Tržní ocenění pro hypoteční trh

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Tržní ocenění pro hypoteční trh

Bakalářská práce

Autor:

Alena Macková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Jablonec nad Nisou

Ing. Petr Ort, Ph. D.

únor, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Jablonci nad Nisou dne 22.4. 2012

Alena Macková

Poděkování: Chtěla bych poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné vedení mé bakalářské práce.

Anotace: V první teoretické části této práce se zabývám sestavením postupu při stanovení tržní hodnoty nemovitostí pro hypoteční trh s důrazem na možná rizika při tomto oceňování. V druhé praktické části je provedeno ocenění – stanovení tržní hodnoty ( obvyklé ceny) rodinného domu a bytového domu. Ve třetí části této práce je zpracována analýza trhu Statutárního města Liberec. Klíčová slova: tržní ocenění, hypoteční trh, nemovitost, stavba, pozemek, úvěr

Annotation: In the first theoretical part of this work I focus on completing steps necessary for setting the mortgage market value. There I stress possible risks of this appraisal. The second practical part contains appraisal – assessment of the mortgage market value (typical prices) of a family house and a block of flats. The third part includes a processed market analysis of statutory town of Liberec. Keywords: appraisal report, mortgage market, property, building, land, credit

Obsah: I. Teoretická část 1. Hypoteční úvěr

……………………

7

2. Nemovitosti

……………………

8

3. Odhad tržní hodnoty

……………………

10

3.1. Podklady

……………………

10

3.2. Nález

……………………

11

3.3. Omezení a rizika

……………………

16

3.4. Ocenění

……………………

20

1. Ocenění rodinného domu

……………………

28

2. Ocenění bytového domu

……………………

50

……………………

79

II. Praktická část

III. Analýza trhu 1. Analýza trhu statutárního Města Liberec

5

Úvod Cílem mé práce je sepsání postupu při stanovení tržní hodnoty ( obvyklé ceny) nemovitostí pro zajištění hypotečního úvěru s důrazem na možná rizika a úskalí při tomto oceňování. Toto téma jsem si vybrala, vzhledem k tomu, že čtvrtým rokem pracuji jako asistentka znalce v oboru oceňování nemovitostí a zároveň odhadce nemovitostí pro finanční ústavy a s oceňováním nemovitostí pro hypoteční trh se tedy setkávám každodenně a mohu vycházet i z vlastních zkušeností.

6

I.

TEORETICKÁ ČÁST

1. HYPOTEČNÍ ÚVĚR V první kapitole bych chtěla definovat co je to hypoteční úvěr a k čemu se využívá. Hypoteční úvěr je takový úvěr, jehož splácení je zajištěno vkladem zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Bance jako zástavnímu věřiteli je tímto instrumentem dáno právo uspokojit své pohledávky výtěžkem z prodeje zastavěné nemovitosti, a to v případě neplnění závazků dlužníkem. Hypoteční úvěr je svým charakterem úvěrem dlouhodobým a patří k nejstarším typům úvěrů. Z hlediska využití úvěrových prostředků je rozlišován jako: a/ neúčelový tzv. americká hypotéka – hypoteční úvěr využitelný k financování různorodých potřeb či investic, přičemž podmínkou je zajištění tohoto úvěru hypotékou, u tohoto typu se výše úvěru pohybuje kolem 50 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti b/ účelový – hypoteční úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, úvěr musí být využit na investice do nemovitosti, u toho typu se výše úvěru pohybuje od 70% - 100 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti. Před ekonomickou krizí v roce 2008 byly 100 % úvěry celkem běžné zejména i vzhledem k tomu, že cena nemovitostí stále rostla a bankám se tedy tento typ úvěru nezdál rizikový. Po ekonomické krizi však cena nemovitostí začala klesat a 100 % úvěry jsou dnes spíše výjimečné. S výší poskytnutého úvěru úzce souvisí pojem tzv. zadlužitelná hodnota. Zadlužitelná hodnota se rovná výši poskytnutého úvěru. Tuto hodnotu si stanový banka procentuálním ponížením ceny obvyklé stanovené odhadcem. U běžné hypotéky je zadlužitelná hodnota obvykle cca 70 – 80 % ceny obvyklé. Výše zadlužitelné hodnoty je stanovována na základě různých kritérií např. lokality, opotřebení nemovitosti, bonity klienty a typu úvěru. Potřeba vzniku zadlužitelné hodnoty vznikla na základě negativních zkušeností při prodeji zastavených nemovitostí tedy při realizaci zástavního práva, kdy skutečná částka, kterou po prodeji banka získala, byla podstatně nižší než cena obvyklá stanovená odhadcem. Nastane-li realizace zástavního práva, řeší banka tuto situace obvykle dvěma způsoby. Buď banka prodává samotnou pohledávku nebo se provede prodej konkrétní nemovitosti a to dražbou. V případě prodeje pohledávky i prodeje nemovitosti dražbou, se po odečtení všech nákladů spojených s prodejem, částka získaná bankou se pohybuje pouze kolem 50 – 70 % ceny obvyklé stanovené odhadcem.

7

2. NEMOVITOSTI V této kapitole bych chtěla uvést přehled a přesnou identifikaci nemovitostí vhodných pro zajištění hypotečního úvěru a i uvést příklady nemovitostí pro zajištění hypotečního úvěru nevhodných. Nemovitostmi se rozumí pozemky, stavby spojené se zemí pevným základem, zástavní právo může být zřízeno i na bytové a nebytové jednotky. a/ Typy nemovitostí vhodných pro zajištění hypotečního úvěru: Rodinný dům: dle Vyhl. č. 501/2006 sb. ( §2, odst. a): - stavba, ve které více než jedna polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena - rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví a/ rodinný dům bez nebytových prostor (mimo garáže) b/ rodinný dům s nebytovými prostory ( s prostory určenými k podnikání – drobné provozovny např. kadeřnictví) Bytový dům : dle Vyhl. č. 501/2006 sb. ( §2, odst. a): - stavba, ve které více než jedna polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena Stavba pro rodinnou rekreaci: dle Vyhl. č. 501/2006 sb. ( §2, odst. a): - stavba jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena - stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví Dle vyhl. 3/2008 Sb. ( § 2, odst. d): a/ rekreační chata ( dle § 2 odst. d) zák. 151/1997 sb. ve znění Vyhl. č. 387/2011 Sb.) - s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, může mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví b/ zahrádkářská chata ( dle § 2 odst. d) zák. 151/1997 sb. ve znění Vyhl. č. 387/2011 Sb.) - s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, může mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví c/ rekreační domek ( dle § 2 odst. d) zák. 151/1997 sb. ve znění Vyhl. č. 387/2011 Sb.)

8

- v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví a jedno podzemní podlaží d/ rekreační chalupa - je stavba, u níž byl původní účel užití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci Byt: dle zákona 72/1994 sb. ( dle §2): - místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení a kde je podlahovou plochou je podlahová plocha všech místností včetně místností, které tvoří příslušenství bytu Garáž: - jednoduchá stavba, která slouží k parkování vozidel Pozemky pro výstavbu: a/ stavební pozemek – pozemek zastavěný stavbou - evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří - pozemek určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem b/ pozemek určený pro výstavbu - pozemek dle schváleného územního plánu určený pro výstavbu a/ Typy nemovitostí nevhodných ( nebo podmíněně vhodných) pro zajištění hypotečního úvěru: Národní památky Sakrální objekty ( kostely, kláštery, kapličky apod.) Nemovitosti bez zajištěného přístupu Nemovitosti umístěné záplavovém území RPZ 4 – nepojistitelné Nemovitosti užívané v rozporu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí ( skutečné užívání stavby je v rozporu s jeho kolaudací, stavba je umístěna v demoličním pásmu atd.) Nemovitosti, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí Nemovitosti s nevyjasněnými vlastnickými nebo právními vztahy Nemovitosti ve špatném stavebně-technickém stavu s vysokým stupněm opotřebení ( větším než 75 % a není-li účelem úvěru rekonstrukce dotčené nemovitosti) 9

Dočasné stavby

3. ODHAD TRŽNÍ HODNOTY – OBVYKLÉ CENY Odhad obvyklé ceny nemovitosti odhadce provádí obecnou metodikou např. pro dědické řízení, pro obchodní jednání, majetkoprávní vypořádání, zde nejsou dána žádná striktní pravidla, ale měly by být dodrženy některé náležitosti jako identifikace nemovitostí, místopis, popis všech nemovitostí a výměry. V této práci se chci však především věnovat ocenění nemovitosti pro bankovní sektor – hypoteční trh. Každá banka má svou metodiku a pravidla pro ocenění nemovitostí sloužících jako zajištění hypotečního úvěru. Tato metodika se může různě lišit, ale v podstatě by se dalo říci, že následující souhrn bude obdobný pro všechny banky. 3.1. PODKLADY: podklady nutné pro vypracování odhadu musí být v odhadu uvedeny a přesně identifikovány - aktuální výpis z katastru nemovitostí na všechny stavby, pozemky, jednotky a případně i na spoluvlastnické podíly ke stavbě a pozemkům - aktuální kopie katastrální mapy s grafickým zvýrazněním oceňovaných nemovitostí - geometrický plán v případě, že oceňovaná nemovitost není zakreslena v katastrální mapě - mapa oblasti v obci s grafickým zvýrazněním umístění nemovitosti - fotodokumentace ( všechny vnější pohledy a vnitřní stav) Další podklady: - nabývací titul – kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, je-li nabývacím titulem smlouva o zajišťovacím převodu práva je nemovitost pro zástavu nevhodná ( jedná se o velmi rizikový nabývací titul) - smlouva o smlouvě budoucí - při odhadu ceny budoucí nebo při malém stupni rozestavěnosti je nutná jako příloha alespoň dílčí projektová dokumentace zejména půdorysy jednotlivých podlaží, pohledy, řezy a situace se zákresem inženýrských sítí - při výstavbě a rekonstrukci je nutný rozpočet nákladů - stavebně-právní podklady – územní souhlas, stavební povolení, souhlas s provedením ohlášené stavby, kolaudační souhlas, souhlas s užíváním stavby - vyjádření z hlediska územního plánu případně kopie grafického znázornění územního plánu

10

- prohlášení vlastníka u bytové jednotky, kde není jinak vymezena výměra jednotlivých místností - nájemní smlouvy - smlouvy o věcném břemeni je-li oceňovaná nemovitost jimi zatížena - cenové mapy

3.2. NÁLEZ IDENTIFIKACE Prvním a základním krokem pro vypracování odhadu je identifikace oceňované nemovitosti. Pro správnou identifikaci je nutný aktuální výpis z katastru nemovitostí na všechny části ocenění tj. stavby a pozemky. V případě nesouladu skutečného stavu a stavu evidovaném v katastru nemovitostí je nutné na tuto skutečnost upozornit a doporučit řešení tj. zaměření skutečného stavu nemovitosti a následný zápis do katastru nemovitostí. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Povinností odhadce je vždy a osobně provést místní šetření. Při místní šetření odhadce provede porovnání skutečného stavu nemovitosti a evidence v katastru nemovitostí, zhodnocení bezproblémového přístupu, zaměření nemovitosti ( zde je nutno si stanovit co a v jakých jednotkách budu měření provádět např. zastavěnou a podlahovou plochu v m2, obestavěný prostor v m3 atd.), posouzení stavebnětechnického stavu, vybavení, prohlídku okolí ( okolní zástavba, dopravní dostupnost, občanská vybavenost atd.) a v neposlední řadě provede fotodokumentaci, která je velmi důležitou součástí posudku.

MÍSTOPIS V místopise se uvede přesná adresa nemovitosti : obec, část obce, katastrální území, ulice, číslo popisné/evidenční a je-li i číslo orientační. Popíše se zde charakter obce, jeho význam, počet obyvatel i pracovní příležitosti. Dále se provede posouzení výhodnosti/ nevýhodnosti polohy nemovitosti v obci ( centrum, okrajová část, samota atd.) a z hlediska charakteru okolní zástavby ( obytná, občanská, provozní atd.), obyvatelstva v okolí,

dopravní

dostupnosti a obslužnosti ( bezproblémový příjezd jak technicky tak majetkoprávně a přístup a četnost hromadné dopravy), parkovacích možností, dostupnosti občanské vybavenosti ( obchody, školy, školky, lékař, úřady, služby atd.), orientace ke světovým stranám, dostupností přírody. Uvedou se zde i případná ochranná pásma a blízkost vodotečí s posouzením rizika povodní. 11

POPIS STAVEB Popis základní konstrukce stavby, počet podzemním podlaží, nadzemních podlaží, tvar střechy. Porovnání skutečného stavu užívání

a evidence v katastru nemovitostí. Popis

dispozičního řešení vč. počtu bytových jednotek s jejich specifikací ( např. dvě bytové jednotky vel. 3 + 1 ), nebytových jednotek atd. Zhodnocení stavebně-technického stavu a údržby, uvede se stáří, opotřebení, další životnost, případné rekonstrukce ( celkové/ dílčí) a jejich popis a dále je nutno uvést a popsat všechny případné závady. Stanovení hlavních výměr: Zastavěná plocha všech podlaží – plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaží, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí podlaží Výška podlaží - konstrukční výška: vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah nižšího a vyššího podlaží - světlá výška: svislá vzdálenost mezi horním a lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného podhledu tohoto podlaží Obestavěný prostor – obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení, obestavěný prostor základů se neuvažuje. Podlahová plocha – obecně se podlahovou plochou rozumí plocha půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelového využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží ve kterém se nacházejí, plocha je vymezena vnitřním lícem svislých kcí. Problém nastává v případě výpočtu velikosti podlahové plochy neboť existují více způsobů výpočtu a to dle účelu použití výpočtu podlahové plochy. Podlahová plocha pro účely stanovení výše regulovaného nájemného bytu ( cenový výměr MF č. 01/2002): do podlahové plochy bytu se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků a jestliže má místnost zkosený strop pod výšku 2m nad podlahou, počítá se její plocha jen čtyřmi pětinami. Podlahová plocha pro účely ocenění stavby dle cenového předpisu ( vyhláška MF č. 3/2008 Sb.): do podlahové plochy bytu se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků a jestliže má místnost zkosený strop pod výšku 2m nad podlahou, počítá se její plocha vynásobená koeficientem 0,8 a dále se započte podlahová plocha arkýřů a lodžií, výklenků ( jsou-li alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké a jejíž podlahová plocha je větší než 0,36 m2 a jsou alespoň 2 m vysoké), půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm a podlahová plocha prostorů které jsou užívané výlučně s příslušným bytem nebo nebytovým prostorem tj, plocha

12

teras, balkónů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17, sklepních kójí a vymezených půdních prostor vynásobená koeficientem 0,10. Podlahová plocha pro účely provedení prohlášení vlastníka ( zák. 72/1994 Sb.): uvádí pouze, že podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu je podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu a že podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru je podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru. V tomto případě se tedy do podlahové plochy započítávají i okenní a dveřních ústupky, plné podlahové plochy sklepů a komor a naopak plochy lodžií, balkónů a teras se do podlahové plochy nezapočítávají neboť nejsou místnostmi. Z tohoto vyplývá, že dle zvoleného způsobu výpočtu podlahové plochy může vniknou několik zcela odlišných výměr. Započítáním např. terasy a sklepů v plné výši se může z poměrně malého bytu stát byt velký. Přibližně na jaře loňského roku některé banky přijaly jednotnou metodiky výpočtu podlahové plochy – tzv. Započitatelnou plochu. Započitatelná plocha – jednotná metodika výpočtu plochy, kde jsou jasně dána pravidla výpočtu a která má mimo jiné výhodu i v tom, že odhady pro různé banky budou v tomto směru kompatibilní. Největší výhodou a možná i podnětem pro její vznik je že vznikne finančním ústavům, ale i odhadcům poměrně přesná databáze pro porovnání oceňovaných nemovitostí. Dle mého názoru je pro odhad tržní hodnoty pro hypoteční trh právě podlahová plocha nejlepším ukazatelem využití nemovitosti a následného výpočtu ceny a toto přesné určení a sjednocení výpočtu je určitě přínosem. Dříve používaný výpočet přes m3, je dle mého názoru méně vypovídající, zvláště u rezidenčních nemovitostí, neboť má-li byt nebo rodinný dům např. vysoké stropy, tak jeho tržní hodnota určitě není vyšší, ale možná spíše vzhledem k nákladům na vytápění je toto spíše negativem. Výpočet započitatelné plochy: dle metodiky bank Započitatelná plocha: stanový se přepočtem podlahové plochy konkrétní místnosti a daného koeficientu viz tabulka - pro budovy se počítá z ploch místností, které jsou uvnitř budovy hlavní, rozlišují se místnosti k vlastnímu bydlení, místnosti ostatní ( např. sauny, technické místnosti atp.) a 13

místnosti určené k podnikání ( např. živnostenské provozovny, kanceláře, obchody atp.) a ploch lodžií, balkónů, teras - pro jednotky se počítá z ploch místností vlastní jednotky, ploch místností tvořící příslušenství mimo jednotku a ploch lodžií, balkónů a teras Tabulka č. 1 – přehled místností , jejich započitatelné plochy v % a koeficientů započitatelné plochy ( dále jen KZp) Typ místnosti/ prostoru

Započitatelná Koeficient plocha

započitatelné plochy KZp

Obytná/ hlavní místnost + místnosti související mimo níže 100 %

1,00

uvedené Místnosti se zkoseným stropem v části nad 1,3 m světlé výšky 100 %

1,00

nad podlahou Místnosti se zkoseným stropem v části pod 1,3 m světlé výšky 0 %

0

nad podlahou Galerie, ze které není vstup do další místnosti o min. světlé 50 %

0,50

výšce 1,7 m Schodiště ( platí i pro podesty, výtahy) – samostatné vnitřní – 100 % započitatelné pouze 1x

1,00

Jen 1x

Schodiště – otevřené schodiště v místnosti – je součástí 0 %

0

plochy, kde schodiště začíná Komora, sklep, technická místnost, sauna, posilovna, vnitřní 50 %

0,50

bazén, - mimo garáží ( mimo vlastní jednotku/ v zapuštěné části suterénu budovy) Zimní zahrada ( jsou-li splněny parametry obytné místnosti)

100 %

Balkón, lodžie, terasa ( pochozí střecha) – maximálně však 20 50 %

1,00 0,50

% z podlahové plochy bytu Garáže a garážové stání – v budovách/ patřící k jednotkám – 0 %

0

počítají se samostatně dle počtu stání Průjezdy budovou – ohraničené třemi stěnami ( po 0 %

0

vyhodnocení lze průjezd uvažovat jako garážové stání Místnosti stavebně neupravené

0%

14

0

Poznámka: prostory v tabulce neuvedené se do započitatelné plochy nepromítají. Vysvětlivky: - místnosti se zkoseným stropem se považuje místnost s převažujícím zkosením min. 1 stěny - za galerie/ vložené podlaží se považuje využitelný prostor ohraničený pevně zabudovanou stropní/ střešní kcí, z galerie nejsou přístupné další obytné místnosti a min. světlá výška galerie je 1,7 m ( v nejvyšším bodě prostoru např. přiznaná vrcholová vaznice, podhled ) - za terasu je považována pochozí plochá střecha přístupná z jiné místnosti ( za terasu není považována upravená plocha na rostlém terénu/ pozemku) - za stavebně neupravené místnosti se považují takové, které mají prašnou podlahu nebo neupravené povrchy stěn a nejsou odvětrané Do podlahových ploch a následně započitatelné plochy se nezapočítává: - prostor vstupu do budov ( např. RD), pokud se nejedná o stavebně uzavřený prostor ze 4 stran - společné prostory v budovách rozdělených na jednotky – pavlače, chodby, schodiště, kočárkárny apod. - místnosti a prostory ve vedlejších stavbách, samostatných garážích, sklenících apod. - venkovní prostory – např. terasy na terénu, venkovní schody, venkovní bazény - garáž ( jedná se o vestavěnou garáž, garáž provozně s hlavním objektem propojenou/ nepropojenou, nebo jedná-li se o garážové stání v/ mimo obytný dům) – oceňuje se vždy samostatně VEDLEJŠÍ STAVBY A PŘÍSLUŠENSTVÍ - studny, zpevněné plochy, schody venkovní, opěrné zdi, oplocení, septiky, bazény, přípojky inženýrských sítí – provede se stručný popis provedení, kce, stavebně-technického stavu, zastavěná plocha, obestavěný prostor, umístění stavby

POZEMKY Do odhadu provedeme přesnou identifikaci pozemku tj. parcelní číslo, katastrální území, výměra. Skutečné využití pozemku tj. zastavění stavbami případně rozsah uvažované zástavby, využití jako manipulační plocha, zahrada atd., uvedeme charakteristiku pozemku tj. zda se jedná o pozemek rovinný, mírně svažitý atp., orientaci ke světovým stranám,

15

zainvestovanost ( napojení na inženýrské sítě – voda, kanalizace, elektro, zemní plyn) případně i možnost zainvestování. Ocenění pozemku je dle mého názoru jedno z nejnáročnějších ocenění vzhledem k tomu, že je třeba posoudit a zjistit mnoho skutečnosti, které nejsou na první pohled patrné či jsou poměrně obtížně zjistitelné. Pro zajištění hypotečního úvěru jsou vhodné pouze pozemky stavební či pozemky určené k výstavbě. V první řadě je nutno zjistit využití pozemku z hlediska územního plánu a zjistit regulativy na pozemek tedy jak lze pozemek využít ( kolik podlaží lze postavit, procento zastavěnosti atd.). Dále je nutno zjistit zda se jedná o pozemek zasíťovaný - zainvestovaný tedy pozemek, kde jsou všechny potřebné přípojky inženýrských sítí vč. příslušenství ( např. septik, studna) a nejsou tedy potřebné žádné další investice do zasíťování. Nebo se jedná o pozemek nezasíťovaný – nezainvestovaný tedy pozemek, který si ještě vyžádá další investice do infrastruktury. Takový pozemek oceňujeme cenou dvojí a to cenou současnou a cenou budoucí po kompletním zainvestování. Další faktory, které mají vliv na obvyklou cenu pozemku: Ochranná pásma – IS, vodních zdrojů, CHKO, památková území, archeologická naleziště, železnice aj. Závazky váznoucí k pozemku – závazek podílet se na financování další infrastruktury, přikoupení přístupové cesty, náklady na vyjmutí z pozemkového fondu aj. Základové podmínky – vysoký radon, vysoká hladina spodní vody, málo únosné podloží, svažitost aj. Další investice – demolice stávajících objektů, kácení zelně, odvodnění, budování opěrných zdí, úhrada archeologického průzkumu, přeložky stávajících sítí aj. Okolí pozemků – stavby s negativním dopadem na pohodu užívání případné výstavby např. zemědělské areály, skládky, výrobní objekty, čerpací stanice, frekventované komunikace, železnice aj. Zajištěný přístup – jak majetkoprávně ( vlastnictví příjezdové komunikace) tak technicky ( zpevněný přístup ) Právní závady – věcná břemena, předkupní práva, cizí stavby Obecně se cena pozemku s pokračujícími stupni výstavby zvyšuje – územní plán, územní rozhodnutí, stavební povolení, zainvestování, kolaudace.

16

PRONÁJEM Důležitým faktorem při oceňování nemovitostí je, zda a jak je nemovitost pronajata. Je třeba uvést, zda je či není nemovitost pronajata. Je-li nemovitost pronajata uvede se na jakou dobu tj. doba určitá/ neurčitá a částka za jakou je pronajata. Déle nutno posoudit všechny případné okolnosti nájemní smlouvy, které by mohly mít vliv na obvyklou cenu nemovitosti ( např. zda se k nájemní smlouvě nevážou nějaké povinnosti, výpovědní lhůty atd.). V nejlepším případě nemovitost pronajata není, akceptovat lze pronájem na krátkou dobu určitou cca do 1 roku. Při pronájmu na delší dobu by mohl nastat problém při případné realizaci zástavního práva, kde by byla obvyklá cena nižší a nemovitost by byla obtížněji obchodovatelná. U bytových jednotek s nájemníkem s regulovaným nájemným je obvyklá cena jednotky výrazně nižší cca 40 % ceny obvyklé.

VZTAH NEMOVITOSTI KE KN Uvede se zda je nemovitost řádně zapsána v katastru nemovitostí případně zda je pro zápis do KN vhodná – zda stavba vznikla. Velmi častým příkladem nesouladu skutečného stavu a evidence v katastru nemovitostí jsou nezapsané přístavby, které stojí nezřídka již řadu let. V tomto případě odhadce doporučí zaměření skutečného stavu – geometrický plán a následný zápis a zákres do KN. U rozestavěné stavby se uvažuje vhodnost pro zástavu je-li geometrický plán se zaměřením rozestavěné stavby a návrhem na zápis rozestavěné stavby vložen do katastru nemovitostí přičemž banka zpravidla požaduje stupeň rozestavěnosti kdy je patrné dispoziční řešení 1.N.P. a strop nad 1.N.P.

3.3. OMEZENÍ A RIZIKA Záplava Povodně a záplavy se zejména v posledních letech stali velice aktuálním a závažným tématem z hlediska oceňování nemovitostí pro zajištění úvěru. Odhadce musí vždy vyhodnotit situaci z hlediska rizika povodně a záplavy, uvede vždy nachází-li se v blízkosti oceňované nemovitosti vodoteč, zjistí, zda se nemovitost nenachází v záplavovém území a případně v jakém stupeň RPZ ( riziko povodní a záplav), zda byla v minulosti zasažena povodní a v jakém rozsahu. Nachází-li se nemovitost v záplavovém

17

území doporučí odhadce pojištění proti záplavě a obvyklá cena nemovitosti bude nižší. Nemovitost v RPZ 4 je pro zástavu nevhodná. Povodně v roce 2010, které velmi tragicky postihly i Liberecký kraj ukázaly, že mohou být rizikové i nemovitosti, které nejsou zařazeny do záplavových území, často i v místech v sousedství malých vodotečí ( potoků apod.) a tam, kde se povodně ( záplavy) nikdy nevyskytly. Dle mého názoru by byla velice vhodná, z hlediska vyhodnocení rizika povodní a záplav, spolupráce s pojišťovnami, které májí rozsáhlou databázi RPZ a pojistných událostí. V mnoha případech mají finanční ústavy, které poskytují hypoteční úvěry, svou vlastní případně nějakou spolupracující pojišťovnu a poskytování těchto informací by bylo i v zájmu dané banky. Ve své praxi jsem se, ale naopak setkala s neochotou tyto informace odhadcům poskytovat. Zánik stavby Z pohledu banky stavba zanikne odstraněním stropu nad 1.N.P. Problém může vzniknout v případě, kdy stavebník uvažuje celkovou rekonstrukci a zamýšlí zachovat zčásti původní zdivo, avšak v průběhu rekonstrukce se rozhodne odstranit původní stavbu celou. V takovém případě je požadován demoliční výměr, výmaz původní stavby z KN, dodatečné stavební povolení, zaměření nové stavby, následný zápis do KN, kolaudace a přidělení nového čísla popisného. Jedná se o velmi administrativně i časově náročnou záležitost a proto se stavebníci snaží různě obejít a odhadce tedy musí v takovém případě dbát zvýšené pozornosti a požadovat dodržení výše uvedeného postupu. Riziko přístupu a příjezdu Úkolem odhadce je velice pečlivě prověřit zda je zajištěn bezproblémový přístup k nemovitosti. Není-li zajištěn přístup k nemovitosti je nutno řádně vyhodnotit možná rizika a případně navrhnou možné varianty řešení. V podstatě jediný akceptovatelný přístup přes cizí pozemek je zřízení věcného břemene práva přístupu/příjezdu přes pozemek a jeho vložení do katastru nemovitostí. Pouze nájemní vztah k pozemku s možným přístupem není dostačující. Tolerované přístupy: - přes pozemky státu a obcí - přístupová cesta musí být místní nebo veřejnou komunikací ( lze zjisti v pasportu pozemních komunikací, v centrální evidenci pozemních komunikacích, rozhodnutím silničního úřadu, v obecním plánu údržby místních komunikací) 18

- v nové satelitní výstavbě rodinných domů nebo u bytových domů, kde jsou budovány nové komunikace, kde investor uvažuje jejich převedení na obec Nemovitost bez zajištění bezproblémového přístupu/ příjezdu je pro zástavu nevhodná. Věcná břemena Odhadce musí popsat a vyhodnotit všechna věcná břemena jak věcná břemena opravňující vlastníka nemovitosti tak omezující. Věcná břemena jsou evidována v katastru nemovitostí a jsou uvedena na listu vlastnictví. Pro správné posouzení je nutno si vyžádat konkrétní smlouvu o věcném břemeni. Druhy nejčastěji se vyskytujících věcných břemen u rezidenčních nemovitostí: Právo chůze/ jízdy přes pozemek, toto věcné břemeno může i nemusí mít vliv na obvyklou cenu nemovitosti v závislosti na rozsahu tohoto věcného břemene. Věcná břemena vedení a údržby podzemních nebo nadzemních zařízení IS ( voda, kanalizace, elektro, zemní plyn ) nejčastěji bývá v poměrně malém rozsahu a u hranice pozemků a nemají tedy vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Bylo-li by toto omezení většího rozsahu a znamenalo by nějaké omezení pro vlastníka dotčené nemovitosti, mělo by toto věcné břemeno samozřejmě negativní vliv na obvyklou cenu. Riziko hluku/ vibrací ( doprava, výroba aj.) a znečištění ( voda, ovzduší, půda aj.) a ostatní přírodní rizika ( radon, zápach, hmyz aj.): Obhlídkou nemovitosti odhadce zjistí, zda se v okolí nemovitosti nenachází objekty, které by měly negativní dopad na pohodu bydlení nejčastěji to zpravidla jsou např. frekventované komunikace, výrobní objekty, zemědělské areály aj. Stavba na cizím pozemku Situace, že stavba a pozemek jsou jiného vlastníka je specialitou České republiky, která vznikla v dřívějších totalitních dobách existencí dvojího vlastnictví a to osobního vlastnictví ( rodinný dům, rekreační chata, garáž) a soukromého vlastnictví ( pozemky). V ostatních zemích Evropy je standardně stavba součástí pozemku. V současné době je již připravována novela občanského zákoníku, kde bude i v České republice zakotvena zásada, že stavba je součástí pozemku. Stavba na cizím pozemku je natolik komplikovaný majetkoprávní vztah, že taková nemovitost není pro zástavu vhodná.

19

Předkupní právo Nemovitost s předkupním právem není vhodná pro zástavu. Nutno provést zrušení a výmaz tohoto předkupního práva z katastru nemovitostí. Finanční/ právní omezení ( zástava, exekuce) Zde se uvedou všechny případné zástavy a exekuce na nemovitosti a provede se odhad obvyklé ceny bez jejich zohlednění s podmínkou vhodnosti zástavy po jejich výmazu z katastru nemovitostí.

4. OCENĚNÍ Nákladová metoda Nejdříve stanovíme cenu reprodukční, kterou se rozumí cena, za kterou by bylo možné ke dni ocenění v daném místě oceňovanou stavbu postavit. Tuto cenu lze zjistit těmito způsoby: a/ Dle cenové soustavy ÚRS – databáze oceňovacích podkladů pro stavební práce ( THU ukazatele) b/ Dle podrobného položkového rozpočtu je-li k dispozici c/ Dle platné vyhlášky o oceňování majetku – pouze jako pomocný ukazatel, je zde nutno zohlednit specifika vyhlášky Následně stanovíme cenu věcnou, kterou se rozumí reprodukční cena stavby snížená o přiměřené opotřebení. Stanovení opotřebení lze provést těmito způsoby: Lineární metodou – využíváno v pojišťovnictví, je zde problém u novostaveb, kdy v počátku není skutečné opotřebení stavby takové jak by vycházelo z lineární metody Nelineární metodou – např. kvadratická, semikvadratická, Bradáčova, zobrazovaly skutečné opotřebení objektivněji než metody lineární, ale dnes jsou již považovány za zastaralé a v praxi se nepoužívají Analytickým způsobem – nejpřesnější, ale nejpracnější, stanovení opotřebení je provedeno na základě principu přiřazení jednotlivých opotřebení k jednotlivým prvkům kce ( svislé nosné kce, vodorovné nosné kce, krov, střecha atd.), vhodná zejména při stanovení opotřebení nedokončené stavby, rekonstrukce nebo stavby v dezolátním stavu Odborným odhadem – na základě zkušeností odhadce

20

Výslednou tržní hodnotu nemovitosti stanovíme zohledněním funkčních a ekonomických nedostatků ve věcné hodnotě. Výnosová metoda Výnosové ocenění se provádí u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Máme – li k dispozice skutečné nájemné smlouvy použije je. V případě, že nájemní smlouvy nemáme k dispozici, stanovíme nájemné obvyklým nájemným v daném místě a čase. Je nutné posoudit s komentářem i výši a dobu nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Regulovaní nájemné je nutno respektovat. Nájemné se uvažuje tzv. studené/ holé tj. bez služeb ( vodné, stočné, elektro, zemní plyn, odpady atd.). Dále se z příjmu za nájem odečte ztráta z neplacení nájemného a výpadek nájemného, roční výdaje spojené s vlastnictvím, pronajímáním a provozováním nemovitosti, to jsou zejména: daň z nemovitosti, pojištění, náklady na správu a rezervy na renovace Výnosová metoda nemovitosti se stanový kapitalizací ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace. Porovnávací metoda Princip porovnávací metody spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů obchodovaných za porovnatelných podmínek. Je to tedy výsledek vyhodnocení cen uskutečněných prodejů co nejvíce porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Tato metoda je z hlediska tržního ocenění nepřesnější, ale velice náročná a pracná. Nejdůležitějším a nejpřesnějším podkladem pro správné stanovení porovnávací hodnoty je vlastní databáze, kde odhadce porovnávanou nemovitost zná a má k dispozici veškeré údaje potřebné k porovnání. Dalšími zdroji informací pro použití porovnávací metody jsou databáze spolupracujících odhadců a konzultace s nimi, konzultace s realitními kancelářemi, placené databáze ( př. MOISES), u některých pozemků cenové mapy, internetové nabídky realitních kanceláří. Největším problémem při této metodě je právě nedostatek vhodných nemovitostí k porovnání, tak aby cena byla skutečná tržní cena a byly k dispozici všechny potřebné pravdivé parametry jako jsou velikost pozemku, dostupnost inženýrských sítí, zastavěná plocha, užitná plocha atd. Nejčastějším zdrojem informací k porovnání jsou zpravidla internetové a jiné nabídky, které jsou mnohdy značně neúplné a nepřesné. Musíme se zde spolehnout na znalost a odbornost realitních makléřů, které nejsou mnohdy na vysoké úrovni. 21

Vzhledem k tomu, že jen velice těžko budeme mít k dispozici pro porovnání přesně shodné nemovitosti, je třeba provést korekci porovnávaných nemovitostí tak, že k jednotlivým parametrům přiřadíme korekční činitel stanoveným co nejpřesněji výpočtem nebo statistickou analýzou. Porovnání cen pozemků a stavby se provede samostatně. Korekční činitelé: Datum transakce – ceny se v čase mění a proto údaje o prodejích lze považovat aktuální do třech měsíců, relativně aktuální do 1 roku, maximálně však lze použít údaje do tří let, tyto již upravujeme korekčním činitelem Druh transakce – např. prodej, dražba, nabídka, cenová mapa Prodej – není potřeba korekce Dražba – nemovitosti prodané v dražbě jsou téměř vždy prodán za cenu nižší než je cena obvyklá je tedy nutné použít korekčního činitele Nabídka – zde naopak bude skutečná prodejní cena maximálně do výše nabídky, ale spíše nižší, vzhledem k tomu že nabídky realitních kanceláří jsou většinou nadhodnoceny, použijeme tedy korekční činitel Cenová mapa – zpravidla není k dispozici dostatek údajů Transakce pro porovnání nepoužitelné: vklad do obchodní společnosti, darování, vyvlastnění, cena zvláštní obliby, prodej majetku zatížený věcnými břemeny, prodej mezi blízkými příbuznými aj. Vlastnická práva – zohlednění není-li vlastnické právo nějak omezeno např. dlouhodobý pronájem Existence věcných břemen – zohlednění případného zatížení věcnými břemeny, které by omezovaly vlastnictví Využití dle územního plánu – u pozemků má způsob využití dle územního plánu zásadní vliv na tržní hodnotu, pro porovnání tedy použijeme pozemky se stejným využitím nebo s co nejpodobnějším a provedeme případně korekci Územní rozhodnutí – s vydaným územním rozhodnutím hodnota pozemku stoupá, nutno posoudit zda je vůbec možné územní rozhodnutí získat případně s jakými náklady Jiná právní omezení a závazky - zde je možno zohlednit co dosud zohledněno nebylo např. zástavní právo, památková zóna, ochranná pásma atd. Lokalita – lokalita je velice důležitý cenotvorný faktor a obdobná nemovitost v kvalitativně odlišných lokalitách se může podstatně lišit, pro porovnání tedy vybíráme nemovitosti nejlépe ze stejné lokality, zde je důležité, aby odhadce byl z místa a znal trh

22

Tvar a orientace pozemku – nejvýhodnější tvar pozemku je pravidelný obdelníkový nebo čtvercový tedy s co nejlepším využitím, nejvýhodnější orientací rezidenčních nemovitostí je JZ a naopak nejméně vhodná na S Svažitost - svažitost vyžaduje zvýšené náklady na výstavbu a korekce se tedy provede za použití vyčíslení vícenákladů Dostupnost a kapacita inženýrských sítí – zde je nutno posoudit je-li možné napojení na stávající inženýrské sítě nebo případně vybudování nových, korekce se provede porovnáním nákladů na jejich zřízení Kontaminace půdy – kontaminace může zcela zabránit využití pozemků, při případné kontaminaci provedeme korekci stanovením nákladů ne její odstranění Dopravní obslužnost – dostupnost pozemku hromadnou dopravou a to jak vzdálenost tak četnost spojů Dopravní dostupnost – dostupnost pozemku osobními příp. nákladními vozidly na místo po zpevněné a celoročně sjízdné komunikaci a možnost dostatečného parkování Nutnost demolice stávajících objektů – provedeme korekci na základě stanovení celkových nákladů na demolici Jiná technická korekce – zde můžeme zohlednit jinde neuvedené technické faktory např. pozemek poddolovaný, záplavová území aj. Technický stav objektu – provedeme porovnání stavebnětechnického stavu oceňovaného a porovnávaného objektu a případně provedeme korekci Technická vybavenost – provedeme porovnání technické vybavenosti oceňovaného a porovnávaného objektu, u rezidenčních nemovitostí by nějaký vliv mohly mít spíše nějaké nadstandardy např. rekuperace, výtah v rodinném domě apod. Funkční využitelnost – zde se provede porovnání funkční využitelnosti oceňované nemovitosti s nemovitostí porovnávanou, funkční využitelnost je dáno právními předpisy, technickými možnostmi nebo finanční proveditelností Další rozvojové možnosti – hledáme maximální možné využití, kde uvažujeme možné přístavby, nástavby atd. Atraktivita objektu – zde se zohlední výjimečnost nebo jedinečnost objektu např. stavba navržená slavným architektem, sídlo významné osobnosti či instituce, korekce se stanoví porovnáním výše dosažitelného nájmu u oceňované a porovnávané nemovitosti Jiná technická korekce – zde můžeme zohlednit technické korekce, které jsme jinde neuvedli, pozor na dvojí korekci tedy aby zde nebyla uvedena korekce již provedená

23

Tržní hodnota – obvyklá cena Obvyklá cena – dle zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku – cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobní poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplívající z osobního vztahu k nim. Obecně se tržní hodnota nemovitostí stanovuje v těchto případech: - podklad pro zajištění hypotečního úvěru: v tomto případě se odhadce řídí metodikou příslušné banky - podklad pro dědické řízení – slouží pro potřeby notáře pro stanovení výše jeho odměny, forma vypracování dle odhadce - podklad pro obchodní jednání – forma vypracování dle odhadce - podklad pro majetkoprávní vypořádání – forma vypracování dle odhadce, slouží-li jako podklad pro soudní řízení je vypracování nutné formou znaleckého posudku - podklad pro exekuční řízení/ dražbu – formou znaleckého posudku Cenu obvyklou nelze spočítat jakýmkoliv zprůměrovaných výše uvedených cen ( cena reprodukční, výnosová, porovnávací ). Všechny stanovené hodnoty lze využít jako pomocné. Přičemž nejdůležitější z těchto hodnot je porovnávací hodnota, která se nejvíce blíží skutečnému stavu na trhu s nemovitostmi. Správné stanovení ceny obvyklé se proto odvíjí od dokonalé znalosti trhu s nemovitostmi včetně jeho výhledů do budoucna. Stanovení ceny obvyklé pro hypoteční trh se provádí v těchto případech: Převod nemovitosti: v těchto případech se zejména přihlíží k uzavřené kupní smlouvě a neníli výrazně vyšší než hodnota porovnávací stanoví se cena obvyklá zpravidla jako cena kupní, kupní cenu by odhadce neměl překročit snad pouze v ojedinělých případech např. jedná-li se o převod mezi blízkými příbuznými a porovnávací hodnota vychází výrazně vyšší a lze tedy objektivně usuzovat, že cena kupní není cena obvyklá. Je třeba si dát pozor na nadhodnocování kupní ceny. Je poměrně běžnou praxí ze strany realitních kanceláří , že je odhadci i bance předložena kupní smlouva s uměle nadhodnocenou 24

kupní cenou a to v případě, že klient jenž nemá vlastní prostředky potřebuje pokrýt rozdíl mezi skutečnou kupní cenou a zadlužitelnou hodnotou. Výstavba nemovitosti – budoucí stav: v těchto případech se provede ocenění ve dvou cenách tedy ceny stávající a ceny budoucí. Na začátku výstavby – cena současná, je uvažována pouze hodnota pozemku. Na základě předložených podkladů jako je stavební povolení, projektové dokumentace, rozpočet stavebních prací atd. se provede odhad předpokládané budoucí obvyklé ceny. Stavbu lze uvažovat až po vkladu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí. Odhadce následně provádí tzv. dohlídky, kde na základě vlastní prohlídky nemovitosti posoudí rozsah a provedení stavby. Stupeň rozestavěnosti se uvažuje dle skutečně provedených prací a uvažuje se to co je zabudováno, nakoupený, ale nezabudovaný materiál a zálohy na práci či materiál se neuvažují. Rekonstrukce: v těchto případech se provede ocenění také ve dvou cenách tedy ceny stávající a ceny budoucí. Nejdříve se provede ocenění stávající stavu případně se stanoví i cena minimální v rekonstrukci a to v případě kdy např. při rozsáhlejších stavebních úpravách může hodnota nemovitosti klesnout pod cenu současnou. Dále se na základě podkladů např. je-li potřeby stavebního povolení, projektové dokumentace a rozpočtu provede odhad předpokládané budoucí obvyklé ceny a opět se průběh rekonstrukce sleduje stejně jako u výstavby dohlídkami odhadce.

25

Závěr Mým záměrem v této práci bylo sestavení postupu při oceňování nemovitostí pro hypoteční trh s důrazem na všechna možná rizika při tomto ocenění. Jsou to zejména majetkoprávní rizika, rizika povodní a záplav, kde by bylo dle mého názoru velice přínosná spolupráce odhadců a pojišťoven. Vycházela jsem z metodiky banky, z přednášek Ing. Petra Ortha, Ph.D., jeho skript Metody oceňování nemovitostí na tržních principech a z vlastních zkušeností z praxe asistentky znalce a odhadce nemovitostí. Z této práce vyplývá, že práce odhadce nemovitostí je velice obsáhlá a odhadce by měl ovládat několik oborů. V první řadě by měl být technik a zvládat posouzení samotné nemovitosti z technického hlediska, dále by měl umět posoudit nemovitost z ekonomického hlediska a samozřejmě i z hlediska právního. Komplexní posouzení všech těchto hledisek je někdy velice náročná až detektivní práce. A neposlední řadě je dle mého názoru důležitý etický a morální kodex odhadce. Tlaky některých klientů na nadhodnocování cen a zkreslování stavu nemovitostí jsou někdy značné a odhadce by je měl „ ustát“.

26

Použitá literatura: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Ort, Petr : Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vyd. první, říjen 2007, ISBN:978-80-7265-113-3

27

II. PRAKTICKÁ ČÁST 1. OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU

28

ODHAD č.1 Předmět ocenění: Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

odhad obvyklé ceny nemovitosti 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor

Stávající

1590 2491/20 2491/20, 2491/13 Vojtěch Jančar, Rudolfova 1590/4, 46311 Liberec, 1 / 2 Simona Müllerová, Rudolfova 1590/4, 46311 Liberec, 1 / 2 Vojtěch Jančar, Rudolfova 1590/4, 46311 Liberec, 1 / 2 Simona Müllerová, Rudolfova 1590/4, 46311 Liberec, 1 / 2 Vratislavice nad Nisou 3724 LV č.: Liberecký Liberec Okres: Liberec Vratislavice nad Nisou Část obce: Rudolfova Číslo orientační:

Objednatel: Bankovní Institut Vysoká Škola a.s., Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Stav ke dni / Prohlídka:

Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)

20.2. 2012 / 20.2. 2012

3 502 000 Kč

Poměrně nový nízkoenergetický rodinný dům s bytovou jednotkou vel. 4 + kk vč. příslušenství a pozemků.

Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: lokalita vhodná pro trvalé bydlení s výbornou dopravní dostupností i obslužností a s výbornou dostupností občanské vybavenosti Vypracoval: Alena Macková Janáčkova 4a Jablonec nad Nisou Datum: 14.3. 2012

Tento odhad obsahuje 21 stran vč. 15 stran příloh.

29

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Liberecký Kraj: Katastrální území: Vratislavice nad Nisou

Obec, část obce: Liberec Rudolfova Ulice:

stávající stav

Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána:

0 1

budoucí stav

1 4+kk 2

119 m 3 545 m 2 101 m 3

5 468 Kč/m  ano 6 74 8% Novostavba (do 5 let stáří) Lokální - elektřina Dřevěná (srub, montovaná na bázi dřeva a lehkých hmot) 100 % Bydlení /  ano

 ne

výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci:

Rovinné pozemky. Stavební pozemek st.p.č. 2491/20 je zastavěn stavbou RD a je s následujícím zainvestováním: voda, kanalizace, elektro s napojením na veřejné řady, zemní plyn je možnost napojení. Pozemek p.č. 2491/13 slouží zčásti jako manipulační plocha a z větší části jako jako udržovaná zahrada. 2 700 m 2 1 366 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné                  

omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:

bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení  ano  ne  doporučuji  není nutné

pozemky (popis):

ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis přípojky IS, zpevněné 2491/13 plochy, opěrné zdi, oplocení vč. vrátek a vrat

30

 zahrnuto v obvyklé ceně  ano  ne  doporučuji  není nutné poznámka zohledněno v ceně nemovitosti

Statutární město 101 865 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání:  výborná  dobrá  neutrální  nevhodná Okolí nemovitosti:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice / silnice I. třídy  silnice II. třídy Místopis: Liberec je statutární město na severu Čech a sídlo Libereckého kraje cca se 100 tis. obyvateli. Patří do liberecké aglomerace, kde převažuje zejména střední a drobná průmyslová výroba. Ve městě je krajský úřad, nemocnice, městské divadlo, plavecký bazén, zimní stadion, vysoké školy, střední školy, učiliště. Liberec má výhodnou geografickou polohu mezi Ještědským hřebenem a Jizerskými horami, což skýtá možnosti rekreace a sportu a je součásti Euroregionu Nisa. Městem prochází rychlostní komunikace R35 spojující Liberec s Prahou ( cca 90 km) případně s Ústím nad Labem. Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Liberec, na rozhraní části Liberec XXX - Vratislavice nad Nisou a části Liberec XV - Starý Harcov, při ul. Rudolfova v zástavbě nových rodinných domů. V sousedství se nacházejí i drobné provozní objekty ( autosalon, sklady) s poměrně tichým provozem a z tohoto důvodu nemají dle mého názoru vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Tato lokalita je vhodná pro trvalé bydlení s výbornou dostupností občanské vybavenosti ( MHD, škola. školka, obchody, lékař). Přístup k nemovitosti z veřejné komunikace z ul. Rudolfova bez závad. Dopravní dostupnosti: zastávka MHD ( bus) cca 200 m, zastávka ČSAD cca 200 m, centrum Liberce cca 3,5 km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Zástavní právo smluvní - není v tomto ocenění zohledněno. Popis majetko právních vztahů:

Nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví: 1/2 Vojtěch Jančar a 1/2 Simona Müllerová

Popis / dispozice:

Samostatně stojící přízemní rodinný dům se sedlovou střechou. Jedná se o nízkoenergetickou dřevostavbu ze sendvičových panelů Europanel systems. Stavba je ve výborném stavebnětechnickém stavu a s nízkými provozními náklady. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka vel. 4 + kk. Stavba byla dokončena v roce 2006 a od této doby je i užívána. Kolaudace proběhla následně v roce 2009. Dispozice: 1.N.P. = přízemí: - obývací pokoj ( 19,58 m2), kuchyň s jídelnou ( 11,82 m2), chodba ( 4,28 m2), zádveří ( 4,28 m2), pokoj ( 12,93 m2), pokoj ( 11,31 m2), pokoj ( 11,83 m2), technická místnost ( 6,11 m2), koupelna ( 6,94 m2), WC ( 1,78 m2), šatna ) 1,83 m2) - terasa ) 5,56 m2 Půda: - půdní prostor - nevyužitelný

Konstrukce a vybavení Název 1. Základy

Popis základové betonové pasy izolované ( vlhkost, radon)

Název 2. Zdivo

4. Střecha

5. Krytina 7. Vnitřní omítky

dřevěné sbíjené vazníky + tepelná izolace tašková Bramac sádrokartonové kce

9. Vnější obklady

sokl z KB bloků

10. Vnitřní obklady

11. Schody

sklopné

12. Dveře

13. Okna

dřevěná EURO s izolačním dvojsklem

14. Podlahy obytných místností

3. Stropy

31

6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky

Popis sendvičové panely Europanel systems tl. 170 mm + vnější tepelná izolace, vnitřní příčky ze sádrokartonového systému KNAF krov dřevěný ze sbíjených vazníků, střecha sedlová titanzinek novodobá stěrková na tepelnou izolaci keramický obklad koupelny, WC, obkladové desky kuchyně vchodové dřevěné masivní, vnitřní dřevěné dýhované do obložkových zárubní PVC, textilní krytiny, keramická dlažba

15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod

Seznam podlaží Název místnosti 1.N.P. obývací pokoj kuchyň + jídelna chodba zádveří pokoj pokoj pokoj technická místnost koupelna WC šatna terasa

keramická dlažba

16. Vytápění

světelná, třífázová, PA 18. Bleskosvod studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody 0 22. Kanalizace kuchyňská linka, vestavěné 24. Vnitřní vybavení spotřebiče: el. varná deska, el. trouba, myčka závěsné WC s umývátkem 26. Ostatní

el. akumulační přímotopy 0 el. bojlery z koupelny, WC, kuchyně umyvadlo, vana

digestoř, zabezpečovací zařízení, žaluzie, prosvětlovací tubus, centrální vysavač

Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 118,89 m 100,87 m 2 2 19,58 m 1,00 19,58 m 2 2 11,82 m 1,00 11,82 m 2 2 9,68 m 1,00 9,68 m 2 2 4,28 m 1,00 4,28 m 2 2 12,93 m 1,00 12,93 m 2 2 11,31 m 1,00 11,31 m 2 2 11,83 m 1,00 11,83 m 2 2 6,11 m 1,00 6,11 m 2 2 6,94 m 1,00 6,94 m 2 2 1,78 m 1,00 1,78 m 2 2 1,83 m 1,00 1,83 m 2 2 5,56 m 0,50 2,78 m

Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:

Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:

2 981 952 Kč

Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

 ano  ano

 ne  ne

2 758 306 Kč 956 200 Kč 3 714 510 Kč

3 500 941,- Kč Dle vlastní databáze byly ve městě Liberec v roce 2012 obchodovány tyto rodinné domy: Novostavba samostatně stojícího zděného rodinného domu s bytovou jednotkou vel. 5 + kk a 2 2 garáží vč. příslušenství a pozemků. Zastavěná plocha 1.N.P. = 116 m , užitná plocha = 136 m , 2 obestavěný prostor = 640 m3, plocha pozemků =1432 m . Obchodovaná cena 4,200.000,- Kč.

Novostavba samostatně stojící zděného rodinného domu s bytovou jednotkou vel. 4 + 1 vč. 2 2 příslušenství a pozemků. Zastavěná plocha 1.N.P. = 74 m , užitná plocha = 107 m , 3 2 obestavěný prostor = 433 m , plocha pozemků = 1 224 m . Obchodovaná cena 4,150,- Kč.

32

Dále se dle internetové nabídky reality.cz se v dané lokalitě nabízí tento RD: Nabízíme k prodeji energeticky nenáročný rodinný dům po kolaudaci v roce 2010, situovaný v části Liberce - Vratislavice nad Nisou. Jedná se o dřevostavbu se zateplením, střešní krytinou jsou pálené tašky, okna jsou plastová a interiéry jsou obloženy dřevem. Dům je dispozičně řešen jako obývací pokoj, kuchyň, ložnice, koupelna, WC a prosklená veranda v přízemí a dále ložnice s balkónem, šatna a otevřená místnost využívaná jako posilovna v podkroví. U domu je okrasná zahrada s velkým altánem (venkovní krb), kůlnou a krytým venkovním stáním pro 2 automobily. Jedná se o klidné místo u lesa s nedalekou zastávkou MHD. Nabídková cena 4,650.000,- Kč

Podrobný výpočet porovnávací hodnoty viz příloha.

Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: trvalý travní porost: Celkem:

Parcelní číslo 2491/20 2491/13

Výměra 2 113 m 2 587 m 2 700 m

Jednotková cena pozemku 2 1 366 Kč/m 2 1 366 Kč/m

2

Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy

3,00 %

3 500 000Kč 0Kč 105 000Kč 956 200Kč 2 438 800Kč 2 101m 2 24 178Kč/m počet stran A4 v příloze 3 1 3 1 2 5

Informace z KN o stavbě a parcelách. Snímek katastrální mapy. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Výpočet nákladové hodnoty. Výpočet porovnávací hodnoty.

33

Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)

Současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti odhaduji v celkové částce 3,502.000,- Kč vzhledem k využití ( samostatný RD s bytovou jednotkou vel. 4 + kk), výbornému stavebně-technickému stavu, k nízkoenergetickému provedení s nízkými provozními náklady a lokalitě vhodné pro trvalé bydlení s výbornou dobrou dopravní dostupností, výbornou dopravní obslužností a dostupností občanské vybavenosti. Cena nákladovou metodou stanovena výpočtem dle Vyhlášky č. 3/2008 ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., opotřebení stanoveno lineární metodou viz příloha. Cena porovnávací stanovena dle porovnávací metody viz. příloha. Cena výnosová se v ocenění neuvažuje vzhledem k tomu, že ve městě Liberec trh s pronájmem rodinných domu neexistuje. Cena obvyklá stanovena váženým průměrem: největší váha je dána hodnotě dosažené porovnávací metodou, vzhledem k tomu, že pro stanovení ceny obvyklé rodinného domu se jeví cena porovnávací nejvíce vypovídající, menší váha je dána ceně dosažené nákladovým způsobem a výnosová hodnota se neuvažuje. váha 80 % 20 % 0%

metoda porovnávací nákladová výnosová Cena zjištěná váženým průměrem

cena 3,500.941,- Kč 3,506.983,- Kč 0,- Kč 3,502.149,- Kč

3,502.000,- Kč

Zaokrouhleno

34

35

36

37

38

Fotodokumentace nemovitosti.

39

40

41

Mapa oblasti

42

Výpočet nákladové hodnoty.

43

44

Výpočet porovnávací hodnoty.

45

46

47

48

49

2. OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU

50

ODHAD č.2 odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění:

2.1 Bytový dům - bez nebytových prostor

Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastníci stavby:

215 1901/1 1901/1, 1901/2

Vlastníci pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

Stávající

Martin Lhoták, Slovanské údolí 414/7, 46014 Liberec, 1 / 2 Bc. Milan Lhoták, Slovanské údolí 414/7, 46014 Liberec, 1 / 2 Martin Lhoták, Slovanské údolí 414/7, 46014 Liberec, 1 / 2 Bc. Milan Lhoták, Slovanské údolí 414/7, 46014 Liberec, 1 / 2 Ruprechtice 3657 LV č.: Liberecký Liberec Okres: Liberec Liberec XIV-Ruprechtice Část obce: Javorová Číslo orientační: 5

Objednatel: Bankovní Institut Vysoká Škola a.s., Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Stav ke dni / Prohlídka:

Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)

14.3. 2012 / 14.3. 2012

6 542 000 Kč

Dům se 7 bytovými jednotkami vč. příslušenství a pozemků.

Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: klidná lokalita vhodná pro trvalé bydlení s výbornou dopravní dostupností, dostupností občanské vybavenosti i poměrně dobrou dostupností centra města Uvedena rizika s možným vlivem na OC !

Nemovitost / jednotka je v době ocenění pronajatá. Vypracoval:

Datum:

Alena Macková Janáčkova 4a 466 01 Jablonec nad Nisou 14.3. 2012

Tento odhad obsahuje 27 stran včetně 19 stran příloh.

51

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 2.1 Bytový dům - bez nebytových prostor Liberecký Kraj: Katastrální území: Ruprechtice

Obec, část obce: Liberec Javorová Ulice:

stávající stav

Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: podíl byt./nebyt. podl. ploch garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):

výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:

1 7

budoucí stav

2 1 2

234 m 3 2 447 m 2 413 m 4 161 Kč/m 100 %  ano 120

3

0%

0%

0%

55 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2007 okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu  ano  ne Stavební pozemek st.p.č. 1901/1 je zčásti zastavěn stavbou domu č.p. 215 a zčásti tvoří manipulační plochu. Pozemek je s následujícím zainvestováním: kanalizace, elektro, zemní plyn s napojením na veřejné řady, voda z vlastní studny ( možnost napojení na veřejný řad). Pozemek je s zčásti rovinný a zčásti mírně svažitý. Pozemek st.p.č. 1901/2 je zastavěn drobnou stavbou. 2

898 m 2 2 696 Kč/m vlastní veřejné         

bez vlivu na OC Věcná břemena  ano  ne  doporučuji  není nutné

52

vlastní   

veřejné      

 zahrnuto v obvyklé ceně  ano  ne  doporučuji  není nutné

Statutární město 101 625 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání:  výborná  dobrá  neutrální  nevhodná Okolí nemovitosti:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice / silnice I. třídy  silnice II. třídy Místopis: Liberec je statutární město na severu Čech a sídlo Libereckého kraje s cca 100 tic. obyvateli. Patří do liberecké aglomerace, kde převažuje zejména střední a drobná průmyslová výroba. Ve městě je krajská úřad, nemocnice, městské divadlo, plavecký bazén, zimní stadion, vysoké školy, střední školy, učiliště. Liberec má výhodnou geografickou polohu mezi Ještědským hřebenem a Jizerskými horami, což skýtá možnosti rekreace a sportu a je součásti Euroregionu Nisa. Městem prochází rychlostní komunikace R35 spojující Liberec s Prahou ( cca 90 km) případně s Ústím nad Labem. Nemovitost se nachází ve městě Liberec, v části Ruprechtice,p ři ul. Javorová v sousedství „ Horních kasáren Liberec ” v klidné lokalitě vhodné pro trvalé bydlení s převážně obytnou a zčásti občanskou zástavbou ( vojenské kasárny). Lokalita je dobrou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti i poměrně dobrou dostupností centra města. Přístup k nemovitosti z veřejné komunikace z ul. Javorová. Dopravní dostupnosti: zastávka ČSAD a MHD cca 150 m, centrum Liberce cca 2 km. Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno pro účely zřízení, provozu, údržby, oprav zařízení distribuční soustavy - pojistkové skříně umístěné na pozemku p.č. 1901/1 v rozsahu vyznačeném GP č. 2167-1119/2008 pro ČEZ Distribuce, a.s. Toto věcné břemeno nemá vzhledem ke svému charakteru a rozsahu ( malá část v okrajové části pozemku) vliv na obvyklou cenu oceňované nemovitost. Popis majetko právních vztahů:

Nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví: 1/2 Martin Lhoták a 1/2 Bc. Milan Lhoták

Popis / dispozice:

Zděný třípodlažní masivní dům se sedlovou a zčásti s pultovou střechou. Původní objekt byl z roku 1891 a v roce 1965 byla provedena nástavba ve střešní části. Dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, kde v roce 2007 proběhly stavební úpravy a modernizace zejména ve vnitřní části objektu - v bytech v 1.P.P. = suterénu a v 1.N.P. = přízemí ( zčásti nové rozvody topení, vody, kanalizace elektro , nové koupelny vč. zařizovacích předmětů atd.), výměna oken v 1.P.P. = suterénu, zčásti oprava fasády. V domě se nachází 7 bytových jednotek z nichž 4 jsou z regulovaným nájemným a 3 s tržním nájemným. Dispozice: 1.P.P. = suterén: -vstup, chodba, sklep, sklep, sklep - mezipodesta - vstup, chodba, schodiště - byt č. 1 vel. 2 + 1 ( 45,50 m2) - tržní nájemné - byt č. 2 vel. 2 + 1 ( 55,00 m2) - tržní nájemné 1.N.P. = přízemí: - schodiště, chodba - byt č. 3 vel. 2 + 1 ( 65,89 m2) - regulované nájemné - byt č. 4 vel. 2 + 1 ( 64,50 m2) - tržní nájemné - byt č. 5 vel. 0 + 1 ( 25,40 m2) - regulované nájemné 2.N.P. = 1. patro: - schodiště, chodba 2 - byt č. 6 vel. 2 + 1 ( 66,72 m + půdní komora 11,90 m2) - regulované nájemné - byt č. 7 vel. 3 + 1 ( 87,70 m2) - regulované nájemné Půda: - schodiště, půdní prostor, půdní komory

Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy

Popis Název základové pasy smíšené 2. Svislé konstrukce původní vč. dodatečné izolace ( podřezávka) klenbové do ocel. nosníků, 4. Krov, střecha dřevěné trámové s upraveným podhledem

53

Popis zděné masivní, obvodové tl. 75, 60 55 cm, vnitřní tl. 60, 45 cm, příčky krov dřevěný, střecha sedlová, zčásti pultová

5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů

plechové šablony na bednění 6. Klempířské konstrukce vápenné hladké , štukové 8. Úprava vnějších povrchů

9. Vnitřní obklady keramické sociálních zařízení, kuchyní 10. Schody 11. Dveře vchodové dřevěné masiv, 12. Vrata vnitřní dřevěné hladké plné a prosklené, rámové náplňové 13. Okna dřevěná zdvojená, plastová s 14. Povrchy podlah dvojsklem 15. Vytápění

17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní

Seznam podlaží Název místnosti 1.P.P. byt č. 1 byt č. 2 1.N.P. byt č. 3 byt č. 4 byt č. 5 2.N.P. byt č. 6 byt č. 7

ET s kotli na zemní plyn a elektro, otopné panely, radiátory jímací vedení ze soc. zařízení, kuchyní kombinovaný s kotli ET, plynový bojler, el. bojlery umyvadla, vany, sprchový kout, WC standard veřejný telefon, žaluzie, internet, digestoře, vestavěné skříně

16. Elektroinstalace

18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní

pozinkovaný plech, titanzinek vápenné omítky hladké, štukové, nástřik kamenné, dřevěné 0

cementová dlažba, plovoucí, PVC, textilní krytiny, keramická dlažba světelná, třífázová, PA

24. Výtahy

studená i teplá voda rozvod zemního plynu kuchyňské linky, el. a plynové sporáky 0

26. Instalační pref. jádra

zděná

Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 2 2 236,34 m 97,50 m 2 2 45,50 m 1,00 45,50 m 2 2 52,00 m 1,00 52,00 m 2 2 233,77 m 155,59 m 2 2 65,89 m 1,00 65,89 m 2 2 64,30 m 1,00 64,30 m 2 2 25,40 m 1,00 25,40 m 2 2 228,74 m 160,37 m 2 2 72,67 m 1,00 72,67 m 2 2 87,70 m 1,00 87,70 m

Zhodnocení nájemního vztahu Typ smlouvy: na dobu určitou byt č. 1,2, 4, na dobu neurčitou ( regulovaný nájem) byt č. 3, 5, 6, 7 Doba nájmu: 1 rok - byt č. 1,2, 4, na dobu neurčitou byt č. 3, 5, 6, 7 Výše nájmu: 28.722,- Kč Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN:  ano  ne Stav stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:  ano  ne Poznámka: Dle LV č. 3657 oceňovaná nemovitost evidována jako rodinný dům. V současné době je nemovitost využívána jako obytný dům se 7 nájemními byty. Nutno provést změnu využití v KN dle skutečnosti tj. na bytový dům. Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:

10 182 414 Kč

Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

54

4 588 196 Kč 2 421 008 Kč 7 009 200 Kč

Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:

6 772 022,- Kč Dle internetové nabídky reality.cz se ve městě Liberec nabízejí mimo jiné tyto starší obytné domy: podrobný výpočet porovnávací hodnoty viz příloha Prodej činžovního domu v Liberci - Staré Město, ul. Ruprechtická. Zděný dům má tři nadzemní podlaží, nachází se ve vyhledávané lokalitě obce nedaleko centra, při hlavní silnici. Zastavěná plocha domu je 242 m2. Dům je ve velice dobrém stavu, po kompletní rekonstrukci, nová střecha včetně krovů, nový komín, okna nový nátěr, chodby nové malby, izolace proti vlhkosti. V současné době není nutná žádná rekonstrukce a investice. V domě se nachází 6 bytových jednotek o velikostech 1+1 až 3+1. V suterénu domu je byt 2+kk, v přízemí a prvním patře jsou pokaždé dva byty - 2+1 a 1+1, ve druhém patře je byt 3+1. Vytápění domu je plynové (gamaty nebo akumulačky), voda městská (ohřev vody v každém bytě bojlerem), připojeno na kanalizaci. Všech 5 bytových jednotek je obsazeno nájemníky, byty 2+1 jsou v regulovaném nájmu, ostatní v tržním nájmu. Měsíční výnos domu je cca 30.000,- Kč. K domu náleží velice pěkná, udržovaná a slunná zahrada. Parkování možné před domem. Výborná dostupnost do centra města. K dispozici ihned. Nabídková cena 6,000.000,- Kč.

Nabízíme bytový dům se 6-ti byty v klidné lokalitě v blízkosti centra města (2 km). 2 x 1+kk, 2 x 2+1, 1 x 3+1, 1 x mezonet 3+1, kancelář na podestě, zahradní griloviště, zahrada. Dům je po rekonstrukci, nová střecha, zateplení, stoupačky, vybavení bytů. Velice příjemné prostředí, parkování u domu. Výnos z nájemného cca 30 tis Kč. nabídková cena 6,100.000,- Kč.

Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji nájemní dům s 6 bytovými jednotkami v Liberci, ul. Husitská. K domu dále náleží pozemek (zahrada) o výměře 838 m2. Jedná se o velmi zajímavou a klidnou lokalitu ve vilové zástavbě s velmi dobrou dostupností do centra. V okolí je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, zdr. středisko, MHD, restaurace, obchod, lékárna). Nabídková cena 3,800.000,- Kč.

Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zastavěná plocha a nádvoří: Celkem:

Parcelní číslo 1901/1 1901/2

55

Výměra 2 869 m 2 29 m 2 898 m

Jednotková cena pozemku 2 2 696 Kč/m 2 2 696 Kč/m

Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3657 ze dne 17.10. 2011 . Snímek katastrální mapy ze dne 17.10. 2011 . Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Výpočet nákladové hodnoty. Výpočet porovnávací hodnoty. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)

počet stran A4 v příloze 2 2 6 1 3 5

Současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti odhaduji v celkové částce 6,217.000,- Kč vzhledem k využití ( 3 bytové jednotky s tržním nájemným a 4 bytové jednotky s regulovaným nájemným), dobrému stavebně-technickému stavu, klidné lokalitě vhodné pro trvalé bydlení s výbornou dopravní dostupností, dostupností občanské vybavenosti i poměrně dobrou dostupností centra města. Poznámka: na LV č. 3657 je dům č.p. 215 zapsán jako rodinný dům, vzhledem ke skutečnému stavu v domě se nachází v současné době 7 bytových jednotek oceňuji nemovitost jako bytový dům. Nutno provést změnu užívání v KN. Cena nákladovou metodou stanovena výpočtem dle Vyhlášky č. 3/2008 ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., opotřebení stanoveno analytickou metodou vzhledem k tomu, že se jedná o starší objet , kde proběhly stavební úpravy. Cena porovnávací stanovena porovnávací metodou viz příloha. Cena výnosová stanovena výpočtem výnosovou metodou. Cena obvyklá stanovena váženým průměrem : největší váha je dána v tomto případě porovnávací metodě vzhledem k tomu, že tato metoda nejlépe vystihuje situaci na trhu a bytové domy jsou ve městě Liberec obchodovány, menší váha je dána metodě nákladové a nejmenší váha metodě výnosové, vzhledem k tomu, že se ačkoliv se jedná o nemovitost vykazující výnos, je z více jak z poloviny obsazena nájemníky s regulovaným nájemným a výnosová metoda tedy v tomto případě nevykazuje objektivní hodnotu. váha 60 % 20 % 20 %

metoda porovnávací nákladová výnosová Cena zjištěná váženým průměrem

cena 6,772.022,- Kč 7,009.200,- Kč 3,760.440,- Kč 6,217.141,- Kč

6,217.000,- Kč

Zaokrouhleno

56

VÝNOSOVÁ HODNOTA č.

plocha - účel

1 byt č. 1 2 byt č. 2 3 byt č. 3 4 byt č. 4 5 byt č. 5 6 byt č. 6 7 byt č. 7 Hrubý výnos za rok celkem:

podlaží podlahová pl. čistý nájem 2 [m ] [Kč/měsíc] 1.P.P. 1.P.P. 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. 2.N.P. 2.N.P.

45,50 52,00 65,89 64,30 25,40 72,67 87,70

nájem 2 [Kč/m /rok]

63 360 66 000 44 676 48 000 16 932 47 340 58 356

5 280 5 500 3 723 4 000 1 411 3 945 4 863 344 664,- Kč

Ztráta nájemného: 5,00 % Hrubý výnos celkem: Roční výdaje celkem: z toho: daň z nemovitosti: pojištění: odpisy vyjadřující „střádací fci”: běžná údržba a správa: ostatní Čistý výnos za rok celkem: Uvažovaná míra kapitalizace:

17 233,- Kč 327 431,- Kč 64 200,- Kč 3 200,- Kč 6 000,- Kč 30 000,- Kč 25 000,- Kč 0,- Kč 263 231,- Kč 7,00 % 3 760 440,- Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM: Poznámky:

REKAPITULACE: 7 009 200 Kč

Věcná hodnota nemovitosti

3 760 440 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti

6 772 022 Kč

Porovnávací hodnota nemovitosti

57

nájem [Kč/rok]

VÝNOSOVÁ HODNOTA č.

plocha - účel

1 byt č. 1 2 byt č. 2 3 byt č. 3 4 byt č. 4 5 byt č. 5 6 byt č. 6 7 byt č. 7 Hrubý výnos za rok celkem:

podlaží podlahová pl. čistý nájem 2 [m ] [Kč/měsíc] 1.P.P. 1.P.P. 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. 2.N.P. 2.N.P.

45,50 52,00 65,89 64,30 25,40 72,67 87,70

nájem 2 [Kč/m /rok]

63 360 66 000 44 676 48 000 16 932 47 340 58 356

5 280 5 500 3 723 4 000 1 411 3 945 4 863 344 664,- Kč

Ztráta nájemného: 5,00 % Hrubý výnos celkem: Roční výdaje celkem: z toho: daň z nemovitosti: pojištění: odpisy vyjadřující „střádací fci”: běžná údržba a správa: ostatní Čistý výnos za rok celkem: Uvažovaná míra kapitalizace:

17 233,- Kč 327 431,- Kč 64 200,- Kč 3 200,- Kč 6 000,- Kč 30 000,- Kč 25 000,- Kč 0,- Kč 263 231,- Kč 7,00 % 3 760 440,- Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM: Poznámky:

REKAPITULACE: 7 009 200 Kč

Věcná hodnota nemovitosti

3 760 440 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti

6 772 022 Kč

Porovnávací hodnota nemovitosti

58

nájem [Kč/rok]

Tabulka „jednotek” - v budově č. p. 215 Legenda:PJ - započitatelná plocha vlastní jednotky; JCJ - jedn. cena vlastní jednotky Číslo

Podlaží

Typ

1. PP 1. PP 1. NP 1. NP 1. NP 2. NP 2. NP

2+1 2+1 2+1 2+1 1+0 2+1 3+1

PJ m2 45,50 52,00 65,89 64,30 25,40 72,67 87,70

JCJ Kč/m2

Předzahrádka Kč

18 000 18 000 8 000 20 000 8 000 7 200 7 200

0 0 0 0 0 0 0

Garáže Kč

Obvyklá cena Kč 0 0 0 0 0 0 0

819 000 936 000 527 120 1 286 000 203 200 523 224 631 440

Kupní cena Kč 0 0 0 0 0 0 0

Popis / dispozice jednotek Byt č. 1 vel. 2 + 1 v 1.P.P. = suterén: v užívání paní Zdeňky Burdové - předsíň ( 3,00 m2), koupelna ( 4,00 m2), WC ( 1,00 m2), kuchyň ( 11,00 m2), pokoj ( 21,00 m2), pokoj ( 7,50 m2) Byt je v dobrém stavebně-technickém stavu po provedené modernizaci v roce 2007. Byt č. 2 vel. 2 + 1 v 1.P.P. = suterén: v užívání pana Oldřicha Mistra - koupelna ( 4,00 m2), WC ( 2,00 m2), kuchyň ( 11,00 m2), pokoj ( 23,00 m2), pokoj ( 9,00 m2), terasa ( 6,00 m2) Byt je v dobrém stavebně-technickém stavu po provedené modernizaci v roce 2007. Byt č. 3 vel. 2 + 1 v 1.N.P. = přízemí: v užívání paní Jany Bohuslávkové - předsíň ( 5,40 m2), koupelna + WC ( 4,32 m2), kuchyň ( 11,03 m2), pokoj ( 24,02 m2), pokoj ( 21,12 m2) Byt je v dobrém stavebně-technickém stavu po provedených stavebních úpravách v roce 2007. Byt č. 4 vel. 2 + 1 v 1.N.P. = přízemí: v užívání pana Jindřicha Ševčíka - předsíň ( 8,00 m2), koupelna ( 3,90 m2), WC ( 1,10 m2), kuchyň ( 16,40 m2), pokoj ( 21,00 m2), pokoj ( 13,90 m2) Byt je v dobrém stavebně-technickém stavu po provedených stavebních úpravách v roce 2007. Byt č. 5 vel. 0 + 1 v 1.N.P. = přízemí: v užívání paní Evy Součkové - koupelna + WC ( 4,40 m2), pokoj ( 21,00 m2) Byt je v dobrém stavebně-technickém stavu po provedených stavebních úpravách v roce 2007. Byt č. 6 vel. 2 + 1 v 2.N.P. = 1. patře: v užívání pana Jiřího Hejduka - předsíň ( 5,10 m2), koupelna ( 3,82 m2), WC ( 1,50 m2), kuchyň ( 16,50 m2), pokoj ( 17,60 m2), pokoj ( 22,20 m2) - půdní komora v půdním prostoru ( 11,90 m2) Byt je v udržovaný s převážně původním vybavením. Byt č. 7 vel. 3 + 1 v 2.N.P. = 1. patře: v užívání paní Ireny Kozlové - předsíň ( 8,70 m2), koupelna ( 3,30 m2), WC ( 1,20 m2), spíž ( 3,40 m2), komora ( 0,70 m2), kuchyň ( 18,40 m2), pokoj ( 22,00 m2), pokoj ( 14,00 m2), pokoj ( 16,00 m2) Byt je v udržovaný s převážně původním vybavením.

59

60

61

62

63

Fotodokumentace.

64

65

66

67

68

69

Mapa oblasti

70

Výpočet nákladové hodnoty.

71

72

73

Výpočet porovnávací hodnoty.

74

75

76

77

78

III. ANALÝZA TRHU STATUTÁRNÍ MĚSTO LIBEREC

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS

Město Liberec je součástí Libereckého kraje. Liberecký kraj je tvořen okresy Česká Lípa, Jablonec nad Nisou, Liberec a Semily. Kraj se rozprostírá na severu České republiky. Území zahrnuje sever České kotliny, Jizerské hory, západní Krkonoše s Krkonošským podhůřím a východní částí Lužických hor. Liberecký kraj má převážně průmyslový charakter. Je zde rozvinutý průmysl skla a bižuterie, výroba zpracování plastů, strojírenství a odvětví zpracovatelského průmyslu s úzkou vazbou na výrobu automobilů. Tradiční textilní průmysl ztratil v důsledku útlumu v posledních letech svoje dominantní postavení. Zemědělství je pouze doplňkovým odvětvím. Nezanedbatelnou součástí ekonomiky Libereckého kraje je cestovní ruch. Samotné město Liberec je městem statutárním a je přirozeným správním, vzdělanostním, kulturním a ekonomickým centrem Libereckého kraje. Liberec leží v kotlině mezi Jizerskými horami a Ještědským hřebenem jenž dodávají městu horský ráz. Symbolem Liberce je hora Ještěd s dominantní „ stavbou století „. Liberec má výborné dopravní spojení rychlostní komunikací R35 na Prahu, Ústí nad Labem i na nedaleké hranice s Polskem a se Spolkovou republikou Německo. Liberec má 101 625 obyvatel. TRH S NEMOVITOSTMI Do roku 2008 zde byl poměrně značný zájem o nemovitosti a jejich ceny rostly. S tím byl spojen i zájem o hypoteční úvěry. Po hospodářské krizi v roce 2008 došlo i v Liberci k poklesu zájmu o koupi nemovitostí a tím i k poklesu jejich cen. S hospodářskou krizí souvisí i zpřísnění podmínek pro získání hypotečních úvěrů ze strany finančních ústavů a tím i možnosti získání nemovitostí. Liberec je rozdělen do 33 částí. Mezi atraktivní lokality pro bydlení patří: Kristiánov, Ruprechtice, Starý Harcov, Staré Pavlovice, Nové Pavlovice.

79

Pozemky V současné době stále přetrvává zájem o stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů se zainvestováním inženýrských sítí a přístupových komunikací a to zejména v okrajových atraktivních lokalitách města Liberce. Vzhledem k zvyšujícímu nedostatku pozemků ve městě Liberec je zvýšený zájem o pozemky v přilehlých obcích s dobrou dostupností Liberce např. Dlouhý Most, Šimonovice, Mníšek. Ceny pozemků: 1.800 – 2.800,- Kč/ m2 800 – 1.600,- Kč/ m2 2.500 – 5.000,- Kč/ m2 400 – 800,- Kč/ m2

Atraktivní lokality Méně atraktivní lokality Centrum města Průmyslové zóny Budovy Byty

Byty ve vlastnictví jsou nejvíce obchodovatelné nemovitosti ve městě Liberec. V současné době zejména mladí lidé odcházejí z nájemných a bytů a kupují byty do osobního vlastnictví především s pomocí hypotečních úvěrů u finančních ústavů. Je zájem o byty všech velikostí a kategorií v různých lokalitách. Dochází však k poklesu poptávky po bytech v panelových domech na velkých sídlištích např. „ Dobiášova a Broumovská „. V Liberci v posledních letech došlo k poměrně masivní výstavbě nových bytů a nabídka zde převyšuje poptávku. Jedná se jak o standardní byty např. lokalita Zelené Údolí, bytové domy Panorama, Vratislavice - Rušička, tak o luxusní byty např. Vila park Horská a v Husově ul. 80

Dále je trendem jak modernizace bytových domů ( zateplení fasády, nová okna, výtahy, střecha atd.) tak i rekonstrukce a modernizace ve vlastních bytech ( zděná bytová jádra atd.). Ceny bytů: 26.000 – 32.000,- Kč/ m2 p.p. 32.000 – 42.000,- Kč/ m2 p.p. 14.000 – 20.000,- Kč/ m2 p.p. 18.000 – 26.000,- Kč/ m2 p.p.

Nové byty - standardní Nové byty – nadstandardní Starší byty – původní Starší byty – rekonstruované Rodinné domy

Stále přetrvává poměrně velký zájem o rodinné domy. Je zájem o novější samostatné případně řadové rodinné domy ( cca 10 – 20 let) s nutností minimálních oprav a s možností okamžitého užívání. Dále je poptávka po starších domech s nutností rozsáhlé rekonstrukce a modernizace, které jsou za nižší ceny. Omezeně je zájem o nové rodinné domy tzv. na klíč, které jsou nabízeny za vysoké ceny. Preferovaná je spíše výstavba subdodavatelsky případně svépomocí. Zájem o rodinné domy je vzhledem k finanční náročnosti limitován dostupností hypotečních úvěrů. Poměrně rozsáhlá výstavba nových rodinných domů ještě stále probíhá ve Starých Pavlovicích, jedná se o převážně zástavbu řadových rodinných domů a z malé části i obytných domů. Další lokalita nově vznikajících rodinných domů je Zelené údolí – rodinné řadové domy Panorama. Další lokalitou jsou Vratislavice – ul. Dlouhomostecká, kde vzniká výstavba cca 10 rodinných dvojdomů a řadových domů. V samotném Liberci se však jedná ohledně výstavby nových rodinných domů spíše o individuální výstavbu – zaplňování proluk. Z důvodu nedostatku pozemku pro výstavbu individuálních rodinných domů je poměrně velký zájem o pozemky případně o výstavbu rodinných domů v přilehlých obcích s výbornou dostupností Liberce např. Dlouhý Most, Šimonovice. Ceny rodinných domů: 26.000 – 32.000,- Kč/ m2 32.000 – 42.000,- Kč/ m2

Nové rodinné domy Starší rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci

Největší a nejvyhledávanější rekreační oblastí v Liberci je oblast v okolí Veseckého rybníka, kde se nacházejí zejména rekreační chaty, ale i rodinné domy. Další rekreační oblastí je Liberec 21 – Rudolfov, který se nachází v okrajové části směrem na Jizerské hory – Bedřichov a je zde rekreační zástavba spíše horského charakteru tj. roubené chalupy atp. Dále se jedná spíše o zahrádkářské osady, kterých je v Liberci poměrně velké množství jsou to např. osady v Ruprechticích, Růžodole, Františkově, Horním Hanychově, Vesci, Vratislavicích a Kunraticích. V návrhu nového územního plánu města Liberec došlo ke 81

změnám právě v územím některých zahrádkářských osad na změnu využití pro bydlení což ze strany zahrádkářů vyvolalo velké diskuze a obavy ze zániku těchto osad.

Ceny zahrádkářských chatek:

150.000 – 400.000,- Kč

Bytové domy V posledním období proběhla v Liberci výstavba obytných případně polyfunkčních domů v různých částech Liberce s možností prodeje jednotlivých jednotek do osobního vlastnictví. Bytové domy jako celek nejsou příliš často obchodovány. Jedná se spíše o starší objekty často ve vlastnictví města, které jsou v poměrně špatném stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou a s podstandardním vybavením. Vzhledem k předpokládaným poměrně vysokým nákladům na zlepšení stavebně-technického stavu a standardu bydlení nejsou tyto domy obchodovány za vysoké ceny. Ceny bytových domů: 12.000 – 17.000,- Kč/ m2 15.000 – 22.000,- Kč/ m2

Starší obytné domy Obytné domy po rekonstrukci Komerční nemovitosti

V posledním období proběhla v centrální části Liberce výstavba dvou velkých obchodních center ( Plaza, Forum ), ale i v okrajových částech ( OC Nisa, nákupní zóna Sever). Tato výstavba způsobila odliv obchodů z tradičních obchodních ulic v centru města.

Průmyslové objekty Ve městě Liberec je poměrně vysoká nabídka starších stávajících výrobních nemovitostí, často ve špatném stavebně-technickém stavu. Jedná se i poměrně velké areály a objekty, které jsou v současné době velice těžko využitelné a tedy i těžko obchodovatelné. Případná poptávka je spíše po menších areálech nebo samostatných menších halách. Ze strany větších investorů je zájem o výstavbu spíše nových objektů na tzv. zelené louce z důvodu výstavbu objektu přesně dle požadavků firmy a i z logistického hlediska. V Liberci se jedná o průmyslovou zónu jih a průmyslovou zónu sever. V novém územním plánu se počítá s rozšířením průmyslové zóny sever směrem na Machnín.

82

Nájmy Byty Nejvíce žádané jsou byty ve zděných domech a ceny nájmů za tyto byty se pohybují na horní hranici nájmů. Nejméně žádané jsou byty v panelových domech na velkých sídlištích. Nájmy v nájemných bytech vzhledem k velikosti bytu v závislosti na stavu, lokalitě a umístění bytu v domě: Nájmy bytů: 2.000 – 5.000,- Kč/ p.m. 4.000 – 6.000,- Kč/ p.m. 5.000 – 9.000,- Kč/ p.m. 8.000 – 10.000,- Kč/ p.m.

Byt vel. 1 + 1 Byt vel. 1 + 2 Byt vel. 1 + 3 Byt vel. 1 + 4 Prodejní prostory

V Liberci v posledních letech vzniklo několik velkých obchodních center jak v centru města tak v okrajových částech. Z tohoto důvodu došlu k odchodu obchodníků z tradičních obchodních ulic v centra města ( ul. Pražská, Moskevská ) do těchto obchodních center a v centru je poměrně velká nabídka prodejních prostor v klasických kamenných obchodech. Nájmy prodejních prostor ( obchod, služby ): 2.500 – 5.000,- Kč/ m2/ p.a. 1.000 – 5.000,- Kč/m2/ p.a.

Obchod, služby – centrum města Obchod, služby – okrajové části Administrativní prostory

V Liberci je poměrně velká nabídka administrativních prostor v nových polyfunkčních domech i ve starších objektech. Nájmy administrativních prostor vzhledem k velikosti, stavu a lokalitě: Nájmy administrativních prostor: 1.000 – 2.500,- Kč/ m2/ p.a. 800 – 1.500,- Kč/m2/ p.a.

Administrativní prostory – centrum města Administrativní prostory - okrajové části Průmyslové objekty

Vzhledem k útlumu textilního průmyslu v Liberci je v Liberci poměrně velká nabídka starších průmyslových objektů, které v současné době nacházejí obtížně své využití. Zájem je spíše o menší prostory a samostatné skladové haly. Nájmy administrativních prostor vzhledem k velikosti, stavu a lokalitě:

83

Nájmy provozních a skladových ploch: 800 – 2.500,- Kč/ m2/ p.a. 300 – 800,- Kč/m2 p.a.

Provozní prostory Skladové prostory CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED

Hospodářská krize se v posledních letech zčásti negativně projevila i na realitním trhu v Liberci. Došlo k snížení kupní síly obyvatelstva, zpřísnění podmínek pro získání hypotečních úvěrů ze strany finančních ústavů a samozřejmě došlo i k poklesu cen nemovitostí. Další vývoj je v Libereckém kraji závislý zejména na ekonomické situaci v automobilovém průmyslu. Celkově lze nejbližší vývoj na trhu s nemovitostmi uvažovat tak, že ceny bytů, rodinných domů a obytných domů budou stagnovat případně mírně klesat, ceny komerčních prostor spíše klesat. Jedinou nemovitostí, kde lze očekávat nárůst cen, jsou pozemky a to zejména pozemky pro obytnou zástavbu.

84