Uitvoeringsplan Monumenten

A

gemeente Eindhoven

Uitvoeringsplan Monumenten 2014-2018

Grond & Vastgoed

November 2013

bba/JG13019867

November 2013

Uitvoeringsplan Monumenten - 2014-2018 Grond & Vastgoed

Colofon

Uitgave Gemeente Eindhoven Grond & Vastgoed Datum November 2013

gemeente Eindhoven

November 2013


Inhoudsopgave

Inhoudsopgave....................................................................................................3 1 1.1 1.2

Inleiding Fasering uitvoeringsplannen Instellen reserve Revolving fund restauratie monumenten

4 4 5

2

Fase 0: Inventarisatie

8

3

Fase 1: Uitvoeringsplan 2014-2018.

10

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Fase 2: Bepaling Verkoop traject. Ad A Verzamelen informatie Ad B Bepalen verkoopstrategie. Ad C Selecteren makelaar. Ad D Afwikkeling van de verkoop.

12 12 13 16 16

5 5.1 5.2

Fase 3: Handhaven (behouden) /renoveren/herprioritering de korte termijn in bezit te houden (handhaven) panden Selectie permanent in bezit te houden (te handhaven) panden (monumenten 2014-2018) De te restaureren panden.

17 17 18 21

Uitvoeringsplan 2018-2022 Strategische plan vorming (niet verkopen)

23

Overige onderwerpen

24

5.3 6

7

gemeente Eindhoven

3

November 2013


1

Inleiding

Het doel van het strategisch verkoop en beheerplan monumenten 2014-2022 is: “ het behoud en de ontwikkeling van het monumentale erfgoed in bezit van de gemeente Eindhoven, en deze te verbinden met de vernieuwingen in de stad waarbij de specifieke eisen en wensen van de toekomstig gebruikers en/of eigenaren tot hun recht komen”. Hiermee wordt duurzaam omgegaan met het bestaande cultureel erfgoed. In juni 2013 heeft het college ingestemd met het strategische Verkoop- & Beheerplan monumenten 2014-2022. De raadsinformatiebrief is behandeld in de raad van 20 augustus. Hierbij zijn 27 objecten benoemd die binnen het uitvoeringsplan in de periode 2014-2022 uitgewerkt zullen gaan worden. De benoemde 27 objecten zullen binnen de volgende kaders uitgewerkt worden: 1. Instandhoudingskosten monumentale panden dekken uit de gebouwexploitatie, rekeninghoudend met de financiële kaders van de gemeente Eindhoven; (fasering uitvoeringsplan) 2. Instellen van een voorziening monumenten verkoop en beheer, (instellen Revolving Fund monumenten), ter dekking van de kosten van de uitvoering. 3. Op basis van de huidige inzichten na integrale afweging monumenten van alle overige in de gemeentelijke begroting opgenomen categorieën monumenten een bijdrage leveren aan de bezuinigingstaakstelling van de gemeente Eindhoven;

1.1

Fasering uitvoeringsplannen

Om de investeringen en uitvoering overzichtelijk en uitvoerbaar te maken, en gezien de besluitvorming over gebieden waarin een aantal monumentale panden zich bevindt, wordt het strategische verkoop en beheerplan monumenten verdeeld in 2 hoofdplannen, te weten uitvoeringsplan 2014-2018 en uitvoeringsplan 2018-2022. Hiermee vind er tussentijds evaluatie plaats (2018). De uitvoeringsplannen zijn overigens wel flexibel van vorm en zullen jaarlijks herijkt worden met de dan beschikbare informatie. De instandhoudingskosten zullen gedekt moeten worden uit de gebouwexploitatie, waarbij het randvoorwaardelijk is dat er op objectniveau onderzocht wordt wat het potentieel (levensvatbaarheid) is van een object en/of locatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het op voorhand wijzigen van gebruiksfuncties, courantheid, verkoopbaarheid, potentiële opbrengstwaarde verkavelen van grote percelen (met een nieuw bouwvlak), cultuurhistorische waarde, het vaststellen welke elementen van een object hoge monumentale waarde bezitten etc.

4

gemeente Eindhoven

November 2013


Nadat de levensvatbaarheid in beeld is worden de bouwkundige/juridische/financiële kaders intern en integraal opgesteld. Op basis van deze analyse kan verkoop van het object een optie zijn. Door het bij verkoop toevoegen van het potentieel van een object/locatie wordt verwacht dat er vanuit de markt een bredere interesse zal zijn, wat kan resulteren in een hogere opbrengst. Dit zal voor de verkoop onderzocht worden. Het onderhoud van objecten, die in eigendom blijven van de gemeente, wordt nadat het object op een 0-status is gebracht, uitgevoerd aan de hand van de opgestelde onderhoudsplanningen. Jaarlijks vindt er een herijking van het vastgesteld uitvoeringsplan plaats, om in te kunnen spelen op de markt. Het uitvoeringsplan zal via de reguliere P&C cyclus (jaarrekening, turap) worden verantwoord. Na 4 jaar zal er dus een tussentijdse evaluatie opgesteld worden en een nieuw uitvoeringsplan 2018-2022 worden vastgesteld. Voor het kunnen uitvoeren van de onderhouds, restauratie en verkoop -activiteiten is het gewenst om een reserve voor Revolving Fund Monumenten in te stellen. Deze reserve Revolving Fund zal eenmalig voorzien moeten worden van middelen om het proces op gang te krijgen. Aan het eind van het project zullen deze voorgefinancierde middelen teruggestort worden, samen met de bijdrage aan bezuinigingstaakstelling verkoop panden van de gemeente Eindhoven. Dit levert de volgende gefaseerde planning op: 0. fase Inventarisatie/Vaststelling raad 1. fase uitvoeringspan 2014-2018 2. fase Verkoop traject 3. fase behouden(handhaven)/restaureren/herprioritering 4. fase evaluatie /uitvoeringsplan 2018-2022 5. fase realiseren bezuiniging

1.2

2013 2014-2018 jaarlijks jaarlijks 2018-2022 2020- 2022

Instellen reserve Revolving fund restauratie monumenten

Zoals aangegeven wordt voorgesteld (om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige onderhoudsverplichting (restauratiekosten), apparaatskosten en verkoopkosten) om met een reserve Revolving Fund restauratie monumenten te werken. Hiermee is het mogelijk om met de verkoopopbrengsten van de monumenten, financiële ruimte te bieden om aan de onderhoudsverplichting en overige kosten met betrekking tot de monumenten te kunnen voldoen. Het Revolving Fund wordt ingesteld voor de 27 geselecteerde momenten en voor de genoemde uitvoeringshorizon. Het uitvoeringsplan voorziet in het dekken van de kosten door middel van verkoop van monumenten. Hierdoor is de nadruk in het eerste jaar om snel panden te gemeente Eindhoven

5

November 2013


verkopen (het realiseren van Quickwins). Deze resultaten zullen echter pas aan het eind van het eerste jaar gerealiseerd gaan worden gezien de huidige vastgoedmarkt, de doorlooptijd en de kredietcrisis. Hierdoor zijn er dus op dit moment geen middelen beschikbaar voor de voorbereiding en uitvoering in het eerste jaar. Voorgesteld wordt om voor de kosten van het eerste jaar een initiële storting in het Revolving Fund te doen ten lasten van de algemene onderhoudsvoorziening Monumenten. Een aantal monumenten worden nu immers ook ten lasten van deze voorziening geboekt. Ten behoeve van de apparaatskosten wordt geraamd dat hiervoor een commercieel (verkoopbemiddeling), administratief (financieel technische verwerking) en technische (bouwkundige staat) medewerker ingezet moet worden. Daarnaast zullen de werkzaamheden gecoördineerd moeten worden. De totaal ingeschatte uren hiervoor bedragen voor 2014 maximaal 1.000 uur (onderzoeken verkooptraject, verzamelen informatie, bouwkundige analyses, verkoopanalyses, financiële analyses, etc). Ten behoeve van de restauratie van de 3 benoemde objecten (zie hoofstuk5) is een bedrag noodzakelijk van € 200.000,- op basis van de technische inventarisatie en opgestelde kostenbegrotingen. Voor de voorlopig te handhaven monumenten wordt een werkbudget voor het jaar 2014 op basis van de bekende planningen een bedrag van € 50.000,- gereserveerd voor de hoogst noodzakelijke aanpassingen. Ten slotte wordt voor het verkooptraject de kosten ingeschat op maximaal € 50.000,-. Samengevat worden de kosten voor de voorbereiding en uitvoering in 2014 geraamd op: - Apparaatskosten/advies 2014 € 100.000,- Restauratie 3 objecten 2014 € 200.000,- Onderhoudskosten 2014 € 50.000,- Verkoopkosten Quickwins € 50.000,Totaal initiële kosten € 400.000,In de gemeentelijke begroting is een algemene voorziening voor monumenten opgenomen. Deze algemene voorziening monumenten dient voor het opvangen van kosten aan een aantal specifieke (bijzondere) monumenten welke gezien de omvang of speciale karakter geen onderdeel uitmaken van het strategische verkoop en beheer plan. Het betreft hier monumenten zoals, Catharinakerk (Catharinaplein), voormalig Augustinianum (Kanaalstraat), etc). Voor deze bijzondere monumenten was in de begroting 2012-2015 een storting in de onderhoudsvoorziening monumenten opgenomen van €369.000,- . Ten behoeve van de renovatie van de Ventoseflat is besloten om € 100.000,- (na uitvoering amendement VVD) ten lasten van de storting te brengen. Dit betekent dat er voor onderhoud monumenten categorie b Bijzondere monumenten een structureel bedrag van €269.000,- voor onderhoud beschikbaar is. Per 1 oktober 2013 bedraagt de stand van de onderhoudsvoorziening monumenten €1,44 miljoen opgenomen. Dit bedrag is dus bestemd voor het onderhoud aan de specifieke monumenten (zie besluitvorming bij het strategisch besluitvorming).

6

gemeente Eindhoven

November 2013


Bij wijze van voorfinanciering wordt voorgesteld om nu een bedrag van € 400.000,(de initiële kosten) te onttrekken uit de voorziening monumenten en toe te voegen aan de reserve Revolving Fund monumenten. Uiterlijk na afloop van de project periode (2022) zal dit bedrag weer teruggestort worden in de voorziening monumenten. Hiermee loop je het risico dat in de projectperiode onvoldoende middelen in de onderhoudsvoorziening monumenten is voor de niet in dit plan opgenomen monumenten (de bijzondere monumenten). Bij de evaluatie zal dit meegenomen worden en zal indien noodzakelijk tussentijds (eventueel gedeeltelijk) het voorgefinancierde bedrag teruggestort worden. Uitvoering 2014: De reserve Fund heeft een eerste initiële storting nodig aangezien de kosten voor de baten uit lopen. De eerste opbrengsten uit verkoop van de monumenten zullen pas op zijn vroeg medio 2014 gerealiseerd zijn (afhankelijk van de vastgoedmarkt). De opbrengst uit de eerste verkopen vormen samen met de initiële storting de financiële kaders voor de uitwerking van het volledige uitvoeringsplan. Middels raadsbesluit is voorgesteld om het Revolving Fund in te stellen, en de eerste initiële storting in te brengen in de reserve Revolving Fund monumenten.

gemeente Eindhoven

7

November 2013


2

Fase 0: Inventarisatie

De gemeente wil te allen tijde tot een zorgvuldige transparante afweging komen over de zeggenschap, de restauratieve ingrepen en onderhoudsinvesteringen in monumenten, die ze in eigendom heeft. Hiervoor is een toetsingskader vastgesteld. Het vastgestelde toetsingskader is een omschrijving en implementatie van een integraal toetsingskader voor de verkoop en het in eigendom houden van monumenten. Het beleidsmatig toetsingskader is bepaald op basis van een integrale aanpak door de bij monumenten betrokken gemeentelijke instanties (cultuurhistorie, vergunningverlening, toetsing en handhaving, gebiedsontwikkeling, kunst & cultuur, stedenbouw, archeologie en vastgoed). Bij mogelijke (her)ontwikkelingen en herbestemmingen dient het object opnieuw heroverwogen te worden middels het vastgestelde toetsingskader: - Objecten welke vrij aanvaardbaar zijn, of; - Objecten welke het meest urgent zijn met betrekking tot het opheffen van achterstallig onderhoud, of; - Objecten welke gelegen zijn in of nabij een ontwikkelingsgebied, of ; - Objecten waarvan de gemeente met de gebruiker een probleem of (dreigend) geschil heeft, of; - Objecten waarvan vaststaat dat de gebruiker wil en kan kopen of; - De verkoop van objecten welke de verkoop van een ander door de gemeente te verkopen object kan hinderen spreiden, of; - Spreiding van verkoop over ongeveer 10 jaar. Op basis van deze onderzoeken heeft er een afweging plaats gevonden welke monumenten in aanmerking komen voor het uitvoeringsplan 2014-2018 en welke in verband met strategisch planvorming doorschuiven naar de planperiode 2018-2022 Dit wil overigens niet zeggen dat het uitvoeringsplan statisch is. Periodiek wordt de volledige lijst beoordeeld en indien aan de criteria wordt voldaan zal er een nieuwe verdeling van de monumenten plaats vinden. Dit zal via de reguliere procedures gemeld worden.

8

gemeente Eindhoven

November 2013


Indeling 27 monumenten in de beide uitvoeringsplannen 2014-2022: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Raiffeissenstraat 1a Kleine Berg 45-47 t Hofke 13 Vestdijk 145-147 Grote Berg 9 Paradijslaan 2 t/m 6a Hemelrijken 75g Hemelrijken 75a t/mf Galileistraat 2 Genneperweg 143 Collseweg 3-5 Dommelstraat 2 (wand) Tongelrese straat (wand) Alberdink Thijmlaan 3 Oude Torenstraat 1 Stratumsedijk 4 Tongelreeppad 1 Gasthuisstraat 821 Gasthuisstraat 829 Dommelstraat 6 Hoogstraat 172 Stratumseind 63 at/mb Oude Dooornakkerweg 1 Doolstraat 4 Bokt 18 Dommelstraat 2a Eindhovenseweg 33 Cyclamenstraat 1

uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018 uitvoeringsplan 2014-2018

Toelichting vet gedrukte panden: De panden Collseweg 3-5,en Oude Torenstraat 1 zijn als pilot project inmiddels opgeknapt. Het pand aan de Tongelreeppad 1 is op dit moment in uitvoering en zal naar verwachting eind 2013 opgeleverd worden. Daarnaast is een aantal panden reeds opgenomen in de lopende meerjarige onderhouds- en investeringsplanning. De panden in het uitvoeringsplan 2014-2018 zullen in deze periode actief beoordeeld en uitgewerkt gaan worden. Uitvoering 2014: Op basis van de analyse worden 18 monumenten in de periode 2014-2018 beoordeeld en uitgewerkt. 9 monumenten worden niet actief beoordeeld, maar worden meegenomen in de periode 2018-2022. De monumenten voor de periode 2018-2022 zullen bouwkundig/strategisch/financieel, wel getoetst blijven worden, echter de focus voor de eerste 4 jaar ligt op de 18 geselecteerde monumenten in de periode 2014-2018.

gemeente Eindhoven

9

November 2013


3

Fase 1: Uitvoeringsplan 2014-2018.

De focus van het uitvoeringsplan 2014-2018 ligt op het generen van voldoende middelen om het monumenten die in bezit blijven te restaureren. Op basis van een eerste inventarisatie hebben de 18 monumentale panden een totale WOZ waarde van ongeveer € 5 miljoen (prijspeil 2012 exclusief Oude Toren en Stratumsedijk 4). Om de onderhoudskosten te dekken is het noodzakelijk om financiële middelen te genereren en/of via andere constructies een positieve exploitatie mogelijk te maken (vb financieringsmogelijkheden, aanbestedingsmogelijkheden, subsidies etc). Om financiële armslag te krijgen, zullen de 17 panden beoordeeld worden op mogelijkheden van een relatief snelle verkoop in de huidige markt ten opzichte van een zo optimaal (hoog) mogelijk resultaat (Quick wins). Van de geselecteerde monumenten voor het uitvoeringsplan 2014-2018 kan nu beoordeeld worden of ze in bezit moeten worden gehouden of dat ze verkocht kunnen worden. Of een pand verkocht kan worden is mede afhankelijk van een bouwhistorisch onderzoek en een cultuur historische waardestelling. De monumenten die niet vallen onder de algemene voorwaarden om vastgoed in portefeuille te houden (op basis van zeggenschap strategisch of financieel belang én waarbij geen sprake is van een combinatie van unieke cultuurhistorische waarden en monumentale waarden van het betreffende monument met een publieke toegankelijkheid) kunnen actief aan de markt worden aangeboden, passend binnen het vigerende beleid van de gemeente. Bij verkoop zullen een aantal randvoorwaarden (zoals publiekrechtelijke en privaatrechtelijke afspraken met betrekking tot toegankelijkheid, handhaving en sancties) en aanvullende voorwaarden door de gemeente worden bedongen (zoals een restauratieverplichting). Jaarlijks worden in het uitvoeringsplan 2014-2018 de 18 benoemde objecten opnieuw beoordeeld conform de volgende cyclus: 1. Bepalen van de te verkopen panden en het verkoop traject. 2. Bepalen hoe om te gaan met de panden die in bezit blijven in het lopende jaar 3. Bepalen van de te renoveren panden in het lopende jaar. 4. Aan het einde van het jaar herprioritering/vaststelling voor het nieuwe jaar. In de afgelopen periode heeft naast de inventarisatie van de 18 monumenten en op basis van bovenstaand argumenten een beoordeling plaats gevonden, waarbij op dit moment 11 monumenten in aanmerking komen voor verkoop. Van deze te verkopen panden zijn er 3 die op korte termijn in de markt gezet zouden kunnen worden. Daarnaast zullen er voor de panden die dit jaar in bezit blijven plannen uitgewerkt moeten worden.

10

gemeente Eindhoven

November 2013


Voor het lopende jaar 2014 levert dit dan de volgende verdeling op voor de panden 2014-2018: 1. de te verkopen monumenten met restauratie verplichting (betreft 3 objecten (1 tot en met 3) -> uitvoering 2014 verkoop traject; 2. de mogelijk te verkopen panden maar met nader onderzoek (betreft 8 objecten, te weten A tot en met H) -> uitvoering 2014 behouden/ handhaving traject; 3. de monumenten, die in bezit blijven met gemeentelijk onderhoudsplan (betreft 7 objecten, te weten I tot en met VII) -> uitvoering 2014 behouden/handhaving traject; 4. Panden die in 2014 gerenoveerd zullen worden (betreft a, b en c). -> uitvoering 2014 restauratie traject.

nr

adres

uitvoeringsplan 2014-2018 mjop verkopen handhaven / renovatie Onderzoek Obv integraal mogelijke onderzoek verkoop 2015- verkopen handhaven Renovatie bepalen 2018 onderhoudspla 2014 2014-2018 2014 uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 X uitvoerinsplan 2018-2022 a X uitvoeringsplan 2014-2018 I uitvoeringsplan 2014-2018 II b uitvoeringsplan 2014-2018 III c uitvoeringsplan 2014-2018 IV uitvoeringsplan 2014-2018 V uitvoeringsplan 2014-2018 VI uitvoeringsplan 2014-2018 VII uitvoeringsplan 2014-2018 1 uitvoeringsplan 2014-2018 2 uitvoeringsplan 2014-2018 3 uitvoeringsplan 2014-2018 A X uitvoeringsplan 2014-2018 B X uitvoeringsplan 2014-2018 C X uitvoeringsplan 2014-2018 D X uitvoeringsplan 2014-2018 E X uitvoeringsplan 2014-2018 F X uitvoeringsplan 2014-2018 G X uitvoeringsplan 2014-2018 H X 8 3 7 fasering

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Raiffeissenstraat 1a Kleine Berg 45-47 t Hofke 13 Vestdijk 145-147 Grote Berg 9 Paradijslaan 2 t/m 6a Hemelrijken 75g Hemelrijken 75a t/mf Galileistraat 2 Genneperweg 143 Collseweg 3-5 Dommelstraat 2 (wand) Tongelrese straat (wand) Alberdink Thijmlaan 3 Oude Torenstraat 1 Stratumsedijk 4 Tongelreeppad 1 Gasthuisstraat 821 Gasthuisstraat 829 Dommelstraat 6 Hoogstraat 172 Stratumseind 63 at/mb Oude Dooornakkerweg 1 Doolstraat 4 Bokt 18 Dommelstraat 2a Eindhovenseweg 33 Cyclamenstraat 1 Totaal

Uitvoering 2014 Naast de focus op de panden voor het uitvoeringstraject 2014-2018 zullen bij de jaarlijkse afweging ook de panden uit benoemd voor het uitvoeringsplan 2018-2022 worden meegenomen, middels een quickscan op basis van strategische planvorming.

gemeente Eindhoven

11

November 2013


4

Fase 2: Bepaling Verkoop traject.

Het jaarlijks verkooptraject wordt ingedeeld in de volgende stappen: A. Verzamelen van (object)informatie ten behoeve van verkoop B. Bepalen verkoopstrategie C. Selecteren makelaar/verkopende partij D. Verkoop /Juridische afwikkeling (notaris en overdracht)

4.1

Ad A Verzamelen informatie

De voorlopige lijst van de te verkopen panden komt dus uit op 11 monumenten. Van deze panden moet informatie verzameld worden zoals de WOZ-waarde, verzekerde waarde, huurinformatie, notariële akte(n), zakelijke rechten, koopovereenkomsten, makelaars, bouwkundige informatie en rapportages, etc. Met deze gegevens kan bepaald worden welke panden concreet in aanmerking komen voor een verkoopstrategie. De monumenten worden hierbij dus dan jaarlijks opnieuw beoordeeld op verkoopbaarheid en inzet van financiële middelen: - Mogelijk financieel resultaat; - Verkooptraject; - Huidige bouwkundige staat; - Cultuurhistorische waarden. - Lopende afspraken met o.a. andere sectoren. Voor het jaar 2014 heeft dit afwegingskader ertoe geleid dat van de 11 te verkopen panden er nu 3 panden meegenomen worden in het verkoop traject. De nadruk voor 2014 heeft gelegen op snel positieve resultaten halen (Quick wins), gezien de bouwkundige staat en de vastgoed exploitatie van de betreffende panden. Dit om voor het uitvoeringsplan 2015-2018 middelen te generen. Voor het jaar 2014 zijn de volgende 3 panden geselecteerd voor verkoop: Gasthuisstraat 821 Gasthuisstraat 829 Dommelstraat 6 Op basis van de eerst inventarisatie zijn de volgende grove kengetallen bekend voor deze 3 panden: b gezamenlijke WOZ waarde panden: € 900 k b gezamenlijke verzekerde waarde : €600k b gezamenlijk boekwaarde: Nihil b geschatte storting in de reserve Revolving Fund: € 670k

12

gemeente Eindhoven

November 2013


Verhuurde staat: b Gasthuisstraat 821: particuliere verhuur b Gasthuisstraat 829: particuliere verhuur b Dommelstraat 6: bedrijfsruimte verhuur kantoor

Dommelstraat 6

gasthuisstraat 821 en 829

4.2

Ad B Bepalen verkoopstrategie.

Voor het verkopen van monumenten zijn verschillende verkoopstrategieën te bepalen en zal beoordeeld moeten worden in welke staat het monument verkocht gaat worden. De te bepalen verkoopstrategie is er in eerste instantie opgericht op maximalisatie van de directe en indirecte opbrengst. Voor verkoop van de panden zijn er verschillende mogelijkheden, die jaarlijks en per (groep) object(en) afgewogen moeten worden: 1. verkoop aan zittende huurder of; 2. verkoop leeg, middels uitkopen zittende huurder of; 3. verkoop in verhuurde staat. Aan iedere variant zitten voor- en nadelen en per object of tranche van objecten zal een beoordeling plaats moeten vinden. Naast het afzonderlijk aanbieden van de objecten is het mogelijk om de objecten als één geheel in de markt te zetten.

gemeente Eindhoven

13

November 2013


Voordeel van deze strategie is dat bij verkoop alle panden in één keer verkocht kunnen worden. Nadeel van deze strategie is een verwachte lagere opbrengstprijs. Om te waarborgen dat de objecten in constructief goede staat verkeren, kan er voor gekozen worden om de panden voor verkoop te restaureren, of om bij de verkoop een restauratie verplichting op te nemen. Voorbeeld van een mogelijk op te nemen verplichting is dat de monumenten binnen 3 jaar (constructief) gerestaureerd zijn (geen nul-status). Hiervoor zal bij de verkoop een bepaling worden opgenomen voor de restauratieverplichting (zie onderstaand voorbeeld). Artikel - Bijzondere Bepaling – Restauratieverplichting Koper 1. Restauratieverplichting: de Koper is verplicht het verkochte zodanig te restaureren dat de kwaliteit van het object voldoet aan het gestelde zoals verwoord in bijlage XX. De Koper is verplicht zo spoedig mogelijk na de oplevering te beginnen met de restauratiewerkzaamheden en deze op regelmatige wijze voort te zetten. Uiterlijk 3 jaar na de juridische levering dient de restauratie gereed te zijn. Zodra de restauratie gereed is, is de Koper verplicht dit te melden aan de Verkoper. Bij het niet nakomen dan wel niet tijdig nakomen van deze restauratieverplichting is de Koper aan de Verkoper onverwijld en zonder tussenkomst van de rechter een éénmalige boete verschuldigd ter hoogte van € 10.000,- (zegge: tienduizend euro) plus € 100,- (zegge: honderd euro) per dag dat de Koper niet aan de restauratieverplichting als bedoeld in dit lid heeft voldaan. 2. Verkoopbeperkend beding: de Koper is niet gerechtigd om het Verkochte te vervreemden voordat de Koper aan zijn restauratieverplichting heeft voldaan als bedoeld in lid 1 van dit artikel. Ook zal er een potentiële opbrengstwaarde moeten worden bepaald, volgens een aantal uitgangspunten. Er kan worden uitgegaan van ‘economische waarde vrij van huur en gebruik’ of ‘economische waarde in verhuurde staat’. De verkoopopbrengst zal het hoogst zijn indien er vrij van huur en gebruik geleverd kan worden (omdat de huidige contractuele huurprijzen erg laag zijn). Echter vanwege wetgeving kan in bepaalde gevallen (woningen) niet voldaan worden aan deze optie. Bij woningen kan de verhuurder alleen maar opzeggen om een beperkt ( 6) aantal redenen die in de wet worden genoemd. In de wet is dwingend bepaald dat de verhuurder niet om andere redenen kan opzeggen, ook als in het huurcontract staat dat dit wel kan. Deze redenen zijn: 1. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder. Bijvoorbeeld wanneer de huurder een grote huurachterstand heeft, of als u ernstige overlast veroorzaakt. 2. Bij het einde van een tijdelijk contract waarbij is bepaald dat u de woning moet verlaten na afloop van het contract. Maar let goed op, een contract is niet tijdelijk alleen maar omdat er “tijdelijk” op staat. Een tijdelijk contract

14

gemeente Eindhoven

November 2013


3.

4.

5. 6.

dat niet aan de voorwaarden voor tijdelijke contracten voldoet is automatisch een contract voor onbepaalde tijd. Wegens dringend eigen gebruik. Hieronder kunnen 2 dingen worden verstaan: 1) dringend eigen gebruik omdat de verhuurder de woning zelf (dus niet een familielid of kennis) wil bewonen. Dit kan pas nadat de verhuurder 3 jaar eigenaar is. Bovendien moet de verhuurder dan aantonen dan zijn belang om de woning te bewonen zwaarder weegt dan het belang van de huurder om op de woning te blijven. En de verhuurder moet de huurder andere passende woonruimte aanbieden. 2) Als de verhuurder de woning wil slopen of renoveren. Hierbij moet de verhuurder wel aantonen worden dat dit noodzakelijk is (denk bijvoorbeeld aan zeer slechte fundering). Als het om een complex gaat moet de verhuurder aantonen dat 70% van de bewoners wil verhuizen en akkoord is met de plannen of anders moet de verhuurder toestemming aan de rechter vragen voor de sloop/restauratie. Als de verhuurder alleen wil opknappen en de huur wil verhogen dan is dat geen reden om op te zeggen! Als de huurder weigert een aanbod tot een redelijk nieuw huurcontract te tekenen. Deze reden komt weinig voor. Dit geldt bijvoorbeeld als de verhuurder nieuwe (redelijke!) 'algemene bepalingen' wil invoeren. De wijziging in het huurcontract mag bovendien geen betrekking hebben op de huurprijs. Als de verhuurder een bestemmingsplan wil verwezenlijken. Deze reden komt ook bijna niet voor. Bij hospitakamers mag de verhuurder (de hospita) tijdens de eerste 9 maanden de huur zonder opgaaf van reden opzeggen.

Bij verhuur van kantoor- en bedrijfsruimten heeft, indien de verhuurder opzegt, een huurder ontruimingsbescherming van maximaal 3 keer één jaar indien de huurder het niet eens is met een opzegging en naar de kantonrechter gaat. Met andere woorden, een huurovereenkomst is niet zomaar ontbonden, waarbij het reële risico aanwezig is dat de opbrengstwaarden laag uit zullen komen, omdat er in verhuurde staat verkocht zal worden. De koper heeft natuurlijk dezelfde voorwaarden. De regelgeving op het gebied van monumenten bevat geen bepalingen over verkoop van monumenten. Bij verkoop zal de verkoper wel op de status gewezen moeten worden. Datzelfde geldt bij subsidieaanvragen en subsidieverstrekking voor monumenten. In een door de raad van Eindhoven vastgestelde adviesnota (Adviesnota herziening handelswijze bij verkoop van gemeentelijke gebouwde eigendommen, dd. 24 januari 2007) is aangegeven dat bij de afweging rondom het eigendom van objecten voor de gemeente een aantal zaken een rol spelen, welke zijn meegenomen bij de verkoopcriteria. Bij de verkoop strategie natuurlijk ook aandacht voor eventueel speculatie beding. gemeente Eindhoven

15

November 2013


Uitvoering in 2014: In het lopende jaar 2014 zal bovenstaande voor de 3 te verkopen panden worden afgewogen, en zal een (verkoop)strategie uitgewerkt worden die leidt tot een (binnen de casus) maximaal haalbaar verkoopresultaat op redelijke termijn (afweging tussen snelheid en opbrengstmaximalisatie). Indien gekozen wordt voor een verkoopstrategie conform een “online-veiling traject” dan is de verkooptijd af te bakenen, waarmee op een vooraf vastgestelde datum een juridische levering kan plaatsvinden. Het hele verkooptraject zal dan ongeveer 6 maanden na besluit in beslag nemen bij verkoop in huidige staat.

4.3

Ad C Selecteren makelaar.

Voor het begeleiden van het verkoopproces kan er voor gekozen worden om dit als gemeente zelfstandig te doen, of hiervoor een geselecteerde marktpartij te benaderen. Bij het selecteren van een marktpartij zal rekening worden gehouden met de gemeentelijke inkoopregels. De marktpartij zal daarbij affiniteit met monumenten en met de gebruiksfunctie van het object moeten hebben. Uitvoering in 2014: Voor de 3 geselecteerde panden zal een keuze gemaakt moeten worden over het te voeren beleid (verkopende partij selecteren of zelf doen).

4.4

Ad D Afwikkeling van de verkoop.

De juridische afwikkeling van de verkoop zal via notariële akte plaatsvinden. Na de verkoop zullen eventuele aanvullende afspraken (restauratieverplichting etc) gemonitord moeten worden door de gemeente. Het financiële resultaat moet in de reserve Revolving Fund restauratie monumenten worden gestort. Tevens zal gekeken worden hoe de markt reageert op de restauratieverplichting en het verkoop aanbod. Dit alles kan meegenomen worden bij het vervolg van het uitvoeringsplan. Uitvoering 2014 met betrekking tot het verkooptraject: In 2014 zullen de 3 panden actief verkocht gaan worden, conform stappen plan. Op basis van een eerste benadering en rekeninghoudend met bovenstaand opmerkingen gaan we uit van een verkoopopbrengst door de makelaar van minimaal 670k indien alle 3 de objecten verkocht worden. Het eindresultaat ( na succesvol verloop) van dit traject betekent de garantie dat de verkochte panden binnen 3 jaar op minimaal constructief niveau zijn opgeknapt. Verkoop kan leiden tot snelle resultaten, echter is afhankelijk van de huidige contractuele afspraken, te bepalen verkoopstrategie, de huidige en toekomstige marktsituatie en bedrag met betrekking tot restauratieverplichtingen.

16

gemeente Eindhoven

November 2013


5

Fase 3: Handhaven (behouden) /renoveren/herprioritering

De panden/objecten, die in bezit van de gemeente blijven zijn ingedeeld in panden die voorlopig alleen voor 2014 aangehouden zullen worden (nu te noemen korte termijn) en panden die voor de periode 2014-2018 in bezit zullen blijven (nu te noemen permanent). Voor de beide categorieën panden worden jaarlijkse de volgende stappen doorlopen: 1. Inventarisatie mogelijkheden 2. Verdeling structureel/incidenteel handhaven: a. bepalen te renoveren objecten b. bepalen strategie voor onderhoudsbehoeften c. bepalen strategie vastgoedexploitatie 3. Herprioritering

5.1

de korte termijn in bezit te houden (handhaven) panden

Van de 11 mogelijk te verkopen panden zijn er dus 3 geselecteerd voor de korte termijn verkooptraject (Quick wins 2014). Dit betekent dat de volgende 8 panden in de periode 2014 geïnventariseerd moet worden wat de mogelijkheden zijn voor verkoop in 2015 of andere jaren: A. Hoogstraat 172 B. Stratumseind 63 C. Oude Dooornakkerweg 1 D. Doolstraat 4 E. Bokt 18 F. Dommelstraat 2a G. Eindhovenseweg 33 H. Cyclamenstraat 1 Voor deze panden geldt dat deze in principe verkocht kunnen worden op basis van de gehanteerde criteria, maar voor deze panden zijn afzonderlijke afspraken of andere bedingen die het nu niet mogelijk maken om deze binnen een half jaar op de markt te zetten. Deze panden worden afgewogen in het jaar 2014. Deze panden worden hiermee afzonderlijk beoordeeld op basis van onderhoud/vastgoedstrategie. Voor 2014 zullen deze panden niet gerenoveerd gaan worden, echter er zal wel noodzakelijk onderhoud worden uitgevoerd, uit het beschikbare werkbudget. Uitvoering 2014: Eind 2014 zal voor deze panden op basis van de uitslagen, een herprioritering worden voorgesteld. Voorlopig is voor 2014 een werkbudget voor onderhoud van € 50 k gemeente Eindhoven

17

November 2013


beschikbaar voor de hoognodige onderhoudsactiviteiten. De afwegingen of deze panden in het nieuwe jaar kunnen worden meegenomen is mede afhankelijk van de beschikbaar gekomen middelen in het Revolving Fund.

5.2

Selectie permanent in bezit te houden (te handhaven) panden (monumenten 2014-2018)

De panden die voorlopig in bezit (gehandhaafd) blijven voor de volledige periode 2014-2018, zijn naast de hieronder opgenomen panden ook de panden, die in het kader van de strategische planvorming niet in de periode 2014-2018 aan de beurt komen. Het gereserveerde werkbudget geldt ook voor deze panden. Voor deze panden geldt dat alleen de minimaal noodzakelijke bouwkundige werkzaamheden worden gedaan. Een aantal panden is in de inventarisatie benoemd als uniek cultureel, waarvan nu besloten is dat deze in de komende planperiode 2014-2018 niet verkocht gaan worden en derhalve onderzocht moet worden in 2014 hoe het onderhoud geregeld kan worden en hoe de beste vastgoedexploitatie gekozen kan worden. Hierbij zal gekeken worden naar mogelijke financiële constructies of verhuurpotenties, hoe hier slim mee om te gaan. De volgende objecten zijn geselecteerd als in bezit te behouden (handhaven): - Collseweg 3-5 - Dommelstraat 2 - Tongelresestraat (wand) - Alberdingk Thijmlaan 3 - Oude Torenstraat 1 Aan deze panden zijn de panden Stratumsedijk 4 en Tongelreeppad 1 toegevoegd. Stratumsedijk 4 omdat dit integraal onderdeel uitmaakt van het Van Abbemuseum, en als zodanig op korte termijn niet te verkopen is, en Tongelreeppad 1 omdat hiervoor recent een erfpachtovereenkomst is overeengekomen. Deze objecten worden structureel in de meerjaren begroting van de gemeente opgenomen. Hierna volgt een gedetailleerde beschrijving: I Collseweg 3-5 (Collse watermolen): Deze dubbele onderslag molen is een rijksmonument, met een werkende en publiekstoegankelijke koren- en oliemolen. Het is een uniek object van grote cultuurhistorische waarde. Doordat de molen op de juiste wijze geëxploiteerd wordt, blijft de watermolen in een goede conditie. Door het gebruik dient wel rekening gehouden te worden met het nodige onderhoud, zo ook structureel onderhoud aan de daken gevels en wanden en installatiewerken. Deze werkzaamheden zijn nu uitgevoerd waarbij het noodzakelijke (jaarlijks) onderhoud is gecombineerd met groot onderhoud aan zowel het houten als de metalen waterraderen. Ook zijn verzakkingen gestabiliseerd en zijn er op behoudende wijze enige detailverbeteringen toegepast om het onderhoud in de toekomst te optimaliseren. 18

gemeente Eindhoven

November 2013


Naast het vervangen en restaureren van elementen met einde levensduur zijn de gebouwen geheel opnieuw geschilderd, de dakconstructie is op kritieke punten verbeterd, waarbij ook de gietijzeren 5-pans dakvensters op kundige wijze zijn gerestaureerd en geconserveerd. Het pand wordt gehandhaafd middels een nieuwe exploitatie opzet, waarbij onderzocht moet worden of en hoe deze sluitend te maken is. II Dommelstraat 2 (wand Effenaar NV Linnenfabrieken): De gevel van de oude Effenaar is daar blijven staan. De gevel dient als gevolg van een ongeval dringend gerestaureerd te worden. III Tongelrese straat (Karel 1 muur): Karel 1 sigarenfabrieken HJ van Abbe. Hiervan is nog geen MJOP opgesteld. Restauratie van de muur is aan de orde, in verband met de huidige staat. Ook de exploitatie zal in geregeld moeten worden.

IV Alberdingk Thijmlaan 3: Het observatorium is in gebruik om niet door de stichting Drs A. F. Philips/sterrenwacht. De MJOP is opgenomen in de gemeente begroting. Ook de exploitatie is structureel in de gemeentelijke begroting verwerkt (structurele gemeentelijke bijdrage).

V Oude Torenstraat 1 (oude toren): Dit rijksmonument de Oude Toren is 2012/2013 gerestaureerd, waarbij naast enig achterstallig onderhoud ook de reguliere structureel noodzakelijke werkzaamheden zijn uitgevoerd. De werkzaamheden aan het kruis en de toren waren noodzakelijk om te voorkomen dat er achterstallig onderhoud op zou treden, waardoor de kosten een veelvoud van de huidige kosten zouden gaan bedragen. Door het onderhoud aan de kap wordt voorkomen dat de middeleeuwse gebintconstructie door weersinvloeden kan worden aangetast. Door de juiste wijze van restaureren waarbij voldoende ventilatie in het pand wordt gewaarborgd wordt tevens voorkomen dat houtaantastende zwammen het object negatief beïnvloeden. Aan het voegwerk zijn op de kritieke plaatsen in de plint van de toren verbeteringen aangebracht, de destijds toegepaste cementspecie heeft een negatief effect op de oude baksteen. Door het toepassen van een dampdoorlatend voegsysteem is de vochtbelasting afgenomen, met als bijkomend voordeel dat het binnenpleisterwerk niet meer van het werk wordt afgedrukt. De nadruk bij deze restauratie lag op het op 0-status brengen van het pand, zodanig dat de meerjarenonderhoudsplanning geoptimaliseerd is. De kosten van restauratie zijn betaald uit de onderhoudsvoorziening monumenten. Na vaststelling van de MJOP kan dit pand verwerkt worden in de meerjarige begroting. Aangezien de huuropbrengsten nihil

gemeente Eindhoven

19

November 2013


zijn zal hiervoor structurele middelen onttrokken moeten worden uit het Revolving fund monumenten.

VI Stratumsedijk 4: Dit pand maakt onderdeel uit van het Van Abbemuseum, en is als zodanig in de MJOP van het Van Abbemuseum opgenomen. Het object verkeert in goede bouwkundige staat, en is in de meerjaren onderhoud begroting verwerkt. Aangezien het nauw verbonden is met het Van Abbemuseum en kadastraal ook onder het Van Abbemuseum valt, zal dit aangepast moeten worden. VII Tongelreeppad 1 Deze ecologische stadsboerderij heeft de status van gemeentelijk monument. Het complex bestaat uit de monumentale langgevelboerderij met een aantal opstallen, bijgebouwen. Eind 2013 zal de renovatie opgeleverd gaan worden. Hierbij heeft op innovatie wijze een aannemingsselectie plaatsgevonden waarbij de hoogste kwaliteit is behaald met een (bewezen) laagste prijs. Op basis van total cost of ownership is een uitvoerings- en onderhoudsplan opgesteld. Aan de verplichtingen zoals opgenomen in de erfpachtovereenkomst wordt hiermee voldaan. Hierbij zijn ook comfort en duurzaamheid aspecten waarop in dit project nadrukkelijk de aandacht lag meegenomen. Als dit project eind 2013 zal zijn afgerond, zijn zowel het monument als de bijgebouwen minimaal op nul-status, waarbij over een periode van 15 jaar de noodzakelijke projectkosten inclusief de gekapitaliseerde onderhoudskosten geminimaliseerd zijn. Het pand wordt middels deze overeenkomst gehandhaafd. Uitvoering in 2014: Van de bovenstaande objecten zijn inmiddels een 3-tal projecten gerenoveerd, de Collseweg 3-5, de Oude Torenstraat 1 en Tongelreeppad 1(bijna gereed). Voorgesteld wordt om in 2014 de beide wanden te renoveren, zodat alle objecten waar de gemeente permanent eigenaar van blijft in goede bouwkundige staat verkeren en een goede functie vervullen. De gemeente is als eigenaar van een aantal monumenten verantwoordelijk voor het de uitvoering van het eigenaars onderhoud en dit zal via een vastgoed exploitatie verwerkt moeten worden in de gemeentelijke begroting. De vastgoed exploitatie van bijna al deze monumenten is niet sluitend, en de vraag is of deze sluitend te krijgen is. Dit zal in deze fase verder onderzocht worden om tot goede voorstellen te komen.

20

gemeente Eindhoven

November 2013


5.3

De te restaureren panden.

De selectie van de in 2014 te restaureren panden is tot stand gekomen na inventarisatie van de Asbo-rapportages waarin de monumenten in eigendom van de gemeente technisch zijn beoordeeld. Daarbij is rekening gehouden met de objecten die in “permanent” bezit blijven van de gemeente en welke objecten een uniek cultuurhistorische waarde hebben. Hierbij is de onderhoudsstaat gewogen in relatie met de te verwachten onderhoudsinvesteringen om verval en hierdoor hogere onderhoudskosten te voorkomen, waarbij als doel gesteld wordt de objecten op 0status worden gebracht. Voor de te renoveren panden worden de volgende stappen jaarlijks doorlopen: 1. Inventarisatie; 2. Planning werkzaamheden; 3. Uitvoering werkzaamheden; 4. Exploiteren. Ad 1. De Inventarisatie. Op basis van de afwegingen, nut en noodzaak, zie vorige paragrafen zullen de beide wanden gerestaurateerd gaan worden in 2014. Naast de beide wanden (Tongelresestraat en Dommelstraat 2) zal gezien de unieke cultureelhistorische waarde ook De Genneperweg 143 voor restauratie in aanmerking komen. Het pand bevindt zich weliswaar in een herontwikkelingsgebied (en dus de planperiode 20182022), maar dat staat los van de noodzakelijke restauratie. Tevens wordt zo voorkomen dat ten gevolge van achterstalligheden de kwaliteit van dit monument verder terugloopt. Binnen de financiële kaders is hiermee dus de mogelijk om deze 3 monumenten te gaan restaureren voor 2014, gezien de staat van deze objecten en de keuze tot handhaving ervan. Ad 2. Planning werkzaamheden: De voorbereiding zal worden opgestart in 2014, waarbij de werken op innovatieve wijze worden aanbesteed, volgens de B.V.P. methodiek: Best Value Procurement methodiek. De restauratiewerken aan de 3 monumenten worden in het 3e en 4e kwartaal 2014 uitgevoerd. Ad 3. Uitvoering van de werkzaamheden: Ad a. Dommelstraat (wand) Door de restauratie zal het object op 0-status worden gebracht, waarbij naast de veiligheidstechnische maatregelen ook detailverbeteringen zullen worden uitgevoerd zodat de total cost of ownership kan worden geminimaliseerd. Het onderhoud zal in de Meerjaren Onderhoudsplanning (MJOP) worden opgenomen, en er zal naar een exploitatie oplossing gezocht worden.

gemeente Eindhoven

21

November 2013


Ad b. Tongelresestraat (wand) Door de restauratie zal ook dit object op 0-status worden gebracht, uitgangspunt bij de wijze van uitvoering is het minimaliseren van de noodzakelijke onderhoudskosten, zodat dit bijdraagt aan een financieel gunstige total cost of ownership. Nader dient te worden onderzocht hoe de exploitatie binnen de gemeentelijke begroting kan worden ondergebracht ( de sector Grond en Vastgoed dan wel een andere sector). Ad c. Genneperweg 143 (Watermolen) Deze restauratie zal er op gericht zijn, om te voorkomen dat extra onderhoudsvoorzieningen nodig zullen zijn doordat ten gevolge van achterstalligheden de kwaliteit van dit monument verder terugloopt. In verband met het dynamische karakter van dit object: een watermolen met bewegende delen is het van groot belang deze slijtage gevoelige onderdelen, naast het periodiek gebruik op voldoende nivo te houden, zodat wordt voorkomen dat deze onderdelen eerder dan bij regulier onderhoud vervangen dienen te worden. Ad d. Exploitatie Voor de te restaureren objecten zal onderzocht moeten worden hoe de exploitatie in de gemeentelijke begroting verwerkt kan worden.

Uitvoering in 2014: Op basis van de eerste inventarisatie komen de totale restauratiekosten uit op een geschat bedrag van 200k. Voor 2014 zal een gedetailleerde planning gemaakt worden, en de uitvoering ten hand worden genomen. Op basis van de inventarisatie zal de uitvoering in 2014 gereed zijn. Daarna zal beoordeeld moeten worden hoe het beheer en exploitatie in de begroting verwerkt kan gaan worden.

22

gemeente Eindhoven

November 2013


6

Uitvoeringsplan 2018-2022 Strategische plan vorming (niet verkopen)

Voor deze panden geldt dat gezien de eerdere argumenten en het nog niet definitief bekend zijn van de gebiedsontwikkeling waar deze monumenten onderdeel van uitmaken het onderhoud voorlopig tot een minimum zal worden beperkt. In de planperiode 2018-2022 zullen plannen voor deze monumenten verder uitgewerkt worden. Op basis van de resultaten en evaluatie van het plan 2014-2018 zal het uitvoeringsplan 2018-2022 verder uitgewerkt gaan worden. Hierbij zal ook nog rekening worden gehouden met de mogelijke bijdragen voor de bezuinigingstaakstelling.

nr

adres

1 2 3 4 5 6 7

Raiffeissenstraat 1a Kleine Berg 45-47 t Hofke 13 Vestdijk 145-147 Grote Berg 9 Paradijslaan 2 t/m 6a Hemelrijken 75g Hemelrijken 75a t/mf 8 Galileistraat 2 9 Genneperweg 143

fasering

uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022 uitvoerinsplan 2018-2022

Uitvoering in 2014: De panden worden ieder jaar meegewogen in het kader op aspecten van risico en veiligheid.

gemeente Eindhoven

23

November 2013


7

Overige onderwerpen

Bij de besluitvorming over afstoten/handhaven (behouden)/renoveren zal bij het doorlopen van de diverse fase rekening worden gehouden met algemene onderwerpen als: - Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen van de financiële verordening worden gehanteerd. Voor investeringen met economisch nut, is deze voor deze gebouwen vastgesteld op 50 jaar. In principe wordt lineair afgeschreven tenzij met een gemotiveerd collegebesluit hiervan wordt afgeweken. Voor monumentale panden zal dit nader onderzocht moeten worden. Immers monumentale panden hebben een blijvende waarden voor de gemeenschap. - rekening houden met herwaardering panden & gronden Als kader hanteren we het BBV en voorzichtigheidsprincipe. De prijzen voor panden en grond fluctueren de laatste jaren sterk. Het is dan ook vaak niet zo realistisch om vast te houden aan de aanschaffingswaarde minus de afschrijvingen (= boekwaarde). Het gebeurt dat investeringen na afschrijving, en dus in de boekhouding met waarde nul, toch nog een waarde hebben, bijvoorbeeld omdat ze verder worden gebruikt, zonder nieuwe investeringen. Het meest bekende voorbeeld is een gebouw dat langer wordt gebruikt dan de afschrijvingsduur. Herwaarderen wordt gebruikt om investeringen met een correcte waarde in de balans te noteren. Als er zekerheid bestaat over het verder blijven bestaan van een economische waarde, dan kan men overgaan tot herwaarderen van de investering, dat wil zeggen er wordt op basis van een realistische schatting een nieuwe waarde ingeschreven in de balans van de boekhouding. De boekwaarde van een actiefpost dient dan te worden aangepast aan de werkelijke waarde ervan. Onderzoek wordt hierbij gedaan naar het liquide maken van de stille reserves niet alleen door het afstoten van vastgoed maar ook door het inzetten van andere instrumenten. -Financieringsconstructies Uitgangspunt bij investeringen is total cost of ownership. Mogelijkheden voor financieringsconstructies zullen onderzocht moeten worden. Daarnaast worden ook mogelijkheden onderzocht om subsidies te verkrijgen waarbij niet alleen naar restauratie subsidies zal worden gekeken. -Duurzaamheid De gemeente Eindhoven heeft het besluit genomen om de principes van The Natural Step (TNS) als algehele leidraad te nemen voor de transitie naar een duurzame organisatie. Vanuit de gedachte “ het goede voorbeeld geven”,wenst ook de sector Grond&Vastgoed TNS in te zetten voor haar eigen vastgoed portefeuille en dus ook de monumenten. De duurzaamheid wordt gespecificeerd naar de aard van het project, 24

gemeente Eindhoven

November 2013


locatie aspecten en beoogd gebruik. Er wordt dus gekozen voor een cyclisch proces (niet lineair), waarin technieken zoals Backcasting worden ingezet. Daarbij worden vanuit de gestelde doelen op langere termijn (restauratie gebouw, of gebruik ervan de eerste tien jaren) de benodigde acties gedefinieerd om die doelen te kunnen realiseren. De Mutual Gain Approach (MGA) wordt toegepast. MGA gaat uit van gemeenschappelijke doelen en belangen die vooraf worden bepaald, waarbij de rol van iedere betrokkene gelijkwaardig is. -Wet Houdbaarheid overheidsfinanciën (Wet Hof) Deze Europese maatregel dwingt de gemeente tot overweging en heroverweging van investeringen. De gemeente Eindhoven staat voor een lastige keuze daar waar het gaat om de te plegen investeringen. Besloten is om deze keuze te maken op basis van de maatschappelijke kosten en baten van de investeringen. Om deze effecten te kunnen beoordelen, is een analysekader (Maatschappelijke Kosten Baten Analyse). opgesteld, op basis van ervaringen elders. Dit analysekader is gericht op het in beeld brengen van de legitimiteit, effectiviteit, efficiëntie en risico’s van de investeringen. Door de analyse is er een goed geïnformeerde keuze te maken om een investering al dan niet uit te voeren. Ook is het mogelijk dat de analyse leidt tot het herijken van een investering, zodat deze een (veel) positiever resultaat voor de gemeente heeft. Deze analyse zal ook voor de monumenten worden uitgevoerd. - BTW Optimalisatie Afhankelijk van de verhuursituatie is de BTW op de bouw verrekenbaar. Bij het uitvoeringsplan zal als uitgangspunt een optimale BTW constructie worden meegenomen bij de afwegingsprocedure. - Best Value Procurement methodiek (B.V.P.) Best Value procurement methodiek is de filosofie die uitgaat van het inkopen en realiseren van de hoogste waarde voor de (bewezen) laagste prijs. In deze methodiek zoekt de gemeente als opdrachtgever een prestatiegerichte aannemer die maximale kwaliteit weet te realiseren. Daartoe wordt een beroep gedaan op de kennis en kunde van gespecialiseerde aannemers om de werken voor te bereiden en vakkundig uit te voeren. Hierbij wordt de opdracht gegund aan de aannemer die volgens de principes van B.V.P. de economisch meest voordelige inschrijving verzorgt en deze inschrijving in 2e instantie (in de pre-awardfase, uitwerkt tot een passend contract. In deze contractvorm worden de risico's voor de gemeente Eindhoven tot een minimum beperkt , doordat enkel risico's buiten de invloedsfeer van de aannemer effect kunnen hebben op de overeengekomen tijdspanne en budgettering. Uitvoering in 2014: In 2014 zullen bovenstaande onderwerpen nader uitgezocht worden en meegenomen bij de uitwerking van de volgende jaartranches.

gemeente Eindhoven

25

Uitvoeringsplan Monumenten

Recommend Documents