Uitwerkingsplan GBHV Vrije kavels locaties Staatsspoor en Waalsteen Van de gemeente Houten

Uitwerkingsplan GBHV ‘Vrije kavels – locaties Staatsspoor en Waalsteen’ Van de gemeente Houten

Uitwerkingsplan GBHV ‘Vrije kavels – locaties Staatsspoor en Waalsteen’ Van de gemeente Houten

Opdrachtgever: Gemeente Houten

derks stedebouw b.v. buro voor stedebouw, ruimtelijke vormgeving en advies

oktober 2011

5

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1:

Inleiding ...................................................................................................................... 7

1.1

Aanleiding .............................................................................................................................................. 7

1.2

Ligging plangebied ................................................................................................................................. 7

1.3

Vigerend bestemmingsplan.................................................................................................................... 7

1.4

Leeswijzer .............................................................................................................................................. 8

Hoofdstuk 2:

Planbeschrijving ....................................................................................................... 9

2.1

Inleiding.................................................................................................................................................. 9

2.2

Locatie Staatsspoor ............................................................................................................................... 9

2.3

Locatie Waalsteen................................................................................................................................ 10

Hoofdstuk 3:

Milieuaspecten & Archeologie .............................................................................. 12

3.1

Inleiding................................................................................................................................................ 12

3.2

Archeologie .......................................................................................................................................... 12

3.3

Bodem.................................................................................................................................................. 12

3.4

Externe veiligheid ................................................................................................................................. 13

3.5

Flora & Fauna ...................................................................................................................................... 13

3.6

Luchtkwaliteit ....................................................................................................................................... 14

3.7

Milieuzonering ...................................................................................................................................... 14

3.8

Water ................................................................................................................................................... 14

3.9

Geluid................................................................................................................................................... 14

hoofdstuk 4:

juridische aspecten ................................................................................................ 15

4.1

Planologisch juridisch kader................................................................................................................. 15

4.2

Keuze planmethodiek........................................................................................................................... 15

4.3

Bestemmingen ..................................................................................................................................... 15

Hoofdstuk 5:

Uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 17

5.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................................ 17

5.2

Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 17

www.derksstedebouw.nl

6

Afbeelding 1: ligging van de plangebieden Waalsteen en Staatsspoor

Uitwerkingsplan GBHV ‘Vrije kavels – locaties Staatsspoor en Waalsteen’

7

HOOFDSTUK 1:

1.1

INLEIDING

Aanleiding In Houten-Vinex, aan het Staatsspoor (Loerik III) en de Waalsteen (Schonauwen II), zijn thans braakliggende percelen gelegen, die beschikbaar zijn voor woningbouw. In het Locatieonderzoek Houten-Vinex (LHV) zijn hier in totaal 2 vrijstaande woningen (Staatsspoor) en 6 2-onder-1-kap woningen (Waalsteen) te realiseren. De kavels zullen door een inschrijving met een bieding op de grond worden verkocht. Teneinde de woningbouw op de betreffende kavels mogelijk te maken is voorliggend uitwerkingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied De beide locaties aan het Staatsspoor en de Waalsteen zijn in Houten-Vinex gelegen, in de wijken Loerik III en Schonauwen II.

De locatie aan het Staatsspoor is aan de zuidoost zijde van Loerik III gelegen, langs de hoofdfietsroute langs de Leesloot. Het perceel zal in twee delen worden gesplitst, waarbij een woning aan de Leesloot kan worden gerealiseerd. Achter dit kavel is er vervolgens ook nog een kavel beschikbaar voor een vrijstaande woning aan het noordwest-zuidoost gerichte deel van het Staatsspoor, naast huisnummer 8.

De gronden in Schonauwen II zijn aan het noordoostelijke deel van de Waalsteen, tussen de speelplek en het terrein rondom het kasteel Schonauwen gelegen. Dit perceel zal worden opgedeeld in 6 kavels, waar 6 2-onde-1kap woningen gerealiseerd kunnen worden.

1.3

Vigerend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is het Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex (GBH-V), dat in het kader van de tweede groeitaak van de gemeente Houten is ontwikkeld. Dit bestemmingsplan is op 7 december 1999 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht. Het GBH-V is een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting voor Burgemeester en wethouders. Naast de uit te werken bestemmingen zijn er ook gedetailleerde bestemmingen opgenomen, waar de bestaande situatie positief is bestemd.

Beide locaties, gelegen binnen de Vijfwal, hebben een uit te werken bestemming Woongebied-A. Voor deze bestemming geldt dat op deze gronden slechts mag worden gebouwd overeenkomstig een door burgemeester en wethouders nader uitgewerkt plan. In het GBH-V zijn tevens voorschriften opgenomen waaraan het uit te werken plan dient te voldoen.

Voorliggend uitwerkingsplan vormt de nadere uitwerking van het GBH-V voor de ontwikkeling van de 2 woningen aan het Staatsspoor en 6 woningen aan de Waalsteen en maakt op deze manier de ontwikkelingen juridisch mogelijk.


8

1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het plan voor de beide locaties Waalsteen en Staatsspoor beschreven en worden de stedebouwkundige aspecten toegelicht. Hoofdstuk 3 bespreekt de milieu- en archeologische aspecten welke voor het plangebied van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitvoerbaarheid. Hier wordt met name ingegaan op de uitkomsten van de inspraak en het overleg. Tot slot komen in hoofdstuk 5 de juridische aspecten aan bod.


9

HOOFDSTUK 2:

2.1

PLANBESCHRIJVING

Inleiding De beide te ontwikkelen locaties zijn in Houten-Vinex gelegen. In dit hoofdstuk zullen de locaties worden besproken, waarbij in eerste instantie wordt ingegaan op de ligging en omgeving van de percelen. Vervolgens komen het plan en de opgestelde randvoorwaarden aan de orde. Deze randvoorwaarden dienen de passendheid in de omgeving en aansluiting bij de omliggende woningen te waarborgen.

2.2

Locatie Staatsspoor De kavels Staatsspoor 6a en 6b liggen aan de zuidoostzijde van Loerik III. Het Staatsspoor verbindt de centrale groenplek van Loerik III met de hoofdfietsroute langs de Leesloot. Parallel aan de hoofdfietsroute worden de woningen voor de auto ontsloten. Momenteel zijn er op het perceel een aantal tijdelijke parkeerplaatsen aanwezig. In de nieuwe situatie zullen hier 8 parkeerplaatsen worden aangelegd, buiten de openbare ruimte langs de Leesloot.

Huisnummer 6a betreft het hoekkavel, gericht op de Leesloot en Loerik V. De te ontwikkelen woning zal deel uit maken van de bebouwing langs deze ruimte. Aan de zijde van Loerik III bestaat de bebouwing uit enkele rijenwoningen van 1 laag met een hoge kap, met hogere accenten op de hoeken, en daarnaast vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap woningen in 2 lagen met een kap. Langs de Leesloot, tussen Loerik III en IV, is er een duidelijke samenhang in ontwerp, kleur- en materiaalgebruik van de aanwezige woningen. Deze woningen zijn uitgevoerd in een donker rood tot bruine gevelsteen met forse overstekken en witte daklijsten. Het is dan ook gewenst dat de nieuwe woning aansluit bij het beeld van deze reeds ontwikkelde woningen. Afbeelding 2: Staatsspoor 6a

De nieuwe woning dient in de rooilijn, in het verlengde van het Staatsspoor 2 en 4 te worden gebouwd. De voorzijde van de woning is aan dit gedeelte van het Staatsspoor gelegen en wordt ook vanaf die zijde ontsloten voor de auto. Aan de zijde van de parkeerplaatsen dient een aantrekkelijke, open gevel te worden gerealiseerd, teneinde levendigheid en sociale veiligheid aan dit gedeelte van het Staatsspoor te waarborgen.

Op de voor- en zijerfgrens wordt op eigen terrein een haag aangeplant of een gemetselde tuinmuur gerealiseerd tot 80 cm hoog. Vanaf de achtergevel is een afscheiding tot 2 meter toegestaan.


10

Huisnummer 6b is aan het straatje tussen de centrale groenplek en de fietsroute langs de Leesloot gelegen. De woningen aan dit gedeelte van het Staatsspoor bestaat hoofdzakelijk uit 2-onder-1-kap woningen en een enkele vrijstaande woning. Qua architectuur sluiten deze woningen aan op die langs de hoofdfietsroute. Ook de hier op te richten woning dient aansluiting te zoeken bij dat ontwerp.

De rooilijn ligt op 3,5 meter uit de erfgrens, vergelijkbaar met de naastgelegen woning. Aan de voorzijde wordt op eigen terrein eveneens een afscheiding in de vorm van een haag of gemetselde tuinmuur tot 80 cm hoog gerealiseerd.

Afbeelding 3: Staatsspoor 6b

2.3

Locatie Waalsteen De kavels aan de Waalsteen liggen in het zuidoostelijke deel van Schonauwen II, tussen de speelplek en het terrein rondom kasteel Schonauwen.

De

waalsteen

vormt

een

ontsluitende lus door het plan, met daartussen de hofjes Sluit- en Deksteen. Het profiel, zoals dat aan het noordwestelijke gedeelte van de Waalsteen

aanwezig

is,

zal

hier

worden

doorgetrokken. Langs de bestaande rijbaan zal een groenstrook van ca. 6 meter worden gerealiseerd, waarin mogelijk een klein aantal openbare

parkeerplaatsen

zullen

worden

aangelegd. Langs deze groenstrook komt een voetpad, waarlangs de kavels zijn gelegen. Dit profiel

van

de

ontsluitingslus

zorgt

voor

herkenbaarheid in de wijk. Ook de ontsluiting van het noordwestelijke deel van Schonauwen II,

Afbeelding 4: kavels aan de Waalsteen

de Boogmuur heeft een dergelijk profiel.

De architectuur van de woningen is geïnspireerd op het kasteel Schonauwen. Rondom het kasteelterrein is de bebouwing verticaal geörienteerd, waardoor een wat rijzigere bebouwing ontstaat van 2 lagen met kap en op de hoeken een hoogteaccent. De gevels zijn opgetrokken uit een lichte, wit tot grijze gevelsteen. De woningen aan de straatjes, waaronder de Waalsteen, hebben een zijgevel in een zelfde kleur- en materiaalgebruik. De voorgevel bestaat hier echter uit een gemêleerd metselwerk met rode tot gele bakstenen. De woningen bestaan uit 1 laag met een hoge kap. Aangezien de nieuw te realiseren woningen deel uit maken van dit gedeelte van de Waalsteen, dient aansluiting te worden gezocht bij het kenmerkende beeld van de ontsluitingslussen in Schonauwen II en daarmee bij de woningen aan de overzijde van de weg.


11

Aansluitend op het herkenbare profiel worden de woningen op 3 meter uit de erfgrens gerealiseerd. De maximale gevelbreedte per woning is 6,5 meter, zodat er op eigen terrein voldoende ruimte is om twee auto’s naast elkaar te parkeren.

De bestaande woningen aan de gedeeltes van de Waalsteen achter die aan het kasteelterrein bestaan uit 1 laag met een kap. De wens is de nieuwe woningen aan te laten sluiten bij die bestaande woningen. Teneinde enige flexibiliteit in het ontwerp mogelijk te maken wordt er voor deze woningen een maximale goothoogte van 5 meter vastgelegd. Hierdoor ontstaat er enige ruimte in de ontwerpvrijheid, maar worden twee volledige bouwlagen met een kap uitgesloten.

Teneinde een eenduidige overgang tussen openbaar en privé te realiseren en aan te sluiten bij de bestaande proflielen wordt er op eigen terrein een haag aangeplant met een hoogte van ca. 80 cm.


12

HOOFDSTUK 3:

3.1

MILIEUASPECTEN & ARCHEOLOGIE

Inleiding Met het oog op de voorgestelde ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met milieuaspecten en archeologie. Enerzijds dient te worden nagegaan hoe de milieuaspecten en archeologie zich verhouden tot de voorgenomen ontwikkelingen. Anderzijds moet worden onderzocht welke effecten te verwachten zijn in verband met de nieuwe plannen.

3.2

Archeologie De Maatregelenkaart van de gemeente Houten uit 2007, alsmede de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Utrecht geeft voor het perceel geen verhoogde archeologische waarde aan. (zie Afbeelding 5). Derhalve zijn

er

geen

belemmeringen

voor

de

voorgestelde

ontwikkelingen ten aanzien van archeologie.

Afbeelding 5: Archeologische Maatregelenkaart met rood omcirkeld de beide locaties

3.3

Bodem Wanneer functiewijzigingen plaats vinden dient een onderzoek verricht te worden naar de bodem- en grondwaterkwaliteit ter beoordeling van de haalbaarheid van het initiatief. Er kan immers niet worden gebouwd alvorens vaststaat dat de grond in milieuhygiënisch opzicht geschikt is voor de desbetreffende ontwikkeling.

Op de beide ontwikkellocaties is door Van Dijk, geo- en milieutechniek b.v. een bodemonderzoek uitgevoerd. In 1

2

beide onderzoeken (Staatsspoor en Waalsteen ) wordt geconcludeerd dat er, gezien de geringe mate aan verontreiniging, milieuhygiënisch gezien geen bezwaar is tegen de geplande nieuwbouw. 1 Verkennend Bodemonderzoek, herontwikkeling perceel ten oosten van Staatsspoor 8 te Houten; Van Dijk Geo- en Milieutechniek b.v; 28-042011 2 Verkennend Bodemonderzoek, herontwikkeling perceel tegen over Waalsteen 67 te Houten; Van Dijk Geo- en Milieutechniek b.v; 28-04-2011


13

3.4

Externe veiligheid Externe veiligheid heeft betrekking op activiteiten die een risico voor de omgeving met zich mee kunnen brengen. Voorbeelden zijn de productie of het transport van gevaarlijke stoffen. Om ongelukken te voorkomen worden bij externe veiligheidsrisico's minimum afstanden gehanteerd van wonen, werken en recreëren tot activiteiten die een gevaar kunnen opleveren.

De beide locaties Waalsteen en Staatsspoor liggen binnen de invloedssfeer van de spoorlijn Utrecht – ’s Hertogenbosch, op een afstand van respectievelijk 250 en 300 meter. Daarmee liggen ze beide buiten de 200 meter zone waarbinnen veiligheidsmaatregelen overwogen moeten worden. Bovendien is er door de grote afstand tot de spoorlijn geen sprake van een bijdrage aan, of vergroting van, het externe veiligheidsrisico.

3.5

Flora & Fauna De bescherming van planten- en diersoorten is geregeld in de Flora- en Faunawet. Hierin is de bescherming van planten- en dierensoorten geregeld. In verband met de haalbaarheid van dit bestemmingsplan moet worden aangetoond dat deze wet de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen niet onmogelijk maakt. 3

4

De Groene Ruimte b.v. heeft op de beide locaties Staatsspoor en Waalsteen een ecologische quickscan uitgevoerd ingevolge de Flora- en faunawet.

In geen van de twee plangebieden zijn (sporen van / verblijfplaatsen van) streng beschermde dieren en geen jaarrond beschermde nesten waargenomen. Deze worden ook niet verwacht. Er zijn wel waarnemingen gedaan van (sporen van) enkele licht beschermde soorten zoals de mol, die staan vermeld op tabel I van de AMvB art. 75. Ook worden enkele andere licht beschermde soorten verwacht. Voor deze licht beschermde soorten geldt een automatische ontheffing bij onder andere ruimtelijke inrichtingen en ontwikkelingen.

In de noordelijke watergang langs het kavel van Waalsteen 54, net buiten het plangebied, is de streng beschermde Kleine modderkruiper aangetroffen. Bij de beoordeling is er vanuit gegaan dat de watergang buiten de ingreep blijft. Mocht bij de ontwikkelingen deze watergang toch worden verstoord, dienen maatregelen te worden genomen om deze verstoring te voorkomen. Als dat niet (volledig) lukt dient ontheffing te worden aangevraagd.

Als er werkzaamheden in het broedseizoen zijn gepland, dienen voorafgaand aan de werkzaamheden de betreffende gebieden en elementen te worden gecontroleerd op broedgevallen. Indien aanwezig, moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot de broedgevallen op natuurlijke wijze zijn geëindigd en jongen niet meer afhankelijk zijn van het nest

Bij de uitvoering is te allen tijde de algemene zorgplicht uit de Flora- en faunawet van toepassing. Dat houdt onder andere in dat individuele planten en dieren niet onnodig verstoord, beschadigd of vernietigd mogen worden. Dit geldt ook voor de (zeer algemene) soorten zonder bijzondere beschermingsstatus. 3 4

Quickscan Staatsspoor (Houten) – mei 2011, 11209C; De Groene Ruimte b.v; 23 juni 2011 Quickscan Waalsteen (Houten) – mei 2011, 11209B; De Groene Ruimte b.v; 23 juni 2011


14

3.6

Luchtkwaliteit De realisatie van de woningen aan de Waalsteen en het Staatsspoor leidt naar verwachting niet tot een significante toename van het verkeer. De invloed van de extra verkeersbewegingen op de luchtkwaliteit is dan ook van niet betekenende mate. Bij de huidige en de te verwachten verkeersintensiteiten voldoet de luchtkwaliteit dan ook ruimschoots aan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit. Vanuit de Wet luchtkwaliteit zijn er dan ook geen belemmeringen voor de realisatie van de beide voorzieningen.

3.7

Milieuzonering Door middel van de Wet milieubeheer wordt milieuhinder in woonsituaties zoveel mogelijk voorkomen. Alle bedrijven en instellingen die in potentie hinder zouden kunnen veroorzaken moeten een vergunning hebben in het kader van de Wet milieubeheer. In aanvulling op de milieuvergunningen worden er in voorkomende gevallen ook afstanden vastgelegd tussen bedrijven en woningen.

In de nabijheid van de beide locaties zijn geen bedrijven aanwezig met een hindercontour in het kader van de Wet milieubeheer.

3.8

Water Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Op grond van het waterschapsreglement is het waterschap belast met de taak van integraal waterbeheer binnen het beheersgebied, inclusief het stedelijk gebied. Deze taak omvat zowel de zorg voor het oppervlaktewater in kwantitatief

als

in

kwalitatief

opzicht.

De

taken

worden

uitgevoerd

overeenkomstig

de

in

het

waterhuishoudingsplan en integrale waterbeheersplannen vastgestelde doelstellingen. De gemeente zorgt in stedelijk gebied in het algemeen voor de afwatering. Ten tijde van de planvorming van Houten-Vinex is in samenwerking met het HDSR een integraal waterplan gemaakt voor de gehele wijk en omgeving. Een nieuw wateradvies van het Hoogheemraadschap wordt in dit geval dan ook niet noodzakelijk geacht. Uiteraard kan het Hoogheemraadschap bij de verder planvorming worden betrokken, teneinde de afstemming tussen de ontwikkelingen en waterhuishouding te optimaliseren. In het algemeen geldt dat er geen uitlogende materialen worden gebruikt, tenzij voorzien van een coating.

3.9

Geluid De wegen in het gebied worden wegen in een 30 km/u zone. Voor deze wegen is geen akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting nodig, doch slechts naar de binnenwaarde van het geluid. Onderzoeken naar geluidshinder van omliggende wegen (Rondweg) zijn voorts niet nodig op deze locatie vanwege de grote afstand (Waalsteen ruim 250 meter en Staatsspoor ruim 550 meter).

De afstand tot de spoorlijn is voor de Waalsteen 250 meter en voor het Staatsspoor 300 meter. Deze grote afstanden, in combinatie met de afschermende werking van de tussengelegen bebouwing, zorgen ervoor dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.


15

HOOFDSTUK 4:

4.1

JURIDISCHE ASPECTEN

Planologisch juridisch kader Het uitwerkingsplan heeft betrekking op 2 locaties binnen het plangebied van het Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex (GBHV), te weten locatie Staatsspoor en locatie Waalsteen. Voor beide locaties geldt de bestemming ‘Woongebied A’. Dit is een globale, door burgemeester en wethouders uit te werken, bestemming zoals bedoeld in het destijds geldende artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Op deze gronden slechts mag worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat moet voldoen aan de uitwerkingsregels van het GBHV.

Op 1 juli 2008 de Wet op de Ruimtelijke Ordening vervangen door de Wet ruimtelijke ordening. In die wet is de bevoegdheid tot uitwerking van globale bestemmingen onverkort gehandhaafd. Voor uitwerkingsplannen geldt niet de verplichting van digitale vormgeving en beschikbaarstelling. Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Als gevolg hiervan zijn de voordien in de Wet ruimtelijke ordening geregelde binnenplanse en buitenplanse ontheffingsmogelijkheden onder de Wabo komen te vallen. Hierdoor is de terminologie veranderd en worden de afwijkingsbesluiten aangeduid als omgevingsvergunning. In de voorliggende regels is een binnenplans afwijkingsbesluit mogelijk gemaakt, dat derhalve wordt aangeduid als omgevingsvergunning.

De uitwerkingsbevoegdheid richt zich op het tot stand brengen van een gedetailleerde en bindende bestemmingsregeling. In het Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex zijn de voorwaarden voor de uitwerking benoemd. Het uitwerkingsplan is na inwerkingtreding een onderdeel van het GBHV. Algemene bepalingen zoals opgenomen in de voorschriften van het GBHV gelden ook voor het voorliggende uitwerkingsplan.

4.2

Keuze planmethodiek In het uitwerkingsplan is sprake van een gedetailleerde bestemmingsregeling. De plankaart vormt samen met deze regels het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan.

4.3

Bestemmingen In het plan worden 4 bestemmingen onderscheiden. In alfabetische volgorde zijn dit de bestemmingen: ‘Tuin – Voortuin’, ‘Water’ en ‘Wonen – Twee-aaneen’ en ‘Wonen – Vrijstaand’. Tuin - Voortuin (artikel 3) De bestemming ‘Tuin - Voortuin’ is opgenomen voor die gronden bij de woningen, die in principe onbebouwd zullen blijven en bedoeld zijn als verblijfsruimte in de vorm van tuinen, terrassen e.d. Het gaat gronden die grenzen aan het openbaar gebied en veelal aan de voor- of zijkant van de woningen liggen. Voor deze gronden geldt een beperkte bebouwingsmogelijkheid in de vorm van erkers, entrees, luifels en balkons. De toegelaten afmetingen zorgen er voor dat de bebouwing ondergeschikt is aan de hoofdbebouwing op de aangrenzende woonbestemming. Binnen de bestemming zij op de als zodanig aangeduide locaties (met


16

specifieke bouwaanduiding – carport) carports toegestaan. De carport mag desgewenst van een kap worden voorzien, mits de dakhelling gelijk is aan die van het hoofdgebouw. Om te voorkomen dat de carport voor andere doeleinden wordt gebruikt is in de specifieke gebruiksregels bepaald dat op maaiveldniveau uitsluitend gebruik voor stalling van motorvoertuigen is toegelaten. Wordt een kap toetgepast dan mag de ruimte onder de kap, mits deze in verbinding met de woning staat, worden gebruikt t.b.v. de woning, zoals een studeer- of slaapkamer. Erfafscheidingen en vergelijkbare bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan tot een hoogte van 1m. Uitgangspunt is dat op eigen terrein wordt geparkeerd. Om dit zeker te stellen is in een specifieke gebruiksregel bepaald dat bij iedere woning tenminste 2 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. Omdat het parkeren zowel binnen de bestemming ‘Tuin – Voortuin’ als binnen de bestemmingen ‘Wonen’ kan worden gerealiseerd, is deze specifieke gebruiksregel ook bij de woonbestemmingen opgenomen. Het plan maakt mogelijk dat bij het kavel Staatsspoor 6a in de bestemming ‘Tuin – Voortuin’ na verkregen ontheffing (omgevingsvergunning planologische afwijking) een aanbouw kan worden toegelaten. Van belang is dat de aanbouw een goede uitstraling richting openbaar gebied krijgt. Water (artikel 4) In het uitwerkingsplan voor de locatie Waalsteen is aan de noordzijde van het plangebied een klein deel bestemd voor water. Dit betreft een deel van de sloot die de scheiding vormt tussen dit deel van het woongebied en de ruimte rondom kasteel Schonauwen. Wonen – Twee-aaneen (artikel 5) Deze bestemming geldt voor de uitwerkingslocatie Waalsteen. Op de locatie zijn 3 bouwvlakken van elk twee woningen aaneen voorzien. Telkens grenzen de bouwvlakken van 2 woningen aan elkaar. De maximum goothoogte is vastgesteld op 5 m. Aan weerszijden van de dubbele bouwblokken zijn, terugliggend ten opzichte van de voorgevel, kleinere bouwvlakken met een bouwhoogte van 3 m geprojecteerd. Deze kunnen worden benut als garage of als uitbreiding van de woning. Bij de bestemming is een specifieke gebruiksregel opgenomen in verband met de mogelijkheden van beroeps- of bedrijfsuitoefening aan huis. Deze regel ziet er op toe dat wonen de hoofdfunctie blijft en dat geen ongewenste effecten in de omgeving optreden. Overigens is beroeps- of bedrijfsuitoefening alleen mogelijk door de bewoner van de woning. Zoals bij de bestemming ‘Tuin Voortuin’ is vermeld, is ook bij de woonbestemming bepaald dat per woning tenminste 2 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. Van deze eis kan worden afgeweken indien op andere wijze kan worden voorzien in de parkeerbehoefte van de woningen. Wonen - Vrijstaand (artikel 6) Deze bestemming is opgenomen voor de locatie Staatsspoor, waar 2 vrijstaande woningen zijn geprojecteerd. Voor deze bestemming gelden, afgezien van het feit dat hier alleen vrijstaande woningen zijn toegestaan, in grote lijnen dezelfde bouw- en gebruiksregels als bij de geschakelde woningen als bedoeld in artikel 5.


17

HOOFDSTUK 5:

5.1

UITVOERBAARHEID

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het ontwerp van dit uitwerkingsplan heeft gedurende 6 weken, van 1 september t/m 12 oktober, ter inzage gelegen. In deze periode was er voor een ieder de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen. Er zijn drie inspraakreacties binnen gekomen. Eén van de reacties heeft geleidt tot een tweetal tekstuele aanpassingen in de toelichting van dit uitwerkingsplan.

Paragraaf 3.6 – Luchtkwaliteit:

hierin is een foutieve tekst, refererend aan een politiepost, gewijzigd;

Paragraaf 4.3 – Bestemmingen:

de tekst met betrekking tot de bestemming water is ter verduidelijking aangepast.

De inspraakreacties met beantwoording zijn terug te lezen in de Antwoordnota Zienswijzen Uitwerkingsplan Vrije kavels.

5.2

Economische uitvoerbaarheid De financieel-economische haalbaarheid van Houten-Vinex is op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde Structuurmodel Houten en het Integraal Programma van Eisen onderzocht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een exploitatieberekening. Op basis van deze exploitatieberekening kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling van Houten-Vinex in financieel-economische zin haalbaar is. De voorgestelde ontwikkeling past binnen de exploitatieberekening. De gemeente zal de gronden verkopen door middel van inschrijvingen met bieding, waarbij een minimale inschrijfprijs is vastgesteld. Naast de grondopbrengsten zullen daarmee tevens de overige kosten (aanleg openbare ruimte) worden gedekt.


Uitwerkingsplan GBHV Vrije kavels locaties Staatsspoor en Waalsteen Van de gemeente Houten

Recommend Documents