Zorginstellingen en woningcorporaties als natuurlijke partner Toenemende vergrijzing vraagt om meer ouderen te voorzien van passende zorg, al dan niet met woonruimte, zonder dat kosten explosief stijgen. Hogere kwaliteit tegen lagere kosten binnen of buiten de zorginstelling. Miranda Rovers en Michael van der Velden
Consumenten moeten er rekening mee houden dat zij in de toekomst meer zelf moeten regelen en betalen (of verzekeren) als zij hulp of zorg nodig hebben. Zij moeten er ook op rekenen dat de hulp en de zorg meer in het eigen huis geleverd zal worden dan in een zorginstelling. Voor een deel zijn dit de gevolgen van de bezuiniging en de privatisering van de zorgsector. En voor een deel is dit ook wat consumenten willen: thuis wonen tot de laatste dag. Zorginstellingen (vooral V&V en GHZ)1 en overheid proberen zorg en wonen in de financiering van zorginstellingen te scheiden. Op steeds meer plaatsen ontstaan samenwerkingsinitiatieven van woningcorporaties en zorginstellingen om in de toenemende vraag te voorzien. Toch blijkt het lastig om te komen tot een samenhangend aanbod. Samenwerking blijft vaak beperkt tot losse initiatieven. De invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) geeft gemeenten een zwaardere rol om te komen tot zo’n samenhangend aanbod van wonen, welzijn en zorg. Vraag naar wonen met zorg en welzijn Vraagsturing moet centraal staan in de ontwikkeling van wonen met zorg en welzijn. Demografische groei en de wens tot kostenbesparing zijn natuurlijk belangrijke randvoorwaarden. Maar in de elkaar opvolgende stelselwijzigingen en rolverdelingen tussen overheden, aanbieders en verzekeraars is het centraal stellen van de klant het beste baken in een duurzame koers. De klant bepaalt steeds meer wat hij of zij nodig heeft, op welk moment en van wie. Het is dus de klant die de regie heeft. Aanbieders van verzekeringen, wonen, hulp en zorg moeten hun producten
157
gaan differentiëren. Dat is nodig om tegemoet te komen aan de vragen van de consumenten in de nieuwe marktverhoudingen. Er is weinig tijd want de marktwerking in de zorg nadert met rasse schreden. Dat het de rijksoverheid menens is om de zorg te privatiseren getuigt het (concept) transitieschema van het ministerie van VWS (zie hiernaast). Het aanbod van wonen en zorg is primair een zaak van de leveranciers van wonen (woningcorporaties, andere huiseigenaren, projectontwikkelaars) en van zorg/welzijn (thuiszorg, verpleging en verzorging, gehandicaptenzorg, GGZ, welzijnsstichtingen, ‘leasure en wellness’-ondernemers). Op veel plaatsen in het land werken corporaties en zorgaanbieders steeds meer samen aan een passend aanbod van wonen met zorg en welzijn. Daarvoor zijn verschillende mogelijkheden: Vastgoedalliantie: gericht op vastgoed 1 sale and lease back (beperkt risico nemen): de corporatie neemt het vastgoed van een intramurale instelling over, knapt het op of herbouwt het en verhuurt het integraal aan de instelling terug 2 risicovol investeren: het vastgoed wordt overgenomen, wonen wordt van zorg gescheiden, het geheel wordt opgeknapt of herbouwd. Het zorgvastgoed wordt door de corporatie aan de instelling terugverhuurd, de
Transitieschema ‘care’
woonappartementen aan individuele huurders 3
Contracteer-
Risico
Risico
Voorschriften
Mogelijkheid
actieve vastgoedstrategie: de corporatie neemt het vastgoed over en
plicht
kapitaallasten
exploitatie
bouwregime
EV en winst
zorgt er voor dat (mede) op andere locaties in de stad/het dorp de zorgcapaciteit op peil blijft.
Nu
Ja
0%
0%
Ja
Nee
Servicealliantie: (ook) gericht op service
Doel VSW 2012
Nee
100%
100%
Nee
Ja
4
Geïnspireerd op nota van Ministerie van VWS 2005
woningen (koop en/of huur) met welzijn en zorg aanbieden: samen een ‘wonen met welzijn en zorg’ product in de markt zetten waarbij ieder de eigen expertise inbrengt 5 woonzorgzones creëren (gebiedsgerichte aanpak): zorginstellingen en corporaties wijzen in overleg met welzijnsinstellingen en de gemeente zones aan waarin ouderen en hulpbehoevenden in de nabijheid van de benodigde welzijns- en zorgvoorzieningen wonen 6 gezamenlijk serviceproduct: woon-, zorg- en welzijnsaanbieders ontwikkelen een serviceproduct bij bestaande en nieuwe klanten 7 distributiekanaal beschikbaar stellen aan elkaars klanten 8 sponsors: welzijnsactiviteiten ondersteunen met een financiële bijdrage.
158
Kennisalliantie: gericht op kennis en capaciteit 9 gezamenlijk onderzoek doen naar de ontwikkeling van vraag en aanbod op het gebied van wonen met welzijn en zorg in de regio 10 kennis en capaciteit vastgoedontwikkeling (projectmanagement) beschikbaar stellen 11 kennis en capaciteit vastgoedbeheer (technisch en administratief) beschikbaar stellen 12 gezamenlijke backoffice voor bedrijfsvoering, administratie en het financieel beheer. In al dit soort samenwerking speelt de overheid een belangrijke rol. De gemeenten moeten zorgdragen voor een soepele afhandeling van vergunningaanvragen, de provincie zorgt voor het wegnemen van belemmeringen in RO-procedures en bestemmingsplannen.
Matrix vanuit zorginstellingen
Motieven van zorginstellingen
Meest voorkomende (c.q. voor de hand liggende) allianties
Zorginstellingen (vooral V&V en GHZ) hebben verschillende behoeften
Vastgoed
waar door middel van een alliantie met woningcorporaties in kan worden
1
2
3
(Ook)Service 4
5
6
Kennis en capaciteit 7
8
9
10
11
voorzien: Functioneel oud en boekwaarde
Financiële en zakelijke motieven
Achterstallig onderhoud
Risico overdragen
3
Door de geldende bouwvoorschriften is incourant vastgoed gebouwd,
Tafelzilver te gelde maken
functioneel verouderd en met een onrealistisch hoge boekwaarde. Zij
Extramuralisering I: afzetkanaal
zoeken naar betere gebouwen en oplossing van het boekwaardeprobleem.
Dekkingsbijdrage exploitatie
Extramuralisering II: locaties nodig
functioneel verouderd en boekwaardeprobleem
achterstallig onderhoud
Jarenlang zijn tekorten op de zorgexploitatie opgevangen door onderhoud aan de gebouwen uit te stellen. Er is achterstallig onderhoud ontstaan, daar is weinig geld voor.
Concentratie op core business
nadenken over hun onderneming. Vastgoed is geen core-business, zorginstellingen willen het risico daarvan graag aan een ander overdragen, een partij wiens core-business het wel is. tafelzilver te gelde maken
Zorginstellingen realiseren zich dat zij op ‘gouden locaties’ zitten. Zij zoeken naar wegen om hun tafelzilver zo duur mogelijk te ‘verkopen’ en om de opbrengsten in te zetten voor de kwaliteit en capaciteit van de zorg. extramuralisering I
Zorgaanbieders hebben klanten in de wijk nodig. De corporaties kunnen gebruikt worden als interessant afzetkanaal voor de thuiszorgproducten.
dekkingsbijdrage exploitatie
Zorgaanbieders zoeken sponsoren voor sommige niet kostendekkende activiteiten.
159
Matrix is ook verticaal te lezen: wat levert welke alliantie vooral op.
risico overdragen
het zelf risico dragen voor vastgoed en zorg doet zorginstellingen
Matrix is horizontaal te lezen: welke alliantie past het beste bij welk motief.
De scheiding van wonen en zorg in de financiering en de introductie van
12
Zorginhoudelijke motieven
extramuralisering II
De trend van extramuralisering leidt tot een transformatiebehoefte van het vastgoed, van geconcentreerd naar kleinschalig, gedeconcentreerd, in de wijk. Hier zijn veel bouwlocaties voor nodig.
concentratie op de core-business
Zorginstellingen willen zich maximaal concentreren op het verlenen van zorg, welzijn en hulp. Dat gedoe met die gebouwen leidt de aandacht enorm af. Om van de sores af te zijn wordt het vastgoed verkocht aan een corporatie en wordt het terug gehuurd. Het is de vraag welke allianties bijdragen aan welke motieven. Wat hebben de zorgaanbieders aan de allianties met de woningcorporaties? Uit het schema hiernaast blijkt dat de zorginstellingen vooral gebaat zijn bij allianties die gericht zijn op vastgoed. De op service gerichte allianties zijn eigenlijk alleen relevant als extra afzetkanaal voor het aanbieden van (thuis)zorgproducten. Corporaties hebben geen exclusieve toegevoegde waarde op de kennis en capaciteit allianties. Matrix strategie woningcorporaties
Motieven van corporaties Als het perspectief gekanteld wordt – we bezien de strategieën nu vanuit
Meest voorkomende (c.q. voor de hand liggende) allianties
het perspectief van de corporaties – dan ontstaat er een ander beeld.
Vastgoed
Woningcorporaties hebben verschillende motieven en doelen voor het
1
2
3
4
5
6
7
(Ook)Service
Kennis en capaciteit 8
9
10
11
12
nemen van verantwoordelijkheid voor wonen met zorg en welzijn: Statutaire doel
Normatieve argumenten
Eigen wil
Maatschappelijk rendement
statutaire doel
Het zijn belangrijke behoeften van de primaire doelgroepen
Acquisitie extra bouwvolume
Waarde en afzetontwikkeling
eigen wil
Overheaddekking
Groeimarkt
Imago en lokale verankering
Externe druk rijk
Het is een middel om de overreserves maatschappelijk te laten renderen.
Het is een intrinsieke motivatie van bestuur en management maatschappelijk rendement
Zakelijke argumenten
Geen
Matrix is horizontaal te lezen: welke alliantie past het beste bij welk motief.
acquisitie
Het versterkt de concurrentiepositie om de bouwlocaties en daarmee de
Matrix is ook verticaal te lezen: wat levert welke alliantie vooral op.
bouwproductie voor de sociale huursector
waardeontwikkeling en afzetontwikkeling
Het verhoogt de waarde en de afzetmogelijkheden van de vastgoedportefeuille
overheaddekking
Het is een middel om de bezettingsgraad van organisatie c.q. de efficiëntie op peil te houden. Strategische en tactische argumenten
groeimarkt
De seniorenmarkt is de grootste groeimarkt. Corporaties willen een gezond marktaandeel in deze groeimarkt.
imago en lokale verankering
Het zijn belangrijke behoeften van de (lokale) samenleving en/of zij worden daartoe aangespoord door het (lokale) openbaar bestuur.
160
externe druk Rijk
Zij worden daar toe aangespoord door het BBSH2.
geen argumenten
Het komt ook voor dat corporaties actief zijn maar niet precies weten waarom ze dat doen (‘we zijn gevraagd door de zorg’, ‘de concurrentie doet het ook’). Uit het schema hiernaast blijkt dat de corporaties vooral gebaat zijn bij allianties die gericht zijn op vastgoed en op service. De kennis en capaciteit allianties leveren relatief weinig op, temeer omdat zij vaak gepaard gaan met fiscale nadelen (BTW heffing). Wonen met zorg... en welzijn Waar steeds minder een beroep op financiering van intramurale zorg wordt gedaan ligt er wel een vraag bij de gemeente naar (subsidie voor) welzijnsvoorzieningen voor de groep die voorheen intramuraal werd verzorgd. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat eenzaamheid kan leiden tot allerlei (lichamelijke en geestelijke) klachten, goede welzijnsvoorzieningen kunnen juist een deel van de zorgvraag voorkomen. In de huidige samenwerking tussen wonen en zorg is welzijn nog te vaak een ondergeschoven kindje. Meedoen kost geld en welzijnsinstellingen zijn daarvoor afhankelijk van gemeentelijke subsidies. En die bieden weinig ruimte voor experimenteren met samenwerking op gebied van wonen, welzijn en zorg. Als de gemeente haar welzijnsmiddelen inzet dan zijn ook andere partijen (corporaties, zorginstellingen) eerder bereid om een steentje bij te dragen en kan bijvoorbeeld gezamenlijk opdrachtgeverschap (met bijbehorend geld) ontstaan aan de welzijnsorganisaties. Conclusie
op hoofdlijnen weten wat de (toekomstige) vraag en het (toekomstige)
aanbod is
initiatieven niet stilleggen (of niet oppakken) omdat er nog onderzoek
gedaan moet worden
bij bouwinitiatieven de vraag stellen: kan hier een combinatie met zorg
en welzijn gemaakt worden
weet van en respect voor elkaars motieven om samen te werken samenwerken vanuit je eigen kracht (core business) kiezen voor een samenwerkingsvorm die past bij de motieven om
samen te werken
de gemeente in een stimulerende en faciliterende rol vooral samen willen werken aan het realiseren van een passend aanbod
van wonen met zorg én welzijn
en... geachte commissaris...: wantrouw allianties die ergens anders over
gaan, wees waakzaam voor bestuurlijk hobbyisme.
1 Vooral de intramurale instellingen: V&V: Verpleging en Verzorging, GHZ: Gehandicapten zorg. 2 Besluit Beheer Sociale Huursector: het juridisch kader waarin de positie en rol van de corporaties is vastgelegd. 3 Geldt niet bij lange termijn huurcontracten (de zgn. ‘wurgcontracten’).
