Uitvoeringsplan Hart voor Maasbree - bijlage bij raadsvoorstel -
Auteurs :
gemeente Maasbree
Status :
definitief
Datum :
17 augustus 2009 (revisie: 25 augustus 2009)
INHOUDSOPGAVE 1
Inleiding........................................................................................... 3
1.1
Aanleiding ............................................................................................................... 3
1.2
Het doorlopen proces van visievorming en scenario-uitwerking............................................... 3
1.3
Inhoud van de visie en de ontwikkelingsscenarios .............................................................. 4
1.4
Voorkeursscenario ..................................................................................................... 5
1.5
Het doorlopen proces van scenario-uitwerking ................................................................... 6
1.6
Resumé en vervolgtraject ............................................................................................ 7
2. Projecten ........................................................................................ 8 2.1
2.2
2.3
Herontwikkeling sporthal/trefcentrum ............................................................................ 8 2.1.1
Huidige situatie .............................................................................................. 8
2.1.2
Programma en optimalisatiemogelijkheden ............................................................ 9
2.1.3
Uitgangspunten verplaatsing sporthal ................................................................... 9
Ontwikkeling zorgwoningen .........................................................................................10 2.2.1
Programma...................................................................................................10
2.2.2
Uitgangspunten ontwikkeling zorgwoningen ...........................................................11
Ontwikkeling brede school ..........................................................................................11 2.3.1
Programma...................................................................................................11
2.3.2
Uitgangspunten ontwikkeling brede school ............................................................12
2.4
Herontwikkeling gemeentehuis .....................................................................................13
2.5
Herontwikkeling (overige) vrijvallende locaties.................................................................14
2.6
Herinrichting openbare ruimte .....................................................................................15
3. Financiële haalbaarheid .....................................................................18 3.1
Investeringen en opbrengsten ......................................................................................19 3.1.1
Ontwikkeling zorgwoningen...............................................................................19
3.1.2
Ontwikkeling brede school ................................................................................19
3.1.3
Herontwikkeling gemeentehuis ..........................................................................20
3.1.4
Herontwikkeling (overige) vrijvallende locaties ......................................................21
3.1.5
Herinrichting openbare ruimte...........................................................................22
3.2
Financiële haalbaarheid totaal HvM/BMO ........................................................................23
3.3
Wijzigingen ten opzichte van eerdere financiële resultaten..................................................23
4. Conclusies ......................................................................................24
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Vanaf 2002 staat de realisatie van verpleeghuisplaatsen voor Maasbree op de agenda. Kort daarna is ook de wens voor het realiseren van een brede school in Maasbree op tafel gekomen. Beide vraagstukken én de signalen van burgers om het centrum aantrekkelijker in te richten waren voor de gemeente Maasbree aanleiding om de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van (de voorzieningen in) het centrum van de kern Maasbree in samenhang te beschouwen. In het coalitieakkoord 20062010 is dit als zodanig ook opgenomen. Na een oriëntatiefase heeft dit geleid tot een stappenplan om te komen tot een samenhangende en integrale toekomstvisie voor de Brede Maatschappelijke Ontwikkeling (verder BMO), van waaruit ook de juiste beslissingen genomen kunnen worden met betrekking tot (onder andere) de verpleeghuisplaatsen en de brede school. In juni 2007 heeft de gemeenteraad van Maasbree ingestemd met het stappenplan om te komen tot een bestuursopdracht. Het project gaat vanaf dat moment verder onder de titel een hart voor Maasbree (verder HvM). Het centrale thema van de BMO is immers invulling te geven aan de wens tot een levendig en gezellig dorpshart, waar jong en oud elkaar kunnen ontmoeten. Vanuit de bestuursopdracht is vervolgens een visiedocument opgesteld en heeft een eerste verkenning plaatsgevonden van de mogelijke ontwikkelingsvarianten. Op basis van het gewenste en vereiste voorzieningenniveau zijn meerdere scenarios ontwikkeld waarbij de volgende overwegingen centraal stonden: aantrekkelijke kern, samenwerking partners, integratie van de keten, integratie van leeftijdsgroepen, ontmoeten, bevorderen participatie, multifunctionaliteit, toekomstgericht, leefbaarheid, vitaliteit, mobiliteit, sociale cohesie, concentratie en voorzieningenniveau. De gemeenteraad van Maasbree heeft in september 2008 haar voorkeur uitgesproken voor ontwikkelingsscenario 2. Dit heeft geresulteerd in een tweede bestuursopdracht om het betreffende voorkeursscenario verder uit te werken tot een (haalbaar) uitvoeringsplan, waarbij de gekozen ontwikkelingsrichting sturend is voor de centrumontwikkeling van de komende jaren en de ruimtelijke kwaliteit van het dorpshart van Maasbree.
1.2 Het doorlopen proces van visievorming en scenario-uitwerking Het resultaat van de visievorming is tot stand gekomen op basis van een interactief proces met inwoners van Maasbree, maatschappelijke partners en de eindgebruikers van de sporthal en het trefcentrum. Betreffende partijen hebben in het interactieve proces een grote mate van betrokkenheid met het project getoond, en hebben op positieve wijze bijgedragen aan het proces en het resultaat van het proces dat nu voorligt. Daarnaast heeft de gemeenteraad van Maasbree tijdens een brainstormbijeenkomst en door middel van een hiervoor ingestelde raadswerkgroep inbreng geleverd in de visievorming. De raadswerkgroep is inhoudelijk op verschillende momenten in het proces geïnformeerd en heeft daarbij meegedacht en input geleverd voor het proces. Onder andere bij de voorbereiding van het informeren en consulteren van de inwoners van Maasbree. Het proces is gestart met het vormen van een (toekomst)visie op het gewenste voorzieningenpakket voor de kern en het centrum van Maasbree met als primair doel de kern in de toekomst vitaal en leefbaar te houden voor jong en oud. Daarbij is steeds getoetst aan de kaderstelling vanuit het door de raad vastgestelde stappenplan. In april 2008 is vervolgens het visiedocument voor het HvM/BMO door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. In het Visiedocument zijn de doelstellingen en de uitgangspunten voor de centrumontwikkeling beschreven. Ook is het programma van wensen opgenomen voor de onderdelen onderwijs en jeugd, wonen en zorg, binnensport, biblio-
3
theek en informatievoorziening, welzijnsvoorzieningen en ontmoetingsfunctie en winkels. In de periode tot en met juni 2008 is deze visie vertaald in meerdere huisvestings- en ontwikkelingsscenarios. In alle scenarios wordt uitgegaan van het gewenste voorzieningenpakket, maar de gebouwelijke en de ruimtelijke invulling van deze voorzieningen is verschillend. Vanuit de visie en de uitgangspunten (programma van wensen) zijn in samenspraak met de raadswerkgroep de toetsingscriteria geformuleerd, op basis waarvan de ontwikkelingsvarianten getoetst zouden worden. De toetsingscriteria waren: Functioneel: synergie, effectiviteit, leefbaarheid, bestemming; Ruimtelijk: flexibiliteit en toekomstbestendigheid, omvang; Stedenbouwkundig: bereikbaarheid, verkeer en parkeren, stedenbouwkundige inpassing; Financieel: financiële consequenties/haalbaarheid. De scenarios zijn gepresenteerd aan de maatschappelijke partners en aan de inwoners van Maasbree. Waar mogelijk en nodig geacht, zijn de reacties verwerkt in de scenario-uitwerking.
1.3 Inhoud van de visie en de ontwikkelingsscenarios Voor de inhoud van de visie en de ontwikkelingsscenarios verwijzen wij naar de eerdere rapportage van de RO-groep (eindrapportage Brede Maatschappelijke Ontwikkeling Maasbree, juli 2008). De hoofdstukken 2 en 3 uit de rapportage van de RO-groep beschrijven de inhoud van het visiedocument. De uitwerking van de visie tot scenarios is beschreven in hoofdstuk 4. De RO-groep heeft een beoordeling (expert judgement) uitgevoerd op basis van de gezamenlijk geformuleerde toetsingscriteria. Uit deze toetsing volgde dat de synergie, leefbaarheid en stedenbouwkundige inpassing van ontwikkelingsscenario 3 het hoogst scoorde. Het college van burgemeester en wethouders heeft echter haar voorkeur uitgesproken voor ontwikkelingsscenario 2. Hiertoe werden de volgende argumenten opgevoerd: De massastudie roept een beeld op van een ongewenst grote bebouwingsmassa aan het Kennedyplein. Daarnaast was onvoldoende rekening gehouden met de inpassing van het voormalig klooster. Hiervoor lijkt weinig maatschappelijk draagvlak. Mogelijk is de beoordeling van stedenbouwkundige inpassing te positief beoordeeld; Door een groter bebouwingsmassa (en dus programma) zal er per saldo minder ruimte overblijven voor groen (park) en buitenspeelruimte bij de school; Een dergelijk groot programma (ca. 50 woningen i.p.v. 30 woningen) is niet onderbouwd. Daarbij moet ook worden beschouwd dat in het beoogde ontwikkelingsscenario ook al rekening wordt gehouden met de ruimtelijke inpassing van circa 25-30 zorgwoningen (AWBZ-licht), die qua doelgroep deels overlappen met de beoogde doelgroep voor de grondgebonden levensloopbestendige woningen. Dat betekent dat naast de ruimtelijke consequenties ook geraamde meeropbrengsten onzeker zijn.
4
1.4 Voorkeursscenario Het college van burgemeester en wethouders heeft uiteindelijk ontwikkelingsscenario 2 als ontwikkelingsrichting voorgesteld. In deze ontwikkelingsrichting worden voorzieningen meer geconcentreerd rondom het Kennedyplein. Het trefcentrum en de sporthal zouden verplaatst worden, waardoor uiteindelijk een tweetal doelen gediend worden: a) Een goede ruimtelijke verankering van de ontmoetingsfunctie van het dorp. b) Een verdere ontwikkeling van het buitensportpark tot een (regionaal) sportcentrum voor jong, oud en voor specifieke doelgroepen. De overwegingen die hebben geleid tot de keuze voor scenario 2 als ontwikkelingsrichting zijn de volgende geweest: De ontwikkelingsrichting geeft een duidelijk impuls aan de toekomstbestendigheid, de samenwerking en waar nodig integratie van de voorzieningen voor leren-welzijn-zorg. Het gemeenschapshuis afzonderlijk blijven huisvesten zal op termijn niet duurzaam exploitabel zijn. Het heeft daarom de voorkeur om de onderwijsfunctie en de functie van gemeenschapshuis (jong en oud, zowel voor inhoudelijke doelstelling als voor de exploitatie van het gebouw) te combineren; De ontwikkelingsrichting geeft met het huisvesten van een brede school aan het Kennedyplein de beste mogelijkheden om de ontmoetingsfunctie voor jong en oud te versterken en tegelijkertijd een goede oplossing te creëren voor verkeer en parkeren aan de rand van het plangebied; De ontwikkelingsrichting maakt door verplaatsing en sloop van sporthal/trefcentrum een koppeling mogelijk tussen de te realiseren 28 psychogeriatrische verpleeghuisplaatsen met verzorgingshuis In dn Clockenslagh mogelijk. Hierdoor kan een duurzame ruimtelijk-functionele oplossing ontstaan met (deels) grondgebonden wooneenheden; De ontwikkelingsrichting biedt tevens de beste mogelijkheden om meer groen in het centrum te realiseren, waarbij een verbinding kan ontstaan tussen het Kennedyplein met het gebied tot aan de Broekstraat. De locatie Broekstraat is een hoogwaardige woonlocatie, die het beste benut kan worden voor grondgebonden, levensloopbestendige woningen in een parkachtige omgeving; De ontwikkelingsrichting sluit beter aan op de schaal en dorpse bebouwing van Maasbree. Een plein met een te grote gebouwenwand (brede school op plein) past niet in dit karakter. De ontwikkelingsrichting biedt de mogelijkheid om de beeldbepalende panden rondom het Kennedyplein beter stedenbouwkundig in te passen met de omgeving. Wat betreft de ruimtelijke inrichting van het Kennedyplein zal de gedachte van het vormen van een plein met een gebouwelijke omzoming worden meegenomen; De ontwikkelingsrichting geeft daarnaast ook een impuls aan het buitensportpark Breetse Peelweg en zal de uitbouw van het buitensportpark tot een sportief centrum ondersteunen. De gekozen ontwikkelingsrichting kent een groot maatschappelijk draagvlak, dit blijkt uit de reacties van de maatschappelijke partners, van de (sport)verenigingen en van de inwoners van Maasbree. Het biedt de beste kansen om de ruimtelijke kwaliteit van het centrum te verbeteren. Het sluit daarnaast aan bij de visie van de sportverenigingen die samen met een aantal maatschappelijke partners (onder andere stichting Kerobei (voorheen Fundare), stichting Vorkmeer en stichting Daelzicht) in juni 2008 een visie hebben gepresenteerd op de gewenste ontwikkeling van het buitensportpark tot een bruisend en sportief centrum voor jong en oud. De gemeenteraad heeft in september 2008 eveneens haar voorkeur uitgesproken voor ontwikkelingsscenario 2. Dit heeft geresulteerd in een (nieuwe) bestuursopdracht om het betreffende voorkeursscenario verder uit te werken tot een haalbaar ontwikkelingsplan.
5
1.5 Het doorlopen proces van scenario-uitwerking Vanuit meerdere invalshoeken is gewerkt aan de uitvoering van de bestuursopdracht. Dit zijn respectievelijk de maatschappelijke component, de ruimtelijke component en de financiële component. We gaan kort in op de gezette stappen ter zake. Maatschappelijke component: Met de maatschappelijke partners Wonen Helden, Kerobei, Zorggroep Noord Limburg, Proteïon Thuiszorg, Stichting Vorkmeer, Groeibibliotheek Peel en Maas, Winkeliersvereniging Maasbree, evenals de sportverenigingen en partners die betrokken zijn bij de Vereniging van de Toekomst is meermaals overleg gevoerd. Dit overleg vond voltallig plaats waarbij geïnformeerd werd over de stand van zaken, en waarbij de partners het proces en het te vormen plan actief konden beïnvloeden. Daarnaast vond ook met elk van de partners bilateraal overleg plaats. In dit overleg werd gesproken over de concrete ambities en reikwijdte van mogelijkheden van de partner. Op deze wijze ontstond duidelijkheid over de betrokkenheid, het draagvlak en de realiteitswaarde van het project, temeer omdat hierdoor de partners de mogelijkheid kregen concrete ideeën en zelfs meer uitgewerkte (eigen) plannen in te brengen. Naast de meer geformaliseerde overleggen met de maatschappelijke partners heeft incidenteel overleg plaatsgevonden met andere instanties, verenigingen, ondernemers en burgers. Ruimtelijke component: De bestuursopdracht omvatte ook de taak de ruimtelijke verkenning een goede slag verder te brengen. Dit was tevens nodig om de financiële verkenning adequaat te kunnen uitvoeren. Op aanreiken door de provincie Limburg om een nieuw ontwikkeld exploitatiemodel in de praktijk te testen werd gebruik gemaakt van de aangeboden diensten van Nouville Ontwikkelaars (onderdeel van Bouwfonds Ontwikkeling). De vrijblijvendheid van dit samenwerken werd strikt vastgelegd in een overeenkomst ter zake, die inmiddels is geëxpireerd. Door de tijdelijke samenwerking is feitelijk de markt geconsulteerd en is meer inzicht ontstaan in de verkoopbaarheid van bijvoorbeeld de beoogde woningen. In een slagvaardig proces werd gewerkt aan de verdere ruimtelijke en financiële verkenningen. Het eerdere programma (van wensen) is geactualiseerd, waarbij overigens de eerder ingebrachte wensen van maatschappelijke partners en anderen geen geweld werd aangedaan. Uit nadere studies blijkt dat het geactualiseerde programma van wensen prima geprojecteerd kan worden in het HvM/BMO. De fysieke ruimte is voorhanden en stedenbouwkundig is een mooi plan realiseerbaar. Uiteraard dienen er nog meerdere onderdelen nader te worden uitgewerkt, maar de beoogde stimulans in de ruimtelijke kwaliteit van Maasbree blijkt goed mogelijk. Financiële component: De beoogde ontwikkeling van het HvM/BMO is een samensmelting van grond- en vastgoed(/beheer)exploitaties. Om een zuiver zicht te hebben op de middelenstromen, de financiële effecten en de risicos van de planontwikkeling, is een zuivere financiële methodiek toegepast. Gronden vastgoedexploitaties worden hierbij zoveel mogelijk van elkaar gescheiden. Met andere woorden wat de ontwikkeling van het totale plan kost (grondexploitatie) en wat de realisatie van bijvoorbeeld de brede school kost (vastgoedexploitatie) is gescheiden. Naast het in beeld brengen van de kosten en opbrengsten is tevens gestudeerd op de dekkingsmiddelen. Hierbij is zowel intern binnen de gemeentelijke begroting als extern naar mogelijke subsidies gekeken. Uit de eerste financiële verkenningen kan geconcludeerd worden dat realisatie van de totale ambitie uit het ontwikkelingsscenario 2 een (te) groot financieel te kort kent.
6
1.6 Resumé en vervolgtraject De gemeenteraad is in april 2009 geïnformeerd over de tussenstand van de verdere uitwerking van het ontwikkelingsscenario 2. Tijdens deze werkvergadering is uitgebreid gesproken over de resultaten tot dusver en het mogelijke vervolg. Dit heeft eind april geresulteerd in een gewijzigde bestuursopdracht. Op basis van de aangereikte (financiële) informatie en de discussies hierover is binnen de gemeenteraad unaniem geoordeeld dat verder gegaan moet worden met de ruimtelijke en financiële verkenning. Het HvM/BMO moet gerealiseerd worden. Daarbij dient echter wel gezocht te worden naar financieel en ruimtelijk realiseerbare tussenstappen in de ontwikkeling van het HvM/BMO. Dit betekent dat ter voorbereiding op de besluitvorming van de gemeenteraad over het plan nader gestudeerd dient te worden op de onderdelen binnen scenario 2 die wel (op korte termijn) realiseerbaar zijn, en welke optimale situatie hierbij te bereiken is. Voor deze nadere verkenning is een aantal voorwaarden geformuleerd, te weten De realisatie van de zorgwoningen (AWBZ-zwaar) dient op zo kort mogelijke termijn plaats te vinden; De realisatie van de brede school dient voortgang te krijgen; De opwaardering van de openbare ruimte (met name het Kennedyplein) is eveneens voorwaarde voor de verdere ontwikkeling. Met deze rapportage ligt het resultaat van de nadere verkenningen zoals beschreven in de door de gemeenteraad op 22 april 2009 vastgestelde gewijzigde bestuursopdracht voor ter besluitvorming door de gemeenteraad van Maasbree. Na deze inleiding op deze rapportage waarin vooral is ingegaan op de voorgeschiedenis en op de aanleiding tot het project en de stappen die hieraan vooraf zijn gegaan, zal worden ingegaan op de resultaten van de verschillende verkenningen. Verkenningen van de verschillende onderdelen van het HvM/BMO, maar wel geplaatst in de onderlinge samenhang. Immers deze delen samen zijn meer dan een simpele optelsom. Er ontstaat meer waarde voor de kern Maasbree door juist het samengaan van de delen. In de verkenningen wordt op de verschillende componenten van de deelprojecten ingegaan, zoals de ruimtelijke en programmatische, procesmatige en financiële component.
7
2.
Projecten
Op basis van het voorkeursscenario kunnen een aantal deelprojecten geformuleerd worden. Een aantal van deze projecten zijn prioritair beschouwd en een aantal ontstaan doordat locaties vrijvallen. In dit tweede hoofdstuk worden de verschillende projecten inhoudelijk beschreven. Hierbij wordt vooral ingegaan op de ruimtelijke, programmatische en procesmatige componenten van de projecten. Ook wordt daar waar mogelijk de relatie met het totale HvM/BMO gelegd. De financiële component wordt in het derde hoofdstuk beschreven.
2.1 Herontwikkeling sporthal/trefcentrum Onderdeel van het HvM/BMO is het verplaatsen van de sporthal en het trefcentrum. Uit eerdere financiële analyses blijkt vooral met het verplaatsen van deze voorzieningen aanzienlijke kosten gemoeid te zijn. Het verplaatsen van beide voorzieningen heeft dan ook een aanzienlijke (negatieve) invloed op het financiële resultaat. De gemeente Maasbree heeft géén voorziening voor verplaatsing van dergelijke gemeenschapsvoorzieningen sporthal of het trefcentrum en kan enkel de vrijvallende kapitaallasten voortkomend uit het investeringsschema van de (meerjaren)begroting (mede) inzetten ter dekking van nieuwe of vervangingsinvesteringen. Dit biedt echter onvoldoende dekking voor het verplaatsen van het sportcentrum en/of trefcentrum. Het handhaven van een of beide voorzieningen kan derhalve een financiële optimalisatie zijn. 2.1.1
Huidige situatie
De sporthal en het trefcentrum zijn van oorsprong zelfstandige gebouwen, welke thans fysiek aan elkaar gekoppeld zijn: De sporthal dateert van 1979. Na noodzakelijke (!) renovatie van de kleedlokalen en overig (groot) onderhoud voldoet de sporthal aan de hedendaagse (gebruik(er)s)eisen. De sporthal zal in 2018 grotendeels en in 2020 volledig afgeschreven zijn; Het trefcentrum dateert van 1976 en is in 1996/1997 gerenoveerd. Momenteel worden de keukens aangepast. Ook dienen de sanitaire voorzieningen gerenoveerd te worden. Onduidelijk is of het trefcentrum volledig aansluit op de hedendaagse wensen en (gebruik(er)s)eisen. Als gevolg van de renovatie in 1996/1997 zal het trefcentrum pas in 2026 afgeschreven zijn. Het is twijfelachtig of het trefcentrum zonder verdere (grote) renovaties de komende 20 jaar zal voldoen aan zowel de technische als de functionele eisen die aan dergelijke voorziening gesteld worden. Het splitsen van de gebouwen lijkt (bouw)technisch mogelijk te zijn. Bij splitsing zullen wel enkele (beperkte) aanpassingen gedaan moeten worden met betrekking tot de interne ontsluiting. Tevens zal, in geval van behoud van de sporthal, een voorziening getroffen moeten worden ten behoeve van de sportkantine.
8
2.1.2
Programma en optimalisatiemogelijkheden
Het HvM/BMO kent momenteel een (te) groot financieel tekort. Het handhaven van de sporthal en/of het trefcentrum kan tot een substantiële financiële optimalisatie leiden. In feite zijn er drie mogelijkheden: 1. behouden sporthal: 3 tot 3,5 miljoen optimalisatie, 2. behouden trefcentrum: 1,5 tot 2 miljoen optimalisatie, 3. behouden sporthal en trefcentrum: minimaal 4,5 miljoen optimalisatie. ad1: In eerdere varianten werd telkens gesproken van een verplaatsing van de sporthal naar een andere locatie buiten het centrum. Met een verplaatsing wordt invulling gegeven aan de wens van verenigingen om tot een nauwere samenwerking te komen. In 2008 heeft de Vereniging van de Toekomst haar visie mede over de (voorkeurslocatie bij de) verplaatsing van de sporthal. Het op korte termijn verplaatsen van de sporthal blijkt echter financieel niet haalbaar te zijn. Met het (tijdelijk) handhaven van de sporthal wordt daarentegen wel een aanzienlijke kostenbesparing gerealiseerd. Derhalve is het wenselijk om de sporthal voorlopig op de huidige locatie te handhaven. Bij het behouden van de sporthal (in geval van splitsing) moet eventueel een voorziening getroffen worden ten behoeve van de (naar verwachting) hogere beheerskosten voor de sporthal. Voorlopig wordt hier echter nog niet van uitgegaan. Ad2: Het HvM/BMO, met leefbaarheid als hoofddoel, wordt gekenmerkt door de integratie van leren, welzijn, zorg, wonen en winkelvoorzieningen. Dit dient behaald te worden door de realisatie van multifunctionele gebouwen met een fysiek directe verbinding in de openbare ruimte (middels pleinen oid). Door de welzijnsfuncties op de huidige locatie te behouden kan de grondgedachte van het HvM/BMO niet meer worden behaald. Er blijft dan immers sprake van een fysieke scheiding tussen de verschillende functies. In het kader van het HvM/BMO is het dan ook niet wenselijk om het trefcentrum op huidige locatie te behouden. Ad3: Omwille de in ad1 en ad2 genoemde redenen is het handhaven van zowel de sporthal als het trefcentrum niet wenselijk. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat met het behouden van de huidige sporthal een aanzienlijke planoptimalisatie bereikt kan worden. Omwille van de primaire doelen van het HvM/BMO is het wenselijk om het trefcentrum te verplaatsen naar het Kennedyplein. Aandachtspunt bij behoud van de sporthal is de resterende exploitatieduur. Uitgangspunt in de verdere planvorming is de handhaving gedurende de exploitatieduur (tot 2019) om daarna de voorziening te verplaatsen (in 2019). Een argument om de huidige exploitatieduur niet te verlengen is de beperkte herontwikkelingsmogelijkheid van de locatie trefcentrum/sporthal bij inpassing van de sporthal. De locatie trefcentrum/sporthal kan pas een optimale ruimtelijke kwaliteit krijgen bij een volledig integrale herontwikkeling van het gebied. Tot het vrijvallen van de sporthal kan het gebied beter tijdelijk worden ingericht als parkeervoorziening oid.
2.1.3
Uitgangspunten verplaatsing sporthal
In 2012 dient de verplaatsing van de sporthal opnieuw bezien te worden. Op basis van de inzichten in 2012 zal het planvormingsproces kunnen worden ingericht. Voorlopig wordt uitgegaan van verplaatsing in 2019 en op basis daarvan zal vanaf 2016 gestart kunnen worden met de planvorming rondom de verplaatsing van de sporthal, waarna in 2017/2018 de nieuwe sporthal gerealiseerd zal worden. De verplaatsingskosten kunnen gedekt worden door óf vanaf 2010 een jaarlijkse reservering te maken óf door de afschrijving van de verplaatsingskosten na 2018 op te nemen in de gemeentelijke begroting.
9
2.2 Ontwikkeling zorgwoningen Het eerste geprioriteerde doel van het HvM/BMO is het realiseren van zorgwoningen (AWBZ-zwaar). De Zorggroep wil al geruime tijd deze woningen realiseren, en is daarover in overleg met de gemeente die daar volledig aan wil meewerken. In de oorspronkelijke visie (ontwikkelingsscenario 2) is voor het realiseren van de zorgwoningen mede vanwege de nabijheid van de Clockenslagh de locatie trefcentrum/sporthal aangewezen. Bij eventuele verplaatsing van beide gemeenschapsvoorzieningen zou de locatie op middenlange termijn (2013) beschikbaar kunnen komen voor herontwikkeling tot zorgwoningen. Hiervoor is uiteen gezet dat uit financiële overwegingen het slopen en nieuw bouwen van sporthal/ trefcentrum niet op de gewenste termijn financieel haalbaar is. Door het (voorlopig) handhaven van de sporthal is het strategisch niet meer mogelijk de locatie trefcentrum/sporthal op korte termijn te herontwikkelen. Om de beoogde zorgwoningen op korte termijn te kunnen realiseren is besloten om een alternatieve locatie te zoeken. Derhalve zijn de mogelijkheden van de gemeentehuislocatie verkend. Deze locatie blijkt niet optimaal te zijn (kaveloppervlak, niveauverschillen, etc.). Momenteel worden verschillende inbreidingslocaties bezien, bijvoorbeeld de LLTB-locatie en omgeving. Het uitgangspunt is om vóór 2010 te komen tot een definitieve locatiekeuze en samenwerkingsovereenkomst met partijen zodat de beoogde zorgwoningen in 2011 gerealiseerd zullen worden. 2.2.1
Programma
In de oorspronkelijke visie is het uitgangspunt opgenomen dat voldoende AWBZ-lichte en AWBZzware verzorgingsplaatsen gerealiseerd moeten kunnen worden zodat (zorgbehoevende) ouderen in de kern Maasbree kunnen blijven wonen. In convenantafspraken tussen gemeente, zorgkantoor en zorgaanbieder (ZGNL) zijn reeds 28 AWBZ-zware verzorgingsplaatsen vastgelegd. Daarnaast wordt een behoefte van 28 AWBZ-lichte verzorgingsplaatsen verwacht. Dit aantal diende nog nader onderzocht te worden. Begin 2009 heeft ZGNL aangegeven dat de realisatie van de AWBZ-zware verzorgingsplaatsen niet ter discussie staat. Op basis van demografische ontwikkelingen, (nationaal) beleid (extramurale zorg) en de huidige behoefte wordt de realisatie van de AWBZ-lichte verzorgingsplaatsen op korte termijn niet noodzakelijk geacht. ZGNL stelt voor het volgende programma te realiseren: De realisatie van een viertal groepswoningen voor 28 cliënten met psychogeriatrische aandoening. Dit is de opdracht die Zorgkantoor Noord- en Midden Limburg ons gegeven heeft en die wij graag willen uitvoeren. Dit is ook een langlopende wens van de gemeente Maasbree. De cliënten van de groepswoningen, zijn cliënten die de regie over hun leven duurzaam kwijt zijn. Zelfstandig wonen is voor deze cliënten niet langer meer houdbaar voor henzelf en voor zijn of haar verzorger. Daarnaast zouden wij boven op de groepswoningen een aantal zelfstandige woningen willen realiseren, die fungeren als woonvoorziening voor ouderen die nog zelfstandig kunnen wonen. Deze woningen worden zodanig vormgegeven dat zij een eigen identiteit hebben, maar toch onderdeel uitmaken van een totaal pallet van wonen, welzijn en zorg. Voor de toewijzing van de zelfstandige woningen worden afspraken gemaakt, met als doel om ervoor te zorgen dat ouderen zolang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Hierbij worden drie categorieën onderscheiden: 1. Mantelzorgers waarvan de partner verblijft in een van de groepswoningen; 2. Ouderen, die een geïndiceerde zorgvraag hebben; 3. Ouderen. Ten behoeve van de realisatie van het beoogde programma wordt uitgegaan van een maximaal benodigd kaveloppervlak van 3.600m2. Uit een eerste verkavelingsstudie zorgcentrum Maasbree (d.d. 25-02-2009, Clevis-Kleinjans Architecten BV) blijkt dergelijk kaveloppervlak voldoende ontwikkelingsmogelijkheden te bieden.
10
2.2.2
Uitgangspunten ontwikkeling zorgwoningen
(Definitieve) locatiekeuze: 2009, voorkeurslocatie LLTB-locatie; Planvorming: 2009-2010, realisatie: 2010-2011; Programma: 4 groepswoningen (28 eenheden AWBZ-zwaar) en 12 tot 24 appartementen; Kaveloppervlak: maximaal 3.600m2.
2.3 Ontwikkeling brede school Een tweede geprioriteerde doelstelling van het HvM/BMO is het realiseren van een brede school. In deze brede school dient minimaal het basisonderwijs en de kinderopvang een plaats te vinden. Daarnaast is het wenselijk, ook mede ter versterking van de leefbaarheid in het centrum, om aanvullende gemeenschapsvoorzieningen te integreren in het multifunctionele brede school concept. Uitgangspunt is dat de brede school door Kerobei ontwikkeld gaat worden. Hierbij gelden de volgende programmaonderdelen als vertrekpunt: primair onderwijs, kinderopvang en peuterspeelzaal, gymzaal en gemeenschapsvoorzieningen incl. centrale ontmoetingsruimte met horecafaciliteiten. In samenspraak met Kerobei (en Vorkmeer) is een projectplan opgesteld waarin de mogelijke samenwerking (organisatie, fasering/planning, financiën, communicatie, e.d.) wordt vormgegeven (zie ook bijlage: concept plan van aanpak ontwikkeling van een brede school in de kern Maasbree, d.d. 27-07-2009). Na vaststelling van het projectplan zal tot medio 2011 het project verder worden uitgewerkt, waarbij vanaf begin 2010 zal worden gestart met het ontwerpproces om eind 2010 te komen tot een samenwerkings-/realisatieovereenkomst waarin ook alle huur en exploitatieafspraken met gebruikers zijn opgenomen. Medio 2011 zal gestart worden met de feitelijk realisatie van de brede school, waarna eind 2012 de brede school zal worden opgeleverd.
2.3.1
Programma
Op basis van een globale inventarisatie is een eerste programma van eisen opgesteld ten behoeve van de invulling van de brede school:
Onderwijs; o primair onderwijs: 3.020m2 bvo (conform normering verordening onderwijshuisvesting): De benodigde onderwijshuisvesting laat zich uitdrukken in permanente en tijdelijke lokalen. Volgens de verordening moet de noodzaak voor permanente huisvesting blijken uit het feit dat kan worden aangetoond dat gedurende ten minste vijftien jaren een vast aantal groepen leerlingen kan worden verwacht. Voor een voor tijdelijk gebruik bestemde voorziening geldt dat moet kunnen worden aangetoond dat gedurende ten minste vier jaren een vast aantal groepen leerlingen kan worden verwacht. Volgens de leerlingenprognose 2008 wordt tot en met 2028 een behoefte van minimaal 20 groepen verwacht. In de periode van 2013 t/m 2016 blijkt een (grotere) behoefte van 27 groepen te bestaan. Dit betekent dat in totaal 7 tijdelijke lokalen benodigd zijn. In totaal bedraagt de geprognosticeerde behoefte dus 27 lokalen: 20 permanente lokalen en 7 tijdelijke lokalen. In beginsel dient minimaal een speellokaal per basisschool gerealiseerd worden. Op basis van de leerlingenprognoses blijkt dat minimaal vijf permanente groepen benodigd zijn voor de jongste leerlingen (4 tot 5 jaar, onderbouw). Hierdoor geldt een noodzaak tot uitbreiding met een tweede speellokaal. Hiervoor kan eventueel gebruik gemaakt worden van aanwezige gymnastiekruimten (< 300m). Indien een (tweede) gymnastieklokaal wordt gerealiseerd zal deze daarentegen multifunctioneel worden ingezet ten behoeve van de gemeenschapsvoorzieningen. o (dubbele) multifunctionele gymzaal: 980m2 bvo (conform normering KVLO): Scholen maken gebruik van diverse soorten gymnastieklokalen en sportaccommodaties. Gemeenten zijn derhalve ook verplicht om voldoende geschikte ruimte voor bewegingsonderwijs te accommoderen. Ten behoeve van de lichamelijke oefening maakt basisschool de Vio-
11
lier gebruik van zowel gymzaal de Schout als van de sporthal Dn Adelaer. De gymzaal (volledig afgeschreven) is in een matige conditie en dient vervangen te worden. De sporthal voldoet wel aan de gestelde eisen maar zal op termijn mogelijk verplaatst worden naar een andere locatie buiten het centrum (> 1km). Op basis van de verordening dient tijdelijk 27 klokuren (en permanent 21 klokuren) gymnastiek aangeboden te worden. Bij een noodzakelijk gebruik van tenminste 20 klokuren dient een voorziening aanwezig binnen 1km hemelsbreed. Omdat deze sporthal op middenlange termijn verplaatst zal worden bestaat de noodzaak tot (vervangende) nieuwbouw van een enkele gymzaal (capaciteit 26 klokuren). Op basis van de verordening zal van een dubbele gymzaal geen sprake zijn omdat de tijdelijk benodigde extra capaciteit (1 klokuur) nog tijdelijk kan worden gevonden in de sporthal. De enkele gymzaal biedt echter onvoldoende capaciteit voor de andere activiteiten die eerder wel in ondermeer sporthal Dn Adelaer gefaciliteerd werden. Om de brede school optimaal te kunnen laten functioneren heeft de gemeente de ambitie uitgesproken om een dubbele gymzaal te realiseren. Zeker ook omdat op termijn de sporthal verplaatst gaat worden naar een locatie mogelijk buiten het centrum. Kinderopvang en peuterspeelzaal: 581m2 bvo en 189m2 bvo; Gemeenschapvoorzieningen (en jeugdzorg): 832m2 netto, 980m2 bvo (en 100m2 bvo): Op basis van de huidige bezetting van het trefcentrum (peildatum 2005) is aangenomen dat kan worden volstaan met een drietal ruimten ten behoeve van het mannekoor, de theatergroep en de fanfare (ca. 136m2), ten behoeve van het rode kruis en de fanfare (ca. 100m2) en ten behoeve van vergaderingen, cursussen en de speel-o-theek (ca. 96m2). Daarnaast dient een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte (incl. horeca) te worden gerealiseerd (ca. 350m2) ten behoeve van de verenigings- en gemeenschapsactiviteiten. Tevens is de wens een aparte ruimte voor de beugelclub te realiseren (ca. 150m2).
2.3.2
Uitgangspunten ontwikkeling brede school
Planvorming tot medio 2011, realisatie tot eind 2012 (conform planning projectplan); Sloop en sanering basisschool de Violier locatie Kennedyplein (begin 2011); Tijdelijke huisvesting in gemeentehuis. Op basis van plattegronden kunnen ca. 12 tot 15 tijdelijk klaslokalen (>42m2) gerealiseerd worden. Na oplevering van de brede school (eind 2012) zal het voor- en achtergebied ingericht worden ten behoeve van (medewerkers)parkeren en een kiss&ride-zone. Het achtergebied is bereikbaar via de Dorpstraat en het Kennedyplein (eenrichtingsverkeer); Inrichting schoolpleinen is onderdeel van brede school ontwikkeling (en dus geen onderdeel van grondexploitatie).
12
2.4 Herontwikkeling gemeentehuis Per 1 januari 2010 fuseert de gemeente Maasbree met de gemeenten Helden, Kessel en Meijel. Op 3 juni 2009 hebben de gezamenlijke gemeenteraden besloten dat de nieuwe gemeentelijke organisatie gehuisvest zal worden in een nieuw gemeentehuis aan de Kerkstraat in Panningen. Vanaf 2010 zal de nieuwe gemeentelijke organisatie tijdelijk gehuisvest worden in/bij het oude gemeentehuis van Helden. Dit betekent dat vanaf 2010 het gemeentehuis in Maasbree vrijkomt voor herontwikkeling.
2.4.1
Programma 24 44 4
312 12 12
22 22 22 22
1314 1314 1314 1314 2598 2598 2598 2598
20 20 20 20
1747 1747 1747 1747
1746 1746 1746 1746
1
325 325 325 325
3
1818 1818 1818 1818
1471 1471 1471 327 327 327
1472 1472 1472 1472
30 30 30 30
26 26 26
28 28 28
Kem pp de Kempp Op deKem Kem Op de Opde Op
41 41 41 41
32 32 32 32
323 323 323 323
39 39 39 39
2
Het gemeentehuis Maasbree bestaat uit een aantal delen: het monumentale deel gelegen aan de Dorpstraat (1), de nieuwbouw aan het Kennedyplein (2) en het deel tussen de bebouwing van de Dorpstraat en Op de Kemp (3). Bij herontwikkeling van de locatie dient rekening gehouden te worden met de beleving en uitstraling van de verschillende onderdelen ten opzichte van het Kennedyplein (en overige openbare ruimte). Het monumentale deel dient behouden te blijven. De overige delen kunnen herontwikkeld worden. Bij voorkeur dient de nieuwe invulling zich hierbij te richten op het Kennedyplein zodat de gedachte van het vormen van een plein met een gebouwelijke omzoming wordt meegenomen.
43 43 43 43
Omdat momenteel en per 1-1-2010 nog géén sprake is van een concreet te realiseren programma dient met de herontwikkeling van het gemeentehuis een onderscheid gemaakt te worden in tijdelijke en een permanente invulling van de (delen van de) locatie. Tijdelijke invulling gemeentehuis (2010-2012) Als gevolg van de ontwikkeling van de brede school moet tijdelijke onderwijshuisvesting geboden worden aan basisschool de Violier (locatie Kennedyplein). De tijdelijke huisvesting dient bij voorkeur gezocht te worden in de nabije omgeving van de huidige locatie en het lijkt voor de hand te liggen hiervoor het gemeentehuis in te zetten. Op basis van de constructieve opbouw van de nieuwbouw lijkt het mogelijk te zijn om in dit gedeelte van het gemeentehuis meerdere (12 tot 15) tijdelijke klaslokalen te realiseren met een genormeerd oppervlak van ca. 42 m2 per lokaal; Daarnaast biedt het gemeentehuis tijdelijk huisvestingsmogelijkheden voor de kinderopvang. Momenteel worden hierover inventariserende gesprekken gevoerd met de aanbieder van deze functie. Hierbij is een voorkeur uitgesproken voor (de kelderverdieping van) het deel tussen de bebouwing van de Dorpstraat en Op de Kemp (incl. buitenruimten); Ook hebben een aantal lokale zorgaanbieders (fysiotherapie) interesse getoond om zich te vestigen in het centrum van Maasbree. Vooruitlopend op een permanente locatie kan een mogelijk een tijdelijke huisvestingsoplossing geboden worden in het monumentale deel van het gemeentehuis. Permanente invulling gemeentehuis (2013 ev) Met de tijdelijke onderwijshuisvesting is het gemeentehuis ingevuld tot en met 2012. In 2013 komt de locatie vrij voor herontwikkeling; In de oorspronkelijke visie wordt gesproken over herinvulling van het monumentale deel met bibliotheek-, bank-, informatie-, dienstverlenings- en/of ontmoetingsfuncties. o In geval van verplaatsing van de bibliotheek naar deze locatie kan de vrijvallende locatie ingezet worden ten behoeve van een winkelfunctie. Omwille de huidige economische situatie is het op dit moment niet wenselijk om (op korte termijn) winkelareaal toe te voegen aan het centrum van Maasbree. Er is geen andere invulling voorhanden voor de huidige bibliotheeklocatie. Derhalve is (voorlopig) gekozen voor het handhaven van de bibliotheek op de
13
huidige locatie. Mocht op termijn alsnog vraag naar detailhandel ontstaan dan kan de bibliotheeklocatie alsnog ingezet worden. Uiteraard dient dan wel een andere (passende) locatie voor de bibliotheek gevonden worden. o Ook voor bank-, informatie-, dienstverlenings- en/of ontmoetingsfuncties lijkt momenteel onvoldoende marktpotentie te zijn. Toch biedt het monumentale deel goede huisvestingsmogelijkheden voor dergelijke invulling. Vooruitlopend op een betere economische situatie wordt er vanuit gegaan dat het monumentale deel uiterlijk in 2013 ingevuld kan worden. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de toekomstige functie duurzaam commercieel exploitabel moet kunnen zijn. In de oorspronkelijke visie is nog geen invulling gegeven aan de overige delen van het gemeentehuis. Vooruitlopend op de verdere uitwerking van deze locatie wordt voorlopig uitgegaan van herontwikkeling van deze delen met woningbouw. Nader onderzoek moet uitwijzen of er daarnaast voldoende markt is om bijvoorbeeld een zorgplint met daarboven appartementen te realiseren.
2.4.2
Uitgangspunten herontwikkeling gemeentehuis
Tijdelijke invulling gemeentehuis met onderwijs, kinderopvang en andere functies (2010-2012); Planvorming tot en met 2012, herontwikkeling gemeentehuis 2013-2014; Het monumentale gedeelte van het gemeentehuis (tot raadszaal) zal worden ingevuld met nog nader te bepalen bank-, informatie-, dienstverlenings- en/of ontmoetingsfuncties. Een horecafunctie (ontmoeting) heeft hierbij de voorkeur. Uitgangspunt is dat de gemeente het gebouw in huidige staat verkoopt tegen een marktconforme waarde (2013, indien mogelijk eerder). De eventuele verbouwkosten zijn voor rekening en risico van de afnemende partij; Na oplevering brede school vindt herontwikkeling van het nieuwbouw- en het deel tussen de bebouwing van de Dorpstraat en Op de Kemp plaats en wordt het terrein gedeeltelijk opgehoogd (begin 2013) ten behoeve van de realisatie van een aantal (starters)woningen incl. een private parkeervoorziening op het achterterrein. Mogelijk wordt de invulling uitgebreid met bijvoorbeeld een zorgplint. De gemeente verkoopt de gronden bouwrijp aan een ontwikkelende partij.
2.5 Herontwikkeling (overige) vrijvallende locaties 2.5.1
Herontwikkeling locatie trefcentrum
Met het verplaatsen van het trefcentrum naar de brede school komt in 2013 de locatie trefcentrum vrij voor herontwikkeling. Uitgaande van een eerdere realisatie van zorgwoningen op een andere locatie kent de locatie trefcentrum geen concreet programma meer. Uitgangspunt is om de locatie te herontwikkelen met woningbouw. Omdat de sporthal voorlopig nog gehandhaafd blijft kan de locatie door deze inpassing niet optimaal herontwikkeld worden. Het ligt derhalve voor de hand de locatie trefcentrum pas te herontwikkelen als ook de sporthal vrijvalt. De tussenliggende periode kan de locatie bijvoorbeeld ingericht worden als tijdelijke parkeervoorziening. Uitgangspunten herontwikkeling locatie trefcentrum Sloop trefcentrum (verplaatsing naar brede school in 2013); Inpassen sporthal (verplaatsing > 2019): realisatie nieuwe entree met tijdelijke sportkantine; (Tijdelijke) herinrichting gebied met parkeren; Na 2019 sloop sporthal en integrale herontwikkeling locatie sporthal/trefcentrum met woningbouw op basis van de volgende uitgangspunten: o 65% uitgifte, 25% verharding (ontsluiting, parkeren), 10% groen o Kwaliteitsniveau (toekomstig) openbaar gebied aansluitend op directe (woon)omgeving o Voldoende parkeercapaciteit ten behoeve toekomstige woningen en de parkeerbehoefte vanuit In den Clockenslagh. o Voldoende infiltratiemogelijkheden en/of rioleringscapaciteit (DWA en HWA). 14
2.5.2
Herontwikkeling locatie Violier - de Linden
Met de realisatie van de brede school komt in 2013 de locatie Violier de Linden (aan de Broekstraat) vrij voor herontwikkeling. Uitgangspunt is om de locatie te herontwikkelen met woningbouw. Uitgangspunten herontwikkeling locatie Violier - de Linden: planvorming: 2011-2012, realisatie vanaf 2013; Sloop en sanering basisschool de Violier de Linden en gymzaal (begin 2013); Na oplevering brede school vindt sloop en sanering van basisschool de Violier de linden plaats (begin 2013). Op basis van diverse uitgangspunten (bijvoorbeeld ruimtegebruik: 65% uitgifte, 35% openbaar gebied, parkeren op basis van een parkeernorm van 1,7, gemiddeld kwaliteitsniveau, etc.) wordt het gebied vervolgens herontwikkeld met woningbouw; Mogelijk wordt de locatie middels een tender op de markt gebracht. De ontwikkelingsstrategie zal in 2010 nader uitgewerkt worden.
2.6 Herinrichting openbare ruimte Het derde geprioriteerde doel van het HvM/BMO is het opwaarderen van de openbare ruimte in het centrum. In de verdere uitwerking van het HvM/BMO is hierbij expliciet ingezoomd op het plein tussen de kerk en zorgcentrum Clockenslagh (verder Clockenslaghplein) en het Kennedyplein. Zonder te beschikken over concrete inrichtingsplannen zijn de uitgangspunten voor de herinrichting van deze pleinen bepaald.
2.6.1
Algemene uitgangspunten
Kwaliteitsniveau Algemeen uitgangspunt bij het herinrichten van het openbare gebied is dat gebruik gemaakt wordt van hoogwaardige materialen waarbij zowel gebruik gemaakt wordt van gebakken (75%) als graniete (25%) verharding, molestbestendig straatmeubilair met hoogwaardige (antieke) uitstraling, (half)volwassen bomen etc. Parkeren Met de realisatie van nieuwe functies in het centrum van Maasbree dient er aandacht te zijn voor het (openbaar) parkeren. Ter plaatse van het trefcentrum/sporthal worden geen nieuwe functies toegevoegd. Door het verplaatsen van het trefcentrum en de realisatie van (tijdelijke) parkeerplaatsen ontstaat extra capaciteit ten behoeve van de omliggende winkelvoorzieningen. De nieuwe functies concentreren zich rondom het Kennedyplein. Hier zal dan ook een verandering van de parkeersituatie optreden. Met de verplaatsing van het gemeentehuis valt een deel van de parkeercapaciteit op het Kennedyplein en omgeving vrij. Daarnaast worden nieuwe functies toegevoegd. Indien een nieuwe functie woningbouw betreft geldt als uitgangspunt dat de parkeerbehoefte hiervan op eigen terrein moet worden opgelost. Voor de overige nieuwe functies is op basis van de CROW-parkeernormering een globale inschatting gemaakt van de benodigde parkeercapaciteit: Brede school: 77 parkeerplaatsen en 45 kiss&ride-stroken; Bank-, informatie-, dienstverlenings- en/of ontmoetingsfuncties: 30 parkeerplaatsen. Uitgaande van dubbelgebruik dient op het piekmoment (werkdagen van 12 tot 18u) slechts 115 parkeerplaatsen (in plaats van 152 parkeerplaatsen) gerealiseerd te worden. Voor een deel kan hiervoor de vrijvallende capaciteit in verband met de verplaatsing van het gemeentehuis en de heront-
15
wikkeling van de Violier aangewend worden. Daarnaast zal nieuwe capaciteit gerealiseerd moeten worden op bijvoorbeeld het voor- en achterterrein van de brede school: Vrijvallende capaciteit Kennedyplein en omgeving (ivm verplaatsing gemeentehuis, herontwikkeling Violier (locatie Kennedyplein)): 59 parkeerplaatsen; Nieuwe capaciteit achtergebied: 56 parkeerplaatsen. In totaal kunnen 115 (deels bestaande) parkeerplaatsen worden aangewend ten behoeve van de benodigde extra parkeercapaciteit. Infiltratie In het HvM/BMO dient rekening gehouden te worden met de gemeentelijke uitgangspunten van duurzaam waterbeheer. In de planvorming is derhalve rekening gehouden met de aanleg van infiltratievoorzieningen. Indien een locatie herontwikkeld wordt is op basis van de toekomstige situatie bepaald hoeveel infiltratiecapaciteit gerealiseerd moet worden. Hierbij is uitgegaan van infiltratie met een overloop op eigen terrein met een waterbergingscapaciteit van 84mm. De kosten voor deze infiltratie worden deels gedekt uit de grondexploitatie. Indien de infiltratie veroorzaakt wordt door gronduitgifte ten behoeve van (nieuwe) functies geldt als uitgangspunt dat de infiltratie op eigen terrein gerealiseerd moet worden en dat eventuele kosten voor rekening zijn van de ontwikkelende partij.
2.6.2
Herinrichting Clockenslaghplein
Het huidig Clockenslaghplein is aangelegd in 1996. Het plein is deels in eigendom gemeente (1.455m2) en deels in eigendom van het kerkbestuur (1.028m2). Het plein zou in de oorspronkelijke opzet in rode gebakken straatstenen worden uitgevoerd. Ten einde het plein een niet te sombere uitstraling te geven is echter gekozen voor een mix van betontegels met een uitgewassen deklaag van gebroken natuursteen. Ondanks dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud bestaat de wens om het plein opnieuw in te richten met aandacht voor een groenere uitstraling. De ambitie is: Opnieuw bestraten, aansluitend op de inrichting van de Dorpstraat en Kennedyplein (gebakken materiaal, hoog kwaliteitsniveau) en toevoegen van groenelementen; Nieuw meubilair (molestbestendig en hoogwaardige (antieke) uitstraling). In de grondexploitatie is daarnaast rekening gehouden met een stelpost ten behoeve van een (muziekkiosk (toneel, theater), oid) ter plaatse van het Clockenslaghplein (en/of Kennedyplein). 4
inpassing entree kerk herinrichting Clockenslaghplein
1839 1839 1839 1839 1846 1846 1846 1846
1932 1932 1932 1932
aa aaatttt str tra tra tra aa rk rks rks str Ke Ke Kerks rk
1944 1944 1944 1944
3 33 3
1837 1837 1837 1845 1845 1845 1845 974 974 974
1838 1838 1838 1838
IIInInnn D DDDeeen ennn C CCClololo 1841 1841 1841 locccckkk keeeennn nsssslalala laggggh hhh
1487 1487 1487 1487 1844 1844 1844 1844
1930 1930 1930 1930 1931 1931 1931 1931
4433 3 44 44 11 4411
25 25 25 25
1843 1843 1843 1843
8 22 22888
raat raat raat 26 26 26 26
1847 1847 1847 1847 24 24 24 24 22 22 22 22
1312 1312 1312 1312
16
2.6.3
Herinrichting Kennedyplein
Het huidige Kennedyplein kan worden opgesplitst in een aantal delen: de zgn. bruidstuin, de ingang van het gemeentehuis (noordelijk gedeelte) en het parkeerplein (zuidelijk gedeelte). Het noordelijke en zuidelijke deel worden gescheiden middels een antieke muur (> 100jr oud). Zowel de bruidstuin als de ingang van het gemeentehuis zijn uitgevoerd met gebakken materiaal en natuursteen. De bestrating is van goede kwaliteit en derhalve wordt voorgesteld om het noordelijk gedeelte na opschonen te handhaven met uitzondering van de randen die uit hetzelfde materiaal als het Clockenslaghplein bestaan. Ter plaatse van de bruidstuin bevindt zich een kiosk welke ooit gerealiseerd is ter compensatie van het armenhuis. Voorlopig wordt uitgegaan van zowel behoud van deze kiosk als van behoud van het overige meubilair (recent geplaatst). Het zuidelijke gedeelte bestaat thans uit een bestrating van gebakken klinkers (kei-/dikformaat) en natuursteenkeitjes. De huidige bomen moeten in verband met ziekte worden gerooid. Voorgesteld wordt om het parkeerplein opnieuw in te richten, waarbij de volgende uitgangspunten gelden: 100% verharding, waarbij in de inrichting van het plein rekening wordt gehouden met de ruimtebehoefte van parkeren en evenementen (ossefeesten en kermis); Hergebruik van bestratingmateriaal; Nieuwe groenelementen, bijvoorbeeld leiplatanen; Er is geen rekening gehouden met kosten ten behoeve van infiltratie. Uitgangspunt bij de realisatie van een infiltratievoorziening in het kader van duurzaam waterbeheer is dat deze bekostigd wordt vanuit het GRP; Meubilair: molestbestendig en hoogwaardig (antieke uitstraling). nsssllla laaaggggh hhh
1838 1838 1838 2490 2490 2490 2490
1930 1930 1930 1930
2491 2491 2491 2491 1931 1931 1931 1931
herinrichting Kennedyplein 19 19 19 19
25 25 25 25
21 21 21 21
1843 1843 1843 1843
Dorp straa Dorp Dorpstraa Dorp straa stra atttt 1847 1847 1847 1847
24 24 24 24
1312 1312 1312 1312
2 22 2
1314 1314 1314 1314
20 20 20 20
1747 1747 1747 1747
1746 1746 1746 1746
3 325 33
4 44 4
lein Kennedyp plein plein Kennedyplein Kennedy Kennedy
237 37 37 37
22 22 22 22
36 36 36 6
6 6 66
1313 1313 1313 1313
1471 1471 1471 1471 1472 1472 1472
30 30 30 30
28 28 28 28
Kemppp Kem deKem de Op Op Opde
41 41 41 41
32 32 32 32
323 323 323 323
43 43 43 43 2606 606 606 606
17
3.
Financiële haalbaarheid (samenvatting)
De financiële haalbaarheid van de onderdelen van het HvM/BMO is op basis van een grondexploitatie bepaald, waarbij kosten en opbrengsten met betrekking tot de realisatie van (de onderdelen van) het plan in beeld zijn gebracht. De exploitatieberekening is vervaardigd met behulp van het standaard rekenmodel van Metrum (RM2002) op basis van de dynamische eindwaardemethodiek. Bij het opstellen van de grondexploitatieberekeningen is gebruik gemaakt van de volgende bouwstenen: Ruimtegebruik: de (beoogde) inrichting van het plangebied vormt de basis voor de kwantificering van het openbaar gebied (verharding, water, groen) en uitgeefbaar terrein (woningbouw); Investeringen: het ruimtegebruik brengt kosten met zich mee met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Deze kosten zijn normatief bepaald. Gerelateerd aan deze fysieke kosten zijn additionele kosten opgenomen voor planontwikkeling en voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). Tevens is rekening gehouden met bovenplanse kosten (fondsstortingen); Opbrengsten: door gronduitgifte worden grondopbrengsten gegenereerd. Hierbij bepaalt de (toekomstige) bestemming de opbrengstpotentie; Fasering: de kosten en de opbrengsten worden op basis van een globale planning in de tijd uitgezet, waardoor kosten- en opbrengstenstijgingen en financieringslasten in beeld worden gebracht. Alle financiële gegevens zijn ingebracht, dan wel geïndexeerd naar prijspeildatum 1 januari 2009. Voor de bepaling van de kosten- en opbrengstenveranderingen is uitgegaan van de huidige gemeentelijke inzichten ten aanzien van kosten- en opbrengstenstijgingen en financieringslasten De berekeningen leiden uiteindelijk tot een resultaat op het einde van de gehele planperiode (dit resultaat is dus inclusief kosten en opbrengstenstijgingen en rentelasten). Dit resultaat is vervolgens uitgedrukt in een netto contante waarde per 1 januari 2009. Het resultaat van de grondexploitatieberekeningen is in eerste opzet indicatief én moet dus ook als zodanig worden beschouwd. De exploitatieberekeningen zijn gebaseerd op een groot aantal voorlopige aannames en kennen nog verschillende gevoeligheden. De uitkomsten zijn geschikt om de benodigde budgetten te bepalen voor de verdere uitwerking. Naarmate het plan gedetailleerder wordt zullen ook de financiële aannames betrouwbaarder worden
18
3.1 Investeringen en opbrengsten
3.1.1
Ontwikkeling zorgwoningen
Omdat er (nog) géén definitieve locatiekeuze heeft plaatsgevonden dient een aantal aannames gedaan te worden met betrekking tot de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van de zorgwoningen. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente faciliteert in het verkrijgen van een geschikte locatie. Investeringen (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken) Verwervingskosten Grondopbrengsten (uit vastgoedontwikkelingen) Zorgwoningen: o.b.v. geïndexeerde grondkostennormering college bouw zorginstellingen Appartementen: conform grondprijsbeleid 2009
3.1.2
Ontwikkeling brede school
Het (netto) exploitatiegebied ten behoeve van de brede school is ca. 6.200m2 groot. Uitgaande van 1 tot 2 bouwlagen (rekening houdende met buitenspeelruimte) is 4.200m2 uitgeefbaar. Het voor- en achterterrein zal worden ingericht ten behoeve van parkeren (incl. kiss&ride) en groenstructuren. Investeringen (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken): Op basis van het ruimtegebruik zijn de verwervingskosten en de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (c.q. de inrichtingskosten) geraamd. Hierbij is rekening gehouden met de volgende posten: Verwervingskosten; Violier - Kennedyplein (incl. kosten tijdelijke huisvesting), Groene Kruisgebouw en overige gronden Sloop-, sanerings- en grond(verzet)kosten Inrichtingskosten voor- en achterterrein brede school (gemiddeld kwaliteitsniveau; parkeerverharding, groenstructuren, inrichtingselementen (verlichting, speelvoorzieningen)) Infiltratievoorziening (ten behoeve afkoppelen en infiltreren nieuw aan te leggen verhard oppervlak deelgebied); op basis van richtlijnen waterschap (84mm, T=100) moet een dynamische buffer gerealiseerd worden. De kosten hiervan zijn deels ten laste van de ontwikkelende partij en deels ten laste van de grondexploitatie. Onvoorziene kosten: 10% Planontwikkelingskosten (POK en VTU): 40% (25% en 15%) Grondopbrengsten (uit vastgoedontwikkelingen): De mogelijke grondopbrengst van de brede school is bepaald op basis van de zogenaamde residuele grondwaardemethodiek. Volgens deze methodiek vertegenwoordigt de grond in de nieuwe situatie een bepaalde economische waarde als resultante van opbrengsten (uit de vastgoedexploitatie; bijvoorbeeld door verhuur van onderdelen) en kosten (uit de bouwexploitatie) die gemaakt zijn. De residuele grondopbrengst van de brede school is op basis van volgende uitgangspunten bepaald:
Onderwijs: budget conform verordening onderwijshuisvesting; Gemeenten zijn verplicht om onderwijs te accommoderen en ontvangen hiervoor jaarlijks een vergoeding voor onderwijshuisvesting. Deze vergoeding is opgenomen in de Algemene Uitkering als vrij besteedbare middelen. De gemeentelijke onderwijshuisvestingstaken en - verplichtingen hebben zich laten vertalen in de gemeentelijke verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Maasbree 2007. Deze verordening volgt de richtlijnen van de VNG voor wat betreft ruimtegebruik en realisatiebudget. Op basis van benodigde capaciteit en bijbehorende (genormeerde) stichtingskosten kan het beschikbaar te stellen budget bepaald worden. 19
Uitgangspunt is dat dit budget voldoende moet zijn om het onderwijsgedeelte van de brede school te kunnen realiseren. Het budget dekt de kosten en de grondwaarde is derhalve 0. Om de brede school optimaal multifunctioneel te kunnen laten functioneren heeft de gemeente de ambitie om een dubbele gymzaal te realiseren. De tweede gymzaal zal deels ingezet worden als extra speellokaal en kan daardoor deels gedekt worden uit het onderwijsbudget. Deze dekking is echter niet toereikend. Kinderopvang en peuterspeelzaal: minimaal kostprijsdekkend; Bij de voorbereiding van de brede school wordt er van uitgegaan dat de kosten van nieuwbouw ten behoeve van (de diverse vormen van) kinderopvang volledig gedekt worden op basis van een minimaal kostprijsdekkende huur. Gemeenschapsvoorzieningen (en jeugdwerk): kostprijsdekkend; Ten behoeve van de kosten van de nieuwbouw van de gemeenschapsvoorzieningen (en jeugdwerk) wordt ervan uitgegaan dat deze kosten gedekt worden op basis van een sociaalmaatschappelijke huur die kostprijsdekkend is.
3.1.3
Herontwikkeling gemeentehuis
Het (netto) exploitatiegebied ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie gemeentehuis is ca. 2.200m2 groot. Na splitsing zal ca. 550m2 worden verkocht ten behoeve van de herinvulling van het monumentale deel van het gemeentehuis. De overige 1.650m2 zullen worden uitgegeven ten behoeve van woningbouw, (privaat) parkeren en eventuele andere functies. Investeringen (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken): Op basis van het ruimtegebruik zijn de verwervingskosten en de kosten voor het bouwrijp maken ingeschat. Hierbij is rekening gehouden met de volgende posten: Verwervingskosten: gemeentehuis Sloop-, sanerings- en grond(verzet)kosten (ophogen) Riolering en huisaansluitingen Inrichtingskosten (micromilieu) Infiltratievoorziening (ten behoeve afkoppelen en infiltreren nieuw aan te leggen verhard oppervlak deelgebied); op basis van richtlijnen waterschap (84mm, T=100) moet een dynamische buffer gerealiseerd worden. De kosten hiervan zijn voor rekening van de ontwikkelende partij. Onvoorziene kosten: 10%; Planontwikkelingskosten (POK en VTU): 40% (25% en 15%) Grondopbrengsten (uit vastgoedontwikkelingen): De herontwikkeling van het gemeentehuis genereert (grond)opbrengsten uit de verkoop van het monumentale deel en uit de uitgifte van bouwrijpe bouwkavels. De opbrengstpotentie van het deelgebied is als volgt bepaald: Verkoopopbrengsten monumentale deel: residueel benaderd (verkoop-/verhuuropbrengst -/verbouwkosten). Met behulp van de BAR-methode1 is de opbrengstpotentie (na verbouwing) bepaald. De verbouwkosten zijn ingeschat op 50% van de nieuwbouwkosten voor een winkel/horecavoorziening. Grondopbrengsten overige delen; o Woningbouw aan Kennedyplein: Uitgaande van een kavelbreedte van minimaal 5,5m kunnen in totaal een 8tal grondgebonden woningen gerealiseerd worden. Van deze woningen is de grondopbrengst bepaald conform het grondprijsbeleid 2009 . Indien een andere programmatische invulling haalbaar blijkt dan geldt hierbij als uitgangspunt dat de grondprijs minimaal gelijk moet blijven. o Parkeren op achterterrein: Uitgangspunt is dat het parkeren ten behoeve van de woningen (of andere programmatische invulling) op eigen terrein wordt gerealiseerd. Hiervoor zal het achterterrein worden ingericht. Het is niet reëel een vergelijkbare uitgifteprijs te vragen 1 Het bruto aanvangsrendement (BAR) kan gebruikt worden om de (markt)waarde (en de kwaliteit) van een (koop)object uit te drukken. De marktwaarde kan benaderd worden door de huuropbrengst (jaar 1) te delen door het reëel geachte aanvangstrendement 20
voor deze private voorziening. De uitgifteprijs is bepaald door van de marktconforme verkoopopbrengst voor parkeren de aanlegkosten in mindering te brengen. Er is vooralsnog géén rekening gehouden met (huur)opbrengsten uit de tijdelijke invulling van het gemeentehuis. Deze beperkte opbrengsten zullen ingezet worden ten behoeve van de dekking van de (verdere) afschrijvingskosten en het tijdelijk beheer van het gebouw.
3.1.4
Herontwikkeling (overige) vrijvallende locaties
Herontwikkeling locatie trefcentrum Het bruto exploitatiegebied ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie trefcentrum is ca. 3.430m2 groot. Uitgaande van een tijdelijke inrichting met inpassing van het bestaande parkeerterrein bedraagt het netto exploitatiegebied 1.700m2. Hiervan zal 200m2 nodig zijn voor de realisatie van een nieuwe entree met tijdelijke sportkantine ten behoeve van de sporthal. De overige 1.500m2 zal worden ingericht ten behoeve van parkeren (en eventuele groenstructuren). Investeringen (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken): Op basis van het ruimtegebruik zijn de verwervingskosten en de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (c.q. de tijdelijke inrichtingskosten) ingeschat. Hierbij is rekening gehouden met de volgende posten: Verwervingskosten: trefcentrum Sloop- , sanerings- en grond(verzet)kosten (ophogen) (Tijdelijke) inrichtingskosten parkeerterrein Infiltratievoorziening: nvt Onvoorziene kosten: 10% Planontwikkelingskosten (POK en VTU): 40% (25% en 15%) Grondopbrengsten (uit vastgoedontwikkelingen): De herontwikkeling van de locatie trefcentrum genereert (grond)opbrengsten uit de uitgifte van bouwrijpe kavels. Ondanks dat de opbrengsten pas na 2019 gerealiseerd worden zijn de opbrengsten van de locatie trefcentrum onderdeel van het financiële kader HvM/BMO. De (toekomstige) opbrengstpotentie van het deelgebied is bepaald middels een globale exploitatieberekening van de toekomstige situatie. Uitgaande van een totaal exploitatiegebied van 3.430m2 en 65% gronduitgifte, 25% verharding (deels ten behoeve van parkeren) en 10% groen zijn de toekomstige kosten en opbrengsten bepaald op basis van huidige gegevens en te verwachten kosten- en opbrengstenstijgingen. Door de kosten en opbrengsten contant te maken resteert de grondwaarde van de locatie op prijspeildatum (1-1-2009). Deze grondwaarde is als grondopbrengst ingebracht in de grondexploitatie van locatie trefcentrum. Naast de opbrengsten uit toekomstige woningbouw moeten er kosten gemaakt worden voor de realisatie van een nieuwe entree met tijdelijke sportkantine ten behoeve van de sporthal. Tegenover deze kosten (budget), staan geen opbrengsten.
Herontwikkeling locatie Violier - de Linden Het bruto exploitatiegebied ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie Violier - de Linden is ruim 1 ha groot. Uitgaande van inpassing van het voormalig klooster (Op de Kemp) en een bestaande woning en loods (Broekstraat 29a, 31) resteert een netto exploitatiegebied van ca. 9.100m2. Het netto exploitatiegebied kan als volgt gekwantificeerd worden: herinrichting de Schout eo: 1.050m2 en herontwikkeling tot woonlocatie: 8.050m2 (, waarvan in ieder geval 65% wordt uitgegeven ten behoeve van woningbouw). Investeringen (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken): Op basis van het ruimtegebruik zijn de verwervingskosten en de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (c.q. de tijdelijke inrichtingskosten) ingeschat. Hierbij is rekening gehouden met de volgende posten:
21
Verwervingskosten: basisschool Violier de Linden en de gymzaal Sloop-, sanerings- en grond(verzet)kosten Inrichtingskosten (gemiddeld kwaliteitsniveau; verharding, groenstructuren, inrichtingselementen (verlichting, straatmeubilair, ed); Infiltratievoorziening (ten behoeve afkoppelen en infiltreren nieuw aan te leggen verhard oppervlak deelgebied); op basis van richtlijnen waterschap (84mm, T=100) moet een dynamische buffer gerealiseerd worden. De kosten hiervan zijn deels ten laste van de ontwikkelende partij en deels ten laste van de grondexploitatie. Onvoorziene kosten: 10% Planontwikkelingskosten (POK en VTU): 40% (25% en 15%)
Grondopbrengsten (uit vastgoedontwikkelingen): De herontwikkeling van de locatie Violier - de Linden genereert (grond)opbrengsten uit de verkoop van bouwrijpe bouwkavels en is op basis van een gemengd programma (met 30% goedkope woningen) bepaald conform het gemeentelijk grondprijsbeleid 2009.
3.1.5
Herinrichting openbare ruimte
Investeringen herinrichting Clockenslaghplein: (Her)inrichtingskosten (hoge kwaliteit; pleinverharding en groenelementen) Straatmeubilair Bijzonder inrichtingselement Onvoorziene kosten: 10% Planontwikkelingskosten (POK en VTU): 40% (25% en 15%) Investeringen herinrichting Kennedyplein: (Her)inrichtingskosten Kennedyplein (hoge kwaliteit; opwaardering, herbestrating en nieuwe pleinverharding en aanleg groenelementen (bomen)) Straatmeubilair Onvoorziene kosten: 10% Planontwikkelingskosten (POK en VTU): 40% (25% en 15%)
22
3.2 Financiële haalbaarheid totaal HvM/BMO Op basis van de genoemde bouwstenen is per project de financiële implicatie bepaald. Onderstaande tabel is een samenvatting van kosten en opbrengsten zoals beschreven in voorgaande paragraaf: grondexploitatie
(her)ontwikkeling vastgoedlocaties: Zorgwoningen
Planvorming Realisatie Resultaat (NCW 1-1-09)
Brede_School
Gemeentehuis
2009-2010
2010
2010-2012
< 2011
2011-2012
2013-2014
Herinrichting OR Overige locaties: ClockenKennedyplein Trefcentrum Violierde Linden slaghplein 2012 2011-2012 2011-2012 2011-2012 2013
> 2013
2013
2013
-/- 8 tot 9 miljoen
De grondexploitatieberekening laat een totaal bruto tekort zien van 8 tot 9 miljoen (netto contant per 1-1-2009). Dit tekort wordt als volgt gedekt: Inzet gemeentelijke middelen (voorbereidingskrediet, reserves, boekwinsten, fondsstorting bovenwijks): 5,5 tot 6,5 miljoen Benutten subsidiegelden: ca. 1,5 miljoen (taakstellend, op basis van een eerste inventarisatie (CHO-consultants) van mogelijke subsidiebijdragen worden het behalen van 1,5 miljoen haalbaar geacht) Na inzet van bovenstaande dekkingsmiddelen resteert een exploitatietekort van 0,7 miljoen. Dit resterende tekort kan ten laste van de Vrije Algemeen Aanwendbare Reserve (VAAR) gebracht worden. Indien in 2013 een bedrag van 860.000 uit de VAAR ontrokken wordt kent het project HvM/BMO na dekking een sluitende grondexploitatie.
3.3 opzichte van eerdere financiële resultaten Op basis van eerdere berekeningen liet het HvM/BMO een tekort (na dekking) zien van 7 tot 8 miljoen euro (netto contant per 1-1-2009, peildatum april 2009). Op basis van enkele doorgevoerde optimalisaties en een kritische beschouwing van eerdere ramingen is het tekort teruggebracht tot 0,7 miljoen. Op hoofdlijnen zijn de volgende optimalisaties bereikt: (Voorlopig) handhaven sporthal; Benaderingswijze brede school; Scherp(er) stellen ambitieniveau openbare ruimte; Kritische beschouwing eerdere ramingen; Effect doorbelasting kostenbesparingen (doorbelaste plankosten, kosten- en opbrengstenstijgingen, rentelasten).
23
4.
Conclusies
Op basis van de ruimtelijke en programmatische, procesmatige en financiële verkenningen van de verschillende onderdelen van het HvM/BMO kunnen de volgende conclusies getrokken worden: Met een eventuele verplaatsing van de sporthal wordt invulling gegeven aan de wens van verenigingen om tot een nauwere samenwerking te komen. In 2008 heeft de Vereniging van de Toekomst haar visie medegedeeld over de (voorkeurslocatie bij de) verplaatsing van de sporthal. Het op korte termijn verplaatsen van de sporthal blijkt echter financieel niet haalbaar te zijn. Met het (tijdelijk) handhaven van de sporthal wordt daarentegen we een aanzienlijke kostenbesparing gerealiseerd. Het HvM/BMO, met leefbaarheid als hoofddoel, wordt gekenmerkt door de integratie van leren, welzijn, zorg, wonen en winkelvoorzieningen. Door het trefcentrum op de huidige locatie te behouden kan deze grondgedachte niet meer worden behaald en blijft er sprake van een fysieke scheiding tussen de verschillende gemeenschapsfuncties. Het is dan ook niet wenselijk om het trefcentrum op de huidige locatie te behouden; Voor de zorgwoningen zal in 2009 nog een definitieve locatie gevonden worden, zoals bijvoorbeeld de LLTB-locatie en omgeving. Nadat de locatie definitief is zal in 2010 het plan verder worden uitgewerkt en zullen in 2010 alle benodigde vergunningen worden aangevraagd met als doel de zorgwoningen in 2011 te realiseren; Op basis van het (vastgestelde) projectplan zal in 2009 en 2010 de planvorming ten behoeve van de ontwikkeling van de brede school worden voortgezet. Vanaf begin 2010 zal worden gestart met het ontwerpproces en medio 2010 zullen alle benodigde vergunningen worden aangevraagd. Nadat eind 2010 gekomen is tot een samenwerkings-/realisatieovereenkomst waarin ook alle huur en exploitatieafspraken met gebruikers zijn opgenomen zal medio 2011 gestart worden met de feitelijk realisatie van de brede school. De oplevering van de brede school wordt eind 2012 verwacht; Het gemeentehuis zal tot eind 2012 tijdelijk worden ingevuld ten behoeve van de tijdelijke huisvesting van basisschool de Violier (locatie Kennedyplein) en andere (gerelateerde) functies. Nog in 2009 zal hiervoor een herhuisvestingplan worden opgesteld. Daarnaast wordt de planvorming ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie (na 2012) al in 2010 opgestart om direct na de oplevering van de brede school te kunnen starten met de (fysieke) herontwikkeling van de locatie; De planvorming ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie Violier de Linden zal eveneens in 2010 opgestart worden. Begin 2010 zal nagedacht worden over de te voeren ontwikkelstrategie. De verdere planvorming zal tot eind 2012 duren zodat de (fysieke) herontwikkeling van de locatie ook direct na oplevering van de brede school kan starten; Het trefcentrum zal na oplevering van de brede school verplaatst worden. De locatie trefcentrum/sporthal valt dan deels vrij voor herontwikkeling. Voorlopig uitgangspunt is dat de sporthal nog (tijdelijk) zal worden doorgeëxploiteerd tot 2019. Om de locatie trefcentrum/sporthal toch optimaal te kunnen herontwikkelen zal na verplaatsing van het trefcentrum de locatie tijdelijk worden ingericht met parkeren. In 2012 dient de verplaatsing van de sporthal opnieuw bezien te worden. Op basis van de inzichten in 2012 zal het planvormingsproces worden ingericht; Het verbeteren van de openbare ruimte richt zich op de herinrichting van het Clockenslaghplein en de (gedeeltelijke) herinrichting van het Kennedyplein. De (fysieke) ingrepen zullen pas in 2012/2013 plaatsvinden. Aansluitend op de ontwerpplannen van de brede school en de herontwikkeling van het gemeentehuis zal in 2010/2011 een inrichtingsplan worden opgesteld; Het HvM/BMO kent op basis van bovenstaande (ambities) een tekort van 8 tot 9 miljoen euro. Door de inzet van te realiseren boekwinsten en overige (buitenplanse) dekkingsmiddelen (grotendeels gevoteerd, deels nog te beschikken subsidies) en onttrekking van 860.000 uit de VAAR (in 2013) is de grondexploitatie sluitend.
24
