Turning obsolescence into excellence

Turning obsolescence into excellence

Halfjaarlijks financieel verslag 2009

Inhoudstafel

1. Bedrijfsprofiel

3

2. Tussentijds beheersverslag

4

3. Geconsolideerde financiële staten

8

Geconsolideerde resultatenrekening Geconsolideerd overzicht van het globale resultaat Geconsolideerde balans Geconsolideerd overzicht van de kasstromen Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen

4. Selectie van toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde financiële staten

14

5. Verklaring van de verantwoordelijke personen

19

6. Verslag van het college van commissarissen

20

7. Vastgoedportefeuille

21

8. Banimmo op de beurs

22

1 2 3 4 5 6 7 8 Bedrijfsprofiel

Banimmo is een vastgoedbedrijf dat zich specialiseert in herpositionering. Haar hoofdactiviteit bestaat erin op haar drie favoriete geografische markten, te weten België, Frankrijk en Luxemburg, ondergewaardeerde of vervallen onroerende activa van een zekere omvang (in principe van minimaal € 5.000.000, inclusief werken) te identificeren, en technisch en commercieel te herpositioneren De beoogde onroerende activa zijn kantoorgebouwen, handelscentra, handelsgalerijen of meer specifieke onroerende goederen zoals conferentiecentra of tentoonstellingsruimten. Banimmo zorgt vervolgens voor de (diepgaande) renovatie van dit type onroerend goed waarbij zoveel mogelijk de bestaande huurders behouden blijven. Banimmo biedt de gerenoveerde oppervlakten te huur aan en houdt zich actief met deze commercialisering bezig. Het beoogde resultaat is drievoudig: een verhoging van de potentiële huurwaarde, een daling van de beheerskosten en van de kapitalisatiegraad van het gebouw. Deze drie elementen leiden tot een waardevermeerdering van het gebouw. Ten slotte wordt het gebouw aan eindbeleggers doorverkocht. Om dit te bereiken combineert Banimmo diverse expertises: op het vlak van haar lokale netwerken, op het vlak van projectbeheer, en op financieel en fiscaal vlak.Dankzij een belangrijk eigen vermogen en de beschikbaarheid van externe financiering kan Banimmo snel aanzienlijke financiële middelen bijeenbrengen en op korte termijn verbintenissen aangaan.

Banimmo / Halfjaarlijks financieel verslag 2009

3

1 2 3 4 5 6 7 8 Tussentijds beheersverslag

De nettohuurinkomsten bedragen 8.343K€ op 30 juni 2009, tegenover 6.376K€ op 30 juni 2008. Deze stijging met 31% is het resultaat van verschillende situaties zowel in België als in Frankrijk. In sommige gevallen gaat het om de daling van de bestaande leegstand, zoals voor Atlantic House in Antwerpen, voor 91% verhuurd vóór zijn overdracht. In andere gevallen is de stijging toe te schrijven aan gebouwen die in de loop van het eerste semester van 2008 zijn opgenomen in de perimeter (Diamond Building maart 2008, North Plaza juni 2008) of die verworven zijn in het tweede semester van 2008 (Fontenay-sous-Bois, Clamart, Saran II en Galerie Vaugirard). Daartegenover staat dat het handelscomplex van Verviers, verkocht in december 2008, 227K€ opleverde voor het eerste semester van 2008. Die nettohuurinkomsten zijn weggevallen door de verkoop. In het algemeen is de gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille verbeterd tot 90%. Deze stijging is ook een indirect gevolg van de dalende rotatie van de portefeuille, ten gevolge van de crisis. De verkoop van Atlantic House, gerealiseerd in juli, evenals de andere verkopen die in onderhandeling zijn, zullen een negatieve impact hebben op het niveau van de nettohuurinkomsten van het tweede semester. Deze impact zal niet gecompenseerd worden door overnames die in onderhandeling zijn. Bovendien zal ook het geplande vertrek van sommige huurders van het gebouw North Plaza, en de uitzettingen die aan de gang zijn in de Galerie Vaugirard te Parijs spelen. De nettohuurinkomsten van het eerste semester kunnen dus niet geëxtrapoleerd worden naar het tweede semester. Het niveau van de nettohuurinkomsten van 2009 zou in lijn moeten blijven met het resultaat van 2008.


In de loop van het eerste semester werden nieuwe huurovereenkomsten (8.581 m² in België en 2.395 m² in Frankrijk) ondertekend. Zij zullen geen belangrijke financiële impact hebben vóór 2010. Banimmo heeft geen enkele overdracht van activa gerealiseerd in de loop van het eerste semester. De financiële crisis en de economische crisis die daaruit is voortgevloeid, hebben de termijnen voor de realisatie van deze transacties drastisch verlengd. Een abrupte daling van het transactievolume, zowel in Brussel als in Parijs is daar trouwens het gevolg van. Er werd enkel een contractueel prijssupplement geïnd op de verkoop van het handelscentrum van Verviers (254K€). Wat de vastgoedactiviteit betreft, finaliseert Banimmo de werken voor de oplevering van het gebouw Sirius, dat in leasing is gegeven aan de vennootschap Mobistar, en van het gebouw Arts 27 op de Kunstlaan. Deze werven zullen in oktober klaar zijn. Momenteel worden verschillende renovatiewerken uitgevoerd, met name in Atlantic House (gelijkvloers) en in de Galerie Vaugirard in Parijs. Banimmo beschikt over voldoende financiële middelen om alle financiële verbintenissen die voortvloeien uit deze verschillende werven na te komen, ongeacht het al dan niet realiseren van toekomstige vastgoedoverdrachten. De waarderingsverliezen op gebouwen bedragen 8.318K€, tegenover een verlies van 2.798K€ in 2008. Dit bedrag wordt opgesplitst in 5.403K€ voor de portefeuille in België en 2.915K€ voor de portefeuille in Frankrijk. Deze waarderingsverliezen op 30 juni weerspiegelen de algemene stijging van de rendementspercentages en treffen alle vastgoedspelers. Het resultaat van de vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast, bedraagt -3.130K€, tegenover 452K€ op 30 juni 2008. 4

2

Tussentijds beheersverslag

Lozana - antwerpen

Deze post bevat de toepassingen van vermogensmutaties van de Conferentiecentra via Conferinvest, de commerciële ontwikkeling van Bordeaux, onze investering in de vastgoedbevak Montea; het project The Loop te Gent heeft geen belangrijke invloed over het semester. De boekhoudkundige bijdrage van de conferentiecentra bedraagt -960K€. Door de non-cash elementen (afschrijving en reële waarde van de dekkingsinstrumenten en andere IFRS-posten) weg te laten, zou de bijdrage 593,4 K€ bedragen. Deze cijfers bedroegen respectievelijk 372 K€ en 1.033 K€ in juni 2008. Het resultaat van de conferentiecentra wordt beïnvloed door de daling van de economische activiteit. Het omzetcijfer van Dolce La Hulpe is gedaald van 10.300K€ tot 9.550K€. De Ebitda is achteruitgegaan, van 2.605K€ op 30 juni 2008 tot 1.853K€ op 30 juni 2009. Het tweede kwartaal was veel zwakker dan voorzien. Dit weerspiegelt, met enige vertraging, de gevolgen van de crisis. Dolce Chantilly kent een vergelijkbare evolutie, zij het meer uitgesproken. Het omzetcijfer is gedaald van 8.356K€ in juni 2008 tot 6.964K€ op 30 juni 2009. De Ebitda zakt van 2.037K€ naar 1.105K€. Voor de periode september – november is wat verbetering merkbaar, maar de vooruitzichten blijven zwak.


De bijdrage van Montea is zeer negatief, zij bedraagt -1.775K€, tegenover 446K€ op 30 juni 2008. Terwijl het semestriële netto courant resultaat van Montea 4.063K€ bedraagt, vertoont het nettoresultaat een verlies van 7.473K€. Dit zeer belangrijke verschil vloeit voort uit waardecorrecties op de portefeuille in het bijzonder in Frankrijk voor 9.837K€ en op afgeleide instrumenten voor 1.703K€. Deze verschillen van reële waarde zullen gedeeltelijk of volledig verdwijnen met de economische heropleving. Daarom heeft Montea de uitkering van haar dividend van 2,09 € per aandeel behouden, hetzij een bedrag van 1.743K€ dat door Banimmo werd geïnd. In Frankrijk genereert de ontwikkeling in Bordeaux een negatieve bijdrage ten belope van 483K€ tegenover -585K€ op 30 juni 2008. De commercialisering evolueert nochtans gunstig, zij het langzaam, aangezien voor 82% van de oppervlakte een huurder werd gevonden. Ten gevolge van de lineaire spreiding op gratuiteiten en commissies van makelaars is de impact van de verbetering van de huursituatie op de rekeningen slechts erg gradueel. De werkingskosten bedragen 4.095K€ op 30 juni tegenover 3.843K€ op 30 juni 2008. Het verschil is voornamelijk toe te schrijven aan de wettelijke loonindexaties in België, op basis van de indexen van 2008, die hun weerslag hebben op de loonmassa in 2009. Een tweede factor

5

2


Atlantic House - antwerpen

Diamond BUILDING - brussel

is het feit dat de functie van Property Management geinternaliseerd werd, terwijl die voorheen werd uitbesteed aan een externe dienstverlener. De overeenkomstige opbrengst is opgenomen in de rubriek “Erelonen en beheersvergoedingen”.

Banimmo heeft van de huidige lage niveaus kunnen genieten om haar schuldgraad te dekken vanaf het boekjaar 2010, gedurende 3 jaar, en de uitoefening van de dekkingsinstrumenten te beperken tot ongeveer 3% naargelang de vervaltermijn.

De rentelasten bedragen 3.338K€ tegenover 2.789K€ in juni 2008.

De belastingen bestaan uit betaalde belastingen die een winst van 844K€ vertegenwoordigen, waarvan 1.064K€ een niet-recurrente, uitzonderlijke bijdrage is. Het saldo, ofwel 4.390K€, vloeit enerzijds voort uit uitgestelde belastingen (positieve latentie) afkomstig van negatieve waardecorrecties van de portefeuille en van de dekkingsinstrumenten voor 1.467K€, en anderzijds een actieve uitgestelde belasting voor 2.923K€. Die laatste is het resultaat van de waardering van de fiscale verliezen van Banimmo Frankrijk ten belope van de meerwaarde in reële waarde, vastgesteld op het aanhouden van haar filiaal Les Jardins des Quais (Bordeaux).

De sterke daling van de rentevoeten (EURIBOR) manifesteert zich met enige vertraging, ten gevolge van de gebruikte basisrentevoet in onze financieringen, namelijk de EURIBOR 3 maanden. Bovendien hebben twee belangrijke bankherfinancieringen plaatsgevonden in de loop van het semester, voor een gecumuleerd bedrag van 64.900K€. De bankmarges op deze twee financieringen zijn substantieel hoger dan deze die van toepassing zijn op het gesyndiceerde krediet van de groep. Er werden montagecommissies betaald; deze twee elementen hebben een omgekeerd effect. De bankschuld was in het begin van het boekjaar slechts voor 27% gedekt. Banimmo heeft geanticipeerd op en zodoende geprofiteerd van de sterke daling van de rentevoeten op de markt, met uitzondering van die 27% die gedekt is onder de vorm van collar (cap/floor). Die floor wordt momenteel uitgeoefend tegen de rentevoet van 3,95%, wat overeenstemt met een last van 423K€ over het semester.

Deze waardering is mogelijk door het statuut van SNC Les Jardins des Quais, dat een fiscale transparantie crëert tussen Banimmo Frankrijk en de SNC. Het geconsolideerde nettoresultaat bedraagt -5.955K€ op 30 juni, tegenover 2.198K€ op 30 juni 2008. Dit semestrieel resultaat zal grondig verschillen van het volledige jaarresultaat, in functie van het al dan niet realiseren van overdrachten of overnames die momenteel worden onderhandeld.

De gemiddelde kostprijs van de bankschuld (buiten dekkingsinstrument en eenmalige commissie) over het semester bedraagt 4,3%.


6

2


Dolce La Hulpe - ter hulpen

Sinds de semestriële afsluiting heeft Banimmo de toren Atlantic House, met de medewerking van een bank, overgedragen aan een groep Belgische privé-investeerders door de uitgifte van vastgoed certificaten van dit actief. Deze werkwijze zou in de toekomst nog kunnen toegepast worden. Het bedrag van de transactie bedraagt 30,81M €. Twee andere transacties zijn reeds vergevorderd aangezien de financiële voorwaarden vastgelegd zijn. Banimmo heeft ook een akkoord ondertekend voor de renovatie en de oplevering van een gebouw in portefeuille, dat momenteel leegstaat. Dit gebouw is gelegen in Evere op de Da Vinci site en de oplevering ervan is voorzien voor de zomer van 2010.


In Frankrijk heeft Banimmo een aankoopbelofte getekend onder opschortende voorwaarden voor een commercieel geheel gelegen in de wijk Faubourg - Saint- Germain, in het centrum van Parijs. Het betreft een investering van ongeveer 28 miljoen €. Deze transacties zullen een belangrijke impact hebben op de rekeningen, indien ze allemaal geconcretiseerd worden. In de loop van het semester heeft Banimmo 16.379 eigen aandelen verworven op de beurs, met het oog op een aandelen optieplan ten voordele van het personeel. Dit plan zal geïmplementeerd worden in het tweede semester 2009.

7

1 2 3 4 5 6 7 8 Geconsolideerde Financiële Staten Geconsolideerde resultatenrekening (in duizenden euro)

2009 (6 maanden)

2008 (6 maanden)

Huurinkomsten

10 243

7 775

Kosten van verhuring

-1 900

-1 399

Nettohuuropbrengst van de vastgoedbeleggingen

8 343

6 376

Nettoresultaat op vastgoedverkopen

254

0

Erelonen en beheersvergoedingen

743

347

-8 318

-2 798

Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen Andere operationele kosten

-242

-70

Vastgoedresultaat

780

3 855

-4 095

-3 843

0

0

Operationeel resultaat

-3 315

12

Financiële kosten

-4 959

-1 887

215

306

Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast

-3 130

452

Netto resultaat op de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast

0

3 424

-11 189

2 307

5 234

-109

Resultaat van het boekjaar - voortgezette activiteiten

-5 955

2 198

Resultaat van het boekjaar

-5 955

2 198

-5 955

2 198

0

0

- Aandelen A

-0,52

0,19

- Aandelen B

-0,52

0,19

Administratieve kosten Andere inkomsten

Financiële opbrengsten

Winst voor belastingen Belastingen

Toewijsbaar aan - Aandeelhouders van de vennootschap - Minderheidsbelangen Resultaat per aandeel voor en na verwatering toekomend aan de aandeelhouders (in euro per aandeel)


8

3

Geconsolideerde Jaarrekening

Geconsolideerd overzicht van het globale resultaat 2009 (6 maanden)

(in duizenden euro)

Netto resultaat

2008 (6 maanden)

-5 955

2 198

Herwaardering van de financiële activa aangehouden voor verkoop Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte elementen

0 0

426 0

Andere componenten van het globale resultaat

0

426

-5.955

2.624

-5 955 0

2 624 0

Globaal resultaat van de periode Waarvan: - Aandeelhouders van de vennootschap - Minderheidsbelangen


9

3


Geconsolideerde balans 30.06.2009

(in duizenden euro)

31.12.2008

ACTIVA Vaste activa

Vastgoedbeleggingen Materiële vaste activa Immateriële activa Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast Uitgestelde belastingactiva Langlopende financiële activa Langlopende afgeleide financiële instrumenten Handelsvorderingen en andere vorderingen Totaal vaste activa

247 991 44 647 363 38 069 0 16 889 0 2 004

251 881 29 491 481 36 812 0 18 084 0 1 822

349 963

338 571

894 13 760 626 845 3 527 19 652

894 10 544 275 86 14 279 26 078

369 615

364 649

128 056 -2 528 0 125 528

128 276 15 620 0 143 896

142 609 0 1 976 3 166 1 727 149 478

155 866 0 2 270 2 664 1 054 161 854

65 234 3 104 500 201 25 570 94 609

31 216 1 381 1 419 121 24 762 58 899

369 615

364 649

Vlottende activa

Voorraden Handelsvorderingen en andere vorderingen Kortlopende belastingvorderingen Kortlopende afgeleide financiële instrumenten Kas en kasequivalenten Totaal vlottende activa

Totaal activa EIGEN VERMOGEN

Kapitaal Geconsolideerde reserves Minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen

PASSIVA Langlopende verplichtingen

Langlopende financiële schulden Langlopende afgeleide financiële instrumenten Uitgestelde belastingschulden Voorzieningen Handelsschulden en andere schulden Totaal langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen

Kortlopende financiële schulden Kortlopende afgeleide financiële instrumenten Kortlopende belastingsschulden Voorzieningen Handelsschulden en andere schulden Totaal kortlopende verplichtingen

Totaal verplichtingen en eigen vermogen Banimmo / Halfjaarlijks financieel verslag 2009

10

3


Geconsolideerd overzicht van de kasstromen (in duizenden euro)

2009 (6 maanden)

2008 (6 maanden)

-5 955

2 198

-5 234

109

- (Winst) / verlies uit de verkoop van vastgoedbeleggingen

-254

0

- (Winst) / verlies uit de verkoop van materiële vaste activa

0

0

-11

0

kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Nettoresultaat

- Belastingen

- (Winst) / verlies uit de verkoop van immateriële activa - ( Winst) / verlies uit de verkoop van deelnemingen waarop vermogensmutatie is toegepast - (Winst) / verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Afschrijvingen op immateriële activa

0

-3 424

8 318

2 798

26

28

153

130

- Waardeverminderingen op financiële activa

69

2

- Waardeverminderingen op vorderingen

-9

88

- Lineaire spreiding van inkomsten en kosten van vastgoedbeleggingen

-285

-49

- Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast

3 130

-452

- Rentelasten

3 314

2 789

-215

-308

1 431

-901

4 478

3 008

- Rentebaten en ontvangen dividenden - (Winst) / verlies op de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten Nettoresultaat vóór schommelingen van het werkkapitaal

Wijzigingen van het werkkapitaal - Voorraden

0

0

- Handelsvorderingen en andere vorderingen

-3 103

-1 794

- Handelsschulden en andere schulden

1 555

12 168

41

-354

Kasmiddelen uit de bedrijfsactiviteiten

-1 507

10 020

Aankoop van afgeleide financiële instrumenten

-43

-96

-427

-409

0

62

2 501

12 585

- Voorzieningen

Betaalde belastingen Teruggekregen belastingen Nettokasmiddelen uit de bedrijfsactiviteiten


11

3


(in duizenden euro)

2009 (6 maanden)

2008 (6 maanden)

0

0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Bedrijfscombinatie na aftrek van de verworven kasmiddelen Aankoop van de geconsolideerde deelnemingen, na aftrek van de verworven kasmiddelen

0

0

Aankoop van vastgoedbeleggingen

0

-58 908

-4 428

-1 443

Kosten voor investeringen in vastgoedbeleggingen Opbrengst uit de verkoop van vastgoedbeleggingen Aankoop van materiële vaste activa Uitgaven voor investeringen in materiële vaste activa Opbrengst uit de verkoop van materiële vaste activa

254

0

-7

-49

-15 175

-12 784

0

0

Aankoop van immateriële activa

-67

-276

Opbrengst uit de verkoop van immateriële activa

42

11

Aankoop van participaties

0

-13 876

Verkoop van participaties

0

6 247

Kapitaalverhoging in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast

0

0

Dividenden ontvangen van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast

1 743

1 456

-135

-9 333

0

0

81

190

Leningen toegestaan aan verbonden partijen

-740

-1 308

Terugbetaling van leningen toegestaan aan verbonden partijen

502

0

0

0

Aankoop van financiële activa Verkoop van financiële activa Dividenden ontvangen uit financiële activa

Rente ontvangen op leningen toegestaan aan verbonden partijen Andere

0

0

-17 930

-90 073

Nettoverhoging (-vermindering) van de kredietlijn

-29 221

66 100

Nieuwe leningen

59 297

3

0

-2 364

-10 520

36 205

Nettokasmiddelen uit de investeringsactiviteiten

Kasstroom uit de financieringsactiviteiten

Terugbetaling van leningen Nettoverhoging (-vermindering) van thesauriebewijzen Betaalde intresten

-4 504

-3 279

Ontvangen (-betaalde) interesten op afgeleide financiële instrumenten

-423

273

Andere ontvangen interesten

139

27

-12 267

-16 524

-220

-1 088

Kapitaalvermindering

0

0

Gestort kapitaal na aftrek van kosten

0

0

Dividenden uitgekeerd aan de aandeelhouders Inkoop van eigen aandelen

Nettokasmiddelen uit de financieringsactiviteiten

Nettoschommelingvan de kas en de kasequivalenten Toestand van de kas en de kasequivalenten bij het begin van het jaar Toestand van de kas en de kasequivalenten op afsluitingsdatum Banimmo / Halfjaarlijks financieel verslag 2009

12

2 281

79 353

-13 148

1 865

14 279

-188

1 131

1 677

3


Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen (in duizenden euro)

Kapitaal

Geconsolideerde reserves

Totaal eigen vermogen

129 562

27 890

157 452

-1 089

0

-1 089

Tegenboeking van de wijzigingen in de reële waarde van de langlopende financiële activa Montea, per 31 december 2007 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt

-1 567

-1 567

Aandeel in het eigen vermogen van de deelneming in Montea per 31.03.2008 ingevolge toepassing van vermogensmutatie vanaf 01.04.2008

Saldo per 31 december 2007 Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen

1 993

1 993

Andere bestanddelen van opbrengsten en kosten van de periode rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt

-31

-31

Resultaat eerste semester 2008 rechtstreeks geboekt onder het eigen vermogen

395

395

2 199

2 199

Resultaat van het eerste semester 2008 Totaal geboekt resultaat voor het eerste semester 2008

2 594

2 594

-17 476

-17 476

128 473

13 008

141 481

-197

Dividenden

Saldo per 30 juni 2008 Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen

0

-197

Aandeel in het eigen vermogen van de deelneming in Montea per 31.03.2008 ingevolge toepassing van vermogensmutatie vanaf 01.04.2008

562

562

Resultaat tweede semester 2008 rechtstreeks geboekt onder het eigen vermogen

562

562

Resultaat van het tweede semester 2008

2 050

2 050

Totaal geboekt resultaat voor het tweede semester 2008

2 612

2 612

128 276

15 620

143 896

-220

0

-220

0

0

-5 955

-5 955

Saldo per 31 december 2008 Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen Resultaat van het eerste semester 2009 rechtstreeks geboekt onder het eigen vermogen Resultaat van het eerste semester 2009 Totaal geboekt resultaat voor het eerste semester 2009 Dividenden

Saldo per 30 juni 2009


128 056

13

-5 955

-5 955

-12 193

-12 193

-2 528

125 528

1 2 3 4 5 6 7 8 Selectie van toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde financiële staten

TOELICHTING 1: ALGEMENE INFORMATIE OVER DE VENNOOTSCHAP Banimmo is een vennootschap voor de herpositionering van vastgoed. Haar belangrijkste activiteit bestaat in het identificeren, verwerven en herpositioneren van ondergewaardeerde of verouderde onroerende activa van een zekere omvang en binnen haar drie geografische voorkeursmarkten, met name België, Luxemburg en Frankrijk. Banimmo is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. De Vennootschap werd op 5 september 2002 naar Luxemburgs recht opgericht voor een onbepaalde duur onder de benaming “GP Beta Holding Company SA”. Zij werd een vennootschap naar Belgisch recht na de wijziging van haar statuten en het overbrengen van haar maatschappelijke zetel naar België op 16 maart 2007. Naar aanleiding van de fusies door opslorping van de vennootschap Banimmo Real Estate nv en de vennootschap Ad Valore Invest nv, op 16 mei 2007, heeft de Vennootschap de naam “Banimmo nv” aangenomen.

TOELICHTING 2: BASIS VOOR DE VOORBEREIDING VAN DE FINANCIËLE STATEN De verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten werden voorbereid in overeenstemming met de norm IAS 34 aangenomen door de Europese Unie, die het mogelijk maakt om een selectie van toelichtingen te presenteren. De verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten bevatten bijgevolg niet alle toelichtingen en inlichtingen die de IFRS vereist voor de jaarlijkse financiële staten. De boekhoudkundige principes en methodes die werden toegepast om de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten op te stellen, zijn identiek aan diegene die werden gebruikt voor de opstelling van de jaarlijkse financiële staten met betrekking tot het boekjaar 2008, Banimmo / Halfjaarlijks financieel verslag 2009

opgemaakt in overeenstemming met de bepalingen van de IFRS-voorschriften zoals gepubliceerd door de IASB en goedgekeurd door de Europese Unie. Deze boekhoudkundige methodes worden beschreven en gepresenteerd in bijlage 2 “Samenvatting van de voornaamste boekhoudkundige methodes” van de geconsolideerde jaarlijkse financiële staten van 2008. De Raad van Bestuur heeft de publicatie van de verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten afgesloten en goedgekeurd op 27 augustus 2009.

TOELICHTING 3: EVOLUTIE VAN DE BOEKHOUDKUNDIGE METHODES SINDS 1 JANUARI 2009 De volgende nieuwe standaarden, wijzigingen aan bestaande standaarden en interpretaties zijn van toepassing voor de boekjaren beginnend op 1 januari 2009: IFRS 8 - Operationele sectoren ; Wijziging van IAS 1 – Presentatie van de jaarrekening; ijziging van IAS 23 – Leningkosten, zonder invloed op de W groep; W ijziging van IFRS 2 – Op aandelen gebaseerde betalingen, voorwaarden van aanschaffing en annulatie; Wijziging van IFRS 1 en IAS 27; Wijziging IAS 32 en IAS 1 – Financiële instrumenten; A anpassing aan de internationale standaarden inzake financiële informatie (2008); IFRIC 13 – Klantengetrouwheidsprogramma; IFRIC 14 – Beperking van de activa uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen, minimale financieringsverplichtingen en de interactie daartussen; IFRIC 16 – Afdekking van een netto-investering bij een buitenlandse verrichting. 14

4

selectie van toelichtingen bij de de verkorte geconsolideerde financiële staten

Aanpassing aan IFRS gepubliceerd door IASB in mei 2008 : W ijziging aan IAS 40 “Vastgoedbeleggingen” ; de vastgoedbeleggingen in aanbouw of onder renovatie moeten voortaan op de balans geboekt worden tegen marktwaarde: de groep past deze regel toe op de ontwikkelingen gestart vanaf 1 januari 2009; De standaarden, wijzigingen aan bestaande standaarden en interpretaties die zijn gepubliceerd maar niet verplicht van toepassing zijn in 2009 werden niet voortijdig toegepast door de groep.

TOELICHTING 4: EVENTUELE SEIZOENSGEBONDENHEID OF CYCLISCH KARAKTER VAN DE ACTIVITEIT Bij de herpositioneringsactiviteit van vastgoed van Banimmo bestaat geen seizoensgebondenheid. De meerwaarden die ontstaan uit overdracht, kunnen evenwel van semester tot semester verschillen.

TOELICHTING 5: UITZONDERLIJKE ELEMENTEN IN HET BOEKJAAR Geen enkele uitzonderlijke gebeurtenis of ongebruikelijk element heeft zich voorgedaan in de loop van dit semester.

TOELICHTING 6: UITGIFTE OF WEDERINKOOP VAN EFFECTEN VAN LENINGEN EN INSTRUMENTEN VAN EIGEN VERMOGEN In de loop van het semester heeft Banimmo 16.379 eigen aandelen ingekocht op de markt om de invoering van een optieplan voor het personeel te dekken. Het recht op dividend van deze zelf aangehouden aandelen werd niet geannuleerd.

TOELICHTING 7: GEBRUIKTE RAMINGEN EN HYPOTHESEN De ramingen en hypothesen die werden gebruikt voor de voorbereiding van de verkorte geconsolideerde financiële staten op 30 juni 2009, zijn identiek aan diegene die werden gebruikt voor de voorbereiding van de geconsolideerde financiële staten op 31 december 2008, uitgezonderd diegene die betrekking hebben op de


hierna opgesomde domeinen die specifiek zijn voor de tussentijdse verslagen. Belastingen op de resultaten

De berekening van de belastingsdruk (courante en uitgestelde) op het resultaat van de tussentijdse periode gebeurt door het boekhoudkundige resultaat van de geïntegreerde vennootschappen vóór belasting de laatst gekende raming van het effectieve belastingspercentage van het boekjaar voor elke entiteit toe te passen. Per 30 juni 2009 is de boeking van een actieve belastinglatentie voor een bedrag van 2.923 K€ mogelijk geworden ingevolge het transparante fiscaal statuut tussen de SNC Les Jardins des Quais en Banimmo France. Resultaat per aandeel

In de jaarlijkse financiële staten wordt het basisresultaat per aandeel berekend door de nettowinst die toekomt aan de aandeelhouders van categorie A en B, te delen door het gewogen gemiddelde aantal aandelen van elke categorie, rekening houdend met het feit dat de aandelen van categorie B recht geven op een preferent dividend dat zich bij het gewone dividend voegt. De toekenningswijze van dat preferent dividend wordt bepaald in de statuten volgens een precieze regel op basis van een jaarlijkse economische rentabiliteit op economisch eigen vermogen. Voor de halfjaarlijkse financiële staten zijn de resultaten per aandeel toekomend aan de aandelen A en B bepaald op basis van het economisch rendement zoals gedefinieerd in de statuten en opgelopen op 30 juni. Rekening houdend met de aard van de activiteiten van de Groep en met de berekeningswijze van het preferent dividend voor de aandelen B zoals voorzien in de statuten van de vennootschap , is er geen annualisatiefactor overwogen bij de bepaling van het economisch rendement op 30 juni, het jaarbedrag ervan blijft immers afhankelijk van transacties die al dan niet zullen worden afgesloten tijdens het tweede semester. Aangezien op 30 juni 2009 het minimum economisch rendement vereist voor de toekenning van een preferent dividend aan de B aandelen niet bereikt is, zijn de resultaten per aandeel A en B identiek.

15

4


TOELICHTING 8: DIVIDENDEN

TOELICHTING 9: SECTORIËLE INFORMATIE

De dividenden die werden goedgekeurd door de Algemene Vergadering tijdens het eerste semester van 2009, zijn opgenomen in de tabel met het overzicht van de mutaties in het eigen vermogen.

Een uitsplitsing op basis van geografische criteria wordt hierna weergegeven. De twee geografische sectoren van de Groep Banimmo zijn Belux (België-Luxemburg) en Frankrijk.

Het dividend dat werd goedgekeurd tijdens het eerste semester, bedraagt 10.318 K€ voor de A-aandelen en 1.875 K€ voor de B-aandelen, zijnde een totaal van 12.193 K€. Er wordt geen interimdividend toegekend.

I. Geografische sectoren op 30 juni 2009 (in duizenden euro)

Op 30 juni 2009

Belux

Frankrijk

Niet toegewezen

Totaal

Huurinkomsten

8 297

1 946

—

10 243


-1 704

-196

—

-1 900

Nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen

6 593

1 750

—

8 343

Opbrengsten uit vastgoedtransacties

270

—

—

270

Lasten en kosten van vastgoedtransacties

-16

—

—

-16

Nettoresultaat uit vastgoedtransacties

254

—

—

254

Erelonen en beheersvergoeding

618

125

—

743

Vastgoedresultaat

2 050

-1 270

—

780

Administratieve kosten

-3 272

-823

—

-4 095

Bedrijfsresultaat per sector

-1 222

-2 093

—

-3 315

Netto financiële kosten

4 744


-3 130

Nettoresultaat op de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast

—

Belastingen

5 234


-5 955

De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische sectoren. (in duizenden euro)

De andere informatie met betrekking tot de eerste semester 2009 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is:

Op 30 juni 2009

Aankoop van vastgoedbeleggingen Aankoop van immateriële en materiële vaste activa Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa


16

Belux

Frankrijk

Niet toegewezen

Totaal

3 975

453

—

4 428

15 241

8

—

15 249

175

4

—

179

4


II. Geografische sectoren op 30 juni 2008 (in duizenden euro)

Op 30 juni 2008

Belux

Frankrijk

Niet toegewezen

Totaal

Huurinkomsten

6 954

821

—

7 775


-1 223

-176

—

-1 399

Nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen

5 731

645

—

6 376

—

—

—

—

Opbrengsten uit vastgoedtransacties Lasten en kosten van vastgoedtransacties

—

—

—

—

Nettoresultaat uit vastgoedtransacties

—

—

—

—

223

125

—

348

Vastgoedresultaat

4 327

-472

—

3 855

Administratieve kosten

-2 918

-925

—

-3 843

Bedrijfsresultaat per sector

1 409

1 397

—

12

Erelonen en beheersvergoeding

Netto financiële kosten

-1 581


452

Nettoresultaat op de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast

-3424

Belastingen

-109


2 198

De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. (in duizenden euro)

Er zijn geen transacties tussen de geografische sectoren. De andere informatie met betrekking tot de eerste semester 2008 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is:

Op 30 juni 2008

Aankoop van vastgoedbeleggingen Aankoop van immateriële en materiële vaste activa Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa

TOELICHTING 10: WIJZIGINGEN DIE DE SAMENSTELLING VAN DE ONDERNEMING BEÏNVLOEDEN Tijdens het eerste semester is er geen enkele wijziging gebeurd in de samenstelling van de onderneming .

Belux

Frankrijk

Niet toegewezen

Totaal

59 762

588

—

60 350

6 979

5 805

—

12 784

156

3

—

159

TOELICHTING 12: RECHTEN EN VERBINTENISSEN a. Verbintenissen met betrekking tot de aanschaf van activa Per 30 juni 2009 was er geen enkele verbintenis tot de aanschaf van activa.

TOELICHTING 11: EVOLUTIE IN DE BIJ DE AFSLUITING VASTGESTELDE LATENTE PASSIVA

b. Verbintenissen die voortvloeien uit de huurovereenkomsten waarbij Banimmo de huurder is

De groep verwacht geen nieuwe elementen die aanleiding kunnen geven tot andere belangrijke passiva dan diegene waarvoor reeds voorzieningen werden aangelegd op 30 juni 2009 (zie toelichting 29 van het jaarverslag 2008).

Banimmo heeft meerdere huurovereenkomsten voor gebouwen en overeenkomsten inzake erfpachtrechten afgesloten. De onderstaande tabellen geven een overzicht van deze toekomstige verbintenissen


17

4


(in duizenden euro)

30 juni 2009

30 juni 2008

474

576

15 302

15 484

15 776

16 060

Op minder dan één jaar

213

324

Tussen 1 en 5 jaar

261

252

Te betalen huur Te betalen erfpachtrechten Te betalen huur

Op meer dan 5 jaar

—

—

474

576

540

524

Te betalen erfpachtrechten Op minder dan één jaar Tussen 1 en 5 jaar Op meer dan 5 jaar

c. Verleende waarborgen De groep heeft hypothecaire inschrijvingen toegestaan alsook een belofte voor hypothecaire inschrijving toegezegd ten belope van 254,9 miljoen €, teneinde haar financiële schulden te waarborgen. In het kader van haar vastgoedactiviteiten heeft de groep bovendien diverse bankwaarborgen toegezegd voor een bedrag van 2,9 miljoen € per 30 juni 2009, tegenover 5,9 miljoen € per 31 december 2008. d. Andere verbintenissen Banimmo heeft zich, in het kader van een leasingcontract op lange termijn, ertoe verbonden om de toekomstige maatschappelijke zetel van de vennootschap Mobistar te bouwen en die in de loop van het derde kwartaal van 2009 op te leveren. Het gebouw bestrijkt een totale oppervlakte van bijna 30.000 m² en de investering op 30 juni 2009 bedraagt 43 miljoen €. Het gebouw zal worden opgeleverd op 30 september en meteen door Mobistar in gebruik genomen. Behoudens onvoorziene omstandigheden zal het gebouw worden opgeleverd in overeenstemming met de planning en binnen het geplande budget. In Frankrijk heeft Banimmo een aankoopbelofte getekend onder opschortende voorwaarden voor een commercieel geheel gelegen in de wijk Faubourg – Saint- Germain, in het centrum van Parijs. Het betreft een investering van ongeveer 28 miljoen €.

TOELICHTING 13: BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN DIE ZICH NA DE AFSLUITING HEBBEN VOORGEDAAN Op 10 juli 2009 heeft Banimmo alle rechten met betrekking tot het gebouw Atlantic House en de parkings gelegen te Antwerpen, Noorderlaan 147 overgedragen aan de vennootschap Atlantic Certificates. Banimmo / Halfjaarlijks financieel verslag 2009

2 419

2 288

12 343

12 672

15 302

15 484

Atlantic Certificates heeft de aankoop gefinancierd door een private uitgifte van vastgoedcertificaten geplaatst door de Bank Degroof bij institutionele en private beleggers. Banimmo heeft in dat kader waarborgen verleend om de huurinkomsten te verzekeren en heeft tevens zelf ingeschreven op 15 % van de uitgegeven vastgoedcertificaten. Atlantic Certificates heeft de taken van “Asset Manager” en “Property Manager” voor het gebouw toevertrouwd aan Banimmo. Het gebouw Atlantic House bestrijkt 29.375 m² en omvat 620 parkeerplaatsen. Dit torengebouw werd progressief gerenoveerd en heeft momenteel een bezettingsgraad van 91%. Er zijn 24 huurders die bijna allemaal een activiteit uitoefenen die verbonden is met de haven van Antwerpen. In het kader van deze transactie werd het gebouw Atlantic House gewaardeerd aan 30,81 miljoen €.

TOELICHTING 14: TRANSACTIES MET DE VERBONDEN PARTIJEN Op 30 juni 2009 houdt Banimmo 2 belangrijke participaties aan van 50% waaraan ze voorschotten heeft toegestaan die terug te vinden zijn in de rubriek “Langlopende financiële activa”, namelijk Les Jardins des Quais SNC (Affine bezit de overige 50%), Conferinvest en Dolce La Hulpe nv, welke voor 100% in handen is van Conferinvest (waarin de groep 49% bezit). Deze voorschotten vertegenwoordigen respectievelijk 2.778 K€ tegenover Les Jardins des Quais en 13.965 K€ op de groep Conferinvest , tegenover 4.775 K€ en 13.230 K€ op 31 december 2008. Banimmo heeft erelonen en beheersvergoedingen gefactureerd aan de groep Conferinvest voor een bedrag van 200 K€ tegenover 275 K€ in juni 2008.

18

1 2 3 4 5 6 7 8 Verklaring van de verantwoordelijke personen Wij bevestigen dat, voorzover wij weten, de verkorte geconsolideerde financiële staten voor de periode van zes maanden afgesloten op 30 juni 2009, opgesteld overeenkomstig de norm IAS 34 “Tussentijdse financiële verslaggeving” zoals goedgekeurd door de Europese Unie, een getrouw beeld geeft van het vermogen, de financiële situatie en de resultaten van de vennootschap en de geconsolideerde ondernemingen. Het tussentijdse beheersverslag bevat een getrouw overzicht van de belangrijkste gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar en van de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen, en van hun incidentie op de verkorte geconsolideerde financiële staten, evenals een beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar.

In naam en voor rekening van de Raad van Bestuur.

Maryse Aulagnon

Stratefin Management sprl

Voorzitter van de Raad van Bestuur

Lid van het Directiecomité vertegenwoordigd door Christian Terlinden


19

1 2 3 4 5 6 7 8 Verslag van het college van commissarissen omtrent het beperkt nazicht van de verkorte geconsolideerde financiële staten van de vennootschap Banimmo NV voor de periode afgesloten op 30 juni 2009 Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de in bijlage opgenomen verkorte geconsolideerde financiële staten van Banimmo NV op 30 juni 2009, bestaande uit de geconsolideerde balans, de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd overzicht van het globale resultaat, de geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over de periode van zes maanden afgesloten op die datum, evenals van de verkorte toelichtingen. De Raad van Bestuur is verantwoordelijk dat deze verkorte geconsolideerde financiële staten zijn opgesteld en gepresenteerd in overeenstemming met IAS 34 zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid om een besluit te formuleren over deze verkorte geconsolideerde financiële staten op basis van ons beperkt nazicht. Wij hebben ons beperkt nazicht uitgevoerd overeenkomstig de aanbevelingen van het Instituut der Bedrijfsrevisoren met betrekking tot het beperkt nazicht. Het nazicht bestond dus hoofdzakelijk uit de analyse, de vergelijking en bespreking van de financiële informatie en was bijgevolg minder uitgebreid dan een volkomen controle van deze verkorte geconsolideerde financiële staten. Bij ons nazicht zijn geen gegevens aan het licht gekomen die belangrijke aanpassingen vereisen van de verkorte geconsolideerde financiële staten op 30 juni 2009 opdat deze, in alle materiële opzichten, correct zouden zijn opgesteld in overeenstemming met IAS 34 zoals goedgekeurd door de Europese Unie.

Brussel, 27 augustus 2009

Het college van commissarissen PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren Vertegenwoordigd door Raynald Vermoesen Bedrijfsrevisor Mathy Doumen Bedrijfsrevisor


20

Jean-Jacques Dedouit Bedrijfsrevisor

1 2 3 4 5 6 7 8

70 60 50 40

Vastgoedportefeuille 30 20 10 0

a. Vastgoedbeleggingen1 Bezettingsgraad

30/06/2008

31/12/2008

Conferentiecentra

30/06/2009

100 100

40

40

30

30

30/06/2009

20 20

10

10

00

10000

10 10

Kantoor gebouwen

5000

00

Semi-industriële Handelsruimten gebouwen

b. Geografische spreiding van de portefeuille2

0

Dolce La Hulpe

c. Portefeuilleverdeling naar gebouwtype2

65 % 64 %

30 30

15000

62 %

40 40

20000

62 %

50 50

25000

20

20

Totale porte feuille

69 %

100 % 100 % 100 %

96 % 98 % 96 %

60 60 30000

58 %

50

50

82 % 83 % 85 %

60 60

88 % 89 % 90 %

70 70

31/12/2008

70 70

90 90 80 80

30/06/2008

Dolce Chantilly

d. Portefeuilleverdeling naar investeringstype2

70

Frankrijk

26 %

Semi-industriële gebouwen

17 %

België

Ontwikkelingen

50 40

5,5 %

74 %

Conferentiecentra Dolce

60

Andere (Dolce Conferentiecentra...)

20 10

18,5 %

59 %

11 %

Joint ventures (excl. Dolce)

30

Handelsruimten

12 %

0

Kantoorgebouwen

7 % Voorraden 0 %

Vastgoedbevak Montea

5 %

Investeringen

65 %

e. Overzicht van de vastgoedportefeuille Op 30 juni 2009

Totale oppervlakte van de investeringsportefeuille (in m²) Kantoorgebouwen Handelsruimten Semi-industrieel Overige (Dolce conferentiecentra...) Waarde van de portefeuille (in € miljoen) Bezettingsgraad van de vastgoedbeleggingen Brutohuurrendement van de vastgoedbeleggingen4 Brutohuurrendement bij 100% verhuring van de vastgoedbeleggingen

3

1 De bezettingsgraad van de portefeuille wordt berekend door alle verhuurde oppervlakten van alle gebouwen te delen door de totale verhuurbare oppervlakte van de gebouwen (exclusief parkeerruimten). In de vermelde bezettingsgraad werd uitsluitend rekening gehouden met de voor verhuur beschikbare oppervlakten. 2 De hierboven vermelde grafieken (geografische spreiding, naar gebouwtype en naar investeringstype) berusten op de reële waarde voor de Vastgoedbeleggingen, de Voorraden en de in joint venture aangehouden gebouwen. De twee Dolce-conferentiecentra zijn opgenomen tegen historische kostprijs en de Materiële vaste activa tegen kostprijs. De waarde van de in de vastgoedbevak Montea aangehouden deelneming stemt overeen met de deelneming van Banimmo in het eigen vermogen van deze vastgoedbevak. 3 Zonder archiefruimten. Exclusief gebouwen in ontwikkeling en in joint-venture aangehouden gebouwen. 4 Contractuele bruto huurgelden op 30 juni 2009 over de laatste reële waarde van de vastgoedbeleggingen.

195 605 119 336 29 909 26 174 20 186 399 90 % 8,2 % 9,9 %


21

1 2 3 4 5 6 7 8 Banimmo op de beurs Beurskoers en volume

Volume € Beurskoers Volume

22

50000 45000

20

40000 35000

18

30000 25000

16

20000 15000

14

10000 5000

12

0 Juni

Juli

Aug. Sept.

Okt.

Nov.

Dec.

Jan.

Feb. Maart April

Mei

2007

Juni

Juli

Aug. Sept.

Okt.

Nov.

Dec.

Jan.

2008

Feb. Maart April

Mei

Juni

2009

Bron : Euronext

VERGELIJKING TUSSEN BANIMMO EN EPRA BELGIUM EN EPRA EURO INDEX 5

€

EPRA Belgium Banimmo EPRA Euro

21 19 17 15 13 11 9 7 5 Juni

Juli

Aug. Sept.

Okt.

Nov.

Dec.

Jan.

Feb. Maart April

Mei

2007

Juni

Juli

2008

Aug. Sept.

Okt.

Nov.

Dec.

Jan.

Feb. Maart April

Mei

2009

Bon : Euronext 5 De EPRA Euro-index is een index van de belangrijkste beursgenoteerde vastgoedondernemingen in Europa. De EPRA Belgium-index is een index van de belangrijkste beursgenoteerde vastgoedondernemingen in België.


22

Juni

Hippokrateslaan 16 - 1932 Zaventem Tél. : 00 32 2 710 53 11 / fax : 00 32 2 710 53 13 115/123 Avenue Charles de Gaulle - 92525 Neuilly Sur Seine Cedex Tél. : 00 33 1 72 25 03 04 / fax : 00 33 1 72 25 03 01

Ce rapport financier semestriel est également disponible en français. Dit Nederlandstalige halfjaarlijks financieel verslag is een vertaling van het Franstalig halfjaarlijks verslag; enkel dit laatste heeft bewijskracht. Het halfjaarlijks financieel verslag werd vertaald onder de verantwoordelijkheid van Banimmo.

www.banimmo.be Voor informatie: [email protected]

Turning obsolescence into excellence

Recommend Documents