Tussen sociale en markthuursector gaapt in West-Europa vaak een kloof

K w a r t a a l u i t g a v e

v a n

h e t

O n d e r z o e k s i n s t i t u u t

O T B

Onderzoek biedt kader voor de ontwikkeling van de sociale huursector

Tussen sociale en markthuursector gaapt in West-Europa vaak een kloof Internationaal onderzoek poogt beleidsmakers bewust te maken van de functies die de sociale huursector kan vervullen op de woningmarkt en de rol die de marktsector daarbij kan spelen. Kennis van de voor- en nadelen van verschillende modellen maken beter gefundeerde beleidsbeslissingen mogelijk.

Het Onderzoeksinstituut OTB verricht periodiek internationaal vergelijkend onderzoek naar ontwikkelingen in de volkshuisvestingssystemen van een aantal ons omringende landen. Onlangs is de kloof tussen de sociale huursector en markthuursector onderzocht. “Wij constateerden dat in een aantal landen sprake is van initiatieven waarbij de marktsector wordt ingeschakeld bij het realiseren van sociale huisvesting en vroegen ons af of dit een trend was en of dit bijdroeg aan het verkleinen van bestaande verschillen tussen de markthuursector en de sociale huursector”, vertelt Harry van der Heijden, een van de onderzoekers van deze studie. “Als theoretische invalshoek voor het onderzoek hebben we gekozen voor ‘concurrentie’. Daarbij zijn twee aspecten van belang. Ten eerste

ders, is er sprake van een grote kloof.” Verschillen tussen landen Het onderzoek strekte zich uit tot zes landen, te weten Nederland, Engeland, Ierland, Duitsland, België (Vlaanderen) en Frankrijk. In drie daarvan, Engeland, Ierland en Vlaanderen, is sprake van een grote kloof tussen beide sectoren, voor zowel het overheidsbeleid, de aanbieders als de consumenten. Er wonen zeer uiteenlopende huurders in beide sectoren en de aanbieders verschillen sterk: ze hebben vaak hele andere doelstellingen. “In deze drie landen vinden we initiatieven om de markthuursector in te schakelen bij het realiseren van sociale huurwoningen. Er blijkt echter geen sprake van het verkleinen van de verschillen tussen beide sectoren. Het doel

Maatschappelijke taken sociale huursector te belangrijk om los te laten in hoeverre er concurrentie is tussen de sociale huursector en markthuursector om de gunst van huurders. Ten tweede in hoeverre huurders de keuze hebben tussen woningen van verschillende soorten aanbieders. Daarnaast hebben we gekeken naar de mate waarin de overheid beide sectoren op een vergelijkbare manier behandelt. Bij een kleine kloof tussen beide sectoren leveren verschillende organisaties vergelijkbare woningen en kan de huurder kiezen tussen woningen in beide sectoren. Als de sectoren totaal verschillende doelgroepen aanspreken en er geen competitie is tussen de verschillende soorten aanbie-

van deze landen is om het aanbod van sociale huurwoningen te vergroten. Ook Frankrijk kent een groot verschil tussen de sociale en de markthuursector, maar in dit land bestaat een intermediaire, gesubsidieerde sector waarmee de overheid het gat tussen beide sectoren probeert op te vullen. In deze intermediaire sector, waarin zowel commerciële als sociale verhuurders woningen kunnen aanbieden, wonen mensen met een hoger sociaal-economisch profiel dan de mensen uit de sociale huursector, maar met een lager sociaal-economisch profiel Vervolg op pagina 2

Huurflats in Antwerpen.

Inhoud Tussen sociale en markthuursector gaapt in West-Europa vaak een kloof 1 Wetenschappelijk programma Vernieuwend Ruimtegebruik loopt ten einde 3 Betere contracten mogelijk voor grootstedelijke vernieuwingsprojecten 6 OTB-cursussen en -studiedagen 7 Van de pers 8

2 0 0 9

OTB

& omgeving

september 2009

Vervolg: Tussen sociale en markthuursector gaapt in West-Europa vaak een kloof dan degenen die in de markthuursector wonen. Ten slotte zijn er twee landen, Duitsland en Nederland, waar de kloof tussen de beide sectoren relatief beperkt is. In Duitsland kunnen zowel commerciële als niet-commerciële verhuurders sociale woningen aanbieden, met subsidie als tegenprestatie. In Nederland komt het beperkte verschil vooral door een overlap in het soort woningen dat verhuurd wordt, waardoor ook de huurders weinig van elkaar verschillen.” Nederland: wachttijd versus kwaliteit Het geringe verschil in huurders in sociale en in markthuurwoningen in Nederland komt doordat zowel huizen uit de sociale huursector als uit de markthuursector tot een bepaald kwaliteitsniveau onder de huurregulering vallen. Hierdoor hebben huurders keuze uit woningen van beide sectoren. Van der Heijden: “Dit betekent globaal dat huurders de keuze hebben tussen woningen die in hun verhouding tussen prijs en kwaliteit goed scoren, maar lange wachttijden kennen (de sociale huurwoning) en woningen met een wat mindere gunstige verhouding tussen prijs en kwaliteit, maar waarvoor de wachttijden korter zijn (de markthuurwoning). Als je niet kunt of wilt wachten kies je een markthuurwoning. Als je kunt of wilt wachten ga je voor een sociale huurwoning. Het feit dat de woningen primair zijn bedoeld voor huishoudens met een laag inkomen en daarom worden verhuurd onder de markthuur veroorzaakt lange wachttijden. De woningen worden daarom toegewezen op basis van een woonruimteverdelingssysteem. In de marktsector daarentegen wordt wie waar woont binnen de marges van de huurregulering bepaald door vraag en aanbod en is een aanbieder veelal vrij om te bepalen aan wie een woning wordt verhuurd. Zolang je voor dit systeem kiest, zal er in de sociale huursector een verdelingssysteem nodig zijn en zal er dus ook een kloof blijven bestaan tussen beide sectoren.” Verdelingssysteem niet loslaten Het is volgens Van der Heijden mogelijk om te kiezen voor een systeem waarin geen verschil is tussen de markthuursector en de sociale huursector. Het woonruimteverdelingssysteem moet dan worden losgelaten zodat vraag en aanbod via de prijs op elkaar kunnen worden afgestemd. Dit betekent wel dat huishoudens met een laag inkomen gesubsidieerd moeten worden, zodat zij op de markt woningen kunnen huren. “De markt moet dan maar bepalen wie de woningen

Woningen in Berlijn. aanbiedt. In een dergelijk systeem is een sociale huursector feitelijk overbodig. Daarbij ga je ervan uit dat als er vraag is, er vanzelf aanbod komt. Maar in de praktijk zijn er altijd beperkingen, door bijvoorbeeld ruimtelijke ordening en regelgeving, waardoor het aanbod niet goed reageert op de vraag.” Daarnaast is het terugbrengen van de functie van de sociale huursector tot slechts het omgaan met inkomensproblemen en het leveren van woningen aan mensen met lagere inkomens in de ogen van Van der Heijden te eenvoudig. “De sociale huursector heeft niet alleen in Nederland maar ook in de ons omringende landen ook andere taken zoals, zorgdragen voor leefbaarheid en het voorkomen van sociale problemen.” Breed kader voor vaststellen van beleid Met dit onderzoek wordt beleidsmakers een kader geboden voor ontwikkeling van het eigen huisvestingssysteem. Zij krijgen beter zicht op de voor- en nadelen van verschillende ontwikkelingsrichtingen voor de sociale huursector, bijvoorbeeld voor wat betreft de reikwijdte en doelgroep die men wil bedienen. “Zo is de sociale huursector meer te reserveren voor mensen

met de laagste inkomens. Dit leidt tot een sociale huursector met een ‘vangnetfunctie’. Het risico hiervan is wel een ruimtelijke concentratie van lage inkomensgroepen en mogelijke sociale problemen. Ook het aanspreken van een brede doelgroep binnen de sociale huursector is een optie, maar dan moet die sector ook toegankelijk zijn voor deze doelgroep. Het voordeel is een meer gemengde bevolking en een minder gestigmatiseerde sector. Een nadeel is dat subsidies moeilijk direct te richten zijn op mensen die deze het meeste nodig hebben. Met de uitkomsten van ons onderzoek kunnen beleidsmakers de ontwikkelingen, de functie en de aard van de verschillende sectoren in de diverse landen in een breder kader plaatsen en zijn beter gefundeerde beleidskeuzes mogelijk.”

Literatuur Haffner, Marietta, Joris Hoekstra, Michael Oxley & Harry van der Heijden, Bridging the gap between market and social rented housing in six European countries? (zie Van de pers, blz. 8).

Geo-Innovatie Award voor RGI-project ‘Usable mobile maps’

2

Het RGI-project ‘Mobiele kaarten op juiste schaal voor gebruikers’ heeft de Geo-Innovatie Award 2009 gewonnen in de categorie Wetenschap. Tevens is een onderscheiding uitgereikt aan Elfriede Fendel, een van de ‘stille OTB-krachten’ achter dit RGI-project. Het gebruik van digitale kaarten neemt door de technologische ontwikkelingen steeds verder toe.

De zeer beperkte schermomvang van navigatiehardware heeft echter nog zodanige beperkingen dat de gebruiker soms moeite heeft zich te oriënteren. De huidige verbeteringen hebben onvoldoende gebruikerstoepassingen. Binnen RGI (Ruimte voor Geo-Informatie) is in samenwerking met enkele buitenlandse toonaangevende organisaties echter een groot aantal resultaten bereikt, zoals ‘traploos zoomen’, experimente-

le prototypen en opname-ideeën in commerciële software. “Het idee is om te werken vanuit één bron die altijd up-to-date is” zegt betrokken onderzoeker Theo Tijssen. “Van daaruit kan op iedere gewenste schaal een kaart worden gegenereerd die afgeleid is van de gedetailleerde brongegevens. Een actuele kaart dus, van het juiste gebied op de op dat moment gewenste schaal.”

OTB

& omgeving

september 2009

Diverse onderzoeken krijgen een vervolg

Wetenschappelijk programma Vernieuwend Ruimtegebruik loopt ten einde In de afgelopen vijf jaar heeft het Onderzoeksinstituut OTB volop meegedraaid in het programma Vernieuwend Ruimtegebruik. Er zijn 26 onderzoeken uitgevoerd, verdeeld over zeven van de acht clusters. Dat heeft veel nieuwe kennis opgeleverd en leidde deels tot vervolgonderzoek, waarvan een deel is ondergebracht in het nieuwe programma Woningkwaliteit2020.

In 2003 heeft het toenmalige kabinet systeeminnovatie van ruimtegebruik als een van haar speerpunten aangewezen en deels gefinancierd met Bsikgelden (Besluit Subsidies Investeringen Kennisinfrastructuur). Het Onderzoeksinstituut OTB participeerde in de periode 2004-2009 in zes Bsikprogramma’s, waaronder het wetenschappelijk programma SRG Vernieuwend Ruimtegebruik (Systeeminnovatie Ruimtegebruik en Gebiedsontwikkeling Stad en Land). Dit programma is ontwikkeld vanuit de gedachte dat de huidige wijze van plannen en inrichten van de ruimte zodanige tekortkomingen vertoont dat een innovatie van het systeem van ruimtelijke planning en inrichting noodzakelijk is. Vernieuwend Ruimtegebruik omvat het zoeken naar innovatieve en duurzame oplossingen voor vaak complexe ruimtelijke vraagstukken en bestaat uit een wetenschappelijk programma en een praktijkprogramma. Het is opgesteld door Habiforum, in

samenwerking met het Innovatienetwerk Groene Ruimte en Agrocluster en zes Nederlandse universiteiten. Het OTB leverde een belangrijke bijdrage aan het programma. Door de koppeling tussen wetenschap, praktijk en beleid droeg het programma bij aan het verwezenlijken van de beleidsdoelen voor de kenniseconomie en de ruimtelijke kwaliteit. Habiforum Habiforum is een kennisnetwerk van en voor professionals in de ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling. Het wordt voor 50 procent door de overheid gefinancierd via de Bsik-regeling. De andere helft wordt gefinancierd door publiek-private partijen, zoals woningcorporaties en universiteiten. De totale omzet was 60 miljoen euro. De deelnemers, waaronder het OTB, hebben in 2003 gezamenlijk >>

Synergie in stedelijke netwerken (4 projecten) Diverse ontwikkelingen en processen in stedelijke netwerken zijn onderzocht, waarbij in het merendeel synergie tussen de steden in deze netwerken centraal stond. Daaruit concluderen de onderzoekers dat de invloed van ruimtelijke planners op het Europese beleid achterblijft bij de verwachtingen. Momenteel wordt een theoretisch kader ontwikkeld rond drie onderzoekslijnen. Een specifiek onderwerp van onderzoek betreft het al dan niet naar elkaar toe groeien van planningculturen in Europa. Het zou mooi zijn als clusters van bijeengelegen steden van ongeveer gelijke grootte, zoals de Randstad, de Vlaamse Ruit en het RheinRuhrgebied, zodanig aan elkaar gerelateerd zijn dat er synergie ontstaat. In de Randstad blijkt dat meer het geval dan in de andere stedelijke netwerken. Ook is er meer organiserend vermogen aanwezig. Toch valt er nog veel te wensen, want hoe polycentrischer een regio, hoe minder culturele, sport- en vrijetijdsvoorzieningen er te vinden zijn in vergelijking met een stad van

dezelfde omvang. Dit project heeft een vervolg gekregen dankzij een prestigieuze VENI-subsidie van NWO. Eén vorm van vrijetijdsvoorziening, bioscoopbezoek, is uitgediept. Tevens is onderzoek gedaan naar de woon- en verblijfskwaliteit van steden binnen het concept Kennisstad, waarbij ruim aandacht aan de kwaliteit van vrijetijdsvoorzieningen is besteed. Dit onderzoek krijgt eveneens een vervolg, waarbij de focus opschuift naar het verwante concept Creatieve Stad, met meer nadruk op vrije tijd. Ook reisgedrag wordt in stedelijk netwerkverband bestudeerd. Reisgedrag wordt niet alleen bepaald door de structuur van de ruimte maar ook door de woonlocatiekeuze. Aan de hand van enquêtes en een methode die gebruik maakt van GPS, GIS en internet is informatie verzameld over verplaatsingsgedrag van personen. Daaruit blijkt dat kleine aanpassingen van woningen en woonlocaties voor bepaalde typen huishoudens kunnen leiden tot milieuvriendelijker verplaatsingsgedrag.

Multifunctionele gebiedsontwikkeling (2 projecten) De nadruk van het Nederlandse planningstelsel ligt meer dan voorheen op gebiedsontwikkeling op regionaal schaalniveau. Ter vergelijking met ons land zijn daarom planningpraktijken in andere landen bestudeerd. Reflectie op de veranderingen in Nederland en inspiratie van internationale voorbeelden komen ten goede aan het debat in zowel Nederland als andere landen. Een nieuw instrument voor vernieuwend ruimtegebruik is het overdraagbare ontwikkelingsrecht (Transferable Development Right – TDR). Dit is mogelijk inzetbaar in de ruimtelijke ordening. In acht landen, waaronder Nederland, de Verenigde Staten, Japan en Korea, is toepassing van het concept niet-financiële compensatie in de ruimtelijke planning onderzocht.

3

OTB

& omgeving

september 2009

Vervolg: Wetenschappelijk programma Vernieuwend Ruimtegebruik loopt ten einde >> veelomvattende, samenhangende programmaplannen ingediend. Vernieuwend Ruimtegebruik omvatte in het totaal acht clusters. In zeven daarvan participeerde het OTB: Synergie in stedelijke netwerken (4 projecten), landschapsplanning in MetroLand (1 project), Multifunctionele gebiedsontwikkeling (2 projecten), Economische dynamiek en locatievoorkeuren van bedrijven en huishoudens (1 project), Strategische stedelijke projecten en herstructurering van bedrijventerreinen (2 projecten), Woningmarktdynamiek (10 projecten) en Herontwikkeling van stedelijke gebieden (7 projecten). Willem Korthals Altes, directeur van het OTB, is adviserend lid van het Habiforumbestuur en tevens verantwoordelijk voor een van de acht clusters. Resultaten en vervolg De onderzoeken hebben geleid tot veel artikelen in tijdschriften en veel boeken en promoties. De verworven kennis en inzichten worden gebruikt in onderwijs op de TU Delft, op congressen en andere bijeenkomsten. Een deel van de onderzoeken uit het cluster Woningmarktdynamiek krijgt een vervolg in het onlangs gestarte programma Woningkwaliteit2020

(zie OTB & Omgeving 1, 2009). Ook de samenwerking binnen Platform Corpovenista (zie OTB & Omgeving 2, 2009) kan als vervolg worden gezien. Corpovenista Een belangrijk onderdeel binnen Vernieuwend Ruimtegebruik was het onderzoeksprogramma Corpovenista (Corporaties vernieuwen de stad), een samenwerkingsverband van tien grote woningcorporaties, Aedes vereniging van woningcorporaties, het OTB en onderzoeksgroepen van de Universiteiten van Utrecht en Amsterdam. Samen initieerden zij onderzoek en kennisuitwisseling over het functioneren van stadswijken, kansen voor duurzaamheid bij stedelijke vernieuwing, ‘branding’ van stadswijken, herhuisvesting en de organisatie van de stedelijke vernieuwing. Aan de hand van vergelijkend onderzoek in concrete praktijksituaties zijn wetenschappelijke inzichten verdiept en zijn methoden ontwikkeld met een brede toepasbaarheid in stedelijke vernieuwing. Daarbij is intensief samengewerkt met SBR. Het Corpovenistaprogramma is in mei 2008 afgesloten met een slotconferentie (zie OTB & Omgeving 2, 2008).

Landschapsplanning in MetroLand (1 project) Aan de hand van drie analyses is een bijdrage geleverd aan de beleidsvorming en beleidsuitvoering ten behoeve van het Nederlandse landschap. Het zijn een bestuurlijk-geografische analyse van de botsing tussen veranderde krachten en belangen in groene gebieden en de institutionele kaders, een economisch-geografische analyse van de in geld uit te drukken waardering voor de groene ruimte en een bestuurlijkeconomische analyse van instrumenten om de waarde te benutten.

Economische dynamiek en locatievoorkeuren van bedrijven en huishoudens (1 project) In onderzoek binnen dit cluster is ruimteproductiviteit – toegevoegde waarde per oppervlakte-eenheid – voor bedrijven berekend. Daarnaast is bestudeerd in hoeverre bedrijven bereid zijn om ruimte tegen andere productiefactoren in te wisselen. Dit verschilt per sector. Tevens zijn er analyses op KvK-enquêtes uitgevoerd, op zoek naar het uiteenlopen van genoemde en daadwerkelijke voorkeuren van bedrijven.

Strategische stedelijke projecten en herstructurering van bedrijventerreinen (2 projecten)

4

In Nederland worden veel bedrijventerreinen herontwikkeld waar ook andere functies te vinden zijn. Bij het stedenbouwkundig ontwerpproces en ook in de gebouwontwerpfase zouden juridische constructies een veel grotere rol moeten spelen, onder meer om de beheerfase goed te regelen. De wens van de onderzoekers is dat juristen eerder worden betrokken bij de planvorming, met name wanneer sprake is van meervoudig ruimtegebruik. Locatiegedrag van bedrijven is mogelijk zodanig te beïnvloeden door lo-

kaal, regionaal en nationaal beleid, dat bedrijven hun grond efficiënter gebruiken. Aan de hand van de gevolgen van locatiekeuzes voor de ruimte en mobiliteit is dit te achterhalen. De onderzoekers wilden weten of ondernemers kosten, transporttijden en effectief gebruik van ruimte tegen elkaar afwegen, alsmede de kosten van blijven of verhuizen. De onderzoekers waren vooral benieuwd welke invloed lokaal beleid heeft op het locatiegedrag. De onderzoekers werken nog aan een maatstaf voor efficiënt ruimtegebruik.

OTB

& omgeving

september 2009

Woningmarktdynamiek, woonvoorkeuren en woningkwaliteit (10 projecten) Om de gevolgen van woning- en woonomgevingsvoorkeuren voor projectontwikkeling en woningbouw te achterhalen, is gewerkt met verschillende methoden van woningmarktonderzoek. Een daarvan, het meten van woonpreferenties op grote schaal, is nieuw ontwikkeld. Ook is onderzocht of veranderende bouwopgaven stroken met woonwensen van mensen die een stedelijke omgeving prefereren. Het Nederlands woningsysteem is in internationaal perspectief bekeken. Prestaties van woningcorporaties in de stedelijke vernieuwing zijn vergeleken met soortgelijke situaties elders. Ook strategisch voorraadbeleid en herstructurering door woningverhuurders zijn in internationaal perspectief gezet, zoals de invulling die verhuurders aan hun voorraadbeleid geven, de vertaling van hun beleid in fysieke investeringen in hun woningbezit en de wijze waarop zij in hun voorraadbeleid omgaan met financieel en maatschappelijk rendement. Ook op milieugebied is onderzoek verricht. De doelstelling om 25 miljoen ton CO2 te reduceren in de periode 2000-2012 kan alleen worden bereikt via grootschalige renovatie van bestaande woningen. Daartoe zijn beleidsinstrumenten voor stedelijke vernieuwing ontwikkeld die milieupotentieel hebben. Duurzame maatregelen bij renovatieprojecten door middel van levenscyclusanalyse (LCA) zijn systematisch becijferd. Daarna heeft kwantitatieve onderbouwing plaatsgevonden en zijn uitgangspunten vastgesteld waaraan LCA-instrumenten moeten voldoen. Duurzaam bouwen zal alleen succes kunnen hebben als bewoners de bijbehorende technieken kunnen bedienen. Daarom is een theoretisch kader opgesteld, gericht op interactie tussen mens en techniek. Tevens is specifiek onderzoek verricht naar hoe bewoners ventilatiesystemen gebruiken en wat het effect daarvan is op de efficiency van die systemen. Er bestaat inmiddels energieprestatiebeleid nieuwbouw en een energiecertificering voor de bestaande bouw. Onderzoekers achterhaalden welke effecten dat heeft op de Nederlandse energieprestatieregelgeving en of energielabelling toe te passen is in het beleid van woningcorporaties. De invloed van woningen op de gezondheid van de bewoners is te toetsen dankzij een praktisch hulpmiddel: de Toetslijst gezond en veilig wonen. Daarmee kan de kwaliteit van een bestaande woning op het aspect gezondheid in beeld worden gebracht. Onderzoekers hebben tevens optimale condities beschreven voor gezondwonenconcepten. Uitbesteding en opdrachtverlening van onderhoud ontwikkelt zich meer en meer tot prestatiegerichte samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer. Daarvoor zijn in een project modellen en benodigdheden voor een prestatiegerichte aansturing, uitvoering van onderhoud en aanpassingen van de woningvoorraad ontwikkeld. Tevens is gewerkt aan maatgevende prestatie-eisen.

Herontwikkeling van stedelijke gebieden (7 projecten) In dit cluster is gewerkt aan onderzoek naar factoren die bijdragen aan een duurzame en toekomstgerichte vernieuwing van woonwijken. Ook effecten op het sociale vlak zijn daarin meegenomen. Analyse van posities, communicatie, rol en ambitie van de betrokkenen in de vernieuwde woonwijken heeft inzichten opgeleverd in het lokale besluitvormingsproces gericht op de stedelijke vernieuwing en er is een procedure voor duurzame stedelijke vernieuwing ontwikkeld. Er is inzicht gewenst in de complexe rol van ruimte als onderwerp van politieke strijd en identiteitsvorming. De vraag is hoe mensen die wonen in herstructureringswijken zich de fysieke en sociale ruimte van die wijk weten toe te eigenen en tot hun thuis weten te maken. In vijf naoorlogse geherstructureerde woonwijken is getracht te achterhalen welke relaties er zijn tussen sociaal kapitaal, woningkeuze en wooncarrière, met name de relatie tussen sociaal kapitaal en de verwachte woonperiode. Er is een vervolgstudie gaande naar de invloed

van gedwongen verhuizers op de verhuismarkt in de sociale huursector om na te gaan of de nieuwe woning aansluit op de oorspronkelijke verhuisplannen en de verwachte keuzevrijheid. De verwachting is dat beperkte keuze en een negatieve buurtbeleving van bewoners in concentratiegebieden de leefbaarheid beïnvloeden. Aanpassing van woonruimteverdelingsystemen kan dit probleem mogelijk voorkomen. Bij stedelijke vernieuwingsprojecten kunnen instrumenten gericht op bestemmingswijziging beter worden ingezet. De waardestijgingen en -dalingen die met de bestemmingswijziging samenhangen kunnen dan onderling worden verevend. Dat blijkt uit voorbeelden uit Spanje, Engeland en Nederland. Naast probleemwijken is het zinvol te kijken naar wijken die wel goed functioneren, terwijl je daar wel problemen zou verwachten. Daarom zijn succesfactoren van enkele naoorlogse wijken waar zich geen problemen voordeden onder de loep genomen.

5

OTB

& omgeving

september 2009

Betere contracten mogelijk voor grootstedelijke vernieuwingsprojecten Relatieplanning, flexibiliteit en gezamenlijk projectbelang essentieel voor goede samenwerking Grootstedelijke ontwikkelingsprojecten beogen betere plekken te maken van verpauperde of onderontwikkelde gebieden. Met ‘beter’ wordt vaak een sociaal, economisch, ecologisch én cultureel beter bedoeld. Om dit te realiseren is samenwerking tussen overheden en ontwikkelaars aan de hand van development agreements noodzakelijk.

Of ze het nu leuk vinden of niet: overheden en ontwikkelaars zijn op elkaar aangewezen voor het verwezenlijken van grote projecten. In het eenvoudigste model stelt de overheid regels op waarna ontwikkelaars aan de slag kunnen. Maar vaak bemoeien de ontwikkelaars zich met die regels en draagt ook de overheid enig risico in het project. Met andere woorden, overheden en ontwikkelaars werken al dan niet gedwongen op verschillende manieren samen. Dat gegeven leverde het uitgangspunt voor het promotieonderzoek van Menno van der Veen: welke geschreven en ongeschreven regels dicteren de contractuele relatie tussen ontwikkelaars en overheden? Van der Veen liet een relationele analyse los op vier grootstedelijke vernieuwingsprojecten in binnen- en buitenland: Battery Park

relaties tussen partijen van belang zijn voor de overeenkomst. Deze contracten kennen een grote mate van flexibiliteit. Planfunctie en instrumentele functie Elk project vraagt volgens Van der Veen om een eigen overeenkomst die recht doet aan de verhouding tussen de betrokken partijen, specifieke procedures bevat en de nadruk legt op de zo belangrijke flexibiliteit. “Het uitgangspunt van de contractvrijheid biedt hiervoor voldoende mogelijkheden maar die ruimte wordt lang niet altijd benut. Juristen richten zich vooral op rechtsregels, waar projectmanagers zich voornamelijk op

Menno van der Veen: “Goede development agreements vervullen een sturende rol in een project” City en Hudson Yards in New York City, de Zuidas in Amsterdam en King’s Cross in Londen. De verschillende overeenkomsten die hij aantrof bracht hij in zijn Engelstalige dissertatie samen onder de noemer ‘development agreement’.

6

Vaste planning versus flexibiliteit Als uitgangspunt voor zijn onderzoek hanteerde Van der Veen de relationele contractentheorie. Deze theorie gaat ervan uit dat contracten zijn ingebed in alle relaties tussen de partijen en maakt onderscheid tussen discrete contracten en relationele contracten. Discrete contracten proberen volledig grip te krijgen op de toekomst door een vaste planning en het beperken van de relaties tussen de partijen tot de overeenkomst. Deze contracten bieden geen ruimte voor flexibiliteit. Relationele contracten daarentegen gaan ervan uit dat alle genoemde en niet genoemde

de praktische kanten van het project richten; de laatsten zien een overeenkomst als een noodzakelijk kwaad waarmee juridische geschillen kunnen worden opgelost.” Een development agreement bevat de voorwaarden waaronder partijen bereid zijn samen te werken om een project te realiseren. Van der Veen onderscheidt vier functies van development agreements waarvan de planfunctie en de instrumentele functie het meest in het oog springen. De planfunctie benadrukt dat elke overeenkomst een vorm van relatieplanning met zich meebrengt, en richt zich ook op de planning en sturing van een project. De instrumentele functie waakt over de rol die de overeenkomst kan vervullen om publieke doelstellingen te verwezenlijken. “Een belangrijk deel van mijn onderzoek concentreert zich op het functioneren van overeenkomsten binnen de projecten. In mijn conclu-

sies doe ik een aantal aanbevelingen die betrokkenen als instrument kunnen gebruiken om een overeenkomst op te stellen en de inhoud ervan te controleren.” Publiek-private samenwerking Van der Veen: ”Ruimtelijke ontwikkeling vraagt altijd om een vorm van samenwerking tussen de overheid en private partijen. Bij langdurige en complexe projecten valt niet alles te voorspellen en tijdens het project moet er vaak worden uitgeweken naar andere oplossingen dan voorzien. Voor een soepele uitvoering van ontwikkelingsprojecten is het noodzakelijk dat afspraken worden vastgelegd in overeenkomsten, zoals aanbestedings- en samenwerkingsovereenkomsten. Door het opnemen van procedures en een heldere risicoverdeling tussen de partijen, is richting en sturing te geven aan het project en wordt escalatie van eventuele conflicten voorkomen. Goede development agreements verdwijnen niet in een la, maar blijven juist boven tafel omdat ze een sturende rol vervullen in het project.”

Literatuur Menno van der Veen promoveerde in mei 2009. Zijn onderzoek werd gesubsidieerd door Sustainable Urban Areas (SUA). Veen, Menno van der, 2009, Contracting for better places. A relational analysis of development agreements in urban development projects (Zie Van de pers, blz 8).

OTB

OTB-Cursussen 2009 4-daagse cursus Recente ontwikkelingen in het wonen 6/7 oktober en 10/11 november 2009, Doorn Doelgroep: iedereen die snel inzicht wil krijgen in recente ontwikkelingen en nieuwe beleidsinstrumenten

Locatie: studiedag en thema-avond (8 oktober, Nederlandstalig) in Den Bosch; internationaal symposium met excursie (13 oktober, Engelstalig) in Roosendaal Doelgroep: professionals betrokken bij bouw en renovatie, woningbeheer, het opstellen van energielabels of het begeleiden van energiebesparingsprojecten

Tijdens de studiedag op 8 oktober, georganiseerd 4-daagse cursus De wijkaanpak: sociaal, tijdens de vakbeurs Energie 2009, wordt het thema fysiek en economisch energietransitie van de woningvoorraad behandeld. De 14/15 oktober en 18/19 november 2009, Doorwerth nadruk ligt op de concrete aanpak en tussenresultaten Doelgroep: gemeenteambtenaren, corporatiemedewer- van bijvoorbeeld de programma’s Meer Met Minder kers, projectleiders, opbouwwerkers, ontwikkelaars, en het Convenant Energiebesparing Corporatiesector. makelaars, ontwerpers, adviseurs en leden van bewo- Ook beleidswijzigingen staan op de agenda, zoals het nersorganisaties nieuwe Woningwaarderingstelsel en de Woonlastenbenadering. Tijdens de thema-avond wordt gediscus4-daagse cursus Technisch beheer van sieerd over duurzaam en gezond renoveren. Op 13 woningen oktober vindt een internationaal symposium met excur14/15 oktober en 25/26 november 2009, Doorn sie plaats over passiefhuisrenovatie en nieuwbouw in Doelgroep: woningcorporaties Roosendaal. 2-daagse cursus Actuele thema’s in de woonruimteverdeling 23/24 november 2009, Doorn Doelgroep: degenen die enige kennis/ervaring hebben met woonruimteverdeling 4-daagse cursus Strategisch voorraadbeleid en beheerplannen bij woningcorporaties 3/4 februari en 24/25 maart 2010, Doorn Doelgroep: woningcorporaties

OTB-Studiedagen 2009 Studiedag, thema-avond, symposium en excursie Energietransitie bij renovatie van woningen: een succesvolle aanpak 8 en 13 oktober 2009

& omgeving

september 2009

Thermometer Koopwoningen en de RegioBouwwijzer en hun betekenis voor binnenstedelijke opgave. Er zal daarna ruim de tijd zijn voor een debat met een panel van vertegenwoordigers van ontwikkelaars, woningcorporaties, wethouders en de rijksoverheid. Studiemiddag Verbetering van de uitvoering van rood-voor-groenprojecten 17 november 2009, Amersfoort Doelgroep: gemeentelijke/provinciale afdelingen ruimtelijke ordening, groen of water, gemeentelijke/ provinciale grond- en ontwikkelingsbedrijven, rijksvastgoeddiensten, projectontwikkelaars, bouwbedrijven, ingenieurs- en adviesbureaus

Rood-voor-groenprojecten bieden kansen voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de groene ruimte en daarmee voor het mooier maken van Nederland. Bij rood-voor-groenprojecten gaat het erom dat opbreng­ sten vanuit rode ontwikkelingen (wonen, bedrijventerreinen) worden gebruikt ter dekking van kosten van Middagcongres Binnenstedelijk bouwen voor bepaalde groene ontwikkelingen. In de uitvoeringsbovenmodale inkomensgroepen praktijk blijken deze projecten soms moeizaam van de 14 oktober 2009, Rotterdam grond te komen of te stagneren. De economische crisis Doelgroep: ontwikkelaars, woningcorporaties, gemeen- kan dit versterken. Is daar door een slimme aanpak ten en rijksoverheid wat aan te doen? Wat valt te leren van ervaringen elders? Is de stagnatie te doorbreken? Deze onderwerTijdens deze middag, georganiseerd door het OTB, pen staan centraal op deze OTB-studiemiddag. de NVB Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers en het Nirov, worden de mogelijkheden besproken om binnen de steden een woningaanbod en woonomgeving te realiseren, die wervend zijn voor Ongeveer 2 maanden voor aanvang van een cursus of de midden- en hogere inkomens. Met als gevolg voor studiedag is uitvoerige informatie over het programma de stad een meer evenwichtige sociale structuur en een sterkere economie. Als input worden de resultaten beschikbaar. Voor een specifieke programmafolder kunt van een panelonderzoek gehanteerd, uitgevoerd door u mailen naar Angélique Dersjant: [email protected], of gebruik maken van de invulstrook. Ook kunt het Onderzoeksinstituut OTB, onder projectontwiku kijken op onze website www.otb.tudelft.nl/agenda. kelaars en woonconsumenten naar het wonen in de stad. Tevens wordt ingegaan op de uitkomsten van de

Informatie en aanmelding

Ik wil graag meer informatie over: □ Studiedag, thema-avond, symposium en excursie Energietransitie bij renovatie van woningen, 8 en 13 oktober 2009 □ Middagcongres Binnenstedelijk bouwen voor bovenmodale inkomensgroepen, 14 oktober 2009 □ 4-daagse cursus De wijkaanpak: sociaal, fysiek en economisch, 14/15 oktober en 18/19 november 2009 □ 4-daagse cursus Technisch beheer van woningen, 14/15 oktober en 25/26 november 2009 □ Studiemiddag Verbetering van de uitvoering van rood-voor-groenprojecten, 17 november 2009 □ 2-daagse cursus Actuele thema’s in de woonruimteverdeling, 23/24 november 2009 □ 4-daagse cursus Strategisch voorraadbeleid en beheerplannen bij woningcorporaties, 3/4 februari en 24/25 maart 2010 □ Ik wil graag op de verzendlijst komen van OTB & Omgeving □ Ik wil standaard op de hoogte gehouden worden van alle OTB-cursussen en -studie(mid)dagen □ Ik wil standaard op de hoogte gehouden worden van alle OTB-publicaties (alleen mogelijk per e-mail)

Naam :. ...................................... ...................................................................................... Organisatie :. ...................................... ...................................................................................... Afdeling/dienst :. ...................................... ......................................................................................

Soort instelling/organisatie :. ...................................... ...................................................................................... Adres :. ...................................... ...................................................................................... Postcode/Plaats :. ...................................... ...................................................................................... E-mail :. ...................................... ......................................................................................

U kunt dit strookje faxen of in een ongefrankeerde enveloppe sturen aan: Onderzoeksinstituut OTB Afdeling Voorlichting en Publiciteit t.a.v. Angélique Dersjant Antwoordnummer 10178 2600 VB Delft fax (015) 278 44 22

7

OTB

& omgeving

september 2009

Van de pers Gruis, Vincent, Sasha Tsenkova & Nico Nieboer (eds.), Management of privatised social housing: international perspectives, 2009, 304 pag., ISBN 978-1-40518188-4 (Wiley). Prijs €90. Te bestellen via http:// eu.wiley.com. Particuliere kopers van sociale huurwoningen blijken vaak niet goed in staat tot goed beheer en onderhoud van hun eigendom. Er wordt gepleit voor een integrale aanpak van dit probleem.

Haffner, Marietta, Joris Hoekstra, Michael Oxley & Harry van der Heijden, Bridging the gap between social and marked rented housing in six European countries, 2009, 306 pag., serie Housing and Urban Policy Studies, pag., ISBN 978-160750-035-3, Amsterdam (IOS Press). Prijs €65. Te bestellen via www.dupress.nl. Onderzoek naar de mate van competitie tussen sociale en markthuursector om de gunst van huurders en de daadwerkelijke keuze die huurders hebben.

Nieboer, Nico, Het lange koord tussen portefeuillebeleid en investeringen van woningcorporaties, 2009, serie Bouwmanagement en Technisch Beheer 24, 246 pag., ISBN 978-905199-523-7, Amsterdam (IOS Press). Prijs € 50. Te bestellen via www.dupress.nl. Proefschrift over tekortkomingen in gangbare modellen voor strategische planning die gebruikt worden voor investeringsbeslissingen op complex- en woningniveau.

Veen, Menno van der, Contracting for better places. A relational analysis of development agreements in urban development projects, 2009, serie Sustainable Urban Areas 26, 394 pag., ISBN 987-160750-005-6, Amsterdam (IOS Press). Prijs €80. Te bestellen via www.dupress.nl. Verslag van promotieonderzoek naar de wijze waarop samenwerking tussen overheden en ontwikkelaars plaatsvindt op basis van de overeenkomsten die zij sluiten.

Samenwerking OTB en AHURI In augustus hebben het Onderzoeksinstituut OTB en het Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI) een samenwerkingsovereenkomst getekend voor het gezamenlijk uitvoeren van onderzoek. Een eerste project over huurbescherming in verschillende landen staat in de steigers. AHURI is een non-profit onderzoeksorganisatie op het gebied van wonen en stedelijke vraagstukken en adviseert overheden, bedrijfsleven en overige partijen in Australië. In AHURI werken specialisten Marietta Haffner (namens het OTB) en AHURI-directeur Ian Win­ter samen van elf Australische univertijdens de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst. siteiten.

2008 jaar van erkenning Het jaarverslag van het Onderzoeksinstituut OTB over 2008 is beschikbaar. Het geeft een overzicht van de activiteiten op het gebied van onderzoek en onderwijs. Tevens bevat het jaarverslag een overzicht van de belangrijkste publicaties en de vele dissertaties in voorbereiding. Veel internationale publicaties en de aanwezigheid van buitenlandse collega’s kenmerkten het afgelopen verslagjaar. Twee mooie resultaten zijn de kwalificatie ‘zeer goed’ bij de laatste visitatie en de benoeming van vier OTB’ers tot hoogleraar. U kunt het jaarverslag downloaden via www.otb.tudelft.nl of aanvragen via [email protected].

Colofon OTB & Omgeving is een kwartaaluit­gave van het Onderzoeksinstituut OTB Onderzoeksinstituut OTB Jaffalaan 9 2628 BX Delft Tel. (015) 2783005 e-mail: [email protected] http://www.otb.tudelft.nl Redactie Peter Boelhouwer, Dirk Dubbeling, Helen Jager, Willem Korthals Altes, Christel Swarttouw-Hofmeijer en Eveline Vogels Vormgeving Ontwerpburo Cyril Strijdonk, Gaanderen Druk Nivo, Delfgauw

Onderzoeksinstituut OTB Het Onderzoeksinstituut OTB is on­ derdeel van de TU Delft en bestaat sinds 1985. Het is gespecialiseerd in onafhankelijk onderzoek op het gebied van wonen, bouwen en de gebouwde omgeving. Er werken ongeveer 150 mensen, waaronder planologen, sociaal-geografen, bouwkundigen, economen, geo­deten, bestuurskundigen en woon­ecologen. De directie bestaat uit Peter Boelhouwer (wetenschappelijk directeur) en Willem Korthals Altes (directeur). De onderzoekers zijn verdeeld over zeven secties: l Duurzame

Woningkwaliteit (coördinator Henk Visscher) l Geo-informatie en Grondbeleid (coördinator Willem Korthals Altes) l GIS-technologie (coördinator Peter van Oosterom) l Stedelijke en Regionale Ontwikkeling (coördinator Kees Maat) l Stedelijke Vernieuwing en Wonen (coördinator Marco van der Land) l Vervoer en Infrastructuur (coördinator Bart Wiegmans) l Volkshuisvesting en Woningmarkt (coördinator Harry van der Heijden). Daarnaast is er een ondersteunende sectie Methodologie en Informatica (coördinator Henny Coolen).