Toplocatie Tolberg Ruim 8.550 m² aan mogelijkheden
Algemeen Aan de rand van Roosendaal is in de jaren ’70 van de vorige eeuw de wijk Tolberg ontwikkeld. De boerderij en de bijgebouwen met aangrenzende buitenruimten, die in dit ontwikkelingsgebied stonden, zijn behouden gebleven. Zo is er een stukje historisch landelijk gebied behouden gebleven midden tussen alle gemakken van een moderne woonwijk. Naar de wensen van de toenmalige schenkers zoekt Natuurmonumenten naar een maatschappelijke functie voor de boerderij en het bijbehorende terrein. Beide vallen in bestemmingsplan “Groot Tolberg” van gemeente Roosendaal. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden per 28 december 2011. Het perceel heeft hierin de aanduiding “Wonen en Groen”, met zelfstandig kadastraal perceel Roosendaal en Nispen, sectie N en nummer 5098.
Locatie Ligging De boerderij is een gemeentelijk monument en gelegen aan de Damastberg in de wijk Tolberg in het Zuidwesten van Roosendaal. Omdat de wijk aan de rand van de stad is gelegen is het buitengebied binnen enkele minuten bereikt. Tegelijkertijd zijn faciliteiten als winkels en een postservicepunt binnen een steenworp afstand gelegen. Bereikbaarheid Vanaf de locatie Damastberg 110 is het slechts enkele minuten rijden naar de N262, welke u binnen 4 minuten naar de A58 richting Breda en de A17 richting Rotterdam voert.
Pand Woongedeelte De boerderij bestaat uit een woon- en schuurgedeelte. Het huidige woongedeelte bestaat uit vier slaapkamers met een totale oppervlakte van ruim 50 vierkantenmeter. De ruime woonkamer en leefkeuken zijn gelegen aan de tuinzijde waar vanuit een goed zicht is op de tuin en boomgaard. De hal voert vanaf de voorzijde van het pand, langs de sanitaire voorzieningen naar de achterzijde waar een buitendeur toegang geeft tot de tuin. Vanaf het portaal bij de achterdeur is tevens de trap naar de ruime zolder gesitueerd. Dit deel van de zolder strekt zich zonder compartimenten uit over het gehele woongedeelte van de boerderij. Inpandige schuur Het schuurgedeelte is vanuit het achterportaal te bereiken. De aanliggende schuur herbergt een bijkeuken met aangrenzend toilet, een biljartkamer en een garage met ruimte voor een auto van gemiddelde omvang. Aangelegen aan de garage zijn tevens twee ruime bergingen met een totale oppervlakte van 58 vierkante meter. Los staande schuur/ berging/ garage Enkele meters bij het woonhuis vandaan is een bakstenen schuur gelegen waar in het verleden vee in heeft gestaan.
Begane grond boerderij
Omgeving Tuin Rond de boerderij is een landelijke tuin gelegen. Hierin zijn verschillende historische elementen aanwezig, zoals een gemetseld hondenhokje en een waterpomp. Enkele bomen, waaronder een fraaie rode beuk, geven de tuin een statig uiterlijk. De klinker bestrating zorgt er voor dat ook de achterzijde van het gebouw met voertuigen te bereiken is. Rondom de boerderij is er voor circa 2.500 m² erf, ruim 500 m² en bijna 5.550 m² park te benutten. Boomgaard Via de tuin is een met hagen afgeschermde boomgaard te bereiken. Vijf trotse hoogstamappelbomen herinneren aan het vroegere boeren leven. Ondanks hun hoge leeftijd dragen de bomen nog volop vrucht. Parkje Verbonden aan de tuin en de boomgaard is een parkje gelegen. Een met klinkers bestraat wandelpad leidt de bezoekers rond de centraal gelegen vijver waarlangs verschillende bomen naar de hemel rijken. Het parkje is deels omsloten door een houtwal en aan de straatzijde door een hoge haag.
Bouwtechnische analyse De boerderij (Damastberg 110) en de naast gelegen Schuurkapel (Damastberg 108) vormen een ensemble. De kapel, boerderij en bijbehorende schuren zijn in eigendom van Natuurmonumenten. De Schuurkapel wordt wegens zijn functie als godshuis bij de verkoop buiten beschouwing gelaten. De boerderij staat op dit moment grotendeels leeg. Het woongedeelte wordt op basis van antikraak bewoond. Boerderij Er is onderzoek gedaan naar de staat en onderhoudsconditie van de boerderij. De boerderij verkeert in een matige staat van onderhoud. De gevels van de boerderij zijn opgetrokken uit metselwerk. Dit zijn steensmuren, er is dus geen luchtspouw aanwezig. Het voegwerk van de boerderij is matig, het metselwerk op enkele plaatsen slecht. Op verschillende plaatsen trekt er vocht in de gevel of zitten er forse scheuren in het metselwerk. Het voegwerk en waar nodig ook het metselwerk, dient herstelt te worden. De aanwezige kozijnen zijn op enkele plaatsen voorzien van dubbel glas, maar het merendeel is enkel glas. De kozijnen zijn in goede staat, met uitzondering van de kozijnen op de zolderverdieping. Deze dienen vervangen te worden. Het plafond van de boerderij en zodoende de vloer van de zolder dient geheel gerestaureerd te worden. De vloer is slecht en op verschillende plaatsen deels rot. De kapconstructie van de boerderij verkeert in en redelijk staat. De constructie is goed, maar op verschillende plaatsen aangetast door houtworm. Bestrijding van houtworm is hier noodzakelijk. Het pannendak verkeert in een matige staat. Er liggen veel gebroken pannen waardoor er lekkage ontstaat, dit is in het plafond van de
woning zichtbaar. De gebroken pannen dienen vervangen te worden en er moet gezorgd worden voor een goede afwatering. Modernisering van elektra en de centrale verwarming is een pre. Schuurgedeelte Dit deel van de boerderij heeft een matige tot slechte onderhoudsconditie. De muren zijn gebouwd zonder spouw en het voegwerk is matig tot slecht. Alvorens er verf of stucwerk kan worden aangebracht zal de gehele buitengevel opnieuw gevoegd moeten worden. De houten kozijnen zijn voorzien van enkel glas. Het geheel aan kozijnen zijn in slechte staat van onderhoud. Het plafond van de schuur en zodoende de vloer van de zolder zal in zijn geheel gerestaureerd moeten worden. De vloer is op verschillende delen verrot. Naastgelegen schuur De schuur verkeert in een goede staat van onderhoud. Werkzaamheden bestaan uit klein herstel van kozijnen, deuren en luiken. De boogramen aan de parkzijde zijn recent dicht gemetseld. Koopsom Het perceel wordt op basis van erfpacht aangeboden; bijbehorende canon is € 12.950,-- per jaar. Koopsom opstallen (woning met inpandige schuur en vrijstaande schuur/garage) vanaf € 170.000,- k.k.
Toekomstige functie Natuurmonumenten zoekt een gedegen koper welke een maatschappelijk verantwoorde functie aan deze locatie kan geven. Past uw bedrijf of organisatie in deze omschrijving? Neem dan contact op met: Natuurmonumenten West Brabant Rentmeester J.L.F. (Emiel) Boot Tel. 010-2170132 Mob. 06-54295225 Email.
[email protected]
Colofon Redactie: Eindredactie: Beeldmateriaal: Datum uitgifte:
M. Mos, Natuurmonumenten M. Mos, A. van den Heuvel & E. Boot Natuurmonumenten A. van den Heuvel, Natuurmonumenten & Nibag, Oldenzaal November 2012
