Uitwerking Ocrietterrein e.o

Uitwerking Ocrietterrein e.o.

Uitwerking Ocrietterrein e.o.

Inhoud: Rapport en bijlagen

22 oktober 2008 Projectnummer 089.00.02.20.00

O v e r z i c h t s k a a r t

I n h o u d s o p g a v e

1

Inleiding

7

2

Wat vooraf ging 2.1 Structuurschets 2.1 2.2 Communicatie 2.2 2.3 Beleid 2.3

7 7 8 9

3

Uitwerking 3.1 Hoofdopzet 3.1 3.2 Ontsluiting 3.2 3.3 Bebouwingsdichtheid 3.3 3.4 Plaatsing 3.4 3.5 Bouwmassa, -hoogte en kapvorm 3.5 3.6 Kleur- en materiaalgebruik 3.6 3.7 Randvoorwaardenkaart en fasering 3.7

10 10 11 11 13 13 15 16

4

Milieuaspecten 4.1 Bodem 4.1 4.2 Water 4.2 4.3 Verkeer 4.3 4.4 Geluid 4.4 4.5 Luchtkwaliteit 4.5 4.6 Externe veiligheid 4.6 4.7 Flora en fauna 4.7 4.8 Archeologie 4.8 4.9 Milieuzonering 4.9

19 19 20 21 22 27 27 28 29 29

089.00.02.20.00

1

I n l e i d i n g

Het Ocrietterrein komt, nu de bedrijfsactiviteiten onlangs gestaakt zijn, vrij voor een herontwikkeling. Daarbij wordt primair gedacht aan woningbouw. Beleidsmatig is daar ruimte voor; het terrein ligt geheel binnen de rode contour uit de Structuurvisie Utrecht en in het past binnen de Structuurvisie Eemnes, waarin de gemeente zich heeft uitgesproken voor Eembrugge als een aantrekkelijke woonwerklocatie. Het Ocrietterrein biedt ongekende kansen voor woningbouw. Het terrein is immers prachtig gelegen, in een bocht van de oude arm van de Eem en op de overgang naar het open poldergebied. Dat biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls voor dit gebied.

Luchtfoto Earth)

omgeving

Ocrietterrein

(bron:

Google

In een apart document (‘Structuurschets ruimtelijke mogelijkheden’, d.d. 22 oktober 2008) heeft een ruimtelijke analyse plaats gehad naar de bijzondere kenmerken van dit gebied. Dat mondt uit in een tweetal modellen die in- en extern zijn besproken. Die discussies hebben geleid tot een voorkeur voor model 2. Dat model (‘Nevengeul’) wordt in de voorliggende notitie nader uitgewerkt. Eerst wordt in hoofdstuk 2 nog even kort op de voorgeschiedenis ingegaan, waarbij de genoemde Structuurschets kort wordt toegelicht. Tevens

089.00.02.20.00 - Uitwerking Ocrietterrein e.o. - 22 oktober 2008

7

komt in dat hoofdstuk de tot op heden gevoerde communicatie aan bod, alsmede het beleidskader. In de voorliggende notitie gaat het verder vooral om een nadere toelichting op de uitwerking en de beoogde beeldkwaliteit (hoofdstuk 3). Er is een verkavelingsuggestie opgenomen, waarmee de ruimtelijke mogelijkheden worden geïllustreerd. Het mondt uiteindelijk uit in een Randvoorwaardenkaart, waarin de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkelingen zijn weergegeven, als een ruimtelijk kader voor het vervolg. Voorst dient rekening gehouden te worden met milieuaspecten en de mogelijke beperkingen die daaruit voortvloeien. Hieraan wordt in hoofdstuk 4 aandacht besteed.

Bestaande situatie Ocrietterrein

8 089.00.02.20.00 - Uitwerking Ocrietterrein e.o. - 22 oktober 2008

W a t

v o o r a f

Structuurschets

2

g i n g

2.1

In het voortraject zijn enkele ontwikkelingsmodellen ontwikkeld (zie Structuurschets ruimtelijke mogelijkheden, 22 oktober 2008). Er is er voor gekozen om model 2, verder uit te werken. Hoofdkenmerken van dat model zijn: Realiseren van een nevengeul die herinnert aan het van oudsher meanderende beloop van de Eem; Woningbouw, met alle woonpercelen aan het water; -

Stedenbouwkundige accenten op markante raakpunten aan de Eem;

-

Hoofdontsluiting om het Ocrietterrein heen, over de bestaande Eemweg;

-

Fijnmazige ontsluiting van de woningen, in ieder geval gekoppeld voor hulpdiensten;

-

Handhaven groene rand aan de polder.

Model 2 (uit: Structuurschets ruimtelijke mogelijkheden, 22 oktober 2008)


7

Het model is in de voorliggende notitie verder uitgewerkt, waarbij de voorgestane ontwikkelingen op hoofdlijnen zijn weergeven op de ingevoegde Randvoorwaardenkaart. Ook voor de aangrenzende terreinen van de firma Sterk Midden Nederland (Eemweg 106) en van het bedrijfsverzamelgebouw op het perceel Eemweg 110 is aangegeven hoe deze zich kunnen ontwikkelen, al doen deze terreinen waarschijnlijk niet vanaf het begin mee.

Bestaande situatie aan de Eem

Communicatie

2.2

Tijdens een informatieavond op 5 juni 2008 zijn de voorstellen en modellen aan de bevolking uit de omgeving en belanghebbenden getoond. Een verslag van die avond is als bijlage bijgevoegd. Op die avond zijn de structuurbeelden getoond en toegelicht en was er gelegenheid tot het stellen van vragen. De avond is druk bezocht en er zijn goede discussies gevoerd over de voors en tegens van de voorgestane woningbouwontwikkelingen. Diverse vragen, over milieu- en verkeersaspecten konden op die avond niet afdoende beantwoord worden. In de voorliggende notitie wordt daar nader op ingegaan. Daarnaast zijn de voornemens ook aan de orde gesteld in de commissievergadering van de gemeente Eemnes (d.d. 7 april 2008) en tijdens het werkbezoek van de Commissaris van de Koningin. De Commissaris is op 14 mei 2008 op het bedrijf van Ocriet ontvangen, geïnformeerd over de planvorming en rondgeleid. Daarbij werd geconstateerd dat de voorgestane ontwikkelingen passen binnen


het provinciale beleid, mits het met afdoende kwaliteit wordt gerealiseerd.

Beleid

2.3

Het plangebied valt binnen de rode contouren, zoals aangegeven in de Streekvisie 2005-2015 van de provincie Utrecht. In de Structuurvisie Eemnes 2015 is de mogelijkheid van een ontwikkeling tot aantrekkelijke woon-werklocatie geschetst, waarbij de ligging aan het water wordt benut. Nieuwe initiatieven zullen, vooruitlopend daarop, een stimulans moeten inhouden voor de ruimtelijke kwaliteit van dit deelgebied. Ingrijpende nieuwe ontwikkelingen zullen op het moment dat meer zicht bestaat op het (stedenbouwkundige) programma omgeven worden door aanvullende welstandscriteria. De Welstandsnota gaat voor dit gebied vooral in op de aanwezige bedrijvigheid. Verder geeft de nota aan dat voor nieuwe projecten aparte welstandscriteria dienen te worden opgesteld. In de Woonvisie wordt aangegeven dat de bouw van 20 tot 40 woningen mogelijk is op deze locatie. In het woningbouwprogramma is rekening gehouden met realisatie tussen 2008 en 2015. In principe geldt ook voor dit gebied dat er gemêleerd1 moet worden gebouwd. Indien dit vanuit ruimtelijk oogpunt minder gewenst is, kan er ook voor worden gekozen om alleen vrije sector woningen te bouwen. Er dient dan echter wel in het gemeentelijk volkshuisvestingsfonds voor sociale woningbouw gestort te worden. Samenvattend kan gesteld worden dat woningbouw op het Ocrietterrein en de aangrenzende percelen passen binnen het provinciale en gemeentelijke beleid. Bij vrije sector woningen zal een bijdrage in het gemeentelijk volkshuisvestingsfonds geplaatst worden.

1 sociaal 30% (- huur 20%: gestapeld 15% en laagbouw 5%, - koop 10%: goedkoop en onder voorwaarden (koopgarant)) en vrije sector 70% (- koop 60 à 65%: middelduur 30 à 35% en duur 30% (10% in vrije kavels), - huur 5 à 10%: dure huur, merendeels gestapeld)


9

3

U i t w e r k i n g

Hoofdopzet

3.1

De hoofdopzet van het Ocrietterrein en de aangrenzende percelen Eemweg 106 en 110, gaat uit van het realiseren van een nieuwe nevengeul met een breedte van ten minste 15m. Nevengeulen horen van oudsher bij de Eem, die zich een meanderende weg naar de Zuiderzee baande. Daarbij heeft de nevengeul, naast het vergroten van de hoeveelheid oppervlaktewater, een betekenis ten aanzien van de afvoer van het water. Daarmee draagt dit gebied bij aan een betere waterhuishoudkundige situatie en een daaraan gekoppelde ecologische situatie. Verder is met het oog op de landschappelijke inpassing van belang dat de groene rand aan de Eemweg wordt doorgetrokken.

Referenties wonen aan het water

Er is sprake van een nieuw eiland. Deze opzet leidt er toe dat elke woning aan het water grenst en elk perceel met een staande mast bereikbaar is; dat is het unieke gegeven van deze plek. Daarmee voegt het nieuwe woongebiedje zich uitstekend in dit gebied en levert het daaraan een kwalitatieve bijdrage. Dat is ook waar de Commissaris van de Koningin, tijdens het werkbezoek van 14 mei 2008, op aandrong. Overigens dient vermeld te worden dat bij de verdere uitwerkingen het aanvankelijk idee om twee eilanden te maken plaats heeft gemaakt voor één eiland. Dat houdt verband met gewijzigde inzichten over de mogelijke faseringen. In eerste instantie werd er rekening mee gehouden dat het nog geruime tijd zou duren alvorens het terrein van Sterk Midden Nederland her-


ontwikkeld zou worden, maar naar het zich nu laat aanzien kan dat al eerder het geval zijn. Daardoor is een extra doorsteek niet langer nodig. Bovendien komt het de exploitatiemogelijkheden ten goede.

Ontsluiting

3.2

Tellingen tonen aan dat de Eemweg een relatief bescheiden verkeersintensiteit heeft (zie hoofdstuk Milieuaspecten). Rekening houdend met de voorgenomen beëindiging van bedrijfsactiviteiten levert dat een situatie op waarbij het zeer wel verantwoord is dat ook de nieuwe woningen in dit gebied gebruik maken van de bestaande Eemweg. Een alternatieve route is niet aanwezig en het is gelet op de relatief lage intensiteiten ook niet reëel om hier uit te gaan van een nieuwe route (rondweg). Nog afgezien van de negatieve effecten van een dergelijke rondweg op het landschap, op het agrarische gebruik en op het uitzicht vanuit de kern Eembrugge. Het deel van het plangebied dat aan de Eemweg grenst, wordt ook direct vanaf die weg ontsloten. Het eiland wordt via een centrale ontsluitingsweg ontsloten, met één verbinding over het water. Daarnaast moet wellicht rekening gehouden worden met een tweede calamiteitenontsluiting, voor hulpdiensten. In overleg met de brandweer zal de noodzaak van een dergelijke voorziening worden besproken. De resultaten van dat overleg worden bij de verdere planvorming betrokken. Op het eiland kan tevens een bescheiden openbare plek, met bijvoorbeeld een hellingbaan voor boten of een vissteiger, worden gerealiseerd. Daarmee krijgt dit gebied een ruimere betekenis. Parkeren heeft geheel op eigen erf plaats. Verder is het denkbaar dat plekken langs de weg gebruikt kunnen worden voor bezoekersparkeren.

Bebouwingsdichtheid

3.3

Het Ocrietterrein, inclusief de percelen van Sterk Midden Nederland en het bedrijfsverzamelgebouw, zal een kwalitatieve toevoeging betekenen zoals ook bedoeld in de gemeentelijke Structuurvisie, met een uniek woonklimaat van individueel herkenbare woningen (geen eenvormige bebouwing). Er wordt niet ingezet op grote aantallen, maar veeleer op een relatief bescheiden


11

aantal in een lage dichtheid. Royale percelen, waardoor een los bebouwingspatroon ontstaat, sluiten aan bij de kenmerken van het gebied. Daarbij dient gedacht te worden aan een gemiddelde kaveloppervlakte van 700m². Een kavel zou daarbij niet kleiner moeten zijn dan ongeveer 500m², terwijl (veel) meer dan 1.000m² absoluut geen probleem is. Op de afbeelding ‘Verkavelingssuggestie’ is de opzet van het hele gebied verbeeld, als een illustratie van de ruimtelijke mogelijkheden.

Verkavelingsuggestie

Op het Ocrietterrein, dat een bruto-oppervlakte heeft van 2.7 hectare dient gedacht te worden aan maximaal ongeveer 25 woningen. Samen met de aangrenzende percelen Eemweg 106 en 110, komt het totaal op ongeveer 40 woningen. Dat komt overeen met een bruto-dichtheid van iets meer dan 10 woningen per hectare. Dat is een aantrekkelijk lage dichtheid die garant staat voor kwaliteit. Hiermee, en door de unieke ligging aan het water, wordt een woonmilieu toegevoegd wat er nu nog niet is in dit deel van het land. Dat garandeert dan ook een kwaliteitsimpuls voor dit deel van Eemnes en van het aangrenzende Eembrugge. En door de lage dichtheid blijven ook de nadelige effecten (zoals verkeersbewegingen) relatief gering.


Plaatsing

3.4

In de huidige zone aan de Eem is geen sprake van een strakke rooilijn. Juist de afwisseling tussen bebouwing die direct aan het water is geplaatst en bebouwing die wat meer afstand in acht neemt is interessant. Op onderstaande afbeelding is een verkavelingsuggestie weergegeven, met een dergelijke ‘losse’ plaatsing. Dat levert een gevarieerd beeld op, waarbij elke nieuwe bewoner de keuze heeft uit een directe relatie van de woning met het water, of juist met een ligging aan de Eemweg waarbij een royale tuin grenst aan het water. Daarbij dienen de hoofdgebouwen steeds ten minste 4-5m van de zijdelingse perceelsgrens te blijven, waarmee een transparant bebouwingspatroon bestaat.

Uitsnede verkavelingsuggestie: losse plaatsing

Bouwmassa, -hoogte en kapvorm

3.5

De ligging aan zowel de open polder als aan de oude arm van de Eem, zorgt er voor dat het terrein vanaf grote afstand zichtbaar is. Om die reden is een zorgvuldige inpassing vereist, met bebouwing die zich qua schaal voegt in het bebouwingspatroon aan de Eem. De bebouwing langs de Eem bestaat veelal uit één laag met een kap. Die karakteristiek wordt voortgezet op het Ocrietterrein e.o., waarmee het nieuwe woongebied zich prima voegt in het gebied. Zo wordt voor de buitenranden van het plangebied, aan de Eemweg en aan de Eem, uitgegaan van bebouwing in één royale laag


13

met een kap: goothoogte 4m en bouwhoogte 8m. Centraal op het terrein, waar de zichtbaarheid niet zo’n prominente rol speelt, is dan wat hogere bebouwing in twee lagen met een kap mogelijk: goothoogte 6m en bouwhoogte 10m. Daarnaast zijn er op markante raakpunten aan de Eem stedenbouwkundige accenten mogelijk, waarmee verbijzonderingen aan de Eem kunnen worden gerealiseerd. Daarbij gaat het om architectonische accenten op de hoekpunten van het nieuwe eiland. De bijzondere hoekligging nodigt uit tot een bijzonder ontwerp dat rekening houdt met een veelzijdige benadering. Hier wordt dan ook vooral aan een bijzondere architectuur gedacht en niet aan een hoogteaccent. Ter plaatse van het terrein van Sterk is wel een hoogteaccent mogelijk, tot maximaal drie bouwlagen (bouwhoogte 10m), refererend aan de bestaande wat hogere bebouwing aan de Eem. Die plek biedt daaarmee ruimte voor een bijzonder programma, met een kleinschalige zorgeenheid, deels in twee lagen en deels in drie lagen. Dat gebouw biedt daarmee ruimte aan in totaal zo’n 8 appartementen.

Uitsnede bouw

verkavelingsuggestie:

appartementenge-

Uitgegaan dient te worden van aantrekkelijke mogelijkheden ten aanzien van de te bebouwen oppervlakte, nu er vanuit de omgeving beperkingen gesteld worden aan de hoogtematen. De breedte van het hoofdgebouw mag dan ook 8m bedragen, terwijl de diepte


ten hoogste 12m mag zijn. Daarnaast gelden de in de gemeente gebruikelijke mogelijkheden voor aan- en bijgebouwen en overkappingen (maximaal 50m² per bouwperceel), die deels ook vergunningsvrij kunnen worden opgericht. Voor wat betreft het eerder genoemde appartementengebouw kan van een ruimer grondplan worden uitgegaan, in de orde van circa 20 bij 20 m.

Afbeelding: dwarsprofiel

Hoewel er in dit deel van de gemeente vooral kappen worden toegepast, vaak in de vorm van traditionele zadeldaken, zou het in het nieuwbouwbuurtje meer vrij gelaten kunnen worden. Zadeldaken, mansardekappen, lessenaardaken en zelfs platte daken mogen elkaar afwisselen, waarmee een gevarieerd bebouwingspatroon van individueel herkenbare woningen ontstaat.

Referenties: moderne en traditionele bouw

Kleur- en materiaalgebruik

3.6

Zoals uit het voorgaande blijkt zijn maat en schaal van de bebouwing zorgvuldig afgestemd op de omgevingskenmerken. En dat zal ook moeten gelden voor het kleurgebruik; terughoudendheid is hier op zijn plaats, gelet op de grote mate van openheid en daarmee van de zichtbaarheid van een grote afstand. Ondanks het feit dat hier van oudsher veel witgepleisterde panden voorkomen, met name in de kern Eembrugge, is het gebruik van gedempte aardkleuren en donkere tinten hier het meest geëigend. Zo zou ook de buitenrand van het woongebied aan de polder in traditionele materialen moeten worden uitgevoerd (bakstenen, niet spiegelend). Aan de waterkant daarentegen zouden ook moderne materialen, zoals hout en glas, toegepast kunnen worden, waarmee de eigen-


15

heid van het gebied wordt benadrukt. Er kan gedacht worden aan een tamelijk traditionele bouw, maar het gebied nodigt uit om daar een eigentijdse ‘draai’ aan te geven.

Randvoorwaardenkaart en fasering

3.7

De hiervoor benoemde ruimtelijke aspecten zijn bijeengebracht op de hierna ingevoegde Randvoorwaardenkaart. Daarop zijn de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkeling weergegeven, wat als kader dient bij de verdere planontwikkeling. Op die kaart is ook een indicatieve fasering aangegeven. Daarbij staat op dit moment het volgende scenario voor ogen, rekening houdend met de milieuaspecten zoals die in het volgende hoofdstuk aan bod komen. De herontwikkeling kan starten in het noordelijk deel van het Ocrietterrein (Fase 1). Daar kunnen zonder geluidsmaatregelen (afscherming) woningen gerealiseerd worden. Wel dient, voor tot sloop van bedrijfsgebouwen van Ocriet wordt overgegaan, vleermuizenonderzoek te zijn uitgevoerd. In die fase wordt dan het ook noordelijke deel van de nevengeul gegraven, als dat vanuit de bodemverontreinigingsituatie aanvaardbaar is. Het Plan van Aanpak dat Gewest Eemland en de provincie Utrecht opstellen, zal daar de benodigde duidelijkheid over gaan geven. Ten aanzien van de bedrijven op het aangrenzende perceel Eemweg 110, die onder het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim) vallen, geldt dat maatwerkvoorschriften van belang zijn, zolang deze bedrijven in functie zijn. Fase 2 van het Ocrietterrein kan deels uitgevoerd worden zonder eventuele geluidsmaatregelen, maar wellicht zijn die maatregelen helemaal niet nodig als Sterk Midden Nederland tijdig de bedrijfsactiviteiten ter plaatse beëindigd. Daarover zal binnen afzienbare tijd meer duidelijkheid bestaan, waarna het terrein van Sterk Midden Nederland kan worden herontwikkeld met woningbouw (Fase 3). Op dat moment wordt de nevengeul gecompleteerd. Dan moet bekend zijn of met één ontsluitingspunt van het eiland kan worden volstaan, of dat een tweede (nood-)voorziening moet worden getroffen. In overleg met de brandweer zal dat nader worden bepaald. Als Fase 4 is het terrein van het bedrijfsverzamelgebouw (Eemweg 110) opgenomen. Maar dat hoeft niet letterlijk de laatste fase te zijn; dit terrein kan immers op een redelijk zelfstandige manier aansluiten bij de voorgenomen herontwikkelingen.


Er wordt hiermee een uniek woonmilieu toegevoegd in een versterkte landschappelijke setting die bovendien de waterhuishoudkundige en ecologische betekenis van het gebied zal vergroten. Op deze wijze heeft een kwalitatieve invulling van het Ocrietterrein en omgeving plaats. In het volgende hoofdstuk zal worden toegelicht of en hoe de diverse milieuaspecten hierbij een rol spelen.


17


4

M i l i e u a s p e c t e n

In opdracht van de gemeente Eemnes is door het gewest Eemland een milieu-inventarisatie van de omgeving van het Ocrietterrein gemaakt (september 2008, aangevuld 20 oktober 2008). Een deel van deze paragraaf is aan dat rapport ontleend.

Bodem

4.1

Gebleken is dat op een deel van het plangebied bodemverontreiniging is opgetreden, wat consequenties heeft voor de herontwikkeling. De diverse onderzoeken geven een beeld van de bestaande bodemverontreinigingen. In de bodemkwaliteitskaart van de Provincie Utrecht zijn deze gebieden aangewezen als Wbb-locatie. Uit bodemonderzoek in 2002 ten behoeve van de milieuvergunning blijkt dat er concentraties aan verontreinigingen boven de interventiewaarden zijn aangetroffen waarbij mogelijk sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De verontreiniging is bekend bij de Provincie Utrecht. In 1991 is een indicatief bodemonderzoek uitgevoerd en zijn er 6 boringen verricht. Alle onderzochte grondmonsters waren matig tot sterk verontreinigd met één of meer van de stoffen lood, koper en zink. Minerale olie is in licht verhoogde mate aangetoond in meerdere monsters. De zandige ophooglaag is vermengd met puin, sintels, baksteenpuin en kalksteenslag. Verder heeft er in 1995 een calamiteit plaatsgevonden. Als gevolg van een leidingbreuk is stookolie in de bodem terecht gekomen. Om de bodemverontreiniging te beperken is grond afgegraven. Nadien is het grondwater ter plaatse van de calamiteit onderzocht. Hierbij is een geringe overschrijding van de interventiewaarde voor minerale olie aangetoond. Het Nader bodemonderzoek (P&J Milieuservices BV d.d. mei 2005) gaat in op de verontreiniging die is veroorzaakte door de calamiteit uit 1995. Deze is daarin afgeperkt tot een omvang van 330 m³ grond. De ontgravingsdiepte bedraagt maximaal 2,5 m beneden het maaiveld. Het betreft een ernstige verontreiniging, die niet urgent hoeft te worden gesaneerd bij een


19

gelijkblijvende bestemming. De bestemming zal echter naar wonen worden omgezet. Het Verkennend bodemonderzoek (Lexmond B.V. d.d. november 2002) heeft betrekking op verdachte deellocaties aan de noordoostzijde van het perceel, langs het water. Het overige terrein is onderzocht gedurende het Verkennend bodemonderzoek (P&J Milieuservices BV d.d. december 2005). In één boring zijn slakken aangetroffen en in één boring is een oplosmiddelengeur waargenomen. De bodem is geclassificeerd als licht verontreinigd met PAKS en minerale olie. Tevens is de EOX licht verhoogd. Het grondwater uit een peilbuis is ernstig verontreinigd met arseen. Deze is vermoedelijk van natuurlijke oorsprong. Een nader onderzoek is niet aan de orde. Bij de ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met bodemvreemd materiaal (puin) in de grond. Gewest Eemland stelt in overleg met de Provincie Utrecht een Plan van Aanpak op, om te beoordelen welke beperkingen en mogelijkheden er zijn om het verontreinigde gebied te ontwikkelen en wat een eventuele te volgen saneringsmethodiek is. Daarbij speelt het feit dat een nevengeul door het plangebied wordt gegraven, een bepalende rol. Wellicht is een leeflaag dan niet mogelijk en zal ook om die reden een verwijdering van de verontreiniging moeten plaats hebben. Uiteraard is dat van invloed op de financiële haalbaarheid. Gedurende het verdere planproces zal dit aspect nauwgezet in de gaten worden gehouden, inclusief de eventuele ruimtelijke consequenties.

Water

4.2

Het waterschap is bezig met een dijkverhoging. Tijdelijk is een metalen damwand voor de huidige beschoeiing geplaatst. Het waterschap verwijdert deze damwand weer op het moment dat op een andere wijze het belang van het waterschap is veiliggesteld. Het waterschap denkt positief mee met de voorgenomen herontwikkeling met woningbouw op het Ocrietterrein en ziet daarbinnen voldoende kansen voor de waterschapsbelangen. Zo zal de huidige Eemweg langs het Ocrietterrein mogen fungeren als dijk. Het waterschap wil een herkenbaar dijklichaam creëren, met een vrije zone waar het benodigde beheer en onderhoud van de dijk kan worden


gerealiseerd. Die zone dient bij voorkeur in eigendom van de gemeente te zijn, zodat beheer en onderhoud eenvoudig te realiseren is. De Wakkerendijk is de hoofdwaterkering ter bescherming van het lager gelegen poldergebied. Deze voldoet aan de norm 1:1250 jaar. Ter hoogte van Ocrietterrein voldoet de dijk aan de norm 1:300 jaar. Het gebied tot aan de Wakkerendijk kan daardoor functioneren als bergingsgebied. Voor het Ocrietterrein zelf gaat het waterschap uit van een ophogingseis van 70cm ten opzichte van het waterpeil. In de verdere planvorming zal daarmee rekening worden gehouden.

Verkeer

4.3

Uitgangssituatie verkeer op de Eemweg

Begin oktober 2008 zijn tellingen verricht aan het begin van de Eemweg in Eembrugge. Deze komen uit op ongeveer 530 motorvoertuigen per etmaal op een weekdag. Ten tijde van deze tellingen was de Ocrietfabriek reeds buiten bedrijf, zodat de daarbij behorende transportbewegingen niet zijn geteld. Maar in het verleden ging de Ocrietfabriek gepaard met vele verkeersbewegingen. Zo beschikt Ocriet over een milieuvergunning waarbij de werktijden zijn vastgelegd van 07:00 uur tot 19:00 uur. Dagelijks reden er twee eigen vrachtwagens ‘s morgens weg en deze kwamen `s middags of vroeg in de avond terug. Het aanleveren van grondstoffen gebeurde over de weg. Normaliter kwam er maximaal één externe vrachtwagen per dag op het perceel. In de milieuvergunning is aangegeven dat er circa 65 personen in dienst zijn bij Ocriet, wat vele verkeersbewegingen per werkdag oplevert. Verder zitten er op deze locatie volgens de Kamer van Koophandel-lijst nog een aantal andere bedrijven (Plato Montage B.V, Exploitatiemaatschappij Eemdijk B.V. en Braat Bouwstoffen Inbouw Systemen B.V.). De verkeersbewegingen ten gevolge van Ocriet zijn inmiddels komen te vervallen, wat een gunstig effect heeft op de verkeerssituatie op het aansluitende deel van de Eemweg en in de kern Eembrugge. Verder zijn in de genoemde tellingen de transportbewegingen van transportbedrijf Eemtrans, Sterk Midden Nederland en Van IJken Transport meegenomen, terwijl deze niet van invloed zijn op de situatie ter plaatse van het Ocrietterrein. Daarbij komen op termijn


21

de verkeersbewegingen van Sterk Midden Nederland en wellicht ook het bedrijfsverzamelgebouw te vervallen. Bovendien zal ontsluiting van Eemtrans binnen afzienbare tijd wordt gewijzigd, waardoor dat verkeer niet meer door het zuidelijke deel van de kern Eembrugge gaat. Nieuwe verkeersbewegingen

Woningbouw op het Ocrietterrein brengt verkeersbewegingen met zich mee. Uitgaande van een gemiddelde ritproductie van 6 per dag en uitgaande van 25 woningen op het Ocrietterrein zal dat gepaard gaan met (25 x 6 =) 150 verkeersbewegingen per dag. En als ook de aangrenzende percelen van Sterk Midden Nederland en het bedrijfsverzamelgebouw er bij worden betrokken, zal het gaan om ongeveer (40 x 6 =) 240 verkeersbewegingen per dag ten gevolge van de voorgenomen herontwikkelingen. Conclusie

Op de Eemweg, aan het begin van Eembrugge, is thans sprake van 530 verkeersbewegingen op een weekdag. Dat aantal wordt vermeerderd met ongeveer 240 als de woningbouw op het Ocrietterrein en de aanliggende terreinen van Sterk Midden Nederland en het bedrijfsverzamelgebouw is gerealiseerd. Daar tegen over staat dat dan het aantal verkeersbewegingen afneemt door het verdwijnen van de bedrijfsactiviteiten van de Ocrietfabriek, op termijn van Sterk Midden Nederland en wellicht ook het bedrijfsverzamelgebouw. Daarmee komen ook zware transportbewegingen te vervallen, waardoor de situatie op de Eemweg en in de kern Eembrugge niet wezenlijk zal veranderen.

Geluid

4.4

Verkeerslawaai

In oktober 2008 zijn er verkeerstellingen gedaan op de Eemweg. Hieruit blijkt dat de intensiteit ongeveer 530 motorvoertuigen per etmaal op een weekdag bedraagt. Dit is dermate laag, dat geen geluidsberekeningen hoeven plaats te vinden. Dat geldt ook voor de nieuwe situatie, met de extra verkeersbewegingen vanuit de woningbouw op het Ocrietterein e.o. Referentie meting

In 1997 is er door zowel het Gewest Eemland als door Lichtveld Buis & Partners BV (in opdracht van de gemeente Eemnes) een


referentiemeting uitgevoerd aan de Eemweg ter hoogte van Eemweg 45. Het referentieniveau van het omgevingsgeluid (L95) is voor de dagperiode 54 dB(A) en voor de nachtperiode 50 dB(A). Bij de meting van het referentieniveau was met name de windrichting bepalend. Afhankelijk van de windrichting is er een verschil van tussen de 6 en 7 dB. Industrielawaai

Ten gevolge van het geluidgezoneerde industrieterrein Eembrugge is er een zonegrens bepaald waar de 50dB(A) grens niet overschreden mag worden. Deze zonegrens ligt deels over het Ocrietterrein heen, waardoor binnen dit gedeelte van het terrein de geluidbelasting ten gevolge van de bedrijven op het industrieterrein Eembrugge hoger dan 50 dB(A) zou mogen zijn. Wanneer de zonegrens geheel opgevuld zou worden, dan is het binnen dit gebied alleen mogelijk om woningen te bouwen wanneer hiervoor een procedure Hogere Waarde gevoerd wordt. De geluidruimte binnen de geluidzone is in principe een reservering voor eventuele toekomstige uitbreidingen van de bedrijven op het industrieterrein Eembrugge. Er zijn echter bij de bestaande woningen aan de Eemweg, welke dichter bij het industrieterrein Eembrugge liggen, al besluiten genomen voor het vaststellen van de Maximaal Toelaatbare Geluidsbelasting (MTG-waarde) ten gevolge van de bedrijven op het industrieterrein Eembrugge. Het gevolg hiervan is dat de zonegrens van 50 dB(A) niet meer door dit industrieterrein opgevuld kan worden, aangezien de bedrijven dan de MTG-waarden bij de omliggende woningen overschrijden. Op dit moment wordt er nergens binnen het te ontwikkelen woongebied op het Ocrietterrein de grens van 50 dB(A) ten gevolge van het industrieterrein Eembrugge overschreden. Volgens Gewest Eemland kan de zonegrens dan ook middels een wijziging van het bestemmingsplan en het zonebesluit teruggedrongen worden, waardoor het niet meer over het Ocrietterrein ligt en dus geen belemmering oplevert voor de nieuw te bouwen woningen. Individuele bedrijven

De meeste bedrijven hebben een zekere geluidruimte rondom hun inrichting. Van de bedrijven rondom het Ocrietterrein heeft Sterk Midden Nederland (aannemingsbedrijf op het gebied van grond,


23

weg en waterbouw en een heibedrijf voor betonpalen en stalendamwanden), Eemweg 106, de grootste geluidsruimte nodig en toegekend gekregen in hun milieuvergunning. Deze geluidsruimte is een beperkende factor voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige objecten, zoals woningen.

Sterk Midden Nederland

Op Eemweg 110 is een aantal bedrijfsunits gerealiseerd. De betreffende bedrijven vallen onder het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim). Omdat er volgens het Gewest Eemland thans binnen een afstand van 50 meter van deze bedrijven geen woningen zijn gelegen dienen de bedrijven in de dagperiode te voldoen aan een maximale geluidsnorm van 50 dB(A) op 50 meter van de grens van de inrichting. Deze grens liggen over het Ocrietterrein en heeft daarmee invloed op het ontwikkelen van woningbouw. Voor de geluidtoets is de geluidruimte voor die Barim-bedrijven met 5 dB verminderd. Deze bedrijven liggen in een rustige landelijke omgeving en hebben de volle geluidruimte van het Barim niet nodig. Voor deze bedrijven moeten dan wel maatwerkvoorschriften opgelegd gaan worden. Geluidbelasting van omliggende bedrijven

Van het ten zuidoosten van het terrein gelegen bedrijf Sterk Midden Nederland is het akoestische model overgenomen. Verder zijn in de beoordeling van de geluidbelasting geluidbronnen ingevoerd van de bedrijven aan de oost- en noordzijde van het terrein, welke onder Barim vallen. Tenslotte is er voor het transportbedrijf van E. van IJken een geluidbron ingevoerd welke overeenkomt met de vergunde geluidruimte uit de milieuvergunning van dit bedrijf.


In het model zijn ook de akoestische modellen opgenomen van het geluidgezoneerde industrieterrein Eembrugge en het geluidgezoneerde bedrijf Hop Beton b.v. De geluidzone van het geluidgezoneerde industrieterrein Eembrugge ligt formeel deels over het te ontwikkelen woongebied heen.

Geluidsberekeningen Gewest Eemland: alle bedrijven, zonder afscherming (14 oktober 2008)

De berekeningen van de afdeling Milieu van het Gewest Eemland tonen aan dat de geluidbelasting op de grens met het terrein van Sterk Midden Nederland 60 dB(A) bedraagt, terwijl maximaal 50 dB(A) toegestaan is. Het grootste deel van het Ocrietterrein voldoet evenwel aan die voorkeursgrenswaarde, waar de omliggende bedrijven dus geen belemmering vormen voor de beoogde woningbouw. Om het te ontwikkelen woongebied te beschermen tegen een te hoge geluidbelasting door de omliggende bedrijven is het in de huidige situatie noodzakelijk om aan de zuidoostzijde een geluidscherm te plaatsen rondom het terrein van Sterk Midden Nederland en aan de zuidzijde van het Ocrietterrein. Uit de modelberekeningen van Gewest Eemland is gebleken dat de noodzakelijke schermhoogte 6 meter bedraagt. Bij een geluidscherm van deze hoogte is er geen locatie binnen het te ontwikkelen woongebied waar woningen gebouwd gaan worden waar dan meer dan 50 dB(A) op de gevel wordt geproduceerd door het totale bedrijvenbestand rond het Ocrietterrein. Er kunnen dan woningen gebouwd


25

worden zonder dat hiervoor Hogere Waarden procedures ten gevolge van Industrielawaai gevoerd hoeven te worden.

Geluidsberekeningen Gewest Eemland: alle bedrijven, 6 meter scherm (14 oktober 2008)

Bij een schermhoogte van 4m, wat uit ruimtelijk oogpunt beter te verdedigen is, zal op een beperkt deel van het terrein een te hoge geluidsbelasting optreden. Dan is wel voor een aantal woningen een Hogere Waarden procedure vereist, maar het is aannemelijk dat die hogere waarde in dit geval wordt toegekend. In plaats van het plaatsen van een geluidscherm kan er ook gekozen worden voor het afschermen van het geluid door middel van het aanbrengen van een natuurlijke geluidwal tussen het te bebouwen woongebied en het naastgelegen bedrijf Sterk Midden Nederland. Deze natuurlijke geluidwal neemt wel meer ruimte in dan een geluidscherm. Zo zal in plaats van een geluidscherm van 6m rekening gehouden moeten worden met een geluidswal met een basisbreedte van 10 tot 12 meter en een hoogte van 5 meter, met een topvlak van 2 meter breed en daarop een geluidscherm van 1 meter. Conclusie

Uit de geluidtoets van de afdeling Milieu van het Gewest Eemland blijkt dat het Ocrietterrein tot woongebied omgevormd kan worden zonder belast te worden door teveel geluid van de omliggende


bedrijven. Hiertoe moet afstand in acht worden genomen of er zal een geluidscherm of -wal rondom het bedrijf Sterk Midden Nederland aangebracht worden in combinatie met maatwerkvoorschriften voor een aantal Barim-bedrijven. Tevens moet het zonebesluit Industrieterrein Eembrugge en de ligging van de zonegrens in het bestemmingsplan aangepast worden.

Luchtkwaliteit

4.5

Omdat het aantal woningen dat in het plangebied ontwikkeld kan worden beperkt is, hoeft er op grond van de “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” niet getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitseisen. Hierin staat namelijk dat sprake is van ‘niet in betekenende mate bijdragen’ als woningbouwlocaties “in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 1000 woningen omvat.” Recent is er naar aanleiding van een asbestinventarisatie, asbest aangetroffen waarvan een deel in slechte staat is en op enkele plekken sprake is van zichtbare desintegratie. Dit wordt verwijderd.

Externe veiligheid

4.6

Route vervoer gevaarlijke stoffen

De Eemweg langs het Ocrietterrein is niet opgenomen in de route vervoer gevaarlijke stoffen en er is geen vrijstelling verleend om gevaarlijke stoffen over deze weg langs het Ocrietterrein te vervoeren. De Eem is opgenomen in het Basisnet Water (dat gaat over het vervoer van gevaarlijke stoffen over water). Het Basisnet Water is ingedeeld in drie categorie soorten vaarwegen. De Eem is aangewezen als “categorie binnenvaart zonder frequent vervoer (groen)”. Hier vindt weinig of geen vervoer van brandbare vloeistoffen plaats. Langs de “groene” vaarwegen zijn geen beperkingen voor bebouwing en is geen plasbrandsaandachtsgebied. Voor het plangebied zijn er dan ook geen beperkingen vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen.


27

Bedrijven

Op het terrein van Sterk Midden Nederland zijn ten behoeve van het lassen van damwanden en metaalconstructies diverse soorten opslag van gassen in drukflessen aanwezig. De hoeveelheid gasflessen leidt niet tot bijvoorbeeld het verplicht opstellen van een veiligheidsanalyse. Hoogspanningslijnen, transportleidingen en straalpaden

Door het plangebied lopen geen hoogspanningslijnen, transportleiding voor gas of hoofdtransportleidingen voor water die belemmerend kunnen werken voor toekomstige ontwikkelingen in het plangebied. Wel loopt er over het plangebied een straalpad voor telecommunicatie. Straalpaden moeten, vanaf een aangegeven hoogte, gevrijwaard blijven van obstakels. Aangezien voor dit gebied een maximale bouwhoogte van 53 meter t.o.v. NAP geldt, vormt dit geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen.

Flora en fauna

4.7

Het terrein is nagenoeg geheel verhard, maar dat geldt niet voor het zuidelijke deel. De verwachting is dat er nauwelijks flora- en faunawaarden aanwezig zijn, maar aangezien de Eem een ecologische verbindingszone vormt dient dit nader te worden onderzocht. Daarnaast is bij sloop van gebouwen over het algemeen een vleermuizenonderzoek nodig. Er kunnen zich immers in de bestaande opstallen vleermuizen ophouden, afhankelijk of er spouwmuren zijn en hoe het dak is opgebouwd. Er zal natuurwaardenonderzoek verricht gaan worden en vleermuizenonderzoek. De resultaten daarvan worden in de verdere planvorming betrokken.


Archeologie

4.8

Op de archeologische waardenkaart is af te lezen dat een gedeelte van het gebied een middelhoge trefkans kent (de oudroze kleur op de afbeelding). Dit betekent dat nader inzicht in dit aspect nodig is.

Archeologische waarden (bron: www.kich.nl)

Bureauonderzoek zal nader inzicht moeten verschaffen in de archeologische situatie. De resultaten daarvan zullen bij de verdere planvorming worden betrokken.

Milieuzonering

4.9

Geur

De agrarische bedrijven aan de Geerenweg, Eemweg en de Eemdijk die mogelijk invloed zouden kunnen hebben op het Ocrietterrein hebben allemaal een geurcontour van 100 meter gemeten vanaf hun agrarische bouwblok. Daarbij worden de weilanden niet beoordeeld als onderdeel van een agrarisch bedrijf. Geen van de 100 meter geurcirkels komen binnen het Ocrietterrein, waarmee het aspect geur geen belemmering vormt voor de voorgenomen herontwikkelingen en dat geldt ook andersom. Licht

Aan de Eemweg 106 is een aannemingsbedrijf op het gebied van grond, weg en waterbouw en een heibedrijf voor betonpalen en stalendamwanden gevestigd. Dit bedrijf levert beperkte lichthinder


29

op van bijvoorbeeld het lassen in de buitenlucht en eventueel ten gevolge van de verlichting van buitenterreinen. Dit kan voorkomen worden door bijvoorbeeld in een milieuvergunning van een dergelijk bedrijf op te nemen dat deze lichtbronnen afgeschermd dienen te zijn tegen directe instraling bij eventuele woningen.


B i j l a g e n

Bijlage: Verslag informatieavond Ocrietterrein 5 juni 2008

Herontwikkeling

Wethouder Zoetman heet alle aanwezigen welkom. De avond is bedoeld om omwonenden en belangstellenden te informeren over de ruimtelijke visie op het Ocrietterrein. De heer Van Arendonk van BügelHajema Adviseurs geeft een presentatie over de kansen van het terrein voor toekomstige ontwikkelingen, na een korte analyse van het terrein en de omgeving. Het uitgangspunt is dat de Ocrietfabriek wordt gesloopt en er woonbebouwing gerealiseerd gaat worden in een aantrekkelijke landschappelijke context. Tevens komen aandachtspunten aan de orde: verkeer, milieu, ecologie en de rol van het Waterschap. Vervolgens wordt de vraag bij de aanwezigen neergelegd wat zij belangrijk vinden voor ontwikkeling van deze locatie. Men wil weten wat de gemeente Baarn van de verkeerssituatie vindt. >>In het vervolgtraject zal nauw overleg met de gemeente Baarn plaats vinden. Daarnaast worden tellingen uitgevoerd om de huidige situatie met cijfers te kunnen onderbouwen. Dit maakt tevens onderdeel uit van de evaluatie van de (gedeeltelijke) afsluiting van de polderwegen. Er wordt gevraagd of woningen binnendijks mogen worden gerealiseerd. >>Deze mogelijkheid is kortgesloten met het Waterschap. Het waterschap is ook betrokken bij de nadere uitwerking van de plannen. -

Vormt het bedrijf Sterk Midden Nederland een belemmering voor de ontwikkeling van het Ocrietterrein? >>Het Gewest Eemland stelt een milieu inventarisatie voor de omgeving van het Ocrietterrein op. Hieruit zal blijken of Sterk een belemmering vormt voor de ontwikkeling. Dit kan worden opgelost door zones vrij van bebouwing te houden of door maatregelen aan de woningen te treffen. -

Is al gekeken naar de ontsluiting voor het gebied en is nagedacht over een rondweg bij Eembrugge? >>Uitgegaan wordt van het benutten van de bestaande Eemweg. Nauwgezet zal worden nagegaan of dat reëel is. Het evaluatieonderzoek in het kader van het afsluiten van de polderwegen speelt daarin een rol. -

-

Welk type woningen worden gerealiseerd?

>>Volgens de Woonvisie Eemnes is vraag naar alle typen woningen. Maar dit gebied leent zich niet voor bijvoorbeeld sociale woningbouw. Veeleer wordt gedacht aan een beperkt aantal woningen op ruime kavels. Zijn er andere mogelijke ontwikkelingen bekeken, zoals natuur? >> De bestaande fabriek is als uitgangspunt genomen. Terug geven aan de natuur is om financiële redenen niet nader onderzocht. Een nadere mogelijkheid is dat de bedrijvenbestemming gehandhaafd wordt, maar dat wordt niet beoogd. Aan de Geerenweg is een aantal agrarische bedrijven gelegen. Wat zijn de gevolgen van woningbouw voor deze bedrijven? >>Alle regels dienen in acht te worden genomen, zodanig dat daaruit geen belemmeringen voortvloeien voor de bestaande bedrijfsactiviteiten. Het gewest Eemland zal dit aspect nader onderzoeken.

-

Hoe ziet de planning er uit? >> De ruimtelijke visie wordt naar aanleiding van deze avond en de nog lopende onderzoeken aangepast en in het najaar van 2008 aan de raad voorgelegd. Daarna wordt het plan verder uitgewerkt en een bestemmingsplan voor het gebied opgesteld. Naar schatting zal het 1,5 tot 2 jaar duren voor gestart kan worden met de bouw. Welke procedure wordt gevolgd? >>Vanaf 1 juli 2008 is de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening van kracht. De artikel 19 procedure komt dan te vervallen. Voor de ontwikkeling van het Ocrietterrein wordt dan ook de bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Wethouder Zoetman bedankt alle aanwezigen. Bij de verdere planvorming zullen de bewoners tijdig worden betrokken. Het verslag wordt nagestuurd en iedereen wordt nog geïnformeerd wanneer de bestuurlijke behandeling van de ruimtelijke visie plaats vindt.

C o l o f o n Opdrachtgever Gemeente Eemnes Contactpersoon mevrouw K. de Graaf

Rapport Uitwerking Ocrietterrein e.o. BügelHajema Adviseurs Projectleiding dhr. H.J.M van Arendonk BügelHajema Adviseurs Projectnummer 089.00.02.20.00

BügelHajema Adviseurs bv Bureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu BNSP Utrechtseweg 7 Postbus 2153 3800 CD Amersfoort Telefoon: (033) 465 65 45 Telefax: (033) 461 14 11 E-mail: [email protected] www.bugelhajema.nl Vestigingen te Assen, Leeuwarden en Amersfoort

Uitwerking Ocrietterrein e.o

Recommend Documents