Uitdagingen voor wonen in Vlaanderen en de rol van de VMSW Toon Dirckx
Uitdagingen voor wonen in Vlaanderen
Toon Dirckx
[email protected] KU Leuven KULAK – Postgraduaat Vastgoedkunde
Uitgangspunt Het traditioneel woningproductiesysteem is voorbij: • verandering in wie, wat en waar • nieuwe inslag voor debat betaalbaarheid? • prijs is niet het probleem voor kopers. Waarom ? • wat we ervoor krijgen
3
Wie? Evolutie Ontwikkelaars 90%
80%
70%
60%
50%
Commerciële Particulieren Nonprofit
40%
30%
20%
10%
0% 4
Wat ? Woningen per woongebouw 2,2
2
1,8
1,6
Vlaanderen Wallonië
1,4
1,2
1
• Kadaster: 16 -> 22 % appartementen (1995-2010) • Productie: 38 -> 60 % (1999 -2006 ) 5
Waar? Appartementisering van Vlaanderen
6
Structuur 1. Wat bepaalt de prijs van woningen? 2. Waar voor je geld? 3. Toekomstperspectieven.
7
Deel 1: Wat bepaalt de prijs van een woning? Betaalbaarheid?!
Eigenaarsmarkt - Huurdersmarkt Eigenaarsmarkt • gezinsinkomen • ontleningssysteem • overheidssubsidies • wederkerigheid (grond-kapitaal) Huurdersmarkt • beschikbaar kapitaal moet opbrengen R andere investeringen? • gezinsinkomen huurder moet deel opbrengst genereren • waardevermeerdering pand moet deel opbrengst genereren 9
Correlatie woningprijzen en inkomen in Vlaanderen – per gemeente 375.000
Kraainem
Woningprijs in Euro
325.000
Knokke-Heist 275.000
Waarom ? maximalisatie ontleningscapaciteit
Boechout y = 5,2339x - 14533 R² = 0,4375
De Pinte
Mediaan
225.000
Lineair (Mediaan)
Antwerpen Gent
175.000
Boutersem
Kortrijk 125.000
75.000 25.000
Mesen 30.000
35.000
40.000
Inkomen10
45.000
50.000
55.000
Ontleningssystemen en woningprijzen • lening termijn: hoe langer, hoe grotere schulden Vl.: Vroeger 20 jaar of minder 30 jaar: crisis o V.S.:30 jaar o Frankrijk en Spanje: 50 jaar o Finland: 60 jaar o Japan:100 jaar rentevoet : hoe hoger, hoe minder betaalbaar o lagere inkomens, hogere rentevoeten leningklasse o Met/zonder kapitaalsaflossing, vaste of variabele bepalen restinkomen o Hoeveel van je inkomen mag je ontlenen? 11 o
•
• •
Overheid: effect woonbonus 3
2,5
Woonbonus 2
Vlaanderen Q75 Wallonie Q75 1,5
1
0,5 12
Woonbonus internationaal
Landen zonder woonbonus: D, Au, VK, Ca, JP, Korea, NZ, P, Slo, TR 13
2009
Effect woonbonus op schuldgraad 140 %
%
140
120
120
100
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
0
Abn Amro 2009
Residential mortgage debt to GDP ratio (2009) 14 Woonbonus = meer ontleningscapaciteit
Verband tussen woonbonus en schuldgraad 120
Netherlands
Denmark 100
Netherlands Denmark Ireland
USA
Ireland
Uk
Uk Sweden
Sweden
80
USA
Schuldgraad
Norway
Norway
Portugal
Spain
Portugal
60
Finland
Spain Finland
Germany Luxembourg
40
Germany
Belgium
Belgium
France Greece
Luxembourg
Austria Italy
20
France Greece Austria Italy
0 0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
Woonbonus 15
1,2
1,4
1,6
1,8
Doel woonbonus: eigenaarschap 80
70
60
50 Vlaams Gewest Waals gewest
40
Brussels hoofdstedelijk Gewest België 30
Verenigd Konikrijk Nederland
20
10
0
16
Betaalbaarheid? woonquotum constant +/- 30 jaar 1. concurrentie gezinnen 2. banken leggen woonquotum kopers vast, bepalen mogelijke schuldenlast 3. woonbonus o geen effect op betaalbaarheid o stimulering eigenaarschap! 4. hoge eigendomsgraad is een politieke keuze o twee prijsniveaus huur en koop
17
Dus afschaffen?
18
Dus afschaffen? • prijzen stijgen gemakkelijker dan ze dalen secundaire markt = één pakket (nadeel voor eigenaar) o nieuwbouwmarkt in problemen = woningproductiesysteem is gefragmenteerd (grond + bouw + winst ontwikkelaar) verkoop met verlies reëel • acuut betaalbaarheidsprobleem is verergerd door crisis (extra negatieve druk): o van lange op kortere leningen o hogere eigen inbreng o hogere rentevoeten bij inflatiedreiging 19 o
Van koop naar huur • woonbonus heeft huurwoning duurder gemaakt • huurdersmarkt = investeerders bepalen prijspeil o o
o
grote financiële centra: Parijs, London, NY, … VK: 30% betaalt meer dan 50% van hun inkomen aan een woonst ook Brussel en Antwerpen zijn huurdersmarkten • Grotere ontkoppeling woningprijzen en inkomens
o o
lager risico bij hoger woonquotum huurders rentevoet als referentiekader investering: • € 200.000 * 4 of 5% = € 666/maand - € 833 /maand 20
Woonbonus vs taxatie
21
Bron: Rabobank
Huurdersmarkt • • • •
uitrekken woonquotum makkelijker prijsniveau beïnvloed door woonbonus fiscaal systeem geen wortel, veel stokken institutionele investeerder afwezig • typisch oude verhuurder = desinvesteren • transactie belastingen • zwakke huurders
• financiële crisis stabiliseerde afbouw huurdersmarkt
22
Conclusie Koop
Huur
woonquotum
banken lijnen af
rentevoet bepaalt minimum huuropbrengst
woonbonus
stimuleert eigenaarschap + schuldgraad heeft betaalbaarheid niet verbeterd
hogere huurprijzen
betaalbaarheidsproblematiek
schuldgraad
woonquotum
belastingen
gecompenseerd door woonbonus
hoge transactielast geen institutionele investeerders
wie?
gezinnen die voldoen aan inkomensvoorwaarden 23 bank
gevangen keuze
Deel 2: Waar voor je geld Woningkwaliteit?!
Prijsvorming en prijs verdeling Overheid
Grond
Bouwfirma’s
Ontwikkelaars
Deel II Financiële instellingen 25
Deel 1
Wat is woonkwaliteit? • Waarde woning = Deel 1 • Verdeling waarde = Deel 2 Grond Grond
Ontwikkelaar
Bakstenen bakstenen
Ontwikkelaar
Bakstenen
Sterke verschuivingen26in de woonkwaliteit
Evolutie grondprijzen 6
Grondeigenaars eigenen waardevermeerdering toe 5
4
3
2
Vl grond Wal Grond Vlaanderen Q75 Wallonie Q75
1
woonbonus = grondbonus grondmarkt met voldoende aanbod bouwbonus? 0
27
Gemiddeld grondaandeel in gewone woning (primaire + secundaire markt) 50% 45% 40% 35% 30% 25%
Flanders Wallonia
20% 15% 10% 5% 0%
Grond is ‘spons’ die alle waarde opzuigt in Vlaanderen 28
Ontkoppeling grond en huizenmarkt 900 800
Particuliere
Grond
700 600
500 400 Woning 300
Commerciële
200 100 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
0
Nonprofit
29
Nieuwe grondenmarkt = nieuwe spelers = nieuwe productie • t.e.m. de jaren ‘90 aanbod grond > vraag • de opties • langetermijnproductie verzekeren zonder kapitaalsinvestering
30
230%
210%
Evolutie Transacties van Bouwgronden Vlaanderen en Wallonië
190%
170%
150%
130%
Vlaanderen Wallonië
110%
90%
70%
50%
31
Commerciële ontwikkelaars 1996 - 1998
32
Commerciële ontwikkelaars 2008- 2010
33
Deel 3: Vlaanderen in de toekomst
Prijsvorming en prijsverdeling Overheid
Grond
Winst ontwikkelaars
Bouwfirma’s
Deel II Financiële instellingen 35
Evolutie Vlaanderen
=
30% woonquotum – t.e.m. 1980 10 are <
36
30% woonquotum 5 are >
Wat als ?
37
38
39
40
Nieuwe woningtypologie voor Vlaanderen ?
41
19e eeuws Wenen Achter 15%
42
Besparen op bouwkost 500 $ voor 5,1 m2 2000 $ voor studio 2700 $ voor éénslaapkamerappartement illegale opdeling appartementen minimumgrootte 41 m2 druk om naar 27 m2 te gaan in Vlaanderen: geen minimale grootten voor privémarkt
besparen op ruimte = besparen op bouwkost 43
Bouwkwaliteit verminderen
700 Euro/ m2
herinvesteringslasten na 20 jaar hoger 44
Vl. 20% renovatiekost na 20-30 jaar England 66% na 20 - 30 jaar.
Woningkwaliteit en nieuwe logica • • • • •
bouwen voor minder lange termijn afschrijving appartementen > woningen toegenomen controle overheid op energie-efficiëntie passieve woningen binnen 30 jaar herinvesteringsnoodzaak zal groot zijn.
45
Energiezuinig
46
Afschrijving
Japan: Afschrijving op 20 jaar (hout) of 30 (beton) VS 27,5 47
Uniformiteit
48
Gemiddelde grootte woning significant kleiner in Spanje
Prijs / m2
relatief goedkoop
Moldova Hungary
Ireland Belgium
prijs/m2 afgeleide van inkomen en macht grondeigenaars, ontwikkelaars en bouw ( gecoördineerd door overheid)
Montenegro Germany Germany Poland Turkey
Greece Czech Rep. Denmark Austria Netherlands Spain Luxembourg Finland Italy Sweden Switzerland Russia France UK € ,000
€ 2,000
€ 4,000
€ 6,000
€ 8,000
49 € 10,000 € 12,000 € 14,000 € 16,000 € 18,000 € 20,000
Het kan nog erger …
50
speculatie in China
Hong Kong
• koopkracht $49,137 • 2009-2012 x2
51
52
Kwaliteitsbewaking • minimumoppervlakte maatschappelijk debat normen SHM > privé markt • wat is een kwalitatief minimum voor iedereen qua binnen én buitenruimte? • GPD potentieel voor samenwerking o
53
Conclusie • grondenmarkt sleutel van machtspel in woningproductie bouwfirma’s onder druk o ontwikkelaars medeslachtoffer • verandering grondenmarkt opkomst commerciële ontwikkelaars • Kwaliteitsbewaking is algemene uitdaging o
54
Het zou ook anders kunnen zijn: Grond en tweedehandsmarkt Grond en tweedehandsmarkt
Ontwikkelaar
Grond en tweedehandsmarkt
Ontwikkelaar
Ontwikkelaar Bakstenen (kwaliteit)
Bakstenen
Bakstenen (kwaliteit) Sterke verschuivingen55in de woonkwaliteit
Uitdagingen • Grondenmarkt loopt verkeerd. zuigt waardevermeerdering op • Hoe onder controle krijgen? • Wat we bouwen: OK? • Lagere huurprijs weinig waarschijnlijk betaalbaarheid? o
56
Grondenmarkt Hoe inherente prijs meer kanaliseren naar kwaliteit? • invloed op aanbod? o haal grondenmarkt uit de vergelijking o sociale koop? – éénmalig instrument o opdeling tussen grond en bakstenen o centrale locaties • differentiatie eigendomsrecht sterk: o bouwverplichting o erfpacht, CLT, …
57
Financiering • woonbonus een subsidie voor iedereen is een subsidie voor niemand o sponsoring met één doel: eigenaarschap • doelgericht o doelgroepenbeleid o doelgericht binnen woonproductiesysteem o geen grondsubsidies! o
58
Woningkwaliteit
59
Prijsvorming en prijsverdeling Overheid
Grond en huizenmarkt
Ontwikkelaars
Financiële instellingen 60
Bouwfirma’s
Nieuwbouw vs. renovatie • nieuwbouwmarkt in handen van ontwikkelaars • renovatie owv handenarbeid potentieel bij particulieren • SHM: o o o
grote renovatie gebruik marktactoren kleine renovatie gebruik herverdeling potentieel wederkerigheid
61
Hoe geraak ik aan meer middelen ? Markten opnieuw verbinden.
Huur
SVK
Particuliere bouw
GPD
SHM
62
Algemene conclusie • woningkwaliteit in Vlaanderen staat onder druk. zowel huur als koop één submarkt zuigt waarde naar zich toe: o grondenmarkt opportuniteit voor commerciële spelers o verandering in radertje systeemverandering nieuwbouw meest fragiele onderdeel o vlucht naar 2dehandsmarkt duurder geografie o sommige steden meer onder druk dan andere SHM’s o markt en overheid komen dichter naar elkaar toe potentieel voor ondersteuning en kwaliteit o
•
• •
• •
63
Meer info ? Agora-Magazine • De gevangenen keuze tussen woningtypes • http://www.agora-magazine.nl/themanummer/woonpatronen/
[email protected]
64
? 65
