vyhlášky Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění zákona č. 89/1996 Sb., ve znění pozdějších přepisů.

2

§85 a 104 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů.

15

Bytový dům dle § 2 písm. a) bod 1. vyhlášky o obecných poţadavcích na vyuţívání území je stavba pro bydlení, ve které je více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. Prohlášení vlastníka je definováno v § 4 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů: Vlastník budovy svým prohlášením (určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h) – jednotkou je byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g) - společnými částmi domu části domu, určené pro společné uţívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i kdyţ jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu povaţují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny)]. Prohlášení musí mít písemnou formu. Prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě. Součást věci je definována v §120 občanského zákoníku jako: 1. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. 2. Stavba není součástí pozemku. Příslušenství definuje občanský zákoník v §121: 1. Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jim určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. 2. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. 3. Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.

16

1.2. 1.2.1.

Metody ocenění bytového domu jako celku Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu upravuje § 22 a § 23

prováděcí vyhlášky (oceňovací vyhláška) k zákonu o oceňování. 1. Je-li pronajata celá stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíţ cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu. 2. Je-li stavba, popřípadě její převaţující část stavbou typu B (budovy pro bohosluţby a náboţenské aktivity), F (budovy administrativní), H (budovy pro obchod popř. společné stravování), J (domy vícebytové typové), K (domy vícebytové netypové), R (garáţe - oprava, údrţba), S (skladování a manipulace) Z (budovy pro zemědělství – skladování a úprava zemědělských produktů) podle přílohy č. 2 vyhlášky nebo typu C (budovy pro obchod-společné stravování), I (garáţe – opravy, údrţba), J (skladování a manipulace) podle přílohy č. 3 vyhlášky a je částečně pronajata, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem uţití, ocení se taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Není-li stavba vyjmenovaných typů pronajata, avšak lze ji v místě pronajmout za předpokladu, ţe její stavebně technický stav to umoţňuje, ocení se i taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočte ve výši obvyklého nájemného podle § 2 odst. 1 zákona. 3. Je-li pronajat soubor staveb obsahující alespoň dvě stavby, jejichţ cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, popřípadě s příslušenstvím bez pozemků a trvalých porostů, jako celek bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, ocení se soubor staveb jako celek kombinací nákladového a výnosového způsobu. 4. Je-li nájemní smlouvou spolu se stavbou oceňovanou podle odstavců 1, 2 a 3 pronajato i její příslušenství bez rozlišení nájemného, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. Slouţí-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1, 2 a 3, ale i stavbám oceňovaným pouze nákladovým způsobem, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a 17

výnosového způsobu pouze tehdy, převaţuje-li jeho uţití pro stavbu oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak. 5. Cena staveb uvedených v odstavcích 1 aţ 3 se zjistí z ceny stavby nebo staveb zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp a ceny stavby nebo staveb zjištěné výnosovým způsobem s tím, ţe způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17 v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti. Cena souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem se zjistí jako součet cen jednotlivých staveb souboru zjištěných nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti. § 23 uvádí způsob výpočtu ceny nemovitostí uvedených v § 22 výnosovým způsobem podle vzorce

kde  CV ............cena zjištěná výnosovým způsobem,  N ............ roční nájemné upravené podle následujících odstavců,  p

............míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16; u staveb s

víceúčelovým uţitím se pouţije míra kapitalizace podle převaţujícího účelu uţití; jsou-li podíly účelu uţití shodné a míra kapitalizace rozdílná, pouţije se vyšší míra kapitalizace.

U souboru staveb se míra kapitalizace pouţije podle jeho základního

účelu uţití. 1. Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné niţší neţ obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona. Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je moţno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaţí v členění podle účelu uţití s uvedením nájemného, přičemţ se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, 18

prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníţí o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichţ stavebně technický stav havárie neumoţňuje uţívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor. 2. Do ročního nájemného se nezahrnují ceny sluţeb poskytovaných s uţíváním pronajatých nemovitostí. 3. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle předcházejících odstavců 1 a 2 se sníţí o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, sníţí se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odst. 1 aţ 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší neţ 50 % z ročního nájemného zjištěného podle předcházejících odstavců 1 a 2. Pozemky se ocení samostatně podle části třetí této vyhlášky.

1.2.2.

Ocenění bytového domu jako celku pro účely úvěrového řízení Výnosovou

metodu

ocenění

lze

charakterizovat

jako

součet

odúročených

předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu. Výnosová metoda představuje ekonomický pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je určena velikostí kapitálu, který při uloţení na danou úrokovou míru by v budoucnu umoţňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, které by poskytovala nemovitost. Obvyklé nájemné, jehoţ výše splňuje definici obvyklé ceny majetku a sluţby, uvedenou v § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku b tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů 19

prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Termínem „v tuzemsku“ je důleţité rozumět cenu obvyklou nikoliv v celé ČR, ale v daném místě a za mimořádné podmínky trhu je taktéţ důleţité povaţovat např. regulaci nájemného - při tvorbě souborů pro cenové porovnání se nezahrnují údaje o nájemném v bytech s regulovaným nájemným. Problematika budoucích výnosů je poměrně komplikovaná, protoţe jejich výše závisí na řadě okolností. Proto zpravidla rozdělujeme budoucí období na méně jisté a období, které lze povaţovat za jisté. Z toho byla publikována řada vzorců, které mají různé pouţití a lze je dovodit většinou z finanční aritmetiky. „Kritéria pro pouţití správného vztahu jsou následující:  zda výnosy budou dosahovány jen po jistou dobu nebo neomezeně dlouho,  zda výnosy budou konstantní nebo proměnlivé,  zda věc bude stále uţívána nebo bude po jistém čase prodána za určitou hodnotu, resp. zda na konci uţívání bude nějaký zbytek,  zda po celou dobu mohu odůvodněně předpokládat určitou výši výnosů nebo po jisté době (v dalších fázích) jsou jiţ výnosy méně jist.“3 Výnos z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, které by bylo moţno reálné dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Mezi náklady na dosaţení výnosů z nájemného se zahrnuje především daň z nemovitosti, pojištění, správa nemovitosti, opravy a údrţba, provizi za pronajmutí, atp. Odborná veřejnost se rozchází v názoru, zda do nákladů při výnosové metodě zahrnout odpisy (střádací odpisy), neboť je to poměrně výrazná poloţka, která můţe výsledné hodnoty značně ovlivnit. Při oceňování pro bankovní sektor se odpisy zpravidla nezapočítávají,

3

BRADÁČ A., a kol., Teorie oceňování nemovitostí. VII. vydání, str. 299. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2008.

20

protoţe bankovní domy zajímá především jakou částku je daný majetek schopný generovat měsíčně, za podmínky udrţení nemovitosti v současném stavu a popř. splácení bankovního úvěru. Já se přikláním k pohledu bankovního sektoru, proto jsem ve svém výpočtu viz. kapitola 3 odpisy nezahrnul.

Ocenění bytů v bytovém domě rozděleném prohlášením vlastníka

1.3.

Ocenění bytů ve vícebytovém domě (§ 25 oceňovací vyhlášky)

1.3.1.

§ 25 prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. 456/2008 Sb. a vyhl. č. 460/2009 Sb., v platném znění k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Byt ve vícebytovém domě: cena dokončeného bytu ve vlastnictví dle bytového zákona v budově typu J (domy vícebytové typové) a K (domy vícebytové netypové) z přílohy č. 2 vyhlášky, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1 této vyhlášky, základní cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č. 2. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde  ZCU .... základní cena upravená za m2 podlahové plochy bytu,  ZC........ základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1,  I............ index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT x IP x IV kde  IT ......... index trhu se stanoví podle vzorce:

21

kde  Ti .......... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1;  Ip .......... index polohy se stanoví podle vzorce:

kde  Pi .......... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 4 nebo č. 5 nebo č. 6 v návaznosti na velikost obce, ve které se byt nachází.  n ........... celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy č. 18a;  Iv ......... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce:

kde  Vi ......... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 19 tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Index cenového porovnání se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa. Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba slouţící výhradně společnému uţívání. Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle části třetí a páté. 22

Ocenění bytů porovnáním na trhu pro účely úvěrového řízení

1.3.2.

Porovnávací metoda - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu nemovitostí nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných co do charakteru, velikosti a lokality. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být zpravidla starší neţ 6 měsíců, protoţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Výběr porovnatelných vzorků - v mém konkrétním případě jsem pouţil realitní inzerce na internetu, která má jiţ dnes řadu nástrojů, pomocí nichţ lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, a jsou avizovány různé exkluzivity. Je nutno počítat i s tím, ţe sleva je sjednána aţ při vlastním prodeji, takţe konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protoţe však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, je vhodné vyuţívat internetových moţností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami. Pouţije-li se jako vzorek nabízená nemovitost, musí se při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemţ v úvahu přichází pouze sníţení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit trţní segmentu trhu coţ by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:  „ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),  typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost pouţití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, sluţby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),  velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu vyuţití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné ţivnosti, pro větší společnosti apod.), 23

 stavu ve vazbě na operativní moţnosti vyuţití účastníky trhu (okamţitě či podmíněně vyuţitelné, volné, obsazené, s omezeným vyuţitím, s moţností dalšího rozvoje, variabilní apod.),  kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běţné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),  rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),  řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)."4 Jednotky porovnání označujeme veličiny, jejichţ pomocí se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosaţené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je poţadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě „Kč/ks“ a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílům, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků,

provádět

v těchto

jednotkách.

Výhody

tohoto

způsobu

spočívají

v jeho

transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza je typická tím, ţe jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaţí kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je vyuţít pro cenové úpravy ve formě sráţek a přiráţek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu.“5 Upravovaným základem jsou zvoleny známé ceny vzorků, a jejich úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy vyjadřují vzájemné přizpůsobování cen a pro jejich vyrovnávání, „přibliţování“ či „dolaďování“ se v odborné literatuře obvykle pouţívá termín adjustace (adjustment).

4

Zazvonil Z., Porovnávací hodnota nemovitosti. I. vydání, strana 85. Nakladatelství Ekopress, s.r.o. Praha, 2006.

5

Zazvonil Z., Porovnávací hodnota nemovitosti. I. vydání, strana 121. Nakladatelství Ekopress, s.r.o. Praha, 2006.

24

Adjustace je zaloţena na následujících předpokladech:  jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichţ známe prodejní cenu, horší neţ nemovitosti oceňované, lze logicky předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají vyšší cenu neţ nemovitosti porovnávané,  jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichţ známe prodejní cenu, lepší neţ nemovitosti oceňované, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají niţší cenu neţ nemovitosti porovnávané. Mezi kladné stránky nemovitostí lze obecně zařadit například moţnost parkování ve vlastní garáţi, dopravní dostupnost obce zajištěnou autobusovou i vlakovou dopravou, dobrou docházkovou vzdálenost do centra města, lokalitu vhodnou k bydlení i k rekreaci, moţnost rozšíření obytných prostor do podkroví, atp. Za záporné stránky nemovitostí můţeme povaţovat např. přístup k objektu po nezpevněné komunikaci, přístup k objektu po pozemcích jiného vlastníka (právně nezajištěn přístup), objekt situován v blízkosti ţelezniční trati, neúplnou občanskou vybavenost obce, chybějící moţnost napojení na kompletní inţenýrské sítě, pouze lokální vytápění objektu, ţádný přilehlý pozemek (pouze pozemek pod stavbou).

1.4.

Oceňování pozemků Pro potřeby ocenění bytového domu dle § 22 oceňovací vyhlášky, můţe být pouţito

pro stanovení ceny pozemku, který je pod bytovým domem ustanovení § 27 cenová mapa stavebních pozemků nebo ustanovení § 28 stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků. Cenová mapa stavebních pozemků: 1) Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. 2) Textová část ve formátu A4 obsahuje a) věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k moţnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu,

25

b) popis předlohy pouţitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, c) komentář ke zdrojům cen, pouţitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru, d) popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti. 3) Grafická část sloţená do formátu A4 obsahuje a) mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1 : 5000 nebo větším, b) popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, c) ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem uţití a stejnou stavební vybaveností. 4) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku podle § 9 zákona a podle cenové mapy, stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy, popřípadě geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části, vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, ţe k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán16), územní rozhodnutí17) ani územní souhlas18), nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu19), nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva20), nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby12) ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby11), a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti. Pozn.:

11)

§ 129 zákona č. 183/2006 Sb.,ve znění pozdějších předpisů,

183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, 17)

16)

pozdějších předpisů,

§ 128 odst. 3 zákona č.

§ 61 zákona č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů,

§ 76 zákona č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, 19)

12)

18)

§ 96 zákona č. 183/2006 Sb., ve znění

§ 104 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů,

20)

§ 78 odst. 3

zákona č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

5) Pozemek, který v cenové mapě není ve skupině parcel s vyznačenou cenou, jakoţ i pozemek, jehoţ části jsou ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami, se ocení podle příslušného odstavce § 28 nebo podle § 32 odst. 2. (cenou v Kč/m2 pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2, je 26

cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2) 6) Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek včetně jednotného funkčního celku stejnou cenou, ocení se podle příslušného odstavce § 28 nebo podle § 32 odst. 2, s výjimkou cenových map v měřítku větším neţ 1 : 1000 včetně, se samostatným, odděleným oceněním pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených. 7) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28. Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků § 28: 1) Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného činí: a) 2 250 Kč v hlavním městě Praze, b) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 5,00, kde  Cp ..... cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414, v němţ  a ..... počet obyvatel v obci; pro a vţdy platí a ≥ 1000; je-li počet obyvatel v obci niţší neţ 1000, pouţije se a = 1000, c) 1 100 Kč v Brně, Ostravě, d) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem c), částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 3,50, 27

s tím, ţe v Bohumíně je základní cena 400 Kč a v Hlučíně 300 Kč, e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě, Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni, Ústí nad Labem a Zlíně, f) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e), kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 3,00, s tím, ţe v Otrokovicích je základní cena 400 Kč a v Přelouči 200 Kč, g) 500 Kč v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku- -Místku, Havířově, Chomutově, Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech, Přerově a Teplicích, h) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem g), kromě Nymburku, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 2,50, s tím, ţe v Orlové je základní cena 400 Kč, v Litvínově 300 Kč, v Jirkově 250 Kč, v Bílině a Krupce 200 Kč, i) 400 Kč ve městech Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domaţlice, Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříţ, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník, Náchod, Nový Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany, Rychnov nad Kněţnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov, Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Ţďár nad Sázavou, j) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 2,00, s tím, ţe v České Třebové je základní cena 250 Kč a v Novém Boru 200 Kč, 28

k) v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) aţ j), kromě Litomyšle, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 1,00, s tím, ţe v Litomyšli je základní cena 200 Kč, l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena tak, ţe nesousedí s ostatními katastrálními územími téţe obce, se u územně odloučených katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) aţ k) koeficientem 0,65. 2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

29

2. Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Obsah:  Popis budovy a pozemku  Vymezení jednotek v budově  Určení společných částí budovy  Úprava práv k pozemku  Práva a závazky týkající se budovy a pozemku  Hospodaření domu  Pravidla pro správu společných částí domu  Závěrečná ustanovení  Přílohy (vzhledem k tomu, ţe nedílnou součástí prohlášení vlastníka je grafická příloha, je v textu a nikoliv ve značených přílohách)

2.1.

Popis budovy a pozemku CLEVER INVEST s. r. o., Palackého 1498/3, Přerov I-Město, 750 02 Přerov 2,

IČO: 27785602, je výlučným vlastníkem objektu k bydlení č. p. 2301, příslušející k části obce Přerov I – Město, na pozemku p. č. 778, včetně pozemku p. č. 778 – zastavěná plocha a nádvoří, vše v k. ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov. Nemovitost sestává celkem z 9 bytových jednotek, nebytové jednotky se v domě nenacházejí, celková podlahová plocha bytových jednotek v domě je 552,11 m2, z toho zastavěná plocha bytového domu je 266 m2. Budovu a pozemek vlastník získal do vlastnictví kupní smlouvou ze dne 29. 5. 2007. Budova s pozemkem je zapsána v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, na listu vlastnictví číslo 5045, pro katastrální území Přerov, obec Přerov, okres Přerov. 30

2.2.

Vymezení jednotek v budově Vlastník budovy podle § 4 bytového zákona vymezuje v budově následující jednotky

odpovídající § 2 písm. b) tohoto zákona: Jednotka č. 2301/1 je bytová jednotka 2+1, umístěná v I.NP vpravo, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 61,69 m2. Jednotka č. 2301/1 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

Pokoj

16,68 m2

Pokoj

14,93 m2

Předsíň

10,72 m2

Kuchyně

11,73 m2

Koupelna

5,33 m2

WC

1,15 m2

Spíţ

1,15 m2

Celkem

61,69 m2

Podlahové plochy balkónů, teras, lodţií se nezapočítávají do podlahové plochy bytu. Vybavení jednotky: plynový sporák

1 ks

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks

WC mísa se splachovadlem

1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks 31

plynové topidlo WAF

2 ks

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky  vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce  vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6169/55211 na společných částech budovy. Jednotka č. 2301/2 je bytová jednotka 1+1, umístěná v I.NP uprostřed, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 36,64 m2. Jednotka č. 2301/2 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

Pokoj

13,71 m2

Předsíň

5.34 m2

Kuchyně

12,20 m2 32

Koupelna

3,19 m2

WC

1,45 m2

Spíţ

0,75 m2

Celkem

36,64 m2


1 ks

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks


1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks


1 ks

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky  vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce

33

 vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 3664/55211 na společných částech budovy. Jednotka č. 2301/3 je bytová jednotka 2+1, umístěná v I.NP vlevo, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 60,62 m2. Jednotka č. 2301/3 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

Pokoj

17,55 m2

Pokoj

16,65 m2

Předsíň

8,78 m2

Kuchyně

11,21 m2

Koupelna

4,07 m2

WC

1,21 m2

Spíţ

1,15 m2

Celkem

60,62 m2


1 ks

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks 34


1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks


2 ks

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky  vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce  vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6062/55211 na společných částech budovy. Jednotka č. 2301/4 je bytová jednotka 2+1, umístěná v II.NP vpravo, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 67,13 m2. Jednotka č. 2301/4 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

35

Pokoj

19,48 m2

Pokoj

17,12 m2

Předsíň

10,72 m2

Kuchyně

12,08 m2

Koupelna

5,43 m2

WC

1,15 m2

Spíţ

1,15 m2

Balkon

1,91 m2

(nezapočítává se) Celkem

67,13 m2


1 ks

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks


1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks


2 ks

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. 36

K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky  vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce  vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6713/55211 na společných částech budovy. Jednotka č. 2301/5 je bytová jednotka 2+1, umístěná v II.NP uprostřed, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 64,42 m2. Jednotka č. 2301/5 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

Pokoj

19,71 m2

Pokoj

18,81 m2

Předsíň

5,92 m2

Kuchyně

12,86 m2

Koupelna

4,46 m2

WC

1,10 m2

Spíţ

1,56 m2

Celkem

64,42 m2

37


1 ks

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks


1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks


2 ks

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky  vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce  vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6442/55211 na společných částech budovy.

38

Jednotka č. 2301/6 je bytová jednotka 2+1, umístěná v II.NP vlevo, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 65,03 m2. Jednotka č. 2301/6 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

Pokoj

19,06 m2

Pokoj

19,55 m2

Předsíň

8,78 m2

Kuchyně

11,21 m2

Koupelna

4,07 m2

WC

1,21 m2

Spíţ

1,15 m2

Balkon

2,75 m2


65,03 m2


1 ks

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks


1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks


2 ks 39

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky  vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce  vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6503/55211 na společných částech budovy. Jednotka č. 2301/7 je bytová jednotka 2+1, umístěná v III.NP vpravo, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 67,13 m2. Jednotka č. 2301/7 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

Pokoj

19,48 m2

Pokoj

17,12 m2

Předsíň

10,72 m2

Kuchyně

12,08 m2 40

Koupelna

5,43 m2

WC

1,15 m2

Spíţ

1,15 m2

Balkon

1,91 m2


67,13 m2


1 ks

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks


1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks


2 ks

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky

41

 vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce  vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6713/55211 na společných částech budovy. Jednotka č. 2301/8 je bytová jednotka 2+1, umístěná v III.NP uprostřed, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 64,42 m2. Jednotka č. 2301/8 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

Pokoj

19,71 m2

Pokoj

18,81 m2

Předsíň

5,92 m2

Kuchyně

12,86 m2

Koupelna

4,46 m2

WC

1,10 m2

Spíţ

1,56 m2

Celkem

64,42 m2


1 ks 42

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks


1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks


2 ks

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky  vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce  vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6442/55211 na společných částech budovy Jednotka č. 2301/9 je bytová jednotka 2+1, umístěná v III.NP vlevo, vchod č.p. 2301, výměra podlahové plochy s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 65.03 m2. 43

Jednotka č. 2301/9 se skládá z místností s příslušenstvím o následující ploše:

Pokoj

19,06 m2

Pokoj

19,55 m2

Předsíň

8,78 m2

Kuchyně

11,21 m2

Koupelna

4,07 m2

WC

1,21 m2

Spíţ

1,15 m2

Balkon

2,75 m2


65,03 m2


1 ks

míchací baterie

3 ks

vana

1 ks


1 ks

umyvadlo

1 ks

elektrický bojler

1 ks


2 ks

zvonek

1 ks

schránka

1 ks

44

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady). Součástí bytu není stoupací vedení, včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví bytové jednotky dále patří:  nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech  nenosné příčky  vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní i vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce  vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6503/55211 na společných částech budovy.

2.3.

Určení společných částí budovy Společnými částmi budovy jsou podle § 4 odst. 1 a 2 písm. c) následující části určené

pro společné uţívání ve smyslu § 2 písm. g) bytového zákona:  základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí,  střecha,  hlavní svislé a vodorovné nosné konstrukce,  rozvody vody, kanalizace, plynového vedení, elektřiny včetně hlavní pojistkové skříně, domovní elektroinstalace ve společných částech,  okapy a jiné klempířské výrobky,  vchody

45

 vnitřní schodiště, okna, dveře ve společných prostorách, přímo přístupné ze společných částí,  rozvody telekomunikací, radiokomunikací,  komíny,  schodiště v jednotlivých podlaţích,  1. PP objektu. V budově nejsou vymezeny společné části společné vlastníkům jen některých jednotek. Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech budovy se řídí vzájemným poměrem podlahové plochy jednotek k celkové ploše jednotek v domě. Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem jsou uvedeny u kaţdé konkrétní jednotky a vztahují se ke všem společným částem domu včetně pozemku. Společné části budovy a spoluvlastnictví na společných částech domu nemohou být podle § 8 odst. 1 bytového zákona samostatným předmětem převodu. Spoluvlastnické právo ke společným částem domu přechází s převodem nebo přechodem jednotky.

Úprava práv k pozemku

2.4.

Objekt k bydlení č. p. 2301, příslušející k části obce Přerov I – Město, na pozemku p. č. 778 – zastavěná plocha a nádvoří, vše v k. ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, ve které se vyčleňují jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění a které jsou ve vlastnictví: CLEVER INVEST s. r. o., Palackého 1498/3, Přerov I-Město, 750 02 Přerov 2, IČO: 27785602, se rozděluje takto: ke kaţdé bytové jednotce přináleţí spoluvlastnický podíl k výše uvedenému pozemku, a to o stejné velikosti jako ke společným prostorám a je vyjádřen zlomkem a uveden u kaţdé jednotky.

46

2.5.

Práva a závazky týkající se budovy a pozemku Výše uvedený vlastník budovy a pozemků podle § 4 odst. 2 písm. f) bytového zákona

prohlašuje, ţe na budově a pozemcích v jeho vlastnictví neváznou ţádné právní povinnosti, jako nesplacené úvěry nebo jejich zbytky, zástavní právo, ani věcná břemena nebo jiné právní vady. Dále vlastník prohlašuje, ţe je objekt řádně pojištěn a do 3 dnů řádně pojistí jednotlivé bytové jednotky.

2.6.

Hospodaření domu Vlastníci se zavazují, ţe při realizaci svých vlastnických a spoluvlastnických vztahů,

zaloţených touto dohodou, budou kromě jiného vyuţívat následující oprávnění a plnit dále uvedené povinnosti: Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu podle velikosti svých spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku, pokud není dále stanoveno jinak. Správce sestavuje na kaţdý rok rozpočet domu, který představuje přehled plánovaných nákladů a zdrojů jejich krytí. Základním kritériem při sestavování rozpočtu je zabezpečení vyrovnaného hospodaření domu v běţném roce a vytvoření dostatečně velké zálohy finančních prostředků na opravy společných částí domu, plánované v letech budoucích. Vlastník jednotky je povinen platit měsíčně na účet správce zálohy na úhradu nákladů spojených se správou domu a na úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním jednotky (sluţby). Výše záloh a termíny jejich splatnosti stanoví správce po schválení vlastníky v závislosti na předpokládaných nákladech v příslušném zúčtovacím období. Vyúčtování záloh provede správce nejpozději do 6 měsíců od skončení zúčtovacího období. Zjištěný přeplatek uhradí správce vlastníku jednotky nejpozději do 30 dnů po vyúčtování. Ve stejné lhůtě je vlastník jednotky povinen uhradit správci zjištěný nedoplatek. Vyúčtování provozního fondu domu provede správce do 31. 3. následujícího roku a v téţe lhůtě jej předloţí ke schválení vlastníkům jednotek, kteří společně rozhodnou o způsobu, jakým naloţí s případným přeplatkem tohoto fondu. Při rozhodování vezmou 47

vlastníci v úvahu vytvoření, respektive stav fondu oprav s přihlédnutím k plánu oprav předloţenému správcem. Dlouhodobá záloha na opravy společných částí domu se s vlastníkem jednotky vyúčtovává pouze při změně správce. Správce je však povinen informovat vlastníky jednotek o pohybu a stavu finančních prostředků této zálohy nejméně 1 x ročně. Náklady na správu domu představují zejména: a) náklady na údrţbu a opravy společných částí domu a pozemku příslušejícímu k domu včetně uzavírání smluv se zhotoviteli, b) pojištění domu, pokud pojištění není kryto pojištěním jednotlivých bytů včetně společných částí domu, c) odměny správce, d) spotřeba energií ve společných částech a prostorách domu (elektřina, apod.), e) odvoz komunálního odpadu, pokud není smlouva uzavřena mezi vlastníkem bytu a osobou, provádějící odvoz a zneškodnění nebo uloţení odpadu, f) spotřeba vody, stočné v bytech, g) čištění komínů, h) úklid společných částí domu, i) úklid chodníků, úpravy pozemku přiléhajícího k domu, j) ostatní náklady, vztahující se přímo k domu, popřípadě k přilehlému pozemku, k) revize stanovené obecně závaznými předpisy. Úhradu nákladů uvedených v bodech a), b) vlastníci jednotek hradí v poměru spoluvlastnického podílu na společných částech domu, na úhradě nákladů uvedených v bodech d), e), h) kaţdá jednotka podle počtu osob trvale hlášených v jednotce, na úhradě nákladů pod body c), g), i) poměrně za kaţdou jednotku, v bodech j), k) poměrně na jednotku, pokud se společenství vlastníků nedohodne jinak, f) podle měření v bytech. V případě nedostatečné výše finanční částky ve fondu na správu budovy jsou vlastníci jednotek povinni uhradit správci potřebnou částku oproti potvrzení v hotovosti v poměru podle svého podílu na společných částech domu a pozemku, pokud jde o náklady na opravy, 48

které je s ohledem na havarijní stav budovy nebo jejích částí nezbytné provést bez odkladu, tak, aby všichni vlastníci měli zaručen plný a nerušený výkon svých práv, spojený s uţíváním jednotky a společných částí domu. Podrobnosti týkající se těchto pravidel budou řešeny ve smlouvě o správě domu, kterou je povinen uzavřít kaţdý vlastník s dále určeným správcem. Smlouva podrobněji rozvede výše uvedená pravidla. Právní vztahy, které nebudou ve smlouvě o správě domu konkrétně uvedeny, se budou řídit obecně závaznými právními předpisy.

2.7.

Pravidla pro správu společných částí domu Vlastník budovy podle § 4 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších

předpisů, pověřuje správou domu, ve kterém tímto prohlášením vymezil jednotky, správce, jímţ je: Ing. Štěpán Orálek, r. č. 760416/5349, bytem Ţeletavská 2590/5, 750 02 Přerov, jednatel společnosti CLEVER INVEST s. r. o., Palackého 1498/3, Přerov I-Město, 750 02 Přerov 2, IČO: 27785602. Vzájemný vztah vlastníků jednotek a správce se řídí obecně závaznými právními předpisy, především občanským zákoníkem č. 40/1994Sb., ve znění pozdějších předpisů, zákonem č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tímto prohlášením vlastníka. Vlastník jednotky má právo uţívat jednotku a spoluuţívat společné části a prostory tak, aby nebyla dotčena práva ostatních vlastníků jednotek v domě. Závady a poškození na společných částech a prostorách domu nebo závady a poškození na jednotkách jiných vlastníků, které způsobí sám nebo ti. Kteří s ním jednotku uţívají, je povinen vlastník jednotky odstranit na své náklady. Vlastník jednotky je povinen umoţnit po předchozí výzvě přístup do jednotky k provedení opravy, údrţby nebo revize společných částí domu (např. rozvodů vody, plynu, atd.) procházejících jednotkou nebo se v ní nacházejících. Bytové jednotky v domě jsou určeny výhradně k bydlení. Kaţdá změna takto stanoveného účelu vyţaduje souhlas nadpoloviční většiny vlastníků jednotek, a poté souhlas příslušného úřadu. Jestliţe by se jednalo o změnu účelu uţívání stavby, vyţaduje se jednomyslný souhlas všech vlastníků jednotek v domě.

49

Před nařízeným prodejem jednotky projednají vlastníci jednotek s dotčeným vlastníkem jednotky neplnění povinností do jednoho měsíce od nesplnění povinnosti. Nedojde-li k nápravě, upozorní vlastníka jednotky na moţnost podaní soudní ţaloby. Poté, nedojde-li k nápravě, podají vlastníci jednotek po projednání zmocněného zástupce ţalobu k příslušnému soudu. Úklid v domě bude zajišťován způsobem, uvedeným ve smlouvě o správě domu. Podrobnosti o povinnostech správce domu a o správě domu budou uvedeny ve smlouvě o správě domu. Kaţdý vlastník jednotky je povinen uzavřít smlouvu o správě domu se správcem, kterého určil a v tomto prohlášení uvedl vlastník budovy vymezující jednotky v domě.

Závěrečná ustanovení

2.8.

Tato dohoda byla vyhotovena ve třech vyhotoveních, které jsou určeny pro potřeby katastrálního úřadu. Změny a dodatky této dohody musí být učiněny pouze písemnými číslovanými dodatky. Nedílnou přílohou této dohody jsou schémata všech jednotek a společných částí domu v jednotlivých podlaţích. Vlastník prohlašuje, ţe je způsobilí k právním úkonům. Vlastník prohlašuje, ţe prohlášení vyjadřuje jeho pravou a svobodnou vůli, a na důkaz toho ji opatřuje svým vlastnoručním podpisem. V Přerově, dne 4. 3. 2010 Podpis:

--------------------------------------------------------------CLEVER INVEST s. r. o., Palackého 1498/3, Přerov I-Město, 750 02 Přerov 2, IČO: 27785602, zastoupená jednatelem Ing. Štěpán Orálek, r. č. 760416/5349, bytem Ţeletavská 2590/5, 750 02 Přerov 50

2.9.

Přílohy prohlášení vlastníka Příloha č. 1

2.9.1.

Schéma budovy č.p. 2301, ulice Husova, obec Přerov I – Město

1. PP

Společné prostory domu, viz. kapitola 2.3.

51

1. NP

Byt č. 3

Byt č. 1

60,62 m2

61,69 m2 Byt č. 2 36,64 m2

2. NP

Byt č. 6

Byt č. 4

65,03 m2

67,13 m2 Byt č. 5 64,42 m2

3. NP

Byt č. 9

Byt č. 7

65,03 m2

67,13 m2 Byt č. 8 64,42 m2

Společné části domu, viz. kapitola 2.3. Byty

52

2.9.2.

Příloha č. 2

53

54

3. Ocenění 3.1.

Popis lokality Z pohledu města se lokalita ulice Husova jeví jako méně preferovaná, a to s ohledem

na blízkost bloku městských bytů, které jsou obývány sociálně obtíţně přizpůsobivou skupinou obyvatel. Objekt bez přilehlého pozemku, blízkost rušné komunikace. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti velmi omezené, nejblíţe ve vzdálenosti cca 100m na veřejném placeném hodinovém parkovišti.

3.2.

Ocenění bytového domu jako celku Ocenění bytového domu kombinací nákladového a výnosového

3.2.1.

způsobu ocenění (§ 22 a § 23 oceňovací vyhlášky) 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření se zaměřením současného stavu se konalo dne 13. 1. 2010 za přítomnosti pana Mariana Šimanského zástupce současného vlastníka nemovitosti. 2. Podklady pro vypracování Výpis z katastru nemovitosti, list vlastnictví č. 5045, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okr. Přerov, vedených Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, dne 13. 1. 2010 vyhotovený dálkovým přístupem do KN. (příloha č. 1) Kopie katastrální mapy, mapový list č. OL 3-9/13 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, dne 29 .8. 2007, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okr. Přerov, v měřítku 1:1000. (příloha č. 2) Platnost cenové mapy stavebních pozemků č. 2 obce Přerov, schválené 8. 2. 2001, vydané nařízením města Přerov č.1/2001 byla ukončena ke dni 31. 12. 2001. V obci nyní není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Kupní smlouva uzavřená dne 23. 10. 2007 mezi panem Janem Vrátným, r.č. 330618/431, trvale bytem Mánesova 559/4, Havířov na straně jedné jako prodávající a společností CLEVER INVEST s. r. o., IČ 27785602, se sídlem Palackého 1498/3, Přerov, zastoupená jednatelem panem Marianem Šimanským. Právní účinky vkladu vznikly dnem 24. 10. 2007. 55

Evidenční listy nájemníků, nájemní smlouvy. Bytové jednotky jsou ke dni ocenění pronajaty na základě platných nájemních smluv v reţimu regulovaného nájemného. Dle informací podaných vlastníkem je řádně prováděno zvýšení regulovaného nájmu v souladu s ustanovením zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. 3. Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného výpisu z katastru nemovitostí ze dne 23. 10. 2007 jsou na listu vlastnictví č. 5045, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okr. Přerov zapsáni: CLEVER INVEST s.r.o., IČ 27785602, Palackého 1498/3, Přerov I - Město 4. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění objektu k bydlení č.p. 2301, příslušející k části obce Přerov I Město, na pozemku p.č. 778, včetně pozemku p.č. 778 - zastavěná plocha a nádvoří, vše v k.ú. Přerov, obec Přerov, okr. Přerov. Nemovitost sestává celkem z 9 nájemních bytových jednotek, které jsou dle místního šetření, dle předloţených podkladových materiálů a dle sdělení vlastníků pronajaty v reţimu regulovaného nájemného. S ohledem na tuto skutečnost je ocenění provedeno dle § 22, § 23. (Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu.) 5. Popis bytového domu č.p. 2301 (fotografie příloha č. 3) Jedná se o zděný, samostatně stojící obytný dům, který je celý podsklepený a má 3 nadzemní podlaţí. Objekt je zastřešen střechou převáţně sedlového tvaru, dřevěného krovu s krytinou z pozinkovaného plechu. Nemovitost je situována v zastavěné, okrajové části Přerov I – Město, na adrese Husova 2301/18, Přerov, v bezprostřední blízkosti vlakového nádraţí. V 1. PP (podzemním podlaţí) jsou sklepy, sušárna, schody a chodba. V přízemí jsou 3 byty (1+2, 1+2, 1+1) s příslušenstvím. V 1. a 2. patře (shodná dispozice) jsou vţdy 3 byty (1+2, 1+2, 1+2) s příslušenstvím. Dům byl dle dostupných podkladových materiálů postaven a je uţíván od roku 1919. V roce 1986 byla provedena vnitřní rekonstrukce a modernizace objektu. Bylo provedeno zateplení obvodových stěn ve II. a III. NP (kde byly cihelné zdi pouze tl. 30 cm) a dále byly provedeny tyto konstrukce: rozvody teplé a studené vody, elektroinstalace, odkanalizování, krytina střechy, nové klempířské konstrukce (ţlaby, svody, parapety), výměna povrchů podlah v jednotlivých bytových jednotkách, byly osazeny dřevěná 56

kastlová okna, omítky, nové výplně dveřních otvorů, objekt byl plynofikován (byty vybaveny plynovými sporáky a lokálními plynovými topidly GAMAT), byly nově provedeny koupelny v bytech (zařizovací předměty včetně keramických obkladů a dlaţeb). S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a uţití a podle jejich ţivotnosti. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. 6. Ocenění nákladovým způsobem dle § 3 oceňovací vyhlášky  Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové)  Svislá nosná konstrukce: zděná  Polohový koeficient: 1,100  Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové  Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Podlaží: Název

Výška

Zastavěná plocha

I.PP

2,30 m

30,20×7,10+8,90×2,50– 2,55×0,45+6,50×0,90+2,20×0,60×0,50

I.NP

3,45 m

3,45 m

3,35 m

242,03 m2

=

269,51 m2

=

269,51 m2

30,20×8,01+8,90×2,50– 2,55×0,45+6,50×0,90+2,20×0,60×0,50

Součet:

=

30,20×8,01+8,90×2,50– 2,55×0,45+6,50×0,90+2,20×0,60×0,50

III.NP

242, 03 m2

30,20×7,10+8,90×2,50– 2,55×0,45+6,50×0,90+2,20×0,60×0,50

II.NP

=

1 023,08 m2

12,55 m

57

Průměrná výška podlaţí (PVP):

=

3,15 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí (PZP):

=

255,77 m2

=

580,88 m3

=

835,01 m3

=

929,83 m3

=

902,87 m3

=

535,84 m3

=

3 784,43 m3

Obestavěný prostor (OP): 2,40 × (30,20×7,10+8,90×2,50–

I.PP

2,55×0,45+6,50×0,90+2,20×0,60×0,50) 3,45 × (30,20×7,10+8,90×2,50–

I.NP

2,55×0,45+6,50×0,90+2,20×0,60×0,50)

II.NP

III.NP

Zastřešení

3,45 × (30,20×8,01+8,90×2,50– 2,55×0,45+6,50×0,90+2,20×0,60×0,50) 3,35 × (30,20×8,01+8,90×2,50– 2,55×0,45+6,50×0,90+2,20×0,60×0,50) 9,50×10,51×4,60×0,50+10,10×8,50×4,20×0,50+7,00×4,7×4,2×0,50 +6,60×4,10×4,20×0,50

Obestavěný prostor – celkem:

Vybavení: Název, popis

Obj. podíl

Hodnocení

1.

Základy včetně zemních prací – betonové pasy s izolací

6,00 %

Standardní

2.

Svislé konstrukce – zděné (cihla pálená)

18,80 %

Standardní

3.

Stropy – s rovným podhledem

8,20 %

Standardní

4.

Krov, střecha – vaznicový sloţitý sedlový krov

5,30 %

Standardní

5.

Krytiny střech – pozinkovaný plech

2,40 %

Standardní

6.

Klempířské konstrukce – ţlaby, svody, parapety z pozinkovaného plechu

0,70 %

Standardní

7.

Úprava vnitřních povrchů – hladké omítky

6,90 %

Standardní

8.

Úprava vnějších povrchů – břizolitová

3,10 %

Standardní

9.

Vnitřní obklady keramické – keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC)

2,10 %

Standardní

10. Schody – TERACOVÉ

3,00 %

Standardní

11. Dveře – dřevěné rámové náplňové

3,20 %

Standardní

12. Okna – dřevěná kastlová

5,40 %

Standardní

13. Povrchy podlah – bukové vlisky

3,10 %

Standardní

14. Vytápění – plynové WAF

4,70 %

Podstandardní

15. Elektroinstalace – světelný i motorový proud

5,20 %

Standardní

16. Bleskosvod – ano

0,40 %

Standardní

58

Název, popis

Obj. podíl

Hodnocení

17. Vnitřní vodovod – studená i teplá

3,30 %

Standardní

18. Vnitřní kanalizace – odkanalizování z kucuyně, koupelny a z WC

3,20 %

Standardní

19. Vnitřní plynovod – zemní plyn

0,40 %

Standardní

20. Ohřev vody – elektrický bojler

2,10 %

Standardní

21. Vybavení kuchyní – plynový sporák

1,80 %

Standardní

22. Vnitřní hygienické vybavení – vana, umyvadlo

3,80 %

Standardní

23. Výtahy – chybí

1,30 %

Nevyskytuje se

24. Ostatní – chybí

5,60 %

Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

14. Vytápění

–0,54 × 4,70 %

- 0,0254 –

23. Výtahy

–0,54 × 1,852 × 1,30 %

- 0,0130 –

24. Ostatní

–0,54 × 1,852 × 5,60 %

- 0,0560 –

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

=

Ocenění: 2 150,– Kč/m3

Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1:

×

0,9390

Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :

×

0,9458

Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :

×

0,9667

Koeficient vybavení stavby K4:

×

0,9056

Polohový koeficient K5:

×

1,1000

Koeficient změny cen staveb Ki:

×

2,1620

Základní jednotková cena upravená:

=

3 975,39 Kč/m3

Základní cena upravená: 3 784,43 m3 × 3 975,39 Kč/m3 = 15 044 585,18 Kč

59

0,9056

7. Určení opotřebení konstrukce analytickou metodou: 1.

Základy včetně zemních prací – standardní 91 / (91 + 59) × 100 = 60,667 % 60,667 % × 6,00 % / 0,9056

2.

+ 4,019 %

Svislé konstrukce – standardní 91 / (91 + 39) × 100 = 70,000 % 70,000 % × 18,80 % / 0,9056

3.

+ 14,532 %

Stropy – standardní 91 / (91 + 39) × 100 = 70,000 % 70,000 % × 8,20 % / 0,9056

4.

+ 6,338 %

Krov, střecha – standardní 91 / (91 + 39) × 100 = 70,000 % 70,000 % × 5,30 % / 0,9056

5.

+ 4,097 %

Krytiny střech – standardní 24 / (24 + 16) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 2,40 % / 0,9056

6.

+ 1,590 %

Klempířské konstrukce – standardní 24 / (24 + 16) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 0,70 % / 0,9056

7.

+ 0,464 %

Úprava vnitřních povrchů – standardní 24 / (24 + 36) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 6,90 % / 0,9056

8.

+ 3,048 %

Úprava vnějších povrchů – standardní 24 / (24 + 26) × 100 = 48,000 % 48,000 % × 3,10 % / 0,9056

9.

+ 1,643 %

Vnitřní obklady keramické – standardní 24 / (24 + 11) × 100 = 68,571 % 68,571 % × 2,10 % / 0,9056

10.

+ 1,590 %

Schody – standardní 91 / (91 + 39) × 100 = 70,000 % 70,000 % × 3,00 % / 0,9056

11.

+ 2,319 %

Dveře – standardní 24 / (24 + 26) × 100 = 48,000 % 48,000 % × 3,20 % / 0,9056

13.

+ 1,696 %

Okna – standardní 24 / (24 + 26) × 100 = 48,000 % 48,000 % × 5,40 % / 0,9056

+ 2,862 %

60

14.

Povrchy podlah – standardní 24 / (24 + 16) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 3,10 % / 0,9056

15.

+ 2,054 %

Vytápění – podstandardní 24 / (24 + 16) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 4,70 % × 0,46 / 0,9056

16.

+ 1,432 %

Elektroinstalace – standardní 24 / (24 + 6) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 5,20 % / 0,9056

17.

+ 4,594 %

Bleskosvod – standardní 24 / (24 + 6) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 0,40 % / 0,9056

18.

+ 0,353 %

Vnitřní vodovod – standardní 24 / (24 + 11) × 100 = 68,571 % 68,571 % × 3,30 % / 0,9056

19.

+ 2,499 %

Vnitřní kanalizace – standardní 24 / (24 + 11) × 100 = 68,571 % 68,571 % × 3,20 % / 0,9056

20.

+ 2,423 %

Vnitřní plynovod – standardní 24 / (24 + 11) × 100 = 68,571 % 68,571 % × 0,40 % / 0,9056

21.

+ 0,303 %

Ohřev vody – standardní 24 / (24 + 6) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 2,10 % / 0,9056

22.

+ 1,855 %

Vybavení kuchyní – standardní 24 / (24 + 6) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 1,80 % / 0,9056

23.

+ 1,590 %

Vnitřní hygienické vybavení – standardní 24 / (24 + 11) × 100 = 68,571 % 68,571 % × 3,80 % / 0,9056

+ 2,877 %

Opotřebení analytickou metodou celkem:

= 64,178 %

Odpočet opotřebení: 15 044 585,18 Kč × 64,178 % = 9 655 313,88 Kč Cena po odečtení opotřebení zjištěná nákladovým způsobem = 5 389 271,30 Kč

61

8. Ocenění výnosovým způsobem dle § 23 oceňovací vyhlášky Jednotlivé bytové jednotky jsou pronajaty na základě platných nájemních smluv a to v reţimu regulovaného nájemného. Takto sjednané nájemné povaţuji pro potřeby výpočtu za obvyklé, neboť bytové jednotky nelze pronajmout jiným subjektům za nájemné tzv.” trţní”. Roční nájemné:

Počet měsíců

Roční nájemné

3 077,00 m2

12

36 924 Kč

Byt č. 2 - nájemce Martin Mirga

2

3 025,00 m

12

36 300 Kč

Byt č. 3 - nájemce Alena Mirgová

2 892,00 m2

12

34 704 Kč

Byt č. 1 - nájemce Přivřelová

Výměra

Byt č. 4 - nájemce Kateřina DudyKoťová

12

3 400,00 m2

40 800 Kč

Byt č. 5 - nájemce Marta Ondičová

2

3 168,00 m

12

38 016 Kč

Byt č. 6 - nájemce František Mirga

3 296,00 m2

12

39 552 Kč

Byt č. 7 - nájemce Gizela Holubová

2

3 400,00 m

12

40 800 Kč

Byt č. 8 - nájemce Iveta Gáborová

3 168,00 m2

12

38 016 Kč

Byt č. 9 - nájemce Jaroslava Bartlová

12

3 296,00 m2

39 552 Kč

Roční nájemné celkem:

344 664

Kč

Sníţení ročního nájemného: 137 865,60 Kč

Snížení nájemného o 40 %: Stavba i pozemek má stejného vlastníka – nájemné se sníţí o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 285 756,48 Kč Sníţení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku:

+

Odpočet ročního nájemného celkem:

14 287,82 Kč 152 153,42 Kč

Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné:

344 664,– Kč – 152 153,42 Kč

=

192 510,58 Kč

/

5,00 %

Druh objektu: Bytové domy Míra kapitalizace: Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):

3 850 211,60 Kč

Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: C – bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové moţnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez Kp (CN):

=

5 389 271,30 Kč

=

4 311 929,51 Kč

Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,30 × | CV – CN | Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu:

62

9. Ocenění pozemku  § 28 oceňovací vyhlášky  Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí Kč 500,–  Cena je určena podle písm. g): Přerov.  § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby

-

Přiráţka

za

polohu

stavebního

pozemku

+

42 %

×

1,420

+

10 %

×

1,100

Koeficient změny cen staveb Ki

×

2,162

Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)

×

0,633

v zastavěném území k. ú. sídelní části města, je přiráţka 42% dle oceňovací vyhlášky na samé spodní hranici. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Moţnost napojení na rozvod plynu

Jednotková cena [Kč/m2] Název

Parc. č.

Zastavěná plocha a nádvoří

778

Výměra [m2] Základní 266

500

Upravená

Cena [Kč]

1074,2725

284 309,95

10. Rekapitulace cen dle oceňovací vyhlášky (po zaokrouhlení) Cena zjištěná nákladovým způsobem Cena zjištěná výnosovým způsobem Cena pozemků Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Celková cena podle cenového předpisu

3.2.2.

Kč Kč Kč Kč Kč

5 389 270,-3 850 210,-284 310,-4 311 930,-4 596 240,--

Ocenění bytového domu pro účely úvěrového řízení Jednotlivé bytové jednotky jsou pronajaty na základě platných nájemních smluv a to

v reţimu regulovaného nájemného. Dle informací podaných vlastníkem, je řádně prováděné zvyšování regulovaného nájemného v souladu s ustanovením zákona o jednostranném

63

zvyšování nájemného z bytu. Takto sjednané nájemné povaţuji pro potřeby výpočtu za obvyklé, neboť bytové jednotky nelze pronajmout jiným subjektům za nájemné tzv.“ trţní”.

Roční nájemné:

Výměra

Počet měsíců

Roční nájemné

2

12

36 924

Kč

2

12

36 300

Kč

2

2 892,00 m

12

34 704

Kč

3 400,00 m2

12

40 800

Kč

Byt č. 5 - nájemce Marta Ondičová

3 168,00 m2

12

38 016

Kč

Byt č. 6 - nájemce František Mirga

3 296,00 m2

12

39 552

Kč

3 400,00 m2

12

40 800

Kč

3 168,00 m2

12

38 016

Kč

3 296,00 m2

12

39 552

Kč

Byt č. 1 - nájemce Přivřelová Byt č. 2 - nájemce Martin Mirga Byt č. 3 - nájemce Alena Mirgová Byt č. 4 - nájemce Kateřina DudyKoťová

Byt č. 7 - nájemce Gizela Holubová Byt č. 8 - nájemce Iveta Gáborová Byt č. 9 - nájemce Jaroslava Bartlová

3 077,00 m 3 025,00 m

Roční nájemné celkem

344 644 Kč

12

Výpočet ceny výnosovým způsobem a)

Výnosy z pronajímaných ploch (VC):

Obytné plochy Nájemné

Kč/rok

344 644

PP

%

95,00

VCk = VC × PP / 100

Kč/rok

327 430,80

Kč/rok

20 000

Kč/rok

17 600

Kč/rok

1 995

NR

Kč/rok

39 595

V = VCk – NR

Kč/rok

287 835,80

Dosahované procento pronajmutí Výnosy po korekci b) Roční náklady na dosažení příjmů: Náklady na provoz Pojištění (výše pojistného převzata z reálné smlouvy) Daň z nemovitosti (reálná) Roční náklady celkem Čisté výnosy c)

Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:

Úroková míra

Výnosová metoda (tržní)

i

0,0750

Kč

V/i

64

3 837 810,–

Ocenění bytů

3.3.

Ocenění jednotlivých bytů (§ 25 oceňovací vyhlášky)

3.3.1.

1. Ocenění pozemku  § 28 oceňovací vyhlášky  Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí Kč 500,–  Cena je určena podle písm. g): Přerov.  § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby

-

Přiráţka

za

polohu

stavebního

pozemku

+

42 %

×

1,420

+

10 %

×

1,100

×

2,162

×

0,633

v zastavěném území k. ú. sídelní části města, je přiráţka 42% dle oceňovací vyhlášky na samé spodní hranici. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Moţnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)

2

Jednotková cena [Kč/m ] Název Zastavěná plocha a nádvoří

Parc. č. 778

2

Výměra [m ] Základní 266

500

Upravená

Cena [Kč]

1074,2725

284 309,95

2. Ocenění bytů Bytová jednotka č. 2301/1 v 1. NP Podlahové plochy bytu: 16,68 m2

pokoj pokoj

+

14,93 m2

předsíň

+

10,72 m2

65

kuchyň

+

11,73 m2

koupelna

+

5,33 m2

WC

+

1,15 m2

spíţ

+

1,15 m2

Podlahové plochy bytu – celkem:

=

61,69 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj:

Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

Počet obyvatel:

47 037

Základní cena (ZC):

17 016,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Hodnocení znaku

Popis znaku 1

2

3

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti

III. Nabídka odpovídá poptávce

0,00

II. Stavba na vlastním pozemku

0,00

II. Bez vlivu

0,00

 Index trhu 1,000 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Hodnocení znaku

Popis znaku 1 2

Poloha nemovitosti Význam lokality v obci, oblasti, okresu

3

Okolní zástavba a ţivotní prostředí

4

Dopravní spojení

5

6

Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti Obyvatelstvo

III. Souvisle zastavěné území obce

0,00

I. Nepreferované

–0,02

III. Převaţující objekty pro bydlení

0,00

II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení I. Špatné I. Konfliktní skupiny v okolí -

0,00 –0,02

Z pohledu města se

lokalita ulice Husova jeví jako méně preferovaná, a to

66

Pi

-0,02

s ohledem na blízkost bloku městských bytů, které jsou obývány sociálně obtíţně přizpůsobivou skupinou obyvatel. 7 8



Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené

III. Bez vlivu

0,00

II. Bez dalších vlivů

0,00

Index polohy 0,940

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Hodnocení znaku

Popis znaku

Vi

IV. Budova - zděná konstrukce

1

Typ stavby

2

Společné části domu

II. Sušárna

0,00

3

Příslušenství domu

II. Bez dopadu na cenu bytu

0,00

4

Umístění bytu v domě

II. Ostatní podlaţí nevyjmenované

0,00

II. Ostatní světové strany - částečný výhled

0,00

III. Příslušenství úplné - standardní provedení

0,00

5 6 7

Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem

8

Vytápění bytu

9

Kriterium jinde neuvedené

0,10

II. Standardní vybavení - sklepní kóje

–0,01

II. Lokální na elektřinu nebo plyn

–0,02

III. Bez vlivu na cenu

0,00

III. Byt se zanedbanou údrţbou – Byt je obýván 10 Stavebně-technický stav

sociálně slabší rodinou a toto hodnocení vychází

0,85*

z poznatků zjištěných při místním šetření. *

Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně (dle přílohy č. 19 oceňovací vyhl.) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:

Index konstrukce a vybavení

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):

0,8 0,728

1,000 × 0,940 × 0,728

=

0,684

Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):

17 016,– × 0,684

=

11 638,94 Kč/m2

Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):

61,69 × 11 638,94

=

67

718 006,21 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku:

Cena pozemku

=

284 309,95 Kč

Spoluvlastnický podíl:

×

6 169 / 55 211

Hodnota spoluvlastnického podílu:

=

31 767,36 Kč

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:

+

31 767,36 Kč

=

749 773,60 Kč

Bytová jednotka č. 2301/1 – zjištěná cena:

749 773,60 Kč

Bytová jednotka č. 2301/2 v 1. NP Podlahové plochy bytu: 13,71 m2

pokoj předsíň

+

5,34 m2

kuchyň

+

12,20 m2

koupelna

+

3,19 m2

WC

+

1,45 m2

spíţ

+

0,75 m2


=

36,64 m2


Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

Počet obyvatel:

47 037


17 016,– Kč/m2


Popis znaku 1

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi


68

Ti 0,00

2

3

Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)


0,00

II. Bez vlivu

0,00


Popis znaku 1 2


3


4

Dopravní spojení

5

Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti


Pi 0,00

I. Nepreferované

–0,02


0,00

II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení I. Špatné

0,00 –0,02

I. Konfliktní skupiny v okolí -

Z pohledu města se

lokalita ulice Husova jeví jako méně preferovaná, a to 6

s ohledem na blízkost bloku městských bytů, které jsou -0,02

Obyvatelstvo

obývány sociálně obtíţně přizpůsobivou skupinou obyvatel. 7 8




III. Bez vlivu

0,00


0,00

Index polohy 0,940


Popis znaku


Vi

1

Typ stavby

2


II. Sušárna

0,00

3



0,00

4



0,00


0,00


0,00

5 6 7 8

Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem Vytápění bytu

0,10


–0,01


–0,02

69

9



0,00

III. Byt se zanedbanou údrţbou - Byt je obýván 10 Stavebně-technický stav

0,85*

sociálně slabší rodinou a toto hodnocení vychází z poznatků zjištěných při místním šetření.

*



0,8 0,728


1,000 × 0,940 × 0,728

=

0,684


17 016,– × 0,684

=

11 638,94 Kč/m2


36,64 × 11 638,94

=

426 450,76 Kč


Cena pozemku

=

284 309,95 Kč


×

3664 / 55 211


=

18 867,82 Kč

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 2301/2 – zjištěná cena:

+

18 867,82 Kč

=

445 318,58 Kč 445 318,58 Kč

Bytová jednotka č. 2301/3 v 1. NP Podlahové plochy bytu: 17,55 m2

pokoj pokoj

+

16,65 m2

předsíň

+

8,78 m2

kuchyň

+

11,21 m2

koupelna

+

4,07 m2

70

WC

+

1,21 m2

spíţ

+

1,15 m2


=

60,62 m2


Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

Počet obyvatel:

47 037


17 016,– Kč/m2


Popis znaku 1

2

3


Ti


0,00


0,00

II. Bez vlivu

0,00


Popis znaku 1 2


3


4

Dopravní spojení

5



6

Obyvatelstvo

0,00

I. Nepreferované

–0,02


0,00


0,00 –0,02

Z pohledu města se

lokalita ulice Husova jeví jako méně preferovaná, a to s ohledem na blízkost bloku městských bytů, které jsou obývány sociálně obtíţně přizpůsobivou skupinou

71

Pi

-0,02

obyvatel. 7 8




III. Bez vlivu

0,00


0,00

Index polohy 0,940


Popis znaku

Vi


1

Typ stavby

2


II. Sušárna

0,00

3



0,00

4



0,00


0,00


0,00

5 6 7


8

Vytápění bytu

9


0,10


–0,01


–0,02


0,00



0,85*




0,8 0,728


1,000 × 0,940 × 0,728

=

0,684


17 016,– × 0,684

=

11 638,94 Kč/m2


60,62 × 11 638,94

=


Cena pozemku

284 309,95 Kč

=

72

705 552,54 Kč


×

6062 / 55 211


=

31 216,36 Kč


+

31 216,36 Kč

=

736 768,90 Kč 736 768,90 Kč

Bytová jednotka č. 2301/4 ve 2. NP Podlahové plochy bytu: Název

Koef.

Plocha

pokoj

1,00

19,48 m2

pokoj

1,00

+

17,12 m2

předsíň

1,00

+

10,72 m2

kuchyň

1,00

+

12,08 m2

koupelna

1,00

+

5,43 m2

WC

1,00

+

1,15 m2

spíţ

1,00

+

1,15 m2

balkon

0,17

+

1,91 m2

=

69,04 m2



Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

Počet obyvatel:

47 037


17 016,– Kč/m2

73


Popis znaku 1

2

3




Ti


0,00


0,00

II. Bez vlivu

0,00

Index trhu 1,000

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Hodnocení znaku

Popis znaku 1 2


3


4

Dopravní spojení

5



Pi 0,00

I. Nepreferované

–0,02


0,00


0,00 –0,02


Z pohledu města se



Obyvatelstvo





III. Bez vlivu

0,00


0,00

Index polohy 0,940


Popis znaku


Vi

1

Typ stavby

2


II. Sušárna

0,00

3



0,00

4



0,00

5

Orientace obytných místností ke


0,00

74

0,10

světovým stranám 6 7

Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem

8

Vytápění bytu

9



0,00

II. Standardní vybavení – balkon, sklepní kóje

–0,01


–0,02


0,00



0,85*




0,8 0,734


1,000 × 0,940 × 0,734

=

0,690


17 016,– × 0,690

=

11 741,04 Kč/m2


67,45 × 11 741,04

=

791 933,14 Kč


Cena pozemku

=

284 309,95 Kč


×

6713 / 55 211


=

34 568,70 Kč


+

34 568,70 Kč

=

826 501,84 Kč 826 501,84 Kč

Bytová jednotka č. 2301/5 ve 2. NP Podlahové plochy bytu: 19,71 m2

pokoj

75

pokoj

+

18,81 m2

předsíň

+

5,92 m2

kuchyň

+

12,86 m2

koupelna

+

4,46 m2

WC

+

1,10 m2

spíţ

+

1,56 m2


=

64,42 m2


Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

Počet obyvatel:

47 037


17 016,– Kč/m2


Popis znaku 1

2

3


Ti


0,00


0,00

II. Bez vlivu

0,00


Popis znaku 1 2


3


4

Dopravní spojení

III. Souvisle zastavěné území obce I. Nepreferované III. Převaţující objekty pro bydlení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení

76

Pi 0,00 –0,02 0,00 0,00

5


I. Špatné

–0,02


Z pohledu města se



Obyvatelstvo





III. Bez vlivu

0,00


0,00

Index polohy 0,940


Popis znaku

Vi


1

Typ stavby

2


II. Sušárna

0,00

3



0,00

4



0,00


0,00


0,00

5 6 7


8

Vytápění bytu

9


0,10


–0,01


–0,02


0,00



0,85*




Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):

0,8 0,728

1,000 × 0,940 × 0,728

=

0,684

17 016,– × 0,684

=

11 638,94 Kč/m2

77

64,42 × 11 638,94


=

749 780,51 Kč


Cena pozemku

=

284 309,95 Kč


×

6442 / 55 211


=

33 173,18 Kč


+

33 173,18 Kč

=

782 953,69 Kč


782 953,69 Kč

Bytová jednotka č. 2301/6 ve 2. NP Podlahové plochy bytu): Název

Koef.

Plocha

pokoj

1,00

19,06 m2

pokoj

1,00

+

19,55 m2

předsíň

1,00

+

8,78 m2

kuchyň

1,00

+

11,21 m2

koupelna

1,00

+

4,07 m2

WC

1,00

+

1,21 m2

spíţ

1,00

+

1,15 m2

balkon

0,17

+

2,75 m2

=

67,78 m2



Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

78

Počet obyvatel:

47 037


17 016,– Kč/m2


Popis znaku 1

2

3




Ti


0,00


0,00

II. Bez vlivu

0,00

Index trhu 1,000


Popis znaku 1 2


3


4

Dopravní spojení

5



Pi 0,00

I. Nepreferované

–0,02


0,00


0,00 –0,02


Z pohledu města se



Obyvatelstvo





III. Bez vlivu

0,00


0,00

Index polohy 0,940


Popis znaku 1

Typ stavby

2


IV. Budova - zděná konstrukce II. Sušárna

79

Vi 0,10 0,00

3



0,00

4



0,00


0,00


0,00

5 6 7


8

Vytápění bytu

9



–0,01


–0,02


0,00



0,85*




0,8 0,734

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):

1,000 × 0,940 × 0,734

=

0,690

17 016 × 0,690

=

11 741,04 Kč/m2

65,50 × 11 741,04

=

769 038,12 Kč


Cena pozemku

=

284 309,95 Kč


×

6503 / 55 211


=

33 487,30 Kč


+

33 487,30 Kč

=

802 525,42 Kč 802 525,42 Kč

80

Bytová jednotka č. 2301/7 ve 3. NP Podlahové plochy bytu: Název

Koef.

Plocha

pokoj

1,00

19,48 m2

pokoj

1,00

+

17,12 m2

předsíň

1,00

+

10,72 m2

kuchyň

1,00

+

12,08 m2

koupelna

1,00

+

5,43 m2

WC

1,00

+

1,15 m2

spíţ

1,00

+

1,15 m2

balkon

0,17

+

1,91 m2

=

69,04 m2



Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

Počet obyvatel:

47 037


17 016,– Kč/m2


Popis znaku

1

2

3




Ti


0,00


0,00

II. Bez vlivu

0,00

Index trhu 1,000

81


Popis znaku 1 2


3


4

Dopravní spojení

5



Pi 0,00

I. Nepreferované

–0,02


0,00


0,00 –0,02


Z pohledu města se



Obyvatelstvo





III. Bez vlivu

0,00


0,00

Index polohy 0,940


Popis znaku


Vi

1

Typ stavby

2


II. Sušárna

0,00

3



0,00

4



0,00


0,00


0,00

5 6 7


8

Vytápění bytu

9


0,10


–0,01


–0,02


0,00


sociálně slabší rodinou a toto hodnocení vychází z poznatků zjištěných při místním šetření.

82

0,85*

*

Kategorie stavby:

C - stáří od 30 do 50 let včetně(dle přílohy č. 19 oceňovací vyhl.)

Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: Index konstrukce a vybavení

0,8 0,734


1,000 × 0,940 × 0,734

=

0,690


17 016,– × 0,690

=

11 741,04 Kč/m2


67,45 × 11 741,04

=

791 933,14 Kč


Cena pozemku

=

284 309,95 Kč


×

6713 / 55 211


=

34 568,70 Kč


+

34 568,70 Kč

=

826 501,84 Kč


826 501,84 Kč

Bytová jednotka č. 2301/8 ve 3. NP Podlahové plochy bytu: 19,71 m2

pokoj pokoj

+

18,81 m2

předsíň

+

5,92 m2

kuchyň

+

12,86 m2

koupelna

+

4,46 m2

WC

+

1,10 m2

spíţ

+

1,56 m2

83


=

64,42 m2


Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

Počet obyvatel:

47 037


17 016,– Kč/m2


Popis znaku

1

2

3


Ti


0,00


0,00

II. Bez vlivu

0,00


Popis znaku 1 2


3


4

Dopravní spojení

5



0,00

I. Nepreferované

–0,02


0,00


Pi

0,00 –0,02

Z pohledu města se


Obyvatelstvo

s ohledem na blízkost bloku městských bytů, které jsou -0,02 obývány sociálně obtíţně přizpůsobivou skupinou obyvatel.

7

Změny v okolí s vlivem na cenu

III. Bez vlivu

84

0,00

nemovitosti 8



Vlivy neuvedené


0,00

Index polohy 0,940


Popis znaku

Vi


1

Typ stavby

2


II. Sušárna

0,00

3



0,00

4



0,00


0,00


0,00

5 6 7


8

Vytápění bytu

9


0,10


–0,01


–0,02


0,00



0,85*




0,8 0,728


1,000 × 0,940 × 0,728

=

0,684


17 016,– × 0,684

=

11 638,94 Kč/m2


64,42 × 11 638,94

=

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku

=

284 309,95 Kč


×

6442 / 55 211


=

33 173,18 Kč

85

749 780,51 Kč


+

33 173,18 Kč

=

782 953,69 Kč


782 953,69 Kč

Bytová jednotka č. 2301/9 ve 3. NP Podlahové plochy bytu): Název

Koef.

Plocha

pokoj

1,00

19,06 m2

pokoj

1,00

+

19,55 m2

předsíň

1,00

+

8,78 m2

kuchyň

1,00

+

11,21 m2

koupelna

1,00

+

4,07 m2

WC

1,00

+

1,21 m2

spíţ

1,00

+

1,15 m2

balkon

0,17

+

2,75 m2

=

67,78 m2



Olomoucký

Obec:

Přerov 1, Přerov

Počet obyvatel:

47 037


17 016,– Kč/m2


Popis znaku 1

2

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí

Ti


0,00


0,00

86

3



Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

0,00

II. Bez vlivu

Index trhu 1,000


Popis znaku 1 2


3


4

Dopravní spojení

5



Pi 0,00

I. Nepreferované

–0,02


0,00


0,00 –0,02


Z pohledu města se



Obyvatelstvo





III. Bez vlivu

0,00


0,00

Index polohy 0,940


Popis znaku


Vi

1

Typ stavby

2


II. Sušárna

0,00

3



0,00

4



0,00


0,00


0,00

5 6 7


8

Vytápění bytu

9


0,10


–0,01


–0,02


87

0,00



0,85*




0,8 0,734

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):

1,000 × 0,940 × 0,734

=

0,690

17 016 × 0,690

=

11 741,04 Kč/m2

65,50 × 11 741,04

=

769 038,12 Kč


Cena pozemku

=

284 309,95 Kč


×

6503 / 55 211


=

33 487,30 Kč


33 487,30 Kč

=

802 525,42 Kč 802 525,42 Kč

Součet cen bytových jednotek č. 1 až 9

3.3.2.

+

6 755 823 Kč

Ocenění bytů porovnáním na trhu pro účely úvěrového řízení A) byty o dispozici 1+1 1) Byt 1+1 ul. Husova, Přerov: prodej cihlového bytu 1+1 (30 m2) v udrţovaném

stavu. Výměna kuchyňské linky. Koupelna je s keramickým obkladem, sprchovým koutem, WC - umístěno vedle bytu, na chodbě. Byt je volný, ihned k dispozici. (Příloha č. 4) 88

Nabídková CENA: 350.000,- Kč 2) Byt 1+1 Pod Skalkou, Přerov: k prodeji byt 37 m2 v osobním vlastnictví v Předmostí. Byt je dispozičně 1+1 o velikosti 37 m2. Plastová okna, 4. patro, výtah, umakartové jádro. Klidná lokalita. (Příloha č. 5) Nabídková CENA: 655.000,- Kč 2) Byt 1+1, ul Sokolská, Přerov: byt 40 m2 v osobním vlastnictví, o velikosti 1+1, nacházející se v oblíbené části Přerova, Sokolská ulice, v 1. patře pětipodlaţního domu. Byt je částečně po úpravách, a to co se týče koupelny, která je zánovní, kuch. linka po úpravách, dům má nové stoupačky, fasádu, okna na západ. Parkování před domem. Klidná lokalita. Nabídková CENA: 700.000,- Kč (Příloha č. 6) Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu vyuţití, jsem názoru, ţe oceňovaná bytová jednotka je obchodovatelná. Seznam porovnávaných objektů: Název Kpolohy

Výchozí cena (VC) Kkonstrukce

Kstav budovy

Kstav bytu

Kobjektivizační

Byt 1+1 ul. Husova, Přerov 1,00

1,00

1,00

1,05

1,05

Byt 1+1 Pod Skalkou, Přerov 1,40

0,95

1,00

1,05

1,05

Byt 1+1 Sokolská, Přerov 1,40

0,95

1,05

1,05

1,05

Jednotková cena (JC)

Mnoţství (M) Váha (V)

350 000 Kč

30,00 m2

10 582 Kč

1,0

655 000 Kč

37,00 m2

12 072 Kč

1,0

700 000 Kč

40,00 m2

11 366 Kč

1,0

kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kobjektivizační)

Minimální jednotková cena za m2

10 582,01 Kč

Průměrná jednotková cena za m2

11 340,38 Kč

Maximální jednotková cena za m2

12 072,84 Kč

89

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2:

11 350,– Kč

Mnoţství:

×

Porovnávací hodnota:

=

36,64 m2

415 860,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

415 860,– Kč

B) Byty o dispozici 2+1 1) Byt 2+1 ul. Intergbigadistů, Přerov: Byt se nachází v blízkosti centra ale na velmi klidném sídlišti. Dům je celkově zateplen s plastovými okny. V bytě jsou parkety a PVC. Je zde moţnost internetu i kabelové televize. Hned vedle domu se nachází školka, ve velké blízkosti pak ostatní občanská vybavenost i dopravní dostupnost. (Příloha č. 7) Nabídková CENA: 800.000,- Kč 2) Byt 2+1 Kainarova, Přerov: k prodeji nabízíme udrţovaný byt v osobním vlastnictví v Přerově. Byt dispozičně 2+1 (44m2) v původním, udrţovaném stavu. Nachází se v 7.p/8 panelového domu po částečné revitalizaci. Nové stupačky, nové vchodové dveře a zvonky. Plastová okna. Ihned volný. K bytu je sklep. (Příloha č. 8) Nabídková CENA: 695.000,- Kč 2) Byt 2+1 Šrobárova, Přerov: prodej cihlového bytu 2+1 (54 m2) v osobním vlastnictví. Byt je v původním stavu, nové stoupačky, odpady. Součástí jsou 2 sklepní kóje. 2. patro 3patrového domu bez výtahu. Klidná lokalita v blízkosti centra. Nízké náklady na bydlení. (Příloha č. 9) Nabídková CENA: 850.000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: Název Kpolohy

Výchozí cena (VC) Kkonstrukce

Kstav budovy

Kstav bytu

Kobjektivizační

Jednotková cena (JC) 800 000 Kč

Byt 2+1 ul. Intergbigadistů, Přerov

90

Mnoţství (M) Váha (V) 53,00 m2

1,40

0,95

1,05

1,05

1,05

Byt 2+1 ul. Kainarova, Přerov 1,40

0,95

1,00

1,00

1,05

Byt 2+1 Šrobárova, Přerov 1,40

1,00

1,05

1,00

1,05

9 803 Kč

1,0

695 000 Kč

44,00 m2

11 310 Kč

1,0

850 000 Kč

54,00 m2

10 198 Kč

1,0

kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kobjektivizační)

Minimální jednotková cena za m2

9 803,80 Kč

Průměrná jednotková cena za m2

10 437,54 Kč

Maximální jednotková cena za m2

11 310,74 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2:

10 500,– Kč

Mnoţství:

×

61,69 m2

Porovnávací hodnota:

=

647 750,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

647 750 Kč

Součet cen všech bytů

5 597 860 Kč

91

4. Závěr Cílem této diplomové práce je zjištění a porovnání ceny bytového domu jako celku stanovenou kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění dle oceňovací vyhlášky a ceny bytového domu, zjištěnou součtem jednotlivých bytů v tomtéţ domě po rozdělení prohlášením vlastníka. Ocenění jsem provedl dle oceňovací vyhlášky, a protoţe se v dnešní době oceňuje nemovitý majetek často pro účely úvěrového řízení, uvádím pro přímé srovnání odhad ceny právě pro účely úvěrového řízení.

Bytový dům dle §22 a §23 oceňovací vyhlášky Kč 4 596 240,-Bytový dům oceněný pro účely úvěrového řízení Kč 3 837 810,-Byty dle § 25 oceňovací vyhlášky Kč 6 755 823,-Byty oceněné pro účely úvěrového řízení Kč 5 597 860,-Výseč 5

92

Ocenění dle oceňovací vyhlášky č. 460/2009 Sb. Bytový dům § 22 a § 23 (celek) Byty § 25 (jejich součet)

4 596 240 Kč

68 %

6 755 823 Kč

100 %

32 % rozdíl

Ocenění pro účely úvěrového řízení Bytový dům (celek)

3 837 810 Kč

68,6 %

31,4 %

Byty (jejich součet)

5 597 860 Kč

100 %

rozdíl

Z výše uvedené tabulky a grafu je patrné, ţe rozdíl v ceně při ocenění dle oceňovací vyhlášky je ve prospěch bytů 32 % a při ocenění pro účely úvěrového řízení 31,4 % také ve prospěch bytů. Jak je patrné z této studie, výše ceny bytového domu se můţe změnit i pouze změnou způsobu vlastnictví, bez stavebně-technických změn, a to i o 32%. Pokud by bytový dům jako celek byl prodán jednomu vlastníku, a ten by se následně rozhodl nechat si vypracovat prohlášení vlastníka, a jím bytový dům rozdělit na jednotlivé bytové jednotky, je pravdou, ţe by vznikly další náklady, jako např. náklady spojené s vypracováním prohlášení vlastníka, inzercí jednotlivých bytů a zpravidla i provize realitních kanceláří, ale pořád by se jednalo z hlediska rentability o dobrý investorský záměr, protoţe by tyto náklady tvořily nevelký zlomek z 32% rozdílu cen. (Přesný výčet nákladů i co do jejich výše spojených s prohlášením vlastníka a následným prodejem bytových jednotek nebyl předmětem této studie.) Z hlediska likvidity je diskutabilní, zda by byl v tomto případě likvidnější bytový dům jako celek nebo jednotlivé bytové jednotky. Obecně lze ale říci, ţe na toto hledisko by mělo největší vliv město a lokalita, kde by se bytový dům nacházel. Rozdílný způsob jak pohlíţet na bytový dům rozdělený prohlášením vlastníka na jednotlivé jednotky, vznikl dle mého názoru, jak jiţ bylo řečeno v úvodu, různým pohledem na některé pojmy z hlediska stavebního, oceňovacího a právního. Z hlediska vlastnických vztahů se bytový dům stává souborem jednotlivých bytových jednotek eventuelně nebytových prostor. Z hlediska stavebně-technického se ale pořád jedná o bytový dům. V katastru 93

nemovitostí se evidují u vymezené jednotky mimo jiné i údaje o budově, ve které je jednotka vymezena. Z toho lze obecně dovodit, ţe bytový dům jako takový, stále existuje. Proto jsem toho názoru, ţe je vhodné, aby byl pojem soubor bytů co nejdříve jasně definován a inkorporován do právních předpisů České republiky.

94

5. Literatura [1]

BRADÁČ A., a kol., Teorie oceňování nemovitostí. VII. vydání. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATESTVÍ CERM, s. r. o. Brno, 2008. 736 str. ISBN 97880-7204-578-5

[2]

ZAZVONIL

Z.,

Porovnávací

hodnota

nemovitosti.

1.

vydání.

Praha:

NAKLADATELSTVÍ EKOPRESS, s. r. o. Praha, 2006. 313 str. ISBN 80-86929-14-0 Právní předpisy: [3]

Bytový zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

[4]

Katastrální zákon č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

[5]

Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

[6]

O oceňování majetku, zákon č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

[7]

O jednostranném zvyšování nájemého

z bytu

- zák. č. 107/2006 Sb., ve znění

pozdějších předpisů a Sdělením Ministerstva pro místní rozvoj č. 214/2008 Sb. [8]

O územním plánování a stavebním řádu, zákon č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

[9]

Stavební zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

[10]

Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby, v platném znění.

[11]

Vyhláška o obecných poţadavcích na vyuţívání území č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl. č. 269/2009 Sb., v platném znění.

[12]

Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., v platném znění, (oceňovací vyhláška) v platném znění.

Internetové zdroje: [13]

www.finance.cz

[14]

www.portal.gov.cz

95

6. Seznam použitých zkratek  obč. zák. – zákon. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů  katastr. zák. - zák. č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů  staveb. zák. – zák. č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů  zákon o oceň. maj. – zák. č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů  oceň. vyh. – vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., v platném znění  zák. o jednostranném zvyšování nájem. z bytu - zák. č. 107/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů a Sdělením Ministerstva pro místní rozvoj č. 214/2008 Sb.  byt. zák. – zák. č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů  vyh. o obec. poţadavcích na vyuţ. území - vyhláška č. 501/2006 Sb., ve znění vyhl. č. 269/2009 Sb., v platném znění  vyhl. o tech. poţadavcích na stavby – vyhl. č. 268/2009 Sb., v platném znění

96

7. Seznam příloh 7.1.

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí

97

7.2.

Příloha č. 2 – Kopie katastrální mapy

98

7.3.

Příloha č. 3 – Bytový dům, čp. 2301 - fotografie

99

100

7.4.

Příloha č. 4 - Byt 1+1, ul. Husova, Přerov

Prodej, byt

1+1, 30 m2

Cena:

350 000 Kč

Poznámka k ceně:

S provizí RK

Adresa:

Husova, Přerov, Přerov I-Město

Datum vloţení:

22.04.2010

ID zakázky:

1004963

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Dobrý

Vlastnictví:

Osobní

Podlaţí počet:

5

Podlaţí umístění:

2. podlaţí

Plocha uţitná:

30 m2

Plocha podlahová:

30 m2

Zařízený:

Ne

Popis: Prodej cihlového bytu 1+1 (30 m2) v udrţovaném stavu. Výměna kuchyňské linky. Koupelna je s keramickým obkladem, sprchovým koutem, WC - umístěno vedle bytu, na chodbě. Byt je volný, ihned k dispozici. Kontaktovat Reality TREND Kateřina Zvonková Mobil: 774455335 [email protected]

101

7.5.

Příloha č. 5 - Byt 1+,1 ul. Pod Skalkou, Přerov

Prodej:

byt 1+1, 37 m2

Cena:

655 000 Kč

Poznámka k ceně:

S poplatky

Adresa:

Pod skalkou, Přerov, Přerov II-Předmostí

Datum vloţení:

19.04.2010

ID zakázky:

PR091950

Budova:

Panelová

Stav objektu:

Dobrý

Vlastnictví:

Osobní

Umístění objektu:

Klidná část obce

Typ domu:

Patrový

Podlaţí počet:

7


4. podlaţí

Plocha uţitná:

37 m2

Plocha podlahová:

37 m2

Voda:

Dálkový vodovod

Topení:

Ústřední dálkové

Odpad:

Kanalizace

Elektřina:

230V

Sítě:

Kabelové rozvody

Doprava:

MHD

Komunikace:

Asfaltová

Zařízený:

Ne

Popis: Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví v Předmostí. Byt je dispozičně 1+1 o velikosti 37 m2. Plastová okna, 4. patro, výtah, umakartové jádro. Klidná lokalita. Kontakt:

Monika Divinová [email protected] 776 584 611

102

7.6.

Příloha č. 6 - Byt 1+1, ul. Sokolská, Přerov

Prodej:

byt 1+1, 40 m2

Cena:

700 000 Kč

Poznámka k ceně:

S provizí RK

Adresa:

Sokolská, Přerov, Přerov I-Město

Datum vloţení:

16.04.2010

ID zakázky:

14104

Budova:

Panelová

Stav objektu:

Osobní

Zástavba:

Obytná

Plocha uţitná:

40 m2

Plocha podlahová:

40 m2

Popis: Nabízíme Vám ke koupi dobře dispozičně řešený byt v osobním vlastnictví, o velikosti 1+1, nacházející se v oblíbené části Přerova, Sokolská ulice, v 1. patře pětipodlaţního domu. Byt je částečně po úpravách, a zánovní koupelna. Alena Nemravová DiS. Tel: 581 200 694 Mobil: 608 733 356 [email protected] O.R.KA - Olomoucká realitní kancelář

103

7.7.

Příloha č. 7 - Byt 2+1, ul. Intergbigadistů, Přerov

Prodej:

byt 2+1, 53 m2

Cena:

800 000 Kč

Poznámka k ceně:

S provizí RK

Adresa:

Interbrigadistů, Přerov, Přerov I-Město

Datum vloţení:

Dnes

ID zakázky:

0139007424

Budova:

Panelová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Vlastnictví:

Osobní

Podlaţí počet:

5


5.podlaţí

Plocha uţitná:

53 m2

Plocha podlahová:

53 m2

Voda:

Místní zdroj

Topení:

Ústřední dálkové

Elektřina:

230V

Zařízený:

Ne

Popis: Byt se nachází v blízkosti centra ale na velmi klidném sídlišti. Dům je celkově zateplen s plastovými okny. V bytě jsou parkety a lino. Je zde moţnost internetu i kabelové televize. Hned vedle domu se nachází školka, ve velké blízkosti pak ostatní občanská vybavenost i dopravní dostupnost.

Call centrum společnosti HBC LTD Tel: 800666000 [email protected]

104

7.8.

Příloha č. 8 - Byt 2+1, ul. Kainarova, Přerov

Prodej:

byt 2+1, 44 m2

Cena:

695 000 Kč

Adresa:

Přerov, Přerov I-Město

Datum vloţení:

15.04.2010

ID zakázky:

10900400

Budova:

Panelová

Stav objektu:

Dobrý

Vlastnictví:

Osobní

Podlaţí počet:

8


7.podlaţí

Plocha uţitná:

44 m2

Plocha podlahová:

44 m2

Popis: K prodeji nabízíme udrţovaný byt v osobním vlastnictví v Přerově. Byt dispozičně 2+1 v původním, udrţovaném stavu. Nachází se v 7. patře panelového domu po částečné revitalizaci. Nové stupačky, nové vchodové dveře a zvonky. Plastová okna. Ihned volný. K bytu sklep.

Kontaktovat: Martin Pohnán - Přerov Tel: 731516977 Mobil: 731516977 [email protected]

105

7.9.

Příloha č. 9 - Byt 2+1, ul. Šrobárova, Přerov

Prodej:

byt 2+1, 54 m2

Cena:

850 000 Kč

Poznámka k ceně:

S provizí RK

Adresa:

Šrobárova, Přerov, Přerov I-Město

Datum vloţení:

22.04.2010

ID zakázky:

0912819

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Vlastnictví:

Osobní

Podlaţí počet:

4


3. podlaţí

Plocha uţitná:

54 m2

Plocha podlahová:

54 m2

Zařízený:

Ne

Popis: Prodej cihlového bytu 2+1 (54 m2) v osobním vlastnictví. Byt je v původním stavu, nové stoupačky, odpady. Součástí jsou 2 sklepní kóje. 2. patro 3 patrového domu bez výtahu. Klidná lokalita v blízkosti centra. Nízké náklady na bydlení.

Kontaktovat Kateřina Zvonková Mobil: 774455335 [email protected]

106

Úvod Základní pojmy a vybrané metody ocenění Vybrané základní pojmy Metody ocenění bytového domu jako celku

Recommend Documents