bidbook baken
inhouds opgave 2
voorwoord
4
inleiding
6
breeed / wie / traject
8
baken
14
gebruik
20
verdienmodel
28
constructie
30
tijdpad
32
3
voorwoord ‘Hergebruik Gebouwen’ presenteert met bijzonder veel genoegen haar voorstel voor een nieuwe bestemming van het huidige stadhuis (2014), BAKEN. Met de gepresenteerde herbestemming kan een belangrijk gebouw als landmark voor (het centrum van) Almelo behouden blijven, ontstaat er reuring in dat deel van de binnenstad, blijft de planologische samenhang intact, en wordt er recht gedaan aan de kracht van het ontwerp van architect J.J.P. Oud in zijn stedelijke omgeving.
de gemeente is nu aan zet.
Duurzaamheid is een leidend principe. In het tot nu toe gelopen traject heeft ‘Hergebruik Gebouwen’ bij potentiele gebruikers en investeerders veel innovatieve denkkracht en enthousiasme ontmoet. Dat gaf veel energie. De gemeente is nu aan zet. Het stoplicht staat op oranje!
het stoplicht staat op oranje...
Stichting projectbureau Hergebruik Gebouwen
4
5
inleiding Huidige situatie en sloop Vanaf begin jaren ‘60 is de grote afbraak van de oude binnenstad begonnen. Almelo op hoog niveau werd het modewoord. In de loop van de jaren is Almelo van een stad in het Twents landschap verworden tot een samenraapsel van betonnen kolossen en koude blokkendozen waar voor cultuurhistorie geen plaats meer is. Begin jaren ‘80 wordt het ontbreken van water in de binnenstad en het gebrek aan cultuurhistorie als een groot gemis ervaren. In 1989 wordt begonnen met de grootschalige reconstructie van de binnenstad. Bij dit binnenstadsplan passeren allerlei partijen de revue. Opmerkelijk is dat het vrijwel altijd gaat over geld, haalbaarheid en economie, maar zelden over ideeën. De voorziene sloop van een potentieel cultureel erfgoed als het (straks voormalige) stadhuis past in dit beeld. Sloop versterkt het imago van een ‘dode’ binnenstad: ‘calm after the ‘sloop’’. Almelo heeft behoefte aan identiteit en traditie, dat maakt Almelo weer aantrekkelijk en uniek.
6
De Almelose ‘Stichting projectbureau Hergebruik Gebouwen’ (hierna te noemen HG) heeft de handschoen opgepakt. De basis werd hierbij gevormd door een met behulp van het DYNAMO model uitgevoerde analyse naar de kwalitatieve en kwantitatieve kansen van (vormen van) herbestemming. Hieruit zijn kansrijke functies naar voren gekomen en is het concept ‘Huis van de Stad’ ontstaan. Opmerkelijk is dat ook voor ons concurrerende partijen zich hebben laten inspireren door de kansenanalyse. Kennelijk leeft het gevoel breed. Het initiatief van HG heeft een olievlekwerking gekregen, niet alleen in de lokale gemeenschap, de pers en de gemeenteraad, maar zeker ook bij partijen uit Almelo en uit de Twentse regio die zich als gebruikers, kopers / huurders en investeerders al dan niet spontaan bij HG hebben aangemeld. Het initiatief heeft een zodanige impact gekregen dat het een verkiezingsitem werd. Uiteindelijk is een groep geformeerd die onder het concept ‘Huis van de Stad’ een integraal plan met een totaalpakket aan functie, bestemmingen, financiering en vernieuwbouw heeft uitgewerkt.
Het plan is qua gebruikers/kopers/huurders en planologie, financiën en duurzaamheid degelijk onderbouwd. Daarnaast is het een particulier initiatief met veelal Almelose partijen. De gemeenschap loopt geen risico’s.
Het is niet van deze tijd om grondstoffen te onttrekken: iets maken en weggooien (slopen) als het niet meer nodig is. Duurzaamheid met als doel blijvende toegevoegde waarde op sociaal, cultureel, economisch en ecologisch vlak is heden ten dage het motto.
Door investeringen door private lokale partijen ontstaat het zogenaamde ‘local multiplier effect’: lokaal geld draagt bij en stimuleert de lokale gemeenschap. Indien de gemeente de namens de Hergebruik Gebouwen gedane bieding aanvaardt, wordt een uniek stuk cultuurhistorisch erfgoed behouden, komt extra reuring in de binnenstad door de invulling van een theater, een filmhuis, een expositieruimte, een restaurant en koffiebar met terras, en een kantoorfunctie op een nieuwe manier ingevuld. De sociale en planologische cohesie van de binnenstad wordt hersteld. De hoeveelheid verhuisbewegingen vanuit de binnenstad (uit ons onderzoek is naar voren gekomen dat veel mensen bij vertrek aangeven dat kwaliteit van de binnenstad en gebrek aan activiteiten belangrijke minpunten zijn) zal afnemen.
7
breeed wie traject 8
breeed Na onderzoek (‘Kansenanalyse voor herontwikkeling Stadhuis Almelo’ d.d.11-09-2013), opvolgende gesprekken met stakeholders, belanghebbenden, potentiele gebruikers en investeerders heeft HG een plan ontwikkeld om het huidige stadhuis een nieuwe invulling te geven en zo te behouden voor de toekomst. In • • • • • • • •
het plan is voorzien in de volgende gebruiksfuncties van boven naar beneden in het gebouw: Wonen (7e verdieping zelf in te delen, 6e t/m 3e verdiepingen gereed ontwerp / boven huurgrens) Zorg wonen (2e en 1e verdiepingen / onder huurgrens) Werken (begane grond / eigentijdse kantoor units) Vergaderen (souterrain – hoogbouw) onderdeel van Werken Hof 88 theater (2e en 1e verdieping - laagbouw) + buitentheater Horeca (begane grond + terras - laagbouw) Indigo expositie (souterrain - laagbouw) Filmhuis (souterrain – hoogbouw)
Er is een bieding voor koop van het gebouw en de grond gedaan t.w.v. 500.000,- euro. Daarbij is aangegeven dat 30% van de benodigde arbeidskrachten op de bouwplaats zal worden ingevuld door uitkeringsgerechtigden uit de gemeente Almelo. Gekapitaliseerd betekent dit (uitgaande van 10 personen en een bouwtijd van 18 maanden) een vermindering van sociale lasten van de gemeente Almelo t.w.v. 270.000,- euro. Kosten voor sloop, voor bouw- en woonrijp maken zijn niet aan de orde: Het totale bod bedraagt derhalve 770.000,- euro.
9
succesfactoren • S nelheid in het proces behouden om geen gebruikers te doen afhaken. Gebruikers zijn de basis van de ontwikkeling. (Bron: Onderzoek van afgeronde projecten i.o.v. Stichting Boei)
• B ewoners en gebruikers uit de omgeving vanaf
Hof 88 met filmhuis is op zoek naar een ruimer onderkomen, om bredere programma’s te kunnen presenteren. De nabijheid van de bibliotheek is een welkome bijkomstigheid vanwege de driver voor onderlinge samenwerking. Het buitentheater is een nieuwe laagdrempelige accommodatie, die ook een nieuwe doelgroep qua artiesten en toeschouwers lokt.
de start betrekken in de plannen, bevragen op ideeën, deelgenoot maken van de dilemma’s en de voorstellen voor beslissingen.
Indigo werkt hoofdzakelijk met vrijwilligers. Een binnen haar filosofie passende ontwikkeling is een ruimere presentatieruimte. Een goed ontsloten huisvesting in het hart van de binnenstad is in de ogen van Indigo een droom die werkelijkheid wordt.
• A lle bij de voorbereiding en uitvoering van belang zijnde rollen reeds invullen voor de start van de (ontwerp) werkzaamheden om zo een voldragen plan te maken.
Het gebouw kan eenvoudig worden ontsloten, alle ruimten zijn van voldoende daglicht te voorzien, zelfs de ontsluitingsgangen. Aan de constructie kunnen alle benodigde aanpassing worden doorgevoerd.
• S amenwerking door te werken in een bouw informatie model dat maximaal inzicht geeft aan alle partijen gedurende het hele proces
10
De voorziene gebruikers van het gebouw, komen allemaal uit Almelo en uit de Twentse regio. Dit geldt ook voor de investeerders. Een krachtig geluid voor hergebruik.
wie Leden van de stichting en deelnemers zullen in het project hun bijdragen leveren in hun verschillende rollen. Tot nu toe zijn dat: Eric Hol, Invisor Omgevingsmanagement // Paul Kuipers, Ortageo Groep // Allard Schoemaker, Van Kooten dak- en installatietechniek // Saskia van den Muijsenberg, Nododo – Biomimicry Nederland // Arjan Wijnen, Sänger IBCT // Guus Zeillemaker, Phi Architectuur // Jaap de Zeeuw, Bureau Ruimtewerk // Herman Sol, Bureau Rekenruimte // Michel ten Hag, ten Hag Makelaars & Financiële dienstverleningsgroep // Bas van ’t Hag, BAM Regio Oost // Edmond van der Arend, Van der Arend Markslag & partners // Jasper Bresser, Bresser // Jaap Nieuwenhuijse, Nieuwenhuijse-Arends / Paul Morsch, Tekst // Kirsten Rothman, Kracht CC // Rutger Elst, Lulof // Robbin Breukink, Bim4All //
Het gebouw heeft alles in zich om alle benoemde gebruikers op een voor hun geëigende manier te huisvesten, een fantastische uitdaging om het ‘Huis van de Stad’ te realiseren!
11
traject De bedoeling van HG was om het in haar opdracht uitgevoerde onderzoek ‘Kansenanalyse voor Herontwikkeling Stadhuis Almelo’ aan te bieden aan het college. Een afspraak met de verantwoordelijke wethouder is echter niet gemaakt, omdat de krant op dat moment melding maakte van een door het college voorgenomen besluit tot afbraak van het stadhuis. HG heeft toen besloten om bij de raad haar ideeën kenbaar te maken door het rapport bij alle partijen aan te bieden met het aanbod desgewenst toelichting te geven. Door de inbreng van raadsleden is er na een overleg met de verantwoordelijke wethouder een eerste termijn vastgesteld om een project met financiering aan te bieden vóór eind december 2013. In het politiek beraad van 26 november 2013 heeft HG een presentatie geven van haar plannen en in een eerste model van de betonnen draagconstructie aangegeven hoe functies zouden kunnen worden gehuisvest.
Aansluitend is HG uitgenodigd tot het uitbrengen van een bieding. Later is de datum uitgesteld i.v.m. meerdere kandidaat-kopers. Vóór 1 maart is de bieding van de investeerder van HG bij de wethouder aangeboden. In de ons achterliggende periode is onderzoek gedaan naar potentiële gebruikers en investeerders. Er is een mogelijke invulling gemaakt van gebruikers in het gebouw, en van de ontsluiting van de verdiepingen. Op basis van de invulling van een volledige bezetting is een eerste calculatie en investeringsberekening opgesteld. De aanpak van de gevel, en die van de omgeving van het stadhuis is bestudeerd om een reëel beeld in de vorm van een artist impression te kunnen laten zien. De beoogde vervolgaanpak is in een tijdschema (pagina 32) weergegeven.
Baken in vogelvlucht... 12
13
baken
baken
ntstaan O 1962 krijgt J.J.P. Oud opdracht om een stadhuis te ontwerpen. Na het overlijden van Oud in 1963 wordt het ontwerp afgerond door zijn zoon Hans Oud en Harm Dethmers. In 1969 wordt het plan door de gemeenteraad aangenomen, in 1973 volgt ingebruikname. Gebruik Verbouw in 1994, ontworpen door Mart van Schijndel, opgezet vanuit een p.v.e. opgesteld door DEGW Twijnstra na een uitgebreid onderzoek van o.a. het congresgebouw in Den Haag voor de daar toegepaste detaillering. Een grote verandering, die het toenmalige ruimtegebrek moest oplossen. Hergebruik Nu de gemeentelijke organisatie gaat verhuizen naar een nieuw, voor haar meer efficiënte werkomgeving, komt er een mooi gebouw vrij, dat weer geschikt gemaakt kan worden voor een volgende termijn van 40 jaar. Deze aanpassing zal het gebouw toekomstbestendig maken. Omdat het gebouw ook door Hergebruik Gebouwen gezien wordt als een jong monument, zullen wijzigingen worden doorgevoerd met respect voor de aard van het gebouw. Mening Bond Heemschut en Stichting Cuypersgenootschap “Het stadhuis van Almelo in de jaren 1962-1973 gebouwd naar een ontwerp van de beroemde Nederlandse architect J.J.P. Oud. Oud verwierf in de twintigste eeuw wereldfaam met zijn vooruitstrevende modernistische architectuur. Het stadhuis van Almelo behoort tot zijn belangrijkste late werken en geldt als een schoolvoorbeeld van zijn poëtisch functionalisme. Bijzonder is bijvoorbeeld de gebruikte gordijngevel. Het gebouw is van grote waarde als goed voorbeeld van
14
15
naoorlogse stadhuisbouw. Het is niet overdreven om te stellen dat het gebouw van landelijk belang is. Hoewel niet bij iedereen geliefd, is het een gebouw waar Almelo trots op kan zijn. De Erfgoedvereniging Bond Heemschut en de Stichting het Cuypersgenootschap twee landelijke monumentenorganisaties zijn dan ook blij met het initiatief voor onderzoek naar herbestemming van het stadhuis van Almelo. Een zorgvuldige herbestemming van het stadhuis kan van grote betekenis zijn voor het erfgoed en zal ook op een duurzame wijze nieuw leven toevoegen aan het centrum van de stad.” Peter Dekker (Bond Heemschut) en Norman Vervat (Stichting het Cuypersgenootschap)
de feiten • R espect voor het bestaande gebouw. • O ptimale multifunctionele oplossingen worden gekozen.
• D e aanpassingen passen in financiële kaders. • A anpassingen zijn eenvoudig uit te voeren.
16
Waarden Indien de cultuurhistorie, de gebruiksgeschiedenis, de architectonische en ontwerptechnische analyses niet worden meegenomen in de besluitvorming, loopt de gemeente het risico op onvolledige argumenten een beslissing te nemen betreffende de bestemming van het huidige stadhuis. HG heeft de volgende onderwerpen onderzocht:
Financiële waarden: Uit onderzoek blijkt dat de opbrengst aan huur van de nieuwe gebruikers de benodigde aanpassingen financiert. Stedenbouwkundige waarde: De stedenbouwkundige structuur wordt sterk beschadigd als het gebouw geheel of gedeeltelijk wordt afgebroken. De bouw van het stadhuis is een aanzet geweest voor een nieuwe stedenbouwkundige structuur in dit deel van de stad. Nieuwe gebouwen in de omgeving van het stadhuis hebben zich gericht naar deze structuur. Het wegnemen van deze structuurdrager zal een beschadiging tot gevolg hebben. In het collectieve geheugen van de bewoners wordt dan stevig ingegrepen.
de cijfers • V loeroppervlakte 17.149 m2 • Inhoud 56.575m3 • O ntworpen 1962-1963 • G ebouwd 1973 • Verbouwd 1994 • H ergebruik 2016
Architectonische waarde: Hiervoor schaart HG zich achter de mening van velen, die goed verwoord is in het eerder genoemde citaat van de Bond Heemschut en de Stichting Cuypersgenootschap. In het onderzoek naar de constructie heeft HG ontdekt dat de vorm sterk is verankerd in de betonconstructie. De constructie in het 3D model geeft dat helder weer. Het stadhuis is een jong monument met een mooi verleden en een goede toekomst.
Gebruikswaarden: Gebouw leent zich voor nieuw gebruik. Er blijken voldoende mogelijkheden in Almelo voor hergebruik die toevoegen aan deze locatie.
17
Dit zijn de technische mogelijkheden. Ook de bouwkundige aanpassing van warmte-isolerende constructies is een belangrijke voorwaarde. De twee glazen gordijngevels worden vervangen door een gelijkwaardige maar energievriendelijke oplossing, het dak wordt vernieuwd en top-geïsoleerd. De draagconstructies die met de buitenlucht in aanraking komen, zoals t.p.v. de loggia’s, worden zwaar geïsoleerd.
Installatietechnische waarde: In ons ontwerp kiest HG voor optimale multifunctionele oplossingen. Door toepassing van een verhoogde vloer ter hoogte van één traptrede is er ruimte om installaties binnen de eigen ruimte van de gebouwdelen in te bouwen en te onderhouden. Deze aanpak is mogelijk, omdat er geen balken zijn die onder de vloer uitsteken en daardoor een obstakel vormen. Er zijn dus gave gladde plafonds, die eenvoudig weer strak zijn uit te voeren en daardoor ruimte geven voor de vloerverhoging. Deze verhoging geeft ook de ruimte om geluid te isoleren en bij buitensituaties warmte te isoleren. Deze ingreep maakt dat er geen hoogteverschil zal ontstaan tussen binnen en buiten t.p.v. de loggia’s, i.v.m rolstoelgebruik.
Bouwtechnische waarde: De aanpak van vloerverhoging en de gekozen wandconstructies zorgt ervoor, dat wijzigingen eenvoudig zijn uit te voeren. Deze voorwaarde garandeert dat ander gebruik mogelijk is in de nieuwe levensfase voor de komende 40 jaar. Gebruikstechnische waarde: De hoofddraagconstructie legt bijna geen voorwaarden op bij wijzigingen. Dit maakt het gebouw geschikt voor vele toepassingen.
Uitgangspunt wordt om een ‘0-op-de-meter’ gebouw te realiseren. Gedacht moet worden aan toepassing van zonnepanelen. Hiervoor is een opstellingsruimte van 1.280m2 beschikbaar, een verwarming met warmtepomp die uit de bodem zijn energie onttrekt dan wel toevoegt door de koellast van het gebouw en restwarmteonttrekking uit ventilatielucht en afvalwater.
18
19
wonen
ebrui
penthouse // huurwoningen bovenkant markt // zorgwoningen
de feiten duurzaamheid
zorg
hergebruik gebouw // biomimicry
zorg voor alle woningen
baken
de cijfers
cultuur
werken
kantoren // vergaderen
• O ud beton is sterker en kan meer gewicht dragen. • Sloop en afvoer van beton geeft geluids-overlast, verkeersoverlast, energieverspilling en luchtvervuiling. • Bij hergebruik komt 17.000m2 voor herbestemming geschikte ruimte vrij voor gedifferentieerd gebruik, goed passend in de huidige omgeving.
hof 88 // filmhuis // indigo
• B ij sloop van het gebouw moet 32.000 ton beton worden afgevoerd. Dit betreft omgerekend 5.300 vrachtwagens aan en afvoer. Ieder uur 4 vrachtwagens laden geeft per dag van 8 uur 32 wagens per dag. Over 166 dagen gerekend is 8 maanden afvoer van alleen al het gesloopte beton benodigd. • Voor de vrijgekomen 17.000m2 zijn gebruikers, die een
duurzaamheid Duurzaamheid begint bij hergebruik van het stadhuis. Bij het ontwerp van alle nieuwe invullingen zal veel aandacht worden gegeven aan het terugdringen van energiegebruik. Uitgangspunt wordt de realisatie van een ‘0-op-de-meter’ gebouw. HG past lessen toe uit de natuur (biomimicry) en ontwikkelt gebouwen met slimme oplossingen voor o.a. grondstof-, materiaal-, water- en energiegebruik. HG gebruikt oplossingen uit de natuur voor constructie, indeling, temperatuurregeling, lichtgebruik, en onderhoud. HG kijkt naar wat in de omgeving aanwezig is; hoe gebouwen die omgeving kunnen versterken - zowel economisch, ecologisch als sociaal. Bovenal ontwikkelt HG gebouwen die zich kunnen aanpassen aan toekomstige veranderingen.
toegevoegde waarde leveren aan de omgeving van het Baken.
horeca
20
restaurant // koffiebar // terras // horeca foyers // horeca kantoren // horeca bewoners
21
wonen De hoogste verdieping zal op maat worden ingericht. In deze woningen, waarin een grote inbreng mogelijk is van de bewoners, kan worden genoten van het ruime uitzicht over het centrum van Almelo Op de volgende vier verdiepingen naar beneden afdalend zullen woningen worden aangeboden boven de sociale huurgrens. De indeling van iedere woning is verschillend en zal behalve een woonkamer met keuken ook twee ruime slaapkamers, badkamer, berging, toilet en een entree hebben. Natuurlijk is er een ruime loggia die, evenals de ruimten grenzend aan de glazen gordijngevel veel uitzicht geeft. Voor al deze woningen is inkoop van alle soorten zorg mogelijk. De plattegronden zijn zo ontworpen dat de woning rolstoelvriendelijk is. Op de tweede en eerste verdieping worden units aangeboden met zorg op maat. Deze units hebben een kleinere afmeting, veelal met één slaapkamer, badkamer, beging en entree. Ook hier zijn de plattegronden vanzelfsprekend voorbereid op rolstoelgebruik.
22
zorg voor alle woningen
de feiten • • • • • • • • • •
ype woningen richt zich op de 50 groep T In het hart van de stad wonen Genieten van het uitzicht In Almelo is altijd wat te doen! Vriendelijke en gezellig drukke omgeving Eigen auto in de parkeergarage Fiets in de eigen berging Riante ontsluiting Op loopafstand van het station voor trein en bus Op loopafstand van alle winkels +
Voor alle woningen kan zorg op maat geboden worden. De infrastructuur van de ontsluiting vanaf de straat naar de voordeur, is net als binnen de woningen geheel ingericht op rolstoelgebruik. Gangen, deuren, liften en ontmoetingsplekken voldoen allemaal aan deze voorwaarden. In de units wordt zorg op maat geleverd voor de bewoner(s). Deze wordt vanuit één organisatie gestuurd, hierdoor is 24 uurs zorg een onderdeel van het pakket.
de cijfers • 4 topwoningen • 40 vrije sector woningen • 32 zorg units
23
cultuur Hof 88 met een huidige capaciteit van 166 stoelen, kan door verhuizing naar de raadszaal van het huidige stadhuis zich verbeteren naar een capaciteit van 300 stoelen. Door de toename van de recette is het voor het management mogelijk om beter te programmeren. Er kan gekozen worden uit meer gezelschappen die kunnen optreden in deze mooie, nieuwe theaterzaal. De keuze voor een vlakke-vloertheater maakt het mogelijk om deze zaal voor meerdere doeleinden te kunnen gebruiken. Verhuur kan Hof 88 minder afhankelijk maken van subsidie. Een toevoeging is een buitentheater, Filmhuis, onderdeel van Hof 88 heeft ook een ruimte die voor verhuur geschikt is. Eén tot twee keer per week zal er een filmvoorstelling zijn, de overige tijd kunnen derden deze ruimte gebruiken. De inrichting kan zo gemaakt worden dat het multifunctioneel toepasbaar is. De nabijheid van de bibliotheek is een welkome bijkomstigheid voor Hof 88 en het Filmhuis vanwege de driver voor onderlinge samenwerking. Het buitentheater is een nieuwe laagdrempelige accommodatie, die ook een nieuwe doelgroep qua artiesten en toeschouwers lokt. De omvang van de nieuwe theaterzaal zal voor het ‘Theater’ Hotel geen andere concurrentie geven dan de huidige. Door de toenemende mogelijkheden van Hof 88 en de toevoeging van het buitentheater zal de aandacht toenemen voor ‘Uit in Almelo’. Indigo werkt hoofdzakelijk met vrijwilligers. Een binnen haar filosofie passende ontwikkeling is een ruimere presentatieruimte. Een goed ontsloten huisvesting in het hart van de binnenstad is in de ogen van Indigo een droom die werkelijkheid wordt. Het bouwkundige situatie van het stadhuis heeft randvoorwaarden die nodig zijn voor de benodigde beveiliging van een expositieruimte. Verhuizen naar een beter te beveiligen gebouw maakt het voor Indigo mogelijk om uit een breder assortiment kunstcollecties voor haar exposities te kunnen kiezen. De kwaliteit van de tentoonstellingen zullen hierdoor toenemen. 24
de feiten • • • • •
Theaterbezoekers Filmbezoekers Expositiebezoekers Buitentheater bezoekers Feestgangers
de cijfers • • • •
Theater met 300 stoelen Filmhuis met 80 stoelen 925m2 expositieruimte Buitentheater met 100 zitplekken en veel staanplaatsen. • Indigo 1.000m2 expositieruimte
de feiten • • • • • • •
Bewoners en bezoekers Kantoorgebruikers en bezoekers Theater, filmhuis en expositie bezoekers Stadsbewoners Terrasbezoekers Gezelligheidszoekers Vergaderbezoekers
horeca De service van de horeca strekt ver in het Baken. Behalve een gezellig terras van het restaurant en de koffiebar, zijn er ook vele mogelijkheden om zalen te huren. Eveneens worden de twee foyers van Hoff 88 (+filmhuis), de ontmoetingsruimte van de kantoren voorzien van horecaservice. Maaltijdservice voor de woningen en een special-dinerlocatie in de expositieruimte van Indigo zijn de specials van het restaurant.
de cijfers • • • •
690 m2 horeca + 120m2 terras 390m2 foyer Special diner locatie Horeca service voor kantoren en vergaderruimten • Maaltijdservice maximaal 76 woningen intern
25
werken Ontmoeten en werken in een inspirerende omgeving op loopafstand van het trein- en busstation. Hecht u veel waarde aan locatie, moet het een toffe plek zijn, een fijne plek, een warme plek een plek waar je je thuis voelt? Maatwerkoplossingen op basis van eigen onderzoek en ontwerp voor eigen units.
de feiten • O p loopafstand van het station voor trein en bus • Parkeergarage • Fietsen stallen voor de deur • Horeca • Theater en filmhuis • Expositieruimte
Gastvrije ruimten om ondernemers te ontmoeten.
de cijfers • 1500m2 kantoren • 700m2 vergaderruimte
26
de feiten • R olstoelvriendelijk gebouw • Veilige toegang van straat naar eigen voordeur
de cijfers • 4 hellingbanen • 7 toegangstrappen van straatnaar beganegrond niveau • 1 rolstoellift • 2 ruime liften intern • 2 (veiligheids) trappenhuizen • Per verdieping een ontsluitingsgang van kopgevel naar kopgevel
ontsluiting van het gebouw Voor de verticale ontsluiting van het gebouw zijn twee liften opgenomen die voldoende ruim zijn, ook voor brancard transport. Op de verdiepingen zijn ruime gangen die liften en trappen met elkaar verbinden en voorzien zijn van daglichttoetreding en ontmoetingsplekken. Naast de beide liften zijn trappenhuizen die ook als brandtrappenhuis zijn ingericht voor een veilige manier van ontvluchten. Omdat de begane grond 1,4m1 boven het staatniveau ligt, zijn er ook twee trappen en twee hellingbanen bij iedere liftopgang. De hoofdontsluiting van alle toegangen behalve die van het wonen gaat via de entree van het restaurant aan het ‘Oude’ Stadhuisplein, ook hier is een rolstoellift aanwezig die zelf bediend kan worden.
27
verdienmodel De opbrengst van de verschillende gebruiksfuncties zullen bepalend zijn voor de investeringsruimte. In de kansenanalyse zijn vier categorieën geïdentificeerd: woningen, zorg, kantoren en casco. Op basis van deze categorieën kon HG gericht met potentiële investeerders / kopers van het gebouw benaderen.
de cijfers • O p verzoek wordt inzicht gegeven aan belanghebbende partijen. • De bieding op het gebouw is 500.000,- + 270.000,- euro bespaarde kosten door opname Almelose werklozen.
28
In de casco groep zijn Hof 88, Filmhuis, Indigo en Horeca opgenomen. Het betreft door de gebruikers in te richten ruimten met basisvoorzieningen. Om alles in goede banen te leiden zal de bv Baken de opdrachtgever worden. Deze opdrachtgever kent verschillende aandeelhouders. HG werkt voor de bv Baken en zal in opdracht alle samenwerkende partijen (rollen) op elkaar afstemmen. Competente partijen zijn uitgenodigd om te ontwerpen, adviseren, ondersteunen of uit te voeren. HG vult zelf ook verschillende rollen in.
de feiten • E r zijn investeerders en kopers van een gereed gedeelte gebouw. • Er wordt een gereed product aangeboden en casco ruimtes. • De investeerders zullen verkopen en verhuren. • De kopers zijn gebruikers die zelf gebruiken / exploiteren of verhuren. • In de exploitatieopzet van dit project is rekening gehouden met de reële marktprijzen voor de verschillende kopers en huurders, hierdoor is een juiste investeringsruimte bepaald. • De kosten voor de aanpassingen voor hergebruik zijn m.b.v. m3 prijzen vastgesteld en passen binnen de berekende investeringsruimte. • +30% bouwvakkers op de bouwplaats via UWV geplaatst.
Na de uitvoering, oplevering en verkoop van de verschillende delen, zal de bv Baken een VvE Baken oprichten, die het beheer en onderhoud van het gebouw organiseert. De bieding van de investeerder van HG voor de aankoop van het gebouw met ondergrond bedraagt 500.000,euro. Een tweede deel van de bieding is de opname van werkloze Almelose bouwvakkers die in het bouwproces worden opgenomen in overleg met het U.W.V. tot 30% van de bouwvakkers op de bouwplaats. HG schat in dat dit een bedrag vertegenwoordigd van; 10 personen die over een periode van 18 maanden een vermindering zal geven op de gemeentelijke begroting 10 x 18 x 1.500,- = 270.000,- euro. De totale bieding bedraagt derhalve 770.000,- euro.
29
1) D e hoofddraagconstructie wordt gevormd door de dragende elementen die een ruimte overspannen, of anders gezegd het zijn die onderdelen van bijvoorbeeld een gebouw of bouwwerk die de krachten die op dat gebouw inwerken zoals, wind, sneeuw, eigengewicht, nuttige belasting afvoeren naar de fundering. 2) G ewapend beton is een combinatie is van beton en wapeningsstaal. Wapening bestaat uit stalen staven die de trekkrachten opnemen. 3) Nuttige belasting of gebruiksbelasting is de belasting waarvoor de constructie ontworpen wordt. Deze kan verelei van aard zijn, zoals het gewicht van personen en meubilair in een gebouw
30
constructie De huidige hoofddraagconstructie1) van het stadhuis leent zich voor hergebruik. De hoofddraagconstructie is een betonskelet, een z.g.n. gestapelde constructie opgebouwd uit gewapende betonnen2) vloeren met geïntegreerde balken op gewapende betonnen kolommen. De constructieve evenwicht of te wel de stabiliteit van het gebouw wordt gewaarborgd door verticale gewapend betonnen kernen zoals de trappenhuizen en de liftschachten.
Doordat de kolommen relatief dicht op elkaar staan kon men destijds volstaan met vloerdikke balken wat in een mogelijke hergebruik van het stadhuis een groot voordeel oplevert omdat installatie technische voorzieningen zoals o.a. luchtkanalen simpel onder de vloer kunnen worden aangebracht zonder dat afbraak wordt gedaan aan de huidige constructie. Penibele zaken als nieuw aan te brengen sparingen en doorbraken in betonnen balken blijft dus achterwege. De betonnen verdiepingsvloeren zijn traditioneel gekist en gewapend wat als voordeel heeft dat er een goed beeld verkregen kan worden van het krachtenspel in de vloer. Dit houd in dat er op
de feiten • D oor deze verlaging van de berekende belasting kunnen veelal sparingen in de beton zonder constructieve ingrepen worden uitgevoerd. • Eenvoudig zijn er grote sparingen aan te brengen • Installaties veroorzaken geen invloed op de betonconstructies omdat er geen balken onder de vloeren uitsteken.
de cijfers • D oor ander gebruik en een bestaande constructie kan voor het gebouw Baken 30% worden gereduceerd in de berekende belasting op de constructie.
eenvoudig wijze relatief grote sparingen in de vloer kunnen worden aangebracht zonder dure en ingrijpende constructieve maatregelen dit in tegenstelling tot andere vloersystemen zoals voorgespannen betonvloeren. Een ander groot voordeel van deze constructie is het feit dat het is opgetrokken in het beton. Het materiaal beton heeft als goede eigenschap door de jaren heen sterker en stijver te worden dit in tegenstelling tot andere materialen zoals staal of hout. Het grote voordeel hier is dat de maximale opneembare belastingen op de constructie door de jaren heen alleen maar toenemen met andere woorden de nuttige belasting3) waarmee destijds is gerekend in de grote van 250 kg/m2 mag in de huidige situatie verhoogd worden met ca. 20%. Het gebouw zal een andere bestemming krijgen waaronder woonbestemming. Normtechnisch bedraagt de nuttige belasting voor woongebouwen 175 kg/m2 . Dit is een belastingsverlaging van 30%. De overcapaciteit in de sterkte en stijfheid van de constructie geeft de mogelijkheid om zonder constructieve ingrepen aanpassingen zoals sparingen in vloeren aan te brengen. Met bovenstaande bevindingen zou men haast kunnen stellen dat de architect J.J.P. Oud al tijdens het ontwerpen van het stadhuis al rekening heeft gehouden met een eventuele herbestemming van zijn gebouw. Resumerend kan gesteld worden dat het stadhuis uitermate geschikt is voor hergebruik.
31
tijdpad hergebruik stadhuis almelo Om dit project van gebouwaanpassing succesvol te laten zijn, is samenwerking een sleutelwoord. Voor het inzicht dat nodig is voor deze samenwerking wordt gewerkt binnen een model waarin alle informatie wordt vastgelegd en dat beschikbaar is voor de deelnemers. De begeleiding en het beheer van dit model zal door een extern bureau worden uitgevoerd.
2014 2015 2016 mei juni juli aug sept okt nov dec 2e kwt 3e kwt 4e kwt 1e kwt 1e kwt 1 presentatie Raad 28-05-2014 2 toewijzing project 3 contracten rollen 4 wijziging bestemming 5 definitief ontwerp alle rollen 6 communicatie tussen rollen 7 aanvraag omgevingsvergunning 8 definitieve contracten gebruikers 9 omgevingsvergunning verlening 10 sanering asbest / grond en/of water ? 11 start bouwwerkzaamheden 12 oplevering 13 gebruik 32
tijdpad 2e kwt
3e kwt
4e kwt
de feiten • N a de beslissing voor hergebruik is de opstart van de bestemmingswijziging leidend in de snelheid van vergunningsvestrekking.
de cijfers • Beslissing door college en raad in juni 2014. • Gebouw vrij voor overdracht in januari 2015.
33
uitgegeven door:
27 mei 2014
www.huisvandestad-almelo.nl 34
foto’s: Geiske Steendam
