Voorwoord Utrecht is geliefd als vestigingsplaats voor nationale hoofdkantoren en zakelijke dienstverleners. We zijn de vierde kantorenstad van Nederland. Deze sterke positie continueren we graag. Daarom houden we ons actief bezig met de regie van de kantoorontwikkeling binnen onze grenzen. Regeren is vooruitzien en dat gaat zeker op voor langdurige projecten. Daarom hebben wij voor u de gemeentelijke afspraken over de kantoorontwikkeling tot 2015 in deze brochure bijeen gebracht. Zo weet u precies wat op dit gebied de komende jaren binnen Utrecht mogelijk is. Marka Spit, Wethouder Sociale en Economische Zaken Galgenwaard
1 Utrecht sterke kantorenstad
Stationgebied
De Utrechtse kantorenmarkt is al jaren sterk en gezond. De stad ligt centraal, direct aan de belangrijkste snelwegen A12 en A2, met het grootste NSstation van Nederland en op korte reisafstand van Schiphol. Dit maakt Utrecht de ideale vestigingsplaats voor nationale kantoren en zakelijke dienstverleners.
Kanaleneiland
In vergelijking met andere Europese steden, doet Utrecht
Om de leesbaarheid van deze brochure te vergroten
het erg goed. De stad is populair door haar aantrekkelijke
geven we aan wat de gemeente Utrecht verstaat onder
woonmilieu, de historische binnenstad, het ruime culturele
kantoorruimte en bedrijfsruimte. Een kantoorruimte is
aanbod en de grootste universiteit van Nederland. Boven-
een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaam-
dien lijkt de vergrijzing geen grip op de stad te krijgen. In
heden worden verricht aan een bureauopstelling,
plaats daarvan gebeurt het omgekeerde; het jonge en
eventueel in combinatie met vergaderruimten.
hoogopgeleide deel van de bevolking blijft groeien.
Daarbij valt te denken aan administratieve werkzaamheden, vergaderingen/presentaties of cursussen/
Als vierde kantorenstad van Nederland heeft Utrecht een
seminars. Een bedrijfsruimte is een ruimte waarin
kantorenvoorraad van ongeveer 2,4 miljoen vierkante
bijvoorbeeld fysieke goederen worden vervaardigd of
meter. De vraag naar en het aanbod van kantoorruimte
bewerkt, opslag van archief of een showroomruimte.
zijn goed op elkaar afgestemd en de kantorenvoorraad is
De uitgebreide definitie is te vinden in de bijlagen.
de laatste jaren aanhoudend en gecontroleerd gegroeid. Als resultaat hiervan heeft Utrecht in vergelijking met andere Nederlandse steden een laag leegstandspercentage dat nog steeds daalt. In 2008 was de leegstand in de kantorenvoorraad ongeveer zes procent. Voor de oudere locaties in de stad, waar de leegstand zich voornamelijk voordoet, wordt inmiddels gewerkt aan renovatie en herontwikkeling naar andere functies.
2 Het Afsprakenkader
Papendorp
De gemeente Utrecht voert een stedelijke ontwikkelingsstrategie voor kantorenlocaties in de stad. De laatste jaren zijn er veel voorbeelden geweest van steden zonder stedelijke regie. Gevolgen waren onder andere interne concurrentie tussen projecten, overprogrammering, leegstand en prijsbederf. Dit leidde tot ongunstige omstandigheden voor de stedelijke ontwikkelingen.
Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikkelingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelin-
• Op grond van de regionale afspraken zou in het Stationsgebied nog 240.000 m2 kantoren ontwikkeld
gen 2008-2015 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en
kunnen worden. Omdat het Stadskantoor in het
bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling
Regionaal Structuurplan niet wordt meegerekend, is er daardoor theoretisch 300.000 m2 ruimte.
van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om
Locaties
welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel.
• Het verslepen van een kantorenprogramma van de aangewezen locatie naar een andere is niet toegestaan. Dit kan wel binnen de twee grote nieuwbouw-
Regionaal Structuurplan II
locaties Leidsche Rijn en Stationsgebied. • Bij sloop mag alleen op dezelfde locatie worden terug
In het Regionaal Structuurplan zijn in 2007 bindende
gebouwd.
afspraken vastgelegd over kantoorontwikkeling tot
• Kleinschalige kantorenlocaties van minder dan 1.500 m2 bvo maken geen deel uit van de afspraken in
het jaar 2015. Deze afspraken zijn bindend voor de gemeenten in het regionaal samenwerkingsverband
het Regionaal Structuurplan.
Bestuur Regio Utrecht (BRU), zoals Nieuwegein, Zeist,
• De gemeenten streven naar het zoveel mogelijk
Houten en Maarssen. De belangrijkste afspraken in
beperken van kantoorfuncties op bedrijventerreinen.
het Regionaal Structuurplan zijn:
Daarom mogen kantoorruimtes op deze terreinen niet worden afgesplitst of afgescheiden worden gebruikt.
Volume • Tot 2015 is een gezamenlijke marktruimte van ruim 1.000.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo).
Overig
Daarvan is 900.000 m2 direct toegewezen aan projec- ten en blijft 100.000 m2 in portefeuille, met als doel
aan de grote nieuwbouwlocaties Leidsche Rijn Centrum,
dit later (tegen betaling) toe te wijzen aan projecten
• Voor nieuw uit te geven kantorenlocaties is een voor-
die een bijzondere bijdrage kunnen leveren aan het
verhuur of eindgebruikerspercentage vereist van
Regionaal Structuurplan.
75 procent.
• De stad Utrecht heeft tot 2015 622.000 m2 bvo
• Gemeenten zijn gebonden aan afspraken met betrek-
toegewezen gekregen en in de periode na 2015 nog eens 270.000 m2.
king tot mobiliteitseffecten en een mobiliteitstoets.
• Restvolumes in oude bestemmingsplannen vallen niet
cieel vastgoed en valt dus niet onder de afspraken.
• Bij de kantoorontwikkeling wordt prioriteit gegeven Papendorp en Stationsgebied.
• Een gemeentehuis wordt niet gerekend tot commer-
onder het Regionaal Structuurplan. Nieuwbouw Gem. Utrecht (x 1.000 m2 bvo) o.b.v. BRU-afsraken
2005-2010
2010-2015
project totaal tot 2015
vanaf 2015 project totaal
Stationsgebied 95 95 190 50 (excl. Rabobank) (40) (40) Leidsche Rijn 197 195 392 220 Overig 19 Totaal 351 290 622 270
240 (40) 612 19 911
Bron: Uitvoeringscontract RSP II 2005-2015 (2007)
3 Gemeentelijke afspraken
Stationsgebied
Naast de afspraken in het Bestuur Regio Utrecht, zijn er ook gemeentelijke besluiten die invloed hebben op de kantoorontwikkeling. Deze besluiten gaan voornamelijk over het Stationsgebied.
Papendorp
In 2006 heeft de gemeenteraad een kantorenvolume vastgesteld voor het Stationsgebied van 201.714 m2.
Verwachte vraag naar kantoorruimte
Dit is exclusief de Knoopkazerne en het Jaarbeursterrein
vraag naar kantoorruimte voor de stad Utrecht bepaald.
Jones Lang Lasalle heeft in een bandbreedte de jaarlijkse
Noord. In het Regionaal Structuurplan is meer ruimte voor kantoorontwikkeling in het Stationsgebied dan in
m2 per jaar (incl. vervanging/verplaatsing)
de gemeenteraad was overeengekomen. Op 12 juni 2007 is daarom door B&W besloten om de 40.000 m2 bvo
Totale vraag tussen
die vrijgevallen was in het Stationsgebied toe te wijzen
Uitbreidingsvraag tussen 34.000 - 40.000
aan Leidsche Rijn.
Nieuwbouwvraag tussen
In 2008 heeft de gemeenteraad besloten om een Rijks-
Bron: Uitvoeringscontract RSP II 2005-2015 (2007)
verzamelkantoor op de locatie Knoopkazerne mogelijk te maken met een volume van 70.000 m2 bvo. 20.000 m2
136.000 - 160.000 45.000 - 53.000
De verwachte vraag naar nieuwbouwkantoren sluit goed
hiervan is vervanging en 50.000 m2 is nieuw. Dit betekent een totaal van 251.714 m2 nieuw kantorenvolume
aan bij de geplande nieuwbouw in de grote kantoren-
in het Stationsgebied.
gebied. Tot 2015 lijkt het volume dat binnen BRU is
locaties Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en Stationsvastgelegd voor de stad Utrecht toereikend om in de vraag vanuit de markt te voorzien.
4 Vestigingswensen doelgroepen
Binnenstad
De vestigingswensen van de verschillende doelgroepen verschillen sterk. ICT bedrijven willen over het algemeen een goed bereikbare zichtlocatie aan de snelweg, terwijl de Rijksoverheid bijvoorbeeld de ligging naast het Centraal Station een belangrijke voorwaarde vindt. Daarom is het voor een stad belangrijk om een breed scala aan vestigingslocaties te kunnen aanbieden.
De Wetering Zuid
Match doelgroepen en locaties Overheid Zakelijke Financiële N on-profit IT O nderwijs, diensten dienst- i nstellingen gezondheids verlening (incl. belangen- en organisaties) welzijnsector Stationsgebied e.o. +++ + +++ + + Papendorp +++ + +++ Leidsche Rijn Centrum e.o. ++ ++ ++ ++ Kanaleneiland ++ + ++ ++ Rijnsweerd + ++ ++ + ++ Overvecht + + Oost + ++ + + Galgenwaard +++ Lage Weide + + Oudenrijn + + Bron: Jones Lang LaSalle (2007)
10
Papendorp
11
5 Belangrijke kantorenlocaties
OVERVECHT LAGEWEIDE/CARTESIUSWEGTERREIN
RIJNSWEERD
LEIDSCHE RIJN CENTRUM E.O.
BINNENSTAD STATIONSGEBIED E.O.
OOST OUDENRIJN PAPENDORP
KANALENEILAND
Utrecht heeft verschillende kantorenlocaties. In de overzichtskaart zijn ze allemaal te zien. In dit hoofdstuk wordt een aantal locaties verder toegelicht: het Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum.
12
Locatie Stationsgebied
Stationsgebied Het Stationsgebied is bijzonder aantrekkelijk door haar
Binnen het Stationsgebied richten de kantoor-
ligging aan het grootste station van Nederland, de
ontwikkelingen zich op een aantal deellocaties:
kwaliteit van het binnenstedelijke milieu en het zeer
• Een groot gedeelte van het kantorenvolume wordt
hoogwaardige voorzieningenniveau. Zowel overheids-
ontwikkeld op de strook gelegen aan de westzijde
organisaties en banken/verzekeraars als zakelijke
van het spoor, door NS Poort. Hier krijgt ondermeer
dienstverleners stellen dit erg op prijs.
het Stadskantoor haar plek en wordt ter hoogte van de Knoopkazerne in samenwerking met de Rijksgebouwen-
Daarnaast is het Stationsgebied vanaf de snelweg relatief goed bereikbaar per auto. De parkeernorm is weliswaar strikt, één parkeerplaats per 250 m2 bvo, maar er is veel
dienst een groot cluster met rijkskantoren ontwikkeld. • Daarnaast wordt rond het Jaarbeursplein de openbare ruimte heringericht en wordt een grote ondergrondse
openbare parkeergelegenheid aanwezig.
parkeergarage ontwikkeld. Deze locatie richt zich
Het Stationsgebied heeft meer te bieden dan alleen maar
primair op het bank- en verzekeringswezen.
kantoren. De binnenstad is op loopafstand en Hoog
• Tot slot worden verspreid in het Stationsgebied op
Catharijne breidt verder uit als het modernste winkel-
meerdere deellocaties kleinere en middelgrote kantoren
centrum van Nederland. Ook het Jaarbeursterrein
ontwikkeld, ondermeer langs de oostzijde van het spoor
ontwikkelt zich en wordt steeds meer een centrum van
en op het Jaarbeursterrein.
ontspanning met de komst van onder andere Holland Casino, een megabioscoop en een nieuw hotel.
13
Locatie Papendorp Dé locatie voor nationale en internationale diensverleners
niet te verstoren zijn de parkeerplaatsen zoveel
in Utrecht is Papendorp. Goed zichtbaar door de ligging
mogelijk aan het oog onttrokken, door deze inpandig
aan de A12 en A2 onderscheidt Papendorp zich door een
of ondergronds aan te leggen.
uitstekende stedenbouwkundige en landschappelijke structuur. Dit in combinatie met de hoogwaardige
Papendorp is direct bereikbaar vanaf de afritten van
architectuur maakt de locatie bijzonder aantrekkelijk.
de snelweg A12, de A2 en vanuit de stad via de
Wanneer het gebied volledig ontwikkeld is, zal het bestaan uit ongeveer 340.000 m2 bvo kantoren en
Prins Clausbrug. Ook het openbaar vervoer is een goede
ongeveer 160.000 m2 bedrijfsgebouwen die voor een
reistijd van slechts tien tot vijftien minuten van het
deel kantoorruimte en voor een deel bedrijfsruimte zijn.
Centraal Station naar Papendorp.
Papendorp is onderverdeeld in vijf deelgebieden: • De Taats • De Cope • Nieuwerijn kantoorgedeelte
De parkeernorm bij de kantoorgebouwen in Papendorp is één parkeerplaats per 53 m2 bvo. Daarnaast is er ook
• Nieuwerijn bedrijvengedeelte • Groenewoud
collectieve parkeergelegenheid.
optie. Een hoogwaardige verbinding zorgt voor een
Hoewel Papendorp zich voornamelijk richt op de Het hart van Papendorp is de stedelijke as genaamd
doelgroep zakelijke dienstverlening, ICT dienstverlening
De Taats, met daar omheen een groen landschappelijk
en hoogwaardige bedrijvigheid, wil dat niet zeggen dat
gebied. Dit zorgt ervoor dat De Taats goed zichtbaar is
andere bedrijven zich er niet thuis voelen. In de loop der
vanaf de snelwegen én vanuit de stad. In het groene
jaren hebben zich bijvoorbeeld ook medische beroepsor-
gebied om De Taats staan vrijstaande kantoren en
ganisaties (Domus Medica) en overheids-instanties
bedrijfsgebouwen. Om het groene, waterrijke landschap
(Belastingdienst) in Papendorp gevestigd.
Papendorp
14
Locatie Leidsche Rijn Centrum
Leidsche Rijn Centrum
In Leidsche Rijn Centrum en omgeving wordt ongeveer 350.000 m2 bvo kantoorruimte ontwikkeld. De goede
De grotere kantoren in de A2-zone zijn direct zichtbaar
bereikbaarheid gecombineerd met de ligging in een
voornamelijk op zakelijke dienstverleners, semi-overheid
nieuw multifunctioneel gebied met woningen, horeca,
en non-profit. Hiermee ligt de doelroep tussen die van
winkels en cultuur, is aantrekkelijk voor veel soorten
het Stationsgebied en Papendorp in.
vanaf de snelweg A2. Leidsche Rijn Centrum richt zich
kantoorgebruikers. Leidsche Rijn Centrum heeft daardoor een zeer gunstige mix van centrumvoorzieningen op een
De Belle van Zuylen neemt als landmark en trekpleister
snelweglocatie met een station.
een bijzondere positie in. Dit complex is vooral gericht op een specifiek segment aan de bovenkant van de
Direct gelegen aan de A2 is Leidsche Rijn Centrum bin-
kantorenmarkt. Als vestigingslocatie moet de Belle zich
nen een paar minuten bereikbaar vanaf de snelweg.
kunnen meten met de Amsterdamse Zuidas.
De parkeernorm in het gebied is één parkeerplaats per 67 m2 bvo. Daarnaast worden er ook openbare parkeergelegenheden aangelegd, waardoor er wordt geprofiteerd van dubbel gebruik van parkeerplaatsen voor kantoren, wonen, winkelen en uitgaan. Daarnaast is ook het openbaar vervoer prima geregeld met het nieuwe NS-station Leidsche Rijn Centrum.
15
6 Procesafspraken
Rijnsweerd
Voor het vasthouden van een gezonde kantorenmarkt en het voorkomen van interne concurrentie is stedelijke regie over de projecten in de stad belangrijk.
16
De gemeente Utrecht voert regie op drie niveaus:
Operationeel proces
strategisch, tactisch en operationeel.
De afdeling Economische Zaken is altijd het eerste aanspreekpunt voor nieuwe vestigingskandidaten,
Regie op strategisch niveau door:
ongeacht waar het vestigingsverzoek is ingediend.
• Fasering van projecten / tempo van de ontwikkeling
Samen met de kandidaat wordt vastgesteld waar hij
van projecten
behoefte aan heeft. Hiervoor werkt Economische Zaken
• De afstemming van de producten
samen met Projectorganisatie Stationsgebied, Project-
• Organisatie van de afstemming
bureau Leidsche Rijn en Grondzaken. Deze centrale
• Het vaststellen van de Vastgoedmonitor en de
aanpak garandeert de vestigingskandidaat dat hij tijdens
Grondprijzenbrief
zijn zoekproces altijd hetzelfde aanspreekpunt heeft en
• Het waarnemen en bewaken van grote verschuivingen van en tussen programma's (> 10.000 m2)
volledig geïnformeerd wordt over de mogelijkheden in de stad. In het commerciële voortraject stemt Economische Zaken haar acquisitietraject af met de
Regie op tactisch niveau door: (project en
projectorganisaties en de afdeling Grondzaken.
gebiedsniveau)
Is de definitieve locatiekeuze gemaakt, dan wordt de
• De rol- en taakverdeling in projecten
vestigingskandidaat overgedragen aan de betreffende
• De wijze van uitgifte en ontwikkeling
projectmanager.
• Het opstellen van de Vastgoedmonitor • Het opstellen van de Grondprijzenbrief
Het operationele proces wordt ondersteund door gemeentelijke serviceteams. Deze teams zorgen voor de
Regie op operationeel niveau (projecten) door:
integrale begeleiding van vestigingskandidaten. Zij zijn
• Acquisitie, promotie, begeleiding van
multidisciplinair en leveren geïntegreerde deskundigheid
vestigingskandidaten
over zaken als stedenbouwkundige randvoorwaarden,
• Contractvorming en bewaking
bouwvergunningen en milieuvergunningen.
• Bouwplanbegeleiding • After sales
De projectmanager wordt in het hele traject bijgestaan door specialisten. Op het gebied van onderhandelingen, bij het opstellen van een overeenkomst en bij de
Flexibiliteit in regie
uitgifte van grond is dit de afdeling Grondzaken. In de ontwerpfase en bij vergunningenverlening staat
Soms is er flexibiliteit nodig binnen het Afsprakenkader.
een stedenbouwkundige (supervisor) en de afdeling
Als er een goede aanleiding is om de afspraken op
Frontoffice en vergunningen de projectmanager terzijde.
strategisch niveau aan te passen, kantoorvolumes te verschuiven van locatie of in de tijd, of een bijzondere vestigingskandidaat te faciliteren, dan komt de Adviesgroep Kantoren in actie. Zij bereidt een advies aan het college van B&W voor. De directeuren van de betrokken gemeentelijke diensten besluiten samen of dit advies ook daadwerkelijk wordt voorgelegd.
17
7 Bijlagen
Papendorp
Bijlage 1
Definities kantoorruimte en bedrijfsruimte Kantoorruimte
Bedrijfsruimte
Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamhe-
Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk:
den worden verricht aan een bureauopstelling, eventueel
• Fysieke goederen worden vervaardigd, bewerkt, geïnstalleerd,
in combinatie met vergaderruimten. Dit zijn onder meer: • Administratieve werkzaamheden, werkzaamheden aan desktop/laptop/CAD-CAM-apparatuur, vergaderingen/ presentaties, commerciële bureaugebonden activiteiten, beleidswerkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten. • Interne en externe opleidingen, seminars en congres- sen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie. • Functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die beho-
cleanrooms. • Studio/atelierruimte zonder bureau-/vergaderopstelling waar fysieke producten worden vervaardigd. • Showroomruimte waarin fysieke producten worden getoond ten behoeve van een zakelijke presentatie, niet toegankelijk voor consumenten. • Technische training en praktijkopleiding in een technische omgeving/werkplaats, onderdeel van en ondergeschikt aan de bedrijfsvoering.
ren bij het normale kantorengebruik zoals een repro-
• Dataopslag ten behoeve van externe organisaties.
ruimte, interne serverruimte en interne archiefruimte,
• Opslag van archieven ten behoeve van externe organisaties.
worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.
18
getest, hersteld, opgeslagen of gedistribueerd. • Laboratorium, chemisch of natuurkundig/technisch,
Bijlage 2
Proces begeleiding vestigingskandidaten Marketingproces kantoren
Doelgroepen
Commercieel voortraject • Promotie • Acquisitie • Advisering • Allocatie
EZ in samenwerking met Grondzaken, PBLR, POS
Verkoop • Onderhandeling • Intentieovereenkomst • Uitgiftecontract
Projectmanager in samenwerking met o.a. Grondzaken
Service • Ontwerpbegeleiding • Vergunningverlening
Projectmanager in samenwerking met o.a. Stedenbouw en Frontoffice en vergunningen
Aftersales
19
Rijnsweerd
20
