Transitie Particuliere Periferie

Transitie Particuliere Periferie

Imagine the result

Duurzame ruimtelijke (anti-) ontwikkeling met natuur als eindbestemming.

TPP-model© • ARCADIS Transitiemodel voor de particuliere of private periferie • • • • •

Periferie Model Professoren Waarom Praktijk

Eric Wigman Dia 2 | 18 februari 2013 | © ARCADIS 2013

Thailand, door de periferie naar het centrum

Italiëcentrum

Vista panomarica della periferia Barese

Vista panomarica della Barese

Bijlmer

Parkstad: Vrieheide 1969



Wageningen: lege winkels 2012

“oplossen” periferie • financieel model • verkorte grondexploitatie • ruilverkaveling (Kadaster) • verevening waardedaling periferie en waardestijging stad en dorp • bestuursmodel • raison d’etat (staatsbelang voorop) • legalisering besluit zonder planschade • Chw (doel: versnellen projecten)? • Interventiewet (onteigening bij gevaar)? Dia 14 | 18 februari 2013 | © ARCADIS 2013

Financieel model De waarde van het eigendom (€opstal + €grond) in de periferie (P) wordt vervangen door groen (G). Deze invulling vertegenwoordigd een maatschappelijke waarde (€maatschappelijk). In het stadscentrum (S) wordt een grotere ontwikkeling gerealiseerd met een hogere waarde vanwege de aanwezige vraag (€ontwikkeling). Een deel van de waarde van deze nieuwe ontwikkeling (dubbel gearceerd gebied) is de verkavelde waarde uit de perifere wijkonderdelen onder aftrek van de maatschappelijke restwaarde In krimpregio’s: “oplossen” 1,5 x de krimp

Dia 15 | 18 februari 2013 | © ARCADIS 2013

Financieel model De waarde van het eigendom (€opstal + €grond) in de periferie (P) wordt vervangen door groen (G). Deze invulling vertegenwoordigd een maatschappelijke waarde (€maatschappelijk). In het stadscentrum (S) wordt een grotere ontwikkeling gerealiseerd met een hogere waarde vanwege de aanwezige vraag (€ontwikkeling). Een deel van de waarde van deze nieuwe ontwikkeling (dubbel gearceerd gebied) is de verkavelde waarde uit de perifere wijkonderdelen onder aftrek van de maatschappelijke restwaarde In krimpregio’s: “oplossen” 1,5 x de krimp


Financieel model • Rekenvoorbeeld: • huidige “waarde” € 125.000,• wethouder besluit: hele wijk “oplossen” • marktwaarde: • 400,- x 12 / 10% = € 50.000,• of verdelen financiële pijn: • afwaarderen eigenaar: € 25.000,• afwaarderen financier: € 25.000,• versneld afboeken CV: € 25.000,• maatschappelijke restw: € 15.000,Dia 17 | 18 februari 2013 | © ARCADIS 2013

Bestuursmodel • • • • • • • • • • Dia 18 | 18 februari 2013 | © ARCADIS 2013

Nicollò di Bernardo dei Machiavelli adviseerde ‘i principi’ raison d’etat utilistische benaderingswijze sluwheid / hautain gedrag onorthodoxe methodiek noodzakelijk transitie hele prachtwijken / winkelcentra cs realisme en amorele advisering geen zachte heelmeesters geen poldermodellen

Prof.dr. G. Hospers • hoogleraar Economische Geografie, UvT • Krimp-goeroe • menselijke kant • ‘warme’ marketing van het accepteren • opheffen dorpisme en kerktorenpolitiek


Drs. W.J. Deetman • • • • • • • • •


Adviescommissie Deetman Krimp Limburg “voortvarend saneren en herstructureren” harde en innovatieve maatregelen met financiële en wettelijke steun rijk vraagstuk urgent en gecompliceerd provinciale regie onorthodoxe maatregelen vergroten bestuurskracht en doorzettingsmacht !

Prof.dr. J. Conijn • Subsidiëring  financiële overwaarde  onderwater staan • Subsidiëring  huurwoningtekort • Doorstroming woningmarktmarkt op slot • DrieKamerModel (Ortec, 2014) • Corporatiesector robuust EV • Hint


Welkom 3 professoren: 16:45

inleiding 17:30

discussie 18:30

diner Dia 27 | 20 maart 2014 | © ARCADIS 2014

mens

geld

recht

Welkom 3 professoren: KRIMPSLOOP 16:45

inleiding 17:30

discussie 18:30


mens

geld

recht

Welkom 3 professoren: KRIMPTRANSITIE 16:45

inleiding 17:30

discussie 18:30


mens

geld

recht

Welkom 3 professoren: KRIMPTRANSITIE 16:45 PARTICULIERE inleiding PERIFERIE 17:30 discussie 18:30


mens

geld

recht

3 professoren: DE PRAKTIJK

mens Dia 31 | 20 maart 2014 | © ARCADIS 2014

geld

recht

Transitie Particuliere Periferie Tussenstand Imagine the result

Waarom (nu) Methodiek om (bij krimp) zwak particulier vastgoed “op te lossen” om 1. verdunning en doorstroming te bevorderen 2. waardedaling en ‘verehlendung’ te voorkomen 3. piek in huursegment op te vangen 4. particuliere woningvoorraad terug te brengen E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Waarom (nu) Methodiek om (bij krimp) zwak particulier vastgoed “op te lossen” om 1. verdunning en doorstroming te bevorderen 2. waardedaling en ‘verehlendung’ te voorkomen 3. piek in huursegment op te vangen 4. particuliere woningvoorraad terug te brengen E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Transactieprijzen

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Transactieprijzen

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Financieel Model Marktwaarde

€ 65.000

Gemeente / Woningcorporatie 20 jaar

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Financieel Model Hypotheek

€ 100.000 € 90.000 € 80.000

Marktwaarde

Eigenaar NHG ? Bank ?

€ 65.000

Gemeente / Woningcorporatie 20 jaar

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Financieel Model

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

• • •

Jaar 0: +/+ lening (€ 5) +/+ sloopsubsidie (€1,3) Jaar 0 en 1: -/- initiële aankopen (€ 6) Jaar 2 – 10: -/- jaarlijkse aankopen (€ 0,5)

• •

Jaar 1 – 21: +/+ huurinkomsten (€ 0,4  € 1,2) Jaar 1 – 21: -/- alle jaarlijkse exploitatiekosten

•

Jaar 22: -/- terugbetalen lening en sloopkosten

2. Financieel Model • INVOEGEN Plaatjes modellen

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Bestuursmodel Vanwege krimp  overschot woningvoorraad  verkleinen  ook particuliere periferie

• • • • •

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Rijk besluit experiment mbt bevolkingsdaling Provincie besluit financiering en subsidiëring Stadsregio besluit regievoering Gemeente besluit aankoop (doel: sloop) Corporatie besluit exploitatie

Juridische aspecten a) b) c) d) e)

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Staatssteun Huurrecht Appartementsrechtelijke aspecten Marktverstoring Aankoop/beheer

Allocatie risico’s • • • • • • • •

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Aankoopprijs appartementen Hoogte huurprijs Leegstand Slechte staat appartementen Liquiditeitsverloop Terugbetaling lening Verstoren verkoopmarkt VVE

Allocatie risico’s • • • • • • • •

E06061.002099 PPT SG 5-2-2014

Aankoopprijs appartementen gemeente Hoogte huurprijs woningcorporatie Leegstand gemeente en corporatie beiden Slechte staat appartementen corporatie Liquiditeitsverloop gemeente en provincie Terugbetaling lening gemeente Verstoren verkoopmarkt gemeente VVE corporatie


Periferie Model Professoren Waarom Praktijk



Richten op de Periferie Model is jur. en fin. sluitend Professoren zijn akkoord Waarom: nu voorraad langzaam verkleinen Praktijk: (pilots) gestart


Onderzoekend en duurzaam managen van de transformatie: ”…we zijn het aan onze stand verplicht…”

Imagine the result

Transitie Particuliere Periferie

Recommend Documents